Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3329/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 2532/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 29/11/2005, R.G.N. 4020 e 6444/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 29 novembre 2005 la Corte di appello di Roma, premesso che (OMISSIS), in qualita’ di acquirente dell’azienda commerciale e subentrante nel contratto di locazione intercorso tra (OMISSIS) e (OMISSIS) aveva proposto appello avverso le sentenze del 2002 nn. 1 e 36 di condanna a pagare i canoni non corrisposti, deducendo di aver pagato l’importo risultante dal contratto di locazione del primo aprile 1998, registrato, in cui era succeduta nel marzo 2000, e che non gli era opponibile la scrittura privata intercorsa tra locatore e originario conduttore del 2 aprile 1998, con cui era stato elevato l’ammontare del canone dal primo gennaio 2000 a lire 3.500.000 mensili, accoglieva l’appello della (OMISSIS) avverso la prima sentenza del Tribunale di Velletri che aveva dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento all’obbligo di pagamento del canoni antecedenti alla predetta cessione dell’azienda e della locazione. Ritenuto tuttavia che la scrittura del 1998 provava la simulazione del canone dichiarato nel contratto di locazione e che il cessionario non e’ terzo, ma ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 parte contrattuale, nei cui confronti il locatore ha diritto di pretendere il corrispettivo nella misura effettivamente pattuita, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della (OMISSIS) a detto obbligo vincolante anche nei suoi confronti, cosi’ rigettando l’appello della stessa avverso la sentenza n. 36 del 2002 che l’aveva condannata a pagare le differenze canoni per i mesi di aprile, maggio e giugno 2001.

Avverso questa sentenza ricorre (OMISSIS). Gli intimati non hanno svolto attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo la ricorrente denuncia: “Omessa motivazione su punto decisivo della controversia. articolo 360 c.p.c., n. 5 in relazione alla dedotta nullita’ della sentenza di primo grado per litispendenza con la medesima domanda decisa nel giudizio n. 229/00″ e lamenta che la Corte di merito non ha esaminato la doglianza secondo cui la seconda domanda del s locatore era improcedibile perche’ identica a quella proposta nel giudizio deciso con sentenza n. 1/2002, accolta dal tribunale pronunciando la risoluzione del contratto, e quindi non poteva esser pronunciata un’altra risoluzione. Questo punto era preliminare al merito della fondatezza della domanda proposta dal (OMISSIS) e contrastata dalla (OMISSIS) e pertanto la sentenza impugnata deve essere annullata.

Il motivo e’ infondato.

In appello la Corte di merito, in ragione della connessione delle causae petendi, parti, e questioni da trattare, ha riunito le cause a norma dell’articolo 274 cod. proc. civ. Questo provvedimento non comporta il venir meno dell’autonomia dei singoli giudizi e percio’ la sentenza che li definisce, pur se formalmente unica, consta in realta’ di tante pronunce quante sono le cause riunite. In primo grado invece sono state decise separatamente dallo stesso giudice, Tribunale di Tivoli, ed in relazione ad esse nessuna litispendenza e’ ravvisabile sia perche’ come innanzi detto sono cause connesse, ma non identiche, perche’ i petita sono diversi – pagamento canoni attinenti a periodi diversi – sia perche’ erano contemporaneamente pendenti dinanzi allo stesso giudice.

2.- Con il secondo motivo deduce: “Contraddittorieta’ della motivazione. articolo 360 c.p.c., n. 5 in relazione alla Legge n. 392 del 1978, articolo 36 e all’articolo 2560 c.c.” per aver la Corte contraddittoriamente dapprima affermato che l’accordo simulatorio e’ valido se vi partecipano tutte le parti contraenti e poi, in relazione alla scrittura del 2 aprile 1998, affermato che il cessionario e’ parte contrattuale, ma la (OMISSIS) e’ intervenuta nel rapporto contrattuale con la cessione del 2000 in cui non vi e’ nessuna menzione a detta scrittura, si’ che alla (OMISSIS) e’ opponibile soltanto il contratto di locazione registrato nel quale e’ subentrata.

Il motivo e’ fondato.

La Legge n. 392 del 1978, articolo 36 in relazione alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione di cui all’articolo 27, dispone: “Il conduttore puo’ sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purche’ venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo’ opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.” La disposizione, volta a favorire i trasferimenti di azienda e tutelare l’avviamento commerciale, configura il diritto a godere dell’immobile in cui e’ esercitata l’attivita’ economica come uno degli elementi dell’azienda (Cass. 5137 del 2003, 15700 del 2010), ad essa funzionalmente collegato (Cass. 685 del 2010), ratio della presunzione, se non diversamente pattuito, della cessione del contratto di locazione a norma dell’articolo 2558 cod. civ. (Cass. 7686 del 2008, 2491 del 2009), o della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 se ritenuto sottospecie (Cass. 9486 del 2007).

Pertanto, sia che la cessione della locazione avvenga con negozio separato dalla cessione di azienda, sia che i due negozi siano contestuali, sia che costituisca un effetto automatico dell’articolo 2558 cod. civ. in quanto rapporto contrattuale inerente all’azienda, a prestazioni corrispettive, non aventi carattere personale, in ogni caso e’ volta a sostituire un terzo in un rapporto giuridico preesistente svincolato dalle persone cedente e ceduto.

Ne’ possono esservi dubbi che il cessionario sia terzo nel caso della cessione del contratto di locazione stante l’inequivoca espressione dell’articolo 1406 cod. civ.: “ciascuna parte puo’ sostituire a se’ un terzo…” e la conseguente esclusione, stabilita dall’articolo 1409 c.c. dell’opponibilita’ di eccezioni, tra ceduto e cessionario, non derivanti dal contratto base, ma fondate su altri rapporti tra il cessionario ed il cedente o tra questi e il ceduto.

Infine, anche avuto riguardo alla simulazione, in relazione al canone, del contratto di locazione intercorso il primo aprile 1998 tra (OMISSIS) e (OMISSIS), ceduto alla (OMISSIS), ravvisata dalla Corte di merito alla luce della scrittura tra i suddetti intercorsa il giorno dopo, qualificata percio’ controdichiarazione, la (OMISSIS), in mancanza di prova dell’adesione a questo negozio, e’ terzo rispetto ad esso, e percio’ l’articolo 1415 cod. civ. ne esclude l’opponibilita’, a meno che sia provata la sua malafede da colui che contesta la presunzione della sua buona fede, in quanto terzo. Pertanto non gli sono opponibili gli accordi dissimulati contrari al contenuto dell’originario contratto e tale e’ stata qualificata la scrittura del 1 aprile 1998.

Concludendo va respinto il primo motivo di ricorso, accolto il secondo e la sentenza impugnata va cassata per nuovo esame della causa alla luce dei principi innanzi richiamati.

Il giudice di rinvio provvedera’ altresi’ a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Roma, altra composizione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – rel. Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11212/2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) S.r.l.), in persona del legale rapp.te pro tempore, il Presidente del c.d.a. Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2902/2009 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 28/10/2009; R.G.N. 6544/2007.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/05/2012 dal Consigliere Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 28/10/2009 la Corte d’Appello di Roma, in accoglimento del gravame interposto dalla societa’ (OMISSIS) s.r.l. e in conseguente riforma della pronunzia Trib. Roma n. 22097/2006, dichiarava la scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l’immobile sito in (OMISSIS), originariamente stipulato tra la societa’ (OMISSIS) s.p.a. e la sig. (OMISSIS), condannando quest’ultima al relativo rilascio in favore della societa’ (OMISSIS) s.r.l., che aveva acquistato l’immobile ed intimato lo sfratto per finita locazione.

Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la (OMISSIS) propone ora ricorso per cassazione, affidato a 5 motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso la societa’ (OMISSIS) s.r.l. (gia’ (OMISSIS) s.r.l.).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il 1 motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 1372, 1599, 1602 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Lamenta che la corte di merito ha erroneamente ritenuto legittimata all’esercizio dell’azione contrattuale di risoluzione del contratto per finita locazione ex articolo 657 c.p.c., la societa’ (OMISSIS) s.r.l., laddove la societa’ (OMISSIS) s.r.l., successivamente in quest’ultima incorporata (poi fusasi con la societa’ (OMISSIS) s.r.l.), e’ divenuta proprietaria dell’immobile oggetto della locazione de qua successivamente alla cessazione della medesima, non avendo pertanto acquisito la qualita’ di locatrice e non potendo, conseguentemente, esercitare la detta azione contrattuale.

Si duole avere i giudici di merito erroneamente ritenuto che “permanendo l’occupazione del bene da parte dell’ex conduttore si originerebbe – per coerenza …- il diritto del terzo acquirente all’esercizio dell’azione contrattuale di risoluzione della locazione, e cio’ in forza esclusivamente di una interpretazione creativa della norma di cui agli articoli 1599 e 1602 cod. civ.”, atteso che l’odierna controparte “e i suoi danti causa hanno rinvenuto una situazione di fatto nella quale l’ex conduttore ha continuato ad occupare l’immobile e a corrispondere l’indennita’ di occupazione ai sensi dell’articolo 1591 cod. civ., ma non e’ divenuta parte del sinallagma contrattuale, perche’ lo stesso era gia’ cessato”.

Si duole ulteriormente non avere la corte di merito a tale stregua considerato che il terzo il quale diviene proprietario dell’immobile oggetto di contratto di locazione dopo la scadenza del medesimo non acquista la qualita’ di locatore, e non puo’ conseguentemente esercitare le azioni contrattuali – qual e’ quella ex articolo 657 c.p.c. – spettanti solamente al medesimo, sicche’ non puo’ agire contrattualmente nei confronti dell’ex conduttore, e per ottenere la restituzione dell’immobile deve semmai nei confronti di quest’ultimo esperire l’azione reale di occupazione senza titolo.

Il motivo e’ infondato.

La fattispecie di vendita di cosa locata integra invero un’ipotesi di cessione legale del contratto di locazione in capo all’acquirente, che quale cessionario ex lega subentra nella situazione di diritto e di fatto facente capo all’alienante al momento della cessione e dal medesimo trasmessagli con tale atto, senza che risulti al riguardo necessario l’accordo delle parti ne’ l’adesione del contraente ceduto (nei cui confronti la cessione acquista peraltro efficacia solamente al momento della relativa notificazione).

