LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9887-2013 proposto da:

P.R., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

DEL TRITONE 169, presso lo STUDIO LEGALE D’AVACK, rappresentato e

difeso dagli avvocati RENATA SULLI, BRUNO SULLI giusta procura

speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro D.C.A., V.E., domiciliati ex lege in ROMA,presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato SILVIO DI DOMIZIO con studio in CHIETI, VIALE ABRUZZO 35 giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1075/2012 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

depositata il 20/10/2012, R.G.N. 369/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/02/2016 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. P.R. ha proposto ricorso per cassazione contro D.C.A. ed V.E. avverso la sentenza del 20 ottobre 2012 con cui la Corte d’Appello di L’Aquila, in accoglimento dell’appello proposto dagli intimati contro la sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Chieti nel novembre del 2011, in riforma di essa che l’aveva rigetta, ha accolto la domanda proposta con ricorso del gennaio 2010 dagli intimati per ottenere l’accertamento della cessazione alla scadenza del 30 aprile 2010 della locazione ad uso abitativo di un appartamento in (OMISSIS), concesso loro in locazione ai sensi della L. n. 431 del 1998 dal P. per la durata di tre anni prorogabili di altri due ai sensi dell’art. 2, comma 5 detta legge.I conduttori, a sostegno della domanda avevano addotto che alla proroga biennale alla prima scadenza essi avrebbero potuto rinunciare, cosa che avevano fatto inviando una comunicazione in tal senso con lettera raccomandata con a.r. il 18 maggio 2009. Il locatore, invece, resistendo alla domanda, aveva, come già fatto stragiudizialmente, sostenuto che della scadenza invocata i conduttori avrebbero potuto avvalersi solo in presenza di gravi motivi.

2. Il Tribunale di Chieti rigettava la domanda accogliendo la prospettazione difensiva del locatore, mentre la Corte aquilana ha accolto quella degli attori.

3. Al ricorso, che prospetta due motivi, hanno resistito con controricorso gli intimati.

Parte resistente ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia “violazione della L. n. 431 del 1998 in relazione all’art. 360 c.p.c. commarectius: n. 3”.Vi si sostiene: a) che nel caso di specie i conduttori avevano con lettera raccomandata del 18 maggio 2009 comunicato che non intendevano avvalersi “della proroga legale della prima scadenza contrattuale fissata al 30/4/2010” e che alla stessa data avrebbero provveduto al rilascio dell’immobile; b) che, tuttavia, a detta comunicazione non era possibile attribuire altro significato che quello di rinuncia a concordare le condizioni per il rinnovo del contratto, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, con la conseguenza che, sempre secondo tale disposizione sarebbe scattata la proroga di diritto per due anni.

La tesi è sostenuta evocando considerazioni della relazione alla legge svolta presso la Camera di Deputati circa l’obiettivo con essa perseguito e desumendone che il fine perseguito dal legislatore sarebbe stato di assicurare il prolungamento del contratto alla prima scadenza in mancanza di accordo per un rinnovo e con salvezza della sola facoltà di disdetta motivata nei casi indicati.

Si aggiunge che la L. n. 431 del 1998, art. 14 aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 3 circa la facoltà di far cessare il contratto per disdetta immotivata e che invece la legge non aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 4, comma 2, di previsione del recesso del conduttore per gravi motivi. Essi nella specie non potevano, del resto, identificarsi nella deduzione dei conduttori di avere acquistato una nuova abitazione nel comune, onde nemmeno sotto tale profilo avrebbe potuto essere paralizzato il diritto del locatore al prolungamento biennale del contratto.

1.1. Il motivo non è inammissibile come invece sostengono i resistenti, giacchè dalla considerazione complessiva della sua illustrazione e dell’esposizione si comprende quale sia la quaestio iuris proposta con riferimento al decisum della sentenza impugnata.

La sua comprensione, peraltro, prescinde dalla valutazione del contenuto del regolamento contrattuale, atteso che il motivo propone una questione di esegesi del disposto astratto della norma della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5.

Il risultato raggiunto dalla sentenza impugnata quanto a questa esegesi è corretto, anche se la motivazione con cui bisogna pervenirvi deve certamente seguire un iter che quella della sentenza stessa non rispetta, di modo che il risultato va in questa sede di legittimità giustificato con una correzione sostanziale della motivazione.

1.2. Occorre procedere dall’analisi del contenuto della norma citata, che certamente è tutt’altro che un modello di chiarezza.

Essa stabilisce innanzitutto che il potere convenzionale delle parti riguardo ai contratti che disciplina, che sono quelli di cui allo stesso art. 2, comma 3 incontra un limite nello stabilire la durata minima del contratto, che deve essere necessariamente di tre anni, salvo che si tratti di contratti stipulati nelle ipotesi di cui all’art. 5 della legge. Questa previsione si sostanzia nel dato che la durata del rapporto deve essere almeno di tre anni oppure, per accordo delle parti, necessariamente maggiore.

Il secondo inciso della norma si riferisce, però, a tale durata come durata che si esaurisce alla “prima scadenza” e prevede che, “ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3”.

1.3. La norma si presta ad una prima interpretazione nel senso che essa preveda in via normale che in relazione alla prima scadenza la posizione delle parti non sia affatto tale da attribuire ad alcuna di loro la possibilità di far cessare il rapporto, bensì, salva l’eccezione prevista per il locatore, tale che quella possibilità sia in realtà esclusa.

Ciascuna delle parti avrebbe invece la possibilità di offrire la stipulazione di un nuovo contratto e, in mancanza di accettazione da parte dell’altra di tale offerta oppure di una controproposta da parte sua che sia accettata dal primo offerente, la conseguenza che ne deriverebbe sarebbe prevista in via automatica e si identificherebbe nella proroga del contratto per altri due anni.

In relazione a tale modalità di svolgimento normale del rapporto l’esegesi della norma parrebbe far emergere che esso è disciplinato in modo tale che sostanzialmente alla sua stipula le parti convengono che esso duri almeno tre anni o per una durata maggiore e nel contempo che alla relativa scadenza, in mancanza di conclusione di un contratto nuovo a diverse condizioni, esso abbia un’ulteriore durata di due anni.

1.3.1. Le parti, dunque, si impegnerebbero ad una durata del rapporto che in via necessaria sarebbe la risultante della somma del primo periodo triennale oppure di durata maggiore e di un secondo periodo di due anni per il caso che alla scadenza del primo periodo esse non addivengano alla stipula di un nuovo contratto. In pratica la locazione sarebbe stipulata per un periodo di prima durata e per un periodo di seconda durata condizionata alla mancata conclusione di un rinnovo del contratto a nuove condizioni.

1.3.2. In relazione a tale complessiva durata, risultante dalla somma di due periodi, si dovrebbe rilevare che la legge non prevede alla prima scadenza il diritto di far cessare la locazione immotivatamente e ciò per entrambe le parti, ma prevede soltanto la possibilità che la cessazione alla prima scadenza possa provocarsi da parte del solo locatore e, peraltro, non con una disdetta immotivata, bensì con una disdetta motivata da particolari motivi indicati dalla legge. In mancanza di tale eventualità la locazione continuerebbe per il periodo di due anni successivo alla prima scadenza e ciò tanto se le parti abbiano avviato una trattativa per il rinnovo non andata a buon fine, quanto in caso di inerzia di entrambe nell’offrire le condizioni di un rinnovo. Solo se la trattativa per il rinnovo vi fosse e si concludesse positivamente, dando luogo ad un rinnovo, la proroga, quale periodo di durata ulteriore condizionato previsto ab origine, sarebbe scongiurata.

1.3.3. Il potere di disdetta immotivata del conduttore non sarebbe in alcun modo previsto con riferimento alla scadenza del primo periodo di durata triennale o convenuto per un numero di anni maggiore e tale mancata previsione ben si comprenderebbe: invero, in forza della previsione di una proroga di due anni per il sol fatto che le parti non raggiungano l’accordo per una rinnovazione, il conduttore, allorquando stipula la locazione abitativa per soddisfare il diritto primario all’abitazione, ha la prospettiva di rimanere insediato nell’immobile per un periodo almeno di cinque anni, salva la limitata evenienza della disdetta motivata del locatore.

1.3.4. D’altro canto, la possibilità che dal punto di vista del conduttore (non del locatore, che, essendogli attribuita solo la facoltà di disdetta motivata, vede regolata la provocazione da parte sua della cessazione alla prima scadenza solo da tale possibilità), in mancanza di previsione di una facoltà di disdetta, possa evincersi da altre fonti e segnatamente dal Codice Civile e, particolarmente, dall’art. 1596 c.c., comma 1, dovrebbe escludersi per un’ipotetica incompatibilità di tale previsione normativa con il disposto dell’art. 2, comma 5, di cui si discorre. Infatti, la regola dettata dal codice civile in detta norma, se è vero che potrebbe apparire astrattamente idonea a comprendere la fattispecie della legge speciale quale locazione stipulata per un tempo determinato, non lo sarebbe per la prima scadenza, bensì per la scadenza del periodo di proroga biennale verificatasi in caso di mancato accordo per la rinnovazione del contratto (oppure per il caso che venga ritenuto inidonea o infondata la disdetta motivata del locatore). Invero, si potrebbe sostenere che nella prima scadenza non si può individuare la cessazione della durata della locazione convenzionalmente determinata e ciò perchè con riferimento ad essa la posizione delle parti è di soggetti investiti dell’onere di ricercare la conclusione del rinnovo del contratto a nuove condizioni e la mancanza di tale conclusione rende irrilevante quella scadenza e determina una proroga della durata contrattuale per il biennio che, come s’è veduto, rientra anch’essa nella durata originaria della locazione.

Inoltre, la particolare posizione di parte titolare di un bisogno abitativo propria del conduttore in relazione alla sopravvenienza di esigenze che lo inducano a non rispettare la scadenza del primo periodo di durata maggiorata della proroga per il caso di mancato accordo sul rinnovo, sarebbe tutelata dalla previsione soltanto a suo favore della facoltà di recesso, riconosciuta dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 6 per gravi motivi.

Viceversa, bisogni abitativi che giustifichino una minor durata sarebbero oggetto di contemplazione nell’art. 5 della legge.

1.3.5. Può seminai rilevarsi che l’art. 2, comma 5, non dice alcunchè sul modo in cui le parti alla prima scadenza debbono procedere per verificare se raggiungono oppure non raggiungono l’accordo sul rinnovo del contratto e ciò a differenza di quanto fa, nell’inciso successivo, per l’ipotesi di scadenza del contratto prorogatosi per un biennio alla prima scadenza in ragione del mancato accordo sul rinnovo.

In particolare la norma non dice alcunchè sul momento temporale in cui il raggiungimento o il non raggiungimento dell’accordo si debbono verificare e, quindi, nemmeno dice alcunchè su come tale momento si situi rispetto al momento della prima scadenza.

1.3.6. Peraltro, l’individuazione di tale momento deve avvenire tenendo conto del significato della previsione del potere di disdetta motivata conferito al locatore e del suo assoggettamento ad un termine e di una modalità che sono fissati per relationem, cioè con un rinvio all’art. 3, comma 1 cit. legge. Da tale rinvio si evince che il legislatore, con norma imperativa e non derogabile in sede di stipula dell’accordo contrattuale ai sensi dell’art. 2, comma 3, ha previsto che il locatore debba comunicare la sua intenzione adibitoria ed impeditiva del rinnovo con un atto motivato che osservi un preavviso di almeno sei mesi. Dell’atto non è regolata la forma, ma il richiamo nel successivo comma 4 ala procedura di diniego di rinnovo della L. n. 392 del 1978, art. 30 sottende che essa debba essere quella scritta prevista dall’art. 29, comma 3 cit. legge, giacchè l’art. 30, comma 1 si intende richiamato là dove allude alla comunicazione di cui a detto comma.

Ne segue che il locatore si trova in posizione di onere riguardo alla possibilità di denegare il rinnovo alla prima scadenza (almeno triennale), cioè di esercitare il relativo diritto potestativo di far cessare il rapporto alla sua prima scadenza (sebbene con una verifica giudiziale), nel senso che, se egli non invia la comunicazione di diniego motivato sei mesi prima della scadenza, detto diritto è perduto.

1.3.7. Peraltro, mentre l’esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo implica, per incompatibilità, il rifiuto di rinnovare il contratto con un nuovo accordo, il mancato esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo sei mesi prima della scadenza realizza di per sè una situazione che, se consuma tale diritto, risulta del tutto ininfluente ed assolutamente non rivelatrice e significativa ai fini dell’apprezzamento della sussistenza dell’intenzione del locatore di procedere alla proposta di un rinnovo del contratto sulla base dell’accordo con il conduttore oppure di consentirne solo la proroga biennale e non il rinnovo convenzionale.

