Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 32164/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 734/2005 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 29/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/11/2012 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore del controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso e si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 7.6.1997 (OMISSIS) conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Cosenza, (OMISSIS) per sentire dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di vendita, con lui stipulato il (OMISSIS) e per sentire condannare il convenuto stesso al rilascio dell’immobile oggetto del contratto nonche’ al risarcimento dei danni nella misura di lire 25.000.000, oltre interessi e rivalutazione monetaria.

Esponeva l’attore: di aver promesso in vendita al (OMISSIS) un appartamento nel Comune di Paola, per il prezzo di lire 40.000.000 di cui lire 5.000.000 erano state versate alla sottoscrizione del contratto, mentre la restante somma avrebbe dovuto essere corrisposta, a mezzo di effetti cambiari, entro il 31.12.87, data fissata per la stipulazione del contratto definitivo; successivamente il (OMISSIS), a decurtazione di parte del residuo prezzo pattuito, si era obbligato a far eseguire dal figlio, (OMISSIS), per il corrispettivo di lire 10.000.000, i lavori relativi all’impianto di riscaldamento di quattro appartamenti di esso attore; valutato in circa lire 9.000.000 il costo di tali lavori, (OMISSIS) aveva versato l’ulteriore somma di lire 10.000.000 e, per il residuo debito di lire 16.000.000, aveva fatto rilasciare alla moglie, (OMISSIS), sei effetti cambiari, rimasti insoluti.

Costituitosi in giudizio il convenuto eccepiva di aver versato al (OMISSIS) la somma complessiva di lire 30.000.000 e di aver eseguito lavori di riparazione e ristrutturazione per rendere abitabile l’appartamento promessogli in vendita per una spesa complessiva di lire 24.000.000 di cui una parte andava imputata al prezzo dell’immobile ancora dovuto; per la restante parte, pari a lire 14.000,000, chiedeva, in via riconvenzionale, la condanna del (OMISSIS) al relativo pagamento, oltre interessi e rivalutazione monetaria. Con sentenza depositata il 4.7.2001 il Tribunale adito dichiarava la risoluzione del contratto preliminare di vendita con condanna del (OMISSIS) al rilascio dell’immobile; rigettava la domanda riconvenzionale e condannava il convenuto al pagamento delle spese di lite.

Avverso tale sentenza il (OMISSIS) proponeva gravame cui resisteva il (OMISSIS) che spiegava appello incidentale in ordine alla statuizione di rigetto della domanda riconvenzionale di risarcimento del danno.

La Corte di Appello di Catanzaro, con sentenza depositata il 29.9.2005, in parziale riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita (OMISSIS) e la conseguente domanda di rilascio dell’immobile promesso in vendita; compensava interamente fra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio, ponendo a carico del (OMISSIS) quelle relative alla espletata C.T.U..

Osservava la Corte di merito che il (OMISSIS) era rimasto debitore della restante somma di lire 9.100.000 e che il termine contrattualmente convenuto per il pagamento del residuo corrispettivo e per la stipulazione dell’atto definitivo, non era da ritenersi essenziale, avuto riguardo ai pagamenti ricevuti dal (OMISSIS) anche successivamente alla scadenza di detto termine, comportamento dimostrativo della scarsa importanza attribuita dal promettente venditore all’inadempimento della controparte nell’economia complessiva del contratto.

Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso (OMISSIS) formulando due motivi.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorrente deduce:

1) violazione, falsa applicazione degli articoli 1453 – 1455 c.c.;

2) omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa la non gravita’ dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto ex articolo 1453 c.c.;

Il giudice di appello aveva calcolato la somma ancora dovuta dal (OMISSIS), quale residuo prezzo convenuto con il preliminare di vendita, in lire 9.100.000 anziche in lire 16.000.000, come risultante dalle cambiali protestate in atti; detta rilevante entita dell’inadempimento, pari al 40% del valore complessivo della prestazione, comportava la risoluzione del contratto; peraltro il giudice di appello non aveva tenuto conto, ai fini della pronuncia della risoluzione del contratto, del protrarsi – dell’inadempimento del debitore, a fronte dell’esatta prestazione da parte del (OMISSIS) che aveva immesso immediatamente il (OMISSIS) nel possesso dell’immobile promesso in vendita.

