composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CARBONE – Presidente -
Dott. Francesco TRIFONE – Rel. Consigliere -
Dott. Ennio MALZONE – Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO – Consigliere -
Dott. Angelo SPIRITO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

TG, elettivamente domiciliato in ROMA VIA FABIO MASSIMO 72, presso lo studio dell’avvocato ANTONIO PICCOLO, che lo difende, giusta delega in atti;

- RICORRENTE -

CONTRO

RDVF, GDVB;

- INTIMATI -

e sul 2° ricorso n° 3602/01 proposto da:
GDVB, RDVF, elettivamente domiciliate in ROMA VIA CICERONE 28, presso lo studio dell’avvocato TOMMASO MANZO, che le difende, giusta delega in atti;

- RICORRENTI -

CONTRO

TG

- intimato -

avverso la sentenza n. 10341/00 del Tribunale di ROMA, Sezione V Civile, emessa il 22/01/00 e depositata il 01/04/00 (R.G. 13256/98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/01/04 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;
udito l’Avvocato Antonio PICCOLO;
udito l’Avvocato Tommaso MANZO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale e il rigetto dell’incidentale

Fatto

TG, conduttore in Roma di un immobile per uso di abitazione concessogli in locazione da RDVF e GDVB, dopo averlo riconsegnato in data 17 ottobre 1994 al termine della locazione, dopo avere vanamente esperito il tentativo di conciliazione ex art. 44 della legge n. 392 del 1978, conveniva in giudizio innanzi al pretore le locatrici per ottenerne la condanna alla restituzione delle somme che assumeva avere corrisposto in eccedenza rispetto alla misura legale del canone, di cui chiedeva la determinazione.

Le locatrici contrastavano la domanda eccependo la decadenza dell’azione, ai sensi dell’art. 79 della legge 392/78, per avvenuto compimento del termine semestrale nonché la prescrizione del diritto del conduttore a ripetere nei loro confronti ogni somma richiesta in periodi precedenti al 1990.

Il pretore adito disattendeva l’eccezione di decadenza; dichiarava prescritto il diritto del conduttore con riferimento al credito avente ad oggetto le somme indebitamente corrisposte in epoca precedente al 6 giugno 1985; condannava le locatrici a restituire il deposito cauzionale; rigettava la domanda principale del conduttore e quella riconvenzionale delle convenute per lite temeraria; poneva a carico dell’attore i tre quarti delle spese del giudizio.

Il tribunale di Roma, con sentenza pubblicata il 1° aprile 2000, rigettava il gravame principale del conduttore e quello incidentale delle locatrici e condannava l’appellante principale alle spese del grado.

I giudici d’appello rilevavano, anzitutto, che l’azione di restituzione dell’indebito esperita nel termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile locato rende inapplicabile la prescrizione decennale ai crediti maturati nel corso del rapporto di locazione.

Consideravano, poi, circa la dimostrazione dell’avvenuta corresponsione del canone in misura ultralegale, che la produzione documentale effettuata in grado d’appello non era ammissibile, giacché trattavasi di prove precostituite prive del carattere della novità.

Ritenevano, pertanto, che, in assenza di positivi riscontri dell’effettivo versamento di un canone maggiore di quello legale e non potendo venire in rilievo i risultati della consulenza tecnica d’ufficio, l’attore non aveva assolto all’onere a suo carico in ordine alla domanda di determinazione dell’equo canone e di restituzione dell’indebito.

Rilevavano, infine, che era corretta la decisione di primo grado in ordine alla condanna alla restituzione del deposito cauzionale con i relativi interessi, poiché le locatrici non avevano neppure dedotto che l’immobile locato presentava danni, la cui riparazione la cauzione dovesse garantire.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso principale Giorgio TG, che affida l’impugnazione a due mezzi di doglianza.

Resistono con controricorso BDVG e RDVF, le quali propongono impugnazione incidentale condizionata sulla base di tre motivi.

Diritto

I ricorsi, impugnazioni distinte nella medesima sentenza, sono riuniti (art. 335 cod. proc. civ.).

Con il primo motivo d’impugnazione – deducendo l’omessa motivazione su un punto decisivo della controversia e la violazione di legge – il ricorrente principale lamenta che il giudice di secondo grado non avrebbe esaminato la specifica doglianza del terzo motivo dell’appello, con cui esso appellante censurava la mancata ammissione dei mezzi di prova articolati nel ricorso introduttivo del giudizio nonché il mancato esercizio da parte dell’adito pretore del potere officioso d’indagine conferitogli dall’art. 421 cod. proc. civ..

Con il secondo motivo d’impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto – il ricorrente principale censura la decisione d’appello nella parte in cui il tribunale ha ritenuto non ammissibile la produzione di documenti nella fase del gravame ed assume che nel rito del lavoro, applicabile anche alle controversie in tema di contratti di locazione, i documenti, quali prove precostituite, possono essere prodotti fino all’udienza di discussione anche in appello, ancorché non indicati nel ricorso.

Entrambe le censure debbono essere accolte.

In ordine alla prima, osserva questa Corte che, seppure sussiste idonea motivazione del giudice d’appello circa la mancata ammissione delle istanze istruttorie del ricorrente relative all’ordine di esibizione di estratti conto (denegato giacché i documenti erano nella disponibilità del TG ed al giuramento decisorio (ritenuto inammissibile perché avente ad oggetto un fatto illecito), il tribunale, tuttavia, nulla ha detto sulla istanza con la quale il ricorrente aveva lamentato che alla rinunzia, da parte del giudice di primo grado, all’esercizio dei poteri officiosi d’indagine, conferitigli dall’art. 421 cod. proc. civ., dovesse porre rimedio il giudice di secondo grado.

Trattandosi, infatti, nella specie di controversia iniziata dopo il 30 aprile 1995, nella quale, in virtù dell’art. 447 bis cod. proc. civ., introdotto dall’art. 70 della legge 26 novembre 1990, n. 353, il giudice delle locazioni può avvalersi dei poteri d’ufficio di cui agli art. 421 e 437 stesso codice, osserva questa Corte che, seppure l’esercizio di essi costituisce una facoltà discrezionale, incensurabile in sede di legittimità, occorre, tuttavia, che, qualora di detta facoltà il giudice venga espressamente e specificamente sollecitato ad avvalersi, sul punto venga resa una motivazione a giustificazione delle ragioni del mancato accoglimento della istanza della parte (Cass., n. 7881/97; Cass., n. 9817/98).

Nella specie, erano stati adeguatamente specificati i motivi per i quali il giudice del merito avrebbe potuto avvalersi dei suoi poteri officiosi data la difficoltà, in cui l’appellante si era venuto a trovare, di provare altrimenti il titolo della sua pretesa; su tale istanza non è dato ricavare neppure una implicita pronuncia di rigetto.

Quanto, poi, alla censura di cui al secondo mezzo, premesso che i documenti prodotti in appello erano stati indicati in ricorso, rileva questo giudice che la statuizione del giudice del merito si pone in netto contrasto con il principio, ormai del tutto pacifico nella giurisprudenza di questa Corte (ex plurimis: Cass., n. 15197/2000; Cass., n. 7948/2000; Cass., n. 12966/2000), secondo cui nel rito del lavoro, applicabile anche alle controversie in tema di locazioni, il divieto di nuove prove in grado di appello sancito dall’art. 437 cod. proc. civ. si riferisce alle prove costituende, richiedenti un’ulteriore attività processuale, e non anche a nuovi documenti, purché essi siano specificamente indicati nel ricorso dell’appellante o nella memoria difensiva dell’appellato e depositati contestualmente a questi atti, a norma degli artt. 414, 416 cod. proc. civ. richiamati dagli artt. 434 e 436 dello stesso codice, restando in tal caso i documenti sottratti ad una preventiva valutazione di indispensabilità e soggetti soltanto al normale giudizio di rilevanza in sede di decisione della causa.

Il ricorso principale, pertanto, è accolto e la sentenza impugnata e cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma, cui è rimesso anche il regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità.

L’accoglimento dell’impugnazione principale rende possibile l’esame dell’impugnazione condizionata delle resistenti RDVF e GDVB, le quali espongono i seguenti tre mezzi di doglianza.:

1. errata interpretazione della norma di cui all’art. 79 della legge n. 392 del 1978, giacché il termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile locato, previsto a pena di decadenza dell’azione di ripetizione dell’indebito esperita dal conduttore, doveva computarsi rispetto alla data di proposizione del ricorso introduttivo del giudizio, non invece rispetto alla data di presentazione dell’istanza di conciliazione obbligatoria, di cui all’art. 44 della stessa legge;

2. contraddittorietà della sentenza sul punto relativo al termine di prescrizione applicabile, perché il giudice del merito avrebbe dovuto considerare che il credito preteso dal conduttore si prescrive nel termine di cinque anni dalla corresponsione dell’indebito e che al suddetto termine non si applica l’istituto della sospensione per il tempo della vigenza della locazione;

3. erronea interpretazione dell’art. 17 del contratto di locazione relativamente alla condanna di esse ricorrenti alla restituzione del deposito cauzionale, perché il giudice del merito avrebbe dovuto ritenere che le parti avevano esteso la funzione di garanzia della cauzione della locazione anche all’obbligazione del conduttore per i danni da mancato rilascio dell’immobile alla scadenza del contratto.

Osserva questa Corte che il ricorso incidentale deve essere rigettato, essendo infondati tutti i motivi cui l’impugnazione risulta affidata.

