Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 14534-2011 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

Condominio (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dei suoi amministratori, legali rappresentanti pro tempore, dott. (OMISSIS) e (OMISSIS); elettivamente domiciliato in Roma, piazza Cavour presso la Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1124/2010 della Corte di Appello di CATANIA del 29/09/2010, depositata l’11/10/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/12/2012 dal Consigliere Relatore Dott. Bruno Bianchini;
e’ presente il P.G. in persona del Dott. Libertino Alberto Russo.
Il consigliere designato ha depositato relazione ex articolo 380 bis c.p.c. del seguente tenore:

OSSERVA IN FATTO

“Il Condominio (OMISSIS) sito in via (OMISSIS), cito’ innanzi al Tribunale di Catania (OMISSIS), proprietario di diverse unita’ immobiliari site nel fabbricato condominiale, affinche’ venisse dichiarata l’illegittimita’ del cambio di destinazione d’uso dei locali a piano terra – destinati ad autorimessa e successivamente adibiti dapprima a scuola pubblica e poi a comunita’ di alloggio per minori ed anziani – nonche’ l’abusivita’ delle innovazioni apportate alle parti comuni in relazione a tale mutamento di destinazione (consistite nell’apertura di porte e finestre sui prospetti esterni di facciata) nonche’ l’illegittimo e conseguente maggior uso degli spazi condominiali. L’ente di gestione evidenzio’ che tale nuovo utilizzo dei locali di proprieta’ singolare era in contrasto con precise disposizioni del regolamento condominiale che vietavano l’uso dei locali terranei diverso da quello di autorimessa.

Il (OMISSIS) si costitui’, contrastando la domanda; osservo’ infatti che, essendo l’originario proprietario e costruttore dello stabile, aveva predisposto un regolamento condominiale che pero’ vincolava solo coloro che avevano acquistato le unita’ immobiliari dopo la sua predisposizione; dedusse altresi’ che il Condominio aveva in precedenza dato il proprio assenso alla trasformazione dei locali al piano terreno da autorimesse a scuola, su pressante sollecitazione del Comune.

Rigettata la richiesta di un provvedimento interinale al fine di far cessare le modifiche ancora in corso, il Tribunale adito, riconosciuta la vincolativita’ anche per il costruttore venditore del regolamento dal medesimo predisposto, e dato atto che nessun argomento a favore della legittimita’ delle opere intraprese si poteva trarre dalla tolleranza dimostrata in precedenza dall’ente di gestione – essendo necessario che la modifica del regolamento sul punto dovesse essere apportata con un atto scritto – dichiaro’ l’illegittimita’ dell’uso in atto dei locali e condanno’ parte convenuta a rimuovere le nuove aperture.

La Corte di Appello di Catania, pronunziando sentenza n. 1124/2010, respinse il gravame principale del (OMISSIS) e quello incidentale del Condominio – avverso la disposta compensazione delle spese.

Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto ricorso, affidandolo a due motivi, contro cui e’ insorto il Condominio con controricorso.

RILEVA IN DIRITTO

1 – Con il primo motivo parte ricorrente denuncia la violazione o la falsa applicazione degli articoli 1322 e 1350 c.c., articolo 1362 c.c., comma 2; articolo 2643 cod civ. assumendo la erroneita’ della statuizione, in ordine alla necessita’ della forma scritta per la modifica della disposizione regolamentare.

2 – Assume innanzi tutto il ricorrente che, seguendo le norme sull’interpretazione dei contratti, avrebbe dovuto essere dato rilievo alla condotta dei condomini successiva all’elaborazione del testo negoziale da parte del costruttore-venditore.

2/a – E’ convincimento del relatore che la deduzione sia erronea in quanto: 1 – il regolamento fu predisposto uno latere e quindi la condotta di chi lo dovette accettare non poteva influire sulla portata originaria delle disposizioni ivi contenute; 2 – e contraddittorio sostenere che la tolleranza dei condomini ad un uso, che si riconosce diverso da quello imposto in sede di regolamento, possa contribuire ad interpretare la portata di quella norma pattizia.

3 – Deduce altresi’ il ricorrente che la violazione degli articoli 1322 e 1350 cod. civ. discenderebbe dal principio generale che predica la liberta’ di forme nell’esplicazione della liberta’ contrattuale e dal fatto che l’articolo 1350 cod. civ. non contempla, tra gli atti che necessariamente debbono rivestire la forma scritta, i regolamenti condominiali; deduce altresi’ il (OMISSIS) che il regime formale da riconoscersi alle modifiche del regolamento sarebbe funzionale solo alla dimostrazione dell’intesa raggiunta dalle parti a tal scopo e che nella fattispecie quest’ultima sarebbe provata dall’espressa ammissione del Condominio di aver acconsentito al (primo) mutamento di destinazione d’uso; irrilevante sarebbe poi il riferimento alla trascrizione del regolamento – formalita’ non piu’ vigente – come pure alla necessaria forma scritta delle delibere assembleari aventi il medesimo oggetto – attinendo essa al modo di espressione della volonta’ assembleare e non al suo contenuto.

3/a – E’ convincimento del relatore che sotto tale profilo il motivo deve dirsi inammissibile a’ sensi dell’articolo 360 bis c.p.c., n. 1 in quanto le argomentazioni che sono state sottoposte a critica sono conformi ad un indirizzo consolidato della Suprema Corte secondo il quale La formazione del regolamento condominiale e’ soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l’articolo 1138 c.c., u.c. prevedeva (nel vigore dell’ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro gia’ prescritto dall’articolo 71 disp. att. cod. civ., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano percio’ adottabili a maggioranza), trova applicazione l’articolo 1136 cod. civ., comma 7 che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall’amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l’esigenza della forma scritta e’ imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitu’, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprieta’ esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini. Ne discende che il requisito della forma scritta ad substantiam (che non puo’ intendersi, d’altro canto, stabilito ad probationem, poiche’ quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validita’ dell’atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perche’ esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilita’ di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini (cosi’ Cass. Sez. Un. n. 943/1999: sulla base di tali principi le Sezioni Unite hanno cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva ritenuto modificata una clausola di natura contrattuale di un regolamento condominiale, vietante la sosta dei veicoli nel cortile comune, per effetto del comportamento di costante esecuzione di una delibera modificativa adottata invalidamente a maggioranza e non all’unanimita’, come esigeva quella natura; a tale pronunzia adde, piu’ di recente: Cass. Sez. 2 n. 17694/2007; Cass. Sez. 2, n. 24146/2004; Cass. Sez. 2, 5626/2002).

