Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17390/2007 proposto da:

CONGREGAZIONE ARMENA MECHITARISTA, in persona dell’Abate Generale e legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 5464/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 05/05/2006 R.G.N. 6622/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/01/2013 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1.- Nel 2001 la Congregazione Armena Mechitarista chiese che fosse giudizialmente pronunciata la risoluzione, per inadempimento della conduttrice che aveva apportato al bene locato modifiche non necessarie e non consentite, del contratto di locazione di un immobile gia’ adibito ad educandato e da destinare ad albergo.

La convenuta resistette ed il Tribunale di Roma rigetto’ la domanda con sentenza del 2004.

2.- La Corte d’appello di Roma ha respinto il gravame della soccombente Congregazione locatrice con sentenza n. 5464/05, pubblicata il 5 maggio 2006, avverso la quale la Congregazione ricorre per cassazione affidandosi a tre motivi.

La conduttrice (OMISSIS) resiste con controricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.- La sentenza e’ censurata:

a) col primo motivo, per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione in ordine alla ravvisata genericita’ dei fatti, integranti inadempimento della conduttrice, prospettati dalla locatrice a fondamento della domanda di risoluzione e risarcimento tramite riduzione in pristino, sostenendosi che essi erano invece ben individuabili gia’ nell’atto introduttivo (incremento di un terzo della capacita’ ricettiva dell’edificio e distruzione della cappella consacrata);

b) col secondo, per violazione o falsa applicazione degli articoli 116, 117 c.p.c. e articolo 2730 c.c., nonche’ per gli stessi tipi di vizi della motivazione di cui al primo motivo per avere la Corte di merito omesso di considerare le censure mosse con l’atto di appello, nonche’ per aver concluso che mancasse la prova dell’originaria esistenza di una cappella consacrata sulla base delle dichiarazioni rilasciate in sede di libero interrogatorio dalla stessa conduttrice, che pure aveva riconosciuto la presenza di un altare, e delle dichiarazioni di un teste malamente interpretate;

c) col terzo motivo, per violazione o falsa applicazione degli articoli 1322, 1362, 1363, 2697 c.c., nonche’ per i medesimi tipi di vizi della motivazione di cui ai precedenti motivi, per avere la Corte territoriale rigettato l’appello sulla scorta del rilievo che erano state autorizzate le opere necessarie al cambio d’uso, ma omettendo di considerare che per le addizioni ed i miglioramenti era contrattualmente prevista la necessita’ dell’autorizzazione scritta della locatrice.

2.- Tutte le censure relative ai denunciati vizi della motivazione sono inammissibili per assoluto difetto del momento di sintesi prescritto dall’articolo 366 bis c.p.c. (applicabile ratione temporis) anche in relazione al caso previsto dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

2.1.- Il secondo motivo e’ corredato dal seguente quesito di diritto: “se il Giudice, nella valutazione della prova, puo’ attribuire efficacia di piena prova alle dichiarazioni, a se’ favorevoli, rese dall’interrogato”.

La relativa censura (di violazione di legge) e’ inammissibile per l’inconferenza del quesito rispetto al caso di specie, connotato dall’affermazione della Corte d’appello (a cavallo delle pagine 2 e 3 della sentenza) che la (OMISSIS) aveva escluso l’esistenza della cappella anche in sede di interrogatorio, sicche’ infondatamente l’appellante locatrice aveva invece sostenuto che anche l’interrogatorio della (OMISSIS) confermasse tale circostanza.

2.2.- In ordine alla censura di violazione di legge di cui al terzo motivo il quesito di diritto e’ il seguente: “se, a fronte di previsione contrattuale abilitante il conduttore all’esecuzione delle opere necessarie al cambio d’uso, l’onere di dimostrare siffatta necessita’ spetti al conduttore che l’abbia affermata, ovvero al locatore che l’abbia negata”.

Nello scrutinare il terzo motivo d’appello, la Corte territoriale (nella seconda parte di pagina 3 e nelle prime 9 righe di pag. 4) per un verso nega che la clausola concernente i lavori necessari alla trasformazione in albergo (che non necessariamente integrano addizioni e miglioramenti) prevedesse la necessita’ di un’autorizzazione scritta e per altro verso afferma che l’autorizzazione era stata comunque data in quella forma dal legale rappresentante della locatrice. Solo dopo tali, rilievi pone in rilievo che era comunque mancata la prova dell’eccedenza dei lavori eseguiti rispetto all’ampia clausola contrattuale contrassegnata dal n. 3, affermando che il relativo onere gravava sulla locatrice.

