Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto – Presidente
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS) e (OMISSIS), residenti in (OMISSIS), rappresentati e difesi per procura a margine di pag. 2 del ricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS).

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), rappresentato e difeso per procura a margine del controricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 676 della Corte di appello di Venezia, depositata il 20 aprile 2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 3 dicembre 2012 dal Consigliere relatore Dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. (OMISSIS) per i ricorrenti;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), proprietario di un fondo in Comune di Torre di Mosto, convenne in giudizio (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari del fondo confinante, chiedendo che fosse dichiarata estinta la servitu’ di passaggio costituita a favore del fondo dei convenuti ed a carico del proprio con l’atto di compravendita del (OMISSIS), deducendo che, essendo stata costruita una strada pubblica a fianco del fondo dominante, esso non poteva piu’ considerarsi intercluso.

I convenuti si costituirono in giudizio opponendosi alla domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, nel caso di accoglimento della richiesta della controparte, la sua condanna al pagamento dell’indennita’ dovuta ed al risarcimento dei danni corrispondenti al deprezzamento del loro immobile per effetto della estinzione della servitu’.

Esaurita l’istruttoria anche mediante una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale di Venezia rigetto’ la domanda dell’attore, ma la relativa decisione, impugnata dal (OMISSIS), fu riformata dalla Corte di appello che, con sentenza n. 676 del 20 aprile 2006, ritenendo fondata la sua domanda, dichiaro’ l’estinzione del diritto di servitu’ di passaggio e rigetto’ le domande riconvenzionali dei convenuti, che condanno’ al pagamento delle spese di lite. La Corte veneziana motivo’ la decisione affermando che nel caso di specie era applicabile la disposizione di cui all’articolo 1055 cod. civ., atteso che la servitu’ in questione, essendo stata costituita in ragione della interclusione del fondo dominante, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale, aveva conservato la natura di servitu’ coattiva, anche se costituita con contratto; che risultava provato e non contestato che lo stato di interclusione del fondo dominante era venuto meno, per essere stata costruita una strada pubblica su un lato della proprieta’ dei convenuti; che nessun rilievo poteva attribuirsi alla circostanza, indicata dal consulente tecnico d’ufficio e valorizzata dal primo giudice, che il fondo dei convenuti, in ragione della sua capacita’ edificatoria, avrebbe potuto in futuro essere diviso in due lotti, con conseguente mantenimento della necessita’ di utilizzare la servitu’ per uno di essi, dal momento che l’indagine relativa alla sussistenza della interclusione doveva prendere in considerazione il fondo dominate nella sua unita’ e non gia’ in ragione di parti di esso; che l’indennita’ di cessazione della servitu’ il cui pagamento era stato chiesto dagli appellati non era dovuta, atteso che l’atto di costituzione della servitu’ non aveva previsto a loro carico il pagamento di alcun compenso; che anche la domanda da loro proposta di risarcimento dei danni era infondata, non potendosi ravvisare nella condotta dell’attore alcun fatto illecito.

Per la cassazione di questa decisione, notificata il 26 settembre 2006, (OMISSIS) e (OMISSIS), con atto notificato il 23 novembre 2006, hanno proposto ricorso, affidato a tre motivi, illustrati da memoria.

(OMISSIS) resiste con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 115 e 116 cod. proc. civ. e degli articoli 1027, 1028, 1055 e 1074 cod. civ., nonche’ omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione, assumendo che la Corte di appello non ha debitamente valutato tutte le risultanze di causa ed ha omesso di motivare in modo compiuto il proprio convincimento. In particolare, il giudice distrettuale non ha considerato che, come emerso dalla consulenza tecnica d’ufficio, avendo i convenuti costruito il loro immobile con caratteristiche tali da adeguarlo alla servitu’ di passaggio, vale a dire con la facciata principale, il fronte e l’uscio rivolto verso l’unica via di accesso esistente, l’estinzione della servitu’ ed il conseguente uso esclusivo della strada pubblica poi costruita, in quanto ubicata sul retro, rendeva non solo piu’ incomodo l’accesso alla loro abitazione, ma ne deprezzava altamente il valore. L’omessa valutazione di tale situazione si e’ inoltre riverberata nella violazione delle norme in materia di servitu’, le quali tutelano il fondo dominante in relazione a qualsiasi utilitas che esso sia in grado di trarne dalla servitu’, nozione da intendersi comprensiva di qualsiasi vantaggio, anche non solo economico, del fondo dominante, compresa la maggiore amenita’, tanto piu’ che nel caso di specie la servitu’ era stata costituita con contratto e non in via coattiva. Proprio tale circostanza avrebbe invero dovuto indurre il giudice di merito a considerare l’entita’ qualitativa e quantitativa che complessivamente il fondo dominante ricavava dalla servitu’, e non limitarsi a considerare solo l’interclusione.

Sotto altro aspetto si deduce l’erroneita’ della sentenza impugnato per non avere ritenuto che le servitu’ volontarie, a differenza di quelle coattive, non si estinguono con il venir meno della necessita’ per cui sono state imposte, ma si estinguono solo con il cessare dell’utilitas, come sopra considerata.

Il motivo e’ infondato.

Quanto alla questione, logicamente preliminare, della applicabilita’ nella fattispecie concreta della disposizione dell’articolo 1055, che prevede, nel caso di servitu’ di passaggio coattivo, l’estinzione della servitu’ nel caso in cui cessi l’interclusione del fondo dominante, la soluzione accolta dalla Corte veneziana merita di essere condivisa, essendo conforme al costante orientamento di questa Corte, confortato anche dalla prevalente dottrina, secondo cui la servitu’ costituita per contratto non cessa di essere coattiva, con conseguente applicazione della corrispondente disciplina normativa, laddove risulti che sussistano le condizioni di legge per la costituzione della servitu’ coattiva e l’intenzione delle parti di costituire la servitu’ al fine di soddisfare la medesima esigenza, mediante assoggettamento del fondo servente al tipo specifico di soggezione previsto dalla legge come servitu’ coattiva (Cass. n. 6595 del 1988, a proposito della servitu’ costituita per testamento; Cass. n. 3386 del 1981; Cass. n. 66 del 1978; nello stesso senso: Cass. n. 4241 del 2010; Cass. n. 4533 del 1990). Questo indirizzo merita di essere confermato, dovendosi rilevare che la presenza della fonte contrattuale interessa il modo con cui la servitu’ e’ costituita, ma non la sua sostanza e natura, e che la disciplina in materia di servitu’ coattiva, nel riconoscere al proprietario del fondo, in presenza delle condizioni richieste, il diritto potestativo di costituzione della servitu’, precisa che essa puo’ essere costituita sia per contratto che per sentenza (articolo 1032 cod. civ., comma 1), previsione che esclude che la presenza del contratto integri un elemento certo per escludere, per cio’ stesso, l’applicabilita’ della disciplina dettata per le servitu’ coattive.

Nel caso di specie la Corte distrettuale e’ pervenuta alla conclusione accolta osservando, in fatto, che con l’atto pubblico notarile del (OMISSIS) la servitu’ di cui si discute era stata costituita proprio in ragione dell’interclusione del fondo di proprieta’ dei convenuti ed al fine di consentire che da esso si potesse accedere sulla pubblica via. Anche sotto questo aspetto, pertanto, la decisione impugnata si sottrae non solo al vizio denunziato di violazione di legge, essendo in linea con l’indirizzo interpretativo sopra evidenziato, ma anche a quello di vizio di motivazione, apparendo il relativo accertamento sostenuto da un diretto riferimento al titolo contrattuale.

Parimenti infondata e’ la censura secondo cui il giudice di merito, nel dichiarare estinto il diritto di servitu’ per la cessata interclusione del fondo dominante, non avrebbe considerato appieno tutti i vantaggi (la c.d. utilitas) che esso traeva dalla servitu’ medesima.

L’argomentazione difensiva non merita accoglimento in quanto, in tema di servitu’ prediali, la nozione di utilitas del fondo dominante va commisurata alla limitazione del diritto di proprieta’ del fondo servente, quale esso risulta dal titolo (Cass. n. 10370 del 1997; Cass. n. 499 del 1970). Essa, pertanto, non coincide con qualsiasi vantaggio, anche di fatto, che possa trarne il titolare, ma solo con quello corrispondente al contenuto della servitu’ e che risulta funzionale alla limitazione del diritto sul fondo servente. Tale conclusione discende dalla stessa nozione di servitu’ accolta dal codice, che all’articolo 1027, nel solco della tradizione romanistica, precisa che “la servitu’ consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilita’ di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”, stabilendo cosi’ una correlazione tra il peso, vale a dire la limitazione del diritto di proprieta’ del fondo servente, e l’utilitas del fondo dominante. Nel caso di specie, in cui risulta incontestato che il contratto del (OMISSIS) aveva costituito un diritto di servitu’ avente ad oggetto il passaggio sul fondo dominate e non altro, la c.d. utilitas a vantaggio di quest’ultimo corrispondeva pertanto e si risolveva interamente nel diritto di transito. Esatta appare pertanto la conclusione fatta propria dalla Corte veneziana, che ha dichiarato l’estinzione della servitu’ coattiva per cessata interclusione del fondo, avendo riguardo alla sola utilita’ costituita dal passaggio sul fondo dominante.

Ne deriva, altresi’, che i pregiudizi alla loro proprieta’ lamentati dai ricorrenti hanno natura e consistenza di mero fatto, non apparendo riconducibili alla lesione o compressione di alcun loro diritto.

Il secondo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 1053 e 1055 cod. civ., ed omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione, censurando la sentenza impugnata per non avere riconosciuto a carico degli appellati l’indennita’ dovuta per l’estinzione della servitu’, espressamente prevista dall’articolo 1055 citato. Il rilievo con cui il giudice di appello ha motivato tale rigetto, per non essere stato previsto, in sede di costituzione della servitu’, alcun compenso a carico del fondo dominante e’ errato, atteso che, se e’ vero che nel contratto che ha costituito la servitu’ manca una previsione specifica al riguardo, tuttavia la sua previsione ha certamente influito nella valutazione del valore dei due immobili e quindi nel loro prezzo di acquisto. Si aggiunge, inoltre, che il danno subito dai convenuti per effetto della cessazione della servitu’ e’ stato affermato e riconosciuto anche dalla consulenza tecnica d’ufficio, sia pure in misura inferiore al reale deprezzamento commerciale della loro proprieta’.

Il mezzo e’ infondato.

L’articolo 1055 cod. civ., condiziona il diritto all’indennita’ in favore del proprietario del fondo dominante che abbia visto estinto il suo diritto di passaggio per effetto della cessata interclusione del proprio fondo alla circostanza che, in sede di costituzione di servitu’, egli aveva corrisposto un compenso per il peso imposto sul fondo altrui. La norma codicistica qualifica infatti l’obbligo del proprietario del fondo servente in termini di “restituzione”, vocabolo il cui significato e’ univoco nell’indicare che tale soggetto e’ tenuto a questa prestazione solo se ed in quanto abbia ricevuto, al momento della costituzione della servitu’, uno specifico e determinato compenso.

Nel caso di specie e’ del tutto pacifico in causa che il contratto che costitui’ la servitu’ non previde in favore del proprietario del fondo servente alcun compenso, ne’ che comunque vi fu una qualsiasi erogazione a tale titolo da parte dei titolari del fondo dominante. La decisione della Corte di appello appare pertanto corretta.

Questa conclusione non appare smentita dal rilevo degli odierni ricorrenti, secondo cui la previsione di tale compenso si troverebbe per cosi’ dire celata nelle clausole del contratto di cessione dei terreni e di contestuale costituzione della servitu’ che ne avevano determinato rispettivamente il valore e quindi quantificato il loro prezzo. L’argomentazione, non solo e’ generica, non indicando il ricorso nemmeno a quanto ammonterebbe tale compenso, ed indimostrata, basandosi su presunzione del tutto teoriche ed astratte, ma altresi’ irrilevante di per se stessa, atteso che, per le ragioni sopra esposte, di obbligo di restituzione puo’ parlarsi solo nel caso in cui il proprietario del fondo servente abbia ricevuto una specifica erogazione per compensare il peso costituito sopra il proprio fondo.

La censura che lamenta il mancato riconoscimento dei danni subiti dai ricorrenti per il diminuito valore commerciale del loro immobile conseguito alla dichiarazione di estinzione del loro diritto di servitu’ si dichiara assorbita in ragione del rilievo svolto in sede di esame del primo motivo, che ha riconosciuto a tali pregiudizi natura di mero fatto. La doglianza appare comunque inammissibile, in quanto non viene confutata la rado della decisione impugnata che ha respinto la relativa pretesa risarcitoria per non potersi ravvisare nella condotta del (OMISSIS) alcun comportamento contro ius.

Il terzo motivo di ricorso denunzia omessa ed illogica motivazione con riguardo alla condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio, assumendo che il giudice di appello non ha tenuto conto che essi erano risultati vittoriosi in primo grado e che quanto meno sussistevano tutti i presupposti perche’ il giudice dichiarasse la compensazione delle spese.

Il mezzo e’ manifestamente infondato, avendo il giudice di appello seguito, nella regolamentazione delle spese di giudizio, il criterio legale della soccombenza, il quale, e’ opportuno precisare, va inteso ed applicato con riferimento all’esito complessivo della lite e non in relazione ai diversi gradi di giudizio (Cass. n. 19880 del 2011; Cass. n. 4778 del 2004).

Il ricorso va pertanto respinto.

Le spese di giudizio, liquidate come in dispositivo, per il principio di soccombenza, sono poste a carico dei ricorrenti.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in euro 2.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 29810/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1202/2005 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 19/12/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/11/2012 dal Consigliere Dott. ENZO VINCENTI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari pro Indiviso di dell’unita’ immobiliare ubicata nell’edificio sito in (OMISSIS), facente parte del piu’ ampio complesso edilizio realizzato dalla (OMISSIS) – assumendo che (OMISSIS), proprietario di limitrofa costruzione con annesso giardino al n. 10 della stessa via (OMISSIS), aveva edificato parte di detto giardino in aderenza all’immobile di loro proprieta’ sino all’altezza del lastrico solare, con cio’ alterando il decoro architettonico del complesso edilizio, in violazione dell’articolo 1120 c.c., della normativa di cui al Regio Decreto n. 1165 del 1938, e del regolamento condominiale, nonche’ costituendo una servitu’ di veduta sul lastrico solare con lesione della loro servitu’ di veduta sul giardino – convenivano lo stesso (OMISSIS) per condannare alla demolizione di quanto realizzato.

