Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

F.A. e B.E., residenti in (OMISSIS), rappresentati e difesi per procura a margine del ricorso dagli Avvocati Sobrio Franco e Paolo Mereu, elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via G. G. Belli n. 27;

- ricorrenti -

contro

Condominio (OMISSIS), in persona dell’amministratore dott. B.S., rappresentato e difeso per procura in calce al controricorso dagli Avvocati BOCCHIARDO Giovanni Maria e Mario Menghini, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via Vittoria Colonna n. 31;

- controricorrente – ricorrente incidentale -

e

M.C., residente in (OMISSIS), rappresentata e difesa per procura a margine del controricorso dagli Avvocati Beraldo Giancarlo e Pio Corti, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in Roma, viale Parioli n. 47;

- controricorrente – ricorrente incidentale -

avverso la sentenza n. 475 della Corte di appello di Genova, depositata il 16 maggio 2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16 aprile 2012 dal consigliere relatore dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. Franco Solano per F.A. E B.E., dall’Avv. Mario Menghini per il Condominio (OMISSIS) e dall’Avv. Paolo Corti per M.C.;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. GAMBARDELLA Vincenzo, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale e di quello incidentale della M. ed il rigetto del ricorso incidentale del Condominio.

Fatto

Con atto di citazione del 1997, il Condominio (OMISSIS) convenne in giudizio B.E. e F.A., rispettivamente nuda proprietaria ed usufruttuario di una villa confinante, chiedendo che fosse dichiarato che essi non erano titolari di alcun diritto di passare, a piedi o con veicoli, attraverso il piazzale condominiale, precisando che il diritto di passaggio costituito, in virtù dell’art. 20 del regolamento del Condominio, risalente al 1960, in favore di A.L., precedente proprietario del loro immobile, mediante l’apertura di un cancello sul predetto cortile, aveva carattere personale e non reale, sicchè esso si era ormai estinto con la morte del beneficiario, avvenuta nel 1996.

B.E. e F.A. si opposero alla domanda eccependo la nullità della delibera dell’assemblea condominiale che aveva deciso la proposizione dell’azione, in quanto assunta senza previa convocazione dei proprietari dei garages, tra cui vi erano gli stessi convenuti, e in mancanza della maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 4; nel merito contestarono la domanda e chiesero, in via riconvenzionale, che fosse dichiarato il proprio diritto di passare e posteggiare sul piazzale di proprietà del Condominio quali proprietari di un garage facente parte del compendio condominiale;

chiesero ed ottennero, inoltre, di essere autorizzati a chiamare in garanzia M.C., loro dante causa, che aveva ereditato l’immobile da A.L., dal momento che nel loro atto di acquisto del 1996 era stata specificatamente indicata l’esistenza di un ingresso pedonale attraverso il cortile del Condominio (OMISSIS).

M.C. si costituì in giudizio aderendo alle difese ed alle domande avanzate dai convenuti nei confronti del Condominio e chiedendo, in via riconvenzionale, che fosse accertato che la servitù contestata si era costituita per destinazione del padre di famiglia o, in subordine, per usucapione. Con sentenza del 2001, il Tribunale di Sanremo, ritenute superflue le prove orali richieste dalle parti, rigettò la domanda del Condominio e, in parziale accoglimento di quelle riconvenzionali, dichiarò che i convenuti avevano il diritto di accedere al loro garage anche a mezzo di veicoli. Interposero appello principale il Condominio ed incidentali sia i convenuti che la terza chiamata.

Con sentenza n. 475 del 16 maggio 2005, la Corte di appello di Genova riformò la decisione di primo, accogliendo in parte la domanda del Condominio e rigettando quelle riconvenzionali delle altre parti. In particolare, la Corte statuì che il fondo di proprietà dei convenuti non godeva di alcuna servitù di passaggio, neppure pedonale, attraverso il cortile del Condomino (OMISSIS) e condannò i convenuti ad eliminare il cancello che si apriva su di esso;

condannò M.C. al risarcimento del danno subito dai convenuti per effetto della sentenza, da liquidarsi in separato giudizio; condannò infine i convenuti al pagamento delle spese processuali sostenute dal Condominio nei due gradi di giudizio e la M. a rimborsare ai convenuti il relativo esborso nonchè alla rifusione delle spese di lite dagli stessi sostenute. Il giudice di secondo grado motivò la sua decisione affermando: che l’eccezione di nullità della Delib. condominiale del 4 gennaio 1997, che aveva autorizzato l’amministratore a proporre l’azione in giudizio, era infondata, in quanto, pur dovendosi considerare i garages facenti parte del Condominio, la mancata convocazione dei rispettivi proprietari alla predetta assemblea integrava una causa di annullamento e non di nullità della relativa delibera, che non era stata tempestivamente impugnata dagli interessati nel termine di legge; che analoga conclusione doveva assumersi con riferimento anche alla successiva Delib. del 7 gennaio 2000, che aveva ratificato con effetto ex tunc il mandato all’amministratore, ed in relazione alla Delib. del 14 marzo 2002, che aveva autorizzato l’amministratore a proporre appello, tenuto altresì conto che esse erano state adottate con la maggioranza prescritta dalla legge; che l’art. 20 del regolamento del Condominio, che aveva riconosciuto al confinante A., originario proprietario del fondo dei convenuti, il diritto di aprire un cancello sul piazzale condominiale, con relativa scaletta, aveva costituito, in forza della sua stessa formulazione letterale, un diritto personale di godimento e non un diritto reale di servitù; che tale conclusione assorbiva e comunque rendeva infondata anche la richiesta di accertamento della contestata servitù per costituzione del padre di famiglia o per usucapione, avendo le parti, attraverso la predisposizione della clausola regolamentare, riconosciuto o comunque modificato l’animus relativo all’esercizio del passaggio, che proprio nella disposizione regolamentare aveva trovato la nuova fonte della sua disciplina; che la circostanza che le parti avessero conformato il loro comportamento alla clausola regolamentare per oltre 36 anni, dal 1960, anno di predisposizione del suddetto regolamento, al 1996, aveva comunque impedito il decorso del termine necessario per l’usucapione e, nel contempo, precluso per incompatibilità con la nuova disciplina del passaggio controverso, che lo stesso potesse essere esercitato come diritto reale, qualora in ipotesi già esistente; che, avendo la M. garantito, nell’atto di compravendita del 1996, l’esistenza della servitù di passaggio, la predetta era tenuta a manlevare gli acquirenti dal pregiudizio subito dalla sentenza e quindi a risarcire loro i danni conseguenti, da liquidarsi, come richiesto, in separato giudizio.

Per la cassazione di questa decisione, con atto notificato il 22 maggio 2006, ricorrono B.E. e F.A., affidandosi a sei motivi. M.C. ha notificato in data 28 giugno 2006 controricorso e ricorso incidentale, articolato su sei motivi.

Resiste con controricorso e propone ricorso incidentale, sulla base di un solo motivo, il Condominio (OMISSIS).

Ciascuna delle parti ha replicato al ricorso incidentale avversario con distinto controricorso. Il Condominio (OMISSIS) ha depositato memoria.

Diritto

1. Preliminarmente va disposta la riunione dei ricorsi, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., in quanto proposti avverso la medesima sentenza.

2. Il primo motivo del ricorso principale avanzato da F.A. e B.E. e quello del ricorso incidentale di M. C., che, essendo sostanzialmente identici, vanno trattati congiuntamente, denunziano omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione degli art. 1136 c.c. e art. 1137 c.c., comma 3, e art. 182 cod. proc. civ. e art. 125 disp. att. cod. proc. civ., lamentando il rigetto da parte della sentenza impugnata della propria eccezione di nullità delle delibere con cui il Condominio aveva autorizzato l’amministratore a proporre l’azione in giudizio e poi l’atto di appello avverso la pronuncia di primo grado. La Corte, ad avviso dei ricorrenti, è partita dall’esatta premessa che i proprietari dei garages, tra cui gli stessi convenuti, facendo tali beni parte del Condominio, avrebbero dovuto essere convocati ai fini delle predette assemblee, ma ha errato laddove ha affermato che tale causa di annullamento delle delibere si sarebbe sanata per effetto della loro mancata impugnativa nel termine di legge. La Corte infatti non ha considerato che il termine di impugnativa decorre, in tali casi, dal momento della comunicazione del deliberato ai condomini assenti e che, non essendo tale adempimento mai stato eseguito nei confronti dei convenuti, detto termine non aveva mai iniziato a decorrere.

Sotto altro profilo, il motivo critica la decisione impugnata laddove ha ritenuto sanato il difetto della Delib. del 1997, in quanto adottata senza la maggioranza stabilita dalla legge, per effetto della successiva Delib. del 7 gennaio 2000, che aveva ratificato l’attività dell’amministratore di promozione della lite, senza considerare che l’eccezione sollevata dai convenuti atteneva al difetto di capacità dell’amministratore di conferire la procura alle liti al difensore, difetto non sanabile nel corso del giudizio a mente dell’art. 182 cod. proc. civ. e tale da determinare la nullità dell’atto di citazione.

