Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 25833/2007 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 382/2007 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 07/03/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/07/2013 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I coniugi (OMISSIS) con atto di citazione del 18 marzo 2002 convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Cuneo (OMISSIS) e (OMISSIS) esponendo di essere proprietari di un immobile sito in (OMISSIS) avendone acquistato meta’ dal Fallimento (OMISSIS) e la restante meta’ dai convenuti quali eredi di (OMISSIS), che tale immobile era stato locato alla societa’ (OMISSIS), la quale aveva a sua tempo versato nelle mani del (OMISSIS) un deposito cauzionale pari ad euro 5.624,44 e che tale somma mai era stata dai precedenti proprietari a loro rimessa. Chiedevano pertanto che i convenuti fossero condannati ad attribuire tale somma, ovvero, in subordine la meta’ della stessa oltre accessori.

Si costituivano i convenuti eccependo che gli attori al momento dell’acquisto erano a conoscenza dell’esistenza del deposito cauzionale e che, a tutto concedere, essi non potevano esser tenuti a corrispondere piu’ della meta’ di loro spettanza.

Il Tribunale di Cuneo con sentenza n. 214 del 2004 condannava i convenuti tra loro in solido al pagamento della somma di euro 5.624,44 oltre interessi legali dal 18 marzo 2002 al saldo, li condannava, inoltre, al pagamento delle spese di lite.

Questa sentenza veniva confermata dalla corte di Appello di Torino con sentenza n. 382 del 2007. Secondo la Corte torinese, dal fatto che i coniugi (OMISSIS) al momento dell’acquisto conoscessero la situazione locativa dell’immobile acquistato non discendeva sic et simpliciter la prova dell’imputazione della cauzione in conto prezzo, considerato, per altro, che il prezzo veniva determinato a corpo e che (con tipica clausola di stile) l’immobile veniva venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava nel rispetto di tutti i pesi ed oneri. L’azione proposta dagli originali attori era da ritenersi strumentale all’adempimento da parte loro dell’obbligo di restituzione della cauzione, Legge n. 392 del 1978, ex articolo 11, gravante sul locatore al momento della consegna dei locali e ferma restando la verifica d’integrita’ dei beni locati.

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta da (OMISSIS) e da (OMISSIS) per tre motivi, illustrati con memoria.

I coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- (OMISSIS) e (OMISSIS) lamentano:

a) Con il primo motivo la violazione/o falsa applicazione degli articoli 1362 – 1367 e 2697 c.c.. Secondo i ricorrenti la Corte di merito non avrebbe correttamente applicato la normativa di cui agli articoli 1262 – 1367 e 2697 cc, dato che non avrebbe ritenuto fosse onere dei coniugi (OMISSIS) provare che nella determinazione del prezzo della vendita non si fosse tenuto conto della cauzione oggetto della controversia. In particolare la Corte torinese concordava con gli appellanti che i coniugi (OMISSIS) fossero a conoscenza della sussistenza del contratto di locazione, ma riteneva che non sussistesse la prova che la cauzione fosse imputata in conto prezzo. E, di piu’ la Corte di merito concordava con gli appellanti che il contratto di compravendita stabiliva che i coniugi (OMISSIS) avevano acquistato l’immobile di cui si dice nello stato di fatto in cui si trovava e “con ogni diritto accessione e pertinenza”, ma riteneva che quella clausola fosse una clausola di stile.

Eppero’, le affermazioni della Corte di merito, prescindendo da una indagine in ordine alla volonta’ delle parti, sarebbero apodittiche e indimostrate.

