Titolo I – PRINCIPI GENERALI

Art. 1. Finalità
(articolo così sostituito dall’art. 1, comma 1, legge n. 90 del 2013)

1. Il presente decreto promuove il miglioramento della prestazione energetica degli edifici tenendo conto delle condizioni locali e climatiche esterne, nonché delle prescrizioni relative al clima degli ambienti interni e all’efficacia sotto il profilo dei costi.

2. Il presente decreto definisce e integra criteri, condizioni e modalità per:

a) migliorare le prestazioni energetiche degli edifici;
b) favorire lo sviluppo, la valorizzazione e l’integrazione delle fonti rinnovabili negli edifici;
b-bis) determinare i criteri generali per la certificazione della prestazione energetica degli edifici e per il trasferimento delle relative informazioni in sede di compravendita e locazione;
b-ter) effettuare le ispezioni periodiche degli impianti per la climatizzazione invernale ed estiva al fine di ridurre il consumo energetico e le emissioni di biossido di carbonio;
c) sostenere la diversificazione energetica;
d) promuovere la competitività dell’industria nazionale attraverso lo sviluppo tecnologico;
e) coniugare le opportunità offerte dagli obiettivi di efficienza energetica con lo sviluppo di materiali, di tecniche di costruzione, di apparecchiature e di tecnologie sostenibili nel settore delle costruzioni e con l’occupazione;
f) conseguire gli obiettivi nazionali in materia energetica e ambientale;
g) razionalizzare le procedure nazionali e territoriali per l’attuazione delle normative energetiche al fine di ridurre i costi complessivi, per la pubblica amministrazione e per i cittadini e per le imprese;
h) applicare in modo omogeneo e integrato la normativa su tutto il territorio nazionale;
h-bis) assicurare l’attuazione e la vigilanza sulle norme in materia di prestazione energetica degli edifici, anche attraverso la raccolta e l’elaborazione di informazioni e dati;
h-ter) promuovere l’uso razionale dell’energia anche attraverso l’informazione e la sensibilizzazione degli utenti finali.

Art. 2. Definizioni

1. Ai fini del presente decreto si definisce:

a) «edificio» è un sistema costituito dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno; la superficie esterna che delimita un edificio può confinare con tutti o alcuni di questi elementi: l’ambiente esterno, il terreno, altri edifici; il termine può riferirsi a un intero edificio ovvero a parti di edificio progettate o ristrutturate per essere utilizzate come unità immobiliari a sé stanti;
b) «edificio di nuova costruzione» è un edificio per il quale la richiesta di permesso di costruire o denuncia di inizio attività, comunque denominato, sia stata presentata successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto;
c) “prestazione energetica di un edificio”: quantità annua di energia primaria effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare, con un uso standard dell’immobile, i vari bisogni energetici dell’edificio, la climatizzazione invernale e estiva, la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e, per il settore terziario, l’illuminazione, gli impianti ascensori e scale mobili. Tale quantità viene espressa da uno o più descrittori che tengono conto del livello di isolamento dell’edificio e delle caratteristiche tecniche e di installazione degli impianti tecnici. La prestazione energetica può essere espressa in energia primaria non rinnovabile, rinnovabile, o totale come somma delle precedenti;
(lettera così sostituita dall’art. 2, comma 1, legge n. 90 del 2013)
d) – e) – f) (lettere soppresse dall’art. 18, comma 1, legge n. 90 del 2013)
g) «generatore di calore o caldaia» è il complesso bruciatore-caldaia che permette di trasferire al fluido termovettore il calore prodotto dalla combustione;
h) «potenza termica utile di un generatore di calore» è la quantità di calore trasferita nell’unità di tempo al fluido termovettore; l’unità di misura utilizzata è il kW;
i) «pompa di calore» è un dispositivo o un impianto che sottrae calore dall’ambiente esterno o da una sorgente di calore a bassa temperatura e lo trasferisce all’ambiente a temperatura controllata;
l) «valori nominali delle potenze e dei rendimenti» sono i valori di potenza massima e di rendimento di un apparecchio specificati e garantiti dal costruttore per il regime di funzionamento continuo;
l-bis) “attestato di prestazione energetica dell’edificio”: documento, redatto nel rispetto delle norme contenute nel presente decreto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica;
l-ter) “attestato di qualificazione energetica”: il documento predisposto ed asseverato da un professionista abilitato, non necessariamente estraneo alla proprietà, alla progettazione o alla realizzazione dell’edificio, nel quale sono riportati i fabbisogni di energia primaria di calcolo, la classe di appartenenza dell’edificio, o dell’unità immobiliare, in relazione al sistema di certificazione energetica in vigore, ed i corrispondenti valori massimi ammissibili fissati dalla normativa in vigore per il caso specifico o, ove non siano fissati tali limiti, per un identico edificio di nuova costruzione;
l-quater) “cogenerazione”: produzione simultanea, nell’ambito di un unico processo, di energia termica e di energia elettrica e/o meccanica rispondente ai requisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 4 agosto 2011 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 19 settembre 2011;
l-quinquies) “confine del sistema” o “confine energetico dell’edificio”: confine che include tutte le aree di pertinenza dell’edificio, sia all’interno che all’esterno dello stesso, dove l’energia è consumata o prodotta;
l-sexies) “edificio adibito ad uso pubblico”: edificio nel quale si svolge, in tutto o in parte, l’attività istituzionale di enti pubblici;
l-septies) “edificio di proprietà pubblica”: edificio di proprietà dello Stato, delle regioni o degli enti locali, nonché di altri enti pubblici, anche economici ed occupati dai predetti soggetti;
l-octies) “edificio a energia quasi zero”: edificio ad altissima prestazione energetica, calcolata conformemente alle disposizioni del presente decreto, che rispetta i requisiti definiti al decreto di cui all’articolo 4, comma 1. Il fabbisogno energetico molto basso o quasi nullo è coperto in misura significativa da energia da fonti rinnovabili, prodotta in situ;
l-novies) “edificio di riferimento” o “target per un edificio sottoposto a verifica progettuale, diagnosi, o altra valutazione energetica”: edificio identico in termini di geometria (sagoma, volumi, superficie calpestabile, superfici degli elementi costruttivi e dei componenti), orientamento, ubicazione territoriale, destinazione d’uso e situazione al contorno, e avente caratteristiche termiche e parametri energetici predeterminati;
l-decies) “elemento edilizio”: sistema tecnico per l’edilizia o componente dell’involucro di un edificio;
l-undecies) “energia consegnata o fornita”: energia espressa per vettore energetico finale, fornita al confine dell’edificio agli impianti tecnici per produrre energia termica o elettrica per i servizi energetici dell’edificio;
l-duodecies) “energia da fonti rinnovabili”: energia proveniente da fonti rinnovabili non fossili, vale a dire energia eolica, solare, aerotermica, geotermica, idrotermica e oceanica, idraulica, biomassa, gas di discarica, gas residuati dai processi di depurazione e biogas;
l-terdecies) “energia esportata”: quantità di energia, relativa a un dato vettore energetico, generata all’interno del confine del sistema e ceduta per l’utilizzo all’esterno dello stesso confine;
l-quater decies) “energia primaria”: energia, da fonti rinnovabili e non, che non ha subito alcun processo di conversione o trasformazione;
l-quinquies decies) “energia prodotta in situ”: energia prodotta o captata o prelevata all’interno del confine del sistema;
l-sexies decies) “fabbisogno annuale globale di energia primaria”: quantità di energia primaria relativa a tutti i servizi considerati nella determinazione della prestazione energetica, erogata dai sistemi tecnici presenti all’interno del confine del sistema, calcolata su un intervallo temporale di un anno;
l-septies decies) “fabbricato”: sistema costituito dalle strutture edilizie esterne, costituenti l’involucro dell’edificio, che delimitano un volume definito e dalle strutture interne di ripartizione dello stesso volume. Sono esclusi gli impianti e i dispositivi tecnologici che si trovano al suo interno;
l-octies decies) “fattore di conversione in energia primaria”: rapporto adimensionale che indica la quantità di energia primaria impiegata per produrre un’unità di energia fornita, per un dato vettore energetico; tiene conto dell’energia necessaria per l’estrazione, il processamento, lo stoccaggio, il trasporto e, nel caso dell’energia elettrica, del rendimento medio del sistema di generazione e delle perdite medie di trasmissione del sistema elettrico nazionale e nel caso del teleriscaldamento, delle perdite medie di distribuzione della rete. Questo fattore può riferirsi all’energia primaria non rinnovabile, all’energia primaria rinnovabile o all’energia primaria totale come somma delle precedenti;
l-novies decies) “involucro di un edificio”: elementi e componenti integrati di un edificio che ne separano gli ambienti interni dall’ambiente esterno;
l-vicies) “livello ottimale in funzione dei costi”: livello di prestazione energetica che comporta il costo più basso durante il ciclo di vita economico stimato, dove:

1) il costo più basso è determinato tenendo conto dei costi di investimento legati all’energia, dei costi di manutenzione e di funzionamento e, se del caso, degli eventuali costi di smaltimento;
2) il ciclo di vita economico stimato si riferisce al ciclo di vita economico stimato rimanente di un edificio nel caso in cui siano stabiliti requisiti di prestazione energetica per l’edificio nel suo complesso oppure al ciclo di vita economico stimato di un elemento edilizio nel caso in cui siano stabiliti requisiti di prestazione energetica per gli elementi edilizi;
3) il livello ottimale in funzione dei costi si situa all’interno della scala di livelli di prestazione in cui l’analisi costi-benefici calcolata sul ciclo di vita economico è positiva;

l-vicies semel) “norma tecnica europea”: norma adottata dal Comitato europeo di normazione, dal Comitato europeo di normalizzazione elettrotecnica o dall’Istituto europeo per le norme di telecomunicazione e resa disponibile per uso pubblico;
l-vicies bis) (soppresso)
l-vicies ter) “riqualificazione energetica di un edificio” un edificio esistente è sottoposto a riqualificazione energetica quando i lavori in qualunque modo denominati, a titolo indicativo e non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo, ricadono in tipologie diverse da quelle indicate alla lettera l-vicies quater);
l-vicies quater) “ristrutturazione importante di un edificio”: un
edificio esistente è sottoposto a ristrutturazione importante quando i lavori in qualunque modo denominati (a titolo indicativo e non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo) insistono su oltre il 25 per cento della superficie dell’involucro dell’intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono e consistono, a titolo esemplificativo e non esaustivo, rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell’impermeabilizzazione delle coperture;
l-vicies quinquies) “sistema di climatizzazione estiva” o “impianto di condizionamento d’aria”: complesso di tutti i componenti necessari a un sistema di trattamento dell’aria, attraverso il quale la temperatura è controllata o può essere abbassata;
l-vicies sexies) “sistema tecnico, per l’edilizia”: impianto tecnologico dedicato a un servizio energetico o a una combinazione dei servizi energetici o ad assolvere a una o più funzioni connesse con i servizi energetici dell’edificio. Un sistema tecnico è suddiviso in più sottosistemi;
l-vicies septies) “teleriscaldamento” o “teleraffrescamento”: distribuzione di energia termica in forma di vapore, acqua calda o liquidi refrigerati da una o più fonti di produzione verso una pluralità di edifici o siti tramite una rete, per il riscaldamento o il raffrescamento di spazi, per processi di lavorazione e per la fornitura di acqua calda sanitaria;
l-duodetricies) “unità immobiliare”: parte, piano o appartamento di un edificio progettati o modificati per essere usati separatamente;
l-undetricies) “vettore energetico”: sostanza o energia fornite dall’esterno del confine del sistema per il soddisfacimento dei fabbisogni energetici dell’edificio
l-tricies) “impianto termico”: impianto tecnologico destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolarizzazione e controllo. Sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento. Non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 kW. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate.
(lettere dalla l-bis alla l-tricies aggiunti dall’art. 2, comma 1, legge n. 90 del 2013)

2. Ai fini del presente decreto si applicano, inoltre, le definizioni dell’allegato A.

Art. 3. Ambito di intervento
(articolo così modificato dall’art. 1 del d.lgs. n. 311 del 2006)

(ai sensi dell’art. 18, comma 2, del decreto-legge n. 63 del 2013, alla data di entrata in vigore dei decreti di cui all’art. 4, comma 1, , sono abrogati i commi 1 e 2 del presente art. 3).