Nel contradditorio delle parti, espletata consulenza tecnica d’ufficio, l’adito Tribunale di Bari accoglieva la domanda attorea, condannando il convenuto alla demolizione dell’edificazione, oltre alle spese di lite.

2. – Sul gravame interposto da (OMISSIS), la Corte di appello di Bari, in accoglimento dell’impugnazione per quanto di ragione, condannava l’appellante ad apporre sulla costruzione dal medesimo realizzata, al confine con il lastrico solare degli appellati, una barriera in vetro non trasparente o altro materiale alta metri 1,80 tale da non consentire l’inspicere ed il prospicere in alienum, rigettando per il resto la domanda proposta dalla (OMISSIS) e dai (OMISSIS).

Per quanto ancora interessa in questa sede, la Corte territoriale riteneva applicabile nella fattispecie l’articolo 1120 c.c., comma 2, sostenendo che “una dannosa alterazione del decoro” architettonico “puo’ derivare non solo da un intervento su un bene comune, ma anche su unita’ immobiliari di esclusiva appartenenza ad un condomino”. Cio’, secondo il giudice del gravame, assorbiva, “rendendone superfluo l’esame, il terzo motivo di appello con cui si denuncia che il tribunale avrebbe errato nel ritenere l’applicabilita’ del Regio Decreto 28 aprile 1938, n. 1165, articolo 208″, aggiungendo altresi’ che sussisteva, in ogni caso, una “norma regolamentare che vieta le alterazioni del decoro dell’intero complesso di cui fanno parte le proprieta’ singole delle parti in causa”, opponibile al (OMISSIS) in quanto sottoscrittore della “delibera di approvazione della disciplina regolamentare in questione”. La Corte distrettuale assumeva, quindi, che il decoro architettonico di un edificio non poteva essere valutato astrattamente “in base alla mera realizzazione progettuale del fabbricato senza alcuna considerazione della situazione reale, concretamente esistente al momento dell’intervento posto in essere dal singolo condomino”. Sicche’, era da reputarsi erronea la premessa che fondava la sentenza impugnata – e prima ancora la c.t.u. espletata in primo grado – circa la “irrilevanza dei manufatti in precedenza realizzati da altri partecipanti alla cosa comune in ordine alla verificazione dell’esistenza o meno della denunciata lesione del decoro architettonico del complesso edilizio”, cosi’ da pervenire ad una “indagine a tal fine del tutto avulsa dalla realta’ ed in netto contrasto con la medesima”. Ne conseguiva che, sulla scorta delle riproduzione fotografiche allegate alla c.t.u., era agevole rilevare che “il manufatto realizzato dal (OMISSIS) su parte del suo preesistente giardino, tenuto conto della condizione attuale del complesso edilizio del cui decoro si lamenta la lesione, si inserisce perfettamente nell’ambito del medesimo, non soltanto perche’ riproduce analoghe strutture …, ma anche e soprattutto perche’ presenta la stessa tipologia di immagine, di materiali, di finiture e di colorazioni dell’intero complesso, tanto da farne addirittura l’esatto pendant della proprieta’ (OMISSIS) e degli altri appellati”. Con cio’ veniva esclusa la lesione del decoro architettonico dell’edificio, “a meno di voler ritenere che costituisca alterazione dannosa una qualsivoglia opera nuova anche se conforme alla situazione preesistente”.

Inoltre, la Corte distrettuale, nell’ordinare il posizionamento di una barriera alta metri 1,80 al fine di non consentire la veduta del (OMISSIS) sul lastrico solare degli appellati, escludeva – contrariamente a quanto reputato dal primo giudice – che questi ultimi fossero titolari di una servitu’ di affaccio sul giardino dell’appellante, non risultando la stessa negli atti di assegnazione degli alloggi, ne’ potendo dirsi costituita per usucapione, tenuto conto del breve intervallo di tempo trascorso dall’immissione in possesso degli immobili.

3. – Per la cassazione di tale sentenza ricorrono (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), affidando le sorti dell’impugnazione a due motivi di censura.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo mezzo e’ denunciata la violazione e falsa applicazione delle norme in tema di edilizia popolare ed economica e, segnatamente, del Regio Decreto 28 aprile 1938, n. 1165, articolo 208, nonche’ mancanza, insufficienza e contraddittorieta’ della motivazione circa un punto decisivo della controversia e, segnatamente, sulla richiesta di demolizione conseguente alla violazione del citato articolo 208.

I ricorrenti evidenziano che nell’atto introduttivo del giudizio avevano chiesto la demolizione del corpo di fabbrica realizzato dal (OMISSIS) per la violazione sia del regolamento del condominio, sia delle norme codicistiche in tema di tutela del decoro architettonico e sia del Regio Decreto n. 1165 del 1938, articolo 208, il quale ultimo, in materia di diritti ed obblighi dei singoli proprietari di alloggi assegnati dalle cooperative edilizie, vietava ai condomini, in assenza di consenso della P.A., di mutare dimensioni e struttura delle recinzioni delle aree a giardino in proprieta’, nonche’ di eseguire costruzioni dalle quali potesse derivare una diminuzione di luce o visuale per i proprietari contigui. Tutte dette ragioni erano riconosciute dalla sentenza di primo grado, che, in motivazione, nel condividere le risultanze della c.t.u., affermava che le modificazioni apportate dal convenuto (OMISSIS) rappresentavano “una significativa variazione della tipologia architettonica dell’immobile e della struttura urbanistica dell’intero insediamento residenziale, in contrasto con il regolamento condominiale e con il Regio Decreto 28 aprile 1938, n. 1165″. Inoltre, il Tribunale riconosceva la sussistenza di abusiva costituzione di servitu’ di veduta, nonche’ “la limitazione del diritto di affaccio degli attori sul preesistente giardino e la conseguente violazione della normativa di cui al citato Regio Decreto n. 1165 del 1938″.

Nel ricorso si soggiunge che l’appellante contestava l’applicabilita’ del Regio Decreto n. 1165 del 1938, articolo 208, alle proprieta’ esclusive ed essi appellati contrastavano specificamente sul punto l’impugnazione, della quale chiedevano il rigetto. Cio’ nonostante, la Corte territoriale ha riformato la sentenza di primo grado escludendo che la costruzione realizzata dal (OMISSIS) ledesse il decoro architettonico del complesso edilizio, in considerazione della condizione attuale in cui essa si inseriva, ma in tal modo pretermetteva del tutto che la demolizione era stata disposta dal Tribunale anche in base al predetto articolo 208, pur ritenuto applicabile alla fattispecie.

Inoltre, la stessa Corte ha “liquidato l’accertata diminuzione di visuale” adducendo l’inesistenza di una servitu’ di veduta degli appellati sul giardino contiguo per non esser la stessa menzionata negli atti di assegnazione, ne’ potendo risultare costituita per usucapione, stante l’insufficiente lasso temporale a tal fine trascorso dall’immissione negli immobili, ma senza tener conto che “il diritto alla luce ed alla visuale invocato dagli odierni ricorrenti” non atteneva ad una servitu’ di affaccio, ma trovava fonte nell’anzidetto Regio Decreto n. 1165 del 1938, articolo 208, quale normativa complessivamente richiamata anche dagli stessi atti di assegnazione in proprieta’. Peraltro, la diminuzione di luce e visuale, in violazione della citata disposizione, permarrebbe anche a fronte di quanto disposto dalla Corte di appello in ordine al posizionamento di una barriera alta metri 1,80.

1.1. – Il motivo non puo’ trovare accoglimento.

Esso, infatti, non coglie la ratio decidendi, della sentenza impugnata, per cui il giudice di secondo grado ha ritenuto applicabile nella fattispecie l’articolo 1120 c.c., comma 2, ritenendo cosi’ “superfluo” l’esame in ordine alla applicabilita’, o meno, del Regio Decreto n. 1165 del 1938, articolo 208, (affermata invece dal giudice di prime cure), adducendo altresi’ la sussistenza di una norma regolamentare, opponibile al (OMISSIS), di divieto delle alterazioni del decoro dell’edificio.

Con cio’ la Corte territoriale ha escluso l’applicabilita’ del citato r.d. n. 1165 in quanto la ritenuta operativita’ della norma codicistica assorbiva ogni questione sulla postulata incidenza nella fattispecie di detto Regio Decreto, la’ dove, inoltre, il decoro architettonico dell’edificio era regolato anche da norma convenzionale.

Sicche’, la censura dei ricorrenti si sarebbe dovuta indirizzare contro l’eventuale erroneita’ di tale statuizione e, al tempo stesso, avrebbe dovuto addurre che, in luogo della applicazione dell’articolo 1120 c.c., fatta in sentenza, sussistevano le condizioni per l’applicazione del Regio Decreto n. 1165 del 1938, articolo 208.

Cio’ e’ invece assente nella doglianza in esame, la quale, cosi’ come confezionata, mostra di disconoscere il l’alternativita’, e non gia’ la coesistenza, del regime giuridico recato dalla normativa speciale di cui al citato r.d. con quello condominiale di cui alle norme del codice, fondandosi soltanto il primo sulla persistenza dello status di assegnatario (che viene meno con l’acquisto della proprieta’, a seguito della stipula del mutuo individuale: tra le altre, Cass., 26 luglio 2006, n. 17031); donde, anche l’intrinseca ed irrisolta contraddittorieta’ del mezzo, che esprime non solo l’intenzione di censurare una supposta negata applicazione del Regio Decreto n. 1165 del 1938, articolo 203, senza prima aggredire funditus la statuita rilevanza dell’articolo 1120 c.c., e del regolamento condominiale, ma inoltre esibisce deduzioni volte ad evidenziare in capo ai ricorrenti un titolo proprietario (e non gia’ di assegnatari) e ragioni fondate anche sulla regolamentazione del condominio dettata dal codice civile.

2. – Con il secondo mezzo e’ denunciata la violazione e la falsa applicazione dell’articolo 1138 cod. civ. in relazione all’articolo 1362 c.c. e ss., e, in generale, delle norme di legge in tema di condominio e dei principi di interpretazione dei contratti, nonche’ mancanza, insufficienza e contraddittorieta’ della motivazione circa un punto decisivo della controversia e, segnatamente, “sulla richiesta di demolizione conseguente alla violazione delle norme contenute nel regolamento condominiale di tipo contrattuale della (OMISSIS) s.r.l.”.

I ricorrenti rammentano di aver dedotto, in primo grado, la violazione delle norme del regolamento condominiale da parte del (OMISSIS) nell’erigere il contestato corpo di fabbrica e, segnatamente, dell’articolo 5 di detto regolamento (che vietava le variazioni dell’”assetto architettonico ed edilizio urbanistico dell’intero complesso cosi come realizzato”), dell’articolo 6 (che vietava la modifica dello “stato dei luoghi che possa alterare il decoro architettonico della propria unita’ abitativa e dell’intero complesso”) e dell’articolo 7 (il quale stabiliva che opere e lavori da eseguirsi nelle singole unita’ abitative “non potranno in alcun modo pregiudicare l’assetto generale, la struttura architettonica e decorativa del comprensorio e di ciascun comparto”). Pure tali ragioni erano riconosciute dal Tribunale, il quale assumeva che la variazione delle parti visibili della proprieta’ esclusiva “non puo’ che ripercuotersi ed alterare il ridetto assetto architettonico unitario con conseguente degrado del decoro dell’intero complesso… in contrasto con il regolamento condominiale”. Anche sul punto impugnava il (OMISSIS) ed essi odierni ricorrenti contrastavano specificatamente il gravame.

Cio’ malgrado, la Corte territoriale si sarebbe arrestata a considerare la lesione del decoro architettonico nella sua accezione delineata dal codice civile (ed escludendola in ragione della condizione attuale del complesso edilizio rispetto alla quale era intervenuta l’innovazione), senza tener conto del regolamento condominiale della cooperativa (pur ritenuto operante nei confronti del (OMISSIS)) “che garantiva una tutela pattizia ben piu’ intensa”, introducendo, in luogo del divieto di lesione del decoro architettonico, “quello ben piu’ rigoroso di mutazione, oltre del decoro architettonico, espressamente previsto dall’articolo 6 del regolamento, anche dell’assetto architettonico ed edilizio urbanistico dell’intero complesso cosi’ come realizzato (articolo 5)” e “dell’assetto generale della struttura architettonica e decorativa del comprensorio e di ciascun comparto (articolo 7)”, esprimendo.. concetti diversi da quelli del mero decoro dell’edificio, cosi’ come, del resto, rilevato dallo stesso c.t.u. in primo grado.

2.1. – Il motivo e’ fondato.

La Corte territoriale ha incentrato la propria decisione unicamente sulla portata applicativa della norma di cui all’articolo 1120 c.c., richiamando in via del tutto generica l’esistenza di una normativa regolamentare (senza soffermarsi neppure sui relativi contenuti) di divieto di alterazione del decoro dell’intero complesso, senza spendere alcun argomento circa la rilevanza e l’operativita’ di essa.

Tale insufficienza motivazionale, a fronte del rilievo esclusivo invece attribuito alla disciplina legale, urta, peraltro, con il principio secondo cui “in materia di condominio di edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprieta’, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione piu’ rigorosa di quella accolta dall’articolo 1120 cod. civ., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva” (Cass., 6 ottobre 1999, n. 11121; ma anche Cass., 29 aprile 2005, n. 8883; Cass., 14 dicembre 2007, n. 26468).

Cio’, dunque, imponendo al giudice del merito di esercitare appieno i suoi poteri di ermeneutica negoziale sulla regolamentazione convenzionale, ritualmente allegata, che si presenti rilevante nella fattispecie oggetto di cognizione.

3. – Va, dunque, respinto il primo motivo di ricorso ed accolto il secondo, con cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvio della causa ad altra sezione della Corte di appello di Bari, la quale si atterra’ – nella delibazione della legittimita’ o meno della immutazione dell’edificio operata dal (OMISSIS) – ai principi riportati sub 2.1., dovendo altresi’ provvedere al regolamento delle spese del presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

LA CORTE

accoglie il secondo motivo di ricorso e rigetta il primo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Bari, che provvedera’ anche al regolamento delle spese del presente giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere -
Dott. MANNA Felice – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

M.P. (C.F.: (OMISSIS)), rappresentata e difesa, per procura in calce al ricorso, dall’Avvocato Conte Michele, presso lo studio del quale in Roma, via Ennio Quirino Visconti n. 99, è elettivamente domiciliata;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro – tempore, rappresentato e difeso, per procura a margine del controricorso, dall’Avvocato Mazzone Lionello, presso lo studio del quale in Roma, via Molveno n. 21, è elettivamente domiciliato;

- controricorrenti -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 3347 del 2005, depositata il 20 luglio 2005.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 16 giugno 2011 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;
sentito, per la ricorrente, l’Avvocato Ernesto Conte, per delega;
sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Condominio di (OMISSIS) conveniva in giudizio, dinnanzi al Tribunale della medesima città, M.P., chiedendone la condanna alla demolizione di un manufatto costruito sul lastrico solare dell’edificio e al risarcimento del danno.

