Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere -
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere -
Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere -
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12/2012 proposto da:

S.S. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE GIULIO CESARE 71, presso lo studio dell’avvocato CANFORA MAURIZIO, rappresentato e difeso dall’avvocato CORSARO Marco giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

C.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GAVORRANO 12, presso lo studio dell’avvocato GIANNARINI MARIO, rappresentata e difesa dall’avvocato NASTASI Giuseppe giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1399/2009 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 03/11/2009, R.G.N. 438/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/01/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato FERDINANDO DE MATTEIS per delega;
udito il P.M.., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

La Corte di appello di Catania il 3 novembre 2009 ha confermato la sentenza del Tribunale di Catania – sezione distaccata di Bronte – del 22 dicembre 2008 con la quale era stato dichiarato risolto il contratto di locazione di immobile ad uso commerciale stipulato tra S.S. – conduttore – e C.C. – locatore – per inadempimento colpevole dello S. che aveva effettuati lavori di notevole rilievo senza il consenso della C. come previsto dal contratto.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione lo S., affidandosi a due motivi.

Resiste con controricorso la C..

Diritto

1.-Osserva il Collegio che la prima delle censure si articola in due profili:

a) il primo tratta di insufficiente, contraddittoria motivazione ex art. 360 c.p.c., n. 5, circa il consenso prestato dalla locatrice ai lavori, eseguiti nell’immobile di sua proprietà ed in merito alla validità del consenso medesimo per difetto di prova;

b) il secondo deduce contraddittoria ed insufficiente motivazione – art. 360 c.p.c., n. 5, circa la valutazione della gravità dell’inadempimento e la conseguente risoluzione del contratto de quo, nonchè violazione e falsa applicazione degli artt. 1455, 1456 c.c. – art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

La censura va disattesa.

Infatti, il giudice dell’appello ha fatto buon governo sia dei canoni interpretativi individuati da questa Corte, sia dell’argomentare in modo logico e congruo la sua decisione, allorchè ha ritenuto che, nel caso in esame, nessun consenso tacito fosse stato dato dalla C. per l’effettuazione dei lavori di notevole rilievo eseguiti nel suo immobile dallo S..

Come si evince dalla impugnata sentenza, il giudice a quo non solo ha condiviso l’orientamento “in un caso analogo” espresso da questa Corte con sent. n. 4861/00, per quanto ha fondato il suo convincimento circa la mancata prestazione del consenso da parte della C. sul comportamento da lei tenuto, allorchè ebbe ad accorgersi della effettuazione dei lavori di riadattamento eseguiti dal conduttore, sottolineando che la stessa “ebbe a rivolgersi a legale di fiducia per contestare per iscritto l’intrapresa ristrutturazione e di poi ebbe ad incaricare proprio tecnico fiduciario al fine di redigere relazione” (p. 4 sentenza impugnata).

In altri termini, il giudice dell’appello ha fatto proprio quell’indirizzo ermeneutico, ormai prevalente (v. Cass. n. 8234/09) e che va ribadito secondo il quale per i contratti che richiedono la forma scritta ad substantiam, la clausola contrattuale, che prevedeva una risoluzione ipso jure, fosse si una clausola di stile, ma rientrante nella autonomia delle parti, per cui doveva essere provata la configurabilità di avvalersi della rinuncia, anche perchè a seguito dei risultati emergenti dalle deposizioni testimoniali, è risultata mancante la prova del preteso previo consenso orale della locatrice.

In realtà, la scelta delle parti, di assicurare a strumenti probatori documentali la dimostrazione della intervenuta modifica verrebbe radicalmente frustrata, come ha sottolineato il giudice a quo, ove fosse consentito dimostrare che, di mutuo accordo, le parti, in epoca successiva, abbiano deciso di porre nel nulla il rispetto della forma in precedenza prevista e non tralasciandosi di porre in rilievo – aggiunge il Collegio – che per gli accordi risolutori in ipotesi del genere, una volta redatta per iscritto quella clausola la rinuncia può avvenire solo nella medesima forma, che nella specie non vi è stata e che, qualora fosse da ritenersi implicita, non risulta affatto suffragata dalla espletata istruttoria, la cui valutazione, quindi, sotto entrambi i profili dedotti, risulta corretta ed immune da ognuno dei vizi denunciati. Ne consegue che, per il caso in esame, non è conferente il richiamo a Cass. n. 13277/00 ed altre, indicate nel ricorso, proprio perchè, lo si ribadisce, è stata esclusa ogni rinuncia tacita al mantenimento della clausola inserita nel contratto redatto in forma scritta.