L’acquirente diviene a tale stregua il nuovo titolare del rapporto di locazione in corso de iure al tempo della compravendita ovvero, laddove come nella specie trattisi di contratto scaduto, puo’ esercitare i diritti non esauriti e i poteri spettanti al proprietario e dal medesimo cedutigli.

In particolare, ove il contratto sia come nel caso cessato de iure per intimata disdetta del contratto alla scadenza contrattuale, l’acquirente subentra nel diritto di credito alla restituzione gia’ maturato in capo al locatore-proprietario cedente, con i relativi accessori (articolo 1263 c.c.), e in particolare con i poteri comuni al contenuto e all’esercizio del credito (v. Cass., 10/1/2012, n. 52. Cfr. altresi’ Cass., 14/1/2005, n. 674; Cass., 5/8/1991, n. 8556. Per l’espressa e specifica assunzione da parte del venditore dell’immobile, in luogo dell’obbligo di consegna, dell’obbligo di far cessare il rapporto di locazione esistente, v. Cass., 6/5/1987, n. 4195. Contra, per l’affermazione che la vendita di un immobile locato determina solamente una successione a titolo particolare del compratore nel rapporto di locazione, v. peraltro Cass., 6/9/1990, n. 9160 e Cass., 11/2/1978, n. 637).

A parte l’ipotesi ex articolo 111 c.p.c., l’acquirente puo’ a tale stregua esercitare tutte le azioni previste dalla legge a tutela del credito (nel caso, alla restituzione), volte cioe’ ad ottenerne la realizzazione (v. Cass., 18/7/2006, n. 16383; Cass., 9/12/1971, n. 3554), potere invero spettantegli gia’ in base al principio generale della tutela giurisdizionale dei diritti (cfr. Cass., 10/1/2012, n. 52).

Ne consegue che ben puo’ pertanto l’acquirente esercitare (anche) l’azione di sfratto per finita locazione ex articolo 657 c.p.c..

Ne’, in contrario, pregio alcuno puo’ invero riconoscersi all’assunto del ricorrente in base al quale, trattandosi di acquisto della proprieta’ sull’immobile avvenuto in momento in cui – per intervenuta disdetta – il contratto di locazione era nel caso gia’ cessato de iure alla scadenza, l’acquirente non poteva esercitare siffatta azione contrattuale, giacche’ essa spetta solamente al locatore, e tale la controparte non puo’ nella specie invero considerarsi, essendo subentrata in un rapporto ormai di mero fatto.

A parte quanto gia’ piu’ sopra osservato in ordine all’acquisto da parte dell’acquirente dei diritti e dei poteri gia’ in capo al proprietario-locatore al momento della vendita, vale al riguardo ulteriormente osservare che traendo i debiti corollari di detta tesi dovrebbe coerentemente pervenirsi a negare che il locatore possa avvalersi dell’istituto dello sfratto per finita locazione, atteso che al momento dell’intimazione e della citazione per la relativa convalida il contratto di locazione e’ invero gia’ scaduto, e quindi de iure cessato e sostituito da una situazione di mero fatto, sicche’ il medesimo avrebbe in realta’ gia’ perduto detta sua veste formale, e al fine di ottenere la restituzione dell’immobile (gia’) locato non gli rimarrebbe che intentare l’azione reale di rilascio per occupazione senza titolo.

Va al riguardo invero sottolineato come gia’ in base all’espresso tenore dell’articolo 657 c.p.c., comma 2, il locatore o il concedente puo’ viceversa senz’altro “intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto” (sempre che ne sia esclusa la tacita riconduzione).

Di un tanto non si e’ del resto mai dubitato (cfr. Cass., 29/9/2005, n. 19139; Cass., 7/5/1996, n. 4238; Cass., 16/6/1994, n. 5851).

Come correttamente sostenuto in dottrina e affermato nell’impugnata sentenza, altro e’ in realta’ la cessazione della durata della locazione altro l’esaurimento degli effetti del contratto.

Dopo la cessazione della durata del contratto subentra invero un rapporto di fatto, persistendo effetti non esauriti del rapporto contrattuale (v. Cass., 12/1/1991, n. 254) in capo all’originario locatore ovvero all’acquirente dell’immobile che, in sostituzione o surrogazione legale o in virtu’ di cessione ex lege, al medesimo subentra (v. Cass., 9/4/1985 n. 2356).

In caso come nella specie di compravendita dell’immobile (gia’) oggetto di locazione, nei diritti e nei poteri che dal contratto ormai scaduto derivano in capo al locatore subentra invero l’acquirente, trovando la cessione degli stessi in suo favore fonte e causa appunto nella compravendita (cfr. Cass., 10/1/2012, n. 52), della quale essa costituisce normale effetto (cfr. Cass., 26/4/1990, n. 3510).

Va pertanto a tale stregua ribadito il principio affermato da questa Corte in base al quale, in mancanza di una contraria volonta’ dei contraenti (v. gia’ Cass., 11/5/1965, n. 898; Cass., 27/2/1979, n. 1300), la vendita dell’immobile locato determina, ai sensi degli articoli 1599 e 1602 c.c., la surrogazione nel rapporto di locazione del terzo acquirente, che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessita’ del consenso del conduttore (v. Cass., 9/6/2010, n. 13833; Cass., 22/2/2008, n. 4588; Cass., 9/8/2007, n. 17488; Cass., 14/1/2005, n. 674; Cass., 13/6/1994, n. 5724; Cass., 5/8/1991, n. 8556. V. anche Cass., 13/7/2005, n. 14738, che con riferimento al trasferimento all’acquirente della situazione creditoria dell’alienante originata da un contratto di locazione gia’ cessato all’atto dell’alienazione, nel negare l’applicabilita’ degli articoli 1599 e 1602 c.c., fa invero espressamente salva l’ipotesi della cessione del credito).

Con l’ulteriore precisazione che l’articolo 1602 c.c., attiene non gia’ ad un’ipotesi di successione nel contratto bensi’ di surrogazione legale nel rapporto (di diritto o di fatto), e in particolare negli effetti non esauriti del rapporto de iure.

Con il 2 indicato come lettera a) motivo denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1399 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Si duole che la corte di merito abbia erroneamente ritenuto dalla controricorrente ratificata la disdetta, laddove questa puo’ essere validamente effettuata solamente dalla parte contrattuale, e non anche dal terzo acquirente (nel caso societa’ (OMISSIS) s.r.l., e i suoi successivi aventi causa).

Con il 3 motivo indicato come lettera b) denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1335 c.c., Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articoli 37, 38, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3; nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Lamenta che la corte di merito ha fondato la propria decisione “su circostanze non corrispondenti al vero e derivanti da una assenza di istruttoria”, non sussistendo “certezza che la lettera raccomandata sia stata ricevuta dal portiere dello stabile, difettando qualsiasi indicazione in merito da parte dell’agente postale”.

Con il 4 motivo indicato come lettera c) denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1591 c.c., nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Si duole che la corte di merito “non abbia compreso il tenore letterale della nota raccomandata del 2 gennaio 2004, nella quale non sia afferma quanto riportato”.

Lamenta che “con una prima lettera (all.to n. 6) la societa’ (OMISSIS) s.r.l. affermava di aver acquistato la porzione di immobile locato alla sig.ra (OMISSIS) con contratto del (OMISSIS) e di avere ceduto a favore della (OMISSIS) s.p.a. i crediti nascenti nei suoi confronti da detto contratto di locazione; con la seconda lettera (all.to n. 7) l’inquilino doveva inviare alla (OMISSIS), cessionaria dei canoni, una nota con tale dichiarazione confermandovi la sussistenza di detto contratto di locazione libero da pignoramento, sequestri o altri vincoli, dichiaro/dichiariamo di accettare la cessione del credito di cui sopra a tutti gli effetti di legge; pertanto provvederemo a versarvi direttamente … quanto da noi dovuto in dipendenza del contratto di locazione di cui sopra”.

Si duole che dalla “lettura del contratto di locazione (all.to n. 4) della Sig.ra (OMISSIS) … si evince che la societa’ (OMISSIS) ha espressamente rinunciato alla disdetta del contratto alla prima scadenza, ai sensi della Legge n. 359 del 1992, articolo 11, comma 2…”.

Con il 5 motivo indicato come lettera d) denunzia violazione e falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Lamenta che “il Giudice di seconda istanza fonda il proprio giudizio su un fatto non corrispondente alle circostanze concrete, atteso che nel caso di specie il locatore non ha disdettato il contratto alla prima scadenza, perche’ vi ha espressamente rinunciato, e quindi per sua libera scelta e non perche’ impedito dalle causali di legge”.

I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono in parte inammissibili e in parte infondati.

Va anzittutto posto in rilievo come essi risultino invero formulati in violazione del requisito richiesto ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, laddove la ricorrente fa richiamo ad atti e documenti del giudizio di merito in particolare, alla “disdetta del contratto di locazione”, alla “lettera raccomandata”, alla “nota raccomandata del 2 gennaio 2004″, al “contratto di locazione (all.to n. 4)” senza invero debitamente ed esaustivamente – per quanto in questa sede d’interesse – riprodurli nel ricorso ovvero, laddove riportati, senza puntualmente ed esaustivamente indicare i dati necessari al reperimento in atti degli stessi (v. Cass., Sez. Un., 3/11/2011, n. 22726; Cass., 23/9/2009, n. 20535; Cass., 3/7/2009, n. 15628; Cass., 12/12/2008, n. 29279), la mancanza anche di una sola di tali indicazioni rendendo il ricorso inammissibile (cfr. Cass., 19/9/2011, n. 19069; Cass., 23/9/2009, n. 20535; Cass., 3/7/2009, n. 15628; Cass., 12/12/2008, n. 29279).

A tale stregua la ricorrente non deduce le formulate censure in modo da renderle chiare ed intellegibili in base alla lettura del solo ricorso, non ponendo questa Corte nella condizione di adempiere al proprio compito istituzionale di verificare il relativo fondamento (v. Cass., 18/4/2006, n. 8932; Cass., 20/1/2006, n. 1108; Cass., 8/11/2005, n. 21659; Cass., 2/81/2005, n. 16132; Cass., 25/2/2004, n. 3803; Cass., 28/10/2002, n. 15177; Cass., 12/5/1998 n. 4777) sulla base delle sole deduzioni contenute nel ricorso, alle cui lacune non e’ possibile sopperire con indagini integrative, non avendo la Corte di legittimita’ accesso agli atti del giudizio di merito (v. Cass., 24/3/2003, n. 3158; Cass., 25/8/2003, n. 12444; Cass., 1V2/1995, n. 1161).

