La Suprema Corte infatti statuisce che : “Né può ritenersi che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali (come sembra adombrato nel secondo e terzo motivo del ricorso). Il suddetto principio implica che l’esecuzione contro il singolo condòmino non possa avere luogo per l’intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione al condominio stesso. Laddove l’esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condòmino, non solo l’esecutato è il condominio, debitore per l’intero (onde non entra in realtà in gioco in nessun modo il principio di parziarietà), ma l’espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condòmini, finisce addirittura per attuare, in linea di principio ed in concreto, il richiamato principio di parziarietà (almeno fino a specifica prova contraria), senza affatto violarlo.”

«Il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso, ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni condominiali, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., ivi inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condòmini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, in tal caso nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss.»

Specifica inoltre la Corte che : “è innegabile che sia configurabile sul piano sostanziale un rapporto obbligatorio tra condominio e singolo condòmino, con riguardo al pagamento dei contributi condominiali: una espressa disposizione normativa, l’art. 63 disp. att. c.c. (sia nella precedente che nella attuale formulazione), prevede infatti che l’amministratore possa addirittura ottenere un decreto ingiuntivo (immediatamente esecutivo), in favore del condominio e contro il singolo condòmino per il pagamento dei suddetti contributi (in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea). Tale disposizione normativa conferma espressamente, e/o quanto meno presuppone, l’esistenza di un rapporto obbligatorio tra condominio e singoli condòmini avente ad oggetto i contributi dovuti in base agli stati di ripartizione approvati dall’assemblea condominiale, consentendo al condominio, rappresentato dall’amministratore, di agire in giudizio contro il condòmino per il pagamento delle quote condominiali. Essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del condominio (rappresentato dal suo amministratore) nei confronti dei singoli condòmini, laddove esista altresì un titolo esecutivo in favore di un terzo e contro lo stesso condominio (sempre rappresentato dall’amministratore), in mancanza di una norma che lo vieti espressamente, tale credito può certamente essere espropriato dal creditore del condominio, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., e la relativa esecuzione orzata non può che svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss.. Né può ritenersi che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali”.

Il creditore del Condominio pertanto non dovrà agire in via preventiva nei confronti morosi indicati dall’amministratore ma sarà libero di procedere con pignoramento mobiliare presso terzi e anche quello immobiliare , aggredendo i beni comuni del Condominio!

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27333/2008 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e’ difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS) – (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

sul ricorso 7732/2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS) – (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1114 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 27/09/2008 (per il ric. n. 27333/08) e la sent. n. 95 del 6/2/2010 (per il ric. 7732/10);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/02/2013 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
Preliminarmente la Corte dispone la riunione dei ricorsi;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che si riporta agli atti depositati;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per accoglimento dei ricorsi principali nn. 27333/08 e 7732/10, assorbiti gli incidentali di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione regolarmente notificata il condominio di via (OMISSIS) conveniva davanti al tribunale di Chiavari (OMISSIS), proprietaria dell’appartamento interno (OMISSIS) nel piano sottotetto dell’edificio, esponendo che la stessa aveva eseguito lavori di trasformazione di parte del tetto condominiale, in particolare ricavando due balconi a pozzetto annessi alla propria unita’ abitativa. Adducendo la violazione dell’articolo 1102 c.c. chiedeva dichiararsi l’illegittimita’ dei lavori, la condanna alla rimessione in pristino ed ai danni.

La convenuta si costituiva chiedendo il rigetto.

Con sentenza n. 8/2005 il Tribunale dichiarava l’illegittimita’ delle opere e condannava la convenuta alla rimessione in pristino, ai danni in euro 1000,00 ed alle spese, decisione parzialmente riformata dalla Corte di appello di Genova, con sentenza 1114/2008, che limitava la declaratoria di illegittimita’ alla costruzione dei terrazzi a pozzetto, con compensazione di 1/3 dei due gradi, richiamando il principio che le modifiche di parti comuni possono essere apportate dal singolo condomino, indipendentemente dal consenso degli altri, sempre che gli interventi non alterino la destinazione e non comportino impedimento all’altrui pari possibilita’ d’uso e la trasformazione di una parte del tetto di copertura ne modificava la funzione.

Ricorre la (OMISSIS) con quattro motivi, resiste il condominio.

Le parti hanno presentato memorie.

Col primo motivo si denunziano violazione dell’articolo 1102 c.c., I, e articolo 1139 c.c. e vizi di motivazione per avere la Corte territoriale negato la legittimita’ alle opere eseguite.

Col secondo motivo si deduce violazione dell’articolo 1102 c.c., I, per non essere stato considerato il profilo della inesistenza del limite all’uso comune, attesa la preesistenza di due finestre.

Col terzo motivo si denunzia omessa motivazione sull’assenza di impedimento e/o limitazione all’uso comune.

Col quarto motivo si denunzia altra omessa motivazione sulla mancata revisione della condanna risarcitoria.

Con altra citazione del 6.6.2002 (OMISSIS) conveniva davanti al tribunale di Chiavari il condominio di via (OMISSIS) esponendo di essere stata autorizzata a realizzare due terrazzi a pozzetto nella propria mansarda, trasformando due finestre per l’entrata di luce e ricambio dell’aria, autorizzazione ottenuta dall’assemblea del 4.3.2002 con la maggioranza di 676,26 millesimi e la fissazione di modalita’ esecutive, mentre il 24.4.2002 era pervenuta dall’amministratore intimazione a bloccare i lavori per la richiesta di alcuni condomini di assemblea straordinaria, che il 13.5.2002 dichiarava la nullita’ della precedente delibera ed intimava la sospensione dei lavori.

Chiedeva dichiararsi l’invalidita’ di tale ultima delibera e che i lavori, rientrando nella previsione dell’articolo 1102 c.c., non necessitavano di autorizzazione condominiale.

Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto.

Con sentenza 16.12.2003 il Tribunale rigettava le domande, decisione confermata dalla Corte di appello di Genova, con sentenza 95/2010 che, affermata la revocabilita’ della prima delibera, nel merito precisava che la trasformazione del tetto comportava un mutamento del prospetto e della sezione e richiamava giurisprudenza di questa Corte sul divieto di innovazioni alle parti comuni in relazione all’articolo 1102 c.c., concludendo nel senso che la realizzazione di un terrazzo ad uso privato, in sostituzione di un tetto ad uso comune, integrava una radicale modifica del bene e non una semplice innovazione.

Ricorre la (OMISSIS) con nove motivi, resiste il condominio.

Le parti hanno presentato memorie.

All’udienza del 30 gennaio 2012 e’ stato concesso termine al condominio per produrre la delibera assembleare di autorizzazione a stare in giudizio, adempimento effettuato.

Col primo motivo si lamenta violazione dei principi in tema di impugnazione delle delibere assembleari ex articolo 1137 c.c. per avere la Corte di appello sbrigativamente dedotto la revocabilita’ mentre la Delib. 13 maggio 2002 non esprime una volonta’ di revoca.

Col secondo motivo si denunzia violazione dei principi in materia di revoca delle delibere assembleari perche’, in subordine, l’invalidita’ e l’inefficacia dovevano essere riconosciute dal giudice e, nella specie, i lavori autorizzati erano iniziati prima della delibera.

Col terzo motivo si lamenta omessa motivazione sul punto della irrevocabilita’ a lavori iniziati.

Col quarto motivo si deduce violazione dell’articolo 112 c.p.c. perche’ la Corte genovese ha indebitamente sconfinato rispetto al tema oggetto della causa per avere dedotto un mutamento del prospetto e della sezione a fronte della domanda di accertamento della legittimita’ delle opere ex articolo 1102 c.c..

Col quinto motivo si denunzia violazione dell’articolo 1102 c.c., I, e dell’articolo 1139 c.c. per avere la Corte territoriale negato la legittimita’ alle opere eseguite.

Col sesto motivo si deduce violazione dell’articolo 1102 c.c., I per non essere stato considerato il profilo della inesistenza del limite all’uso comune, attesa la preesistenza di due finestre.

Col settimo motivo si denunzia violazione dell’articolo 324 c.p.c. e dell’articolo 2909 c.c., in via subordinata, perche’ la sentenza n. 1114 del 27.9.2008 aveva limitato la declaratoria di illegittimita’ alle opere relative alla costruzione dei terrazzini, riconoscendo legittima la realizzazione degli abbaini, con acquiescenza del condominio.

Con l’ottavo motivo si denunzia altra violazione dell’articolo 1102 c.c., sempre in via subordinata, per essere stata ignorata la precedente decisione della stessa Corte di appello.

Col nono motivo si deduce omessa motivazione perche’ la scelta di ignorare la precedente decisione e’ incomprensibile.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte, in pubblica udienza, ha disposto la riunione al procedimento n. 27333/2008 di quello n. 77323/2010, trattandosi sostanzialmente di identica questione tra le stesse parti e per evitare conflitti di giudicato (Cass. nn. 3189/2012, 22631/2011, 3830/2010, 18034/2009, S. U. ord. 28537/2008).

Vanno esaminati congiuntamente i primi tre motivi del primo ricorso ed il quinto ed il sesto del secondo, che meritano accoglimento.

Le sentenze impugnate si fondano sulla radicale (e quindi irreversibile) modifica del bene attraverso la realizzazione di un terrazzo ad uso privato rispetto ad un tetto comune, attesa anche l’irrilevanza della preesistenza di due finestre ma questa Suprema Corte (Cass. nn. 14107 e 14109/2012) ha sostanzialmente ammesso la possibilita’ di modesti tagli del tetto ove non diano luogo a modifiche significative della consistenza del bene, non potendosi proibire la modifica che costituisca un uso piu’ intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

Donde la cassazione con rinvio sul punto per verificare se la costruzione di balconi a pozzetto integri la situazione indicata.

Restano assorbiti il quarto motivo del primo ricorso ed il quarto motivo del secondo.

Quanto alle altre censure, la prima del secondo ricorso non riporta analiticamente le deliberazioni richiamate, contesta apoditticamente la corretta decisione della Corte di appello sulla revocabilita’ delle delibere assembleari e non dimostra l’interesse alla doglianza di fronte alla affermazione che la Delib. 13 maggio 2002 non esprime affatto una volonta’ di revoca.

La seconda non indica i fatti, deduce assiomaticamente un limite insuperabile del potere di revoca non piu’ esercitabile a lavori iniziati, questione che, in astratto, avrebbe potuto legittimare solo una richiesta di danni e non tiene conto che la prima delibera fissava modalita’ esecutive, che implicavano un potere di controllo.

La terza censura e’ solo enunciata e ripropone il tema della irrevocabilita’ a lavori iniziati, infondato per quanto dedotto in relazione al precedente motivo il settimo, l’ottavo ed il nono motivo possono esaminarsi congiuntamente e respingersi sia perche’ non si dimostra l’incompatibilita’ delle due decisioni richiamate, che sembrerebbero avere oggetto diverso (terrazzini ed abbaini) sia perche’ non si dimostra l’interesse alle censure rispetto ad una asserita acquiescenza del condominio.

