Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. PROTO Cesare – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

V.A., residente in (OMISSIS), rappresentato e difeso per procura a margine del ricorso dagli Avvocati ROMOR Polo e Mario Contaldi, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via Pir Luigi da Palestrina n. 03;

- ricorrente -

contro

Condominio (OMISSIS), in persona dell’amministratore Dott. P.G., rappresentato e difeso per procura in calce al controricorso dagli Avvocati SALVADEO Pierfrancesco e Cesare Della Rocca, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, largo Lucio Apuleio n. 11;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 302 della Corte di appello di Milano, depositata l’8 febbraio 2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’8 giugno 2012 dal consigliere relatore Dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. Gianluca Casavola, per delega dell’Avv. Mario Contaldi, per il ricorrente;
udite le conclusioni del Procuratore Generale, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Federico Sorrentino.

Fatto

La Corte:

letto il ricorso proposto da V.A. per la cassazione della sentenza n. 302 della Corte di appello di Milano, depositata l’8 febbraio 2010, che aveva respinto il suo appello per la riforma della pronuncia di primo grado che aveva rigettato la sua domanda diretta ad accertare l’illegittimità della delibera con cui l’assemblea del Condominio, con maggioranza semplice e non all’unanimità, aveva deciso di destinare uno spazio comune a parcheggio di autovetture, così modificandone la sua destinazione a verde, avendo reputato il giudice di secondo grado che la modifica deliberata, consistente nell’aggiungere ai cinque posti auto esistenti altri due posti auto ed un terzo di dimensioni ridotte, per la sostanziale irrilevanza dell’intervento in relazione alla superficie interessata rispetto a quella condominiale, non costituisse innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 cod. civ.;

letto il controricorso del Condominio intimato;

vista la relazione redatta ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ. dal Consigliere delegato Dott. Mario Bertuzzi, che ha concluso per l’infondatezza del ricorso, osservando che:

- “l’eccezione di inammissibilità del ricorso per tardività, sollevata dal Condominio resistente sulla base del nuovo testo dell’art. 327 cod. proc. civ., come introdotto dalla L. n. 69 del 2009, art. 46, appare infondata, tenuto conto che la nuova disposizione si applica, ai sensi dell’art. 58, comma 1, della predetta legge, soltanto ai procedimenti instaurati successivamente alla data della sua entrata in vigore, laddove il presente processo risulta introdotto nel 2004″;

- “il primo motivo di ricorso denunzia il vizio di omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione, lamentando che la Corte di merito, disattendendo le deduzioni ed i documenti introdotti dall’attore, abbia ritenuto che l’intervento del Condominio avesse interessato soltanto l’aggiunta di due posti auto, più uno di ridotte dimensioni, ai cinque già esistenti, laddove invece esso aveva avuto ad oggetto tutti i posti auto, atteso che in precedenza lo spazio condominiale in questione non era mai stato destinato a parcheggio di autovetture”;

- “il motivo appare inammissibile in quanto investe un accertamento di fatto che risulta adeguatamente motivato dalla Corte di appello mediante il rinvio ai documenti prodotti in causa dal Condominio (rappresentazione grafica e computo della misura della superficie interessata dai lavori per cui è causa) e non contestato efficacemente dal ricorrente mediante la trascrizione o riproduzione del contenuto di elementi di prova contrari”;

- “costituisce orientamento consolidato di questa Corte che, per il principio di autosufficienza, il ricorrente per cassazione che ritenga di fondare le proprie ragioni su documenti o risultanze di prova che assume colpevolmente ignorati o malamente interpretati dal giudice a quo ha l’onere di trascriverne il contenuto, al fine di consentire a questa Corte, che, attesa la natura del vizio lamentato non ha accesso diretto agli atti del processo di merito, di valutare la consistenza e decisività della censura (Cass. n. 17915 del 2010; Cass. n. 18506 del 2006; Cass. n. 3004 del 2004)”;

- “il secondo motivo di ricorso, denunziando violazione o falsa applicazione dell’art. 1120 cod. civ., assume che l’errore compiuto dal giudice di merito nella ricostruzione dei fatti ha influenzato anche la sua conclusione in ordine alla sostanziale irrilevanza dell’innovazione, per la scarsa entità della superficie interessata, aggiungendo comunque che l’eliminazione della porzione di verde condominiale, anche nella più limitata misura riconosciuta dal giudicante, avrebbe dovuto portarlo a ritenere illegittima l’innovazione”;

- “che il motivo appare in parte assorbito dal rigetto del primo motivo, in relazione all’assunto difensivo secondo lui l’intervento del Condominio avrebbe interessato una superficie maggiore di quella accertata dal giudicante, nonchè inammissibile con riguardo alla seconda censura, che, con riferimento all’entità ed alla rilevanza dell’intervento contestato, investe un apprezzamento di fatto, mentre non risulta specificamente contestato il criterio interpretativo adottato dal giudice distrettuale in sede di applicazione della disposizione di cui all’art. 1120 cod. civ. (peraltro conforme all’orientamento di questa Corte: Cass. n. 11936 del 1999), secondo cui, ai fini della qualificazione dell’opera come innovazione, deve aversi riguardo anche alla effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce, che lo ha condotto ad escludere, nel caso di specie, attesa la pochezza dell’intervento, i presupposti stessi dell’innovazione”;

rilevato che la relazione è stata regolarmente comunicata al Procuratore Generale, che non ha svolto controsservazioni, e notificata alle parti; ritenuto che le argomentazioni e la conclusione della relazione meritano di essere interamente condivise, apparendo rispondenti sia a quanto risulta dall’esame degli atti di causa che all’orientamento della giurisprudenza di questa Corte sopra indicato, cui questo Collegio ritiene di dover dare piena adesione, meritando solo aggiungere che la sentenza impugnata appare sostanzialmente conforme anche all’orientamento giurisprudenziale di questa Corte, laddove ha affermato la piena compatibilità della destinazione del cortile condominiale al parcheggio di autovetture con l’uso consentito ai singoli condomini del bene comune (Cass. n. 15319 del 2011; Cass. n. 13879 del 2010; Cass. n. 5997 del 2008);

che, pertanto, il ricorso va respinto, con condanna della parte ricorrente, per il principio di soccombenza, al pagamento delle spese di giudizio, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in complessivi Euro 1.700, di cui Euro 200 per esborsi, oltre spese generali e contributi di legge.
Così deciso in Roma, il 8 giugno 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE – Presidente -
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Rel. Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI – Consigliere -
Dott. Enrico SPAGNA MUSSO – Consigliere -
Dott. Carlo CIOFFI – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

BO, TZ CLARA, ZF, AVV. PALOMBI VINCENZO C., elettivamente domiciliati presso quest’ultimo in ROMA VIA CRESCENZIO 25, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO in persona dell’Amm.re pro – tempore sig. PU elettivamente domiciliati in ROMA L.GO DI TORRE ARGENTINA 11, presso lo studio dell’avvocato GIANCARLO DI MATTIA, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1221-97 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 16-04-97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29-04-99 dal Consigliere Dott. Vincenzo CALFAPIETRA;
udito l’Avvocato Vincenzo PALOMBI difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato Giancarlo DI MATTIA, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per l’accoglimento p.q.r. del ricorso.

Fatto

Con tre successivi atti di citazione Ornella BO, Clara TZ, Franco ZF e Vincenzo Palombi, proprietari di appartamenti nell’edificio condominiale sito in n. 5 di Santa Marinella (fraz. Santa Severa) instaurarono tre diversi processi davanti al Tribunale di Civitavecchia, convenendo in giudizio il condominio in persona dell’amministratore pro tempore PU ed il PU in proprio e chiedendo nell’ordine 1) la dichiarazione di nullità della delibera in data 13 gennaio 1991 nella parte in cui aveva autorizzato il prolungamento della rastrelliera per biciclette sul lato erboso posto a sud dell’aiuola condominiale, e la dichiarazione dell’illegittimità dell’operato dell’amministratore, che aveva di sua iniziativa ristretto il vialetto (o marciapiede) di accesso all’edificio, allargato conseguentemente l’aiuola condominiale ed installato al centro di questa una rastrelliera per biciclette, eseguendo in tal modo innovazioni vietate, 2) la dichiarazione di nullità della delibera condominiale del 4 dicembre 1991 sia per il mancato rispetto del termine stabilito per l’avviso di convocazione sia per la pretesa di ratificare le innovazioni vietate di cui sopra, 3) la dichiarazione di nullità della delibera condominiale del 3 febbraio 1992 relativamente a) alla ripartizione delle spese attinenti al primo giudizio, b) alle spese per l’installazione della nuova rastrelliera, c) alle spese per la ristrutturazione del vialetto, d) alla conferma della deliberazione di ratifica adottata il 4 dicembre 1991, e) all’incarico conferito all’amministratore di cercare un’impresa di pulizia e stipulare il relativo contratto.

Nel costituirsi in giudizio il condominio, in persona dell’amministratore pro tempore PU, e lo stesso PU in proprio contestarono le domande e ne chiesero il rigetto.