Non sono infatti sufficienti affermazioni – come nel caso – apodittiche, non seguite da alcuna dimostrazione, dovendo viceversa essere questa Corte di legittimita’ posta dalla ricorrente in grado di orientarsi fra le argomentazioni in base alle quali ritiene di censurare la pronunzia impugnata (v. Cass., 21/8/1997, n. 7851).

Con particolare riferimento al 3 e al 5 motivo va ulteriormente osservato che, laddove sostiene avere la corte di merito erroneamente fondato “la propria decisione … su un fatto non corrispondente al vero – la lettera di disdetta e’ stata ritirata dal portiere dello stabile – perche’ ampiamente travisato”, e che “il Giudice di seconda istanza fonda il proprio giudizio su un fatto no corrispondente alle circostanze concrete, atteso che nel caso di specie il locatore non ha disdettato il contratto alla prima scadenza, perche’ vi ha espressamente rinunciato …”, la ricorrente sembra invero inammissibilmente prospettare vizi deducibili con l’impugnazione per revocazione ai sensi dell’articolo 395 c.p.c., comma 1, n. 4 (v. Cass., 25/8/2006, n. 18498; Cass., 27/5/2005, n. 15672. V. altresi’ Cass., 18/1/2006, n. 830; Cass., 2/3/2006, n. 4660).

Orbene, emerge evidente alla stregua dei suesposti rilievi come, lungi dal denunziare vizi della sentenza gravata rilevanti sotto i ricordati profili, le deduzioni dell’odierna ricorrente, oltre a risultare formulate secondo un modello difforme da quello delineato all’articolo 366 c.p.c., n. 4, si risolvono in realta’ nella mera doglianza circa l’asseritamente erronea attribuzione da parte del giudice del merito agli elementi valutati di un valore ed un significato difformi dalle sue aspettative (v. Cass., 20/10/2005, n. 20322 ), e nell’inammissibile pretesa di una lettura dell’asserto probatorio diversa da quella nel caso operata dai giudici di merito (cfr. Cass., 18/4/2006, n. 8932).

Per tale via la ricorrente in realta’ sollecita, contra ius e cercando di superare i limiti istituzionali del giudizio di legittimita’, un nuovo giudizio di merito, in contrasto con il fermo principio di questa Corte secondo cui il giudizio di legittimita’ non e’ un giudizio di merito di terzo grado nel quale possano sottoporsi alla attenzione dei giudici della Corte di Cassazione elementi di fatto gia’ considerati dai giudici del merito, al fine di pervenire ad un diverso apprezzamento dei medesimi (cfr. Cass., 14/3/2006, n. 5443).

All’inammissibilita’ e infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 3.000,00 per onorari, oltre a spese generali ed accessori come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4209/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PRESSO LA CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS), giusta 2012 delega in atti;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 749/2005 della CORTE D’APPELLO di LECCE, depositata il 29/11/2005, R.G.N. N. 124/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/2012 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LANZILLO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il (OMISSIS) i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno acquistato dalla (OMISSIS) un appartamento in (OMISSIS), in locazione a (OMISSIS).

Con lettera 13 dicembre 1995 il conduttore aveva comunicato alla banca che, a decorrere dal 1996, sarebbe subentrato nel contratto il proprio figlio, (OMISSIS), al quale era stata ceduta l’azienda (agenzia assicurativa) esercitata nell’immobile.

Il 7 dicembre 2001 i nuovi proprietari hanno intimato al (OMISSIS) sfratto per morosita’, con contestuale ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, relativi ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 2001, per l’importo complessivo di lire 1.131.900.

L’ingiunto ha proposto opposizione, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto la cessione del contratto e dell’azienda erano stati notificati alla Banca con lettera raccomandata 13 dicembre 1995 e questa aveva a sua volta informato il nuovo conduttore della vendita ai (OMISSIS) dell’immobile locato, con lettera inviata per conoscenza a questi ultimi.

E’ intervenuto nel processo (OMISSIS), affermando di avere offerto ai nuovi proprietari il pagamento dei canoni scaduti, pagamento che era stato dapprima rifiutato ed infine accettato, in data successiva alla notificazione dell’intimazione di sfratto, ma anteriore all’udienza di comparizione.

Esperita l’istruttoria, con la sentenza conclusiva del giudizio il Tribunale ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva di (OMISSIS) e ha respinto la domanda di risoluzione del contratto proposta contro (OMISSIS), ritenendo che l’inadempimento sia stato di lieve importanza.

Proposto appello da (OMISSIS) e (OMISSIS), la Corte di appello di Lecce ha confermato la sentenza di primo grado, ponendo a carico degli appellanti anche le spese di appello.

Questi ultimi propongono due motivi di ricorso per cassazione. Gli intimati non hanno depositato difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo, denunciando violazione della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 36 ed omessa o carente motivazione.

I ricorrenti censurano la sentenza di appello nella parte in cui ha dichiarato privo di legittimazione passiva l’originario conduttore. Rilevano che, a norma dell’articolo 36 cit., il conduttore che abbia ceduto il contratto di locazione non e’ liberato dagli obblighi derivanti dal contratto medesimo, ma rimane obbligato all’adempimento nei confronti del locatore, qualora quest’ultimo non abbia espressamente dichiarato di volerlo liberare.

Una tale dichiarazione nella specie e’ del tutto mancata e sarebbe stato onere del conduttore dimostrarne l’esistenza. I ricorrenti denunciano l’erroneita’ della motivazione della Corte di appello, la quale ha ritenuto che nella specie la responsabilita’ del cedente e’ da escludere perche’ i proprietari – avendo acquistato l’immobile in data successiva alla cessione – non hanno avuto occasione di fare affidamento sulla solvibilita’ del cedente.

Richiamano il disposto dell’articolo 1263 cod. civ., secondo cui il credito ceduto si trasferisce al cessionario, con tutte le garanzie personali ad esso inerenti, senza alcuna distinzione fra le fattispecie di cessione negoziale e di cessione ex lege e senza alcuna considerazione dell’atteggiamento o dell’affidamento del proprietario.

Richiamano altresi’ la giurisprudenza di questa Corte, secondo cui il locatore che non abbia liberato il conduttore cedente e che richieda l’adempimento degli obblighi contrattuali puo’ agire anche contro il solo conduttore-cedente, la cui responsabilita’ e’ subordinata all’inadempimento del cessionario (Cass. n. 13927/2002).

2.- Il motivo e’ fondato.

La responsabilita’ del conduttore cedente per l’adempimento degli obblighi derivanti dal contratto, qualora il locatore non lo abbia espressamente liberato, e’ dalla legge collegata alla situazione tipica, astrattamente considerata; nel senso che si vuole comunque garantire al locatore la possibilita’ di fare affidamento sulla responsabilita’ del conduttore originario, in concorso con quella del cessionario del contratto, a maggior tutela della posizione e dei diritti del locatore medesimo.

Non interessa invece se questi abbia avuto o meno occasione di fare affidamento in concreto sulla peculiare solvibilita’ del cedente.

Erroneamente, pertanto, la Corte di appello ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva di (OMISSIS), in mancanza di ogni prova che la locatrice abbia dichiarato di volerlo liberare.

3.- Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione degli articoli 1206, 1218, 1455 e 1456 cod. civ., nonche’ insufficiente motivazione, nel capo in cui la sentenza di appello ha escluso l’inadempimento colpevole del conduttore. Rilevano che vi e’ stato un indubbio ritardo nel pagamento dei canoni di locazione; che il conduttore non ha adempiuto all’onere, gravante a suo carico, di dimostrare la sussistenza di un legittimo impedimento ad adempiere tempestivamente, e che – essendo il pagamento intervenuto solo dopo l’intimazione dello sfratto – l’inadempimento non poteva considerarsi di scarsa importanza.

3.1.- Il motivo e’ manifestamente infondato, se non anche inammissibile, poiche’ la valutazione attinente all’importanza dell’inadempimento ed alla sua idoneita’ o meno a giustificare la risoluzione del contratto involge un giudizio di merito, rimesso alla discrezionale valutazione dei giudici del merito e non suscettibile di riesame in sede di legittimita’ ove risulti correttamente e logicamente motivato.

Nella specie la Corte di appello ha congruamente e logicamente motivato la sua decisione, che appare anche oggettivamente giustificata, in considerazione della peculiare natura del rapporto. Essa ha rilevato che il convenuto (OMISSIS) ha giustificato il suo ritardo nel pagamento dei canoni con le difficolta’ che ha incontrato nel prendere contatto con i nuovi proprietari; ha corrisposto le somme dovute immediatamente dopo l’intimazione di sfratto e non risulta essere mai incorso in mora, per l’intera durata del rapporto.

La valutazione risulta adeguatamente motivata ed oggettivamente giustificata.

Va ricordato a tal proposito che anche il giudizio sull’importanza dell’inadempimento deve tenere conto dei doveri di correttezza e di buona fede a cui entrambe le parti sono tenute, nel corso dell’esecuzione del contratto: doveri che includono anche un minimo di tolleranza, a fronte dei comportamenti altrui che, pur se non del tutto ortodossi, risultino tuttavia non gravi ed oggettivamente spiegabili, quale il lieve ritardo del conduttore cessionario del contratto nel corrispondere il canone al locatore, a causa della difficolta’ di mettersi in contatto con lui.

Soprattutto quando i comportamenti pregressi siano stati ineccepibili ed il contraente in mora corrisponda immediatamente il dovuto, alla prima richiesta.

4.~ Ne consegue che l’accoglimento del primo motivo non richiede la modificazione del dispositivo di rigetto della domanda di risoluzione, ma solo la correzione della motivazione.

