Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 6014/2009 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 137/2008 della CORTE D’APPELLO di SALERNO, depositata il 04/02/2008, R.G.N. 616/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/12/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per l’inammissibilita’ in subordine rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 19 maggio 2006 il Tribunale di Salerno rigettava l’opposizione a decreto ingiuntivo dell’importo di lire 5.830.640, oltre interessi e spese, emesso a favore di (OMISSIS) proposta da (OMISSIS) a titolo di somme dovute per differenza canoni e spese di registrazione, e per mancato pagamento di canoni dall’agosto del 2000, data di convalida dello sfratto per morosita’ al febbraio 2001, data di rilascio dell’immobile.

Su gravame del (OMISSIS) la Corte di appello di Salerno il 4 febbraio 2008 ha confermato la sentenza di prime cure.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi a quattro motivi, corredati dei prescritti quesiti.

Resiste con controricorso il (OMISSIS).

All’udienza del 18 ottobre 2011 il Collegio rilevato il difetto di notifica dell’udienza al ricorrente rinviava la causa a nuovo ruolo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.-Con il primo motivo (omessa motivazione circa il fatto decisivo e controversi per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5) il ricorrente lamenta che punto decisivo e controverso, su cui il giudice dell’appello non si sarebbe pronunciato, non sarebbe, come si legge in sentenza, la mancata effettuazione da parte sua dell’offerta per intimazione ex articolo 1216 c.c. ne’ l’astratta illegittimazione della moglie del locatore a ricevere in sua vece le chiavi, ma la verifica dell’effetto liberatorio di quella consegna alla luce delle circostanze di fatto e di diritto dedotte da esso attuale ricorrente (p. 8 ricorso).

Di vero, il giudice dell’appello, condividendo l’orientamento di questa Corte, che e’ il caso di ribadire, in linea di puro diritto ha osservato che “l’obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore (articolo 1570 c.c.) non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi ma richiede, per il suo esatto adempimento, una attivita’ consistente in una incondizionata restituzione del bene e, dunque, in una effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilita’ del locatore.

Qualora non possa attuarsi la concreta (e comprovata) cooperazione di quest’ultimo si rende necessaria, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, un’offerta fatta a norma dell’articolo 1216 c.c., con onere della prova circa lo svolgimento di detta legale attivita’, a carico del conduttore (Cass. n. 8616/06).

Del resto, questa Corte ha in modo costante affermato che la liberazione del conduttore dall’obbligo di riconsegnare la cosa locata si attua, essendo il rapporto di locazione un rapporto obbligatorio intuitu personae, solo con la consegna del bene, anche se nella modalita’ della consegna delle chiavi, al locatore in persona o ad altri soggetti che lo rappresentino in virtu’ di espressa sua volonta’ (v. Cass. n. 550/12; Cass. n. 5841/04).

Cio’ posto in rilievo il giudice dell’appello ha potuto accertare che non si era svolta “certamente” la attivita’ di cui all’articolo 1216 e, quindi, non si era verificata la effettiva immissione del bene locato nella sfera di disponibilita’. Peraltro, ma sembra ad abundantiam, il giudice a quo ha precisato che “la consegna delle chiavi, pur se avvenuta, non e’ stata effettuata nelle mani dell’unico legittimato a riceverla (il locatore)” (p. 5-6 sentenza impugnata).

La decisione sul punto e’, quindi, corretta sotto ogni profilo. Del resto, a corredo della censura il quesito di diritto, cosi’ come formulato (p. 8 ricorso), appare inconferente in quanto, come anche rileva il resistente, il denunciato vizio non concerne l’inquadramento di una fattispecie nell’una piuttosto che nell’altra fattispecie di diritto, bensi’ il percorso logico-giuridico seguito dal giudice.

Infatti, l’errore denunciato attiene ad un errore in procedendo (Cass. n. 29779/08), mentre il ricorrente con il quesito in effetti denuncia un errore in judicando, soffermandosi, peraltro, sulla prova orale espletata, che gia’ il giudice di prime cure aveva ritenuto inadeguata a dimostrare il suo assunto.

Ne consegue che gli altri due motivi (il secondo, sulla violazione dell’articolo 1590 c.c. e falsa applicazione dell’articolo 1216 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 e il terzo, sulla falsa applicazione dell’articolo 1590 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), restano assorbiti, in quanto con essi si riproduce la doglianza, in estrema sintesi, sempre sotto il profilo della valutazione delle circostanze e delle prove acquisite al processo, in specie li’ dove i relativi quesiti sembrano tautologici e la redazione degli stessi non sembra rispettosa del precipitato normativo di cui all’articolo 366 c.p.c., in quanto il ricorrente si limita solo a dedurre che la fattispecie esaminata dal giudice dell’appello non era quella inquadrabile nell’articolo 1216 c.c..