Riuniti i tre procedimenti, acquisiti agli atti i documenti prodotti dalle parti ed espletata una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale, a conclusione del giudizio, con sentenza in data 11 marzo 1996, accolse in parte le domande (ritenendo vietate le innovazioni), annullò la delibera assembleare del 13 gennaio 1991, annullò anche quelle del 4 dicembre 1991 e del 3 febbraio 1992 nella parte in cui avevano ratificato l’operato dell’amministratore in esecuzione della delibera del 13 gennaio 1991, rigettò la domanda di accertamento della responsabilità dell’amministratore e compensò le spese.

A seguito dell’impugnazione proposta dai quattro condomini BO, TZ, ZF e Palombi, e di quella incidentale formulata dal condominio, il contraddittorio tra le parti si instaurò nuovamente davanti alla Corte d’appello di Roma, la quale, a conclusione del giudizio di secondo grado, con sentenza in data 16 aprile 1997, rigettò l’appello principale (qualificando le opere come semplici miglioramenti e disattendendo la domanda di accertamento della responsabilità dell’amministratore), accolse quello incidentale e, in parziale riforma della decisione del Tribunale, dichiarò la validità della delibera del 13 gennaio 1991 compresa la parte concernente il prolungamento della rastrelliera, e di quella del 3 febbraio 1992 di ratifica dell’operato dell’amministratore, dichiarò cessata la materia del contendere in ordine alla delibera assembleare del 4 dicembre 1991, e rigettò ogni altra domanda avanzata dai condomini.

Contro la sentenza Ornella BO, Clara TZ, ZF e Vincenzo Palombi hanno proposto ricorso per cassazione e formulato sei motivi d’impugnazione, poi illustrati con memoria.

Il condominio e PU in proprio hanno depositato controricorso.

Diritto

1. Col primo motivo i ricorrenti denunziano violazione degli artt. 100, 323 e 333 c.p.c., nonché omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere la Corte d’appello omesso di esaminare la questione processuale, tempestivamente posta, relativa all’ammissibilità dell’appello incidentale proposto contro la sentenza del Tribunale da PU in proprio e dal condominio, i quali avrebbero potuto solo riproporre in via di eccezione le loro tesi già esposte in primo grado.

La doglianza è infondata.

Il Tribunale, con la sua decisione, disattese l’eccezione del condominio – secondo cui le opere in questione erano miglioramenti e non innovazioni vietate – ed affermò che le opere stesse dovevano essere approvate all’unanimità da tutti i condomini, per cui annullò la delibera condominiale del 13 gennaio 1991 ed anche quelle del 4 dicembre 1991 e 3 febbraio 1992 nella parte in cui avevano ratificato l’operato dell’amministratore in esecuzione della delibera del 13 gennaio 1991; escluse invece la personale responsabilità dell’amministratore affermando che lo stesso aveva agito nell’ambito del mandato conferitogli dai condomini non dissenzienti, come comprovato dall’intervenuta ratifica del suo operato.

Contro la sentenza il condominio propose appello incidentale chiedendone la riforma e riproponendo le proprie eccezioni e difese; gli odierni ricorrenti formularono un’eccezione di inammissibilità dell’appello incidentale, astenendosi però in seguito dal formularla nuovamente con le conclusioni definitive.

Ciò posto, appare evidente che, in presenza d’una decisione di annullamento delle delibere, come quella adottata dal Tribunale, l’interesse del condominio ad impugnare la decisione stessa è innegabile, considerato che l’interesse in questione nasce dalla soccombenza e il risultato cui tende può essere realizzato solo mediante la proposizione del gravame.

La manifesta infondatezza dell’eccezione di inammissibilità sollevata dagli odierni ricorrenti – peraltro, come s’è detto, non riproposta tra le conclusioni definitive riportate nell’epigrafe della sentenza impugnata, delle quali non si denunzia l’erronea trascrizione – fa si che il silenzio osservato dalla Corte d’appello in proposito si presenti giustificato.

Nessun appello propose invece il PU in proprio contro la sentenza del Tribunale (a lui personalmente favorevole), essendosi egli limitato – come risulta dalle conclusioni riportate nell’epigrafe della sentenza oggi impugnata, delle quali non si denunzia l’incompleta trascrizione – a chiedere il rigetto delle domande proposte dai condomini appellanti contro di lui.

Il primo motivo di ricorso va dunque rigettato. 2. Col secondo motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 1120 c.c. nonché difetto di motivazione sul punto decisivo relativo al ritenuto carattere di innovazioni meramente migliorative delle opere in questione, anziché di innovazioni vietate sulla cosa comune. Affermano che così qualificando le opere la Corte d’appello ha immotivatamente disatteso il parere espresso dal consulente tecnico d’ufficio e non ha considerato che il vialetto (o marciapiede) d’ingresso aveva subito una menomazione oggettiva e soggettiva a seguito del suo restringimento, non compensato dall’ampliamento dell’aiuola erbosa e dall’impianto della rastrelliera destinati ad un uso non necessario nè comune a tutti; non ha considerato che l’assemblea condominiale non è provvista di un potere discrezionale insindacabile nel decidere le opere volte al miglior godimento della cosa comune, nè che le innovazioni consentite sono solo quelle dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune, e che sono vietate quelle che rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

La doglianza va disattesa.

La Corte d’appello ha accertato che i lavori in questione avevano comportato la trasformazione in aiuola erbosa di mq. 12,82 di marciapiede, e precisamente di una striscia di tale marciapiede larga m. 0,89 e lunga m. 14,40, nonché la collocazione sull’aiuola stessa di una rastrelliera per il deposito delle biciclette.

La Corte ha ritenuto – alla luce anche della documentazione fotografica in atti – che nessuna di dette opere rientrava nella previsione tassativa della norma ex art. 1120 comma 2 c.c. e che per nessuna di loro era richiesto il consenso unanime dei condomini, dato che esse non precludevano ad alcun condomino l’uso del bene comune, ma costituivano delle semplici innovazioni che l’assemblea condominiale, nell’ambito della sua insindacabile discrezionalità, aveva ritenuto opportune per il miglior godimento del bene comune, considerato anche che la trasformazione in aiuola di parte del marciapiede e l’impianto della rastrelliera metallica avevano consentito ai condomini, con una spesa modesta, di poter fruire di un servizio utile nelle località marine di villeggiatura, dove l’uso della bicicletta è molto diffuso.

La motivazione in tal senso adottata è conforme alla giurisprudenza di questa Corte Suprema, secondo cui la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e alla qualità dell’incidenza della nuova opera, nel senso che per innovazione in senso tecnico – giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento della cosa comune ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.

In coerenza con tali principi, nel caso di specie, il modesto restringimento del viale di accesso, destinato al solo passaggio a piedi, è stato giustamente escluso dalla Corte d’appello dal novero delle innovazioni vietate, dato che esso non integra un’alterazione sostanziale della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rende inservibile o scarsamente utilizzabile solamente per uno o più condomini, ma si limita a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale nei confronti di tutti coloro che la utilizzano, lasciandone immutata la destinazione originaria.

Nè può avere rilievo il fatto che il miglioramento attuato con l’ampliamento dell’aiuola e l’installazione della rastrelliera vada a beneficio solo dei condomini che fanno uso della bicicletta, altro essendo le innovazioni (illegittime) che in se stesse ledono i diritti dei condomini, escludendoli dall’uso e dal godimento delle cose comuni, ed altro quelle (legittime) che non giovano egualmente a tutti ma che, senza recare intollerabile pregiudizio ad alcuno, realizzino il miglior uso delle cose comuni in relazione all’utilità della comunione considerata come unità.

A differenza di quanto sostengono i ricorrenti la norma giuridica richiamata risulta correttamente applicata e la motivazione addotta dalla Corte d’appello a sostegno della decisione è sufficiente e non contraddittoria anche per quanto riguarda il dissenso rispetto alle valutazioni, certamente non vincolanti, del consulente tecnico d’ufficio; per cui il motivo di ricorso – che si risolve, nel resto, nell’implicita richiesta d’una diversa e più favorevole valutazione dei fatti, preclusa al giudice di legittimità – va rigettato perché infondato. 3. Col terzo motivo i ricorrenti denunziano violazione degli artt. 1136 e 1137 c.c.. Sostengono che l’affermazione della Corte, secondo cui le opere in questione erano state approvate e ritualmente ratificate dal condominio nell’assemblea del 3 febbraio 1992, era errata, perché la relativa delibera non era stata approvata con la maggioranza dei due terzi del valore dell’edificio prevista dall’art. 1136 quinto comma c.c.

La doglianza è inammissibile.

Essa attiene, infatti, ad una questione nuova, dato che – come risulta dalle conclusioni precisate dagli odierni ricorrenti all’udienza del 26 ottobre 1994, cui fanno richiamo le conclusioni definitive riportate nell’epigrafe della sentenza di secondo grado – la delibera in questione risulta impugnata, con riferimento alle opere in questione, solo per il fatto di non essere stata approvata dall’unanimità dei condomini “in quanto ratifica di innovazioni vietate dall’art. 1120, 2 co. c.c.” e non per violazione del principio maggioritario richiamato.

Anche il terzo motivo di ricorso va rigettato. 4. Col quarto motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 306 c.p.c. nonché difetto di motivazione in ordine alla dichiarazione di cessazione della materia del contendere relativamente all’impugnata delibera del 4 dicembre 1991. Affermano che: I) non s’era verificata la completa rimozione di ogni ragione di contrasto avendo essi interesse all’annullamento della delibera in questione in considerazione del suo contenuto (esecuzione di innovazioni vietate ed illegittima ratifica dell’illegittimo operato dell’amministratore), considerato altresì che anche la successiva delibera del 3 febbraio 1992 era nulla, come sostenuto nel precedente motivo, e che tra i due atti sussisteva uno stretto collegamento, II) la cessazione della materia del contendere comunque non poteva comportare la loro condanna alle spese, adottata dalla Corte in modo generico ed indistinto nonostante la fondatezza dell’impugnazione.

