Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. CARLEO Giovanni – rel. Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26417-2008 proposto da:

REALE IMMOBILI S.P.A. (OMISSIS), in persona del suo procuratore speciale nonchè direttore operativo geom. Z.S., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA AZUNI 9, presso lo studio dell’avvocato DE CAMELIS PAOLO, rappresentata e difesa dall’avvocato LISERRE ANTONIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

MINISTERO ECONOMIA FINANZE, in persona dei Ministro pro-tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende per legge;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1564/2008 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 04/06/2008 R.G.N. 2941/07;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. GIOVANNI CARLEO;
udito l’Avvocato ANTONIO LISERRE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

Fatto

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. Reale Immobili Spa, premesso di aver acquistato da Corsale 90 srl un immobile in (OMISSIS), che era stato locato a far data dall’1.2.93 al Ministero dell’Economia e delle Finanze e destinato a sede della Direzione Provinciale, al canone iniziale di L. 2.900.000.000 oltre aggiornamento Istat dal secondo anno, chiedeva che, previa determinazione del canone aggiornato a partire dall’1.2.2002, il Ministero fosse condannato a corrispondere per arretrati sino al 31.5.2006 la somma di Euro 1.857.408,48 oltre interessi e rivalutazione monetaria. Si costituiva il Ministero deducendo di non aver ricevuto nessuna richiesta specifica di aggiornamento, se non nel 2003 e nel 2004, e chiedendo la reiezione della domanda ed in via di ulteriore subordine la reiezione della richiesta di rivalutazione ed interessi. In esito al giudizio il Tribunale di Milano accertava che l’eventuale residuo debito del Ministero nei confronti di “Beni Immobili Italia Spa” doveva determinarsi con riferimento ad un canone di Euro 1.621.108 oltre Iva per il bimestre 1.12.2003/31.1.2004 e con riferimento a un canone di Euro 1.645.425,62 oltre Iva per il periodo 1.2.2004/31.5.2006. Avverso tale decisione proponeva appello la Reale Immobili Spa ed in esito al giudizio, in cui si costituiva il Ministero la Corte di Appello di Milano con sentenza depositata in data 4 giugno 2008, dato atto dell’eseguito pagamento da parte del conduttore dell’importo per canoni, condannava il Ministero a corrispondere gli interessi di mora con decorrenza dalle scadenze contrattuali relative ai ratei di canone tardivamente pagati, confermando nel resto l’impugnata sentenza e dichiarando compensate le spese del grado. Avverso la detta sentenza la Reale Immobili Spa ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in un unico motivo, illustrato da memoria. Resiste con controricorso il Ministero.

Diritto

In via preliminare va rilevata la fondatezza dell’eccezione formulata dalla ricorrente, la quale ha dedotto l’omessa notifica del controricorso presentato proposto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. A riguardo, è utile evidenziare che, in base al dettato dell’art. 370 c.p.c., la parte contro la quale il ricorso è diretto, se intende contraddire, deve farlo mediante controricorso da notificarsi al ricorrente nel domicilio eletto entro venti giorni dalla scadenza del termine stabilito per il deposito del ricorso.

Nella specie, come risulta dalla relata apposta in calce all’atto in data 10 dicembre 2008, il controricorso non è stato affatto notificato perchè da informazioni assunte sul posto il procuratore domiciliatario era sconosciuto. Ne deriva che, in mancanza della prescritta notificazione, il controricorso de quo non può essere preso in considerazione. Esaurita tale questione preliminare, passando all’esame della doglianza, svolta dalla ricorrente, va osservato che la stessa, articolata sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 32, si fonda sulla premessa che la norma citata non pone alcun vincolo di forma ai fini della richiesta di aggiornamento del canone su base Istat, con la conseguenza che deve escludersi la necessità della forma scritta e deve ritenersi sufficiente un comportamento concludente. Pertanto la Corte di Appello avrebbe sbagliato quando ha ritenuto che la richiesta debba formularsi in modo chiaro ed univoco, specialmente se rivolta ad una P.A., e che non sia sufficiente a tal fine l’invio di una fattura nella quale sia indicato un canone superiore all’ultimo pagato. La censura merita attenzione. A riguardo, giova premettere che i primi due commi della L. n. 392 del 1978, art. 32, nel testo risultante dopo la sostituzione ad opera della D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 sexies, conv. in L. 5 aprile 1985, n. 118, dispongono testualmente: “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.

Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati”.

Ora, se è vero che la richiesta si configura come un onere del locatore, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l’aggiornamento del canone, ponendosi come condizione per il sorgere del relativo diritto, è altrettanto vero che la legge non prevede però che tale richiesta debba essere rivestita di una forma particolare.

