Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23523/2005 proposto da:

C.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G.PISANELLI 4, presso lo studio dell’avvocato GIGLI GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

CIVIDIN E C, SPA;

- intimata -

contro

O.M. (OMISSIS), M.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in Roma, Via G. Pisanelli 4, presso lo studio dell’Avv. Gigli Giuseppe che li rappresenta e difende;

- intimati -

sul ricorso 30441/2005 proposto da:

CIVIDIN & C SPA P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T. SIG.RA F.B., elettivamente domiciliata in ROMA, V.LE IPPOLITO NIEVO 62, presso lo studio dell’avvocato ANTONELLI ANDREA, rappresentata e difesa dall’avvocato STRADELLA FURIO;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

C.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G.PISANELLI 4, presso lo studio dell’avvocato GIGLI GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende;

O.M., M.A.;

- intimati -
- controricorrente al ricorso incidentale -

e contro

O.M., M.A.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 509/2004 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE, depositata il 19/08/2004;

Preliminarmente la Corte non ritiene valida la costituzione a margine di comparsa costituzione dei coniugi M.. Sull’istanza arrivata per fax in cancelleria in data 27/10/2011 dell’Avv. Stradella;

La Corte si riserva di decidere in Camera di Consiglio;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/10/2011 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato Gigli Giuseppe difensore del ricorrente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale, e il rigetto del ricorso incidentale.

Fatto

1) Nel settembre 1994 i coniugi M., ai quali in corso di giudizio si aggiungeva il loro avente causa C.A., agivano contro la IRC srl, costruttrice di un vasto complesso condominiale sito in Trieste, per chiedere il riconoscimento del diritto di proprietà o del diritto reale d’uso su porzione di immobile adibita a parcheggio.

Esponevano che la società aveva trattenuto per sè la proprietà dell’area adibita a parcheggio nel fabbricato sito in via (OMISSIS), nel quale essi avevano acquistato un alloggio.

La IRC resisteva; la causa, interrotta per l’incorporazione della convenuta nella spa Cividin, veniva decisa nel 2002 dal tribunale di Trieste, che convalidava il sequestro giudiziario concesso in corso di causa e riconosceva a C., previo pagamento del prezzo, quantificato in 23.240 Euro, la proprietà di un posto macchina identificato nella consulenza d’ufficio.

L’appello della spa Cividin veniva parzialmente accolto dalla Corte d’appello di Trieste, la quale riconosceva al C. un diritto reale d’uso su di uno spazio del parcheggio ricavato nel piano interrato del condominio di via Conti, individuando l’area di 10 mq nella planimetria di cui al decreto di sequestro giudiziario del 1997.

A tal fine la Corte territoriale: a) confermava il rigetto dell’eccezione di prescrizione del diritto azionato;

b) respingeva la richiesta della società convenuta di limitare in sei metri quadrati lo spazio destinabile all’uso degli attori.

La Corte rigettava altresì l’appello incidentale di C. e M. sulla quantificazione del prezzo e regolava nuovamente le spese dei due gradi.

1.1) C.A. ha interposto ricorso per cassazione avverso questa sentenza, con due motivi.

La spa Cividin, oltre a resistere, ha svolto ricorso incidentale articolato su quattro motivi.

Parte ricorrente ha depositato memoria in vista dell’udienza fissata per il 3 marzo 2011.

Questa Corte ha disposto la notifica del ricorso nei confronti dei coniugi M.. Eseguita la notifica, i suddetti hanno depositato atto di costituzione, che è invalido, giacchè la procura rilasciata all’avv. Gigli (difensore anche del C.) non è notarile, ma è stata apposta a margine della comparsa.

Diritto

2) Preliminarmente va disattesa l’istanza pervenuta in cancelleria il 27 ottobre 2011 con il quale il difensore di parte Cividin chiede un rinvio della trattazione della causa perchè non avrebbe avuto comunicazione della precedente udienza fissata per il 3 marzo.

L’istanza non merita accoglimento. Alla udienza sopraindicata fu disposta ex officio l’integrazione del contraddittorio,eseguita a cura di parte C., solo quanto al ricorso, poichè il controricorso era stato tempestivamente notificato ai M.. Parte contro ricorrente, tempestivamente informata dell’odierna udienza, avrebbe potuto e dovuto svolgere ex art. 378 c.p.c., in vista dell’odierna udienza, ogni deduzione concernente la attività officiosa predetta.

3) C.A. con il primo motivo di ricorso si duole dell’eccessiva valutazione che la Corte ha attribuito al diritto reale d’uso del quale egli dovrà pagare il corrispettivo. Lamenta la carenza di motivazione in ordine al mancato ricorso a “mercuriali di riferimento” o al valore per metro quadrato o al prezzo di vendita per analoghi posti macchina, sebbene fosse stata fornita prova documentale. Rileva che il valore del diritto reale d’uso dovrebbe essere minore rispetto al valore della proprietà. La censura è da rigettare. Essa è palesemente inammissibile nella parte in cui invoca il riesame di documenti senza riportarne in ricorso, per intero e testualmente, il contenuto, così violando il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione. La Corte d’appello ha fornito motivazione congrua, logica ed esauriente del costo del bene, poichè ha fissato il prezzo “in linea con i valori di mercato”; ha evidenziato la “devastante carenza di posti auto” nella zona; ha fatto riferimento ad altra causa specificamente indicata.

Da ultimo la Corte ha disatteso, con valutazione che, ancora una volta, è insindacabile in questa sede, perchè adeguatamente motivata con riferimento alla situazione specifica, la tesi della apprezzabile differenza tra valore della proprietà e del diritto reale d’uso, vera utilità il cui “risultato pratico” sarebbe vero obbiettivo di eventuali acquirenti di un bene siffatto. Alla luce della rilevata mancanza di alternative soluzioni al problema parcheggio in quella specifica zona, la valutazione non è censurabile.

4) Infondata è anche la censura di omessa e insufficiente motivazione sulla liquidazione delle spese legali sostenute dal ricorrente.

La Corte avrebbe errato nel compensare per un terzo le spese, sebbene parte C. avesse chiesto sin dal primo grado di giudizio il riconoscimento del diritto poi definitivamente ottenuto.

La censura dimentica che sussisteva invece, davanti al giudice di appello, la soccombenza reciproca posta a base della decisione sul punto, atteso che il C. aveva impugnato la sentenza di primo grado in ordine alla quantificazione del corrispettivo del diritto reale d’uso e su tale capo di impugnazione era rimasto soccombente.

5)Va ora esaminato il ricorso incidentale Cividin spa.

Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 1014 c.c., n. 1, e art. 1026 c.c., in relazione all’art. 2943 c.c.; mancato accoglimento dell’eccezione di prescrizione; violazione dell’art. 1158 c.c. e segg. – omessa pronuncia sull’eccezione riconvenzionale implicita di usucapione della piena proprietà dell’area di parcheggio de qua – vizi di motivazione.

Parte ricorrente incidentale sostiene che il diritto reale d’uso sorge nel momento in cui l’immobile viene costruito, quindi nella specie nel 1973, e che sarebbe caduto in prescrizione, “per non uso ventennale”, nel 1993.