La questione che si pone non e’ allora quella relativa alla violazione, in buona sostanza prospettata dalla ricorrente, del generale principio secondo il quale il creditore puo’ limitarsi ad allegare l’inadempimento, spettando poi al debitore l’onere di provare di avere adempiuto, ma piuttosto quella della dimostrazione dello specifico contenuto dell’obbligazione che si assume inadempiuta dal debitore e che va appunto delineato dal creditore, costituendo l’ineludibile presupposto logico della possibilita’ del debitore di provare il proprio adempimento.

3.- Il ricorso va conclusivamente respinto. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, che liquida in euro 4.200,00, di cui euro 4.000,00 per compensi.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22924/2009 proposto da:

(OMISSIS) SOC. COOP. A R.L. (OMISSIS), in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), nella qualita’ di erede della propria madre Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 961/2008 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 10/07/2008, R.G.N. 2191/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/2012 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- Nei tre giudizi di convalida di sfratto per morosita’ promossi nel 1990 da (OMISSIS), quale procuratore di (OMISSIS), nei confronti della Cooperativa (OMISSIS), conduttrice di un immobile composto da cantinato e piano rialzato adibito a poliambulatorio medico, la convenuta sostenne di non aver pagato per i rigurgiti di acque luride provenienti dalla tazza di un gabinetto del piano cantinato, tali da impedire l’uso dell’immobile e che la locatrice non aveva provveduto ad eliminare.

I tre giudizi e quello di opposizione ad un decreto ingiuntivo richiesto dalla locatrice per gli ulteriori canoni intanto maturati furono riuniti.

Il tribunale di Palermo, espletata c.t.u. ed assunta la prova testimoniale, accolse le domande attoree con sentenza del 15.7.2003, l’appello avverso la quale e’ stato rigettato dalla Corte d’appello di Palermo con sentenza n. 961 del 2008 sul sostanziale rilevo che dall’espletata istruttoria era risultato che gli inconvenienti lamentati dalla conduttrice non erano dipesi da difetti, originari o sopravvenuti, dell’appartamento locato.

2.- Avverso la sentenza ricorre per cassazione la Cooperativa conduttrice, affidandosi a due motivi, cui resiste con controricorso (OMISSIS), in affermata qualita’ di erede della madre (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- La controricorrente infondatamente contesta la legittimazione della ricorrente Cooperativa (OMISSIS), trasformatasi da soc. coop a r.l. in societa’ cooperativa il 30.3.2005, per l’assorbente ragione che la trasformazione di una societa’ in un altro dei tipi previsti dalla legge non si traduce comunque nell’estinzione del soggetto e nella correlativa creazione di uno diverso, ma configura una vicenda meramente evolutivo – modificativa dello stesso soggetto (Cass., sez. un., n. 23019/2007).

E’ del pari infondata la contestazione, operata dalla ricorrente Cooperativa, della legittimazione di (OMISSIS) quale erede di (OMISSIS), essendo stato dalla controricorrente documentalmente provato, mediante produzione effettuata all’atto del deposito del controricorso, che (OMISSIS) e’ l’unica erede della madre (OMISSIS), deceduta il 12.10.2009 (cfr. dichiarazione sostitutiva di atto di notorieta’ in data 19.11.2009).

2.- Col primo motivo – deducendo violazione degli articoli 1576, 1577, 1578, 1585, 1609 c.c. – la ricorrente societa’ conduttrice si duole di non essere stata considerata esente da responsabilita’ per avere piu’ volte avvisato il locatore della necessita’ di interventi di manutenzione straordinaria all’impianto fognario, il cui mancato funzionamento impediva completamente l’uso dell’immobile locato.

2.1.- Col secondo motivo e’ denunciata violazione dell’articolo 1460 c.c., per avere la corte d’appello disatteso l’exceptio inadimpleti contractus, in ordine al mancato pagamento dei canoni locativi; eccezione che avrebbe invece dovuto ritenere fondata in relazione al totale venir meno della prestazione del locatore.

3.- Il ricorso e’ infondato.