1. Salve le esclusioni di cui al comma 3, il presente decreto si applica, ai fini del contenimento dei consumi energetici:

a) alla progettazione e realizzazione di edifici di nuova costruzione e degli impianti in essi installati, di nuovi impianti installati in edifici esistenti, delle opere di ristrutturazione degli edifici e degli impianti esistenti con le modalità e le eccezioni previste ai commi 2 e 3;
b) all’esercizio, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici degli edifici, anche preesistenti, secondo quanto previsto agli articoli 7 e 9;
(lettera così modificata dall’art. 3, comma 1, legge n. 90 del 2013)
c) alla certificazione energetica degli edifici, secondo quanto previsto all’articolo 6.

2. Nel caso di ristrutturazione di edifici esistenti, e per quanto riguarda i requisiti minimi prestazionali di cui all’articolo 4, è prevista un’applicazione graduale in relazione al tipo di intervento. A tale fine, sono previsti diversi gradi di applicazione:

a) una applicazione integrale a tutto l’edificio nel caso di:

1) ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l’involucro di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1.000 metri quadrati;
2) demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1.000 metri quadrati;

b) una applicazione integrale, ma limitata al solo ampliamento dell’edificio nel caso che lo stesso ampliamento risulti volumetricamente superiore al 20 per cento dell’intero edificio esistente;
c) una applicazione limitata al rispetto di specifici parametri, livelli prestazionali e prescrizioni, nel caso di interventi su edifici esistenti, quali:

1) ristrutturazioni totali o parziali, manutenzione straordinaria dell’involucro edilizio e ampliamenti volumetrici all’infuori di quanto già previsto alle lettere a) e b);
2) nuova installazione di impianti termici in edifici esistenti o ristrutturazione degli stessi impianti;
3) sostituzione di generatori di calore.

2-bis. Il presente decreto si applica all’edilizia pubblica e privata.
(comma introdotto dall’art. 3, comma 1, legge n. 90 del 2013)

2-ter. Il presente decreto disciplina in particolare:
(comma introdotto dall’art. 3, comma 1, legge n. 90 del 2013)

a) la metodologia per il calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici;
b) le prescrizioni e i requisiti minimi in materia di prestazioni energetiche degli edifici quando sono oggetto di:

1) nuova costruzione;
2) ristrutturazioni importanti;
3) riqualificazione energetica;

c) la definizione di un Piano di azione per la promozione degli edifici a “energia quasi zero”;
d) l’attestazione della prestazione energetica degli edifici e delle unità immobiliari;
e) lo sviluppo di strumenti finanziari e la rimozione di barriere di mercato per la promozione dell’efficienza energetica degli edifici;
f) l’utilizzo delle fonti energetiche rinnovabili negli edifici;
g) la realizzazione di un sistema coordinato di ispezione periodica degli impianti termici negli edifici;
h) i requisiti professionali e di indipendenza degli esperti o degli organismi cui affidare l’attestazione della prestazione energetica degli edifici e l’ispezione degli impianti di climatizzazione;
i) la realizzazione e l’adozione di strumenti comuni allo Stato e alle regioni e province autonome per la gestione degli adempimenti a loro carico;
l) la promozione dell’uso razionale dell’energia anche attraverso l’informazione e la sensibilizzazione degli utenti finali, la formazione e l’aggiornamento degli operatori del settore;
m) la raccolta delle informazioni e delle esperienze, delle elaborazioni e degli studi necessari all’orientamento della politica energetica del settore.

3. Sono escluse dall’applicazione del presente decreto le seguenti categorie di edifici:
(comma così sostituito dall’art. 3, comma 1, legge n. 90 del 2013)

a) gli edifici ricadenti nell’ambito della disciplina della parte seconda e dell’articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio, fatto salvo quanto disposto al comma 3-bis;
b) gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
c) edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
d) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
e) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, fatto salvo quanto disposto dal comma 3-ter;
f) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose.

3-bis. Per gli edifici di cui al comma 3, lettera a), il presente decreto si applica limitatamente alle disposizioni concernenti:
(comma introdotto dall’art. 3, comma 1, legge n. 90 del 2013)

a) l’attestazione della prestazione energetica degli edifici, di cui all’articolo 6;
b) l’ esercizio, la manutenzione e le ispezioni degli impianti tecnici, di cui all’articolo 7.

3-bis. 1. Gli edifici di cui al comma 3, lettera a), sono esclusi dall’applicazione del presente decreto ai sensi del comma 3-bis, solo nel caso in cui, previo giudizio dell’autorità competente al rilascio dell’autorizzazione ai sensi del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, il rispetto delle prescrizioni implichi un’alterazione sostanziale del loro carattere o aspetto, con particolare riferimento ai profili storici, artistici e paesaggistici.
(comma introdotto dall’art. 3, comma 1, legge n. 90 del 2013)

3-ter. Per gli edifici di cui al comma 3, lettera d), il presente decreto si applica limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica.
(comma introdotto dall’art. 3, comma 1, legge n. 90 del 2013)

Art. 4. Adozione di criteri generali, di una metodologia di calcolo e requisiti della prestazione energetica

1. Con uno o più decreti del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare, il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti e, per i profili di competenza, con il Ministro della salute e con il Ministro della difesa, acquisita l’intesa con la Conferenza unificata, sono definiti:
(comma così sostituito dall’art. 4, comma 1, legge n. 90 del 2013)

a) le modalità di applicazione della metodologia di calcolo delle prestazioni energetiche e l’utilizzo delle fonti rinnovabili negli edifici, in relazione ai paragrafi 1 e 2 dell’allegato I della direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia, tenendo conto dei seguenti criteri generali:

1) la prestazione energetica degli edifici è determinata in conformità alla normativa tecnica UNI e CTI, allineate con le norme predisposte dal CEN a supporto della direttiva 2010/31/CE, su specifico mandato della Commissione europea;
2) il fabbisogno energetico annuale globale si calcola per singolo servizio energetico, espresso in energia primaria, su base mensile. Con le stesse modalità si determina l’energia rinnovabile prodotta all’interno del confine del sistema;
3) si opera la compensazione mensile tra i fabbisogni energetici e l’energia rinnovabile prodotta all’interno del confine del sistema, per vettore energetico e fino a copertura totale del corrispondente vettore energetico consumato;
4) ai fini della compensazione di cui al numero 3, è consentito utilizzare l’energia elettrica prodotta da fonti rinnovabili all’interno del confine del sistema ed esportata, secondo le modalità definite dai decreti di cui al presente comma;

b) l’applicazione di prescrizioni e requisiti minimi, aggiornati ogni cinque anni, in materia di prestazioni energetiche degli edifici e unità immobiliari, siano essi di nuova costruzione, oggetto di ristrutturazioni importanti o di riqualificazioni energetiche, sulla base dell’applicazione della metodologia comparativa di cui all’articolo 5 della direttiva 2010/31/UE, secondo i seguenti criteri generali:

1) i requisiti minimi rispettano le valutazioni tecniche ed economiche di convenienza, fondate sull’analisi costi benefici del ciclo di vita economico degli edifici;
2) in caso di nuova costruzione e di ristrutturazione importante, i requisiti sono determinati con l’utilizzo dell’ “edificio di riferimento”, in funzione della tipologia edilizia e delle fasce climatiche;
3) per le verifiche necessarie a garantire il rispetto della qualità energetica prescritta, sono previsti dei parametri specifici del fabbricato, in termini di indici di prestazione termica e di trasmittanze, e parametri complessivi, in termini di indici di prestazione energetica globale, espressi sia in energia primaria totale che in energia primaria non rinnovabile.

1-bis. Con uno o più decreti del Presidente della Repubblica ai sensi dell’articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, sono aggiornate, in relazione all’articolo 8 e agli articoli da 14 a 17 della direttiva 2010/31/UE, le modalità di progettazione, installazione, esercizio, manutenzione e ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici, nonché i requisiti professionali e i criteri di accreditamento per assicurare la qualificazione e l’indipendenza degli esperti e degli organismi a cui affidare l’attestazione della prestazione energetica degli edifici e l’ispezione degli impianti di climatizzazione e la realizzazione di un sistema informativo coordinato per la gestione dei rapporti tecnici di ispezione e degli attestati di prestazione energetica. Per le attività propedeutiche all’emanazione dei decreti di cui al primo periodo, di competenza del Ministero dello sviluppo economico, quest’ultimo può avvalersi delle competenze dell’ENEA. Con gli stessi decreti, sono individuate modalità di progettazione, installazione e manutenzione di sistemi di controllo attivo, come i sistemi di automazione, controllo e monitoraggio, finalizzati al risparmio energetico.
(comma introdotto dall’art. 4, comma 1, legge n. 90 del 2013)

2. I decreti di cui al comma 1-bis sono adottati su proposta del Ministro delle attività produttive, di concerto con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti e con il Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e, per i profili di competenza, con il Ministro della difesa, acquisita 1′intesa con la Conferenza unificata, sentiti il Consiglio nazionale delle ricerche, di seguito denominato CNR, l’Ente per le nuove tecnologie l’energia e l’ambiente, di seguito denominato ENEA, il Consiglio nazionale consumatori e utenti, di seguito denominato CNCU.
(comma così modificato dall’art. 4, comma 1, legge n. 90 del 2013)

Art. 4-bis. Edifici ad energia quasi zero
(articolo introdotto dall’art. 5 della legge n. 90 del 2013)

1. A partire dal 31 dicembre 2018, gli edifici di nuova costruzione occupati da pubbliche amministrazioni e di proprietà di queste ultime, ivi compresi gli edifici scolastici, devono essere edifici a energia quasi zero. Dal 1° gennaio 2021 la predetta disposizione è estesa a tutti gli edifici di nuova costruzione.

2. Entro il 30 giugno 2014, con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con i Ministri per la pubblica amministrazione e la semplificazione, della coesione territoriale, dell’economia e delle finanze, delle infrastrutture e dei trasporti, dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare e con il Ministro della salute e il Ministro dell’istruzione, dell’università e della ricerca, ognuno per i profili di competenza, sentita la Conferenza unificata, è definito il Piano d’azione destinato ad aumentare il numero di edifici a energia quasi zero. Tale Piano, che può includere obiettivi differenziati per tipologia edilizia, è trasmesso alla Commissione europea.

3. Il Piano d’azione di cui al comma 2 comprende, tra l’altro, i seguenti elementi:

a) l’applicazione della definizione di edifici a energia quasi zero alle diverse tipologie di edifici e indicatori numerici del consumo di energia primaria, espresso in kWh/m² anno;
b) le politiche e le misure finanziarie o di altro tipo previste per promuovere gli edifici a energia quasi zero, comprese le informazioni relative alle misure nazionali previste per l’integrazione delle fonti rinnovabili negli edifici, in attuazione della direttiva 2009/28/CE, tenendo conto dell’esigenza prioritaria di contenere il consumo del territorio;
c) l’individuazione, sulla base dell’analisi costi-benefici sul costo di vita economico, di casi specifici per i quali non si applica quanto disposto al comma 1
d) gli obiettivi intermedi di miglioramento della prestazione energetica degli edifici di nuova costruzione entro il 2015, in funzione dell’attuazione del comma 1.

Art. 4-ter. Strumenti finanziari e superamento delle barriere di mercato
(articolo introdotto dall’art. 5 della legge n. 90 del 2013)

1. Gli incentivi adottati dallo Stato, dalle regioni e dagli enti locali per promuovere l’efficienza energetica degli edifici, a qualsiasi titolo previsti, sono concessi nel rispetto di requisiti di efficienza commisurati alla tipologia, al tipo di utilizzo e contesto in cui è inserito l’immobile, nonché all’entità dell’intervento.

2. Al fine di promuovere la realizzazione di servizi energetici e di misure di incremento dell’efficienza energetica degli edifici di proprietà pubblica, con particolare attenzione agli edifici scolastici e agli ospedali, anche attraverso le ESCO, il ricorso a forme di partenariato tra pubblico e privato, società private appositamente costituite o lo strumento del finanziamento tramite terzi, il fondo di garanzia cui all’articolo 22, comma 4, del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28, è utilizzato anche per il sostegno della realizzazione di progetti di miglioramento dell’efficienza energetica nell’edilizia pubblica ivi inclusa l’attestazione della prestazione energetica dell’intervento successiva a tale realizzazione, entro i limiti delle risorse del fondo stesso. La dotazione del fondo è incrementata attraverso i proventi delle aste delle quote di emissione di CO2 di cui all’articolo 19 del decreto legislativo 13 marzo 2013, n. 30, destinati ai progetti energetico ambientali, con le modalità e nei limiti di cui ai commi 3 e 6 dello stesso articolo 19. Con il decreto di cui all’articolo 22, comma 5, del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28, sono definite le modalità di gestione e accesso del fondo stesso.