Il ricorso e’ infondato.

I motivi di ricorso, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione logica, si risolvono, essenzialmente, in valutazioni sulla gravita’ dell’inadempimento contrattuale ascritto al (OMISSIS), di natura alternativa rispetto a quelle poste a fondamento della decisione impugnata. Sulla base di un accertamento in fatto sull’importo della somma versata dal (OMISSIS) e su quello ancora dovuto a saldo del prezzo convenuto con il contratto preliminare di vendita, importi genericamente contestati dal ricorrente, la Corte di merito, pur tenendo conto della mancata osservanza del termine di pagamento, ha ritenuto non grave il parziale inadempimento del contratto, evidenziando, con motivazione adeguata ed aderente alla giurisprudenza citata in sentenza, che gran parte della somma pattuita era stata pagata dal (OMISSIS) e che il comportamento “lungamente tollerante” del creditore, nel riceversi i pagamenti effettuati dal debitore anche successivamente alla scadenza del termine convenuto con accordi intervenuti dopo la conclusione del contratto preliminare in questione, escludevano i presupposti per la declaratoria di risoluzione del contratto, non ravviandosi una notevole alterazione dell’equilibrio e della complessiva economia di esso.

Il ricorso va, pertanto, rigettato, considerato che la valutazione della gravita’ dell’inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ex articolo 1455 c.c., costituisce questione di fatto rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimita’ ove sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (Cass. n. 74/2010). Consegue la condanna del ricorrente al pagamento, in favore del resistente, delle spese processuali liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, liquidate in euro 3.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8813/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS) in proprio e nella qualita’ di erede di (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) nella qualita’ di erede di (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 294/2006 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 30/03/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/05/2012 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’accoglimento del 1 e 3 motivo del ricorso, assorbito il 2, rigetto del 4 motivo.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – Con atto di citazione notificato il 9 novembre 1992, (OMISSIS), proprietario dell’appartamento al primo piano dello stabile sito in (OMISSIS), con ingresso dal civico (OMISSIS), assumendo che il defunto (OMISSIS), dante causa della moglie superstite (OMISSIS) e dei fratelli (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quale proprietario del limitrofo edificio a piano terra con ingresso dal civico (OMISSIS) della stessa Via (OMISSIS), aveva sopraelevato un piano aprendo abusivamente dalla scala del contiguo portoncino di cui al predetto civico (OMISSIS) due porte per l’accesso alle unita’ immobiliari del piano terra e del primo piano del predetto immobile di (OMISSIS), convenne in giudizio (OMISSIS) e i fratelli (OMISSIS) innanzi al Tribunale di Foggia per sentir dichiarare inesistente il loro diritto di comproprieta’ della scala e conseguentemente di quello relativo alla realizzazione dei due ingressi. L’attore, inoltre, lamentando che (OMISSIS) si era abusivamente appropriato del ripostiglio ubicato sul terrazzo dell’edificio di (OMISSIS), di sua esclusiva proprieta’, e, nella veste di procuratore speciale del fratello (OMISSIS), lo aveva venduto al figlio (OMISSIS) con rogito del (OMISSIS), convenne costui anche in proprio per sentir dichiarare che l’intero terrazzo di (OMISSIS) con il ripostiglio in questione erano di sua proprieta’.

Costituitisi in giudizio, la (OMISSIS) ed i fratelli (OMISSIS) dedussero che la scala era in comunione tra i due edifici, come da scrittura privata del (OMISSIS), relativa all’acquisto da parte del loro genitore.