Donde la cassazione con rinvio delle sentenze sui punti indicati, con assorbimento del quarto motivo di entrambi i ricorsi ed il rigetto delle altre censure.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi tre motivi del primo ricorso, il quinto ed il sesto del secondo, dichiara assorbiti il quarto motivo del primo ricorso ed il quarto motivo del secondo, rigetta le altre censure, cassa le sentenze in relazione ai motivi accolti e rinvia per nuovo esame e per le spese ad altra sezione della Corte di appello di Genova.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 14534-2011 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

Condominio (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dei suoi amministratori, legali rappresentanti pro tempore, dott. (OMISSIS) e (OMISSIS); elettivamente domiciliato in Roma, piazza Cavour presso la Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1124/2010 della Corte di Appello di CATANIA del 29/09/2010, depositata l’11/10/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/12/2012 dal Consigliere Relatore Dott. Bruno Bianchini;
e’ presente il P.G. in persona del Dott. Libertino Alberto Russo.
Il consigliere designato ha depositato relazione ex articolo 380 bis c.p.c. del seguente tenore:

OSSERVA IN FATTO

“Il Condominio (OMISSIS) sito in via (OMISSIS), cito’ innanzi al Tribunale di Catania (OMISSIS), proprietario di diverse unita’ immobiliari site nel fabbricato condominiale, affinche’ venisse dichiarata l’illegittimita’ del cambio di destinazione d’uso dei locali a piano terra – destinati ad autorimessa e successivamente adibiti dapprima a scuola pubblica e poi a comunita’ di alloggio per minori ed anziani – nonche’ l’abusivita’ delle innovazioni apportate alle parti comuni in relazione a tale mutamento di destinazione (consistite nell’apertura di porte e finestre sui prospetti esterni di facciata) nonche’ l’illegittimo e conseguente maggior uso degli spazi condominiali. L’ente di gestione evidenzio’ che tale nuovo utilizzo dei locali di proprieta’ singolare era in contrasto con precise disposizioni del regolamento condominiale che vietavano l’uso dei locali terranei diverso da quello di autorimessa.

Il (OMISSIS) si costitui’, contrastando la domanda; osservo’ infatti che, essendo l’originario proprietario e costruttore dello stabile, aveva predisposto un regolamento condominiale che pero’ vincolava solo coloro che avevano acquistato le unita’ immobiliari dopo la sua predisposizione; dedusse altresi’ che il Condominio aveva in precedenza dato il proprio assenso alla trasformazione dei locali al piano terreno da autorimesse a scuola, su pressante sollecitazione del Comune.

Rigettata la richiesta di un provvedimento interinale al fine di far cessare le modifiche ancora in corso, il Tribunale adito, riconosciuta la vincolativita’ anche per il costruttore venditore del regolamento dal medesimo predisposto, e dato atto che nessun argomento a favore della legittimita’ delle opere intraprese si poteva trarre dalla tolleranza dimostrata in precedenza dall’ente di gestione – essendo necessario che la modifica del regolamento sul punto dovesse essere apportata con un atto scritto – dichiaro’ l’illegittimita’ dell’uso in atto dei locali e condanno’ parte convenuta a rimuovere le nuove aperture.

La Corte di Appello di Catania, pronunziando sentenza n. 1124/2010, respinse il gravame principale del (OMISSIS) e quello incidentale del Condominio – avverso la disposta compensazione delle spese.

Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto ricorso, affidandolo a due motivi, contro cui e’ insorto il Condominio con controricorso.

RILEVA IN DIRITTO

1 – Con il primo motivo parte ricorrente denuncia la violazione o la falsa applicazione degli articoli 1322 e 1350 c.c., articolo 1362 c.c., comma 2; articolo 2643 cod civ. assumendo la erroneita’ della statuizione, in ordine alla necessita’ della forma scritta per la modifica della disposizione regolamentare.

2 – Assume innanzi tutto il ricorrente che, seguendo le norme sull’interpretazione dei contratti, avrebbe dovuto essere dato rilievo alla condotta dei condomini successiva all’elaborazione del testo negoziale da parte del costruttore-venditore.

2/a – E’ convincimento del relatore che la deduzione sia erronea in quanto: 1 – il regolamento fu predisposto uno latere e quindi la condotta di chi lo dovette accettare non poteva influire sulla portata originaria delle disposizioni ivi contenute; 2 – e contraddittorio sostenere che la tolleranza dei condomini ad un uso, che si riconosce diverso da quello imposto in sede di regolamento, possa contribuire ad interpretare la portata di quella norma pattizia.

3 – Deduce altresi’ il ricorrente che la violazione degli articoli 1322 e 1350 cod. civ. discenderebbe dal principio generale che predica la liberta’ di forme nell’esplicazione della liberta’ contrattuale e dal fatto che l’articolo 1350 cod. civ. non contempla, tra gli atti che necessariamente debbono rivestire la forma scritta, i regolamenti condominiali; deduce altresi’ il (OMISSIS) che il regime formale da riconoscersi alle modifiche del regolamento sarebbe funzionale solo alla dimostrazione dell’intesa raggiunta dalle parti a tal scopo e che nella fattispecie quest’ultima sarebbe provata dall’espressa ammissione del Condominio di aver acconsentito al (primo) mutamento di destinazione d’uso; irrilevante sarebbe poi il riferimento alla trascrizione del regolamento – formalita’ non piu’ vigente – come pure alla necessaria forma scritta delle delibere assembleari aventi il medesimo oggetto – attinendo essa al modo di espressione della volonta’ assembleare e non al suo contenuto.

3/a – E’ convincimento del relatore che sotto tale profilo il motivo deve dirsi inammissibile a’ sensi dell’articolo 360 bis c.p.c., n. 1 in quanto le argomentazioni che sono state sottoposte a critica sono conformi ad un indirizzo consolidato della Suprema Corte secondo il quale La formazione del regolamento condominiale e’ soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l’articolo 1138 c.c., u.c. prevedeva (nel vigore dell’ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro gia’ prescritto dall’articolo 71 disp. att. cod. civ., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano percio’ adottabili a maggioranza), trova applicazione l’articolo 1136 cod. civ., comma 7 che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall’amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l’esigenza della forma scritta e’ imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitu’, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprieta’ esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini. Ne discende che il requisito della forma scritta ad substantiam (che non puo’ intendersi, d’altro canto, stabilito ad probationem, poiche’ quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validita’ dell’atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perche’ esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilita’ di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini (cosi’ Cass. Sez. Un. n. 943/1999: sulla base di tali principi le Sezioni Unite hanno cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva ritenuto modificata una clausola di natura contrattuale di un regolamento condominiale, vietante la sosta dei veicoli nel cortile comune, per effetto del comportamento di costante esecuzione di una delibera modificativa adottata invalidamente a maggioranza e non all’unanimita’, come esigeva quella natura; a tale pronunzia adde, piu’ di recente: Cass. Sez. 2 n. 17694/2007; Cass. Sez. 2, n. 24146/2004; Cass. Sez. 2, 5626/2002).

3/b – A fronte di cio’ le assertive enunciazioni di contrasto contenute nel ricorso non aggiungono nessun argomento di riflessione che consenta, a giudizio del relatore, al Collegio di mutare il surriferito indirizzo.

3/c – Va aggiunto – con riferimento all’analoga censura espressa nel secondo motivo, sotto il profilo del vizio di motivazione – che il ricorrente fa continuo riferimento alla condotta tenuta dal (Condominio – in termini di temporanea tolleranza – alla prima modifica di destinazione al fine di trarne la definitiva abrogazione del divieto di adibire i locali terranei ad usi diversi da quelli di autorimessa, presupponendo implicitamente – che il ragionamento esposto nel motivo fosse automaticamente estensibile alla successiva immutazione di destinazione, senza pero’ considerare la diversita’ delle due situazioni dal momento che: a – la destinazione a scuola pubblica venne richiesta espressamente dal (Comune per sopperire a carenze strutturali e determino’ l’asservimento di un bene privato ad uno scopo pubblico; b – venuta meno la primitiva esigenza il (OMISSIS) finalizzo’ a scopi privati i propri locali con modifiche strutturali contro le quali il (Condominio insorse.

4 – Con il secondo motivo viene denunciato vizio di motivazione – assunta come apparente, contraddittoria ed omessa – laddove la (Corte del merito, rifacendosi alla motivazione del Tribunale, stabili’ la vincolativita’ del regolamento anche per chi lo aveva predisposto, a cagione della sottoscrizione e dell’inserimento nei singoli atti di acquisto.

- Ritiene il relatore che il motivo in esame sia manifestamente infondato.

4/a – Per quello che concerne il mancato rispetto della liberta’ delle forme negoziali; dell’interpretazione della condotta delle parti successiva all’apprestamento del testo regolamentare e della necessita’ della forma scritta – possono richiamarsi le valutazioni espresse, sullo stesso argomento, nell’ambito dell’esame del precedente mezzo, non avendo, per altro verso, la parte ricorrente esplicitato in qual modo la motivazione sarebbe stata sul punto priva di spessore argomentativo – sol perche’ avrebbe ripreso l’iter logico seguito dal Tribunale – divenendo cosi’ apparente, ne’ ha avuto cura di specificare in quale aporia logica sarebbe incorso il giudice dell’appello nella sua argomentazione – pervenendo cosi’ ad una motivazione contraddittoria.

4/b – Al postutto manca, nell’esposizione del motivo, il medium comparationis, vale a dire l’esposizione delle tesi esposte nei motivi di appello sui punti appena richiamati, al fine di far emergere – a cagione del loro omesso o insufficiente esame – le carenze motivazionali sopra accennate.

5 – Se le suesposte argomentazioni verranno ritenute condivisibili, sussistono i presupposti a che il ricorso venga trattato in camera di consiglio per quivi esser dichiarato manifestamente infondato”.

La Corte condivide le conclusioni cui e’ pervenuto il consigliere relatore,a confutazione delle quali parte ricorrente non ha fatto seguire ulteriore attivita’ difensiva.

Le spese seguono la soccombenza secondo quanto indicato in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE

Rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida in euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre IVA e CAP.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 31669/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), nella qualita’ di eredi di (OMISSIS), elettivamente domiciliate in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentate e difese dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 3985/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 23/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/11/2012 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore delle ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) con atto di citazione in riassunzione del 20 giugno 1998 conveniva davanti al Pretore di Roma sezione distaccata di Subiaco, (OMISSIS) e (OMISSIS) per sentirli condannare alla rimozione immediata delle opere da questi avevano realizzato nelle parti comuni dell’edificio che comprendeva appartamenti di entrambi. L’attore specificava: di essere proprietario di un appartamento nel comune di (OMISSIS) primo piano; che nello stesso stabile al piano superiore altro appartamento era di proprieta’ degli eredi di (OMISSIS); e allo stesso primo piano, altro appartamento di proprieta’ di (OMISSIS); che per accedere ai piani dello stabile i comproprietari si servivano di una scala ad uso comune in condominio tra di loro. Sennonche’, nel mese di settembre-ottobre del 1996, era stata collocata all’inizio della rampa di scale che dal pianerottolo del primo piano adduce al secondo piano, una porta in legno e una struttura in muratura, con cio’ impedendo a chicchessia di accedere sulla stessa rampa, che in tal modo gli eredi di (OMISSIS) si erano appropriati della rampa di scala in via esclusiva impedendo il pacifico uso e il possesso della stessa agli altri comproprietari, per altro le dette opere poste a fianco dell’ingresso del proprio appartamento impedivano la circolazione di aria e di luce nel ballatoio rendendolo buio ed angusto.

Si costituivano i convenuti deducendo che il secondo piano dell’edificio di cui si dice era di loro esclusiva proprieta’ per essere loro pervenuta da (OMISSIS), mentre (OMISSIS) era proprietario del solo primo piano, pervenutogli per successone dal suo genitore (OMISSIS). Deducevano ancora che la rampa in questione dava esclusivo accesso all’appartamento di loro”proprieta’ e che nessun pregiudizio soffriva l’attore per il mancato utilizzo di detta porzione di scale e, inoltre, che la porta per cui e’ causa costituiva porta principale del detto appartamento in quanto altre porte sul pianerottolo superiore non vi erano ne’ vi erano mai state. Osservano ancora che non era vero che l’accesso alla rampa di cui si dice era libero, insistendo, invece, in loco da circa un trentennio un cancello in metallo che l’attore aveva deliberatamente distrutto obbligandogli, quindi, a collocare in luogo di esso la porta in legno.