La doglianza è infondata.

I) Non è dato, infatti, ravvisare alcun interesse dei ricorrenti a proporre la censura in esame, considerato che la Corte d’appello, in presenza della ratifica della delibera del 4 dicembre 1991 ad opera di quella adottata nell’assemblea del 3 febbraio 1992, avrebbe dovuto – se non avesse dichiarato cessata la materia del contendere – necessariamente rigettare l’impugnazione, adottando così una statuizione sfavorevole agli odierni ricorrenti, per coerenza con i principi in precedenza enunciati e correttamente applicati, II) A differenza di quanto affermano i ricorrenti la Corte d’appello ha spiegato le ragioni della statuizione in ordine alle spese, indicando il diverso momento, rispetto alla ratifica, in cui erano iniziati il giudizio di primo grado e quello di appello.

Anche il quarto motivo di ricorso va dunque rigettato non ravvisandosi nella predetta statuizione alcun vizio di legittimità. 5. Col quinto motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 1123 c.c. nonché difetto di motivazione su due punti decisivi della controversia. Assumono che la Corte d’appello: a) ha erroneamente rigettato l’impugnazione della delibera del 3 febbraio 1992 in ordine alle spese per raccomandate, buste, fotocopie, telefonate e postali, illegittimamente poste anche a loro carico, affermando che esse non riguardavano esclusivamente la difesa del condominio nei giudizi intentati dai quattro condomini dissenzienti, b) ha erroneamente rigettato l’impugnazione anche con riferimento alla spesa per l’installazione della nuova rastrelliera, nonostante tale opera costituisse un’innovazione vietata. a) Il motivo di ricorso è su questo punto generico e quindi inammissibile, perché per censurare l’affermazione resa in proposito dalla Corte d’appello (“non è vero che le spese per buste, raccomandate, fotocopie e spedizione riguardano esclusivamente la difesa del condominio nelle cause intentate dagli appellanti”) non si indicano in maniera specifica le singole voci di spesa, l’ammontare di ciascuna e la prova fornita in giudizio. b) Il motivo è per questa parte infondato, considerato che, una volta accertato che le innovazioni eseguite non rientravano tra quelle vietate, la relativa spesa è a carico di tutti i condomini nella misura da ciascuno dovuta, come correttamente ha ritenuto la Corte d’appello.

Anche il quinto motivo di ricorso va rigettato nel suo complesso. 6. Col sesto motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 1120, 2 comma c.c. nonché difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia. Sostengono che la Corte d’appello ha erroneamente rigettato l’impugnazione della delibera del 3 febbraio 1992 relativamente a) alla generica delega all’amministratore per concludere un contratto con un’impresa di pulizie, affermando che essi non avevano assolto all’onere di produrre il preventivo del 1992 ma non considerando che essi non potevano produrre in giudizio un documento del quale avevano denunziato l’assenza, b) al loro obbligo di contribuire alla pulizia anche di quella parte dell’aiuola, allargata a spese del marciapiede, su cui era stata installata la rastrelliera, in violazione al principio della necessità dell’approvazione unanime delle innovazioni vietate.

La doglianza sub a) è infondata, essendosi gli attori a suo tempo doluti della mancata indicazione nella delibera impugnata della cifra preventivata necessaria per concludere un contratto con un’impresa di pulizie, da cui nasceva la genericità della delega all’amministratore di concordare un corrispettivo che poteva arrivare anche al 100% della somma preventivata.

La Corte ha negato, a tal proposito, la denunziata genericità, osservando che la delibera faceva riferimento, per quanto riguarda il relativo onere di spesa, al preventivo 1992, che gli odierni ricorrenti non avevano neppure prodotto in giudizio, ed ha aggiunto che l’indicazione nel verbale di assemblea del limite massimo del 100% era stato stabilito con riferimento all’importo così preventivato e ne costituiva la percentuale massima di aumento, oltre la quale il contratto con l’impresa non poteva essere concluso; per tale ragione nessuna illegittimità era dato ravvisare nella delibera in questione.

La doglianza sub b) è anch’essa infondata in considerazione del ritenuto carattere non vietato dell’innovazione in questione, come in precedenza esposto.

Nella decisione in tal senso adottata dalla Corte d’appello non è dato ravvisare nè la denunziata violazione dell’indicata norma di diritto nè un difetto di motivazione.

Il ricorso va in conclusione rigettato nella sua interezza con la condanna dei ricorrenti in solido alle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido alle spese, liquidate in L. 234.800, oltre a L. 2.500.000 per onorari.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 sezione civile, il 29 aprile 1999.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Gaetano GAROFALO Presidente
Michele ANNUNZIATA Rel. Consigliere
Giovanni PAOLINI
Alfredo MENSITIERI
Roberto Michele TRIOLA

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CL, CE, RF e SL, elettivamente domiciliati in Roma, Viale Delle Milizie 106, presso lo studio dell’avvocato E. GAGLIANO, difesi dall’avvocato Fabrizio BRACHINI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

CA, PAFFI SIRIA, RL, GL, GF, SO in persona e nella qualità di erede di MB, BM, SR;

- intimati -

avverso la sentenza n. 983-94 del Tribunale di GROSSETO, depositata il 29-11-94;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03-10-97 dal Consigliere Dott. Michele ANNUNZIATA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Francesco MELE che ha concluso per il rigetto del ricorso;

Fatto

Con atto di citazione notificato il 3.7.1990, Cavalletto Vittorio, quale condominio di un edificio, conveniva in giudizio innanzi al pretore di Grosseto, i condomini che nel corso di una assemblea condominiale tenutasi il 6.4.1988 si erano opposti all’installazione di un impianto di autoclave che consentisse di risolvere i gravi inconvenienti dovuti alla mancata (od insufficiente) erogazione dell’acqua potabile nei singoli appartamenti, chiedendo: a) che fosse riconosciuto il proprio diritto al godimento del servizio idrico in condizioni di efficienza; b) che fosse dichiarato dal Pretore che le spese necessarie per ovviare agli inconvenienti anzidetti, mediante l’installazione di un impianto di autoclave, fossero ripartite, pro quota, tra tutti i condomini.

Procedutosi all’integrazione del contraddittorio nei confronti di condomini Rossi Fedora e Schiano Luciano (che in assemblea avevano votato per l’installazione dell’autoclave) e costituitisi in giudizio Cavalletto Enrico ed Alberto (in luogo di Cavalletto Vittorio nel frattempo deceduto), il Pretore di Grosseto con sentenza in data 23.6.1993 accoglieva la domanda degli attori.

Avverso tale sentenza proponevano appello i convenuti.

Con sentenza in data 29 novembre 1994 il Tribunale di Grosseto, in riforma di quella appellata, rigettava le domande degli attori condannandoli a rifondere agli appellanti le spese di entrambi i gradi del giudizio, osservando che:

a) l’installazione di un’autoclave, deve essere qualificata come modifica della cosa (e non innovazione diretta ad immutare la struttura o la destinazione delle parti comuni dell’edificio) disciplinata dall’art. 1102 c.c., nella parte in cui attribuisce al singolo condominio la facoltà di apportare, a proprie spese, le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa;

b) a favore di tale soluzione ricorre l’ulteriore requisito, risultante dalla relazione peritale di primo grado, della realizzabilità di impianti singoli destinati a servire singoli appartamenti;

c) le spese per l’installazione di un impianto di autoclave condominiale, pertanto, graveranno su tutti i condomini solo nel caso in cui l’intervento sarà deliberato dall’assemblea con la maggioranza richiesta dalla legge; altrimenti, ai sensi del disposto dell’art. 1102 cod. civ., graveranno solo sui condomini che intenderanno godere di tale servizio apportando alla cosa comune le necessarie modifiche.

Contro questa decisione ricorrono per cassazione Cavalletti Alberto ed Enrico nonché Rossi Fedora e Schiano Luciano, affidando il mezzo a due motivi.

Non hanno svolto attività difensiva gli altri condomini.

Diritto

Con il primo motivo, i ricorrenti, denunciando vizi di violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 cod. civ., deducono che il Tribunale ha errato allorché ha omesso di considerare che, per quanto attiene all’individuazione, all’uso ed alla conservazione delle parti comuni dell’edificio (tra le quali rientra l’impianto idrico) il codice ha dettato norme specifiche (capo II – del condominio negli edifici – ed il Titolo VII – Della Comunione – del Libro III) che tengono conto della peculiarità di tale materia rispetto alla comunione in generale (disciplinata dal Capo I – comprendente tra l’altro l’art. 1102 c.c. – del predetto titolo VII).