La tesi non ha fondamento; il diritto all’uso dell’area pertinente ad un fabbricato per parcheggio dell’auto è di natura reale (L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, e L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26), e pertanto si prescrive – per il combinato disposto dagli artt. 1026 e 1014 c.c. – dopo vent’anni dall’acquisto dell’unita1 immobiliare (Cass. 16053/02; 12736/97).

Nella specie la sentenza d’appello ha chiarito: a) che la parte che aveva eccepito la prescrizione non aveva neppure indicato se e quando, prima del 1994, l’immobile fosse stato acquistato da altro avente diritto e quindi che il decorso del termine avesse avuto inizio.

A questo rilevo non vale obbiettare che è indifferente chi fosse proprietario dell’immobile negli anni ’70, giacchè non può esservi mancato uso del diritto da parte di un acquirente di un appartamento se non vi è stato l’acquisto del bene stesso, circostanza quest’ultima che doveva essere dimostrata dall’eccipiente.

Implicitamente risulta rigettata con queste argomentazioni, già svolte dalla Corte d’appello, anche la originale tesi dell’avvenuta usucapione del diritto da parte del venditore. Fino a quando questi era proprietario dell’appartamento non sorgeva evidentemente quella dissociazione tra proprietà di detto immobile e diritto reale d’uso sul parcheggio che era il presupposto indispensabile perchè il primo (cioè il proprietario venditore) usucapisse, contro il neoacquirente, il bene (diritto reale d’uso) che avrebbe dovuto vendergli congiuntamente all’immobile principale. Mancata la prova (e perfino qualsiasi allegazione, stando alla sentenza d’appello, pag.

21, e al ricorso incidentale) sulle vicende dell’immobile, è impossibile sostenere che vi sia possesso protratto per venti anni esercitato contro l’avente diritto.

Resta quindi assorbito il rilievo di novità della domanda/eccezione di usucapione, sollevato in contorircorso.

6) Con il secondo motivo è denunciata violazione della L. n. 767 del 1967, art. 18; insufficiente e contraddittoria motivazione;

violazione dell’art. 112 c.p.c., e dell’art. 42 Cost., in tema di diritto di proprietà; violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., L. n. 1150 del 1942, art. 42 sexies.

Cividin sostiene che si sarebbe verificata ultrapetizione, perchè la domanda iniziale era di riconoscimento del diritto di comproprietà prò quota e quindi secondo la quota millesimale, mentre la sentenza avrebbe affermato che ai M. spetterebbe 1/72 del garage perchè 72 sono i condomini.

Il profilo di ricorso è infondato. La generica, richiesta di attribuzione del bene prò quota, esprime infatti la volontà di conseguire la quota ritenuta di spettanza secondo legge, sicchè il giudice di merito non era vincolato da alcuna autolimitata misura della pretesa.

6.1) Cividin si duole poi dell’affermazione, contenuta in sentenza a p. 17, a tenore della quale, avendo il costruttore subito (in forza della concessione edilizia) un vincolo di destinazione su tutta l’area di 951 mq, non vi è suo interesse a sapere quanto spazio spetti all’uno o all’altro usuario, poichè comunque resterebbero asserviti i 4 metri quadri di differenza tra attribuzione millesimale o attribuzione in base al numero degli appartamenti.

Parte ricorrente sostiene (pag. 19-20) che se così fosse, si arriverebbe al paradosso di consentire a un singolo condomino di godere tutta l’area e si Comprimerebbe il diritto dominicale del venditore.

Deduce che la decisione impugnata avrebbe attribuito questo potere al ricorrente.

La censura è completata nel terzo motivo, ove parte ricorrente incidentale lamenta che il giudice di appello sarebbe caduto in contraddizione, perchè, da un lato, avrebbe riconosciuto il diritto al C. di parcheggiare in qualunque punto dei 951 mq soggetti al vincolo e poi avrebbe individuato specificamente e in concreto l’ubicazione dello spazio di parcheggio del C. stesso, individuazione che sarebbe preclusa dalla normativa applicabile. Le doglianze sono immeritevoli di accoglimento.

La sentenza ha affermato un principio coerente con l’insegnamento di questa Corte (Cass. 730/08), secondo il quale la speciale normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi, a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione.

Ha quindi affermato che deve essere assicurato all’acquirente di un appartamento la possibilità di utilizzare detta area per il parcheggio del veicolo, previo accesso e uscita su parte dell’area stessa (pag. 18 penultimo capoverso) destinata a rampe e percorsi di avvicinamento agli spazi di sosta e quindi a uso promiscuo. Ha infine individuato in concreto lo spazio spettante al C., individuato come da decreto di sequestro.

Scaturisce da questa decisione che in linea di principio è esatto il ragionamento che mira a salvaguardare il diritto dell’istante a conseguire la possibilità di usare per il parcheggio di una propria vettura l’area soggetta a vincolo e ciò per una misura sufficiente alla bisogna e con l’ovvia disponibilità di spazi di entrata e di uscita.

L’individuazione dello spazio fisico riservato all’acquirente sarebbe stata rimessa al condominio se i condomini avessero agito in giudizio come il C..

In relazione all’anomala condizione creatasi, di un solo condomino istante per il conseguimento del diritto reale d’uso, la Corte d’appello ha coniugato ragionevolmente l’affermazione di principio iniziale, con la individuazione dello spazio fisico per la sosta del veicolo C., entro cui ha limitato (fermo l’uso degli spazi di accesso) il diritto dell’istante.

A fronte di questa statuizione, parte Cividin non ha interesse a ricorrere, giacchè la sua situazione giuridica ne esce avvantaggiata. Infatti, invece di soggiacere al voluttuario utilizzo di qualunque parte dell’area vincolata, essa vede occupato a buon diritto dal C. solo lo spazio determinato in sentenza; ne consegue che la restante area vincolata, che rimane di proprietà della Cividin, potrebbe essere usucapita dalla stessa controricorrente, la quale proprio di questa possibilità ha discusso ripetutamente in ricorso.

Di qui il rigetto di secondo e terzo motivo.

7) Stessa sorte merita il quarto motivo, relativo alla liquidazione delle spese di lite in appello, poste, come si è detto sub 4) a carico di Cividin per due terzi e compensate per un terzo.

La denunciata violazione di legge (art. 92 c.p.c.) non sussiste, perchè si è avuta nella specie reciproca soccombenza, atteso il rigetto da un lato dell’eccezione di prescrizione del diritto, che mirava a precludere all’acquirente ogni pretesa sull’area di parcheggio, e dall’altro della richiesta di riduzione del corrispettivo.

Non sussiste neppure errata valutazione dell’incidenza delle due decisioni. Va premesso che, non essendo stata esposta alcuna censura per vizio di motivazione, il rilievo è incongruo in riferimento alla doglianza di violazione di legge. In ogni caso va osservato che l’apprezzamento di merito reso dal giudice d’appello, insindacabile in questa sede se congruamente motivato, appare inattaccabile, atteso che v’ è netta predominanza della soccombenza circa la sussistenza del diritto azionato rispetto a quella relativa alla quantificazione del connesso corrispettivo. Discende da quanto esposto il rigetto dei ricorsi e la compensazione delle spese di lite, giustificata dalle precisazioni in diritto che sono state qui rese e che in parte giustificavano il ricorso incidentale.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale. Rigetta il ricorso incidentale. Spese compensate.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 27 ottobre 2011.
Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 2012.