1.3.8. Poichè la legge riferisce l’accordo che le parti possono raggiungere per il rinnovo del contratto a nuove condizioni al momento della scadenza, si può ragionevolmente ritenere che l’ipotesi del rinnovo, fermo che le parti possono verificarla ed escluderla prima, si debba verificare appunto una volta sopravenuta la prima scadenza e nell’immediatezza di essa, in modo che si sappia in che termini il rapporto è destinato ad evolversi.

2. La ricostruzione proposta, ritiene il Collegio, non è, tuttavia condivisibile.

2.1. Essa si basa su una premessa che non è corretta ed è quella che la durata biennale del contratto a seguito della proroga determinata dalla mancanza di rinnovo convenzionale del contratto possa considerarsi un periodo di durata che si deve riportare in definitiva alla stessa conclusione del contratto in non diverso modo del periodo di tre anni o di quello maggiore convenuto ed in relazione al quale l’art. 2, comma 5, parla di prima scadenza.

Viceversa, la proroga sottende il prolungamento di una durata pregressa e, dunque, implica una durata ulteriore che non si può far risalire direttamente alla conclusione del contratto.

Essa, infatti, dipende innanzitutto dalla condizione negativa del mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Poichè la verificazione della possibilità del rinnovo suppone una trattativa fra le parti e, quindi, una intenzione del locatore di mantenere il conduttore nel godimento e di quest’ultimo di conservarlo e, dunque la verifica della loro esistenza, si potrebbe pensare che il legislatore abbia previsto la conseguenza della proroga ponendo sullo stesso piano le due intenzioni considerate in negativo, di modo che rileverebbe sia un’intenzione del conduttore di non voler rinnovare) sia un’intenzione del locatore di non voler rinnovare, in quanto ognuna di esse impedirebbe la rinnovazione e, pertanto la conclusione potrebbe essere che l’una e l’altra giustificherebbero la proroga biennale.

2.2. Senonchè, la previsione della proroga è stabilita con un contenuto che fa espressamente salva la facoltà di disdetta motivata del locatore.

La previsione di tale salvezza di una volontà contraria al rinnovo del locatore palesa, al contrario, che, quando il legislatore allude alla conclusione di un procedimento di rinnovo, suppone che la trattativa abbia luogo perchè il conduttore vuole rimanere nell’immobile.

La salvezza della sola facoltà di disdetta motivata del locatore ed il silenzio del legislatore sulla posizione del conduttore, al contrario di quanto suppone la ricostruzione sopra prospettata, implicano allora che la situazione di mancata conclusione del rinnovo giustificativa della proroga biennale sia solo quella in cui il conduttore avrebbe voluto rinnovare ed il locatore invece non lo ha voluto e non anche quella in cui sia lo stesso conduttore a non essere interessato a rinnovare e lo sia al contrario il locatore oppure non lo sia anche lui.

2.3. Quest’ultimo caso, una volta considerato che la proroga non ha affatto la sua fonte nella convenzione come la prima durata e che in relazione ad essa è contemplata come fatto impeditivo solo la disdetta motivata del locatore, non sembra affatto regolato dalla norma in via diretta, sicchè può dirsi che essa si è dunque disinteressata dell’ipotesi in cui il conduttore non intenda rimanere nell’immobile dopo la prima scadenza.

Di tale ipotesi è necessario rinvenire allora la disciplina.

2.4. Essa può rinvenirsi nell’art. 1596 c.c., comma 1 nel senso che, se il conduttore non ha intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, non proponga la conclusione di un rinnovo, così come se una simile proposta la faccia il locatore ed il conduttore la rifiuti, la locazione si intende automaticamente cessata alla prima scadenza senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore.

Sulla base di tali motivazioni la sentenza impugnata appare corretta, là dove la Corte aquilana, al contrario di quanto aveva fatto il primo giudice, ha riconosciuto ai conduttori il potere immotivato di avvalersi della prima scadenza e di impedire la proroga.

Ne segue che il dispositivo della sentenza dev’essere ritenuto corretto là dove ha ritenuto che la locazione era venuta a scadere il 30 aprile 2010, cioè alla scadenza del primo triennio di durata.

Ciò, sulla base del seguente principio di diritto: il secondo inciso della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione ad essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l’abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l’abbia rifiutata (ritenendola non conveniente). In mancanza di una di tali eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina dell’art. 1596 c.c., comma 1.

Naturalmente, qualora si sia verificato l’operare della fattispecie dell’art. 1596 c.c. ne deriverà anche l’eventuale operare dell’art. 1597 c.c., commi 1 e 2 e correlativamente dell’art. 1574 c.c., nn. 1 e 2.

Resta da rilevare che la manifestazione della volontà di procedere al rinnovo ad iniziativa di una delle parti e l’esito negativo della trattativa rimangono disancorate da una indicazioni di termini.

E’ palese, tuttavia, che, dovendo la mancanza di una trattativa poi sfociata nella conclusione del rinnovo dare certezza alla situazione contrattuale nel senso del non verificarsi della sua scadenza al decorso del triennio e quindi della proroga biennale, si deve ritenere pensare (naturalmente nel silenzio dell’autonomia negoziale sulla questione) che l’iniziativa della proposta del rinnovo contrattuale si debba collocare necessariamente prima della scadenza del triennio.

2. Con un secondo motivo si prospetta “falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma rectius: n. 3”.

Nell’illustrazione del motivo non si svolge alcuna considerazione che spieghi come e perchè sarebbe stata violata la norma di cui alla sua intestazione, ma si insiste nella tesi del prolungamento automatico. Del resto la stessa pertinenza astratta della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, alla locazione di cui è causa non appare in alcun modo configurabile, dato che la locazione venne stipulata nella vigenza della legge.

Il motivo, peraltro, resta assorbito.

6. Il ricorso è rigettato.

La novità della questione esaminata, mai venuta, a quel che consta, all’attenzione della Corte, costituisce ragione per la compensazione delle spese secondo il regime dell’art. 92 c.p.c., comma 2, applicabile al giudizio in relazione alla sua introduzione in primo grado.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla rifusione al resistente delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro duemila, di cui duecento per esborsi, oltre accessori e spese generali come per legge come per legge. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 17 febbraio 2016.

Depositato in Cancelleria il 4 agosto 2016

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 704/2008 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 863/2007 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 01/08/2007, R.G.N. 2198/06;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/02/2013 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale di Bologna il 30 novembre 2005 rigettava la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) volta a far dichiarare la nullita’ della clausola di cui al contratto di locazione da lui stipulato come conduttore di un immobile ad uso abitativo con il (OMISSIS) – locatore – perche’ era stato pattuito un aumento annuo del canone pari al 5% e conseguente restituzione delle somme indebitamente percepite da esso locatore.

Il Tribunale statuiva per il rigetto in quanto era intervenuta una transazione tra le parti estesa anche al tema della controversia sottoposta al suo giudizio.

Su gravame del (OMISSIS) la Corte di appello di Bologna il 4 aprile 2007 ha riformato la sentenza di prime cure.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi a tre motivi.

Resiste con controricorso il (OMISSIS).

Il ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.-La sentenza impugnata ha riformato quella del Tribunale dichiarando la nullita’ della clausola n. 5 del contratto di locazione sottoscritto in data 8 luglio 1993 nella parte recante la previsione di aggiornamento annuale automatico del canone in ragione del 5% dell’anno precedente: contratto stipulato tra (OMISSIS) e (OMISSIS).

Ha osservato il giudice dell’appello:

a) il tenore letterale della transazione prodotta in causa, nella quale il (OMISSIS) formulava rinuncia alla impugnazione della sentenza di primo grado e il locatore rinunciava a riassumere l’opposizione presso terzi con conseguente compensazione delle spese induceva a ritenere che con l’atto le parti intesero transigere, ma non regolare nuovamente e diversamente il rapporto locatizio;

b) nell’atto transattivo era omesso ogni e qualsiasi riferimento a nuova intesa circa l’aggiornamento del canone per cui era “arduo”, come invece ritenuto dal Tribunale, sostenere la portata modificativa o estintiva dell’originaria fattispecie;

c) la Legge n. 392 del 1978, articolo 24 era applicabile anche ai c.d. patti in deroga e, quindi, andava caducata ex articolo 79 della legge citata (p.5-7 sentenza impugnata).

Contro questo argomentare il (OMISSIS) insorge con il presente ricorso e al riguardo il Collegio osserva quanto segue.

2.-In punto di fatto e’ pacifico tra le parti che fu concluso un contratto di locazione secondo la disciplina dei c.d. patti in deroga ed era previsto un aggiornamento del canone nella misura del 5%.

Nella pendenza del contratto ebbe luogo una transazione che concludeva le controversie tra il (OMISSIS) e la s.r.l. (OMISSIS), concernente opposizione all’esecuzione in una controversia tra il (OMISSIS) e il (OMISSIS) circa la risoluzione della locazione.

Nell’atto transattivo il (OMISSIS) rinunciava ad impugnare la sentenza di primo grado RG. n. 3697/01 che portava condanna del (OMISSIS) alle spese di lite e il (OMISSIS) rinunciava alla prosecuzione del giudizio di opposizione all’esecuzione “Tale rinuncia agli atti comporta anche rinuncia all’azione di risoluzione da parte del (OMISSIS) e ad ogni ulteriore pretesa fatta valere dal Sig. (OMISSIS) con l’opposta esecuzione. Sempre con eventuale accettazione dell’altrui rinuncia” (p.6-7 ricorso).

Ad illustrazione della censura viene formulato il seguente quesito di diritto (p.8):

Se la transazione intervenuta tra le parti di un contratto di locazione, avente ad oggetto il pagamento dei canoni, precluda o meno alla parte locataria di sollevare una nuova questione in ordine alla determinazione dell’ammontare dei canoni medesimi”.

Cosi’ come formulato, il quesito non coglie la statuizione di cui a p.5 della sentenza impugnata e nel motivo si rinviene una valutazione che involge accertamenti in fatto.

Peraltro, esso e’ infondato perche’ la sentenza ha escluso che la rinuncia del (OMISSIS) si estendesse anche a tale questione (v. p. 4 sentenza impugnata).

E cio’ dovendosi sottolineare, inoltre, come e’ noto, la clausola contrattuale che preveda l’aggiornamento automatico del canone su base annua senza necessita’ di richiesta espressa del locatore e’ affetta da nullita’ in base al comb. disp. della Legge n. 392 del 1978, articoli 24 e 29 perche’ il Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11 convertito in Legge n. 359 del 1992, al comma 2 ultima parte stabilisce che per detti contratti resta ferma l’applicabilita’ della disciplina della Legge n. 392 del 1978, articoli 24 e 30 (Cass. n. 2884/05).

3. – Con il secondo motivo (erroneita’ della sentenza per avere ritenuto che la clausola in questione fosse una clausola di aggiornamento ISTAT – violazione e falsa applicazione di norme di legge (articolo 1362 c.c. – Legge n. 392 del 1978, articolo 24 – Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11, cosi’ come modificato in sede di conversione dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359) il ricorrente afferma che la clausola di cui al n. 5 del contratto non e’ una clausola di aggiornamento ISTAT, in quanto prevede l’aumento annuale del 5% del canone e a suo avviso il contenuto di essa corrisponderebbe alla precisa volonta’ delle parti, che convenivano che il conduttore, nell’ambito delle complesse di determinazione del canone locatizio, si sarebbe impegnato ad eseguire interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, cosi’ come risulta dagli allegati al suddetto contratto (p.8-10 ricorso).

Ad illustrazione della censura vengono formulati i seguenti quesiti di diritto.

1) Se sia o meno configurabile e ammissibile una clausola contenuta in un contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato a norma del Decreto Legge n. 333 del 1991, articolo 11, convertito con modifiche dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 (c.d. patti in deroga), che prevede, nell’ambito della facolta’ di libera determinazione del canone riconosciuta alle parti, una forma di aumento attuale del canone di locazione diversa da quella prevista dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 24″.

2) Se si debba o meno ritenere la sussistenza di una simile clausola tutte le volte in cui le parti, per il tenore letterale della clausola e per il loro comportamento successivo alla stipulazione, non si siano mai riferiti ad alcun indice ISTAT”.