2. – Con il secondo motivo, anch’esso articolato, in due profili, il ricorrente lamenta che il giudice dell’appello, pur avendo negato validità alla clausola risolutiva espressa, avrebbe, comunque, ritenuto la gravità dell’inadempimento e sotto altro profilo sarebbe incorso nella violazione degli artt. 1453, 1456.

Entrambi i profili vanno disattesi per le seguenti considerazioni.

Il primo perchè, come già posto in rilievo, il giudice a quo si è rifatto all’orientamento di questa Corte, attento alla tutela della autonomia delle parti e alla forma del contratto tra esse stipulato, per cui, anche in relazione al principio della correttezza è pur sempre necessario, da parte di chi ne invoca la sussistenza, che la eventuale rinuncia alla clausola si fosse, comunque, verifica anche per presunzioni o per prove testimoniali: il che nella specie non è rinvenibile.

Il secondo perchè, malgrado la sua intitolazione, impinge in una questione di fatto (Cass. n. 14974/06), non sindacabile in questa sede, non potendosi disconoscere la gravità dell’inadempimento in una riattamento dell’immobile senza il consenso del locatore, atteso il bilanciamento degli interessi, quale contemplato dal comb. disp. artt. 1587 e 1590 c.c., aggiungendosi, per completezza, che non è, nemmeno nel presente ricorso, a quanto pare, fondatamente contestata la dimensione qualitativa e quantitativa dei lavori effettuati, che sono stati apprezzati dal giudice dell’appello proprio nel rispetto delle norme invocate dal ricorrente.

Conclusivamente il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in Euro 1.400,00, oltre spese generali ed accessori come per legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 9 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 8 febbraio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

P.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA C. MONTEVERDI 20, presso lo studio dell’avvocato CODACCI PISANELLI ALFREDO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato IACOPETTI GIOVANNI giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

M.N. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA G. MAZZINI 27, presso lo studio dell’avvocato NICOLAIS LUCIO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato CECCHELLA CLAUDIO giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 805/2009 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 15/07/2009, R.G.N. 172/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/04/2012 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;
udito l’Avvocato ALFREDO CODACCI PISANELLI;
udito l’Avvocato GIOVANNI IACOPETTI;
udito l’Avvocato LUCIO NICOLAIS;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto.

Fatto

P.E., con atto di citazione per convalida dinanzi al tribunale di Lucca, intimava a M.N., conduttore di locali di sua proprietà, sfratto per morosità, esponendo che non le era stato corrisposto da circa tre mesi il canone mensile di Euro 236,41.

L’intimato, opponendosi, assumeva di aver già lasciato l’immobile libero dal 31 maggio 2006 (data di scadenza della locazione), avendone affidato le chiavi al terzo D., perchè le consegnasse alla locatrice.

A seguito del giudizio di merito, conseguente all’esaurimento del procedimento speciale per convalida, il tribunale di Lucca rigettava la domanda.

Considerava il tribunale che, avendo il teste D. dichiarato che aveva ricevuto la consegna delle chiavi del locale dal conduttore M. il giorno 30 maggio 2006 e che insieme avevano anche visitato l’immobile per constatarne le condizioni, non era fondata la domanda per la morosità successiva a tale data essendosi la locazione risolta alla scadenza.

Sul gravame della soccombente la Corte d’appello di Firenze, con la sentenza quivi denunciata, confermava la sentenza del tribunale, ribadendo che la richiesta risoluzione della locazione per morosità non poteva essere accolta perchè alla data del 31 maggio 2006, essendo il contratto già cessato, il conduttore M. non occupava più il fondo, avendone anche rimesso le chiavi nella disponibilità della locatrice.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso P.E. con otto motivi.

Ha resistito con controricorso M.N., che ha presentato anche memoria.

