Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 25525/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

sul ricorso 29545/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti ricorrenti incidentali -

e contro

(OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 299/2007 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 26/03/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/07/2013 dal Consigliere Dott. LUIGI PICCIALLI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per riunione dei ricorsi e rigetto di entrambi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 6.7.1996 (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari degli immobili siti nel fabbricato condominiale c.d. (OMISSIS), citarono al giudizio del locale tribunale (OMISSIS), proprietario di un fondo confinante, nonche’ (OMISSIS), titolare di un’impresa edile, quale ritenuto esecutore dell’intervento di seguito indicato sub b), chiedendo: a) accertarsi l’esistenza di una servitu’ di passo pedonale e carrabile, a favore del condominio, costituita per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, sulla strada privata di collegamento, attraverso l’area di proprieta’ del convenutola le vie (OMISSIS), lamentando l’avvenuta chiusura degli accessi da parte del (OMISSIS) ed instando per il ripristino del relativo esercizio; b) condannarsi quest’ultimo al ripristino della pavimentazione in cemento di una striscia di terreno, di assunta proprieta’ del condominio, ascrivendone la demolizione, avvenuta tra gennaio e febbraio 1995 al (OMISSIS) su incarico del (OMISSIS); c) condannarsi entrambi i convenuti in solido al risarcimento dei danni. Costituitisi i convenuti, chiesero ciascuno il rigetto della domande, il (OMISSIS) eccependo di essere stato incaricato del lavoro dall’attore (OMISSIS), il (OMISSIS) negando l’esistenza della servitu’, segnatamente opponendo la natura cortilizia dell’area oggetto della pretesa, mentre della striscia di suolo di cui sub b) si assumeva esclusivo proprietario, quanto meno per usucapione. All’esito di istruttoria orale e consulenza tecnica il Tribunale di Verona con sentenza n. 987 del 2003 dichiaro’ l’esistenza della pretesa servitu’, in quanto costituita per destinazione del padre di famiglia ed esercitata per oltre venti anni dai partecipanti al condominio, fino all’epoca della chiusura posta in essere dal (OMISSIS), condannando quest’ultimo a consentire agli attori il libero transito attraverso i cancelli terminali, accerto’ inoltre l’appartenenza al condominio della striscia di terreno, gia’ pavimentata, dichiarando al riguardo che nessuna domanda di usucapione il convenuto aveva formulato, rigetto’ la domanda risarcitoria nei confronti del (OMISSIS), ritenendo che avesse agito per ordine altrui, condannando il solo (OMISSIS) al pagamento della somma occorrente per il ripristino della pavimentazione, regolo’, infine, le spese secondo soccombenza. Proposti appelli, principale dal (OMISSIS), resistito dagli appellati, ad eccezione della (OMISSIS) e del (OMISSIS) rimasti contumaci, incidentale da parte del (OMISSIS) e della (OMISSIS) (per la quantificazione in euro 2065,83 della spesa occorrente per il ripristino della pavimentazione), la Corte di Venezia con sentenza del 21.11.06, pubblicata il 26.3.07, accoglieva parzialmente il gravame principale e rigettava l’incidentale, eliminando la condanna relativa al pagamento delle spese per il ripristino della pavimentazione della striscia di terreno condominiale, ritenendo testimonialmente provato che la relativa rimozione fosse avvenuta per ordine del condominio stesso, o comunque, del (OMISSIS), rigettava nel resto l’appello del (OMISSIS), condannandolo al pagamento dei due terzi delle spese del doppio grado del giudizio, per il restante terzo compensate. La conferma della decisione di primo grado sui rimanenti capi veniva motivata nei seguenti essenziali termini: 1) non vertendosi in ipotesi di costituzione coattiva, ma di accertamento di servitu’ costituita per destinazione del padre di famiglia, non era fondatamente eccepibile, ai fini dell’esenzione ex articolo 1051 c.c., u.c., la natura cortilizia dell’area, essendo invece rilevante il requisito dell’apparenza; 2) sotto tale ultimo profilo, peraltro, le accertate (come da documentazione fotografica) e risalenti caratteristiche dell’area, delimitata sui lati opposti da due cancelli e connotata da un tracciato sterratole evidenziavano l’effettiva natura di strada, tale qualificata anche in atti e accertamenti delle autorita’ locali ed in una sentenza pretorile possessoria (del 14.3.95); 3) la pregressa appartenenza di entrambi i fondi in contesa ad un originario unico proprietario, dante causa comune delle parti, l’indicazione della strada interna nel piano di lottizzazione da lui predisposto e la relativa conservazione dell’assetto dei luoghi all’atto del frazionamento del compendio, integravano gli estremi della citata fattispecie costitutiva della servitu’, peraltro successivamente e di fatto esercitata, come da prova testimoniale, per oltre un ventennio dagli appartenenti al condominio; 4) inammissibili, perche’ tardivamente proposte soltanto in comparsa conclusionale, erano le eccezioni contestanti l’accessio possessionis e l’insussistenza dell’utilitas, comunque essendo palese quest’ultimo requisito, consentendo la strada al condominio il vantaggio di un diretto collegamento tra due pubbliche vie; 5) altrettanto fondata era la domanda relativa alla striscia di terreno, la cui appartenenza al condominio, in difetto di altri contrari elementi, doveva ritenersi sulla base della situazione catastale, evidenziante quale confine tra i due suoli l’allineamento del ciglio del marciapiede, poi demolito, con lo spigolo nord del pilastro di accesso alla proprieta’ (OMISSIS), conclusione confortata anche dal riscontro in un frazionamento redatto nel 1952, quando l’intero compendio apparteneva all’originario unico proprietario, in cui la porzione dell’area risultava graficamente descritta; 6) infondata, infine, era risultata l’eccezione di usucapione (tale soltanto proposta nella comparsa di costituzione e risposta dal (OMISSIS), che soltanto in sede di conclusioni aveva, inammissibilmente, formulato la domanda riconvenzionale), non avendo il convenuto provato l’esercizio di alcun esclusivo potere di fatto sulla striscia di suolo e risultando irrilevante che la stessa fosse stata, tra il 1986 ed il 1987, lasciata all’esterno della recinzione dello scoperto condominiale, tanto piu’ che era stata, come riferito dai testi, sistematicamente utilizzata dai vari condomini quale area di parcheggio, e, prima di essi, da abitanti di altri edifici antistanti, collocandovi anche piante.

Avverso tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione affidato ad otto motivi. Hanno resistito, con distinti controricorsi, il (OMISSIS), il (OMISSIS), la (OMISSIS) e (OMISSIS), nonche’ il (OMISSIS) e la (OMISSIS), proponendo questi ultimi ricorso incidentale.

Non hanno svolto attivita’ difensive, benche’ intimati, la (OMISSIS) e (OMISSIS).

Sono state infine depositate memorie illustrative per il (OMISSIS) e per i (OMISSIS) – (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va preliminarmente disposta ai sensi dell’articolo 335 c.p.c., la riunione dei ricorsi. Ancora in via preliminare, va disattesa l’eccezione sollevata nella memoria del (OMISSIS), con riferimento alla validita’ del mandato difensivo conferito dai controricorrenti (OMISSIS) e (OMISSIS), per essere stata la relativa sottoscrizione autenticata soltanto da uno dei tre difensori, l’avv. (OMISSIS), non abilitato al patrocinio in cassazione.

Tale eccezione risulta superata, alla luce della giurisprudenza di questa Corte, secondo cui la mancata certificazione dell’autografia della sottoscrizione del mandato rappresentativo e difensivo apposto in margine o in calce al ricorso per cassazione, costituisce una mera irregolarita’, che non comporta la nullita’ della procura ad litem, non essendo tale invalidita’ comminata dalla legge, ne’ incidendo sui requisiti indispensabili per il raggiungimento dello scopo dell’atto, individuabile nella formazione del rapporto processuale attraverso la costituzione in giudizio del procuratore nominato, salvo che la controparte non contesti, con valide ragioni e prove, l’autografia della firma (v. sez. 2, n. 27774/12 ed, in precedenza, S.U. n. 10732/03, relativa ad un caso in cui, come nella specie, l’autenticazione era stata apposta soltanto da un avvocato non patrocinante in cassazione, ma il ricorso risultava firmato anche da altro difensore validamente abilitato, che si era poi costituito in giudizio).

Con il primo motivo del ricorso principale si deduce “violazione dell’articolo 1051 c.c., nonche’ erronea e/o insufficiente motivazione, per non aver applicato il divieto di costituzione delle servitu’ coattive sull’area cortilizia del (OMISSIS)”, sostenendosi che lo stesso, in mancanza di alcun accordo tra le parti (nella specie escluso con sentenza n. 1938/1998 del Tribunale di Verona, intervenuta tra il (OMISSIS) ed il (OMISSIS)), sarebbe applicabile “anche in caso di mancata interclusione del fondo dominante…qualora il proprietario del suddetto fondo agisca in giudizio per ottenere un piu’ comodo collegamento tra vie pubbliche sulla proprieta’ del ricorrente” (v. quesito ex articolo 366 bis).

Il motivo e’ manifestamente infondato, in quanto frutto di confusione concettuale tra l’azione dichiarativa della servitu’ gia’ sussistente, in virtu’ di acquisto a titolo originario, quale e’ la destinazione del padre di famiglia prevista dall’articolo 1062 c.c., e quella ex articolo 1051 c.c., diretta alla pronunziaci natura costitutiva, con la quale la servitu’, sussistendone le condizioni, viene coattivamente imposta sul fondo da asservire, in virtu’ del provvedimento del giudice, che invece nella prima ipotesi – come nella specie – ha soltanto natura di accertamento, ricognitivo di una situazione di assoggettamento di un fondo all’altro per utilita’ di quest’ultimo, gia’ esistente nel mondo giuridico. Solo alla seconda ipotesi si riferisce l’esenzione (peraltro non assoluta) di case, cortili, giardini ed aie prevista dall’articolo 1051 c.c., u.c., con disposizione di carattere eccezionale, come tale non estensibile oltre i casi espressamente previsti.

Paelemente inconferente e’, altresi’, in considerazione della natura originaria e non convenzionale del titolo dell’accertata servitu’, il profilo di censura deducente la mancanza di accordo tra le parti che sarebbe stato accertato con la citata sentenza del 1998.

Con il secondo motivo si censura, per violazione dell’articolo 1061 c.c., e articolo 116 c.p.c., e per connessa erroneita’ ed insufficienza di motivazione, l’accertamento del requisito dell’apparenza delle pretesa servitu’, sostenendo che l’area interessata sarebbe soltanto un cortile interno recintato chiuso da due cancelli ed inaccessibile a terzi, priva di alcun tracciato stradale.

Il motivo non merita accoglimento, risolvendosi nella inammissibile formulazione di censure in fatto, avverso l’accertamento congruamente motivato dai giudici di merito.

La corte di merito, in particolare, basandosi essenzialmente sulle caratteristiche dell’area evidenziate dalle fotografie e dalle stesse testimonianze, pur dando atto che alcuni testi l’avevano qualificato “corte” o “cortile”, ha tuttavia ritenuto non decisiva tale definizione, non essendo in concreto la stessa assolutamente incompatibile con l’assoggettamento dell’area al passaggio, desumendo il carattere dell’apparenza, in relazione alla relativa servitu’, sia dalla esistenza di un evidente tracciato stradale, in passato sterrato, all’interno dell’area, sia dalla stessa esistenza dei due cancelli alle estremita’ del percorso, in precedenza non chiusi, che consentivano il collegamento tra le due strade pubblichera’ vie (OMISSIS) (su cui affaccia il condominio) e la via (OMISSIS), attraverso un percorso interno a quello che, in origine, era un unico fondo.

Tale situazione evidenziava una, quanto meno concorrente, destinazione del tracciato suddetto al passaggio dall’una all’altra estremita’ dell’area, poi frazionata lasciando immutato l’assetto in questione, con conseguente asservimento ex articolo 1062 c.c., al transito di una parte, a vantaggio dell’altra, su cui si e’ poi insediato il condominio.

Tale ricostruzione dello stato dei luoghi e delle relative vicende, in quanto integrante un accertamento di merito esente da lacune o vizi logici, e’ incensurabile in sede di legittimita’.

Il terzo motivo, con il quale si censura per violazione dell’articolo 1144 c.c., e articolo 116 c.p.c., nonche’ per erronea valutazione delle risultanze probatorie, l’accertamento del prolungato possesso ad usucapionem, essendo in realta’ il passaggio riferito dai testi avvenuto per mera tolleranza, e’ inammissibile per difetto d’interesse, censurando una ratio decidendi subordinata e, pertanto, ultronea, che la corta ha ritenuto di dover aggiungere, a guisa di obiter dictum, a quella confermata e decisiva, della pregressa costituzione per destinazione del padre di famiglia del diritto reale, in cospetto della quale non sarebbe stato anche necessario il successivo prolungato esercizio del possesso da parte dei soggetti che ne erano gia’ titolari dall’epoca del frazionamento del fondo originariamente unico, o dagli aventi causa di costoro.

Il quarto motivo, con il quale si censura, per violazione dell’articolo 1027 c.c., la ritenuta sussistenza dell’utilistas che nella specie sarebbe stata erroneamente individuata in un vantaggio meramente personale dei condomini e non del condominio, gia’ dotato di un comodo accesso alla pubblica via e privo di porte o garage comunicanti con l’area del (OMISSIS), e’ privo di fondamento.

Il requisito dell’utilita’ non va confuso con quello della necessita’, per cui puo’ consistere anche nella maggiore comodita’, che l’asservimento di un fondo procuri agli utenti dell’altro Nella specie, sulla base di accertamento di fatto non censurabile in questa sede, i giudici di merito hanno evidenziato come il tracciato stradale in questione, avente uno dei due estremi sulla via (OMISSIS), in corrispondenza del condominio, consenta ai componenti di quest’ultimo l’agevole raggiungimento anche dell’altra strada pubblica, assicurando cosi’, conformemente alla destinazione impressa dall’originario unico proprietario dei fondi, una possibilita’ di uscita alternativa, palesemente vantaggiosa per la collettivita’ condominiale, non limitata soltanto a taluni partecipanti alla stessa.