In ordine al primo, occorre considerare che, secondo la risalente giurisprudenza di questa Corte (da ultimo: Cass., n. 2507/2002; Cass., n.9001/99; Cass., n. 10093/98), in tema di locazioni di immobili ad uso abitativo nel caso in cui il conduttore, dopo avere esperito il tentativo di conciliazione previsto dall’art. 44 della legge 392/78 in ordine alla domanda di determinazione del canone, la proponga successivamente in giudizio in una a quella di ripetizione delle somme versate in eccesso rispetto alla misura legale, le anzidette domande e la preventiva istanza di conciliazione costituiscono le componenti di un’unica domanda giudiziale introduttiva di un unitario processo di cognizione, di guisa che, dovendosi il processo unitario considerare iniziato con la domanda di conciliazione, ove questa sia stata proposta nel termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile locato non sussiste la decadenza di cui all’art. 79 della citata legge, anche se la domanda di determinazione del canone legale e quella di ripetizione delle somme non dovute siano proposte oltre detto termine.

Del suddetto principio di diritto il giudice del merito ha fatto esatta applicazione.

Quale presupposto della censura, di cui al secondo mezzo di doglianza, i ricorrenti incidentali espongono la tesi secondo cui la norma di cui al secondo comma dell’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (in virtù della quale l’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla stessa legge è proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato) escluderebbe l’obbligazione restitutoria del locatore per quelle somme rispetto alle quali, essendone avvenuta la corresponsione da oltre cinque anni, risulterebbe, perciò, maturato il relativo termine di prescrizione al momento della proposizione della domanda.

Assumono, pertanto, i ricorrenti incidentali che il giudice del merito avrebbe adottato una motivazione contraddittoria sulla questione della prescrizione, giacché se la riscossione da parte del locatore di un corrispettivo eccedente quello spettante per legge costituisce un fatto illecito, la prescrizione del diritto del conduttore di ripetere l’indebito non potrebbe che essere quinquennale.

La censura – con la quale si sollecita a questa Corte, in tema d’interpretazione della norma dell’art. 79, secondo comma, della legge n. 392 del 1978 (applicabile ratione temporis alla fattispecie in oggetto, dato che attualmente la condicio indebiti del conduttore di un immobile destinato ad abitazione risulta disciplinata dalla disposizione di analogo contenuto dell’art. 13, quinto comma, della legge 9 dicembre 1998, n. 431), la definizione di una questione in ordine alla quale non constano altri arresti del giudice di legittimità – non è fondata.

Rileva, preliminarmente, questa Corte che alla soluzione della questione non può offrire utili spunti interpretativi il precedente di Cass., 14.3.1995, n. 2936, che non ha affrontato espressamente il problema, posto dalla norma del citato art. 79, secondo comma, della compatibilità o meno del termine di prescrizione del credito per l’indebito con il termine di decadenza della relativa azione.

La suddetta sentenza, infatti, ha semplicemente stabilito che l’azione per la ripetizione delle somme, che il conduttore assume di avere versato in eccedenza rispetto al canone legale, è soggetta alla prescrizione ordinaria decennale, a norma dell’art. 2946 cod. civ., non potendo invocarsi né la prescrizione breve del diritto al risarcimento del danno, trattandosi di obbligazione ex lege e non ex delicto, né la prescrizione quinquennale dell’art. 2948, n. 3), cod. civ., che riguarda il diritto del locatore al corrispettivo.

La questione, invece, si dibatte in dottrina sostanzialmente tra due diverse opinioni.

La prima, che è quella che riceve il consenso della maggioranza degli autori, privilegia l’opzione per la quale il previsto termine di decadenza di sei mesi debba essere inteso come fissato per la ripetibilità delle somme che altrimenti sarebbero assoggettate al normale termine della prescrizione ordinaria, per cui, rispetto all’azione proposta nei sei mesi non opera l’eccezione del locatore per i pagamenti riscossi da più di dieci anni e, per altro verso, nonostante il decorso dei sei mesi, l’azione del conduttore può essere proposta in qualsiasi momento quando si tratta di ripetere somme e indebitamente versate per le quali non sia maturato il termine di prescrizione.

La seconda opinione è quella che, sottolineando che la prescrizione e la decadenza operano su piani distinti e che le ipotesi di sospensione del corso della prescrizione sono tassative ed insuscettibili di essere estese per analogia, ritiene, in base alla lettera della norma, che essa ha introdotto una decadenza rispetto ad ogni azione diretta alla restituzione dei canoni e delle altre somme corrisposte dal conduttore contra legem, con la conseguenza che il mancato inizio dell’azione nel termine di sei mesi travolge anche il diritto, altrimenti non prescritto, alla restituzione delle somme versate non oltre i dieci anni dal rilascio dell’immobile.

Questo giudice di legittimità ritiene che debba senz’altro concludersi per l’esegesi della norma nel senso (indicato pure nella sentenza impugnata) che la decadenza prevista dalla norma comporta che l’azione esperita oltre il suddetto termine espone il conduttore al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine dei sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto sino al momento del rilascio dell’immobile locato.

Al riguardo, anzitutto, si osserva che la norma (della quale già un’attenta elaborazione ha evidenziato la sua chiara derivazione giuslavoristica data la volontà del legislatore di ampliare le facoltà del conduttore di ripristinare l’equilibrio globale del rapporto esauritosi, siccome si ricava espressamente dalla motivazione di Cass., 19 gennaio 1988, n. 356), corrisponde alla ratio prevalente di consentire al conduttore di ottenere quanto ha indebitamente corrisposto senza la remora che il locatore possa agire in ritorsione impedendo che alla scadenza la locazione possa proseguire in tacita sua rinnovazione pattizia.

Per altro verso, poi, occorre aggiungere che, poiché non è sembrato opportuno stabilire anche per i crediti di restituzione a favore del conduttore la regola di esclusione della decorrenza della prescrizione nel corso della locazione in conformità a quanto è previsto per i crediti del lavoratore durante il rapporto di lavoro, il legislatore, ad evitare che tra le parti sussistesse una situazione di incertezza immotivatamente perdurante per troppo tempo in pregiudizio del locatore, ha introdotto la disciplina della situazione intermedia di fissare il suddetto termine di decadenza dei sei mesi, secondo una regola nuova di compatibilità tra prescrizione e decadenza, che non contraddice la previsione della tassatività delle ipotesi di sospensione della prescrizione.

Infine, bisogna evidenziare che, ove si ammettesse che trascorsi i sei mesi dall’avvenuto rilascio si verifica per il conduttore la decadenza di ogni suo diritto di ripetere gli indebiti suoi pagamenti, detto limite all’evidenza dovrebbe essere ritenuto irragionevole, visto che esso sarebbe posto a carico del solo conduttore e, senza la previsione di analoga decadenza in danno del locatore in relazione alle sue pretese di corrispettivi non versatigli, creerebbe una ingiustificata situazione tra le parti.

Deve, pertanto, escludersi che la norma del secondo comma del citato art. 79 esprima l’oggettiva esigenza di circoscrivere in un lasso di tempo determinato la potenziale conflittualità dei contraenti e di realizzare la condizione della certezza delle situazioni giuridiche delle parti una volta cessato il rapporto di locazione.

La interpretazione di cui innanzi, del resto, è l’unica costituzionalmente orientata, dato che non solo questo giudice di legittimità ha già ritenuto (secondo la motivazione di cui alla cit. Cass., n. 356/88) (come anche le precedenti della legislazione vincolistica di cui agli art. 8, secondo comma, della legge n. 833 del 1969, 2 sexies della legge n. 351 del 1974 e 1 septies della legge n. 363 del 1975 circa la proponibilità dell’azione di ripetizione fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato) che la ratio della disposizione è quella di evitare al conduttore ritorsioni in dipendenza della situazione di debolezza in cui versa nei confronti del locatore; ma che anche il giudice delle leggi (Corte cost., ord., 2 gennaio 1990, n. 3) ha evidenziato la situazione del conduttore di esposizione a ritorsioni ricollegabili all’accertamento, da lui postulato, di una minor misura del canone dovuto che giustifica, per le conseguenti remore all’esercizio del diritto, il trattamento previsto dalla norma.

Anche il terzo motivo del ricorso incidentale non può essere accolto.

La censura riflette l’errata interpretazione di una clausola contrattuale, che il giudice del merito non avrebbe colto nella sua esatta portata della prevista funzione di garanzia del deposito cauzionale anche per l’adempimento dell’obbligazione risarcitoria del conduttore per il ritardo nel rilascio dell’immobile.

Il giudice del merito ha interpretato la clausola nel senso che la cauzione, nella previsione voluta dalle parti, era destinata ad assicurare al locatore soltanto il risarcimento dei danni che fossero stati cagionati all’immobile.

Il ricorso non riporta il tenore testuale della suddetta clausola n. 7 del contratto di locazione.

Questa Corte non è posta in grado di giudicare in ordine all’avanzata censura, la quale, per la mancata autosufficienza del motivo, deve essere dichiarata inammissibile.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; accoglie il ricorso principale e rigetta il ricorso incidentale condizionato; cassa in relazione ai motivi accolti la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Roma.
Roma, 22 gennaio 2004
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 26 MAG. 2004.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. TALEVI Alberto – Consigliere -
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere -
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

D.B.L., (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA  APPIA NUOVA 251, presso lo studio dell’avvocato SARACINO MARIA,

rappresentata e difesa dall’avvocato ANTONUCCI FERNANDO giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

C.A., (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA ORAZIO MARUCCHI 5, presso lo studio dell’avvocato CIRO, rappresentata e difesa dall’avvocato CHIONCHIO MATTEO, con studio in 71100 FOGGIA, Viale Michelangelo 87, giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 978/2005 della CORTE D’APPELLO di BARI,Terza Sezione Civile, emessa il 12/10/2005, depositata il 18/10/2005; R.G.N. 1423/03.
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 28/04/2010 dal Consigliere Dott. ALBERTO TALEVI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per accoglimento 7 motivo, rigetto nel resto.

