Sfratti bloccati per altri sei mesi, fino al giugno 2021. Sale così a 16 mesi da inizio pandemia la sospensione degli atti esecutivi con i quali i proprietari di immobili chiedono ai locatori di restituire la disponibilità a causa di morosità. La proroga degli sfratti avrà la durata di sei mesi ma ha già scatenato la veemente protesta da parte delle opposizioni e delle associazioni di settore, con in testa Federproprietà, la quale ha chiesto che l’esecutivo ci ripensi e ritiri la norma: questa misura danneggerà soprattutto le famiglie, già messe a dura prova dalla crisi, che sono solite dare in affitto gli immobili i cui canoni rappresentano una fonte di sostentamento economico indispensabile. La proroga del blocco degli sfratti, anche se con dei limiti, è contenuta del  Dl Milleproroghe. Prevede la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili anche ad uso non abitativo fino al 30 giugno 2021. Questo “limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze. Nonché ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari”. Nel decreto si fa riferimento alla proroga fino al 30 giugno 2021 della sospensione dell’esecuzione dei cosiddetti sfratti per morosità. Cioè quei provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze. Ma anche degli sfratti relativi a immobili pignorati abitati dal debitore esecutato e dai suoi familiari e degli sfratti aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore. Questa agevolazione scatta in caso di mancato pagamento dell’affitto da parte del conduttore. Oppure nei decreti di trasferimento di immobili che sono stati pignorati al debitori o a suoi familiari.

In virtù di un emendamento inserito in sede di conversione in legge, il Decreto “Rilancio” (D.l. n. 34/2020 convertito in Legge n. 77/2020) ha già disposto all’articolo 17-bis la proroga della sospensione degli sfratti fino al 31 dicembre 2020.Il termine inizialmente previsto dal Decreto Cura Italia (articolo 103 comma 6 del D.l. n. 18/2020 convertito in Legge n. 27/2020) era fissato al 31 agosto 2020.

Il Decreto-Legge 31 dicembre 2020, n. 183, pubblicato in pari data nella Gazzetta Ufficiale, prevede un’ulteriore proroga dell’esecuzione degli sfratti anche ad uso non abitativo.

La proroga verrà disposta per  i provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone di locazione alle scadenze (sfratti per morosità) e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati che siano abitati dal debitore e dai suoi familiari. Esclusi quindi solo gli sfratti per finita locazione. Il decreto dispone: «la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, prevista dall’articolo 103, comma 6, del decreto – legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, è prorogata sino al 30 giugno 2021 limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari».

Gli Uffici U.N.E.P. presso i vari Tribunali si prefigurano problemi gestionali dell’arretrato delle esecuzioni degli sfratti, così maldestramente realizzato.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto – Presidente
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS) e (OMISSIS), residenti in (OMISSIS), rappresentati e difesi per procura a margine di pag. 2 del ricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS).

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), rappresentato e difeso per procura a margine del controricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 676 della Corte di appello di Venezia, depositata il 20 aprile 2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 3 dicembre 2012 dal Consigliere relatore Dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. (OMISSIS) per i ricorrenti;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), proprietario di un fondo in Comune di Torre di Mosto, convenne in giudizio (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari del fondo confinante, chiedendo che fosse dichiarata estinta la servitu’ di passaggio costituita a favore del fondo dei convenuti ed a carico del proprio con l’atto di compravendita del (OMISSIS), deducendo che, essendo stata costruita una strada pubblica a fianco del fondo dominante, esso non poteva piu’ considerarsi intercluso.

I convenuti si costituirono in giudizio opponendosi alla domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, nel caso di accoglimento della richiesta della controparte, la sua condanna al pagamento dell’indennita’ dovuta ed al risarcimento dei danni corrispondenti al deprezzamento del loro immobile per effetto della estinzione della servitu’.

Esaurita l’istruttoria anche mediante una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale di Venezia rigetto’ la domanda dell’attore, ma la relativa decisione, impugnata dal (OMISSIS), fu riformata dalla Corte di appello che, con sentenza n. 676 del 20 aprile 2006, ritenendo fondata la sua domanda, dichiaro’ l’estinzione del diritto di servitu’ di passaggio e rigetto’ le domande riconvenzionali dei convenuti, che condanno’ al pagamento delle spese di lite. La Corte veneziana motivo’ la decisione affermando che nel caso di specie era applicabile la disposizione di cui all’articolo 1055 cod. civ., atteso che la servitu’ in questione, essendo stata costituita in ragione della interclusione del fondo dominante, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale, aveva conservato la natura di servitu’ coattiva, anche se costituita con contratto; che risultava provato e non contestato che lo stato di interclusione del fondo dominante era venuto meno, per essere stata costruita una strada pubblica su un lato della proprieta’ dei convenuti; che nessun rilievo poteva attribuirsi alla circostanza, indicata dal consulente tecnico d’ufficio e valorizzata dal primo giudice, che il fondo dei convenuti, in ragione della sua capacita’ edificatoria, avrebbe potuto in futuro essere diviso in due lotti, con conseguente mantenimento della necessita’ di utilizzare la servitu’ per uno di essi, dal momento che l’indagine relativa alla sussistenza della interclusione doveva prendere in considerazione il fondo dominate nella sua unita’ e non gia’ in ragione di parti di esso; che l’indennita’ di cessazione della servitu’ il cui pagamento era stato chiesto dagli appellati non era dovuta, atteso che l’atto di costituzione della servitu’ non aveva previsto a loro carico il pagamento di alcun compenso; che anche la domanda da loro proposta di risarcimento dei danni era infondata, non potendosi ravvisare nella condotta dell’attore alcun fatto illecito.

Per la cassazione di questa decisione, notificata il 26 settembre 2006, (OMISSIS) e (OMISSIS), con atto notificato il 23 novembre 2006, hanno proposto ricorso, affidato a tre motivi, illustrati da memoria.