Sia la redazione della censura che i relativi quesiti ritiene il Collegio che non abbiano pregio.

Infatti, il giudice dell’appello ha esaminato attentamente il c.d. contratto transattivo, nel quale non ha rinvenuto alcun riferimento alla clausola.

4. – Con il terzo motivo (erroneita’ della sentenza per avere ritenuto che il richiamo operato dal Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11, cosi’ come modificato in sede di conversione dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359, alla Legge n. 392 del 1978, articolo 24 comporti anche l’applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 79 ai c.d. patti in deroga-violazione e falsa applicazione di norme di legge (articolo 1362 c.c. – Legge n. 392 del 1978, articolo 24 – articolo 11 del Decreto Legge, cosi’ come modificato in sede di conversione dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 – Legge n. 392 del 1978, articolo 79) il ricorrente assume che vista la tipologia contrattuale prescelta dalle parti il giudice non poteva ricorrere alla sanzione di nullita’ prevista dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 79, e cio’ anche perche’ il contratto di locazione di cui e’ causa era stato sottoscritto con l’assistenza delle associazioni di categoria, attuandosi in tal modo un vero e proprio controllo di legittimita’ sulle pattuizioni delle parti.

Ad illustrazione della censura viene formulato il seguente quesito di diritto.

“Se ad un contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato anche con l’assistenza delle organizzazioni di categoria, a norma del Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11, convertito con modifiche dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359, c.d. patti in deroga, sia applicabile la Legge n. 392 del 1978, articolo 79) La censura con il relativo quesito sono da disattendere. Infatti, la Legge n. 359 del 1992, articolo 11 richiama proprio la Legge n. 392 del 1978, articolo 24 e, quindi, chiaramente esprime la non derogabilita’ della norma sul punto.

Di vero, in questo caso non si discute della nullita’ del contratto, che essendo extralegale solo rispetto alla nullita’ della clausola ha seguito, come doveva seguire, tutti gli incombenti idonei a farlo stipulare (per inciso, la risoluzione a suo tempo non fu richiesta), tra i quali e’ compresa la presenza delle organizzazioni di categoria, che come riconosce lo stesso ricorrente, stante il dictum della Corte cost. n. 309/86, non e’ indispensabile ai fini della nullita’ del contratto, la stessa presenza certamente non rileva in senso opposto allorche’ si intenda eludere la normativa espressamente inderogabile, come quando nello stesso contratto si inserisce una clausola come quella in esame.

Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 3.200/00 di cui euro 200 per spese, oltre accessori come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3329/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 2532/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 29/11/2005, R.G.N. 4020 e 6444/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 29 novembre 2005 la Corte di appello di Roma, premesso che (OMISSIS), in qualita’ di acquirente dell’azienda commerciale e subentrante nel contratto di locazione intercorso tra (OMISSIS) e (OMISSIS) aveva proposto appello avverso le sentenze del 2002 nn. 1 e 36 di condanna a pagare i canoni non corrisposti, deducendo di aver pagato l’importo risultante dal contratto di locazione del primo aprile 1998, registrato, in cui era succeduta nel marzo 2000, e che non gli era opponibile la scrittura privata intercorsa tra locatore e originario conduttore del 2 aprile 1998, con cui era stato elevato l’ammontare del canone dal primo gennaio 2000 a lire 3.500.000 mensili, accoglieva l’appello della (OMISSIS) avverso la prima sentenza del Tribunale di Velletri che aveva dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento all’obbligo di pagamento del canoni antecedenti alla predetta cessione dell’azienda e della locazione. Ritenuto tuttavia che la scrittura del 1998 provava la simulazione del canone dichiarato nel contratto di locazione e che il cessionario non e’ terzo, ma ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 parte contrattuale, nei cui confronti il locatore ha diritto di pretendere il corrispettivo nella misura effettivamente pattuita, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della (OMISSIS) a detto obbligo vincolante anche nei suoi confronti, cosi’ rigettando l’appello della stessa avverso la sentenza n. 36 del 2002 che l’aveva condannata a pagare le differenze canoni per i mesi di aprile, maggio e giugno 2001.

Avverso questa sentenza ricorre (OMISSIS). Gli intimati non hanno svolto attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo la ricorrente denuncia: “Omessa motivazione su punto decisivo della controversia. articolo 360 c.p.c., n. 5 in relazione alla dedotta nullita’ della sentenza di primo grado per litispendenza con la medesima domanda decisa nel giudizio n. 229/00″ e lamenta che la Corte di merito non ha esaminato la doglianza secondo cui la seconda domanda del s locatore era improcedibile perche’ identica a quella proposta nel giudizio deciso con sentenza n. 1/2002, accolta dal tribunale pronunciando la risoluzione del contratto, e quindi non poteva esser pronunciata un’altra risoluzione. Questo punto era preliminare al merito della fondatezza della domanda proposta dal (OMISSIS) e contrastata dalla (OMISSIS) e pertanto la sentenza impugnata deve essere annullata.

Il motivo e’ infondato.

In appello la Corte di merito, in ragione della connessione delle causae petendi, parti, e questioni da trattare, ha riunito le cause a norma dell’articolo 274 cod. proc. civ. Questo provvedimento non comporta il venir meno dell’autonomia dei singoli giudizi e percio’ la sentenza che li definisce, pur se formalmente unica, consta in realta’ di tante pronunce quante sono le cause riunite. In primo grado invece sono state decise separatamente dallo stesso giudice, Tribunale di Tivoli, ed in relazione ad esse nessuna litispendenza e’ ravvisabile sia perche’ come innanzi detto sono cause connesse, ma non identiche, perche’ i petita sono diversi – pagamento canoni attinenti a periodi diversi – sia perche’ erano contemporaneamente pendenti dinanzi allo stesso giudice.

2.- Con il secondo motivo deduce: “Contraddittorieta’ della motivazione. articolo 360 c.p.c., n. 5 in relazione alla Legge n. 392 del 1978, articolo 36 e all’articolo 2560 c.c.” per aver la Corte contraddittoriamente dapprima affermato che l’accordo simulatorio e’ valido se vi partecipano tutte le parti contraenti e poi, in relazione alla scrittura del 2 aprile 1998, affermato che il cessionario e’ parte contrattuale, ma la (OMISSIS) e’ intervenuta nel rapporto contrattuale con la cessione del 2000 in cui non vi e’ nessuna menzione a detta scrittura, si’ che alla (OMISSIS) e’ opponibile soltanto il contratto di locazione registrato nel quale e’ subentrata.

Il motivo e’ fondato.

La Legge n. 392 del 1978, articolo 36 in relazione alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione di cui all’articolo 27, dispone: “Il conduttore puo’ sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purche’ venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo’ opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.” La disposizione, volta a favorire i trasferimenti di azienda e tutelare l’avviamento commerciale, configura il diritto a godere dell’immobile in cui e’ esercitata l’attivita’ economica come uno degli elementi dell’azienda (Cass. 5137 del 2003, 15700 del 2010), ad essa funzionalmente collegato (Cass. 685 del 2010), ratio della presunzione, se non diversamente pattuito, della cessione del contratto di locazione a norma dell’articolo 2558 cod. civ. (Cass. 7686 del 2008, 2491 del 2009), o della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 se ritenuto sottospecie (Cass. 9486 del 2007).

Pertanto, sia che la cessione della locazione avvenga con negozio separato dalla cessione di azienda, sia che i due negozi siano contestuali, sia che costituisca un effetto automatico dell’articolo 2558 cod. civ. in quanto rapporto contrattuale inerente all’azienda, a prestazioni corrispettive, non aventi carattere personale, in ogni caso e’ volta a sostituire un terzo in un rapporto giuridico preesistente svincolato dalle persone cedente e ceduto.

Ne’ possono esservi dubbi che il cessionario sia terzo nel caso della cessione del contratto di locazione stante l’inequivoca espressione dell’articolo 1406 cod. civ.: “ciascuna parte puo’ sostituire a se’ un terzo…” e la conseguente esclusione, stabilita dall’articolo 1409 c.c. dell’opponibilita’ di eccezioni, tra ceduto e cessionario, non derivanti dal contratto base, ma fondate su altri rapporti tra il cessionario ed il cedente o tra questi e il ceduto.

Infine, anche avuto riguardo alla simulazione, in relazione al canone, del contratto di locazione intercorso il primo aprile 1998 tra (OMISSIS) e (OMISSIS), ceduto alla (OMISSIS), ravvisata dalla Corte di merito alla luce della scrittura tra i suddetti intercorsa il giorno dopo, qualificata percio’ controdichiarazione, la (OMISSIS), in mancanza di prova dell’adesione a questo negozio, e’ terzo rispetto ad esso, e percio’ l’articolo 1415 cod. civ. ne esclude l’opponibilita’, a meno che sia provata la sua malafede da colui che contesta la presunzione della sua buona fede, in quanto terzo. Pertanto non gli sono opponibili gli accordi dissimulati contrari al contenuto dell’originario contratto e tale e’ stata qualificata la scrittura del 1 aprile 1998.

Concludendo va respinto il primo motivo di ricorso, accolto il secondo e la sentenza impugnata va cassata per nuovo esame della causa alla luce dei principi innanzi richiamati.

Il giudice di rinvio provvedera’ altresi’ a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Roma, altra composizione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. AMBROSIO Annamaria – rel. Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4675/2007 proposto da:

(OMISSIS) S.A.S., in persona del suo legale rappresentante pro tempore, geom. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 568/2006 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 16/02/2007, R.G.N. N. 1473/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/2012 dal Consigliere Dott. ANNAMARIA AMBROSIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza in data 1.03/20.04.2004, il Tribunale di Napoli, in accoglimento della domanda proposta da (OMISSIS), determinava l’equo canone dovuto dal ricorrente per la locazione dell’immobile sito in (OMISSIS) in lire 257.239 mensili e condannava la societa’ locatrice, s.a.s. (OMISSIS) alla restituzione della somma di euro 5.505,22 per maggiori somme indebitamente percette, oltre interessi legali dalle scadenze mensili al saldo e spese di lite.

La decisione, gravata da impugnazione della s.a.s. (OMISSIS), era parzialmente riformata dalla Corte di appello di Napoli, la quale con sentenza n. 568 del 2006, previa determinazione del canone mensile effettivamente corrisposto dal (OMISSIS) in lire 350.000 anziche’ in lire 370.000, come ritenuto dal primo Giudice, condannava la s.a.s. (OMISSIS) alla restituzione della somma di euro 4.885,47, oltre interessi legali dalle scadenze mensili al saldo, compensando interamente le spese del grado.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione la s.a.s. (OMISSIS), svolgendo quattro motivi.

Nessuna attivita’ difensiva e’ stata svolta da parte intimata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione dell’articolo 414 c.p.c., comma 5. Parte ricorrente si duole che sia stata confermata dal giudice di appello la statuizione di rigetto della pregiudiziale eccezione di nullita’ dell’atto introduttivo del giudizio, segnatamente deducendo l’imprecisione dei conteggi allegati al ricorso; in particolare osserva che i parametri di calcolo adoperati dovevano essere individuati mediante precisi riferimenti normativi, onde non incorrere nella decadenza istruttoria implicitamente prevista dall’articolo 414 c.p.c., comma 5, e rileva che, in difetto, l’integrazione dei dati iniziali avrebbe consentito all’originario ricorrente di utilizzare mezzi probatori tardivamente perfezionati.

1.1. Il motivo non merita accoglimento.

In via di principio si rileva, in conformita’ alla costante giurisprudenza di questa Corte, che nel rito del lavoro (applicabile alla controversia in oggetto in forza del rinvio contenuto nell’articolo 447 bis c.p.c.) la valutazione della nullita’ del ricorso i’ntroduttivo del giudizio di primo grado, per mancata determinazione dell’oggetto della domanda o per mancata esposizione degli elementi di fatto e delle ragioni di diritto sulle quali questa si fonda, e’ ravvisabile ai sensi degli articoli 414, 164 e 156 c.p.c., solo quando attraverso l’esame complessivo dell’atto sia impossibile l’individuazione esatta della pretesa dell’attore e il convenuto non possa apprestare una compiuta difesa. In particolare, per aversi nullita’ non e’ sufficiente la mancata indicazione dei ridetti elementi in modo formale, ma e’ necessario che ne sia impossibile l’individuazione attraverso l’esame complessivo dell’atto, eventualmente anche alla luce della documentazione allegata al ricorso e in questo indicata, pur se non notificata unitamente al ricorso stesso (Cass. 9 agosto 2003, n. 12059; cfr. anche Cass. 5 ottobre 2002, n. 14292). In definitiva siffatta nullita’ e’ ravvisabile solo allorche’, attraverso un’interpretazione dell’atto introduttivo della lite, e’ impossibile individuare esattamente la pretesa dell’attore, a svantaggio del convenuto che, per la riscontrata violazione della regola di effettivita’ del contraddittorio, non e’ messo in condizioni di apprestare una compiuta difesa.