2. – In merito al quarto motivo (violazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4; falsa applicazione dell’articolo 1230 c.c. in relazione il tutto all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), peraltro, corredato da corretto quesito, il ricorrente, in estrema sintesi, lamenta che il giudice dell’appello abbia fatta una “interpretazione capovolta” della normativa di cui alla Legge n. 431 del 1998, con evidente violazione anche dell’articolo 1230 c.c.. Al riguardo, si evince dalla sentenza impugnata che il giudice dell’appello ha individuato la esistenza di due contratti di cui il secondo, scritto e registrato, avrebbe annullato il precedente, confermando quanto gia’ il Tribunale ebbe ad affermare, ossia che la Legge n. 431 del 1998, articolo 13, non si attaglia al caso di specie, in cui il contratto col canone inferiore (lire 300 mila mensili) riporta la data del 30 aprile 1999 ed e’ quindi di epoca antecedente a quello, oggetto di causa, avente il canone maggiore (lire 500 mila al mese), che risulta registrato il 21 aprile 2000.

In merito a questa statuizione, condivisa, come detto, dal giudice dell’appello, il ricorrente assume che in difetto di prova contraria della sua natura simulata – prova che, certamente, non potrebbe farsi consistere nelle ricevute dei pagamenti per canoni di lire 500.000 – la nuova pattuizione intercorsa con riferimento al medesimo immobile, in quanto tale sarebbe idonea ad annullare la precedente (p. 11 ricorso).

La censura va respinta perche’, contrariamente all’assunto da cui parte il ricorrente, il giudice dell’appello ha ritenuto, alla luce della documentazione prodotta e del suo contenuto ivi espressi, sussistenti due diversi contratti, per cui non ricorre la ipotesi legale di cui all’articolo 13 della citata legge, che, invece, come e’ noto, riguarda la sola ipotesi tassativa di pattuizione tesa a disporre un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese del presente giudizio di cassazione vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 2.100,00, di cui euro 200 per spese, oltre accessori come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere -
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 28031/2009 proposto da:

PARSIFAL SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante p.t. Sig.ra S.A., SOFIDA SPA (OMISSIS), in persona dell’Amministratore Unico e legale rappresentante p.t. Dott. D.E., LDM COMUNICAZIONE SPA (OMISSIS), in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione e legale rappresentante Dott. D.L.D. elettivamente domiciliate in ROMA, VIA CRESCENZIO 9, presso lo studio dell’avvocato AMATO Emiliano, che le rappresenta e difende unitamente all’avvocato CALDARERA MARIO giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

COMUNE DI ROMA (OMISSIS), in persona del Sindaco On. A. G., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEL TEMPIO DI GIOVE 21, presso lo studio dell’avvocato FRIGENTI Guglielmo (Avvocatura Comunale), che lo rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2414/2008 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 28/10/2008; R.G.N. 538/2007.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/11/2011 dal Consigliere Dott. CAMILLO FILADORO;
udito l’Avvocato EMILIANO AMATO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato, che ha concluso per rigetto del ricorso.

Fatto

Con sentenza 28 ottobre 2008 la Corte di appello di Roma rigettava l’appello proposto da SOFIDA s.p.a., PARSIFAL s.p.l., LDM Comunicazione s.p.a. avverso la decisione del locale Tribunale che aveva accolto la opposizione proposta dal Comune di Roma avverso il decreto che gli ingiungeva il pagamento di Euro 75.047,93 in favore delle tre società a titolo di indennità di occupazione dell’immobile sito in (OMISSIS).

Il Tribunale aveva rilevato che la consegna dell’immobile era avvenuta in forma simbolica con la perdita della detenzione da parte del Comune (e con la consegna delle chiavi effettuata ai legali del Comune da persona incaricata dal Comune) mentre la questione dell’ingombro dei locali con beni lasciati dal conduttore poteva, al più, configurare una diversa responsabilità del Comune per eventuali danni, senza alcuna incidenza sulla avvenuta restituzione della cosa locata.