2. – La Sezione stralcio del Tribunale adito, dichiarato il difetto di legittimazione passiva di (OMISSIS), per avere costei rinunciato all’eredita’ del marito, e dei fratelli (OMISSIS) ed (OMISSIS) sul presupposto che la lite riguardava solo l’attore e (OMISSIS), rigetto’ la domanda, ritenendo la comproprieta’ della scala e la proprieta’ del ripostiglio in capo al convenuto quanto meno in forza del vincolo pertinenziale del bene in questione con l’appartamentino di cui al rogito del (OMISSIS), poiche’ l’attore non aveva dimostrato di essere il proprietario esclusivo del terrazzo.

3. – Con sentenza depositata il 30 marzo 2006, la Corte d’appello di Bari rigetto’ il gravame proposto da (OMISSIS). Riconosciuta la legittimazione passiva di (OMISSIS) ed (OMISSIS), che, contestando la domanda attorea, e sostenendo il loro diritto di realizzare gli accessi agli appartamenti dello stabile di (OMISSIS) attraverso la scala comune di cui al civico (OMISSIS) della stessa via in forza di acquisto effettuatone dal padre in virtu’ della scrittura del (OMISSIS), avevano dimostrato di aver accettato l’eredita’ paterna, ritenne il giudice di secondo grado la idoneita’ della predetta scrittura ad integrare il titolo del diritto reale invocato dagli appellati, idoneita’ negata dall’appellante alla stregua della considerazione che essa era stata predisposta per attestare un risarcimento di danno e non la costituzione di una comunione.

Osservo’ al riguardo la Corte di merito che l’atto in questione conteneva un esplicito riferimento ai lavori in corso sul “muro in comune” ai genitori di (OMISSIS) e a (OMISSIS), con l’esplicita autorizzazione di quest’ultimo alla prosecuzione dei medesimi. Nella scrittura si leggeva che (OMISSIS) si obbligava in nome e per conto dei genitori (OMISSIS) e (OMISSIS) al pagamento della somma di euro 1.600.000 nelle mani di (OMISSIS) quale procuratore di (OMISSIS) non solo per il risarcimento dei danni provocati dai lavori che i coniugi stavano effettuando sul muro comune, ma anche come corrispettivo per la desistenza dalla opposizione al proseguimento dei lavori, e che il rappresentante di (OMISSIS) accettava il pagamento della somma in questione “per le causali innanzi spiegate”, e cioe’ anche per la desistenza dell’opposizione dall’opposizione alla prosecuzione dei lavori sul muro comune a tutti costoro.

La scrittura poi non risultava sottoscritta da (OMISSIS), poiche’ costui, a seguito del rogito del (OMISSIS), aveva alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), sicche’ era ormai estraneo alla comunione.

Rilevo’ ancora la Corte, con riguardo al fatto che l’appellante facesse discendere la sua proprieta’ esclusiva del terrazzo dalla circostanza di aver ricevuto dalla madre la titolarita’ dell’area sovrastante il piano terra di proprieta’ del fratello (OMISSIS), che, atteso che la cosiddetta riserva dell’area sovrastante un edificio in realta’ integra gli estremi di un diritto di superficie separato dalla proprieta’ del lastrico, l’avvenuta utilizzazione attraverso la sopraelevazione del manufatto ne determina la cessazione senza comportare automaticamente l’acquisizione in via esclusiva del nuovo lastrico solare di copertura che pertanto, in difetto di diverso titolo, appartiene, quale bene condominiale, a tutti i proprietari degli appartamenti sottostanti. Quanto alla pretesa nullita’ del contratto del (OMISSIS) perche’ concluso dal procuratore senza i necessari poteri, rilevo’ la Corte di merito che i negozi posti in essere dal rappresentante senza poteri sono inefficaci fino al momento della ratifica e non nulli.

4. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre (OMISSIS) sulla base di quattro motivi. Resistono con controricorso (OMISSIS), in proprio e quale erede di (OMISSIS), e (OMISSIS), quale erede di (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1. – Con il primo motivo si deduce falsa applicazione delle norme e dei principi in materia di interpretazione, perfezionamento ed efficacia del contratto, con conseguente violazione degli articoli 1350 e 1325 cod. civ. e della conseguente inidoneita’ della scrittura del (OMISSIS) a costituire titolo per la costituzione di diritti reali e connessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5. Si osserva che perche’ la scrittura possa ritenersi titolo idoneo a costituire diritti reali, e’ necessario che l’atto abbia natura contrattuale, che rivesta la forma stabilita dalla legge e che da esso la volonta’ delle parti di costituire la servitu’ risulti inequivocabilmente. La dichiarazione del (OMISSIS), invece, non conteneva dichiarazioni dirette di per se’ a costituire rapporti di natura reale tra i sottoscrittori, consistendo, invece, in un semplice negozio unilaterale, sottoscritto dal solo (OMISSIS), il quale si obbligava a risarcire, in nome e per conto dei propri’ genitori, a (OMISSIS), procuratore di (OMISSIS), i danni cagionati dalla esecuzione dei lavori sul muro comune degli stessi in (OMISSIS) per la somma di lire 1.600.000, dichiarando altresi’ di non avere null’altro a pretendere “dallo stesso” e di non opporsi al prosieguo dei lavori. Tale dichiarazione era illogica, sia perche’ (OMISSIS) non era in realta’ titolare della pretesa risarcitoria ne’ legittimato a disporre di un diritto che non gli apparteneva, sia perche’ non poteva essere utilizzata a fini costitutivi di un diritto reale la “dichiarazione di quietanza” senza data, stesa in calce alla scrittura, con la quale (OMISSIS), sedicente procuratore di (OMISSIS), dichiarava di ricevere da (OMISSIS) la predetta somma “per la causale innanzi spiegata”, espressone, codesta, riferita solo al risarcimento dei danni. Dunque, secondo il ricorrente, la mancata costituzione del preteso diritto di servitu’ nelle forme di legge comporterebbe la declaratoria di inesistenza del diritto di apertura, nel muro di proprieta’ dello stesso ricorrente, delle porte di accesso alla scala dello stabile di (OMISSIS) al fine di mettere in comunicazione con essa gli appartamenti del contiguo stabile al numero civico n. (OMISSIS).

1.2. – La illustrazione della censura si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366-bis cod. proc. civ., applicabile nella specie ratione temporis: “Accerti la S.C. se la dichiarazione del (OMISSIS) non sottoscritta ne’ dal ricorrente, ne’ da un suo procuratore abbia natura contrattuale e possa costituire titolo per la costituzione del diritto reale preteso, nonche’ se la mancanza di sottoscrizione comporti la violazione degli articolo 1350 e 1325 c.c., enunciando il principio di diritto; accerti altresi’ la S.C. se la firma apposta alla dichiarazione di quietanza del procuratore di (OMISSIS), (OMISSIS), vale ad integrare i requisiti di forma richiesti dall’articolo 1350 c.c., per l’esistenza del contratto, enunciando il principio di diritto; accerti, altresi’, la S.C. se in relazione alla carenza di sottoscrizione e di contenuto contrattuale della dichiarazione (OMISSIS), la Corte territoriale abbia reso insufficiente e/o contraddittoria motivazione anche sul punto del difetto di legittimazione del (OMISSIS) a disporre la costituzione del diritto reale preteso, enunciando il principio di diritto; accerti, infine, se la dichiarazione proveniente da soggetto non legittimato ( (OMISSIS)), per il suo contenuto obbligatorio, possa costituire manifestazione di volonta’ idonea a costituire diritti reali su bene non di sua proprieta’ in violazione degli articoli 1350 e 1325 c.c., enunciando il principio di diritto”.

