Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE – Presidente -
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Rel. Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI – Consigliere -
Dott. Enrico SPAGNA MUSSO – Consigliere -
Dott. Carlo CIOFFI – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

BO, TZ CLARA, ZF, AVV. PALOMBI VINCENZO C., elettivamente domiciliati presso quest’ultimo in ROMA VIA CRESCENZIO 25, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO in persona dell’Amm.re pro – tempore sig. PU elettivamente domiciliati in ROMA L.GO DI TORRE ARGENTINA 11, presso lo studio dell’avvocato GIANCARLO DI MATTIA, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1221-97 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 16-04-97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29-04-99 dal Consigliere Dott. Vincenzo CALFAPIETRA;
udito l’Avvocato Vincenzo PALOMBI difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato Giancarlo DI MATTIA, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per l’accoglimento p.q.r. del ricorso.

Fatto

Con tre successivi atti di citazione Ornella BO, Clara TZ, Franco ZF e Vincenzo Palombi, proprietari di appartamenti nell’edificio condominiale sito in n. 5 di Santa Marinella (fraz. Santa Severa) instaurarono tre diversi processi davanti al Tribunale di Civitavecchia, convenendo in giudizio il condominio in persona dell’amministratore pro tempore PU ed il PU in proprio e chiedendo nell’ordine 1) la dichiarazione di nullità della delibera in data 13 gennaio 1991 nella parte in cui aveva autorizzato il prolungamento della rastrelliera per biciclette sul lato erboso posto a sud dell’aiuola condominiale, e la dichiarazione dell’illegittimità dell’operato dell’amministratore, che aveva di sua iniziativa ristretto il vialetto (o marciapiede) di accesso all’edificio, allargato conseguentemente l’aiuola condominiale ed installato al centro di questa una rastrelliera per biciclette, eseguendo in tal modo innovazioni vietate, 2) la dichiarazione di nullità della delibera condominiale del 4 dicembre 1991 sia per il mancato rispetto del termine stabilito per l’avviso di convocazione sia per la pretesa di ratificare le innovazioni vietate di cui sopra, 3) la dichiarazione di nullità della delibera condominiale del 3 febbraio 1992 relativamente a) alla ripartizione delle spese attinenti al primo giudizio, b) alle spese per l’installazione della nuova rastrelliera, c) alle spese per la ristrutturazione del vialetto, d) alla conferma della deliberazione di ratifica adottata il 4 dicembre 1991, e) all’incarico conferito all’amministratore di cercare un’impresa di pulizia e stipulare il relativo contratto.

Nel costituirsi in giudizio il condominio, in persona dell’amministratore pro tempore PU, e lo stesso PU in proprio contestarono le domande e ne chiesero il rigetto.

Riuniti i tre procedimenti, acquisiti agli atti i documenti prodotti dalle parti ed espletata una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale, a conclusione del giudizio, con sentenza in data 11 marzo 1996, accolse in parte le domande (ritenendo vietate le innovazioni), annullò la delibera assembleare del 13 gennaio 1991, annullò anche quelle del 4 dicembre 1991 e del 3 febbraio 1992 nella parte in cui avevano ratificato l’operato dell’amministratore in esecuzione della delibera del 13 gennaio 1991, rigettò la domanda di accertamento della responsabilità dell’amministratore e compensò le spese.

A seguito dell’impugnazione proposta dai quattro condomini BO, TZ, ZF e Palombi, e di quella incidentale formulata dal condominio, il contraddittorio tra le parti si instaurò nuovamente davanti alla Corte d’appello di Roma, la quale, a conclusione del giudizio di secondo grado, con sentenza in data 16 aprile 1997, rigettò l’appello principale (qualificando le opere come semplici miglioramenti e disattendendo la domanda di accertamento della responsabilità dell’amministratore), accolse quello incidentale e, in parziale riforma della decisione del Tribunale, dichiarò la validità della delibera del 13 gennaio 1991 compresa la parte concernente il prolungamento della rastrelliera, e di quella del 3 febbraio 1992 di ratifica dell’operato dell’amministratore, dichiarò cessata la materia del contendere in ordine alla delibera assembleare del 4 dicembre 1991, e rigettò ogni altra domanda avanzata dai condomini.

Contro la sentenza Ornella BO, Clara TZ, ZF e Vincenzo Palombi hanno proposto ricorso per cassazione e formulato sei motivi d’impugnazione, poi illustrati con memoria.

Il condominio e PU in proprio hanno depositato controricorso.

Diritto

1. Col primo motivo i ricorrenti denunziano violazione degli artt. 100, 323 e 333 c.p.c., nonché omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere la Corte d’appello omesso di esaminare la questione processuale, tempestivamente posta, relativa all’ammissibilità dell’appello incidentale proposto contro la sentenza del Tribunale da PU in proprio e dal condominio, i quali avrebbero potuto solo riproporre in via di eccezione le loro tesi già esposte in primo grado.