3/b – A fronte di cio’ le assertive enunciazioni di contrasto contenute nel ricorso non aggiungono nessun argomento di riflessione che consenta, a giudizio del relatore, al Collegio di mutare il surriferito indirizzo.

3/c – Va aggiunto – con riferimento all’analoga censura espressa nel secondo motivo, sotto il profilo del vizio di motivazione – che il ricorrente fa continuo riferimento alla condotta tenuta dal (Condominio – in termini di temporanea tolleranza – alla prima modifica di destinazione al fine di trarne la definitiva abrogazione del divieto di adibire i locali terranei ad usi diversi da quelli di autorimessa, presupponendo implicitamente – che il ragionamento esposto nel motivo fosse automaticamente estensibile alla successiva immutazione di destinazione, senza pero’ considerare la diversita’ delle due situazioni dal momento che: a – la destinazione a scuola pubblica venne richiesta espressamente dal (Comune per sopperire a carenze strutturali e determino’ l’asservimento di un bene privato ad uno scopo pubblico; b – venuta meno la primitiva esigenza il (OMISSIS) finalizzo’ a scopi privati i propri locali con modifiche strutturali contro le quali il (Condominio insorse.

4 – Con il secondo motivo viene denunciato vizio di motivazione – assunta come apparente, contraddittoria ed omessa – laddove la (Corte del merito, rifacendosi alla motivazione del Tribunale, stabili’ la vincolativita’ del regolamento anche per chi lo aveva predisposto, a cagione della sottoscrizione e dell’inserimento nei singoli atti di acquisto.

- Ritiene il relatore che il motivo in esame sia manifestamente infondato.

4/a – Per quello che concerne il mancato rispetto della liberta’ delle forme negoziali; dell’interpretazione della condotta delle parti successiva all’apprestamento del testo regolamentare e della necessita’ della forma scritta – possono richiamarsi le valutazioni espresse, sullo stesso argomento, nell’ambito dell’esame del precedente mezzo, non avendo, per altro verso, la parte ricorrente esplicitato in qual modo la motivazione sarebbe stata sul punto priva di spessore argomentativo – sol perche’ avrebbe ripreso l’iter logico seguito dal Tribunale – divenendo cosi’ apparente, ne’ ha avuto cura di specificare in quale aporia logica sarebbe incorso il giudice dell’appello nella sua argomentazione – pervenendo cosi’ ad una motivazione contraddittoria.

4/b – Al postutto manca, nell’esposizione del motivo, il medium comparationis, vale a dire l’esposizione delle tesi esposte nei motivi di appello sui punti appena richiamati, al fine di far emergere – a cagione del loro omesso o insufficiente esame – le carenze motivazionali sopra accennate.

5 – Se le suesposte argomentazioni verranno ritenute condivisibili, sussistono i presupposti a che il ricorso venga trattato in camera di consiglio per quivi esser dichiarato manifestamente infondato”.

La Corte condivide le conclusioni cui e’ pervenuto il consigliere relatore,a confutazione delle quali parte ricorrente non ha fatto seguire ulteriore attivita’ difensiva.

Le spese seguono la soccombenza secondo quanto indicato in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE

Rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida in euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre IVA e CAP.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 17485/06) proposto da:

(OMISSIS) s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in forza di procura speciale su foglio spillato al ricorso, dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS) e dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) s.a.s.), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS) e dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS), in virtu’ di procura speciale apposta in calce al controricorso, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- controricorrente e ricorrente incidentale -

e contro

(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS), in virtu’ di procura speciale apposta a margine del controricorso, ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv.to (OMISSIS) in (OMISSIS);

- controricorrente -

nonche’ sul ricorso incidentale (R.G.N. 20664/06) proposto dalla societa’ resistente nei confronti della societa’ ricorrente;
avverso la sentenza della Corte d’appello di Torino n. 1669 depositata il 26 ottobre 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 28 settembre 2012 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;
udito l’Avv.to (OMISSIS) (con delega dell’Avv.to (OMISSIS)), per parte resistente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per l’accoglimento del primo, terzo e quarto motivo del ricorso principale, assorbiti gli altri motivi, dichiarata l’inammissibilita’ ovvero il rigetto del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 20 aprile 1993 la s.a.s. (OMISSIS) evocava, dinanzi al Tribunale di Torino, la (OMISSIS) s.r.l. esponendo che fra le parti era stato concluso contratto di appalto con il quale la convenuta committente, per il complessivo prezzo di lire 95.000.000, aveva incaricato l’attrice della costruzione di un fabbricato industriale a struttura prefabbricata in (OMISSIS), affidando la progettazione e direzione dei lavori all’arch. (OMISSIS); aggiungeva che l’opera veniva consegnata alla committente il 12.2.1992, come da certificazione di regolare esecuzione dei lavori, la quale nell’aprile 1992 inviava all’appaltatrice una lettera di denuncia dei difetti dei pavimenti del piano terreno e del primo piano del fabbricato e che non essendo stato saldato il prezzo, l’attrice dopo qualche mese chiedeva invano il pagamento dell’importo di lire 34.815.068; concludeva chiedendo la condanna della societa’ convenuta alla corresponsione di detto importo.

Instaurato il contraddittorio, si costituiva la societa’ committente, la quale insisteva nella contestazione dei difetti, peraltro riconosciuti dallo stesso (OMISSIS), legale rappresentante dell’appaltatrice, e spiegava domanda riconvenzionale per ottenere l’eliminazione dei difetti ed il risarcimento dei danni.

Con separato atto introduttivo, notificato il 28 ottobre 1994, la committente evocava in giudizio, avanti al medesimo Tribunale, l’arch. (OMISSIS) chiedendone la condanna al risarcimento dei danni per responsabilita’ professionale, avendola investita dell’incarico di progettare e di seguire in qualita’ di direttore dei lavori la realizzazione dello stabilimento in (OMISSIS). Instaurato il contraddittorio anche in detto giudizio, contestata dalla convenuta la propria responsabilita’, la quale chiedeva ed otteneva di chiamare in manleva la (OMISSIS), che nel costituirsi svolgeva difese ad adiuvandum, le cause venivano riunite ed il Tribunale adito, con sentenza del 7.8.2001, accertava l’esistenza dei vizi del pavimento e la sussistenza di ipotesi di responsabilita’ ex articolo 1669 c.c. e pertanto, in accoglimento della riconvenzionale spiegata dalla committente, condannava l’appaltatrice al risarcimento dei danni, liquidati in lire 137.000.000, oltre accessori, rigettate le altre domande proposte nei confronti della professionista, assorbita quella in manleva.