Costituitosi il contraddittorio ed espletata l’istruttoria, l’adito Tribunale, con sentenza n. 22086 del 1997, condannava la M. alla demolizione del manufatto e rigettava la domanda di danni.

La M. proponeva appello e, nella resistenza del Condominio, la Corte d’appello di Roma, con sentenza depositata il 20 luglio 2005, lo rigettava.

La Corte dichiarava preliminarmente inammissibile l’intervento svolto da una condomina in adesione alla posizione del Condominio.

Rigettava, quindi, il primo motivo di gravame, con il quale la M. si doleva del fatto che il Tribunale avesse affermato la natura contrattuale del regolamento di condominio pur se non era stato prodotto in giudizio il negozio di approvazione del regolamento medesimo. In proposito, la Corte osservava che dalla copia del contratto di compravendita del proprio appartamento, prodotto dalla M., emergeva che l’oggetto della vendita veniva trasferito nello stato di fatto in cui si trovava, con tutti i diritti e obblighi risultanti dal titolo di provenienza nonchè dal regolamento di condominio che l’acquirente dichiarava di accettare. Nel caso di specie, l’art. 4 del regolamento prescriveva il divieto di costruire sulla copertura del fabbricato qualunque sopraelevazione e la M. aveva certamente assunto anche l’obbligo di rispettare tale divieto.

Quanto al secondo motivo di appello, con il quale la M. si doleva che il Tribunale avesse attribuito al manufatto la qualità di sopraelevazione, la Corte d’appello rilevava che il manufatto consisteva in un vano abitabile realizzato sul terrazzo di sua proprietà costituente lastrico solare dell’edificio e che, ai fini dell’art. 1127 cod. civ., la sopraelevazione di edificio condominiale deve intendersi non nel senso di costruzione oltre l’altezza precedente di questo, ma come costruzione di uno o più nuovi piani o nuove fabbriche sopra l’ultimo piano dell’edificio, comportando la sopraelevazione l’occupazione dell’area comune su cui sorge il fabbricato.

Per la cassazione di questa sentenza M.P. ha proposto ricorso sulla base di due motivi; ha resistito, con controricorso, l’intimato Condominio.

All’udienza del 3 marzo 2011, in vista della quale la ricorrente aveva depositato memoria, la causa è stata rinviata a nuovo ruolo per omessa notifica dell’avviso d’udienza al difensore del Condominio resistente.

La causa è quindi stata discussa all’udienza del 16 giugno 2011.

Diritto
MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la ricorrente denuncia vizio di o-messa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata, sostenendo che la Corte d’appello avrebbe omesso di indagare se il Condominio avesse fornito la prova della natura contrattuale del regolamento, e cioè la prova che lo stesso era stato approvato all’unanimità da tutti i condomini. Invero, osserva la ricorrente, solo i regolamenti contrattuali possono determinare restrizioni alle facoltà spettanti ai condomini relativamente alle proprietà esclusive degli stessi nel fabbricato in condominio. Nella specie, la ricorrente rileva che, in quanto proprietaria dell’ultimo piano, aveva il diritto di sopraelevare, riconosciuto dall’art. 1127 cod. civ., e solo un regolamento contrattuale avrebbe potuto limitare tale facoltà. E la prova della esistenza di un regolamento contrattuale non poteva ritenersi fornita dal Condominio, non valendo a tal fine la considerazione che essa ricorrente, nell’atto di compravendita, aveva dichiarato di accettare il regolamento condominiale, potendo una simile dichiarazione giustificare il mancato accertamento della trascrizione dell’atto contenente il regolamento stesso, ma non anche la mancata indagine circa la natura contrattuale del medesimo.

Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., perchè la Corte d’appello, pur non avendo il Condominio fornito la prova della natura contrattuale del regolamento, ha tuttavia respinto il gravame proprio sulla base del riconoscimento della natura contrattuale del regolamento di condominio.

Il ricorso, i cui due motivi possono essere esaminati congiuntamente per evidenti ragioni di connessione, è fondato.

Non è qui in discussione il consolidato principio per cui “le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purchè siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto” (Cass. n. 17886 del 2009; Cass. n. 10523 del 2003).

Ciò che invece era controverso e su cui l’accertamento della Corte d’appello risulta insufficiente era proprio la natura contrattuale del regolamento condominiale, le cui clausole la ricorrente, nell’atto di acquisto della unità immobiliare, aveva dichiarato di accettare.

Invero, la motivazione sul punto della sentenza impugnata assume per dimostrato ciò che il motivo di gravame poneva in discussione, e cioè che il regolamento condominiale avesse natura contrattuale, o perchè predisposto dall’unico proprietario, ovvero perchè formato con il consenso unanime della totalità dei condomini. L’affermazione della Corte sul punto si caratterizza, quindi, per la sua astrattezza, nel senso che non risulta dimostrata la fonte contrattuale – e perciò vincolante – del regolamento condominiale.

Che sul punto sia mancato uno specifico accertamento, è reso palese dal rilievo che la Corte territoriale non ha neanche specificato se il regolamento condominiale in questione avesse natura contrattuale perchè predisposto dall’unico proprietario ovvero perchè formato con il consenso della totalità dei condomini. Le circostanze valorizzate nella sentenza impugnata, del resto, attengono al profilo della opponibilità all’acquirente delle limitazioni alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento condominiale, ma non rilevano sul piano della dimostrazione della detta natura, che non può desumersi per il solo fatto che il regolamento condominiale sia allegato all’atto di acquisto.

Il ricorso deve quindi essere accolto, con rinvio, per nuovo esame sul punto, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, alla quale è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 16 giugno 2011.
Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – rel. Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. DE CHIARA Carlo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9148/2005 proposto da:

S.O. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G. PISANELLI 2, presso lo studio dell’avvocato CIUTI DANIELE, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati BARILLARI SERGIO, PROFETA LORENZO;

- ricorrente -

contro

C.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA VITTORIA COLONNA 32, presso lo studio dell’avvocato MENGHINI MARIO, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati GALLONE LUIGI, GILARDINI EMPRIN FRANCESCO;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 368/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 07/03/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/10/2010 dal Consigliere Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio;
udito l’Avvocato CIUTI Daniele, difensore della ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato MENGHINI Mario, difensore della resistente che ha chiesto rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio che ha concluso per rigetto del ricorso.

Fatto

B.O. conveniva in giudizio C.C. e, premesso di essere proprietaria di un appartamento, compreso nello stabile condominiale sito in (OMISSIS), in parte sottostante alle soffitte n. 8-9-10 e 11 di proprietà della C., assumeva che quest’ultima aveva eseguito lavori di ristrutturazione per la completa destinazione abitativa di tali locali, ed aveva altresì incorporato durante i lavori suddetti una parte del corridoio condominiale; chiedeva quindi accertarsi la illegittimità di tale incorporazione e la condanna della C. alla rimessione in pristino ed al risarcimento di danni subiti.

Si costituiva in giudizio la convenuta chiedendo il rigetto delle domande attrici e svolgendo in via riconvenzionale domanda con la quale chiedeva dichiararsi l’acquisto in suo favore del corridoio in questione per usucapione.

L’adito Tribunale di Torino con sentenza del 18.3.1999 dichiarava illegittima l’incorporazione del corridoio e condannava la C. alla rimozione della porzione di corridoio occupata ed al ripristino dello stato dei luoghi risultante dall’atto pubblico di compravendita e dal relativo regolamento condominiale.

Proposta impugnazione avverso tale decisione da parte della C. cui resisteva la B., la Corte di Appello di Torino con sentenza del 9.3.2000, in parziale accoglimento dell’appello, compensava il 10% delle spese processuali del primo grado di giudizio, poneva la residua quota del 90% delle stesse a carico dell’appellante e confermava nel resto.

La Corte territoriale rilevava, sulla base degli atti di compravendita delle soffitte di proprietà della C., del regolamento condominiale e della relativa planimetria richiamati nei detti atti di acquisto, l’esistenza di un corridoio comune coerente con le soffitte medesime; riteneva poi inammissibile la prova per testi dedotta dall’appellante e finalizzata ad integrare l’oggetto dei contratti suddetti poichè si trattava di atti di compravendita di immobili per i quali era richiesta la forma scritta “ad substantiam” ed anche perchè la prova era diretta a dimostrare un fatto aggiunto o contrario al contenuto degli atti.

Il giudice di appello riteneva altresì infondata la domanda subordinata della C. relativa alla declaratoria di proprietà in proprio favore del corridoio comune per usucapione, sia perchè non era credibile che nel 1973 lo stato dei luoghi fosse diverso da quello descritto nell’atto di compravendita rogito Chiggia del 17.12.1973, sia perchè l’esistenza di un atto pubblico che escludeva la proprietà del corridoio comportava l’insussistenza dell’elemento soggettivo idoneo all’acquisto per usucapione della proprietà del medesimo.

Avverso tale sentenza la C. proponeva ricorso per cassazione basato su due motivi al quale la B. resisteva con controricorso.

Con sentenza n. 10.700 del 2003 questa Corte, in accoglimento del primo motivo di ricorso, cassava la sentenza impugnata e rinviava ad altra sezione della corte di appello di Torino affermando: che nell’atto di appello la C. aveva invocato il superamento della presunzione di comunione del corridoio di accesso alle soffitte di sua proprietà anche sulla base di una sua destinazione oggettiva e permanente a servizio di una porzione immobiliare di proprietà esclusiva di un solo condominio; che l’area suddetta, secondo tale assunto, per ubicazione e struttura veniva utilizzata soltanto dagli acquirenti delle suddette soffitte, unici detentori della chiave della porta d’accesso che conduceva al corridoio medesimo; che la sentenza impugnata aveva ritenuto tale area compresa tra le parti comuni dell’edificio condominiale sulla base dell’esame dei titoli d’acquisto delle soffitte di proprietà della C., del regolamento di condominio e della planimetria allegata, trascurando peraltro del tutto l’indagine sulla destinazione effettiva del corridoio in questione con riferimento alle deduzioni ed alle richiamate allegazioni dell’appellante, e non svolgendo quindi in proposito alcuna valutazione; che tale carenza assumeva rilievo decisivo alla luce dell’orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. postula la destinazione delle cose elencate in tale norma al godimento od al servizio del condominio, mentre viene meno allorchè si tratti di un bene dotato di propria autonomia ed indipendenza e pertanto non legato da una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale in quanto la destinazione particolare vince la presunzione legale di comunione alla stessa stregua di un titolo contrario.

La B. riassumeva il giudizio chiedendo la conferma della sentenza di primo grado appellata dalla C. la quale si costituiva nel giudizio di rinvio chiedendo, in riforma della pronuncia del tribunale, il rigetto della domanda dell’attrice.

Con sentenza 7/3/2005 la corte di appello di Torino, pronunciando in sede di rinvio, in accoglimento dell’appello proposto dalla C. e in riforma dell’impugnata decisione del tribunale, rigettava le domande proposte dalla B.. La corte di merito, per quel che ancora rileva in questa sede, osservava: che, come affermato nella sentenza di annullamento, la presunzione di comunione poteva essere vinta dalla oggettiva inesistenza della destinazione di una parte dell’edificio all’uso comune in assenza di una diversa volontà esplicitata nell’atto costitutivo del condominio o di un titolo contrario (negozio giuridico o usucapione); che nella specie la parte appellante aveva dimostrato l’inesistenza di un corridoio comune coerente con le soffitte; che tale area di disimpegno aveva sempre fatto corpo con le soffitte formando un unico ambiente indiviso sottratto ad una possibile concreta utilità per le parti comuni dello stabile; che tale accertamento, alla luce del principio di diritto da applicare alla controversia secondo quanto affermato nella sentenza di annullamento, conduceva al rigetto della domanda proposta dall’attrice B.; che quest’ultima aveva anche sostenuto l’illegittimità del comportamento della C., a prescindere dalla comunione o meno dell’area in questione, tenuto conto della disposizione dettata dall’art. 25 del regolamento condominiale contrattuale contenente l’obbligo del permesso dell’amministratore per ogni variante allo stato dell’immobile; che era infondato anche tale alternativo fondamento della pretesa della B.; che, infatti, dalla violazione della richiesta di autorizzazione all’amministratore a procedere a modifiche della propria porzione esclusiva dell’immobile non conseguiva il diritto del condominio (o, per esso, del singolo condomino) a veder ripristinata la situazione quo ante in difetto di intrinseca illegittimità della imputazione praticata potendo derivare solo il diritto al risarcimento del danno; che tale prospettiva era nella specie inesistente e non era stata comunque dedotta; che il citato permesso doveva oltretutto essere rilasciato dall’amministratore e non dall’assemblea il che evidenziava che non si verteva in tema di diritti soggettivi all’esecuzione, ma solo di una norma procedimentale destinata a regolare l’armonico contemperamento delle facoltà di godimento dei condomini dello stabile; che inoltre l’amministratore, una volta informato al pari dell’assemblea, non aveva ritenuto di proporre alcuna reazione; che addirittura l’assemblea condominiale, con la Delib. 29 settembre 1995, aveva ratificato lo stato di fatto conseguente ai lavori in questione approvando la creazione di nuove tabelle millesimali ai fini della contribuzione delle spese da parte dei proprietari del piano sottotetto che avevano trasformato le soffitte in abitazioni; che peraltro le conclusioni di merito rassegnate da parte appellata in primo grado ed accolte dal tribunale presupponevano necessariamente la natura comune dell’area incorporata in questione.

La cassazione della sentenza pronunciata in sede di rinvio dalla corte di appello di Torino è stata chiesta da B.O. con ricorso affidato ad un solo motivo illustrato da memoria.

C.C. ha resistito con controricorso.