Aggiungono i ricorrenti che, dall’esame degli articoli 1117, 1118 e 1123 c.c. risulta chiaramente che, accanto alle due figure prese in esame dal giudice d’appello, ne esiste anche una terza che riguarda le opere di conservazione degli impianti di uso comune, dal cui esame non poteva affetto prescindersi. I limiti ristretti che invece si è posto tale giudice nel riesaminare e riqualificare la fattispecie, distinguendo soltanto tra modifiche consentite ed innovazioni, hanno inevitabilmente fuorviato il suo giudizio verso soluzioni giuridicamente inaccettabili. Tale distinzione appare oltretutto superflua e fuorviante ai fini della decisione, in quanto deve ritenersi ormai pacifico, in dottrina ed in giurisprudenza, che l’autoclave, in sè e per sè considerata, non possa affatto considerarsi innovazione, costituendo invece una parte integrante dell’impianto idrico. Soggiungono, ancora, che, una volta accertato che la “cosa comune” oggetto della vertenza concerne l’impianto idrico condominiale, occorre distinguere, nell’ambito di tale categoria, quali opere debbano ritenersi dirette alla conservazione dell’impianto stesso e quali invece costituiscano una semplice miglioria.

Conservare un impianto, secondo il significato comunemente accolto di tale espressione, significa mantenerlo in buono stato di efficienza in ogni suo componente, eliminando le cause che impediscono o riducono il suo regolare funzionamento.

Per quanto attiene all’impianto idrico in particolare, questo può dirsi efficiente, sulla base delle odierne concezioni di vita, quando l’acqua giunge alle singole unità abitative per la sua naturale spinta durante l’intero corso della giornata senza interruzioni o riduzioni di pressioni.

Nel caso che ne occupa, considerate le comprovate deficienze di approvvigionamento idrico, l’unica soluzione tecnicamente praticabile per risolvere i suddetti inconvenienti, era e resta quella di predisporre un serbatoio di riserva munito di pompa di sollevamento.

Posta, la distinzione tra opere dirette alla conservazione di un servizio e quelle che invece costituiscono una semplice miglioria, nel caso specifico, l’installazione di un impianto di autoclave rientra tra le opere di conservazione dell’impianto idrico e non tra le migliorie, con la conseguenza che, ai sensi degli artt. 1118 e 1123 c.c, alle spese relative debbano contribuire tutti i condomini, compresi quelli che, abitando ai piani inferiori, non risentono affatto delle carenza idriche (o ne risentono in misura minore) e quelli che intendono rinunciare al servizio.

Con il secondo motivo, denunciando vizi di omessa od insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia, deducono i ricorrenti che la decisione del giudice di appello appare censurabile, per quanto attiene alla motivazione resa in ordine alla possibilità di installare autoclavi singole, in quanto il giudizio tecnico riferito dal CTU non può essere posto a fondamento del convincimento del giudice senza una adeguata spiegazione delle fonti di tale convincimento e dei motivi che hanno condotto alla decisione.

Innanzitutto, possibilità tecnica di installare autoclavi singole non significa necessariamente possibilità giuridica. L’esistenza di locali condominiali posti nel seminterrato, da dove si dipartono le colonne montanti e dove sono ubicati i contatori dell’acqua, non implica automaticamente che il singolo condominio possa fare degli stessi locali, che per loro natura e destinazione debbono restare liberi, l’uso che più gli conviene.

Infatti, anche nella denegata ipotesi in cui l’autoclave singola dovesse considerarsi un’opera diretta al miglior godimento della cosa ex art. 1102 c.c., come dichiarato dal Tribunale, non sarebbe affatto consentita la sua installazione nei vani comuni per il divieto frapposto dalla prima parte di tale articolo che vieta un utilizzo della cosa comune quando sia impedito il pari uso da parte degli altri condomini e dall’art. 1120, 2 co., c.c., che vieta le innovazioni che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condominio. E nel caso di costruzione, nel cortile comune, di un’autoclave per il servizio di una singola unità abitativa – seppure consentita con deliberazione dell’assemblea condominiale a norma del comma 4 dell’art. 1136 – comporta sottrazione di una parte del suolo comune alla sua naturale destinazione ed all’uso e godimento degli altri condomini.

Quindi alla luce delle suddette considerazioni, neppure la tardiva offerta formulata, tra l’altro irritualmente, delle controparti nel corso di causa di secondo grado di consentire l’installazione di autoclavi singole nei predetti locali condominiali può essere idonea a rimuovere gli ostacoli evidenziati.

La sentenza della Cassazione 3 febbraio 1987 n. 1911 ha giustamente sancito che “non appare censurabile la collocazione (dell’impianto singolo) tra le innovazioni vietate ai sensi del 2 comma dell’art. 1120 c.c.. A tale collocazione, ovviamente l’innovazione sarebbe sfuggita, solo se stante il mutamento del regime di comunione immobiliare ad essa ricollegato, il consenso di tutti i condomini fosse stato espresso, attraverso atto scritto ai sensi dell’art. 1350 cod. civ.”.

Le censure dei ricorrenti non hanno pregio.

Con le stesse censure (che possono essere esaminate congiuntamente, per la connessione tra loro) i ricorrenti ripropongono, in sede di legittimità, il problema se tutti i condomini siano tenuti alle spese pro quota, per l’installazione di impianto di autoclave (per evitare gli inconvenienti derivanti dalla insufficiente erogazione dell’acqua negli appartamenti dell’edificio condominiale), quando non vi sia adesione di tutti i condomini alla spesa necessaria.

La sentenza impugnata ha dato al quesito risposta negativa (sia pure con succinta motivazione), sul rilievo che l’opera in esame (autoclave) rappresenta non una innovazione (art. 1120 e 1121 cod. civ.), ma bensì una modifica dell’impianto idrico esistente, che rientra nelle facoltà di ogni condominio (art. 1102 cod. civ.).

Osserva la Corte che è corretta la qualificazione dell’opera come modifica ai sensi dell’art. 1102 cit., che consente anche l’installazione di autoclavi singole nei locali condominiali nel seminterrato, in quanto pure rientranti nel potere di modifica di ogni condominio, senza che l’installazione possa alterare la natura e la destinazione del seminterrato (tra le tante, Cass. 29 luglio 1989 n. 3549).

Se così e (se cioè, ogni condomino, senza ledere il diritto di altri condomini sulla cosa comune, ha il cennato potere di modifica della stessa cosa; nel caso che ne occupa, l’impianto idrico), è evidente che ogni condomino (compresi i ricorrenti) ha facoltà di impiantare singole autoclavi. Del resto, la consulenza di ufficio acquisita agli atti ha indicato i locali, dove è possibile esercitare la facoltà in discorso (seminterrato), dal punto di vista tecnico della localizzazione dei singoli interventi (autoclavi).

Ora, se è possibile (anche dal punto di vista giuridico) servirsi dei locali sotterranei per singole autoclavi, va da sè che il condomino che prende l’iniziativa deve sopportare anche le relative spese.

Non può pretendere (come sostengono i ricorrenti) che all’installazione di autoclave partecipino, per le relative spese, anche gli altri condomini (che hanno pari facoltà e, tuttavia, non intendono aderire all’iniziativa).

E, infine, non vi è dubbio alcuno che la disciplina dell’art. 1102 cod. civ. trovi applicazione anche nel condominio negli edifici.

Infatti per la installazione di autoclave autonoma nel condominio ex art. 1102 cit., si è pronunciata Cass. 23 febbraio 1987 n. 1911 e la Sezione non ha seri motivi per discostarsi da tale orientamento.

Poiché la sentenza impugnata si è uniformata ai principi che precedono, va confermata e il ricorso va, pertanto, rigettato.

Nulla per le spese, perché gli altri condomini non hanno svolto attività difensiva, in sede di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma il 3 ottobre 1997.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. PROTO Cesare Antonio – rel. Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

C.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEL MASCHERINO 72, presso lo studio dell’avvocato SEVERA ENNIO, che lo rappresenta e difende giusta mandato speciale in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

P.A., G.P., B.S., A.L.M., BA.LU.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 3581/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA del 22/01/2010, depositata il 15/09/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’08/06/2012 dal Consigliere Relatore Dott. CESARE ANTONIO PROTO;
udito l’Avvocato Severa Ennio difensore del ricorrente che insiste per l’accoglimento del ricorso e per il rinvio alla P.U.;
è presente il P.G. in persona del Dott. SORRENTINO Federico che si riporta alle conclusioni della relazione.

Fatto

Ritenuto che ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. il relatore nominato per l’esame del ricorso ha depositato la seguente relazione:

“Osserva in fatto:

Con atto di citazione dell’11/3/1999 C.G. conveniva in giudizio Ba.Lu., P.A., L.M. A., S.B., G.P. quali condomini dello stabile in (OMISSIS) e chiedeva l’accertamento della proprietà del locale adibito a ricovero dei cassoni dell’acqua (che assumeva inutilizzati dal 1977), posto sul terrazzo di sua proprietà, per averlo acquistato per successione dalla madre L. P. o, in subordine, per usucapione a seguito di possesso ultraventennale; chiedeva inoltre la declaratoria di cessazione della servitù di accesso verso il predetto locale.

Sia il Ba. che la P. si costituivano con separati atti contestando la domanda attrice formulando anche domande riconvenzionali di ripristino dei beni condominiali e di risarcimento danni; restavano contumaci gli altri convenuti.

Con sentenza n. 29768/03 il Tribunale di Roma, espletata CTU e sentiti i testi, rigettava le domande proposte dal C..

La Corte di Appello di Roma, con sentenza del 15/9/2010 rigettava l’appello del C. e lo condannava al pagamento delle spese in favore del Ba. e della P..