La sentenza impugnata è poi caduta nei vizi denunziati laddove, nell’affermare che sia la delibera di ratifica del 2000, che quella relativa alla proposizione dell’appello erano state adottate con la maggioranza di cui all’art. 1136 cod. civ., non ha tenuto conto, ai fini del calcolo di tale maggioranza, delle quote riferibili ai titolari dei garages, che erano stati pretermessi dalla riunione limitandosi ad accogliere il dato risultante dai verbali dell’assemblea, che tali quote chiaramente non avevano conteggiato.

Con un unico mezzo il Condominio, nel proprio ricorso incidentale, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione degli artt. 1362 c.c., comma 2, e dell’art. 1363 cod. civ. nonchè degli artt. 1100 e 1177 c.c., censura l’affermazione della Corte di appello che, in relazione all’eccezione di invalidità delle delibere dell’assemblea condominiale che autorizzavano l’amministratore a promuovere la presente causa, ha ritenuto che a tale assemblea avrebbero dovuti essere convocati anche i proprietari dei garages, facendo tali beni parte del Condominio. Tale conclusione, sostiene il ricorrente, è errata, risultando fondata sul solo rilievo della inclusione, nel regolamento condominiale, della tabella D, che prevede la ripartizione delle spese di manutenzione dei suddetti garages; per contro la Corte non ha considerato che essi si trovano in un corpo di fabbrica del tutto separato ed autonomo del Condominio e che il relativo regolamento riserva ai soli proprietari degli appartamenti la titolarità, come bene comune, del cortile destinato a parcheggio delle autovetture, oggetto della pretesa di passaggio della controparte, mentre i garages non condividono alcun bene o parte comune del Condominio, non risultando assegnato ai loro titolari alcun millesimo di proprietà. La Corte, inoltre, non ha considerato, violando anche in questo caso le regole di ermeneutica contrattuale, che, nei suoi quarant’anni di vita, mai alcuna comunicazione relativa alle riunioni assembleare era mai stata inviata i proprietari dei garages.

Il motivo del ricorso incidentale, che va esaminato per primo ponendo una questione preliminare rispetto al tema affrontato dagli altri motivi sopra esposti, è fondato.

Costituisce un dato pacifico in causa che i garages si trovano ubicati in un blocco edilizio separato rispetto all’edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali. Tale circostanza di fatto non è stata debitamente considerata dalla Corte di merito, che ha invece ritenuto decisiva, ai fini della loro appartenenza al condominio, la presenza, tra gli allegati del regolamento condominiale, di una tabella di ripartizione delle spese di manutenzione dei garages ed il fatto che il piazzale condominiale di posteggio si trovi collocato davanti ad essi.

Questo ragionamento non può essere condiviso. La figura del condominio si caratterizza, secondo quanto risulta dall’art. 1117 cod. civ., per la presenza, in uno stesso edificio, di piani o porzioni di piani di proprietà individuale. La definizione normativa va riferita, pertanto, all’edificio che presenta tali caratteri, a cui va circoscritto il fenomeno della proprietà condominiale. Data questa premessa, risulta evidente che l’estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio medesimo. Con ciò si vuoi dire che in tanto può ritenersi che del condominio faccia parte anche il manufatto da esso separato e distinto, in quanto vi sia un titolo di proprietà che qualifichi espressamente tale bene come appartenente al condominio. La relazione tra l’uno e l’altro va pertanto cercata e dimostrata nel titolo di proprietà, vale a dire negli atti in cui, attraverso al vendita dei singoli appartamenti, il condominio medesimo risulta costituito.

Per contro, nessuna particolare rilevanza, a tal fine, può essere ascritta alla presenza, tra gli allegati del regolamento condominiale, di una tabella di ripartizione delle spese dei garages tra i corrispondenti proprietari nè alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene. Non la prima, in quanto il regolamento di condominio non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la sola funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese (art. 1138 cod. civ.); nè la seconda, atteso che l’uso promiscuo di un bene o di una porzione di esso non fa presumere l’appartenenza unica dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio.

Per tali ragioni la conclusione accolta dalla Corte distrettuale appare fondata su argomenti giuridicamente inconsistenti, atteso che essa avrebbe potuto essere giustificata soltanto in forza dell’allegazione dell’atto di costituzione del condominio e la conseguente dimostrazione dell’appartenenza dei garages al condominio medesimo. L’unico motivo del ricorso incidentale va pertanto accolto, con conseguente assorbimento del primo motivo del ricorso principale e di quello incidentale avanzato dalla M., dal momento che l’estraneità degli stessi al Condominio esclude che essi abbiano il potere di contestare la legittimità delle delibere adottate dall’assemblea condominiale sotto il profilo sollevato dell’osservanza delle norme dettate per la loro formazione.

3. Il secondo motivo del ricorso principale denunzia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., lamentando che la Corte di appello abbia accolto la domanda del Condominio di negatoria servitutis sulla base dell’art. 20 del regolamento condominiale, ritenendo che esso attribuisse al dante causa dei convenuti, A.L., un diritto di natura personale e non reale di passare attraverso il cortile condominiale, senza considerare nè motivare sulla base di quale norma o principio di diritto il regolamento condominiale potesse creare obblighi per i convenuti, che, come proprietari di un immobile che pacificamente non fa parte del Condominio, erano del tutto estranei alla disciplina posta dal relativo regolamento. Nè, in proposito, si può aderire alla tesi del Condominio, secondo cui la relativa clausola regolamentare andava a costituire un contratto a favore di un terzo, laddove il terzo sarebbe per l’appunto l’ A., atteso che quest’ultimo non aveva mai aderito formalmente al contratto e che, in considerazione della natura formale del negozio costitutivo di diritti reali di servitù, non è ipotizzabile un’adesione allo stesso per facta concludentia.

Il terzo motivo del ricorso principale e di quello incidentale, che, essendo sostanzialmente identici, vanno trattati congiuntamente, denunziano violazione dei principi generali che regolano la proprietà e delle disposizioni specifiche del codice civile in materia di proprietà, servitù, oneri reali e trascrizioni, violazione per falsa applicazione dell’art. 1138 c.c. e dell’art. 1325 c.c. e segg., assumendo che la conclusione raggiunta dalla Corte di appello, che ha ravvisato nella clausola del regolamento condominiale un contratto costitutivo di un diritto personale a vantaggio di un terzo, si pone in contraddizione con la stessa funzione del regolamento di condominio attribuita dalla legge, non essendo tale atto un titolo negoziale idoneo a costituire diritti reali o personali in favore di terzi estranei al condominio stesso.

In tale clausola difettavano gli stessi requisiti del contratto, l’accordo delle parti, la causa e l’oggetto. In realtà, sostengono i ricorrenti, la clausola condominiale in discorso costituiva una semplice ricognizione dell’obbligazione propter rem a carico del Condominio di mantenere il passaggio attraverso il cortile condominiale.

Sotto altro profilo, il giudice distrettuale non ha ben considerato che il regolamento, in quanto mai trascritto sull’immobile dell’ A., non era opponibile a questi nè ai suoi aventi causa.

Il quarto motivo del ricorso principale denunzia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione e falsa applicazione dell’art. 1372 cod. civ., lamentando che la Corte di merito abbia disatteso la domanda di accertamento della servitù per costituzione del padre di famiglia e per usucapione sulla base del rilievo che la clausola del regolamento condominiale, conferendo all’ A. un mero diritto personale, escludeva comunque la sussistenza dell’animus, senza considerare che l’ A. era rimasto estraneo, in quanto terzo, al predetto regolamento condominiale, sicchè nessuna efficacia la sua predisposizione poteva esercitare nei suoi confronti.

Il quinto motivo del ricorso principale ed il quarto motivo del ricorso incidentale, che, essendo sostanzialmente identici, vanno trattati congiuntamente, denunziando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione e falsa applicazione degli artt. 1073, 1141, 1164, 1165 e 2944 cod. civ., criticano l’affermazione della sentenza impugnata secondo cui la circostanza che le parti avessero conformato il loro comportamento alla clausola regolamentare per oltre 36 anni, dal 1960, anno di predisposizione del suddetto regolamento, al 1996, aveva comunque impedito il decorso del termine necessario per l’usucapione e, nel contempo, precluso, per incompatibilità con la nuova disciplina del passaggio controverso, che lo stesso potesse essere esercitato come diritto reale, qualora in ipotesi già esistente, con la conseguente estinzione dello stesso per mancato uso ventennale. Tale conclusione, ad avviso dei ricorrenti, ripete l’errore di avere attribuito alla clausola regolamentare efficacia anche nei confronti dell’ A., che invece era rimasto estraneo ad essa. Ne consegue che la sua predisposizione, contrariamente a quanto ritenuto dal giudicante, non poteva avere alcun effetto sull’atteggiarsi dell’elemento psicologico che accompagnava l’esercizio del passaggio. Risulta in tal modo disapplicata anche la regola in ordine alla presunzione di possesso. La Corte, inoltre, avrebbe dovuto considerare la situazione di fatto in concreto esistente, dando il giusto rilievo alla circostanza che l’esercizio del passaggio dalla proprietà dell’ A. sull’area poi destinata a cortile condominiale era cominciato almeno dieci anni prima della stessa costituzione del Condominio. Il sesto motivo del ricorso principale ed il quinto motivo del ricorso incidentale, che, essendo sostanzialmente identici, vanno trattati congiuntamente, denunziano omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione e falsa applicazione delle norme interpretative dei negozi giuridici degli artt. 2721-2726 cod. civ. e degli artt. 244-257 cod. proc. civ., lamentando che il giudice di secondo grado non abbia dato ingresso alle prove orali richieste dalle parti e volte a dimostrare che il passaggio sull’area poi destinata a cortile condominiale era iniziata fin dal 1954, quando il Condominio ancora non esisteva, fatto che avrebbe altresì consentito di valutare in modo differente e più appropriato la clausola condominiale che riconosceva il diritto in questione.