E’, infatti, erroneamente negato che la Legge n. 392 del 1978, articolo 9, che pone a carico del conduttore lo spurgo di pozzi neri e latrine, sia applicabile anche alle locazioni non abitative, stante il richiamo di cui all’articolo 41, comma 1, della legge stessa; e non e’ contestata la ratio decidendi (al di la’ della formale menzione dell’articolo 1585 tra le norme di cui e’ denunciata la violazione) secondo la quale alla conduttrice cooperativa era imputabile il non aver “agito contro il condominio per tutelare il suo diritto di godimento, come consentito dall’articolo 1585 c.c., comma 2″ (cosi’ la sentenza impugnata, alle ultime due righe di pagina 5).

In siffatto contesto, corretta o no che sia in diritto l’interpretazione offerta dalla Corte d’appello dell’articolo 1585 c.c., mentre e’ inammissibile la diversa (rispetto a quella compiuta dalla Corte di merito, conforme a quella del tribunale) valutazione in fatto che la ricorrente propone delle risultanze istruttorie (il cui apprezzamento e’ stato dal giudice effettuato con motivazione peraltro non censurata in questa sede), la allegazione degli effetti giuridici della insuperabilita’ dell’affermato inadempimento della conduttrice si infrange contro la fondamentale ragione della decisione, costituita dalla ravvisata non imputabilita’ al locatore dell’inconveniente costituito dal rigurgito fognario al piano seminterrato e dalla possibilita’ che la conduttrice avrebbe avuto di adoperarsi per risolverlo direttamente.

4.- La peculiare (ma tuttavia non specificamente censurata) interpretazione dell’articolo 1585 c.c. sulla quale la Corte di merito ha fondato la decisione sfavorevole alla ricorrente induce a ravvisare giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e compensa le spese.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere -
Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere -
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 5046/2011 proposto da:

R.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA SALLUSTIO 9, presso lo studio dell’avvocato PALERMO GIANFRANCO, che la rappresenta e difende, giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

S.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MANFREDI 17, presso lo studio dell’avvocato CONTI CLAUDIO, che lo rappresenta e difende, giusta mandato a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3906/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA dell’1.10.2010, depositata il 07/12/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17/04/2012 dal Consigliere Relatore Dott. FRANCO DE STEFANO;
E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. CARMELO SGROI.

Fatto

1. E stata depositata in cancelleria la seguente relazione ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., regolarmente comunicata al pubblico ministero e notificata ai difensori delle parti, relativa al ricorso avverso la sentenza della Corte di appello di Roma, n. 3906 del 7.12.10:

“1. – R.A. ricorre, affidandosi a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui, per quel che qui ancora interessa, è stato tra l’altro rigettato il suo appello avverso la sentenza del tribunale capitolino, con cui era stato dichiarato risolto il contratto di locazione intercorso con S. E. per mora di lei, avente ad oggetto un immobile sito in (OMISSIS).

Resiste con controricorso l’intimato.

2. – Il ricorso va trattato in camera di consiglio – ai sensi degli artt. 375, 376 e 380 ter c.p.c., ed essendo esso oltretutto soggetto alla disciplina dell’art. 360 bis c.p.c. – per essere ivi rigettato per manifesta infondatezza, per quanto appresso indicato.

3. – In particolare, la gravata sentenza, con riferimento alla mora per il pagamento dei canoni relativi ai primi tre mesi del 2006, ha escluso la fondatezza delle tesi difensive circa la necessità di urgenti lavori di manutenzione straordinaria quali giustificazione del mancato pagamento del canone, nonchè circa la sussistenza di un accordo verbale al riguardo: ritenendo inidoneo a suffragare quest’ultimo le deposizioni testimoniali; rilevando l’anteriorità della fattura dei lavori rispetto alla data dell’inizio del rapporto tra la R. ed il S.; escludendo esservi prova sull’urgenza dei lavori; negando il diritto della conduttrice di trattenere da sè sola le somme eventualmente sborsate ai sensi dell’art. 1577 c.c., viepiù per gli esborsi futuri a farsi.