La Corte territoriale rilevava:

- che il locale nel quale erano alloggiati i cassoni dell’acqua era condominale ai sensi dell’art. 1117 c.c. (per la presunzione di condominalità dei beni destinati all’uso comune);

- che la condominialità risultava anche dal regolamento di condominio depositato nel Dicembre 1976 e quindi prima dell’atto di vendita con la quale la società proprietaria dell’intera palazzina (soc. Domus Mea) aveva venduto una frazione immobiliare (interno n. 6 con annesso terrazzo) alla D. a sua volta dante causa della P. dalla quale era pervenuta al C. iure successionis;

- che, infatti, nel regolamento di condominio, avente natura contrattuale, erano previsti come condominali le installazioni e il manufatto indispensabili per il godimento dell’edificio e il locale in questione era definito cabina idrica per accedere alla quale era costituta, a carico dell’interno n. 6 una servitù di passaggio;

- che nell’atto di acquisto della P. era richiamata la suddetta servitù di passaggio a carico dell’appartamento contraddistinto con il n. 6 e oggetto di acquisto, con ciò confermandosi la specifica utilità comune della cabina idrica;

- che dagli atti di provenienza (quello del 1977 che vedeva come acquirente la D. e quello del 1992 che vedeva come acquirente la P.) la cabina idrica non risultava trasferita e, stante la natura condominale del bene, sarebbe stata necessaria una specifica previsione per il suo trasferimento, invece implicitamente esclusa dalla previsione della servitù di passaggio per accedere al locale adibito al ricovero dei cassoni dell’acqua;

- che neppure poteva ritenersi usucapita la proprietà della cabina idrica: trattandosi di bene condominiale non era sufficiente il mero non uso da parte dei condomini perchè non è prevista la prescrizione del diritto di proprietà; avrebbe dovuto, invece, essere fornita la prova (nella specie insussistente) di un possesso esclusivo del locale, essendo invece insufficienti quelle condotte (quali ad esempio il deposito di scatole appartenenti alla D.) che sono manifestazioni di un uso da parte del compossessore non in contrasto con il concorrente diritto degli altri condomini di accedere al locale, privo di serratura; il primo atto di interversione fu compiuto dal C. solo nel 1998 quando rimosse i cassoni dal locale.

C.G. propone ricorso affidato a due motivi.

OSSERVA IN DIRITTO 1. Con il primo motivo il ricorrente deduce il vizio di motivazione con riferimento al principio di diritto per il quale “l’acquisto per successione da avente causa dell’antico proprietario fa ricadere sull’ultimo titolare tutti i diritti ceduti dall’antico proprietario”; nel motivo il ricorrente contesta le conclusioni circa la condominialità della cabina idrica, alle quali sono pervenuti i giudici di merito rilevando che:

- nell’atto di vendita D. vendeva a P. anche il terrazzo con quanto contenuto e, quindi, anche con il manufatto in contestazione;

- a sua volta D. aveva acquistato dal costruttore il terrazzo con quanto contenuto e, quindi, anche con il manufatto;

- da nessun atto risulta che la cabina idrica è condominiale.

1.1 Il motivo è infondato: come più volte affermato da questa Corte, il vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione denunciabile con ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, si configura soltanto quando nel ragionamento del giudice di merito sia riscontrabile il mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili d’ufficio, ovvero un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione.

Il vizio di motivazione non sussiste allorchè il giudice di merito abbia semplicemente attribuito agli elementi valutati un valore e un significato diversi dalle aspettative e dalle deduzioni di parte.

Nella specie, la Corte territoriale, ha preso cognizione dei documenti rilevanti (gli atti di compravendita e il regolamento condominiale) e, all’esito della loro interpretazione, ha concluso che la cabina idrica risultava essere un bene condominale (in quanto destinato all’uso comune) sin da data antecedente alla prima vendita, come confermato dal regolamento condominale che creava una servitù di passaggio per accedervi, mentre negli atti di vendita si faceva riferimento al solo terrazzo e non anche alla cabina idrica che su di esso si trovava. Si tratta, come è evidente, di una valutazione di fatto e dell’interpretazione dei contratti e del regolamento (rispetto alla quale non sono stati dedotte censure relative all’applicazione dei criteri di ermeneutica contrattuale), tutte attività devolute al giudice del merito, non censurabili in cassazione in quanto assistite da motivazione sufficiente e non contraddittoria; al riguardo si deve ricordare che il controllo sulla motivazione non può risolversi in una duplicazione del giudizio di merito e che alla cassazione della sentenza impugnata può giungersi non per un semplice dissenso dalle conclusioni del giudice di merito – poichè in questo caso il motivo di ricorso si risolverebbe in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento dello stesso giudice di merito, che tenderebbe all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura e alle finalità del giudizio di cassazione – ma solo in caso di motivazione contraddittoria o talmente lacunosa da non consentire l’identificazione del procedimento logico giuridico posto alla base della decisione (cfr. ex plurimis Cass. 10657/2010, 9908/2010, 13157/2009, 18885/2008).

Il principio di diritto relativo agli effetti dell’acquisto per successione è stato richiamato a sproposito proprio perchè il trasferimento della proprietà della cabina idrica non era mai avvenuto.

2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce il vizio di motivazione con riferimento al principio di diritto per il quale “il possesso ventennale e continuo di un bene immobile determina l’usucapione e quindi l’acquisto in favore del medesimo possessore anche se sprovvisto di titolo”.

Il ricorrente sostiene che prima il Tribunale e poi la Corte di Appello avrebbero ingiustamente disconosciuto l’acquisto per usucapione non considerando che sia la D. che la P. e, infine, il C. avevano sempre disposto del manufatto per loro uso adibendo gli spazi a ripostigli di beni e oggetti di loro proprietà senza opposizione di alcuno, mentre i condomini non avevano provato di avervi acceduto neppure una volta.

2.1 Anche questo motivo è infondato perchè si risolve in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento dello stesso giudice di merito, che tende all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura e alle finalità del giudizio di cassazione.

Nel caso di specie la Corte di Appello ha ritenuto non fornita la prova di un possesso esclusivo del locale, essendo insufficienti quelle condotte (quali il deposito di scatole appartenenti alla D.) che sono manifestazioni di un uso da parte del compossessore non in contrasto con il concorrente diritto degli altri condomini di accedere al locale che, inoltre, era privo di serratura e, quindi, liberamente accessibile; il primo atto di interversione fu compiuto del C. solo nel 1998 quando rimosse i cassoni dal locale e da tale data non era maturata l’usucapione ventennale; ha infine motivato sulla rilevanza del non uso da parte degli altri condomini, correttamente osservando che il diritto di comproprietà non si estingue per non uso e che la dimissione del sistema di approvvigionamento dell’acqua per mezzo dei cassoni non stava a significare che il locale avesse perso la sua funzione di ricovero di beni comuni.

Appare pertanto di assoluta evidenza che la Corte territoriale ha fornito una motivazione che, ben lungi dall’essere insufficiente o altrimenti viziata, è stata ampia e completa, affrontando tutte il profili rilevanti in fatto e in diritto, mentre nel motivo di ricorso il ricorrente si limita a ribadire fatti (il deposito di oggetti nel locale, la dismissione del sistema di approvvigionamento, sostituita con l’acqua diretta, il mancato uso del bene da parte degli altri condomini) che, come detto, sono stati approfonditamente e motivatamente esaminati dalla Corte di Appello e correttamente ritenuti irrilevanti.

3. In conclusione, il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380 bis e 375 c.p.c. per essere rigettato in considerazione della manifesta infondatezza.

Considerato che il ricorso è stato fissato per l’esame in camera di consiglio, che sono state effettuate le comunicazioni alle parti costituite e la comunicazione al P.G..

Considerato che il collegio ha condiviso e fatto proprie le argomentazioni e la proposta del relatore, tenuto anche conto della circostanza, ritenuta provata dalla Corte territoriale e non contestata, per la quale la cabina idrica neppure era dotata di serratura, il che ulteriormente conferma la correttezza della motivazione della sentenza impugnata laddove ha escluso un possesso esclusivo;

che di conseguenza non è accoglibile l’istanza di trattazione in pubblica udienza formulata dal ricorrente con istanza del 9/5/2012;

Che nulla va statuito in tema di spese in mancanza di costituzione degli intimati.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sesta sezione civile, il 8 giugno 2012.

Depositato in Cancelleria il 2 agosto 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Franco PONTORIERI – Presidente -
Dott. Ugo RIGGIO – Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO – Rel. Consigliere -
Dott. Olindo SCHETTINO – Consigliere -
Dott. Francesca TROMBETTA – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

MS, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SAN REMO 1, presso lo studio dell’avvocato PETTORINO MARIO, che lo difende unitamente all’avvocato DI MEGLIO VITTORIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

DLV, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BOCCIONI 4, presso lo studio dell’avvocato ANTONINO SMIROLDO, difeso dall’avvocato RASCIO RAFFAELE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 159/98 della Corte d’Appello di NAPOLI,depositata il 23/01/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/03/01 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;
udito l’Avvocato Raffaele RASCIO, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Vito Di Lustro, con atto di citazione notificato il 17 febbraio 1984, esponendo di essere comproprietario, in ragione della metà indivisa, di un fabbricato rurale con annessi comodi e circostante spiazzo sito in Forio D’Ischia, alla contrada Spadara, convenne Stefano Maltese, proprietario dell’altra metà indivisa dei suddetti immobili, innanzi al Tribunale di Napoli, per sentir disporre lo scioglimento della comunione.