Pertanto, questa Corte con indirizzo ormai consolidato ha avuto modo di affermare il principio secondo cui, in assenza di qualsiasi prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti, nell’esplicazione della loro autonomia contrattuale, sono libere di stabilire, a loro scelta, le modalità attuative della richiesta, prescritta dalla L. n. 392 del 1978, art. 32 – nel testo modificato dalla L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9 sexies – per ottenere l’aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell’indice ISTAT. Pertanto tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (cfr Cass. n. 9351/92, Cass. 7982/1994, Cass. n. 14655/02, Cass. n. 15034/2004, Cass. n. 25645/2010). Ciò premesso, giova ora richiamare l’attenzione sulla circostanza che, assai recentemente, con sentenza n. 10720 dell’11 giugno 2012, questa stessa terza sezione della Corte, in diversa composizione, in una controversia di contenuto analogo tra le stesse parti, ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dalla Reale Immobili sia per inosservanza dell’art. 366 c.p.c., n. 6 sia perchè, in buona sostanza, la ricorrente aveva sollecitato una revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, diretta all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, non consentita in sede di legittimità. E ciò, malgrado che i giudici di secondo grado avessero escluso che gli atti trasmessi dalla locatrice al Ministero presentassero “i requisiti minimi di certezza per fare almeno presumere una richiesta di adeguamento e far comprendere il suo contenuto” (cfr pag. 5).

Ciò posto, risulta di ovvia evidenza come nella decisione in commento la Corte di legittimità non ha affatto esaminato la fondatezza o meno delle doglianze formulate dalla Reale Immobili in punto di diritto. Ciò, in quanto le censure non potevano essere esaminate essendo volte in realtà a sollecitare un inammissibile intervento in sovrapposizione del giudice di legittimità rispetto ad una decisione del giudice di secondo grado essenzialmente fondata su una valutazione di stretto merito.

I termini della controversia sottoposti all’esame di questo Collegio sono invece ben diversi ove si consideri che la Corte di merito ha fondato la sua decisione sull’affermazione di principio, secondo cui la mancata indicazione del titolo della maggiorazione nonchè della percentuale di aggiornamento applicato, nelle fatture inviate dalla locatrice, indicanti un importo dei ratei di canone variato in aumento, non consentirebbero di integrare una valida richiesta ai fini dell’ottenimento dell’aggiornamento del canone.

Ed invero, non vi è chi non veda come in tal modo, i giudici di secondo grado hanno finito con il postulare uno specifico requisito formale non previsto dalla legge, formulando un principio di diritto che non merita di essere condiviso. A riguardo, mette conto di sottolineare che la richiesta di aggiornamento contemplata dall’art. 32 più volte citato mira ad assolvere una duplice funzione, quella di rendere manifesta la volontà del locatore di conseguire l’aggiornamento annuale del canone e quella dì indicare l’ammontare della prestazione richiesta dal locatore e dovuta dal conduttore.

Ora, poichè tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia, l’invio di una fattura, in cui sia indicato un canone maggiore rispetto all’ultimo pagato, inglobante un aumento corrispondente al 75% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati o comunque corrispondente a quello minore, eventualmente convenuto, non solo consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell’aggiornamento Istat, nel frattempo maturato, ma gli permette, altresì, di desumere previa comparazione con il minor canone precedentemente pagato la misura della percentuale di aggiornamento applicato, così da compiere la necessaria verifica in merito alla legittimità della richiesta medesima. Con la conseguenza che, ferma restando la facoltà del conduttore di richiedere al locatore i necessari chiarimenti, formulando ove del caso le opportune contestazioni, la richiesta, diretta a conseguire l’aggiornamento Istat, contenuta nella fattura inviata al conduttore, può ritenersi idonea e funzionale al raggiungimento dello scopo propostosi.

Considerato che la sentenza impugnata non si è uniformata al suddetto principio,il ricorso per cassazione in esame deve essere pertanto accolto e la sentenza impugnata, che ha fatto riferimento, in modo non corretto, ad una regula iuris diversa, deve essere cassata.

Con l’ulteriore conseguenza che, occorrendo un rinnovato esame della controversia, la causa va rinviata alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, che provvedere anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità, al fine di verificare in concreto la sussistenza o meno, nelle fatture inviate dalla locatrice, dei requisiti minimi necessari idonei al fine di assolvere alla funzione sopra illustrata.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata con rinvio della causa alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, che provvedere anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 12 luglio 2012.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliato nello studio dell’Avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al controricorso, dagli Avv. (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliato nello studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 1162 del 29 agosto 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 26 ottobre 2012 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito l’Avv. (OMISSIS);
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – (OMISSIS), proprietario – per acquisto fattone da (OMISSIS) – di un locale ad uso magazzino e deposito posto al piano sottosuolo di un fabbricato condominiale posto a (OMISSIS), con annessi piazzale e rampa di accesso munita di cancello al civico (OMISSIS) della stessa via, accessibile anche dai due vani scale dello stesso edificio, convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Firenze il Condominio per sentire dichiarare l’inesistenza del diritto della collettivita’ condominiale di accedere al locale di sua proprieta’, ove si trovavano la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento di acque luride, anche dal piazzale, attraverso la rampa di accesso.