Diversa e’ l’ipotesi in cui l’esposizione dei fatti non sia corredata della necessaria richiesta di mezzi istruttori a suffragio della stessa, perche’ in tal caso non si versa in ipotesi di nullita’ della domanda per impossibilita’ di individuazione della pretesa dell’attore, bensi’ di carenza probatoria in relazione alle domande proposte, (cfr. Cass. 22 luglio 2009, n. 17102)

1.2. La statuizione di rigetto dell’eccezione di nullita’, qui impugnata, si rivela conforme ai principi sopra esposti, dal momento che la Corte di appello ha rilevato la completezza delle indicazioni contenute in ricorso in ordine agli elementi di fatto (contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, pagamento di canone pattizio diverso e maggiore di quello legale) e di diritto (violazione di norme imperative in materia di locazione) su cui si fondava la domanda, nonche’ l’analiticita’ del conteggio allegato allo stesso ricorso, contenente anche i parametri utilizzati per la determinazione del canone legale, segnatamente rilevando che le ulteriori precisazioni fornite dal ricorrente in udienza erano valse solo a puntualizzare il procedimento logico-aritmetico seguito per giungere alla quantificazione della domanda e non gia’ a sanare un’inesistente nullita’. In tale contesto la Corte territoriale ha, dunque, correttamente escluso che vi sia stata violazione del diritto di difesa del convenuto, stante l’adeguatezza dei dati indicati in ricorso, ai fini dell’individuazione delle pretese della parte ricorrente e della conseguente valida instaurazione del rapporto processuale.

L’odierna ricorrente, per una parte, introduce una questione diversa e nuova rispetto a quella sollevata in sede di merito, prospettando, peraltro in termini generici, una decadenza di tipo istruttorio e, per altro verso, tenta di sostituire le proprie personali valutazioni a quelle espresse dal giudice del merito in ordine alla completezza degli elementi emergenti dal ricorso introduttivo e all’analiticita’ del documento ad esso allegato, risolvendosi, cosi’, il motivo nell’inammissibile richiesta di (ri)valutazioni riservate ai giudici del merito.

2. Con il secondo motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione degli articoli 157 e 159 c.p.c., e contraddittoria motivazione in ordine all’applicazione dell’articolo 157 c.p.c.. Parte ricorrente si duole che la Corte di appello abbia ritenuto tardiva l’eccezione di nullita’ del supplemento peritale, per omessa comunicazione dell’ordinanza che aveva disposto l’integrazione dell’indagine da parte del c.t.u..

2.1. A tal riguardo la Corte territoriale ha osservato che l’omissione venne rilevata dall’odierna ricorrente nell’udienza immediatamente successiva al deposito della relazione suppletiva al solo fine di chiedere “un termine per controdedurre o in via gradata un rinvio per la discussione con termini per note”, con conseguente sanatoria ex articolo 157 c.p.c., comma 2, e tardivita’ dell’eccezione di nullita’ sollevata nell’atto di appello.

2.1.1. In contrario senso parte ricorrente deduce che l’eccezione di nullita’ non richiedeva una precisa forma espressiva e che la richiesta di termine per controdedurre o quella gradata di rinvio della discussione con termine per note erano funzionali ad una piu’ completa difesa sul punto: cosa che in effetti avvenne, dal momento che nelle “note” venne rilevata la nullita’; d’altra parte la motivazione sarebbe contraddittori’a, per avere la Corte di appello ritenuto l’eccezione tardiva, pur dando atto che nell’udienza successiva al deposito dell’elaborato venne evidenziata l’omissione della comunicazione.

2.2. Nessuna delle censure all’esame coglie nel segno.

In via di principio si rammenta che eventuali irritualita’ dell’espletamento della consulenza tecnica ne determinano la nullita’ solo ove incidano sulle garanzie del contraddittorio, come quelle consistenti nell’omissione delle comunicazioni di cui agli articoli 90 e 91 disp. att. c.p.c.. Trattasi peraltro di nullita’ soggette al regime di cui all’articolo 157 c.p.c., avendo carattere relativo, con la conseguenza che restano sanate se non opposte nella prima istanza o nella udienza successiva al deposito della relazione peritale, (cfr. ex multis Cass. 10 dicembre 2010, n. 24996; Cass. 15 aprile 2002, n. 5422; Cass. 14 agosto 1999 n. 8659) per tale intendendosi anche l’udienza di mero rinvio (cfr. Cass. 9 febbraio 1995, n. 1457) o anche l’udienza successiva al deposito, nella quale il giudice abbia rinviato la causa per consentire l’esame della relazione, poiche’ la denuncia di detto inadempimento formale non richiede la conoscenza del contenuto della relazione (Cass. 25 ottobre 2006, n. 22843).

Cio’ posto e precisato, altresi’, che non si ravvisa la denunciata contraddittorieta’ della motivazione, perche’ altro e’ evidenziare l’omissione di una comunicazione, altro e’ eccepire la nullita’ che ne sarebbe conseguita, la statuizione impugnata si rivela conforme ai principi sopra indicati, posto che l’eccezione di nullita’ – sia essa stata formulata nell’atto di appello (come si legge nella decisione impugnata), sia essa stata formulata nelle successive “note” (come assume parte ricorrente) – risultava, comunque, tardiva. Invero e’ la stessa richiesta di termine (“per controdedurre” oppure, anche, “per note”) che e’ inconciliabile con la volonta’ di sollevare (immediatamente) l’eccezione, comportando la relativa decadenza.

3. Con il terzo motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 16. Parte ricorrente assume che nel primo elaborato peritale il c.t.u. aveva erroneamente attribuito all’immobile la categoria catastale A/3, facendo riferimento a un certificato catastale inesistente, giacche’ la classificazione era stata ottenuta dal proprio c.t.p. solo in epoca successiva all’espletamento dell’indagine peritale; deduce, quindi, violazione della norma in rubrica, assumendo che il c.t.u. avrebbe dovuto rivolgersi all’U.T.E. per ottenere la classificazione o almeno, in sede di supplemento, avrebbe dovuto emendare l’errore, facendo riferimento alla categoria A/2, secondo il classamento ottenuto nelle more dal c.t.p..

4. Con il quarto motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 138 del 1998, articolo 9, commi 1 e 2, (articolo 360 c.p.c., n. 3). Al riguardo parte ricorrente rileva che, in mancanza della certificazione attestante la categoria catastale, il c.t.u. avrebbe dovuto comunque attenersi ai criteri di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 138 del 1998, articolo 9, dovendo espletare il suo incarico nella stessa prospettiva operativa dell’U.T.E..

4.1. I suddetti motivi, che, per la stretta connessione delle tematiche, si esaminano congiuntamente, non meritano accoglimento.

Va premesso che – secondo consolidata giurisprudenza di questa Corte – le norme dettate per la determinazione del canone dalla Legge n. 392 del 1978 con riferimento alla categoria catastale degli alloggi non attribuiscono agli atti amministrativi inerenti alla classificazione catastale un valore tassativo e vincolante, spettando al giudice ordinario il potere di disapplicare l’atto di classamento dell’unita’ immobiliare e di determinare, in via incidentale, la categoria catastale da attribuire all’unita’ immobiliare oggetto della controversia, avendo riguardo alla consistenza dell’immobile oggetto della locazione, quale risulta dal contratto dedotto in giudizio, al limitato scopo di accertare la soggezione o meno del contratto di locazione alla disciplina dell’equo canone e di quantificare il canone locatizio dovuto (Cass. 10 agosto 2004, n. 15422). A tali effetti non e’ necessario che l’atto sia affetto da vizio di violazione di legge, potendo configurarsi un atto di classificazione catastale illegittimo, ovvero “non conforme a legge” ai sensi della Legge n. 2248 del 1865 articolo 5, all. E, anche per errori di apprezzamento commessi nel procedimento di classificazione, quale l’erronea valutazione delle caratteristiche dell’immobile in relazione ai criteri di massima seguiti dall’ufficio tecnico (Cass. 7 dicembre 2005, n. 27002). In ogni caso l’esercizio, positivo o negativo, del potere di disapplicazione in questione involge un apprezzamento di fatto, rimesso al giudice del merito e insindacabile in sede di legittimita’ ove adeguatamente motivato (Cass. 14 luglio 2003, n. 10979; Cass. 6 novembre 2001, n. 13697).

Cio’ premesso e considerato altresi’ che in tema di equo canone, in caso di correzione di erroneo classamento, la stessa ha effetto sin dal momento della sussistenza delle condizioni dell’immobile che comportano il classamento corretto (cfr. Cass. 22 giugno 2006, n. 14459), appare evidente l’inconferenza delle deduzioni di parte ricorrente in ordine all’originaria mancanza di accertamento amministrativo, giacche’ cio’ che rileva e’ che i giudici del merito hanno preso in considerazione il classamento ottenuto dall’odierna ricorrente in corso di causa ad opera dell’U.T.E. e hanno, tuttavia, motivatamente disapplicato il relativo atto amministrativo, ritenendo che esso non corrispondesse alle effettive condizioni dell’immobile locato. E’ quanto emerge dalla decisione impugnata, laddove si evidenzia la correttezza delle determinazioni del primo giudice, avuto riguardo ai chiarimenti forniti dal c.t.u. nel supplemento di relazione in ordine alle ragioni che l’avevano indotto ad attribuire la categoria A/3 (grado ordinario di finitura, caratteristiche igieniche ed estetiche minime, stabile a prevalente destinazione commerciale).

Non si ravvisano, dunque, le denunciate violazione di legge, posto che, da un lato, alla luce dei suesposti principi, l’accertamento ottenuto dall’U.T.E. non aveva efficacia vincolante tra le parti del rapporto locativo e, dall’altro, che le ragioni della disapplicazione dell’atto amministrativo risultano adeguatamente motivate con riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, quali risultanti dalla c.t.u.. Trattasi di apprezzamenti di merito, che non possono essere contestati dalla ricorrente, opponendo una valutazione meramente alternativa, peraltro sulla base di dati fattuali, incontrollabili come tali in questa sede. In conclusione il ricorso va rigettato.

Nulla deve disporsi in ordine alle spese del giudizio di legittimita’ non avendo parte intimata svolto attivita’ difensiva.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. CARLEO Giovanni – rel. Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26417-2008 proposto da:

REALE IMMOBILI S.P.A. (OMISSIS), in persona del suo procuratore speciale nonchè direttore operativo geom. Z.S., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA AZUNI 9, presso lo studio dell’avvocato DE CAMELIS PAOLO, rappresentata e difesa dall’avvocato LISERRE ANTONIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

MINISTERO ECONOMIA FINANZE, in persona dei Ministro pro-tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende per legge;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1564/2008 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 04/06/2008 R.G.N. 2941/07;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. GIOVANNI CARLEO;
udito l’Avvocato ANTONIO LISERRE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

Fatto

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. Reale Immobili Spa, premesso di aver acquistato da Corsale 90 srl un immobile in (OMISSIS), che era stato locato a far data dall’1.2.93 al Ministero dell’Economia e delle Finanze e destinato a sede della Direzione Provinciale, al canone iniziale di L. 2.900.000.000 oltre aggiornamento Istat dal secondo anno, chiedeva che, previa determinazione del canone aggiornato a partire dall’1.2.2002, il Ministero fosse condannato a corrispondere per arretrati sino al 31.5.2006 la somma di Euro 1.857.408,48 oltre interessi e rivalutazione monetaria. Si costituiva il Ministero deducendo di non aver ricevuto nessuna richiesta specifica di aggiornamento, se non nel 2003 e nel 2004, e chiedendo la reiezione della domanda ed in via di ulteriore subordine la reiezione della richiesta di rivalutazione ed interessi. In esito al giudizio il Tribunale di Milano accertava che l’eventuale residuo debito del Ministero nei confronti di “Beni Immobili Italia Spa” doveva determinarsi con riferimento ad un canone di Euro 1.621.108 oltre Iva per il bimestre 1.12.2003/31.1.2004 e con riferimento a un canone di Euro 1.645.425,62 oltre Iva per il periodo 1.2.2004/31.5.2006. Avverso tale decisione proponeva appello la Reale Immobili Spa ed in esito al giudizio, in cui si costituiva il Ministero la Corte di Appello di Milano con sentenza depositata in data 4 giugno 2008, dato atto dell’eseguito pagamento da parte del conduttore dell’importo per canoni, condannava il Ministero a corrispondere gli interessi di mora con decorrenza dalle scadenze contrattuali relative ai ratei di canone tardivamente pagati, confermando nel resto l’impugnata sentenza e dichiarando compensate le spese del grado. Avverso la detta sentenza la Reale Immobili Spa ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in un unico motivo, illustrato da memoria. Resiste con controricorso il Ministero.