In virtu’ di rituale appello interposto dalla (OMISSIS) s.a.s., con il quale lamentava la erroneita’ degli accertamenti della consulenza tecnica di ufficio, la Corte di appello di Torino, nella resistenza della appellata committente, la quale proponeva appello incidentale nei confronti della (OMISSIS) e quest’ultima insisteva nella domanda di garanzia nei confronti della (OMISSIS), disposta ed espletata una nuova c.t.u., ravvisata nella specie la sussistenza della fattispecie di cui all’articolo 1667 c.c., in parziale accoglimento dell’appello principale, riformava la sentenza del giudice di primo grado, condannando la committente al pagamento del saldo del prezzo e l’appaltatrice al risarcimento dei danni liquidati in complessive lire 30.000.000 (pari ad euro 15.493,71), oltre accessori; dichiarava inammissibile l’appello incidentale.

A sostegno della decisione adottata la corte distrettuale – premessa la non accoglibilita’ dell’eccezione di decadenza – evidenziava che doveva essere confermato il giudizio di responsabilita’ a carico dell’appaltatrice con riferimento alla pavimentazione realizzata al piano terreno (avendo quote altimetriche variabili, con dislivelli massimi dell’ordine di cm. 1), ma che non era necessaria la demolizione della pavimentazione, anche perche’ i vizi accertati non ne avevano impedito del tutto l’utilizzo.

Aggiungeva che l’appello incidentale era inammissibile per mancanza assoluta di specificita’ delle censure.

Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Torino ha proposto ricorso per cassazione la (OMISSIS) s.r.l., articolato su cinque motivi, cui ha resistito la (OMISSIS) con controricorso, che ha anche presentato ricorso incidentale, affidato ad un unico motivo. Si e’ costituita con separato controricorso anche la (OMISSIS) e non l’assicurazione (OMISSIS) s.p.a., seppure ritualmente intimata. La societa’ resistente ha depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso principale ed il ricorso incidentale vanno preliminarmente riuniti, a norma dell’articolo 335 c.p.c., concernendo la stessa sentenza.

Cio’ posto, con il primo motivo del ricorso principale la (OMISSIS) censura la sentenza impugnata, sia per vizio di motivazione sia per violazione di legge, con riferimento agli articoli 1667, 1668 e 1669 c.c. per non avere dato adeguata giustificazione del convincimento maturato, ne’ degli elementi posti a fondamento del proprio ragionamento, dal momento che il primo consulente tecnico di ufficio era pervenuto alla necessita’ del rifacimento integrale del pavimento del piano terra e del primo piano per non essere i vizi eliminabili con i normali interventi di manutenzione.

Aggiunge la ricorrente che il consulente nominato dal giudice del gravame non giunge a conclusioni diverse quanto all’esistenza dei vizi e loro tipologia, ma si differenzia dal primo accertamento affermando di non poter ritenere con certezza l’inidoneita’ del pavimento all’uso e soprattutto non fornisce alcuna indicazione in merito agli interventi (soluzioni tecniche) da adottare al fine dell’eliminazione dei difetti, ne’ esclude, a priori, la necessita’ del rifacimento della pavimentazione. Conclude che nella specie avrebbe dovuto ritenersi applicabile l’articolo 1669 c.c. e non l’articolo 1667 c.c. o comunque l’articolo 1667 c.c. con l’integrazione delle soluzioni tecniche necessarie per eliminare i vizi, per cui cosi’ operando ha errato nella determinazione dell’ammontare del risarcimento riconosciuto.

Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1667, 1668, 1223 e 1226 c.c., anche quale vizio di motivazione, per avere la corte di merito liquidato i danni con riferimento al solo pavimento posto al piano terreno, determinazione che sarebbe comunque errata anche a volerla ritenere equitativa, perche’ non fornisce l’indicazione dei criteri adottati per la quantificazione del danno; aggiunge che il parametro del valore di lire 30.000 al mq. non risulta utilizzato neanche dal citato consulente tecnico di ufficio, per cui viene apoditticamente introdotto un valore escluso dallo stesso c.t.u., ne’ il collegio ha motivato in merito alla necessita’ di discostarsi dal valore riportato nel prezzario del Collegio Costruttori di Torino. Il giudice del gravame – ad avviso della ricorrente – ha, altresi’, omesso di motivare in merito alla esclusione della liquidazione della voce di danno, pari a lire 25.000.000, relativa allo smontaggio dei macchinari.

Con il terzo motivo del ricorso principale viene denunciata la violazione e falsa applicazione degli articoli 1667 e 1668 c.c., oltre a vizio di motivazione, per avere la corte distrettuale escluso dal risarcimento del danno “tutto quanto relativo al primo piano”. In particolare, la relazione del c.t.u. nominato dalla corte di merito si limita a riferire che la tecnica esecutiva del pavimento del primo piano risulta diversa da quella del piano terra, stante il differente comportamento della struttura in elementi prefabbricati, ed il giudice del gravame – sulla base di detto accertamento – rileva la non emersione di elementi di pregiudizio, omettendo poi di motivare sul punto.

Le tre censure – che per la loro stretta connessione ed interdipendenza, vertendo tutte sulla rilevanza dei vizi dell’opera riscontrati, vanno esaminate congiuntamente – sono fondate nei limiti di seguito riportati.

Occorre premettere che costituisce principio fermo nella giurisprudenza di questa corte (cfr, tra le altre, Cass. 24 settembre 1994 n. 7851; Cass. 2 agosto 2001 n. 10571) che in tema di appalto l’azione del committente per il risarcimento dei danni derivanti dalle difformita’ e/o dai vizi dell’opera appaltata si aggiunge, nel caso di colpa dell’appaltatore, a quella diretta all’eliminazione, a spese dell’appaltatore, delle difformita’ e dei vizi o alla riduzione del prezzo, specificamente prevista dall’articolo 1668 c.c., senza identificarsi con questa, ne’ e’ surrogabile con gli effetti della relativa pronuncia.

Nella specie la corte di merito non ha applicato correttamente i suddetti principi e la motivazione posta a base della decisione impugnata non e’ ne’ lineare e coerente, ne’ immune da vizi logici e giuridici. Dalla lettura della sentenza di cui si chiede l’annullamento risulta che il giudice del gravame, riportando estesamente le considerazioni tecniche della consulenza tecnica disposta d’ufficio ed eseguita in secondo grado, tutte nel senso di escludere la inidoneita’ assoluta dell’opera al suo utilizzo, legittimante l’azione ex articolo 1669 c.c., ha chiarito le ragioni per cui ha disatteso la consulenza redatta nel giudizio di primo grado, che sul punto era addivenuta a conclusioni affatto diverse (con il risultato di far propendere il giudice di prime cure verso la configurabilita’ della piu’ grave ipotesi prevista dall’enunciata norma), ed ha fondato l’adesione alla seconda consulenza sull’argomento della utilizzazione da parte della committente del fabbricato industriale per ben dieci anni, collocandovi pesanti macchinari necessari per lo svolgimento della sua attivita’, con conseguente configurazione nel caso in esame della fattispecie dell’articolo 1667 c.c., da cui discende la non condivisibilita’ della doglianza nella prima parte del primo motivo del ricorso principale; l’argomentazione pero’ diviene illogica ed errata da un punto di vista giuridico con l’affermazione che la esclusione dell’articolo 1669 c.c. impediva di per se’ la ipotesi di un rifacimento completo della pavimentazione.