Cio’ posto, concludono i ricorrenti, dica l’Ecc.ma Corte se nel caso in cui un contratto di compravendita immobiliare dia atto che l’acquisto sia effettuato nello stato di fatto in cui si trova, come visto ed accettato dalla parte acquirente, e con ogni diritto, accessione e pertinenza e servitu’, si possa reputare tale clausola di stile senza alcuna indagine circa la volizione effettiva delle parti e senza che cio’ sia mai stato dedotto in giudizio, ovvero, se da tale clausola possa invece derivare la presunzione che il prezzo della compravendita sia stato determinato, anche tenendo presente la situazione locativa dell’immobile, con conseguente gravare dell’onere della prova su chi intenda provare il contrario.

b) Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano l’insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia. Secondo i ricorrenti, la Corte di merito avrebbe errato nell’aver escluso che il deposito cauzionale di cui si dice non fosse stato considerato nella determinazione del prezzo, atteso che insufficiente sarebbe la motivazione secondo la quale “(…), va anzi detto che ancor piu’ in radice la prova della conoscenza dello stato locativo dell’immobile compravenduto non sia ancora a rigore la prova della conoscenza da parte degli acquirenti di tutte indistintamente le clausole contrattuali, segnatamente di quelle concernente il deposito cauzionale di lire 3.800.000: Deposito al quale la perizia fallimentare non fa cenno alcuno”, atteso che la Corte di merito non avrebbe considerato che le controparti erano gia’ proprietarie di una quota dell’immobile e che il deposito cauzionale, soprattutto, quando si tratti di uso commerciale sia clausola del tutto usuale nella pratica. Ne’ puo’ ritenersi, specificano, altresi’, i ricorrenti, tardiva la relativa eccezione in quanto sin dalla comparsa costitutiva di primo grado i convenuti avevano eccepito che gli attori al momento dell’acquisto della quota erano “a conoscenza dell’esistenza del deposito cauzionale”.

1.1.- Entrambi i motivi vanno esaminati congiuntamente vista l’innegabile connessione che esiste tra gli stessi, tanto che la seconda censura sembra essere una specificazione della prima, ed entrambi sono infondati.

Va qui precisato che il deposito cauzionale e’ considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilita’ dei beni che ne formano oggetto (il denaro). Da questa sua natura deriva non solo l’accessorieta’ con le obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell’immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale. L’acquirente dell’immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (articolo 1602 c.c.) e, cosi’, anche nell’obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall’inquilino. Con l’ulteriore precisazione che il bene dato in pegno (nel caso in esame una somma di denaro) rimane ed e’ di proprieta’ del soggetto che ha concesso il pegno con il divieto per il creditore pignoratizio di disporre del bene. Normalmente, dunque, il venditore (che vende un bene locato) trasferisce, per cosi’ dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione. Normalmente, cioe’, il. venditore non puo’ trattenere per se’ il pegno (cioe’ la cauzione), se cio’ non sia stato concordato “esplicitamente” e/o espressamente, con il compratore.

1.1.a) Piuttosto il venditore puo’ trattenere per se la cauzione di cui si dice, o quella cauzione gli appartiene definitivamente, se dal contratto risulti che il mancato trasferimento della cauzione al compratore e’ dovuto: o ad una compensazione tra il dare del compratore e l’avere dello stesso, trattandosi di rispettivi crediti di denaro e simultaneamente esigibili; oppure al prezzo della vendita concordato in misura ridotta (pari al valore della cauzione) rispetto a quello che avrebbe dovuto essere, cioe’, in altri termini, dal contratto risulti una compensazione, per cosi’ dire, “virtuale”.

Ora, nel caso in esame, i dati considerati dalla Corte torinese escludono una qualunque ipotesi di compensazione reale, o per cosi’ dire virtuale. Come specifica la sentenza impugnata, il prezzo della vendita era stato concordato a “corpo”, la cui indicazione, pertanto, non consente di ritenere che il prezzo sia stato determinato in misura ridotta, pari al valore della cauzione di cui si dice.

Ne’ tale risultato appare raggiungibile avendo le parti concordato che l’immobile veniva venduto “con ogni diritto accessione, pertinenza e servitu’” non solo perche’, come bene chiarisce la Corte torinese, quella e’ una clausola di stile, ma, e, soprattutto, perche’ in nessuna di quelle espressioni e’ imputabile la considerazione che la cauzione locativa abbia comportato una diminuzione del prezzo della vendita, cioe’, per cosi’ dire una “compensazione virtuale” o “preventiva”.