5.- Non avendo gli intimati depositato difese non vi e’ luogo a pronuncia sulle spese.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati
Dott. Giovanni MEO Presidente
Alberto SCIOLLA LAGRANGE Rel. Consigliere
Giuseppe MORSILLO
Luigi NIRO
Francesco VIZZA

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

GB elett. dom.in Roma, Via G. Giulietti , presso lo studio dell’avv. Paolo GB che la rapp. e difende per mandato a margine del ricorso.

Ricorrente

contro

NM – elett. dom. in Roma, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rapp. e difesa dall’avv. Agostini Valentino per mandato a margine del controricorso.

Controricorrente

Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Napoli del 31.3- 10.6.88 (R.G. 1031-87);
Udito il Cons. Rel. dott. A. Sciolla Lagrange Pusterla nella pubblica udienza del 29.1.1990;
Sentito l’avv. P. GB;
Sentito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. dott. Pio Scala che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

NM, con citazione del 10.2.1982, evocava in giudizio avanti il Tribunale di Napoli GB e, premesso di aver notificato, con atto del 2.2.1982 alla GB, di aver depositato la somma di lire 2.108.700 presso l’agenzia di Castelcapuano del Banco di Napoli, chiedeva che fosse convalidata tale offerta reale e di essere autorizzata, mese per mese, a depositare nello stesso modo i successivi canoni di locazione, con riferimento ai locali della “Locanda Napoli” sita in Via Roma 383, di proprietà della predetta GB: Esponeva la NM di avere, con atto del 7-8-1980, acquistato da Ma.Sa. l’esercizio della Locanda Napoli, compreso l’arredamento e quanto occorreva per gestirla; che il Ma.Sa. aveva, con atto del 17-11-78, a sua volta rilevato tale locanda da Ga.Ad., che l’aveva, con atto del 6-9-1976, acquistata da Ga.Gi. la quale era stata la prima a trasformare in locanda l’immobile avuto in locazione dalla GB; mentre fino a tutto il luglio 1981 la GB aveva accettato da essa NM il canone locatizio dell’immobile, in seguito aveva respinto i relativi vaglia, sostenendo che il rapporto di locazione intercorreva con la Ga.Gi; che conseguentemente era stata costretta a fare offerta reale delle somme da lei dovute, offerta rifiutata dalla GB; quest’ultima aveva poi convenuto avanti il Pretore di Napoli Ga.Gi. per vedersi convalidare lo sfratto per morosità intimato alla stessa; nel relativo giudizio era intervenuta la NM per offrire la somma dovuta dall’intimata, ed il Pretore, non convalidando lo sfratto, aveva rimesso le parti avanti il Tribunale di Napoli per competenza.

Acquisita la documentazione, offerta dalle parti, e rigettata una istanza di riunione del giudizio a quello pendente davanti allo stesso Tribunale per lo sfratto dall’immobile per morosità, con sentenza del 9-12-1986, il Tribunale di Napoli rigettava la domanda della NM, che condannava alle spese.

A seguito di appello proposto dalla NM, la Corte d’Appello di Napoli, con sentenza del 31-3-1988, in accoglimento del gravame, dichiarava la NM attuale locataria dell’immobile di proprietà della GB, adibito a “Locanda Napoli” e pertanto convalidava l’offerta reale dalla stessa effettuata di lire 2.108.700 presso l’agenzia di Castelcapuano del Banco di Napoli, autorizzando la suddetta ad eseguire gli ulteriori pagamenti del canone con tale mezzo qualora la GB persistesse nel rifiuto di riceverli nel modo previsto dall’originario contratto di locazione.

Riteneva la Corte d’Appello che il Tribunale aveva nella specie correttamente accertato che non vi era prova dell’avvenuta spedizione alla GB della lettera raccomandata prevista dall’art. 36 della Legge n. 392-1978 per il caso di cessione dell’azienda, ma rilevava che successivamente la GB ne fu informata, con mezzi più efficaci di quello previsto dalla legge, sia attraverso l’intervento che la NM effettuò nel giudizio pretorile di convalida dello sfratto per morosità instaurato dalla GB contro la Ga.Gi., sia con l’offerta formale notificatale il 2-2-1982, coi quali atti le fu fatta la cronistoria delle cessioni del contratto di locazione e le furono indicati i vari atti pubblici con i quali erano state fatte. Non avendo le GB, dopo l’avvenuta formale conoscenza della cessione del contratto, minimamente proposto l’opposizione prevista dall’art. 36 Legge 392-78, nè avendo comunque allegato alcun motivo, previsto dal detto articolo, per giustificare il rifiuto di riconoscere la NM come attuale locatrice, essa infondatamente rifiuta di ricevere dalla NM i relativi canoni.

Avverso tale sentenza ricorre per cassazione la GB sviluppando tre motivi.

Resiste con controricorso l’intimata.

Diritto

Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione dell’art. 36 Legge 392-78, avendo i giudici del merito considerato equipollente alla comunicazione, da parte del conduttore al locatore, con lettere raccomandata con avviso di ricevimento, della cessione del contratto di locazione la cognizione, avuto dalla locatrice di detta cessione con altri mezzi, peraltro non provenienti dal conduttore.

Sotto tale profilo, il ricorso appare fondato.

L’art. 36 Legge 392-78 sancisce infatti il principio generale della liceità della cessione del contratto di locazione, o della stipula di un contratto di sublocazione da parte del conduttore, sottoponendolo a due precise condizioni: la contemporanea cessione, o locazione dell’azienda, e la “comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento”. Dal ricevimento della comunicazione decorre poi il termine, di trenta giorni, per l’eventuale opposizione, da parte del locatore, qualora si ravvisino gravi motivi.

La giurisprudenza di questa Corte ha più volte affermato che, fino a quando il conduttore non provveda alla incombenza imposta dalla predetta disposizione, la cessione, o la sublocazione, non sono opponibili al locatore (vedi, da ultimo, Cass. Sez. III n. 6237 del 15-7-1987).

Risulta infatti chiaramente dalla dizione stessa dell’art. 36 L. 392-78 che la cessione, o sublocazione, costituiscono un vero e proprio diritto, di cui è titolare il conduttore, e che a quest’ultimo, ed esclusivamente ad esso, compete il corrispondente obbligo di darne comunicazione al locatore.

In tale situazione, appare evidente che il beneficiario della cessione resta soggetto estraneo al rapporto finché non sia decorso inutilmente il termine di trenta giorni per l’opposizione da parte del locatore, o sia stata accertata, in caso di opposizione, l’assenza di gravi motivi che potrebbero giustificare l’opposizione stessa.

Del tutto inutile ed inconcludente appare pertanto l’indagine, svolta nella specie dalla Corte del merito, in ordine alla concreta conoscenza acquisita aliunde, e cioè mediante comportamenti ed atti posti in essere dalla cessionaria.

Ne consegue l’erroneità della conclusione cui sono giusti i giudici del merito laddove constatano la sussistenza, nella specie, dei requisiti atti a giustificare, ai sensi del citato art. 36 L. 392-78, la opponibilità alla locatrice della avvenuta cessione, sostituendo agli adempimenti previsti da detta disposizione, ed incombenti al conduttore, una situazione di fatto, sostanzialmente estranea, ed inoperante rispetto agli adempimenti stessi.

Nè può dirsi che l’assenza da parte della locatrice della opposizione prevista dall’art. 36, con allegazioni dei gravi motivi, successivamente alla formale conoscenza della avvenuta cessione, possa costituire elemento atto a giustificare la legittimità della situazione giuridica di cessionaria in capo alla attuale pretesa locataria dei locali.

La decorrenza del termine per l’opposizione è infatti, come sopra rilevato, intimamente connessa all’adempimento di un onere previsto esplicitamente in capo al conduttore – invio di lettera raccomandata con avviso di ricevimento – che non può trovare equipollente alcuno in linea di fatto.

Le conclusioni di cui sopra appaiono assorbenti in ordine anche al terzo motivo di ricorso, col quale si denuncia la contraddittorietà della motivazione in ordine alla ritenuta sussistenza degli adempimenti previsti dalla legge per la regolare cessione del contratto.

Non appare invece fondato il secondo motivo di ricorso, col quale si denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., assumendosi che la circostanza della conoscenza da parte della locatrice della avvenuta cessione non sarebbe stata dedotta dalla appellante NM come costituente mezzo idoneo a sostituire la comunicazione prevista dall’art. 36 L. 392-78.

In realtà, la Corte del merito ha proceduto all’esame delle argomentazioni svolte dall’appellante nel terzo e quarto motivo di gravame, riguardanti proprio il problema della idoneità, o meno, dei comportamenti delle parti in relazione ai requisiti previsti dal predetto art. 36 per la validità della cessione.

Trattasi dell’esame di un elemento fondamentale della controversia, che appare debitamente devoluto alla cognizione della Corte del merito.

Il ricorso deve pertanto essere accolto, per quanto di ragione, in relazione a quanto sopra esposto.

La sentenza deve essere cassata, con rinvio ad altro giudice di merito, che si designa in altra Sezione della Corte d’Appello di Napoli.

Spetterà al giudice di rinvio, in applicazione dei principi sopra enunciati, ed in particolare tenuto conto della inidoneità di comportamenti, non direttamente attribuibili al conduttore, a costituire adempimento dell’obbligo di comunicazione che a quest’ultimo compete, ai sensi dell’art. 36 Legge 392-78, accertare se nella specie, in linea di fatto, siano state esperite le formalità richieste dalla legge per rendere opponibile alla locatrice la cessione del contratto.