Invero la circostanza che l’accertamento tecnico espletato in secondo grado, ritenendo utilizzabile il pavimento, abbia portato il giudice distrettuale a concludere per la esclusione della esistenza dei gravi difetti rilevanti ex articolo 1669 c.c., sussistendo ipotesi di cui all’articolo 1667 c.c., non doveva comportare – come conseguenza – la impossibilita’ giuridica di chiedere ed ottenere l’eliminazione dei vizi.

In altri termini, la corte di merito ha confuso situazioni che si pongono su piani giuridici diversi: da un lato, la gravita’ giuridica dei vizi, dall’altro, le modalita’ tecniche di eliminazione dei difetti riscontrati, giungendo a conclusioni errate quanto alla struttura della disciplina del contratto di appalto. La esclusione della presenza di difformita’ o di vizi dell’opera di natura tale da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione comporta soltanto la impossibilita’ per il committente di chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1668 c.c., non certo la facolta’ di chiedere, oltre al risarcimento dei danni, anche che i vizi vengano eliminati con opere a carico dell’appaltatore, in alternativa alla riduzione del prezzo.

Essendo stata nella specie simile domanda di eliminazione dei vizi mediante il rifacimento dell’opus espressamente avanzata in giudizio dalla committente, in aggiunta a quella diretta ad ottenere il risarcimento dei danni, il giudice di appello e’ percio’ incorso nel dedotto vizio di illogicita’ ed erroneita’ della pronuncia giacche’, dopo avere riconosciuto l’esistenza dei difetti costruttivi della pavimentazione dell’edificio, imputabile all’appaltatore, incidente negativamente sul valore dell’opera, ha limitato il contenuto della garanzia dovuta per tale vizio al diritto del committente al solo piano terra dell’opificio ed al risarcimento dei danni relativi a detto livello, escludendo irragionevolmente l’estensibilita’ dall’eliminazione dei vizi del pavimento del primo piano, pur essendo lo stesso affetto dai medesimi difetti. Ne’ l’affermata assenza di un pregiudizio puo’ valere a fare venire meno il diritto all’eliminazione del vizio accertato, si ribadisce, anche dalla consulenza svolta in seconde cure.

Con il quarto motivo viene dedotta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 342 c.p.c., anche per omessa motivazione ed error in procedendo perche’ pur avendo espressamente riconosciuto la sussistenza di un nesso di causalita’ tra le carenze progettuali ed il verificarsi dei danni quale conseguenza della colpa anche della professionista, ha poi dichiarato ingiustificatamente la inammissibilita’ dell’appello incidentale.

Anche detto motivo va accolto.

Occorre premettere che a composizione di insorto contrasto, con recente sentenza n. 8077 del 22 maggio 2012, le Sezioni Unite di questa Corte si sono pronunciate su questione (di cui e’ stata anche sottolineata la riproponibilita’ in una molteplicita’ di casi, accomunati dalla natura processuale del vizio denunciato dal ricorrente e dalla sua interdipendenza con l’interpretazione da dare ad una domanda o ad un’eccezione di parte) che, seppure pronunciata con riferimento a specifica e diversa fattispecie, e’ rilevante in questo giudizio, essendo stati nella decisione preliminarmente definiti i limiti dell’indagine che il giudice di legittimita’ e’ chiamato a compiere in presenza della denuncia di vizi che, come nel caso in esame, attengono alla corretta applicazione di norme da cui e’ disciplinato il processo che ha condotto alla decisione del giudice di merito, ma, al tempo stesso, comportano anche la verifica del modo in cui uno o piu’ atti di quel processo sono stati intesi e motivatamente valutati da parte dello stesso giudice di merito.

Infatti, anche sull’ambito dello scrutinio in sede di legittimita’ della censura sulla specificita’ dei motivi di appello si contrappongono due indirizzi aventi consistenza analoga a quelli oggetto della pronuncia delle Sezioni Unite: uno, piu’ risalente, secondo il quale la verifica del rispetto dell’onere di specificazione dei motivi di impugnazione – richiesta dagli articoli 342 e 434 c.p.c., per la individuazione dell’oggetto della domanda di appello e per stabilire l’ambito entro il quale deve essere effettuato il riesame della sentenza impugnata – non e’ direttamente effettuabile dal giudice di legittimita’, dacche’ interpretare la domanda – e, dunque, anche la domanda di appello – e’ compito del giudice di merito e implica valutazioni di fatto che la Corte di Cassazione – cosi’ come avviene per ogni operazione ermeneutica – ha il potere di controllare soltanto sotto il profilo della giuridica correttezza del relativo procedimento e della logicita’ del suo esito (cfr. Cass. 14 agosto 2008 n. 21676; Cass. 1 febbraio 2007 n. 2217; Cass. 22 febbraio 2005 n. 3538; Cass. 14 luglio 1992 n. 8503) e l’altro, invece, contrastante, secondo il quale la specificita’ dei motivi di impugnazione, richiesta dall’articolo 342 c.p.c., e’ verificabile in sede di legittimita’ direttamente, poiche’ la relativa censura e’ riconducibile nell’ambito dell’error in procedendo (cfr. Cass. 15 gennaio 2009 n. 806; Cass. 13 settembre 2006 n. 19661; Cass. 24 novembre 2005 n. 24817; Cass. 24 gennaio 2004 n. 1456).

Sul comune tema generale, dunque, le Sezioni Unite hanno conclusivamente affermato il principio di diritto secondo cui il giudice di legittimita’ non deve limitare la propria cognizione all’esame della sufficienza e logicita’ della motivazione con cui il giudice di merito ha vagliato la questione, ma e’ investito del potere di esaminare direttamente gli atti ed i documenti sui quali il ricorso si fonda, purche’ la censura sia stata proposta dal ricorrente in conformita’ alle regole fissate al riguardo dal codice di rito.