3. L’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile – ENEA, entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, mette a disposizione un contratto-tipo per il miglioramento del rendimento energetico dell’edificio, analogo al contratto di rendimento energetico europeo EPC, che individui e misuri gli elementi a garanzia del risultato e che promuova la finanziabilità delle iniziative, sulla base del modello contrattuale previsto all’articolo 7, comma 12, del decreto del Ministro dello sviluppo economico 28 dicembre 2012, recante disposizioni in materia di incentivazione della produzione di energia termica da fonti rinnovabili ed interventi di efficienza energetica di piccole dimensioni, pubblicato nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 1 del 2 gennaio 2013.

4. Entro il 31 dicembre 2013 il Ministero dello sviluppo economico, sentito il Ministero dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare e la Conferenza unificata, redige un elenco delle misure finanziarie atte a favorire l’efficienza energetica negli edifici e la transizione verso gli edifici a energia quasi zero. Tale elenco è aggiornato ogni tre anni e inviato alla Commissione nell’ambito del Piano d’azione nazionale per l’efficienza energetica di cui all’articolo 24, paragrafo 2, della direttiva 2012/27/UE.

Art. 5. Meccanismi di cooperazione
(articolo abrogato dall’art. 18, comma 1, legge n. 90 del 2013)

Art. 6. Attestato di prestazione energetica, rilascio e affissione
(articolo così sostituito dall’art. 6 della legge n. 90 del 2013)

1. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, l’attestato di prestazione energetica degli edifici è rilasciato per edifici o le unità immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario e per gli edifici indicati al comma 6. Gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, sono dotati di un attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. Nel caso di nuovo edificio, l’attestato è prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente. Nel caso di attestazione della prestazione degli edifici esistenti, ove previsto dal presente decreto, l’attestato è prodotto a cura del proprietario dell’immobile.

2. Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1. In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime; in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.

3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni. L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.
(comma così sostituito dall’art. 1, comma 7, legge n. 9 del 2014)

4. L’attestazione della prestazione energetica può riferirsi a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio. L’attestazione di prestazione energetica riferita a più unità immobiliari può essere prodotta solo qualora esse abbiano la
medesima destinazione d’uso, la medesima situazione al contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria e siano servite, qualora presente, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva.

5. L’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1 ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare. La validità temporale massima è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dai regolamenti di cui al d.P.R. 16 aprile 2013, n. 74, e al d.P.R. 16 aprile 2013, n. 75. Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l’attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica. A tali fini, i libretti di impianto previsti dai decreti di cui all’articolo 4, comma 1, lettera b), sono allegati, in originale o in copia, all’attestato di prestazione energetica.

6. Nel caso di edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 500 m2 , ove l’edificio non ne sia già dotato, è fatto obbligo al proprietario o al soggetto responsabile della gestione, di produrre l’attestato di prestazione energetica entro centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione e di affiggere l’attestato di prestazione energetica con evidenza all’ingresso dell’edificio stesso o in altro luogo chiaramente visibile al pubblico. A partire dal 9 luglio 2015, la soglia di 500 m2 di cui sopra, è abbassata a 250 m2. Per gli edifici scolastici tali obblighi ricadono sugli enti proprietari di cui all’articolo 3 della legge 11 gennaio 1996, n. 23.

6-bis. Il fondo di garanzia di cui all’articolo 22, comma 4, del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28, è utilizzato entro i limiti delle risorse del fondo stesso anche per la copertura delle spese relative alla certificazione energetica e agli adeguamenti di cui al comma 6 del presente articolo.

7. Per gli edifici aperti al pubblico, con superficie utile totale superiore a 500 m², per i quali sia stato rilasciato l’attestato di prestazione energetica di cui ai commi 1 e 2, è fatto obbligo, al proprietario o al soggetto responsabile della gestione dell’edificio stesso, di affiggere con evidenza tale attestato all’ingresso dell’edificio o in altro luogo chiaramente visibile al pubblico.

8. Nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.

9. Tutti i contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici, o nei quali figura come committente un soggetto pubblico, devono prevedere la predisposizione dell’attestato di prestazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare interessati.

10. L’obbligo di dotare l’edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE.

11. L’attestato di qualificazione energetica, al di fuori di quanto previsto all’articolo 8, comma 2, è facoltativo ed è predisposto al fine di semplificare il successivo rilascio dell’attestato di prestazione energetica. A tale fine, l’attestato di qualificazione energetica comprende anche l’indicazione di possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche e la classe di appartenenza dell’edificio, o dell’unità immobiliare, in relazione al sistema di certificazione energetica in vigore, nonché i possibili passaggi di classe a seguito della eventuale realizzazione degli interventi stessi. L’estensore provvede ad evidenziare opportunamente sul frontespizio del documento che il medesimo non costituisce attestato di prestazione energetica dell’edificio, ai sensi del presente decreto, nonché, nel sottoscriverlo, quale è od è stato il suo ruolo con riferimento all’edificio medesimo.

12. Con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con i Ministri dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare, delle infrastrutture e dei trasporti e per la pubblica amministrazione e la semplificazione, d’intesa con la Conferenza unificata, sentito il CNCU, avvalendosi delle metodologie di calcolo definite con i decreti di cui all’ articolo 4, è predisposto l’adeguamento del decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10 luglio 2009, nel rispetto dei seguenti criteri e contenuti:

a) la previsione di metodologie di calcolo semplificate, da rendere disponibili per gli edifici caratterizzati da ridotte dimensioni e prestazioni energetiche di modesta qualità, finalizzate a ridurre i costi a carico dei cittadini;
b) la definizione di un attestato di prestazione energetica che comprende tutti i dati relativi all’efficienza energetica dell’edificio che consentano ai cittadini di valutare e confrontare edifici diversi. Tra tali dati sono obbligatori:

1) la prestazione energetica globale dell’edificio sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile, attraverso i rispettivi indici;
2) la classe energetica determinata attraverso l’indice di prestazione energetica globale dell’edificio, espresso in energia primaria non rinnovabile;
3) la qualità energetica del fabbricato a contenere i consumi energetici per il riscaldamento e il raffrescamento, attraverso gli indici di prestazione termica utile per la climatizzazione invernale ed estiva dell’edificio;
4) i valori di riferimento, quali i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti a norma di legge;
5) le emissioni di anidride carbonica;
6) l’energia esportata;
7) le raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica;
8) le informazioni correlate al miglioramento della prestazione energetica, quali diagnosi e incentivi di carattere finanziario;

c) la definizione di uno schema di annuncio di vendita o locazione, per esposizione nelle agenzie immobiliari, che renda uniformi le informazioni sulla qualità energetica degli edifici fornite ai cittadini;
d) la definizione di un sistema informativo comune per tutto il territorio nazionale, di utilizzo obbligatorio per le regioni e le province autonome, che comprenda la gestione di un catasto degli edifici, degli attestati di prestazione energetica e dei relativi controlli pubblici.

Art. 7. Esercizio e manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale e estiva

1. Il proprietario, il conduttore, l’amministratore di condominio, o per essi un terzo, che se ne assume la responsabilità, mantiene in esercizio gli impianti e provvede affinché siano eseguite le operazioni di controllo e di manutenzione secondo le prescrizioni della normativa vigente.

2. L’operatore incaricato del controllo e della manutenzione degli impianti per la climatizzazione invernale ed estiva, esegue dette attività a regola d’arte, nel rispetto della normativa vigente. L’operatore, al termine delle medesime operazioni, ha l’obbligo di redigere e sottoscrivere un rapporto di controllo tecnico conformemente ai modelli previsti dalle norme del presente decreto e dalle norme di attuazione, in relazione alle tipologie e potenzialità dell’impianto, da rilasciare al soggetto di cui al comma 1 che ne sottoscrive copia per ricevuta e presa visione.

Art. 8. Relazione tecnica, accertamenti e ispezioni
(articolo così modificato dall’art. 3 del d.lgs. n. 311 del 2006)

1. Il progettista o i progettisti, nell’ambito delle rispettive competenze edili, impiantistiche termotecniche, elettriche e illuminotecniche, devono inserire i calcoli e le verifiche previste dal presente decreto nella relazione tecnica di progetto attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo di energia degli edifici e dei relativi impianti termici, che il proprietario dell’edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare presso le amministrazioni competenti, in doppia copia, contestualmente alla dichiarazione di inizio dei lavori complessivi o degli specifici interventi proposti o alla domanda di concessione edilizia. Tali adempimenti, compresa la relazione, non sono dovuti in caso di mera sostituzione del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione avente potenza inferiore alla soglia prevista dall’articolo 5, comma 2, lettera g), del regolamento di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37. Gli schemi e le modalità di riferimento per la compilazione della relazione tecnica di progetto sono definiti con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti e per la pubblica amministrazione e la semplificazione, sentita la Conferenza unificata, in funzione delle diverse tipologie di lavori: nuove costruzioni, ristrutturazioni importanti, interventi di riqualificazione energetica. Ai fini della più estesa applicazione dell’articolo 26, comma 7, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, per gli enti soggetti all’obbligo di cui all’articolo 19 della stessa legge, la relazione tecnica di progetto è integrata attraverso attestazione di verifica sulla applicazione del predetto articolo 26, comma 7, redatta dal Responsabile per la conservazione e l’uso razionale dell’energia nominato.
(comma così sostituito dall’art. 7 della legge n. 90 del 2013)

1-bis. In attuazione dell’articolo 6, paragrafi 1 e 2, della direttiva 2010/31/UE, in caso di edifici di nuova costruzione, e dell’articolo 7, in caso di edifici soggetti a ristrutturazione importante, nell’ambito della relazione di cui al comma 1 è prevista una valutazione della fattibilità tecnica, ambientale ed economica per l’inserimento di sistemi alternativi ad alta efficienza, tra i quali sistemi di fornitura di energia rinnovabile, cogenerazione, teleriscaldamento e teleraffrescamento, pompe di calore e sistemi di monitoraggio e controllo attivo dei consumi. La valutazione della fattibilità tecnica di sistemi alternativi deve essere documentata e disponibile a fini di verifica.
(comma introdotto dall’art. 7 della legge n. 90 del 2013)

2. La conformità delle opere realizzate rispetto al progetto e alle sue eventuali varianti ed alla relazione tecnica di cui al comma 1, nonché l’attestato di qualificazione energetica dell’edificio come realizzato, devono essere asseverati dal direttore dei lavori e presentati al comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori senza alcun onere aggiuntivo per il committente. La dichiarazione di fine lavori è inefficace a qualsiasi titolo se la stessa non è accompagnata da tale documentazione asseverata.

3. Una copia della documentazione di cui ai commi 1 e 2 è conservata dal comune, anche ai fini degli accertamenti di cui al comma 4. A tale scopo, il comune può richiedere la consegna della documentazione anche in forma informatica.

4. Il Comune, anche avvalendosi di esperti o di organismi esterni, qualificati e indipendenti, definisce le modalità di controllo, ai fini del rispetto delle prescrizioni del presente decreto, accertamenti e ispezioni in corso d’opera, ovvero entro cinque anni dalla data di fine lavori dichiarata dal committente, volte a verificare la conformità alla documentazione progettuale di cui al comma 1.

5. I Comuni effettuano le operazioni di cui al comma 4 anche su richiesta del committente, dell’acquirente o del conduttore dell’immobile. Il costo degli accertamenti ed ispezioni di cui al presente comma è posto a carico dei richiedenti.

Art. 9. Funzioni delle regioni e degli enti locali
(articolo così modificato dall’art. 4 del d.lgs. n. 311 del 2006)

1. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano provvedono all’attuazione del presente decreto.