1.1.a).- Pertanto, sono coerenti ai principi qui indicati, e, comunque, non sono errate, le affermazioni della Corte torinese secondo cui in assenza di altri elementi, dalla circostanza che il compratore conoscesse l’esistenza del rapporto locativo di cui si dice non avrebbe potuto desumersi la prova dell’imputazione della cauzione locativa in conto prezzo proprio perche’ come si e’ detto non essendo quell’imputazione un effetto immediato del contratto di compravendita e neppure della conoscenza del compratore che esisteva un contratto di locazione, l’eventuale imputazione in conto prezzo avrebbe dovuto essere prevista esplicitamente. Cosi’, come appare del tutto convincente, perche’ coerente con i principi di cui si e’ detto la motivazione contenuta in sentenza secondo cui “in tale situazione l’affermazione secondo cui l’ammontare della cauzione sarebbe stato per comune accordo inglobato nel prezzo di acquisto non puo’ che risultare assolutamente apodittica, ne’ potrebbe negarsi che l’onere di provare un siffatto accordo gravasse per regola generale ex articolo 2697 c.c., sul (OMISSIS) (cioe’ sul venditore) che ne ha fatto oggetto di una specifica eccezione”.

2.- Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1292 e 1298 c.c.. Secondo i ricorrenti la Corte torinese avrebbe errato nell’aver considerato che l’obbligazione gravante sugli odierni ricorrenti fosse un’obbligazione solidale., considerato che nel caso di specie non vi e’ stato un unico contratto di compravendita tra piu’ proprietari venditori ed acquirente, ma questi, gia’ proprietario di una quota di proprieta’ ha acquistato quella residua e, pertanto, difetterebbe tanto l’eadem causa obligandi, quanto l’unitarieta’ della prestazione dovuta. Piuttosto, gli acquirenti in quanto gia’ proprietari di una quota dell’immobile erano al momento dell’acquisto gia’ tenuti alla restituzione del deposito cauzionale del conduttore per l’intero, cosicche’ questo in nulla ha mutato della loro posizione.

Dica, pertanto la Corte di cassazione se nell’ipotesi di immobile locato la vendita della residua quota a soggetto gia’ comproprietario di altra quota comporti una presunzione di solidarieta’ passiva non solo nei confronti del conduttore, ma anche degli originali proprietari-locatori.

2.1.- Anche questo motivo e’ infondato.

Come ha evidenziato correttamente la Corte torinese ab origine il rapporto locativo di cui si dice era unitario ed essendoci due comproprietari dell’immobile (OMISSIS) e (OMISSIS), il conduttore avrebbe avuto gia’ in partenza titolo per richiedere da qualunque dei locatori la restituzione dell’intero importo versato in cauzione al termine della locazione, sempre che l’immobile locato non fosse stato danneggiato. Con la conseguenza che nell’ipotesi in cui la cauzione fosse stata chiesta e restituita da un uno dei coobbligati, questi avrebbe potuto chiedere la corresponsione della cauzione se la stessa fosse rimasta nella sfera patrimoniale dell’altro coobbligato, considerato che la cauzione, comunque, come chiarisce la dottrina piu’ accreditata, assolve una funzione di garanzia ed identifica un’ipotesi di pegno irregolare. Eppero’, come ha chiarito la Corte torinese, quando il subentro nel rapporto locativo dei coniugi (OMISSIS) e’ stato integrale, essendo diventati locatori unici dell’immobile, gli stessi coniugi erano diventati unici legittimati ad ottenere il possesso della cauzione, perche’ unici titolari della garanzia, ovvero, del diritto di pegno irregolare o, in altri termini, del diritto a possedere la cauzione e, sotto altro aspetto, unici obbligati a restituire al conduttore, la cauzione al termine della locazione in presenza dei presupposti di legge. Pertanto, come correttamente ha chiarito la Corte torinese i coniugi (OMISSIS) non hanno fatto valere un rapporto interno tra plurimi locatori ne’ il regresso per somme gia’ corrisposte ma il loro diritto, in quanto titolari del rapporto locativo e dunque della garanzia ad esso accessoria, di possedere, e dunque di ottenere, il bene (la cauzione) oggetto del pegno irregolare, al fine di restituirlo al conduttore alla fine della locazione o di trattenerlo, se si fossero riscontrati dei danni all’immobile locato. Insomma, i coniugi (OMISSIS) avevano fatto valere correttamente un credito strumentale all’adempimento di un obbligo attinente il rapporto esterno della locazione (la restituzione della cauzione al conduttore sempre che il bene locato non fosse stato danneggiato dal conduttore).