4. – La ricorrente sviluppa cinque motivi ed in particolare: con un primo (paragrafi da 15 a 19 del ricorso), ella si duole – ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5 – dell’erroneità del rilievo attribuito all’anteriorità dei lavori rispetto all’inizio del rapporto, come pure dell’omessa considerazione del quadro fattuale e comportamentale, venuto a configurarsi prima e durante il corso del processo; con un secondo (paragrafi da 20 a 21), ella si duole di ulteriore vizio motivazionale, per l’erroneo rilievo attribuito alla carenza di prova sull’urgenza dei lavori, siccome oramai già eseguiti e comunque dinanzi alla non contestazione del locatore; con un terzo (paragrafi da 22 a 26), ella lamenta la violazione degli artt. 1576, 1243 e 1246 cod. civ., per non avere la Corte territoriale ritenuto operante la compensazione legale tra il canone ed il credito per le riparazioni anticipate da essa locataria; con un quarto (paragrafi da 27 a 31) ella censura la gravata sentenza per la valutazione di gravità dell’inadempimento, limitato in definitiva ad Euro 3.480,00, la cui rilevanza doveva ritenersi elisa dal controcredito per lavori e dall’inadempimento del locatore nell’esecuzione dei lavori indispensabili per la stessa conduzione del bene; con un quinto (paragrafo 32), ella lamenta l’omessa pronuncia sulla sua domanda riconvenzionale di condanna del locatore all’esecuzione degli ulteriori lavori necessari a rendere agibile l’autorimessa.

5. – Dal canto suo, il contro ricorrente contesta di avere mai riconosciuto alcunchè, precisando di non avere mai autorizzato i lavori – per i quali riteneva anzi indispensabile il coinvolgimento del Condominio – e comunque contestando sia l’effettuazione di quelli, sia la loro urgenza; pure rimarcando che, a termini dell’art. 14 del contratto intercorso, è preclusa, per il richiamo ivi formulato all’art. 1456 c.c., l’operatività della valutazione di gravità ex art. 1455 c.c..

6. – Il primo motivo è inammissibile per genericità: la doglianza di omessa considerazione di un quadro fattuale e comportamentale si risolve nell’indistinta pretesa di una rivalutazione di tutti gli elementi di fatto, incentrandosi oltretutto su di una prospettata condotta di non contestazione di controparte sui fatti costitutivi del contrapposto diritto che, da un lato, non risulta dal tenore testuale dei pochi atti ritualmente trascritti nel ricorso (non bastando invero il riferimento alla sola dichiarazione di due righe, isolate dal contesto, riportate a pag. 5 del ricorso) e, dall’altro, che è manifestamente incompatibile con la condotta processuale di intimazione di sfratto e di negazione di qualsiasi diritto all’autoriduzione.

7. – Tale ultima considerazione da conto dell’inammissibilità del secondo motivo, il quale non si fa carico della ritenuta mancanza di prova sull’urgenza, certamente non ricavabile, secondo nozioni elementari, dalla mera circostanza dell’effettuazione degli stessi – non potendo essere sufficiente il fatto compiuto – e non ricavandosi dalla condotta complessiva del locatore, quale risulta anche solo dal tenore letterali dei pochi stralci correttamente trascritti nel ricorso.

8. – Il terzo motivo è infondato: non è mai consentito al conduttore autoridursi il canone per pretesi controcrediti, come da giurisprudenza consolidata di questo Supremo Collegio, costituendo tale sua condotta un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (per tutte, basti un richiamo a Cass., ord. 23 giugno 2011, n. 13887), E tanto a prescindere dalla carenza di prova sulla sussistenza dei presupposti del vantato contro credito, anche per la non configurabilità, già tratteggiata sopra, di una condotta di non contestazione da parte del locatore.

9. – Il quarto motivo è infondato: la valutazione di gravità è stata comunque operata, a prescindere dall’operatività o meno dell’art. 14 del contratto, invocato dal contro ricorrente con il suo richiamo all’art. 1456 c.c., dalla gravata sentenza al secondo paragrafo della pagina 5; mentre la condotta complessiva di controparte continua a risolversi nell’affermazione unilaterale della medesima inadempiente locataria di necessità dei lavori e tacito riconoscimento degli stessi, circostanze che si sono viste non sostenibili; e tanto a prescindere dalla mancata indicazione da parte della ricorrente, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, delle sedi processuali in cui nel giudizio di primo grado ella avrebbe sollecitato una diversa considerazione degli altri elementi al fine di escludere la valutazione complessiva di gravità del suo eventuale inadempimento.