Il quinto motivo denuncia violazione dell’articolo 342 c.p.c., articolo 2909 c.c., ed omessa motivazione, per non avere la corte affrontato la questione, sollevata sia in primo, sia in secondo grado, del giudicato costituito dalla sentenza n. 1938/98 del Tribunale di Verona, prodotta in copia, che pronunziando tra (OMISSIS), originario proprietario dei “vecchi fabbricati” e successivamente, di un solo appartamento nel condominio (OMISSIS), poi venduto a (OMISSIS), aveva negato al primo la titolarita’ del diritto di passaggio sul cortile, chiuso dal secondo.

Anche tale motivo va disatteso, tenuto conto che, non avendo al precedente giudizio partecipato tutti i condomini attori nel successivo, o il condominio, ma soltanto un soggetto che si assume dante causa di uno dei predetti (del (OMISSIS)), l’efficacia preclusiva avrebbe potuto al piu’ verificarsi soltanto nei confronti di quest’ultimo, ove nella sentenza fosse stato rinvenibile un accertamento sull’insussistenza del diritto di servitu’. Ma tale accertamento negativo neppure vi fu, poiche’, come si rileva dal contenuto della sentenza, che pur da atto dell’esistenza del passaggio, la domanda di (OMISSIS) venne respinta non perche’ fosse stato escluso l’asservimento di un fondo all’altro, ma soltanto perche’ il medesimo (come l’altro attore (OMISSIS)) non era stato in grado di provare la propria legittimazione a rivendicarlo, non avendo fornito alcuna prova del diritto di proprieta’ sugli “appezzamenti di terreno serviti dal passaggio in questione”, della cui esistenza dunque il giudice aveva dato atto. Il sesto motivo, con il quale si censura per violazione dell’articolo 345 c.p.c., e articolo 1146 c.c., comma 2, con connessi vizi di motivazione, la ritenuta inammissibilita’ dell’eccezione deducente l’insussistenza dei requisiti dell’accessio possessionis ai fini dell’usucapione della servitu’, e’ inammissibile per difetto d’interesse, per le stesse ragioni esposte con riferimento al terzo motivo Con il settimo motivo si deduce violazione dell’articolo 116 c.p.c., e articolo 1146 c.c., per erronea valutazione delle prove in ordine alla proprieta’ della striscia di terreno, attribuita al condominio, e per mancata applicazione del principio dell’accessio possessionis tra il (OMISSIS) ed il suo dante causa, al riguardo sostenendo che le risultanze istruttorie avrebbero evidenziato che tale striscia di terreno non avrebbe potuto essere utilizzata dai componenti del condominio (OMISSIS), non avendovi alcuna possibilita’ di accesso, come anche prima della costituzione del condominio, mentre l’unica testimonianza favorevole alla tesi attrice sarebbe stata imprecisa; Per converso sarebbe risultato dimostrato che soltanto il (OMISSIS), e prima di lui il suo dante causa, avrebbero posseduto la suddetta area da tempo immemorabile.

Si confuta, infine, con il finale quesito di diritto ex articolo 366 bis c.p.c., la possibilita’ da parte delle giudice di merito di porre a fondamento del proprio convincimento un frazionamento contenuto in una consulenza tecnica svoltasi in un diverso giudizio.

Il motivo e’ inammissibile, perche’, a parte la inadeguatezza del quesito, attinente soltanto ad uno dei vari elementi probatori utilizzati dai giudici di merito, pur denunciando la violazione di norme di diritto, si risolve, in realta’, nell’esposizione di palesi censure in fatto avverso la valutazione delle risultanze istruttorie compiuta dalla corte territoriale.

Quest’ultima (come gia’ il primo giudice), nel contesto di una situazione di obiettiva incertezza in ordine al confine tra le due proprieta’ provenienti da un unico originario compendio immobiliare (circostanza che, anche in tema di rivendicazione comporta, per la ben nota e consolidata giurisprudenza di legittimita’, l’attenuazione del relativo rigore probatorio), ha ritenuto, con adeguata motivazione esente da vizi logici e conforme al dettato di cui all’articolo 950 c.c., di individuare la linea di demarcazione tra i due fondi non solo sulla base di un frazionamento redatto dal comune dante causa delle odierne parti, ma anche da una serie di altri elementi di prova, di cui ha dato ampio conto nella articolata motivazione e che non hanno formato oggetto di specifiche censure nel mezzo d’impugnazione, con il quale, oltre a formulare la menzionata infondata censura corrispondente al quesito, si tenta, per il resto, di accreditare, segnatamente con riferimento all’esito della prova orale, una valutazione, ai fine dell’eccezione di usucapione, delle relative risultanze diversa da quella esposta, in termini esaurienti e coerenti, dalla corte di merito.

Con l’ottavo motivo si censura per violazione degli articoli 167 e 189 c.p.c., e, quindi, per erronea valutazione del contenuto della comparsa di costituzione e risposta, l’esclusione della “domanda di usucapione” che, “anche se in via di eccezione”, sarebbe stata ivi “ritualmente formulata”, per poi essere “altresi’, confermata in sede di precisazione delle conclusioni”.

Il motivo, di non agevole comprensione, resta assorbito dalla reiezione del precedente, laddove si e’ dato atto che la corte, pur dando correttamente atto che la domanda riconvenzionale in questione era stata abbandonataci e’ fatta tuttavia carico di esaminare, correttamente rigettandola, la corrispondente eccezione.

Il ricorso principale, conclusivamente, va respinto.

Con il ricorso incidentale il (OMISSIS) e la (OMISSIS) deducono “omessa o insufficiente motivazione” in ordine al fatto controverso e decisivo, ai fini della disattesa domanda risarcitoria, costituito dall’ordine all’impresa (OMISSIS) di demolire la pavimentazione in cemento (dalla corte di merito confermata di appartenenza condominiale), che secondo la sentenza impugnata sarebbe stato impartito dal (OMISSIS), per conto del condominio, e non invece dal (OMISSIS), come sostenuto dagli attori.

Si lamenta, in particolare, la mancata valutazione di altre due testimonianze che sarebbero state di segno contrario rispetto a quelle menzionate dalla corte di merito).

Trattasi tuttavia, come si rileva dal riportato tenore letterale, di deposizioni non decisive, in quanto una (quella resa da (OMISSIS)) de relato, l’altra (quella fornita da (OMISSIS))

assolutamente generica (“mi risulta che”), la cui mancata valutazione da parte della corte di merito non puo’ inficiarne il relativo giudizio, assolutorio del convenuto (OMISSIS) dalla domanda risarcitoria, considerato che la maggiore attendibilita’ delle altre due, valorizzate, testimonianze di segno contrario, risulta giustificata dalla considerazione che le stesse, ammissive della provenienza condominiale dell’ordine in questione, provenissero proprio da stretti congiunti di due condomini (da un figlio del (OMISSIS) e dalla madre delle (OMISSIS)).

In ogni caso, l’eventuale contrasto tra le testimonianze di segno opposto, avrebbe comunque comportato, in un contesto di palese incertezza probatoria, il rigetto del capo di domanda in questione, in virtu’ del principio actore non probante, reus absolvitur.

Va pertanto respinto anche il ricorso incidentale.

Tenuto conto, infine, dell’esito del giudiziose spese vanno totalmente compensate, per reciproca soccombenza, tra il ricorrente principale (OMISSIS) ed i ricorrenti incidentali (OMISSIS) / (OMISSIS), mentre il primo, totalmente soccombente nei confronti degli altri controricorrenti, va condannato al rimborso delle stesse a tali parti.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta sia quello principale, sia l’incidentale, dichiara interamente compensate le spese del giudizio tra (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) e condanna il (OMISSIS) al rimborso, in favore degli altri controricorrenti, di tali spese, che liquida in misura di complessivi euro 3.200,00, di cui 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23025/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 335/2005 della CORTE D’APPELLO di CAMPOBASSO, depositata il 12/12/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/10/2012 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) e (OMISSIS) con atto di appello del 21 giugno 2004 impugnavano, davanti alla Corte di Appello di Campobasso, la sentenza n. 112 del 2004, con la quale il Tribunale di Isernia aveva rigettato la domanda di manutenzione possessoria proposta nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS), aveva dichiarato inammissibile la domanda riconvenzionale e aveva compensato la meta’ delle spese di lite. (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano convenuto in giudizio (OMISSIS) e (OMISSIS) sostenendo di essere stati illegittimamente spogliati dall’uso comune di un’area retrostante il loro fabbricato confinante con la proprieta’ delle convenute. Asserivano che nell’agosto 2011 (OMISSIS) e (OMISSIS) apponevano illegittimamente dei vasi ed un’altalena nel retrostante cortile delimitando l’area contesa allo scopo di impedire l’uso della stessa ai ricorrenti. Sostenevano gli appellanti che il primo giudice aveva errato nella valutazione delle risultanze istruttorie dalle quali emergerebbe, invece, che le due famiglie avrebbero usato liberamente l’intera area del largo dietro casa in situazione di pacifico compossesso, tanto che i rispettivi diritti domenicali sull’area avrebbe avuto valore di quote ideali di una comunione pro indiviso. Si costituivano in giudizio (OMISSIS) e (OMISSIS) deducendo l’infondatezza dell’appello e, ribadendo che il cortile comune era stato delimitato in base alle quote di proprieta’ ed assegnate in proprieta’ esclusiva.

La Corte di Appello di Campobasso, con sentenza n. 335 del 2005, accoglieva l’appello e in riforma della sentenza di primo grado accoglieva la domanda formulata in primo grado da (OMISSIS) e (OMISSIS) e ordinava (OMISSIS) e a (OMISSIS) di reintegrare (OMISSIS) e (OMISSIS), nel compossesso dell’intera area posta sul retro dei loro fabbricati.

Secondo la Corte di merito, nel caso in esame ne’ i testi, ne’ le stesse allegazioni delle convenute permettevano di capire in quale occasione, in assenza di un formale atto di scioglimento della comunione, vi fosse stato il necessario mutamento psicologico di chi essendo compossessore dell’intero avesse preso a considerarsi possessore esclusivo di una parte. Non solo, ma le proprieta’ esclusive non sarebbero individuabili tanto piu’ che nessun testimone i ha identificato un confine che separasse due diverse porzioni del largo dietro la casa.

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta da (OMISSIS) e (OMISSIS) con ricorso affidato a tre motivi. (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo, (OMISSIS) e (OMISSIS) lamentano la violazione o falsa applicazione degli articoli 112, 115, 116, 168 c.p.c., articolo 347 c.p.c., comma 3, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., commi 3 e 5. Avrebbe errato la Corte di Campobasso, secondo le ricorrenti, per aver deciso la causa pur mancando il fascicolo di primo grado e, pertanto, sulla base soltanto degli atti e documenti presenti nell’incarto processuale. Il fascicolo di parte, essendo custodito a norma dell’articolo 72 disp. att. c.p.c., con il fascicolo di ufficio formato dal cancelliere (articolo 168 c.p.c.), comporta l’allegazione nel giudizio di secondo grado ove non esita l’attestazione del cancelliere circa l’avvenuto ritiro del fascicolo. Nel caso concreto, non solo mancava l’attestazione da parte del cancelliere del Tribunale di Isernia dell’avvenuto ritiro, ma, all’udienza del 9 marzo 2005 l’avv. Marinelli, procuratore di (OMISSIS) e (OMISSIS) rilevava l’assenza del fascicolo da parte di primo grado, ma agli atti non risultava alcuna ricerca verbale del fascicolo o del mancato ritrovamento e tanto meno dalla sentenza impugnata risultava una motivazione sulla circostanza decisiva della controversia.

1.1 .= Il motivo e’ infondato.

Le ricorrenti ripropongono questioni gia’ esaminate dalla Corte di merito e decise con corretta e logica motivazione, in conformita’ alle disposizioni di legge in tema di deposito in appello del fascicolo di parte prodotto nel giudizio di primo grado.

Gli articoli 165, 166 e 184 c.p.c., articoli 74, 77 e 87 disp. att. c.p.c., disciplinanti la produzione dei documenti, dispongono, infatti, che essi devono essere inseriti nei fascicoli di parte che possono essere ritirati all’atto della rimessione della causa al collegio; come previsto dall’articolo 169 c.p.c., la stessa parte deve poi restituire il fascicolo al piu’ tardi al momento del deposito della comparsa conclusionale. Secondo la giurisprudenza di questa Corte trattasi, non di un obbligo ma, di un onere la cui inosservanza produce effetti giuridici diversi, nel senso che, ove detta inosservanza sia volontaria, il giudice decide legittimamente allo stato degli atti, sulla base delle prove e dei documenti sottoposti al suo esame al momento della decisione, in conformita’ al principio dispositivo delle prove, ove, invece, il fascicolo vada smarrito o venga sottratto, e’ rimesso al giudice valutare la rilevanza dei documenti o sottratti, ai fini della decisione e disporre, eventualmente, la ricerca del fascicolo in cui i documenti inseriti senza, tuttavia, che l’omissione di tale ricerca comporti alcuna nullita’, non essendo tale sanzione comminata dalla legge, come richiesto dall’articolo 156 c.p.c..