Concludevano per il rigetto della domanda e proponevano domanda riconvenzionale di risarcimento danni.

Il Tribunale di Roma sezione staccata di Tivoli al quale in virtu’ di accorpamenti di uffici giudiziali era transitata la causa, con sentenza n. 202 del 2001, accoglieva la domanda attrice e ordinava ai convenuti di rimuovere la porta e la struttura muraria posti a chiusura della rampa di scale condominiali e li condannava al risarcimento dei danni in favore dell’attore e al pagamento delle spese del giudizio.

Avverso tale decisione proponeva appello (OMISSIS) e (OMISSIS), chiedendo la riforma della sentenza impugnata e il rigetto della domande proposte da (OMISSIS) e che questi fosse condannato alla restituzione della soma di cui all’atto di precetto oltre ad interessi e al risarcimento del danno.

Si costituiva l’appellato contestando l’appello e chiedendone il rigetto.

La Corte di appello”di Roma “accoglieva l’appello e in riforma” della sentenza impugnata rigettava ogni domanda avanzata in primo grado da (OMISSIS), condannava lo stesso al pagamento della somma di euro 5741,71 per i titoli di cui in motivazione oltre interessi legali dal maggio 2002 al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio. Secondo la Corte romana, nel caso in esame la presunzione di comunione ex articolo 1117 c.c., relativa alla rampa di scala oggetto del giudizio sarebbe stata dall’indicazione contenuta nell’atto di donazione con il quale sono stati attribuiti ai condividenti le porzioni dei piani dell’edificio di cui si dice. D’altra parte, secondo la Corte romana la scala di cui si dice serve soltanto i cinque vani del secondo piano del fabbricato oggetto di causa e non serve nessun altra porzione di bene o opera (sia essa balcone, ballatoio terrazza tetti e altri possibili ambiti) che possa dirsi di proprieta’ comune. Posto, pertanto, che la scala deve ritenersi di proprieta’ esclusiva di (OMISSIS) e (OMISSIS), risultava del tutto legittima l’apposizione della porta da parte degli stessi.

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta dagli eredi di (OMISSIS) ( (OMISSIS) e (OMISSIS)) con ricorso affidato a quattro motivi. (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo di ricorso gli eredi di (OMISSIS) lamentano la violazione dell’articolo 346 c.p.c.. Secondo i ricorrenti nell’atto di appello non risulterebbe riproposto il rigetto dell’eccezione di proprieta’ esclusiva della rampa in contestazione, contenuto nella sentenza di primo grado. In altri termini, secondo i ricorrenti, (OMISSIS) e (OMISSIS) nel giudizio di appello avrebbero lungamente lamentato che il Giudice di primo grado non avesse considerato che il cancello di ferro rimosso dall’attore e poi la porta di legno ricollocata dai convenuti sarebbe in realta’ la porta di ingresso della loro abitazione, ma in nessuna parte di tale appello si solleverebbe l’eccezione di proprieta’ della rampa di scala in questione. Sicche’, specificano i ricorrenti, la Corte avrebbe violato il principio di diritto portato dall’articolo 346 c.p.c., secondo il quale le domande e le eccezioni non accolte nella sentenza di primo grado che non sono espressamente riproposte in appello si intendono rinunciate

1.1.- Il motivo e’ infondato.

Va qui, anzitutto, precisato che l’appello va ritenuto un gravame ad effetto devolutivo limitato dalle specifiche censure avanzate dalle parti nell’atto di appello o in via di riproposizione ex articolo 346 c.p.c.. La giurisprudenza e la dottrina maggioritaria, richiamandosi al principio tantum devolutum quantum appellatum, ritengono che, ai sensi dell’articolo 346 c.p.c., sia preclusa la possibilita’ di riaprire la discussione su punti che, oggetto della decisione di primo grado, non siano espressamente sottoposti a riesame con l’atto di appello.

1.1.a).- Nel caso in esame questi principi sono stati rispettati (OMISSIS) e (OMISSIS) in primo grado avevano eccepito di essere proprietari dell’intero secondo piano del fabbricato di cui si dice e che di tale secondo piano-faceva parte integrante la rampa di scale di cui si controverte, in quanto la stessa doveva essere intesa come accesso al loro appartamento e la porta collocata all’inizio della stessa doveva essere considerata come quella di ingresso alla citata proprieta’. In altri termini. (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano contestato che la rampa di scala doveva ritenersi comune rivendicandone, indirettamente, la proprieta’ esclusiva. Tale eccezione non e’ stata accolta dal Giudice di primo grado, affermando che dal titolo non risultava che la rampa di scala di cui si dice fosse esplicitamente esclusa dal novero delle cose comuni, escludeva in altri termini, e sia pure indirettamente, la proprieta’ esclusiva a vantaggio di (OMISSIS) e (OMISSIS) proprietari del secondo piano.

Ora, con l’atto di appello (OMISSIS) e (OMISSIS) lamentavano che il giudice di primo grado nel ritenere la condominialita’ della rampa in questione non aveva tenuto presente – come riferiscono anche gli stessi ricorrenti, che la porta da rimuovere era quella di ingresso all’abitazione e che tale situazione si protraeva da oltre trent’anni. Non vi e’ dubbio, pertanto, che formalmente e sostanzialmente gli attuali resistenti, nonche’ originari appellanti, avevano riproposto la stessa linea difensiva svolta in primo grado e sostanzialmente e formalmente rivendicavano la proprieta’ della rampa di scala di cui si dice cosi come avevano fatto in primo grado, specificando che la porta da rimuovere era quella di ingresso dall’abitazione, cioe’ alla porzione del fabbricato di esclusiva proprieta’ e la rampa di scalo restava al di dentro del cancello, cioe’, nella porzione di fabbricato di esclusiva proprieta’.

1.1.b).- La Corte romana, dunque, ha correttamente interpretato l’atto di appello e correttamente ha ritenuto riproposta la questione del regime giuridico della rampa di scala in questione, ponendosi il problema di stabilire se quella rampa di scala fosse comune ai tre proprietari o rientrasse nella proprieta’ esclusiva degli appellanti identificando la proprieta’ esclusiva degli appellanti a partire dal cancello che le parti hanno indicato esistente.

2.- Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione dell’articolo 1117 c.c., Secondo i ricorrenti la Corte romana non avrebbe applicato correttamente l’articolo 1117 c.c., considerato che ha ritenuto che la presunzione di condominialita’ di alcune parti di un identifico edificio potesse esser superata da semplici presunzioni e non dalla espressa ed univoca esclusione esposta nel titolo di provenienza.

2.1.- Il motivo e’ fondato.

Va osservato che e’ del tutto inconferente il richiamo alla giurisprudenza secondo la quale la cc.dd. presunzione legale di proprieta’ come sancita dall’articolo 1117 c.c., viene meno, oltre che per effetto di un titolo contrario, allorquando si tratti di cose che servano al godimento esclusivo di una parte dell’edificio in condominio formante oggetto di un autonomo diritto di proprieta’. Tale principio, infatti, astrattamente valido nell’ipotesi, che la cosa presenti caratteristiche strutturali, oltre che funzionali, escludenti l’uso e il godimento comune, non puo’ essere invocato con riferimento a quelle strutture essenziali, specificamente elencate al n. 1 del citato articolo, che condizionano l’esistenza stessa dell’edificio alla cui conservazione, quindi, tutti i condomini sono interessati indipendentemente dalla concreta utilizzazione che ciascuno ne possa fare. Cosi’ dicasi delle scale e, tanto piu’, dell’unica scala dell’edificio diviso per piani, poiche’, come e’ evidente, il fatto che le parti di essa destinate a raggiungere i piani superiori non siano normalmente usate dai condomini dei piani inferiori non puo’ assumere alcun significato per escludere la proprieta’ comune dell’intera unitaria struttura in capo a questi ultimi, il che rende priva di qualsiasi rilevanza anche l’asserita circostanza che nel caso di specie mancasse un varco di accesso al tetto dal ballatoio del secondo piano. La presunzione dell’articolo 1117 c.c., puo’ essere vinta solo dalla prova del titolo.

3.- Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Secondo i ricorrenti la Corte romana sarebbe incorsa in una evidente contraddizione, considerato che nella motivazione della sentenza dai un verso la corte romana evidenzia che (OMISSIS) a far data del possesso conseguito del vano di proprieta’ della (OMISSIS) ha acquistato oltre alla proprieta’ dei vani anche quella della scala che non poteva che costituire “gli accessori” descritti nella proprieta’ spettava sia alla (OMISSIS) che ad (OMISSIS), quindi inizialmente agli tessi andava attribuita in comproprieta’ tale scala, per altro la stessa Corte romana non si’ da cura di rilevare che nell’atto con il quale (OMISSIS) acquistava il vano originariamente attribuito a (OMISSIS) non e’ contenuto alcun riferimento espressisi verbis alla alienazione della comproprieta’ della scala.

3.1.- Tale motivo e’ infondato.

E’ giusto il caso di osservare che quanto alla pretesa esistenza di un titolo contrario atto ad escludere, ex articolo 1117 c.c., la proprieta’ comune della porzione di scala adducente all’appartamento del (OMISSIS), occorre ricordare che un titolo siffatto puo’ essere rappresentato soltanto dal negozio posto in essere da colui o coloro che hanno costituito il condominio, oppure da un successivo atto negoziale intercorso tra tutti i condomini e, percio’, vincolante per ognuno di essi. In verita’, la Corte romana ha affermato che un’ipotesi del genere ricorresse nel caso di specie, analizzando l’atto di alienazione del vano da (OMISSIS) agli odierni controricorrenti. L’errore di partenza sindacabile in questa sede attenendo non all’interpretazione di atti e quindi di volonta’ delle parti, ma all’identificazione di una nozione tecnica ovvero di un significato che puo’ essere attribuito ad un determinato termine tecnico, nell’ipotesi al termine “accessori”. La Corte afferma infatti che la vendita agli odierni ricorrenti della rampa di scala era provata dal fatto che il vano della vicina fu venduto loro unitamente agli accessori termine con il quale si doveva identificare detta rampa di scala. Eppero’ i locali accessori sono quelle aree o locali a servizio dei locali o aree o vani principali, in modo diretto e tra questi si ricomprendono i ripostigli interni all’abitazione, i bagni, gli ingressi, i corridoi, o in modo indiretto vale a dire le cantine, le soffitte i terrazzi e i balconi. Anche dal punto di vista catastale i locali accessori di un’abitazione sono appunto i servizi, i disimpegni, i magazzini. E’ escluso che tra gli accessori possono essere ricompresi le scale esterne che collegano due piani appartenenti a due diversi proprietari.

4.- Con il quarto motivo i ricorrenti lamentano l’omessa, in sufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Avrebbe errato la Corte romana, secondo i ricorrenti, nell’aver accolto la domanda riconvenzionale svolta in primo grado dai convenuti ( (OMISSIS) e (OMISSIS)) ritenendo sufficientemente provato che (OMISSIS) si era fatto lecito di rimuovere forzosamente il cancello posto a chiusura della rampa di scale e di averlo scardinato del tutto danneggiandolo gravemente e rendendolo inservibile, perche’ avrebbe travisato il senso della raccomandata del 27 febbraio 1996 inviata da (OMISSIS) ad (OMISSIS) e non avrebbe dato credito alla deposizione del teste (OMISSIS). In particolare, sostengono i ricorrenti, se e’ vero che nella lettera in questione si afferma che il cancello e’ stato rimosso da (OMISSIS) al posto di (OMISSIS) che si era impegnato a farlo, non e’ vero che si afferma che tale atto sia stato compiuto “invito domino” e comunque senza autorizzazione ed addirittura con l’intento di danneggiare il bene rimosso.

