Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3329/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 2532/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 29/11/2005, R.G.N. 4020 e 6444/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 29 novembre 2005 la Corte di appello di Roma, premesso che (OMISSIS), in qualita’ di acquirente dell’azienda commerciale e subentrante nel contratto di locazione intercorso tra (OMISSIS) e (OMISSIS) aveva proposto appello avverso le sentenze del 2002 nn. 1 e 36 di condanna a pagare i canoni non corrisposti, deducendo di aver pagato l’importo risultante dal contratto di locazione del primo aprile 1998, registrato, in cui era succeduta nel marzo 2000, e che non gli era opponibile la scrittura privata intercorsa tra locatore e originario conduttore del 2 aprile 1998, con cui era stato elevato l’ammontare del canone dal primo gennaio 2000 a lire 3.500.000 mensili, accoglieva l’appello della (OMISSIS) avverso la prima sentenza del Tribunale di Velletri che aveva dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento all’obbligo di pagamento del canoni antecedenti alla predetta cessione dell’azienda e della locazione. Ritenuto tuttavia che la scrittura del 1998 provava la simulazione del canone dichiarato nel contratto di locazione e che il cessionario non e’ terzo, ma ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 parte contrattuale, nei cui confronti il locatore ha diritto di pretendere il corrispettivo nella misura effettivamente pattuita, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della (OMISSIS) a detto obbligo vincolante anche nei suoi confronti, cosi’ rigettando l’appello della stessa avverso la sentenza n. 36 del 2002 che l’aveva condannata a pagare le differenze canoni per i mesi di aprile, maggio e giugno 2001.

Avverso questa sentenza ricorre (OMISSIS). Gli intimati non hanno svolto attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo la ricorrente denuncia: “Omessa motivazione su punto decisivo della controversia. articolo 360 c.p.c., n. 5 in relazione alla dedotta nullita’ della sentenza di primo grado per litispendenza con la medesima domanda decisa nel giudizio n. 229/00″ e lamenta che la Corte di merito non ha esaminato la doglianza secondo cui la seconda domanda del s locatore era improcedibile perche’ identica a quella proposta nel giudizio deciso con sentenza n. 1/2002, accolta dal tribunale pronunciando la risoluzione del contratto, e quindi non poteva esser pronunciata un’altra risoluzione. Questo punto era preliminare al merito della fondatezza della domanda proposta dal (OMISSIS) e contrastata dalla (OMISSIS) e pertanto la sentenza impugnata deve essere annullata.

Il motivo e’ infondato.

In appello la Corte di merito, in ragione della connessione delle causae petendi, parti, e questioni da trattare, ha riunito le cause a norma dell’articolo 274 cod. proc. civ. Questo provvedimento non comporta il venir meno dell’autonomia dei singoli giudizi e percio’ la sentenza che li definisce, pur se formalmente unica, consta in realta’ di tante pronunce quante sono le cause riunite. In primo grado invece sono state decise separatamente dallo stesso giudice, Tribunale di Tivoli, ed in relazione ad esse nessuna litispendenza e’ ravvisabile sia perche’ come innanzi detto sono cause connesse, ma non identiche, perche’ i petita sono diversi – pagamento canoni attinenti a periodi diversi – sia perche’ erano contemporaneamente pendenti dinanzi allo stesso giudice.

2.- Con il secondo motivo deduce: “Contraddittorieta’ della motivazione. articolo 360 c.p.c., n. 5 in relazione alla Legge n. 392 del 1978, articolo 36 e all’articolo 2560 c.c.” per aver la Corte contraddittoriamente dapprima affermato che l’accordo simulatorio e’ valido se vi partecipano tutte le parti contraenti e poi, in relazione alla scrittura del 2 aprile 1998, affermato che il cessionario e’ parte contrattuale, ma la (OMISSIS) e’ intervenuta nel rapporto contrattuale con la cessione del 2000 in cui non vi e’ nessuna menzione a detta scrittura, si’ che alla (OMISSIS) e’ opponibile soltanto il contratto di locazione registrato nel quale e’ subentrata.

Il motivo e’ fondato.