2.- Con il secondo motivo le ricorrenti lamentano la violazione o falsa applicazione degli articoli 1170 e 2697 c.c., articoli 112 e 115 c.p.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 3. Secondo le ricorrenti la sentenza impugnata avrebbe accertato l’esistenza di un possesso tutelabile senza alcun minimo elemento probatorio ed, altresi’, avrebbe dedotto il compossesso del cortile comune dall’esistente comunione pro’ indiviso. Eppero’, specificano le ricorrenti, la comunione ex articolo 1100 cod. civ. delinea il fenomeno di appartenenza a piu’ persone del diritto di proprieta’, il compossesso, invece, quale figura piu’ ristretta del possesso non e’ un diritto, ma una situazione di fatto ovvero un potere che si manifesta in un’attivita’ corrispondente all’esercizio del diritto di proprieta’. Paradigma di tale distinzione sarebbe, sempre secondo le ricorrenti, che piu’ soggetti possono essere proprietari in un regime comunista di un bene, senza pero’ esserne possessori. Sicche’, il ragionamento del giudice secondo il quale “il largo dietro casa e’ oggetto di comunione pro indiviso e dunque di compossesso non troverebbe riscontro ne’ in dottrina, ne’ in giurisprudenza. Piuttosto, sostengono le ricorrenti, il cortile conteso, seppure in origine sia stato oggetto di comunione pro indiviso per chiamata ereditaria non e’ mai stato, anche, oggetto di compossesso delle parti in causa, le quali hanno esercitato, sempre fin dal primo momento il possesso pieno ed esclusivo delle aree prospicienti le proprie abitazioni per le rispettive quota di 2/3 e un 1/3, consapevoli delle rispettive pertinenze.

2.1- Il motivo e’ infondato.

Anche con questo motivo le ricorrenti ripropongono una questione gia’ esaminata dalla Corte di merito diffusamente e decisa con corretta e logica motivazione, in conformita’ alle disposizioni di legge in tema di possesso.

Va qui precisato che si ha compossesso quando piu’ soggetti esercitano congiuntamente il possesso sulla cosa. Il titolo del compossesso e’ normalmente il diritto di proprieta’ o meglio di comproprieta’, ma potrebbe essere rappresentata anche da altri diritti reali. Ciascun compossessore ha una quota di compossesso e nei limiti di questa se il bene e’ fruttifero ha diritto ai frutti e beneficia dell’acquisto per usucapione se ve ne sono i presupposti. Il compossessore puo’ esercitare nei confronti dei terzi l’azione di reintegrazione e l’azione di manutenzione quale che sia la sua quota di partecipazione. A sua volta il compossessore puo’ esercitare queste stesse azioni anche nei confronti degli altri compossessori tutte le volte in cui uno di questi sopprima o turbi il possesso degli altri a meno che questi atti non vengono tollerati e non costituiscono atti univocamente idonei a rivelare un mutamento del titolo del proprio possesso. Sotto il profilo sostanziale, ovviamente, tra possesso e compossesso, non vi e’ alcuna differenza, dato che, nonostante, nel compossesso vi siano piu’ soggetti che esercitano congiuntamente il possesso su una stessa cosa, anche il compossesso si qualifica siccome potere di fatto sulla cosa che si manifesta in un’attivita’ corrispondente all’esercizio del diritto di proprieta’ o altro diritto reale.

2.2.= Ora, nel caso in esame, la Corte di merito ha accertato in ragione delle prove testimoniali assunte nel corso del giudizio: a) che i largo dietro gli immobili di cui si dice era stato oggetto di compossesso, quale naturale esplicazione della comproprieta’ a prescindere dal maggiore o minore calpestio che l’una o l’altra famiglia abbia esercitato sulle superfici piu’ prossime agli ingressi delle rispettive abitazioni. B) che il compossesso di ciascun proprietario sull’intero largo non era stato mai sostituito dal possesso esclusivo di ciascun proprietario su una frazione materiale del largo, sia perche’ non vi era stata neppure di fatto spartizione del largo, o uno scioglimento (neppure di fatto) della comproprieta’, ma, ed e’ elemento decisivo, non era stato provato, che ciascuno dei comproprietari o, almeno uno di essi, avesse posseduto in modo esclusivo una delle due porzioni del cortile, oppure l’intero cortile; c) che (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano sovvertito la situazione possessoria del largo di cui si dice collocando dei vasi e un’altalena che impediva ai (OMISSIS) – (OMISSIS) l’accesso ad ogni parte dell’intero cortile.

Pertanto, appare convincente e, comunque, conforme alle disposizioni di legge in tema di possesso, la decisione della Corte di merito con la quale ha disposto la rimozione dei vasi, dell’altalena e di ogni ostacolo o impedimento all’accesso dei (OMISSIS) – (OMISSIS) ad ogni parte dell’indicato cortile.

3.= Con il terzo motivo le ricorrenti lamentano la contraddittoria motivazione circa il riparto dell’onere della prova del possesso e dell’identificazione della porzione di possesso esclusivo. Avrebbe errato la Corte di Campobasso, secondo le ricorrenti, per aver ritenuto che il largo, oggetto del giudizio sia appartenuto dopo la morte di (OMISSIS) alle parti e ai rispettivi dante causa in regime di comunione pro indiviso e, dunque, sia stato oggetto di compossesso pro indiviso perche’ come avrebbe riferito (OMISSIS), dante causa delle ricorrenti sebbene la comunione non fosse stata mai formalmente sciolta ognuno esercitava il possesso esclusivo su una parte di cortile. Piuttosto, ritengono le ricorrenti la Corte di merito avrebbe dovuto accertare in quale momento i comproprietari avessero sostituito il possesso esclusivo della loro parte antistante la propria abitazione in compossesso dell’intero cortile. E di piu’, secondo le ricorrenti non e’ vero che il confine non esiste o che non sia stato possibile identificare la porzione su cui veniva esercitato il possesso esclusivo. Il c.d. dietro la casa e’ un poligono e in quanto tale si presta ad una divisione naturale dell’area rispetto alle abitazioni prospicienti. Se, infatti, esiste un confine verso l’esterno esistono anche una porzione pari al 2/3 ed una pari al 1/3 antistanti e serventi le rispettive abitazioni.

3.1.= Il motivo e’ in parte inammissibile e in parte infondato.

E’ inammissibile laddove viene denunciata violazione dell’articolo 2697 cod. civ., per carenza di interesse.

Tuttavia, il motivo e’ infondato perche’ si risolve nella richiesta di una nuova e diversa valutazione delle prove acquisite in giudizio non proponibile al Giudice di legittimita’. Nel vigente ordinamento processuale opera il principio dell’acquisizione delle prove, in forza del quale il giudice e’ libero di formare il suo convincimento sulla base di tutte le risultanze istruttorie, quale che sia la parte ad iniziativa della quale sia avvenuto il loro ingresso nel giudizio. Ad un tempo, come piu’ volte e’ stato ribadito da questa Corte: e’ devoluta al giudice di merito l’individuazione delle fonti del proprio convincimento, e, pertanto, anche la valutazione delle prove, il controllo della loro attendibilita’ e concludenza, la scelta, fra le risultanze istruttorie, di quelle ritenute idonee ad acclarare i fatti oggetto della controversia, privilegiando in via logica taluni mezzi di prova e disattendendone altri, in ragione del loro diverso spessore probatorio, e non e’ sindacabile, per vizio di motivazione, la sentenza di merito che abbia adeguatamente valorizzato le circostanze ritenute decisive e gli elementi necessari per chiarire e sorreggere la “ratio decidendi”.

In definitiva, il ricorso va rigettato e, in ragione del principio di soccombenza ex articolo 91 c.p.c., le ricorrenti vanno condannate al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che vanno liquidate con il dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, condanna le ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in euro 4.500,00 di cui euro 200,00 per esborsi.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n.r.g. 4169/06 proposto da:

- S.n.c. (OMISSIS) – (p. IVA (OMISSIS)) in persona dell’amministratore pro tempore sig. (OMISSIS); rappresentata e difesa dall’avv. (OMISSIS), anche in via disgiunta con l’avv. (OMISSIS), giusta procura a margine del ricorso ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

- Condominio sito in (OMISSIS); in persona dell’amministratore pro tempore sig. (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

parti tutte rappresentare e difese dall’avv. (OMISSIS) e con il medesimo elettivamente domiciliate presso lo studio dell’avv. (OMISSIS) in (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrenti -

nonche’ nei confronti di:

s.n.c. (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- parti intimate -

contro

la sentenza n. 2258/2005 della Corte di Appello di Napoli, depositata il 11/07/2005 e notificata il 1/12/2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 23/10/2012 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale. Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il condominio sito in (OMISSIS) ed i condomini (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS), (OMISSIS); (OMISSIS) ed (OMISSIS), esposero: che tra i beni comuni doveva ritenersi compreso il cortile dello stabile, giusta la previsione del regolamento condominiale contrattuale, trascritto nel gennaio 1972 e richiamato nei singoli atti di acquisto; che nel maggio 1973 il costruttore (OMISSIS) aveva venduto a tale (OMISSIS) un piano terraneo a confine con la “residua parte del cortile dal quale era delimitata da una cancellata”; che successivamente l’ (OMISSIS) aveva trasferito alla snc (OMISSIS) la stessa consistenza, menzionando genericamente il cortile tra i confini; che nell’ottobre del 1997 con atto di rettifica del rogito nel 1973 (OMISSIS), in qualita’ di tutore dell’interdetto (OMISSIS), in uno con la snc (OMISSIS), avevano precisato che oggetto della compravendita era anche “la parte di cortile scoperta e di proprieta’ esclusiva” del venditore; che nell’ottobre 1997 la snc (OMISSIS), in allora conduttrice del detto locale, aveva chiuso con un cancello la parte di cortile antistante il terraneo, impedendo l’accesso agli altri condomini. Su tali premesse citarono innanzi al Tribunale di Napoli dapprima la snc (OMISSIS) e poi la snc (OMISSIS) – che nel frattempo, con rogito del febbraio 2000 aveva acquistato il locale terraneo -, affinche’ fosse accertato e dichiarato che il cortile in questione non era tra le parti assoggettate a riserva di proprieta’ da parte del costruttore e come tale non sarebbe stato trasferibile a terzi; che con l’espressione “residua parte del cortile non si era inteso trasferire anche l’area cortilizia; chiesero infine che la (OMISSIS) fosse condannata al ripristino dell’uso originario del cortile mediante la rimozione del cancello.

La (OMISSIS) venne dichiarata contumace; la snc (OMISSIS), si oppose alla domanda, sostenendo che, in base ai titoli di provenienza, doveva considerarsi legittima proprietaria della porzione di cortile delimitata dalla cancellata in quanto doveva escludersi la presunzione di appartenenza della stessa ai beni condominiali essendo al contrario strutturalmente posta al servizio del terraneo; in via subordinata chiese che si accertasse l’intervenuta usucapione di detta porzione immobiliare ; in via di ulteriore subordine – ed in caso di accoglimento dell’avversaria domanda – domando’ che, essendosi concretizzata l’evizione parziale, si dichiarasse la risoluzione ex articolo 1479 c.c., della compravendita stipulata con la snc (OMISSIS), condannandosi quest’ultima alla restituzione del prezzo ed al risarcimento dei danni.

L’adito Tribunale, con sentenza n. 894/2003 accolse la domanda del condominio, rimarcando da un lato la funzione del cortile diretta a consentire l’ingresso di aria e luce al fabbricato; sottolineando dall’altro che la presunzione di cui all’articolo 1117 c.c., non poteva dirsi vinta da titoli contrari per la ragione che nel regolamento del gennaio 1972 era stata inserita una riserva di proprieta’ in favore del costruttore ma relativamente ai soli lastrici di copertura; preciso’ che il rogito dell’ottobre 1972 aveva menzionato il cortile solo a fini confinati, presupponendone dunque la condominialita’ e ribadi’ infine che, pur nell’incertezza derivante dalla formulazione del rogito del 1973 – che non menzionava la porzione di cortile tra i beni alienati – la complessiva valutazione delle emergenze istruttore portava ad escludere che il cortile fosse stato oggetto della vendita. Rigetto’ poi la domanda di usucapione per carenza della prova del possesso utile e nego’ che la (OMISSIS) potesse dirsi in buona fede al fine di applicare l’usucapione decennale, dal momento che il titolo di provenienza non menzionava la parte di cortile contesa; respinse infine la domanda di risoluzione per evizione.

La Corte di Appello di Napoli, pronunziando sentenza n. 2258/2005, respinse il gravame della snc (OMISSIS). Premessa la condivisione delle argomentazioni del Tribunale, nego’ la rilevanza, ai fini dell’accoglimento della domanda, all’osservazione, secondo la quale la scheda di accatastamento, redatta nel 1971, avrebbe riportato parte del cortile come pertinenza esclusiva del terraneo, non ritenendo decisiva neppure l’indicazione dei confini con riferimento alla “residua parte del cortile” contenuta nel titolo di acquisto, in quanto la giudico’ frutto di un errore. Ribadi’ infine la carenza degli clementi oggettivi e soggettivi per la invocata usucapione – ricordando che fino al 1997 la zona del cortile era stata oggetto di possesso promiscuo da parte dei condomini – al pari di quelli della riproposta evizione.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la snc (OMISSIS) facendo valere due motivi; il Condominio ed i condomini – ad eccezione di (OMISSIS) ed (OMISSIS) – hanno resistito con controricorso; la (OMISSIS) e le (OMISSIS) non hanno svolto difese. La causa, chiamata una prima volta all’udienza del 7 ottobre 2011, e’ stata rimessa sul ruolo al fine di acquisire la delibera condominiale autorizzativa alla resistenza alla lite, acquisita la quale e’ stata nuovamente chiamata all’udienza del 17 maggio 2012, data in cui ha sofferto di un nuovo rinvio, mancando la prova della comunicazione ai controricorrenti del decreto di fissazione dell’udienza, per poi venir trattata all’odierna sessione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 – Con il primo morivo la ricorrente fa valere la violazione e falsa applicazione delle norme in materia: di azione di rivendicazione e di azione confessoria – articoli 948 e 949 c.c. -; di determinazione delle parti comuni di edifici in condominio – articolo 1117 c.c. -; di interpretazione dei contratti – articoli 1362, 1366 e 1367 c.c. -; di ripartizione dell’onere della prova – articolo 2697 c.c. -; di consulenza tecnica di ufficio – articoli 61 e 191 c.p.c. – e di valenza probatoria dei frazionamenti catastali – Legge 11 agosto 1939, n. 1249, articolo 28 -. Denuncia altresi’ la ricorrente la omessa e contraddittoria motivazione su un punto determinante della controversia.