Al giudice di rinvio spetterà inoltre provvedere in ordine alle spese, anche del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte Accoglie il ricorso, per quanto di ragione; Cassa e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte d’appello di Napoli. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione il ventinove gennaio 1990.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIA Paolo – Presidente -
dott. FINOCCHIARO Mario – rel. Consigliere -
Dott. FICO Nino – Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

G.L. & C. SAS, in persona del legale rappresentante pro tempore R.C., elettivamente domiciliata in ROMA, LUNGOTEVERE DEI MELLINI 10, presso lo studio dell’avvocato CASTELLANI FILIPPO, rappresentata e difesa dall’avvocato GHELARDI ETTORE giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

CONTRO

A.F., elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAPRANICA 78, presso lo studio dell’avvocato MAZZETTI FEDERICO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato BONGIORNO GALLEGRA ANTONINO giusta procura a margine del controricorso;
EMY & C SAS, in persona del socio accomandatario e legale rappresentante M.A., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 268-A, presso lo studio dell’avvocato PETRETTI ALESSIO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato MOTTOLA RENATO giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 942/2004 della CORTE D’APPELLO di GENOVA,prima sezione civile, emessa il 1/12/2004, depositata il 18/12/2004, R.G. 1014/04;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/12/2008 dal Consigliere Dott. FINOCCHIARO MARIO;
udito l’Avvocato GHELARDI Ettore;
udito l’Avvocato Federico MAZZETTI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Russo Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto 1 aprile 2003 la EMY s.a.s. e C., proprietaria di un immobile a uso bar in (OMISSIS), dalla stessa locato alla G.L. s.a.s. di Raiteri e C., la quale aveva poi ceduto la locazione o acceduto alla sublocazione in favore di A. F., dando atto di essere tenuta, a seguito della intervenuta convalida dello sfratto per finita locazione, alla corresponsione della indennità per la perdita dell’ avviamento commerciale, alla quale sia la G.L. s.a.s. sia l’ A. pretendevano di avere diritto, e dando atto di avere chiesto e ottenuto il sequestro liberatorio della somma indicata come dovuta, ha convenuto in giudizio innanzi al tribunale di Chiavari la G.L. s.a.s. di Raiteri e C. nonchè A.F..

Ha chiesto l’attrice che l’adito tribunale dichiarasse essa concludente liberata da ogni obbligazione al suddetto titolo e dichiarasse a quale tra le parti convenute spettava il diritto alla erogazione della somma depositata.

Nel contraddittorio delle parti convenute, previa conversione del rito ordinario nel rito speciale delle locazioni, l’adito tribunale con sentenza 8 – 28 aprile 2004 n. 311 ha determinato in 36 mensilità la indennità di avviamento dovuta dalla Emy s.a.s. a seguito della fine della locazione e, fatta la compensazione con le somme dovute per canoni arretrati e indennità di occupazione, determinato la somma ancora dovuta a titolo di indennità di avviamento in Euro 22.701,42.

Ha dichiarato, altresì, la detta sentenza: da un lato, che la società EMY s.a.s. C. con il sequestro liberatorio di tale somma si era liberata da ogni obbligazione, dall’altro, che data la cessazione dell’affitto di azienda la indennità di avviamento spettava in via esclusiva alla G.L. s.a.s. di Raiteri e C., da ultimo, che la somma di Euro 22.701,42, depositata si libretti di deposito e sottoposti a sequestro liberatorio, erano di competenza della G.L. s.a.s..

Gravata tale pronunzia dal soccoiabente A., nel contraddittorio con la EMY s.a.s. e della G.L. s.a.s., la Corte di appello di Genova, con sentenza 1 – 18 dicembre 2004, in parziale riforma della sentenza del primo giudice ha attribuito a A.F. la somma di Euro 22.701,42, sottoposta a sequestro liberatorio.

Per la cassazione di tale ultima pronunzia, notificata il 19 gennaio 2005, ha proposto ricorso, con atto 10 marzo 2005, la G.L. s.a.s. & C. affidato a 4 motivi e illustrato da memoria.

Resistono, con distinti controricorsi sia la Emy s.a.s., sia A.F. che ha presentato, altresì, memoria.

Diritto

1. Il primo Giudice – hanno affermato i Giudici di appello – sono pervenuti alla conclusione che nella specie la indennità per la perdita dell’ avviamento non compete all’ A. sulla base della – sottesa – ratio decidendi secodo cui la indennità può spettare solo a chi sia titolare dell’azienda o comunque abbia la disponibilità della azienda anche dopo la fine del contratto di locazione, si che nel momento in cui come verificatosi nella specie contestualmente alla liberazione dei locali è stato sciolto il contratto di affitto di azienda, la indennità di avviamento commerciale, quale compenso della perdita presunta di avviamento – a seguito della fine della locazione per volontà del locatore – non può che spettare alla G.L. s.a.s., ritornata nella disponibilità della sua azienda.

Diversamente – hanno ritenuto i Giudici di secondo grado – occorre accertare, sulla base delle risultanze acquisite, se si ci trovi in presenza di una cessione del contratto di locazione originariamente istituitosi tra le Emy s.a.s. e la G.L. s.a.s. produttivo della sostituzione della persona di A.F. nella posizione di conduttore in luogo della G.L., ferma restando la qualità di parte locatrice della Emy, ovvero di una sublocazione, cioè della istituzione tra la G.L. e l’ A. di un contratto derivato in forza del quale all’ A. sia stato concesso dalla G.L. il contenuto del diritto di godimento a questa conferito della Emy, nei limiti cronologici e contenutistici della locazione principale.

Diversi elementi – hanno affermato ancora i Giudici del merito – conducono a concludere nel primo degli indicati sensi atteso che la Emy s.a.s. non solo ha costantemente ricevuto dall’ A. il pagamento dei canoni, ma ha emesso le relative fatture, con specifico riferimento al titolo giuridico di “canone di locazione di immobile”, senza che mai in alcuna sede e in alcuna occasione sia stato dichiarato che i pagamento venivano effettuati dall’ A. in nome e per conto della G.L. s.a.s. a titolo solutorio di una obbligazione facente capo alla G.L. s.a.s. e non direttamente all’ A..

Appare chiaro, quindi – hanno concluso sul punto quei Giudici la loro indagine – che nell’ A. e non nella G.L. s.a.s. va identificato il soggetto che nel momento in cui sono venuti a cessare il rapporto di affitto di azienda e il rapporto di locazione dell’immobile, rivestiva la duplice qualità di titolare della azienda (in virtù dell’affitto, che conferisce all’affittuario l’esercizio della stessa, ancorchè disgiunta dalla proprietà, e con esso la correlativa qualificazione imprenditoriale) e di titolare della locazione.

Del resto – precisa ancora la sentenza impugnata -la attribuzione all’ A. (e non alla G.L. s.a.s.) della indennità di avviamento in questione appare coerente con la realtà economica della situazione, nella quale l’ A. e non la G.L. s.a.s. con l’esercizio della attività nel periodo corrispondente all’affitto della azienda ha dato luogo a quel valore di avviamento che inerisce all’immobile in quanto sede della azienda, che viene perduto dall’ultimo conduttore con la dismissione della disponibilità del bene, e che viene dal locatore recuperato a proprio vantaggio qualora, come nella specie, l’immobile venga ulteriormente adibito a omologa attività commerciale.

2. Con il primo motivo la ricorrente censura la sentenza sopra riassunta denunziando “art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione e falsa applicazione di legge, nonchè art. 360 c.p.c., n. 5, per omessa insufficiente e contraddittoria motivazione in riferimento all’art. 2909 c.c., (cosa giudicata)”.

Si, assume, in estrema sintesi, che fin dal primo atto del giudizio, in primo grado, la Emy s.a.s. aveva dichiarato che il Giudice presso il tribunale di Chiavari nel convalidare lo sfratto per finita locazione intimato alla G.L. s.a.s., e per quanto potesse occorrere al subconduttore A. aveva fissato per la esecuzione la data del (OMISSIS), che ancora nell’atto di appello l’ A. aveva affermato che il tribunale di Chiavari aveva convalidato lo sfratto per finita locazione intimato tanto alla G.L. s.a.s. quanto, nella incertezza del rapporto intercorrente tra i due, anche a A.F., che nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione davanti al tribunale di Chiavari risulta la G.L. s.a.s. è qualificata come conduttrice, e l’ A. subconduttore.

La qualità di conduttrice della G.L. e di subconduttore dell’ A., quindi, conclude il ricorrente, era coperto da giudicato, costituito dall’ordinanza di convalida.

3. Con il secondo motivo parte ricorrente censura la sentenza impugnata lamentando “art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione e falsa applicazione di legge e art. 360 c.p.c., n. 5, per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 2909 c.c., in riferimento alla L. n. 392 del 1978, art. 36″.

Si osserva, in particolare, che sia in primo che in secondo grado l’ A. ha impostato la propria iniziativa giudiziaria sulla pretesa qualità di ultimo conduttore, derivata dalla cessione del rapporto di locazione, in ragione della quale ha appunto avanzato domanda diretta nei confronti della locatrice Emy s.a.s. per il conseguimento della indennità di avviamento, senza proporre alcuna istanza nei confronti della originaria conduttrice G.L. s.a.s. mentre, per contro, lo stesso aveva acquistato, nei confronti di quest’ultima la veste di subconduttore.

Così formulate – pertanto – conclude parte ricorrente, le domande dell’ A. “sono poste in contraddizione contemporanea dell’art. 2909 c.c., (perchè non tiene conto del giudicato), nonchè della L. n. 392 del 1978, art. 36, laddove pretende di essere cessionario della locazione (e quindi conduttore ultimo) invece che subconduttore”.

4. I due motivi intimamente connessi e da esaminare congiuntamente non possono trovare accoglimento.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

4.1. Il giudicato può, alternativamente, essere esterno (cioè formatosi in altro giudizio tra le stesse parti) o interno (ovvero formatosi nello stesso giudizio).

Deve escludersi, pertanto, contrariamente a quanto invocato nella parte espositiva del motivo, che un giudicato possa nello stesso tempo, essere, esterno/interno.

In realtà – come assolutamente pacifico – il presente giudizio è stato promosso il 1 aprile 2003, separatamente, e autonomamente, rispetto al diverso ancorchè tra le stesse parti procedimento di convalida di sfratto per finita locazione ed è palese, pertanto, che non vi è alcun margine per poter affermare che l’accertamento che si assume contenuto nell’ordinanza di convalida operi nella presente controversia come giudicato interno.

Nè – per ipotesi – può invocarsi che un giudicato sul punto si è formato nel presente giudizio per effetto dei continui riferimenti al contenuto di tale ordinanza negli scritti delle controparti, atteso – a tacer d’altro – che il giudicato si forma su un provvedimento giurisdizionale e non, certamente – come pretende parte ora ricorrente – sulle affermazioni difensive contenute negli scritti difensivi delle parti.

4.2. Nella specie – in realtà – l’ordinanza di convalida dello sfratto per finita locazione richiamata nel primo motivo, è un giudicato esterno.