Avverso questa decisione le tre società (originarie opposte) hanno proposto ricorso per cassazione sorretto da tre motivi, illustrati da memoria. Resiste con controricorso il Comune di Roma.

Diritto

Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 1590 e 1591 c.c. e l’art. 1362 c.c..

Erroneamente i giudici di appello avevano fatto coincidere la data della riconsegna dell’immobile con quella del 27 maggio 2005 (data della sottoscrizione della consegna della chiave da parte dell’incaricato comunale) anzichè con quella del 21 ottobre 2005, nella quale era stato redatto il verbale di rilascio dell’immobile.

Con il secondo motivo si denunciano vizi della motivazione in relazione alla affermazione contenuta nella sentenza impugnata, nella parte in cui ritiene che la restituzione della cosa locata possa esaurirsi con una generica messa a disposizione delle chiavi dell’immobile, nonostante il conduttore avesse lasciato nell’appartamento beni mobili e suppellettili.

I due motivi possono essere esaminati congiuntamente in quanto connessi tra di loro.

Con motivazione che sfugge a qualsiasi censura di violazione di norma di legge e di vizio della motivazione, i giudici di appello hanno ritenuto che la riconsegna della chiavi nelle mani dei legali delle società doveva essere interpretata come volontà dei sottoscrittori di accettare la consegna dell’immobile nello stato di fatto nel quale lo stesso si trovava.

In caso contrario, sottolinea la stessa Corte, non avrebbe avuto alcun senso logico la riserva apposta sulla scrittura del 27 maggio 2005 dai legali delle locatrici, specie con riferimento alla esistenza di possibili danno arrecato all’immobile per un uso improprio dei beni locati.

La conclusione cui sono pervenuti i giudici di appello appare del tutto in linea con il consolidato insegnamento di questa Corte, secondo il quale: “L’obbligazione di restituzione della cosa avuta in godimento gravante sul conduttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale”. (Cass. 24 marzo 2004 n. 5841; cfr. Cass. 5 giugno 1996 n. 5270, 2 febbraio 1993 n. 2071, 25 ottobre 1974 n. 3140).

Con il terzo motivo le ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1878, art. 32, come modificato dalla L. 5 aprile 1985, n. 118.

I giudici di appello avevano errato nel ritenere che l’aggiornamento del canone di locazione doveva avvenire su base biennale anzichè su base annua, come previsti dalla modifica dell’art. 32 della Legge del 1978, introdotta dalla Legge del 1985, applicabile al caso di specie.

In ogni caso, la Corte territoriale avrebbe dovuto tener conto – per il periodo in contestazione – della variazione del 75% dell’indice ISTAT. Anche questo ultimo motivo è infondato.

La L. 5 aprile 1985, n. 118, art. 9 sexies, che, modificando la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32, consente (entro i limiti previsti dalla norma medesima) i patti di aggiornamento del canone locativo in relazione alle eventuali variazioni del potere di acquisto della lira, incide sul regime ordinario dei contratti di locazione ed è, pertanto, applicabile anche a quelli in corso alla data di entrata in vigore della norma (Cass. 12 marzo 1993 n. 2975).

E’ però necessario che le parti stipulino nell’ambito del contratto tra loro in corso, (se non l’abbiano già fatto prima) un’apposita pattuizione.

Nella specie è pacifico che le parti, nel contratto di locazione previdero, con la clausola n. 5, l’aggiornamento biennale del canone secondo gli indici Istat a decorrere dall’inizio del quarto anno della locazione, così come disponeva l’allora vigente L. n. 392 del 1978, art. 32, espressamente richiamato unitamente ad altre norme della stessa legge.

Poichè il contratto di locazione aveva decorrenza dal 31 gennaio 1984, il primo aumento, condizionato alla richiesta, avrebbe potuto avere decorrenza dal 31 gennaio 1987 ed avere cadenza biennale.

E’ esente da censura, pertanto, la decisione dei giudici di appello i quali hanno osservato che il prospetto predisposto dalle società locatrici era errato, poichè faceva riferimento ad aumenti annuali e non biennali, applicando gli aggiornamenti ISTAT in assenza di specifica e tempestiva richiesta del locatore (la prima richiesta di aggiornamento era contenuta, come ricorda il controricorrente, nella lettera del 7 agosto 2003) Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con la condanna delle società ricorrenti (in solido) al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna le ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali, che liquida in Euro 5.200,00 (cinquemiladuecento/00) di cui Euro 200,00 (duecento/00) per spese processuali, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 25 novembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 17 gennaio 2012.