Diritto

Con i primi quattro motivi del ricorso, che per la loro stretta connessione devono essere congiuntamente esaminati, P.E. denuncia:

1) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ. in relazione anche alla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 27, 79 e 80;

2) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2729 cod. civ.;

3) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 5 (in relazione anche all’art. 658 cod. proc. civ.), 27, 79 e 80 della L. 27 luglio 1978, n. 392;

4) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5: motivazione insufficiente e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

La ricorrente sostiene che, rispetto al contratto di locazione della durata fissata in un anno e per l’uso previsto di magazzino e ripostiglio, il conduttore avrebbe mutato la originaria destinazione in quella diversa di studio professionale, come da sua missiva in data 21 ottobre 2003, con la conseguenza che, dovendosi applicare al rapporto, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 80 il diverso regime della locazione ad uso professionale, avente la durata di sei anni a decorrere dall’intervenuto mutamento dell’uso pattuito, la unilaterale iniziativa del conduttore di rilasciare l’immobile prima della suddetta protratta scadenza, neppure tacitamente accettata da essa ricorrente locatrice, non poteva produrre l’effetto risolutivo del rapporto.

Assume, altresì, che la Corte d’appello di Firenze avrebbe operato un’inversione dell’onere della prova col ritenere che dovesse essere la locatrice a giustificare i motivi per i quali non aveva accettato la consegna delle chiavi, dato che spettava, invece, al conduttore dimostrare che il contratto era cessato prima della scadenza suddetta.

Aggiunge, poi, che il giudice del merito avrebbe motivato in modo insufficiente e contraddittorio sull’avvenuta risoluzione della locazione prima della scadenza dei sei anni.

I motivi, per i quali ratione temporis non era richiesta la formulazione del quesito di diritto ex art. 366 bis cod. proc. civ., non possono essere accolti.

I giudici dell’appello hanno ritenuto che, per la locazione intercorsa tra le parti, non era prevista alcuna disdetta nè alcun termine di preavviso e, in tal modo, implicitamente hanno stabilito che la disciplina applicabile al rapporto era quella prevista dalle parti con scrittura privata della locazione di immobili ad uso di magazzino e ripostiglio della durata di un anno e senza obbligo di disdetta alcuna da ambo le parti, affermando, quindi, che, essendo il contratto pervenuto alla sua scadenza in data 31 maggio 2006, il conduttore, che aveva messo a diposizione della P. i locali, non doveva più corrispondere il canone, sicchè l’azione di risoluzione proposta nei suoi confronti doveva essere rigettata.

In questa sede di legittimità sostiene, tuttavia, la ricorrente locatrice che il giudice del merito avrebbe dovuto, invece, ritenere che, per effetto del mutato d’uso dei locali all’esercizio della attività professionale del conduttore, prima della scadenza dei sei anni dall’avvenuta diversa destinazione, il M., il quale neppure si era avvalso della facoltà di recesso per giustificati motivi, non avrebbe potuto considerare risolta anzitempo la locazione, ma avrebbe dovuto continuare a corrispondere il canone, obbligazione dalla quale non sarebbe valso ad esimerlo l’eventuale abbandono dei locali nella disponibilità di P.E..

Questo giudice di legittimità – con riferimento all’ipotesi in cui sia il conduttore che, nell’inerzia del locatore, voglia avvalersi del diverso regime giuridico della locazione conforme all’uso mutato – ha già stabilito (Cass., n. 14765/2007; Cass., n. 17005/2011) che, in caso di mutamento di destinazione d’uso della cosa locata, il decorso del termine di decadenza, di cui all’art. 80 legge 392/78 per mancato esercizio da parte del locatore dell’azione di risoluzione del contratto entro tre mesi dall’avvenuta conoscenza, non è rilevabile d’ufficio dal giudice, dovendo la parte interessata, nel sollevare l’eccezione, manifestare chiaramente la volontà di avvalersi dell’effetto estintivo dell’altrui pretesa, ricollegato dalla legge al decorso di un certo termine.

Allo stesso modo deve ritenersi che, quando ad invocare gli effetti di un mutamento di uso sia il locatore – che, sul presupposto dell’avvenuto mutamento e della consapevole sua non opposizione nel termine di tre mesi, ritenga così applicabile al contratto il regime giuridico corrispondente all’uso diverso da quello originariamente pattuito – analogamente occorra, essendo egli la parte a ciò interessata, che la domanda sia introdotta secondo la suddetta prospettazione e senza che lo stesso incorra in ipotesi di preclusione o di decadenza.

Orbene, nel caso in esame, nel giudizio di primo grado la locatrice P. non aveva affatto enunciato che ella agiva per la risoluzione del contratto relativo ai locali che sarebbero stati successivamente destinati dal conduttore alla sua attività professionale, ma aveva soltanto dedotto che l’avvenuta consegna delle chiavi non sarebbe stata mai effettuata con effetto valido nei suoi confronti, per cui la locazione, pur dopo la scadenza del 31 maggio 2006, doveva ritenersi protratta (ai sensi della disciplina generale di cui all’art. 1597 cod. civ.) alle stesse condizioni e per l’uguale durata di un anno, essendo il conduttore rimasto nella detenzione dei locali, ivi lasciato dalla locatrice.