Alla luce dei suddetti principi ed esaminati anche gli atti, deve concludersi per la fondatezza della censura, giacche’ nella specie la dichiarazione di inammissibilita’ dell’appello incidentale della (OMISSIS) relativo alla responsabilita’ della progettista e direttrice dei lavori oltre ad essere sul piano della motivazione alquanto scarna, non spiegando appieno le ragioni della rilevata mancata specificita’ della censura, risulta errata all’esito dello scrutinio dell’atto di appello incidentale, che non consente di confermare tale conclusione.

Infatti al punto 4) dell’appello incidentale, sotto la rubrica “Sulla responsabilita’ del Direttore dei lavori”, risulta svolta un’articolata parte argomentativa che, contrapponendosi alla motivazione della sentenza impugnata, mirava ad incrinarne il fondamento logico – giuridico della decisione del giudice di primo grado, deducendone l’irragionevolezza proprio con riferimento all’ingiusto recepimento delle indicazioni della consulenza di ufficio in merito alla evidenziata mancanza totale della progettazione del pavimento, tanto piu’ importante per le sollecitazioni alle quali si prevedeva sarebbe stato sottoposto, di cui veniva sottolineata anche la “totale mancanza di precisazione delle caratteristiche tecniche in sede contrattuale e di sorveglianza da parte della direzione dei lavori”, con specifica indicazione delle ragioni di dissenso, ricondotte all’erroneita’ delle valutazioni espresse, anche alla luce del consolidato orientamento giurisprudenziale in materia. D’altra parte, qualora l’atto d’appello denunci l’erronea valutazione, da parte del giudice di primo grado, degli elementi probatori acquisiti o delle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio, e’ sufficiente, al fine dell’ammissibilita’ dell’appello, l’enunciazione dei punti sui quali si chiede al giudice di secondo grado il riesame delle risultanze istruttorie per la formulazione di un suo autonomo giudizio, non essendo richiesto che l’impugnazione medesima contenga una puntuale analisi critica delle valutazioni e delle conclusioni del giudice che ha emesso la sentenza impugnata ovvero l’espressa indicazione delle questioni decisive non esaminate o non correttamente esaminate (cfr, tra le altre e da ultimo, Cass. 12 settembre 2011 n. 18674).

Passando all’esame del quinto motivo del ricorso principale e dell’unico motivo del ricorso incidentale proposto dalla (OMISSIS) – con i quali viene denunciata, rispettivamente, la violazione e falsa applicazione, anche per omessa motivazione, dell’articolo 91 c.p.c. per avere il giudice del gravame del tutto omesso la valutazione dei motivi di appello incidentale relativi al mancato riconoscimento nella sentenza di prime cure del diritto della ricorrente ad ottenere la ripetizione delle spese sostenute con l’accertamento tecnico preventivo, nonche’ la violazione e falsa applicazione, oltre a vizio di motivazione, degli articoli 1667, 1668, 1223 e 1226 c.c. per avere il giudice del gravame, pur qualificando come modesti i vizi, liquidato il danno equitativamente, prendendo le mosse dall’importo segnalato dal c.t.u. nominato dal giudice di primo grado – attenendo a questioni sostanzialmente accessorie rispetto alle censure accolte, riguardando il regime delle spese processuali e la liquidazione dei danni, restano assorbiti dalla decisione adottata.

La sentenza impugnata deve pertanto essere cassata in relazione ai motivi accolti e nei limiti precisati.

La cassazione dell’impugnata sentenza rende necessario il rinvio della causa alla Corte di appello di Torino, alla quale competera’ sia di pronunciarsi sul merito della controversia nei termini sopra indicati, sia di provvedere sulle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte, riunisce i ricorsi, accoglie nei sensi di cui in motivazione il ricorso principale, assorbito quello incidentale;

cassa e rinvia, anche per le spese processuali del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Torino.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. FILADORO Camillo – Consigliere -
Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere -
Dott. AMBROSIO Annamaria – rel. Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23499/2005 proposto da:

T.V., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA A. RIBOTY 23, presso lo studio dell’avvocato CECCHI CARLO, rappresentato e difeso dall’avvocato CAVAZZUTI Giorgio giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

e contro

B.A.;

- intimata -

sul ricorso 28677/2005 proposto da:

B.A., (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA NICOTERA 29, presso lo studio dell’avvocato ALLOCCA GIORGIO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato TONINI GIOVANNI giusta delega in calce al controricorso e ricorso incidentale;

- ricorrente -

e contro

T.V.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 275/2005 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, Sezione Seconda Civile, emessa il 25/02/05, depositata il 17/05/2005; R.G.N. 878/2004.
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del08/02/2010 dal Consigliere Dott. ANNAMARIA AMBROSIO;
udito l’Avvocato Giorgio ALLOCCA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

Fatto

1.1. Con ricorso depositato innanzi al Tribunale di Piacenza in data 12-9-2002, T.V., premesso che conduceva in locazione l’immobile sito in (OMISSIS) in forza di contratto di locazione stipulato con B.A. in data (OMISSIS) e che sin dal (OMISSIS) si era trasferito stabilmente in (OMISSIS) per motivi di lavoro, tanto premesso, chiedeva che venisse determinato il canone legale dell’immobile, con condanna della locatrice alla restituzione delle maggiori somme percepite in esubero fino al (OMISSIS) oltre al pagamento degli interessi legali sulla cauzione.

Resisteva B.A., la quale deduceva che il contratto era stato stipulato per esigenze di natura transitoria e che, perciò, non era soggetto, quanto alla misura del canone, alla legge n. 392/1978; in via riconvenzionale chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, con la condanna del T. al pagamento di canoni e oneri accessori non corrisposti dal settembre 2001 sino al rilascio.

Con sentenza in data 27-1/3-2-2004, il Tribunale dichiarava risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore;

condannava, quindi, il ricorrente al pagamento della somma di Euro 3.457,97, oltre interessi dalla domanda al saldo; dichiarava le spese compensate tra le parti.

1.2. La decisione, gravata da impugnazione del T., era confermata dalla Corte di appello di Bologna, la quale con sentenza in data 25-2/17-5-2005 rigettava l’appello, compensando interamente le spese del grado.

1.3. Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione T.V., svolgendo tre motivi e chiedendo – previo annullamento senza o, in subordine, con rinvio – la restituzione delle somme pagate in più rispetto al canone legale e di quelle pagate in adempimento della sentenza di primo grado.

Ha resistito B.A., depositando controricorso e deducendo l’inammissibilità della produzione documentale sub lett. B/O allegata al ricorso. La B. ha, inoltre, proposto ricorso incidentale, affidato ad un unico motivo e depositato memoria integrativa.