Diritto

In via preliminare va rilevata la fondatezza dell’eccezione formulata dalla ricorrente, la quale ha dedotto l’omessa notifica del controricorso presentato proposto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. A riguardo, è utile evidenziare che, in base al dettato dell’art. 370 c.p.c., la parte contro la quale il ricorso è diretto, se intende contraddire, deve farlo mediante controricorso da notificarsi al ricorrente nel domicilio eletto entro venti giorni dalla scadenza del termine stabilito per il deposito del ricorso.

Nella specie, come risulta dalla relata apposta in calce all’atto in data 10 dicembre 2008, il controricorso non è stato affatto notificato perchè da informazioni assunte sul posto il procuratore domiciliatario era sconosciuto. Ne deriva che, in mancanza della prescritta notificazione, il controricorso de quo non può essere preso in considerazione. Esaurita tale questione preliminare, passando all’esame della doglianza, svolta dalla ricorrente, va osservato che la stessa, articolata sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 32, si fonda sulla premessa che la norma citata non pone alcun vincolo di forma ai fini della richiesta di aggiornamento del canone su base Istat, con la conseguenza che deve escludersi la necessità della forma scritta e deve ritenersi sufficiente un comportamento concludente. Pertanto la Corte di Appello avrebbe sbagliato quando ha ritenuto che la richiesta debba formularsi in modo chiaro ed univoco, specialmente se rivolta ad una P.A., e che non sia sufficiente a tal fine l’invio di una fattura nella quale sia indicato un canone superiore all’ultimo pagato. La censura merita attenzione. A riguardo, giova premettere che i primi due commi della L. n. 392 del 1978, art. 32, nel testo risultante dopo la sostituzione ad opera della D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 sexies, conv. in L. 5 aprile 1985, n. 118, dispongono testualmente: “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.

Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati”.

Ora, se è vero che la richiesta si configura come un onere del locatore, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l’aggiornamento del canone, ponendosi come condizione per il sorgere del relativo diritto, è altrettanto vero che la legge non prevede però che tale richiesta debba essere rivestita di una forma particolare.

Pertanto, questa Corte con indirizzo ormai consolidato ha avuto modo di affermare il principio secondo cui, in assenza di qualsiasi prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti, nell’esplicazione della loro autonomia contrattuale, sono libere di stabilire, a loro scelta, le modalità attuative della richiesta, prescritta dalla L. n. 392 del 1978, art. 32 – nel testo modificato dalla L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9 sexies – per ottenere l’aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell’indice ISTAT. Pertanto tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (cfr Cass. n. 9351/92, Cass. 7982/1994, Cass. n. 14655/02, Cass. n. 15034/2004, Cass. n. 25645/2010). Ciò premesso, giova ora richiamare l’attenzione sulla circostanza che, assai recentemente, con sentenza n. 10720 dell’11 giugno 2012, questa stessa terza sezione della Corte, in diversa composizione, in una controversia di contenuto analogo tra le stesse parti, ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dalla Reale Immobili sia per inosservanza dell’art. 366 c.p.c., n. 6 sia perchè, in buona sostanza, la ricorrente aveva sollecitato una revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, diretta all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, non consentita in sede di legittimità. E ciò, malgrado che i giudici di secondo grado avessero escluso che gli atti trasmessi dalla locatrice al Ministero presentassero “i requisiti minimi di certezza per fare almeno presumere una richiesta di adeguamento e far comprendere il suo contenuto” (cfr pag. 5).

Ciò posto, risulta di ovvia evidenza come nella decisione in commento la Corte di legittimità non ha affatto esaminato la fondatezza o meno delle doglianze formulate dalla Reale Immobili in punto di diritto. Ciò, in quanto le censure non potevano essere esaminate essendo volte in realtà a sollecitare un inammissibile intervento in sovrapposizione del giudice di legittimità rispetto ad una decisione del giudice di secondo grado essenzialmente fondata su una valutazione di stretto merito.

I termini della controversia sottoposti all’esame di questo Collegio sono invece ben diversi ove si consideri che la Corte di merito ha fondato la sua decisione sull’affermazione di principio, secondo cui la mancata indicazione del titolo della maggiorazione nonchè della percentuale di aggiornamento applicato, nelle fatture inviate dalla locatrice, indicanti un importo dei ratei di canone variato in aumento, non consentirebbero di integrare una valida richiesta ai fini dell’ottenimento dell’aggiornamento del canone.

Ed invero, non vi è chi non veda come in tal modo, i giudici di secondo grado hanno finito con il postulare uno specifico requisito formale non previsto dalla legge, formulando un principio di diritto che non merita di essere condiviso. A riguardo, mette conto di sottolineare che la richiesta di aggiornamento contemplata dall’art. 32 più volte citato mira ad assolvere una duplice funzione, quella di rendere manifesta la volontà del locatore di conseguire l’aggiornamento annuale del canone e quella dì indicare l’ammontare della prestazione richiesta dal locatore e dovuta dal conduttore.

Ora, poichè tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia, l’invio di una fattura, in cui sia indicato un canone maggiore rispetto all’ultimo pagato, inglobante un aumento corrispondente al 75% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati o comunque corrispondente a quello minore, eventualmente convenuto, non solo consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell’aggiornamento Istat, nel frattempo maturato, ma gli permette, altresì, di desumere previa comparazione con il minor canone precedentemente pagato la misura della percentuale di aggiornamento applicato, così da compiere la necessaria verifica in merito alla legittimità della richiesta medesima. Con la conseguenza che, ferma restando la facoltà del conduttore di richiedere al locatore i necessari chiarimenti, formulando ove del caso le opportune contestazioni, la richiesta, diretta a conseguire l’aggiornamento Istat, contenuta nella fattura inviata al conduttore, può ritenersi idonea e funzionale al raggiungimento dello scopo propostosi.

Considerato che la sentenza impugnata non si è uniformata al suddetto principio,il ricorso per cassazione in esame deve essere pertanto accolto e la sentenza impugnata, che ha fatto riferimento, in modo non corretto, ad una regula iuris diversa, deve essere cassata.

Con l’ulteriore conseguenza che, occorrendo un rinnovato esame della controversia, la causa va rinviata alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, che provvedere anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità, al fine di verificare in concreto la sussistenza o meno, nelle fatture inviate dalla locatrice, dei requisiti minimi necessari idonei al fine di assolvere alla funzione sopra illustrata.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata con rinvio della causa alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, che provvedere anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 12 luglio 2012.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2012.

In persona del Giudice Dott.ssa Anna Bonfilio in funzione di giudice unico ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 1335.09 del ruolo generale Affari Contenziosi Civili promossa da:

Gi.Fe. nato il (…), e residente in Rue (…) – Chatillon, elettivamente domiciliato in via (…) – Aosta, presso e nello studio dell’avv. Da.Ma. che lo rappresenta e difende;

Ricorrente

contro:

Bo.Le. nato il (…) residente in Rue (…) – Chatillon,

Bo.Wa. residente in Rue (…) – Saint Vincent;

entrambi domiciliati ad Aosta, via (…), presso lo studio dell’Avv. Da.Pa. che li rappresenta e difende.

In punto: locazione, ripetizione somme eccedenti equo canone.

FATTO E DIRITTO

Con ricorso depositato in data 16.07.2009 la sig.ra Fe.Gi. esponeva di aver concluso verbalmente contratto di locazione con la sig.ra Li.St., con decorrenza 16.08.1994, relativamente a mansarda ad uso abitativo sita in Chatillon, Rue (…), in comproprietà della locatrice e del sig. Le.Bo. per quote eguali, al canone mensile di Lire 900.000. Riferiva peraltro che, a seguito di decesso della locatrice avvenuto nell’autunno del 2008, erano quindi succeduti nel rapporto il marito ed il figlio della sig.ra Bo., sigg. Le. e Va.Bo., che, con missiva in data 4.02.2009, per il tramite del rag. Cl.Fi., le avevano comunicato quindi disdetta della locazione con effetto dal 30.04.2009, lamentando il mancato pagamento di talune mensilità del canone di locazione.

Assumeva tuttavia di avere quindi eccepito in compensazione dell’eventuale credito vantato dalla parte locatrice, il maggior credito derivante dalle differenze tra i canoni già versati e l’equo canone applicabile al contratto almeno: sino al 15.08.2002, per un ammontare pari alla suddetta data ad Euro 43.079,90. Assumeva infatti che il rapporto fosse soggetto a disciplina vincolistica ex lege n. 392/78, risultando perciò nulla la previsione di un termine di durata infrannuale, dovendosi ritenere invece soggetto a durata quadriennale, tacitamente rinnovabile per un ulteriore quadriennio, sicché, in mancanza di disdetta alla prima scadenza del 15.08.1998, la locazione risultava quindi prorogata sino al 15.08.2002 e solo da tale data soggetta eventualmente alla nuova disciplina introdotta con legge n. 431/1998, entrata in vigore in data 31.12.1998, dopo la prima scadenza contrattuale. Chiedeva perciò accertarsi l’applicabilità al rapporto della disciplina ex lege n. 392/78 per l’intera durata della locazione ovvero almeno sino al 15.08.2002, accertarsi quindi la nullità delle clausole volte a limitare la durata legale del rapporto ed a determinare il canone in misura eccedente quella dell’equo canone ed accertarsi quindi il canone applicabile ex lege al rapporto; chiedeva infine condannarsi i locatori alla restituzione delle somme percepite in eccedenza all’equo canone, nella misura di Euro 43.079,00 od in quella diversa da accertarsi, al netto dell’eventuale debito a suo carico per canoni dovuti, oltre interessi e rivalutazione dalle singole scadenze al saldo; con vittoria delle spese del giudizio.

Si costituivano nel giudizio i sigg. Le. e Va.Bo., contestando ogni avversa doglianza e pretesa, assumendo l’inapplicabilità della disciplina vincolistica in materia di equo canone nel Comune di Chatillon, assumendo peraltro ormai abrogata la norma ex art. 79 della legge n. 392/78 relativa alla facoltà per il conduttore di chiedere il rimborso delle somme versate in eccedenza all’equo canone dovuto, eccependo comunque l’intervenuta prescrizione del diritto relativo decorsi ormai dieci anni dall’abrogazione della norma richiamata. Assumevano peraltro che il canone concordato fra le parti dovesse intendersi comprensivo dell’uso del mobilio contenuto nell’immobile concesso in locazione e del rimborso forfettario delle spese accessorie al rapporto, ivi comprese quelle di riscaldamento. Chiedevano pertanto rigettarsi ogni pretesa attorea, chiedendo in via riconvenzionale dichiararsi risolto il contratto per inadempimento della conduttrice, con conseguente condanna della ricorrente al rilascio dell’immobile ed al pagamento dei canoni scaduti sino al 31.10.2009 e di quelli a scadere sino al rilascio, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo; con vittoria degli oneri di lite.

Ammessa parzialmente la prova orale dedotta dalla parte resistente, il Giudice disponeva altresì ex art. 213 c.p.c. l’acquisizione di informazioni dal Comune di Chatillon in merito all’applicabilità nel suo territorio della disciplina vincolistica ex lege n. 392/78. Provvedeva quindi all’escussione dei testi sigg. An.Do. e Br.Ha. e disponeva inoltre C.T.U. per la verifica dei presupposti per l’applicabilità nel territorio del Comune di Chatillon della disciplina dell’equo canone e, in caso di riscontro positivo al primo quesito, per la determinazione dell’equo canone dovuto per la locazione dell’immobile in contestazione dall’inizio del rapporto sino al presente, tenuto conto degli aumenti del canone stesso per variazione dell’indice Istat in materia applicabile, nominando per l’incarico il Geom. Mi.Fr. Assunti quindi chiarimenti dalla C.T.U. nominata, dopo il deposito di relazione peritale, il Giudice invitava le parti alla discussione, pronunciando infine, all’udienza dell’1.06.2011, la presente sentenza.