La doglianza è infondata.

Il Tribunale, con la sua decisione, disattese l’eccezione del condominio – secondo cui le opere in questione erano miglioramenti e non innovazioni vietate – ed affermò che le opere stesse dovevano essere approvate all’unanimità da tutti i condomini, per cui annullò la delibera condominiale del 13 gennaio 1991 ed anche quelle del 4 dicembre 1991 e 3 febbraio 1992 nella parte in cui avevano ratificato l’operato dell’amministratore in esecuzione della delibera del 13 gennaio 1991; escluse invece la personale responsabilità dell’amministratore affermando che lo stesso aveva agito nell’ambito del mandato conferitogli dai condomini non dissenzienti, come comprovato dall’intervenuta ratifica del suo operato.

Contro la sentenza il condominio propose appello incidentale chiedendone la riforma e riproponendo le proprie eccezioni e difese; gli odierni ricorrenti formularono un’eccezione di inammissibilità dell’appello incidentale, astenendosi però in seguito dal formularla nuovamente con le conclusioni definitive.

Ciò posto, appare evidente che, in presenza d’una decisione di annullamento delle delibere, come quella adottata dal Tribunale, l’interesse del condominio ad impugnare la decisione stessa è innegabile, considerato che l’interesse in questione nasce dalla soccombenza e il risultato cui tende può essere realizzato solo mediante la proposizione del gravame.

La manifesta infondatezza dell’eccezione di inammissibilità sollevata dagli odierni ricorrenti – peraltro, come s’è detto, non riproposta tra le conclusioni definitive riportate nell’epigrafe della sentenza impugnata, delle quali non si denunzia l’erronea trascrizione – fa si che il silenzio osservato dalla Corte d’appello in proposito si presenti giustificato.

Nessun appello propose invece il PU in proprio contro la sentenza del Tribunale (a lui personalmente favorevole), essendosi egli limitato – come risulta dalle conclusioni riportate nell’epigrafe della sentenza oggi impugnata, delle quali non si denunzia l’incompleta trascrizione – a chiedere il rigetto delle domande proposte dai condomini appellanti contro di lui.

Il primo motivo di ricorso va dunque rigettato. 2. Col secondo motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 1120 c.c. nonché difetto di motivazione sul punto decisivo relativo al ritenuto carattere di innovazioni meramente migliorative delle opere in questione, anziché di innovazioni vietate sulla cosa comune. Affermano che così qualificando le opere la Corte d’appello ha immotivatamente disatteso il parere espresso dal consulente tecnico d’ufficio e non ha considerato che il vialetto (o marciapiede) d’ingresso aveva subito una menomazione oggettiva e soggettiva a seguito del suo restringimento, non compensato dall’ampliamento dell’aiuola erbosa e dall’impianto della rastrelliera destinati ad un uso non necessario nè comune a tutti; non ha considerato che l’assemblea condominiale non è provvista di un potere discrezionale insindacabile nel decidere le opere volte al miglior godimento della cosa comune, nè che le innovazioni consentite sono solo quelle dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune, e che sono vietate quelle che rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

La doglianza va disattesa.

La Corte d’appello ha accertato che i lavori in questione avevano comportato la trasformazione in aiuola erbosa di mq. 12,82 di marciapiede, e precisamente di una striscia di tale marciapiede larga m. 0,89 e lunga m. 14,40, nonché la collocazione sull’aiuola stessa di una rastrelliera per il deposito delle biciclette.

La Corte ha ritenuto – alla luce anche della documentazione fotografica in atti – che nessuna di dette opere rientrava nella previsione tassativa della norma ex art. 1120 comma 2 c.c. e che per nessuna di loro era richiesto il consenso unanime dei condomini, dato che esse non precludevano ad alcun condomino l’uso del bene comune, ma costituivano delle semplici innovazioni che l’assemblea condominiale, nell’ambito della sua insindacabile discrezionalità, aveva ritenuto opportune per il miglior godimento del bene comune, considerato anche che la trasformazione in aiuola di parte del marciapiede e l’impianto della rastrelliera metallica avevano consentito ai condomini, con una spesa modesta, di poter fruire di un servizio utile nelle località marine di villeggiatura, dove l’uso della bicicletta è molto diffuso.

La motivazione in tal senso adottata è conforme alla giurisprudenza di questa Corte Suprema, secondo cui la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e alla qualità dell’incidenza della nuova opera, nel senso che per innovazione in senso tecnico – giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento della cosa comune ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.

In coerenza con tali principi, nel caso di specie, il modesto restringimento del viale di accesso, destinato al solo passaggio a piedi, è stato giustamente escluso dalla Corte d’appello dal novero delle innovazioni vietate, dato che esso non integra un’alterazione sostanziale della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rende inservibile o scarsamente utilizzabile solamente per uno o più condomini, ma si limita a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale nei confronti di tutti coloro che la utilizzano, lasciandone immutata la destinazione originaria.