Il secondo motivo del ricorso incidentale proposto da M. C. denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1061 e 1062 cod. civ., dell’art. 112 cod. proc. civ. nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, lamentando che la Corte di appello abbia riconosciuto, attraverso una lettura dell’art. 20 del regolamento contrattuale, natura personale e non reale al diritto di passaggio, disattendendo l’esame della documentazione ipocatastale prodotta i giudizio dalla attuale ricorrente in forza della quale veniva dimostrato che il passaggio era stato costituito in forma di servitù per destinazione del padre di famiglia. I terreni delle parti infatti, prosegue la ricorrente, appartenevano in origine al medesimo proprietario, erano sempre stati in comunicazione tra loro e tale situazione era rimasta invariata al momento della loro cessione.

Nessun atto negoziale successivo è poi mai intervenuto a modificare tale diritto. La sentenza impugnata ascrive un tale effetto al regolamento di condominio, senza considerare nè motivare sulla base di quale norma o principio di diritto tale atto possa considerarsi idoneo a creare obblighi per coloro che, essendo proprietari di un immobile che pacificamente non fa parte del Condominio, erano del tutto estranei alla disciplina posta dal relativo regolamento.

Questi motivi, che vanno trattati congiuntamente apparendo incentrati o comunque tutti dipendenti dalle medesime affermazioni della Corte di appello, sono fondati per le ragioni e nei limiti di seguito precisati.

La Corte territoriale ha affermato che il diritto di passaggio per cui è causa risulta disciplinato dall’ari. 20 del regolamento del Condomino (OMISSIS) e che detta clausola si limitava ad attribuire un mero diritto personale di passaggio in capo all’ A., precedente proprietario dell’immobile dei convenuti F. e B., che si era estinto a seguito della morte del titolare; ha quindi aggiunto, in risposta alle domande riconvenzionali di questi ultimi, che la suddetta regolamentazione impediva di ritenere che il passaggio de quo, dal 1960 (data di predisposizione del regolamento) al 1996 (data di proposizione da parte del Condominio dell’acro negatoria) fosse stato esercitato in termini di possesso, difettando il necessario requisito dell’animus, con la conseguenza che, anche ad ammettere che l’invocato diritto reale di servitù fosse stato costituito in origine per destinazione del padre di famiglia, esso si sarebbe estinto per non uso ventennale e che, per il medesimo presupposto, doveva escludersi che esso fosse sorto per usucapione.

Tanto precisato, non può non convenirsi, in adesione alle osservazioni critiche svolte dai ricorrenti, che la motivazione della sentenza impugnata muova da un presupposto, costituito dalla ritenuta efficacia negoziale della clausola del regolamento condominiale richiamata anche nei confronti di terzi, che viene accolto senza alcuna dimostrazione del suo fondamento. La Corte di merito ha ritenuto che il diritto di passaggio trovasse la sua regolamentazione, di natura evidentemente negoziale, nella richiamata clausola regolamentare, ma senza chiedersi nè risolvere il quesito di come tale regolamentazione potesse essersi tradotta in una convenzione pattizia, come tale accettata non solo dal soggetto che l’aveva predisposta, il Condominio, ma anche dall’altra parte, nei cui confronti si intendevano estenderne gli effetti. Si è già avuto modo di precisare, sia pure ad altro fine, che il regolamento condominiale, ai sensi dell’art. 1138 cod. civ., è atto funzionale a disciplinare l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese;

proprio in ragione di questi contenuti e finalità esso è pertanto atto che ha come destinatari naturali i condomini e non i terzi.

Costituisce fatto del tutto pacifico in causa, invece, che l’immobile dei convenuti non faccia parte del Condominio (OMISSIS). In tale contesto il giudice a quo avrebbe dovuto, partendo dalla premessa che il regolamento condominiale non può disciplinare in modo diretto ed autonomo i diritti dei terzi, per prima cosa porsi il problema di come tale clausola, considerata la natura dell’atto che la conteneva, potesse considerarsi accetta e quindi efficace nei confronti degli odierni convenuti. Tanto più che la clausola regolamentare sopra richiamata è stata presa in considerazione e valutata anche in relazione alle domande riconvenzionali dei convenuti, traendone conseguenze preclusive, anche con riferimento alla richiesta di prove, in ordine alla sussistenza del diritto di servitù che essi avevano assunto essere sorto per destinazione per padre di famiglia ovvero ai fini del possesso utile per l’usucapione del relativo diritto. La relativa questione risulta invece del tutto pretermessa dalla sentenza impugnata, vizio che ne inficia evidentemente, sul piano logico e giuridico, le successive conclusioni.

Per tali ragioni i suddetti motivi del ricorso principale e di quello incidentale della M. vanno ritenuti fondati.

Con il sesto motivo del ricorso incidentale, denunziando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c. e segg., la ricorrente M. censura il capo della decisione che l’ha condannata a rimborsare ai convenuti le spese di lite al cui pagamento essi sono stati condannati nei confronti del Condominio.

Il motivo va dichiarato assorbito in ragione dell’accoglimento dei motivi precedenti.

In conclusione, va accolto il ricorso incidentale del Condominio e, in relazione ad esso, sono dichiarati assorbiti il primo motivo del ricorso principale di B. e F. ed il primo motivo del ricorso incidentale della M.; sono accolti altresì il secondo, terzo, quarto, quinto e sesto motivo del ricorso principale e il secondo, terzo, quarto e quinto motivo del ricorso incidentale della M., assorbito il sesto; la sentenza va quindi cassata in relazione ai suddetti motivi e la causa rinviata ad altra Sezione della Corte di appello di Genova, che provvederà anche alla liquidazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

riuniti i ricorsi, accoglie il ricorso incidentale del Condominio e dichiara assorbiti il primo motivo del ricorso principale di B. e F. ed il primo motivo del ricorso incidentale della M.;

accoglie il secondo, terzo, quarto, quinto e sesto motivo del ricorso principale e il secondo, terzo, quarto e quinto motivo del ricorso incidentale della M., assorbito il sesto; cassa la sentenza impugnata in relazione ai suddetti motivi e rinvia la causa, anche per la liquidazione delle spese, ad altra Sezione della Corte di appello di Genova.

Così deciso in Roma, il 16 aprile 2012.

Depositato in Cancelleria il 21 maggio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11231/2005 proposto da:

C.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA SANT’AGATONE PAPA 50, presso lo studio dell’avvocato MELE CATERINA, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato SCALAMBRINO PASQUALE;

- ricorrente -

contro

C.M.(OMISSIS), CO.IO. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA MAZZINI 27, presso lo studio dell’avvocato DI GIOIA GIOVAN CANDIDO, che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati BARBONI PATRIZIA GIOVANNA, BORETTI GIANLUCA;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 2752/2004 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 29/10/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/12/2010 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO;
udito l’Avvocato SCALAMBRINO Pasquale, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso; udito l’Avvocato DI GIOIA Giovan Candido, difensore dei resistenti che ha chiesto rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per accoglimento terzo motivo del ricorso.

Fatto

1. – C.M. e Jo. convennero in giudizio innanzi al Tribunale di Monza, sez. distaccata di Desio, il fratello C. I., per sentir accertare e dichiarare la propria esclusiva proprietà della cantina ubicata al piano seminterrato del fabbricato sito in (OMISSIS), e l’inesistenza del diritto di comproprietà vantato dal C. sulla medesima cantina, nonchè per sentirlo condannare al rilascio del locale e al risarcimento dei danni.

A sostegno della domanda proposta, esposero di essere divenute comproprietarie esclusive del vano cantina a seguito di una serie di atti di disposizione dei propri genitori, evidenziando, in particolare, che questi ultimi, acquistato il terreno con atto del 4 ottobre 1957, vi avevano costruito un appartamento, posto al piano rialzato, ed un locale cantina, da adibire ad abitazione familiare, completandolo, dopo alcuni anni, con la realizzazione di un primo piano, comprendente due piccoli appartamenti, e di un solaio, pertinenza degli stessi. Con atto del 16 dicembre 1971, gli stessi avevano trasferito al figlio I. e ad M.A., riservandosene l’usufrutto, la nuda proprietà dei due appartamenti del primo piano e del sottotetto o lastrico solare. Con testamento del 10 maggio 1979, la madre, signora B.B., aveva disposto della propria quota di comproprietà dell’appartamento posto al piano terreno, lasciandolo alle figlie in parti uguali, e della propria quota di comproprietà del box posto allo stesso piano, lasciandolo ai figli I. e L., in parti uguali; a seguito del decesso della madre era stata devoluta alle attrici la quota di metà dell’appartamento con annesso un vano cantina al piano seminterrato.