(OMISSIS) resiste con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 115 e 116 cod. proc. civ. e degli articoli 1027, 1028, 1055 e 1074 cod. civ., nonche’ omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione, assumendo che la Corte di appello non ha debitamente valutato tutte le risultanze di causa ed ha omesso di motivare in modo compiuto il proprio convincimento. In particolare, il giudice distrettuale non ha considerato che, come emerso dalla consulenza tecnica d’ufficio, avendo i convenuti costruito il loro immobile con caratteristiche tali da adeguarlo alla servitu’ di passaggio, vale a dire con la facciata principale, il fronte e l’uscio rivolto verso l’unica via di accesso esistente, l’estinzione della servitu’ ed il conseguente uso esclusivo della strada pubblica poi costruita, in quanto ubicata sul retro, rendeva non solo piu’ incomodo l’accesso alla loro abitazione, ma ne deprezzava altamente il valore. L’omessa valutazione di tale situazione si e’ inoltre riverberata nella violazione delle norme in materia di servitu’, le quali tutelano il fondo dominante in relazione a qualsiasi utilitas che esso sia in grado di trarne dalla servitu’, nozione da intendersi comprensiva di qualsiasi vantaggio, anche non solo economico, del fondo dominante, compresa la maggiore amenita’, tanto piu’ che nel caso di specie la servitu’ era stata costituita con contratto e non in via coattiva. Proprio tale circostanza avrebbe invero dovuto indurre il giudice di merito a considerare l’entita’ qualitativa e quantitativa che complessivamente il fondo dominante ricavava dalla servitu’, e non limitarsi a considerare solo l’interclusione.

Sotto altro aspetto si deduce l’erroneita’ della sentenza impugnato per non avere ritenuto che le servitu’ volontarie, a differenza di quelle coattive, non si estinguono con il venir meno della necessita’ per cui sono state imposte, ma si estinguono solo con il cessare dell’utilitas, come sopra considerata.

Il motivo e’ infondato.

Quanto alla questione, logicamente preliminare, della applicabilita’ nella fattispecie concreta della disposizione dell’articolo 1055, che prevede, nel caso di servitu’ di passaggio coattivo, l’estinzione della servitu’ nel caso in cui cessi l’interclusione del fondo dominante, la soluzione accolta dalla Corte veneziana merita di essere condivisa, essendo conforme al costante orientamento di questa Corte, confortato anche dalla prevalente dottrina, secondo cui la servitu’ costituita per contratto non cessa di essere coattiva, con conseguente applicazione della corrispondente disciplina normativa, laddove risulti che sussistano le condizioni di legge per la costituzione della servitu’ coattiva e l’intenzione delle parti di costituire la servitu’ al fine di soddisfare la medesima esigenza, mediante assoggettamento del fondo servente al tipo specifico di soggezione previsto dalla legge come servitu’ coattiva (Cass. n. 6595 del 1988, a proposito della servitu’ costituita per testamento; Cass. n. 3386 del 1981; Cass. n. 66 del 1978; nello stesso senso: Cass. n. 4241 del 2010; Cass. n. 4533 del 1990). Questo indirizzo merita di essere confermato, dovendosi rilevare che la presenza della fonte contrattuale interessa il modo con cui la servitu’ e’ costituita, ma non la sua sostanza e natura, e che la disciplina in materia di servitu’ coattiva, nel riconoscere al proprietario del fondo, in presenza delle condizioni richieste, il diritto potestativo di costituzione della servitu’, precisa che essa puo’ essere costituita sia per contratto che per sentenza (articolo 1032 cod. civ., comma 1), previsione che esclude che la presenza del contratto integri un elemento certo per escludere, per cio’ stesso, l’applicabilita’ della disciplina dettata per le servitu’ coattive.

Nel caso di specie la Corte distrettuale e’ pervenuta alla conclusione accolta osservando, in fatto, che con l’atto pubblico notarile del (OMISSIS) la servitu’ di cui si discute era stata costituita proprio in ragione dell’interclusione del fondo di proprieta’ dei convenuti ed al fine di consentire che da esso si potesse accedere sulla pubblica via. Anche sotto questo aspetto, pertanto, la decisione impugnata si sottrae non solo al vizio denunziato di violazione di legge, essendo in linea con l’indirizzo interpretativo sopra evidenziato, ma anche a quello di vizio di motivazione, apparendo il relativo accertamento sostenuto da un diretto riferimento al titolo contrattuale.

Parimenti infondata e’ la censura secondo cui il giudice di merito, nel dichiarare estinto il diritto di servitu’ per la cessata interclusione del fondo dominante, non avrebbe considerato appieno tutti i vantaggi (la c.d. utilitas) che esso traeva dalla servitu’ medesima.

L’argomentazione difensiva non merita accoglimento in quanto, in tema di servitu’ prediali, la nozione di utilitas del fondo dominante va commisurata alla limitazione del diritto di proprieta’ del fondo servente, quale esso risulta dal titolo (Cass. n. 10370 del 1997; Cass. n. 499 del 1970). Essa, pertanto, non coincide con qualsiasi vantaggio, anche di fatto, che possa trarne il titolare, ma solo con quello corrispondente al contenuto della servitu’ e che risulta funzionale alla limitazione del diritto sul fondo servente. Tale conclusione discende dalla stessa nozione di servitu’ accolta dal codice, che all’articolo 1027, nel solco della tradizione romanistica, precisa che “la servitu’ consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilita’ di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”, stabilendo cosi’ una correlazione tra il peso, vale a dire la limitazione del diritto di proprieta’ del fondo servente, e l’utilitas del fondo dominante. Nel caso di specie, in cui risulta incontestato che il contratto del (OMISSIS) aveva costituito un diritto di servitu’ avente ad oggetto il passaggio sul fondo dominate e non altro, la c.d. utilitas a vantaggio di quest’ultimo corrispondeva pertanto e si risolveva interamente nel diritto di transito. Esatta appare pertanto la conclusione fatta propria dalla Corte veneziana, che ha dichiarato l’estinzione della servitu’ coattiva per cessata interclusione del fondo, avendo riguardo alla sola utilita’ costituita dal passaggio sul fondo dominante.

Ne deriva, altresi’, che i pregiudizi alla loro proprieta’ lamentati dai ricorrenti hanno natura e consistenza di mero fatto, non apparendo riconducibili alla lesione o compressione di alcun loro diritto.

Il secondo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 1053 e 1055 cod. civ., ed omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione, censurando la sentenza impugnata per non avere riconosciuto a carico degli appellati l’indennita’ dovuta per l’estinzione della servitu’, espressamente prevista dall’articolo 1055 citato. Il rilievo con cui il giudice di appello ha motivato tale rigetto, per non essere stato previsto, in sede di costituzione della servitu’, alcun compenso a carico del fondo dominante e’ errato, atteso che, se e’ vero che nel contratto che ha costituito la servitu’ manca una previsione specifica al riguardo, tuttavia la sua previsione ha certamente influito nella valutazione del valore dei due immobili e quindi nel loro prezzo di acquisto. Si aggiunge, inoltre, che il danno subito dai convenuti per effetto della cessazione della servitu’ e’ stato affermato e riconosciuto anche dalla consulenza tecnica d’ufficio, sia pure in misura inferiore al reale deprezzamento commerciale della loro proprieta’.