2. Le autorità competenti realizzano, con cadenza periodica, privilegiando accordi tra gli enti locali o anche attraverso altri organismi pubblici o privati di cui sia garantita la qualificazione e l’indipendenza, gli accertamenti e le ispezioni necessarie all’osservanza delle norme relative al contenimento dei consumi di energia nell’esercizio e manutenzione degli impianti di climatizzazione e assicurano che la copertura dei costi avvenga con una equa ripartizione tra tutti gli utenti finali e l’integrazione di questa attività nel sistema delle ispezioni degli impianti all’interno degli edifici previsto all’articolo 1, comma 44, della legge 23 agosto 2004, n. 239, così da garantire il minor onere e il minor impatto possibile a carico dei cittadini; tali attività, le cui metodologie e requisiti degli operatori sono previsti dai decreti di cui all’articolo 4, comma 1, sono svolte secondo principi di imparzialità, trasparenza, pubblicità, omogeneità territoriale e sono finalizzate a:

a) ridurre il consumo di energia e i livelli di emissioni inquinanti;
b) correggere le situazioni non conformi alle prescrizioni del presente decreto;
c) rispettare quanto prescritto all’articolo 7;
d) monitorare l’efficacia delle politiche pubbliche.

3. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano, allo scopo di facilitare e omogeneizzare territorialmente l’impegno degli enti o organismi preposti agli accertamenti e alle ispezioni sugli edifici e sugli impianti, nonché per adempiere in modo più efficace agli obblighi previsti al comma 2, possono promuovere la realizzazione di programmi informatici per la costituzione dei catasti degli impianti di climatizzazione presso le autorità competenti, senza nuovi o maggiori oneri per gli enti interessati. A tali fini:
(comma così modificato dall’art. 8 della legge n. 90 del 2013)

a) i soggetti di cui all’articolo 7, comma 1, comunicano entro 120 giorni all’ente competente in materia di controlli sugli impianti termici l’ubicazione e le principali caratteristiche degli impianti di proprietà o dai medesimi gestiti nonché le eventuali successive modifiche significative;
b) le società di distribuzione dei diversi tipi di combustibile, a uso degli impianti termici, comunicano all’ente competente in materia di controlli sugli impianti termici l’ubicazione e la titolarità delle utenze da esse rifornite al 31 dicembre di ogni anno;
c) l’ente competente in materia di controlli sugli impianti termici trasmette annualmente alle regioni e alle province autonome i dati di cui alle lettere a) e b) per via informatica, avvalendosi del sistema informativo di cui all’articolo 4, comma 1-bis.

3-bis. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano in accordo con gli enti locali, predispongono entro il 31 dicembre 2008 un programma di sensibilizzazione e riqualificazione energetica del parco immobiliare territoriale, sviluppando in particolare alcuni dei seguenti aspetti:
(comma così modificato dall’art. 8 della legge n. 90 del 2013)

a) la realizzazione di campagne di informazione e sensibilizzazione dei cittadini, anche in collaborazione con le imprese distributrici di energia elettrica e gas, in attuazione dei decreti del Ministro delle attività produttive 20 luglio 2004 concernenti l’efficienza energetica negli usi finali;
b) l’attivazione di accordi con le parti sociali interessate alla materia;
c) l’applicazione di un sistema di certificazione energetica coerente con i principi generali del presente decreto legislativo;
d) la realizzazione di diagnosi energetiche a partire dagli edifici presumibilmente a più bassa efficienza;
e) la definizione di regole coerenti con i principi generali del presente decreto legislativo per eventuali sistemi di incentivazione locali;
f) la facoltà di promuovere, con istituti di credito, di strumenti di finanziamento agevolato destinati alla realizzazione degli interventi di miglioramento individuati con le diagnosi energetiche nell’attestato di prestazione energetica, o in occasione delle attività ispettive di cui all’allegato L, comma 16.

3-ter. Ai fini della predisposizione del programma di cui al comma 3-bis, i comuni possono richiedere ai proprietari e agli amministratori degli immobili nel territorio di competenza di fornire gli elementi essenziali, complementari a quelli previsti per il catasto degli impianti di climatizzazione di cui al comma 3, per la costituzione di un sistema informativo relativo agli usi energetici degli edifici. A titolo esemplificativo, tra detti elementi, si segnalano: il volume lordo climatizzato, la superficie utile corrispondente e i relativi consumi di combustibile e di energia elettrica.

3-quater. Su richiesta delle regioni e dei comuni, le aziende di distribuzione dell’energia rendono disponibili i dati che le predette amministrazioni ritengono utili per i riscontri e le elaborazioni necessarie alla migliore costituzione del sistema informativo di cui al comma 3-ter.

3-quinquies. I dati di cui ai commi 3, 3-ter e 3-quater possono essere utilizzati dalla pubblica amministrazione esclusivamente ai fini dell’applicazione del presente decreto legislativo.

4. Per gli impianti che sono dotati di generatori di calore di età superiore a quindici anni, le autorità competenti effettuano, con le stesse modalità previste al comma 2, ispezioni dell’impianto termico nel suo complesso comprendendo una valutazione del rendimento medio stagionale del generatore e una consulenza su interventi migliorativi che possono essere correlati.

5. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano riferiscono periodicamente alla Conferenza unificata e ai Ministeri delle attività produttive, dell’ambiente e della tutela del territorio e delle infrastrutture e dei trasporti, sullo stato di attuazione del presente decreto.

5-bis. Le regioni, le province autonome di Trento e di Bolzano e gli enti locali considerano, nelle normative e negli strumenti di pianificazione ed urbanistici di competenza, le norme contenute nel presente decreto, ponendo particolare attenzione alle soluzioni tipologiche e tecnologiche volte all’uso razionale dell’energia e all’uso di fonti energetiche rinnovabili, con indicazioni anche in ordine all’orientamento e alla conformazione degli edifici da realizzare per massimizzare lo sfruttamento della radiazione solare e con particolare cura nel non penalizzare, in termini di volume edificabile, le scelte conseguenti.

5-ter. In tale contesto, fermo restando il divieto di aggravamento degli oneri e degli adempimenti amministrativi previsti dal presente decreto in conformità alla direttiva 2010/31/UE, le regioni e le province autonome possono adottare provvedimenti migliorativi di quelli disposti dal presente decreto, in termini di:
(comma introdotto dall’art. 8 del decreto-legge n. 63 del 2013)

a) flessibilità applicativa dei requisiti minimi, anche con l’utilizzo di soluzioni alternative, in relazione a specifiche situazioni di impossibilità o di elevata onerosità, che comunque garantiscano un equivalente risultato sul bilancio energetico regionale;
b) semplificazioni amministrative in materia di esercizio, manutenzione controllo e ispezione degli impianti termici, soprattutto in relazione all’integrazione dei controlli di efficienza energetica con quelli in tema di qualità dell’aria.

5-quater. I provvedimenti di cui al comma 5-ter devono essere compatibili con il Trattato sul funzionamento dell’Unione europea, con la direttiva 2010/31/UE, con il presente decreto legislativo e devono essere notificati alla Commissione europea.
(comma introdotto dall’art. 8 del decreto-legge n. 63 del 2013)

5-quinquies. Le regioni e le province autonome in conformità a quanto previsto dai regolamenti di cui ai d.P.R. 16 aprile 2013, n. 74, e 16 aprile 2013, n. 75, provvedono inoltre a:
(comma introdotto dall’art. 8 del decreto-legge n. 63 del 2013)

a) istituire un sistema di riconoscimento degli organismi e dei soggetti cui affidare le attività di ispezione sugli impianti termici e di attestazione della prestazione energetica degli edifici, promuovendo programmi per la loro qualificazione, formazione e aggiornamento professionale, tenendo conto dei requisiti previsti dalle norme nazionali e nel rispetto delle norme comunitarie in materia di libera circolazione dei servizi;
b) avviare programmi di verifica annuale della conformità dei rapporti di ispezione e degli attestati emessi.

5-sexies. Le regioni e le province autonome, anche attraverso propri enti o agenzie, collaborano con il Ministero dello sviluppo economico e, per la sola lettera c) anche con il Dipartimento della funzione pubblica della Presidenza del Consiglio dei Ministri, per la definizione congiunta:
(comma introdotto dall’art. 8 del decreto-legge n. 63 del 2013)

a) di metodologie di calcolo della prestazione energetica degli edifici;
b) di metodologie per la determinazione dei requisiti minimi di edifici e impianti;
c) di sistemi di classificazione energetica degli edifici, compresa la definizione del sistema informativo comune di cui all’articolo 6, comma 12, lettera d);
d) del Piano d’azione destinato ad aumentare il numero di edifici a energia quasi zero, di cui all’articolo 4-bis, comma 2;
e) dell’azione di monitoraggio, analisi, valutazione e adeguamento della normativa energetica nazionale e regionale di cui agli articoli 10 e 13.

Art. 10. Monitoraggio, analisi, valutazione e adeguamento della normativa energetica nazionale e regionale

1. Il Ministero delle attività produttive, il Ministero dell’ambiente e della tutela del territorio, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano, per quanto di rispettiva competenza ed anche avvalendosi di accordi con enti tecnico scientifici e agenzie, pubblici e privati, provvedono a rilevare il grado di attuazione del presente decreto, valutando i risultati conseguiti e proponendo eventuali interventi di adeguamento normativo.

2. In particolare, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano provvedono alle seguenti attività:

a) raccolta e aggiornamento dei dati e delle informazioni relativi agli usi finali dell’energia in edilizia e la loro elaborazione su scala regionale per una conoscenza del patrimonio immobiliare esistente nei suoi livelli prestazionali di riferimento;
b) monitoraggio dell’attuazione della legislazione regionale e nazionale vigente, del raggiungimento degli obiettivi e delle problematiche inerenti;
c) valutazione dell’impatto sugli utenti finali dell’attuazione della legislazione di settore in termini di adempimenti burocratici, oneri posti a loro carico e servizi resi;
d) valutazione dell’impatto del presente decreto e della legislazione di settore sul mercato immobiliare regionale, sulle imprese di costruzione, di materiali e componenti per l’edilizia e su quelle di produzione e di installazione e manutenzione di impianti di climatizzazione;
e) studio per lo sviluppo e l’evoluzione del quadro legislativo e regolamentare che superi gli ostacoli normativi e di altra natura che impediscono il conseguimento degli obiettivi del presente decreto;
f) studio di scenari evolutivi in relazione alla domanda e all’offerta di energia del settore civile;
g) analisi e valutazione degli aspetti energetici e ambientali dell’intero processo edilizio, con particolare attenzione alle nuove tecnologie e ai processi di produzione, trasporto, smaltimento e demolizione;
h) proposta di provvedimenti e misure necessarie a uno sviluppo organico della normativa energetica nazionale per l’uso efficiente dell’energia nel settore civile.

3. I risultati delle attività di cui al comma 2 sono trasmessi al Ministero delle attività produttive ed al Ministero dell’ambiente e della tutela del territorio, che provvedono a riunirli, elaborarli ed integrarli con i risultati di analoghe attività autonome a livello nazionale, al fine di pervenire ad un quadro conoscitivo unitario da trasmettere annualmente al Parlamento ad integrazione della relazione prevista ai sensi dell’articolo 20 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, nonché alla Conferenza unificata. Il Ministero delle attività produttive ed il Ministero dell’ambiente e della tutela del territorio provvedono altresì al monitoraggio della legislazione negli Stati membri dell’Unione europea, per lo sviluppo di azioni in un contesto di metodologie ed esperienze il più possibile coordinato, riferendone al Parlamento ed alla Conferenza unificata nell’ambito del quadro conoscitivo di cui al periodo precedente.

Titolo II – NORME TRANSITORIE

Art. 11. Requisiti della prestazione energetica degli edifici
(articolo così modificato dall’art. 5 del d.lgs. n. 311 del 2006)

1. Fino alla data di entrata in vigore dei decreti di cui all’articolo 4, comma 1, il calcolo della prestazione energetica degli edifici nella climatizzazione invernale ed, in particolare, il fabbisogno annuo di energia primaria è disciplinato dalla legge 9 gennaio 1991, n. 10, come modificata dal presente decreto, dalle norme attuative e dalle disposizioni di cui all’allegato I.

1-bis. Fino alla data di entrata in vigore delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, di cui all’articolo 6, comma 9, l’attestato di prestazione energetica degli edifici è sostituito a tutti gli effetti dall’attestato di qualificazione energetica rilasciato ai sensi dell’articolo 8, comma 2, o da una equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal comune con proprio regolamento antecedente alla data dell’8 ottobre 2005.

1-ter. Trascorsi dodici mesi dall’emanazione delle Linee guida nazionali di cui all’articolo 6, comma 9, l’attestato di qualificazione energetica e la equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal comune perdono la loro efficacia ai fini di cui al comma 1-bis.