(OMISSIS)

FATTO

Con atto di citazione del 9/6/1995 N.F. e S.S. , quali genitori esercenti la potestà sui figli minori M. , P. e C. , nonché G.S. , I.G.B. , L.J.L. e L.J.G. , proprietari di alcuni appartamenti acquistati (direttamente o da loro aventi causa) da A.C. e M.M. convenivano in giudizio A.A. , attuale proprietario di un’area e chiedevano dichiararsi che la stessa era asservita a parcheggio con diritto di accesso alla via pubblica per effetto dell’atto pubblico di vincolo permanente di destinazione a parcheggio sottoscritto il 23 Ottobre 1975 trascritto il 3/11/1975, dai venditori A. – M. quali costruttori e proprietari presentato con il progetto di variante approvato, ai sensi dell’art. 18 l. n. 765 del 1967; gli attori chiedevano, inoltre, di essere immessi nella piena disponibilità dell’area anche mediante rimozione dei manufatti e degli altri ingombri che ne impedivano l’uso.
Al riguardo deducevano la nullità di contrarie previsioni (di riserva di proprietà dell’area) riportate negli atti di trasferimento dei proprietari costruttori e loro aventi causa relative alla proprietà dell’area asservita.
A.A. contestava che fosse mai stato violato il vincolo di destinazione e, in via riconvenzionale, ove fosse disposto il trasferimento dell’area a favore degli attori (peraltro da questi non richiesto), chiedeva il corrispettivo dovutogli per la cessione.
Il Tribunale di Palermo, con sentenza del 27/10/2000, individuava l’area asservita a parcheggio e condannava il convenuto a rilasciarla per consentire l’esercizio del diritto reale di uso; lo condannava inoltre a rimuovere i manufatti; condannava gli attori a pagare all’A. il corrispettivo del diritto reale di uso dell’area vincolata a parcheggio.
L’A. proponeva appello al quale resistevano le controparti.
La Corte di Appello di Palermo con sentenza del 30/5/2005 in parziale riforma della sentenza appellata:
- esclude alcuni manufatti dall’ordine di demolizione disponendone, tuttavia la riduzione a minori dimensioni;
- rigetta la domanda dell’A. di condanna al corrispettivo del diritto reale di uso;
- conferma nel resto la sentenza, che corregge quanto al cognome di una parte.
La Corte territoriale rileva:
- che l’eccezione dell’appellante di difetto di legittimazione degli attori è infondata perché gli attori hanno prodotto i singoli atti pubblici con i quali hanno acquistato gli appartamenti per i quali reclamano l’uso del parcheggio e che dagli atti risulta che gli originari venditori, in contrasto con il vincolo, si erano riservati la proprietà dell’area;
- che l’eccezione dell’appellante di difetto di legittimazione passiva è infondata perché lo stesso aveva acquistato la suddetta area e perché la limitazione legale della proprietà per effetto del vincolo imposto dalla legge di destinazione a parcheggio può essere fatta valere nei confronti dei terzi acquirenti che contestino la validità ed efficacia del vincolo che si trasferisce con l’acquisto senza necessità di trascrizione;
- che la dichiarazione di nullità della clausola dei contratti di riserva della proprietà dell’area in contrasto con il diritto di uso è stata pronunciata incidenter tantum ponendosi come momento del procedimento motivazionale e, quindi, il primo giudice non è incorso nel vizio di ultra petizione;
- che è infondato il motivo di appello relativo all’estensione dell’area assoggettata a vincolo perché l’estensione è stata accertata dal CTU come conforme all’estensione delle aree indicate dai proprietari costruttori come assoggettate a vincolo;
- che il diritto del costruttore venditore di conseguire una integrazione del prezzo di acquisto in conseguenza del diritto di uso sugli spazi vincolati a parcheggio ha carattere personale derivando dai singoli contratti di acquisto e di conseguenza può essere riconosciuto solo a chi è stato parte del contratto e non può essere riconosciuto all’appellante A.A. che di quei contratti non è stato parte;
- che l’ordine di rimozione dei manufatti che occupano l’area asservita a parcheggio deve essere escluso per i manufatti già indicati nella planimetria allegata all’atto di vincolo salvo l’obbligo di ridurli alla dimensioni ivi indicate e fermo restando l’obbligo di rimozione dei manufatti che non erano previsti nell’atto di vincolo;
- che la stradella di collegamento del parcheggio (altrimenti intercluso) con la pubblica via, ancorché non espressamente assoggettata a vincolo, deve ritenersi egualmente soggetta al diritto di uso (come richiesto dagli attori sin dall’atto introduttivo del giudizio) in quanto indispensabile per l’uso del parcheggio;
- che il motivo concernente il mancato accoglimento della domanda di divisione è infondato in quanto la controversia non riguarda la proprietà, ma il diritto di uso, da esercitarsi dai condomini con le modalità stabilite dal regolamento condominiale.
A.A. propone ricorso affidato a sei motivi (la numerazione arriva solo a cinque in quanto il n. 2 è ripetuto due volte).
Resistono con controricorso gli intimati ad eccezione di L.L. , L.G. e di I.G.B. ; I.A.M. si è costituita dichiarando di essere erede del defunto I.G.B. .