4.1.- Questo motivo rimane assorbito dai precedenti.

In definitiva, va rigettato il primo motivo, accolti il secondo e il terzo motivo per quanto in motivazione, dichiarato assorbito il quarto. La sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Roma anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo, accoglie il secondo e terzo motivo, dichiara assorbito il quarto. Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Roma anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 2486-2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentate e difese dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale alle liti per atto notaio (OMISSIS) di (OMISSIS), in data 24.2.2011, n. rep. 58696, che viene allegata in atti;

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 1152/2009 della CORTE D’APPELLO di BARI del 29.10.08, depositata il 23/11/2009;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22/05/2012 dal Consigliere Relatore Dott. FELICE MANNA;
E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. ANTONIETTA CARESTIA.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

Il Consigliere relatore nominato ai sensi dell’articolo 377 c.p.c. ha depositato la seguente relazione ex articolo 380-ter c.p.c.:

“1. – I coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari di un’unita’ immobiliare abitativa sita in (OMISSIS) e, asseritamente, di quello che essi qualificavano come il relativo lastrico solare, convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Foggia (OMISSIS), proprietario dell’alloggio soprastante, per sentir accertare il loro diritto di proprieta’ su tale lastrico e l’estinzione del diritto del convenuto di ripristinare sullo stesso il preesistente vano della sua abitazione, che era stato demolito da oltre quarant’anni a seguito di gravi lesioni cagionate da scosse telluriche.

1.1. -Il convenuto resisteva alla domanda sostenendo che quello che gli attori consideravano il lastrico solare della loro abitazione, in realta’ costituiva sin dal 1967 uno dei vani della piu’ ampia casa di sua proprieta’, vano che, andato distrutto per le ragioni anzi dette, non era stato ricostruito, ma era rimasto a cielo aperto trasformandosi nel terrazzo a livello della sua abitazione.

1.2. – Il Tribunale rigettava tale domanda.

1.3. – L’impugnazione proposta dai (OMISSIS) – (OMISSIS) era respinta dalla Corte d’appello di Bari, con sentenza n. 1152 pubblicata il 23.11.2009 pronunciata nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), eredi di (OMISSIS). La Corte territoriale ricostruiva i fatti nel modo seguente: il titolo di proprieta’ degli appellanti non menzionava il lastrico solare in questione, ne’ conteneva limitazioni di sorta in ordine alla proprieta’ dell’unita’ abitativa acquistata;

alla data di tale atto (25.11.1986) detto bene costituiva una terrazza a livello, perimetrata da un cordolo di circa 20 cm. di altezza, al servizio esclusivo della proprieta’ di (OMISSIS) in virtu’ di un accesso diretto tra i due enti, assicurato da una “porta balcone”; tale stato dei luoghi risaliva agli anni 1972-1973; prima di allora la proprieta’ (OMISSIS) era costituita al primo piano da due vani tra loro comunicanti, uno ancora esistente e l’altro che occupava la superficie dell’attuale terrazza a livello. Escludeva, quindi, che il diritto di (OMISSIS) su tale bene fosse qualificabile come proprieta’ superficiaria, nulla agli atti dimostrandone la costituzione, cosi’ come nulla nel titolo di proprieta’ degli appellanti autorizzava a ritenere che questi ultimi fossero proprietari anche del lastrico.

2. – Per la cassazione di tale sentenza ricorrono (OMISSIS) e (OMISSIS), formulando un solo motivo d’impugnazione.

2.1. – Resistono con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

3. – In via pregiudiziale i controricorrenti eccepiscono l’inammissibilita’ del ricorso in quanto notificato, ai sensi della Legge n. 53 del 1994 e a mezzo posta, con plico consegnato all’ufficio postale in data 10.1.2011. Precisano che sebbene il termine ordinario d’impugnazione ex articolo 327 c.p.c. scadesse l’8.1.2011, e dunque di sabato, la proroga della scadenza al primo giorno successivo non festivo, ai sensi dell’articolo 155 c.p.c., comma 5, non sarebbe applicabile nel caso di atti ed attivita’ giudiziarie che non siano compiute dal solo ufficiale giudiziario, cio’ desumendosi dall’ultimo comma dello stesso articolo, che sancisce la validita’ dello svolgimento non solo delle udienze, ma anche di ogni altra attivita’ giudiziaria nella giornata di sabato.

3.1. – L’eccezione e’ manifestamente infondata, poiche’ la giurisprudenza di questa Corte (come del resto ammette la stessa parte controricorrente, senza tuttavia addurre elementi idonei a stimolare ripensamenti dell’indirizzo manifestato) ha avuto modo di affermare piu’ volte che in tema di notificazione a mezzo del servizio postale, il principio, derivante dalla sentenza n. 477 del 2002 della Corte costituzionale, secondo cui la notificazione a mezzo posta deve ritenersi perfezionata per il notificante con la consegna dell’atto da notificare all’ufficiale giudiziario, ha carattere generale, e trova pertanto applicazione anche nell’ipotesi in cui la notifica a mezzo posta venga eseguita, anziche’ dall’ufficiale giudiziario, dal difensore della parte ai sensi della Legge n. 53 del 1994, articolo 1, essendo irrilevante la diversita’ soggettiva dell’autore della notificazione, con l’unica differenza che alla data di consegna dell’atto all’ufficiale giudiziario va in tal caso sostituita la data di spedizione del piego raccomandato, da comprovare mediante il riscontro documentale dell’avvenuta esecuzione delle formalita’ richieste presso l’Ufficio postale, non estendendosi il potere di certificazione, attribuito al difensore dall’articolo 83 c.p.c. alla data dell’avvenuta spedizione, e non essendo una regola diversa desumibile dal sistema della Legge n. 53 del 1994 (Cass. n. 17748/09, 5024/09, 6402/04 e 709/04).

4. – Con l’unico motivo d’impugnazione parte ricorrente denuncia la “violazione del combinato disposto degli articoli 952 e 954 c.c. per omessa applicazione alla fattispecie oggetto di causa”, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Premesso che a ciascun condomino spetta un diritto di proprieta’ superficiaria sul proprio piano, collegato alla funzione di copertura che ogni costruzione svolge rispetto a quella inferiore, e che il proprietario dell’unita’ immobiliare demolita diviene, a seguito della distruzione della res, titolare di un diritto di superficie, si sostiene che il perimetro dell’unita’ immobiliare posta al piano superiore di altra ubicata nel medesimo edificio conferisce il diritto di superficie al proprietario della prima, di guisa che in caso di distruzione della res che ne forma oggetto, il diritto di superficie si estingue o immediatamente o decorso il termine prescrizionale di vent’anni entro il quale il superficiario ha facolta’ di riedificare la costruzione demolita.

5. – Il motivo e’ infondato.

5.1. – Dalla sentenza impugnata si ricava che nel caso in esame si e’ verificata la demolizione non intenzionale, ma necessaria ad evitare crolli, di un vano di un’unita’ immobiliare di proprieta’ esclusiva facente parte di un edificio condominiale, incluse le pareti perimetrali – comuni ex articolo 1117 c.c., n. 1 – del vano stesso. Tale essendo l’accertamento di fatto – non oggetto di censura nell’iter motivazionale che lo sostiene – la fattispecie deve ritenersi governata dall’articolo 1128 c.c. (come si ricava a contrario da Cass. n. 4102/80, che ne esclude l’applicabilita’, di regola, nell’ipotesi di demolizione dell’edificio a scopo di ricostruzione, salvo il caso che le demolizioni si siano rese necessarie per evitare crolli conseguenti alla vetusta’ del fabbricato stesso).

5.1.1. – Nel caso in cui l’edificio condominiale sia perito per meno di tre quarti del suo valore, la mancanza della delibera assembleare di ricostruzione delle parti comuni prevista dall’articolo 1128 c.c., comma 2 – o, addirittura, l’esistenza di una delibera contraria – non impedisce ai singoli condomini di ricostruire le loro unita’ immobiliari parzialmente perite e, conseguentemente, le parti comuni necessarie al godimento di esse, non potendosi negare a chi aveva il diritto di mantenere la sua costruzione sul suolo (quale comproprietario dello stesso ex articolo 1117 c.c. o, in caso di diversa previsione del titolo, quale titolare di un diritto di superficie) il potere di riedificarla ai sensi dell’articolo 1102 c.c., salvi il rispetto delle caratteristiche statico-tecniche preesistenti, si’ da non impedire agli altri condomini (che non abbiano ceduto i propri diritti ai sensi dell’articolo 1128 c.c., comma 4) di usare parimenti delle parti comuni secondo il proprio diritto, e il divieto di attuare innovazioni, per le quali e indispensabile la delibera assembleare da adottarsi con la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 c.c., comma 5 (Cass. n.5762/80).

5.1.2. – Invece, se l’edificio condominiale perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, senza che nessun condomino richieda la vendita all’asta del suolo e dei materiali, a norma dell’articolo 1128 c.c., il diritto di ciascun condomino alla ricostruzione dell’edificio non viene meno per mancato esercizio, non potendosi estendere, all’ipotesi in esame, la prescrizione ventennale per non uso prevista dall’articolo 954 c.c., u.c., per il diverso diritto di costruire o ricostruire un edificio su suolo altrui (Cass. n. 1375/79).

5.2. – Sebbene dalla sentenza impugnata non sia possibile ricavare con certezza se si verta nell’ipotesi del perimento in misura inferiore o non ai tre quarti del valore dell’intero fabbricato (anche se tutto lascia intendere la prima delle due ipotesi, trattandosi della demolizione per rovina di un solo vano), nell’un caso come nell’altro dalla giurisprudenza di questa Corte si desume che l’affermato diritto di ciascun condomino a ricostruire le parti comuni dell’edificio che siano andate distrutte e che siano indispensabili per ripristinare l’esistenza e il godimento del bene di dominio individuale, esprime il coevo esercizio di facolta’ inerenti alla proprieta’ esclusiva e a quella comune, facolta’ che come tali sono insuscettibili di prescrizione, in base al principio per cui in facultativis non datur praescriptio. Ne consegue, quale fattispecie presupposta, la proprieta’ e non il diritto di superficie, il cui accertamento negativo e’ oggetto della domanda proposta dagli odierni ricorrenti.

5.3. – S’impone, pertanto, previa correzione ex articolo 384 c.p.c., u.c. della sentenza impugnata, il rigetto del ricorso.

6. – Per le considerazioni svolte, si propone la decisione del ricorso con ordinanza, nei sensi di cui sopra, ex articolo 375 c.p.c., n. 5″.

La Corte condivide la relazione, non contrastata ne’ dalla parte ricorrente, che non ha presentato memoria, ne’ dal Procuratore generale, che nulla ha osservato. Ricorre ad evidenza, pertanto, il presupposto dell’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5 per la definizione camerale del processo. Il ricorso va dunque respinto.