10. – Il quinto motivo è manifestamente infondato: la domanda riconvenzionale della R. trovava il suo fondamento sulla persistenza del contratto di locazione col S., la cui risoluzione per inadempimento di essa locataria veniva invece confermata; pertanto, nessun titolo poteva quindi vantare più la conduttrice per conseguire la condanna della sua ex controparte a condotte in forza di un contratto ormai risolto e, sia pur in difetto di una formale dichiarazione di assorbimento o di rigetto, l’uno o l’altro possono agevolmente ricavarsi dall’esame complessivo della decisione.

11. – In conclusione, si propone il rigetto del ricorso”.

Diritto

2. Non sono state presentate conclusioni scritte, nè le parti hanno depositato memoria o chiesto di essere ascoltate in camera di consiglio.

3. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella su trascritta relazione e di doverne fare proprie le conclusioni, avverso le quali del resto nessuna delle parti ha mosso alcuna critica osservazione.

IV. Pertanto, ai sensi degli artt. 380 bis e 385 c.p.c., il ricorso va rigettato e la condanna della ricorrente alle spese del giudizio di legittimità consegue alla sua soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna R.A. al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore di S. E., liquidate in Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Sesta Civile, il 17 aprile 2012.

Depositato in Cancelleria il 7 maggio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MASSERA Maurizio – Presidente -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere -
Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere -
Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9577/2010 proposto da:

G.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE PARIOLI 47, presso lo studio dell’avvocato CORTI PIO, rappresentato e difeso dagli avvocati DI PAOLA Paolo Pasquale, TAIBI CALOGERO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CONSAP – CONCESSIONARIA SERVIZI ASSICURATIVI PUBBLICI S.P.A. (già INA-ASSITALIA) in persona del suo Amministratore delegato e legale rappresentante in carica Avv. F.R., elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA BORGHESE 3, presso lo studio dell’avvocato CALANDRELLI VALENTINO, rappresentata e difesa dall’avvocato TROIANI Vincenzo giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2530/2009 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 05/11/2009 R.G.N. 1185/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/01/2012 dal Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;
udito l’Avvocato PIO CORTI per delega;
udito l’Avvocato PATRIZIA CRUDETTI per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato, che ha concluso con il rigetto del ricorso.

Fatto

1. G.G. ricorre, affidandosi a tre motivi, per la cassazione della sentenza n. 2530 del 5.11.09 della corte di appello di Milano, con cui è stato rigettato il suo appello avverso la sentenza n. 1050/06 del Tribunale di Varese, la quale aveva dichiarato risolto il contratto di locazione di immobile destinato ad uso non abitativo intercorso tra lui e la locatrice CONSAP – Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici spa, per la ritenuta morosità del conduttore ed avendo, con l’atto di intimazione di sfratto introduttivo, dichiarato quest’ultima di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa inserita nel contratto. Resiste la CONSAP con controricorso, poi illustrato da memoria ai sensi dell’art. 378 cod. proc. civ.; ed alla pubblica udienza del 23.1.12 le parti prendono parte alla discussione orale.

Diritto

2. Il ricorrente sviluppa tre motivi:

2.1. con un primo (da pag. 4 a pag. 12 del ricorso), di “violazione dell’art. 360 cod. proc. civ., punto 3″, egli si duole del mancato accoglimento della sua tesi circa l’inoperatività della clausola risolutiva espressa, da lui ricollegata sia alla protratta tolleranza dei pregressi abituali – ed ammessi – ritardi, sia alla mancata previa costituzione in mora per la debitoria azionata con lo sfratto per morosità: rimarcando che la sola mora rilevante era quella relativa alla trimestralità marzo-maggio 2005; ritenendo regolari tutti i pagamenti precedenti ed irrilevanti i procedimenti monitori del 2001-2002 per essere riferiti a periodi ormai pregressi;

qualificando protratta tale tolleranza al 4 maggio 2005, senza alcun richiamo intermedio all’esatta osservanza dei termini contrattuali;

2.2. con un secondo (da pag. 12 a pag. 19 del ricorso), egli si duole di un vizio motivazionale sul ruolo riconosciuto dalla corte territoriale alla comunicazione del 18.2.05, con cui era stato sollecitato il pagamento entro il termine del 15 marzo successivo di quanto dovuto, in quanto ad essa andava riconosciuta non già la funzione di richiamo al rispetto dell’osservanza dei termini contrattuali di pagamento e meno che mai di una messa in mora, ma di una mera richiesta di pagamento; rammenta che analoga comunicazione era del resto già stata invano effettuata in passato con riferimento a pregresse scadenze, senza alcuna negativa conseguenza per il locatario; e nega la valenza di idonee messe in mora ai monitori degli anni 2001-2002;

2.3. con un terzo (da pag. 19 a pag. 26 del ricorso) di “violazione dell’art. 360 cod. proc. civ., punto 4″, egli lamenta omissione di pronuncia sulla sua eccezione di inadempimento quanto alla pretesa morosità per gli oneri accessori, eccezione fondata sulla mancata comunicazione dei documenti giustificativi di questi ultimi e formulata in almeno due occasioni nei gradi di merito.