Successivamente, il padre, C.A., aveva dapprima disposto dei propri beni con testamento pubblico del 9 dicembre 1982, lasciando alle figlie Jo. e M. la restante quota di comproprietà dell’appartamento posto al piano terreno nonchè del box e del vano cantina. Quindi, con testamento pubblico del 14 maggio 1996, revocando ogni precedente disposizione testamentaria, lo stesso aveva legato alle figlie tutti i diritti da lui vantati sulla cantina. C.I., di fronte alle richieste di rilasciare libera la cantina, aveva contestato il diritto delle sorelle.

Il convenuto, costituitosi in giudizio, dedusse di essere divenuto legittimo proprietario o comproprietario della cantina, a seguito dell’acquisto, insieme alla moglie M.A., della nuda proprietà del primo piano e del sottotetto, poi consolidatasi alla morte dei genitori, avendo acquistato, con tale atto, anche la proprietà delle pertinenze e della quota di comproprietà delle parti e spazi comuni dell’edificio. La cantina, infatti, era da considerare una pertinenza dell’edificio, in base al disposto dell’art. 817 c.c., ed avendo il dante causa destinato la cantina a servizio dell’intero fabbricato. In subordine, il convenuto eccepì di aver acquistato la proprietà del bene per effetto di usucapione, ed, in linea ulteriormente subordinata, di aver acquistato la comproprietà della cantina per successione dai genitori, almeno quanto alla quota di successione della madre, che non aveva disposto dei propri diritti sulla cantina.

2. – Con sentenza depositata l’8 giugno 2001, il Tribunale di Monza, sez. distaccata di Desio, rigettò le domande attoree, dichiarando interamente compensate tra le parti le spese della lite.

Avverso detta sentenza proposero appello C.M. e Jo..

Il convenuto, costituitosi, chiese il rigetto del gravarne proponendo anche appello incidentale sulla decisione nella parte relativa alle spese del giudizio.

3. – La Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 6 ottobre 2004, in parziale riforma della decisione impugnata, premesso che, sulla base degli atti, si doveva giungere alla conclusione che la cantina in questione era stata sempre in rapporto pertinenziale con il solo appartamento posto al piano terreno dell’edificio già abitato dai genitori delle parti, e che la successiva edificazione del primo piano e del solaio non aveva comportato la instaurazione del rapporto pertinenziale anche tra la cantina e i due nuovi appartamenti realizzati, dichiarò che C.M. e Jo.

erano proprietarie esclusive, in comproprietà tra loro, della cantina in questione, affermando l’inesistenza del diritto di comproprietà vantato su tale bene dal convenuto; rilevando, altresì, quanto alla eccezione di usucapione di tale diritto, la contraddittorietà di una simile prospettazione rispetto all’affermata destinazione del bene al servizio dell’intero fabbricato, ed osservando che le prove orali richieste a tale scopo tendevano a fornire la prova di un possesso del bene comunque non esclusivo, inidoneo, pertanto, ai fini dell’usucapione. L’appello incidentale fu dichiarato assorbito, e il C. condannato a rilasciare la cantina, e dichiarando assorbito l’appello incidentale.

4. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre il C. sulla base di tre motivi, illustrati anche da successiva memoria. Resistono con controricorso C.M. e Jo..

Diritto

1. – Con il primo motivo di ricorso, si lamenta violazione e/o falsa applicazione delle norme e dei principi in materia di pertinenza, con particolare riferimento agli artt. 817, 818 e 819 c.c.; omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia; mancata ammissione dei mezzi di prova. La Corte di merito avrebbe errato nel ritenere che il vano cantina fosse in rapporto pertinenziale con il solo appartamento del piano terreno e non anche con l’intero edificio, composto, oltre che dal piano terreno, anche da un primo piano e da un sottotetto o solaio, nonostante la cantina fosse stata utilizzata da tutti gli abitanti e proprietari del fabbricato. Entrambi i presupposti della instaurazione del vincolo pertinenziale – idoneità del bene a svolgere la funzione di servizio od ornamento rispetto ad altro ponendosi in collegamento funzionale con questo, con coincidenza in capo ad un unico soggetto del potere di disporre sia del bene con vocazione servente che di quello principale, ed elemento soggettivo rispondente alla effettiva volontà dell’avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale – sarebbero, secondo il ricorrente, elementi costitutivi ed identificativi della vicenda in questione. Infatti, l’intento di C.A. e B.B., nel momento in cui avevano acquistato l’area nuda e avevano cominciato ad edificare, era quella di realizzare un fabbricato per soddisfare tutte le esigenze della famiglia, destinando le parti. dell’edificio con naturale vocazione servente (cantina e solaio) al servizio dell’intero fabbricato. L’incontestato uso della cantina da parte di tutti i familiari abitanti nell’edificio avrebbe confermato la volontà dei proprietari di destinare anche la cantina al servizio dell’intero fabbricato. La Corte di merito avrebbe altresì omesso l’esame dei documenti in atti e l’ammissione delle prove richieste dall’attuale ricorrente per fornire la prova della destinazione della cantina quale pertinenza dell’intero fabbricato.

2.1. – La censura è destituita di fondamento.

2.2. – La destinazione a pertinenza di una cosa considerata accessoria rispetto ad altra considerata principale può derivare o dalla destinazione oggettiva e funzionale dell’una al servizio dell’altra o dalla destinazione operata dal proprietario di quest’ultima. Per converso, la specifica esclusione del rapporto pertinenziale tra due porzioni immobiliari ad opera dell’originario proprietario di entrambe non consente di affermare la sussistenza del vincolo pertmenziale pur ove possa apparire ragionevole l’utilità di quella accessoria rispetto alla principale (v. Cass., sent. n. 14350 del 2000).

Ai sensi del plesso normativo costituito dagli artt. 817 e 819 c.c., la volontà di destinare in modo durevole una cosa al servizio o ad ornamento di un’altra, così come quella di far cessare il rapporto pertinenziale già costituito, non necessita di forme particolari o solenni, ma può essere desunta da qualsiasi elemento ritenuto idoneo a tal fine dal giudice di merito, il cui accertamento non è sindacabile in sede di legittimità, se espresso con motivazione adeguata ed immune da vizi logici (cfr., al riguardo, Cass., sentt.

n. 11437 del 2010, n. 26946 del 2006).

2.3. – Nella specie, la Corte di merito ha espresso il convincimento, argomentato in modo articolato e plausibile, che la cantina in questione sia stata sempre in rapporto pertinenziale con il solo appartamento posto al piano terreno dell’edificio, già abitato dai genitori delle parti, e che diverse circostanze, opportunamente e correttamente valutate, non abbiano evidenziato la volontà dei coniugi di non modificare l’originario vincolo estendendolo all’intero edificio allorchè questo era stato ampliato mediante la costruzione di un primo piano e di un sottotetto o solaio.

Ininfluente, rispetto a tale decisione, rimarrebbe anche, secondo il corretto e articolato iter argomentativo seguito dalla Corte di merito, la eventuale dimostrazione che la cantina fosse stata utilizzata, in vario modo, da tutti gli abitanti dell’edificio, poichè la condotta o la volontà di costoro, che non erano proprietari dell’edificio,non avrebbero potuto costituire un valido vincolo pertinenziale tra la cantina e il loro immobile, sovrapponendosi alla volontà manifestata dagli originari proprietari della cantina e del piano terreno, i coniugi C. e B..

3. – Con il secondo motivo di ricorso, si denuncia violazione e/o falsa applicazione di norme di legge, con particolare riferimento all’art. 1117 c.c.; mancata ammissione dei mezzi di prova. Avrebbe errato la Corte territoriale nell’escludere che la cantina de qua fosse oggetto di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto essa era stata utilizzata per il riscaldamento centrale, essendo stata “ivi collocata la caldaia per il riscaldamento a favore dell’intero edificio, ed inoltre per la lavanderia, gli stenditoi ed altri simili servizi in comune. Anche con riferimento a tali circostanze la Corte avrebbe immotivatamente omesso l’ammissione dei relativi mezzi di prova.

4.1. – La doglianza è immeritevole di accoglimento.

4.2. – Come già chiarito da questa Corte, il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune, sicchè la presunzione di comproprietà posta dall’art. 1117 c.c., che contiene un’elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacchè la destinazione particolare del bene prevale sull’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (v. Cass., sentt. n. 17933 del 2010, n. 4787 del 2007).

4.3. – Di tale principio la Corte ambrosiana ha fatto, nella specie, corretta applicazione allorchè, con iter argomentativo che non presenta vizi sotto il profilo logico nè giuridico, ed in coerenza con quanto già ritenuto in ordine alla natura pertinenziale della cantina a vantaggio del solo piano terreno dell’edificio, ha giudicato infondata la pretesa dell’appellato di ottenere il riconoscimento del suo diritto di proprietà quale condomino, non essendo la cantina parte comune dell’edificio, proprio per la natura pertinenziale del vincolo testè richiamata, e non ha valutato come sufficienti a dimostrare il contrario le circostanze dedotte dall’attuale ricorrente sulla presenza nella cantina in questione di una caldaia per il riscaldamento e dei tubi dell’acqua, destinata a favore dell’intero edificio. Tale conclusione la Corte ha, quindi, plausibilmente ritenuto non poter essere messa in discussione da fatti ulteriori.