Il mezzo e’ infondato.

L’articolo 1055 cod. civ., condiziona il diritto all’indennita’ in favore del proprietario del fondo dominante che abbia visto estinto il suo diritto di passaggio per effetto della cessata interclusione del proprio fondo alla circostanza che, in sede di costituzione di servitu’, egli aveva corrisposto un compenso per il peso imposto sul fondo altrui. La norma codicistica qualifica infatti l’obbligo del proprietario del fondo servente in termini di “restituzione”, vocabolo il cui significato e’ univoco nell’indicare che tale soggetto e’ tenuto a questa prestazione solo se ed in quanto abbia ricevuto, al momento della costituzione della servitu’, uno specifico e determinato compenso.

Nel caso di specie e’ del tutto pacifico in causa che il contratto che costitui’ la servitu’ non previde in favore del proprietario del fondo servente alcun compenso, ne’ che comunque vi fu una qualsiasi erogazione a tale titolo da parte dei titolari del fondo dominante. La decisione della Corte di appello appare pertanto corretta.

Questa conclusione non appare smentita dal rilevo degli odierni ricorrenti, secondo cui la previsione di tale compenso si troverebbe per cosi’ dire celata nelle clausole del contratto di cessione dei terreni e di contestuale costituzione della servitu’ che ne avevano determinato rispettivamente il valore e quindi quantificato il loro prezzo. L’argomentazione, non solo e’ generica, non indicando il ricorso nemmeno a quanto ammonterebbe tale compenso, ed indimostrata, basandosi su presunzione del tutto teoriche ed astratte, ma altresi’ irrilevante di per se stessa, atteso che, per le ragioni sopra esposte, di obbligo di restituzione puo’ parlarsi solo nel caso in cui il proprietario del fondo servente abbia ricevuto una specifica erogazione per compensare il peso costituito sopra il proprio fondo.

La censura che lamenta il mancato riconoscimento dei danni subiti dai ricorrenti per il diminuito valore commerciale del loro immobile conseguito alla dichiarazione di estinzione del loro diritto di servitu’ si dichiara assorbita in ragione del rilievo svolto in sede di esame del primo motivo, che ha riconosciuto a tali pregiudizi natura di mero fatto. La doglianza appare comunque inammissibile, in quanto non viene confutata la rado della decisione impugnata che ha respinto la relativa pretesa risarcitoria per non potersi ravvisare nella condotta del (OMISSIS) alcun comportamento contro ius.

Il terzo motivo di ricorso denunzia omessa ed illogica motivazione con riguardo alla condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio, assumendo che il giudice di appello non ha tenuto conto che essi erano risultati vittoriosi in primo grado e che quanto meno sussistevano tutti i presupposti perche’ il giudice dichiarasse la compensazione delle spese.

Il mezzo e’ manifestamente infondato, avendo il giudice di appello seguito, nella regolamentazione delle spese di giudizio, il criterio legale della soccombenza, il quale, e’ opportuno precisare, va inteso ed applicato con riferimento all’esito complessivo della lite e non in relazione ai diversi gradi di giudizio (Cass. n. 19880 del 2011; Cass. n. 4778 del 2004).

Il ricorso va pertanto respinto.

Le spese di giudizio, liquidate come in dispositivo, per il principio di soccombenza, sono poste a carico dei ricorrenti.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in euro 2.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliato nello studio dell’Avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al controricorso, dagli Avv. (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliato nello studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 1162 del 29 agosto 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 26 ottobre 2012 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito l’Avv. (OMISSIS);
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – (OMISSIS), proprietario – per acquisto fattone da (OMISSIS) – di un locale ad uso magazzino e deposito posto al piano sottosuolo di un fabbricato condominiale posto a (OMISSIS), con annessi piazzale e rampa di accesso munita di cancello al civico (OMISSIS) della stessa via, accessibile anche dai due vani scale dello stesso edificio, convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Firenze il Condominio per sentire dichiarare l’inesistenza del diritto della collettivita’ condominiale di accedere al locale di sua proprieta’, ove si trovavano la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento di acque luride, anche dal piazzale, attraverso la rampa di accesso.

Si costitui’ il Condominio, resistendo ed in via riconvenzionale domandando che venisse dichiarata l’esistenza di servitu’ di passo carraio dal cancello posto al civico n. (OMISSIS), con condanna dello (OMISSIS) al risarcimento dei danni.

Il Tribunale di Firenze respinse la domanda dello (OMISSIS) e, in accoglimento della riconvenzionale, dichiaro’ l’esistenza, in favore del Condominio, della servitu’ di passo carraio attraverso la rampa di accesso, condannando lo (OMISSIS) al risarcimento del danno.

2. – La Corte di Firenze, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 29 agosto 2005, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni proposta dal Condominio, confermando nel resto la sentenza impugnata.

2.1. – Per quanto qui ancora rileva, la Corte distrettuale ha affermato che la servitu’ di passaggio si e’ costituita per destinazione del padre di famiglia, giacche’ la rampa di accesso costituisce opera visibile e permanente destinata stabilmente all’esercizio dell’accesso carrabile ai locali di proprieta’ dello (OMISSIS), dove sono ubicati gli impianti condominiali (la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento di acque luride).

Anche dalla lettura dell’atto di compravendita – ha sottolineato la Corte d’appello – risulta che la venditrice (OMISSIS) avverti’ l’acquirente che nel locale da lui acquistato erano ubicati tali beni condominiali e che il locale con relativo piazzale e rampa di accesso veniva trasferito con le servitu’ passive nascenti per destinazione del padre di famiglia a seguito della vendita frazionata dell’edificio.