Diritto

1. Preliminarmente occorre procedere ex art. 335 c.p.c., alla riunione dei ricorsi, principale e incidentale, avverso la medesima sentenza.

Di seguito si esaminerà il ricorso principale, logicamente prioritario, precisandosi che, nella trattazione si prescinde dalla documentazione allegata al ricorso sub lett. B/O, stante il divieto di cui all’art. 372 c.p.c..

1.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione della L. n. 392 del 1978, art. 26 lett. a e art. 79.

1.1.1. Il motivo riguarda il punto della decisione impugnata, in cui si afferma che in presenza di un contratto di locazione abitativa ad uso transitorio, il conduttore, il quale assume la nullità L. n. 392 del 1978, ex art. 79, della clausola determinativa dell’uso transitorio, per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto da quest’ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore nè situazioni di fatto occultate dal conduttore, nè la riserva mentale di costui di non accettare la clausola.

1.1.2. Il ricorrente deduce che il principio di diritto richiamato dai giudici di appello non è applicabile al caso in oggetto, dal momento in cui nella fattispecie il conduttore non aveva occultato alcunchè, nè invocato contro il locatore alcuna riserva mentale e neppure richiesto la declaratoria di nullità della clausola relativa alla transitorietà della locazione, ma aveva semplicemente formulato domanda di determinazione dell’equo canone e di pagamento delle differenze, tenuto conto del fatto che abitava stabilmente nell’immobile per esigenze di lavoro secondo quanto previsto dall’ultima parte della lett. a dell’art. 26; osserva che non vi era alcuna ragione di provare “una (irrilevante) simulazione” al fine di far dichiarare la natura transitoria del contratto, dal momento che la norma di cui all’art. 26, lett. a cit., tutela il conduttore pur in presenza di esigenze abitative limitate nel tempo e non richiede affatto che la condizione di stabile dimora del conduttore nell’immobile per motivi di lavoro debba essere espressamente contenuta nel contratto; rileva, infine, che la stessa norma era applicabile alla fattispecie, perchè era circostanza pacifica che il conduttore aveva occupato stabilmente l’immobile per motivi di lavoro, essendo stata ammessa dalla B. in sede di interrogatorio formale.

1.2. Il motivo risulta fondato nei termini che si preciseranno di seguito.

In via di principio si rammenta – in conformità a principi acquisiti dalla giurisprudenza consolidata di questa Corte (Cass. civ., Sez. 3^, 31/01/2006, n. 2147; Cass. civ., Sez. 3^, 03/08/2004, n. 14815) – che nel sistema della L. n. 392 del 1978 il tipo legale della locazione ad uso abitativo risulta articolato in tre sottotipi: a) locazioni per esigenze abitative stabili e primarie; b) locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro; c) locazioni per esigenze abitative non stabilè nè primarie ma genericamente transitorie. Il primo sottotipo è completamente soggetto all’applicazione della L. n. 392 del 1978, il terzo ne è totalmente esonerato, mentre il secondo sottotipo è soggetto all’applicazione della L. n. 392 del 1978, fatta esclusione per la durata legale.

Merita puntualizzare che per concretizzare tale ultimo sottotipo (previsto dall’ultima parte della cit. L. n. 392, art. 26, lett. a, e qui invocato da parte ricorrente) sono necessari due requisiti, che devono sussistere congiuntamente: la stabile abitazione dell’immobile da parte del conduttore e il motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione, con la conseguenza che ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative – la sola stabile occupazione dell’immobile non giustificata da motivi di lavoro o di studio ovvero la sola sussistenza di questi motivi non accompagnata dalla stabile occupazione dell’immobile non valgono ad attrarre la locazione nel regime della legge sull’equo canone (Cass. 16/01/1992, n. 741).

1.2. Ciò premesso, ritiene il Collegio che il T. – facendo valere la condizione della stabile occupazione dell’immobile locato per ragioni di lavoro (condizione asseritamente nota alla locatrice, per quanto sarebbe stato ammesso dalla stessa B. in sede di interrogatorio) e invocando, di conseguenza, la determinazione del canone legale – chieda, nella sostanza, l’applicazione del principio desumibile dalla L. n. 392 del 1978, art. 80, secondo il quale, in caso di difformità fra uso convenuto ed uso effettivo, il regime giuridico del contratto si adegua all’uso che il conduttore ne ha fatto in concreto (cfr. Cass. civ., Sez. 3^, 22/06/2009, n. 14537).

Valga considerare che detta norma – secondo l’interpretazione adottata da questa Corte (Cass., n. 8716/98; Cass., n. 11952/92) – essendo diretta ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di una diversa disciplina e, quindi, non solo ai casi di passaggio da una destinazione ad uso non abitativo ad una utilizzazione abitativa dell’immobile o viceversa, ma anche ai casi di mutamento nell’ambito del medesimo tipo locativo, se da esso derivi il passaggio da un regime giuridico regolato dalla legge sull’equo canone ad un altro regime giuridico della medesima legge – e, quindi (per quanto qui interessa) anche nel caso di mutamento dall’uno all’altro sottotipo di locazione abitativa innanzi individuate – e finanche in quello in cui il mutamento di destinazione produca effetti più sfavorevoli per il conduttore (cfr.

Cass. civ., Sez. 3^, 22/06/2009, n. 14537), restando estranei alla norma in questione solo quei cambiamenti d’uso che non comportino innovazione della disciplina giuridica del rapporto ed in relazione ai quali è configurabile solo un inadempimento contrattuale legittimante il ricorso alla ordinaria azione di risoluzione prevista dall’art. 1453 c.c. (cfr. Cass. civ., Sez. 3^, 17/01/2007, n. 969).

1.3. Per altro verso – considerato che a seguito della dichiarazione di parziale illegittimità costituzionale dell’art. 80 della medesima legge (Corte cost., sent. n. 185 del 1988) il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell’immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio non può trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione – occorre dire che, affinchè la non corrispondenza tra realtà effettiva ed il contenuto del contratto possa assumere rilevanza giuridica nei termini sopra precisati, è necessario che venga positivamente dimostrata la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine alla effettiva destinazione dell’immobile ad un uso diverso da quello indicato dal contratto, dovendosi riconoscere a tale condivisa consapevolezza la medesima natura e funzione dell’accordo simulatorio tacito, necessariamente richiesto per la predicabilità dell’esistenza di una fattispecie di simulazione, e non anche quella di doppia (irrilevante) riserva mentale (cfr. Cass. n. 969/2007 sopra cit.); mentre, nel caso di variazione unilaterale ad opera del conduttore, occorre dimostrare la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 80 cit. nella consapevole tolleranza del locatore, che abbia omesso di opporsi nei modi e nel termine previsto dalla stessa norma decorrente dalla effettiva conoscenza della variazione stessa.