DIRITTO

Preliminarmente occorre rilevare che la sentenza impugnata è stata depositata prima dell’entrata in vigore della legge n. 40/2006 che ha introdotto, con l’art. 360 bis (poi abrogato dalla L. 69/2009), il quesito di diritto come condizione di ammissibilità del ricorso.
Pertanto il ricorso, nel quale vengono formulati quesiti di diritto, non è, invece, assoggettato alle suddette disposizioni.
1. Con il primo motivo il ricorrente deduce il contrasto tra le norme applicate con la sentenza impugnata e la normativa introdotta con la legge n. 246/05 con la nuova formulazione dell’art. 18 L. 765/967 di cui sostiene l’applicabilità, quale ius superveniens, alla presente controversia in quanto non ancora definita.
In particolare il ricorrente sostiene che la norma citata, nella nuova formulazione, applicabile anche in cassazione proprio in quanto ius superveniens, esclude il vincolo pertinenziale o il diritto di uso per i parcheggi e ne consente la libera trasferibilità.
1.1. Il motivo è infondato.
L’art. 12, comma 9, della legge 28 novembre 2005, n. 246 (in vigore dal 16 dicembre 2006) aggiunge un secondo comma all’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, così formulato: “gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.
La norma, quindi, esclude l’automatismo tra la riserva obbligatoria di spazi adibiti a parcheggio nelle nuove costruzioni e la necessaria utilizzazione degli stessi da parte dei condomini, allo scopo dichiarato di consentire che detti spazi siano suscettibili di una regolamentazione autonoma rispetto alla costruzione cui accedono e che possano essere commercializzati liberamente.
Resta inalterato il vincolo urbanistico di destinazione dell’area a parcheggio (disciplinato ancora dal comma 1 dell’art. 41-sexies), cui è subordinata la concessione del permesso di costruire, ma non sussiste più alcun diritto reale a favore degli abitanti dell’edificio cui accedono.
Si tratta di stabilire se la norma sopra richiamata costituisca norma interpretativa (con conseguente efficacia retroattiva) e, quindi, applicabile anche a situazioni antecedenti o se si tratti di norma propriamente novativa, valevole soltanto per il futuro. Se tale norma venisse intesa come disposizione di interpretazione autentica rispetto al previgente enunciato, contenuto nel comma 1 dell’art. 41-sexies della legge urbanistica, si potrebbe ritenere che tutti gli spazi per parcheggi in edifici, realizzati prima dell’entrata in vigore della legge n. 246 del 2005 (quindi anche l’area già vincolata a parcheggio oggetto della presente causa), non siano gravati da vincoli di sorta, anche qualora fosse stato accertato un diritto reale a favore dei condomini con regolamento contrattuale, o in forza di sentenza passata in giudicato o in virtù di altro strumento.
Il diritto reale d’uso, secondo la giurisprudenza in precedenza consolidatasi, spettava al proprietario del bene principale sul parcheggio che venisse alienato separatamente e si costituiva ope legis all’atto dell’alienazione separata del parcheggio in spregio al vincolo pertinenziale.
Questa Corte (Cass. 24/2/2006 n. 4264 e succ. Cass. 13/1/2010 n. 378, Cass. 5/6/2012 n. 9090), ha escluso il carattere interpretativo e la retroattività della norma all’art. 12, comma 9, della l. 246/05, affermando che la nuova disposizione è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari.
Il disconoscimento della sua natura interpretativa, secondo il condivisibile percorso motivazionale della richiamata sentenza, al quale occorre dare continuità, discende dalla mancanza dei presupposti che caratterizzano la norma interpretativa, quali l’incertezza interpretativa circa una norma preesistente e la scelta di una delle soluzioni alternativamente adottate dalla giurisprudenza; la retroattività viene esclusa in quanto non espressamente affermata dalla norma e in contrasto anche con la natura della stessa norma, incidente sul modo di acquisto e sul contenuto di diritti, dal momento che, come ricordato dalla richiamata giurisprudenza, costituisce “un principio pacifico che le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore”; una interpretazione che attribuisse efficacia retroattiva alla norma comporterebbe invece una espropriazione, generalizzata e senza indennizzo, di un diritto già acquisito dal privato.
2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce violazione dell’art. 112 c.p.c. (richiamando erroneamente l’art. 360 n. 3 in luogo dell’art. 360 n. 4 c.p.c.) in quanto la Corte di appello (come in precedenza, il Tribunale) avrebbe pronunciato ultra petitum la nullità delle clausole di riserva della proprietà senza che fosse stata proposta una domanda per la declaratoria della nullità.
2.1 Il motivo è infondato.
La Corte di appello ha correttamente rilevato, giudicando infondato il relativo motivo di appello, riproposto con questo motivo di ricorso, che era stata esattamente accolta la specifica domanda di asservimento dell’area a parcheggio a favore degli appartamenti dello stabile e che la pronuncia sulla nullità delle clausole contrattuali configgenti con il diritto di uso era intervenuta incidenter tantum, come momento del procedimento motivazionale.
3. Con il terzo motivo (ma numerato 2) il ricorrente deduce violazione dell’art. 100 c.p.c. e degli artt. 1460, 1464, 1476, 1484 e 2644 c.c. e il vizio di motivazione.
Il ricorrente sostiene, quanto alla legittimazione attiva e all’interesse ad agire, che non sarebbe provata l’attuale proprietà dei beni da parte degli attori essendo insufficiente la prova dell’acquisto della proprietà, ma occorrendo la certificazione della conservatoria RRII per documentare la proprietà attuale.
Sostiene inoltre, quanto alla violazione dell’art. 102 c.p.c., che il contraddittorio doveva essere integrato nei confronti degli originari costruttori – venditori in quanto si chiedeva il riconoscimento di un diritto di uso in contrasto con la riserva di proprietà e i venditori avrebbero dovuto garantire l’acquirente per l’evizione e le molestie con la conseguenza della legittimazione dello stesso a ricevere il corrispettivo per il riconoscimento del diritto di uso, che viene ceduto, a dire dal ricorrente, dal soggetto nei cui confronti si accerta il diritto.
3.1 Il motivo è infondato e in parte inammissibile.
La legittimazione attiva sussiste in quanto la domanda è stata proposta da chi dichiarava essere titolare del diritto di uso e nei confronti di chi lo contestava o comunque lo ostacolava; al riguardo è consolidato il principio secondo il quale la legittimazione attiva e passiva va verificata secondo la prospettazione di chi l’assume ed è distinta dalla titolarità della situazione sostanziale (cfr., ex plurimis, Cass. 10/1/2008 n. 355; Cass. 6/3/2008 n. 6132); la questione relativa alla attuale proprietà è questione di merito che non risulta formulata con l’atto di appello; in ogni caso, la proprietà risulta documentata negli atti di acquisto esaminati dal giudice del merito e la prova della trascrizione non era necessaria ai fini dell’accoglimento della domanda, trattandosi di adempimento volto a realizzare una pubblicità dichiarativa necessaria per risolvere il conflitto tra più aventi causa dallo stesso soggetto (art. 2644 c.c.), mentre il vincolo a parcheggio, costituendo un limite legale della proprietà, si trasferisce senza necessità di trascrizione (Cass. 14/11/2000 n. 14731; Cass. 6/9/2007 n. 18691); l’ulteriore finalità della trascrizione, di rendere opponibili a terzi determinate situazioni che comportino vincoli di indisponibilità, nel caso specifico non viene in rilievo.
Parimenti infondata è la censura di non integrità del contraddittorio: l’unico legittimato passivo in ordine all’azione per il riconoscimento di un diritto di uso che viene negato dal proprietario dell’area è, appunto, il proprietario dell’area che, tuttavia, non è legittimato a richiedere il compenso dovuto per il diritto di uso che è sorto con il primo atto di vendita degli appartamenti e, quindi, a favore del primo venditore il quale, vendendo, ha perso anche il diritto di uso dell’area per la quale si era riservata la proprietà così che il compenso a lui dovuto riequilibra il sinallagma di quell’originario contratto.
Infatti, come questa Corte ha già avuto occasione di affermare sin dal 2000, la limitazione legale della proprietà, conseguente al vincolo, può essere fatta valere, nei confronti di tutti i terzi che ne contestino l’esistenza e l’efficacia e pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall’originario costruttore – venditore il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d’uso soltanto nei confronti dei terzi ai quali l’originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio; in tale giudizio la pronuncia di nullità delle clausole dei contratti conclusi dall’originario costruttore-venditore con gli attori, con la conseguente integrazione di quei negozi col comando della norma imperativa, ben può essere adottata “incidenter tantum”, in modo che essa non costituisca giudicato nei confronti dell’originario costruttore – venditore, non convenuto in giudizio e si ponga solo come momento del procedimento motivazionale imposto dal meccanismo di sostituzione di diritto richiesto dall’art. 1419 cod. civ.; la presenza in giudizio del costruttore venditore non s’impone nemmeno in ragione del suo diritto personale a conseguire dagli attori l’integrazione del prezzo di acquisto in conseguenza del richiesto riconoscimento del diritto d’uso sugli spazi vincolati a parcheggio, in quanto tale diritto al conguaglio non deriva direttamente dalla stessa norma imperativa bensì, ex art. 1374 cod. civ., dai singoli contratti di acquisto (così, in massima, Cass. 14/11/2000 n. 14731; in senso conforme: Cass. 23/3/2004 n. 5755).
4. Con il quarto motivo (numerato 3) il ricorrente deduce violazione dell’art. 2644 c.c. e 112 c.p.c., della L. 47/1985 e dell’atto di vincolo 23/10/1975 e sostiene che il vincolo a parcheggio era stato trascritto per mq. 1150 risultante dall’atto di obbligo e, quindi, non poteva essere riconosciuto un vincolo su una superficie maggiore e neppure poteva essere imposto un vincolo sulla stradella di accesso che non risultava dall’atto pubblico la cui correzione i condomini non avevano ritenuto di chiedere; la declaratoria del vincolo sulla strada di accesso era quindi viziata per ultrapetizione.
4.1 Il motivo è inammissibile perché non attinge la ratio decidendi per la quale dall’atto di vincolo trascritto, risulta il vincolo posto su aree specificamente indicate la cui estensione è stata calcolata dal CTU in mq. 1275,85 e, quindi, superiore, rispetto alla misura che il ricorrente indica genericamente in mq. 1150 senza precisare (così formulando una censura inammissibilmente generica) né la cubatura complessiva, né le modalità di calcolo della stessa in relazione alla quale calcolare il limite concordato per l’assoggettamento a vincolo. Egualmente inconferente e, quindi, inammissibile è la censura (fondata sul mancato inserimento della strada nell’atto di vincolo) della statuizione che ha riconosciuto il diritto di accesso all’area mediante una stradella pure di proprietà del convenuto; la censura, infatti, non coglie la ratio della decisione fondata sulla accessorietà e indispensabilità del collegamento viario rispetto al parcheggio; non sussiste neppure il dedotto vizio di ultrapetizione perché la Corte di Appello ha evidenziato (con statuizione non censurata) che gli attori, sin dall’atto introduttivo del giudizio, avevano richiesto dichiararsi l’asservimento dell’area oggetto del contendere “con diritto di accesso” (v. pag. 13 della sentenza impugnata).
5. Con il quinto motivo (numerato 4) il ricorrente deduce violazione della L. n. 122 del 1989, della L. n. 1159 del 1942 (come mod. dalla L. 246/05), della L. 765/1967 e il vizio di motivazione e sostiene che il corrispettivo da liquidare per il diritto di uso dell’area deve essere determinato secondo il valore di mercato, in conformità alla richiamata normativa e tenendo conto delle prove documentali offerte.
5.1 Il motivo è inammissibile perché la domanda di liquidazione del compenso è stata rigettata dalla Corte di Appello senza liquidazione alcuna, ma per mancanza della titolarità del diritto di chi la richiedeva e quindi il motivo non è pertinente rispetto alla decisione assunta.
6. Con il sesto motivo (numerato 5) il ricorrente deduce la violazione dell’art. 1111 c.c. e il vizio di motivazione e censura la sentenza nella parte in cui non ha accolto la sua domanda di divisione pur essendo, egli, proprietario di corpi non facenti parte del condominio della cui cubatura si sarebbe tenuto conto nel determinare l’area vincolata a parcheggio.
6.1 Il motivo è inammissibile in quanto non contiene una specifica censura alla ratio decidendi per la quale la Corte territoriale ha negato la stessa divisibilità dell’area con la motivazione per la quale il diritto di uso scaturente dal vincolo a parcheggio doveva essere esercitato secondo le modalità stabilite dal regolamento condominiale.
7. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato con la condanna del ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna A..A. a pagare ai controricorrenti le spese di questo giudizio di cassazione che si liquidano in complessivi Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge.
Depositata in Cancelleria il 18.09.2012.

A CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

V.A., residente in (OMISSIS), e GSA s.r.l., con sede in (OMISSIS), in persona del legale rappresentante ing. F.B., rappresentati e difesi per procura in calce al ricorso dall’Avvocato MONDINI ALESSANDRO, elettivamente domiciliati presso lo studio dell’Avvocato Maria Chiefari in Roma, via Antonio Pacinotti n. 5/d;

- ricorrenti -

contro

Sviluppo Immobiliare s.r.l., con sede in (OMISSIS), in persona del legale rappresentante sig. B.R., rappresentata e difesa per procura in calce al controricorso dagli Avvocati CANARINI CESARE FILIPPO e Guido Orlando, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in Roma, P.zza Cola di Rienzo n. 69;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 715 della Corte di appello di Bologna, depositata l’8 luglio 2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 aprile 2012 dal consigliere relatore Dott. Mario Bertuzzi;
udite le conclusioni del Procuratore Generale, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Maurizio Velardi.

Fatto

La Corte, letto il ricorso proposto, con atto notificato il 21 gennaio 2011, da V.A. e dalla s.r.l. GSA per la cassazione della sentenza n. 715 della Corte di appello di Bologna, depositata l’8 luglio 2010, notificata il 25 novembre 2010, che, in riforma della pronuncia di primo grado, aveva respinto la domanda da loro proposta quali proprietari di unità immobiliari facenti parte del Condominio Residenziale (OMISSIS), diretta ad accertare che i posti auto ivi esistenti, di proprietà della convenuta Sviluppo Immobiliare s.r.l., erano gravati da un diritto d’uso in favore dei condomini, con conseguente limitazione del diritto di disponibilità degli stessi da parte della convenuta;

letto il controricorso ed il ricorso incidentale della società Sviluppo Immobiliare;

vista la relazione redatta ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., dal consigliere delegato Dott. Mario Bertuzzi, che ha concluso per la fondatezza del ricorso, osservando che:

- “l’unico motivo del ricorso principale denunzia violazione e falsa applicazione della L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, nonchè vizio di motivazione, lamentando che la sentenza impugnata, pur dando atto della inapplicabilità nella fattispecie ratione temporis della nuova disposizione di cui alla L. n. 246 del 2005, art. 12, comma 9, abbia negato che la disposizione citata di cui all’art. 41 sexies, ponesse vincoli d’uso in favore degli occupanti dell’edificio nei confronti degli spazi interni ai fabbricati destinati a parcheggio, affermandone, in contrasto con la giurisprudenza di legittimità, la loro piena disponibilità e commerciabilità da parte del proprietario”;

- “il motivo appare manifestamente fondato, apparendo la ratio decidendi accolta dalla sentenza impugnata in contrasto con l’orientamento di questa Corte, secondo cui la norma di legge posta dall’art. 41 sexies citato, come modificata dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, attribuisce al soggetto che abita stabilmente l’unità immobiliare sita nell’edificio un diritto reale d’uso sullo spazio destinato a parcheggio interno che non ecceda il limite minimo prescritto dalla legge, con l’effetto che gli atti di disposizione dello stesso da parte del suo titolare incontrano un limite interno nell’obbligo di rispettare e quindi salvaguardare tale vincolo di destinazione (Cass. n. 15509 del 2011; Cass. n. 13857 del 2001; Cass. n. 4197 del 2000)”;