Fatto

Nell’impugnata decisione lo svolgimento del processo è esposto come segue.

C.A., ex conduttrice di immobile per uso abitativo in (OMISSIS), il 23 marzo 2001 adiva il Tribunale di Foggia per la determinazione dell’equo canone e la condanna di D.B.L., proprietaria e locatrice dell’immobile, alla restituzione delle differenze eccedenti con rivalutazione ed interessi. Si costituiva in giudizio la convenuta che resisteva al ricorso. Istruita la causa, il Tribunale, con sentenza n. 1479/03, determinava l’equo canone secondo quanto indicato nella c.t.u. del geom. C.R. e condannava la D.B. a corrispondere alla C., conformemente alle risultanze peritali, la differenza finale di Euro 5089,00 oltre interessi legali dal 1^ gennaio 2001.

Appellava la D.B. deducendo cinque motivi, ai quali la C. resisteva con memoria. Negata l’inibitoria (ord. coll. 9/10/2003, pres. est. Montaruli) e concessi termini per le difese scritte, la causa è stata decisa all’udienza odierna con pubblica lettura del dispositivo”.

Con sentenza 12 – 18 ottobre 2005 la Corte di Appello di Bari provvedeva come segue:

“… definitivamente decidendo, rigetta l’appello, avverso la sentenza del Tribunale di Foggia n. 1479/03, proposto da D.B.L. nei confronti di C.A.; compensa per intero le spese del grado”.

Contro questa decisione ha proposto ricorso per Cassazione D.B.L. (che ha anche depositato memoria).

Ha resistito con controricorso C.A..

Diritto

Contrariamente a quanto assume la controricorrente (la quale afferma che il ricorso non è stato notificato nel domicilio eletto nel giudizio di appello e che la notifica è stata effettuata da ufficiale giudiziario incompetente), non sussistono gli estremi per dichiarare improcedibile il ricorso (anzitutto in considerazione proprio della sussistenza del controricorso in cui dette tesi sono state esposte; cfr. tra le altre, per una fattispecie non uguale ma assimilabile: Cass. n. 16578/08, e con specifico riferimento all’ipotesi di incompetenza dell’Ufficiale Giudiziario: Cass. Sentenza n. 15372 del 06/07/2006: “In tema di notificazioni, l’incompetenza per territorio dell’ufficiale giudiziario procedente costituisce motivo di semplice nullità relativa all’atto, con conseguente ammissibilità della relativa sanatoria (nella specie, realizzatasi per effetto della presentazione del controricorso”).

Con il primo motivo la ricorrente D.B.L. denuncia “violazione e falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, con omessa o insufficiente motivazione su punto proposto dall’appellante e decisivo della controversia” esponendo doglianze da riassumere nel modo seguente. La Corte ha rigettato il motivo di gravame circa la dedotta la nullità della sentenza di primo grado, dichiarando che “qualora la sentenza non motivi il rigetto delle conclusioni rese dalle parti è configuratale un vizio di motivazione, e non la nullità per omessa pronuncia”. La Corte però non ha tenuto conto che il primo giudice in realtà, con una motivazione relativa alla sola domanda attorea, ha mostrato di aver esaminato solo la consulenza tecnica di ufficio, ignorando totalmente tutte le eccezioni sollevate dalla convenuta, sia in ordine alla domanda che in ordine alla ritualità della C.T.U.. Ciò era motivo di nullità della sentenza, per difetto assoluto del requisito essenziale della motivazione.

Si chiede quindi che l’adita Corte di Cassazione statuisca se la omessa pronuncia sulle eccezioni svolte da una parte del processo configuri o meno violazione dell’art. 132 c.p.c..

Il motivo è inammissibile (per genericità; poichè manca una rituale indicazione delle eccezioni in questione; il che era necessario, tra l’altro, pure per valutare l’interesse all’impugnazione) prima ancora che privo di pregio (poichè correttamente il Giudice del gravame ha ritenuto la non configurabilità della nullità ex art. 132 cit.).

Con il secondo motivo la ricorrente D.B. denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 414 c.p.c., richiamato dall’art. 447 bis c.p.c., e omessa o insufficiente motivazione su punto proposto dall’appellante e decisivo della controversia, esponendo doglianze da riassumere nel modo seguente. La richiamata norma prevede che il ricorso debba necessariamente contenere la determinazione dell’oggetto della domanda e le ragioni di fatto e di diritto sulle quali si fonda. La Corte ha ritenuto sussistenti tali requisiti, in quanto, pur non essendo stato notificato alcun conteggio insieme al ricorso, quest’ultimo richiamava una consulenza di parte allegata al fascicolo, contenente in dettaglio i canoni dovuti dal 1978 in poi. Tale conclusione della Corte di Bari è però errata, in quanto, poichè il ricorso non conteneva assolutamente alcuna indicazione nè sui canoni versati, nè su quelli dovuti, nè sulla differenza pretesa dalla ricorrente, e la consulenza tecnica si rivelava insufficiente per la determinazione della domanda, in quanto conteneva solo la indicazione dei canoni dovuti (equo canone), sicchè restava totalmente carente qualsiasi riferimento ai canoni versati nel corso degli anni dalla C.. Ed il detto C.T.U. ha dovuto richiedere (alquanto irritualmente) ulteriori dati alla C., la quale gli ha successivamente consegnato tutte le ricevute di pagamento, consentendogli solo in tal modo di determinare le somme versate. La convenuta non è stata posta in condizioni di conoscere l’ammontare della richiesta attorea, non potendo quindi utilmente esercitare il suo diritto di difesa (la convenuta avrebbe anche potuto aderire alla domanda, o restare contumace).

Si chiede quindi che la lacerna Corte chiarisca se la specificazione del petitum, richiesta a pena di nullità del ricorso dall’art. 414 c.p.c., debba riguardare anche la quantificazione della richiesta attorea, ancorchè rilevabile attraverso l’esame complessivo della domanda (nel caso di specie tuttavia impossibile), e se la successiva produzione documentale possa addirittura, con efficacia ex lune, sanare la iniziale nullità del ricorso.

Il motivo è privo di pregio.

Infatti la decisione della Corte di merito ha fondato la decisione sul punto su argomentazioni corrette sia dal punto di vista logico (ha tra l’altro implicitamente ritenuto che, anche in assenza di indicazioni della controparte, D.B.L., in quanto locatrice, ben doveva conoscere l’ammontare dei canoni che in concreto erano stati pagati; con conseguente impossibilità di ipotizzare una violazione dei diritti difensivi dell’attuale ricorrente, sulla base della normativa processuale in questione) che dal punto di vista giuridico.

Con il terzo motivo la parte ricorrente denuncia “violazione e falsa applicazione degli artt. 101 e 194 c.p.c. e art. 90 disp. att. c.p.c., con violazione del principio del contraddittorio e nullità della C.T.U. proponendo censure da riassumere come segue. Come detto, il C.T.U., invece di rimettere gli atti al Tribunale, ha chiesto ragione di quanto sopra alla ricorrente. Quest’ultima ha quindi inoltrato al medesimo C.T.U. una richiesta di proroga delle operazioni peritali (al C.T.U. e non al Giudice), e quindi ha rimesso a medesimo ben 120 ricevute di pagamento di tutte tali vicende, la D.B. non è stata in alcun modo messa al corrente, e le ha apprese solo dopo l’esame della C.T.U. e dei relativi verbali. Su tali documenti non si e mai instaurato il contraddicono, ne la esponente è stata mai messa in condizioni di interloquire o disconoscere tali ricevute. La nullità della C.T.U. è stata prontamente eccepita alla prima udienza utile, ma non è stata ravvisata dai giudici di merito, i quali hanno erroneamente richiamato precedenti giurisprudenziali della Corte di legittimità, riguardanti poteri investigativi del CTU, in ordine alla possibilità di acquisire documenti e notizie aliunde, senza autorizzazione del giudice. Si chiede quindi che la lacerna Corte statuisca se le operazioni peritali, svolte con una sola parte del giudizio senza che la parie avversa ne abbia notizia siano affette da nullità.

Il motivo e inammissibile (poichè la parte ha omesso di chiarire quali reali suoi diritti difensivi siano stati in concreto lesi; in particolare non ha neppure affermato che il contenuto dei documenti in questione non rispondeva a verità) prima ancora che infondato (dato che i vizi lamentati non sussistono).

Con il quarto motivo di ricorso la parte ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 25, ed omessa o insufficiente motivazione su di un punto decisivo della controversia, prospettato dall’appellante, esponendo doglianze da riassumere come segue. Il C.T.U. ha ridotto il coefficiente di vetustà ad ogni rinnovo contrattuale, e ciò senza, che vi fosse mai stata, nel corso del lungo rapporto locatizio, mai alcuna richiesta in tal senso da parte della conduttrice. Sicchè ogni 4 anni il canone di locazione ripartiva da una base via via sempre più ridotta. In tal modo il canone ultimo (anno 2000) di L. 380.000 mensili (190,00 Euro), per un appartamento di oltre 120 mq in zona centrale a (OMISSIS), è risultato eccessivo, nonostante i ben diversi canoni di mercato correnti in tale epoca, la L. n. 392 del 1978, art. 25, prevede però che il coefficiente di vetustà possa essere modificato ad ogni rinnovo contrattuale, ma solo previa richiesta da parte del conduttore, da formalizzare a mezzo lettera raccomandata. La indispensabilità della richiesta da parte del conduttore è stata già affermata dalla S.C. (Cass. 25.9.98 n. 9593), ma non e stata condivisa dalla Corte di Bari, la quale ha peraltro affermato che tale principio non trova applicazione nel caso in cui il canone di locazione corrisposto sia superiore a quello legale (equo), come appunto ne caso in questione. Tale conclusione però non è condivisibile, in quanto quella di cui all’art. 25 è una mera facoltà, sicchè l’esercizio della stessa deve essere utilizzato in tempo utile il locatore non può certamente consentire ben 5 rinnovi contrattuali (come nel caso di specie), e poi vedersi esposto a riduzioni di un canone che è perfettamente legale, e cioè svincolato da revisioni del coefficiente di vetustà, che erano meramente facoltative. Nel caso di specie peraltro, non solo non vi è la prova della pretesa, da parte della locatrice, di un canone superiore a quello legale, ma addirittura vi è la prova del fatto che per i primi sei anni (1978-1983) il canone di locazione versato era notevolmente inferiore a quello dovuto (equo), sicchè il principio enunciato dalla Corte di Bari, oltre che errato, è inapplicabile al caso in questione, in quanto il canone versato era non solo legale, ma addirittura inferiore a quello equo. Si chiede quindi che la Ecc.ma Corte stabilisca se la revisione del coefficiente di vetustà, in occasione dei rinnovi contrattuali, sia subordinala o meno alla richiesta a mezzo raccomandata da parte del conduttore.

