Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27333/2008 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e’ difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS) – (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

sul ricorso 7732/2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS) – (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1114 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 27/09/2008 (per il ric. n. 27333/08) e la sent. n. 95 del 6/2/2010 (per il ric. 7732/10);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/02/2013 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
Preliminarmente la Corte dispone la riunione dei ricorsi;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che si riporta agli atti depositati;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per accoglimento dei ricorsi principali nn. 27333/08 e 7732/10, assorbiti gli incidentali di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione regolarmente notificata il condominio di via (OMISSIS) conveniva davanti al tribunale di Chiavari (OMISSIS), proprietaria dell’appartamento interno (OMISSIS) nel piano sottotetto dell’edificio, esponendo che la stessa aveva eseguito lavori di trasformazione di parte del tetto condominiale, in particolare ricavando due balconi a pozzetto annessi alla propria unita’ abitativa. Adducendo la violazione dell’articolo 1102 c.c. chiedeva dichiararsi l’illegittimita’ dei lavori, la condanna alla rimessione in pristino ed ai danni.

La convenuta si costituiva chiedendo il rigetto.

Con sentenza n. 8/2005 il Tribunale dichiarava l’illegittimita’ delle opere e condannava la convenuta alla rimessione in pristino, ai danni in euro 1000,00 ed alle spese, decisione parzialmente riformata dalla Corte di appello di Genova, con sentenza 1114/2008, che limitava la declaratoria di illegittimita’ alla costruzione dei terrazzi a pozzetto, con compensazione di 1/3 dei due gradi, richiamando il principio che le modifiche di parti comuni possono essere apportate dal singolo condomino, indipendentemente dal consenso degli altri, sempre che gli interventi non alterino la destinazione e non comportino impedimento all’altrui pari possibilita’ d’uso e la trasformazione di una parte del tetto di copertura ne modificava la funzione.

Ricorre la (OMISSIS) con quattro motivi, resiste il condominio.

Le parti hanno presentato memorie.

Col primo motivo si denunziano violazione dell’articolo 1102 c.c., I, e articolo 1139 c.c. e vizi di motivazione per avere la Corte territoriale negato la legittimita’ alle opere eseguite.

Col secondo motivo si deduce violazione dell’articolo 1102 c.c., I, per non essere stato considerato il profilo della inesistenza del limite all’uso comune, attesa la preesistenza di due finestre.

Col terzo motivo si denunzia omessa motivazione sull’assenza di impedimento e/o limitazione all’uso comune.

Col quarto motivo si denunzia altra omessa motivazione sulla mancata revisione della condanna risarcitoria.

Con altra citazione del 6.6.2002 (OMISSIS) conveniva davanti al tribunale di Chiavari il condominio di via (OMISSIS) esponendo di essere stata autorizzata a realizzare due terrazzi a pozzetto nella propria mansarda, trasformando due finestre per l’entrata di luce e ricambio dell’aria, autorizzazione ottenuta dall’assemblea del 4.3.2002 con la maggioranza di 676,26 millesimi e la fissazione di modalita’ esecutive, mentre il 24.4.2002 era pervenuta dall’amministratore intimazione a bloccare i lavori per la richiesta di alcuni condomini di assemblea straordinaria, che il 13.5.2002 dichiarava la nullita’ della precedente delibera ed intimava la sospensione dei lavori.

Chiedeva dichiararsi l’invalidita’ di tale ultima delibera e che i lavori, rientrando nella previsione dell’articolo 1102 c.c., non necessitavano di autorizzazione condominiale.

Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto.

Con sentenza 16.12.2003 il Tribunale rigettava le domande, decisione confermata dalla Corte di appello di Genova, con sentenza 95/2010 che, affermata la revocabilita’ della prima delibera, nel merito precisava che la trasformazione del tetto comportava un mutamento del prospetto e della sezione e richiamava giurisprudenza di questa Corte sul divieto di innovazioni alle parti comuni in relazione all’articolo 1102 c.c., concludendo nel senso che la realizzazione di un terrazzo ad uso privato, in sostituzione di un tetto ad uso comune, integrava una radicale modifica del bene e non una semplice innovazione.

Ricorre la (OMISSIS) con nove motivi, resiste il condominio.

Le parti hanno presentato memorie.

All’udienza del 30 gennaio 2012 e’ stato concesso termine al condominio per produrre la delibera assembleare di autorizzazione a stare in giudizio, adempimento effettuato.

Col primo motivo si lamenta violazione dei principi in tema di impugnazione delle delibere assembleari ex articolo 1137 c.c. per avere la Corte di appello sbrigativamente dedotto la revocabilita’ mentre la Delib. 13 maggio 2002 non esprime una volonta’ di revoca.