La Legge n. 392 del 1978, articolo 36 in relazione alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione di cui all’articolo 27, dispone: “Il conduttore puo’ sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purche’ venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo’ opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.” La disposizione, volta a favorire i trasferimenti di azienda e tutelare l’avviamento commerciale, configura il diritto a godere dell’immobile in cui e’ esercitata l’attivita’ economica come uno degli elementi dell’azienda (Cass. 5137 del 2003, 15700 del 2010), ad essa funzionalmente collegato (Cass. 685 del 2010), ratio della presunzione, se non diversamente pattuito, della cessione del contratto di locazione a norma dell’articolo 2558 cod. civ. (Cass. 7686 del 2008, 2491 del 2009), o della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 se ritenuto sottospecie (Cass. 9486 del 2007).

Pertanto, sia che la cessione della locazione avvenga con negozio separato dalla cessione di azienda, sia che i due negozi siano contestuali, sia che costituisca un effetto automatico dell’articolo 2558 cod. civ. in quanto rapporto contrattuale inerente all’azienda, a prestazioni corrispettive, non aventi carattere personale, in ogni caso e’ volta a sostituire un terzo in un rapporto giuridico preesistente svincolato dalle persone cedente e ceduto.

Ne’ possono esservi dubbi che il cessionario sia terzo nel caso della cessione del contratto di locazione stante l’inequivoca espressione dell’articolo 1406 cod. civ.: “ciascuna parte puo’ sostituire a se’ un terzo…” e la conseguente esclusione, stabilita dall’articolo 1409 c.c. dell’opponibilita’ di eccezioni, tra ceduto e cessionario, non derivanti dal contratto base, ma fondate su altri rapporti tra il cessionario ed il cedente o tra questi e il ceduto.

Infine, anche avuto riguardo alla simulazione, in relazione al canone, del contratto di locazione intercorso il primo aprile 1998 tra (OMISSIS) e (OMISSIS), ceduto alla (OMISSIS), ravvisata dalla Corte di merito alla luce della scrittura tra i suddetti intercorsa il giorno dopo, qualificata percio’ controdichiarazione, la (OMISSIS), in mancanza di prova dell’adesione a questo negozio, e’ terzo rispetto ad esso, e percio’ l’articolo 1415 cod. civ. ne esclude l’opponibilita’, a meno che sia provata la sua malafede da colui che contesta la presunzione della sua buona fede, in quanto terzo. Pertanto non gli sono opponibili gli accordi dissimulati contrari al contenuto dell’originario contratto e tale e’ stata qualificata la scrittura del 1 aprile 1998.

Concludendo va respinto il primo motivo di ricorso, accolto il secondo e la sentenza impugnata va cassata per nuovo esame della causa alla luce dei principi innanzi richiamati.

Il giudice di rinvio provvedera’ altresi’ a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Roma, altra composizione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4845/2009 proposto da:

S.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA S MARCELLO PISTOIESE 73, presso lo studio dell’avvocato PAOLA FIECCHI, rappresentato e difeso dagli avvocati MACCIOTTA Giuseppe, SANDRO PISEDDU giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

P.T. (OMISSIS), P.G. (OMISSIS), P.G.P. (OMISSIS), M.R. (OMISSIS), P.L.(OMISSIS), P.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA DEI PRATI DEGLI STROZZI 22, presso lo studio dell’avvocato PILIA Paolo Giuseppe, che li rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrenti -

e contro

PI.GI.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 418/2007 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, SEZIONE SECONDA CIVILE, emessa il 14/12/2007, depositata il 15/02/2008 R.G.N. 372/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/06/2011 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso con il rigetto del ricorso.

Fatto

S.E. nel febbraio 1998 premesso: a) nel 1982 aveva concesso un immobile ad uso commerciale ad Pi.An.; nel maggio 1994 gli era stata comunicata la cessione del contratto a M.G.A. chiedendo di riconoscergli la qualità di subconcessionario, ma egli si era opposto; quindi nel luglio 1994 li aveva citati per la convalida dello sfratto per morosità e per il rilascio dell’immobile da parte del M., nonchè per il pagamento di canoni ed accessori scaduti; la morosità veniva sanata congiuntamente dai convenuti, ma dal febbraio 1995 i pagamenti erano stati sospesi per un importo complessivo di L. 24.761.391 di cui chiedeva ingiungersi il pagamento agli eredi di Pi.An. chiedendo contestualmente a costoro e a M.G.A. lo sfratto per morosità dell’immobile.