Diritto

Con l’unico articolato e complesso motivo di ricorso la B. denuncia violazione degli artt. 1362, 1367, 2933, 1107, 1218 e 2058 c.c., con riferimento all’art. 25 reg. cond., nonchè vizi di motivazione. Deduce la ricorrente che – al contrario di quanto ritenuto dalla corte di appello – il coordinamento tra l’art. 25 e l’art. 6 del reg. cond. va inteso nel senso che i lavori di cui all’articolo 6 sono vietati a prescindere dal consenso o meno dell’amministratore, mentre per i lavori di cui all’art. 25 è richiesto detto consenso dell’amministratore. Nella specie la C. non ha mai chiesto tale preventivo ed obbligatorio consenso per cui ha eseguito i lavori in questione illegittimamente contro la volontà condominiale: da ciò la conseguente distruzione di quanto realizzato con i detti lavori atteso che la proposta domanda di ripristino è una richiesta di risarcimento in forma specifica. E’ evidente la violazione dei canoni di ermeneutica non sussistendo la distinzione operata dalla corte di appello tra autorizzazione da rilasciarsi dall’assemblea e autorizzazione dell’amministratore prevista quest’ultima da una norma “procedimentale” mirante solo a contemperare comportamenti tra condomini. La corte di appello non ha tenuto conto che la clausola regolamentare stabilisce il principio della immodificabilità anche parziale del fabbricato senza il consenso dell’amministratore.

L’approvazione di tabelle millesimali nuove non può poi significare accettazione delle opere realizzate dalla C. e riconoscimento della proprietà esclusiva anche della parte incorporata: al riguardo la sentenza impugnata ha travisato il contenuto del verbale dell’assemblea condominiale del 29/9/1995, con la quale non è stata deliberata alcuna modifica alle tabelle millesimali. Non è poi pertinente la distinzione operata dalla corte di appello tra clausole di semplice regolamentazione comportamentale e clausole limitative dei diritti dei singoli. E’ infine errata anche l’affermazione secondo cui essa B. avrebbe avuto diritto al risarcimento monetario del danno e non al ripristino: la scelta del risarcimento del danno in forma specifica può concorrere con quella del risarcimento per equivalente.

La Corte rileva l’infondatezza e, in parte, l’inammissibilità delle dette numerose censure che si risolvono essenzialmente nella pretesa di contrastare il risultato dell’attività svolta dalla corte di appello in ordine all’interpretazione dell’art. 25 del regolamento contrattuale condominiale in questione.

Innanzitutto va ribadito il principio pacifico nella giurisprudenza di legittimità secondo cui l’interpretazione di un regolamento contrattuale di condominio da parte del giudice di merito è insindacabile in sede di legittimità, quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici per mancanza, insufficienza o contraddittorietà della motivazione. Il ricorrente per cassazione che denunci un vizio di motivazione della sentenza sotto il profilo dell’omesso ed errato esame di una disposizione del regolamento di condominio pertanto deve precisare specificamente nel ricorso, non solo il contenuto de regolamento, almeno nelle parti salienti, ma anche, sia pure in maniera sintetica, quali regole di ermeneutica sono state violate, al fine di consentire al giudice di legittimità il controllo della decisività del preteso errore (tra le ultime sentenza 18/9/2009 n. 20237).

Ove, poi, la censura, a prescindere dal rispetto dei canoni ermeneutici, riguardi anche il vizio di motivazione, nel quale il Giudice sarebbe incorso, essa deve investire l’obiettiva deficienza o la contraddizione del ragionamento su cui si fonda l’interpretazione accolta, poichè il sindacato di legittimità può riguardare unicamente la coerenza formale della motivazione, ovvero la coerenza logica dei vari passaggi che ne costituiscono la struttura argomentativa. In definitiva non è ammissibile che le due censure si risolvano in una critica del risultato interpretativo raggiunto dal Giudice mediante la mera contrapposizione ad esso di una differente interpretazione. D’altronde, per sottrarsi al sindacato di legittimità, sotto entrambi i cennati profili, l’interpretazione data dal Giudice di merito non deve essere l’unica possibile, o la migliore in astratto, ma una tra quelle possibili e plausibili, sicchè, quando sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte che aveva sostenuto la versione poi disattesa dal Giudice di merito – dolersi in sede di legittimità del fatto che sia stata privilegiata l’altra (Cass. civ. 02/05/2006, n. 10131), laddove l’opzione esegetica prescelta dal Giudice di merito sia sorretta da idonea e logica motivazione.

Ritiene il Collegio che la Corte d’appello, nell’interpretare l’art. 25 del regolamento di condominio in questione, non sia incorsa nei denunciati vizi di violazione di legge e di motivazione.

La corte di appello – come sopra riportato nella parte narrativa che precede – ha proceduto ad una attenta analisi del disposto di cui all’art. 25 del regolamento condominiale contrattuale in questione coordinando tale disposto con quello di cui all’art. 6, lett. “d”.

All’esito di tale analisi il giudice di appello è coerentemente giunto alla conclusione che dalla omessa richiesta di preventiva autorizzazione dell’amministratore (e non dell’assemblea condominiale) per l’esecuzione di variante allo stato dell’immobile di proprietà esclusiva del singolo condomino deriva – nel caso di opere non vietate e comunque legittime – non la rimozione dell’opera realizzata ed il ripristino della situazione precedente, bensì solo eventualmente il diritto (del condominio o, per esso, del singolo condomino) al risarcimento del danno per il pregiudizio derivante dalla violazione di una “norma procedimentale” volta a disciplinare in modo armonico le facoltà di godimento spettanti ai singoli condomini con riferimento alla proprietà esclusiva di ciascuno.

La corte di merito ha poi rilevato – come argomento meramente rafforzativo di un convincimento già raggiunto – che, comunque, sia l’amministratore che l’assemblea condominiale, con il loro comportamento, avevano in sostanza preso atto delle modifiche apportate dalla C. nell’immobile di proprietà esclusiva senza sollevare al riguardo alcuna obiezione o contestazione.

Il procedimento logico-giuridico sviluppato nell’impugnata decisione è ineccepibile, in quanto coerente e razionale, ed il giudizio di fatto in cui si è concretato il risultato dell’interpretazione della norma regolamentare in questione è fondato su un’indagine condotta nel rispetto dei comuni canoni di ermeneutica e sorretto da motivazione, adeguata ed immune dai vizi denunciati.

Il giudice di secondo grado ha quindi svolto coerentemente il compito interpretativo affidatogli indicando minuziosamente le ragioni che gli hanno consentito di pervenire alle riportate conclusioni.

Le argomentazioni al riguardo svolte nell’impugnata decisione sono esaurienti, logicamente connesse tra di loro e tali da consentire il controllo del processo intellettivo che ha condotto alla indicata conclusione.

Il giudice di appello ha quindi dato conto delle proprie valutazioni esponendo le ragioni del suo convincimento: alle dette valutazioni la ricorrente contrappone le proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non è certo consentito discutere in questa sede di legittimità.

Nella sentenza impugnata sono evidenziati i punti salienti della decisione e risulta chiaramente individuabile la “ratio decidendi” adottata. A fronte delle coerenti argomentazioni poste a base della conclusione cui è pervenuto il giudice di appello, è evidente che le censure in proposito mosse dalla ricorrente devono ritenersi rivolte non alla base del convincimento del giudice, ma inammissibilmente, al convincimento stesso e, cioè, all’interpretazione delle norme del regolamento in questione; la B. contrappone all’interpretazione ritenuta dalla corte di merito la propria interpretazione investendo essenzialmente il “risultato” interpretativo raggiunto, il che e inammissibile in questa sede.

Va aggiunto che, pur denunciando violazione e falsa applicazione dei canoni d’interpretazione del contratto, la ricorrente non specifica quali canoni siano stati in concreto violati e, soprattutto, il punto ed il modo in cui la corte di appello si sia da quei canoni discostato.

Come già rilevato, ove il ricorso per cassazione denunci errori di diritto o vizi di ragionamento nell’interpretazione di un atto negoziale (nella fattispecie regolamento condominiale), non è sufficiente l’astratto riferimento alle regole di cui agli artt. 1362 seg. c.c., necessitando, invece, la specificazione dei canoni ermeneutici in concreto violati e del punto e del modo in cui il giudice di merito si sia da quei canoni discostato, giacchè, altrimenti, la critica della ricostruzione della volontà contrattuale operata dal giudice, e la proposta di una diversa interpretazione, costituiscono una censura inammissibile.

E’appena il caso di rilevare, infine, l’inammissibilità della censura con la quale la ricorrente sostiene che la corte di appello non ha tenuto conto del principio secondo cui il risarcimento monetario ben può concorrere con il risarcimento per equivalente ex art. 2058 c.c., comma 2.

Il proposito va evidenziato che la corte di appello ha affermato che la prospettiva del risarcimento del danno non era stata mai dedotta e che detto risarcimento non era stato mai richiesto dalla C..

La detta affermazione non ha formato oggetto di censura da parte della ricorrente.

In definitiva il ricorso deve essere rigettato con la conseguente condanna della soccombente ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione liquidate nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in complessivi Euro 200,00, oltre Euro 2.000,00 a titolo di onorari ed oltre accessori come per legge.
Così deciso in Roma, il 9 febbraio 2010.
Depositato in Cancelleria il 5 novembre 2010.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ELEFANTE Antonino – Presidente -
Dott. MENSITIERI Alfredo – rel. Consigliere -
Dott. SCHETTINO Olindo – Consigliere -
Dott. MALZONE Ennio – Consigliere -
Dott. ODDO Massimo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

R.M., elettivamente domiciliata in ROMA VIA PRINCIPE UMBERTO 35, presso lo studio dell’avvocato LOMBARDI CARLO, che la difende con procura speciale Notaio Nicola CINOTTI di Roma rep. 119721 del 4/5/2006, unitamente all’avvocato GIANNINI MARINA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

COND.(OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore A.R., elettivamente domiciliato in ROMA VIA APPIA NUOVA 96, presso lo studio dell’avvocato ROLFO PAOLO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 965/02 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 06/03/02;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 13/06/07 dal Consigliere Dott. Alfredo MENSITIERI;
Preliminarmente il Consigliere relatore fa presente che non risulta depositata la memoria con a calce la procura. Fa inoltre presente che, tra i documenti, copia di memoria e procura non risultano firmati. La Corte, su conforme parere del P.M., rilevato che agli atti non risultano depositati nè la memoria, nè la procura in calce alla stessa e che vi è soltanto di tali atti una copia priva di sottoscrizioni non ammette alla discussione orale l’Avvocato ROSCIONI Remo (in ogni caso carente di valida procura) e procede oltre con la relazione del Consigliere MENSITIERI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CENICCOLA Raffaele, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto notificato il 25 ottobre 1994 B.R.M. conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, il Condominio di via (OMISSIS) assumendo che, in violazione del regolamento condominiale, i contenitori della spazzatura dello stabile erano stati ubicati in un cortile interno nel quale venivano anche abusivamente parcheggiati motorini e biciclette, proprio in corrispondenza di finestre della propria unità immobiliare. Chiedeva pertanto che, previo accertamento di quanto disposto dal regolamento condominiale, venisse ordinato al Condominio di rimuovere i suddetti contenitori; che fosse inibito il futuro utilizzo del cortile per la sosta di mezzi di trasporto e che il convenuto venisse condannato al risarcimento dei conseguenti danni.

Si costituiva il Condominio contestando la pretesa di controparte e chiedendone il rigetto. Con sentenza del 12 luglio 1999 il Tribunale adito rigettava le domande di parte attrice e la condannava a rimborsare al convenuto le spese di lite.

Proposto gravame dalla soccombente, con sentenza del 6 marzo 2002 la Corte d’appello di Roma rigettava l’impugnazione e condannava l’appellante alle maggiori spese del grado.

Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione B. R.M. sulla base di quattro motivi.

Resiste con controricorso il Condominio.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Diritto

Deve preliminarmente darsi atto della nullità della procura al nuovo difensore avv.to Remo Roscioni rilasciata dalla R. in calce ad un atto denominato “memoria ex art. 378 c.p.c. e costituzione di nuovo difensore”, depositata successivamente alla notificazione e al deposito del ricorso, con la conseguenza che non può tenersi conto della designazione di tale nuovo legale nè della documentazione dal predetto allegata al suindicato atto e depositata in cancelleria ai sensi dell’art. 372 c.p.c..

Invero, per consolidata giurisprudenza di legittimità (vedi tra le tante Cass. S.U. sent. n. 12265/2004, Cass. Sez. 1 ordin. n. 15718/2005, Cass. S.U. ordin. n. 15537/2006) nel giudizio di cassazione la procura speciale non può essere rilasciata a margine o in calce di atti diversi dal ricorso o dal controricorso, stante il tassativo disposto dell’art. 83 c.p.c., comma 3, che implica la necessaria esclusione dell’utilizzabilità di atti diversi da quelli suindicati; tal che se la procura non è rilasciata contestualmente a tali atti,è necessario il suo conferimento nella forma prevista dal comma 2 del citato articolo, cioè con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, facenti riferimento agli elementi essenziali del giudizio, quali l’indicazione delle parti e della sentenza impugnata.

Ciò posto, con il primo motivo di ricorso si denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1138 e 2697 c.c. e dell’art. 112 c.p.c.; travisamento dei fatti oggetto della controversia;inversione dell’onere della prova; error in procedendo.

Osserva la ricorrente che i giudici del merito, fuorviati dalla difesa del Condominio, avrebbero assegnato rilevanza preponderante ad una delibera condominiale successiva all’introduzione della lite, asserendo che la mancata impugnazione della stessa avrebbe compromesso il diritto di essa R. di sentir accertare e dichiarare quanto previsto nel regolamento di condominio.