Art. 11. Norme transitorie
(articolo così sostituito dall’art. 9 della legge n. 90 del 2013)

1. Nelle more dell’aggiornamento delle specifiche norme europee di riferimento per l’attuazione della direttiva 2010/31/UE, le metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici, di cui all’articolo 3, comma 1, del d.P.R. 2 aprile 2009, n. 59, predisposte in conformità alle norme EN a supporto delle direttive 2002/91/CE e 2010/31/UE, sono quelle di seguito elencate:

a) raccomandazione CTI 14/2013 “Prestazioni energetiche degli edifici – Determinazione dell’energia primaria e della prestazione energetica EP per la classificazione dell’edificio”, o normativa UNI equivalente e successive norme tecniche che ne conseguono;
b) UNI/TS 11300 – 1 Prestazioni energetiche degli edifici – Parte 1: Determinazione del fabbisogno di energia termica dell’edificio per la climatizzazione estiva e invernale;
c) UNI/TS 11300 – 2 Prestazioni energetiche degli edifici – Parte 2: Determinazione del fabbisogno di energia primaria e dei rendimenti per la climatizzazione invernale, per la produzione di acqua calda sanitaria, la ventilazione e l’illuminazione;
d) UNI/TS 11300 – 3 Prestazioni energetiche degli edifici – Parte 3: Determinazione del fabbisogno di energia primaria e dei rendimenti per la climatizzazione estiva;
e) UNI/TS 11300 – 4 Prestazioni energetiche degli edifici – Parte 4: Utilizzo di energie rinnovabili e di altri metodi di generazione per riscaldamento di ambienti e preparazione acqua calda sanitaria.
e-bis) UNI EN 15193 – Prestazione energetica degli edifici – Requisiti energetici per illuminazione.

Art. 12. Esercizio, manutenzione e ispezione degli impianti termici
(articolo abrogato dall’art. 18, comma 1, legge n. 90 del 2013)

Titolo III – DISPOSIZIONI FINALI

Art. 13. Misure di accompagnamento

1. Il Ministero delle attività produttive, predispone programmi, progetti e strumenti di informazione, educazione e formazione al risparmio energetico.

2. I programmi e i progetti di cui sopra privilegiano le sinergie di competenza e di risorse dei pertinenti settori delle amministrazioni regionali e possono essere realizzati anche avvalendosi di accordi con enti tecnico scientifici e agenzie, pubblici e privati. Gli stessi programmi e progetti hanno come obiettivo:

a) la piena attuazione del presente decreto attraverso nuove e incisive forme di comunicazione rivolte ai cittadini, e agli operatori del settore tecnico e del mercato immobiliare;
b) la sensibilizzazione degli utenti finali e della scuola con particolare attenzione alla presa di coscienza che porti a modifiche dei comportamenti dei cittadini anche attraverso la diffusione di indicatori che esprimono l’impatto energetico e ambientale a livello individuale e collettivo. Tra questi indicatori, per immediatezza ed elevato contenuto comunicativo, si segnala l’impronta ecologica;
c) l’aggiornamento del circuito professionale e la formazione di nuovi operatori per lo sviluppo e la qualificazione di servizi, anche innovativi, nelle diverse fasi del processo edilizio con particolare attenzione all’efficienza energetica e alla installazione e manutenzione degli impianti di climatizzazione e illuminazione;
d) la formazione di esperti qualificati e indipendenti a cui affidare il sistema degli accertamenti e delle ispezioni edili ed impiantistiche.

3. Le attività di cui al comma 2, lettere a) e b), sono condotte in sinergia con le misure di accompagnamento previste dall’articolo 16 del decreto del Ministro dello sviluppo economico 28 dicembre 2012, recante disposizioni in materia di incentivazione della produzione di energia termica da fonti rinnovabili ed interventi di efficienza energetica di piccole dimensioni, e all’articolo 15 del decreto del Ministro dello sviluppo economico 28 dicembre 2012, recante disposizioni in materia di determinazione degli obiettivi quantitativi nazionali di risparmio energetico che devono essere perseguiti dalle imprese di distribuzione dell’energia elettrica e il gas per gli anni dal 2013 al 2016 e per il potenziamento del meccanismo dei certificati bianchi, pubblicati nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana, n. 1 del 2 gennaio 2013.
(comma così sostituto dall’art. 11 della legge n. 90 del 2013)

4. Le attività per il raggiungimento degli obiettivi di cui al comma 2, lettere c) e d) competono alle regioni e alle province autonome di Trento e Bolzano, che possono provvedervi nell’ambito delle risorse umane, finanziarie e strumentali disponibili a legislazione vigente.

Art. 14. Copertura finanziaria
(articolo così sostituto dall’art. 10 della legge n. 90 del 2013)

1. All’attuazione del presente decreto, fatta salva l’implementazione degli strumenti finanziari di cui all’articolo 4-ter, si provvede con le risorse umane, finanziarie e strumentali disponibili a legislazione vigente, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.

Art. 15. Sanzioni
(articolo così sostituto dall’art. 12 della legge n. 90 del 2013)

1. L’attestato di prestazione energetica di cui all’articolo 6, il rapporto di controllo tecnico di cui all’articolo 7, la relazione tecnica, l’asseverazione di conformità e l’attestato di qualificazione energetica di cui all’articolo 8, sono resi in forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell’articolo 47, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445.

2. Le autorità competenti che ricevono i documenti di cui al comma 1 eseguono i controlli periodici e diffusi con le modalità di cui all’articolo 71 del d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, e applicano le sanzioni amministrative di cui ai commi da 3 a 6. Inoltre, qualora ricorrano le ipotesi di reato di cui all’articolo 76, del d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, si applicano le sanzioni previste dal medesimo articolo.

3. Il professionista qualificato che rilascia la relazione tecnica di cui all’articolo 8, compilata senza il rispetto degli schemi e delle modalità stabilite nel decreto di cui all’articolo 8, comma 1 e 1-bis, o un attestato di prestazione energetica degli edifici senza il rispetto dei criteri e delle metodologie di cui all’articolo 6, è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 700 euro e non superiore a 4.200 euro. L’ente locale e la regione o la provincia autonoma, che applicano le sanzioni secondo le rispettive competenze, danno comunicazione ai relativi ordini o collegi professionali per i provvedimenti disciplinari conseguenti.

4. Il direttore dei lavori che omette di presentare al comune l’asseverazione di conformità delle opere e l’attestato di qualificazione energetica, di cui all’articolo 8, comma 2, prima del rilascio del certificato di agibilità, è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 1.000 euro e non superiore a 6.000 euro. Il comune che applica la sanzione deve darne comunicazione all’ordine o al collegio professionale competente per i provvedimenti disciplinari conseguenti.

5. Il proprietario o il conduttore dell’unità immobiliare, l’amministratore del condominio, o l’eventuale terzo che se ne è assunta la responsabilità, qualora non provveda alle operazioni di controllo e manutenzione degli impianti di climatizzazione secondo quanto stabilito dall’articolo 7, comma 1, è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro.

6. L’operatore incaricato del controllo e manutenzione, che non provvede a redigere e sottoscrivere il rapporto di controllo tecnico di cui all’articolo 7, comma 2, è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 1.000 euro e non superiore a 6.000 euro. L’ente locale, o la regione competente in materia di controlli, che applica la sanzione comunica alla camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di appartenenza per i provvedimenti disciplinari conseguenti.

7. In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, come previsto dall’articolo 6, comma 1, il costruttore o il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro.

8. In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di vendita, come previsto dall’articolo 6, comma 2, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro.

9. In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, come previsto dall’articolo 6, comma 2, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro.

10. In caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, come previsto dall’articolo 6, comma 8, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro.

Art. 16. Abrogazioni e disposizioni finali
(articolo così modificato dall’art. 7 del d.lgs. n. 311 del 2006)

1. Sono abrogate le seguenti norme della legge 9 gennaio 1991, n. 10:

a) l’articolo 4, commi 1, 2 e 4; l’articolo 28, commi 3 e 4; l’articolo 29; l’articolo 30; l’articolo 31, comma 2, l’articolo 33, commi 1 e 2; l’articolo 34, comma 3.

1-bis. Il comma 2 dell’articolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, è sostituito dal seguente:
«2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali.»

2. Il d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, si applica, in quanto compatibile con il presente decreto legislativo, e può essere modificato o abrogato con i decreti di cui all’articolo 4. Di tale decreto sono abrogate le seguenti norme:
a) l’articolo 5, commi 1, 2, 3 e 4; l’articolo 7, comma 7; l’articolo 8; l’articolo 11, commi 4, 12, 14, 15, 16, 18, 19, 20.

3. E’ abrogato l’articolo 1 del decreto del Ministro dell’industria commercio e artigianato in data 6 agosto 1994, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 197 del 24 agosto 1994, recante recepimento delle norme UNI attuative del d.P.R. del 26 agosto 1993, n. 412, recante il regolamento per il contenimento dei consumi di energia degli impianti termici degli edifici, e rettifica del valore limite del fabbisogno energetico normalizzato.

4. Gli allegati, che costituiscono parte integrante del presente decreto, sono modificati con decreto del Ministro delle attività produttive, di concerto con i Ministri dell’ambiente e della tutela del territorio e delle infrastrutture e trasporti, sentita la Conferenza unificata, in conformità alle modifiche tecniche rese necessarie dal progresso ovvero a quelle introdotte a livello comunitario a norma dell’articolo 13 della legge 4 febbraio 2005, n. 11.

4-bis. Dalla data di entrata in vigore dei decreti di cui all’articolo 4, comma 1, è abrogato il d.P.R. 2 aprile 2009, n. 59.
(comma introdotto dall’art. 13 della legge n. 90 del 2013)

Art. 17. Clausola di cedevolezza
(articolo così sostituito dall’art. 13-bis della legge n. 90 del 2013)

1. In relazione a quanto disposto dall’articolo 117, quinto comma, della Costituzione, le disposizioni di cui al presente decreto si applicano alle regioni e alle province autonome che non abbiano ancora provveduto al recepimento della direttiva 2010/31/UE fino alla data di entrata in vigore della normativa di attuazione adottata da ciascuna regione e provincia autonoma. Nel dettare la normativa di attuazione le regioni e le province autonome sono tenute al rispetto dei vincoli derivanti dall’ordinamento europeo e dei principi fondamentali desumibili dal presente decreto. Sono fatte salve, in ogni caso, le norme di attuazione delle regioni e delle province autonome che, alla data di entrata in vigore della normativa statale di attuazione, abbiano già provveduto al recepimento.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, per procura speciale in calce al ricorso, dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) ((OMISSIS)) e (OMISSIS) ((OMISSIS));

- intimati -

e sul ricorso iscritto al R.G. n. 22395 del 2005 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)) e (OMISSIS) ((OMISSIS)), rappresentati e difesi, per procura speciale in calce al controricorso, dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio del secondo;

- ricorrenti incidentali -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, per procura speciale in calce al ricorso, dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo in (OMISSIS);

- controricorrente al ricorso incidentale -

avverso la sentenza della Corte di appello di Torino n. 514/2005, depositata in data 30 marzo 2005;
Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 31 maggio 2012 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha chiesto il rigetto del ricorso principale, assorbito l’incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) e (OMISSIS), condomini dello stabile sito in (OMISSIS), convenivano in giudizio dinnanzi al Tribunale di Torino il Condominio, proponendo impugnazione avverso la delibera assunta nell’assemblea condominiale del 27 maggio 1994, con la quale, in presenza di 19 condomini che rappresentavano 627,5 millesimi, era stato all’unanimita’ “autorizzato, chi lo richiede, al passaggio della tubazione del gas in facciata e all’uso dell’attuale pattumiera per alloggiare il nuovo contatore e l’eventuale caldaia di produzione di acqua calda”.

Costituitosi il contraddittorio, il Condominio resisteva alla domanda, sostenendo che i collettori condominiali dei rifiuti avevano da tempo perso la loro originaria destinazione comune e non ne avevano acquistata un’altra e che pertanto la delibera era stata assunta legittimamente, in quanto non aveva ad oggetto una innovazione ai sensi dell’articolo 1120 cod. civ..

L’adito Tribunale, con sentenza del 17 luglio 2003, ha rigettato la domanda.

Gli attori hanno proposto appello e, nella resistenza del Condominio, la Corte d’appello di Torino, con sentenza depositata il 30 marzo 2005, ha accolto il gravame.