In definitiva, il ricorso va rigettato e i ricorrenti, in ragione del principio della soccombenza condannati in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che verranno liquidate con il dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI – Presidente -
Dott. Paolo VITTORIA – Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN – Consigliere -
Dott. Michele LO PIANO – Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE – Rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DCL, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LUTEZIA 5,presso lo studio dell’avvocato ROMEO PAOLO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

VA ANTONIO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CRESCENZIO 107,presso lo studio dell’avvocato SCATOZZA UMBERTO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1008-97 del Tribunale di PESCARA, emessa il 19-11-1997, depositata il 19-12-97; RG.1158-1997,
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05-06-01 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;
udito l’Avvocato RODOLFO ROMEO (per delega dell’Avv. Paolo Romeo);
udito l’Avvocato UMBERTO SCATOZZA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con ricorso del 24.6.1992 VA, conduttore in Pescara alla via D’Annunzio di un appartamento ad uso di abitazione concessogli in locazione da Lina DCL, conveniva in giudizio innanzi al Pretore di quella città la locatrice per ottenerne la condanna alla restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone legale, del deposito cauzionale, e dei relativi interessi.

La convenuta, in via riconvenzionale, reclamava la condanna del conduttore al pagamento della somma di lire 543.850 quale differenza tra l’importo dei danni arrecati all’immobile ed il deposito cauzionale versatole nella misura di lire 500.000.

Il pretore adito, in base anche alla disposta consulenza tecnica di ufficio, determinava il canone equo dovuto per ciascun anno nel periodo dal febbraio 1985 al gennaio 1992; condannava la convenuta locatrice alla restituzione dell’indebito nella misura complessiva di lire 1.641.050, oltre interessi dalla istanza di conciliazione, nonché al pagamento dell’importo di lire 925.000 a titolo di restituzione della cauzione e degli interessi; condannava la stessa DCL alle spese del giudizio.

Sull’appello principale di Lina DCL e su quello incidentale di VA il Tribunale di Pescara, con sentenza depositata il 19.12.1997, riduceva la misura delle spese di primo grado a carico dell’appellante principale; determinava in lire 7.641.050, con gli interessi legali dalla data della istanza di conciliazione, la somma dovuta a titolo di differenza del maggior canone all’appellante incidentale, così corretto l’errore materiale di calcolo, in cui era incorso il pretore; compensava interamente tra le parti le spese del grado, con conferma nel resto della sentenza appellata.

I giudici di appello, circa la ubicazione dell’immobile ex art. 18 della legge n. 392 del 1978, consideravano che neppure nella fase del gravame la locatrice aveva fornito la prova della deliberazione comunale della quale chiedeva l’applicazione; quanto alla maggiorazione del canone ex art. 23 stessa legge in virtù della spesa per opere di manutenzione straordinaria, ritenevano che la stessa locatrice non aveva dimostrato di averle sostenute nel corso di un pregresso rapporto locatizio; rilevavano, in ordine alla domanda dei danni che il conduttore avrebbe arrecato all’immobile, che la istanza non era dimostrata, non potendo a riguardo venire in evidenza la prodotta documentazione fiscale.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso DCL, che affida la impugnazione a tre mezzi di doglianza, ai quali resiste con controricorso, illustrato anche da memoria, VA.