In considerazione della correzione della sentenza impugnata e del fatto che nessuna delle parti e dei giudici di merito avevano colto l’esatta impostazione della controversia, sussistono giusti motivi per compensare integralmente fra le parti le spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa integralmente le spese.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliato nello studio dell’Avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al controricorso, dagli Avv. (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliato nello studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 1162 del 29 agosto 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 26 ottobre 2012 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito l’Avv. (OMISSIS);
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – (OMISSIS), proprietario – per acquisto fattone da (OMISSIS) – di un locale ad uso magazzino e deposito posto al piano sottosuolo di un fabbricato condominiale posto a (OMISSIS), con annessi piazzale e rampa di accesso munita di cancello al civico (OMISSIS) della stessa via, accessibile anche dai due vani scale dello stesso edificio, convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Firenze il Condominio per sentire dichiarare l’inesistenza del diritto della collettivita’ condominiale di accedere al locale di sua proprieta’, ove si trovavano la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento di acque luride, anche dal piazzale, attraverso la rampa di accesso.

Si costitui’ il Condominio, resistendo ed in via riconvenzionale domandando che venisse dichiarata l’esistenza di servitu’ di passo carraio dal cancello posto al civico n. (OMISSIS), con condanna dello (OMISSIS) al risarcimento dei danni.

Il Tribunale di Firenze respinse la domanda dello (OMISSIS) e, in accoglimento della riconvenzionale, dichiaro’ l’esistenza, in favore del Condominio, della servitu’ di passo carraio attraverso la rampa di accesso, condannando lo (OMISSIS) al risarcimento del danno.

2. – La Corte di Firenze, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 29 agosto 2005, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni proposta dal Condominio, confermando nel resto la sentenza impugnata.

2.1. – Per quanto qui ancora rileva, la Corte distrettuale ha affermato che la servitu’ di passaggio si e’ costituita per destinazione del padre di famiglia, giacche’ la rampa di accesso costituisce opera visibile e permanente destinata stabilmente all’esercizio dell’accesso carrabile ai locali di proprieta’ dello (OMISSIS), dove sono ubicati gli impianti condominiali (la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento di acque luride).

Anche dalla lettura dell’atto di compravendita – ha sottolineato la Corte d’appello – risulta che la venditrice (OMISSIS) avverti’ l’acquirente che nel locale da lui acquistato erano ubicati tali beni condominiali e che il locale con relativo piazzale e rampa di accesso veniva trasferito con le servitu’ passive nascenti per destinazione del padre di famiglia a seguito della vendita frazionata dell’edificio.

La Corte di Firenze ha quindi dato rilievo al comportamento delle parti successivo alla stipulazione dell’atto di compravendita, risultando che lo (OMISSIS), pur dopo avere acquistato il deposito magazzino, ha continuato per almeno dieci anni a consentire agli automezzi dell’impresa che aveva la gestione degli impianti la possibilita’ di raggiungerli con i propri mezzi, utilizzando la sola possibilita’ d’ingresso costituita dalla rampa di accesso, e che il condominio ha sempre fatto pacifico uso di tale passaggio, mediante l’impresa incaricata.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello lo (OMISSIS) ha proposto ricorso, con atto notificato il 20 ottobre 2006, sulla base di tre motivi.

L’intimato Condominio ha resistito con controricorso.

In prossimita’ dell’udienza il ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1061 e 843 cod. civ.) il ricorrente si duole che la Corte territoriale abbia inteso collegare direttamente il requisito dell’apparenza non tanto ai mezzi o alle opere attraverso i quali si esercita la servitu’ di passo, ma all’esistenza di alcuni beni o impianti condominiali che, oltretutto, non sarebbero direttamente visibili, non si troverebbero sul fondo gravato dalla servitu’ e non costituirebbero l’oggetto del diritto di servitu’, al quale si ricollegherebbero in via meramente eventuale. La Corte d’appello non avrebbe inoltre considerato che, per i tre o al massimo quattro rifornimenti annui di gasolio (che, oltretutto, adesso non servirebbero piu’), non era assolutamente necessario che l’autobotte entrasse nella proprieta’ privata, obbligando a rimuovere i macchinari e gli automezzi ivi depositati, giacche’ lo scarico del gasolio poteva benissimo effettuarsi, come piu’ volte avvenuto, con l’autobotte parcheggiata sulla pubblica strada e il tubo del combustibile allacciato alla bocca della cisterna. La sentenza impugnata avrebbe potuto riconoscere esclusivamente il diritto del Condominio, ai sensi dell’articolo 843 cod. civ., di accedere, attraverso il fondo di proprieta’ del ricorrente, alla centrale termica di proprieta’ condominiale per ogni necessita’ straordinaria e contingente e di esercitare tale eventuale accesso attraverso il vano scale del numero civico (OMISSIS), cioe’ attraverso il percorso piu’ facile e piu’ breve.

Il secondo mezzo denuncia contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, giacche’ la sentenza riconosce il requisito dell’apparenza della servitu’ di passo in base all’errata ubicazione di alcuni beni ed impianti condominiali nella proprieta’ dello (OMISSIS). Deduce il ricorrente, per un verso, che al locale dell’autoclave e all’impianto di sollevamento non si accederebbe dalla rampa e dal cortile di proprieta’ (OMISSIS), bensi’ soltanto attraverso il vano scala del civico n. (OMISSIS); per l’altro verso, che alla cisterna (interrata nel piazzale retrostante il locale di proprieta’ (OMISSIS)) – che conteneva il gasolio che allora alimentava l’impianto di riscaldamento centrale dell’edificio – si poteva accedere non solo attraverso la rampa, ma anche dai due vani scala del fabbricato.

Il terzo mezzo (contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia) censura che la Corte territoriale non abbia considerato un mero atto di tolleranza in favore dei condomini la protrazione decennale dell’accesso attraverso la rampa, consentito, per ragioni di cortesia, per un piu’ agevole rifornimento della centrale termica.

2. – I tre motivi – i quali, stante la loro stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente -sono infondati.

Con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, la Corte distrettuale – nel confermare la decisione del primo giudice – ha accertato:

- che il fabbricato di via (OMISSIS) (appartenente alla sola (OMISSIS), che poi lo fraziono’ in piu’ unita’ immobiliari, vendute separatamente, cosi’ dando origine al condominio) era dotato di una serie di impianti comuni a tutte le porzioni dell’edificio (centrale termica, impianto di autoclave e di sollevamento delle acque luride), posti nel piano sottosuolo;

- che a tali impianti si accedeva, sia attraverso il vano scala, sia (allorquando si trattava di permettere il transito degli automezzi per portare il gasolio e le pesanti attrezzature necessarie alla manutenzione e alla riparazione degli impianti) mediante l’apposita rampa di accesso;

che il proprietario dell’intero edificio ha posto e lasciato i luoghi nello stato di fatto dal quale risulta la servitu’ di passaggio carraio dalla rampa di accesso, questa costituendo opera visibile e permanente destinata all’esercizio dell’accesso ai locali dove sono situati gli impianti comuni;

che, costituitosi il condominio a seguito della vendita separata dei piani e delle porzioni di piano, e avendo lo (OMISSIS) acquistato dall’originaria proprietaria dell’intero edificio i locali con relativo piazzale dove si trovano i piu’ importanti impianti condominiali e la rampa di accesso, si e’ costituita una servitu’ per destinazione del padre di famiglia a vantaggio del condominio attraverso la rampa;

che dell’esistenza della servitu’ per destinazione del padre di famiglia, insistente sul locale con relativo piazzale e rampa di accesso, si da atto nello stesso atto di compravendita del 10 maggio 1983, con il quale lo (OMISSIS) ha acquistato dalla (OMISSIS) la proprieta’ del locale ad uso magazzino e deposito posto al piano sottosuolo, con il piazzale e la rampa di accesso;

che tale situazione di fatto – utilizzo della rampa di accesso con automezzi per provvedere alle necessita’ degli impianti condominiali – e’ continuata, per almeno un decennio, anche dopo l’acquisto fattone dallo (OMISSIS).

Tale essendo la base di fatto, che le censure del ricorrente sono inidonee a scalfire, correttamente la Corte di Firenze ha ritenuto acquistata, in favore del condominio, una servitu’ per destinazione del padre di famiglia, ricognitivamente contemplata nello stesso titolo di acquisto del proprietario del fondo servente.

Invero, nel caso in cui, in un edificio condominiale, alcuni impianti comuni (la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento delle acque luride) si trovino installati nel piazzale e nei locali di proprieta’ esclusiva del singolo condomino, proprietario esclusivo anche della rampa, utilizzata per l’accesso con automezzi per le necessarie verifiche periodiche degli impianti e per la manutenzione e riparazione degli stessi, si ha una servitu’ con i caratteri della apparenza, suscettibile di costituzione per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell’articolo 1062 cod. civ., se tale era la situazione di fatto posta o lasciata dall’unico proprietario dell’edificio allorche’, con la vendita frazionata dei piani o delle porzioni di piano, e’ sorto il condominio.

Del tutto fuori luogo appare il richiamo del ricorrente all’articolo 843 cod. civ., atteso che qui non si e’ di fronte ad una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilita’ occasionale e transeunte del vicino che ha per contenuto la prestazione del consenso all’accesso e al passaggio, ma ad una servitu’ di accesso carraio attraverso la rampa, costituita a titolo originario, a carico della proprieta’ esclusiva del singolo condomino ed a vantaggio del condominio per il compimento, con la necessaria regolarita’ e frequenza, di tutte le operazioni di rifornimento, regolazione, controllo e manutenzione degli impianti comuni.

Del pari non conducente e’ il richiamo all’articolo 1144 cod. civ., avendo la Corte di merito, con valutazione immune da vizi logici e giuridici, valutato nella permanente e strutturale destinazione della rampa al servizio dell’accesso agli impianti comuni all’intero edificio le caratteristiche necessarie e sufficienti, in mancanza di diversa disposizione contenuta nel titolo, ai fini della costituzione ope legis della servitu’ ai sensi dell’articolo 1062 cod. civ..

3. – Il ricorso e’ rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal Condominio controricorrente, che liquida in complessivi euro 2.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 2.500,00 per compensi, oltre ad accessori di legge.

Presidente Lamorgese – Relatore Marotta

Svolgimento del processo

Con ricorso al Tribunale, giudice del lavoro, di Napoli, A.C., premesso di aver svolto le mansioni di portiere del condominio sito in Casoria alla via Marconi 36 dall’1/6/1966 al 30/6/1995, aveva agito nei confronti del condominio per ottenere il riconoscimento del diritto alle differenze retributive maturate in relazione al rapporto di portierato, nonché nei confronti del condomino P.S., per ottenere la condanna di entrambi i convenuti in solido alla restituzione della somma di £. 2.800.000, oltre interessi e rivalutazione monetaria, versata nelle mani del S. a titolo di deposito cauzionale per l’alloggio da lui utilizzato nel corso del rapporto di portierato. Il Tribunale, accogliendo parzialmente la domanda, aveva condannato il condominio al pagamento in favore del C. delle differenze retributive determinate in € 18.138,33 oltre accessori come per legge; mentre aveva rigettato la richiesta di restituzione della somma dì £. 2.800.000 versata a titolo di deposito cauzionale. Aveva, infine, rigettato la domanda risarcitoria avanzata nel medesimo giudizio dal condominio e condannato il C. al rilascio dell’unità immobiliare.
Avverso tale sentenza il lavoratore aveva proposto appello reclamando la restituzione della somma di £. 2.800.000, da ritenersi quale credito di lavoro e, dunque, da maggiorare degli interessi legali e della rivalutazione monetaria, e deducendo di aver rilasciato l’immobile in data 8/6/2004. Costituiti in giudizio P.S. ed il condominio di Viale Marconi n. 36 avevano contestato la fondatezza del gravame, chiedendone il rigetto. La Corte territoriale aveva parzialmente accolto il ricorso ritenendo sussistente l’obbligo restitutorio in capo al solo S. (il quale, ”non essendo amministratore all’atto del versamento nelle sue mani, del deposito cauzionale non poteva impegnare i condomini con le sue pattuizioni”) e limitatamente alla sorte capitale, stante la ritenuta natura non retributiva della somma corrisposta a titolo di cauzione e l’intervenuta legittima pattuizione della restituzione della stessa senza accessori.
Per a cassazione di tale sentenza C.A. propone ricorso affidato a tre motivi.
Resistono con controricorso M.R.S., nella qualità di procuratore speciale di P.S., ed il condominio di viale Marconi n. 36.