Con il gravame la stessa locatrice non aveva devoluto (e, comunque, la ricorrente neppure si fa carico di indicare dove o quando la censura risulta essere proposta) al giudice dell’appello la questione della diversa qualificazione giuridica della locazione e della rilevanza di essa ai fini dell’ammissibilità della proposta azione di risoluzione per morosità.

Ne consegue che trattasi, in questa sede, di thema decidendum non prima proposto e, quindi, non esaminabile in questa sede.

La mancata devoluzione della questione con l’appello, pertanto, esimeva anche la Corte territoriale dal motivare circa la diversa qualificazione della locazione, non potendo il giudice di secondo grado procedere d’ufficio, allo stesso modo come d’ufficio il tema non doveva essere affrontato in primo grado.

Resta, quindi, assorbita la censura relativa alla pretesa violazione della disciplina inderogabile prevista per le locazioni ad uso professionale dalle norme di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 27, 70 e 80 ed è corretta l’impugnata sentenza laddove – con implicito chiaro riferimento ad eventuali pretese della locatrice ai sensi dell’art. 1591 cod. civ. – ha osservato la P. avrebbe dovuto avanzare domanda diversa dalla proposta azione di risoluzione della locazione per la morosità del conduttore.

L’ulteriore conseguenza dell’accertata cessazione del contratto alla scadenza del 31 maggio 2006 è che, circa l’avvenuto rilascio dei locali alla P., era onere della locatrice giustificare i motivi per i quali riteneva di non dovere accettare la consegna delle chiavi.

Con il quinto, sesto, settimo ed ottavo motivo la ricorrente rispettivamente denuncia:

5) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ., sotto altro profilo;

6) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ., sotto primo profilo;

7) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2729 cod. civ. (anche in relazione agli artt. 1175 e 1375 cod. civ.) sotto altro profilo;

8) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5 per motivazione insufficiente e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

Sostiene che:

il rilascio dell’immobile era avvenuto in modo non formale;

il conduttore aveva abbandonato i locali e, quindi, era obbligato a pagare il canone;

il giorno 8 giugno 2006 essa locatrice non aveva ritirato le chiavi, rimaste ancora per due anni presso il D.;

la Corte d’appello di Firenze, non tenendo conto del fatto che sarebbe stata necessaria per il conduttore un’offerta ai sensi dell’art. 1216 cod. civ., aveva erroneamente posto a suo carico l’onere probatorio di non aver ricevuto una valida consegna del bene, dato che l’offerta di rilascio dell’immobile, avvenuta in modo non formale, non poteva essere ritenuta idonea a liberare il conduttore dalla sua obbligazione di pagamento del canone.

Anche dette censure, che vanno esaminate congiuntamente in quanto strettamente connesse, non sono fondate.

La sentenza impugnata ha chiarito che il giorno 8 giugno 2006 P.E. e M.N. si recarono insieme a visitare l’immobile per constatarne le condizioni e, nell’occasione, alla proprietaria vennero offerte le chiavi, siccome la locatrice stessa aveva ammesso in sede di interrogatorio formale.

In tale situazione il giudice del merito ha ravvisato una vera e propria offerta non formale, in virtù della quale il conduttore M.N. veniva ad essere esentato da ogni altra sua obbligazione, (restitutoria o risarcitoria), che la legge collega all’ingiustificato rifiuto di rilasciare la res locata.

Correttamente, pertanto, la Corte di merito ha riconosciuto che il conduttore aveva assolto l’onere della prova relativo all’avvenuto rilascio, così uniformandosi anche alla regola di diritto a mente della quale la restituzione del bene locato al termine del rapporto locativo (quale ne sia stata la causa della cessazione) può essere effettuato con modalità aventi valore di offerta non formale (Cass., n. 7776/2004; Cass., n. 6090/2002).

Il ricorso, perciò, è rigettato e la soccombente ricorrente è condannata a pagare le spese del giudizio di cassazione, liquidate nella misura di cui al dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.500,00 (duemilacinquecento/00), di cui Euro 2.300,00 (duemilatrecento/00) per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali ed accessori come per legge.
Così deciso in Roma, il 19 aprile 2012.
Depositato in Cancelleria il 26 luglio 2012.