Atteso, comunque, che nell’ordinanza in questione manca un accertamento su chi fosse – al momento della convalida – il conduttore dell’immobile oggetto di controversia, è palese che – contrariamente a quanto invoca parte ricorrente – dalla stessa non possono trarsi elementi di sorta per affermare chi fosse al momento della convalida, il conduttore dell’immobile in questione.

4.3. Certo che nella specie non sussiste – in forza dell’ordinanza di convalida invocata dalla parte ricorrente – alcun accertamento che l’ A. fosse subconduttore della G.L. s.a.s. – piuttosto che cessionario del rapporto di locazione è palese la infondatezza, come accennato – anche del secondo motivo di ricorso, nella parte in cui si denunzia la mancata applicazione, nella specie, delle norme in tema di subconduzione.

5. Con il terzo motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata denunziando “art. 360 c.p.c., n. 5, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia – art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto dell’art. 2562 c.c.. In relazione alla clausola n. 5) del contratto di affitto di azienda 11 agosto 1997 stante la rinuncia dell’affittuario A.F. ad ogni indennità ivi compreso l’avviamento e/o suo incremento”.

6. La complessa e articolata censura (ampiamente sviluppata da p. 17 a p. 22 del ricorso e ulteriormente illustrata nella memoria ex art. 378 c.p.c.) è inammissibile.

Si osserva, infatti – giusta quanto assolutamente pacifico presso una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice e da cui totalmente e senza alcuna motivazione prescinde parte ricorrente – che nel giudizio di cassazione è preclusa alle parti la prospettazione di nuove questioni che postulino indagini ed accertamenti di fatto non compiuti dal Giudice del merito, a meno che tali questioni non abbiano formato oggetto di gravame o di contestazione nel giudizio di appello (Cass. 26 febbraio 2007, n. 4391; Cass. 2 febbraio 2006, n. 2270; Cass. 12 luglio 2005, nn. 14599 e 14590, tra le altre).

Contemporaneamente, non può tacersi che ove una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga la suddetta questione in sede di legittimità, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità, per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione innanzi al Giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dare modo alla Corte di cassazione di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (cfr. Cass. 17 gennaio 2007, n. 978; Cass. 13 dicembre 2006, n. 26693).

Atteso quanto precede, pacifico, da un lato, che la questione specifica di cui al terzo motivo di ricorso non risulta in alcun modo esaminata dalla sentenza impugnata e, dall’altro, che parte ricorrente non ha indicato in quale occasione, in sede di merito, aveva prospettato – nel rispetto delle regole del contraddittorio – tale problematica, è palese, come anticipato, che il motivo deve essere dichiarato inammissibile.

7. Con il quarto, e ultimo, motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata lamentando “art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione e falsa applicazione di legge, nonchè art. 360 c.p.c., n. 5, per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in riferimento alla L. n. 392 del 1978. art. 36, alla luce del contratto di affitto di azienda (art. 2652 c.c.) dell’11 agosto 1997″.

Si assume, in particolare:

- la Corte di appello di Genova radica il proprio giudizio sul presupposto apodittico della applicazione necessaria e ineludibile nella presente fattispecie della L. n. 392 del 1978, art. 36, per restringere il tema di indagine all’alternativa tra l’ipotesi di una cessione di locazione a fronte dell’ipotesi di una sublocazione L. n. 392 del 1978, ex art. 36, atteso che sostiene che la disamina delle risultanze processuali deve essere compiuta inamovibilmente per scegliere l’una o l’altra delle due opzioni in relazione a un incerto tenore testuale dell’art. 3 del contratto 11 agosto 1997;

- deve escludersi la esistenza di un negozio di cessione della locazione o di sublocazione nel contesto del contratto di affitto di azienda 11 agosto 1997.

8. Il motivo, per più versi inammissibile, per altri manifestamente infondato, non può trovare accoglimento.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

8.1. In conformità a una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice – da cui ancora una volta totalmente prescinde parte ricorrente e che nella specie deve ulteriormente ribadirsi – il ricorso per cassazione deve contenere, a pena di inammissibilità, i motivi per i quali si richiede la cassazione, aventi i caratteri di specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata.

Il richiamato principio comporta, tra l’altro, che è inammissibile il ricorso nel quale non venga precisata la violazione di legge nella quale sarebbe incorsa la pronunzia di merito, non essendo al riguardo sufficiente una affermazione apodittica non seguita da alcuna dimostrazione, dovendo il ricorrente porre la Corte di legittimità in grado di orientarsi tra le argomentazioni in base alle quali si ritiene di censurare la sentenza impugnata (Cass. 15 febbraio 2003, n. 2312).

Quindi, quando nel ricorso per cassazione, pur denunciandosi violazione e falsa applicazione della legge, con richiamo di specifiche disposizioni normative, non siano indicate le affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata che si assumono in contrasto con le disposizioni indicate – o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina – il motivo è inammissibile, poichè non consente alla Corte di cassazione di adempiere il compito istituzionale di verificare il fondamento della denunziata violazione (Cass. 20 gennaio 2006, n. 1108; Cass. 29 novembre 2005, n. 26048; Cass. 8 novembre 2005, n. 21659; Cass. 18 ottobre 2005, n. 20145; Cass. 2 agosto 2005, n. 16132).

In altri termini, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di una erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e, quindi, implica necessariamente un problema interpretativo della stessa (da cui la funzione di assicurare la uniforme interpretazione della legge assegnata dalla Corte di cassazione).

Viceversa, la allegazione di una erronea ricognizione della fattispecie concreta, a mezzo delle risultanze di causa, è esterna alla esatta interpretazione della norme di legge e impinge nella tipica valutazione del Giudice del merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione.

Lo scrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa della erronea ricognizione della astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato, in modo evidente, che solo questa ultima censura e non anche la prima è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (recentemente, in termini, Cass. 5 giugno 2007, n. 13066, nonchè Cass. 20 novembre 2006, n. 24607, specie in motivazione; Cass. 11 agosto 2004, n. 15499, tra le tantissime).

Pacifico quanto – segue si osserva che nella specie parte ricorrente pur invocando che i Giudici del merito, in tesi, hanno malamente interpretato le disposizioni di legge indicate nella intestazione del quarto motivo e nella esposizione di questo in realtà, si limita a censurare la interpretazione data, dai Giudici del merito, delle risultanze di causa, interpretazione a parere del ricorrente inadeguata, sollecitando, così, contra legem e cercando di superare quelli che sono i limiti del giudizio di cassazione, un nuovo giudizio di merito su quelle stesse risultanze.

8.2. Quanto, ancora, alla denunziata “omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione”, si osserva – ancora una volta in termini opposti rispetto a quanto invoca la difesa di parte ricorrente e in conformità a una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice – che il motivo di ricorso per cassazione con il quale alle sentenza impugnata venga mossa censura per vizi di motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, deve essere inteso a far valere carenze o lacune nelle argomentazioni, ovvero illogicità nella attribuzione agli elementi di giudizio di un significato fuori dal senso comune, o ancora, mancanza di coerenza tra le varie ragioni esposte per assoluta incompatibilità razionale degli argomenti ed insanabile contrasto tra gli stessi, mentre non può, invece, essere inteso – come ora pretende parte ricorrente – a far valere la non rispondenza della ricostruzione dei fatti operata dal Giudice del merito al diverso convincimento soggetto della parte e, in particolare, non si può proporre un preteso migliore e più appagante coordinamento dei molteplici dati acquisiti (cfr. Cass. 27 ottobre 2006, n. 23087).

8.3. Anche a prescindere da quanto precede si os-serva che giusta quanto assolutamente pacifico, alla (luce di una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice e da cui totalmente prescinde la difesa della parte ricorrente l’accertamento e la valutazione delle circostanze di fatto, come l’interpretazione degli atti negoziali, al pari dell’interpretazione dei contratti collettivi di diritto comune, sono riservati al giudice di merito e censurabili in sede di legittimità solo per vizi di motivazione e per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale (Cass. 13 novembre 2007, n. 23569).

In particolare, la interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al Giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui all’art. 1362 c.c. e ss., o di motivazione inadeguata ovverosìa non idonea a consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione.

Pertanto onde far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione, mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti, ma occorre, altresì, precisare in qual modo e con quali considerazioni il Giudice del merito se ne sia discostato.

Con la ulteriore conseguenza della inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa. (Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536).

Pacifico quanto precede si osserva che nella specie parte ricorrente, lungi dal denunziare vizi di sorta – rilevanti sotto il profilo di cui sopra – quanto alla interpretazione data dai Giudici a quibus al contratto di affitto a azienda nonchè alla condotta delle parti successivamente al detto contratto, si limita a opporre una propria, soggettiva improbabile lettura di quelle stesse risultanze di causa diversa da quella datane dai Giudici del merito.

8.4. Anche a prescindere da quanto precede, comunque, la censura è manifestamente infondata, alla luce di una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice.

Quest’ultima in particolare è consolidata nell’ affermare:

- da un lato, che nella disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 36, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, contratto quest’ultimo che può presumersi fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all’art. 2558 c.c., comma 3, (Cass. 21 marzo 2008, n. 7686);

- dall’altro, che nel caso di affitto di azienda comprendente un immobile goduto in forza di un contratto di locazione la ricorrenza di una cessione di tale contratto, anzichè di una sublocazione, va presunta, fino a prova contraria, alla stregua dei principi fissati dall’art. 2558 c.c., e, comunque è evincibile dalla circostanza che il locatore abbia accettato il pagamento del canone direttamente in suo favore, così aderendo alla costituzione del rapporto con l’affittuario dell’azienda (Cass. 13 maggio 1998, n. 4790, nonchè, sempre in termini, Cass. 26 febbraio 1992, n. 2353).

Pacifico quanto precede si osserva che i Giudici di secondo grado, nell’affermare che l’ A. e non nella G.L. s.a.s. va identificato il soggetto che nel momento in cui sono contemporaneamente venuti a cessare il rapporto di affitto di azienda e il rapporto di locazione dell’immobile rivestiva la duplice qualità di titolare della azienda e di titolare della locazione, hanno fatto puntuale applicazione dei suddetti principi.