2 – Assume innanzi tutto la societa’ (OMISSIS) che l’azione del Condominio e dei condomini doveva essere qualificata come rivendica parziale del corrile e quindi assoggettata alla ed probatio diabolica del titolo di provenienza, tanto piu’ che, per definizione e come presupposto dell’intrapresa azione, le dette parti non avevano il possesso della porzione in contestazione: cio’ avrebbe comportato che avrebbero dovuto essere gli allora attori in revindica a dare la dimostrazione della proprieta’ sull’intera area cortilizia e non gia’ essa convenuta a dimostrare il proprio buon diritto.

2/a – La deduzione non ha pregio in quanto il Condominio e i condomini agenti hanno chiesto l’accertamento non gia’ dell’appartenenza a se’ della parte di area cortilizia adducendo un titolo e quindi introducendo una questione perito ria da risolvere con i richiamati oneri probatori ma, sul presupposto che tutta l’area adibita a cortile fosse stata, sin dal 1971, data della costruzione, adibita all’uso comune, adducendo che si sarebbero verificati i presupposti per la presunzione di condominialita’ della stessa, secondo quanto indicato dall’articolo 1117 c.c.: in questa prospettiva dunque cade in errore il ricorrente allorche’ si ritiene esonerato dall’onere di dimostrare circostanze di fatto contrarie alla indicata presunzione. Correttamente allora la Corte del merito ha dato applicazione al principio secondo cui “In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprieta’ di un bene appartenente a quelli indicati dall’articolo 1117 c.c., non e’ necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprieta’ del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioe’ sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprieta’ esclusiva darne la prova” (cosi’ Cass. Sez. 2 , n. 11195/2010 cui adde: Cass. Sez. 2 , 5633/2002; Cass. Sez. Il n. 8152/2001; Cass. Sez. 2 , n. 15372/2000).

3 – Assume poi la societa’ ricorrente che nel frazionamento dell’immobile di cui alla scheda presentata al catasto il 15 marzo 1971, – poi pacificamente allegata ai successivi atti di vendita dei singoli locali – era graficamente evidenziata la parte dell’area cortilizia antistante il terraneo – in seguito acquistato da esso ricorrente- come ad esso annessa, cosi’ che il successivo regolamento di condominio trascritto nel gennaio del 1972, laddove parlava di cortile non poteva che far riferimento alla residua parte di esso, esuberante cioe’ da quella di pertinenza del terraneo.

3/a – Anche tale censura non puo’ trovare accoglimento: sul punto non sono stati offerti alla Corte spunti argomentativi clic inducano il Collegio a derogare al risalente indirizzo di legittimita’ (cfr. Cass. Sez. 2 , n. 1915/1991; Cass. Sez. 2 , n. 11996/1998; Cass. Sez. 2 , n. 2670/2001; sino alla piu’ recente Cass. Sez. 2 n. 11195/2010, sopra citata) secondo cui “In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un’unita’ immobiliare e’ comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 2. … – omissis … -, il giudice del merito deve accertare se, all’atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell’alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’intero fabbricato, vi e’ stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprieta’ comune dei condomini su di essa. Ne’ per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprieta’ comune delle parti dell’edificio condominiale indicate nell’articolo 1117 c.c., n. 2, sono sufficienti il frazionamento – accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per se’ inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, e dovendosi invece riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volonta’ dei contraenti.” (cosi’ Cass. 11195/2010 cit.).

3/b – Non delibabili in sede di legittimita’ sono poi le doglianze relative al mancato riscontro in concreto degli elementi di fatto che avrebbero dovuto condurre – secondo la ricostruzione operata dal ricorrente – a disconoscere il carattere condominiale della parte di area cortilizia in esame, dal momento che detto accertamento e’ commesso al giudice del merito ed e’ intangibile in sede di legittimita’ se, come nel caso di specie, congruamente motivato (cfr. Cass. Sez. 2 , 11195/2010 cit., cui acide Cass. Sez. 2 , n. 2943/2004).

4 – Insussistente e’ poi il vizio ermeneutico delle clausole del rogito del maggio 1973 che parte ricorrente denunzia con riferimento ai canoni di cui agli articoli 1362, 1366 e 1367 c.c., nella misura in cui si invochi la comune volonta’ ed il canone di buona fede con riferimento a soggetti che non furono parti del negozio traslativo; del pari incongruo – e per le medesime ragioni – invocare il principio di conservazione del negozio.

5 – Del tutto inammissibile e’ il, sostanzialmente denunziato, vizio di omessa pronunzia su una censura che si assume portata all’attenzione del giudice dell’appello, interessante la portata del regolamento condominiale del 1992 – in cui nella determinazione delle tabelle millesimali si sarebbe tenuto conto anche della parte di cortile controversa – dal momento che la Corte distrettuale espressamente – cfr. fol sesto della sentenza – valuto’ la circostanza come sub valente rispetto ai sette elementi indicati dal Tribunale al fine dell’interpretazione del titolo di provenienza del dante causa originario – il costruttore (OMISSIS) -, puntualizzando altresi’ l’arbitrarieta’ logica di trarre elementi di convincimento in merito all’oggetto di un rogito del 1972 da un regolamento condominiale deliberato vent’anni dopo.

6 – Inammissibile e’ altresi’ la dedotta erronea applicazione delle norme sulla consulenza tecnica, atteso che esse vengono invocate non per far emergere un cattivo uso da parte del giudice dell’appello di tale mezzo di convincimento bensi’ per dolersi del mancato esercizio del potere discrezionale di ammettere o meno una consulenza tecnica da parte della Corte partenopea, non senza omettere di considerare che gli elementi di convincimento che parte ricorrente vorrebbe trarre dalla diversa struttura della pavimentazione di parte del cortile debbono cedere rispetto alle considerazioni in precedenza operate dallo stesso giudice dell’appello in merito al contenuto dei titoli di provenienza ed alla strutturale destinazione del cortile.

7 – La denunzia attinente alla motivazione appare inammissibile in quanto non sviluppata in ricorso mediante la identificazione del punto centrale e controverso rispetto al quale l’argomentazione del giudice dell’appello sarebbe mancata o sarebbe stata incongrua rispetto alle proprie premesse logiche o, anche non sarebbe stata sufficiente a garantire una ricostruzione dell’iter cognitivo e decisionale seguito.

8 – Con il secondo motivo viene denunziata la violazione o falsa applicazione degli articoli 1143, 1147, 1158 e 1159 c.c., nonche’ omessa e contraddittoria motivazione, laddove la Corte distrettuale avrebbe escluso la ricorrenza del corpus possessionis e, per l’usucapione decennale, anche del requisito della buona fede.

9/a – Censura innanzi tutto il ricorrente la pretermissione del valore da attribuire alle tabelle millesimali approvate nel 1992 – e nel conseguente pagamento, da parte della propria dante causa, la snc (OMISSIS), delle spese relative anche all’area in contestazione, da valutarsi come circostanze di carattere confessorio; denunzia poi la ricorrente che l’apposizione di una chiusura solo nel 1997 non avrebbe di per se’ significato che gli altri condomini ne avessero avuto, in precedenza, il possesso; assume altresi’ che, dovendosi presumere la buona fede, erroneamente la Corte territoriale avrebbe escluso la buona fede valevole per l’usucapione abbreviata.

9/b Le surriferite censure sono da un lato inammissibili – laddove tendono a sindacare il risultato interpretativo delle emergenze di fatto operato dal giudice dell’appello e non gia’ il rispetto, da parte della Corte distrettuale, della portata obiettiva delle norme invocate come neppure il processo logico seguito dallo stesso giudicante-; peccano poi di evidente infondatezza laddove, in ordine alla usucapione ordinaria, si limitano a contrapporre la propria valutazione di alcune circostanze a quella argomentatamente compiuta dal giudice dell’appello; in relazione a quella abbreviata, attribuiscono valore dirimente alla presunzione di buona fede mentre il ragionamento del giudice era diretto appunto a vincere detta presunzione.

9 – Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come indicato in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE

Rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida in euro 2.500,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre IVA, CAP e spese generali.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Presidente -
Dott. Rafaele CORONA – Rel. Consigliere -
Dott. Ugo RIGGIO – Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI – Consigliere -
Dott. Olindo SCHETTINO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

LOMBARDI CHIARA, elettivamente domiciliata in ROMA V.LE MAZZINI 117, presso lo studio dell’avvocato VARANO G., che la difende unitamente all’avvoccato GIANNANDREA GIUSEPPE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

LONIGRO MARIA, D’OSTUNI GIULIA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 980-96 della Corte d’Appello di BARI, depositata il 17-10-96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23-11-99 dal Consigliere Dott. Rafaele CORONA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione 9 dicembre 1988, Maria Lonigro e Giulia D’Ostuni convennero, davanti al Tribunale di Bari, Chiara Lombardi.

Esposero che ciascuna di esse era proprietaria di un appartamento al 1 piano dell’edificio in Triggiano, via Campanella 10, nonché della proporzionale quota delle parti comuni; che la Lombardi, loro dante causa, proprietaria del piano terreno e del locale cantinato dello stesso edificio, aveva arbitrariamente modificato lo stato dei luoghi di alcune cose condominiali.

Domandarono la condanna della convenuta al ripristino dei luoghi ed al risarcimento dei danni.

Chiara Lombardi si costituì e chiese il rigetto dell’avversa domanda. Rispose di aver venduto alle attrici gli appartamenti, riservandosi la proprietà dell’area scoperta che circonda dai tre lati l’edificio e della relativa recinzione, ragion per cui aveva operato su cose proprie.

Il Tribunale, con sentenza 14 marzo 1993, condannò la convenuta al ripristino dell’originario stato dei luoghi nei termini e nelle modalità indicate dalla relazione di consulenza tecnica.

Decidendo sulla impugnazione principale proposta da Chiara Lombardi e su quella incidentale formulata da Maria Lonigro e Giulia D’Ostuni, la Corte d’Appello di Bari, con sentenza 2 – 17 ottobre 1996, respinse l’appello principale e, accogliendo l’appello incidentale, condannò la Lombardi a rimborsare alle controparti l’ulteriore somma di lire 1.007.180 relativo al regolamento delle spese di primo grado; condannò altresì la Lombardi alla rifusione delle spese del giudizio di appello.

Ricorre per cassazione Chiara Lombardi; non svolgono attività difensiva le intimate Maria Lonigro e Giulia D’Ostuni.

Diritto

Alla disamina dei motivi di ricorso è opportuno premettere il principio generale, secondo cui il controllo della Corte di Cassazione sulla motivazione del giudice del merito non deve tradursi in un riesame del fatto o in una ripetizione del giudizio di fatto.

Il giudizio di cassazione non mira a stabilire se gli elementi di prova confermano, in modo sufficiente, l’esistenza dei fatti posti a fondamento della decisione. Muovendo dall’ipotesi dell’esistenza dei fatti, poiché detta esistenza è stata accolta come valida nella sentenza impugnata, il controllo vuole verificare se l’assunzione sia ragionevolmente giustificata dagli argomenti addotti. Il controllo, dunque, non ha per oggetto le prove, ma solo il ragionamento giustificativo. Esso ripercorre l’argomentazione svolta nella motivazione dal giudice del merito a sostegno della decisione assunta e ne valuta la correttezza e la sufficienza. 1.1 Con il primo motivo la ricorrente deduce omessa, inadeguata ed insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia prospettati dall’appellante, ai sensi dell’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

Secondo il ricorrente, la motivazione della Corte d’Appello in ordine al primo motivo di impugnazione – con il quale era stata denunziata la assoluta carenza, nell’atto introduttivo del giudizio primo grado, degli elementi costitutivi della domanda, in quanto non si precisavano le modifiche allo stato dei luoghi che avrebbero giustificato una pronunzia di ripristino – non è assolutamente adeguata rispetto alle doglianze concernenti la carenza di allegazione in punto di fatto degli elementi idonei a supportare la richiesta di condanna al ripristino. 1.2 Il motivo non può essere accolto.

È risaputo che le richieste delle parti devono interpretarsi sulla base delle finalità in concreto perseguite, indipendentemente dalle espressioni adoperate, senza altri limiti che quello di rispettare il principio della corrispondenza della pronuncia alla richiesta e di non sostituire d’ufficio una diversa azione a quella formalmente proposta; che, con il limite suddetto, il giudice del merito nella interpretazione e nella qualificazione della domanda deve tener conto del contenuto sostanziale della pretesa dedotta in giudizio.

A questi criteri si è attenuta la Corte d’Appello.

Per la verità, con la citazione introduttiva le attrici avevano denunziato che Chiara Lombardi, abbattendo una parte del muro a ringhiera che si affaccia sulla via Campanella, aveva aperto due cancelli, uno pedonale e uno carrabile; che nel cortile ad ovest (via Raffaello) rispetto alla facciata principale, aveva aperto sul muretto a ringhiera altri due cancelli, mettendo in comunicazione il passo carrabile con il vano scantinato tramite la costruzione di una rampa; infine, che nella parte opposta all’ingresso di via Campanella aveva aperto un ulteriore varco nel muro perimetrale per accedere ad una cantinola nel vano sotterraneo.

Avuto riguardo alle richieste formulate nell’atto introduttivo del giudizio ed al contenuto sostanziale della pretesa, correttamente la Corte d’Appello ha respinto il motivo di gravame, rilevando che sull’oggetto della contesa, per quanto riguardava la realtà di fatto dedotta e le pretese che vi si ricollegavano, tra le parti si era svolto il contraddittorio in termini di assoluta completezza.