La Corte di Firenze ha quindi dato rilievo al comportamento delle parti successivo alla stipulazione dell’atto di compravendita, risultando che lo (OMISSIS), pur dopo avere acquistato il deposito magazzino, ha continuato per almeno dieci anni a consentire agli automezzi dell’impresa che aveva la gestione degli impianti la possibilita’ di raggiungerli con i propri mezzi, utilizzando la sola possibilita’ d’ingresso costituita dalla rampa di accesso, e che il condominio ha sempre fatto pacifico uso di tale passaggio, mediante l’impresa incaricata.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello lo (OMISSIS) ha proposto ricorso, con atto notificato il 20 ottobre 2006, sulla base di tre motivi.

L’intimato Condominio ha resistito con controricorso.

In prossimita’ dell’udienza il ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1061 e 843 cod. civ.) il ricorrente si duole che la Corte territoriale abbia inteso collegare direttamente il requisito dell’apparenza non tanto ai mezzi o alle opere attraverso i quali si esercita la servitu’ di passo, ma all’esistenza di alcuni beni o impianti condominiali che, oltretutto, non sarebbero direttamente visibili, non si troverebbero sul fondo gravato dalla servitu’ e non costituirebbero l’oggetto del diritto di servitu’, al quale si ricollegherebbero in via meramente eventuale. La Corte d’appello non avrebbe inoltre considerato che, per i tre o al massimo quattro rifornimenti annui di gasolio (che, oltretutto, adesso non servirebbero piu’), non era assolutamente necessario che l’autobotte entrasse nella proprieta’ privata, obbligando a rimuovere i macchinari e gli automezzi ivi depositati, giacche’ lo scarico del gasolio poteva benissimo effettuarsi, come piu’ volte avvenuto, con l’autobotte parcheggiata sulla pubblica strada e il tubo del combustibile allacciato alla bocca della cisterna. La sentenza impugnata avrebbe potuto riconoscere esclusivamente il diritto del Condominio, ai sensi dell’articolo 843 cod. civ., di accedere, attraverso il fondo di proprieta’ del ricorrente, alla centrale termica di proprieta’ condominiale per ogni necessita’ straordinaria e contingente e di esercitare tale eventuale accesso attraverso il vano scale del numero civico (OMISSIS), cioe’ attraverso il percorso piu’ facile e piu’ breve.

Il secondo mezzo denuncia contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, giacche’ la sentenza riconosce il requisito dell’apparenza della servitu’ di passo in base all’errata ubicazione di alcuni beni ed impianti condominiali nella proprieta’ dello (OMISSIS). Deduce il ricorrente, per un verso, che al locale dell’autoclave e all’impianto di sollevamento non si accederebbe dalla rampa e dal cortile di proprieta’ (OMISSIS), bensi’ soltanto attraverso il vano scala del civico n. (OMISSIS); per l’altro verso, che alla cisterna (interrata nel piazzale retrostante il locale di proprieta’ (OMISSIS)) – che conteneva il gasolio che allora alimentava l’impianto di riscaldamento centrale dell’edificio – si poteva accedere non solo attraverso la rampa, ma anche dai due vani scala del fabbricato.

Il terzo mezzo (contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia) censura che la Corte territoriale non abbia considerato un mero atto di tolleranza in favore dei condomini la protrazione decennale dell’accesso attraverso la rampa, consentito, per ragioni di cortesia, per un piu’ agevole rifornimento della centrale termica.

2. – I tre motivi – i quali, stante la loro stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente -sono infondati.

Con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, la Corte distrettuale – nel confermare la decisione del primo giudice – ha accertato:

- che il fabbricato di via (OMISSIS) (appartenente alla sola (OMISSIS), che poi lo fraziono’ in piu’ unita’ immobiliari, vendute separatamente, cosi’ dando origine al condominio) era dotato di una serie di impianti comuni a tutte le porzioni dell’edificio (centrale termica, impianto di autoclave e di sollevamento delle acque luride), posti nel piano sottosuolo;

- che a tali impianti si accedeva, sia attraverso il vano scala, sia (allorquando si trattava di permettere il transito degli automezzi per portare il gasolio e le pesanti attrezzature necessarie alla manutenzione e alla riparazione degli impianti) mediante l’apposita rampa di accesso;

che il proprietario dell’intero edificio ha posto e lasciato i luoghi nello stato di fatto dal quale risulta la servitu’ di passaggio carraio dalla rampa di accesso, questa costituendo opera visibile e permanente destinata all’esercizio dell’accesso ai locali dove sono situati gli impianti comuni;

che, costituitosi il condominio a seguito della vendita separata dei piani e delle porzioni di piano, e avendo lo (OMISSIS) acquistato dall’originaria proprietaria dell’intero edificio i locali con relativo piazzale dove si trovano i piu’ importanti impianti condominiali e la rampa di accesso, si e’ costituita una servitu’ per destinazione del padre di famiglia a vantaggio del condominio attraverso la rampa;

che dell’esistenza della servitu’ per destinazione del padre di famiglia, insistente sul locale con relativo piazzale e rampa di accesso, si da atto nello stesso atto di compravendita del 10 maggio 1983, con il quale lo (OMISSIS) ha acquistato dalla (OMISSIS) la proprieta’ del locale ad uso magazzino e deposito posto al piano sottosuolo, con il piazzale e la rampa di accesso;

che tale situazione di fatto – utilizzo della rampa di accesso con automezzi per provvedere alle necessita’ degli impianti condominiali – e’ continuata, per almeno un decennio, anche dopo l’acquisto fattone dallo (OMISSIS).

Tale essendo la base di fatto, che le censure del ricorrente sono inidonee a scalfire, correttamente la Corte di Firenze ha ritenuto acquistata, in favore del condominio, una servitu’ per destinazione del padre di famiglia, ricognitivamente contemplata nello stesso titolo di acquisto del proprietario del fondo servente.

Invero, nel caso in cui, in un edificio condominiale, alcuni impianti comuni (la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento delle acque luride) si trovino installati nel piazzale e nei locali di proprieta’ esclusiva del singolo condomino, proprietario esclusivo anche della rampa, utilizzata per l’accesso con automezzi per le necessarie verifiche periodiche degli impianti e per la manutenzione e riparazione degli stessi, si ha una servitu’ con i caratteri della apparenza, suscettibile di costituzione per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell’articolo 1062 cod. civ., se tale era la situazione di fatto posta o lasciata dall’unico proprietario dell’edificio allorche’, con la vendita frazionata dei piani o delle porzioni di piano, e’ sorto il condominio.