- “l’unico motivo del ricorso incidentale, che denunzia il vizio di omessa pronuncia sulla richiesta della convenuta – appellante di risarcimento del danno, va dichiarato assorbito”;

rilevato che la relazione è stata regolarmente comunicata al Procuratore Generale, che non ha svolto controsservazioni, e notificata alle parti e che la sola parte resistente ha depositato memoria;

considerato che la memoria depositata non apporta argomenti di diritto nuovi e diversi rispetto a quelli già esaminati nella suddetta relazione; che le argomentazioni e la conclusione della stessa meritano di essere interamente condivise, apparendo rispondenti sia a quanto risulta dall’esame degli atti di causa, che all’orientamento della giurisprudenza di questa Corte sopra indicato, cui questo Collegio ritiene di dover dare piena adesione, meritando altresì aggiungere che alla nuova disposizione posta dalla L. n. 246 del 2005, art. 12, non solo va negata efficacia retroattiva, ma va altresì disconosciuta qualsiasi natura di interpretazione autentica della precedente disciplina, difettando il presupposto necessario a tal fine, rappresentato dalla incertezza applicativa della disciplina anteriore (Cass. n. 378 del 2010; Cass. n. 4264 del 2006);

che, pertanto, il ricorso principale va accolto e la causa rinviata, anche per la liquidazione delle spese, ad altra Sezione della Corte di appello di Bologna, che si atterrà, nel decidere^ seguente principio di diritto:

“La L. n. 246 del 2005, art. 12, comma 9, che ha modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo nè natura interpretativa; ne consegue che la disciplina anteriore di cui all’art. 41 sexies, che attribuisce al soggetto che abita stabilmente l’unità immobiliare sita nell’edificio un diritto reale d’uso sullo spazio destinato a parcheggio interno che non ecceda il limite minimo prescritto dalla legge, trova applicazione nei casi in cui, al momento della entrata in vigore della nuova disciplina, risultino già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari”.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso principale, dichiara assorbito l’incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per la liquidazione delle spese, ad altra Sezione della Corte di appello di Bologna.
Così deciso in Roma, il 20 aprile 2012.
Depositato in Cancelleria il 5 giugno 2012

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. MANNA Felice – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 8101/06) proposto da:

S.G., in qualità di successore a titolo particolare della SOCOIM s.a.s., rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv.to BORRELLI DOMENICO del foro di Napoli ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’Avv.to Francesca Carpentieri in Roma, via G. P. Pannini n. 11;

- ricorrente -

contro

B.M.R. e A.A., rappresentati e difesi dall’Avv.to Antonio Mercogliano del foro di Napoli, in virtù di procura speciale apposta a margine del controricorso, ed elettivamente domiciliati presso lo studio dell’Avv.to Silvano Menenti in Roma, piazza Randaccio n. 1;

- controricorrente -

nonchè sul ricorso incidentale R.G. n. 12098/06 dagli stessi controricorrenti nei confronti del ricorrente;
avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 3291/05 – R.G.N. 4484 depositata il 29 novembre 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 22 novembre 2011 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;
udito l’Avv.to Maurizio Spinella (con delega dell’Avv.to Domenico Bonelli), per parte ricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

Fatto

I coniugi A.A. e B.M.R. evocavano, dinanzi al Tribunale di Nola, la SOCOIM s.a.s. esponendo di avere acquistato dalla convenuta, con scrittura privata del 30.9.1992, un appartamento sito in (OMISSIS), due box ed un posto auto, ma dopo la immissione nel possesso dei beni, la società venditrice aveva abusivamente occupato il posto auto loro assegnato, per cui chiedevano dichiararsi il loro diritto di proprietà del posto auto in precedenza loro assegnato o comunque un posto auto non inferiore a mq. 30,40, oltre al risarcimento dei danni.

Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza della SOCOIM, la quale deduceva che la scrittura relativa ai posto auto, da qualificarsi quale semplice quietanza e non quale preliminare di vendita, era stata sottoscritta allorchè l’immobile era ancora in costruzione, da un socio privo di rappresentanza e al momento della stipula dell’atto pubblico gli attori non avevano voluto accettare il posto auto loro assegnato, per cui il prezzo di vendita era stato ridotto di L. 10.000.000, senza farsi più menzione dello stesso, e spiegava riconvenzionale per ottenere il rilascio del posto auto occupato dagli attori ed il risarcimento dei danni subiti per l’abusiva occupazione, il Tribunale adito, dichiarava gli attori proprietari di un posto auto di superficie non inferiore a mq. 24,00, condannandoli al pagamento, in favore della convenuta, della somma di L. 36.000.000 quale corrispettivo del prezzo del posto auto, rigettata la domanda riconvenzionale. In virtù di rituale appello interposto da S.G., nella qualità di successore a titolo particolare della SOCOIM, con il quale deduceva la nullità della sentenza per non avere indicato i principi di diritto applicabili alla specie, nonchè la errata valutazione della documentazione prodotta per avere la venditrice adempiuto puntualmente alle obbligazioni nascenti dalla scrittura privata invocata, la Corte di appello di Napoli, nella resistenza degli appellati, i quali chiedevano, altresì, dichiararsi non dovuta la somma di L. 36,000.000 ovvero la riduzione del prezzo da quantificarsi in L. 10.000.000, rigettava sia l’appello principale sia quello incidentale. A sostegno della decisione impugnata la corte distrettuale evidenziava che l’applicazione della L. n. 122 del 1989, art. 2, la quale disponeva la riserva di spazi di parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione, non era confutata dall’avere gli appellati acquistato due box per ricovero delle vetture, in quanto secondo l’orientamento giurisprudenziale pur essendo i box oggetto di autonomo diritto di proprietà, non poteva essere escluso il vincolo pertinenziale tra l’appartamento ed il posto auto, essendo attribuita soltanto a quest’ultimo la funzione di soddisfare la previsione normativa. Di qui l’irrilevanza dell’acquisto da parte dei coniugi di due box auto, perchè ciò non eliminava il loro diritto ad usufruire dell’area asservita.

Aggiungeva, quanto all’appello incidentale, che alla società venditrice competeva il corrispettivo per il trasferimento del diritto all’uso e al godimento dell’area di parcheggio, in quanto pur operando in forza di legge il loro diritto, il relativo prezzo non poteva intendersi compreso in quello pagato per l’acquisto dell’alloggio e doveva essere determinato sulla base della valutazione effettuata al momento del trasferimento.

Avverso l’indicata sentenza della Corte di appello di Napoli ha proposto ricorso per cassazione lo S., che risulta articolato su tre motivi, al quale hanno resistito i B. – A. con controricorso, i quali hanno proposto anche ricorso incidentale con un motivo di doglianza.

Diritto

Il ricorso principale ed il ricorso incidentale vanno preliminarmente riuniti, a norma dell’art. 335 c.p.c., concernendo la stessa sentenza.