2.1. – La censura non puo’ trovare ingresso nel presente giudizio.

2.2. – Secondo la giurisprudenza ormai consolidata di questa Corte, viola l’articolo 366-bis cod. proc. civ., il ricorso che risulti caratterizzato da un unico motivo concluso da quesiti multipli e cumulativi (cfr. invero Cass. n. 5471 del 2008, cui adde Cass. n. 8780 del 2010, e, piu’ di recente, Cass. n. 1571 del 2012).

2.3. – Nel caso di specie si deve osservare che la censura denuncia indistintamente e in modo unitario un coacervo di asseriti errori di diritto in cui il giudice del merito sarebbe incorso; con finale formulazione, in sequenza, di quattro quesiti, laddove, in base al precetto dell’articolo 366-bis cod. proc. civ., ci si dovrebbero attendere tanti diversi corpi argomentativi quanti sono i vizi in iudicando della sentenza d’appello denunciati nell’epigrafe del motivo di impugnazione, con terminale enunciazione, per ciascun corpo argomentativo, del corrispondente (pertinente) quesito.

3. Per le medesime ragioni, va dichiarato inammissibile anche il secondo motivo, con il quale si deduce falsa applicazione dell’articolo 1108 cod. civ., comma 3, per difetto di consenso anche del compartecipe alla comunione e connessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5, per aver errato la Corte di merito nel giustificare il difetto di sottoscrizione da parte di (OMISSIS) della dichiarazione del (OMISSIS) sul rilievo che costui, avendo alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), sarebbe ormai divenuto estraneo alla comunione; motivo la cui illustrazione si completa con la formulazione del seguente quesito di diritto, affetto dal vizio gia’ riscontrato in relazione al primo: “Accerti la S.C., ove non assorbito dal motivo n. 1, se la mancanza della sottoscrizione della scrittura del (OMISSIS) da parte del compartecipe (OMISSIS) alla comunione del portoncino e della scalinata ha comportato la violazione dell’articolo 1108 c.c., comma 3, per difetto di consenso, enunciando il principio di diritto; accerti, altresi’, la S.C. se non ravvisi insufficiente o contraddittoria motivazione nella sentenza della Corte territoriale, allorche’ afferma che il compartecipe (OMISSIS), avendo alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), e’ soggetto ormai estraneo alla comunione, e, contraddittoriamente, si afferma che l’adesione ad un atto puo’ intervenire in epoca successiva attraverso l’uso in giudizio dell’atto stesso; accerti, altresi’, la Corte se l’uso in giudizio della scrittura del (OMISSIS) da parte dell’avente causa da (OMISSIS), (OMISSIS), il cui atto di acquisto ((OMISSIS)) e’ successivo alla scrittura privata ((OMISSIS)), equivale a implicita manifestazione di volonta’ di volersene avvalere in violazione del principio che solo l’uso in giudizio della scrittura privata da parte di chi non l’ha sottoscritta equivale a implicita manifestazione di volonta’ di volersene avvalere (Cass. 7.7.88 n. 4471), enunciando il principio di diritto”.

4.1. – Con il terzo motivo si denuncia falsa applicazione di norme di diritto in relazione agli articoli 952, 1117 e 1127 c.c., omesso esame del titolo di proprieta’ (atto per Notar (OMISSIS) (OMISSIS)), e connessa omessa insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia (articolo 360 c.p.c., n. 5). Il ricorrente sostiene di aver acquistato, per effetto di titoli inoppugnabili ed incontestati, sia il terrazzo, sia il ripostiglio posto sullo stesso. In particolare, (OMISSIS), dopo avere venduto, con rogito del (OMISSIS), al figlio (OMISSIS) l’area soprastante la casa in (OMISSIS), riservandosi “l’area soprastante al piano a costruirsi”, con successivo rogito del (OMISSIS) aveva venduto detta area al figlio (OMISSIS), attuale ricorrente, senza alcuna riserva, ed anzi con facolta’ di goderne e disporne “da vero ed assoluto padrone…”. Di conseguenza, avendo (OMISSIS) costruito sulla predetta area, egli sarebbe divenuto proprietario assoluto non solo del piano sopraelevato ma anche del lastrico solare e dei ripostigli posti sullo stesso.