La Corte d’appello ha rigettato innanzi tutto i primi due motivi di appello, con i quali gli appellanti si dolevano del fatto che il Tribunale avesse ritenuto nuova, e percio’ inammissibile, la questione della contrarieta’ dei progettati interventi alla normativa di sicurezza, integrando la detta deduzione una mera emendatio libelli. In proposito, la Corte territoriale ha condiviso la decisione del Tribunale, rilevando che la indicata deduzione non atteneva ad una emendatio libelli, ma immutava la causa petendi del richiesto annullamento della delibera. Ne’ la denunciata contrarieta’ della delibera alle norme di sicurezza poteva configurare una nullita’ rilevabile d’ufficio, non avendo gli attori richiesto una dichiarazione di nullita’ della delibera, ma solo il suo annullamento.

La Corte ha poi ritenuto frutto di equivoco il terzo motivo di appello, giacche’ il Tribunale non aveva affatto negato la legittimazione passiva del Condominio in relazione all’azione proposta, ma si era limitato ad affermare che gli attori avrebbero potuto agire in futuro nei confronti dei singoli condomini che si fossero avvalsi della delibera, realizzando impianti non conformi a norma. Tale affermazione, ha osservato la Corte d’appello, era del tutto irrilevante nell’economia della decisione impugnata.

La Corte ha invece accolto il quarto motivo, con il quale gli appellanti avevano censurato la sentenza del Tribunale per avere ritenuto gia’ intervenuta la “cessazione della destinazione d’uso” della condotta di scarico dell’immondizia, cosi’ negando il valore di innovazione della delibera. In proposito, la Corte ha rilevato che la sigillatura delle aperture della canna pattumiera era intervenuta – come accertato dal Tribunale – nel 1978 e che da molti anni la canna non era piu’ stata usata secondo la sua originaria destinazione. La delibera impugnata ha dunque autorizzato l’uso del vano, evidentemente ove corrispondente ad un alloggio, per allocarvi il contatore e l’eventuale caldaia del gas, non servendo piu’ detto vano all’uso originario. E tale concessione costituiva certamente una innovazione, non vietata – perche’ la circostanza che chi non aveva affaccio sul cortile non potesse mettere la caldaia nel vano senza richiedere ad altri il passaggio della tubazione sulla proprieta’ individuale di costoro, doveva ritenersi irrilevante, trattandosi di circostanza meramente accidentale, per cui il pari utilizzo di chi si trovava in situazione diversa era meno agevole ma non di per se’ impedito dalla delibera (da qui il rigetto del sesto motivo di appello) -, ma pur sempre implicante un utilizzo esclusivo sia pur frazionato del manufatto comune, radicalmente diverso da quello passato (canna pattumiera) e da quello presente, inesistente, ma non per questo irrilevante: la presenza ai piani inferiore e superiore delle caldaie a gas, il passaggio dei tubi, la eventuale esecuzione dei lavori per la messa a norma degli impianti dovevano infatti considerarsi tutti atti innovativi, conseguenti alla delibera. Questa, pertanto, avrebbe dovuto essere approvata con la maggioranza dei due terzi del valore dell’edificio, nella specie non raggiunta.

Per la cassazione di questa sentenza il Condominio ha proposto ricorso sulla base di un motivo; hanno resistito, con controricorso, gli intimati, i quali hanno anche proposto ricorso incidentale condizionato, affidato a tre motivi. Il Condominio ricorrente ha notificato controricorso al ricorso incidentale.

La trattazione della causa veniva fissata per l’udienza del 12 gennaio 2011, in prossimita’ della quale le parti hanno depositato memoria, e quindi, con ordinanza emessa in udienza, rinviata onde consentire al Condominio ricorrente la produzione della delibera di autorizzazione alla impugnazione.

La causa veniva quindi avviata alla trattazione in camera di consiglio, essendosi ravvisata una ipotesi di improcedibilita’ per la mancata produzione della delibera.

All’esito dell’adunanza camerale del 30 gennaio 2012, in prossimita’ della quale il Condominio ricorrente ha depositato memoria, con ordinanza interlocutoria n. 1676 del 2012, e’ stato disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo, previa revoca della precedente ordinanza che onerava il Condominio della produzione della delibera assembleare, avendo il Condominio stresso dimostrato l’esistenza in atti della detta autorizzazione.

La causa e’ stata quindi discussa all’udienza del 31 maggio 2012, in prossimita’ della quale il Condominio ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Deve essere preliminarmente disposta la riunione del ricorso principale e di quello incidentale, in quanto rivolti avverso la medesima sentenza (articolo 335 cod. proc. civ.).

2. Con l’unico motivo del ricorso principale, il Condominio deduce falsa applicazione dell’articolo 1120 cod. civ. e vizio di motivazione contraddittoria.

Premesso che, al momento della delibera impugnata, la canna della spazzatura non svolgeva piu’ la sua funzione da oltre sedici anni e che detta funzione la medesima canna non avrebbe piu’ potuto svolgere per effetto dell’ordinanza comunale del 1992, che detto uso aveva vietato, ipotizzandone l’utilizzazione per altri scopi ove cio’ fosse consentito dalle norme edilizie, il Condominio ricorrente rileva che correttamente il Tribunale aveva definito la canna in questione un mero spazio cavo, essendo la sua destinazione d’uso venuta definitivamente meno. Rileva altresi’ che la Corte d’appello, dopo aver condiviso il ragionamento del Tribunale, respingendo il motivo di gravame relativo alla imprescrittibilita’ della destinazione delle parti comuni dell’edificio condominiale, ha tuttavia ritenuto che la concessione di costituire nella canna della spazzatura l’installazione del contatore e della caldaia, costituisse innovazione sicuramente non vietata ma nondimeno implicante un utilizzo esclusivo del manufatto comune, radicalmente diverso da quello passato (canna pattumiera) e da quello attuale “(inesistente ma non per questo irrilevante)”.

Tale affermazione, ad avviso del ricorrente, sarebbe contraddittoria oltre che contrastante con i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimita’ in tema di innovazioni. Queste, invero, devono implicare una notevole modificazione della cosa comune, alterandone l’entita’ sostanziale, nel senso che il bene, a seguito delle opere innovative eseguite, presenti una diversa consistenza materiale, ovvero della destinazione originaria, nel senso che il bene sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti all’esecuzione delle opere. Nel caso di specie, la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere integrato il diverso uso della cosa comune, atteso che, come la stessa Corte riconosce, detto uso era inesistente al momento della adozione della delibera.

La Corte d’appello avrebbe quindi errato nel ritenere la fattispecie regolata dall’articolo 1120 cod. civ., laddove la stessa avrebbe dovuto essere inquadrata e risolta in base all’articolo 1102 cod. civ.; mentre infatti l’articolo 1120 si riferisce ad innovazioni che comportano oneri e spese per tutti i condomini, l’articolo 1102 disciplina invece il caso in cui non si debba procedere alla ripartizione di tali oneri, per essere la spesa per le innovazioni assunta per intero dal condomino, il quale puo’ anche apportare innovazioni finalizzate ad un maggiore uso della cosa comune, purche’ questo uso non impedisca agli altri condomini il pari uso.

Ove correttamente inquadrata nell’ambito di applicazione dell’articolo 1102 cod. civ., la delibera impugnata, come ritenuto dal Tribunale, si e’ limitata a stabilire, una volta per tutte, che il condominio non si sarebbe opposto alla eventuale futura utilizzazione degli impianti considerati, senza pregiudizio per successive eventuali doglianze da parte di condomini che si fossero ritenuti lesi dalla concreta utilizzazione posta in essere dall’uno o dall’altro condomino.

3. Con il primo motivo del proprio ricorso condizionato, i rincorrenti incidentali denunciano l’errore nel quale sarebbe incorsa la Corte d’appello nell’iter logico che la ha condotta a ritenere applicabile l’articolo 1120 cod. civ., segnatamente laddove ha sostenuto che essi avrebbero contrapposto la imprescrittibilita’ della destinazione d’uso delle parti comuni dell’edificio. In realta’, il motivo di gravame era volto a dedurre che nel caso di specie non si era verificata la prescrizione della destinazione d’uso, invece ritenuta sussistente dalla Corte d’appello. Al contrario di quanto affermato dalla sentenza impugnata, la canna della pattumiera non avrebbe mai perso la propria destinazione, che non era mai stata giuridicamente modificata.

Con il secondo motivo, i ricorrenti incidentali si dolgono del fatto che la Corte d’appello non abbia ritenuto l’innovazione vietata, giacche’ dalla stessa discendeva che alcuni condomini non avrebbero potuto fare il medesimo uso della cosa comune degli altri, osservando inoltre che la semplice installazione da parte di un condomino della caldaia nella canna avrebbe comportato, in forza delle norme di sicurezza che disciplinano dette installazioni (che non consentono canne fumarie collettive), la impossibilita’ per gli altri di effettuare la medesima installazione. La delibera impugnata, per tale aspetto, era quindi nulla e la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere che detta nullita’ non fosse compresa nella domanda come proposta.

Con il terzo motivo, i ricorrenti incidentali denunciano violazione dell’articolo 1108 cod. civ. e vizio di motivazione. La delibera impugnata aveva effetto dispositivo del bene comune, consentendo ai singoli condomini l’acquisizione di una servitu’ su di una parte comune dell’edificio, o quanto meno la realizzazione di una situazione di fatto suscettibile di condurre all’usucapione del relativo diritto. Essa quindi avrebbe dovuto essere approvata con la maggioranza qualificata della totalita’ del valore dell’edificio.

Con l’ultimo motivo, il ricorrente censura la motivazione con la quale la Corte d’appello ha disposto la compensazione delle spese.

4. Il ricorso principale e’ fondato.

La questione che il Condominio ricorrente consiste nel valutare se la Corte d’appello abbia correttamente o no ritenuto che la deliberazione assembleare impugnata – con la quale si e’ “autorizzato, chi lo richiede, al passaggio della tubazione del gas in facciata e all’uso dell’attuale pattumiera per alloggiare il nuovo contatore e l’eventuale caldaia di produzione di acqua calda” – costituisse una innovazione, soggetta alla maggioranza dei due terzi, secondo la disciplina dell’articolo 1136 c.c., comma 5, sostenendosi, da parte del ricorrente, che non di innovazione in senso proprio si sarebbe trattato, ma di mera autorizzazione all’uso piu’ intenso, da parte dei condomini interessati, della cosa comune, costituita dalla canna pattumiera.

Occorre in proposito premettere che nella giurisprudenza di questa Corte si e’ chiarito che “costituisce innovazione ex articolo 1120 cod. civ., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entita’ materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione della opere. Ove invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene piu’ intenso e proficuo, si versa nell’ambito dell’articolo 1102 cod. civ., che pur dettato in materia di comunione in generale, e’ applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell’articolo 1139 cod. civ.” (Cass. n. 240 del 1997; Cass. n. 2940 del 1963).

In sostanza, perche’ possa aversi innovazione e’ necessaria l’esecuzione di opere che, incidendo sull’essenza della cosa comune, ne alterino l’originaria funzione e destinazione. Inoltre, proprio perche’ oggetto di una delibera assembleare, l’esecuzione di opere, per integrare una innovazione, deve essere rivolta a consentire una diversa utilizzazione delle cose comuni da parte di tutti i condomini.

Nella specie, la delibera impugnata si era limitata a consentire un mutamento di destinazione d’uso della canna pattumiera, senza tuttavia prevedere l’esecuzione, da parte del Condominio, di alcuna opera, da realizzarsi, eventualmente, solo successivamente su iniziativa di singoli condomini interessati e non da parte di tutti i condomini.

Si deve quindi ritenere che l’impugnata delibera non dovesse essere assoggettata al regime delle innovazioni, e segnatamente al requisito della maggioranza qualificata di cui al citato articolo 1136 c.c., comma 5.