La Corte territoriale, inoltre, aveva dichiarato che era onere di essa ricorrente produrre la delibera condominiale invocata da controparte a sostegno della sua tesi difensiva, con ciò operando una palese inversione dell’onere della prova. Entrambi i giudici avevano violato il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato in quanto, senza approfondire l’aspetto relativo alle molteplici violazioni di legge che l’occupazione del cortile con i cassonetti della spazzatura comportava e la correlata evidente lesione di un diritto soggettivo per la sola R., avevano calato le norme regolamentari delle quali si chiedeva l’accertamento in una fattispecie diversa da quella di riferimento, ritenendole norme poste a regolamentazione dell’uso delle cose comuni e non norme di natura cogente nate per consentire il rispetto del vincolo ex L. n. 1089 del 1939, nè norme poste a presidio del diritto soggettivo pieno di ciascun condomino di utilizzare parimenti i beni comuni secondo la specifica destinazione assegnata agli stessi dalle norme di tecnica costruttiva e dalla funzione svolta. Con tale impostazione quindi quei giudici avevano ritenuto che una successiva assemblea potesse chiarire la portata delle regole anche se adottata a maggioranza e non all’unanimità, ed avevano assegnato alla medesima valenza interpretativa della natura delle regole, evidentemente fuorviati dell’illustrazione fornita dal Condominio. Con il secondo mezzo si deduce, in riferimento all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5 violazione e falsa applicazione degli artt. 1130, 1131, 1137 e 1138 c.c.. Osserva la ricorrente che anche dall’esame della narrativa in fatto l’impugnata sentenza risulta irrazionale, ingiustificata e sostanzialmente priva di motivazione, rivelandosi del tutto fallaci ed erronee le fondamentali premesse logiche della qualificazione giuridica dei fatti e della valutazione giuridica delle loro conseguenze. Sostiene in sostanza che era l’amministratore del Condominio legittimato a far valere in giudizio a norma degli artt. 1130 e 1131 c.c. le norme del regolamento condominiale, soprattutto vertendosi in tema di clausole disciplinanti l’uso delle parti comuni del fabbricato (tanto più se sottoposto a vincolo ex L. n. 1089 del 1939) in quanto volte a tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed alla abitabilità dell’intero edificio, mentre non poteva essere un’assemblea condominiale, con una deliberazione a maggioranza anzichè, come necessario, all’unanimità, ad imporre una ubicazione dei rifiuti che non solo violava il regolamento contrattuale, ma contrastava anche con la disciplina del codice in materia di condominio e, più in generale, di comunione, poichè di fatto veniva ad imporre un sacrificio, o meglio una grave limitazione dell’uguale e pari diritto di un solo condomino a vantaggio di tutti gli altri che, nella fattispecie, non erano affatto pregiudicati o gravati da quanto deciso, nella stessa misura del condomino danneggiato.

Con il terzo motivo si denuncia, sempre in riferimento all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione degli artt. 1 e 8 del regolamento di Condominio contrattuale e art. 1137 c.c.. Rileva la R. che nel caso di specie le norme regolamentari non prevedevano limiti qualitativi o quantitativi al diritto di comproprietà del cortile,quale sarebbe stata una norma che prevedesse solo il parcheggio di notte o solo il parcheggio di autovetture di piccola cilindrata o ancora il deposito momentaneo di alcuni oggetti. Le norme in discorso contenevano invece la negazione totale di alcune delle facoltà costituenti il contenuto del diritto di proprietà, considerato sia il diverso interesse comune a tutti i comproprietari sicuramente superiore a quello di utilizzare il bene comune a discarica, sia l’importante interesse artistico e storico cui era vincolato lo stabile.

Conseguentemente, le disposizioni adottate dall’assemblea dei condomini non potevano essere prese, come invece era avvenutole non con il consenso di tutti i comproprietari, poichè per tali fattispecie la modifica del regolamento richiamato nei singoli atti di acquisto che incide sul contenuto del diritto soggettivo di comproprietà, deve necessariamente essere approvata da tutti i condomini. E tale circostanza non si era verificata nella fattispecie in esame stante il dissenso di essa R., con conseguente nullità e non annullabilità (come statuito dal giudice d’appello) della delibera condominiale che aveva stabilito la collocazione dei cassonetti nel cortile condominiale.

Con il quarto mezzo si deduce, infine,ancora in riferimento all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione della L. n. 1089 del 1939 e degli artt. 2, 3 e 3 bis del regolamento d’igiene del Comune di Roma.

Lamenta la ricorrente che sia la peculiarità e pregevolezza dello stabile sia le suindicate norme regolamentari siano state assolutamente evase dalla Corte territoriale o liquidate con motivazione apodittica.

L’esame congiunto dei motivi di ricorso,strettamente connessi,conduce ad una declaratoria di infondatezza della proposta impugnazione per le ragioni che qui di seguito vanno ad esporsi.

E’ opportuno, innanzi tutto, precisare che è stata da tempo abbandonata l’opinione secondo cui sarebbero di natura contrattuale, quale che sia il contenuto delle loro clausole, i regolamenti di condominio predisposti dall’originario proprietario dell’edificio e allegati ai contratti d’acquisto delle singole unità immobiliari, nonchè i regolamenti formati con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione edilizia. La giurisprudenza più recente e la dottrina ritengono, invece, che, a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc.) o comuni, ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.

Quindi il regolamento predisposto dall’originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni pure se immobili. Conseguentemente, mentre è necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale, come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del contratto, è, invece,sufficiente una deliberazione maggioritaria dell’assemblea dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento che non abbia tale natura. E poichè solo alcune clausole di un regolamento possono essere di carattere contrattuale, la unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 2 (vedi Cass. S.U. n. 943/99, Cass. Sez. 2, n. 5626/2002). Nel caso di specie la Corte romana, con motivazione congrua esente da vizi logici e da errori giuridici e pertanto insindacabile nell’attuale sede, ha ritenuto che le disposizioni del regolamento di condominio invocate dalla R. avessero valore regolamentare in quanto attinenti alle modalità d’uso di un cortile interno condominiale senza incidere su diritti ed obblighi dei singoli condomini ed a prescindere da problematiche derivanti da prescrizioni del regolamento d’igiene del Comune di Roma e dall’assoggettamento dell’edificio a vincolo d’interesse storico- artistico.

Pertanto, essendo incontroverso che l’attuale contestata ubicazione dei contenitori della spazzatura (con riguardo alla lamentata utilizzazione del cortile per il parcheggio di motorini e biciclette la R. non ha impugnato la statuizione del giudice d’appello secondo cui su tal punto la medesima avrebbe dovuto agire direttamente contro i singoli condomini che avevano violato il divieto) fu deliberata a maggioranza dall’assemblea (come riconosciuto dalla stessa attuale ricorrente nella comparsa conclusionale di primo grado) e non impugnata dalla dissenziente nei termini di legge, correttamente la Corte territoriale ha statuito (art. 1137 c.c.) che l’intervenuta decadenza ha reso obbligatoria la deliberazione anche per la R. medesima, precludendo l’intervento dell’autorità giudiziaria.

Alla stregua delle svolte argomentazioni il proposto ricorso va respinto mentre ricorrono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, il 13 giugno 2007.
Depositato in Cancelleria il 14 agosto 2007.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Filippo VERDE Presidente
Dott. Aldo MARCONI Consigliere
Dott. Franco PAOLELLA Consigliere
Dott. Giovanni PAOLINI Rel. Consigliere
Dott. Sergio CARDILLO Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

MARCONI BENITO, elettivamente domiciliato in Roma Via Barbara Tosatti 26, difeso dall’avv.to Giuseppe Ramicone per delega a margine del ricorso;

- Ricorrente -

contro

RAGONE VINCENZO, elettivamente domiciliato in Roma Via Oderisi Da Gubbio 91, difeso dall’avv.to Lopardi Antonello c/o Dario Ammassari per delega in calce alla copia del controricorso;

- Controricorrente -

e contro

COND. PAL. RAGONE L’AQUILA;

- Intimato per Integrazione del Contraddittorio -

avverso la sentenza della Corte d’Appello di L’Aquila dep. Il 17.06.92 n. 230-92;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 3.07.1995 dal Consigliere Rel. Dott. Giovanni Paolini;
è comparso l’avv.to Giuseppe Ramicone difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. nella persona del Sost. Proc. Gen. Dr. Di Salvo che ha concluso per la cassazione della sentenza ricorsa.

Fatto

Il condominio “PALAZZO RAGONE”, costituito nell’edificio al n. 37 della via Colle Pretara di L’Aquila, con atto del 7 dicembre 1981, citò dinanzi al tribunale del capoluogo abruzzese Vincenzo Ragone, componente della collettività condominiale, stato, a suo tempo, costruttore ed unico proprietario del fabbricato anzidetto, chiedendo annullarsi l’ultimo comma della clausola 2 del regolamento, contrattuale, del condominio, recante riconoscimento del diritto della controparte “di apportare modifiche – a suo insindacabile giudizio – ai locali e agli appartamenti non ancora venduti, sia internamente che esternamente, nonché condannarsi il convenuto a chiudere una porta aperta sulla facciata principale dell’edificio per dare accesso ad uno scantinato di sua proprietà e nei danni, ed interdirsi, altresì, al medesimo di dar corso a modifiche dell’originaria destinazione dell’unità immobiliare da ultimo menzionata.

Il tribunale, con sentenza del 23 settembre 1987, resa nel contraddittorio e nella resistenza di Vincenzo Ragone, rigettò le domande.

Sul gravame del condominio “PALAZZO RAGONE”, la Corte d’appello di L’Aquila, con sentenza del 27 giugno 1992, pronunciata nel contraddittorio, oltre che del sunnominato convenuto originario, appellato, anche di Benito Marconi, componente della comunità appellante, disattesa l’impugnazione, confermò la decisione del primo giudice.

La corte territoriale motivò la pronuncia rilevando, per quanto può interessare ai fini del presente giudizio di legittimità, non essere riscontrabili nella contestata clausola n. 2 del regolamento del condominio appellante le denunciate violazioni dell’art. 1120 cod. civ., e dover essere, al contrario, la clausola stessa ravvisata legittima espressione di un accordo negozialmente raggiunto dall’appellato e dagli altri componenti della collettività condominiale; doversi escludere che l’appellato, dando corso all’apertura della porta di cui è causa, avesse messo in pericolo la sicurezza del fabbricato in condominio o menomato il relativo decoro architettonico.

Benito Marconi, come detto, partecipe del condominio “PALAZZO RAGONE”, ricorre, con due motivi, per la cassazione della considerata sentenza di secondo grado, per quanto consta, non notificata.

Vincenzo Ragone, resiste al ricorso, notificatogli il 9 novembre 1992, con controricorso del 7 dicembre 1992.

Questa Corte Suprema, con ordinanza del 27 febbraio 1995, ha disposto, à sensi dell’art. 331 cod. proc. civ., l’integrazione del contraddittorio nei confronti del condominio “PALAZZO RAGONE”, ritenuto litisconsorte necessario in relazione alla situazione controversa.

Benito Marconi ha provveduto al considerato incombente notificando a detta controparte il 4 marzo 1985 atto di chiamata nel processo.

Il condominio “PALAZZO RAGONE” non ha svolto attività difensiva nella presente sede.

Così il ricorrente, come il controricorrente hanno depositato memoria.

Diritto

1) – Il controricorso, sottoscritto da avvocato munito di procura apposta, non su tale atto ma, in calce alla copia notificata del ricorso, deve essere dichiarato inammissibile per la carenza nella fattispecie delle condizioni suscettibili di documentare l’anteriorità del rilascio della procura rispetto alla notifica del controricorso (cfr., in tal senso fra le più recenti, Cass. Sez.

Lav., sent. n. 3727 dell’1.6.1988, id. Sez. II civ., sent. n. 6263 del 21.11.1988, id. Sez. I civ., sent. n. 3540 del 28.7.1989, id. Sez. Lav., sent. n. 9011 del 21.8.1991).

2) – La legittimazione di Benito Marconi a proporre ricorso per cassazione avverso la dianzi menzionata sentenza della Corte d’appello di L’Aquila del 21 giugno 1992 deve essere ravvisata in correlazione con il fatto che detto ricorrente è stato partecipe, a seguito di intervento litisconsortile dispiegato in secondo grado, dello stadio del giudizio conclusosi con la pronuncia della decisione contestata (nel quale, appunto, l’attuale ricorrente intervenne volontariamente per far valere nei confronti di Vincenzo Ragone, ed in appoggio alle ragioni azionate dal condominio nell’edificio al n. 36 della via Colle Pretara del capoluogo abruzzese, il diritto, assunto personalmente spettantegli nella veste di partecipe di tale collettività comunistica, a far dichiarare l’invalidità di una clausola del regolamento condominiale, ed a far, conseguentemente, sanzionare l’illegittimità di innovazioni realizzate dall’attuale controricorrente su parti comuni dell’edificio suddetto.

Sul tema, giova puntualizzare che, invece, non può operare nella fattispecie, concernente impugnazione proposta da un condominio avverso sentenza recante reiezione di domanda azionata dal condominio, il principio, altre volte affermato dalla giurisprudenza di questa Corte Suprema (cfr., in merito, Cass. Sez. II civ., sent. n. 5084 del 29.4.1993), secondo cui, configurandosi il condominio come ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quelle dei singoli condomini, l’ esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti alla collettività condominiale della facoltà di agire a difesa dei diritti comuni inerenti all’edificio in condominio, nè, di conseguenza, di intervenire nei giudizi in cui tale difesa sia stata assunta dall’amministratore, nonché di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli delle sentenze pronunciate nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore: nel caso in questione, di fatti, giusta quanto sarà meglio evidenziato nel paragrafo successivo, si verte in materia di giudizio avente ad oggetto azione proposta dal condominio a tutela, non già di interessi comuni dei partecipanti alla collettività condominiale ma, di diritti spettanti individualmente ai singoli comunisti, che la collettività condominiale, in quanto tale, non è legittimata a far valere.

3) – Il condominio “PALAZZO RAGONE”, costituito nell’edificio al n. 37 della via Cole Pretara di L’Aquila, ha introdotto nei confronti di uno dei condomini, e precisamente di Vincenzo Ragone, costruttore e, in origine, proprietario unico dell’edificio in seguito divenuto condominiale, una domanda intesa ad ottenere l’invalidazione di una clausola del regolamento di condominio – quella contenuta nel secondo comma del relativo art. 2, contemplante attribuzione al Ragone della facoltà, asserita indiscriminata, di disporre innovazioni, di ogni genere, interessanti lo stabile comune – assunta inammissibilmente contrastante con il dettato degli artt. 1120 e 1138, comma 4, cod. civ..

L’istanza in discorso, in appello fatta propria, nei termini come sopra precisati, da Benito Marconi, partecipe del condominio, volontariamente intervenuto in secondo grado per far valere contro il Ragone una sua pretesa oggettivamente identica a quella coltivata dall’ente attore originario, è stata disattesa dalla qui impugnata sentenza della Corte d’appello di L’Aquila in base al rilievo, per la verità abbastanza confusamente motivato, che la clausola regolamentare contestata Costituirebbe la risultante di un legittimo accordo, di natura contrattuale, concluso fra Vincenzo Ragone, da un lato, e gli altri condomini, dall’altro, nel momento in cui questi ultimi acquistarono dall’attuale controricorrente le unità immobiliari comprese nello stabile condominiale in atto di loro proprietà ed entrarono, quindi, a far parte del condominio, e che, comunque, le prescrizioni in detta clausola contenute si rivelerebbero “ben compatibili con l’obbligo del rispetto dei principi di diritto sostanziale desumibili dall’art. 1120 cod. civ. e, in particolare, dal relativo ultimo comma”.