1.4. Chiudendo le fila del discorso, ritiene il Collegio che i giudici di merito, verificando i fatti costitutivi della pretesa di determinazione del canone legale, avrebbero dovuto accertare, da un lato, il requisito obiettivo della reale situazione di fatto desunta dall’effettiva destinazione dell’immobile locato – verificando, in concreto, se, pur avuto riguardo alla transitorietà delle esigenze abitative enunciate nel contratto, l’immobile locato fosse stabilmente occupato dal conduttore per i dedotti motivi di lavoro – e, dall’altro, il requisito soggettivo, valutando la consapevolezza del locatore di tale effettiva destinazione nei termini sopra precisati.

Per converso i giudici a quibus, fecalizzando l’attenzione sulla clausola relativa alla natura transitoria, si sono limitati ad affermare che non era stato provato che “all’atto della stipula del contratto de quo, alla locatrice B. fosse nota l’esigenza del T. di potere disporre di una stabile abitazione per le sue necessità e non già di una abitazione transitoria”, laconicamente liquidando il richiamo di parte appellante alle ammissioni della B. in sede di interrogatorio (“posso dire che, a partire dalla stipula della locazione, il ricorrente ha abitato, stabilmente, in (OMISSIS) per motivi di lavoro” come si legge a pag. 6 della sentenza impugnata) con l’assunto che “nè all’evidenza tale circostanza” (e, cioè, che la locazione fosse stipulata per esigenze non transitorie) “può dirsi acquisita, in sede di interrogatorio formale della B.” (pag. 9 stessa sentenza).

1.5. In conclusione, in accoglimento del ricorso, l’impugnata sentenza deve essere cassata con rinvio per nuovo esame alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione. Il giudice del rinvio – accertata l’effettiva destinazione d’uso dell’immobile locato e, nel contempo, la consapevolezza da parte della locatrice in ordine a tale destinazione – farà applicazione dei seguenti principi: A) la locazione stipulata per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro è soggetta all’applicazione della L. n. 392 del 1978, fatta esclusione per la durata legale, allorchè – ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative – concorra il requisito della stabile abitazione dell’immobile da parte del conduttore e il motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione; B) la norma della L. n. 392 del 1978, art. 80, essendo diretta ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di un diverso regime giuridico previsto della medesima legge e, quindi, anche nel caso di mutamento dall’uno all’altro sottotipo di locazione abitativa di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 26, lett. a;

C) il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell’immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio non può trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione, dovendo verificarsi eventualmente anche su base indiziaria, se la parte locatrice fosse, comunque, consapevole della stabile occupazione dell’immobile locato da parte del conduttore per motivi di lavoro, per cui il contratto concluso per esigenze abitative non stabili nè primarie, ma genericamente transitorie, integrava, al di là della formale apparenza, gli estremi di cui all’ultima parte della L. n. 392 del 1978, art. 26, lett. a.

2. Restano ovviamente assorbiti sia il secondo motivo di ricorso, con cui – sotto il duplice profilo della violazione di legge e dell’omessa motivazione – si lamenta la mancata applicazione dell’equo canone anche nel periodo successivo a quello preso in esame dal c.t.u. e, quindi, sino al rilascio, sia il terzo motivo di ricorso, denunciante vizio motivazionale sulle somme pluspercette dalla locatrice a titolo di cauzione e interessi. Così come resta assorbito il ricorso incidentale concernente la regolazione delle spese.

Il giudice del rinvio provvederà al regolamento delle spese anche in relazione al presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte riunisce il ricorso principale e quello incidentale;

accoglie il primo motivo di ricorso principale; assorbiti gli altri e il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Bologna in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 8 febbraio 2010.

Depositato in Cancelleria il 10 marzo 2010.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – rel. Consigliere -
Dott. BARRECA Giuseppina L. – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4356/2010 proposto da:

M.K. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, CIRCONVALLAZIONE CLODIA 145 – A, presso lo studio dell’avvocato BONU ALBERTO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato BIANCHI RICCARDO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

B.G.(OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA VALADIER 53, presso lo studio dell’avvocato LUCIANI ANDREA, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato CARFANI EDOARDO giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2531/2009 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 07/10/2009; R.G.N. 1352/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/01/2012 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;
udito l’Avvocato ALBERTO BONU;
udito l’Avvocato EDOARDO CARPANI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto.

Fatto

Con sentenza del 1-12-09 la Corte di appello di Milano ha confermato la decisione del Tribunale di risoluzione del contratto di un immobile concesso in locazione ad uso ristorante da B.G. a M.K. per inadempimento del conduttore alla clausola contrattuale che prevedeva il divieto di ad eseguire modifiche ai locali non autorizzate per iscritto, sanzionato con una clausola risolutiva espressa. Propone ricorso M.K. con tre motivi.

Resiste con controricorso B.G..

Diritto

1. Con il primo motivo di ricorso si denunzia violazione art. 1456 c.c..

Sostiene il ricorrente che la Corte ha ritenuto applicabile la clausola risolutiva espressa, senza considerare che le opere effettuate dal conduttore non avevano comportato modifica ai locali ed agli impianti. In conseguenza dell’inapplicabilità della clausola risolutiva, la Corte avrebbe dovuto valutare la condotta del conduttore alla luce dell’art. 1582 c.c. ed accertare se le opere effettuate avevano comportato per il locatore una diminuzione del godimento del bene immobile.

2. Con il secondo motivo si denunzia difetto di motivazione in ordine all’applicazione dell’art. 9 del contratto in relazione art. 1456 c.c..

Sostiene il ricorrente che le opere effettuate non potevano qualificarsi come modifica dei locali e degli impianti, locuzione riferibile solo ad opere edilizie che comportino modifiche alla consistenza ed alla distribuzione dei locali.

3. Con il terzo motivo si denunzia violazione dell’art. 1587 c.c..

Sostiene il ricorrente che erroneamente la Corte di merito ha ritenuto che l’uso come pizzeria dell’immobile costituisse uso diverso da quello stabilito in contratto,in quanto l’uso come pizzeria è ontologicamente assimilabile a quello di ristorante.

4. I primi tre motivi si esaminano congiuntamente per la stretta connessione logico – giuridica.

La valutazione della natura delle opere realizzate dal conduttore come rientranti nel concetto di modifica dell’immobile e degli impianti, di cui all’art. 9 del contratto è una valutazione di fatto che spetta al giudice del merito e che, adeguatamente motivata, non può essere di nuovo valutata dal giudice di legittimità.