Diritto

Con il primo mezzo di doglianza – deducendo la violazione e la falsa applicazione dell’art. 23 della legge n. 392 del 1978 nonché il vizio di motivazione sul punto – la ricorrente assume che il giudice di merito avrebbe dovuto considerare che il calcolo del canone aveva costituito l’oggetto di specifica contrattazione tra le parti; che il conduttore non aveva mai contestato il relativo prospetto; che l’accettazione scritta del suddetto prospetto costituiva prova specifica anche della accettazione dei criteri di determinazione del corrispettivo, utilizzati dalla locatrice e, perciò, conosciuti dallo stesso conduttore e da intendere come correttamente applicati; che del suddetto accordo delle parti, formalizzato nel prospetto di calcolo del canone, sia il pretore che il tribunale non avevano affatto tenuto conto, omettendo di motivare sulla sua rilevanza quale punto decisivo della controversia.

La censura – che nel suo complesso la ricorrente basa sulla considerazione che la determinazione pattizia del canone della locazione abitativa non può essere contestata dal conduttore, il quale abbia accettato, in sede di stipulazione del relativo contratto, i coefficienti posti a base del calcolo – non è fondata.

L’art. 79, comma 2, della legge n. 392 del 1978 – che prevede la facoltà per il conduttore, con azione proponibile non oltre il semestre dalla riconsegna dell’immobile locato, di ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposta in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla legge quale conseguenza della sanzione di nullità, di cui al primo comma della stessa norma, di ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale previsto dagli artt. 12-22 della stessa legge – costituisce norma inderogabile, attinente al canone legale oltre che alla durata del contratto, con la conseguenza che le disposizioni relative alla determinazione del cosiddetto equo canone sono inserite di diritto nei contratti di locazione ad uso di abitazione, in sostituzione delle clausole difformi apposte dalle parti e senza che dalla nullità di dette clausole possa derivare la nullità dell’intero contratto.

Non era, pertanto, necessario, contrariamente a quanto deduce la ricorrente, che la contestazione da parte del conduttore, circa la eccessività del canone corrisposto rispetto a quello legale dovuto, fosse formulata nel corso del rapporto ovvero espressa nel corso del giudizio, dato che la domanda di conciliazione ex art. 44 della legge n. 392 del 1978, con cui lo stesso conduttore chieda l’accertamento dell’equo canone, implica di per sè la contestazione sul canone pattiziamente individuato e corrisposto.

Con il secondo motivo di impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all’art. 18 della legge n. 392 del 1978 nonché del le norme di cui agli artt. 2697 cod. civ. e 115 c.p.c., in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c. – la ricorrente assume che il giudice di merito sarebbe incorso in un palese errore di valutazione delle prove, in quanto non avrebbe valutato il contenuto della delibera comunale n. 674 del 30.10.1978, relativamente alla determinazione della ubicazione dell’appartamento locato, nella considerazione che detta deliberazione non era stata prodotta in giudizio. Aggiunge la ricorrente che della produzione in giudizio della deliberazione non vi era necessità, dovendo il contenuto del provvedimento essere considerato alla stregua di un atto notorio, valutabile ex art. 115 c.p.c., ed essendo stata la suddetta deliberazione utilizzata dal consulente tecnico per determinare il coefficiente ex art. 18 legge n. 392 del 1978.

Anche detta censura non ha pregio.

L’acquisizione o meno agli atti processuali della deliberazione comunale non ha inciso minimamente sulla valutazione dei fatti dal momento che – siccome è chiaro nella motivazione del giudice di merito, secondo quanto la stessa ricorrente ammette in ricorso – il consulente tecnico di ufficio, nella determinazione del canone legale dell’immobile locato, ha tenuto conto esattamente della predetta deliberazione comunale n. 674 del 30.10.1978 e le conclusioni della relazione peritale, quanto al coefficiente della ubicazione, sono state recepite dal giudice di merito, che, avendole riscontrate valide e convincenti, non aveva l’obbligo di esporre sul punto una motivazione più diffusa nè di procedere “ex officio” alla acquisizione del provvedimento amministrativo.