Nè può avere rilievo il fatto che il miglioramento attuato con l’ampliamento dell’aiuola e l’installazione della rastrelliera vada a beneficio solo dei condomini che fanno uso della bicicletta, altro essendo le innovazioni (illegittime) che in se stesse ledono i diritti dei condomini, escludendoli dall’uso e dal godimento delle cose comuni, ed altro quelle (legittime) che non giovano egualmente a tutti ma che, senza recare intollerabile pregiudizio ad alcuno, realizzino il miglior uso delle cose comuni in relazione all’utilità della comunione considerata come unità.

A differenza di quanto sostengono i ricorrenti la norma giuridica richiamata risulta correttamente applicata e la motivazione addotta dalla Corte d’appello a sostegno della decisione è sufficiente e non contraddittoria anche per quanto riguarda il dissenso rispetto alle valutazioni, certamente non vincolanti, del consulente tecnico d’ufficio; per cui il motivo di ricorso – che si risolve, nel resto, nell’implicita richiesta d’una diversa e più favorevole valutazione dei fatti, preclusa al giudice di legittimità – va rigettato perché infondato. 3. Col terzo motivo i ricorrenti denunziano violazione degli artt. 1136 e 1137 c.c.. Sostengono che l’affermazione della Corte, secondo cui le opere in questione erano state approvate e ritualmente ratificate dal condominio nell’assemblea del 3 febbraio 1992, era errata, perché la relativa delibera non era stata approvata con la maggioranza dei due terzi del valore dell’edificio prevista dall’art. 1136 quinto comma c.c.

La doglianza è inammissibile.

Essa attiene, infatti, ad una questione nuova, dato che – come risulta dalle conclusioni precisate dagli odierni ricorrenti all’udienza del 26 ottobre 1994, cui fanno richiamo le conclusioni definitive riportate nell’epigrafe della sentenza di secondo grado – la delibera in questione risulta impugnata, con riferimento alle opere in questione, solo per il fatto di non essere stata approvata dall’unanimità dei condomini “in quanto ratifica di innovazioni vietate dall’art. 1120, 2 co. c.c.” e non per violazione del principio maggioritario richiamato.

Anche il terzo motivo di ricorso va rigettato. 4. Col quarto motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 306 c.p.c. nonché difetto di motivazione in ordine alla dichiarazione di cessazione della materia del contendere relativamente all’impugnata delibera del 4 dicembre 1991. Affermano che: I) non s’era verificata la completa rimozione di ogni ragione di contrasto avendo essi interesse all’annullamento della delibera in questione in considerazione del suo contenuto (esecuzione di innovazioni vietate ed illegittima ratifica dell’illegittimo operato dell’amministratore), considerato altresì che anche la successiva delibera del 3 febbraio 1992 era nulla, come sostenuto nel precedente motivo, e che tra i due atti sussisteva uno stretto collegamento, II) la cessazione della materia del contendere comunque non poteva comportare la loro condanna alle spese, adottata dalla Corte in modo generico ed indistinto nonostante la fondatezza dell’impugnazione.

La doglianza è infondata.

I) Non è dato, infatti, ravvisare alcun interesse dei ricorrenti a proporre la censura in esame, considerato che la Corte d’appello, in presenza della ratifica della delibera del 4 dicembre 1991 ad opera di quella adottata nell’assemblea del 3 febbraio 1992, avrebbe dovuto – se non avesse dichiarato cessata la materia del contendere – necessariamente rigettare l’impugnazione, adottando così una statuizione sfavorevole agli odierni ricorrenti, per coerenza con i principi in precedenza enunciati e correttamente applicati, II) A differenza di quanto affermano i ricorrenti la Corte d’appello ha spiegato le ragioni della statuizione in ordine alle spese, indicando il diverso momento, rispetto alla ratifica, in cui erano iniziati il giudizio di primo grado e quello di appello.

Anche il quarto motivo di ricorso va dunque rigettato non ravvisandosi nella predetta statuizione alcun vizio di legittimità. 5. Col quinto motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 1123 c.c. nonché difetto di motivazione su due punti decisivi della controversia. Assumono che la Corte d’appello: a) ha erroneamente rigettato l’impugnazione della delibera del 3 febbraio 1992 in ordine alle spese per raccomandate, buste, fotocopie, telefonate e postali, illegittimamente poste anche a loro carico, affermando che esse non riguardavano esclusivamente la difesa del condominio nei giudizi intentati dai quattro condomini dissenzienti, b) ha erroneamente rigettato l’impugnazione anche con riferimento alla spesa per l’installazione della nuova rastrelliera, nonostante tale opera costituisse un’innovazione vietata. a) Il motivo di ricorso è su questo punto generico e quindi inammissibile, perché per censurare l’affermazione resa in proposito dalla Corte d’appello (“non è vero che le spese per buste, raccomandate, fotocopie e spedizione riguardano esclusivamente la difesa del condominio nelle cause intentate dagli appellanti”) non si indicano in maniera specifica le singole voci di spesa, l’ammontare di ciascuna e la prova fornita in giudizio. b) Il motivo è per questa parte infondato, considerato che, una volta accertato che le innovazioni eseguite non rientravano tra quelle vietate, la relativa spesa è a carico di tutti i condomini nella misura da ciascuno dovuta, come correttamente ha ritenuto la Corte d’appello.