Benito Marconi, con censure articolate nei due mezzi di ricorso che devono essere esaminate insieme perché inestricabilmente connesse, deduce rivelarsi la decisione della corte territoriale inficiata da “violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1120, 1136 C.C. in relazione all’art. 2 del regolamento di condominio, depositato a rogito del notaio Roberto Cioccarelli in data 27.5.1978, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. de L’Aquila; ed ancora in relazione all’art. 14 lett. D del regolamento detto”, nonché da “nullità e-o inefficacia dell’art. 2 u.c. del regolamento de quo.

Omesso esame”, lamentando, in buona sostanza, che il giudice del merito non abbia rilevato che la clausola regolamentare in discussione comporterebbe un inammissibile esautoramento dell’assemblea con riguardo al potere di deliberare sulle innovazioni, da approvarsi con maggioranza qualificata, e l’attribuzione di un siffatto potere ad un solo condominio, Vincenzo Ragone, posto in condizione di privilegio rispetto agli altri partecipanti al condominio, e non abbia, quindi, dichiarato senz’altro invalida la contestata prescrizione regolamentare per la sua contrarietà alle norme del codice civile; accampa, ancora, in termini scoordinati e farraginosi, dover essere ravvisata l’invalidità della disposizione regolamentare in argomento in ragione della sua correlabilità a comportamento, asserito, penalmente illecito di Vincenzo Ragone, nonché alla violazione da parte di costui di obblighi aventi la fonte in un mandato, oltre che con riferimento alla circostanza della mancata riproduzione della stessa nella copia del regolamento “in possesso dei condomini”.

Orbene, a prescindere dalla considerazione che, per quanto è dato desumere dal testo della sentenza impugnata e da quello del ricorso (e, per il principio della c.d. autosufficienza di tale atto, nella non esperibilità di indagini integrative al riguardo), il secondo dei surrichiamati ordini di doglianze afferisce a problematiche che non hanno costituito oggetto del dibattito processuale in sede di appello, ed è, perciò, da tenersi per inammissibilmente dedotto in discussione nella presente fase alla stregua del postulato, pacifico, per il quale in cassazione non possono essere sollevate questioni, implicanti, come quelle di cui trattasi, anche risvolti di fatto, rimaste estranee al dibattito processuale nel pregresso stadio del giudizio, in ordine al qui delibato profilo del ricorso, si impongono le seguenti, assorbenti, osservazioni.

Il regolamento di condominio, quali che ne siano l’origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, come quello qui in contestazione, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini: consegue da ciò che l’azione promossa per ottenere declaratoria della nullità, totale o parziale, del regolamento medesimo è esperibile, non da e nei confronti del condominio, carente di legittimazione in ordine a una siffatta domanda, ma da uno o più condomini e nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario, non potendo, altrimenti, l’eventuale sentenza di accoglimento risultare “utiliter data” (cfr., in proposito, Cass. Sez. II civ., sent. n. 2590 del 20.3.1990).

Nella fattispecie, la domanda di invalidazione, parziale, del regolamento condominiale di cui trattasi appare essere stata prodotta dal condominio attuale intimato in quanto tale (nella constatata non rintracciabilità nell’incarto processuale di un qualche atto che abbia autorizzato l’amministratore ad agire in giudizio in veste di rappresentante, volontario, di tutti i condomini diversi dal convenuto originario), cioè, per quanto detto, da un soggetto non legittimato a proporla, e, per di più, non nei confronti della totalità dei soggetti legittimati a contraddirla.

In una tale situazione, essendo da escludere la correlabilità di qualsiasi effetto sanante dell’anomalia come sopra verificatasi all’intervento spiegato solo in appello da Benito Marconi, deve ritenersi che la causa in esame non poteva essere proposta e, percià, à sensi dell’art. 382, comma 3, cod. proc. civ., va fatto luogo a cassazione senza rinvio della sentenza impugnata.

4) – La declaratoria di cui al paragrafo precedente, a mente dell’art. 336, comma 1, del codice di rito, travolge la statuizione della sentenza anzidetta, manifestamente dipendente da quella cassata, recante reiezione della domanda con la quale il condominio intimato, ed in seguito, Benito Marconi, interventore, attuale ricorrente hanno chiesto dichiararsi l’illegittimità e disporsi l’eliminazione di una innovazione realizzata da Vincenzo Ragone su parti comuni dello stabile condominiale oggetto della vertenza anche nell’esercizio di diritti scaturenti dalla clausola del regolamento di condominio di cui sub 3).

5) – Le spese dei pregressi stadi del giudizio, nella ravvisata ricorrenza di giusti motivi, vengono compensate per intero fra i contendenti.

Vincenzo Ragone, in ragione della come sub 1) riscontrata inammissibilità, per difetto di valida procura, del controricorso, risulta non aver svolto attività processuale rilevante in questa sede, e, perciò, non deve provvedersi su sue spese.

Il condominio intimato si è astenuto da ogni attività difensiva nella presente sede e, quindi non va parimenti provveduto su sue spese.

P.Q.M.

La Corte cassa senza rinvio la sentenza impugnata e compensa fra le parti le spese di tutte le pregresse fasi processuali.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda Sezione civile della Corte Suprema di cassazione, il 3 luglio 1995.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio VOLPE – Presidente -
Dott. Antonino ELEFANTE – Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO – Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO – Rel. Consigliere -
Dott. Giovanna SCHERILLO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

RL, elettivamente domiciliata in ROMA VLE BRUNO BUOZZI 99, presso lo studio dell’avvocato D’ALESSIO ANTONIO, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO, in persona dell’A..re Sig.ra MMG, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ASIAGO 8, presso lo studio dell’avvocato SABBADINI GIANCARLO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2025-97 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 11-06-97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12-11-99 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;
udito l’Avvocato D’ALESSIO Antonio, difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto notificato il 14-3-1996 il condominio di via Catilina 2 di Anzio impugnava, nei confronti di RL, la sentenza 12-1-1996 con la quale il tribunale di Velletri aveva dichiarato la nullità delle delibere dell’assemblea condominiale del 27-2-1990.

L’appellante chiedeva il rigetto delle domande della RL deducendo: 1) che i condomini Piperno non erano stati convocati perché i loro cespiti non erano stati inclusi nella tabella millesimale e, comunque, non avrebbero potuto esprimere in assemblea alcun voto in quanto privi della inerente capacità; 2) che per mera involontaria omissione nel verbale dell’assemblea non si era dato atto che il V e la VE erano presenti anche in rappresentanza dei comproprietari dei loro rispettivi beni immobili.

La RL chiedeva il rigetto dell’impugnazione.

Con sentenza 11-6-1997 la corte di appello di Roma, in riforma della gravata decisione, rigettava l’impugnazione contro le delibere assembleari del 27-2-1990 proposta da RL. Osservava la corte di merito: che la legittimazione a partecipare alle assemblee condominiali deriva dalla qualità di condomino in applicazione del principio generale di cui all’articolo 1105 c.c. secondo il quale tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune; che tale principio non trova applicazione nell’ipotesi in cui tutti i partecipanti abbiano escluso che la proprietà di alcuni cespiti dia il diritto e l’onere di partecipare alla titolarità delle parti comuni dell’edificio; che tale ipotesi si era verificata nella specie atteso che nell’articolo 3 del regolamento condominiale – trascritto e richiamato nel coevo rogito con il quale gli iniziali esclusivi proprietari del fabbricato avevano ceduto a molteplici acquirenti tutte le singole porzioni dell’immobile – era stato espressamente enunciato che le elencate parti comuni dell’edificio erano divise solo tra i cespiti “di cui all’annessa tabella A” tra i quali non erano compresi il terrazzo ed il locale cantinato; che quindi i proprietari di detti ultimi cespiti non avevano diritto a partecipare alle assemblee condominiali per cui la loro omessa convocazione non comportava la nullità delle relative delibere; che il V e la VE erano intervenuti all’assemblea condominiale per cui era inammissibile qualsiasi doglianza in ordine agli avvisi di convocazione relativi ai cespiti di cui i detti condomini erano comproprietari; che il V e la VE, come consentito dall’articolo 67 disp. att. c.c., erano intervenuti in rappresentanza anche degli altri comproprietari dei rispettivi beni immobili indivisi; che infatti, in mancanza di pregressi o successivi atti di dissociazione degli altri comproprietari, doveva presumersi la legittimità del potere esercitato dai partecipanti in rappresentanza delle rispettive comunioni; che doveva di conseguenza ritenersi sanata ogni eventuale omissione di convocazione degli altri comproprietari; che la RL si era limitata a chiedere il rigetto dell’appello e non aveva riproposto, neanche in via subordinata, gli altri motivi di impugnazione delle delibere assembleari che si dovevano ritenere per rinunciati.

La cassazione della sentenza della corte di appello di Roma è stata chiesta da RL con ricorso affidato a tre motivi. Il condominio di via Catilina 1 di Anzio ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Diritto

Con il primo motivo di ricorso si denuncia: violazione e falsa applicazione dei principi in tema di specificazione dei motivi di appello di cui all’articolo 342 c.p.c.; nullità della sentenza e del procedimento; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Deduce la ricorrente che, con la comparsa di costituzione nel giudizio di secondo grado, essa RL aveva eccepito la nullità dell’atto di appello in quanto non rispondente ai requisiti richiesti dall’articolo 342 c.p.c. per la mancata specificazione delle ragioni poste a base dell’impugnazione: la detta eccezione è stata ignorata dalla corte di appello che è così incorsa anche nel vizio di omessa pronuncia.

Il motivo è infondato.

L’eccezione di inammissibilità del gravame – sollevata dalla RL con riferimento a quanto disposto dall’articolo 342 c.p.c. – è stata implicitamente ritenuta infondata e rigettata dalla corte di appello che ha esaminato nel merito i singoli motivi prospettati dal condominio a sostegno dell’impugnazione avverso la sentenza di primo grado. La mancata espressa motivazione sul punto da parte della corte di merito non è comunque influente atteso che la questione relativa all’ammissibilità dell’appello è rilevabile di ufficio in sede di legittimità se sulla stessa non si è formato il giudicato. Nella specie la detta preclusione derivante dal giudicato non sussiste in quanto con il ricorso per cassazione la RL ha proposto un’esplicita impugnazione sulla questione dell’inammissibilità dell’appello.

Esaminati gli atti di causa – attività consentita in questa sede di legittimità attesa la natura (in procedendo) del vizio denunciato – è evidente l’insussistenza dell’asserita genericità dei motivi posti a base dell’atto di appello come articolato dall’impugnante condominio.

È appena il caso di osservare al riguardo che, come è pacifico nella giurisprudenza di questa Corte, per una corretta proposizione dell’impugnazione dinanzi al giudice di secondo grado l’articolo 342 c.p.c. richiede che siano sviluppate adeguate motivazioni critiche in ordine alla sentenza gravata, con l’indicazione – per ciascuna delle ragioni esposte nella stessa a sostegno della decisione sul punto oggetto della doglianza dell’appellante – delle contrarie ragioni di fatto e di diritto giustificative della censura (tra le tante, sentenza 12-6-1998 n. 5857).

Nel caso in esame il condominio appellante con l’atto di gravame ha prima esposto i fatti di causa precisando il contenuto dell’atto di citazione della RL ed ha poi riportato i motivi posti a base della decisione del tribunale. Dopo questa parte narrativa delle vicende processuali il condominio ha puntualmente illustrato le ragioni delle critiche mosse alla decisione di primo grado, sì da consentire agevolmente al giudice del gravame di individuare con chiarezza le doglianze dedotte e di stabilire l’ambito del “devolutum” con la specificazione delle questioni da riesaminare. Del resto dalla motivazione della sentenza di secondo grado risulta che la corte di merito ha enucleato facilmente ed ha avuto modo di vagliare le doglianze mosse dall’appellante dando ad esse adeguata risposta.

Con il secondo motivo la RL denuncia: violazione e falsa applicazione dei principi vigenti in tema di legittimazione dei condomini alla partecipazione alle assemblee condominiali (articoli 1105 e seguenti c.c. e 67 disp. att. c.c.) ; nullità della sentenza e del procedimento; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Deduce la ricorrente che la tabella millesimale per la ripartizione delle spese di amministrazione di un condominio ha la funzione di consentire l’attribuzione proporzionale di tutte le dette spese e non solo di quelle relative alle parti comuni di un fabbricato. È poi evidente, ad avviso della RL, la violazione da parte della corte di merito dell’articolo 67 disp. att. c.c. non avendo nè il V nè la VE provato di essere stati delegati dagli altri comproprietari a rappresentarli: è quindi incontestabile l’omessa convocazione di alcuni condomini e la conseguente impossibilità per questi ultimi di esercitare alcuna forma di dissenso in relazione al comportamento dei comproprietari convocati e presenti all’assemblea.

La ricorrente sostiene inoltre che la corte di appello ha errato nell’interpretare il rogito richiamato nell’impugnata sentenza. In tale rogito, segnala infine la RL, sono elencate le unità immobiliari vendute a 14 compratori all’atto della costituzione del condominio, mentre nella relazione del c.t.u. nominato in primo grado sono indicati 15 condomini proprietari di unità immobiliari nell’edificio in questione: all’assemblea condominiale del 27-2-1990 sono stati invece convocati solo 9 degli accertati 15 condomini.

Le dette censure non sono meritevoli di accoglimento.

La corte di appello – come riportato nell’esposizione in fatto che precede – ha ritenuto infondata la tesi della RL, in ordine all’asserita nullità della delibera assembleare impugnata, affermando: a) che correttamente non era stata inviata la convocazione per l’assemblea condominiale in questione ai proprietari di quelle entità immobiliari che – secondo quanto disposto dal regolamento condominiale regolarmente trascritto e richiamato nell’atto notarile di compravendita delle singole porzioni dell’edificio – non erano state considerate nell’ambito della divisione proporzionale delle parti comuni del fabbricato effettuata solo tra i cespiti “di cui all’annessa Tabella A”; b) che doveva presumersi la legittimità del potere esercitato in assemblea da parte del V e della VE anche quali rappresentanti degli altri comproprietari dei rispettivi cespiti.