Rientra, infatti, nel potere del consulente tecnico di ufficio attingere “aliunde” notizie e dati, non rilevabili dagli atti processuali e concernenti fatti e situazioni che formino oggetto del suo accertamento, quando ciò sia necessario per espletare convenientemente il compito affidatogli. Dette indagini, inoltre, quando ne siano indicate le fonti in modo che le parti possano effettuarne il dovuto controllo, possono concorrere alla formazione del convincimento del giudice.

Nella specie, rientrava nel potere del consulente tecnico accertare, in base alla relativa deliberazione comunale, quale fosse il coefficiente ex art. 18 legge 392 del 1978 applicabile all’appartamento locato, per cui la ricorrente, se avesse avuto intenzione di evidenziare errori del C.T.U., aveva l’onere di produrre in giudizio il documento, del quale lamentava la interpretazione non corretta, e di precisare, altresì, quale avrebbe dovuto esserne la esatta lettura.

Con il terzo motivo di impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all’art. 23 della legge n. 392 del 1978 nonché il vizio di motivazione sul punto – la ricorrente censura l’affermazione del giudice di merito secondo cui essa locatrice avrebbe dovuto fornire la prova, al fine di rendere opponibile la relativa integrazione del canone nei confronti del conduttore resistente, che le opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità erano state effettuate in costanza di pregresso rapporto locativo.

Anche l’ultimo motivo del ricorso non può essere accolto.

In tema di locazione di immobili ad uso di abitazione l’obbligo di integrazione del canone, previsto a carico del conduttore dalla norma di cui all’art. 23 della legge n. 392 del 1978, opera non solo con riferimento alle riparazioni straordinarie eseguite nel corso dell’attuale rapporto locatizio, ma anche con riguardo a quelle eseguite durante precedenti locazioni, restando, invece, la integrazione esclusa qualora le opere suddette siano state effettuate al di fuori di qualsiasi rapporto locativo.

Sul punto la giurisprudenza di legittimità esprime ormai un indirizzo univoco (Cass., sez. un., 9 agosto 1996, n. 7329; Cass., n. 1551-98; Cass., n. 8591-96), basato, oltre che sul tenore lessicale della norma in oggetto, sull’argomento logico e sui criteri di interpretazione storico-sistematici, che inducono a collocare la prevista maggiorazione del corrispettivo tra gli elementi costitutivi del canone, la cui permanenza deve ritenersi legittima anche oltre la scadenza contrattale della locazione, nel corso della quale le opere medesime sono intervenute, ed indipendentemente dalla persona fisica del conduttore.

È logico, pertanto, ritenere che è a carico del locatore – il quale intenda fare valere come acquisita la maggiorazione ex art. 23 legge n. 392 del 1978 nei confronti dell’attuale conduttore per riparazioni straordinarie eseguite nel corso di precedente rapporto locatizio – la dimostrazione, oltre che della esecuzione delle opere, del fatto che le medesime siano state compiute mentre era in corso la locazione dell’immobile, cui inerivano.

Nella specie, la prova suddetta il giudice di merito ha ritenuto che non è stata data e l’affermazione a riguardo regge alla critica che ad essa la ricorrente muove – sotto il profilo del vizio di motivazione – assumendo che il conduttore aveva contrastato la spettanza della integrazione ex art. 23 legge n. 392 del 1978 per il fatto soltanto che le opere non erano state effettuate nel corso del rapporto locatizio che lo riguardava, implicitamente riconoscendo che esse erano intervenute durante altra locazione.

Invero, nel contesto di una generale valutazione degli elementi di prova, ritenere che la mancata contestazione di determinati fatti costituisca implicita ammissione dei fatti medesimi è questione riservata al giudice di merito, che non è censurabile in cassazione sotto il profilo dedotto dalla ricorrente.

Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato.

Sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di legittimità.

Roma, 5 giugno 2001