Anche il quinto motivo di ricorso va rigettato nel suo complesso. 6. Col sesto motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 1120, 2 comma c.c. nonché difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia. Sostengono che la Corte d’appello ha erroneamente rigettato l’impugnazione della delibera del 3 febbraio 1992 relativamente a) alla generica delega all’amministratore per concludere un contratto con un’impresa di pulizie, affermando che essi non avevano assolto all’onere di produrre il preventivo del 1992 ma non considerando che essi non potevano produrre in giudizio un documento del quale avevano denunziato l’assenza, b) al loro obbligo di contribuire alla pulizia anche di quella parte dell’aiuola, allargata a spese del marciapiede, su cui era stata installata la rastrelliera, in violazione al principio della necessità dell’approvazione unanime delle innovazioni vietate.

La doglianza sub a) è infondata, essendosi gli attori a suo tempo doluti della mancata indicazione nella delibera impugnata della cifra preventivata necessaria per concludere un contratto con un’impresa di pulizie, da cui nasceva la genericità della delega all’amministratore di concordare un corrispettivo che poteva arrivare anche al 100% della somma preventivata.

La Corte ha negato, a tal proposito, la denunziata genericità, osservando che la delibera faceva riferimento, per quanto riguarda il relativo onere di spesa, al preventivo 1992, che gli odierni ricorrenti non avevano neppure prodotto in giudizio, ed ha aggiunto che l’indicazione nel verbale di assemblea del limite massimo del 100% era stato stabilito con riferimento all’importo così preventivato e ne costituiva la percentuale massima di aumento, oltre la quale il contratto con l’impresa non poteva essere concluso; per tale ragione nessuna illegittimità era dato ravvisare nella delibera in questione.

La doglianza sub b) è anch’essa infondata in considerazione del ritenuto carattere non vietato dell’innovazione in questione, come in precedenza esposto.

Nella decisione in tal senso adottata dalla Corte d’appello non è dato ravvisare nè la denunziata violazione dell’indicata norma di diritto nè un difetto di motivazione.

Il ricorso va in conclusione rigettato nella sua interezza con la condanna dei ricorrenti in solido alle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido alle spese, liquidate in L. 234.800, oltre a L. 2.500.000 per onorari.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 sezione civile, il 29 aprile 1999.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. PROTO Cesare Antonio – rel. Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

C.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEL MASCHERINO 72, presso lo studio dell’avvocato SEVERA ENNIO, che lo rappresenta e difende giusta mandato speciale in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

P.A., G.P., B.S., A.L.M., BA.LU.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 3581/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA del 22/01/2010, depositata il 15/09/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’08/06/2012 dal Consigliere Relatore Dott. CESARE ANTONIO PROTO;
udito l’Avvocato Severa Ennio difensore del ricorrente che insiste per l’accoglimento del ricorso e per il rinvio alla P.U.;
è presente il P.G. in persona del Dott. SORRENTINO Federico che si riporta alle conclusioni della relazione.

Fatto

Ritenuto che ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. il relatore nominato per l’esame del ricorso ha depositato la seguente relazione:

“Osserva in fatto:

Con atto di citazione dell’11/3/1999 C.G. conveniva in giudizio Ba.Lu., P.A., L.M. A., S.B., G.P. quali condomini dello stabile in (OMISSIS) e chiedeva l’accertamento della proprietà del locale adibito a ricovero dei cassoni dell’acqua (che assumeva inutilizzati dal 1977), posto sul terrazzo di sua proprietà, per averlo acquistato per successione dalla madre L. P. o, in subordine, per usucapione a seguito di possesso ultraventennale; chiedeva inoltre la declaratoria di cessazione della servitù di accesso verso il predetto locale.

Sia il Ba. che la P. si costituivano con separati atti contestando la domanda attrice formulando anche domande riconvenzionali di ripristino dei beni condominiali e di risarcimento danni; restavano contumaci gli altri convenuti.

Con sentenza n. 29768/03 il Tribunale di Roma, espletata CTU e sentiti i testi, rigettava le domande proposte dal C..

La Corte di Appello di Roma, con sentenza del 15/9/2010 rigettava l’appello del C. e lo condannava al pagamento delle spese in favore del Ba. e della P..