Il giudice di secondo grado è pervenuto alle dette conclusioni applicando puntualmente e correttamente i seguenti principi più volte affermati nella giurisprudenza di questa Corte. 1) Il regolamento di condominio non può disciplinare, in quanto tale, le situazioni di diritto reale dei partecipanti in ordine alle parti comuni del fabbricato salvo che non sia stato disposto dall’unico originario proprietario dell’immobile ed accettato con i singoli atti di acquisto. Infatti, in tema di condomino negli edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni ai diritti dei condomini anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulla parte di loro esclusiva proprietà. In particolare il limite al diritto al godimento spettante a ciascun condomino “iure proprietatis” sulle parti comuni, disposto dal regolamento condominiale ed accettato nei singoli atti di acquisto, ha natura negoziale e può essere modificato solo per iscritto e con il consenso unanime dei condomini (nei sensi suddetti, sentenze 21-5-1997 n. 4509; 28-1-1997 n. 854; 14-12-1992 n. 13179). Nel caso in esame non è contestato in fatto che nel regolamento di condominio – redatto dagli iniziali unici proprietari del fabbricato in questione regolarmente trascritto e richiamato nell’arto notarile di compravendita delle varie unità immobiliari – le parti comuni dell’edificio sono state divise proporzionalmente solo tra i cespiti di cui all’annessa tabella A. È del pari pacifico che tra i detti cespiti non sono inclusi quelli di proprietà dei Piperno i quali, quindi, non avevano diritto alla convocazione dell’assemblea condominiale non potendo esprimere alcun voto in quanto non titolari di millesimi condominiali. Deve poi segnalarsi che le norme del regolamento condominiale contrattuale e dell’annessa tabella A non sono state modificate e non risulta che al riguardo sia stata promossa un’azione – esperita nei confronti di tutti i condomini – intesa ad ottenere la declaratoria di nullità, totale o parziale di dette norme. 2) Affinché uno dei comproprietari “pro indiviso” di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato nella medesima dall’altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato – qualora ricorrano circostanze presuntive affidate alla valutazione del giudice del merito – che dall’avviso dato ad uno dei comproprietari quest’ultimo abbia reso edotto l’altro (o gli altri) comproprietari della convocazione medesima (sentenze 11-11-1992 n. 12119; 28-7-1990 n. 7630). In particolare l’esigenza che tutti i comproprietari siano stati preventivamente informati della convocazione dell’assemblea condominiale può ritenersi soddisfatta quando risulti, secondo l’incensurabile accertamento del giudice del merito, che in qualunque modo i detti comproprietari ne abbiano avuto notizia. Nella specie la corte di appello ha accertato, con motivazione adeguata ed impeccabile, che ciascun comproprietario dei cespiti indivisi – rientranti tra quelli indicati nella tabella A allegata al regolamento condominiale contrattuale – partecipò all’assemblea con effettivo potere di rappresentanza (con riferimento alle rispettive unità immobiliari indivise) legittimamente esercitato come era facilmente desumibile anche in forza del principio di buona fede ed “in mancanza di pregressi o successivi atti di dissociazione degli altri comproprietari”. È appena il caso di rilevare poi che, come è noto, in tema di prova presuntiva è incensurabile in sede di legittimità l’apprezzamento discrezionale del giudice del merito circa lo stesso ricorso a tale mezzo di prova e la valutazione della ricorrenza e dei requisiti di precisione, gravità e concordanza richiesti dalla legge per valorizzare elementi di fatto come fonti di presunzione.

Deve infine osservarsi che del tutto irrilevante è la circostanza in fatto segnalata dalla ricorrente con il motivo in esame secondo cui il numero dei condomini proprietari delle unità immobiliari dell’edificio condominiale in questione sarebbe stato indicato in 15 nella relazione del c.t.u. nominato in primo grado, laddove all’assemblea del 27-2-1990 sarebbero stati convocati solo nove condomini. Al riguardo è sufficiente notare che la stessa RL ha ammesso che l’avviso di convocazione di assemblea non era stato inviato solo ai Piperno (ossia ai proprietari di cespiti non inclusi nella tabella millesimale A) ed ai comproprietari dei cespiti rappresentati dal V e dalla VE. I primi, come sopra evidenziato, non avevano diritto alla convocazione ed i secondi, alla stregua di quanto accertato in via presuntiva dalla corte di merito, avevano avuto comunque notizia di detta convocazione.

Del tutto generica è poi la tesi della RL relativa all’asserita erronea interpretazione da parte della corte di appello del rogito richiamato nell’impugnata sentenza. La ricorrente non ha dedotto specificamente nè le regole ermeneutiche violate, nè i vizi logici che inficerebbero l’interpretazione fornita dalla corte di appello.

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia: violazione e falsa applicazione delle norme vigenti in tema di riproposizione delle domande e delle eccezioni in grado di appello (articolo 346 c.p.c.) ; nullità della sentenza e del procedimento; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia.

La RL lamenta l’errore commesso dalla corte di appello nell’aver ritenuto rinunciati – in quanto non riproposti nel giudizio di secondo grado – gli altri motivi di impugnazione della delibera assembleare del 27-2-1990 prospettati da essa ricorrente in primo grado e non esaminati dal tribunale in quanto assorbiti. Ad avviso della RL la domanda e le eccezioni non accolte in primo grado possono essere riproposte in qualsiasi forma idonea ad evidenziare la volontà di riaprire la discussione su di esse: in particolare le contestazioni dell’esistenza del fatto costitutivo della domanda o di elementi della stessa devono ritenersi implicitamente comprese nella richiesta di rigetto del gravarne formulata – come nella specie – dall’appellato vittorioso nel giudizio di primo grado.

La censura è inammissibile per la sua genericità non essendo stato precisato in ricorso – nè nella parte narrativa nè in quella relativa all’esposizione delle doglianze – il contenuto specifico e dettagliato (quanto meno nei tratti essenziali) degli altri motivi di impugnazione della citata delibera assembleare ritenuti assorbiti dal tribunale e non esaminati dalla corte di appello in quanto non riproposti a norma dell’articolo 346 c.p.c. Ciò impedisce a questa Corte di controllare e valutare, sulla base delle sole deduzioni contenute in ricorso e senza la necessità di indagini integrative, la correttezza o meno della decisione impugnata in ordine sia al ritenuto onere della RL di riproporre “gli altri motivi di impugnazione” sia alla conseguente ravvisata rinuncia “alle inerenti domande di annullamento”. La rilevata genericità del motivo in esame determina l’impossibilità di accertare in questa sede di legittimità la ravvisabilità, negli altri motivi di impugnazione della detta delibera condominiale, degli estremi della domande o delle eccezioni in senso proprio – da richiamare in fase di gravame in modo chiaro e preciso al fine di evitare la presunzione di rinuncia ex articolo 346 c.p.c. – ovvero di mere argomentazioni e prospettazioni giuridiche o di questioni di fatto che, al contrario, debbono intendersi implicitamente richiamate con la proposizione dell’impugnazione o con l’istanza di rigetto di questa.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato.

Per la sussistenza di giusti motivi si dispone la compensazione tra le parti delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Roma 12 novembre 1999.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere -
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere -
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dagli Avv.ti Ratti Luigi e Luigi Citarella ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo, in Roma, via Vittorio Veneto, n. 96;

- ricorrente principale -

contro

H.C. (OMISSIS), rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale in calce al controricorso (contenente ricorso incidentale), dagli Avv.ti Nardini Mario e Angelo Rizzi ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’Avv. Vittorio Nuzzaci, in Roma, via Della Giuliana, n. 44;

- controricorrente -

E sul ricorso (iscritto al N.R.G. 23767 del 2006) proposto da:

H.C. (OMISSIS), rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale in calce al controricorso (contenente ricorso incidentale), dagli Avv.ti Mario Nardini e Angelo Rizzi ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’Avv. Vittorio Nuzzaci, in Roma, via Della Giuliana, n. 44;

- ricorrente incidentale -

contro

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dagli Avv.ti Luigi Ratti e Luigi Chiarella ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo, in Roma, via Vittorio Veneto, n. 96;

- controricorrente al ricorso incidentale -

Avverso la sentenza della Corte di appello di Milano n. 690/2006, depositata il 18 marzo 2006 (e notificata il 13 aprile 2006);
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 15 maggio 2012 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
udito l’Avv. Massimo Macciucchi (per delega) nell’interesse del ricorrente principale;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta, che ha concluso per la dichiarazione di inammissibilità di entrambi i ricorsi.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 7 febbraio 2000 il sig. H. C., condomino della stabile di via (OMISSIS), conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Milano, il Condominio di tale fabbricato, in persona dell’amministratore pro tempore, deducendo la nullità delle delibere assunte dall’assemblea condominiale in data 15 dicembre 1999 per difetto di convocazione e, in ogni caso, eccependo l’illegittimità e l’inefficacia della delibera di cui al punto 2) riguardante la formazione di otto posti macchina per la violazione del divieto posto nel regolamento condominiale con la conseguente lesione del diritti, tra cui quello alla propria salute e delle altre persone che lavoravano nel capannone adiacente di sua proprietà. Nella costituzione del convenuto Condominio (che propose anche domanda riconvenzionale), il Tribunale adito, con sentenza n. 13470 del 2003, annullava la delibera sul punto 2) dell’ordine del giorno dell’assemblea del 15 dicembre 1999 nella parte in cui, disponendo l’esecuzione delle opere necessarie per la disciplina del parcheggio delle autovetture dei partecipanti al condominio dalla stessa stabilita, non specificava le modalità e i limiti di costo delle opere stesse; respingeva la domanda di pronuncia dell’invalidità della delibera stessa relativamente alla parte in cui stabiliva la disciplina dell’uso del cortile come parcheggio per le autovetture dei partecipanti al Condominio mediante turno; dichiarava l’attore privo di interesse e di legittimazione ad agire per la pronuncia dell’invalidità di ogni altra delibera della stessa assemblea, anche con riferimento al punto 2) dell’ordine del giorno sul fondamento della tutela di beni e servizi pertinenti al capannone estraneo al Condominio stesso.

Interposto appello da parte dell’ H., nella resistenza del predetto Condominio (che formulava, a sua volta, appello incidentale), la Corte di appello di Milano, con sentenza n. 690 del 2006 (depositata il 18 marzo 2006), in accoglimento del gravame principale ed in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiarava l’illegittimità della delibera assunta dall’assemblea condominiale in data 15 dicembre 1999, sub 2), e condannava il Condominio alla rifusione delle spese del doppio grado.

A sostegno dell’adottata decisione, la Corte meneghina rilevava la fondatezza del gravame principale nella parte in cui era stata dedotta la nullità della delibera relativa all’utilizzo del cortile sul quale gravava una servitù a favore del capannone (non condominiale) dell’ H., sotto il profilo dell’illegittima modifica del regolamento condominiale e dell’illegittima trasformazione del cortile in parcheggio in violazione dell’art. 10 dello stesso regolamento, avente natura contrattuale, con la conseguenza che, per la modifica della predetta clausola del regolamento, sarebbe stata necessaria l’approvazione all’unanimità dei condomini oltre all’adozione della forma scritta (non essendo, perciò, sufficiente la mera approvazione a maggioranza qualificata).

Avverso la suddetta sentenza di secondo grado ha proposto ricorso per cassazione il Condominio di (OMISSIS), basato su due motivi, in relazione al quale si è costituito in questa sede l’intimato H.C. con apposito controricorso contenente anche ricorso incidentale riferito ad un unico motivo. Il suddetto Condominio ha, a sua volta, formulato controricorso avverso il ricorso incidentale dell’ H.. I difensori di entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa ai sensi dell’art. 378 c.p.c..

Diritto

1. In primo luogo deve essere disposta (ai sensi dell’art. 335 c.p.c.) la riunione dei proposti ricorsi in quanto relativi all’impugnazione della stessa sentenza (pubblicata il 18 marzo 2006 e notificata il 13 aprile 2006, con riferimento alla quale si applicava, per la formulazione del ricorso per cassazione, la disciplina dell’art. 366 bis c.p.c., introdotta dal D.Lgs. 2 febbraio 2006, con riferimento alle impugnazioni relative ai provvedimenti pubblicati dal 2 marzo 2006).

2. Con il primo motivo del ricorso principale il Condominio ricorrente ha dedotto la violazione dell’art. 1138 c.c. avuto riguardo alla ritenuta natura contrattuale del regolamento condominiale. In particolare, il ricorrente, con tale doglianza, ha inteso prospettare l’erroneità della sentenza della Corte di appello di Milano nella parte in cui aveva ravvisato l’illegittimità della delibera adottata dall’assemblea condominiale del 15 dicembre 1999, al punto 2 dell’ordine del giorno sul presupposto che il regolamento dello stesso Condominio ricorrente avesse, per la sua origine formativa, natura contrattuale, ragion per cui, ai fini della modifica anche di una qualsiasi delle disposizioni in esso contenute, si rendeva necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini. Con riferimento a questo motivo il ricorrente chiedeva a questa Corte, in virtù dell’art. 366 bis c.p.c., di valutare la correttezza del “decisum” della Corte territoriale e, quindi, di affermare o negare se, ai sensi dell’art. 1138 c.c., l’art. 10 del regolamento condominiale in questione dovesse considerarsi avente natura regolamentare e non convenzionale.

2. Con il secondo motivo del ricorso principale il Condominio ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 1136 c.c., comma 5, in relazione al “quorum” per l’approvazione del punto 2 dell’o.d.g. della delibera assembleare del 15 dicembre 1999, formulando, al riguardo, ai sensi del citato art. 366 bis c.p.c., il quesito di diritto nei seguenti termini: “dica la Corte se, ai sensi dell’art. 1136 c.c., la delibera di approvazione del cortile comune a parcheggio non necessita per la sua approvazione della unanimità dei consensi di tutti i condomini, ma sia sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 5″. Inoltre, nell’ambito dello stesso motivo il Condominio ricorrente ha dedotto il vizio di omessa motivazione della sentenza impugnata in relazione al fatto controverso della necessità dell’approvazione con l’unanimità dei consensi dei condomini in ordine alla delibera invece approvata con la maggioranza qualificata di cui al citato art. 1136 c.c., comma 5, avuto riguardo anche alla valutazione apodittica dell’art. 23 dello stesso regolamento condominiale contenente la previsione della possibilità per l’amministratore di fissare gli orari per i servizi del condominio e per l’uso dei cortili e al suo acritico raccordo con l’art. 10 del regolamento medesimo.