Del tutto fuori luogo appare il richiamo del ricorrente all’articolo 843 cod. civ., atteso che qui non si e’ di fronte ad una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilita’ occasionale e transeunte del vicino che ha per contenuto la prestazione del consenso all’accesso e al passaggio, ma ad una servitu’ di accesso carraio attraverso la rampa, costituita a titolo originario, a carico della proprieta’ esclusiva del singolo condomino ed a vantaggio del condominio per il compimento, con la necessaria regolarita’ e frequenza, di tutte le operazioni di rifornimento, regolazione, controllo e manutenzione degli impianti comuni.

Del pari non conducente e’ il richiamo all’articolo 1144 cod. civ., avendo la Corte di merito, con valutazione immune da vizi logici e giuridici, valutato nella permanente e strutturale destinazione della rampa al servizio dell’accesso agli impianti comuni all’intero edificio le caratteristiche necessarie e sufficienti, in mancanza di diversa disposizione contenuta nel titolo, ai fini della costituzione ope legis della servitu’ ai sensi dell’articolo 1062 cod. civ..

3. – Il ricorso e’ rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal Condominio controricorrente, che liquida in complessivi euro 2.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 2.500,00 per compensi, oltre ad accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30046-2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

COND VIA (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1637/2006 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 24/06/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/10/2012 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del controricorrente che ha chiesto l’inammissibilita’ del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso comunque infondato.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) con atto di citazione del 9 novembre 2000 convenivano in giudizio, davanti al Tribunale di Milano, il Condominio di via (OMISSIS) per l’annullamento di due delibere condominiali assunte in data 10 ottobre 2000 e relative rispettivamente all’approvazione del consuntivo 1.7.1999/30.6.2000 e del preventivo 1.7.2000/30.6.2001 per mancato rispetto dei titoli di proprieta’ e comproprieta’ dei votanti e del rogito di acquisto della loro proprieta’, per contrasto con il regolamento condominiale e con gli articoli 1117 e 1123 c.c. per illegittimi addebiti di spese relative ai balconi, nonostante sul balcone attoreo non fosse stato eseguito alcun lavoro.

Gli attori chiedevano, altresi’, che in ordine al preventivo/consuntivo impugnato e ai futuri venisse disposto la presentazione separata per le parti comuni e per i singoli fabbricati con addebito delle spese soltanto dei fabbricati di competenza.

Si costituiva il Condominio di via (OMISSIS), contestando la fondatezza delle domande attoree ed in particolare rilevava che nella specie non si trattava di super condominio, ma di un unico comdominio composto da tre fabbricati separati e che il riparto delle spese era avvenuto in conformita’ alla legge e al regolamento condominiale.

Il Tribunale di Milano con sentenza n. 231 del 2004:

a) dava atto che la proposizione in corso di causa di motivi di impugnazione della delibera condominiali diversi da quelli originariamente dedotti costituiva domanda nuova determinativa di una mutatio libelli e quindi inammissibile, b) riteneva che le delibere di cui si dice avevano correttamente interpretato i riferimenti contenuti nel regolamento condominiale, che il Condominio (OMISSIS) integrava gli estremi di un condominio unico composto da tre fabbricati e non, invece, un supercondominio; c) corretto era l’addebito agli attori della spesa di lire 198.000 per la quota parte del costo del ponteggio installato per i lavori ai balconi; rigettava, pertanto, la domanda degli attori condannandoli alle spese giudiziali.

Avverso tale sentenza, proponevano appello i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) per diversi motivi. Essenzialmente gli attori appellanti insistevano nel sostenere che il Condominio (OMISSIS) integrava gli estremi di un supercondominio formato da tre edifici separati rispetto ai quali coesistevano comproprieta’ comuni a tutti i fabbricati e proprieta’ comuni a singoli fabbricati e, pertanto, al fabbricato dei ricorrenti non potevano essere addebitati costi di manutenzione inerenti agli altri due fabbricati, b) Deducevano che 1) era inammissibile ed illecito sommare tra di loro i millesimi in cui era suddivisa la comproprieta’ di fabbricati diversi ed i relativi voti come era avvenuto nella deliberazione impugnata. 2) che la somma di lire 198.000 non doveva essere addebitata agli attori appellanti perche’ il proprio balcone non necessitava di alcun intervento;

3) che neppure il ponteggio installato aveva riguardato l’intera facciata.

Si costituiva il Condominio di via (OMISSIS) per chiedere il rigetto dell’appello perche’ fondato su motivi infondati e su motivi di impugnazione delle delibere nuovi ed inammissibili.

La Corte di Appello di Milano con sentenza n. 1637 del 2006 rigettava l’appello confermando la sentenza impugnata e condannava gli appellanti alla rifusione delle spese giudiziali relative al grado di giudizio. Essenzialmente la Corte milanese: a) ha ritenuto corretta la decisione del Tribunale in merito all’inammissibilita’ dei motivi che erano stati introdotti nel corso di causa e dichiarava inammissibili anche quei motivi che gli appellanti avevano introdotto con l’atto di appello e con gli atti successivi h) ha riconfermato l’esclusione che il Condominio di cui si dice integrasse gli estremi di un super condominio.

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta dai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) con ricorso affidato a cinque motivi, illustrati con memoria.

Il Condominio di via (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.= Con il primo motivo i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) lamentano l’omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un fatto controverso decisivo per il giudizio, nonche’ la violazione della normativa in tema di supercondominio e impugnazione della delibera di assemblea del 10 ottobre 2000. Secondo i ricorrenti avrebbe errato la Corte milanese nell’avere escluso che il Condominio di via (OMISSIS) fosse un Supercondominio dell’ex IACP di (OMISSIS) formato da tre condomini separati e singolarmente accatastati denominati Fabbricato (OMISSIS), Fabbricato (OMISSIS) e Fabbricato (OMISSIS) perche’ di fatto i tre fabbricati sono separati e autonomi considerato che solo alcune parti (cortile con le aiuole, il marciapiede e la strada interna nonche’ i locali di portineria) sono comuni a tutti i fabbricati, e la partecipazione a queste parti comuni e’ assegnata quale quota di millesimi a ciascun fabbricato (non invece alle singole unita’ immobiliari facenti parti dei singoli Edifici), mentre ciascun fabbricato e’ titolare di proprie parti comuni con millesimi di comproprieta’ assegnati dal rogito ad ogni unita’ immobiliare facente parte del singolo edificio. E di piu’, il regolamento condominiale in ogni suo capitolo individua il fabbricato/edificio come condominio fin dal titolo del Capitolo 1 articolo 3 “Parti dell’edificio di proprieta’ comune dei condomini”.