Il convenuto, costituendosi in giudizio, dichiarò di non opporsi alla domanda, ma rivendicò l’esclusiva sua proprietà, in virtì dì usucapione ordinaria, di un terreno, che, pertanto, chiese di escludere dalla divisione.

Al contrario, lo stesso convenuto, instò per l’inclusione tra i beni da dividere di una zona catastalmente intestata all’attore, ma asseritamente a servizio della proprietà comune.

L’adito Tribunale dichiarò non comodamente divisibile il compendio immobiliare e lo attribuì al Di Lustro per il valore di mercato di L. 380.000.000; nella massa dei beni comuni incluse il fondo rivendicato in proprietà esclusiva dal convenuto, mentre escluse, perché ritenuta di proprietà esclusiva dell’attore, la zona antistante i palmenti, che il convenuto riteneva comune in quanto destinata a servizio della proprietà comune.

Proposero appello principale il Maltese ed appello incidentale il Di Lustro e la Corte d’Appello di Napoli, con sentenza non definitiva resa in data 23 gennaio 1998, ha rigettato l’appello principale, relativamente ai motivi quarto e quinto, riferentisi, rispettivamente, alla pretesa del Maltese di esclusione di un fondo dalla divisione e di inclusione della zona antistante i palmenti, disponendo, con separata ordinanza, la prosecuzione del giudizio in ordine agli altri motivi dell’appello principale ed all’appello incidentale nonché per il regolamento delle spese processuali.

Quanto alla pretesa di proprietà esclusiva su di un fondo avanzata dal Maltese, il giudice d’appello ha osservato che la prova per testi offerta dall’appellante era inidonea a dimostrare la fondatezza della pretesa, essendo diretta soltanto a provare che il Maltese aveva posseduto e coltivato direttamente o per mezzo dei suoi germani il fondo, mentre era necessario provare il possesso esclusivo ed animo domini, incompatibile col permanere del complesso del Di Lustro.

In ordine, poi, alla richiesta di inclusione nella massa dello spazio antistante i palmenti, la corte di merito ha ritenuto che la prova per testi richiesta dall’appellante, volta a dimostrare che lo spazio era stato sempre usato dal Maltese e dal Di Lustro in funzione dell’uso dei palmenti e della cantina comuni, era del tutto generica ed inidonea a provare l’asserito compossesso ventennale della zona, bensì solo l’uso di essa a servizio di beni comuni, il che, ad avviso della Corte d’Appello, era palesemente ininfluente ai fini cui mirava la pretesa del Maltese.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il Maltese, affidandosi a due motivi. L’intimato, Di Lustro, resiste con controricorso.

V’è memoria illustrativa per il ricorrente.

Diritto

Col primo motivo il ricorrente censura l’impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 cod. proc. civ., 1140, 1102 e 1158 cod. civ. nonché per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione e per “vizio logico”, adducendo che erroneamente la Corte d’Appello ha ritenuto irrilevante, al fine di accertare l’acquisto per usucapione, da parte di esso ricorrente, della proprietà esclusiva del fondo, la prova per testi richiesta, poiché tale prova era idonea a dimostrare l’esercizio in via esclusiva di un potere di fatto corrispondente al diritto di proprietà, mirando a provare che esso ricorrente e, prima di lui, il suo dante causa a titolo ereditario avevano coltivato il fondo in via esclusiva, facendone propri tutti i frutti, senza alcuna ingerenza di altri.

Peraltro, osserva il ricorrente, per pervenire alla conclusione censurata, la corte di merito ha ritenuto di trovare conforto nella sentenza n. 10294 del 1990 di questa Suprema Corte, affermando che era necessaria “la prova di un possesso esclusivo ad animo domini, incompatibile col perdurare del compossesso altrui”. Al riguardo, il ricorrente rileva che: a) ritenendo l’incompatibilità col perdurante compossesso del Di Lustro, il giudice d’appello ha violato l’art. 115 cod. proc. civ., avendo posto a fondamento della decisione una circostanza – quella del permanere del compossesso del Di Lustro – non solo non provata, ma decisamente negata da esso ricorrente con l’affermazione di un proprio possesso esclusivo; b) il richiamo alla sentenza di questa Suprema Corte è improprio, poiché detta decisione, escludendo la necessità di una interversio possessionis, ritiene sufficiente, al pari di altre decisioni, l’estensione del possesso in termini di esclusività, dovendosi il possesso del compossessore concretarsi in atti tali da evidenziare un possesso esclusivo, esercitato animo domini, e non soltanto in atti di gestione della cosa comune consentiti al singolo partecipante o anche in atti familiarmente tollerati dagli altri.

La censura è fondata.

Costituisce in giurisprudenza ius receptum il condiviso principio di diritto – dal quale non si discosta la sentenza n. 10294/1990 di questa Suprema Corte, menzionata dalla Corte d’Appello – secondo cui “in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori, non, è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto cosi determinatosi funzionale all’esercizio del possesso ad usucapionem, e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell’altro compossessore, risultando, per converso, necessario, ai fini dell’usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell’interessato attraverso un’attività apertamente contrastante ed obbiettivamente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’usucapione del bene” (Cass. 18 febbraio 1999, n. 1367; conformi: Cass. 23 giugno 1999, n. 6382; Cass. 16 luglio 1983).

Pertanto, sebbene non siano richiesti formali atti di interversione del possesso, il possesso esclusivo del compossessore, per essere idoneo all’acquisto per usucapione della quota del bene non di sua proprietà, deve concretarsi in atti tali che, oggettivamente, siano incompatibili col perdurare del compossesso dell’altro comunista e, soggettivamente, rivelino la volontà di estendere il possesso all’intero bene comune con l’animo di colui che si ritenga proprietario dell’intero bene.

Il giudice d’appello, pur mostrando di rifarsi a tale indirizzo giurisprudenziale, in sostanza ha finito col discostarsene, travisandone la portata.

Non v’è chi non veda, invero, che il possesso esclusivo di un fondo, concretantesi nella coltivazione di esso da parte di uno dei compossessori nonché nell’appropriazione di tutti i prodotti del fondo, ed esercitato ed senza alcuna ingerenza da parte degli altri comproprietari, se protratto per la durata richiesta dalla legge, sia idoneo a produrre l’acquisto per usucapione della proprietà delle quote del fondo spettanti agli altri comunisti, essendo del tutto incompatibile, come la stessa Corte d’Appello ritiene necessario, col permanere della condizione di compossesso.

Un possesso di tal genere, invero, non si concreta in atti di mera gestione del fondo, della quale il compossessore che la eserciti debba rendere conto agli altri compossessori, ma, sia a motivo della prolungata esclusione degli altri compossessori dalla coltivazione del fondo, sia a motivo della esclusione degli stessi dalla ripartizione dei frutti, si traduce nella deliberata volontà di estendere animo domini il possesso oltre i limiti della propria quota ed è manifestamente incompatibile col perdurare del compossesso altrui, rivelando la volontà di escludere gli altri compossessori dal godimento del bene comune.

L’impugnata sentenza, enunciando correttamente il principio che ispira la sentenza n. 10294/1990 di questa Suprema Corte, lo ha in concreto disapplicato, avendo omesso di confrontarlo col risultato cui mirava la prova per testi offerta dal ricorrente (v. narrativa del ricorso), costituito dall’accertamento, non di meri atti di gestione esclusiva del fondo, bensì dall’accertamento di una condotta ultraquarantennale, che sarebbe consistita nel godimento esclusivo ed incompatibile col perdurare del compossesso del Di Lustro.

Col secondo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 810 e segg. e 948 cod. civ. nonché omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia, osservando che la corte di merito, nell’escludere la zona antistante i palmenti dalla massa dei beni da dividere, si è erroneamente basata sul solo dato catastale, che non poteva assumere alcun valore, neppure a livello indiziario, ed ha, invece, del tutto trascurato di considerare quel che emergeva dai grafici allegati alla relazione del C.T.U. e, cioè, la condizione della corte – vialetto quale entità incorporata nel compendio immobiliare e totalmente asservita ai palmenti, soprattutto, ed alla cantina.

Tale omissione, ad avviso del ricorrente, ha pregiudicato la valutazione della rilevanza della prova per testi richiesta, essendo stato ritenuto palesemente ininfluente l’uso dell’area da parte di esso ricorrente.

Anche questa censura va condivisa.

A ragione, invero, il ricorrente si duole dell’omessa indagine, da parte del giudice d’appello, in ordine alla funzione assolta dalla zona antistante i palmenti, nonostante le sue deduzioni, che rimarcavano, anche sulla base dei grafici allegati alla relazione del C.T.U., l’oggettivo collegamento funzionale di tale zona, col compendio immobiliare da dividere ed, in particolare, ai palmenti ed alla cantina nonché l’uso comune della zona fatto dai condividenti in coerenza con tale caratteristica.

Tale accertamento risultava rilevante, poiché la presunzione legale di condominialità stabilita per i beni indicati dall’art. 1117 cod. civ., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il comproprietario che rivendichi la proprietà esclusiva del bene ha l’onere di dare la prova di tale diritto. A tal fine, sarà utilizzabile il suo titolo d’acquisto solo ove da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene (cfr. Cass. 7 giugno 1988, n. 3862).