Ciò posto, con il primo motivo il ricorrente deduce la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, nonchè violazione o falsa applicazione della L. n. 765 del 1967, art. 18, L. n. 47 del 1985, art. 17, L. n. 122 del 1989, art. 2, nonchè dell’art. 1362 c.c. e ss., e art. 1418 c.c. e ss., per non avere i giudici del merito adeguatamente valutato la questione attinente all’interpretazione della volontà negoziale delle parti espressa per mezzo dell’atto del 28.3.1995 e degli ulteriori ad esso prodromici, sicuramente pregiudiziale alla risoluzione della controversia. Infatti il legislatore con la legge Tognoli avrebbe espressamente previsto che i parcheggi realizzati ai sensi della predetta normativa non possono essere ceduti separatamente dalla unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale, evidenziando la unicità dell’atto di alienazione dell’appartamento e dei box realizzati nel sottosuolo del fabbricato, considerando una volontà negoziale unitaria, mentre il giudice del gravame avrebbe affermato l’autonomia degli acquisti e ciò in aperta violazione delle norme che regolano l’interpretazione del contratto, in particolare dell’art. 1367 c.c.. Inoltre, nell’atto pubblico le parti avevano specificato che si trattava di box realizzati ai sensi della legge Tognoli, così implicitamente affermando il vincolo di inscindibilità dalla unità principale alienata.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, nonchè violazione o falsa applicazione della L. n. 765 del 1967, art. 18, L. n. 47 del 1985, art. 17, L. n. 122 del 1989, art. 2, specie in relazione alla libera disponibilità dei parcheggi realizzati in eccedenza al minimo richiesto dalla legge, in quanto essendo incontroverso che i coniugi B. – A. avevano acquistato un’area di parcheggio superiore a quella riservata della legge, la mancata alienazione del posto auto sito nell’area scoperta non integrerebbe una violazione di legge essendo una superficie eccedente quella vincolata per legge, seppure destinata a parcheggio.

I due motivi – che vengono esaminati congiuntamente per la loro evidente connessione – pongono la questione del regime degli spazi riservati ai parcheggi in misura non corrispondete agli alloggi.

La speciale normativa urbanistica ha prescritto, sino ad un certo punto, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi nei condomini, ponendo un vero e proprio vincolo pubblicistico di destinazione, stabilendo contemporaneamente un nesso pertinenziale tra tali spazi ed il singolo appartamento. Di recente, però, il legislatore ha cambiato decisamente rotta optando per la libera circolazione di tali spazi, abolendo così ogni vincolo al riguardo.

Il periodo di costruzione dell’edificio costituisce, perciò, l’elemento che condiziona la scelta della norma da applicare al caso concreto.

Con sentenza di questa corte n. 21003, del 1 agosto 2008, viene sintetizzata efficacemente la situazione giuridica a cui sono sottoposti gli spazi adibiti a parcheggio, attraverso una ricostruzione della evoluzione normativa e giurisprudenziale sul tema.

Premesso che la regolamentazione giuridica delle aree destinate a parcheggio trova fondamento nelle esigenze di natura urbanistica determinate dal degrado ambientale prodotto dalla sosta degli autoveicoli nei centri urbani, la L. 6 agosto 1967, n. 765 (c.d.

legge ponte), all’art. 18, ha introdotto nella legge urbanistica, 17 agosto 1942 n. 1150, l’art. 41 sexies, prescrivendo che “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione”. La norma, che fissa per la prima volta degli standards minimi da osservare nella progettazione urbanistica con riguardo agli spazi destinati alla sosta, esigendo che le nuove costruzioni siano dotate di aree di parcheggio, ha – come generalmente affermato dalla dottrina -carattere pubblicistico, essendo, per un verso, diretta a regolare, sotto il profilo urbanistico, l’attività edilizia, ed essendo, per l’altro, rivolta direttamente all’autorità amministrativa, tenuta a subordinare il rilascio della concessione edilizia al rispetto dei predetti standars, da determinare in base al rapporto tra superficie e volumetria.

Nel silenzio della norma in esame sulla natura giuridica del vincolo concernente i parcheggi, la dottrina dominante ha escluso che il richiamato art. 41 sexies assuma, altresì, una valenza nei rapporti tra privati, introducendo nuovi vincoli alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria oggettiva).

Una parte minoritaria della dottrina ha, invece, interpretato il richiamato art. 41 sexies come diretto, oltre che a porre un vincolo oggettivo di destinazione, a regolare altresì i rapporti tra privati attraverso la introduzione di un vincolo di destinazione necessario, inderogabile pattiziamente, alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria soggettiva). Nella giurisprudenza di legittimità, dopo un iniziale contrasto, che ha determinato l’intervento delle Sezioni Unite (Sez. Un. 17 dicembre 1984, nn. 6600, 6601 e 6602), è stato affermato che l’art. 41 sexies costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da esso perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore – proprietario dell’edificio e Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio.

Conseguentemente il posto-auto viene considerato parte comune dell’edificio se ricavato all’interno dello stesso e pertinenza, legata da un vincolo di destinazione funzionale, se posto all’esterno; ciò in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l’uso del parcheggio vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto-auto si ritiene integrato ope legis, ex art. 1374 c.c., con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino e di un diritto dell’alienante ad un’integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell’appartamento. Successivamente al ricordato intervento delle Sezioni unite, la L. 28 febbraio 1985, n. 47, in particolare l’art. 26, comma 5 (poi abrogato dal D.Lgs. 6 giugno 2001, n. 378, art. 136), ha stabilito che “Gli spazi di cui alla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 c.c.”.

Con ciè è stata definitivamente sancita la sussistenza del rapporto di accessorietà, proprio delle pertinenze, del posto auto rispetto al fabbricato, come era stato già individuato dai sostenitori della teoria soggettiva; ma, nel contempo, attraverso il richiamo all’art. 818 c.c., (che, al comma 2, stabilisce che “le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”), consente di affermare la alienabilità del posto auto separatamente dall’unità immobiliare di cui costituisce pertinenza. Il riconoscimento della natura di pertinenza integra uno specifico tipo di regolamentazione dei rapporti interprivati in base al quale il proprietario che vende l’immobile ad altro soggetto può ben riservarsi la proprietà dell’area di parcheggio con il solo obbligo di rispettare il vincolo di destinazione.

In ambito giurisprudenziale, dopo il susseguirsi di pronunce contraddittorie, sono nuovamente intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 18 luglio 1989, n. 3363, affermando che “gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi”. Al riguardo è stato ribadito che la norma urbanistica che imponga vincoli o limiti alla proprietà, ha natura imperativa e inderogabile non solo nei rapporti fra costruttore e Pubblica Amministrazione, in quanto norma di azione, ma anche nei rapporti tra costruttore e terzi che da quei vincoli o limiti ricevono un vantaggio, in quanto norma di relazione. Il vincolo di destinazione permanente a parcheggio va inquadrato nella categoria delle “limitazioni legali della proprietà privata per scopo di pubblico interesse” e si conforma ope legis in un diritto reale di uso dell’area di parcheggio in favore del condominio. L’inderogabilità comporta la nullità dei patti contrari e la loro sostituzione con le previsioni della legge. La L. n. 47 del 1985, all’art. 26, non ha portata innovativa, ma confermativa del regime della L. n. 765 del 1967, proprio in forza del riferimento al vincolo pertinenziale.

In altri termini, il vincolo che grava sulle aree a parcheggio ha natura non solo oggettiva ma anche soggettiva, e si trasferisce, automaticamente, con il trasferimento della titolarità dell’abitazione: è un diritto reale d’uso, di natura pubblicistica, che la legge pone a favore dei condomini del fabbricato cui accede, e limita il diritto di proprietà dell’area.