Su questo punto, la sentenza impugnata si sottrae alle censure. 2.1 Con il secondo motivo la ricorrente denunzia omessa pronunzia sui motivi di gravame proposti con i motivi 5 e 4 dell’atto d’appello, nonché motivazione insufficiente, inadeguata ed erronea su punti decisivi della controversia prospettati dall’appellante: in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ. 2.2 Il rigetto del primo motivo comporta la reiezione del secondo.

Per la verità, non sussiste il vizio di omessa pronunzia, in quanto la Corte d’Appello, rigettando il primo motivo di gravame, ha disatteso anche le censure proposte con i motivi 5 e 4 dell’atto di appello. Avendo ritenuto che le attrici avessero enunciato gli elementi di fatto e le ragioni di diritto posti a fondamento della domanda, ha pronunziato anche sui suddetti motivi di gravame, che sostanzialmente riproponevano le stesse questioni.

D’altra parte, non riscontrandosi nella domanda proposta in prime cure la dedotta carenza di allegazione dei fatti e delle ragioni di diritto, non si può ritenere che la Corte d’Appello abbia fornito una motivazione solo apparente in ordine alle censure riguardanti la mancanza di specificazione circa la arbitrarietà e la illegittimità delle modifiche apportate alle cose ritenute comuni.

Pertanto, non sussiste neppure l’adombrato vizio di ultra o di extrapetizione, non avendo il giudice del merito pronunziato su fatti sostanzialmente non allegati. 3.1 Con il terzo motivo la ricorrente denuncia omessa pronunzia sul terzo motivo dell’appello principale, avente ad oggetto un punto decisivo della controversia, e, in ogni caso, motivazione insufficiente ed erronea, in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

La Corte d’Appello – osserva la ricorrente – non ha motivato affatto in ordine alla censura, secondo cui la Lombardo non aveva affatto installato ex novo due cancelli: uno carrabile e l’altro pedonale sulla via Campanella, essendosi limitata – come risultava dai documenti prodotti – a istallare un solo cancello pedonale di accesso alla zona retrostante. Inoltre la Corte d’Appello non ha motivato neppure circa la censura rivolta al primo giudice, che non aveva qualificato la dedotta illegittimità delle opere, ricollegando la condanna al ripristino al semplice riscontro di una situazione di novità. 3.2 Anche questo motivo è destituito di fondamento.

A norma dell’art. 1102 cod. civ., applicabile anche al condominio negli edifici per il richiamo contenuto nel successivo art. 1139, ogni condomino può servirsi delle cose comuni dell’edificio, apportando a proprie spese le modificazioni necessarie per il loro migliore godimento, sempre che non alteri la loro destinazione, ovvero il decoro architettonico del fabbricato, e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso. In altre parole, il diritto di ciascun condomino di fare il più ampio uso delle cose comuni è correlativo al principio di mantenimento del rapporto di equilibrio con i diritti degli altri condomini, i quali non debbono subire limitazioni che si concretino in un pregiudizio rilevante ed apprezzabile.

È senz’altro vero che la Corte d’Appello non ha menzionato specificamente i due cancelli. Ciò perché la Corte ha affermato, in linea di principio, che l’apertura di nuovi varchi in più parti del muro comune – della cui natura condominiale non poteva dubitarsi, data la funzione di recinzione a difesa e ad ornamento del complesso – e le altre opere poste in essere non potevano ritenersi lecite, in quanto violavano le norme dettate in tema di condominio, configurandosi come opere compiute per l’uso esclusivo a vantaggio di un solo condomino, che alteravano la destinazione della cosa comune e impedivano agli altri partecipanti di farne parimenti uso e, infine, pregiudicavano il decoro architettonico dell’edificio. In altre parole, la Corte ha enunciato un criterio di ordine generale, che comprendeva e rendeva superflua la valutazione dei singoli punti specifici.

Quanto alla conseguenza delle opere (alterazione della destinazione delle cose comuni, impedimento del pari uso e lesione del decoro architettonico dell’edificio), trattasi di valutazione di fatto, motivata in modo logicamente corretto e sufficiente, come tale non è sindacabile in questa sede. 1.4 Con il quarto motivo, la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 2697 comma 1, 1117 comma 1 n. 1 cod. civ., nonché omessa, erronea, insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia ed omessa ed inadeguata valutazione di risultati processuali su punti decisivi: in relazione all’art. 360 nn. 3, 4 e 5 cod. proc. civ.

La Corte d’Appello – afferma la ricorrente – esaminando il secondo motivo dell’atto di appello, esclude che i suoi diritti fossero fondati sulla vendita 5 settembre 1985, stipulata da essa con tale Mazzei, con cui si era riservata la proprietà esclusiva del terreno circostante il fabbricato, perché nei precedenti atti di vendita posti in essere negli anni 1982 e 1983 essa aveva alienato la proporzionale quota delle cose, impianti e servizi comuni, riservandosi soltanto la proprietà del lastrico solare sovrastante.

L’appellante aveva contestato la arbitraria identificazione tra il terreno circostante il fabbricato ed il cortile e la susseguente, erronea presunzione di comunione. Poiché l’area circostante il fabbricato non poteva considerarsi cortile, le attrici avrebbero dovuto fornire la prova del preteso diritto.

L’appellante, inoltre, aveva eccepito di essere proprietaria esclusiva della zona pavimentata circostante il fabbricato, per averla, nella sua qualità di unica originaria proprietaria, destinata a pertinenza delle sue unità immobiliari e il titolo a suo favore era ricavabile dalla destinazione.

La Corte d’Appello era pervenuta alle sue conclusioni omettendo di esaminare una serie di circostanze decisive. 4.2 Il cortile, tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione.

Il diritto di condominio ha il suo fondamento nel fatto che le parti siano necessarie per l’esistenza, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. Di tale parti l’art. 1117 cod. civ. fa una elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa.

La disposizione può essere superata se le cose, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte, dell’immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.

Ma principalmente la norma può essere derogata dal titolo, vale a dire da un atto di autonomia privata che, espressamente, disponga un diverso regime delle parti di uso comune.

Alla luce dei motivi esposti, la sentenza impugnata si sottrae alle censure, essendo motivata in modo logicamente corretto e sufficiente sia la funzione strumentale degli spazi circostanti l’edificio, sia la insussistenza di ragioni strutturali di fatto, che importino una diversa destinazione, sia la inidoneità del titolo dedotto a superare i ricordati effetti legislativi.

Quanto alla asserita destinazione pertinenziale, si tratta di questione nuova, non prospettata precedentemente, tant’è che la ricorrente in questa sede non deduce l’omessa pronunzia sul punto specifico. 5.1 Con il quinto motivo la ricorrente deduce motivazione erronea, apodittica, inadeguata ed insufficiente su punto decisivo della controversia, nonché violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 345 – 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 nn. 3-5 dello stesso codice.

Ammesso che la Corte non aveva identificato il terreno circostante con il cortile, ma con le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, osserva la ricorrente che la Corte non aveva considerato che tale identificazione era basata su un presupposto indimostrato, non essendo accertata la relazione di servizio del terreno circostante e l’edificio condominiale. 5.2 Alla luce di quanto detto sopra il motivo risulta infondato.

Ribadito essere opinione consolidata in giurisprudenza che al regime del cortile comune debbano essere equiparate le parti dell’edificio – gli spazi verdi e per parcheggio, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini – le quali adempiono ad evidenti funzioni di servizio a vantaggio dell’intero edificio (e, per conseguenza, delle singole unità immobiliari), poiché la funzione inerisce alla struttura stessa di queste parti, è superfluo dimostrare la destinazione al servizio, che può essere derogata soltanto dal titolo contrario. 6.1 Con il sesto motivo la ricorrente deduce motivazione erronea, insufficiente ed inadeguata su punto decisivo della controversia (eccezione di mancata integrazione del contraddittorio), in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

Sostiene la ricorrente che, essendo stata richiesta una pronuncia idonea ad incidere sulle posizioni – giuridiche di ogni singolo condomino, sarebbe stato necessario proporre la relativa azione nei confronti di tutti i comunisti. Allo stesso tempo, la Corte non spiega perché per ottenere la integrazione del contraddittorio sarebbe stato necessario proporre una domanda riconvenzionale e non era sufficiente la semplice eccezione, diretta a paralizzare le pretese avanzate nei suoi confronti. 6.2 Neppure questo motivo può essere accolto.

Essendo il condominio sfornito di personalità giuridica, tutti i condomini possono agire a tutela dei diritti inerenti ai beni comuni: quindi, i condomini possono esperire la rivendica senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri. Ciò premesso, il ragionamento della Corte d’Appello appare ineccepibile.

La domanda delle attrici è stata proposta contro colei, che aveva posto in essere le opere, al fine di ottenere la riduzione in pristino, e non esigeva la integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti. D’altra parte, l’eccezione, limitandosi a paralizzare la domanda, si sarebbe esaurita nel rigetto della pretesa delle attrici e non avrebbe approdato ad una pronunzia riguardante tutti i condomini. 7.1 Con il settimo motivo la ricorrente deduce erronea, inadeguata ed insufficiente motivazione sul mancato accoglimento della richiesta di prova testimoniale avanzata con l’atto d’appello della Lombardi, in relazione all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ.

La Corte si è basata sul presupposto erroneo che l’unico titolo idoneo a fornire la prova della proprietà potesse essere il contratto, mentre ha omesso di valutare altre circostanze rilevanti e decisive e la prova serviva a dimostrare la rilevanza di un altro titolo non contrattuale. 7.2 Ricordato che nel giudizio di cassazione il ricorrente, il quale deduce l’omessa o l’insufficiente motivazione della sentenza impugnata per l’asserita mancata valutazione di risultanze processuali ha l’onere di indicare la risultanza, che egli asserisce decisiva e non valutata o insufficientemente valutata, nella specie la motivazione della Corte d’Appello si sottrae alle censure, avendo osservato che le circostanze capitolate tendevano esclusivamente a provare un preteso uso esclusivo del cancello e della zona pavimentata del cortile da parte della Lombardo, che avrebbe potuto approdare ad un acquisto per usucapione ma, come tali irrilevanti, poiché a questo fine mancava palesemente il tempo necessario, essendo il condominio e l’asserito uso esclusivo sorti soltanto nel 1982. Orbene, in sede di ricorso non si indica specificamente quali risultanze decisive avrebbero potuto dimostrare l’acquisto per usucapione. 8.1 Con l’ottavo motivo del ricorso si denuncia erronea ed insufficiente valutazione di risultanze processuali, nonché motivazione erronea, inadeguata e insufficiente su punti decisivi della controversia; violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

Osserva la ricorrente che la Corte d’Appello non soltanto ha svolto una motivazione insufficiente circa la condominialità del muro perimetrale, ma a fondamento della impossibilità di un uso agevole della cosa comune da parte degli altri partecipanti, ha dedotto circostanze che non erano state addotte ex adverso e che non erano state neppure oggetto di specifico accertamento.

In realtà, i varchi aperti sul muro perimetrale potevano essere utilizzati anche da altri e da nessuna delle opere poste in essere dalla Lombardi era possibile desumere una pretesa di uso esclusivo. 8.2 Il motivo è destituito di fondamento.

Premesso che il mancato esame da parte del giudice del merito di elementi contrastanti con quelli posti a fondamento della decisione adottata non integra di per sè il vizio di omessa o insufficiente motivazione, occorrendo che la risultanza processuale attenga a circostanze che, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità avrebbero potuto indurre ad una decisione diversa, per quanto attiene alla sussistenza dell’uso esclusivo da parte della Lombardi la motivazione della Corte d’Appello non è sindacabile in questa sede, in quanto motivata in modo logicamente corretto e sufficiente e con riferimento ai dati della consulenza tecnica. 9.1 Con l’ultimo motivo, infine, la ricorrente deduce motivazione insufficiente, inadeguata su punti decisivi della controversia, in relazione all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ.

Afferma la ricorrente essere la motivazione adottata assolutamente inadeguata rispetto alla censura di ultrapetizione addotta dalla Lombardi con il 4 motivo dell’appello, il cui contenuto non è stato esattamente percepito e perciò sono state addotte ragioni inidonee a dare adeguata risposta alla censura. 9.2 Neppure questo motivo può essere accolto.

È stato detto prima (sub 1.2) che con la citazione introduttiva le attrici avevano specificato le opere eseguite da Chiara Lombardi (l’abbattimento di una parte del muro a ringhiera sulla via Campanella, e la susseguente apertura di due cancelli, uno pedonale e uno carrabile; l’apertura di altri due cancelli nel muretto a ringhiera del cortile ad ovest (via Raffaello) rispetto alla facciata principale, per mettere in comunicazione il passo carrabile con il vano scantinato tramite la costruzione di una rampa e l’apertura di un varco sul muro perimetrale; infine, l’apertura di un ulteriore varco nel muro perimetrale nella parte opposta all’ingresso di via Campanella per accedere ad una cantinola nel vano sotterraneo.

Non è necessario ripetere che la Corte d’Appello, con motivazione logicamente corretta e sufficiente, aveva respinto il gravame perché le pretese erano specifiche e la convenuta aveva avuto modo di difendersi. 10. – Al rigetto del ricorso non fa seguito la pronunzia sulle spese, non avendo le intimate spiegato attività difensiva.

P.Q.M.

La Corte: rigetta il ricorso.