Si costituivano gli eredi di Pi.An. deducendo che a seguito della cessione il conduttore obbligato era il M. mentre loro al più erano garanti e avanzavano domande riconvenzionali; il M. restava contumace e nel marzo 1999 gli veniva ordinato il rilascio dell’immobile.

Con sentenza del 30 dicembre 2006 il Tribunale di Lanusei, ritenuto che in caso di cessione del contratto di locazione unitamente all’azienda, il locatore, che non ha liberato il cedente, può agire nei confronti di questi se il cessionario non adempie alle proprie obbligazioni, come nel caso di specie, condannava gli eredi di Pi.An. a pagare canoni ed accessori, in solido con il M., fino al rilascio a cui lo condannava, e stante il grave inadempimento a detti obblighi principali, pronunciava la risoluzione del contratto.

Con sentenza del 15 febbraio 2008 la Corte di appello di Cagliari, in accoglimento parziale degli appelli di M.R., A., L., T., G. e P.G.P. avuto riguardo alla cessione del contratto di locazione ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, avvenuta nel 1990 con il sostanziale consenso del locatore ancorchè formalmente oppostosi nel maggio 1994 alla comunicazione pervenutagli – poichè abitava nel medesimo stabile in cui era situato l’esercizio commerciale su cui il cessionario aveva installato l’insegna “(OMISSIS)” e perchè nel precedente giudizio di convalida per morosità, instaurato nel luglio 1994 nei confronti non soltanto degli originari conduttori, ma anche del M., dopo essersi opposto, aveva accettato anche da questi la sanatoria della morosità banco iudicis, consentendo in tal modo alla cessione del contratto e divenendo suo contraddittore diretto, mentre se fosse stato fermo nell’opposizione alla cessione avrebbe citato soltanto l’originario conduttore che avrebbe potuto chiamare in giudizio il M.. Rigettava invece l’altro motivo di appello degli eredi P. di restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, di condanna al pagamento per i miglioramenti apportati nell’immobile e per avviamento commerciale poichè in conseguenza dell’avvenuta cessione tutte le posizioni attive e passive si erano trasferite al nuovo conduttore M.G.A., che aveva corrisposto ai cedenti l’indennità commerciale, mentre i miglioramenti non potevano esser riconosciuti per espressa esclusione contrattuale. Ricorre per cassazione S.E. cui resistono M.R., A., L., T., G. e P.G.P. che concludono “in via principale” per il rigetto del ricorso ed in “via subordinata” per l’accoglimento delle domande formulate “nei precedenti gradi di giudizio”, così richiamate: “condannare M. G.A., in qualità di conduttore, a restituire a M. R., P.A., P.G., P.L., P.T., P.G.P. tutte le somme di cui gli stessi saranno, se del caso, condannati a pagare in favore di S. E., oltre interessi e rivalutazione; condannare M.G. A. al risarcimento dei danni subiti dagli odierni controricorrenti in conseguenza della sua condotta, nella misura che verrà accertata anche in via equitativa, con vittoria di spese di tutti i gradi di giudizio”.

Il ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

1.- Va preliminarmente respinto il rilievo dei controricorrenti di necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di M. G.A., cessionario del contratto di locazione a norma della L. n. 392 del 1978, art. 36, perchè il locatore, che non abbia liberato il cedente e che pretenda l’adempimento degli obblighi contrattuali non adempiuti dal cessionario, può agire contro il conduttore-cedente (Cass. 13297/2002, 24792/2008, 6427/2009), purchè sia accertato l’inadempimento del cessionario, senza necessità di chiamarlo in causa (Cass. 19772/2003).

1.1- Con il primo motivo il ricorrente deduce: “Violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 36, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3″ e conclude con il seguente quesito di diritto: “accerti la Corte se ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, nell’ipotesi in cui la cessione del contratto di locazione sia opponibile al locatore ceduto, ma questi non abbia espressamente liberato il conduttore cedente, la legittimazione rispetto a tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o all’estinzione del rapporto locativo permanga in capo allo stesso conduttore cedente, unitamente alla responsabilità solidale con il conduttore cessionario, per tutte le obbligazioni contrattuali scadute successivamente alla cessione”.