La Corte territoriale rilevava:

- che il locale nel quale erano alloggiati i cassoni dell’acqua era condominale ai sensi dell’art. 1117 c.c. (per la presunzione di condominalità dei beni destinati all’uso comune);

- che la condominialità risultava anche dal regolamento di condominio depositato nel Dicembre 1976 e quindi prima dell’atto di vendita con la quale la società proprietaria dell’intera palazzina (soc. Domus Mea) aveva venduto una frazione immobiliare (interno n. 6 con annesso terrazzo) alla D. a sua volta dante causa della P. dalla quale era pervenuta al C. iure successionis;

- che, infatti, nel regolamento di condominio, avente natura contrattuale, erano previsti come condominali le installazioni e il manufatto indispensabili per il godimento dell’edificio e il locale in questione era definito cabina idrica per accedere alla quale era costituta, a carico dell’interno n. 6 una servitù di passaggio;

- che nell’atto di acquisto della P. era richiamata la suddetta servitù di passaggio a carico dell’appartamento contraddistinto con il n. 6 e oggetto di acquisto, con ciò confermandosi la specifica utilità comune della cabina idrica;

- che dagli atti di provenienza (quello del 1977 che vedeva come acquirente la D. e quello del 1992 che vedeva come acquirente la P.) la cabina idrica non risultava trasferita e, stante la natura condominale del bene, sarebbe stata necessaria una specifica previsione per il suo trasferimento, invece implicitamente esclusa dalla previsione della servitù di passaggio per accedere al locale adibito al ricovero dei cassoni dell’acqua;

- che neppure poteva ritenersi usucapita la proprietà della cabina idrica: trattandosi di bene condominiale non era sufficiente il mero non uso da parte dei condomini perchè non è prevista la prescrizione del diritto di proprietà; avrebbe dovuto, invece, essere fornita la prova (nella specie insussistente) di un possesso esclusivo del locale, essendo invece insufficienti quelle condotte (quali ad esempio il deposito di scatole appartenenti alla D.) che sono manifestazioni di un uso da parte del compossessore non in contrasto con il concorrente diritto degli altri condomini di accedere al locale, privo di serratura; il primo atto di interversione fu compiuto dal C. solo nel 1998 quando rimosse i cassoni dal locale.

C.G. propone ricorso affidato a due motivi.

OSSERVA IN DIRITTO 1. Con il primo motivo il ricorrente deduce il vizio di motivazione con riferimento al principio di diritto per il quale “l’acquisto per successione da avente causa dell’antico proprietario fa ricadere sull’ultimo titolare tutti i diritti ceduti dall’antico proprietario”; nel motivo il ricorrente contesta le conclusioni circa la condominialità della cabina idrica, alle quali sono pervenuti i giudici di merito rilevando che:

- nell’atto di vendita D. vendeva a P. anche il terrazzo con quanto contenuto e, quindi, anche con il manufatto in contestazione;

- a sua volta D. aveva acquistato dal costruttore il terrazzo con quanto contenuto e, quindi, anche con il manufatto;

- da nessun atto risulta che la cabina idrica è condominiale.

1.1 Il motivo è infondato: come più volte affermato da questa Corte, il vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione denunciabile con ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, si configura soltanto quando nel ragionamento del giudice di merito sia riscontrabile il mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili d’ufficio, ovvero un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione.

Il vizio di motivazione non sussiste allorchè il giudice di merito abbia semplicemente attribuito agli elementi valutati un valore e un significato diversi dalle aspettative e dalle deduzioni di parte.

Nella specie, la Corte territoriale, ha preso cognizione dei documenti rilevanti (gli atti di compravendita e il regolamento condominiale) e, all’esito della loro interpretazione, ha concluso che la cabina idrica risultava essere un bene condominale (in quanto destinato all’uso comune) sin da data antecedente alla prima vendita, come confermato dal regolamento condominale che creava una servitù di passaggio per accedervi, mentre negli atti di vendita si faceva riferimento al solo terrazzo e non anche alla cabina idrica che su di esso si trovava. Si tratta, come è evidente, di una valutazione di fatto e dell’interpretazione dei contratti e del regolamento (rispetto alla quale non sono stati dedotte censure relative all’applicazione dei criteri di ermeneutica contrattuale), tutte attività devolute al giudice del merito, non censurabili in cassazione in quanto assistite da motivazione sufficiente e non contraddittoria; al riguardo si deve ricordare che il controllo sulla motivazione non può risolversi in una duplicazione del giudizio di merito e che alla cassazione della sentenza impugnata può giungersi non per un semplice dissenso dalle conclusioni del giudice di merito – poichè in questo caso il motivo di ricorso si risolverebbe in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento dello stesso giudice di merito, che tenderebbe all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura e alle finalità del giudizio di cassazione – ma solo in caso di motivazione contraddittoria o talmente lacunosa da non consentire l’identificazione del procedimento logico giuridico posto alla base della decisione (cfr. ex plurimis Cass. 10657/2010, 9908/2010, 13157/2009, 18885/2008).

Il principio di diritto relativo agli effetti dell’acquisto per successione è stato richiamato a sproposito proprio perchè il trasferimento della proprietà della cabina idrica non era mai avvenuto.