Roma, 23 novembre 1999.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

F.A. e B.E., residenti in (OMISSIS), rappresentati e difesi per procura a margine del ricorso dagli Avvocati Sobrio Franco e Paolo Mereu, elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via G. G. Belli n. 27;

- ricorrenti -

contro

Condominio (OMISSIS), in persona dell’amministratore dott. B.S., rappresentato e difeso per procura in calce al controricorso dagli Avvocati BOCCHIARDO Giovanni Maria e Mario Menghini, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via Vittoria Colonna n. 31;

- controricorrente – ricorrente incidentale -

e

M.C., residente in (OMISSIS), rappresentata e difesa per procura a margine del controricorso dagli Avvocati Beraldo Giancarlo e Pio Corti, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in Roma, viale Parioli n. 47;

- controricorrente – ricorrente incidentale -

avverso la sentenza n. 475 della Corte di appello di Genova, depositata il 16 maggio 2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16 aprile 2012 dal consigliere relatore dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. Franco Solano per F.A. E B.E., dall’Avv. Mario Menghini per il Condominio (OMISSIS) e dall’Avv. Paolo Corti per M.C.;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. GAMBARDELLA Vincenzo, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale e di quello incidentale della M. ed il rigetto del ricorso incidentale del Condominio.

Fatto

Con atto di citazione del 1997, il Condominio (OMISSIS) convenne in giudizio B.E. e F.A., rispettivamente nuda proprietaria ed usufruttuario di una villa confinante, chiedendo che fosse dichiarato che essi non erano titolari di alcun diritto di passare, a piedi o con veicoli, attraverso il piazzale condominiale, precisando che il diritto di passaggio costituito, in virtù dell’art. 20 del regolamento del Condominio, risalente al 1960, in favore di A.L., precedente proprietario del loro immobile, mediante l’apertura di un cancello sul predetto cortile, aveva carattere personale e non reale, sicchè esso si era ormai estinto con la morte del beneficiario, avvenuta nel 1996.

B.E. e F.A. si opposero alla domanda eccependo la nullità della delibera dell’assemblea condominiale che aveva deciso la proposizione dell’azione, in quanto assunta senza previa convocazione dei proprietari dei garages, tra cui vi erano gli stessi convenuti, e in mancanza della maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 4; nel merito contestarono la domanda e chiesero, in via riconvenzionale, che fosse dichiarato il proprio diritto di passare e posteggiare sul piazzale di proprietà del Condominio quali proprietari di un garage facente parte del compendio condominiale;

chiesero ed ottennero, inoltre, di essere autorizzati a chiamare in garanzia M.C., loro dante causa, che aveva ereditato l’immobile da A.L., dal momento che nel loro atto di acquisto del 1996 era stata specificatamente indicata l’esistenza di un ingresso pedonale attraverso il cortile del Condominio (OMISSIS).

M.C. si costituì in giudizio aderendo alle difese ed alle domande avanzate dai convenuti nei confronti del Condominio e chiedendo, in via riconvenzionale, che fosse accertato che la servitù contestata si era costituita per destinazione del padre di famiglia o, in subordine, per usucapione. Con sentenza del 2001, il Tribunale di Sanremo, ritenute superflue le prove orali richieste dalle parti, rigettò la domanda del Condominio e, in parziale accoglimento di quelle riconvenzionali, dichiarò che i convenuti avevano il diritto di accedere al loro garage anche a mezzo di veicoli. Interposero appello principale il Condominio ed incidentali sia i convenuti che la terza chiamata.

Con sentenza n. 475 del 16 maggio 2005, la Corte di appello di Genova riformò la decisione di primo, accogliendo in parte la domanda del Condominio e rigettando quelle riconvenzionali delle altre parti. In particolare, la Corte statuì che il fondo di proprietà dei convenuti non godeva di alcuna servitù di passaggio, neppure pedonale, attraverso il cortile del Condomino (OMISSIS) e condannò i convenuti ad eliminare il cancello che si apriva su di esso;

condannò M.C. al risarcimento del danno subito dai convenuti per effetto della sentenza, da liquidarsi in separato giudizio; condannò infine i convenuti al pagamento delle spese processuali sostenute dal Condominio nei due gradi di giudizio e la M. a rimborsare ai convenuti il relativo esborso nonchè alla rifusione delle spese di lite dagli stessi sostenute. Il giudice di secondo grado motivò la sua decisione affermando: che l’eccezione di nullità della Delib. condominiale del 4 gennaio 1997, che aveva autorizzato l’amministratore a proporre l’azione in giudizio, era infondata, in quanto, pur dovendosi considerare i garages facenti parte del Condominio, la mancata convocazione dei rispettivi proprietari alla predetta assemblea integrava una causa di annullamento e non di nullità della relativa delibera, che non era stata tempestivamente impugnata dagli interessati nel termine di legge; che analoga conclusione doveva assumersi con riferimento anche alla successiva Delib. del 7 gennaio 2000, che aveva ratificato con effetto ex tunc il mandato all’amministratore, ed in relazione alla Delib. del 14 marzo 2002, che aveva autorizzato l’amministratore a proporre appello, tenuto altresì conto che esse erano state adottate con la maggioranza prescritta dalla legge; che l’art. 20 del regolamento del Condominio, che aveva riconosciuto al confinante A., originario proprietario del fondo dei convenuti, il diritto di aprire un cancello sul piazzale condominiale, con relativa scaletta, aveva costituito, in forza della sua stessa formulazione letterale, un diritto personale di godimento e non un diritto reale di servitù; che tale conclusione assorbiva e comunque rendeva infondata anche la richiesta di accertamento della contestata servitù per costituzione del padre di famiglia o per usucapione, avendo le parti, attraverso la predisposizione della clausola regolamentare, riconosciuto o comunque modificato l’animus relativo all’esercizio del passaggio, che proprio nella disposizione regolamentare aveva trovato la nuova fonte della sua disciplina; che la circostanza che le parti avessero conformato il loro comportamento alla clausola regolamentare per oltre 36 anni, dal 1960, anno di predisposizione del suddetto regolamento, al 1996, aveva comunque impedito il decorso del termine necessario per l’usucapione e, nel contempo, precluso per incompatibilità con la nuova disciplina del passaggio controverso, che lo stesso potesse essere esercitato come diritto reale, qualora in ipotesi già esistente; che, avendo la M. garantito, nell’atto di compravendita del 1996, l’esistenza della servitù di passaggio, la predetta era tenuta a manlevare gli acquirenti dal pregiudizio subito dalla sentenza e quindi a risarcire loro i danni conseguenti, da liquidarsi, come richiesto, in separato giudizio.

Per la cassazione di questa decisione, con atto notificato il 22 maggio 2006, ricorrono B.E. e F.A., affidandosi a sei motivi. M.C. ha notificato in data 28 giugno 2006 controricorso e ricorso incidentale, articolato su sei motivi.

Resiste con controricorso e propone ricorso incidentale, sulla base di un solo motivo, il Condominio (OMISSIS).

Ciascuna delle parti ha replicato al ricorso incidentale avversario con distinto controricorso. Il Condominio (OMISSIS) ha depositato memoria.

Diritto

1. Preliminarmente va disposta la riunione dei ricorsi, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., in quanto proposti avverso la medesima sentenza.

2. Il primo motivo del ricorso principale avanzato da F.A. e B.E. e quello del ricorso incidentale di M. C., che, essendo sostanzialmente identici, vanno trattati congiuntamente, denunziano omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione degli art. 1136 c.c. e art. 1137 c.c., comma 3, e art. 182 cod. proc. civ. e art. 125 disp. att. cod. proc. civ., lamentando il rigetto da parte della sentenza impugnata della propria eccezione di nullità delle delibere con cui il Condominio aveva autorizzato l’amministratore a proporre l’azione in giudizio e poi l’atto di appello avverso la pronuncia di primo grado. La Corte, ad avviso dei ricorrenti, è partita dall’esatta premessa che i proprietari dei garages, tra cui gli stessi convenuti, facendo tali beni parte del Condominio, avrebbero dovuto essere convocati ai fini delle predette assemblee, ma ha errato laddove ha affermato che tale causa di annullamento delle delibere si sarebbe sanata per effetto della loro mancata impugnativa nel termine di legge. La Corte infatti non ha considerato che il termine di impugnativa decorre, in tali casi, dal momento della comunicazione del deliberato ai condomini assenti e che, non essendo tale adempimento mai stato eseguito nei confronti dei convenuti, detto termine non aveva mai iniziato a decorrere.

Sotto altro profilo, il motivo critica la decisione impugnata laddove ha ritenuto sanato il difetto della Delib. del 1997, in quanto adottata senza la maggioranza stabilita dalla legge, per effetto della successiva Delib. del 7 gennaio 2000, che aveva ratificato l’attività dell’amministratore di promozione della lite, senza considerare che l’eccezione sollevata dai convenuti atteneva al difetto di capacità dell’amministratore di conferire la procura alle liti al difensore, difetto non sanabile nel corso del giudizio a mente dell’art. 182 cod. proc. civ. e tale da determinare la nullità dell’atto di citazione.

La sentenza impugnata è poi caduta nei vizi denunziati laddove, nell’affermare che sia la delibera di ratifica del 2000, che quella relativa alla proposizione dell’appello erano state adottate con la maggioranza di cui all’art. 1136 cod. civ., non ha tenuto conto, ai fini del calcolo di tale maggioranza, delle quote riferibili ai titolari dei garages, che erano stati pretermessi dalla riunione limitandosi ad accogliere il dato risultante dai verbali dell’assemblea, che tali quote chiaramente non avevano conteggiato.

Con un unico mezzo il Condominio, nel proprio ricorso incidentale, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione degli artt. 1362 c.c., comma 2, e dell’art. 1363 cod. civ. nonchè degli artt. 1100 e 1177 c.c., censura l’affermazione della Corte di appello che, in relazione all’eccezione di invalidità delle delibere dell’assemblea condominiale che autorizzavano l’amministratore a promuovere la presente causa, ha ritenuto che a tale assemblea avrebbero dovuti essere convocati anche i proprietari dei garages, facendo tali beni parte del Condominio. Tale conclusione, sostiene il ricorrente, è errata, risultando fondata sul solo rilievo della inclusione, nel regolamento condominiale, della tabella D, che prevede la ripartizione delle spese di manutenzione dei suddetti garages; per contro la Corte non ha considerato che essi si trovano in un corpo di fabbrica del tutto separato ed autonomo del Condominio e che il relativo regolamento riserva ai soli proprietari degli appartamenti la titolarità, come bene comune, del cortile destinato a parcheggio delle autovetture, oggetto della pretesa di passaggio della controparte, mentre i garages non condividono alcun bene o parte comune del Condominio, non risultando assegnato ai loro titolari alcun millesimo di proprietà. La Corte, inoltre, non ha considerato, violando anche in questo caso le regole di ermeneutica contrattuale, che, nei suoi quarant’anni di vita, mai alcuna comunicazione relativa alle riunioni assembleare era mai stata inviata i proprietari dei garages.

Il motivo del ricorso incidentale, che va esaminato per primo ponendo una questione preliminare rispetto al tema affrontato dagli altri motivi sopra esposti, è fondato.

Costituisce un dato pacifico in causa che i garages si trovano ubicati in un blocco edilizio separato rispetto all’edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali. Tale circostanza di fatto non è stata debitamente considerata dalla Corte di merito, che ha invece ritenuto decisiva, ai fini della loro appartenenza al condominio, la presenza, tra gli allegati del regolamento condominiale, di una tabella di ripartizione delle spese di manutenzione dei garages ed il fatto che il piazzale condominiale di posteggio si trovi collocato davanti ad essi.

Questo ragionamento non può essere condiviso. La figura del condominio si caratterizza, secondo quanto risulta dall’art. 1117 cod. civ., per la presenza, in uno stesso edificio, di piani o porzioni di piani di proprietà individuale. La definizione normativa va riferita, pertanto, all’edificio che presenta tali caratteri, a cui va circoscritto il fenomeno della proprietà condominiale. Data questa premessa, risulta evidente che l’estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio medesimo. Con ciò si vuoi dire che in tanto può ritenersi che del condominio faccia parte anche il manufatto da esso separato e distinto, in quanto vi sia un titolo di proprietà che qualifichi espressamente tale bene come appartenente al condominio. La relazione tra l’uno e l’altro va pertanto cercata e dimostrata nel titolo di proprietà, vale a dire negli atti in cui, attraverso al vendita dei singoli appartamenti, il condominio medesimo risulta costituito.

Per contro, nessuna particolare rilevanza, a tal fine, può essere ascritta alla presenza, tra gli allegati del regolamento condominiale, di una tabella di ripartizione delle spese dei garages tra i corrispondenti proprietari nè alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene. Non la prima, in quanto il regolamento di condominio non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la sola funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese (art. 1138 cod. civ.); nè la seconda, atteso che l’uso promiscuo di un bene o di una porzione di esso non fa presumere l’appartenenza unica dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio.

Per tali ragioni la conclusione accolta dalla Corte distrettuale appare fondata su argomenti giuridicamente inconsistenti, atteso che essa avrebbe potuto essere giustificata soltanto in forza dell’allegazione dell’atto di costituzione del condominio e la conseguente dimostrazione dell’appartenenza dei garages al condominio medesimo. L’unico motivo del ricorso incidentale va pertanto accolto, con conseguente assorbimento del primo motivo del ricorso principale e di quello incidentale avanzato dalla M., dal momento che l’estraneità degli stessi al Condominio esclude che essi abbiano il potere di contestare la legittimità delle delibere adottate dall’assemblea condominiale sotto il profilo sollevato dell’osservanza delle norme dettate per la loro formazione.