Si costitui’ il Condominio, resistendo ed in via riconvenzionale domandando che venisse dichiarata l’esistenza di servitu’ di passo carraio dal cancello posto al civico n. (OMISSIS), con condanna dello (OMISSIS) al risarcimento dei danni.

Il Tribunale di Firenze respinse la domanda dello (OMISSIS) e, in accoglimento della riconvenzionale, dichiaro’ l’esistenza, in favore del Condominio, della servitu’ di passo carraio attraverso la rampa di accesso, condannando lo (OMISSIS) al risarcimento del danno.

2. – La Corte di Firenze, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 29 agosto 2005, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni proposta dal Condominio, confermando nel resto la sentenza impugnata.

2.1. – Per quanto qui ancora rileva, la Corte distrettuale ha affermato che la servitu’ di passaggio si e’ costituita per destinazione del padre di famiglia, giacche’ la rampa di accesso costituisce opera visibile e permanente destinata stabilmente all’esercizio dell’accesso carrabile ai locali di proprieta’ dello (OMISSIS), dove sono ubicati gli impianti condominiali (la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento di acque luride).

Anche dalla lettura dell’atto di compravendita – ha sottolineato la Corte d’appello – risulta che la venditrice (OMISSIS) avverti’ l’acquirente che nel locale da lui acquistato erano ubicati tali beni condominiali e che il locale con relativo piazzale e rampa di accesso veniva trasferito con le servitu’ passive nascenti per destinazione del padre di famiglia a seguito della vendita frazionata dell’edificio.

La Corte di Firenze ha quindi dato rilievo al comportamento delle parti successivo alla stipulazione dell’atto di compravendita, risultando che lo (OMISSIS), pur dopo avere acquistato il deposito magazzino, ha continuato per almeno dieci anni a consentire agli automezzi dell’impresa che aveva la gestione degli impianti la possibilita’ di raggiungerli con i propri mezzi, utilizzando la sola possibilita’ d’ingresso costituita dalla rampa di accesso, e che il condominio ha sempre fatto pacifico uso di tale passaggio, mediante l’impresa incaricata.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello lo (OMISSIS) ha proposto ricorso, con atto notificato il 20 ottobre 2006, sulla base di tre motivi.

L’intimato Condominio ha resistito con controricorso.

In prossimita’ dell’udienza il ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1061 e 843 cod. civ.) il ricorrente si duole che la Corte territoriale abbia inteso collegare direttamente il requisito dell’apparenza non tanto ai mezzi o alle opere attraverso i quali si esercita la servitu’ di passo, ma all’esistenza di alcuni beni o impianti condominiali che, oltretutto, non sarebbero direttamente visibili, non si troverebbero sul fondo gravato dalla servitu’ e non costituirebbero l’oggetto del diritto di servitu’, al quale si ricollegherebbero in via meramente eventuale. La Corte d’appello non avrebbe inoltre considerato che, per i tre o al massimo quattro rifornimenti annui di gasolio (che, oltretutto, adesso non servirebbero piu’), non era assolutamente necessario che l’autobotte entrasse nella proprieta’ privata, obbligando a rimuovere i macchinari e gli automezzi ivi depositati, giacche’ lo scarico del gasolio poteva benissimo effettuarsi, come piu’ volte avvenuto, con l’autobotte parcheggiata sulla pubblica strada e il tubo del combustibile allacciato alla bocca della cisterna. La sentenza impugnata avrebbe potuto riconoscere esclusivamente il diritto del Condominio, ai sensi dell’articolo 843 cod. civ., di accedere, attraverso il fondo di proprieta’ del ricorrente, alla centrale termica di proprieta’ condominiale per ogni necessita’ straordinaria e contingente e di esercitare tale eventuale accesso attraverso il vano scale del numero civico (OMISSIS), cioe’ attraverso il percorso piu’ facile e piu’ breve.

Il secondo mezzo denuncia contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, giacche’ la sentenza riconosce il requisito dell’apparenza della servitu’ di passo in base all’errata ubicazione di alcuni beni ed impianti condominiali nella proprieta’ dello (OMISSIS). Deduce il ricorrente, per un verso, che al locale dell’autoclave e all’impianto di sollevamento non si accederebbe dalla rampa e dal cortile di proprieta’ (OMISSIS), bensi’ soltanto attraverso il vano scala del civico n. (OMISSIS); per l’altro verso, che alla cisterna (interrata nel piazzale retrostante il locale di proprieta’ (OMISSIS)) – che conteneva il gasolio che allora alimentava l’impianto di riscaldamento centrale dell’edificio – si poteva accedere non solo attraverso la rampa, ma anche dai due vani scala del fabbricato.