È, dunque, evidente l’insufficienza dei dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione, a fornire la prova richiesta.

Nel caso in esame, invece, la corte territoriale, non solo ha del tutto trascurata l’indagine sugli aspetti oggettivi e soggettivi testè evidenziati, ma ha ritenuto il Di Lustro proprietario esclusivo della zona de qua fondando erroneamente la statuizione sola sui dati catastali.

Conclusivamente, il ricorso va accolto e l’impugnata sentenza annullata, rinviandosi la causa, anche per il regolamento dell’onere delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, che giudicherà sulla base dei principi di diritto qui enunciati.

P.Q.M.

La Corte, in accoglimento del ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli.

Così deciso in Roma. addì 7 marzo 2001, nella camera di consiglio della 2^ Sezione Civile.

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 15 GIU. 2001.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Presidente
Dott. Vittorio Glauco EBNER – Consigliere
Dott. Giovanna SCHERILLO – Consigliere
Dott. Luigi PICCIALLI – Consigliere
Dott. Francesca TROMBETTA – Consigliere Relatore

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:
Co.Re.Co.Sm., in persona del suo amm.re pro tempore, elettivamente domiciliato in Ro. via Bi.(…), presso lo studio dell’avvocato Ro.La., difeso dall’avvocato Gi.Ca., giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

Ma.Lu., Gu.An.Ma., Ca.Na., Qu.Si., Ma.Sa.;

- intimati -

e sul 2° ricorso n° 07770/03 proposto da:
Ma.Lu., Gu.An.Ma., Ca.Na., Qu.Si., Ma.Sa., elettivamente domiciliati in Ro. P.zza Ac.(…), presso lo studio dell’avvocato St.Fu., difesi dall’avvocato Go.Ga., giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

nonché contro

Co.Re.Co.Es., in persona del legale) rappresentante pro tempore;

- intimato -

avverso la sentenza n. 717 8/01 del Tribunale di Palermo, depositata il 13/12/01;
udita la relazione della causa svolta nella pubblicai udienza del 01/03/06 dal Consigliere Dott. Francesca Trombetta;
Preliminarmente la Corte riunisce i ricorsi separatamente proposti avverso la stessa sentenza;
udito il P. M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Carlo Destro che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale, rigetto perché inammissibile del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con tre separati procedimenti monitori, il condominio “Re.Co.Es. in persona dell’amm.re Bo.Ga. (condominio sito in Fi., frazione di Po. costituito da un complesso immobiliare, composto da edifici a destinazione residenziale ed edifici a destinazione paralberghìera, dotato di campi da tennis, da calcetto e piscina, costruito dalla società Ro.Gi. e Mi. s. n. c. dichiarata fallita quando non erano state completate opere, quale l’allaccio alla rete fognaria, necessarie per ottenere i certificati di agibilità ed abitabilità), chiese ed ottenne, dal G. d. P. di Palermo, tre decreti ingiuntivi, aventi ad oggetto quote condominiali richieste e non corrisposte, uno per £ 2.180.058 nei confronti di Ma.Sa., relative alla realizzazione della fognatura e cisterne d’acqua; uno per £ 3.535.900 nei confronti di Ma.Lu. e Gu.An.Ma., relative alla gestione condominiale dell’intero residence per la quota di loro spettanza; uno per £. 3. 535. 900 nei confronti di Ca.Na. e Qu.Si. relative al pagamento del canone di locazione della piscina, del campo da tennis e di quello di calcetto.

Proposta opposizione dagli ingiunti, proprietari di miniappartamenti in un edificio del complesso immobiliare de quo, il GdP con sentenza 23-29/7-99 confermava i decreti ingiuntivi opposti, compensando le spese giudiziali.

Su impugnazione principale degli ingiunti – opponenti, che contestavano l’esistenza del condominio e la validità delle delibere, stante la diversa natura -residenziale e paralberghiera – degli edifici che lo costituivano e che non consentiva potessero essere assoggettati alla disciplina del condominio degli edifici; e nella resistenza del condominio che proponendo appello incidentale in ordine alla operata compensazione delle spese giudiziali t deduceva l’avvenuto riconoscimento da parte degli ingiunti della sua esistenza per facta concludenza e l’indifferibilità e l’urgenza delle opere oggetto delle delibere, autorizzate dal Tribunale perché di pertinenza della ditta fallita e per essere la f curatela priva di fondi; il Tribunale di Palermo, con sentenza 13. 12. 2001, respingeva l’appello proposto da Ma., Ma. e Gu. ed in accoglimento dell’appello incidentale li condannava, in via solidale, al pagamento delle spese dei due gradi del giudizio; accoglieva l’appello proposto dal Ba. e dalla Qu. revocando il decreto ingiuntivo per l’importo di £ 3.535.900 e condannando il condominio al pagamento in loro favore delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Afferma il Tribunale: che l’amministrazione condominiale è stata costituita alla consegna degli appartamenti, prima della dichiarazione di fallimento della società costruttrice ed è stata riconosciuta implicitamente dal Ma. e dalla Ma. che parteciparono a diverse assemblee: che la comproprietà delle parti comuni sorge nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi di singole unità immobiliari, principio operante anche nella specie in quanto i complessi, residenziale e par alberghiero hanno parti comuni; che l’obbligo per tutti i condomini di partecipare alle spese dirette alla conservazione ed al mantenimento della cosa comune nasce ex lege dall’esistenza del condominio; per cui del tutto legittimi sono gli addebiti (ad esclusione per il Ma.) per il completamento della rete fognaria, trattandosi di opere d’interesse comune, necessarie a rendere abitabili gli immobili; mentre non altrettanto può dirsi con riferimento alle spese richieste al Ca. ed alla Qu. per la locazione dei campi da tennis, di calcetto e della piscina, non potendo l’assemblea imporre spese per opere su cui essa non poteva deliberare perché appartenenti alla curatela fallimentare. Ne consegue, per il Tribunale, che essendo illecito l’oggetto di tali delibere è inapplicabile l’art. 1137 c.c..

Avverso tale sentenza propone ricorso principale il Condominio Re.Co.Es.Resistono con controricorso e ricorso incidentale Ma., Gu., Ca., Qu., Ma.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Deduce il Condominio, ricorrente principale, a motivi di impugnazione:

1. la violazione dell’art. 345 c.p.c.; l’inammissibilità di domande nuove in appello – per avere il Tribunale, nell’accogliere l’appello proposto dal Ca. e dalla Qu. e nel revocare il decreto ingiuntivo emesso nei loro confronti, affermando che la delibera assembleare, sulla base della quale era stato emesso il decreto ingiuntivo, era nulla (e non annullabile), in quanto l’assemblea non poteva deliberare in ordine a spese per opere che appartenevano alla curatela fallimentare e non riguardavano la gestione e l’utilizzo delle cose comuni, ERRONEAMENTE esaminato ed accolto un accolto una domanda nuova avendo il Ca. la Qu.miìutato, in appello, la “causa petendi” della domanda originariamente proposta, con la quale si era negato di dovere le spese richieste con il D.I., per inidoneità all’uso e per la mancanza delle condizioni di agibilità delle opere, nonché per il carattere voluttuario delle spese; mentre in appello si era dedotta la nullità della delibera perché adottata fuori dai poteri assembleari; mutamento che configurando una domanda nuova, comportava l’inammissibilità dell’appello, rilevabile d’ufficio anche in sede di legittimità;

2. l’omessa, insufficiente contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, art. 360 n° 5 c. 1 c.p.c. – per avere il Tribunale, omettendo di esaminare alcuni punti decisivi prospettati dal condominio, quali: il fatto che trattasi di “residence” in cui la società costruttrice è rimasta proprietaria della piscina, del solarium, dei campi di tennis e di calcetto facenti parte integrante della struttura, concessi in locazione al condominio e da questi gestiti direttamente; CONTRADDITTORIAMENTE da un lato affermato la legittima costituzione del condominio e di tutte le delibere adottate (compresa quella di esecuzione del tratto fognario); e dall’altro ritenuta fuori della competenza assembleare e, quindi, nulla la delibera con la quale si ripartiva tra tutti i condomini il canone di locazione della piscina, del solarium, dei campi da tennis e di calcetto, spese da sempre ricomprese tra le spese generali ordinarie, pagate dalle controparti fin dalla costituzione del condominio, e corrisposte alla società costruttrice (proprietaria) poi fallita; e, quindi Erroneamente A) affermato che l’assemblea non poteva imporre ai singoli condomini la spesa per opere appartenenti alla curatela fallimentare e che non riguardavano l’utilizzo e la gestione di cose comuni, Nonostante ove si ritenga affidabile al condominio la gestione dei servizi, ogni gestione di servizi rientri nella sfera delle sue attribuzioni; B) distinto la posizione di Ma., Ma. e Gu., da quella di Ca. e Qu., Nonostante le quote relative alla locazione della piscina, siano state chieste a tutti gli appellanti; C) revocato il decreto ingiuntivo emesso a carico di Ca. e Qu., No. la somma al primo ingiunta (£ 3. 535. 900) fosse notevolmente superiore a quella richiesta per l’affitto e la gestione della piscina e dei campi e comprendesse perciò tutte le altre voci di spese.