Gli stessi, infatti, come riferito sopra, hanno accertato, in linea di fatto, che la Emy s.a.s. non solo ha “costantemente ricevuto dall’ A. il pagamento mensile dei canoni, ma ha emesso al nome dell’ A. le relative fatture, con specifico riferimento al titolo giuridico di canone locazione immobile, senza che mai in alcuna sede e in alcuna occasione sia stato dichiarato che i pagamento venivano effettuati dall’ A. in nome e per conto della G.L. s.a.s. a titolo solutorio di una obbligazione facente capo alla G.L. s.a.s. e non direttamente all’ A.”.

9. Risultate infondato in ogni sua parte il proposto ricorso deve rigettarsi, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità in favore del controricorrente A. mentre sussistono giusti motivi onde disporre la compensazione delle spese stesse nei rapporti tra la ricorrente e la contro ricorrente Emy s.a.s., atteso che le censure mosse alla sentenza impugnata non riguardavano in alcun modo la posizione di questa ultima.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità in favore di A.F., liquidate in Euro 100,00, per spese, oltre Euro 2.500,00, per onorari e oltre spese generali e accessori come per legge; compensa le spese di lite di questo giudizio di legittimità nei rapporti tra la ricorrente e la Emy di Anelo Miro & C. s.a.s..

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione terza Civile della Corte di Cassazione, il 18 dicembre 2008.

Depositato in cancelleria il 30 gennaio 2009.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Vittorio COLESANTI Presidente
Aldo SCHERMI – rel. Consigliere
Giuseppe TROPEA
Giovanni E. LONGO
Giuseppe PATRONI GRIFFI

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

S.n.c. ES.MA., in persona dell’Amm. Un. MM, corr. in Roma -elett. dom. in Roma, Via Gregorio VII n. 350 presso l’avv. Stelio Fraticelli che la rapp. e difende per mandato a margine del ricorso

RICORRENTE

CONTRO

SML – GG – RI

INTIMATI

SML – res. Roma, Via Palano n. 67 – elett. dom. in Roma, Via C. Monteverde n. 16 (studio Consolo) presso l’avv. Gianfranco Ruggieri, rapp. e difesa dall’avv. Renato Mariani per mandato a margine del controricorso e ricorso incidentale

CONTRORICORRENTE E RICORRENTE INCIDENTALE

S.n.c. ES.MA., in persona del suo Amm. Un. M. M – elett.dom.ta, rapp.ta e difesa come sopra per mandato a margine del controricorso a ricorso incidentale

CONTRORICORRENTE AL RICORSO INCIDENTALE

CONTRO

GG

INTIMATO

Visti i ricorsi avverso la sentenza della Corte di Appello di Roma del 23.2.-1.6.82;
Udito il Cons. Rel. dr. A. Schermi nella pubblica udienza del 3.3.87;
Sentito l’avv. Fraticelli;
Sentito l’avv. Mariani;
Sentito gli avv.ti Fraticelli – Rinaldi;
Sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen., dr. F. Simeone che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, accoglimento incidentale Limitatamente al secondo motivo, assorbito il terzo,rigetto del primo.

Fatto

Con scrittura privata in data 10 dicembre 1969 RI concedeva in locazione a Guido GG un negozio, per uso vendita sanitari, sito in Roma, Via Baldo degli Ubaldi n. 65.

Con scrittura privata in data 20 giugno 1977 Guido GG cedeva a Maria Letizia SML, per il prezzo di L. 10.000.000, di cui L. 1.000.000 venivano versate all’atto della firma della scrittura, la sua azienda esercitata nel detto locale.

Con lettera in data 26 luglio 1977 il GG faceva sapere alla SML che la proprietaria del locale, alla quale egli aveva comunicato la cessione dell’azienda e del contratto di locazione ai sensi dell’art. 5 della legge 27 gennaio 1963 n. 19, aveva dichiarato di opporsi.

Con atto di citazione notificato il 12 ed il 13 ottobre 1977 la SML, premesso quanto sopra esposto e che il GG si era rifiutato di consegnare l’azienda, conveniva il GG e la RI davanti al Tribunale di Roma chiedendo: a) che il GG fosse condannato a consegnarle l’azienda ed a risarcirle i danni; b) che la RI fosse dichiarata tenuta a tenere il locale a disposizione di essa attrice e, in caso di rifiuto, fosse condannata a fargliene consegna; c) in subordine, per l’ipotesi che l’adempimento non fosse attuabile, che il GG fosse condannato a restituirle le somme versategli e che entrambi i convenuti fossero condannati al risarcimento dei danni.

Il GG e la RI, costituitasi, contestavano la fondatezza delle proposte domande chiedendone il rigetto.

Autorizzato dal Giudice istruttore, su istanza della SML, il sequestro giudiziario dell’azienda, in sede di esecuzione della misura cautelare il locale risultava già vuoto da ogni merce o stigliatura ed in possesso della S.n.c. ES.MA.

Tale società interveniva in causa. Esponeva che essa deteneva già in locazione il negozio in Via Baldo degli Ubaldi n. 61 – 63 di proprietà della RI e che costei le aveva locato il locale adiacente, al n. 65, con contratto in data 20 settembre 1977. Assumendo che non sussistevano le condizioni per l’autorizzazione del sequestro giudiziario, chiedeva che tale misura cautelare fosse dichiarata illegittima e che di dovere fosse condannato al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede.

L’adito Tribunale, con sentenza non definitiva 5 ottobre 1978, non convalidava il sequestro.

Successivamente, con sentenza non definitiva 15 gennaio 1980, il Tribunale così decideva: a) dichiarava risolti il contratto di cessione della azienda per inadempimento del GG ed il contratto di locazione dell’immobile per inadempimento della RI; b) condannava il GG e la RI a risarcire alla SML i danni da liquidarsi in prosieguo di causa; c) rigettava tutte le altre domande.

Avverso questa seconda sentenza non definitiva proponevano distinti appelli la SML, la RI e la S.n.c. ES.MA.

Il GG proponeva appello incidentale.

Riunite le impugnazioni, la Corte di Appello di Roma, con sentenza 1 giugno 1982, rigettava tutti gli appelli e dichiarava interamente compensate fra le parti le spese del giudizio di secondo grado.

La Corte di Roma riteneva che esattamente i primi giudici, risolvendo a norma dell’art. 1380 c.c. il conflitto fra più diritti personali di godimento in relazione allo stesso bene e rilevando che la S.n.c. ES.MA aveva conseguito per prima il godimento del locale, avevano rigettato la domanda principale della SML, volta ad ottenere l’adempimento del contratto di locazione ed a conseguire quindi il godimento del locale. Considerava che la SML, se, quale cessionaria del contratto di locazione, doveva essere considerata avente causa del GG nel rapporto con la locatrice RI, non aveva però mai ottenuto la consegna dei locali, non ne aveva mai conseguito il godimento (che è situazione di fatto oltre che il diritti). E considerava che la S.n.c. ES.MA, stipulato il secondo contratto di locazione con la RI, aveva avuto da questa il godimento del locale, restituito dall’originario conduttore GG.

La Corte riteneva infondato l’appello della S.n.c. ES.MA., la quale lamentava il mancato accoglimento della sua domanda per danni ai sensi dell’art. 96 c.p.c. sostenendo che la separazione tra l’an ed il quantum, che i primi giudici avevano ritenuto inammissibile, non concerneva i danni “processuali”, bensì quelli del mancato utilizzo del locale dal quale, in sede di esecuzione del sequestro, essa era stata estromessa. Rilevava l’artificiosità della distinzione tra danni processuali e danni conseguenti alla misura cautelare: l’art. 96 c.p.c. prescrive che il danno deve essere liquidato nella stessa sentenza che accerta l’inesistenza del diritto; per cui ogni separazione tra l’an e il quantum appare inammissibile.

Avverso questa sentenza la S.n.c. ES.MA ha proposto ricorso per cassazione deducendo due motivi.

La SML resiste con controricorso proponendo anche ricorso incidentale articolato in tre motivi.

La RI e la S.n.c. ES.MA resistono con separati controricorsi al ricorso incidentale.

Il GG non si è costituito.

La S.n.c. ES.MA e la SML hanno depositato memoria.

Diritto

Deve essere ordinata la riunione del ricorso principale e del ricorso incidentale.

Con i due motivi del ricorso principale si denuncia violazione ed inesatta applicazione dell’art. 96 c.p.c. in relazione all’art. 2043 c.c. ed omessa motivazione.

La ricorrente sostiene che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di Roma, i danni processuali di cui all’art. 96 c.p.c., che devono essere liquidati nella stessa sentenza senza possibilità di separazione tra la decisione sull’an e la decisione sul quantum, sono soltanto quelli provocati dal processo e nel processo che possono essere liquidati in via sommaria dal giudice del merito; mentre nella specie i danni – consistenti nel non aver potuto esercitare l’attività commerciale nel negozio, nell’aver stipulato un contratto di arredamento dei locali senza che i lavori si potessero completare, nel non aver potuto eseguire i lavori per l’estensione dell’attività commerciale ai quali essa S.n.c. ES.MA era stata autorizzata dal Sindaco – non sono processuali, o solo processuali, ma patrimoniali, da liquidarsi secondo le norme ordinarie.

Sostiene, poi, la ricorrente che, nella ipotesi di cui al secondo comma dell’art. 96 c.p.c. di accertamento dell’inesistenza del diritto per il quale è stato eseguito un provvedimento cautelare, la detta norma si riferisce ai danni che la parte ha provocato nel processo agendo “senza la normale prudenza”, cioè con colpa lieve, derogando allora la detta norma del codice di rito all’art. 2043 c.c.. Se, invece, la parte ha agito con colpa grave o con dolo, sussiste un titolo autonomo di risarcimento; per cui la liquidazione del danno, processuale o meno, deve avvenire secondo le regole ordinarie di cui all’art. 2043 c.c.

I due motivi sono infondati.