Motivi della decisione

1. Con primo motivo di ricorso censura il ricorrente l’impugnata sentenza per: ”error in procedendo ed error in iudicando – violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e segg. cod. civ. e della scrittura privata del 2/9/1966 in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ. – violazione e falsa applicazione degli artt. 1341 e 1342 cod. civ. e della scrittura privata del 2/9/1966 in relazione all’art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ. – insufficiente, contraddittoria ed inadeguatezza della motivazione su un punto decisivo della controversia”. Deduce che la Corte partenopea, pur pervenendo al collegamento tra la scrittura privata di deposito cauzionale ed il contratto di lavoro, ne ha svelato il contenuto e fatto malgoverno del principio affermato allorché ha negato al ricorrente il diritto alla corresponsione degli interessi e della rivalutazione monetaria. Deduce che la limitazione della restituzione al solo capitale di cui alla scrittura predetta, intervenuta al momento della costituzione di un rapporto di lavoro, era viziata da nullità insanabile oltre ad integrare una clausola vessatoria che necessitava di una autonoma sottoscrizione.
2. Con secondo motivo di ricorso censura il ricorrente la sentenza impugnata per: ”violazione e mancata applicazione del comma 3 dell’art. 429 cod. proc. civ. per mancato riconoscimento sulla sorte capitale di rivalutazione monetaria ed interessi con riferimento all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ. – insufficiente, contraddittoria ed inadeguatezza della motivazione su un punto decisivo della controversia”. Deduce che la disposizione di cui all’art. 429, comma 3, cod. proc. civ., che riconosce al lavoratore il maggior danno per la diminuzione del suo credito, trova applicazione anche nel caso di restituzione di deposito cauzionale, in quanto anche tale credito del prestatore di lavoro, ancorché non sinallagmaticamente collegato con una prestazione lavorativa, rappresenta pur sempre una utilità economica di cui il lavoratore si è privato per un lungo periodo.
3. Con terzo motivo di ricorso censura il ricorrente la sentenza impugnata per: ”violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ. – comunque omessa o insufficiente motivazione sul punto”. Deduce che la Corte ha compensato le spese di entrambi i gradi di giudizio ”essendo maturate tutte le condizioni dell’azione solo successivamente alla pronuncia dell’impugnata sentenza” tra lo stesso C. e P. e S., non considerando che in ogni caso il S. non aveva mai offerto la somma ricevuta a titolo di cauzione.
Nella formulazione dei motivi sono state assolte le prescrizioni di cui all’art. 366 bis cod. proc. civ., qui applicabile trattandosi di impugnazione avverso sentenza pubblicata anteriormente all’abrogazione del predetto articolo disposta con la legge 18/6/2009 n. 69, art. 47, e secondo quanto espressamente stabilito dall’art. 58 della stessa normativa.
I primi due mezzi di annullamento, da trattare congiuntamente per la loro connessione, sono fondati nei limiti appresso precisati.
La Corte territoriale ha negato gli interessi e la rivalutazione monetaria sulla somma versata dal C. a titolo di deposito cauzionale sulla base del contenuto della clausola contenuta nella scrittura privata del 2/9/66 che tali accessori escludeva ed ha, altresì, ritenuto l’estraneità del condominio all’obbligo di restituzione di tale cauzione, condannando al pagamento della somma il solo P.S. che tale scrittura aveva sottoscritto.
Orbene, pur sottolineando che detta scrittura era parte integrante del rapporto di lavoro con il condominio, la Corte ha ritenuto che a nulla rilevava il legame tra il deposito cauzionale ed il rapporto di portierato.
Tale ragionamento non è coerente.
Premesso, infatti, che la coerenza di una motivazione, che è il riflesso della logicità della stessa, si estrinseca nella mancanza di contraddittorietà e che il vizio di contraddittorietà ricorre in presenza di argomentazioni contrastanti e tali da non permettere di comprendere la ratio decidendi che sorregge il decisum adottato, va osservato che, nella fattispecie in esame, la motivazione della sentenza è affetta da contraddittorietà laddove ha, da un lato, affermato che la scrittura privata, denominata ”contratto di costituzione e di deposito cauzionale e contratto di lavoro” – che, invero, già nella intitolazione descriveva la res locata e lo scopo della locazione – regolava i rapporti relativi alla utilizzazione dell’alloggio in stretto collegamento con quelli di cui al contratto di lavoro (prevedendo la restituzione per contanti della somma di £. 2.800.000) all’atto della cessazione del rapporto di portierato e della riconsegna dell’alloggio definito ”di servizio”) e dall’altro, ha sganciato l’una obbligazione (quella afferente il deposito cauzionale per l’utilizzazione dell’alloggio) dall’altra (quella afferente il contratto di lavoro) per quanto attiene alla disciplina restitutoria.
Non è, infatti, logico scindere, nell’ambito di un’unica regolamentazione pattizia, l’obbigazione principale rispetto a quella accessoria alla prima funzionalmente collegata, quasi che si tratti di pattuizioni separate, destinate ad operare in modo autonomo. Si consideri, del resto, che la ratio sottesa alla sussunzione nell’ambito delle controversie di lavoro previste dall’art. 409 c.p.c. di quelle relative al rilascio dell’alloggio concesso per l’espletamento delle mansioni di portiere o di addetto alla pulizia dello stabile, è che la concessione in godimento dell’immobile in ragione del rapporto di lavoro è una prestazione accessoria del rapporto stesso (cfr. in tal senso Cass., v 4301 del 09/05/1987, Cass. n, 4780 del 2/10/1985, Cass. n. 4241 del 29/6/1981) funzionalmente collegata con la prestazione lavorativa, costituendo un parziale corrispettivo. L’utilizzazione dell’alloggio costituisce, dunque, una prestazione accessoria del rapporto di portierato e, in quanto tale, lungi dell’integrare un autonomo rapporto di locazione, segue le sorti del contratto cui accede, essendo a questo funzionalmente collegata, con obbligo di rilascio al momento della cessazione del rapporto di lavoro. Tale accessorietà si estende, evidentemente, anche alla cauzione corrisposta in ragione dell’utilizzo dell’alloggio ”di servizio”.
L’accoglimento dei primi due motivi comporta l’assorbimento del terzo.
Il giudizio va, pertanto, rimesso alla stessa Corte di appello di Napoli, in diversa composizione, per il riesame della controversia (ivi compresa la posizione del condominio).
Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla stessa Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione ed anche per il regolamento delle spese del presente giudizio

Svolgimento del processo

La spa Impresa N. Fratelli Costruzioni Generali citava innanzi al Tribunale di Imperia, con atto notificato nell’ottobre 1994, il Condominio (omissis) di Cervo Ligure, assumendo di aver acquistato, a seguito di incanto, nel febbraio 1992, dall’eredità beneficiata dell’ing. R.S., un locale sito in detto condominio utilizzato come abitazione del portiere senza alcuna autorizzazione del proprietario. Deducendo la non opponibilità a sé della previsione statuente tale destinazione funzionale contenuta nel regolamento di condominio, chiedeva la società attrice il rilascio dell’immobile e la condanna dell’ente convenuto al pagamento di un corrispettivo per l’uso dell’abitazione del custode a partire dalla data di formazione del Condominio medesimo (1979); in subordine, qualora fosse stato accertato che i detti locali fossero stati sottoposti a vincolo di destinazione in favore dello stesso convenuto, chiedeva la risoluzione del contratto da cui il vincolo, a carico dell’attrice, sarebbe derivato, con condanna al ristoro dei danni.

II Condominio convenuto si costituiva confermando l’esistenza del vincolo de quo, stabilito dall’originario costruttore-venditore, assumendo che quest’ultimo aveva concesso l’uso dei locali in oggetto senza richiedere alcun corrispettivo, con l’intesa che esso deducente si sarebbe assunto tutti gli oneri condominiali. Si dichiarava comunque disposto a corrispondere mensilmente un importo per l’utilizzo dell’abitazione del portiere. In via riconvenzionale instava per la condanna della società attrice al pagamento degli oneri condominiali afferenti alla detta portineria.

L’adito Tribunale, pronunziando sentenza n. 277/2002, dichiarava l’inammissibilità della domanda diretta a far accertare il vincolo di destinazione sull’alloggio in questione e respingeva le altre domande.
La Corte di Appello di Genova, con decisione n. 749/2005 respingeva l’appello della società N., regolando le spese di lite; il giudice del gravame perveniva a tale soluzione osservando: a) che da una sentenza in precedenza resa dal Tribunale di Imperia n. 264/1984 sarebbe emerso che tutti in tutti i rogiti di vendita delle unità immobiliari comprese nello stesso comprensorio- del quale faceva parte anche il Condominio – era contenuto il mandato al costruttore – venditore R.S., di redigere un regolamento condominiale, vincolante per tutti i successivi acquirenti, contenente la clausola n. 6 con la quale si disponeva che il custode avrebbe abitato permanentemente nell’alloggio oggetto di controversia; nella medesima sentenza era stata accertata la validità ed opponibilità della clausola anche per gli acquirenti dal S. in epoca anteriore alla predisposizione di tale regolamento; b) che per gli acquirenti successivi alla data di trascrizione del regolamento – 24/9/1979 – il vincolo di destinazione (a carico del S. ed a favore del Condominio) era vieppiù opponibile; c) che le predette statuizioni, contenute nella sentenza n. 264/1984, sarebbero state coperte dal giudicato e vincolanti per le parti del presente procedimento, anche se l’oggetto del pregresso contenzioso era parzialmente diverso; d) che la predetta pattuizione – da interpretarsi come obligatio propter rem – era valida pur in assenza di una prestazione a carico della parte – Condominio – che avrebbe tratto vantaggio dall’obbligo assunto dal S., dal momento che l’interpretazione della volontà negoziale trasfusa nella clausola del regolamento di condominio portava a concludere che il vincolo di destinazione de quo non era stato assunto a titolo gratuito dal momento che nei rogiti di acquisto sottoscritti dai singoli inquilini i medesimi si sarebbero obbligati – nel caso fosse destinata un’unità immobiliare del complesso ad uso abitazione del custode e per il caso quindi che detta unità venisse a far parte degli enti condominiali – ad acquistare la quota di essa afferente alla propria abitazione, con la conseguenza che solo in quel caso il S. si sarebbe spogliato della proprietà del locale adibito ad alloggio a fronte del versamento del corrispettivo; e) che il mancato adempimento dell’obbligazione contenuta nei singoli rogiti di trasferimento avrebbe riguardato i singoli condomini – non evocati in giudizio – e non già il Condominio appellante; f) che la clausola in esame non poteva essere interpretata – alla luce delle considerazioni in precedenza fatte – come istituente un diritto di uso o di abitazione in favore del Condominio; g) che infondata era la riproposta domanda di condanna al pagamento di un tantundem per l’uso del locale, dal momento che la tale richiesta era stata motivata dall’assenza di un valido titolo che legittimasse il Condominio a detenere l’immobile, titolo che invece si era dimostrato sussistente, sia pure nei confronti dei condomini.