Rileva anzitutto il Tribunale che, alla luce degli accurati riscontri acquisiti dalla C.T.U. nominata nel corso del giudizio, è in effetti emerso in specie che “nei quinquenni 1.01.1973/31.12.1977, 1.01.1978/31.12.1982 e 1.01.1988/31.12.1992 le variazioni in aumento della popolazione residente nel Comune di Chatillon sono state superiori a quelle medie valutate sul piano nazionale, mentre nel quinquennio 1983/1987 sono state inferiori”. Ritenuto, dunque, che “al contratto di locazione debba applicarsi la disciplina giuridica vigente al momento genetico del rapporto senza che la stessa possa variare sino alla scadenza del contratto stesso” (cfr. Cass. civ. Sez. III, 14.12.2002 n. 17952) il rapporto di locazione tra le parti deve ritenersi perciò soggetto alla disciplina vincolistica ex lege n. 392/78. Il contratto in questione risulta peraltro stipulato in forma orale e successivamente registrato in data 2.09.1994 con descrizione dell’alloggio locato come “appartamento ammobiliato”, indicazione di una durata infrannuale e previsione di un canone mensile pari a Lire 900.000 (v. doc. n. 2 di parte ricorrente), né la parte locatrice risulta aver disdetto la locazione se non con comunicazione in data 4.02.2009 in riferimento alla scadenza indicata del 30.04.2009 (documento n. 3 di parte ricorrente).

Orbene, in applicazione della normativa ritenuta, dunque, applicabile al rapporto sin dalla sua costituzione deve ritenersi anzitutto certamente nulla la previsione di una durata infrannuale della locazione quale desumibile dalla denuncia di rapporto ai fini della sua registrazione. Ed infatti, in applicazione del dettato normativo ex art. 1 della legge n. 392/78, “la durata della locazione avente per oggetto immobili urbani ad uso abitazione non può essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni”. La prima scadenza del rapporto – alla data del 15.08.1998 – è intervenuta, perciò, in specie in epoca antecedente all’entrata in vigore della disciplina di cui alla legge 9.12.1998 n. 431 avvenuta in data 30.12.1998, sicché la locazione deve ritenersi rinnovata già per un quadriennio sino al 15.08.2002 e quindi nuovamente in seguito per quadrienni successivi, sino alla disdetta intimata dalla parte locatrice sono in data 4.02.2009, pur con erronea indicazione della scadenza del rapporto alla data del 30.04.2009, laddove, risultando il contratto in scadenza al 15.08.2010, risulta invece che la conduttrice ha di fatto rilasciato l’immobile locato già nel maggio 2010.

Resta tuttavia da chiarire se il rapporto così rinnovato debba ritenersi o meno soggetto alla disciplina originaria ex lege n. 392/78 ovvero alla nuova normativa introdotta ex lege n. 431/98.

Orbene, a norma del disposto ex art. 14, u.c., della Legge n. 431/98, “ai contratti per la loro intera durata ed al giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazione vigenti prima di tale data”. Nondimeno, per effetto del disposto ex art. 2, u.c., della legge n. 431/98 “i contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”, secondo cui, dopo il primo quadriennio di durata della locazione – termine minimo di legge per la protrazione del rapporto -, i contratti sono automaticamente rinnovati per un ulteriore quadriennio laddove non ricorrano) particolari circostanze che giustifichino – e quindi legittimino – la disdetta del rapporto da parte del locatore, laddove invece, in applicazione della normativa previgente – legge n. 392/78 – la locazione era comunque suscettibile di libera disdetta da parte del locatore dopo la prima scadenza quadriennale del rapporto.

Assume, dunque, la parte resistente che, invalso per effetto della nuova normativa sopravvenuta un nuovo regime legale del contratto in relazione alla sua tacita rinnovazione, tale da comportare di fatto la protrazione del rapporto non già solo per un quadriennio – come secondo l’originaria pattuizione – bensì per un periodo complessivo di otto anni, ove non si voglia di fatto imporre in violazione del principio) di libertà negoziale una disciplina negoziale complessivamente assai più vincolante di quella liberamente prescelta dalle parti, che comporterebbe in effetti il protrarsi di un regime vincolistico nella determinazione del canone per un periodo di gran lunga superiore a quello in origine prevedibile, il rapporto come rinnovato ex art. 6, u.c., della legge n. 431/98, dovrebbe comunque intendersi come integralmente disciplinato dalla normativa sopravvenuta e quindi soggetto a libera negoziazione del canone. L’assunto non pare tuttavia condivisibile.

Non ignora in effetti il Tribunale che, riguardo all’interpretazione delle due norme transitorie richiamate, apparentemente almeno in parte contraddittorie, diverse letture hanno trovato credito nella giurisprudenza di merito, laddove tuttavia l’orientamento al riguardo da ultimo assunto dalla Suprema Corte suppone in effetti una coerente disamina della disciplina innovativa ex lege n. 431/98, nel rispetto sostanziale della libertà contrattuale delle parti e delle loro legittime aspettative in forza delle pattuizioni concluse.

Rileva infatti la Corte che “il contratto, quale contratto pacificamente in corso alla data di entrata in vigore della legge n. 431 del 1998 – ed avente in specie durata, come già rinnovato alla scadenza del 15.08.1998, fino al 15.08.2002 -, una volta entrata in vigore la l. n. 431 del 1998, rimase soggetto, ai sensi dell’art. 14, comma 5, alle disposizioni della legge n. 392 del 1978″, sicché “avrebbe potuto essere disdettato immotivatamente, ai sensi dell’art. della legge n. 392 del 1978, sei mesi prima di quella scadenza”, “nel contempo il contratto corrente tra le parti, in forza dell’art. 14, comma 5, continuò ad essere soggetto anche alla norma dell’art. 79 e, quindi, l’essere stato pattuito un canone eccedente quello legale: continuò ad essere una circostanza integrante un patto contrario alla legge n. 392 del 1978 e come tale denunciabile con l’azione di determinazione del canone legale, tendente a rivendicare la sostituzione di quest’ultimo al canone convenzionale e, se del caso, a ripetere le somme pagate in eccedenza”. Peraltro “intervenuta la tacita rinnovazione – in specie alla data del 15.08.2002 – il contratto, essendosi verificata tacita rinnovazione, ai sensi dell’art. 2, comma 6, della l. n. 431 del 1998 ebbe a ricadere sotto il regime di questa legge quanto alla durata (…) cioè per un quadriennio più un altro quadriennio” e tuttavia, “poiché la ricaduta sotto il regime della l. n. 431 del 1998, disposta dall’art. 2, comma 6, concerne soltanto la durata del contratto, secondo l’effetto ricollegabile alla tacita rinnovazione come individuato dalla norma generale del codice civile, di cui al secondo comma dell’art. 1597 c.c., il contratto ebbe a rinnovarsi de facto quoad canone alle stesse condizioni che lo regolavano prima e, quindi, con canone già ultralegale ai sensi dell’art. 79 della l. n. 392 del 1978″.

Peraltro, anche nel successivo sviluppo del rapporto, “la vigenza, per effetto dell’ultrattività disposta dal comma 5 dell’art. 14, dell’art. 79 e delle stesse disposizioni relative al canone legale comportò che fino a quando cessò l’essere in corso di tali contratti, o per il decorso del relativo periodo di durata secondo il loro regime e la cessazione del contratto, o per essere finito il periodo di durata appunto in corso all’entrata in vigore della legge ed esserne succeduto un altro, il canone convenzionale di tali contratti fissato in misura ultralegale e, quindi, anche quello del contratto per cui è causa, continuò ad essere soggetto alla norma dell’art. 79, primo e secondo comma”, risultando perciò infondata la difesa pure svolta dall’odierna parte resistente per cui, per effetto dell’intervenuta abrogazione del disposto normativo ex art. 79 in forza del dettato ex art. 14, comma IV, della legge n. 431/98, decorso ormai un decennio dall’intervenuta abrogazione, il diritto alla ripetizione di canoni versati in eccesso rispetto all’equo canone dovuto, dovrebbe ritenersi perciò solo prescritto. Ed infatti, “allorché viene abrogata con gli effetti di cui all’art. 11, preleggi, una norma dispositiva della nullità di clausole convenzionali contrarie ad una norma e, quindi, attraverso l’art. 1339 c.c., della sua sostituzione con le previsioni legali, l’abrogazione comporta soltanto che a far tempo da essa una pattuizione possa avere corso senza che si debba rispettare la norma abrogata, ma non l’elisione della nullità delle pattuizioni pregresse e, pertanto, in presenza di un contratto di durata, in difetto di una previsione di retroattività dell’abrogazione o di altra norma che intervenga sull’azione diretta a far valere la nullità della pattuizione fin dall’inizio del contratto escludendola o limitandola, l’azione tendente ad evidenziare la nullità della pattuizione pregressa, in quanto sorta fin dalla conclusione della pattuizione e sotto l’impero della norma abrogata resta possibile, perché il suo esercizio si fonda sulla vigenza della norma prima dell’abrogazione e non risente di quest’ultima, in difetto appunto di una disposizione che ne disponga la retroattività o intervenga sull’azione come tale”. E, dunque, laddove la parte locatrice abbia omesso – come in specie – di esercitare tempestivamente la facoltà di porre fine al rapporto, intimando disdetta come liberamente consentita ex art. 3 della legge n. 392/78 sino alla prima scadenza del rapporto successiva all’entrata in vigore della nuova normativa ex lege n. 431/98 (v. Cass. civ. Sez. III, 24.08.2007 n. 17995), il rapporto deve ritenersi quindi rinnovato, in applicazione del dettato ex art. 2, u.c., di detta legge con le modalità di cui all’art. 2, comma I, ma resta comunque soggetto al regime vincolistico ex lege n. 392/78 in forza del dettato generale ex art. 14, comma V, della stessa legge. Ed infatti “in ipotesi di pendenza alla data di entrata in vigore della l. n. 431 del 1998 di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello previsto dagli artt. 12 e ss. della l. n. 392 del 1978, qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi dell’art. 2, comma 6, della stessa legge n. 431 del 1998, il conduttore, nonostante l’abrogazione dell’art. 79 della l. n. 392 del 1978 verificatasi per effetto della cessazione della sua ultrattività fino al momento della rinnovazione per il periodo in corso, cui allude l’art. 14, comma 5, della l. n. 431 del 1998, può esercitare l’azione ai sensi del detto art. 79 diretta a rivendicare l’applicazione fin dall’origine al contratto del canone legale e la sostituzione imperativa di esso al canone convenzionale. Tale sostituzione, ove l’azione sia accolta, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della l. n. 431 del 1998″ (Cass. civ. Sez. III, 5.06.2009 n. 12996).

Secondo la lettura accolta, dunque, nella disamina delle due norme transitorie innanzi richiamate “l’art. 14, V comma, riveste una valenza di carattere generale, stante l’assenza di riferimento ad uno specifico istituto”, sicché, “avuto riguardo ai principi generali in tema di applicazione della lex specialis, si deve assumere che l’art. 2, sesto comma legge citata costituisca una deroga alla regola dettata dall’art. 14 quinto comma in tema di disciplina transitoria valevole per i rapporti in corso. Trattasi in altri termini di una norma transitoria a carattere speciale e in quanto tale prevalente sulla disposizione di carattere generale” (App. Torino n. 962/04; Trib. Torino 21.02.2006).

La norma ex art. 79 della legge n. 392/78, per effetto della sua prevista ultrattività, opera del resto in specie nel suo dettato originale integrale, sicché “il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge”. L’azione attorea, come promossa ex art. 79 della legge n. 392 del 1978 risulta perciò tempestiva ed in specie sicuramente fondata.

Pure a fronte della ritenuta tempestività e fondatezza della domanda giudiziale di cui si conosce ex art. 79 della legge n. 392/78, assume peraltro l’odierna parte resistente che il canone originariamente pattuito tra le parti nella misura di Lire 900.000 mensili fosse relativo ad immobile concesso in locazione ammobiliato ed inoltre comprensivo di un rimborso forfettario delle spese locative, riscaldamento compreso. Al riguardo, tuttavia, la prova orale assunta nel giudizio non ha consentito in alcun modo di dare un riscontro probatorio adeguato, giacché entrambi i testi escussi hanno di fatto ammesso di non avere conoscenza diretta delle pattuizioni intercorse tra le parti e di poter unicamente riferire quanto appreso dalla sig.ra Bo., originaria locatrice. La stessa indicazione relativa al carattere di alloggio ammobiliato dell’immobile locato contenuta nella denuncia di contratto verbale di locazione redatta a fini fiscali e sottoscritta dalla sola locatrice non può del resto costituire, all’evidenza, riscontro probatorio utile, laddove, da un lato, la ricorrente ha prodotto in atti documentazione dell’ordine di acquisto di arredi effettuato nell’agosto del 1994 e quindi integrato nel 1997, dall’altro l’odierna parte resistente ha invece omesso di dar prova alcuna della proprietà degli arredi contenuti nell’immobile locato.