2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce il vizio di motivazione con riferimento al principio di diritto per il quale “il possesso ventennale e continuo di un bene immobile determina l’usucapione e quindi l’acquisto in favore del medesimo possessore anche se sprovvisto di titolo”.

Il ricorrente sostiene che prima il Tribunale e poi la Corte di Appello avrebbero ingiustamente disconosciuto l’acquisto per usucapione non considerando che sia la D. che la P. e, infine, il C. avevano sempre disposto del manufatto per loro uso adibendo gli spazi a ripostigli di beni e oggetti di loro proprietà senza opposizione di alcuno, mentre i condomini non avevano provato di avervi acceduto neppure una volta.

2.1 Anche questo motivo è infondato perchè si risolve in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento dello stesso giudice di merito, che tende all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura e alle finalità del giudizio di cassazione.

Nel caso di specie la Corte di Appello ha ritenuto non fornita la prova di un possesso esclusivo del locale, essendo insufficienti quelle condotte (quali il deposito di scatole appartenenti alla D.) che sono manifestazioni di un uso da parte del compossessore non in contrasto con il concorrente diritto degli altri condomini di accedere al locale che, inoltre, era privo di serratura e, quindi, liberamente accessibile; il primo atto di interversione fu compiuto del C. solo nel 1998 quando rimosse i cassoni dal locale e da tale data non era maturata l’usucapione ventennale; ha infine motivato sulla rilevanza del non uso da parte degli altri condomini, correttamente osservando che il diritto di comproprietà non si estingue per non uso e che la dimissione del sistema di approvvigionamento dell’acqua per mezzo dei cassoni non stava a significare che il locale avesse perso la sua funzione di ricovero di beni comuni.

Appare pertanto di assoluta evidenza che la Corte territoriale ha fornito una motivazione che, ben lungi dall’essere insufficiente o altrimenti viziata, è stata ampia e completa, affrontando tutte il profili rilevanti in fatto e in diritto, mentre nel motivo di ricorso il ricorrente si limita a ribadire fatti (il deposito di oggetti nel locale, la dismissione del sistema di approvvigionamento, sostituita con l’acqua diretta, il mancato uso del bene da parte degli altri condomini) che, come detto, sono stati approfonditamente e motivatamente esaminati dalla Corte di Appello e correttamente ritenuti irrilevanti.

3. In conclusione, il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380 bis e 375 c.p.c. per essere rigettato in considerazione della manifesta infondatezza.

Considerato che il ricorso è stato fissato per l’esame in camera di consiglio, che sono state effettuate le comunicazioni alle parti costituite e la comunicazione al P.G..

Considerato che il collegio ha condiviso e fatto proprie le argomentazioni e la proposta del relatore, tenuto anche conto della circostanza, ritenuta provata dalla Corte territoriale e non contestata, per la quale la cabina idrica neppure era dotata di serratura, il che ulteriormente conferma la correttezza della motivazione della sentenza impugnata laddove ha escluso un possesso esclusivo;

che di conseguenza non è accoglibile l’istanza di trattazione in pubblica udienza formulata dal ricorrente con istanza del 9/5/2012;

Che nulla va statuito in tema di spese in mancanza di costituzione degli intimati.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sesta sezione civile, il 8 giugno 2012.

Depositato in Cancelleria il 2 agosto 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Franco PONTORIERI – Presidente -
Dott. Ugo RIGGIO – Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO – Rel. Consigliere -
Dott. Olindo SCHETTINO – Consigliere -
Dott. Francesca TROMBETTA – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

MS, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SAN REMO 1, presso lo studio dell’avvocato PETTORINO MARIO, che lo difende unitamente all’avvocato DI MEGLIO VITTORIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

DLV, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BOCCIONI 4, presso lo studio dell’avvocato ANTONINO SMIROLDO, difeso dall’avvocato RASCIO RAFFAELE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 159/98 della Corte d’Appello di NAPOLI,depositata il 23/01/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/03/01 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;
udito l’Avvocato Raffaele RASCIO, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Vito Di Lustro, con atto di citazione notificato il 17 febbraio 1984, esponendo di essere comproprietario, in ragione della metà indivisa, di un fabbricato rurale con annessi comodi e circostante spiazzo sito in Forio D’Ischia, alla contrada Spadara, convenne Stefano Maltese, proprietario dell’altra metà indivisa dei suddetti immobili, innanzi al Tribunale di Napoli, per sentir disporre lo scioglimento della comunione.

Il convenuto, costituendosi in giudizio, dichiarò di non opporsi alla domanda, ma rivendicò l’esclusiva sua proprietà, in virtì dì usucapione ordinaria, di un terreno, che, pertanto, chiese di escludere dalla divisione.

Al contrario, lo stesso convenuto, instò per l’inclusione tra i beni da dividere di una zona catastalmente intestata all’attore, ma asseritamente a servizio della proprietà comune.