L’identificazione di un Supercondominio avrebbe dovuto comportare – sempre secondo i ricorrenti, che nelle delibere assembleari venissero considerate ai fini delle partecipazioni del voto, del calcolo delle maggioranze e della ripartizione delle spese separatamente le tabelle millesimali di ogni singolo fabbricato. Nel caso di specie, invece, l’amministratore, pur consapevole dell’esistenza di un Supercondominio, avrebbe convocato un’unica assemblea condominiale ponendo all’esame materie attinenti ai singoli fabbricati. Eppero’, scrivono i ricorrenti non avrebbe dovuto esistere il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi e agli impianti da parte di coloro che non ne hanno la titolarita’.

1.1.- il motivo e’ fondato.

Va qui precisato: a) che per supercondominio s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralita’ di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una piu’ ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorieta’ con fabbricati. Ai fini della costituzione di un supercondominio, non e’ necessaria ne’ la manifestazione di volonta’ dell’originario costruttore, ne’ quella di tutti i proprietari delle unita’ immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si e’ detto che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 cod. civ.; b) che al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziche’ quella sulla comunione, in particolare: 1) al supercondominio: 1) si applicano le disposizioni dettate dall’articolo 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggiorante.

(Cass. 7286/06), fermo restando che – come ritiene la dottrina prevalente e la giurisprudenza anche di questa Corte – all’assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare (e quindi soggetti legittimati sono) tutti i singoli condomini sempre che l’eventuale regolamento non disponga diversamente.

2) Le delibere dell’assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessita’ di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass. 15476/01). In particolare, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: a). La prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso.

Per esempio, 400 millesimi all’edificio A, 320 all’edificio B e 280 all’edificio C. La seconda tabella e’ quella normale interna ad ogni edificio. Una volta stabilito che all’edificio A tocca il 40% della spesa, questo 40% sara’ suddiviso tra i suoi condomini in proporzione alla tabella millesimale interna a quel particolare edificio condominiale. 3) L’esistenza del supercondominio, costituendosi, questo, “ipso iure et facto” puo’ essere escluso o dal titolo o dal Regolamento condominiale.

1.2.= Ora, alla luce di questi principi emerge con chiarezza che la situazione immobiliare oggetto della presente causa, costituita da tre separati e autonomi edifici e aventi in comune alcuni impianti e servizi salvo che diversamente risulti dal titolo sia riconducibile alla figura del supercondominio. Ne’ tale identita’ e’ stata esclusa dal titolo o dal Regolamento condominiale ne’ Ha una valida deliberazione assembleare. Insufficienti in tal senso sono i dati che la Corte milanese ha posto a fondamento dell’esclusione del Supercondominio perche’ generici e, comunque, parziali. A ben vedere, non integrano gli estremi di una volonta’ dei proprietari dei singoli appartamenti dei singoli edifici di escludere il Supercondominio: a) le indicazioni che provengono dalla prima assemblea che dichiarava di costituire il Condominio b) la titolazione che si ritrova nel Regolamento condominiale: Regolamento di condominio di via (OMISSIS), perche’ entrambi queste indicazioni possono coesistere con l’esistenza del Supercondominio. Piuttosto, costituendosi il supercondominio “ipso iure et facto” era necessario che il Regolamento cui fanno riferimento la Corte milanese e i ricorrenti contenesse un’esplicita esclusione, che nel caso concreto non e’ esplicata.

Pertanto, la Corte milanese ha mancato di tener conto della situazione di fatto, cosi’ come veniva rappresentata e, cioe’, quella di tre fabbricati autonomi, aventi in comune alcuni beni e servizi e, di trarre le dovute conseguenze, anche sul piano del diritto da applicare, in ordine alla validita’ dell’assemblea e alla partecipazione degli aventi diritto, nonche’ in ordine al calcolo delle maggioranze e della ripartizione delle spese, tenendo presente che le materie relative ai singoli fabbricati non avrebbero potuto e dovuto essere trattati dall’assemblea del supercondominio ove si registra la partecipazione anche dei proprietari degli altri edifici.

2= Con l’accoglimento del primo motivo di ricorso rimangono assorbiti gli altri e cioe’:

a) il secondo motivo con il quale i ricorrenti hanno denunciato la nullita’ della sentenza di secondo grado per carente e/o omessa motivazione in punto di emendatio libelli. Secondo i ricorrenti la Corte milanese non avrebbe correttamente applicato la normativa di cui agli articoli 1453, 1460 e 1223 cod. civ. in tema di prestazioni corrispettive e, conseguentemente, avrebbe violato il principio secondo cui in materia condominiale i singoli condomini pagano le spese condominiali, solo se effettivamente sostenute a proprio favore. Nel caso in esame, specificano i ricorrenti, l’importo di lire 198.000 non era dovuto dagli stessi perche’ l’impresa, cui era stato affidato l’incarico di controllare i singoli balconi e di procedere alla necessaria manutenzione se necessaria, non aveva svolto alcuna manutenzione a carico dei balconi di pertinenza degli stessi attuali ricorrenti, ne’ aveva eseguito un preventivo controllo.

b) il terzo motivo con il quale i ricorrenti hanno lamentato l’omessa e contraddittoria motivazione su un fatto controverso decisivo per il giudizio.

Avrebbe errato la Corte milanese, secondo i ricorrenti, nell’aver confermato la sentenza di primo grado laddove aveva accertato che gli attori (attuali ricorrenti) in corso di causa avevano introdotto nuovi motivi di impugnazione della delibera condominiale diversi da quelli originariamente dedotti, determinando una mutatio libelli, perche’ tale conferma non sarebbe sufficientemente, o addirittura non sarebbe, motivata. Piuttosto, ritengono i ricorrenti avrebbe errato il Tribunale e, successivamente (confermando la sentenza di primo grado sul punto) la Corte di appello, nel non aver inteso che gli attori non avevano proposto motivi nuovi di impugnazione delle delibere ma avevano proposto argomentazioni difensive nuove per contrastare le eccezioni del convenuto.

c) Il quarto motivo – erroneamente indicato come terzo – con il quale i ricorrenti hanno lamentato l’omessa contraridittoria motivazione su un fatto controverso decisivo del giudizio. Secondo i ricorrenti la Corte milanese, nell’identificare la quota di partecipazione alle spese condominiali degli attuali ricorrenti, originari attori, non avrebbe tenuto conto che all’interno del complesso di via (OMISSIS) coesistono tre diversi diritti reali di comproprieta’, proprio in virtu’ del contratto di acquisto e delle tabelle millesimali successivamente approvate per un errore riguardante il Fabbricato (OMISSIS). In particolare, specificano i ricorrenti, a) nel singolo edificio/Fabbricato (OMISSIS) di 1000/1000 n. 28,56 millesimi sono di comproprieta’ di (OMISSIS) – (OMISSIS); b) al fabbricato (OMISSIS) competono, poi, n. 335,80 millesimi delle parti libere e comuni e dei locali di portineria da rapportarsi ai 28,56 millesimi di (OMISSIS) (OMISSIS).