Il motivo di ricorso per cassazione con il quale la sentenza impugnata venga censurata per vizio della motivazione non può essere inteso a far valere la rispondenza della ricostruzione dei fatti operata dal giudice del merito al diverso convincimento soggettivo della parte e, in particolare, non vi si può proporre un preteso migliore e più appagante coordinamento dei molteplici dati acquisiti, atteso che tali aspetti del giudizio, interni all’ambito della discrezionalità di valutazione degli elementi di prova e dell’apprezzamento dei fatti, attengono al libero convincimento del giudice e non ai possibili vizi dell’”iter” formativo di tale convincimento rilevanti ai sensi della disposizione di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5). In caso contrario, il motivo di ricorso si risolverebbe in una inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, ovvero di una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura ed alle finalità del giudizio di cassazione. Cass. civ., Sez. lavoro, 22 febbraio 2006, n. 3881.

5. La Corte di merito ha accertato che il conduttore aveva realizzato un forno a legna per la cottura delle pizze, il rialzamento del pavimento per circa mq 2 su cui aveva poggiato il forno ed un bancone, una canna fumaria non autorizzata che si innestava in una canna fumaria condominiale, una canna fumaria di esalazione dei fumi che terminava nel sottotetto.

Ha ritenuto che tali opere, modificative dell’immobile locato, erano state effettuate senza autorizzazione scritta, in violazione di quanto previsto dalla clausola 9 del contratto, e che quindi era operante la clausola risolutiva espressa; che tale inadempimento era di non scarsa importanza in considerazione della gravi conseguenze che tali opere avevano comportato,quali l’emissione di ordinanze della Asl che avevano imposto la costruzione di una canna fumaria esterna al fabbricato. Della linea argomentativa così sviluppata il ricorrente non segnala alcuna caduta di consequenzialità logico giuridica,mentre l’impugnazione si risolve in una inammissibile prospettazione dei fatti alternativa a quella del giudice di merito.

6. Non ricorre la dedotta violazione dell’art. 1456 c.c. in quanto, in presenza dell’accertata natura modificativa delle opere realizzate senza autorizzazione scritta, era operante la clausola risolutiva espressa.

7. Infondato è il riferimento del ricorrente all’art. dell’art. 1582 c.c., che prevede la tutela del conduttore rispetto ad innovazioni apportate dal locatore che diminuiscano il godimento dell’immobile locato, e non viceversa.

8. La Corte ha ritenuto che le opere effettuate, oltre alla violazione contrattuale, comportavano anche la violazione dell’art. 1587 c.c. in quanto l’immobile era stato congresso per il solo uso ristorante mentre era stato adibito anche a pizzeria.

9. Tale argomento da rilievo ad un ulteriore inadempimento del conduttore e la censura del ricorrente che lo investe, pur rubricata come violazione di legge, in realtà contiene una censura di merito, in quanto egli assume che la sua condotta non è qualificabile come uso diverso da quello determinato dal contratto.

10.L’accertamento sul punto effettuato dalla Corte di appello è sorretto da adeguata motivazione in quanto l’uso come pizzeria con forno a legna è sicuramente un uso diverso da quello di ristorante e non costituisce semplice ampliamento del tipo di cibi serviti, ma un attività diversa, tanto che per il suo esercizio, come risulta dalla sentenza impugnataci erano rese necessarie istallazioni di più canne fumarie per l’esalazione di fumi ed odori, comportanti anche nuove autorizzazioni sanitarie.

11. Con il quarto motivo si denunzia violazione dell’art. 1362 c.c. in relazione all’applicazione dell’art. 1456 c.c. e difetto di motivazione sul punto.

Sostiene il ricorrente che la riproduzione della clausola 9 nel secondo contratto stipulato nel 2004, quando le parti ben conoscevano che era stato realizzato il forno, si riferiva alle opere successive al 2004.

12. Il motivo è infondato.

Con specifico riferimento ai limiti del sindacato di legittimità sulla interpretazione dei contratti, questa Corte ha affermato che “in tema di interpretazione del contratto – che costituisce operazione riservata al giudice di merito, le cui valutazioni sono censurabili in sede di legittimità soltanto per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale o per vizio di motivazione – ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, con la conseguente preclusione del ricorso ad altri criteri interpretativi, quando la comune volontà delle parti emerga in modo certo ed immediato dalle espressioni adoperate, e sia talmente chiara da precludere la ricerca di una volontà diversa” (Cass., n. 28479 del 2005; Cass., n. 18180 del 2007). In sostanza, l’interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata costituisce un’attività riservata al giudice di merito, ed è censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale ovvero per vizi di motivazione, qualora la stessa risulti contraria a logica o incongrua, cioè tale da non consentire il controllo del procedimento logico seguito per giungere alla decisione.

13. Nel quadro di questi principi deve escludersi che, nella specie, siano sussistenti i vizi denunciati.

La Corte di appello,in relazione ai due contratti di locazione sottoscritti dalle parti,il primo concluso con la madre della ricorrente in data 30 maggio 2000, e quello successivo stipulato in data 30-6-2004, con la ricorrente e la madre, ha ritenuto che si tratta di un rapporto unico e che con il secondo contratto, dal contenuto del tutto simile al primo, si sia realizzata solo una novazione soggettiva; che in entrambi contratti era indicato l’uso “come ristorante” e non come “pizzeria” ed era stata inserita la clausola numero 9, che prevedeva il divieto di modifiche senza autorizzazioni scritta la clausola risolutiva; che la circostanza della riproduzione nel secondo contratto della clausola risolutiva rafforzava il divieto per il conduttore di apportare modifiche ai locali senza autorizzazione scritta del locatore; nessun rilievo aveva la circostanza che l’appellata o i suoi congiunti avessero consumato n pizze nel suddetto locale”.

14. La Corte nell’interpretazione della comune volontà delle parti ha seguito il primo e principale strumento indicato dall’art. 1362 c.c., rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto.

15. Deve escludersi che, nella specie, sia sussistente il denunciato vizio motivazionale.

La Corte d’appello ha compiutamente enunciato le ragioni del proprio convincimento, illustrando i passaggi logici che la hanno condotta alla decisione e gli argomenti addotti dal ricorrente,che non indica lacune argomentative, ovvero illogicità consistenti nell’attribuzione agli elementi di giudizio di un significato estraneo al senso comune, o punti inficiati da mancanza di coerenza logica, non appaiono idonei a contrastare la motivazione della sentenza impugnata.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali del giudizio di cassazione liquidate in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre accessori e spese generali come per legge.
Così deciso in Roma, il 19 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 29 marzo 2012.