3. Con l’unico motivo del ricorso incidentale la difesa di H. C. ha dedotto il vizio di insufficiente motivazione della sentenza impugnata circa un punto decisivo della controversia, chiedendo a questa Corte, in relazione all’art. 366 bis c.p.c., di valutare se la delibera impugnata fosse idonea ad aggravare la servitù di passaggio pedonale e carraio e di carico e scarico a favore dello stesso H., costituendo, di fatto, sul cortile, una servitù a favore del Condominio, vietata dall’art. 10 del regolamento condominiale.

4. Rileva il collegio che i due motivi del ricorso principale – che possono essere esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi – sono fondati e devono essere, perciò, accolti.

Secondo la giurisprudenza delle Sezioni unite di questa Corte (riconducibile alla sentenza n. 943 del 1999; in senso analogo v., in precedenza, Cass. n. 642 del 1996 e Cass. n. 158 del 1966) le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonchè quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare; ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 2. Sulla scorta di tale principio la giurisprudenza successiva (v., ad es., Cass. n. 21287 del 2004 e Cass. n. 24146 del 2004) di questa Sezione (alla quale si aderisce) ha rilevato che, in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5 non essendo richiesta l’unanimità dei consensi, trattandosi di deliberazione idonea a disporre una innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c., comma 1).

Orbene, alla stregua di tali insegnamenti, la Corte territoriale ha errato nel ritenere che con la delibera presa con la predetta maggioranza qualificata (ed oggetto di impugnazione) con la quale era stato approvato il godimento turnario del cortile comune ad uso parcheggio collidesse con la disposizione di cui all’art. 10 del regolamento condominiale che vietava “di occupare” anche temporaneamente le parti comuni, poichè, in effetti, essa mirava ad evitare condotte arbitrarie di condomini che avessero inteso appropriarsi per uso esclusivo di porzioni comuni ma non poteva implicare l’esclusione dell’adottabilità di deliberazioni intese a consentire una migliore disciplina dell’uso del cortile. In altri termini, la predetta disposizione del regolamento condominiale non poteva considerarsi contenente alcun esplicito divieto in ordine alla possibilità di disciplinare il parcheggio dei condomini, conformandosi piuttosto come una norma regolamentare finalizzata all’utilizzazione delle parti comuni, senza implicare limitazioni dei singoli diritti e senza determinare alterazioni a vantaggio soltanto di alcuni dei partecipanti alla collettività condominiale ed in pregiudizio di altri, oltre a non comportare l’alterazione della misura del godimento che ciascun condomino aveva in ragione della propria quota, in modo tale da assumere la natura di clausola contrattuale, alla stregua dell’indirizzo giurisprudenziale tracciato da questa Corte. Del resto, la mera indicazione, in un regolamento condominiale, della destinazione di una cosa comune non determina una connotazione reale del bene, consentendone un miglior regolamento del suo uso, come verificatosi nella specie con riferimento all’utilizzazione del cortile, in modo da permettere ad ogni avente diritto l’uso del parcheggio, con il rispetto del pari diritto degli altri condomini, così come disciplinato con la delibera oggetto di impugnazione, oltretutto in consonanza con la previsione dell’art. 23 dello stesso regolamento condominiale che demandava all’assemblea di stabilire le norme e gli orari proprio per l’uso del cortile.

Alla stregua di tali presupposti, ovvero in virtù della natura regolamentare dell’art. 10 del regolamento condominiale e della previsione del potere dispositivo contenuto nell’art. 23 dello stesso regolamento, deve rilevarsi l’erroneità della sentenza impugnata con la quale è stata dichiarata la nullità della deliberazione impugnata perchè non adottata all’unanimità, mentre sarebbe stata sufficiente la sua approvazione con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5, invero osservata nella fattispecie. Deve, quindi, essere enunciato al riguardo il principio di diritto secondo cui, in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5, (non essendo richiesta l’unanimità dei consensi) ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l’utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale.

5. Passando all’esame del motivo del ricorso incidentale si osserva che – al di là del profilo riguardante la mancata esposizione della sintesi del vizio motivazionale dedotto (in ordine al disposto dell’art. 366 bis c.p.c.) – la relativa doglianza è destituita di pregio. Infatti, come correttamente rilevato sul punto dalla Corte territoriale, il gravame concerneva in via esclusiva l’esame della legittimità della delibera dell’assemblea condominiale del 15 dicembre 1999 limitatamente al punto 2) che riguardava la formazione di otto posti macchina con riferimento alla supposta violazione della clausola n. 10 del regolamento condominiale. Con la censura in esame, invece, la difesa dell’ H. ha inteso prospettare una questione nuova attinente all’eventuale aggravamento della servitù costituita a favore del mappale 215, che non costituiva propriamente oggetto del “thema decidendum” della controversia, avente ad oggetto la validità o meno della predetta delibera con riguardo all’evidenziato profilo di possibile illegittimità per contrasto con una disposizione del regolamento condominiale. In altri termini, con il motivo in questione il ricorrente incidentale, che aveva impugnato l’anzidetta delibera in qualità di condomino, ha manifestato l’intento di voler estendere l’ambito della causa ad un aspetto ad essa estraneo in quanto concernente un ipotetico aggravamento della servitù costituita a favore di un immobile non facente parte del condominio e, quindi, relativo ad un rapporto autonomo e diverso tra le parti (eventualmente tutelabile con separata azione ma estraneo a quella instaurata originariamente con la domanda dedotta con riferimento alla controversia “de qua”).

6. In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni esposte, deve essere accolto il ricorso principale e respinto quello incidentale, con la conseguente cassazione della sentenza impugnata (in ordine, appunto, al ricorso ritenuto fondato) ed il rinvio della causa ad altra Sezione della Corte di appello di Milano, che si conformerà al principio di diritto enunciato al termine del paragrafo 4) e provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte, riniti i ricorsi, accoglie il ricorso principale e rigetta quello incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al ricorso accolto e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra Sezione della Corte di appello di Milano.
Così deciso in Roma, il 15 maggio 2012.
Depositato in Cancelleria il 15 giugno 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Franco PONTORIERI – Presidente -
Dott. Antonio VELLA – Rel. Consigliere -
Dott. Antonino ELEFANTE – Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO – Consigliere -
Dott. Giovanna SCHERILLO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONDOMINIO, in persona dell’Amm.re p.t., elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dagli avvocati MAURIZIO DE TILLA, GIULIO D’ANDREA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CG, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, difeso dall’avvocato GINO PANARESE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro

AA, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE CASSAZIONE, difeso dall’avvocato TERESA LADDAGA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso il provvedimento n. 1447-99 della Corte d’Appello di NAPOLI, depositato il 10-06-99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15-02-02 dal Consigliere Dott. Antonio VELLA;
udito l’Avvocato GRAZIANO Giancarlo per delega dell’avvocato PANARESE depositata in udienza, difensore del resistente CG,
difensore che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Massimo FEDELI, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto notificato il 1 febbraio 1988 AA, proprietario di un’unità immobiliare del fabbricato sito in Napoli al corso Umberto, I n. 154, citò, davanti al Pretore, il Condominio per la condanna al rispetto della clausola del regolamento di divieto della sosta delle autovetture nel cortile comune. Il Pretore dichiarò, con sentenza del 20 dicembre 1991 la propria incompetenza e indicò come competente il Tribunale di Napoli, dinanzi al quale l’attore riassunse il processo riproponendo la stessa domanda, della quale il convenuto chiese il rigetto. Quest’ultimo, nel corso del giudizio, eccepì che la materia del contendere era cessata, perché la sosta dei veicoli nel cortile era stata permessa e disciplinata dalla deliberazione dell’assemblea dei condomini del 28 febbraio 1995 – non impugnata dall’attore, e adottata anche con il suo voto favorevole con la quale era stata abrogata la clausola di divieto contenuta nel regolamento.

Il condomino CG, intervenne volontariamente nel giudizio e aderì alla domanda dell’AA, che il Tribunale accolse con sentenza del 15 gennaio 1997, avendo ritenuto che la clausola del regolamento di condominio di divieto della sosta dei veicoli nel cortile comune non era stata abrogata dalla deliberazione dell’assemblea dei condomini, perché per il suo carattere contrattuale, si sarebbe potuta modificare soltanto con un accordo sottoscritto da tutti i partecipanti alla comunione.

Il soccombente propose impugnazione contro tale pronuncia, affermando che il Tribunale aveva erroneamente omesso di esaminare la sua eccezione di cessazione della materia del contendere, e aveva dichiarato la nullità della deliberazione assembleare, sebbene questa fosse stata adottata legittimamente, perché la clausola del regolamento di condominio abrogata non era di natura contrattuale, limitandosi a disciplinare l’uso e il godimento di una parte comune dell’edificio, senza incidere sulla sfera dei diritti soggettivi di ciascun condominio.

L’AA e il CG si opposero all’accoglimento del gravame, rilevandone l’infondatezza e la Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 10 giugno 1999, ha confermato la decisione di primo grado osservando quanto segue:

A.- non sussistevano le condizioni per deliberare la cessazione della materia del contendere, in quanto l’AA e il CG avevano dimostrato di avere conservato l’interesse alla decisione della domanda proposta con la citazione, insistendo nel chiederne l’accoglimento con le conclusioni definitive precisate nel giudizio di primo grado;

B.- la deliberazione dell’assemblea del 28 febbraio 1995 era nulla, perché abrogatrice di una clausola del regolamento, modificabile soltanto con il consenso di tutti i condomini, – da manifestarsi in forma scritta e non per fatti concludenti – a causa della sua natura contrattuale, rivelata dal divieto, da essa imposto ai titolari delle unità immobiliari del fabbricato, di esercitare sul cortile una facoltà inerente al diritto di proprietà, mentre.

Il Condominio ricorre per cassazione con tre motivi.

L’AA e il CG resistono con due autonomi controricorsi.

Le parti hanno depositato memorie.

Diritto

Nell’udienza di discussione il difensore del controricorrente CG ha chiesto che si dichiari l’interruzione del processo, essendo deceduto il proprio assistito, ma l’istanza non può essere accolta perché le disposizioni degli art. 299 e ss. del codice di procedura civile non si applicano al giudizio di cassazione caratterizzato dall’impulso d’ufficio (sent. 2142 del 1995).

Con il primo motivo si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d’appello omesso di rilevare che l’interesse ad agire dell’AA era cessato nel corso del processo, avendo con il proprio voto concorso alla formazione della delibera dell’assemblea dei condomini del 25 febbraio 1995, con la quale era stata abrogata la clausola del regolamento di divieto di sosta dei veicoli nel cortile comune.

Il motivo è infondato, perché per il fermo orientamento di questa Corte, la nullità delle deliberazioni assembleari può essere fatta valere da qualunque condomino interessato, anche se abbia partecipato all’assemblea ed espresso voto favorevole al provvedimento adottato, ad eccezione dell’ipotesi (non ricorrente nella specie) nella quale “il voto si risolva in un atto negoziale implicante assunzione e riconoscimento di una propria personale obbligazione” (sent. nn. 12281 del 1992, 3946 del 1994 1511 del 1997, 1511 e 14037 del 1999).

Con il secondo motivo, denunziandosi la violazione degli art. 1122, 1138 e 1362 del codice civile in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 del codice di procedura civile, si censura la sentenza impugnata, per avere la Corte d’appello, con una motivazione insufficiente, contraddittoria e illogica, ritenuto erroneamente che la clausola del regolamento di condominio, abrogata con la deliberazione dell’assemblea, vietasse il parcheggio delle autovetture nel cortile comune, mentre l’interpretazione del suo chiaro contenuto letterale (“l’androne e il cortile dovranno restare sgombrì”), avrebbe dovuto indurre a riconoscere che con essa “si era prescritta soltanto una modalità d’uso del bene comune”.

Il motivo è inammissibile, perché con esso si propone in questa sede di legittimità la questione nuova dell’interpretazione della clausola del regolamento di condominio sul cui contenuto di disposizione di divieto della sosta dei veicoli nell’androne e nel cortile comuni non risulta che le parti abbiano assunto posizioni contrastanti nel giudizio di merito, essendosi in esso la controversia svolta soltanto sul problema della derogabilità o non di detta clausola per effetto di una deliberazione maggioritaria dell’assemblea dei condomini.

Con il terzo motivo, denunziandosi la violazione degli art. 1102, 1136 e 1138 del codice civile in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 del codice di procedura civile, si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d’appello ritenuta la clausola del regolamento di natura contrattuale, e quindi modificabile soltanto con il consenso di tutti i condomini, mentre avrebbe dovuto negare tale natura perché si limitava a disciplinare le modalità d’uso del cortile e dell’androne comuni e ad ammettere la sua variazione con una deliberazione maggioritaria dell’assemblea. Si aggiunge che la clausola in questione era stata disapplicata per oltre trent’anni dai condomini (compreso l’AA), i quali avevano parcheggiato le loro autovetture nel cortile comune, e questo comportamento concludente ne aveva determinato la tacita abrogazione non richiedendosi per essa l’atto scritto.

Nemmeno questo motivo è fondato.

Le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni (limitazioni all’uso delle scale, dei cortili ecc… ) e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri, hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o servitù prediali, da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti dell’edificio condominiale; mentre, per la variazione delle clausole che disciplinano l’uso delle cose comuni, è sufficiente la deliberazione assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 2 comma del codice civile.

Applicando alla fattispecie in esame questi principi, enunciati dalle sezioni unite con la sentenza n. 943 del 1999, deve ritenersi corretta, sia la statuizione con la quale la Corte di appello ha qualificato di natura contrattuale la clausola del regolamento di divieto dell’uso dell’androne e del cortile comuni per la sosta e il parcheggio dei veicoli, essendosi con essa limitato il diritto d’uso dei condomini su beni comuni, e conseguentemente ritenuta detta clausola modificabile soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione; sia la statuizione con cui ha negato che la clausola potesse essere abrogata dal comportamento concludente dei condomini che non l’avevano rispettata per un lungo periodo di tempo.

Pertanto deve rigettarsi il ricorso e condannarsi il Condominio a rimborsare le spese di questo giudizio ai controricorrenti.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare le spese del giudizio di legittimità ai controricorrenti e le liquida, a favore di ciascuno, in euro 1.750,00 di cui euro 150,00 per spese e euro 1.600,00 per onorari di avvocato.

Roma 15 febbraio 2001.