Il motivo non può essere accolto.

E’ infatti esatto che “L’adeguamento del canone alla scadenza quadriennale in base ai coefficiente di vetustà, previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 25, è subordinato alla richiesta falla dalla parte” (Cass. Sentenza n. 9593 del 25/09/1998).

Ma è anche da considerare che tale principio di diritto deve ritenersi valido solo nel caso sia stipulato un contratto di locazione conforme alla normativa sul punto.

Qualora invece sia stato (coscientemente e volontariamente da entrambe le parti) stipulato un contratto che viola detta normativa in quanto prevede un canone superiore a quello legale ed il conduttore poi chieda la determinazione dell’equo canone, la soluzione non può essere uguale. Infatti in tal caso entrambe le parti, nel corso del rapporto, hanno tenuto un comportamento che non poteva non tenere conto della non legalità del canone.

Ed anche qualora la non conformità al canone equo non sia stata volontaria, l’entità del canone in concreto pagato può aver indotto una od entrambe le parti a non chiedere di usufruire della possibilità offerte dagli artt. 24 (aggiornamento del canone) e/o art. 25 (adeguamento del canone).

In particolare, il locatore può essersi indotto a non chiedere gli aumenti ISTAT in quanto comunque il canone in concreto convenuto era superiore all’equo canone aggiornato (cfr. tra le altre Cass. 3, Sentenza n. 2141 del 31/01/2006: “In tema di locazione degli immobili urbani, qualora le parti abbiano pattuito un canone convenzionale ed il conduttore successivamente richieda la determinazione di quello “equo”, questo deve essere calcolato con gli aggiornamenti ISTAT anche se non richiesti espressamente dal locatore, in quanto già compresi nel maggior canone pattiziamente convenuto”); ed il conduttore può aver omesso di richiedere gli aggiornamenti (a lui favorevoli) del canone L. n. 192 del 1978, ex art. 24 (e tra l’altro ad es la modifica del parametro relativo alla vetusta in occasione del rinnovo contrattuale) volendo per il momento evitare che la controparte desse la disdetta del contratto alla prima scadenza utile (con la riserva di usufruire poi della facoltà di ripetere le somme pagate in più ai sensi della L. cit., art. 79, comma 2).

Una volta però che il Giudice sia chiamato a decidere quale sia l’equo canone e quindi quali siano i rapporti legali di dare ed avere tra locatore e conduttore (modificando dunque in concreto – questo è il punto – i rapporti economici sino a quel momento intercorsi tra te parti), appare conforme all’intento del Legislatore eseguire i computi in questione considerando non il comportamento che le parti hanno in concreto tenuto (in considerazione dell’entità del canone in concreto pagato); ma quello che avrebbero (quasi) certamente tenuto nell’ambito di un rapporto giuridico conforma a legge sin dall’inizio.

Sembra dunque conforme a tale intento eseguire detto computo come se entrambe le parti avessero (tempestivamente e validamente) chiesto di usufruire delle possibilità offerte dai predetti artt. 24 e 25 (salvo che venga data la prova di una volontà contraria della parte della cui richiesta si tratta).

La tesi della parte ricorrente e dunque priva di pregio.

Con il quinto motivo D.B.L. denuncia “violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 13″ esponendo doglianze da riassumere come segue. Il C.T.U. non ha calcolato, nella superficie convenzionale dell’immobile locato, nè l’androne condominiale, nè l’ascensore e nè la scalinata. La Corte di Bari ha ritenuto di escludere tali pertinenze dalla superficie convenzionale, in quanto la norma richiamata li include solo se “di uso esclusivo”. Tale norma però va interpretata nel senso che, laddove tali pertinenze siano di uso esclusivo del conduttore, esse vadano computate per intero, mentre laddove esse siano di uso comune ad altri condomini, esse vadano computate solo per la quota parte corrispondente ai millesimi condominiali spettanti sugli stessi.

Si chiede quindi che la Corte statuisca se l’androne e la scalinata condominiali siano da computare nella superficie convenzionale, in relazione ai millesimi di proprietà.

Il motivo è privo di pregio. L’interpretazione esposta nell’impugnata decisione è infatti chiaramente conforme alla lettera ed alla renio della normativa in questione.

Con il sesto motivo la parte ricorrente denuncia “violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 79 ” lamentando quanto segue. L’esponente ha eccepito la prescrizione delle pretese attoree, relative a canoni ultraquinquennali o ultradecennali. Tale eccezione è stata rigettata sul presupposto che la L. n. 392 del 1978, art. 79, consente al conduttore di poter richiedere anche somme di epoca anteriore, purchè tale richiesta venga effettuata entro 6 mesi dal rilascio dell’immobile locato. Il termine semestrale perè è di decadenza, ed è svincolato dal termine di prescrizione, che ha ben altre finalità. La decadenza è infatti determinata dal fatto che, essendo l’equo canone determinato anche in base allo stato dell’immobile locato, il locatore è “tenuto” a conservarlo in tale condizione fino a 6 mesi dopo la cessazione del rapporto locatizio, al fine di consentire il riscontro dello stato dell’immobile. Ben altra terminologia avrebbe dovuto usare il legislatore se avesse voluto sospendere i termini di prescrizione nel corso del rapporto di locazione. Perlomeno avrebbe dovuto dire che il conduttore “può ripetere tutte le somme”, mentre la semplice possibilità di ripetizione lascia intravedere solo la natura decadenziale del termine semestrale, Il motivo è privo di pregio in quanto il vizio denunciato non sussiste.

In particolare va ribadito il seguente principio di diritto (applicato nell’impugnata decisione): “Il termine semestrale di decadenza per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79, comma 2, fa sì che, se l’azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell’immobile locato, il che si traduce nella inopponibililà di qualsivoglia eccezione di prescrizione” (Cass. Sentenza n. 10128 del 26/05/2004).

Con il settimo motivo la parte ricorrente denuncia “violazione e falsa applicazione dell’art. 157 c.p.c., comma 2, ed omessa motivazione su punti decisivi della controversia, prospettati dall’appellantè esponendo doglianze da riassumere come segue, l C.T.U. ha determinato, oltre alle somme derivanti dalla differenza tra i canoni versati e quelli dovuti, anche gli interessi legali su dette somme, a decorrere dal loro pagamento. Ha inoltre determinato tali differenze di canone ed interessi fino al 31.12.2000, anche se la richiesta attorea era limitata al 30.9.2000, epoca in cui era avvenuto il rilascio dell’immobile locato. La Corte ha dichiarato che tali doglianze non potevano essere sollevate, non essendo state prontamente rappresentate entro la prima difesa successiva al deposito della C.T.U.. Tale preclusione però riguarda solo i casi di nullità non rilevabile di ufficio degli atti processuali, in quanto la mancata eccezione può costituire tacita rinuncia, ai sensi dell’art. 157 c.p.c., comma 2. Nel caso di specie però non è stata eccepita la nullità della C.T.U. (come invece nel punto n. 3 del ricorso), ma è stato contestato il merito della stessa. Benchè il rilascio sia avvenuto in data 30.9.2000 (circostanza pacifica), e la richiesta attorea fosse stata spiegata fino a tale data (indicata nel ricorso), la proprietaria sia stata condannata a pagare differenze canoni ed interessi fino al 31.12.2000, sicchè la medesima ha dovuto “restituire” somme mai riscosse, per ulteriori 3 mensilità La Corte di Bari, che ha ignorato vistosissime nullità del ricorso e della C.T.U., ha invece sancito, con eccessivo ed ingiustificato formalismo, che tali questioni (prettamente di merito), erano precluse perchè non eccepite tempestivamente.

Il motivo è inammissibile.

Infatti la parte ricorrente sembra partire dal presupposto di aver ritualmente inserito le doglianze in questione tra quelle esposte in sede di appello e di aver visto le doglianze medesime disattese dalla Corte con la (generica) dizione (alla fine di pag. 10): “Ogni altra doglianza concernente la c.t.h., non essendo stata sollevata in prime cure entro la prima difesa successiva al deposito della relazione peritale, è preclusa” (se la tesi difensiva fosse diversa sarebbe inammissibile per difetto di compiutezza e chiarezza).

In realtà la Corte non menziona (espressamente e chiaramente) dette censure tra quelle sottoposte alla sua attenzione.