Col secondo motivo si denunzia violazione dei principi in materia di revoca delle delibere assembleari perche’, in subordine, l’invalidita’ e l’inefficacia dovevano essere riconosciute dal giudice e, nella specie, i lavori autorizzati erano iniziati prima della delibera.

Col terzo motivo si lamenta omessa motivazione sul punto della irrevocabilita’ a lavori iniziati.

Col quarto motivo si deduce violazione dell’articolo 112 c.p.c. perche’ la Corte genovese ha indebitamente sconfinato rispetto al tema oggetto della causa per avere dedotto un mutamento del prospetto e della sezione a fronte della domanda di accertamento della legittimita’ delle opere ex articolo 1102 c.c..

Col quinto motivo si denunzia violazione dell’articolo 1102 c.c., I, e dell’articolo 1139 c.c. per avere la Corte territoriale negato la legittimita’ alle opere eseguite.

Col sesto motivo si deduce violazione dell’articolo 1102 c.c., I per non essere stato considerato il profilo della inesistenza del limite all’uso comune, attesa la preesistenza di due finestre.

Col settimo motivo si denunzia violazione dell’articolo 324 c.p.c. e dell’articolo 2909 c.c., in via subordinata, perche’ la sentenza n. 1114 del 27.9.2008 aveva limitato la declaratoria di illegittimita’ alle opere relative alla costruzione dei terrazzini, riconoscendo legittima la realizzazione degli abbaini, con acquiescenza del condominio.

Con l’ottavo motivo si denunzia altra violazione dell’articolo 1102 c.c., sempre in via subordinata, per essere stata ignorata la precedente decisione della stessa Corte di appello.

Col nono motivo si deduce omessa motivazione perche’ la scelta di ignorare la precedente decisione e’ incomprensibile.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte, in pubblica udienza, ha disposto la riunione al procedimento n. 27333/2008 di quello n. 77323/2010, trattandosi sostanzialmente di identica questione tra le stesse parti e per evitare conflitti di giudicato (Cass. nn. 3189/2012, 22631/2011, 3830/2010, 18034/2009, S. U. ord. 28537/2008).

Vanno esaminati congiuntamente i primi tre motivi del primo ricorso ed il quinto ed il sesto del secondo, che meritano accoglimento.

Le sentenze impugnate si fondano sulla radicale (e quindi irreversibile) modifica del bene attraverso la realizzazione di un terrazzo ad uso privato rispetto ad un tetto comune, attesa anche l’irrilevanza della preesistenza di due finestre ma questa Suprema Corte (Cass. nn. 14107 e 14109/2012) ha sostanzialmente ammesso la possibilita’ di modesti tagli del tetto ove non diano luogo a modifiche significative della consistenza del bene, non potendosi proibire la modifica che costituisca un uso piu’ intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

Donde la cassazione con rinvio sul punto per verificare se la costruzione di balconi a pozzetto integri la situazione indicata.

Restano assorbiti il quarto motivo del primo ricorso ed il quarto motivo del secondo.

Quanto alle altre censure, la prima del secondo ricorso non riporta analiticamente le deliberazioni richiamate, contesta apoditticamente la corretta decisione della Corte di appello sulla revocabilita’ delle delibere assembleari e non dimostra l’interesse alla doglianza di fronte alla affermazione che la Delib. 13 maggio 2002 non esprime affatto una volonta’ di revoca.

La seconda non indica i fatti, deduce assiomaticamente un limite insuperabile del potere di revoca non piu’ esercitabile a lavori iniziati, questione che, in astratto, avrebbe potuto legittimare solo una richiesta di danni e non tiene conto che la prima delibera fissava modalita’ esecutive, che implicavano un potere di controllo.

La terza censura e’ solo enunciata e ripropone il tema della irrevocabilita’ a lavori iniziati, infondato per quanto dedotto in relazione al precedente motivo il settimo, l’ottavo ed il nono motivo possono esaminarsi congiuntamente e respingersi sia perche’ non si dimostra l’incompatibilita’ delle due decisioni richiamate, che sembrerebbero avere oggetto diverso (terrazzini ed abbaini) sia perche’ non si dimostra l’interesse alle censure rispetto ad una asserita acquiescenza del condominio.