5. – Con la terza censura, si denuncia violazione e/o falsa applicazione delle norme e dei principi in materia di possesso e usucapione, e in particolare degli artt. 1140 e 1158 c.c.; omessa e/o insufficiente motivazione su di un punto decisivo della controversia;

mancata ammissione dei mezzi di prova. Avrebbe errato la Corte di merito nel rigettare la eccezione di usucapione formulata in via subordinata dal ricorrente. La motivazione sul punto, nella parte in cui afferma che il compossesso uti condominus, siccome non esclusivo, sarebbe inidoneo ai fini della usucapione del diritto di comproprietà, contrasterebbe con i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità in materia di possesso, compossesso e usucapione. Avrebbe, pertanto, errato il giudice di secondo grado nel non ammettere i mezzi di prova richiesti dall’attuale ricorrente per dimostrare i fatti rilevanti ai fini dell’usucapione.

6.1. – La doglianza è fondata.

6.2. – Questa Corte ha già chiarito che su di un immobile di proprietà esclusiva di un soggetto può ben crearsi una situazione di compossesso pro indiviso tra lo stesso soggetto proprietario ed un terzo, con il conseguente possibile acquisto, da parte di quest’ultimo, della comproprietà pro indiviso dello stesso bene, una volta trascorso il tempo per l’usucapione, nella misura corrispondente al possesso esercitato. Nè tale situazione di compossesso, che consiste nell’esercizio del comune potere di fatto sulla cosa, in tota et in qualibet parte della stessa, da parte di due soggetti, esige la esclusione del possesso del proprietario (che in tal caso si tratterebbe di possesso esclusivo); nè richiede che il compossessore effettivo ignori l’esistenza del diritto altrui, non valendo la contraria eventualità ad escludere l’animus possidendi che sorregge i comportamenti effettivamente tenuti dal possessore il quale abbia usato della cosa uti condominus (v. Cass., sentt. n. 21425 del 2004, n. 13082 del 2002).

6.3. – La decisione impugnata si fonda, dunque, in parte qua, su di un errato presupposto giuridico, quello secondo il quale il possesso non esclusivo del bene sarebbe inidoneo ai fini dell’usucapione.

7. – Conclusivamente, rigettati il primo ed il secondo motivo del ricorso, ne va accolto il terzo. La sentenza impugnata va cassata in relazione a tale motivo, e la causa rinviata ad un diverso giudice, che si individua in altra sezione della Corte d’appello di Milano – cui è demandato altresì il regolamento delle spese del presente giudizio -, che riesaminerà la questione adeguandosi al principio di diritto enunciato sub 6.2.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo ed il secondo motivo di ricorso, accoglie il terzo. Cassa la sentenza in relazione ai motivo accolto, e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 9 dicembre 2010.

Depositato in Cancelleria il 2 agosto 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Condominio di via (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. GAROFALO PIETRO, per legge domiciliato nella Cancelleria civile della Corte di cassazione, piazza Cavour, Roma;

- ricorrente -

contro

S.S., rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. CARADONNA GIANFRANCO e Piero Conti, elettivamente domiciliati nello studio di quest’ultimo in Roma, via Filippo Corridoni, n. 23;

- controricorrente -

e sul ricorso proposto da:

S.S., rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. Gianfranco Caradonna e Piero Conti, elettivamente domiciliati nello studio di quest’ultimo in Roma, via Filippo Corridoni, n. 23;

- ricorrente in via incidentale condizionata -

contro

Condominio di via (OMISSIS), in persona dell’amministratore prò tempore, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. Pietro Garofalo, per legge domiciliato nella Cancelleria civile della Corte di cassazione, piazza Cavour, Roma;

- controricorrente -

avverso la sentenza del Giudice di pace di Bari n. 4263 del 6 settembre 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 13 ottobre 2011 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale e il rigetto del ricorso incidentale.

Fatto

1. – S.S. ha proposto opposizione avverso il decreto, provvisoriamente esecutivo, con il quale il Giudice di pace di Bari aveva ingiunto, allo stesso e ai fratelli F.V. e C., comproprietari di due unità immobiliari all’interno del Condominio di via (OMISSIS), il pagamento, in solido, della somma di Euro 618,51, per oneri condominiali relativi alla gestione dell’anno 2002, cosi come risultanti dal bilancio consuntivo approvato con delibera del 19 settembre 2003.

L’opponente, oltre a prospettare la nullità della delibera assembleare del 19 settembre 2003 (perchè viziata dalla mancata convocazione dello stesso all’assemblea e dal mancato invio di copia del verbale assembleare), ha dedotto l’insussistenza del rapporto di solidarietà passiva tra gli ingiunti, in quanto comproprietari delle predette unità immobiliari prò quota, e ha eccepito l’avvenuto pagamento degli oneri condominiali relativi alla sua quota di proprietà.

Il Condominio si è costituito, resistendo.

2. – Il Giudice di pace di Bari, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 6 settembre 2005, ha accolto la domanda, revocando parzialmente, limitatamente alla condanna solidale dell’opponente, il decreto ingiuntivo.

Respinte le contestazioni relative alla validità della delibera assembleare del 19 settembre 2003 (sia perchè all’assemblea aveva ritualmente partecipato, in luogo dell’opponente S., C.F., acquirente della quota del medesimo; sia perchè la delibera in questione, in ipotesi semmai annullabile in ragione del vizio dedotto e non nulla, non era stata impugnata nei termini), il Giudice di pace ha rilevato che l’obbligazione doveva considerarsi nella specie parziaria perchè le quote di comproprietà degli immobili condominiali erano pervenute ai rispettivi titolari in base a due distinti testamenti: il S. avendone acquistato i 2/4 in forza di successione dalla madre Ca.El., ed i germani F. 1/4 ciascuno in forza di successione dalla madre Ca.Gi.. “Nel caso in esame – ha concluso il primo giudice – il pagamento degli oneri condominiali afferisce ai condebitori prò quota, trattandosi di obbligazioni, inerenti la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio (artt. 1104 e 1123 c.c.), propter rem, essendo strettamente connesse con la contitolarità del diritto di proprietà, che ha ciascun partecipante alla comunione su dette cose”.

3. – Per la cassazione della sentenza del Giudice di pace il Condominio ha proposto ricorso, con atto notificato il 23 dicembre 2005, sulla base di cinque motivi.

Ha resistito, con controricorso, l’intimato, il quale ha proposto, a sua volta, ricorso incidentale condizionato, affidato a due motivi.

Il Condominio vi ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’udienza il Condominio ha depositato una memoria illustrativa.

Diritto

1. – Preliminarmente, il ricorso principale ed il ricorso incidentale devono essere riuniti, ai sensi dell’art. 335 c.p.c., essendo entrambe le impugnazioni riferite alla stessa sentenza.

2. – Il primo motivo del ricorso principale lamenta (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5) motivazione solo apparente con riferimento alla deroga della norma generale sulla solidarietà fra condebitori.

Il Giudice di pace non avrebbe chiarito perchè una circostanza estranea al rapporto obbligatorio (i differenti titoli di provenienza dei condomini comunisti) possa avere influito (ed in quale modo) sulla disciplina che normalmente dovrebbe regolare il rapporto obbligatorio medesimo.

Il secondo motivo del medesimo ricorso censura omessa motivazione sul fatto che il riparto previsto dall’art. 1104 c.c., opera solo nei rapporti interni tra i comunisti e non anche nei confronti dei terzi, fra cui deve essere compreso il condominio.

Con il terzo motivo (motivazione omessa o quanto meno insufficiente) il Condominio lamenta che a base della decisione sia stata posta una categoria – quella dei “contitolari” contrapposta a quella dei normali “comproprietari” – senza tuttavia chiarirsi in base a quale norma, o principio giuridico, la contitolarità debba ricevere una disciplina differente rispetto a quella prevista per la normale comproprietà.

Con il quarto motivo (violazione dell’art. 111 Cost., dell’art. 6 della CEDU e dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3) il Condominio si duole che il Giudice di pace abbia, d’ufficio, valorizzato il fatto che i titoli di provenienza dei comunisti fossero diversi, laddove il contitolare opponente aveva assunto che ciascuno dei comproprietari di un appartamento in condominio rispondesse esclusivamente in relazione alla sua quota.

Il quinto mezzo del ricorso principale (violazione del principio generale dell’ordinamento desumibile dall’art. 1294 c.c., nonchè della disposizione dell’art. 1104 c.c.) lamenta che la sentenza impugnata abbia violato un principio regolatore della materia, vale a dire l’applicabilità ai comproprietari, nei rapporti esterni verso il condominio, della disciplina derivante dall’art. 1294 c.c., a nulla rilevando che i titoli di acquisto della comproprietà siano, tra loro, differenti.

3. – Preliminare in ordine logico è l’esame del quinto motivo del ricorso principale.

La censura con esso veicolata è, innanzitutto, ammissibile, perchè il ricorrente prospetta la contrarietà della sentenza del giudice di pace, pronunciata secondo equità, ad un principio in cui si compendiano le linee essenziali della disciplina giuridica del rapporto dedotto in causa.

Essa è anche fondata.