Il terzo mezzo (contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia) censura che la Corte territoriale non abbia considerato un mero atto di tolleranza in favore dei condomini la protrazione decennale dell’accesso attraverso la rampa, consentito, per ragioni di cortesia, per un piu’ agevole rifornimento della centrale termica.

2. – I tre motivi – i quali, stante la loro stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente -sono infondati.

Con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, la Corte distrettuale – nel confermare la decisione del primo giudice – ha accertato:

- che il fabbricato di via (OMISSIS) (appartenente alla sola (OMISSIS), che poi lo fraziono’ in piu’ unita’ immobiliari, vendute separatamente, cosi’ dando origine al condominio) era dotato di una serie di impianti comuni a tutte le porzioni dell’edificio (centrale termica, impianto di autoclave e di sollevamento delle acque luride), posti nel piano sottosuolo;

- che a tali impianti si accedeva, sia attraverso il vano scala, sia (allorquando si trattava di permettere il transito degli automezzi per portare il gasolio e le pesanti attrezzature necessarie alla manutenzione e alla riparazione degli impianti) mediante l’apposita rampa di accesso;

che il proprietario dell’intero edificio ha posto e lasciato i luoghi nello stato di fatto dal quale risulta la servitu’ di passaggio carraio dalla rampa di accesso, questa costituendo opera visibile e permanente destinata all’esercizio dell’accesso ai locali dove sono situati gli impianti comuni;

che, costituitosi il condominio a seguito della vendita separata dei piani e delle porzioni di piano, e avendo lo (OMISSIS) acquistato dall’originaria proprietaria dell’intero edificio i locali con relativo piazzale dove si trovano i piu’ importanti impianti condominiali e la rampa di accesso, si e’ costituita una servitu’ per destinazione del padre di famiglia a vantaggio del condominio attraverso la rampa;

che dell’esistenza della servitu’ per destinazione del padre di famiglia, insistente sul locale con relativo piazzale e rampa di accesso, si da atto nello stesso atto di compravendita del 10 maggio 1983, con il quale lo (OMISSIS) ha acquistato dalla (OMISSIS) la proprieta’ del locale ad uso magazzino e deposito posto al piano sottosuolo, con il piazzale e la rampa di accesso;

che tale situazione di fatto – utilizzo della rampa di accesso con automezzi per provvedere alle necessita’ degli impianti condominiali – e’ continuata, per almeno un decennio, anche dopo l’acquisto fattone dallo (OMISSIS).

Tale essendo la base di fatto, che le censure del ricorrente sono inidonee a scalfire, correttamente la Corte di Firenze ha ritenuto acquistata, in favore del condominio, una servitu’ per destinazione del padre di famiglia, ricognitivamente contemplata nello stesso titolo di acquisto del proprietario del fondo servente.

Invero, nel caso in cui, in un edificio condominiale, alcuni impianti comuni (la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento delle acque luride) si trovino installati nel piazzale e nei locali di proprieta’ esclusiva del singolo condomino, proprietario esclusivo anche della rampa, utilizzata per l’accesso con automezzi per le necessarie verifiche periodiche degli impianti e per la manutenzione e riparazione degli stessi, si ha una servitu’ con i caratteri della apparenza, suscettibile di costituzione per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell’articolo 1062 cod. civ., se tale era la situazione di fatto posta o lasciata dall’unico proprietario dell’edificio allorche’, con la vendita frazionata dei piani o delle porzioni di piano, e’ sorto il condominio.

Del tutto fuori luogo appare il richiamo del ricorrente all’articolo 843 cod. civ., atteso che qui non si e’ di fronte ad una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilita’ occasionale e transeunte del vicino che ha per contenuto la prestazione del consenso all’accesso e al passaggio, ma ad una servitu’ di accesso carraio attraverso la rampa, costituita a titolo originario, a carico della proprieta’ esclusiva del singolo condomino ed a vantaggio del condominio per il compimento, con la necessaria regolarita’ e frequenza, di tutte le operazioni di rifornimento, regolazione, controllo e manutenzione degli impianti comuni.

Del pari non conducente e’ il richiamo all’articolo 1144 cod. civ., avendo la Corte di merito, con valutazione immune da vizi logici e giuridici, valutato nella permanente e strutturale destinazione della rampa al servizio dell’accesso agli impianti comuni all’intero edificio le caratteristiche necessarie e sufficienti, in mancanza di diversa disposizione contenuta nel titolo, ai fini della costituzione ope legis della servitu’ ai sensi dell’articolo 1062 cod. civ..

3. – Il ricorso e’ rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal Condominio controricorrente, che liquida in complessivi euro 2.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 2.500,00 per compensi, oltre ad accessori di legge.