Più complessa disamina merita peraltro l’assunto difensivo relativo all’inclusione nel canone pattuito tra le parti di una quota forfettaria di rimborso delle spese accessorie relative all’immobile concesso in locazione. La documentazione prodotta dalla parte ricorrente in ordine agli importi corrisposti alla locatrice offre, infatti, al riguardo elementi contraddittori laddove, a fronte di talune ricevute unicamente relative, per i mesi di ottobre e novembre 1994, a spese e riscaldamento relative all’alloggio locato, risulta quindi una ricevuta di pagamento dell’importo di Euro 516,00 per il mese di ottobre 2003 pari all’importo del canone allora convenuto, con l’equivoca causale “affitto compreso spese” parimenti riportata nelle ricevute di pagamento di Euro 516,00 per novembre 2003, Euro 516,46 per i mesi di settembre e ottobre 2004, ed infine una ricevuta di pagamento in data 13.06.2003 per un canone di Euro 516,00 per la mensilità di dicembre 2002 da cui viene decurtata la somma di Euro 216,00 per riscaldamento (con altra notazione illeggibile). La parte resistente ha peraltro deferito per due volte giuramento decisorio alla controparte in merito al supposto rimborso di spese di riscaldamento, ascensore ed altre accessorie all’immobile locato, dapprima assumendo genericamente che l’importo versato mensilmente dalla conduttrice fosse comprensivo di detto rimborso (v. giuramento deferito con atto datato 5.04.2011), quindi precisando che detto rimborso fosse pari al 40% dell’importo mensilmente versato (v. giuramento deferito con atto datato 20.04.2011). Il giuramento è stato peraltro già ritenuto inammissibile in corso di causa con valutazione che non può che ribadirsi infine in sede di decisione, laddove, nel contesto della comparsa di costituzione, la parte resistente ha genericamente assunto che il canone convenuto fra le parti fosse comprensivo di rimborso forfetizzato delle spese locative e di riscaldamento – non consentendo così alla controparte una puntuale difesa in merito – e l’oggetto specifico del giuramento come dapprima deferito risulta in effetti del tutto generico, non consentendo alcuna determinazione della quota da imputarsi a canone e dell’importo riferibile alle spese nel contesto delle somme versate dalla conduttrice, e come da ultimo precisato risulta parimenti generico e finanche inverosimile nel suo contenuto assertivo a fronte di versamenti per importi non arrotondati e comprensivi di cifre centesimali e di rimborsi da quantificarsi forfettariamente nel 40% non già del canone locativo – di cui si ignora l’ammontare specifico allegato -, ma degli importi così frazionati versati. A fronte dell’assoluta mancanza di alcun riscontro documentale all’assunto difensivo considerato, risultando palesemente irrilevante la documentazione pure prodotta dalla parte resistente in relazione a spese di forniture elettriche, gasolio, manutenzione ascensore e impianto di riscaldamento relative al complesso immobiliare in cui è inserito l’alloggio concesso il locazione all’odierna attrice, neppure si ravvisa in specie l’opportunità, pure evidenziata invece dalla difesa della parte resistente, di ammissione di un giuramento suppletorio sulle circostanze considerate.

Consegue, dunque, che gli interi importi corrisposti dalla parte conduttrice a titolo di canone locativo debbono come tali considerarsi ai fini della valutazione in merito della domanda di rimborso ex art. 79 della l. n. 392778 di cui si conosce. Accertato, dunque, l’equo canone applicabile alla locazione tra le parti come determinato in sede di C.T.U., venendo all’accertamento delle somme concretamente corrisposte dalla ricorrente alla parte locatrice quale canone di locazione sino al momento del rilascio dell’immobile – maggio 2010 – il Tribunale rileva, a fronte della documentazione prodotta dalla ricorrente, ampiamente lacunosa per le annualità più risalenti del rapporto, che la stessa parte locatrice, nel promuovere domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice ha lamentato il mancato pagamento di canoni per complessivi Euro 7.740,00 sino all’ottobre del 2009, sicché, in mancanza di documentazione sufficiente in contrario, ben può ritenersi che la sig.ra Gi. abbia corrisposto integralmente il canone convenuto nella misura di Lire 900.00 al mese, che risulta quindi elevato a Lire 1.000.000. Tale aumento risulta per la prima volta documentato, in relazione alla documentazione versta in atti, per la rata di marzo 1999, sicché sembra potersi ragionevolmente presumere che il canone sia stato in effetti così adeguato – come allegato dalla parte ricorrente in riferimento ai conteggi prodotti all’udienza dell’1.06.2011 – con decorrenza da gennaio 1999 e sino al termine della locazione, salvo adeguamento del dovuto in valuta corrente a fronte dell’introduzione del corso dell’euro dall’anno 2002.

Può ritenersi dunque ragionevolmente provato, anche in base alle allegazioni delle parti, che la ricorrente abbia corrisposto quale canone per la locazione di cui si controverte i seguenti importi:

Lire 900.000 mensili dall’agosto 1994 al dicembre 1998 e quindi Lire 1.000.000 ovvero Euro 516,46 dal gennaio 1999 sino a luglio 2009, con un debito maturato per importi così pattuiti e non corrisposti sino all’ottobre 2009 – come da allegazioni della controparte – pari ad Euro 7.740,00. Risulta dunque aver pagato:

- Lire 900.000 53 mensilità dall’agosto 1994 al dicembre 1998 = Lire 47.700.000 = Euro 24.634,99

- Lire 1.000.000 127 mensilità da gennaio 1999 a luglio 2009 = Lire 127.000.000 = Euro 65.590,03

- Euro (7.740,000 (credito vantato dalla controparte all’ottobre 2009) -1.549,38 (mensilità non corrisposte per i mesi di agosto, settembre, ottobre 2009) = Euro 6.190,62

Per un importo totale pagato pari ad Euro 84.034,40

Risulta peraltro dalla C.T.U. esperita in causa che ella avrebbe dovuto corrispondere a titolo di equo canone per l’immobile condotto in locazione dall’agosto 1994 all maggio 2010 l’importo complessivo di:

- Euro 751,77 per cinque mesi di locazione nell’anno 1994

- Euro 1.820,67 per l’anno 1995;

- Euro 1.873,92 per l’anno 1996;

- Euro 1.893,60 per l’anno 1997;

- Euro 1.919,16 per l’anno 1998;

- Euro 1.940,75 per l’anno 1999;

- Euro 1.980,05 per l’anno 2000;

- Euro 2.023,12 per l’anno 2001;

- Euro 2.058,02 per l’anno 2002;

- Euro 2.093,52 per l’anno 2003;

- Euro 2,128,06 per l’anno 2004;

- Euro 2.153,60 per l’anno 2005;

- Euro 2.187,52 per l’anno 2006;

- Euro 2.213,77 per l’anno 2007;

- Euro 2.276,86 per l’anno 2008;

- Euro 2.283,69 per l’anno 2009;

- Euro 1.921,63 per cinque mesi di locazione nell’anno 2010

Per un totale dovuto pari ad Euro 33.519,71.

La ricorrente risulta perciò creditrice nei confronti della controparte di un importo complessivamente pari ad Euro (88.034,00 – 33.519,71) = Euro 50.514,69 per canoni di locazione corrisposti in misura eccedente l’equo canone dovuto per l’intera durata effettiva del rapporto, oltre interessi moratori al saggio legale dall’1.06.2010 al saldo.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza della parte resistente e si liquidano come da dispositivo, avuto riguardo alla natura, all’oggetto ed alla complessità della controversia, secondo valori medi della tariffa forense in vigore in relazione allo scaglione di valore di riferimento.

P.Q.M.

Il Tribunale

Definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti in giudizio, respinta e disattesa ogni ulteriore e diversa istanza, eccezione e deduzione, così statuisce:

1. Accertato che il contratto di locazione in essere tra le parti in relazione all’immobile sito in Chatillon, Rue (…), è assoggettato alla disciplina ex lege n. 392/78 per l’intera durata del rapporto, dall’agosto 1994 al maggio 2010, previa declaratoria della nullità della clausola contrattuale relative alla determinazione del canone di locazione in misura eccedente l’equo canone, quale risultante da denuncia di contratto verbale effettuata in data 2.09.1994, determina il canone annuo di locazione in specie applicabile al rapporto nella misura di:

- Euro 1.804,24 per l’anno 1994, in specie dovuto per cinque mesi dal 16.08.1994 al 31.12.1994;

- Euro 1.820,67 per l’anno 1995;

- Euro 1.873,92 per l’anno 1996;

- Euro 1.893,60 per l’anno 1997;

- Euro 1.919,16 per l’anno 1998;

- Euro 1.940,75 per l’anno 1999;

- Euro 1.980,05 per l’anno 2000;

- Euro 2.023,12 per l’anno 2001;

- Euro 2.058,02 per l’anno 2002;

- Euro 2.093,52 per l’anno 2003;

- Euro 2,128,06 per l’anno 2004;

- Euro 2.153,60 per l’anno 2005;

- Euro 2.187,52 per l’anno 2006;

- Euro 2.213,77 per l’anno 2007;

- Euro 2.276,86 per l’anno 2008;

- Euro 2.283,69 per l’anno 2009;

- Euro 2.305,95 per l’anno 2010, da computarsi per cinque mesi il periodo 1.01.2010 – 31.05.2010 sino al rilascio dell’immobile;

2. Accertato che la odierna ricorrente ha corrisposto alla controparte nell’intero corso del rapporto di locazione in oggetto la somma complessiva di Euro 84.034,40 a fronte di canoni complessivamente dovuti ex lege n. 392/78 per un importo di Euro 33.519,71, condanna i convenuti, in solido fra loro, alla restituzione in favore dell’odierna ricorrente della somma complessiva di Euro 50.514,69 per canoni di locazione corrisposti in misura eccedente l’equo canone dovuto per l’intera durata effettiva del rapporto, oltre interessi) moratori al saggio legale dall’1.06.2010 al saldo;

3. Condanna altresì i convenuti, in solido fra loro, al pagamento in favore dell’odierna ricorrente delle spese del procedimento, che liquida in complessivi Euro 5.675,70, di cui Euro 1.580,00 per diritti, Euro 3.800,00 per onorari, Euro 295,70 per spese, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario delle spese come per legge;

4. Dichiara la presente sentenza esecutiva ex lege.

Così deciso in Aosta l’1 giugno 2011.

Depositata in Cancelleria il 6 giugno 2011.

Il Tribunale di Trento, in persona del Giudice Istruttore Dott.ssa Simona Caterbi in funzione di Giudice Unico, ha abitativa pronunziato la seguente

SENTENZA

nella causa civile promossa da:

De.Ri. Rappresentata e difesa dall’Avv.to Ka.Fu. ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Trento, via (…), giusta procura a margine dell’atto di citazione per intimazione

- Ricorrente -

contro

Ca. S.r.l. In persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall’avv.to Ez.An. ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Trento, via (…), giusta mandato a margine della comparsa di riposta

- Resistente -

FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, De.Ri., premesso di essere proprietaria di immobile sito in Trento, via (…); che detto immobile veniva locato, per uso non abitativo, in data 10.10.2004, alla società la Fe. S.a.s., la quale successivamente cedeva il ramo di azienda alla Ca. S.r.l. che così subentrava nel rapporto locatizio; che nel contratto veniva previsto un canone inferiore per i primi quattro anni di locazione, e maggiorato a partire dal quarto anno; che controparte non aveva versato alcuni canoni, né la metà delle spese di registro; che era stata già escussa la fideiussione prestata, ma permaneva un credito;

conveniva la società in giudizio per la convalida dello sfratto per morosità.

All’udienza fissata compariva la convenuta la quale non contestava il mancato pagamento così come dedotto da controparte; rilevava, peraltro, la nullità della clausola ex art. 79 l. 392/78, con conseguente credito per maggiori canoni versati, in misura superiore al credito di controparte, che opponeva in compensazione. Disposta la conversione del rito con termine per il deposito di memorie integrative; veniva immediatamente fissata udienza per la discussione trattandosi di causa documentale e vertente su questione di puro diritto.