3.1. – Questa Corte ha ripetutamente affermato che in tema di comunione ordinaria, i comproprietari, come condebitori di un’obbligazione contratta per la cosa comune, sono tenuti in solido nei confronti del creditore, a meno che dal titolo non risulti diversamente, e che ad essi si applica la disposizione generale dell’art. 1294 c.c., la quale non è derogata dalla normativa sulla comproprietà.

Secondo Cass., sez. 2^, 5 giugno 1959, n. 1689, l’obbligazione relativa alle spese condominiali incombente sui proprietari prò indiviso di un appartamento ha carattere solidale, sia perchè l’obbligazione stessa viene determinata in funzione della porzione reale dell’immobile, sia perchè i comunisti prò indiviso di una porzione non possono essere considerati direttamente condomini.

Nella sentenza di questa seconda sezione 10 febbraio 1970, n. 335, si afferma che “i comproprietari prò indiviso di un appartamento sito in un edificio condominiale non possono essere considerati quali condomini singoli, ma nel loro insieme, e, dunque, non essendo consentita, riguardo il pagamento delle spese condominiali, un’ulteriore divisione, tutti sono unitariamente, e in modo indivisibile, obbligati rispetto il condominio”. A tale conclusione la sentenza giunge facendo leva in particolare: (a) sull’art. 68 disp. att. c.c., il quale prevede che le spese vanno corrisposte con riferimento al valore della singola entità immobiliare, considerata nella sua unitarietà; (b) sull’art. 67 disp. att. c.c., ai cui sensi qualora un piano o porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea condominiale.

Alla stessa soluzione perviene Cass., sez. 2^, 21 ottobre 1978, n. 4769, secondo la quale i comproprietari di un appartamento in edificio condominiale sono debitori solidali, verso il condominio, per il pagamento delle spese di cui all’art. 1123 c.c., sicchè l’amministratore del condominio può esigere da ciascuno di essi l’intero ammontare del debito, salvo il regresso del solvens nei confronti dei condebitori, contitolari della stessa porzione di piano. In base a questa sentenza, “la circostanza che di quelle parti immobiliari individua il soggetto sia comproprietario, e non unico titolare, non lo esonera nè gli limita, verso il condominio, il debito. Secondo i principi della solidarietà passiva (art. 1294 cod. civ.), egli è tenuto per la totalità dell’obbligazione, salvo a ripetere dai condebitori (i contitolari delle sue parti immobiliari) la parte di ciascuno di essi (art. 1299 c.c.)”.

Da ultimo, il principio è stato ribadito da Cass., sez. 2^, 4 giugno 2008, n. 14813. In un caso – sempre di comunione ordinaria di un appartamento in condominio -nel quale il ricorrente si doleva della condanna al pagamento anche della quota di contributi che andava imputata all’altro comproprietario, questa Corte, nel rigettare la censura, rileva che il motivo non chiarisce “perchè nella specie dovrebbe essere derogato il principio generale di cui all’art. 1292 c.c., secondo il quale la solidarietà si presume nel caso di pluralità di debitori”.

3.2. – Il Collegio intende dare continuità a questo orientamento.

Venendo nella specie in evidenza la natura dell’obbligazione relativa alle spese condominiali facente carico ai proprietari prò indiviso di un appartamento, occorre tenere presente che l’obbligazione delle spese condominiali viene determinata con riferimento al valore della singola unità immobiliare dell’edificio in condominio, e cioè al valore del piano o porzione di piano “spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini”, come espressamente stabilito dall’art. 68 disp. att. c.c., agli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c.: il che è coerente con la stessa destinazione delle cose comuni, serventi a porzioni reali dell’immobile, e non già a quote ideali.

A ciò aggiungasi che, dal lato soggettivo, nel caso di comunione inquadrata nel condominio quale elemento complesso, la comunione medesima viene riguardata, sul piano del diritto positivo, più nel suo aspetto unitario che non in quello della scomposizione nei singoli diritti di proprietà sulla quota ideale, come è testimoniato dall’art. 67 disp. att. c.c., il quale prevede che i comproprietari abbiano un solo rappresentante nell’assemblea.

In altri termini, poichè l’obbligo del contributo grava sul titolare del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e poichè i comproprietari costituiscono, rispetto al condominio, un insieme, ciascuno è tenuto in solido verso il condominio.

Infatti, nelle obbligazioni contratte per (o relative al) la cosa in comunione ordinaria (art. 1100 c.c. e ss.) ricorrono tutte le condizioni per l’operatività della c.d. presunzione di cui all’art. 1294 c.c.: la pluralità di debitori legati da un vincolo di comunione (i contitolari del bene in comproprietà), l’unicità della prestazione e l’unità della fonte (l’eadem causa obligandi del diritto romano).

Non rileva il fatto che l’obbligazione derivi dalla legge anzichè dal contratto, perchè la regola della solidarietà riguarda ogni tipo di obbligazione e non soltanto le obbligazioni da contratto:

come tale, essa è destinata ad abbracciare anche l’obbligazione di partecipare alle spese per l’amministrazione della cosa comune, le quali trovano la loro fonte talvolta nella delibera dell’assemblea o nell’attività dell’amministratore, e talvolta direttamente nella legge.

E neppure rileva che il condebito si innesti su una situazione, la comunione ordinaria, dominata dal principio della quota. Infatti, la ripartizione prò quota delle spese comuni (ricavabile dal combinato disposto degli artt. 1101 e 1104 cod. civ.) concerne esclusivamente i rapporti interni tra comunisti, non implicando anche un’attuazione parziaria dell’obbligazione per quanto attiene ai rapporti esterni con il creditore.

Una conferma dell’operatività della regola della solidarietà nei confronti del creditore per le obbliga-zioni assunte dai comproprietari per la cosa comune, si ricava dall’art. 1115 c.c., il quale – nel richiamare la solidarietà non come semplice dato di fatto ma come effetto giuridico – contiene anche un tratto peculiare del debito dei comproprietari per la cosa comune rispetto al generale funzionamento dei condebiti ad attuazione solidale, con la previsione della facoltà accordata a ciascun partecipante di esigere l’estinzione delle obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, prelevando la somma occorrente dal prezzo di vendita della cosa stessa.

Nè infine – per venire al caso di specie e alla ratio decidenti che sostiene la sentenza impugnata – è di ostacolo all’applicazione della regola della solidarietà il fatto che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di due distinti titoli successori, giacchè la diversità dei titoli di provenienza concerne il modo di acquisto del bene in comunione, ma non tocca la contitolarità del debito per le obbligazioni assunte dai comproprietari in relazione alla cosa comune nè incide sul modo di attuazione dell’obbligazione nei rapporti con il condominio creditore.

3.3. – Deve pertanto enunciarsi il seguente principio di diritto: “I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perchè detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’art. 1294 c.c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Trattandosi di un principio informatore della materia, al rispetto di esso è tenuto il giudice di pace, anche quando decide secondo equità ai sensi dell’art. 113 c.p.c., comma 2″.

3.4. – Ad avviso del Collegio, una siffatta definizione, da parte della sezione semplice, del caso sottoposto al suo esame non è precluso dal principio di diritto – espresso, in sede di risoluzione di contrasto, dalle sezioni unite con la sentenza 8 aprile 2003, n. 9148 – sulla natura parziaria e non solidale della responsabilità dei condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore in nome e per conto del condominio.

Occorre al riguardo muovere dalla considerazione che “il principio di diritto enunciato dalle sezioni unite”, al quale si riferisce il terzo comma dell’art. 374 cod. proc. civ. nel delineare un “vincolo in negativo” per la sezione semplice (nel senso che questa, se ritiene di non condividere la regula iuris espressa dalle sezioni unite, è tenuta a rimettere a queste ultime, con ordinanza motivata, la decisione del ricorso), è la generalizzazione dell’interpretazione ed applicazione della norma giuridica con riferimento ad una singola fattispecie: esprime, cioè, la concretizzazione della norma in relazione ad un caso nella sua valenza tipica e paradigmatica, e quindi suscettibile di riprodursi, attesa la valenza, appunto, “di principio” dell’enunciazione, con riguardo ad una generalità di casi concreti futuri.

Ora, mentre la questione decisa dalle sezioni unite investe la natura della responsabilità dei singoli condomini in ordine alle obbligazioni contratte dal rappresentante del condominio verso i terzi e il dictum da esse enunciato si risolve nell’affermazione secondo cui il terzo creditore, conseguita in giudizio la condanna dell’amministratore quale rappresentante dei condomini in relazione ad un’obbligazione contrattuale dallo stesso stipulata, può procedere esecutivamente nei confronti di questi ultimi non per l’intera somma dovuta, bensì solo nei limiti della quota di ciascuno; la questione esaminata in questa sede riguarda un caso tutt’affatto diverso, ossia se in tema di comunione ordinaria, le obbligazioni dei comproprietari, in particolare relativamente alle spese condominiali inerenti alla contitolarità prò indiviso di un appartamento facente parte di un condominio, ricadano o meno nella disciplina del condebito ad attuazione solidale.

Del resto, che le fattispecie, con i correlati referenti normativi, e quindi le questioni siano diverse, è convalidato dal fatto che l’ultima delle pronunce il cui orientamento qui si va a confermare (la sentenza 4 giugno 2008, n. 14813) è stata emessa dalla sezione semplice successivamente all’intervento nomofilattico delle sezioni unite.