3. Dal canto suo, la controricorrente CONSAP nega la configurabilità di qualsiasi sua condotta di tolleranza dei ritardi pregressi e, quanto agli oneri accessori, rimarca la sufficienza della morosità relativa al canone ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto di locazione.

4. Dei motivi di ricorso:

4.1. è infondato il primo:

4.1.1. la configurata tolleranza è stata esclusa dalla corte territoriale in base non solo alla proposizione di due procedimenti monitori, ma anche alla persistente pendenza dei successivi giudizi, l’ultimo dei quali concluso con una sentenza del 2007 (v. penultimo ed ultimo rigo della quinta facciata della sentenza qui gravata);

4.1.2. resta allora ferma la regola per la quale la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa, la quale peraltro riprende la sua efficacia in caso di richiamo, da parte del creditore, all’esatto adempimento delle obbligazioni (Cass. 9 febbraio 1998, n. 1316; Cass. 15 luglio 2005, n. 15026);

4.1.3. ma la decisione della corte ambrosiana impinge in una valutazione di fatto sull’esclusione in concreto della tolleranza per tale complessiva condotta;

4.1.4. del resto, risponde ai generali principi di buona fede nell’esecuzione del contratto e del divieto dell’abuso del processo (per tutte: Cass. Sez. Un., 15 novembre 2007, n. 23726) – applicato, stavolta, per evitare ingiusti vantaggi al potenziale convenuto – che, avutesi le prime reazioni avverso ritardi nel pagamento del canone, non sia imposto al locatore, in pendenza dei giudizio su detti ritardi, di reagire avverso ciascuno dei singoli eventuali successivi analoghi inadempimenti al fine di escludere una sua condotta di tolleranza e la sua volontà di conseguire comunque l’esatto adempimento degli obblighi contrattuali;

in altri termini, comporterebbe un abuso del diritto abilitare il conduttore di obbligazioni periodiche a sistematici ritardi e costringere, per escludere una tolleranza di questi, il creditore locatore che sia già in lite con la controparte per i ritardi pregressi ad agire per ogni successivo ritardo, relativo a ratei o scadenze posteriori;

4.2. è inammissibile il secondo: l’interpretazione degli atti negoziali delle parti è limitata, in sede di legittimità, alla violazione di canoni ermeneutici da indicare oltretutto chiaramente;

pertanto, una volta dolutosi il ricorrente di vizio motivazionale, risulta preclusa la valutazione della congruità logica e giuridica dell’interpretazione della corte territoriale della missiva del 18.2.05 ai fini della richiesta di pagamento, evidentemente qualificata come riferita ad un “esatto” pagamento, non essendo contestato che la data ivi indicata sia quella corrispondente alle previsioni contrattuali;

4.3. è inammissibile il terzo: il ricorrente configura una omissione di pronuncia sulla sua eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 cod. civ., nonostante – da un lato – egli stesso riferisca quest’ultima alla pretesa morosità per i canoni accessori e – dall’altro – la corte territoriale espressamente statuisca la sufficienza, ai fini della pronuncia della risoluzione del contratto, della rilevata mora sui canoni di locazione; da un lato, pertanto, la pronuncia c’è stata, con una valutazione di assorbimento e, dall’altro lato, è qui ribadita una questione che non rileva ai fini della concreta ratio decidendi della decisione qui gravata; e tanto a tacere del fatto che, a ben vedere, sulla valutazione di assorbimento della questione stessa non viene neppure svolto in questa sede alcun rituale o valido argomento.

5. Il ricorso va conclusivamente rigettato; e la condanna del ricorrente alle spese del giudizio di legittimità consegue alla sua soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna G.G. al pagamento, in favore della CONSAP – Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici spa, in pers. del leg. rappr.nte p.t., delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 23 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 14 febbraio 2012.