La rubrica dell’art. 96 c.p.c. è “Responsabilità aggravata”: che dal testo della norma risulta posta a carico della parte per un suo comportamento nel processo, consistente nell’avere agito o resistito nel giudizio con mala fede o colpa grave (primo comma) o nell’avere eseguito un provvedimento cautelare o trascritto domanda giudiziale od iniziato o compiuta l’esecuzione forzata, sulla base di un preteso diritto poi accertato inesistente, agendo senza la normale prudenza (secondo comma). Responsabilità, dunque, per un comportamento, colposo o doloso, nel processo (cognitivo, cautelare od esecutivo) o connesso al processo (trascrizione di domanda giudiziale) o successivo al processo (iscrizione di ipoteca giudiziale). L’atto, comportante responsabilità, è processuale (in senso lato). Il quale atto, nella previsione della norma, è produttivo, perciò causa, di danni per l’altra parte: che la norma definisce “danni” da risarcire, senza l’aggettivazione delimitativa “processuali”, che la ricorrente inerisce nella formulazione della norma. “Danni” di qualsiasi tipo, concretantisi in perdite e-o mancate acquisizioni patrimoniali (danno emergente e-o lucro cessante) causati da uno dei comportamenti, nel processo o connesso al processo o successivo al processo, tipizzati nella norma, al cui risarcimento è obbligata la parte che ha tenuto quel comportamento.

In tutte queste ipotesi la condanna al risarcimento e la liquidazione del danno devono essere contenute nella sentenza che decide il merito; esclusa la separazione della pronuncia sull’an e della pronuncia sul quantum. La parte danneggiata, quindi, ha l’onere di chiedere l’immediata liquidazione e di provare i danni subiti. In mancanza di prova, il giudice può liquidare i danni di ufficio, sulla base delle risultanze degli atti acquisiti al processo o secondo nozioni di comune esperienza od in via equitativa.

Il primo comma dell’art. 96 c.p.c. dispone la responsabilità della parte per i danni causati con i comportamenti ivi tipizzati limitandola ai comportamenti qualificati dall’elemento soggettivo del dolo o della colpa grave; rimanendo esclusa la responsabilità nelle ipotesi di colpa lieve. Il secondo comma, invece, riguardo ai comportamenti ivi previsti, pone a carico della parte la responsabilità, per i danni causati all’altra parte, che abbia agito “senza la normale prudenza”. Espressione, questa, che si riferisce alla colpa lieve, ma non comporta – come sostiene la ricorrente – la delimitazione dell’ambito della norma ai soli comportamenti qualificati dal quell’elemento soggettivo: la responsabilità – a differenza di quanto disposto dal primo comma – è posta a carico della parte anche per colpa lieve; per cui sussiste – rientrando nella disciplina della norma – in ipotesi di dolo e di ogni tipo rilevante di colpa, sia essa grave o lieve.

Con il primo motivo del ricorso incidentale la SML, denunciando violazione dell’art. 1380 c.c., lamenta che la corte di Roma non abbia considerato che la sola consegna della chiavi del locale al rappresentante della S.n.c. ES.MA non era sufficiente a far conseguire a tale società il “godimento” per gli effetti di cui all’art. 1380 c.c., che deve estrinsecarsi di fatto in modo pieno, cioè almeno in un’attività od in una situazione corrispondente all’esercizio del diritto personale cui si riferisce la detta norma.

Il motivo è infondato.

La norma di cui al primo comma dell’art. 1380 c.c., riguardo all’ipotesi, ivi ipotizzata, che, “con successivi contratti, una persona concede a diversi contraenti un diritto personale di godimento relativo alla stessa cosa”, nel disporre che, “il godimento spetta al contraente che per primo lo ha conseguito”, si riferisce, con il termine “godimento”, alla disponibilità della cosa, oggetto del diritto di godimento, procurata, mediante la consegna, dal concedente ad uno dei contraenti successivi. Solo la procurata disponibilità, con l’effettuata consegna della cosa, rileva ai fini della norma; essendo successiva e conseguente alla ottenuta disponibilità, a mezzo della consegna, la utilizzazione della cosa nell’esercizio del diritto personale di godimento.

Con il secondo motivo la ricorrente in via incidentale, denunciando violazione dell’art. 1380 c.c., lamenta che la Corte di Roma non abbia considerato che, essendo stato il godimento del locale acquisito dal primo contraente (GG) ed essendo essa SML succeduta de iure ed interamente nella posizione di costui, qualsiasi vicenda successiva relativa al godimento trasmesso e dovuta soltanto ad attività illegittima e di fatto ad opera di un terzo, quale era divenuto il GG (questi, non più conduttore, riconsegnò le chiavi del locale alla RI, la quale a sua volta le consegnò alla S.n.c. ES.MA), – e soprattutto anteriore alla stipulazione del secondo contratto – non poteva avere in alcun modo l’effetto di riaprire un conflitto già risolto ai sensi dell’art. 1380 c.c.

Il motivo è fondato.

Concluso un contratto di concessione di un diritto personale di godimento su una cosa, quale la locazione, ed effettuata la consegna della cosa dal concedente al concessionario, il quale ne consegue il godimento, essendo la cosa posta nella sua disponibilità, tale situazione di fatto, attuativa della concessione del diritto di godimento, crea, nel momento in cui viene posta in essere e con effetto per tutto il periodo successivo della concessione del diritto, la posizione preferenziale attribuita dalla norma di cui all’art. 1380, primo comma c.c., nell’ipotesi di più contratti di concessione del diritto personale di godimento conclusi dal concedente con diversi concessionari, a chi tra costoro abbia per primo conseguito il godimento; indipendentemente dalla circostanza che il concessionario preferito abbia poi perduto la disponibilità, e quindi il godimento, della cosa per fatto arbitrario di un terzo o dello stesso concedente (in tal senso, vedi Cass. 15 luglio 1957 n. 2885). La posizione preferenziale non è collegata alla, e condizionata dalla, esistenza, in ogni momento del periodo di durata del diritto, della disponibilità, o godimento, della cosa, sì che, perduta dal concessionario tale disponibilità, ai fini della soluzione del conflitto con lo altro contraente concessionario in applicazione di detta norma, si debba aver riguardo alla situazione di disponibilità esistente nel momento in cui il conflitto insorge; ma nasce nel momento in cui la consegna viene effettuata e, perciò, il godimento della cosa viene acquisito, e, così nata, permane in tutto il periodo di durata del rapporto contrattuale.

Questo principio deve essere applicato anche nell’ipotesi – verificatasi nella fattispecie concreta in esame – in cui, locato un immobile adibito all’esercizio di un’attività commerciale od artigiana e ceduti dal conduttore ad un terzo l’azienda e, insieme a questa, il contratto – rectius il rapporto – di locazione, nel quale il concessionario subentra indipendentemente dal consenso del locatore, che può soltanto opporsi per gravi motivi in un certo termine dal ricevimento della comunicazione della cessione, a norma dell’art. 5 della legge 27 gennaio 1963 n. 19 (ora art. 36 della legge 27 luglio 1978 n. 392), il cedente, senza effettuare la consegna al concessionario, restituisca l’immobile al locatore, il quale – avuta comunicazione della cessione dell’azienda e del rapporto di locazione e manifestazione solo conduttore la sua opposizione, come avvenuto nella specie senza, peraltro, specificare i giusti motivi – lo conceda in locazione ad altri e gliene faccia consegna. (Vedi Cass. 21 giugno 1979 n. 3447: “In deroga alla regola generale secondo cui il consenso del locatore è uno degli elementi costitutivi della cessione del contratto, la cessione della locazione di un immobile adibito all’esercizio di un’attività commerciale o artigiana che abbia rapporti diretti con il pubblico degli utenti o dei consumatori – disciplinata dall’art. 5 della legge 28 gennaio 1963 n. 19 – si perfeziona tra cedente e cessionario nel momento stesso della conclusione del relativo negozio, con l’unico limite per il conduttore cedente di darne comunicazione al locatore, il quale può opporsi, per gravi motivo, entro quindici giorni dal ricevimento della comunicazione; ne consegue che, perfezionatasi la cessione, si trasferisce l’intero contratto, nel suo insieme unitario di diritti e di obbligazioni”. Il che si traduce nell’applicazione, nella ipotesi considerata, con gli opportuni adattamenti, della norma generale contenuta nell’art. 2558 c.c. la quale, disposto il subentro dell’acquirente dell’azienda nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale, attribuisce al terzo contraente la facoltà di recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento se sussiste una giusta causa). Il cessionario della azienda e del rapporto di locazione subentra la cedente in tale rapporto, nella posizione di conduttore, proseguendolo quale si trova nel momento della cessione: perciò nella posizione preferenziale, ex art. 1380, primo comma, c.c., creatasi nel momento in cui, con la consegna dell’immobile, l’originario conduttore conseguì il godimento, e, una volta così creata, rimasta quale elemento caratterizzante il rapporto di locazione per tutto il suo periodo di durata. La restituzione dell’immobile al locatore, da parte dell’originario conduttore cedente, è, quindi, atto arbitrario compiuto da un terzo, essendo stato sostituito il cessionario nella posizione di conduttore, parte esso solo, in tale posizione, nel rapporto di locazione; ed appunto perché atto arbitrario di un terzo, è irrilevante ai fini della soluzione del conflitto tra il cessionario conduttore e colui al quale il locatore ha successivamente locato e consegnato l’immobile. Conflitto che, pertanto, va risolto in favore del cessionario conduttore.

Principio di diritto, questo, che la corte di Roma non ha applicato, risolvendo in senso contrario il conflitto insorto nella specie.

Resta assorbito il terzo motivo del ricorso incidentale, con il quale la SML lamenta che la Corte di Roma abbia omesso di pronunciare sul motivo dell’appello da lei proposto relativo alla condanna del GG a restituire – per effetto della dichiarata risoluzione del contratto di cessione dell’azienda – la somma di L. 1.000.000 ricevuta quale acconto sul prezzo.

In conclusione, devono essere rigettati il ricorso principale ed il primo motivo del ricorso incidentale e deve essere accolto il secondo motivo di tale ricorso con assorbimento del terzo motivo.

La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto e la causa deve essere rinviata ad altro giudice, che procederà a suo nuovo esame facendo applicazione del principio di diritto enunciato nella suestesa motivazione.

È opportuno demandare al giudice di rinvio la decisione sulle spese di questo giudizio di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE Ordina la riunione dei ricorsi; Rigetta il ricorso principale ed il primo motivo del ricorso incidentale; Accoglie il secondo motivo del ricorso incidentale e dichiara assorbito il terzo motivo dello stesso ricorso; Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Roma, che deciderà anche sulle spese di questo giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della III sezione civile della Corte di Cassazione, il 3 marzo 1987.