Per la cassazione di tale decisione ha proposto ricorso la spa Impresa N. Fratelli Costruzioni Generali sulla base di quattro motivi; il Condominio convenuto, nella sua nuova denominazione di Condominio (omissis), ha depositato procura, non svolgendo difese.

Motivi della decisione

I – Con il primo motivo la ricorrente lamenta la “violazione di legge e falsa applicazione dell’art. 2659 e 2697 cod. civ.” assumendo che erroneamente la Corte di Appello aveva ritenuto opponibile il regolamento di condominio, non considerando che lo stesso non sarebbe stato trascritto contro tutti gli acquirenti antecedenti alla data del 21/24 sett. 1979 e mancava la prova che il regolamento di condominio fosse stato trascritto sull’immobile in discorso, non essendo stata prodotta la nota di trascrizione.
Il motivo è infondato.
Invero la corte distrettuale ha puntualmente evidenziato che con sentenza n. 264/1984 del Tribunale di Imperia, era stata accertata la natura contrattuale e la legittimità del regolamento, per cui non si poteva più dubitare della validità di quest’ultimo in relazione a coloro che avevano acquistato gli immobili dal costruttore S. prima della predisposizione del regolamento stesso. Ha poi precisato che per rendere il regolamento opponibile ai successivi acquirenti (come l’attrice) bastava la sua trascrizione nei registri immobiliari senza uno specifico rinvio nell’atto di acquisto al regolamento convenzionale (mentre la trascrizioni nei confronti del S. era avvenuta il 24.09.1979).
II – Con il secondo motivo la ricorrente deduce la “violazione di legge e mancata applicazione degli artt. 2659, 2826 c.c., e 111 cpc; 2697 c.c.; violazione e falsa applicazione degli artt. 124 disp. att. c.p.c. e 324 c.p.c. nonché dell’art. 2909 c.c. “lamentando che la Corte genovese abbia dato per accertata la vincolatività delle statuizioni contenute nella sentenza n. 264/1984 del Tribunale di Imperia di cui sarebbe stata prodotta una copia mancante della certificazione di passaggio in giudicato; ciò avrebbe comportato che non si sarebbe potuto trarre alcun argomento da detta pronunzia a sostegno della tesi del Condominio.

Il motivo è infondato oltre che inammissibile trattandosi di questione in parte nuova; in effetti la questione del difetto di prova del passaggio in giudicato della sentenza 264/1984 – che fu richiamata nella pronunzia di primo grado – non formò oggetto di rilievo in appello, come espressamente sottolineato dalla Corte genovese; va anche rilevato che il richiamo all’anzidetta sentenza fu operato dalla Corte territoriale (ndr: testo originale non comprensibile) di rendere incontestabile la liceità della clausola di destinazione di una porzione all’uso condominiale sia di ritenere che detto vincolo fosse oramai opponibile anche agli acquirenti di unità immobiliari precedenti alla trascrizione del regolamento: dal momento però che nella fattispecie l’aggiudicazione alla società N. e del 1992, altre furono le argomentazioni della Corte distrettuale a sostegno dell’opponibilità del testo regolamentare per gli acquirenti successivi (come visto, facenti leva sulla trascrizione del regolamento in relazione alla impostazione personale dei registri immobiliari).

III – Con il terzo motivo la società N. denunzia la “violazione dell’art. 1346 del cod. civ., nonché vizio di motivazione, in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.: – sul corrispettivo del vincolo di destinazione dell’immobile ad abitazione del custode”; assume altresì che la Corte di merito sarebbe incorsa in – vizio di motivazione, in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.; violazione e mancata applicazione dell’art. 1346 c.c. e dell’art. 112 c.p.c.; violazione delle norme di ermeneutica dei contratti, lamentando inoltre la violazione degli artt. 1362 e segg.; 1467 nonché vizio di motivazione, in relazione all’art. 360 nn 3 e 5 c.p.c.
A sostegno del motivo osserva innanzi tutto la ricorrente che la Corte del merito non avrebbe correttamente applicato le norme sull’ermeneutica negoziale e soprattutto avrebbe seguito un’interpretazione della clausola del regolamento – tale da identificare un nesso sinallagmatico tra cessione del diritto dominicale sull’alloggio poi aggiudicato alla società N. e l’obbligazione dei condomini di pagare pro quota di cessione del diritto condominiale su detto locale – del tutto difforme dalla prospettazione del Condominio che aveva invece sostenuto che l’obbligo di destinazione ed il diritto di uso fossero gratuiti. Assume l’illogicità dell’affermazione del giudice distrettuale laddove ritiene che il corrispettivo del vincolo sarebbe stato la promessa di acquisto delle quote dell’immobile da parte dei condomini e la novità dell’affermazione dell’esistenza di un corrispettivo, giacché il condominio aveva sempre sostenuto che il diritto d’uso fosse gratuito.

La doglianza appare fondata.

Si osserva invero che la creazione di un vincolo di destinazione sul proprio bene da parte del venditore comporta una diminuzione del valore dello stesso e sconta un minor prezzo in sede di vendita; questione diversa è la natura di bene infruttifero, giacché l’aver posto un vincolo di destinazione non esclude che il suo uso debba essere retribuito. Ad avviso del Collegio la sentenza appare illogica laddove configura il corrispettivo nell’obbligo di acquisto delle quote da parte degli altri condomini senza valutare che ciò attiene alla proprietà e non la redditività del bene. Si deve dunque ritenere che per il concreto utilizzo del locale, il condominio avrebbe dovuto stipulare un contratto di locazione e che la sua l’occupazione in assenza di questo, avrebbe costituito occupazione senza titolo, ferma la validità della costituzione del vincolo.

IV – Con il quarto motivo infine la società ricorrente deduce la “violazione dell’art. 112 c.p.c. nonché vizio di motivazione, assumendo che la Corte territoriale aveva negato il diritto ad un risarcimento per il mancato utilizzo del locale poi adibito ad abitazione del custode, adducendo che detta richiesta era stata avanzata presupponendo la mancanza di valido titolo per vincolare all’uso del condominio, mentre la richiesta, svolta in via di mero subordine, partiva proprio dal presupposto della esistenza di un titolo – concessione in uso con opzione di acquisto – opponibile ad essa ricorrente; il giudice dell’appello avrebbe altresì violato il principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunziato – art. 112 c.p.c. – sollevando d’ufficio un’eccezione (deve ritenersi costituita dalla mancanza del titolo) non sollevata da controparte.
Il motivo in esame deve ritenersi assorbito, in conseguenza dell’accoglimento del motivo che precede che ha ritenuto senza titolo l’occupazione del locale da parte del condominio, con ogni conseguenza sul piano del pagamento dell’indennizzo o del risarcimento dei danni.
Conclusivamente deve essere accolto il ricorso principale in relazione al motivo n. 3, assorbito il 4^ e rigettati gli altri, nel senso come sopra precisato. Dev’essere cassata pertanto la sentenza impugnata, con il rinvio della causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’Appello di Genova.

P.Q.M.

la Corte accoglie il 3^ motivo del ricorso, assorbito il 4^ e rigettati gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’appello di Genova.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente -
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere -
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27024/2010 proposto da:

P.D. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DAMIANO CHIESA 47, presso lo studio dell’avvocato SCARPA RICCARDO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato ORLANDI NINO;

- ricorrente -

contro

AL CAMPANILIO SRL (OMISSIS), in persona dell’Amministratore Unico Geom. G.A., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ANGELO EMO 106, presso lo studio dell’avvocato CHIAPPARELLI FRANCO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato CUDINI GIUSEPPE;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 226/2010 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE, depositata il 27/05/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/03/2012 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito l’Avvocato CHIAPPARELLI Franco, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione del 23.10.2000, P.D., B. S. e Pi.Ro. convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Udine, sez. dist. di Palmanova, la società Al Campanilio s.r.l., assumendo che la stessa, ristrutturando ed ampliando un suo fabbricato già adibito a magazzino, distinto in catasto al fg. 9 mapp. 245, aveva determinato l’aggravamento della servitù di passaggio della quale erano gravati i loro fondi contigui, censiti al fg. 9 mapp. 246 e 243; aveva, inoltre, realizzato,in corrispondenza del primo e del secondo piano del corpo di fabbrica, alcune terrazze che sporgevano sul mapp. 246 per circa mi 1,50 ed aveva interrato, nei fondi di essi attori,le condotte ed i pozzetti dell’impianto fognario; aveva, poi, omesso di rispettare la distanza di legge con il fabbricato esistente sul fondo B.- Pi. il cui tetto, fra l’altro, era stato parzialmente demolito;

installato l’antenna televisiva del nuovo fabbricato sul muro costruito in aderenza al fabbricato B.- Pi.; realizzato, infine, le falde del tetto del nuovo fabbricato, a filo della linea di confine con la proprietà B.- Pi., ad una distanza di soli cm. 80 dalla loro abitazione.

Tanto esposto, gli attori chiedevano la condanna della s.r.l. Al Campanilio alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni. La convenuta si costituiva chiedendo il rigetto della domanda.

Assunta la prova testimoniale ed espletata C.T.U., con sentenza 24.1.2007, il Tribunale,accogliendo parzialmente le domande degli attori, condannava la convenuta alla rimozione delle condotte fognarie interrate nel mapp. 243, di proprietà dei coniugi B.- Pi., nonchè del pluviale, dell’antenna televisiva, del pozzetto e di alcune siepi ed, infine, al risarcimento dei danni subiti dai coniugi stessi, per la somma di Euro 3.500,00, oltre interessi; rigettava le altre domande e compensava le spese di causa, ponendo quelle di C.T.U. a carico di tutte le parti, in quote uguali.

Tale decisione veniva appellata da P.D., B. A. e B.G., qual eredi di B.S. nonchè da Pi.Ro., in proprio e quale erede di quest’ultimo.

Resisteva la s.r.l. Al Campanilio chiedendo il rigetto dell’appello.

Con sentenza depositata il 27.5.2010 la Corte d’Appello di Trieste rigettava l’appello,condannando gli appellanti al pagamento delle spese processuali del grado. Osservava la Corte territoriale, per quanto ancora rileva nel presente giudizio di legittimità, che:

non era ravvisatale alcun aggravamento di servitù, trattandosi, piuttosto, di uso più intenso della cosa comune, conforme al disposto dell’art. 1102 c.c.; la collocazione sotterranea della condotta fognaria nel mapp. 246 non costituiva impedimento ad un uguale utilizzo del medesimo sottosuolo da parte della P.;

l’altezza dei balconi, secondo il parere del C.T.U., non impediva l’accesso ai veicoli di maggiore altezza; i balconi in questione non avevano prodotto, in pregiudizio della P. una diminuzione di luce ed aria o causato un ostacolo al libero passaggio sul fondo comune; l’altezza dei balconi (mt. 2,13) non impediva, poi, l’eventuale accesso ai veicoli aventi una maggiore altezza, ma se mai avrebbe comportato più manovre per entrare nella proprietà esclusiva della P..

Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso per cassazione P.D. con ricorso affidato a due motivi. Resiste con controricorso e successiva memoria la s.r.l. Al Campanilio.