Quindi, proprio per tale ragione, la parte ricorrente avrebbe dovuto indicare ritualmente in quale atto (anche per consentire a questa Corte di stabilire se la censura era stata tempestiva o tardiva), nonchè (per il principio di autosufficienza del ricorso; cfr. tra le altre Cass. Sentenza n. 6807/2007; Cass. Sentenza n. 15952/2007) in che termini, le tesi difensive in questione erano state sottoposte al giudizio del Giudice di secondo grado (cfr. tra le altre Cass. Sentenza n. 20518 del 28/07/2008: “Ove una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga detta questione in sede di legittimità ha l’onere, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente. Lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di Cassazione di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa”; cfr. anche Cass. N. 14590 del 2005).

In difetto di tali precisazioni va dichiarata detta inammissibilità.

Sulla base di quanto sopra esposto il ricorso va respinto.

Le peculiarità e la complessità della fattispecie inducono a ritenere sussistenti giusti motivi per compensare le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di Cassazione.

Così deciso in Roma, il 28 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 7 luglio 2010

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Giuseppe LO SURDO Presidente
” Manlio CRUCIANI Consigliere
” Giorgio CHERUBINI ”
” Giovanni E. LONGO ”
” Gaetano MUGLIA Rel. ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

MM, elett. dom. in Roma, Via G.B. Vico n. 1 presso l’avv. Franco Lorenzo Prosperi Mangili, rapp. e difesa dall’avv. Onorato Giani per mandato a margine del ricorso.

Ricorrente

contro

NI e NA, elett. dom.ti in Roma, Via E. Manfredi n. 21 presso l’avv. Francesco Salerni che li rapp. e difende un.te all’avv. Giovanni Carlo per mandato a margine del controricorso.

Controricorrenti

Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Genova del 6.10.-23.10.82 (R.G. 115-80);
Udito il Cons. Rel. dr. G. Muglia nella pubblica udienza del 24.9.86;
Sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen., dr. M. Caristo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione del 3.4.78 NA e NI, convenivano AM, locataria di un immobile di proprietà di essi istanti adibito ad albergo, davanti al Tribunale di Sanremo per sentir dichiarare che il canone mensile di lire 225.000 doveva, per contratto, essere aggiornato ogni tre anni e sei mesi in base agli indici Istat sul costo della vita e condannare la convenuta al pagamento del canone così aumentato per il periodo contrattualmente dovuto.

La convenuta resisteva alla domanda.

Il Tribunale di Sanremo con sentenza 22.10.1979 accertava il canone in L. 299.250 mensili ed ordinava il pagamento della integrazione di L. 2.524.500 con interessi dall’1.7.75 alla domanda. Ciò come conseguenza il diritto quesito alla revisione del canone per il periodo anteriore al DL. n. 426 del 1973 che aveva dichiarata l’inefficacia delle clausole di aggiornamenti ISTAT.

Proponeva appello la MM, insistendo nelle eccezioni di incompetenza per valore, di sottoposizione del contratto alla proroga legale, di inopponibilità di scritture non registrate di fronte a scrittura registrata ed al comportamento delle parti nella esecuzione del rapporto, e nella inefficacia in ogni caso delle clausole dopo l’intervento della legge, valida ex tunc.

Resisteva al gravame la parte appellata chiedendo in via incidentale la riforma parziale della sentenza impugnata con la applicazione della clausola ISTAT. La Corte di appello di Genova, con sentenza 6.10.1982, in parziale riforma della sentenza impugnata, determinava il canone dovuto dal 1.7.1975 in lire 4.551.750 quale ammontare dei canoni dal 1.7.1975 al 3.4.78.

La Corte rilevava preliminarmente che il rapporto di locazione tra le parti era regolato dal contratto scritto, senza data e non registrato, stipulato tra i Neri e Teresa Di Giuseppe (dante causa della MM, cui aveva ceduto l’azienda con contratto 21.12.73), essendo la MM subentrata in tale contratto di locazione ai sensi dell’art. 5 della legge n. 19-63, e che, il contratto medesimo, prevedendo una durata settennale (dal 1.1.72 al 1.1.79), scadeva convenzionalmente oltre le proroghe di legge ed era, quindi, esente da esse.

Ne discendeva – osservava la Corte – che nella specie non era applicabile la norma di cui al 4 comma art. 1 D.L. n. 426-73 sull’inefficacia delle clausole di adeguamento del canone al costo della vita, norma che secondo l’insegnamento delle S.U. (sentenza nn. 1923 e 1925-81), va intesa riferita ai soli contratti soggetti alla proroga legale di cui al 1 comma.

Aggiungeva che meritava accoglimento l’appello incidentale dei Neri, nel senso che, a partire dai tre anni e sei mesi di esecuzione del contratto, ossia dal 1-7-1975, il canone andava adeguato come da clausola contrattuale; che poiché l’aumento del costo della vita era stato accertato dall’Istat (tra il gennaio 1972 ed il luglio 1975) nella percentuale del 59,5% il canone di L. 225.000 lire mensili risultava aumentato di 133.875 lire al mese e quindi restava accertato in lire 358.875 mensili; che pertanto la MM doveva essere condannata a pagare, per i 34 mesi accertati dal Tribunale, la differenza di (133.875 x 34) lire 4.551.750 con gli interessi legali sulla somma mensile di 113.875 dalle singole scadenze mensili al saldo; che tale conclusione rendeva irrilevante il secondo motivo d’appello della MM (con il quale costei si era doluta dell’aumento del 33% applicato dal Tribunale per il solo periodo 1-1-72 – 24-7-73) nonché il 6 motivo pure proposto dalla appellante principale con il quale aveva dedotto che l’accoglimento in parte della domanda dei Neri avrebbe configurato una decisione sotto un punto di vista non oggetto di contraddittorio e quindi una forma di ultrapetizione.

Propone ricorso per cassazione la MM deducendo tre motivi di annullamento, a cui resistono con controricorso i Neri. La ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

Con il primo mezzo, denunciando la violazione dell’art. 1 D.L. n. 426-73, la ricorrente sostiene che l’ampia formulazione di tale norma e la sua finalità antinflazionistica avrebbero dovuto indurre a ritenere l’applicabilità del divieto a tutte le locazioni, comprese quelle in corso di durata convenzionale, per le quali soprattutto sussisterebbe l’esigenza della tutela contro l’inflazione, trattandosi di canoni recentemente e liberamente pattuiti.

Con il secondo motivo, la MM denuncia l’errata applicazione degli artt. 274, 1362 c.c., e il difetto di motivazione sul rilievo che si sarebbe dovuto riconoscere valore probatorio alla scrittura priva di data e registrazione, prodotta dopo circa 6 anni dai Neri, specie in presenza dei contratti annuali registrati di cui alle denunce verbali provenienti dagli stessi locatori, nonché del comportamento delle parti che avevano ogni anno rinnovato il contratto in forza delle sopravvenienti proroghe.

Con il terzo mezzo, la MM deduce la violazione dell’art. 112 c.p.c. sul rilievo che la Corte di merito sarebbe incorsa nel vizio di ultrapetizione, applicando la rivalutazione Istat oltre il periodo indicato e per di più pronunciando sentenza di condanna di fronte a una richiesta di mero accertamento.

A quest’ultimo riguardo oppone la resistente che le conclusioni di secondo grado si riferivano – per quanto trascritto nell’epigrafe della sentenza – solo al capo oggetto della domanda di riforma in via incidentale ma non era stata mai esclusa la domanda conseguente di condanna.

Trattavasi pertanto non già di ultrapetizione, ma di interpretazione della domanda involgente un giudizio di fatto sottratto all’esame della Corte Suprema.

I tre motivi non hanno fondamento.

La clausola di adeguamento ISTAT del canone di locazione di immobili urbani, inserita in un contratto non soggetto a proroga legale – e pertanto non colpita da inefficacia ai sensi dell’art. 1 comma IV del DL 24.7.1973 n. 495) rimane operativa per tutta la durata del rapporto, dovendosi tenere conto che lo stretto collegamento fra le norme contenute nel decreto n. 426-73 non consente di ravvisare nel cennato quarto comma, in difetto di una espressa manifestazione di volontà del legislatore, l’introduzione di un sistema di blocco dei canoni operante oltre il limite temporale della proroga legale (tra le altre, vedi Cassaz. n. 2621-1983, n. 2524-1983; 247-1982; n. 1923-1981).

Nè a mutare un siffatto indirizzo giurisprudenziale è sufficiente la deduzione secondo la quale le ragioni di natura antinflazionista – che avevano dato vita al provvedimento di inefficacia delle clausole di adeguamento dei canoni diretti a compensare eventuali difetti di svalutazione monetaria – varrebbero per tutti i contratti di locazione, sia per quelli soggetti alla proroga legale sia per gli altri con scadenza convenzionale posteriore alla data di tale proroga. Ed in vero, il solo richiamo alla cennata finalità non era nè sufficiente, – si ripete: in difetto di una espressa manifestazione di volontà del legislatore, – ad unificare un trattamento risultante diverso per la stessa categoria di soggetti a cagione dei tempi diversi di durata del rapporto; più lunga nei contratti a scadenza convenzionale successiva alla data della proroga legale.

Non migliore sorte può essere riservata alla seconda censura.

Nell’ipotesi di cessazione o sublocazione dell’azienda, il cessionario o conduttore subentra – per la durata del rapporto, se di locazione di azienda si tratta – nei contratti in corso, che non abbiano carattere strettamente personale, assumendo l’obbligo di adempierli nei termini ed alle condizioni pattuite dal cedente, titolare dell’azienda salva contraria volontà delle parti (art. 2558 c.c.).

Ne consegue che nell’ipotesi di cessione dell’azienda con contestuale cessione del relativo contratto di locazione dell’immobile siccome adibito allo specifico esercizio di attività commerciale, il cessionario non può opporre al locatore ceduto di avere ignorato, senza sua colpa, gli estremi del rapporto di locazione così come consacrati per iscritto tra il cedente l’azienda ed il locatore ceduto.