L’adito Tribunale dichiarò non comodamente divisibile il compendio immobiliare e lo attribuì al Di Lustro per il valore di mercato di L. 380.000.000; nella massa dei beni comuni incluse il fondo rivendicato in proprietà esclusiva dal convenuto, mentre escluse, perché ritenuta di proprietà esclusiva dell’attore, la zona antistante i palmenti, che il convenuto riteneva comune in quanto destinata a servizio della proprietà comune.

Proposero appello principale il Maltese ed appello incidentale il Di Lustro e la Corte d’Appello di Napoli, con sentenza non definitiva resa in data 23 gennaio 1998, ha rigettato l’appello principale, relativamente ai motivi quarto e quinto, riferentisi, rispettivamente, alla pretesa del Maltese di esclusione di un fondo dalla divisione e di inclusione della zona antistante i palmenti, disponendo, con separata ordinanza, la prosecuzione del giudizio in ordine agli altri motivi dell’appello principale ed all’appello incidentale nonché per il regolamento delle spese processuali.

Quanto alla pretesa di proprietà esclusiva su di un fondo avanzata dal Maltese, il giudice d’appello ha osservato che la prova per testi offerta dall’appellante era inidonea a dimostrare la fondatezza della pretesa, essendo diretta soltanto a provare che il Maltese aveva posseduto e coltivato direttamente o per mezzo dei suoi germani il fondo, mentre era necessario provare il possesso esclusivo ed animo domini, incompatibile col permanere del complesso del Di Lustro.

In ordine, poi, alla richiesta di inclusione nella massa dello spazio antistante i palmenti, la corte di merito ha ritenuto che la prova per testi richiesta dall’appellante, volta a dimostrare che lo spazio era stato sempre usato dal Maltese e dal Di Lustro in funzione dell’uso dei palmenti e della cantina comuni, era del tutto generica ed inidonea a provare l’asserito compossesso ventennale della zona, bensì solo l’uso di essa a servizio di beni comuni, il che, ad avviso della Corte d’Appello, era palesemente ininfluente ai fini cui mirava la pretesa del Maltese.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il Maltese, affidandosi a due motivi. L’intimato, Di Lustro, resiste con controricorso.

V’è memoria illustrativa per il ricorrente.

Diritto

Col primo motivo il ricorrente censura l’impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 cod. proc. civ., 1140, 1102 e 1158 cod. civ. nonché per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione e per “vizio logico”, adducendo che erroneamente la Corte d’Appello ha ritenuto irrilevante, al fine di accertare l’acquisto per usucapione, da parte di esso ricorrente, della proprietà esclusiva del fondo, la prova per testi richiesta, poiché tale prova era idonea a dimostrare l’esercizio in via esclusiva di un potere di fatto corrispondente al diritto di proprietà, mirando a provare che esso ricorrente e, prima di lui, il suo dante causa a titolo ereditario avevano coltivato il fondo in via esclusiva, facendone propri tutti i frutti, senza alcuna ingerenza di altri.

Peraltro, osserva il ricorrente, per pervenire alla conclusione censurata, la corte di merito ha ritenuto di trovare conforto nella sentenza n. 10294 del 1990 di questa Suprema Corte, affermando che era necessaria “la prova di un possesso esclusivo ad animo domini, incompatibile col perdurare del compossesso altrui”. Al riguardo, il ricorrente rileva che: a) ritenendo l’incompatibilità col perdurante compossesso del Di Lustro, il giudice d’appello ha violato l’art. 115 cod. proc. civ., avendo posto a fondamento della decisione una circostanza – quella del permanere del compossesso del Di Lustro – non solo non provata, ma decisamente negata da esso ricorrente con l’affermazione di un proprio possesso esclusivo; b) il richiamo alla sentenza di questa Suprema Corte è improprio, poiché detta decisione, escludendo la necessità di una interversio possessionis, ritiene sufficiente, al pari di altre decisioni, l’estensione del possesso in termini di esclusività, dovendosi il possesso del compossessore concretarsi in atti tali da evidenziare un possesso esclusivo, esercitato animo domini, e non soltanto in atti di gestione della cosa comune consentiti al singolo partecipante o anche in atti familiarmente tollerati dagli altri.

La censura è fondata.

Costituisce in giurisprudenza ius receptum il condiviso principio di diritto – dal quale non si discosta la sentenza n. 10294/1990 di questa Suprema Corte, menzionata dalla Corte d’Appello – secondo cui “in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori, non, è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto cosi determinatosi funzionale all’esercizio del possesso ad usucapionem, e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell’altro compossessore, risultando, per converso, necessario, ai fini dell’usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell’interessato attraverso un’attività apertamente contrastante ed obbiettivamente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’usucapione del bene” (Cass. 18 febbraio 1999, n. 1367; conformi: Cass. 23 giugno 1999, n. 6382; Cass. 16 luglio 1983).