Deducono i ricorrenti incidentali a motivi di impugnazione:

1. l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia: -per avere il Tribunale, in assenza di norme regolamentari disciplinanti il condominio “complesso” de quo, costituito da unità immobiliari diverse per destinazione, tipologia, caratteristiche, Erroneamnet ritenuto che l’esistenza di parti comuni fra i due complessi (che di fatto costituiscono il condominio) siano da sole sufficienti a ritenere l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle relative norme speciali, diverse da quelle in materia di comunione Nonostante: A) in mancanza di norme regolamentari approvate da tutti, nessuno possa essere obbligato a sopportare spese la cui deliberazione e ripartizione non sia conforme a legge, prescindendo dalla diversità e specificità delle diverse proprietà, e non rispecchiando le reali posizioni dei partecipanti; B) i proprietari dei singoli edifici (residenziali o paralberghieri), come pacificamente emerso agli atti di causa, NON siano proprietari in comune di alcunché essendo le strade, gli spazi e quant’altro rimasti nella piena proprietà della società venditrice e quindi del curatore fallimentare;

2. vizio di motivazione per avere il Tribunale revocato solo il decreto ingiuntivo emesso nei confronti di Ca. e Qu. e non anche quello emesso nei confronti di Ma., Gu. e Ma., No. siano identiche le voci di spesa richieste per tutti ed identiche le causali delle deliberazioni contestate.

I ricorsi principale ed incidentale vanno riuniti, ex 335 c.p.c., trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza.

II primo motivo del ricorso principale è fondato e va accolto.

Infatti, come ha ribadito di recente questa corte (v. sent, 13732/2005), poiché alle delibere assembleari si applica il principio dettato in materia di contratti, secondo cui il potere attribuito al giudice, ex art. 1421 c.c., di rilevare d’ufficio la nullità, deve necessariamente coordinarsi con il principio della domanda ex art. 112 c.p. c,, il giudice non può dichiarare d’ufficio la nullità della delibera sulla base di ragioni diverse da quelle poste originariamente dalla parte a fondamento della relativa impugnazione; cosicché è inammissibile in appello, perché nuova la domanda con cui si chiede di dichiarare la nullità di una delibera assembleare per un motivo diverso da quello fatto valere in primo grado.

Ora, nella specie, il primo giudice, sulla base delle deduzioni degli opponenti al decreto ingiuntivo, i quali avevano evidenziato l’inagibilità degli impianti; il carattere voluttuario delle spese (relative alla piscina, al campo da tennis ed a quello di calcetto) invocando, quali dissenzienti, le disposizioni dell’art. 1121 c. civ., ha interpretato la domanda proposta come di accertamento della invalidità della delibera ex art. 1337 c. civ., e tale interpretazione, non risulta essere stata censuratavi con l’atto di appello, con il quale, invece, gli appellanti, contestando la decisione sul punto del G. d. P. che aveva dichiarato ormai vincolante la delibera, perché non impugnata nel termine di trenta giorni ex art. 1137 c.civ., hanno dedotto la nullità della stessa perché estranea ai poteri deliberativi dell’assemblea condominiale; prospettando in tal modo un campo di indagine nuovo perché involgente l’accertamento relativo all’assunzione da parte del condominio o dei condomini dell’obbligo di condurre in locazione gli impianti sportivi (dal momento che le spese addebitate al Ba. ed alla Qu. riguardavano il canone di locazione degli stessi); e, quindi, se il contratto di locazione fosse stato accettato dagli opponenti nell’atto di acquisto del miniappartamento o altrimenti.

Quanto al secondo motivo del ricorso in esame, esso va dichiarato assorbito per ciò che riguarda il profilo sub A) della censura, attinente alle spese relative agli impianti sportivi di cui si è detto sopra; mentre non sussiste il vizio di motivazione dedotto con riferimento ai profili sub B) e C) dello stesso motivo perché dalla motivazione della sentenza non risulta che le spese della locazione degli impianti sportivi siano state chieste a tutti gli appellanti; né ai Ca. – Qu. risultano chieste oneri diversi dai i canoni di locazione.

Passando all’esame del ricorso incidentale il primo motivo è fondato nei limiti che vengono ad esporsi.

Deve, in primo luogo, precisarsi che la sussistenza del “condominio”, di cui parla il giudice di appello, relativamente all’intero complesso residenziale e paralberghiero, è, in realtà, da esso inteso siccome riferito all’applicazione delle norme disciplinanti il condominio (anziché di quelle disciplinanti la comunione) alla fattispecie, qual è quella di causa, in cui più fabbricati, costituiti alcuni da miniappartamenti in proprietà esclusiva, ed altri adibiti a residence, hanno tutti in comune la rete fognaria e le cisterne d’acqua.

Nel ritenere ciò, il Tribunale si è in parte adeguato a quanto la giurisprudenza di questa corte è venuta nel tempo affermando (v, sentt. 2609/94; 1206/96; 14791/03), con l’individuare il presupposto, perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune, in quella “relazione di accessorietà” strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva, agli impianti o ai servizi di uso comune; e che fa sì che il godimento del bene comune sia strumentale al godimento del bene individuale, e non sia, quindi, suscettibile di autonoma utilità; come lo sono, invece, ad esempio, gli impianti sportivi di proprietà comune, regolati, dalle norme sulla comunione proprio “perché il rapporto di comunione si esaurisce nella contitolarità del bene essendo ciascuno dei contitolari in grado di godere direttamente del bene comune” (v. sent. 14791/03)

Ora, è ben vero che, nella presente fattispecie configurando il Tribunale un “supercondominio” per la rete fognaria e le cisterne d’acqua, (cui applicare le norme sul condominio), ha ritenuto irrilevante che parte dei fabbricati del complesso fossero adibiti a residence e non fossero condomini; come, invece, la giurisprudenza su citata presuppone. Tuttavia, osserva questo collegio, se l’elemento fondante del diritto di condominio è la “relazione di accessorietà” di cui si è sopra detto; e se tale relazione può esistere, come questa corte ha già affermato (v. sent. 14791/03), sia con riferimento ad un solo edificio, che a più edifici, costituenti autonomi condomini; nulla concettualmente osta a che la suddetta relazione di accessorietà sussista anche se uno degli edifici o, al limite entrambi, non siano condomini; purché si tratti di edifici “autonomi”; in quanto è l’autonomia della costruzione, piuttosto che la “gestione” dell’edificio, che lo stesso art. 61 disp. att. cod. civ. individua come caratteristica rilevante dell’edificio in base alla quale l’art. 62 disp. att. e. civ. consente l’applicazione delle norme sul condominio alle parti, di cui all’art. 1117, rimaste comuni ai diversi edifici.

Si viene, così, a configurare un tipo di condominio sui generis, allargato, di tipo verticale in cui ogni edificio autonomo, di proprietà esclusiva o costituente condominio, assume la figura di (super) condomino.

Una tale soluzione, derivante da una interpretazione analogica degli artt. 61 e 62 disp., att. e. civ., resa possibile perché ispirata alla loro stessa ratio legis, se rende più laboriosi i criteri di i determinazione del valore della quota di cui sarebbe titolare il (super) condomino, consente di estendere la normativa condominiale (come il divieto di rinuncia sulle cose comuni ex art. 1118 2c c.c., il principio di indivisibilità ex art. 1119 c.c., l’applicazione dell’art. 1121 2c.c.c. per le innovazioni gravose) ai nuovi complessi immobiliari, come da tempo sostiene parte della dottrina.

La decisione del Tribunale, pertanto, così integrata nella motivazione, con riferimento all’esistenza del “supercondominio” relativamente alla rete fognaria ed alle cisterne d’acqua, deve ritenersi corretta. La motivazione è, invece, del tutto insufficiente nella parte in cui, a fronte della ritenuta (dai ricorrenti incidentali) illegittimità della ripartizione delle spese, perché non rispecchierebbe i rapporti di valore delle diverse proprietà esclusive, nell’ambito del condominio allargato del quale farebbe parte anche l’edificio adibito a residence, il Tribunale non spiega affatto come sia stata calcolata la quota di ciascun partecipante, sulla cosa comune (rete fognaria e cisterne dell’acqua) a più edifici.

Sussiste, quindi, entro i limiti specificati il vizio di motivazione dedotto con riferimento al profilo sub A) della censura in esame; mentre la censura, con riferimento al profilo sub B) è infondata dal momento che non è contestata la comunanza ai vari edifici della rete fognaria e delle cisterne d’acqua, in ordine ai quali impianti, soltanto, è stata affermata la sussistenza del (super) condominio. Quanto al secondo motivo del ricorso incidentale, non sussiste il vizio di motivazione dedotto, in quanto non risulta dalla sentenza impugnata che, a tutti i ricorrenti incidentali siano state chieste le stesse voci di spesa.

In accoglimento p. q. d. r. dei ricorsi principale ed incidentale, la sentenza impugnata va cassata, limitatamente ai motivi accolti, con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione del Tribunale di Palermo che provvedere ad un nuovo esame della controversia in applicazione dei motivi esposti.

P. Q. M.

La corte riunisce i ricorsi; accoglie p. q. d. r. i ricorsi principale ed incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per la liquidazione delle spese del presente. giudizio, ad altra sezione del Tribunale di Palermo.