Resta pertanto puntuale e corretto il rilievo della Corte territoriale secondo il quale la scrittura privata avente ad oggetto la locazione dell’immobile adibito ad uso “albergo ristorante bar sotto l’insegna Diana”, pur priva di data e non registrata – ma risultante stipulata in data anteriore alla cessione dell’azienda a favore della MM, dal momento che lo scritto prevedeva la decorrenza dal 1.1.1972 – vincolava la cessionaria avendo la cedente prestato “consenso alla voltura di tutti i contratti”, e pertanto facendola subentrare anche nel rapporto siccome disciplinato per iscritto ed instaurato tra i Neri – locatori dell’immobile adibito ad albergo Diana – e la precedente titolare dell’azienda, dante causa della MM stessa.

Nè in contrario vale dolersi che ai fini di individuare i termini e le pattuizioni del contratto di locazione, il giudice del merito avrebbe erroneamente denegato valore di prova in ordine agli estremi del rapporto inter partes, alle dichiarazioni rese annualmente dai locatori in sede di denunzia di contratto verbale di locazione perché costituisce ius receptum il principio secondo il quale non può attribuirsi alle dichiarazioni contenute nella denuncia fatta all’ufficio del registro finalità meramente fiscali, sicché il giudice del merito resta libero di apprezzarne la portata e l’efficacia probatoria raffrontandola con le altre risultanze istruttorie (Cass. n. 2896 del 9.5.1985).

Ogni ulteriore confutazione o tesi resta assorbita per incompatibilità.

Neppure il terzo motivo merita accoglimento.

A fronte della originaria domanda dei Neri inequivocabilmente diretta a far valere la clausola ISTAT, con conseguente condanna della convenuta MM al pagamento delle differenze di canone dovute per il periodo contrattuale, resta pretestuoso sostenere che la Corte territoriale – poiché gli appellati incidentali risultavano avere chiesto nelle conclusioni definitive che venisse dichiarato che il canone di locazione alberghiera era quello “risultante dalla applicazione della clausola ISTAT da calcolarsi fino al 31.12.1973 – avrebbe pronunciato ultra petita, perché – sempre a tesi della ricorrente – i Neri precisando la loro pretesa nei termini sopra riportati non sarebbero incorsi in errore materiale o in una omissione ma avrebbero coscientemente limitato la loro domanda al solo accertamento della valenza della clausola ISTAT “valutando la situazione processuale”.

Senonché per aversi vizio di ultrapetizione occorre che il giudice del merito risulti essersi pronunciato oltre il limite delle pretese o delle eccezioni fatte valere dalle parti o su questioni che non avevano formato oggetto del giudizio o non rilevabili di ufficio, attribuendo un bene non richiesto o diverso da quello demandato.

Ciò posto, considerato da un canto che la clausola ISTAT vigente inter partes (canone da aggiornarsi ogni tre anni e mezzo in base agli indici ISTAT) operò una sola volta, e cioè a far tempo dal 1.7.1975, e dall’altro che i Neri avevano introdotto il giudizio proprio per conseguire l’aggiornamento del canone con condanna della MM alla corresponsione delle differenze, correttamente la Corte del merito si è pronunciata – siccome investita in via incidentale – non solo sulla operatività in concreto della clausola ISTAT ma anche sulla connessa condanna al pagamento della maggior somma maturata medio tempo avendo inteso tale ultima pretesa, pur non espressamente riformulata in sede di gravame, implicitamente contenuta nel motivo di appello incidentale, perché pretesa in rapporto di necessaria connessione con l’oggetto del giudizio e correlata nello svolgimento del contraddittorio sulle questioni controverse.

Trattandosi di impugnazione incidentale proposta dalla parte parzialmente vittoriosa sull’an e sul quantum in primo grado, il relativo gravame, pur nella non puntuale formulazione delle richieste finali, non poteva essere inteso se non nel senso ritenuto dalla Corte di appello.

La sentenza impugnata si sottrae pertanto alla Cassazione perchè esente da errori giuridici ma anche immune da vizi di motivazione su punti decisivi della controversia, tali cioè che se diversamente considerati avrebbero potuto portare virtualmente ad una decisione di segno opposto o diverso.

Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alle spese in L. 11.000 oltre a L. 600.000 per onorari.

Così deciso il 24.9.1986.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Ferdinando ZUCCONI GALLI FONSECA Presidente
” Guido QUAGLIONE Rel. Consigliere
” Aldo SCHERMI ”
” Antonio IANNOTTA ”
” Marcello TADDEUCCI ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

MV elett. dom. in Roma, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rapp. e difeso dall’avv.Ercole Boccardi con studio in Rimini (47037) C.so D’Augusto n. 14 per mandato in calce al ricorso

Ricorrente

contro

FE

Intimato

Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Bologna del 15.1.-16.2.82 (R.G. 1173-79);
Udito il Cons. Rel. dr. G. Quaglione nella pubblica udienza del18.12.85;
Sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen., dr. Golia che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione notificata il 15 maggio 1978 Egisto FE conveniva avanti al tribunale di Rimini MV, esponendo che egli aveva concesso in affitto al convenuto l’azienda commerciale di bar gelateria…, per la gestione esclusivamente estiva, dal 18 aprile al 31 ottobre 1977 per il canone complessivo di L. 2.600.000; che, alla scadenza, il MV non aveva effettuato la riconsegna dell’azienda ed aveva rifiutato il compimento delle attività necessarie per la retrocessione della licenza. Il FE chiedeva, quindi, la condanna del convenuto alla riconsegna dell’azienda e al risarcimento dei danni.

Costituitosi in giudizio, il MV assumeva che il contratto non era scaduto, in quanto egli aveva conservato il godimento del bar gelateria per diversi anni, anche durante i mesi invernali, rinnovandosi tacitamente il contratto di anno in anno a sensi dell’art. 1597 cod. civ.; che la registrazione del contratto stagionale era stata eseguita unicamente a fini fiscali e che il contratto non era scaduto per mancanza della tempestiva disdetta.

Con sentenza del 4 luglio 1979 il Tribunale dichiarava cessato il contratto di affitto della azienda al 31 ottobre 1977 e condannava l’affittuario alla restituzione dell’azienda nonché al risarcimento dei danni, liquidati in L. 8.000.000.

L’impugnazione proposta dal MV veniva, in seguito, respinta, con sentenza 16 febbraio 1982, della Corte di Appello di Bologna la quale osservava che la tesi dell’appellante era contraddetta dalla denuncia fiscale in data 12 maggio 1976 sottoscritta da entrambe le parti e perciò equivalente ad una scrittura contrattuale ove la durata del rapporto, anche per il 1977, era stabilita dal 1 maggio al 31 ottobre; che il carattere stagionale o annuale del rapporto era irrilevante in quanto l’elemento decisivo era rappresentato dalla pattuizione di una scadenza precisa la quale comportava la cessazione del rapporto con il solo onere della preventiva disdetta; che, comunque, nella specie il contratto aveva la natura di affitto di azienda, e non di locazione di immobile, nel quale era previsto espressamente un termine finale per cui si rendeva superfluo l’invio della disdetta. Osserva, inoltre, la Corte di merito che non erano meritevoli di accoglimento le tesi prospettate dal MV oltre tutto fra loro contrastanti – della simulazione dell’ultima scrittura contrattuale, quanto meno in ordine alla data di scadenza del rapporto, e dell’annullabilità del contratto per essere stato il suo consenso dato per errore, estorto con violenza o carpito con dolo in quanto i fatti specifici e quelli accertati documentalmente escludevano la ricorrenza degli estremi necessari per ritenere integrate le varie ipotesi di invalidità del contratto stagionale redatto per iscritto. Infine, la Corte di Bologna considerava generiche ovvero irrilevanti le circostanze di cui alla prova testimoniale articolata dal MV e inammissibile il giuramento decisorio deferito dallo stesso al FE perché inidoneo a risolvere la controversia.

Avverso questa sentenza il MV ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi illustrati con memoria. Il FE non si è costituito.

Diritto

Col primo motivo il ricorrente denuncia la falsa applicazione dell’art. 1615 cod. civ., la violazione delle norme vincolistiche sulle locazioni ed il difetto di motivazione della sentenza impugnata.

Il MV sostiene che nel caso in esame si ha un contratto di locazione di immobile, anche se in parte attrezzato, e non un contratto di affitto di azienda, come dimostrerebbe una penetrante indagine sulla volontà delle parti e sull’oggetto del negozio in quanto nel documento contrattuale è indicata quale oggetto del rapporto “una porzione di fabbricato” con il divieto di subaffitto e con l’obbligo di tenere con cura “le cose” locate; nè potrebbe indurre a diverso avviso il fatto che l’immobile fosse parzialmente (1) gli arredi erano costituiti unicamente da un banco frigorifero, 113 sedie, 34 tavoli e due tende; la mancanza delle macchine per il caffè e per i gelati nonché la mancanza delle altre attrezzature essenziali, delle scritture contabili e delle scorte avrebbe dovuto indurre i giudici del merito ad escludere che nella specie i contraenti avessero stipulato l’affitto di un’azienda.

La complessa censura è infondata.