Diritto

La ricorrente deduce:

1) violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., posto che la realizzazione delle terrazze aggettanti, contrariamente a quanto ritenuto dai giudici di merito, comprimeva il pari diritto dei condomini sulla colonna d’aria e comprometteva la possibilità di manovra dei mezzi aventi altezza superiore a mt. 2,13; inoltre, l’interramento, da parte della società resistente, dei contatori dell’acqua nel fondo comune, aveva determinato una compressione giuridicamente apprezzabile del diritto della P. sul fondo stesso;

2) omessa, insufficiente ed illogica motivazione in ordine al disposto dell’art. 1067 c.c., laddove il giudice di appello aveva escluso che il terrazzo aggettante sulla corte comune comportasse la lesione del diritto di comproprietà di essa P., considerato che lo spazio di manovra per i mezzi non era di m. 2,40, ma di soli mt. 2,70; peraltro,la Corte di merito aveva tenuto conto della deposizione del teste Pa., non considerando che lo stesso era portatore di un proprio interesse “siccome interessato a passare indebitamente attraverso la predetta area pur non avendone titolo”.

Il primo motivo di ricorso è fondato.

Alla luce della consolidata giurisprudenza di questa Corte, la costruzione di manufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale è consentita al singolo solamente ove non alteri la normale destinazione di quel bene, e non, invece, quando, si traduca in corpi di fabbrica aggettanti, come avvenuto nella specie, quanto alle terrazze a gettanti realizzati sul mappale 246, in comproprietà tra P.D. ed Al Campanilio s.r.l.; tali terrazze comportano, infatti, l’incorporazione di una parte della colonna d’aria sovrastante e la utilizzazione della stessa a fini esclusivi (Cass. n. 3098/2005; n. 17208/08).

La sentenza impugnata va quindi, cassata sul punto, avendo escluso, in contrasto con la citata giurisprudenza, che i balconi in questione “abbiano prodotto, in pregiudizio della P., una diminuzione di luce ed aria o causato alla stessa un ostacolo al libero passaggio sul medesimo fondo comune”.

Quanto rilevato è assorbente del secondo motivo di doglianza.

In ordine all’interramento dei contatori dell’acqua nel fondo in comproprietà delle parti, il Giudice d’Appello ha ritenuto, sulla base di una valutazione di fatto, congruamente motivata e, come tale, incensurabile in sede di legittimità, che detto interamente “nel caso concreto non interferisce neppure con l’utilizzazione del fondo comune da parte della P. che, peraltro, analoghe condotte potrebbe interrarvi, se ciò… si rendesse necessario per la sua proprietà esclusiva”.

Trattasi di apprezzamento conforme alle pronunce citate in sentenza (Cass. n. 9785/97; n. 3405/78). con riferimento alla funzione sussidiaria del sottosuolo di fondo comune che è anche quella di passaggio di tubi e condutture.

Alla stregua di quanto osservato la sentenza impugnata va cassata limitatamene al primo motivo di ricorso inerente ai balconi aggettanti, con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Trieste che provvederà anche alla liquidazione delle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte cassa la sentenza impugnata limitatamente al primo motivo di ricorso inerente ai balconi aggettanti e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Trieste anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 8 marzo 2012.

Depositato in Cancelleria il 17 aprile 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 1204/2010 proposto da:

G.H., S.M., G.I.A., C.R.(OMISSIS), C.F.F., S.E., S.P., I.A., domiciliati ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CORTE DI CASSAZIONE, rapp.ti e difesi dall’Avv. APRILE Eugenio;

- ricorrenti -

Nonchè da:

P.A. (OMISSIS), A.M.L. (OMISSIS), H.G. (OMISSIS), A.M.(OMISSIS),W.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA SANT’AGATONE PAPA 50, presso lo studio dell’avvocato MELE CATERINA, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato ANDREAS AGETHLE;

- controricorrenti incidentali -

avverso la sentenza n. 159/2009 della CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI BOLZANO, depositata il 29/07/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/01/2012 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso principale e l’assorbimento del ricorso incidentale.

Fatto

C.R. quale proprietaria di un appartamento sito al terzo piano dello stabile condominiale p. ed 341 in P.T. 1354/11 C.C. Merano e di una quota della soffitta posta al piano sottotetto immediatamente sopra al suo appartamento, domandava al tribunale di Bolzano la divisione materiale della soffitta.

Affermava di aver acquistato dai condomini S.M., S.E., I.A., G.A. in I., C.F.F., S.P. e G.H., che venivano chiamati in causa, la loro porzione di soffitta.

La domanda, resistita da A.M., A.M.L. in W., W.F., H.G. in P. e P. A. veniva respinta in primo e secondo grado di giudizio.

La Corte d’appello di Trento, con sentenza 29 luglio 2009, ha osservato: a) che la trasformazione di un bene condominiale in bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini o di un gruppo di condomini può essere validamente deliberata solo all’unanimità, con decisione avente valore contrattuale.

b) che in ogni caso la divisione materiale della soffitta de qua sarebbe stata impossibile, perchè avrebbe richiesto costose opere, che comportavano scomodità d’uso e creazione di servitù. Con atto notificato il 28 dicembre 2009 la C. e i suoi danti causa hanno proposto ricorso per cassazione, con due motivi.

Gli intimati hanno resistito con controricorso e ricorso incidentale condizionato, illustrato da memoria.

Diritto

2) Preliminarmente va rilevato che con la memoria depositata ex art. 378 c.p.c., parte resistente ha eccepito la sopravvenuta carenza di interesse della ricorrente in relazione alla vendita del proprio appartamento intervenuta nelle more del giudizio.

A tacer d’altro, il rilievo è privo di fondamento alla luce dell’art. 111 c.p.c., comma 1, a mente del quale: “Se nel corso del processo si trasferisce il diritto controverso per atto tra vivi a titolo particolare, il processo prosegue tra le parti originarie”.

Il primo motivo di ricorso denuncia falsa applicazione degli artt. 1111, 1112, 1117 e 1119 c.c. e artt. 115, 116 c.p.c., nonchè vizi di motivazione (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

La censura si riferisce in primo luogo alla astratta divisibilità della soffitta, sottolineando la differenza tra alcuni dei beni indicati nell’art. 1117 c.c., che sarebbero “indissolubilmente destinati e necessari ad un utilizzo comune” – quali il suolo, i muri maestri, i portoni di ingresso – ed altri che potrebbero anche essere di uso esclusivo come avviene per le soffitte, talvolta riservate in proprietà esclusiva del costruttore o alienate a singoli soggetti.

Ne conseguirebbe la divisibilità dei beni, pur inclusi originariamente tra quelli comuni, se non rientranti nella prima categoria.

Inoltre la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere che la soffitta de qua sia non comodamente divisibile per “incomodità d’uso”, costi sproporzionati della divisione e necessità di asservimento con servitù.

2.1) Con il secondo motivo sono denunciati falsa applicazione degli artt. 720, 1116, 1119 c.c., nonchè vizi di motivazione (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

Parte ricorrente sostiene che non si può comprimere il diritto individuale di disporre di un bene, in ragione del concorrente diritto di altri.

A fronte di un utilizzo parziale e infruttuoso del bene, deduce la ricorrente, dovrebbero essere vietate condotte ostruzionistiche, superando i limiti posti dalla regola della unanimità, allorquando “impedisca un uso più razionale ed efficiente del bene”.

3) Il ricorso non merita accoglimento.

E’ pacifico in causa (cfr sentenza pag. 9 e ricorso pag. 6) che la soffitta in oggetto sia un bene comune.

Ai sensi dell’art. 1119 c.c., le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.

Nella specie la Corte d’appello ha escluso quest’ultima possibilità con adeguata e congrua motivazione, che è incensurabile in sede di legittimità.

Ha osservato che sarebbe impossibile provvedere a una suddivisione in sei parti, una – maggiore – di 617,94 millesimi e le altre per ciascuno degli appellati, titolari complessivamente dei restanti 382,06 millesimi.

Questi ultimi hanno infatti chiesto in via subordinata (cfr.

conclusioni atto appello) l’assegnazione in natura a ciascuno di essi della quota corrispondente ai propri millesimi di proprietà e la costituzione di una servitù di accesso all’antenna televisiva, all’abbaino, al tetto dell’ascensore e a tutte le altre parti comuni che si trovano nella soffitta.

Poichè ovviamente non potrebbe essere imposta agli appellanti l’attribuzione congiunta della porzione minore di soffitta, la Corte d’appello si è interrogata sulla possibilità di questa peculiare forma di divisione, che deve salvaguardare l’uso della cosa con pari comodità e lo ha escluso con ineccepibili considerazioni.

Ha rilevato che sorgerebbe la necessità di costruire muri divisori e scale e accessi al tetto per i condomini esclusi dal godimento di nuove parti di proprietà esclusiva; ha ritenuto che la costituzione indispensabile di vie di accesso all’antenna televisiva, all’abbaino, al tetto dell’ascensore e alle parti comuni raggiungibili attualmente tramite la soffitta sarebbe enormemente costosa, implicherebbe l’imposizione di servitù e, soprattutto, renderebbe palesemente più incomodo l’uso delle cose comuni.

Invano parte ricorrente critica la decisione, perchè non avrebbe esaminato l’utilizzo concreto del bene.

La sentenza non è apodittica, ma logica e razionale, giacchè è evidente, per comune esperienza, che ogni soffitta non è usata, per i fini di cui si è detto, con assiduità tale da richiedere verifica.

Ogni condomino si adopera per la buona esecuzione delle opere anzidette (tetto, antenna, etc.) e si augura che gli agenti atmosferici o artificiali non costringano a manutenzione frequente.

Ciò non toglie che la disponibilità di quei beni sia irrinunciabile e che proprio per questo il legislatore sancisce la essenzialità di alcun parti degli immobili condominiali e in via generale limita fortemente la divisibilità delle parti comuni, tanto che la rubrica dell’art. 1119 suona testualmente: “indivisibilità”.

Si aggiunga che intuitivamente l’accesso a tutto il tetto e alle parti indicate dovrebbe essere reso comodo con scale, anditi, percorsi, opere innegabilmente costose.

E’ quindi apodittica non la sentenza, ma l’affermazione della ricorrente secondo cui la costosità delle opere avrebbe dovuto essere stabilita mediante consulenza tecnica.

Nè ha pregio la tesi secondo cui la sola ricorrente avrebbe dovuto aver diritto a una porzione esclusiva, dovendo gli altri condomini, contrariamente a quanto espressamente chiesto, restare vincolati dalla comunione della porzione residua.

La logica che regge la regola di indivisibilità dei beni condominiali è diversa da quella egoistica postulata da parte ricorrente, che non ne coglie la essenza perchè ispirata al diverso principio del “favor” verso la divisione.

Ciò vale anche a proposito delle servitù che sarebbero state necessarie per addivenire alla divisione in più parti, considerazione che parte ricorrente sottopone a critica, chiedendo che solo previo approfondimento tecnico si stabilisca che da esse derivi maggiore incomodità.

Alla luce delle premesse giuridiche poste, della situazione descritta in sentenza e della conformazione dei beni (soffitta e appartamenti condominiali distribuiti su più piani), la valutazione del giudice di merito appare invece congrua e razionale, non meritevole della censura astrattamente avanzata da parte ricorrente, che non ha nemmeno saputo far riferimento a un proprio progetto concretamente in grado di dimostrare la erroneità o illogicità del giudizio della Corte d’appello.

Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso principale e la condanna alla refusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo.

Resta assorbito il ricorso incidentale condizionato, relativo alla divisibilità in sei (o cinque, cfr. controricorso) parti.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna parte ricorrente alla refusione delle spese di lite liquidate in favore dei controricorrenti in Euro 2.500,00 per onorari, Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 17 gennaio 2012.

Depositato in Cancelleria il 28 marzo 2012.