La domanda di risoluzione del contratto per inadempimento è fondata e come tale va accolta.

La doglianza relativa alla legittimità, o meno, della clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati, diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta, con riferimento all’art. 79 legge 392/78, è stata da tempo affrontata dalla Suprema Corte, la quale ha avuto modo di statuire che, la stessa va considerata lecita, salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria.

“Per effetto del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, risulta legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ancorata, infine, ad elementi predeterminati (idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta), a meno che non risulti una sottostante volontà delle parti volta, in realtà, a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo, così, i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge cosiddetta “sull’equo canone” (sia nella formulazione originaria che in quella novellata dall’art. 1 comma nono, sexies, della legge n. 118 del 1985), ed incorrendo, conseguentemente, nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79 della legge predetta” (Cass. Civ., sez. III, 5.3.2009, n. 5349).

Trasportando il principio predetto al caso di specie si rileva che in sede di contratto di locazione le parti pattuivano un canone ridotto per i primi tre anni di locazione “onde venire incontro alle esigenze del conduttore” indi, un canone maggiorato di Euro 400,00 mensili a partire deal quarto anno.

La ratio della previsione di cui all’art. 79, secondo la quale, “E’ nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”, si individua nella necessità di evitare che il locatore, che si trova in condizione di superiorità rispetto al conduttore, avanzi, nel corso del rapporto locatizio, pretese superiori rispetto a quelle inizialmente pattuite.

Nulla peraltro vieta che le partì, in sede di stipula del contratto, ove tale vincolo non sussiste, ed in virtù della libertà di determinazione del canone, predeterminino l’importo dello stesso in misura variabile, e se del caso crescente, di anno in anno.

Si ritiene, infatti, che nelle locazioni ad uso non abitativo non operino, quanto meno all’atto della conclusione del contratto, le esigenze di tutela del conduttore che sole giustificano l’imposizione di limiti alla facoltà del proprietario di richiedere il canone ritenuto più remunerativo. E ciò trova spiegazione nel fatto che la situazione del mercato in questo settore, e la natura commerciale o professionale degli interessi perseguiti dal conduttore, fanno si che le parti si vengano a trovare in posizione di sufficiente parità di forze e siano entrambe in grado di difendere adeguatamente i propri interessi, scegliendo liberamente se concludere o non concludere il contratto, in relazione ai sacrifici ed ai vantaggi che ne conseguono. Né vi sono indicazioni normative o principi di logica interpretativa che inducano a ritenere che una tale libertà di contrattazione sia limitata alla fissazione del canone relativo al primo anno di durata del rapporto, impedendo di pattuirne la variazione, ed in particolare l’aumento, per gli anni successivi.

Si deve pertanto ritenere la validità della clausola, con conseguente reiezione della domanda riconvenzionale avanzata.

Per quel che attiene alla domanda principale, la convenuta non ha in alcun modo contestato il mancato pagamento dei canoni indicati nell’atto di citazione, né ha provato di aver corrisposto gli ulteriori canoni nelle more del giudizio maturati.

Va quindi accolta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente condanna della società intimata al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni non versati ammontanti, al marzo 2011 compreso, a Euro 18.203,30, oltre ai canoni di locazione nelle more maturati.

Quanto alla data del rilascio, la intimata chiede che le venga concesso il termine massimo, in considerazione della perdita della indennità di avviamento e della necessità di dover licenziare la collaboratrice.

Come noto, ai fini della individuazione del rilascio, ai sensi dell’art. 56 della legge l. 392/78 il giudice deve ponderare le diverse esigenze delle parti.

Nel caso di specie abbiamo da un iato una attività commerciale che dovrà, necessariamente, cambiare la propria sede, dall’altra abbiamo un locatore, persona fisica, la quale non percepisce canone da circa 9 mesi e che, con ogni probabilità, confida nei detti introiti per il proprio mantenimento, pur non avendo dedotto alcunché sul punto.

In considerazione della persistente morosità, ritiene il giudicante di fissare al 30 giugno 2011 la data di rilascio.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Trento, in persona del giudice dott.ssa Simona Caterbi, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa,

respinge la domanda riconvenzionale di parte convenuta;

in accoglimento della domanda avanzata da Ri.De., accerta e dichiara la risoluzione del contratto di data 10.10.2004 avente ad oggetto i locali commerciali siti in Trento, via (…);

condanna la società convenuta Ca. S.r.l. al pagamento, in favore della ricorrente, della somma di Euro 18.203,30 per canoni scaduti al marzo 2011. oltre ai canoni scaduti e a quelli a scadere fino alla data del rilascio, oltre interessi legali mensilmente maturati;

fissa per il rilascio dal data del 30 giugno 2011.

Condanna la società convenuta, alla rifusione, in favore della attrice, delle spese del presente giudizio, spese che liquida, in complessive Euro 2.610,00 di cui Euro 1.000,00 per diritti, Euro 1.400,00 per onorari e Euro 210,00 per spese, oltre 12,50% spese generali, IVA e CNPA.

Riserva giorni 15 per il deposito della motivazione.

Così deciso in Trento l’11 maggio 2011.

Depositata in Cancelleria il 25 maggio 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24887-2010 proposto da:

MC S.R.L. (OMISSIS), in persona del legale rappresentante Sig. A.M., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE LIEGI 1, presso lo studio dell’avvocato MELIADO’ Giovanni, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NERI ADALBERTO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

C.G. (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 176/2010 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 04/03/2010R.G.N. 1458/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/05/2012 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;
udito l’Avvocato ADALBERTO NERI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

La s.r.l. MC proponeva opposizione al decreto ingiuntivo del tribunale di Bergamo con il quale le era stato ingiunto di pagare a C.G. la somma di Euro 11.281,20 a titolo di canone per l’anno 2006 relativo alla locazione di immobili ad essa concessi.

L’opponente società deduceva che non era tenuta a pagare la somma di L. 5.000.000 (corrispondente al canone dei due appartamenti locati unitamente all’immobile in cui svolgeva la propria attività) in quanto essi erano del tutto inagibili; riferiva che il C. aveva iniziato i lavori relativi ai suddetti locali, senza però portarli a termine; aggiungeva che essa conduttrice era stata costretta ad ultimarli con una spesa di Euro 6.780,00; sosteneva che, per tali ragioni, era obbligata a corrispondere soltanto il corrispettivo per l’uso del locale adibito a bar e paninoteca, detratte le somme spese per i lavori che aveva dovuto ultimare, onde chiedeva la revoca dell’opposto decreto monitorio e, in riconvenzione, reclamava la restituzione dell’importo di Euro 3.323,00 quale differenza tra il preteso suo credito ed il suo debito per il canone.

L’opposto C.G. eccepiva che i locali in oggetto erano in realtà inagibili in quanto occupati da masserizie di proprietà della stessa conduttrice e che nessun credito poteva essere riconosciuto alla s.r.l. Bar MC per gli eventuali lavori straordinari effettuati in quanto essi erano stati realizzati senza la specifica autorizzazione del locatore.

Il tribunale di Bergamo considerava legittimo il rifiuto della società conduttrice di pagare il canone per la parte relativa ai due appartamenti del tutto inagibili al momento del subingresso della stessa nella detenzione degli immobili; riteneva fondata la pretesa della s.r.l. MC di ottenere il rimborso delle spese sostenute per completare le opere che il locatore non aveva portato a termine; conseguentemente revocava il decreto ingiuntivo.

Sul gravame di C.G. la Corte d’appello di Brescia, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava l’opposizione al decreto ingiuntivo al riguardo considerando che:

il contratto di locazione era stato originariamente stipulato tra C.G. e la conduttrice Z.;

alla originaria conduttrice era subentrata la s.r.l. MC;

nel contratto di locazione era stato definito un canone di L. 19.000.000;

ai soli fini fiscali le parti avevano indicato il canone annuo di L. 14.000.000 per il locale adibito a bar e paninoteca e di L. 5.000.000 per i due appartamenti sovrastanti;

quando la società MC era subentrata nel contratto i due appartamenti erano ancora inagibili, per cui, non essendo intervenuti accordi diversi con il locatore, doveva ritenersi che la conduttrice aveva accettato la situazione contrattualmente descritta.

Per quanto riguardava i lavori di ristrutturazione, il giudice di secondo grado stabiliva che nessuna pretesa poteva avanzare la società conduttrice, avendo essa agito senza la preventiva autorizzazione del locatore.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la s.r.l. MC con due motivi.

L’intimato C.G. non ha svolto attività difensiva.

Diritto

Con il primo mezzo d’impugnazione la ricorrente società – denunciando la violazione delle norme di cui agli artt. 112, 115, 116, 342, 416, 434 e 437 c.p.c., nonché l’omessa o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all’eccepita inammissibilità del gravame – assume che la sentenza impugnata avrebbe violato l’art. 112 c.p.c., poiché, in mancanza di specifiche censure, il giudice di secondo grado si sarebbe sostituito all’appellante nell’onere, che lo stesso aveva, di contrastare le argomentazioni del primo giudice.

Il motivo è infondato.

L’impugnata sentenza, con motivazione logica e ragionevole, da conto del percorso valutativo e del fondamento dell’accertamento probatorio su cui la Corte territoriale ha basato il suo convincimento.

L’invocata violazione dell’art. 112 c.p.c., non sussiste, posto che, siccome questa giudice di legittimità ripete in costante indirizzo, ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, ma è necessario che sia stato completamente omesso il provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto: ciò non si verifica quando la decisione adottata comporti la reiezione della pretesa fatta valere dalla parte, anche se manchi in proposito una specifica argomentazione, dovendo ravvisarsi una statuizione implicita di rigetto quando la pretesa avanzata col capo di domanda non espressamente esaminato risulti incompatibile con l’impostazione logico-giuridica della pronuncia (Cass., 4 ottobre 2011, n. 20311).

Con il secondo motivo la società ricorrente – deducendo la violazione delle norme di cui agli artt. 1346 e 1418 c.c., e, comunque, l’omessa e insufficiente motivazione su un punto controverso e decisivo della controversia – sostiene che la Corte di merito avrebbe errato nell’affermare che, essendo essa società istante subentrata nella locazione in corso, regolata da specifiche previsioni, la disciplina del contratto non poteva essere modificata unilateralmente dalla conduttrice, cui era fatto divieto di ridurre il canone in relazione agli appartamenti inagibili.

Il motivo è infondato.

Il contratto di locazione, stipulato in data 1 marzo 1998 fra C.G. e l’originaria conduttrice Z., prevedeva un canone complessivo (sia per il locale adibito ad azienda commerciale bar e paninoteca che per gli appartamenti inagibili), per cui esattamente il giudice del merito ha ritenuto che unico dovesse essere considerato il rapporto negoziale, ancorché riferito ad immobili distinti, che le parte avevano, però, accomunato in unico oggetto cui era da riferire l’intero corrispettivo stabilito a carico del conduttore, dato che la distinzione operata nella sede fiscale di registrazione del contratto – riferibilità, cioè, del canone nel suo complesso parte ai due appartamenti e parte al locale destinato ad attività di bar e paninoteca – esauriva i suoi effetti nell’ambito della stessa disciplina fiscale, senza che ne potesse risultare sdoppiata unitarietà della voluta locazione.

In data 1 febbraio 2003, quando nel contratto subentrò la s.r.l.

MC, i due appartamenti erano ancora inagibili e non erano intervenuti accordi diversi con il locatore, per cui deve necessariamente ritenersi che la società conduttrice medesima MC, accettando la situazione contrattualmente descritta, era tenuta a rispettarne la relativa disciplina.

Da ciò consegue che la conduttrice non poteva unilateralmente procedere alla riduzione del canone (nella misura che essa riteneva proporzionale al mancato godimento dei due apertamente), ma avrebbe potuto agire, nei confronti del locatore che riteneva inadempiente, con l’azione di adempimento ovvero con quella di risoluzione.

Invero, secondo la pacifica giurisprudenza di legittimità (ex plurimis: Cass., n. 102701/2002 in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578 cod. civ., comma 1, per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non da facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluta al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

Nel caso di specie, quando è subentrata nel contratto, la società era già a conoscenza della inagibilità dei locali e quindi era tenuta a corrispondere il canone complessivamente pattuito.

Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato e, in assenza di attività difensiva dell’intimato, nulla deve disporsi per le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e nulla dispone per le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 25 maggio 2012.

Depositato in Cancelleria il 26 giugno 2012.