La Corte di Bologna – malgrado la novità della tesi prospettata per la prima volta dal MV in grado di appello – esclude che nel caso in esame si fosse trattato di semplice locazione di immobile e fondò il proprio convincimento sulle stesse deduzioni dell’appellante secondo cui “le attrezzature consegnate al FE ed elencate nel contratto non erano sufficienti alla gestione del bar gelateria” onde egli “aveva installato attrezzature proprie in particolare per la produzione e la conservazione del gelato” (terzo capitolo della prova testimoniale). Rilevò, con esatto criterio, la Corte del merito che la concorde dichiarazione, contenuta nelle scritture negoziali, di stipulare un contratto di affitto di immobile adibito a bar gelateria con parte dell’attrezzatura occorrente alla relativa gestione e con cessione, nei modi consentiti, delle licenze amministrative da ritrasferire al FE al termine del rapporto, erano elementi sufficienti a far ritenere, nel loro complesso, che si trattasse di affitto di azienda. In vero, per costante giurisprudenza di questa Corte, l’affitto di azienda si differenzia dalla locazione di immobile con pertinenze perché in esso l’immobile non è considerato nella sua consistenza effettiva e nella sua individuabilità giuridica, ma costituisce uno dei beni del complesso unitario destinato al perseguimento di un determinato scopo produttivo, anche se l’azienda, nel momento della conclusione del contratto, non sia ancora in grado di funzionare ovvero richieda una diversa e più efficiente organizzazione rispetto alla struttura preesistente (Cass. 22 agosto 1983 n. 5453).

Ne consegue l’infondatezza della censura, peraltro del tutto generica, di violazione delle norme vincolistiche sulle locazioni di immobili urbani.

Col secondo motivo il MV, denunciando la violazione dell’art. 1597 cod. civ., sostiene che il contratto – indipendentemente dalla sua qualificazione come affitto o come locazione – si era rinnovato tacitamente alla scadenza del 31 ottobre 1977 perché egli era rimasto nella disponibilità del bene senza alcuna reazione da parte del locatore il quale non aveva contraddetto le richieste del legale dal MV, contenute nella lettera del 12 novembre 1977, di sottoscrizione della nuova denuncia verbale di contratto, consuetudinariamente redatta ai soli fini fiscali, e di rinvio della soluzione dei punti di contrasto esistenti. Lamenta, inoltre, il ricorrente che la Corte di merito non abbia neppure giustificato la mancata ammissione dei mezzi di prova che tendevano a dimostrare l’avvenuta rinnovazione del contratto perché esso MV aveva conservato la disponibilità del bene e perché era consuetudine che le parti denunciassero ogni anno, ai soli fini fiscali, un nuovo contratto di durata stagionale, sebbene il conduttore conservasse sempre la detenzione dell’immobile.

Col terzo motivo, strettamente connesso a quello precedente, il ricorrente denuncia la violazione delle norme generali sulla buona fede contrattuale (artt. 1337 e 1366 cod. civ.), la falsa interpretazione della volontà delle parti, la violazione degli artt. 1326, 1414, 1427 e seguenti cod. civ. e il difetto di motivazione della sentenza impugnata. Il MV sostiene che – essendo sorto contrasto fra le parti in ordine alla durata e alle modalità di prosecuzione del rapporto – la denuncia verbale fu sottoscritta anche da lui unicamente per aderire ad una soluzione interlocutoria, ma affermando nel contempo la validità solo fiscale e l’efficacia solo apparente della scrittura in quanto la locazione era proseguita in forza di legge per la mancanza della disdetta. Aggiunge il ricorrente che, di fronte alla eccezione del conduttore il quale sosteneva la simulazione della scrittura, i giudici di merito non avrebbero motivato sul punto ed avrebbero poi escluso, con motivazione incongrua, che il consenso del MV fosse viziato da errore per avere egli firmato un contratto ritenuto valido solo ai fini fiscali ovvero viziato da violenza perché il FE, allo scopo di ottenere la firma di quel contratto di durata stagionale, rifiutava la restituzione di alcune chiavi fra cui quella del locale ove il proprietario custodiva la propria autovettura durante l’inverno.

È opportuno trattare congiuntamente il secondo e il terzo mezzo i quali sono fra loro connessi.

Il MV sostiene l’avvenuta rinnovazione del contratto sia che questo avesse la durata dal 1 maggio al 31 aprile dell’anno successivo, sia che il periodo contrattuale fosse dal 1 maggio al 31 ottobre dello stesso anno. Nell’alternativa fra queste due ipotesi negoziali la Corte di Bologna ha ritenuto di non poter condividere la tesi del contratto di durata annuale per una serie di ragioni che appaiono aderenti ai fatti accertati dai giudici del merito e che sono assistite da un rigore logico ineccepibile. Ha osservato la Corte di Bologna che la pattuizione della durata dell’affitto per sette mesi nella scrittura originaria e nelle denunce di contratto verbale presentate negli anni seguenti trova conferma in due circostanze concrete estremamente significative: la cessazione dell’attività commerciale alla fine di ottobre di ogni anno, al termine della stagione turistica, e la consegna in tale epoca delle chiavi di alcuni locali oggetto del contratto al FE. È dunque, coerente e logico il giudizio della Corte di merito che ha ritenuto vera e non simulata, la clausola del contratto riguardante la sua durata stagionale in quanto corrispondente alla gestione temporanea dell’azienda e all’interesse dell’affittuario di corrispondere le imposte limitatamente al periodo di effettiva apertura dell’esercizio.

In questa situazione, i giudici di appello hanno coerentemente escluso che il consenso espresso dal MV nella sottoscrizione dell’ultima denuncia di contratto verbale fosse viziato da errore o fosse stato carpito con dolo ovvero addirittura estorto con violenza. Sotto quest’ultimo profilo, si osserva puntualmente nella sentenza impugnata che non possono considerarsi atti di coercizione della volontà il rifiuto del FE di riconoscere l’esistenza di un contratto di affitto annuale rinnovabile alla sua scadenza ed il rifiuto di restituire le chiavi dei locali al MV poiché si tratta di condotta coerente con la realtà dei fatti e con l’anteriore comportamento delle parti.

Ciò posto, resta esclusa anche la possibilità di rinnovazione tacita di un rapporto che si fosse svolto dall’aprile all’ottobre di ogni anno per essere sostituito da un rapporto autonomo, di identico contenuto, nell’aprile dell’anno successivo.

Col quarto motivo il ricorrente denuncia la violazione dell’art. 187, quarto comma, cod. proc. civ., l’erronea valutazione dell’irrilevanza delle prove da lui chieste nonché la violazione degli artt. 2736 e seguenti cod. civ., e 236 cod. proc. civ..

Il MV deduce che egli intendeva provare il possesso ininterrotto, da lui mantenuto per diversi anni, dei locali in questione dove rimanevano le attrezzature di sua proprietà, mentre solo alcune chiavi venivano consegnate al locatore durante la stagione invernale per consentirgli di rimettere l’auto in un locale e per accedere ai quadri dei contatori e dei servizi. La prova da lui articolata sarebbe servita – ad avviso del ricorrente – a dimostrare la simulazione della data di scadenza del contratto e la sua buona fede nel ritenere questo tacitamente rinnovato ogni anno. Il MV lamenta, ancora, la mancata ammissione del giuramento decisorio da lui deferito al FE, erroneamente ritenuto dalla Corte di Appello privo di concretezza e decisorietà, nonché la mancata ammissione di una consulenza tecnica di ufficio diretta a provare l’inesistenza dell’azienda.

Le su estese censure sono da disattendere alla stregua degli accertamenti di fatto compiuti dai giudici di merito – Si è visto invero che – per stessa ammissione del ricorrente – gli immobili adibiti a bar gelateria ancor prima della loro cessione al MV erano, sia pure parzialmente, attrezzati per servire a quella destinazione e ciè è sufficiente a fare escludere che si sia trattato di semplice locazione.

Inoltre, le aziende aperte ed attive solo in alcune stagioni dell’anno nelle località turistiche, estive od invernali, non cessano di esistere, come entità economiche e giuridiche, nei periodi di chiusura. In realtà, se il godimento dei beni costitutivi dell’azienda venga ceduto nel periodo di inattività dell’organismo produttivo di beni e servizi, ciò non esclude che le parti abbiano voluto, e che concretamente si sia verificata, la cessazione di un’azienda vitale dal punto di vista economico in quanto dotata di intrinseca potenzialità in rapporto allo svolgimento delle attività proprie di quel complesso aziendale.

Quanto alle altre doglianze, la Corte di Bologna ha notato, in primo luogo, l’irrilevanza della prova testimoniale dedotta dal MV su circostanze generiche o non controverse (conservazione delle attrezzature di sua proprietà nei locali anche durante il periodo invernale, riconsegna di alcune chiavi al FE alla fine della stagione turistica, riluttanza del MV alla sottoscrizione della denuncia di contratto verbale). La stessa Corte ha inoltre ritenuto, con motivazione ineccepibile, l’inammissibilità del giuramento decisorio perché la relativa formula – articolata sulle medesime circostanze della prova testimoniale – era inidonea alla definizione della lite. In vero, il giuramento decisorio è inammissibile solo se la formulazione sia chiaramente centrata sui punti essenziali della controversia, sicché al giudice, dopo la sua prestazione, non resti che verificare l’an iuratum sit; il giuramento va, quindi, escluso ove la relativa formula possa fornire solo elementi probatori o presuntivi da valutarsi in concorso con altre risultanze istruttorie (v. Cass. 6 giugno 1982 N. 3379).