1.2- Con il secondo motivo deduce: “Omessa, e comunque insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5″ ed indica, quale fatto decisivo, la circostanza che il locatore ceduto S., in epoca successiva alla cessione del contratto di locazione L. n. 392 del 1978, ex art. 36, non ha mai provveduto a liberare l’originario conduttore ( Pi.

A.) dalla responsabilità solidale con il conduttore cessionario ( M.G.A.). Riguardo a tale fatto decisivo, la motivazione si assume omessa poichè il giudice di secondo grado ha accolto il primo motivo di appello – nella sua interezza finalizzato ad ottenere una pronuncia che mandasse esenti gli eredi di Pi.

A. dalla responsabilità solidale con il M. per i canoni di locazione scaduti in epoca successiva alla cessione del contratto di locazione L. n. 392 del 1978, ex art. 36 e dallo stesso M. non corrisposti – sulla base dell’esclusiva motivazione secondo la quale la cessione per cui è causa risulta opponibile al locatore ceduto S., omettendo peraltro di spiegare, in qual modo, siffatta opponibilità possa determinare il venir meno della responsabilità solidale tra conduttore cedente e conduttore cessionario”.

I motivi, congiunti, sono fondati.

1.3- Costituisce infatti ius receptum il principio secondo cui in materia di locazioni, in caso di cessione del contratto (contestualmente alla cessione dell’azienda) effettuata ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, tra il cedente e il cessionario divenuto successivo conduttore dell’immobile, esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal “beneficium:

ordinis”, che consente, perciò, al locatore – ceduto, che non abbia liberato il cedente, anche nel caso di opponibilità della cessione, di agire contro quest’ ultimo per l’adempimento alle obbligazioni principali del suddetto contratto, dopo che si sia consumato i l’inadempimento di detto nuovo conduttore, per la cui constatazione è sufficiente la costituzione in mora (Cass. 9486/2007, 12896/2009).

Nella fattispecie è pacifico che M.G.A., nuovo conduttore poichè cessionario dell’esercizio commerciale cedutogli dal P., è stato citato unitamente agli eredi di costui per la convalida di sfratto per morosità e che nei suoi confronti, constatata giudizialmente la persistenza della mora (art. 663 cod. proc. civ., u.c.), è stato emesso provvedimento di rilascio nel marzo 1999.

Perciò, verificatasi la condizione dell’accertato persistente inadempimento del cessionario M. all’obbligo di pagamento dei canoni, lo S. poteva chiedere, al cedente, non liberato dalle sue obbligazioni, l’adempimento di esse in via sussidiaria, agendo sia cumulativamente contro cedente e cessionario, chiedendo la condanna in solido di entrambi – stante la piena compatibilità tra sussidiarietà e corresponsabilità solidale per l’adempimento avente la medesima causa obligandi – sia soltanto nei confronti di uno di costoro (Cass. 17201/2002), essendo il vincolo solidale posto per rafforzare la tutela dell’interesse del locatore all’adempimento. Ed infatti nel caso di specie lo S. ha chiesto, come emerge dalla narrativa, il decreto ingiuntivo a norma dell’art. 664 cod. proc. civ., soltanto nei confronti degli eredi del P..

La sentenza impugnata nell’affermare che con il consenso, del ceduto alla cessione egli non aveva più la legittimazione ad agire contro il cedente, ha violato detti principi e va perciò cassata e la causa rinviata per nuovo esame di merito alla luce di essi.

2- Le domande di condanna dei controricorrenti nei confronti di M.G.A. riassunte in narrativa sono inammissibili per inosservanza del rispetto dei requisiti di cui all’art. 360 cod. proc. civ., mancando l’esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione della sentenza impugnata – che devono avere i requisiti della specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata – e l’assolvimento dall’onere previsto dall’art. 366 bis cod. proc. civ., ratione temporis applicabile.

Il giudice di rinvio provvederà altresì a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte d’Appello di Cagliari altra composizione.
Dichiara inammissibili le domande di condanna contenute in controricorso.
Così deciso in Roma, il 4 giugno 2011.
Depositato in Cancelleria il 11 novembre 2011.