Del resto, questa Corte, proprio pronunciandosi in materia di utilizzo della canna pattumiera, ha avuto modo di affermare che “la deliberazione dell’assemblea condominiale di sigillare le cosiddette canne pattumiere non concreta l’approvazione di un’innovazione vietata a norma del secondo comma dell’articolo 1120 cod. civ., bensi’ la statuizione di una modalita’ di svolgimento del servizio di smaltimento dei rifiuti, per il quale dette canne non sono indispensabili, che puo’ essere adottata dalla maggioranza dei condomini sulla base di valutazioni di opportunita’ (nella specie, relativa ai costi ed alle ragioni di igiene) e, come tale, insindacabile, quanto al merito, dall’autorita’ giudiziaria” (Cass. n. 11138 del 1995). In motivazione, in tale sentenza si e’ rilevato, da un lato, che le innovazioni designano le nuove opere, le modificazioni, materiali o funzionali, dirette al miglioramento, all’uso piu’ comodo o al maggior rendimento delle parti comuni nell’interesse di tutti i condomini, che possono essere deliberate dall’assemblea con la maggioranza qualificata (o che alla stessa assemblea sono vietate); dall’altro, che il giudizio sulla liceita’ di una delibera dipende dal suo contenuto precettivo e, talora, si giustifica alla stregua degli effetti, in considerazione della sua incidenza sui poteri e sulle facolta’ inerenti ai diritti dei condomini. E nella fattispecie allora in esame (sigillatura della canna pattumiera), poiche’ il contenuto non consisteva nella approvazione di innovazioni e nell’impedimento al diritto dei condomini di beneficiare del servizio comune di smaltimento dei rifiuti, ma si esauriva nella modifica delle modalita’ di svolgimento di esso, si e’ ritenuto che rientrasse nella competenza dell’assemblea il potere di deliberare a maggioranza la modifica delle modalita’ di attuazione del servizio di smaltimento dei rifiuti e, per conseguenza, trattandosi di parti comuni non indispensabili per lo svolgimento di esso, la decisione di sigillare le cosiddette canne pattumiere ormai obsolete e antigieniche.

Ricondotta, quindi, la destinazione della canna pattumiera ad una delle modalita’ di svolgimento di un servizio condominiale, deve rilevarsi che opera il principio per cui “le attribuzioni dell’assemblea condominiale riguardano l’intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volonta’ contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e piu’ razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione piu’ funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L’assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalita’ di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini” (Cass. n. 144 del 2012; Cass. n. 6915 del 2007).

E’ ben vero che, nel caso di specie, deve ritenersi pacifico che la sigillatura della canna pattumiera fosse avvenuta in precedenza sulla base di una diversa delibera assembleare, mentre la delibera impugnata dagli odierni controricorrenti e ricorrenti incidentali ha un contenuto diverso, implicante la possibilita’ di un mutamento di destinazione del vano in questione; tuttavia, non puo’ non rilevarsi che costituisce circostanza altrettanto pacifica quella che, per effetto della sigillatura e della successiva delibera comunale che aveva inibito l’utilizzo di quella modalita’ di espletamento del servizio condominiale inerente al conferimento dei rifiuti, la canna pattumiera aveva perso la sua originaria destinazione. Anche da questo punto di vista, dunque, non appare condivisibile la sentenza impugnata nella parte in cui ha individuato unna innovazione per mutamento di destinazione nell’utilizzo di una cosa comune, ritenendo rilevante la inesistenza di una attuale utilizzazione di quel bene comune.

Il ricorso principale deve essere quindi accolto, sussistendo il denunciato vizio, per avere la Corte d’appello ricondotto la delibera assembleare impugnata al regime delle innovazioni e non anche a quello dell’uso da parte di singoli condomini del bene comune “dismesso”.

5. All’accoglimento del ricorso principale consegue la necessita’ di procedere all’esame dei motivi del ricorso incidentale.

5.1. Il primo motivo del ricorso incidentale (B/1) e’ inammissibile, atteso che esso si fonda sul presupposto che la sentenza impugnata abbia ritenuto maturata la prescrizione della destinazione della canna pattumiera alla sua originaria funzione, laddove nella sentenza impugnata una simile affermazione non si rinviene, tanto che la Corte d’appello ha accolto l’appello e ha ricondotto la delibera impugnata all’ambito di applicazione della disciplina delle innovazioni, pur dando atto del fatto che la destinazione originaria era, da anni, venuta meno.

5.2. Il secondo motivo, sviluppato dai ricorrenti incidentali sub B/2 e’ assorbito dall’accoglimento del ricorso principale; tale motivo, per la parte in cui si lamenta il fatto che l’utilizzo della canna pattumiera, secondo le indicazioni contenute nella deliberazione impugnata, non sarebbe possibile per tutti i condomini, in considerazione della conformazione dell’edificio condominiale, postula, invero, il nuovo esame della compatibilita’ della delibera con la disposizione di cui all’articolo 1102 cod. civ., e dovra’ quindi essere valutato all’esito del detto esame.

Per la parte concernente la compatibilita’ della detta delibera con le norme di sicurezza e quindi per la dedotta invalidita’ della delibera impugnata, il motivo e’ infondato, atteso che la Corte d’appello ha ritenuto che la domanda volta a far accertare la nullita’ della delibera per tale ragione non fosse stata tempestivamente proposta, avendo i ricorrenti introdotto unicamente una domanda di annullamento della delibera e non di dichiarazione della nullita’ della stessa per contrarieta’ a norme imperative, ed avendo invece prospettato il detto contrasto solo in sede di comparsa conclusionale. Ne’ poteva la Corte d’appello rilevare d’ufficio il detto contrasto, in considerazione della natura meramente autorizzativa della delibera impugnata, di per se’ non necessariamente comportante una situazione attuale di contrasto con le norme tecniche poste a garanzia della sicurezza dell’edificio.

5.3. Il terzo motivo e’ inammissibile, atteso che la Corte d’appello ha implicitamente ritenuto assorbiti gli ulteriori motivi di impugnazione. In assenza di una statuizione sul punto, la questione andra’ riproposta in sede di rinvio.

5.4. Il quarto motivo (sviluppato sub C) e’ assorbito, attendo alla regolamentazione delle spese del giudizio.

6. In conclusione, il ricorso principale va accolto e quello incidentale va complessivamente rigettato, salvo per quanto riguarda le censure relative alle questioni assorbite.

La sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio, per nuovo esame alla luce delle considerazioni e dei principi enunciati in precedenza, ad altra sezione della Corte d’appello di Torino.

Al giudice del rinvio e’ demandata altresi’ la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso principale, rigetta l’incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita’, ad altra sezione della Corte d’appello di Torino.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. CARLEO Giovanni – rel. Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26417-2008 proposto da:

REALE IMMOBILI S.P.A. (OMISSIS), in persona del suo procuratore speciale nonchè direttore operativo geom. Z.S., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA AZUNI 9, presso lo studio dell’avvocato DE CAMELIS PAOLO, rappresentata e difesa dall’avvocato LISERRE ANTONIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

MINISTERO ECONOMIA FINANZE, in persona dei Ministro pro-tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende per legge;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1564/2008 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 04/06/2008 R.G.N. 2941/07;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. GIOVANNI CARLEO;
udito l’Avvocato ANTONIO LISERRE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

Fatto

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. Reale Immobili Spa, premesso di aver acquistato da Corsale 90 srl un immobile in (OMISSIS), che era stato locato a far data dall’1.2.93 al Ministero dell’Economia e delle Finanze e destinato a sede della Direzione Provinciale, al canone iniziale di L. 2.900.000.000 oltre aggiornamento Istat dal secondo anno, chiedeva che, previa determinazione del canone aggiornato a partire dall’1.2.2002, il Ministero fosse condannato a corrispondere per arretrati sino al 31.5.2006 la somma di Euro 1.857.408,48 oltre interessi e rivalutazione monetaria. Si costituiva il Ministero deducendo di non aver ricevuto nessuna richiesta specifica di aggiornamento, se non nel 2003 e nel 2004, e chiedendo la reiezione della domanda ed in via di ulteriore subordine la reiezione della richiesta di rivalutazione ed interessi. In esito al giudizio il Tribunale di Milano accertava che l’eventuale residuo debito del Ministero nei confronti di “Beni Immobili Italia Spa” doveva determinarsi con riferimento ad un canone di Euro 1.621.108 oltre Iva per il bimestre 1.12.2003/31.1.2004 e con riferimento a un canone di Euro 1.645.425,62 oltre Iva per il periodo 1.2.2004/31.5.2006. Avverso tale decisione proponeva appello la Reale Immobili Spa ed in esito al giudizio, in cui si costituiva il Ministero la Corte di Appello di Milano con sentenza depositata in data 4 giugno 2008, dato atto dell’eseguito pagamento da parte del conduttore dell’importo per canoni, condannava il Ministero a corrispondere gli interessi di mora con decorrenza dalle scadenze contrattuali relative ai ratei di canone tardivamente pagati, confermando nel resto l’impugnata sentenza e dichiarando compensate le spese del grado. Avverso la detta sentenza la Reale Immobili Spa ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in un unico motivo, illustrato da memoria. Resiste con controricorso il Ministero.

Diritto

In via preliminare va rilevata la fondatezza dell’eccezione formulata dalla ricorrente, la quale ha dedotto l’omessa notifica del controricorso presentato proposto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. A riguardo, è utile evidenziare che, in base al dettato dell’art. 370 c.p.c., la parte contro la quale il ricorso è diretto, se intende contraddire, deve farlo mediante controricorso da notificarsi al ricorrente nel domicilio eletto entro venti giorni dalla scadenza del termine stabilito per il deposito del ricorso.

Nella specie, come risulta dalla relata apposta in calce all’atto in data 10 dicembre 2008, il controricorso non è stato affatto notificato perchè da informazioni assunte sul posto il procuratore domiciliatario era sconosciuto. Ne deriva che, in mancanza della prescritta notificazione, il controricorso de quo non può essere preso in considerazione. Esaurita tale questione preliminare, passando all’esame della doglianza, svolta dalla ricorrente, va osservato che la stessa, articolata sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 32, si fonda sulla premessa che la norma citata non pone alcun vincolo di forma ai fini della richiesta di aggiornamento del canone su base Istat, con la conseguenza che deve escludersi la necessità della forma scritta e deve ritenersi sufficiente un comportamento concludente. Pertanto la Corte di Appello avrebbe sbagliato quando ha ritenuto che la richiesta debba formularsi in modo chiaro ed univoco, specialmente se rivolta ad una P.A., e che non sia sufficiente a tal fine l’invio di una fattura nella quale sia indicato un canone superiore all’ultimo pagato. La censura merita attenzione. A riguardo, giova premettere che i primi due commi della L. n. 392 del 1978, art. 32, nel testo risultante dopo la sostituzione ad opera della D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 sexies, conv. in L. 5 aprile 1985, n. 118, dispongono testualmente: “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.

Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati”.

Ora, se è vero che la richiesta si configura come un onere del locatore, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l’aggiornamento del canone, ponendosi come condizione per il sorgere del relativo diritto, è altrettanto vero che la legge non prevede però che tale richiesta debba essere rivestita di una forma particolare.

Pertanto, questa Corte con indirizzo ormai consolidato ha avuto modo di affermare il principio secondo cui, in assenza di qualsiasi prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti, nell’esplicazione della loro autonomia contrattuale, sono libere di stabilire, a loro scelta, le modalità attuative della richiesta, prescritta dalla L. n. 392 del 1978, art. 32 – nel testo modificato dalla L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9 sexies – per ottenere l’aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell’indice ISTAT. Pertanto tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (cfr Cass. n. 9351/92, Cass. 7982/1994, Cass. n. 14655/02, Cass. n. 15034/2004, Cass. n. 25645/2010). Ciò premesso, giova ora richiamare l’attenzione sulla circostanza che, assai recentemente, con sentenza n. 10720 dell’11 giugno 2012, questa stessa terza sezione della Corte, in diversa composizione, in una controversia di contenuto analogo tra le stesse parti, ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dalla Reale Immobili sia per inosservanza dell’art. 366 c.p.c., n. 6 sia perchè, in buona sostanza, la ricorrente aveva sollecitato una revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, diretta all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, non consentita in sede di legittimità. E ciò, malgrado che i giudici di secondo grado avessero escluso che gli atti trasmessi dalla locatrice al Ministero presentassero “i requisiti minimi di certezza per fare almeno presumere una richiesta di adeguamento e far comprendere il suo contenuto” (cfr pag. 5).

Ciò posto, risulta di ovvia evidenza come nella decisione in commento la Corte di legittimità non ha affatto esaminato la fondatezza o meno delle doglianze formulate dalla Reale Immobili in punto di diritto. Ciò, in quanto le censure non potevano essere esaminate essendo volte in realtà a sollecitare un inammissibile intervento in sovrapposizione del giudice di legittimità rispetto ad una decisione del giudice di secondo grado essenzialmente fondata su una valutazione di stretto merito.