Pertanto, sebbene non siano richiesti formali atti di interversione del possesso, il possesso esclusivo del compossessore, per essere idoneo all’acquisto per usucapione della quota del bene non di sua proprietà, deve concretarsi in atti tali che, oggettivamente, siano incompatibili col perdurare del compossesso dell’altro comunista e, soggettivamente, rivelino la volontà di estendere il possesso all’intero bene comune con l’animo di colui che si ritenga proprietario dell’intero bene.

Il giudice d’appello, pur mostrando di rifarsi a tale indirizzo giurisprudenziale, in sostanza ha finito col discostarsene, travisandone la portata.

Non v’è chi non veda, invero, che il possesso esclusivo di un fondo, concretantesi nella coltivazione di esso da parte di uno dei compossessori nonché nell’appropriazione di tutti i prodotti del fondo, ed esercitato ed senza alcuna ingerenza da parte degli altri comproprietari, se protratto per la durata richiesta dalla legge, sia idoneo a produrre l’acquisto per usucapione della proprietà delle quote del fondo spettanti agli altri comunisti, essendo del tutto incompatibile, come la stessa Corte d’Appello ritiene necessario, col permanere della condizione di compossesso.

Un possesso di tal genere, invero, non si concreta in atti di mera gestione del fondo, della quale il compossessore che la eserciti debba rendere conto agli altri compossessori, ma, sia a motivo della prolungata esclusione degli altri compossessori dalla coltivazione del fondo, sia a motivo della esclusione degli stessi dalla ripartizione dei frutti, si traduce nella deliberata volontà di estendere animo domini il possesso oltre i limiti della propria quota ed è manifestamente incompatibile col perdurare del compossesso altrui, rivelando la volontà di escludere gli altri compossessori dal godimento del bene comune.

L’impugnata sentenza, enunciando correttamente il principio che ispira la sentenza n. 10294/1990 di questa Suprema Corte, lo ha in concreto disapplicato, avendo omesso di confrontarlo col risultato cui mirava la prova per testi offerta dal ricorrente (v. narrativa del ricorso), costituito dall’accertamento, non di meri atti di gestione esclusiva del fondo, bensì dall’accertamento di una condotta ultraquarantennale, che sarebbe consistita nel godimento esclusivo ed incompatibile col perdurare del compossesso del Di Lustro.

Col secondo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 810 e segg. e 948 cod. civ. nonché omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia, osservando che la corte di merito, nell’escludere la zona antistante i palmenti dalla massa dei beni da dividere, si è erroneamente basata sul solo dato catastale, che non poteva assumere alcun valore, neppure a livello indiziario, ed ha, invece, del tutto trascurato di considerare quel che emergeva dai grafici allegati alla relazione del C.T.U. e, cioè, la condizione della corte – vialetto quale entità incorporata nel compendio immobiliare e totalmente asservita ai palmenti, soprattutto, ed alla cantina.

Tale omissione, ad avviso del ricorrente, ha pregiudicato la valutazione della rilevanza della prova per testi richiesta, essendo stato ritenuto palesemente ininfluente l’uso dell’area da parte di esso ricorrente.

Anche questa censura va condivisa.

A ragione, invero, il ricorrente si duole dell’omessa indagine, da parte del giudice d’appello, in ordine alla funzione assolta dalla zona antistante i palmenti, nonostante le sue deduzioni, che rimarcavano, anche sulla base dei grafici allegati alla relazione del C.T.U., l’oggettivo collegamento funzionale di tale zona, col compendio immobiliare da dividere ed, in particolare, ai palmenti ed alla cantina nonché l’uso comune della zona fatto dai condividenti in coerenza con tale caratteristica.

Tale accertamento risultava rilevante, poiché la presunzione legale di condominialità stabilita per i beni indicati dall’art. 1117 cod. civ., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il comproprietario che rivendichi la proprietà esclusiva del bene ha l’onere di dare la prova di tale diritto. A tal fine, sarà utilizzabile il suo titolo d’acquisto solo ove da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene (cfr. Cass. 7 giugno 1988, n. 3862).

È, dunque, evidente l’insufficienza dei dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione, a fornire la prova richiesta.

Nel caso in esame, invece, la corte territoriale, non solo ha del tutto trascurata l’indagine sugli aspetti oggettivi e soggettivi testè evidenziati, ma ha ritenuto il Di Lustro proprietario esclusivo della zona de qua fondando erroneamente la statuizione sola sui dati catastali.

Conclusivamente, il ricorso va accolto e l’impugnata sentenza annullata, rinviandosi la causa, anche per il regolamento dell’onere delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, che giudicherà sulla base dei principi di diritto qui enunciati.

P.Q.M.

La Corte, in accoglimento del ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli.

Così deciso in Roma. addì 7 marzo 2001, nella camera di consiglio della 2^ Sezione Civile.

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 15 GIU. 2001.