Donde la cassazione con rinvio delle sentenze sui punti indicati, con assorbimento del quarto motivo di entrambi i ricorsi ed il rigetto delle altre censure.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi tre motivi del primo ricorso, il quinto ed il sesto del secondo, dichiara assorbiti il quarto motivo del primo ricorso ed il quarto motivo del secondo, rigetta le altre censure, cassa le sentenze in relazione ai motivi accolti e rinvia per nuovo esame e per le spese ad altra sezione della Corte di appello di Genova.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – rel. Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COND VIA (OMISSIS) p.i. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CAETANA 13/A, presso lo studio dell’avvocato GRAZIANI UMBERTO, che lo rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

C.A.M. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA MARTIRI DI BELFIORE 2, presso lo studio dell’avvocato COLETTI PIERFILIPPO, che la rappresenta e difende;

CA.DO. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MICHELE MERCATI 38, presso lo studio dell’avvocato MANDARA GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 2923/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 28/06/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/03/2012 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;
udito l’Avvocato GRAZIANI Umberto, difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato MANDARA Giuseppe difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato COLETTI Pierfilippo difensore della resistente C.A.M., che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

C.A.M., con atto notificato in data 16.7.97 conveniva in giudizio avanti al tribunale di Roma, il Condominio di via degli (OMISSIS) e, premesso di essere proprietaria dell’appartamento posto all’ultimo piano dell’edifico 1 scala A, con annesso terrazzo delimitato da ringhiera, all’esterno della quale erano state realizzate dall’impresa costruttrice una serie di fioriere in cemento armato a coronamento e copertura del cordolo posto sulla sommità delle murature perimetrali dell’edificio e che le stesse fioriere erano state sempre considerate di proprietà comune, con conseguente suddivisione e ripartizione delle relative spese; tutto ciò premesso, impugnava la delibera assembleare del 19.6.97 che aveva stabilito di porre a carico dei condomini proprietari delle terrazza le spese relative alla parte interna delle fioriere in questione, lasciando a carico del Condominio solo quelle riguardanti il lato esterno delle fioriere stesse. Si costituiva il Condominio chiedendo il rigetto della domanda siccome infondata;

interveniva in giudizio il condomino Ca.Do. aderendo alla domanda spiegata dalla C. e chiedendo l’estensione nei suoi confronti degli effetti della medesima.

L’adito Tribunale di Roma, con sentenza n. 41263/02 rigettava la domanda attrice e dell’interveniente volontario che condannava in solido al pagamento delle spese di lite. Avverso tale sentenza proponeva appello la C. chiedendone l’integrale riforma. Si costituiva il Ca., aderendo al gravame, ed il Condominio che ne sollecitava il rigetto. La Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 2923/05 depositata in data 28.6.2005, in accoglimento del gravame, dichiarava la nullità della delibera del 19.6.97 e condannava il Condominio al pagamento delle spese del doppio grado. Secondo la Corte romana le fioriere in questione lungi dall’assolvere ad una funzione meramente ornamentale, costituivano invece parte integrante della struttura dello stabile, non solo perché spiegavano una funzione di copertura delle strutture portanti dell’edificio, ma anche e soprattutto perché inserite in un progetto complessivo dello stabile condominiale, quali parte integrante nel profilo architettonico del medesimo, per cui, in conseguenza dell’utilità assolta, esse dovevano ritenersi appartenere al condominio, con ogni conseguenza sulla ripartizione delle spese.

Avverso la predetta pronuncia, ricorre per cassazione il Condominio di via degli (OMISSIS) sulla base di una solo mezzo;

resistono con controricorso gli intimati. Le parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c..

Diritto

In via preliminare entrambi i controricorrenti hanno dedotto l’invalidità della delibera dell’assemblea condominiale del 3.12.12 con cui tale organo, autorizzando l’amministratore alla proposizione del presente ricorso per cassazione, ne ratificava e convalidava l’operato pregresso (Cass. n. 18331 del 6.8.2010); ciò in quanto detta delibera risulta adottata dall’assemblea condominiale non validamente costituita avendovi partecipato soli 438 millesimi e quindi meno della metà del valore dell’edificio (art. 1136 c.c., commi 1 e 2).

Secondo il Collegio l’eccezione è priva di pregio atteso che trattasi di delibera annullabile e non nulla, che non risulta oggetto d’impugnazione da parte dei condomini ex art. 1137 c.c..

Passando all’esame del primo ed unico motivo del ricorso, con esso il ricorrente Condominio denunzia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1117 e 1125 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5.

Sostiene che il giudice di 2 grado ha disatteso l’ormai consolidata giurisprudenza secondo cui i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità mobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa.