4.2. – La illustrazione del motivo si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “Accerti la S.C. e vi e’ stata violazione degli articoli 952, 1117 e 1127 c.c., ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione alla enunciazione della Corte territoriale per cui la cosiddetta riserva dell’area soprastante un edificio integra gli estremi di un diritto di superficie separata dalla proprieta’ del lastrico per cui l’avvenuta sopraelevzione ne determina la cessazione del diritto senza comportare automaticamente l’acquisizione in via esclusiva del nuovo lastrico solare, trasformandolo in bene condominiale, enunciando il principio di diritto per cui la titolarita’ della colonna d’aria comporta il diritto di sopraelevazione e la conseguente proprieta’ dell’immobile costruito, per accessione (Cass. n. 4258/06)”.

5.1. – La doglianza risulta meritevole di accoglimento.

5.2. – Alla stregua dell’orientamento espresso da questa Corte con la sentenza n. 1916 del 1987, che il Collegio intende ribadire, nell’ipotesi di cessione in proprieta’ ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprieta’ comune, ma, nel caso di sopraelevazione, esso rimane di proprieta’ del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprieta’ della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l’erezione della costruzione sul lastrico, ne’ il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiche’ il titolare della superficie, allorche’ eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioe’ quello di dare un tetto all’edificio, ma resta sempre titolare del diritto di sopralzo che e’ indipendente dalla proprieta’ della costruzione. E, dunque, il titolare della superficie non subisce alcuna limitazione all’esercizio del diritto di sopraelevazione.

5.3. – Nella specie, conclusivamente, l’attuale ricorrente era titolare, per accessione, oltre che del lastrico solare, anche dei ripostigli costruiti sullo stesso.

6. – Resta assorbito dall’accoglimento del terzo motivo l’esame del quarto, con il quale si lamenta la falsa applicazione degli articoli 1398 e 1399 cod. civ., in materia di inefficacia del rogito notarile in relazione alla esorbitanza dai poteri conferiti al procuratore dal rappresentante, nonche’ la omessa motivazione in ordine alla declaratoria di “nessun effetto giuridico” della vendita del terrazzo e del ripostiglio in difetto del diritto di proprieta’ di (OMISSIS) in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5; motivo che si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “Accerti la Corte se la richiesta di declaratoria (in alternativa a quella di nullita’) di ritenere e dichiarare di nessun effetto giuridico la vendita del terrazzo e del ripostiglio per atto notar (OMISSIS) ((OMISSIS)), da parte di (OMISSIS), a favore del figlio (OMISSIS), in carenza di potere conferito dal rappresentante, configuri “negozio inefficace” in assenza di ratifica, comportante violazione degli articoli 1398 e 1399 c.c.; accerti, altresi’, se la Corte territoriale sia incorsa in omessa motivazione sul punto, non equiparando l’inefficacia del negozio alla declaratoria “di nessun effetto giuridico”, ex articolo 360 c.p.c., n. 3 e 5, enunciando il principio di diritto.

7. – In definitiva, il primo ed il secondo motivo del ricorso devono essere dichiarati inammissibili, mentre va accolto il terzo motivo, assorbito il quarto. La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto, e la causa rinviata ad un diverso giudice – che si individua in altra sezione della Corte d’appello di Bari, cui e’ demandato altresi’ il regolamento delle spese processuali -, che riesaminera’ la controversia alla luce del principio di diritto enunciato sub 5.2.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibili il primo ed il secondo motivo, accoglie il terzo, assorbito il quarto. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Bari.