3.5. – Occorre tuttavia farsi carico del fatto che il declsvm delle sezioni unite, superando risultati acquisiti in tema di solidarietà passiva nelle obbligazioni, prende le mosse dalla puntualizzazione che, in mancanza di una norma di legge che privilegi la comunanza della prestazione, la natura pecuniaria dell’obbligazione e la sua conseguente intrinseca divisibilità ex parte debltoris impediscono l’applicazione della presunzione di solidarietà tra condebitori.

Interrogandosi, in generale, sul “fondamento della solidarietà”, le sezioni unite sottolineano infatti che “l’obbligazione dei condomini (condebitori)…, consistendo in una somma di danaro, raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile”, e che “la solidarietà passiva… esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell’obbligazione, ma altresì dell’indivisibilità della prestazione comune”; di talchè, “in mancanza di quest’ultimo requisito e in difetto di una espressa previsione di legge” – non configurabile rispetto all’obbligazione assunta dal condominio versi i terzi – “la intrinseca parziarietà dell’obbligazione prevale”.

Il percorso argomentativo sul fondamento della solidarietà ex art. 1294 c.c., seppure centrale per giungere alla affermazione, da parte della citata sentenza n. 9148 del 2008, della natura parziaria della responsabilità dei condomini per le obbligazioni assunte verso i terzi dall’amministratore in nome e per conto del condominio, non costituisce l’unica ragione del decidere: pertanto quel sostegno motivazionale non è “principio di diritto” ex art. 374 c.p.c., comma 3, (non includendo questo tutte le giustificazioni adoperate dal massimo organo della nomofilachia a sostegno della risoluzione adottata), e non è capace di porsi – in altre situazioni di condebito per obbligazioni pecuniarie – con la forza e con il “vincolo” che assiste l’enunciazione delle sezioni unite.

La regula. iuris delle sezioni unite si basa, infatti, su ulteriori e concorrenti ragioni:

(a) sul fatto che l’art. 1115 c.c. “non riguarda il condominio negli edifici e non si applica al condominio, in quanto regola l’ipotesi della vendita della cosa comune”, ossia “la cosa comune soggetta a divisione”, laddove “le cose, gli impianti ed i servizi comuni del fabbricato… sono contrassegnati dalla normale indivisibilità ai sensi dell’art. 1119 c.c., e, comunque, dalla assoluta inespropriabilità”;

(b) sulla circostanza che l’art. 1123 c.c., “interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno”;

(c) sul rilievo che – stante “il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità” – “l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote”;

(d) sulla sottolineatura, ancora, che “le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditar in proporzione alle loro quote”;

(e) su ragioni – infine – di “giustizia sostanziale” e di analisi economica del diritto, atteso che “la solidarietà avvantaggerebbe il creditore il quale, contrattando con l’amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi”, laddove la parziarietà “non costringe i debitori ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore”.

Quel che più conta è che lo stesso principio di diritto enunciato dalle sezioni unite (l’assenza di solidarietà nella responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dall’amministratore nei confronti del terzo) potrebbe addirittura riposare su una premessa ulteriore ed opposta rispetto a quella espressa dal complesso motivazionale della citata sentenza, ossia – come è stato messo in luce in dottrina – valorizzando il processo di unificazione dell’amministrazione delle cose comuni e l’organizzazione del gruppo, in cui si identifica la stessa identità del condominio (ben al di là del modello della comunione ordinaria), e ricostruendo l’obbligazione contratta per la gestione delle cose comuni come obbligazione soggettivamente semplice: il che porterebbe a ritenere che a detta unificazione, ottenuta all’esterno nei rapporti con i terzi, faccia poi seguito una rifrazione del debito nelle posizioni dei singoli condomini, i quali confidano ragionevolmente nel fatto che ad essere assunte sono obbligazioni collettive, il cui peso si intende condividere, ma appunto collettivamente e non uti singuli.

3.6. – Tanto premesso, il collegio – nel ribadire l’applicabilità del principio di cui all’art. 1294 c.c., alle obbligazioni per la cosa comune che fanno capo ai comproprietari in comunione ordinaria – non ritiene persuasiva la tesi che la solidarietà passiva, a parte le ipotesi speciali espressamente volute dal legislatore, dipenda dalla (e si leghi indissolubilmente alla) indivisibilità della prestazione e sia preordinata a proteggere, in fase esecutiva, soltanto l’unità della prestazione indivisibile.

La regola della solidarietà passiva è stata infatti introdotta dal codice civile del 1942 in conseguenza della commercializzazione delle obbligazioni civili al fine di rafforzare, nella fase di attuazione del rapporto obbligatorio, tanto le probabilità per il creditore di vedere soddisfatto il suo interesse creditorio al bene oggetto della prestazione quanto la “comunione di interessi” dalla quale, nella realtà della vita, “più debitori… obbligati per un solo debito…  sono legati intimamente” (Relazione al codice civile, n. 597).

Al contrario, la funzione della indivisibilità va colta nell’esigenza di assicurare l’unità della prestazione, data l’inidoneità del suo oggetto ad essere suscettibile di essere frazionato in porzioni idonee a conservare proporzionalmente la stessa funzione economica dell’intera prestazione.

E poichè, appunto, il fondamento della solidarietà passiva non risiede nell’esigenza di tutelare l’adempimento unitario di una obbligazione avente per oggetto una cosa o un fatto non suscettibile di divisione, bensì in quella di rafforzare le probabilità per il creditore di conseguire la prestazione, sia questa divisibile o indivisibile, è da escludere che l’indivisibilità della prestazione costituisca un necessario predicato dell’idem debitum.

Ne deriva che la naturale divisibilità dell’obbligazione pecuniaria dei comproprietari di un appartamento sito in un condominio di contribuire agli oneri condominiali, non impedisce di configurare la solidarietà del vincolo tra quei contitolari.

4. – L’accoglimento del quinto motivo del ricorso principale assorbe l’esame degli altri motivi con esso articolati.

5. – Passando al ricorso incidentale condizionato, con il primo motivo si deduce contraddittoria motivazione, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5, circa i punti decisivi della controversia rappresentati dalla mancata convocazione del S. alla delibera assembleare del settembre 2003, dalla mancata comunicazione del relativo verbale, dalla mancanza di qualità di condomino del medesimo alla data della delibera, nonchè omessa motivazione sulla pacifica conoscenza da parte dell’amministratore delle quote di comproprietà e ripartizione in base alle medesime delle spese, anche nel rendiconto posto a base dell’ingiunzione; il tutto in relazione alla dedotta invalidità ed inefficacia nei confronti dell’opponente della delibera medesima e comunque sulla richiesta di revoca del decreto ingiuntivo nei confronti del S..

5.1. – Il motivo è inammissibile, perchè – essendo impugnata una pronuncia secondo equità del giudice di pace, ai sensi dell’art. 113 c.p.c., comma 2, – la censura veicolata non prospetta un’ipotesi equiparabile a quella di inesistenza della motivazione, ossia di mera apparenza della motivazione o di concreta impossibilità di comprenderne la ratio decidendi, a causa di una radicale e insanabile contraddittorietà.

6. – Il secondo mezzo del ricorso incidentale condizionato denuncia violazione della norma processuale di cui all’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, per omessa pronuncia su una domanda ed eccezione proposta dall’opponente ed in particolare sulla eccezione di invalidità della delibera.

6.1. – Il motivo è infondato, perchè – come emerge per tabulas dalla lettura della sentenza impugnata – il Giudice di pace ha esaminato la domanda di nullità della delibera, ma ha ritenuto che essa non poteva trovare ingresso nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, perchè, essendo dedotto un vizio comportante non la nullità, ma l’annullabilità della delibera, questa avrebbe dovuto essere impugnata “nei termini previsti e nelle sedi competenti”.

7. – Il ricorso principale è accolto e l’incidentale condizionato rigettato.

La sentenza impugnata è cassata.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito con il rigetto dell’opposizione a decreto ingiuntivo.

Le spese processuali, tanto del giudizio di merito quanto di quello di cassazione, seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il ricorso principale per effetto della fondatezza del quinto motivo, assorbito l’esame delle rimanenti censure, e rigetta il ricorso incidentale condizionato;

cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l’opposizione a decreto ingiuntivo proposta da S.S..

Condanna quest’ultimo al pagamento delle spese processuali sostenute dal Condominio, che liquida, per la fase di merito, in complessivi Euro 550, di cui Euro 300 per diritti ed Euro 200 per onorari, oltre a spese generali e ad accessori di legge, e, per la fase di legittimità, in complessivi Euro 500, di cui Euro 300 per onorari, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 13 ottobre 2011.

Depositato in Cancelleria il 21 ottobre 2011

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Giovanni MEO Presidente
Giuseppe TROPEA Consigliere
Alberto SCIOLLA LAGRANGE
Giorgio CHERUBINI
Lorenzo PITTÀ Rel.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

PB, PCT, PD e DMC VED. PF successori di PF elettivamente domiciliati in Roma c-o la Cancelleria Civile della Suprema Corte di Cassazione rappresentati e difesi dall’Avv. Giuseppe Vinco da Sesso – con studio in Verona – Via S. Maria in Chiavice, n.3 giusta procura a margine del ricorso.