Peraltro soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale fanno parte dei beni comuni condominiali, ma devono inserisci nel prospetto dell’edificio contribuendo a renderlo esteticamente gradevole; tutto ciò nella fattispecie deve escludersi, avuto riguardo alla relazione del CTU, atteso che le predette fioriere non sono che comuni vasconi prefabbricati in calcestruzzo, privi di particolare pregio, che non possono avere alcuna valenza architettonica.

La doglianza appare fondata.

In effetti secondo la giurisprudenza della S.C. nel condominio degli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

(Cass. n. 14576 del 30/07/2004; Cass. n. 587 del 12.1.11; Cass. n. 15913 del 17/07/2007).

Ora sulla base della CTU espletata e tenuto conto della conformazioni di tali manufatti (comuni “vasconi” trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti) deve escludersi o almeno deve dubitarsi, che gli stessi abbiano un qualche pregio artistico e facciano parte del decoro architettonico dell’edificio ovvero costituiscano parte integrante della struttura dello stabile; avuto riguardo inoltre alla loro prevalente funzione di protezione della terrazza, di cui fungono da parapetto non essendo al riguardo sufficiente ai fini protettivi il solo corrimano, così come in concreto realizzato.

Ciò posto non può condividersi il ragionamento della corte capitolina secondo cui le c.d. fioriere farebbero parte “di un progetto complessivo dello stabile quale parte integrante del profilo architettonico” per cui esse devono ritenersi appartenere al condominio e non ai soli condomini proprietari del lastrico solare a cui accedono, come invece sembrerebbe più corretto e logico.

Conclusivamente il ricorso dev’essere accolto; la sentenza dev’essere conseguentemente cassata, con l’invio della causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma, anche per le spese di questo giudizio, che si adeguerà al principio di diritto di cui sopra.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma.

Così deciso in Roma, il 30 marzo 2012.

Depositato in Cancelleria il 30 aprile 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

SA.RE., nonché S.F., ST.FR., G.C., quali eredi di S.M., rappresentati e difesi dagli Avvocati Marco Rocchi e Luca Biagi, per procura speciale in calce al ricorso, elettivamente domiciliati in Roma, via Bachelet n. 12, presso lo studio dell’Avvocato Luigi Ciancaglini (studio Dalla Vedova);

- ricorrenti -

contro

L.G. E B.Q., rappresentati e difesi dagli Avvocati Andrea Bandini e Andrea Gironi per procura speciale in calce al controricorso, elettivamente domiciliati presso lo studio del primo in Roma, via Tartaglia n. 5;

- controricorrenti -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 489/05, depositata in data 3 marzo 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 16 dicembre 2011 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;
uditi gli Avvocati Luca Biagi e Andrea Bandini;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione notificata il 10 febbraio 2006, L.G. e B.Q. convenivano in giudizio, dinnanzi alla Pretura di Firenze, sezione distaccata di Borgo S. Lorenzo, Sa.Re. e S.M., esponendo che i suddetti, proprietari degli appartamenti posti al primo piano dell’edificio sito in via (OMISSIS), su concessione edilizia del Comune, avevano realizzato sulla facciata prospiciente la strada comunale due balconi in corrispondenza di due finestre del sottostante appartamento di proprietà di essi attori, sottraendo allo stesso luminosità e aerazione, oltre a concretare un pregiudizio architettonico per la stabilità dell’edificio.

I convenuti si costituivano e chiedevano il rigetto della domanda.

Il Tribunale di Firenze, subentrato al Pretore, con sentenza depositata il 20 marzo 2002 riteneva sussistere una riduzione dell’aerazione dell’appartamento degli attori nella misura del 6-7% e una riduzione dell’illuminazione del medesimo del 30% in conseguenza della edificazione dei balconi da parte dei convenuti; ha altresì ritenuto che per questi ultimi la riduzione in pristino sarebbe stata eccessivamente onerosa, e li condannava al pagamento della somma di Euro 5.164 a titolo di risarcimento danni, oltre al pagamento delle spese processuali.

Avverso questa sentenza Sa.Re. e S.M. proponevano appello deducendo che erroneamente il Tribunale aveva ritenuto che le opere da loro realizzate diminuissero il valore dell’appartamento di controparte, avendo il c.t.u. affermato che la riduzione di valore non era rilevante e comunque in mancanza di prova del danno da parte degli attori.

Questi ultimi si costituivano e, in via di appello incidentale, per l’ipotesi dell’accoglimento dell’appello principale, chiedevano l’accoglimento della loro domanda principale di riduzione in pristino, e quindi di risarcimento in forma specifica.

L’adita Corte d’appello di Firenze, con sentenza depositata il 3 marzo 2005, condannava il Sa. e gli eredi di S. M. alla demolizione dei due balconi realizzati al primo piano dell’edificio di via (OMISSIS) e a rimborsare agli appellati le spese del giudizio.