Eppero’, la Corte avrebbe ritenuto legittima la suddivisione delle spese riportate nel consuntivo 1999/2000 fra tutti e tre i fabbricati nonostante alcuni capitoli di spesa riguardassero singoli fabbricati.

d) il quinto motivo con il quale i ricorrenti hanno lamentato la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, violazione del diritto del condominio a prendere visione prima dell’assemblea e successivamente della documentazione relativa alla gestione condominiale. Secondo i ricorrenti la sentenza di primo grado non avrebbe tenuto conto dell’atteggiamento assunto dal Condominio considerato che, come aveva documentato, nonostante le esplicite e formali richieste avanzate dagli originari attori, ora ricorrenti, all’amministratore, di esaminare tutta la documentazione del consuntivo ora impugnato, aveva ricevuto categorici rifiuti.

In definitiva, va accolto il prima motivo del ricorso, e dichiara assorbiti gli altri, la sentenza impugnata va cassata, e la causa va rinviata ad altra sezione della Corte di appello di Milano anche per la regolamentazione delle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte di Appello di Milano.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12370/2006 proposto da:

S.P.G., R.L., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA COLA DI RIENZO 111, presso lo studio dell’avvocato D’AMATO DOMENICO, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato BUCCI ENNIO;

- ricorrenti -

contro

G.E. (OMISSIS), E.L.S. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA UGO DE CAROLIS 34/B, presso lo studio dell’avvocato CECCONI MAURIZIO, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato OFFREDI GEDDO NICOLA;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 656/2005 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 13/07/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/01/2012 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato D’AMATO Domenico, difensore dei ricorrenti che ha chiesto di riportarsi agli scritti già presentati;
udito l’Avvocato CECCONI Maurizio, difensore dei resistenti che ha chiesto di riportarsi anch’egli e deposita istanza di trattazione;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione notificato nel giugno 1988 G. E. ed E.L.S. convenivano dinanzi al Tribunale di Bergamo R.L. e S.P.G., per sentir dichiarare l’inesistenza del diritto dei convenuti al passaggio pedonale e carrabile attraverso la via privata posta nella particella 2708 di loro proprietà e sentir conseguentemente interdire tale passaggio.

Nel costituirsi, i convenuti contestavano la fondatezza della domanda e chiedevano, in via riconvenzionale, la costituzione del diritto di servitù di passaggio pedonale e carrabile sul tratto di strada in questione, stante l’interclusione del loro fondo. Essi facevano presente, in particolare, che l’accesso alla pubblica via menzionato dagli attori conduceva solo ad un’autorimessa privata di proprietà dei convenuti, mentre al sovrastante fabbricato di proprietà degli stessi, situato in cima ad un’altura, non era possibile accedere se non attraverso un ripido prato.

Con sentenza n. 753 del 2003 il Tribunale adito accoglieva la domanda attrice, rigettando invece la riconvenzionale. In motivazione, il giudice rilevava che il fondo dei resistenti non era intercluso, e che non era possibile sacrificare la proprietà degli attori per la sola maggiore comodità dei convenuti, i quali non avevano nemmeno allegato e provato gli elementi richiesti dall’art. 1052 c.c., comma 2.

Con sentenza depositata il 13-7-2005 la Corte di Appello di Brescia rigettava il gravame proposto avverso la predetta decisione dal R. e dalla S.. La Corte territoriale, dopo avere inquadrato la fattispecie nella previsione dell’art. 1051 c.c., comma 1, seconda parte (interclusione relativa), rilevava che, pur essendo stata sollevata dagli appellati la questione, gli appellanti non avevano dedotto e provato la necessità di costruire il laboratorio di falegnameria nella parte alta e non nella parte bassa del loro fondo, ove esisteva un comodo passaggio. Essa, pertanto, confermava la sentenza impugnata di rigetto della riconvenzionale, sia pure sulla base di una diversa motivazione.

Per la cassazione di tale sentenza ricorrono R.L. e S.P.G., sulla base di due motivi.

G.E. ed E.L.S. resistono con controricorso.

I ricorrenti hanno depositato una memoria ex art. 378 c.p.c. ed hanno presentato istanza di trattazione del procedimento, ai sensi della L. 12 novembre 2011, n. 183, art. 26.

Diritto

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 1051 c.c.. Nel premettere che è pacifica l’interclusione della parte superiore del fondo di loro proprietà, ovvero l’impossibilità di accedere con mezzi meccanici all’edificio in cui sono situati sia l’abitazione che il laboratorio di falegnameria, sostengono che, in base ai principi enunciati dalla giurisprudenza, in presenza di distinte parti di un fondo non facilmente accessibili l’una all’altra per il dislivello, ai fini della verifica della sussistenza delle condizioni per la costituzione di una servitù carrabile sul fondo altrui, ai sensi dell’art. 1051 c.c., comma 1, seconda parte, occorre verificare: a) se il collegamento della parte separata del fondo con la parte munita di accesso alla strada pubblica possa conseguirsi “senza eccessivo dispendio o disagio”; b) se la costituzione della richiesta servitù trovi giustificazione nella coltivazione e nel “conveniente uso del fondo”. Rileva che, al contrario, la sentenza impugnata ha posto a carico dei convenuti un onere probatorio non previsto, relativo alla necessità di costruire il laboratorio di falegnameria nella parte alta del fondo. Fa altresì presente che, così disponendo, il giudice di appello ha indebitamente riferito la nozione di “conveniente uso del fondo” al solo laboratorio e non anche alla casa di civile abitazione.

Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa la necessità dell’accesso veicolare anche in relazione all’abitazione, oltre che al laboratorio, nonchè circa l’impossibilità di costruire l’edificio relativo nella parte non interclusa.

I due motivi, che per ragioni di connessione possono essere trattati congiuntamente, sono fondati.

Corte di Appello ha dato atto, in punto di fatto, che tra la parte alta del fondo dei convenuti (nella quale è stato costruito un edificio adibito in parte ad abitazione e in parte a falegnameria) e quella bassa (nella quale è stata costruita un’autorimessa) esiste un dislivello di 15 metri; che la parte bassa è collegata alla parte alta attraverso una scala in muratura che, però, non consente il carico e lo scarico del materiale che serve alla falegnameria; che la parte bassa ha un comodo accesso sulla pubblica via; che sul lato opposto il fondo ha un altro accesso alla strada comunale, costituito da una mulattiera larga non più di due metri che, secondo quanto accertato dal C.T.U., non consente un comodo e indipendente accesso alla proprietà R.- S..

Ciò posto, il giudice del gravame, dopo aver correttamente inquadrato giuridicamente la fattispecie nella previsione della seconda parte dell’art. 1051 c.c., comma 1, ha rigettato la domanda riconvenzionale di costituzione di servitù di passaggio coattivo sulla strada privata esistente, in prosecuzione della strada pubblica, sul fondo degli attori posto a confine della parte alta del loro immobile, sul rilievo che gli appellanti non avevano dedotto e provato la necessità di costruire il laboratorio di falegnameria nella parte alta e non nella parte bassa del loro fondo, ove esisteva un comodo passaggio.

Così statuendo, la Corte territoriale non ha fatto corretta applicazione dei principi affermati in materia dalla giurisprudenza.

E invero, come è stato puntualizzato da questa Corte, in tema di servitù di passaggio coattivo, il principio secondo il quale il terreno intercluso deve essere preso in considerazione unitariamente al fine di verificare l’esistenza dell’interclusione è applicabile nel caso in cui, dal punto di vista morfologico, esso presenti una conformazione tale da far ritenere che le singole parti del fondo siano facilmente accessibili l’una dall’altra (e ciò, qualunque sia la destinazione economica di ogni parte), poichè, in tal caso, ove il fondo non fosse considerato unitariamente ma per parti separate, in presenza di un accesso esistente alla via pubblica, la richiesta di costituzione di un passaggio coattivo, anche se connessa ad una diversa destinazione economica delle distinte parti di fondo, si risolverebbe nel reclamare l’imposizione di un peso a carico del fondo altrui dettato da prevalenti ragioni di comodità, atteso che il passaggio dall’una all’altra parte del terreno non sarebbe ostacolata da alcunchè (Cass. 13-9-2004 n. 18372; Cass. 28-10-2009 n. 22834).

Quando, viceversa, tale accessibilità non risulti praticabile perchè il dislivello tra la parte superiore del fondo attraversata dalla strada rotabile comunale e la parte sottostante, posta a livello inferiore, rende oggettivamente tale parte non facilmente accessibile all’altra, la considerazione unitaria del fondo deve venir meno, perchè l’ostacolo naturale, in realtà, separa quella parte del fondo dall’altra, cioè divide il suddetto fondo idealmente in due parti distinte. Ne consegue, in tale ipotesi, che, al fine di consentire o meno la costituzione di una servitù coattiva di passaggio carrabile sul fondo altrui, l’esame deve necessariamente spostarsi sulla verifica della possibilità di collegare la parte separata del fondo all’altra (nella specie a quella servita dalla strada rotabile comunale), accertando se tale collegamento può conseguirsi senza eccessivo dispendio o disagio; e solo ove tale verifica ed accertamento abbiano esito negativo, la costituzione della servitù coattiva di passaggio può ritenersi consentita (Cass. 13-9-2004 n. 18372). Nella sentenza da ultimo citata è stato ulteriormente precisato che la fattispecie considerata rientra nella previsione della seconda parte dell’art. 1051 c.c., comma 1, che impone, a carico del richiedente, anche la dimostrazione della necessità della costituzione della servitù per le esigenze della coltivazione e del conveniente uso del fondo, ove l’uso va determinato in concreto, con riferimento alle condizioni di vita dell’uomo medio, nell’epoca in cui il diritto viene esercitato; e che tali condizioni di vita, attualmente, non possono prescindere dal soddisfare l’esigenza di raggiungere in macchina la propria abitazione, come indirettamente confermato dalla pronuncia di incostituzionalità (v. C. Cost. 167/99) dell’art. 1052 c.c., comma 2, nella parte in cui non prevede che il passaggio coattivo di cui al primo comma della stessa norma possa essere concesso dall’autorità giudiziaria quando venga riconosciuto che la domanda risponde ad esigenze di accessibilità degli edifici destinati ad uso abitativo.

Nella specie, pertanto, una volta accertata l’esistenza di un notevole dislivello che viene, di fatto, a separare in due distinte ed autonome porzioni il fondo dei convenuti, ai fini della valutazione della sussistenza dei presupposti richiesti per la costituzione dell’invocata servitù di passaggio coattivo assume rilevanza fondamentale accertare se sussista, in concreto, la possibilità di realizzare, senza un eccessivo dispendio o disagio, un collegamento (carrabile) tra la parte alta e quella bassa del fondo R.- S., dotata, a differenza dell’altra, di un comodo accesso carrabile alla via pubblica; e, in caso di esito negativo di tale indagine, se la costituzione della servitù trovi giustificazione nelle esigenze della coltivazione e nel “conveniente uso” del fondo dei ricorrenti, tenuto conto della destinazione (a falegnameria e ad abitazione) del fabbricato realizzato nella parte superiore dell’immobile.

Il giudice del gravame, al contrario, omettendo ogni verifica 9 riguardo agli indicati temi d’indagine, ha rigettato la domanda riconvenzionale sul rilievo della mancanza di prova della necessità di realizzare la falegnameria sulla parte alta del fondo; ed ha quindi posto a base della decisione una circostanza irrilevante in rapporto alla natura ed alle finalità dell’azione proposta.

Per le ragioni esposte la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio ad altra Sezione della Corte di Appello di Brescia, la quale dovrà attenersi agli enunciati principi di diritto, effettuando i necessari accertamenti.

Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del presente grado di giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese del giudizio di legittimità ad altra Sezione della Corte di Appello di Brescia.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, il 18 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 15 marzo 2012.