RICORRENTI

CONTRO

DMD e DMP

INTIMATI

DMD e DMP elettivamente domiciliati in Roma – Via F. Cesi n. 21 c-o lo studio dell’Avv. Guido Salerno che li rappresenta e li difende unitamente all’Avv. Sergio Tiso giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale.

CONTRORICORRENTI E RICORRENTI INCIDENTALI

CONTRO

PB, PCT, PD e DMC ved. PF.

INTIMATI

Visti i ricorsi avverso la sentenza della Corte di Appello di Venezia del 16.11-18.2.88 (R.G. 321-86)
Udito il Cons. Relatore Dott. Lorenzo Pittà nella pubblica udienza del 22.10.1990.
Udito per il ricorrente l’avv. G. Vinco da Sesso;
Udito per il resistente l’avv. G. Salerno.
Udito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. G. Tridico che ha concluso per l’accoglimento del II motivo del ricorso principale,rigetto del I ed inammissibilità del ricorso incidentale.

Fatto
Svolgimento del processo

PF, proprietario di un terzo indiviso dell’azienda “Albergo”, affittata con contratto già disdetto, a DMD e DMP, conveniva costoro in giudizio per ottenere il rilascio dell’azienda ed il risarcimento dei danni.

I convenuti deducevano che, nella fattispecie, dovessero trovare applicazione le norme che regolano la locazione degli alberghi.

Il tribunale dichiarava cessato il contratto d’affitto d’azienda – così qualificato il rapporto intercorso tra le parti – e disponeva che i convenuti riconsegnassero detta azienda all’attore; rigettava ogni altra domanda e compensava le spese.

Avverso tale decisione interponevano appello i DM censurando la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini e la statuizione che aveva ritenuto valida la disdetta.

Si costituivano PB, PCT e PD, nonché CDM, vedova PF, quali successori dell’originario attore, frattanto deceduto, i quali proponendo appello incidentale, chiedevano, in parziale riforma dell’impugnata sentenza, la condanna dei DM al risarcimento dei danni da liquidarsi, in proprio favore, in separata sede.

Nel corso del giudizio d’appello i DM chiedevano che la domanda proposta nei loro confronti fosse dichiarata inammissibile perché, in seguito alla morte del loro genitore, comproprietario di un altro terzo “pro indiviso” dell’azienda e, quindi, contitolare del contratto d’affitto della stessa, erano subentrati, quali eredi, nei diritti del loro dante causa.

I p e la DM insistevano per l’accoglimento del loro appello incidentale.

Con sentenza del 16 novembre 1987, la Corte d’appello di Venezia dichiarava inammissibile la domanda proposta nei confronti dei DM per ottenere la riconsegna dell’albergo “Albergo” di cui i predetti era divenuti comproprietari di un terzo pro indiviso, e dichiarava inammissibile, perché tardivo, l’appello incidentale proposto dai p e dalla DM; compensava, infine, le spese.

Per la cassazione della suddetta sentenza i P e la DMC hanno proposto ricorso la cui fondatezza è stata contestata da DMD e DMP che, a loro volta, hanno proposto ricorso incidentale.

Le parti hanno depositato memorie.

Diritto
Motivi della decisione

Preliminarmente il ricorso principale e quello incidentale, proposti avverso la medesima sentenza, devono essere riuniti.

I P e la DMC, col primo motivo del ricorso – censurano l’impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 1.103, 1615, 1.618 e 1.591 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., rilevando che la Corte d’appello ha affermato il principio secondo cui la domanda di rilascio di un immobile in comunione, concesso in affitto, diviene inammissibile quando il conduttore acquista la comproprietà del bene per successione ad uno dei condomini, senza considerare che un condomino può essere anche conduttore del suddetto immobile, essendo di titolare di due rapporti autonomi ed indipendenti l’uno dall’altro, disciplinati da norme diverse riguardanti il condominio e l’affitto; sicché la modifica di uno dei due rapporti non influisce sull’altro.

Nella fattispecie gli affittuari – pur avendo acquistato per successione la proprietà di un terzo indiviso dell’azienda – continuavano a rispondere nei confronti del condominio dell’inadempimento devante dal contratto d’affitto stipulato, appunto, con il condominio; conseguentemente cessato l’affitto, era venuto meno il titolo idoneo a legittimare negli affittuari il godimento e la detenzione dell’azienda e non avendola riconsegnata al condominio dovevano risarcire allo stesso i danni derivanti da tale inadempimento.

Il motivo è infondato.

La Corte d’appello ha dichiarato inammissibile la domanda di rilascio rilevando – sostanzialmente – che lo stesso non può essere ottenuto nei confronti dei successori dell’originario comproprietario dell’azienda, perché costoro ne sono divenuti anche comproprietari; sicché in virtù del nuovo titolo di comproprietà non potevano essere condannati al rilascio basato sul diverso titolo dell’affitto, incompatibile con quello di comproprietà.

Tale motivazione è immune da vizi logici o giuridici perché, anche quando venga pronunciata risoluzione del contratto di locazione (o di affitto come nella fattispecie) avente per oggetto un bene comune, locato (o affittato) ad uno dei comproprietari per inadempimento del conduttore, questo – avendo diritto al godimento dello stesso in proporzione della sua quota di proprietà – non può essere condannato al rilascio del bene medesimo agli altri comproprietari, restando, invece, ai comunisti la facoltà di disciplinare l’ordinaria amministrazione della cosa comune senza privare alcuno dei contitolari del bene, delle sue facoltà di godimento e così, eventualmente, di ricorrere, in caso di persistente disaccordo all’autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 1.105 ultimo comma del c.c.; per la nomina di un amministratore (cfr.: Cass. 22.5.1982 n. 3143).

Col secondo motivo i ricorrenti principali denunciano la violazione del principio giuridico relativo al termine assegnato per la proposizione dell’appello incidentale, a norma degli artt. 333 e 343 in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., laddove la Corte d’appello aveva ritenuto tardivo e dichiarato inammissibile il loro appello incidentale, considerandolo autonomo, mentre era connesso all’appello principale perché il locatore – avendo ottenuto l’accoglimento della domanda principale di risoluzione del contratto d’affitto e non anche quella di risarcimento dei danni – dipendente dalla domanda principale – aveva proposto per tale capo di rigetto della sentenza, appello incidentale connesso con quello principale proposto dai convenuti condannati al rilascio dell’azienda.

Il motivo – alla stregua del più recente orientamento, di questa Corte – è fondato, ed infatti: “Poiché ai fini dell’inammissibilità dell’impugnazione incidentale tardiva l’art. 334 c.p.c. richiede soltanto i presupposti della soccombenza parziale, dell’impugnazione principale della controparte dell’ammissibilità di questa, senza alcun riferimento a limitazioni oggettive, le parti contro le quali è stata proposta impugnazione possono proporre impugnazione incidentale, anche quando per esse è decorso il termine o hanno fatto acquiescenza alla sentenza, avverso qualsiasi statuizione di essa ad esse sfavorevole ed anche quando si tratti di capi autonomi della pronuncia, (Cass. 6.4.1990 n. 2.911; cfr. anche: Cass. 28.3.1990 n. 2530).

Col ricorso incidentale i DM sostengono che i successori di PF, prima di proseguire nell’azione diretta ad ottenere la prestazione, avrebbero dovuto provvedere – a norma del secondo comma dell’art. 1.320, in relazione agli artt. 1253 e 1.254 c.c., ad addebitarsi o a rimborsare il valore della parte del credito di cui essi DM erano divenuti titolari succedendo al loro genitore, nei diritti di comproprietà dell’azienda; sicché la Corte d’appello non avrebbe dovuto limitarsi a rigettare la domanda di riconsegna dell’immobile ostando a tale riconsegna il loro nuovo titolo dominicale ma avrebbero dovuto rigettarla anche perché i successori del PF non avevano provveduto a quanto previsto dalle suddette norme (primo motivo) e, in subordine, per la stessa ragione, avrebbero dovuto rigettare la domanda di risarcimento (secondo motivo).

Siffatto ricorso è inammissibile perché i ricorrenti prospettano una questione nuova – non dedotta in appello – pretendendo una diversa motivazione a sostegno del rigetto delle domande formulate nei loro confronti, non considerando che è preclusa alle parti la prospettazione di nuove questioni di diritto o di nuovi temi di contestazione, nel giudizio di legittimità, quando tali questioni o temi implicano una modificazione dei termini della controversia o diano luogo alla formulazione di domande od eccezioni nuove non rilevabili d’ufficio (cfr. Cass. 6-10-1984 n. 4986. Cass. 12-2-1982 n. 869).

L’accoglimento del secondo motivo del ricorso principale comporta – in relazione al motivo stesso – la cassazione dell’impugnata sentenza ed il rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia che dovrà esaminare l’appello incidentale e pronunciarsi su di esso ed anche in ordine alle spese processuali del grado di giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi accoglie il secondo motivo del ricorso principale e rigetta il primo; dichiara inammissibile il ricorso incidentale; cassa l’impugnata sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia anche per la statuizione sulle spese di questo grado del giudizio.

Così deciso, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, in Roma, il ventidue ottobre 1990.