La Corte d’appello ha rilevato che il C.t.u., con accertamento ineccepibile e censurato solo blandamente dai soccombenti, aveva evidenziato la sensibile diminuzione di luce e di aria causata all’appartamento degli attori dai balconi realizzati dai convenuti; a fronte di tale accertamento, aveva poi scarso rilievo la circostanza che il medesimo c.t.u. avesse escluso il pregiudizio architettonico dell’edificio o avesse ritenuto non rilevante la diminuzione di aria e luce.

Ha poi ritenuto fondata la censura degli appellanti principali relativa alla liquidazione del danno operata dal primo giudice in via equitativa e, in applicazione del principio secondo cui il risarcimento per equivalente non trova applicazione nelle azioni volte a far valere un diritto reale e in accoglimento dell’appello incidentale, ha condannato gli appellanti principali alla demolizione dei due balconi oggetto di causa (salvo il ragionevole accordo per equivalente che le parti trovino al riguardo).

Per la cassazione di questa sentenza hanno proposto ricorso Sa.

R. e gli eredi di S.M. sulla base di un unico motivo; hanno resistito con controricorso gli intimati.

Diritto

Con l’unico motivo di ricorso, i ricorrenti denunciano vizio di insufficiente e/o contraddittoria motivazione della sentenza impugnata in ordine all’accertamento della illegittimità dei manufatti dei quali è stata disposta la demolizione.

I ricorrenti rilevano, in particolare, che la Corte d’appello ha recepito la valutazione del consulente tecnico d’ufficio, il quale, da un lato, ha affermato l’esistenza di una riduzione di luminosità e di areazione dell’appartamento dei resistenti per effetto della realizzazione dei due balconi in luogo delle finestre dell’appartamento di proprietà ei essi ricorrenti, e, dall’altro, ha ritenuto la detta riduzione di non rilevante entità e sostanzialmente non peggiorativa dell’aspetto architettonico dell’edificio. La Corte d’appello, sostengono i ricorrenti, non si sarebbe avveduta della contraddizione insita nelle conclusioni del consulente tecnico e non avrebbe adeguatamente preso in considerazione la valutazione da questi espressa di non rilevanza della accertata diminuzione.

Il motivo è fondato.

Occorre premettere che, nella giurisprudenza di questa Corte è stato più volte affermato il principio per cui “in tema di condominio le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purchè siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultime non sia in contrasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall’art. 1102 c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all’art. 1139 c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l’uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell’utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione. (La sentenza impugnata aveva annullato la delibera condominiale con cui alcuni condomini erano stati autorizzati a trasformare in balcone le finestre dei rispettivi appartamenti senza osservare le distanze legali rispetto ai preesistenti balconi delle proprietà sottostanti.

La Corte, nel cassare la decisione di appello, ha ritenuto legittima l’esecuzione delle opere, avvenuta nell’ambito delle facoltà consentite dall’art. 1102 c.c. nell’uso dei beni comuni(la facciata dell’edificio), atteso che la realizzazione del balcone non aveva provocato alcuna diminuzione di aria e di luce alla veduta esercitata dal condomino sottostante)”. (Cass. n. 7044 del 2004; Cass. n. 6456 del 2010).

Nel caso di specie, è indubbio che la realizzazione dei due balconi è avvenuta su una parte comune del fabbricato. I ricorrenti hanno quindi agito ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., sicchè i giudici di merito avrebbero dovuto valutare, nell’ambito di applicazione di tale disposizione, se l’utilizzo particolare della cosa comune posto in essere dai ricorrenti fosse incompatibile con quello degli altri titolari di analogo diritto sulla medesima parte comune, accertando se l’intervento edilizio contrastasse con i divieti posti dall’art. 1120 c.c., comma 2, e se pregiudicasse in qualche modo il godimento del bene di proprietà esclusiva.

Un simile accertamento non emerge chiaramente dalla sentenza impugnata, giacchè, da un lato, si afferma che la riduzione della luminosità e della areazione era pari, rispettivamente, al 30% e al 6-7%, e, dall’altro, si afferma che il consulente tecnico d’ufficio, che pure ha eseguito il richiamato accertamento ha formulato un giudizio nel senso della non rilevanza della detta riduzione.

Sussiste, quindi, il denunciato vizio motivazionale, sicchè si impone la cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Firenze, per nuovo esame.

Al giudice del rinvio è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Firenze.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione il 16 dicembre 2011.

Depositato in Cancelleria il 30 marzo 2012.