I termini della controversia sottoposti all’esame di questo Collegio sono invece ben diversi ove si consideri che la Corte di merito ha fondato la sua decisione sull’affermazione di principio, secondo cui la mancata indicazione del titolo della maggiorazione nonchè della percentuale di aggiornamento applicato, nelle fatture inviate dalla locatrice, indicanti un importo dei ratei di canone variato in aumento, non consentirebbero di integrare una valida richiesta ai fini dell’ottenimento dell’aggiornamento del canone.

Ed invero, non vi è chi non veda come in tal modo, i giudici di secondo grado hanno finito con il postulare uno specifico requisito formale non previsto dalla legge, formulando un principio di diritto che non merita di essere condiviso. A riguardo, mette conto di sottolineare che la richiesta di aggiornamento contemplata dall’art. 32 più volte citato mira ad assolvere una duplice funzione, quella di rendere manifesta la volontà del locatore di conseguire l’aggiornamento annuale del canone e quella dì indicare l’ammontare della prestazione richiesta dal locatore e dovuta dal conduttore.

Ora, poichè tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia, l’invio di una fattura, in cui sia indicato un canone maggiore rispetto all’ultimo pagato, inglobante un aumento corrispondente al 75% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati o comunque corrispondente a quello minore, eventualmente convenuto, non solo consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell’aggiornamento Istat, nel frattempo maturato, ma gli permette, altresì, di desumere previa comparazione con il minor canone precedentemente pagato la misura della percentuale di aggiornamento applicato, così da compiere la necessaria verifica in merito alla legittimità della richiesta medesima. Con la conseguenza che, ferma restando la facoltà del conduttore di richiedere al locatore i necessari chiarimenti, formulando ove del caso le opportune contestazioni, la richiesta, diretta a conseguire l’aggiornamento Istat, contenuta nella fattura inviata al conduttore, può ritenersi idonea e funzionale al raggiungimento dello scopo propostosi.

Considerato che la sentenza impugnata non si è uniformata al suddetto principio,il ricorso per cassazione in esame deve essere pertanto accolto e la sentenza impugnata, che ha fatto riferimento, in modo non corretto, ad una regula iuris diversa, deve essere cassata.

Con l’ulteriore conseguenza che, occorrendo un rinnovato esame della controversia, la causa va rinviata alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, che provvedere anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità, al fine di verificare in concreto la sussistenza o meno, nelle fatture inviate dalla locatrice, dei requisiti minimi necessari idonei al fine di assolvere alla funzione sopra illustrata.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata con rinvio della causa alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, che provvedere anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 12 luglio 2012.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliato nello studio dell’Avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al controricorso, dagli Avv. (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliato nello studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 1162 del 29 agosto 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 26 ottobre 2012 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito l’Avv. (OMISSIS);
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – (OMISSIS), proprietario – per acquisto fattone da (OMISSIS) – di un locale ad uso magazzino e deposito posto al piano sottosuolo di un fabbricato condominiale posto a (OMISSIS), con annessi piazzale e rampa di accesso munita di cancello al civico (OMISSIS) della stessa via, accessibile anche dai due vani scale dello stesso edificio, convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Firenze il Condominio per sentire dichiarare l’inesistenza del diritto della collettivita’ condominiale di accedere al locale di sua proprieta’, ove si trovavano la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento di acque luride, anche dal piazzale, attraverso la rampa di accesso.

Si costitui’ il Condominio, resistendo ed in via riconvenzionale domandando che venisse dichiarata l’esistenza di servitu’ di passo carraio dal cancello posto al civico n. (OMISSIS), con condanna dello (OMISSIS) al risarcimento dei danni.

Il Tribunale di Firenze respinse la domanda dello (OMISSIS) e, in accoglimento della riconvenzionale, dichiaro’ l’esistenza, in favore del Condominio, della servitu’ di passo carraio attraverso la rampa di accesso, condannando lo (OMISSIS) al risarcimento del danno.

2. – La Corte di Firenze, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 29 agosto 2005, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni proposta dal Condominio, confermando nel resto la sentenza impugnata.

2.1. – Per quanto qui ancora rileva, la Corte distrettuale ha affermato che la servitu’ di passaggio si e’ costituita per destinazione del padre di famiglia, giacche’ la rampa di accesso costituisce opera visibile e permanente destinata stabilmente all’esercizio dell’accesso carrabile ai locali di proprieta’ dello (OMISSIS), dove sono ubicati gli impianti condominiali (la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento di acque luride).

Anche dalla lettura dell’atto di compravendita – ha sottolineato la Corte d’appello – risulta che la venditrice (OMISSIS) avverti’ l’acquirente che nel locale da lui acquistato erano ubicati tali beni condominiali e che il locale con relativo piazzale e rampa di accesso veniva trasferito con le servitu’ passive nascenti per destinazione del padre di famiglia a seguito della vendita frazionata dell’edificio.

La Corte di Firenze ha quindi dato rilievo al comportamento delle parti successivo alla stipulazione dell’atto di compravendita, risultando che lo (OMISSIS), pur dopo avere acquistato il deposito magazzino, ha continuato per almeno dieci anni a consentire agli automezzi dell’impresa che aveva la gestione degli impianti la possibilita’ di raggiungerli con i propri mezzi, utilizzando la sola possibilita’ d’ingresso costituita dalla rampa di accesso, e che il condominio ha sempre fatto pacifico uso di tale passaggio, mediante l’impresa incaricata.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello lo (OMISSIS) ha proposto ricorso, con atto notificato il 20 ottobre 2006, sulla base di tre motivi.

L’intimato Condominio ha resistito con controricorso.

In prossimita’ dell’udienza il ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1061 e 843 cod. civ.) il ricorrente si duole che la Corte territoriale abbia inteso collegare direttamente il requisito dell’apparenza non tanto ai mezzi o alle opere attraverso i quali si esercita la servitu’ di passo, ma all’esistenza di alcuni beni o impianti condominiali che, oltretutto, non sarebbero direttamente visibili, non si troverebbero sul fondo gravato dalla servitu’ e non costituirebbero l’oggetto del diritto di servitu’, al quale si ricollegherebbero in via meramente eventuale. La Corte d’appello non avrebbe inoltre considerato che, per i tre o al massimo quattro rifornimenti annui di gasolio (che, oltretutto, adesso non servirebbero piu’), non era assolutamente necessario che l’autobotte entrasse nella proprieta’ privata, obbligando a rimuovere i macchinari e gli automezzi ivi depositati, giacche’ lo scarico del gasolio poteva benissimo effettuarsi, come piu’ volte avvenuto, con l’autobotte parcheggiata sulla pubblica strada e il tubo del combustibile allacciato alla bocca della cisterna. La sentenza impugnata avrebbe potuto riconoscere esclusivamente il diritto del Condominio, ai sensi dell’articolo 843 cod. civ., di accedere, attraverso il fondo di proprieta’ del ricorrente, alla centrale termica di proprieta’ condominiale per ogni necessita’ straordinaria e contingente e di esercitare tale eventuale accesso attraverso il vano scale del numero civico (OMISSIS), cioe’ attraverso il percorso piu’ facile e piu’ breve.

Il secondo mezzo denuncia contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, giacche’ la sentenza riconosce il requisito dell’apparenza della servitu’ di passo in base all’errata ubicazione di alcuni beni ed impianti condominiali nella proprieta’ dello (OMISSIS). Deduce il ricorrente, per un verso, che al locale dell’autoclave e all’impianto di sollevamento non si accederebbe dalla rampa e dal cortile di proprieta’ (OMISSIS), bensi’ soltanto attraverso il vano scala del civico n. (OMISSIS); per l’altro verso, che alla cisterna (interrata nel piazzale retrostante il locale di proprieta’ (OMISSIS)) – che conteneva il gasolio che allora alimentava l’impianto di riscaldamento centrale dell’edificio – si poteva accedere non solo attraverso la rampa, ma anche dai due vani scala del fabbricato.

Il terzo mezzo (contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia) censura che la Corte territoriale non abbia considerato un mero atto di tolleranza in favore dei condomini la protrazione decennale dell’accesso attraverso la rampa, consentito, per ragioni di cortesia, per un piu’ agevole rifornimento della centrale termica.

2. – I tre motivi – i quali, stante la loro stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente -sono infondati.

Con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, la Corte distrettuale – nel confermare la decisione del primo giudice – ha accertato:

- che il fabbricato di via (OMISSIS) (appartenente alla sola (OMISSIS), che poi lo fraziono’ in piu’ unita’ immobiliari, vendute separatamente, cosi’ dando origine al condominio) era dotato di una serie di impianti comuni a tutte le porzioni dell’edificio (centrale termica, impianto di autoclave e di sollevamento delle acque luride), posti nel piano sottosuolo;

- che a tali impianti si accedeva, sia attraverso il vano scala, sia (allorquando si trattava di permettere il transito degli automezzi per portare il gasolio e le pesanti attrezzature necessarie alla manutenzione e alla riparazione degli impianti) mediante l’apposita rampa di accesso;

che il proprietario dell’intero edificio ha posto e lasciato i luoghi nello stato di fatto dal quale risulta la servitu’ di passaggio carraio dalla rampa di accesso, questa costituendo opera visibile e permanente destinata all’esercizio dell’accesso ai locali dove sono situati gli impianti comuni;

che, costituitosi il condominio a seguito della vendita separata dei piani e delle porzioni di piano, e avendo lo (OMISSIS) acquistato dall’originaria proprietaria dell’intero edificio i locali con relativo piazzale dove si trovano i piu’ importanti impianti condominiali e la rampa di accesso, si e’ costituita una servitu’ per destinazione del padre di famiglia a vantaggio del condominio attraverso la rampa;

che dell’esistenza della servitu’ per destinazione del padre di famiglia, insistente sul locale con relativo piazzale e rampa di accesso, si da atto nello stesso atto di compravendita del 10 maggio 1983, con il quale lo (OMISSIS) ha acquistato dalla (OMISSIS) la proprieta’ del locale ad uso magazzino e deposito posto al piano sottosuolo, con il piazzale e la rampa di accesso;

che tale situazione di fatto – utilizzo della rampa di accesso con automezzi per provvedere alle necessita’ degli impianti condominiali – e’ continuata, per almeno un decennio, anche dopo l’acquisto fattone dallo (OMISSIS).

Tale essendo la base di fatto, che le censure del ricorrente sono inidonee a scalfire, correttamente la Corte di Firenze ha ritenuto acquistata, in favore del condominio, una servitu’ per destinazione del padre di famiglia, ricognitivamente contemplata nello stesso titolo di acquisto del proprietario del fondo servente.

Invero, nel caso in cui, in un edificio condominiale, alcuni impianti comuni (la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento delle acque luride) si trovino installati nel piazzale e nei locali di proprieta’ esclusiva del singolo condomino, proprietario esclusivo anche della rampa, utilizzata per l’accesso con automezzi per le necessarie verifiche periodiche degli impianti e per la manutenzione e riparazione degli stessi, si ha una servitu’ con i caratteri della apparenza, suscettibile di costituzione per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell’articolo 1062 cod. civ., se tale era la situazione di fatto posta o lasciata dall’unico proprietario dell’edificio allorche’, con la vendita frazionata dei piani o delle porzioni di piano, e’ sorto il condominio.

Del tutto fuori luogo appare il richiamo del ricorrente all’articolo 843 cod. civ., atteso che qui non si e’ di fronte ad una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilita’ occasionale e transeunte del vicino che ha per contenuto la prestazione del consenso all’accesso e al passaggio, ma ad una servitu’ di accesso carraio attraverso la rampa, costituita a titolo originario, a carico della proprieta’ esclusiva del singolo condomino ed a vantaggio del condominio per il compimento, con la necessaria regolarita’ e frequenza, di tutte le operazioni di rifornimento, regolazione, controllo e manutenzione degli impianti comuni.

Del pari non conducente e’ il richiamo all’articolo 1144 cod. civ., avendo la Corte di merito, con valutazione immune da vizi logici e giuridici, valutato nella permanente e strutturale destinazione della rampa al servizio dell’accesso agli impianti comuni all’intero edificio le caratteristiche necessarie e sufficienti, in mancanza di diversa disposizione contenuta nel titolo, ai fini della costituzione ope legis della servitu’ ai sensi dell’articolo 1062 cod. civ..

3. – Il ricorso e’ rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal Condominio controricorrente, che liquida in complessivi euro 2.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 2.500,00 per compensi, oltre ad accessori di legge.