In definitiva, il ricorso deve essere rigettato. Non va emesso alcun provvedimento sulle spese giacché il FE non si è costituito.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso da MV avverso la sentenza della Corte di Appello di Bologna in data 16 febbraio 1982. Nulla per le spese. Così deciso in Roma il 18 dicembre 1985 nella Camera di Consiglio della terza Sezione Civile.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI NANNI Luigi Francesco – Presidente -
Dott. FICO Nino – Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato – rel. Consigliere -
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 32389-2005 proposto da:

CAV. in persona del socio amministratore e legale rappresentante Rag. S.G., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CUBONI 12, presso lo studio dell’avvocato NOTO ELISA (studio Macchi di Cellere e Gangemi), rappresentato e difeso dall’avvocato LAZZERETTI MARIO giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

M.G., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA PIERLUIGI DA PALESTRINA 63, presso lo studio dell’avvocato CONTALDI MARIO, che la rappresenta e difende giusta delega in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 634/2005 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, sezione 2^ civile emessa il 25/11/2004, depositata il 02/05/2005, R.G.N.347/04;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/12/2008 dal Consigliere Dott. DONATO CALABRESE;
udito l’Avvocato MARIO LAZZERETTI;
udito l’Avvocato MARIO CONTALDI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto ritualmente notificato M.G., quale erede di B.L., intimava alla società CAV sfratto per finita locazione al (OMISSIS) e contestualmente la citava per la convalida dinanzi al Tribunale di Lucca – Sez. dist. di Viareggio relativamente all’immobile sito alla (OMISSIS) e al terreno pertinenziale.

La società conduttrice si opponeva alla convalida, eccependo che la scadenza contrattuale era quella del (OMISSIS) in quanto i contraenti in data (OMISSIS) avevano rinnovato il precedente contratto con un canone diverso da quello inizialmente previsto, e chiedeva in via riconvenzionale dichiararsi che il contratto vigente tra le parti era quello sottoscritto il (OMISSIS) che andava a scadere il (OMISSIS) e, in ipotesi, se non fosse stata riconosciuta la novazione del contratto originario (OMISSIS), condannarsi parte intimante a restituire le somme percepite in misura superiore a quelle dovute. Sempre nella fase sommaria eccepiva, inoltre, che la disdetta (per la scadenza del contratto (OMISSIS)) era stata comunicata tardivamente e che il contratto stesso si era tacitamente rinnovato per altri sei anni.

Non concessa l’ordinanza di rilascio, il Tribunale con sentenza in data 4.11.2003 rigettava la domanda proposta dall’attrice e quella proposta dalla convenuta.

A sua volta la Corte d’appello di Firenze con sentenza 2.5.2005 rigettava l’appello proposto dalla CAV confermando la decisione di prime cure e disattendeva l’appello incidentale proposto dalla M..

Avverso la sentenza d’appello la CAV ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi. Ha resistito M. G. con controricorso. La ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

Relativamente alla locazione con contratto (OMISSIS) di immobile e terreno pertinenziale le parti ( M.G. e CAV) prevedevano un canone mensile di L. 950.000; successivamente le stesse parti con scrittura privata (OMISSIS), definita “patti aggiunti”, concordavano di aumentare il canone mensile di locazione.

La Corte d’appello di Firenze, investita in sede di gravame della questione, ha deciso che deve ritenersi la legittimità di tale patto (di aumento del canone), trattandosi di un accordo non solo successivo al contratto di locazione, ma anche giustificato dalle sopraggiunte modifiche della situazione di fatto, tenuta presente dalle parti al momento della stipula del contratto (OMISSIS), avendo la società conduttrice iniziato ad esercitare nell’immobile locato anche l’attività di vendita al pubblico.

Ora nel primo motivo di ricorso la soc. CAV lamenta che il giudice d’appello ha applicato in modo errato e falso le norme di legge in tema di interpretazione del contratto, l’art. 2697 c.c. in ordine all’onere della prova e la L. n. 392 del 1978, artt. 32 e 79 nonchè erronea, insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto.

Sostiene che essa aveva già facoltà di esercitare nell’immobile locato le attività comportanti contatti diretti con il pubblico, in quanto nella clausola n. (OMISSIS) del contratto di locazione commerciale sottoscritto fra le parti in data (OMISSIS) la parola “comporta (non comporta)” (contatti con il pubblico) non è depennata; ciò che dimostra che il contratto di locazione consentiva già al conduttore di utilizzare l’immobile anche per attività comportanti contatti diretti con il pubblico. Sicchè la Corte d’appello ha errato nel ritenere che la facoltà di esercitare attività al pubblico sia stata concessa alla conduttrice soltanto, successivamente, con la scrittura redatta in data (OMISSIS).

Il motivo non si rivela fondato.

E’ principio di diritto che l’interpretazione del contratto, la quale consiste nell’accertamento della volontà dei contraenti, si risolve in un’indagine di fatto riservata al giudice di merito, la cui valutazione è censurabile in Cassazione soltanto per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle regole ermeneutiche.

Nel caso di specie, invece, la Corte territoriale, invero, con incensurabile valutazione di merito, e conseguente sufficiente e logica motivazione, dando conto di avere “letto” la scrittura privata definita “patti aggiunti”, del (OMISSIS), ed avere avuto riguardo alla comune intenzione delle parti, è pervenuta alla conclusione che l’accordo (“patti aggiunti”) sottoscritto il (OMISSIS) in corso del rapporto di locazione (OMISSIS) in realtà esprimeva una precisa volontà delle parti, le quali in considerazione della nuova realtà prefiguratasi – intervenuto ampliamento (o mutamento) di destinazione d’uso dell’immobile (da esclusivo uso di colorificio, non comportante contatti con il pubblico, a vendita al pubblico) – stabilirono di comune accordo un aumento del canone di locazione.

E d’altronde la clausola “comporta/non comporta” di cui all’art. 5 del contratto di locazione (OMISSIS), nella sua vaghezza, non dice nulla e può valere in ogni senso; e che essa consentisse di svolgere attività commerciale (di vendita al pubblico) già dall’inizio appare logicamente contraddetto dal patto (OMISSIS) che non avrebbe altrimenti altra ragione d’essere.

L’attacco dello stesso, del resto, come riprodotto nel controricorso, e non contestato, diceva testualmente: “Con la presente scrittura, e con riferimento al contratto di locazione – stipulato in data (OMISSIS) … i contraenti B.L. dante causa di M. G. ed il Colorificio Artigiano di  M. e C. snc, conduttore, premesso che, nel fondo contrassegnato dal n. (OMISSIS) della (OMISSIS), il conduttore ha iniziato ad esercitare anche attività di vendita al pubblico, con regolari autorizzazioni rilasciate dalle competenti autorità, stabiliscono di aumentare il canone di affitto per tutti i locai”.

Nel secondo motivo, per violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 32 e 79 e art. 1418 c.c., nonchè contestuali vizi della motivazione sul punto, la ricorrente deduce, poi, che la Corte d’appello ha erroneamente ritenuto che l’art. 79 – che commina la nullità delle pattuizioni dirette ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello dovuto – è diretto ad evitare un’elusione di tipo preventivo dei diritti del locatario, ma non esclude la possibilità di disporne, una volta che i diritti siano sorti e quindi possono essere fatti valere. Di contro assume, alla stregua della giurisprudenza di questa Corte (in particolare sent. n. 10286/2001), che è nulla ogni pattuizione avente ad oggetto aumenti del canone, non potendo il conduttore, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.

Il motivo non può ricevere accoglimento.

Ed infatti tale giurisprudenza pare riferirsi, indubbiamente, all’ipotesi ordinaria di puri e semplici aumenti del canone di locazione, che intervengano nel corso del rapporto, ancorchè rispetto a diritti che siano insorti, e non all’ipotesi in cui sopravvengano, nel corso del rapporto, modifiche della situazione di fatto.

La possibilità della maggiorazione del canone, nel corso del rapporto, collegata sinallagmaticamente all’ampliamento della controprestazione, è stata invero ritenuta legittima da questa Corte stessa (sent. n. 8377/1992).

Nel caso in esame, come si è visto, l’immobile locato nel (OMISSIS) ad esclusivo uso di colorificio non comportante contatti con il pubblico è stato utilizzato nel 1989 ad esercizio anche di attività di vendita al pubblico e, quindi, corretta s’appalesa la decisione della Corte territoriale che ha ritenuto legittima la pattuizione di un canone maggiore ravvisando la sussistenza di reciproche concessioni tra i contraenti.

L’aumento del canone, in questo caso, fu, come si fa rilevare, previsto e voluto in funzione di elemento costitutivo dell’equilibrio economico del sinallagma, secondo rispettivi calcoli di convenienza complessiva, muovendo dai quali i contraenti giunsero all’accordo.

Nel terzo motivo, inoltre, deduce la ricorrente che la Corte d’appello non ha neppure considerato che l’aumento del canone disposto con la “scrittura privata – patti aggiunti” (L. 1.500.000 a partire dal (OMISSIS) e L. 2.000.000 a partire dal (OMISSIS)) viola il divieto di aumento disposto dalla L. n. 392 del 1978, art. 79 ed è perciò nullo, per cui è legittima la sua richiesta di rimborso delle somme versate in più rispetto al canone legalmente dovuto.

Il motivo è da disattendere in quanto assorbito nel precedente.

Da disattendere è anche il quarto motivo relativo alla mancata ammissione del giuramento decisorio, poichè, attesa la legittimità del patto aggiunto, tale mancata ammissione finisce per essere irrilevante e assorbita.

Nel quinto motivo, per violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. e art. 346 c.p.c. e vizi della motivazione, la ricorrente deduce che, avendo il Tribunale ritenuto che la scrittura (OMISSIS) non poteva rivestire natura novativa rispetto al contratto (OMISSIS), ed essendo tale decisione passata in giudicato, la scrittura privata (OMISSIS) non poteva essere considerata un nuovo contratto.

Senonchè non è su questa base che la Corte d’appello ha definito il giudizio.

Il patto (OMISSIS) non poteva essere considerato, e non è stato considerato, un contratto nuovo, essendo solo un patto integrativo, innestato sul contratto (OMISSIS).

In definitiva, dunque, il ricorso è rigettato. Compensate le spese del giudizio di legittimità per giusti motivi, in ragione della particolarita della fattispecie all’esame e della novità della decisione.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, il 5 dicembre 2008.
Depositato in Cancelleria il 19 febbraio 2009.