3. Il secondo motivo del ricorso principale denunzia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., lamentando che la Corte di appello abbia accolto la domanda del Condominio di negatoria servitutis sulla base dell’art. 20 del regolamento condominiale, ritenendo che esso attribuisse al dante causa dei convenuti, A.L., un diritto di natura personale e non reale di passare attraverso il cortile condominiale, senza considerare nè motivare sulla base di quale norma o principio di diritto il regolamento condominiale potesse creare obblighi per i convenuti, che, come proprietari di un immobile che pacificamente non fa parte del Condominio, erano del tutto estranei alla disciplina posta dal relativo regolamento. Nè, in proposito, si può aderire alla tesi del Condominio, secondo cui la relativa clausola regolamentare andava a costituire un contratto a favore di un terzo, laddove il terzo sarebbe per l’appunto l’ A., atteso che quest’ultimo non aveva mai aderito formalmente al contratto e che, in considerazione della natura formale del negozio costitutivo di diritti reali di servitù, non è ipotizzabile un’adesione allo stesso per facta concludentia.

Il terzo motivo del ricorso principale e di quello incidentale, che, essendo sostanzialmente identici, vanno trattati congiuntamente, denunziano violazione dei principi generali che regolano la proprietà e delle disposizioni specifiche del codice civile in materia di proprietà, servitù, oneri reali e trascrizioni, violazione per falsa applicazione dell’art. 1138 c.c. e dell’art. 1325 c.c. e segg., assumendo che la conclusione raggiunta dalla Corte di appello, che ha ravvisato nella clausola del regolamento condominiale un contratto costitutivo di un diritto personale a vantaggio di un terzo, si pone in contraddizione con la stessa funzione del regolamento di condominio attribuita dalla legge, non essendo tale atto un titolo negoziale idoneo a costituire diritti reali o personali in favore di terzi estranei al condominio stesso.

In tale clausola difettavano gli stessi requisiti del contratto, l’accordo delle parti, la causa e l’oggetto. In realtà, sostengono i ricorrenti, la clausola condominiale in discorso costituiva una semplice ricognizione dell’obbligazione propter rem a carico del Condominio di mantenere il passaggio attraverso il cortile condominiale.

Sotto altro profilo, il giudice distrettuale non ha ben considerato che il regolamento, in quanto mai trascritto sull’immobile dell’ A., non era opponibile a questi nè ai suoi aventi causa.

Il quarto motivo del ricorso principale denunzia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione e falsa applicazione dell’art. 1372 cod. civ., lamentando che la Corte di merito abbia disatteso la domanda di accertamento della servitù per costituzione del padre di famiglia e per usucapione sulla base del rilievo che la clausola del regolamento condominiale, conferendo all’ A. un mero diritto personale, escludeva comunque la sussistenza dell’animus, senza considerare che l’ A. era rimasto estraneo, in quanto terzo, al predetto regolamento condominiale, sicchè nessuna efficacia la sua predisposizione poteva esercitare nei suoi confronti.

Il quinto motivo del ricorso principale ed il quarto motivo del ricorso incidentale, che, essendo sostanzialmente identici, vanno trattati congiuntamente, denunziando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione e falsa applicazione degli artt. 1073, 1141, 1164, 1165 e 2944 cod. civ., criticano l’affermazione della sentenza impugnata secondo cui la circostanza che le parti avessero conformato il loro comportamento alla clausola regolamentare per oltre 36 anni, dal 1960, anno di predisposizione del suddetto regolamento, al 1996, aveva comunque impedito il decorso del termine necessario per l’usucapione e, nel contempo, precluso, per incompatibilità con la nuova disciplina del passaggio controverso, che lo stesso potesse essere esercitato come diritto reale, qualora in ipotesi già esistente, con la conseguente estinzione dello stesso per mancato uso ventennale. Tale conclusione, ad avviso dei ricorrenti, ripete l’errore di avere attribuito alla clausola regolamentare efficacia anche nei confronti dell’ A., che invece era rimasto estraneo ad essa. Ne consegue che la sua predisposizione, contrariamente a quanto ritenuto dal giudicante, non poteva avere alcun effetto sull’atteggiarsi dell’elemento psicologico che accompagnava l’esercizio del passaggio. Risulta in tal modo disapplicata anche la regola in ordine alla presunzione di possesso. La Corte, inoltre, avrebbe dovuto considerare la situazione di fatto in concreto esistente, dando il giusto rilievo alla circostanza che l’esercizio del passaggio dalla proprietà dell’ A. sull’area poi destinata a cortile condominiale era cominciato almeno dieci anni prima della stessa costituzione del Condominio. Il sesto motivo del ricorso principale ed il quinto motivo del ricorso incidentale, che, essendo sostanzialmente identici, vanno trattati congiuntamente, denunziano omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione e falsa applicazione delle norme interpretative dei negozi giuridici degli artt. 2721-2726 cod. civ. e degli artt. 244-257 cod. proc. civ., lamentando che il giudice di secondo grado non abbia dato ingresso alle prove orali richieste dalle parti e volte a dimostrare che il passaggio sull’area poi destinata a cortile condominiale era iniziata fin dal 1954, quando il Condominio ancora non esisteva, fatto che avrebbe altresì consentito di valutare in modo differente e più appropriato la clausola condominiale che riconosceva il diritto in questione.

Il secondo motivo del ricorso incidentale proposto da M. C. denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1061 e 1062 cod. civ., dell’art. 112 cod. proc. civ. nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, lamentando che la Corte di appello abbia riconosciuto, attraverso una lettura dell’art. 20 del regolamento contrattuale, natura personale e non reale al diritto di passaggio, disattendendo l’esame della documentazione ipocatastale prodotta i giudizio dalla attuale ricorrente in forza della quale veniva dimostrato che il passaggio era stato costituito in forma di servitù per destinazione del padre di famiglia. I terreni delle parti infatti, prosegue la ricorrente, appartenevano in origine al medesimo proprietario, erano sempre stati in comunicazione tra loro e tale situazione era rimasta invariata al momento della loro cessione.

Nessun atto negoziale successivo è poi mai intervenuto a modificare tale diritto. La sentenza impugnata ascrive un tale effetto al regolamento di condominio, senza considerare nè motivare sulla base di quale norma o principio di diritto tale atto possa considerarsi idoneo a creare obblighi per coloro che, essendo proprietari di un immobile che pacificamente non fa parte del Condominio, erano del tutto estranei alla disciplina posta dal relativo regolamento.

Questi motivi, che vanno trattati congiuntamente apparendo incentrati o comunque tutti dipendenti dalle medesime affermazioni della Corte di appello, sono fondati per le ragioni e nei limiti di seguito precisati.

La Corte territoriale ha affermato che il diritto di passaggio per cui è causa risulta disciplinato dall’ari. 20 del regolamento del Condomino (OMISSIS) e che detta clausola si limitava ad attribuire un mero diritto personale di passaggio in capo all’ A., precedente proprietario dell’immobile dei convenuti F. e B., che si era estinto a seguito della morte del titolare; ha quindi aggiunto, in risposta alle domande riconvenzionali di questi ultimi, che la suddetta regolamentazione impediva di ritenere che il passaggio de quo, dal 1960 (data di predisposizione del regolamento) al 1996 (data di proposizione da parte del Condominio dell’acro negatoria) fosse stato esercitato in termini di possesso, difettando il necessario requisito dell’animus, con la conseguenza che, anche ad ammettere che l’invocato diritto reale di servitù fosse stato costituito in origine per destinazione del padre di famiglia, esso si sarebbe estinto per non uso ventennale e che, per il medesimo presupposto, doveva escludersi che esso fosse sorto per usucapione.

Tanto precisato, non può non convenirsi, in adesione alle osservazioni critiche svolte dai ricorrenti, che la motivazione della sentenza impugnata muova da un presupposto, costituito dalla ritenuta efficacia negoziale della clausola del regolamento condominiale richiamata anche nei confronti di terzi, che viene accolto senza alcuna dimostrazione del suo fondamento. La Corte di merito ha ritenuto che il diritto di passaggio trovasse la sua regolamentazione, di natura evidentemente negoziale, nella richiamata clausola regolamentare, ma senza chiedersi nè risolvere il quesito di come tale regolamentazione potesse essersi tradotta in una convenzione pattizia, come tale accettata non solo dal soggetto che l’aveva predisposta, il Condominio, ma anche dall’altra parte, nei cui confronti si intendevano estenderne gli effetti. Si è già avuto modo di precisare, sia pure ad altro fine, che il regolamento condominiale, ai sensi dell’art. 1138 cod. civ., è atto funzionale a disciplinare l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese;

proprio in ragione di questi contenuti e finalità esso è pertanto atto che ha come destinatari naturali i condomini e non i terzi.

Costituisce fatto del tutto pacifico in causa, invece, che l’immobile dei convenuti non faccia parte del Condominio (OMISSIS). In tale contesto il giudice a quo avrebbe dovuto, partendo dalla premessa che il regolamento condominiale non può disciplinare in modo diretto ed autonomo i diritti dei terzi, per prima cosa porsi il problema di come tale clausola, considerata la natura dell’atto che la conteneva, potesse considerarsi accetta e quindi efficace nei confronti degli odierni convenuti. Tanto più che la clausola regolamentare sopra richiamata è stata presa in considerazione e valutata anche in relazione alle domande riconvenzionali dei convenuti, traendone conseguenze preclusive, anche con riferimento alla richiesta di prove, in ordine alla sussistenza del diritto di servitù che essi avevano assunto essere sorto per destinazione per padre di famiglia ovvero ai fini del possesso utile per l’usucapione del relativo diritto. La relativa questione risulta invece del tutto pretermessa dalla sentenza impugnata, vizio che ne inficia evidentemente, sul piano logico e giuridico, le successive conclusioni.

Per tali ragioni i suddetti motivi del ricorso principale e di quello incidentale della M. vanno ritenuti fondati.

Con il sesto motivo del ricorso incidentale, denunziando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c. e segg., la ricorrente M. censura il capo della decisione che l’ha condannata a rimborsare ai convenuti le spese di lite al cui pagamento essi sono stati condannati nei confronti del Condominio.

Il motivo va dichiarato assorbito in ragione dell’accoglimento dei motivi precedenti.

In conclusione, va accolto il ricorso incidentale del Condominio e, in relazione ad esso, sono dichiarati assorbiti il primo motivo del ricorso principale di B. e F. ed il primo motivo del ricorso incidentale della M.; sono accolti altresì il secondo, terzo, quarto, quinto e sesto motivo del ricorso principale e il secondo, terzo, quarto e quinto motivo del ricorso incidentale della M., assorbito il sesto; la sentenza va quindi cassata in relazione ai suddetti motivi e la causa rinviata ad altra Sezione della Corte di appello di Genova, che provvederà anche alla liquidazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

riuniti i ricorsi, accoglie il ricorso incidentale del Condominio e dichiara assorbiti il primo motivo del ricorso principale di B. e F. ed il primo motivo del ricorso incidentale della M.;

accoglie il secondo, terzo, quarto, quinto e sesto motivo del ricorso principale e il secondo, terzo, quarto e quinto motivo del ricorso incidentale della M., assorbito il sesto; cassa la sentenza impugnata in relazione ai suddetti motivi e rinvia la causa, anche per la liquidazione delle spese, ad altra Sezione della Corte di appello di Genova.

Così deciso in Roma, il 16 aprile 2012.

Depositato in Cancelleria il 21 maggio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Consigliere -
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

EDIL MODERNA SRL IN PERSONA DEI SUOI LEGALI RAPP.TI A.E., M.A. E MA.GI. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA RUGGERO FAURO 43, presso lo studio dell’avvocato PETRONIO UGO, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati GIORNELLI GIANCARLO, PINZA ROBERTO;

- ricorrente -

contro

AG.RE., T.A., P.A., G.R., COND (OMISSIS), AG.CA., P.R., B.W., S.M.;

- intimati -

sul ricorso 17119/2006 proposto da:

COND. P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE RAG. B.S., P.A. (OMISSIS), B.W.(OMISSIS), PO.RO. (OMISSIS), G.R. C.F. (OMISSIS), S.C. IN PROPRIO E QUALE EREDE DI S.M., T.A.M. (OMISSIS), SB.MA. (OMISSIS), AG.RE. (OMISSIS), AG.CA.(OMISSIS), ENTRAMBE IN QUALITA’ DI EREDI DI a.m. tutti in proprio e IN QUALITA’ DI CONDOMINI, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA LISBONA 12, presso lo studio dell’avvocato ESPOSTO SILVIA, rappresentati e difesi dagli avvocati PATRIZI CRISTINA, FOSCHI ARNALDO, VIGNOLI MARGHERITA;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

EDIL MODERNA SRL, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA RUGGERO FAURO 43, presso lo studio dell’avvocato PETRONIO UGO, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati PINZA ROBERTO, GIORNELLI GIANCARLO;

- controricorrente al ricorso incidentale -

avverso la sentenza n. 396/2005 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 24/03/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/05/2012 dal Consigliere Dott. LUIGI PICCIALLI;
udito l’Avvocato Petronio Ugo difensore della ricorrente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale per quanto di ragione.

Fatto

Il Condominio (OMISSIS) ed alcuni condomini, con citazione notificata il 26.9.91, convennero al giudizio del locale tribunale la società Edilizia Moderna s.r.l., proprietaria esclusiva di un immobile confinante, lamentando che la stessa aveva illegittimamente realizzato un’area di parcheggio nell’area cortilizia interposta tra le due proprietà e modificato la destinazione dell’androne comune di accesso, da passaggio pedonale a carrabile, e pertanto chiesero i conseguenti provvedimenti inibitori, restitutori e risarcitori. Nella resistenza della convenuta, che aveva sostenuto la legittimità delle opere, peraltro realizzate d’intesa con il condominio medesimo, proponendo una domanda riconvenzionale di rilascio di una parte dell’area di sua esclusiva proprietà, l’adito tribunale, dopo l’espletamento di una prima consulenza tecnica, con sentenza non definitiva del 25.11.96 (non fatta oggetto di impugnazione o relativa riserva), respingeva le domande attrici, con riferimento alle opere che la convenuta aveva realizzato nella parte di area cortilizia di sua esclusiva proprietà, nonchè la domanda riconvenzionale e disponeva ulteriore istruttoria, espletata la quale (con prove testimoniali e consulenza tecnica integrativa), con sentenza definitiva del 6.7.01 rigettava le domande attrici anche nella parte relativa all’utilizzazione dell’androne comune, ritenuta compatibile con la sua destinazione. Ma a seguito ed in accoglimento dell’appello degli attori, resistito dalla società appellata, la Corte di Bologna, con sentenza del 24.3.05, in riforma di quella impugnata, dichiarava illegittima l’utilizzazione, da parte della convenuta, dell’androne e della parte comune dell’area cortilizia per il transito anche di veicoli ed ordinava la rimozione delle opere a tal fine realizzate, in quanto in contrasto con il principio di cui all’art. 1102 c.c., concretando una modalità d’uso, in precedenza insussistente, tale da limitare i concorrenti diritti di pari utilizzazione da parte dei rimanenti condomini e da instaurare di fatto una servitù a carico del condominio ed favore dell’immobile di proprietà esclusiva della società; disattesa, peraltro, la richiesta risarcitoria, tenuto conto in particolare dell’esito del giudizio di primo grado, con riferimento alla non impugnata sentenza non definitiva, la corte dichiarava interamente compensate le relative spese, salvo quelle di consulenza tecnica di ufficio, poste a carico della convenuta, condannando invece quest’ultima, per la soccombenza, a quelle di secondo grado.

Avverso tale sentenza la società Edilizia Moderna s.r.l., in liquidazione, ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

Hanno resistito il Condominio (OMISSIS) ed i condomini in epigrafe indicati (in luogo di S.M., nelle more defunto, gli eredi S.C. e Ma.), con comune controricorso, contenente ricorso incidentale.

Ha replicato a quest’ultima impugnazione la ricorrente principale, con controricorso ex art. 371 c.p.c., comma 4, depositando infine una memoria illustrativa.

Diritto

Va preliminarmente disposta la riunione dei reciproci ricorso ai sensi dell’art. 335 c.p.c.. Con il primo motivo la ricorrente principale deduce “omessa e contraddittoria motivazione” su punto decisivo, nonchè violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., con riferimento specifico all’assunto secondo cui essa avrebbe eseguito nuove opere nell’androne comune, oltre a quelle legittime nella sua proprietà esclusiva, al riguardo sostenendo che si sarebbe limitata a “sfruttare al meglio potenzialità già perfettamente e compiutamente insiste nella comune proprietà”.

Con il secondo motivo vengono dedotti analoghi vizi di motivazione ed errata applicazione della medesima norma sopra citata, sostenendosi che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte territoriale, non sarebbero state mutate la destinazione del bene comune, già costituente, per le sue originarie caratteristiche, un ingresso per il transito veicolare, nè apportate modificazioni di sorta allo stesso o arrecati pregiudizi all’utilizzo da parte dei condomini, trattandosi nella specie soltanto di un uso più intenso, con lo stesso compatibile, da parte della convenuta condomina.

Ulteriori vizi di motivazione e di violazione di legge, ancora con riferimento all’art. 1102 convengono dedotti con il terzo motivo, nel quale si censura l’argomento, secondo cui dall’operato della convenuta sarebbe derivato il rischio della costituzione di una servitù di passaggio a carico dell’androne comune, per non aver considerato che l’utilizzo dell’ingresso comune da parte della società era funzionale al collegamento della corte di proprietà esclusiva della medesima e non già ad altro immobile di piena proprietà delle stessa, esterno al condominio, bensì alla pubblica via, integrando soltanto un uso più intenso della cosa comune, non contrario alla sua destinazione.

Con il quarto motivo, infine, vengono dedotte omessa e contraddittoria motivazione su punto decisivo per errata valutazione delle risultanze istruttorie, in particolare della consulenza tecnica da cui sarebbe emersa l’attitudine funzionale dell’androne, anche in considerazione della relativa tipologia comune ad analoghi caseggiati del centro storico cittadino, a consentire l’ingresso sia pedonale, sia carrabile, nonchè omessa considerazione del precedente giudicato, costituito dalla non impugnata sentenza non definitiva, che avrebbe va accertato che i lavori effettuati dalla società convenuta riguardavano soltanto la parte in proprietà esclusiva della stessa, edificio ed area scoperta, e non anche quelle in comune con il condominio.

Il ricorso, i cui motivi per l’intima connessione vanno esaminati congiuntamente, è fondato e va accolto nei termini di seguito precisati.

E’ principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo cui, in tema di comunione, non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall’art. 1102 c.c. un uso più intenso della cosa da parte del partecipante, che non ne alteri la destinazione, nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini, tali dovendo intendersi non solo quelle di fatto esercitate, ma anche quelle cui la cosa comune per le sue oggettive caratteristiche potenzialmente si presti (v. tra le tante nn. 22341/09, 5753/07, 2308/06, 13572/06).

Per quanto attiene, in particolare, ai cortili è stato più volte precisato che, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l’uso degli stessi per l’accesso e la sosta di veicoli, non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni, quella di dare aria e luce alle unità immobiliari circostanti, aggiungendosi alla stessa quale destinazione accessoria o secondaria (v., in particolare, Cass. n. 13879/10). Nel caso di specie la corte territoriale nel ritenere, in difformità dal primo giudice, che la destinazione propria dell’androne e del cortile comune fosse limitata al solo passaggio pedonale, benchè l’ampiezza del primo fosse risultata tale da consentire anche l’accesso di autoveicoli (destinazione normalmente propria di tali beni comuni, secondo Cass. 11204/08), non ha dato adeguato conto del proprio convincimento, che al riguardo avrebbe dovuto essere corredato dall’indicazione degli elementi da cui fosse stato desunta una oggettiva e concreta destinazione di tali beni più limitata rispetto a quella astrattamente desumibile dalle adeguate dimensioni degli stessi.

La corte felsinea, limitandosi ad ipotizzare impropriamente la costituzione di una servitù prediale, inconfigurabile, per il principio nemini res sua servit, allorquando la controversa estensione delle modalità di uso si verifichi nell’ambito di una comunione (nella quale trova invece applicazione la disciplina dettata dall’art. 1102 c.c., v. Cass. n. 4286/07, salvi in casi in cui si verifichi un nuovo asservimento ad un immobile del tutto estraneo al contesto, v. Cass. n. 3035/09), in una fattispecie in cui i beni comuni erano già funzionalmente destinati a consentire l’accesso anche a quello di proprietà esclusiva della convenuta, neppure ha indicato quali fossero le specifiche opere di trasformazione, di cui ha ordinato la rimozione, in quanto ritenute finalizzate all’esercizio del censurato uso dell’androne e del cortile.

Tale precisazione sarebbe stata particolarmente necessaria, in un contesto processuale, caratterizzato dall’intervenuto passaggio in giudicato, per mancanza di appello, della sentenza non definitiva del tribunale forlivese, che aveva accertato la legittimità delle opere modificative dello stato dei luoghi eseguite nell’area scoperta, contigua al cortile comune, di proprietà esclusiva della convenuta (comportanti la trasformazione del preesistente giardino in area di parcheggio per alcuni veicoli e la eliminazione di un muretto di recinzione), mentre era stato disposto il prosieguo dell’istruttoria per accertare la consistenza e la legittimità di quelle interessanti le parti comuni; l’evidenziata omissione non solo si traduce in un difetto di motivazione, su un punto decisivo ai fini ai fini dell’art. 1102 c.c., vale a dire del riscontro della ritenuta alterazione della destinazione dei beni comuni, ma comporta anche l’oggetti va indeterminatezza della statuizione di condanna.

All’accoglimento del ricorso principale, comportante l’assorbimento di quello incidentale (con il quale si lamenta omessa pronunzia sulla richiesta di risarcimento dei danni cagionati ai condomini dal controverso uso dell’androne e del cortile), conclusivamente consegue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio per nuovo esame ad altra sezione della corte di provenienza, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie quello principale, dichiara assorbito l’incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Bologna.
Così deciso in Roma, il 3 maggio 2012.
Depositato in Cancelleria il 15 giugno 2012.

[omissis]

Ritenuto in fatto

1. Il Procuratore delle Repubblica presso il Tribunale di Milano impugna la sentenza in epigrafe indicata con la quale la Corte d’appello di Milano, in riforma della pronuncia di primo grado, ha assolto P. e P.R. dal delitto esercizio arbitrario delle proprie ragioni per insussistenza del fatto, poiché gli imputati hanno, a differenza della ricostruzione operata dal giudice di primo, esercitato un proprio diritto, impedendo l’accesso al cortile retrostante immobile e l’utilizzo dello stesso come parcheggio con l’apposizione di due paletti in cemento con catena a comando elettronico.
Per la Corte d’appello, la condotta dei due imputati costituiva l’esercizio del diritto di proprietà dell’area per la cui realizzazione non era necessario l’accertamento giudiziario negativo del diritto di fatto dei coniugi C.M. e B.M. di accedere all’area con la loro auto. Mentre, rileva il giudice d’appello, avrebbero dovuto essere i coniugi B. – C. a rivolgersi al giudice e rappresentare la lesione del loro diritto di accesso in ragione di una detenzione qualificata di un’area destinata a parcheggio.
In realtà, i due coniugi B. – C. , odierne persone offese, così avrebbero fatto: si sono rivolti al giudice e hanno proposto un azione possessoria all’esito della quale, in considerazione dello stato dei luoghi e delle condizioni di saluti di C.M. , fu riconosciuta la “possibilità” ai ricorrenti l’accesso all’area per una sosta temporanea o fermata, con esclusione di parcheggio e obbligo per i proprietari di consegnare la chiave per il dispositivo di accesso al cortile.
Non è stato contestato che dopo tale decisione sia stato ostacolato agli imputati e dai comproprietari l’accesso al cortile.
Ad avviso della Corte d’appello, non integra il delitto di esercizio arbitrario di un preteso diritto avere realizzato sull’area di loro proprietà l’attività consentita di impedire a terzi l’accesso indiscriminato al cortile con l’apposizione di un dispositivo in cemento e con catena a comando elettronico.
2. Il Procuratore ricorrente deduce violazione di legge e vizio di motivazione.
I coniugi B. – C. , come acquisito agli atti, conduttori di appartamento di proprietà P. da tempo utilizzavano di fatto il cortile dell’edificio per il parcheggio della loro auto, situazione tollerata dal defunto P. , originario proprietario dell’immobile, e negata dagli eredi i quali, per impedire ai coniugi di C. – B. di esercitare un diritto che gli spettava, non essendo previsto alcun contratto di locazione dei posto auto.
Ad avviso del ricorrente, l’ordinamento consente l’autotutela per mantenere o recuperare il possesso della cosa solo nell’immediatezza di un atto di spoglio o molestia, situazione non realizzatasi nel caso concreto, poiché da anni i due coniugi B. – C. utilizzavano il cortile per il parcheggio dell’auto.
Per il ricorrente, la condotta di interrompere la situazione di fatto, con l’apposizione di un impianto che escludesse l’uso indiscriminato di terzi, realizza un’arbitraria risoluzione della controversia con il terzo che da anni esercitava un potere di fatto senza ricorrere all’autorità giudiziaria, ma facendosi giustizia da sé mediante la modifica dello stato dei luoghi, Modifica che ha ostacolato con la forza il dominio di fatto delle parti civili sul cortile in questione. Una soluzione difforme al chiaro dettato normativo.

Considerato in diritto

Il ricorso è fondato.
Ai fini della configurabilità del reato di cui all’art. 392 c.p., si richiede che il “preteso diritto” che l’agente intende esercitare sia oggetto di contrasto con un’altra persona, nel senso che, al momento della condotta violenta posta in essere dall’agente, sia già in atto tra gli interessati una contesa, giudiziale o di fatto, intorno alla titolarità o alle modalità d’esercizio di quel diritto.
Non è da revocare in dubbio che, nella concreta fattispecie, la questione della legittima o meno pretesa dei coniugi B. – C. e il diritto dei proprietari – eredi di impedire il parcheggio dell’auto, da tempo esercitato, nel cortile era controversa tra le parti dopo il decesso del de cuius che da tempo ha tollerato e non ha impedito la “detenzione” del posto auto dai conduttori di uno degli appartamenti dell’edificio del quale il cortile costituiva una pertinenza.
Tale situazione di fatto, accertata da entrambi i giudici di merito, non avrebbe potuto ritenersi risolta, a differenza di quanto sostenuto dalla Corte d’appello, dall’azione possessoria proposta – e dal suo esito – dai titolari della “situazione di fatto” di parcheggiare all’interno del cortile per essere così avvenuto da anni e fino a che non subentrassero gli eredi nella proprietà del bene e perché la “detenzione” è proseguita. Per procedere al suo “spoglio”, dunque, sarebbe stato necessario rivolgersi al giudice da chi vantava il proprio diritto a impedire la “prosecuzione di tale situazione di fatto”.
Ciò che, dunque, ha realizzato in concreto la violenta azione di spoglio della “detenzione” di un posto per il parcheggio è stata l’apposizione di un impianto che ne impediva il libero accesso ai luoghi da chi, legittimamente o meno, era nella “detenzione” del posto auto nel cortile.
I proprietari, ben consapevoli di impedire il libero accesso dei due coniugi B. – C. con la loro auto e continuare a “detenere il posto auto” sono stati coloro che, all’esito di una delibera condominiale, hanno autonomamente deciso, pur avendo tempo e ragione di rivolgersi al giudice, di apporre l’impianto prima inesistente. Tale azione avrebbe potuto essere giustificata solo nell’immediatezza di una pretesa dei coniugi C. – B. mai vantata in precedenza.
4. In conclusione, la sentenza impugnata va annullata con rinvio per un nuovo giudizio ad altra sezione della Corte d’appello di Milano cui, nel rispetto dei principi enunciati, spettano le ulteriori scelte di merito.

P.Q.M.

Annulla la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Milano per nuovo giudizio.