Peraltro, nel rispetto di tale vincolo, il proprietario può riservarsi la proprietà o cederla a terzi, mentre, qualora nei titoli di acquisto non vi sia stata al riguardo alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento, gli spazi destinati a parcheggio vengono ceduti in comproprietà prò quota, quali pertinenze delle singole unità immobiliari secondo il regime previsto dagli artt. 817 e 818 c.c., venendo così a fare parte delle cose comuni di cui all’art. 1117 c.c. (v., sul punto, tra le altre, Cass. 16 gennaio 2008 n. 730 e 18 luglio 2003 n. 11261).

E’, poi, intervenuto nuovamente il legislatore con la L. 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli). L’art. 2 di detta legge ha, innanzitutto, modificato la L. n. 1150 del 1942, nell’art. 41 sexies, nel senso di aumentare la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione (considerando, quindi, le aree di parcheggio uno standard urbanistico). Di più importante rilievo giuridico è l’art. 9, che prevede che “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero in locali siti al piano terreno parcheggi da destinarsi a pertinenza delle singole unità immobiliari e ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti” (comma 1), stabilendo la soggezione di tali interventi – anzichè a concessione edilizia – a sola autorizzazione gratuita (comma 2, poi sostituito, per effetto dal D.P.R. 27 dicembre 2002, n. 301, art. 137, nel senso della soggezione degli interventi medesimi a denuncia di inizio attività), e richiedendo un quorum ridotto per le delibere condominiali necessarie per l’approvazione degli interventi in oggetto (comma 3). In ogni caso, è previsto che i parcheggi, così realizzati, “non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale i relativi atti di cessione sono nulli” (comma 4).

L’art. 9 della legge richiamata detta una disciplina vincolistica diversa da quella che vige per i parcheggi di cui alla legge ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall’unità immobiliare cui accedono, fermo restando il diritto di uso in capo al proprietario e/o utilizzatore dell’immobile principale. A ben vedere, la ratio del divieto di circolazione dei parcheggi di cui alla legge Tognoli ben può ravvisarsi nell’intento di evitare speculazioni da parte di chi ha usufruito di speciali deroghe ed agevolazioni per la realizzazione degli stessi. Gli interventi legislativi che si sono susseguiti in materia di parcheggi, secondo la giurisprudenza (avallata dalla dottrina), ha determinato l’esistenza di tre diverse tipologie di parcheggi, ciascuna caratterizzata da una propria disciplina: a) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè “a utilizzazione vincolata”, ai quali inerisce una qualificazione pertinenziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell’art. 18 della legge ponte (poi integrata dall’art. 26 della legge sul condono); b) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall’unità principale, cioè “a utilizzazione vincolata” e, al tempo stesso, “a circolazione controllata”, perchè costruiti in base alla legge Tognoli (n. 122/1989); c) parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, “a utilizzazione e a circolazione libera”, non vincolata in base a speciali limiti (inderogabili) di legge (v.

Sezioni unite, sentenza 15 giugno 2005, n. 12793). La legge 28 novembre 2005, n. 246 (Semplificazione e riassetto normativo per l’anno 2005), all’art. 12, comma 9, ha, poi, modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, aggiungendovi il comma 2, per effetto del quale “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

La norma richiamata che – come già chiarito da questa Corte – trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari (Cass. 24 febbraio 2006, n. 4264) – liberalizza, infine, il regime delle aree destinate a parcheggio. La L. n. 246/2005, è di poco successiva alla già ricordata sentenza 15 giugno 2005, n. 12793, nella quale le Sezioni unite, nel risolvere un contrasto giurisprudenziale, hanno affermato che i parcheggi realizzati in eccedenza (con riferimento al regime di cui alla L. n. 765 del 1967, art. 18) rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge non sono soggetti ad alcun diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio; in tal modo già delimitando quantitativamente il regime vincolistico delle aree in questione.

Alla luce della operata ricostruzione del sistema della circolazione degli spazi destinati a parcheggio, possono ora esaminarsi le illustrate censure mosse alla decisione della corte partenopea dal ricorrente principale.

Premesso che dalla sentenza emerge – circostanza incontestata fra le parti – che nella specie si tratta, ratione temporis, di area di parcheggio disciplinata dalla legge Tognoli, la questione di diritto da risolvere, alla stregua delle considerazioni sopra esposte, è se i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima inderogabilmente richiesta dalla normativa pubblicistica invocata (art. 2) siano soggetti al diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio ovvero ad un diverso regime.

La corte distrettuale nell’estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo pertinenziale tra l’appartamento ed il posto auto (per avere i resistenti – appellati acquistato nel medesimo edificio due box), con conseguente attribuzione del diritto d’uso sull’intera area adibita a parcheggio ai proprietari dell’unità immobiliare dello stabile, ha argomentato la decisione con la necessità di soddisfare la funzione pubblicistica prevista della normativa, garantita solo attraverso il riconoscimento di tale diritto reale sulle aree in contestazione.

L’assunto non è condivisibile, in quanto come già affermato da questa corte, con la decisione delle SS.UU. n. 12793 del 15 giugno 2005 (anche se il principio è stato affermato con riferimento ai parcheggi “Ponte” di cui alla L. n. 765 del 1967, art. 18), “estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo soggettivo, con conseguente attribuzione del diritto d’uso ai proprietari delle unità immobiliari dell’edificio (ndr: sull’intera area),(…), significa disconoscere ogni distinzione tra parcheggi rientranti nello standard legale e quelli che, invece, da tale standard eccedono”, differenza, di converso, cui facevano riferimento anche i D.L. n. 281 del 1993, e D.L. n. 326 del 1994 – ancorchè mai convertiti in legge – laddove prevedevano la sostituzione della L. n. 122 del 1989, art. 9, comma 5, con il seguente: “5. i parcheggi realizzati ai sensi del comma 1 del presente articolo, nei limiti della quantità di cui alla L. 17 agosto 1042, n. 1150, art. 41 sexies, e successive modificazioni, non possono essere ceduti separatamente dell’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”. Si può, dunque, affermare che costituisce dato pacifico la distinzione fra aree di parcheggio rientranti nello spazio standard e quelle eccedenti tale misura: la dottrina è unanime nell’inquadrare i parcheggi che eccedono lo standard vincolistico tra quelli a utilizzazione e circolazione libera.

D’altro canto la caratteristica saliente dei parcheggi Tognoli è data dal fatto che possono essere realizzati anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, tanto da non essere considerati ai fini del calcolo della volumetria complessiva consentita e della determinazione della superficie coperta. Dal punto di vista urbanistico si realizza un regime di pertinenza inscindibile, che si sostanzia in un rapporto quantitativo fra numero di unità immobiliari esistenti e numero di posti auto o locali autorimesse destinati a loro pertinenza.

Sotto il profilo civilistico, ciò si traduce nel disposto dell’art. 9, comma 5, il quale stabilisce che “i parcheggi realizzati (…) non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legali da vincolo pertinenziale”. La violazione di questa norma è sanzionata con la nullità.

Ciò, però, può riguardare esclusivamente lo spazio standard di parcheggio (inteso quale sussistenza di un rapporto quantitativo, standard appunto, dato dal numero delle unità immobiliari esistenti rapportato al numero di posti auto o locali autorimesse destinati a loro pertinenza, rapporto che deve essere, per la legge Tognoli, di uno ad uno) stabilito per legge, non anche quello eccedente tale misura, in quanto il rapporto pertinenziale ex lege, trovando la sua fonte nella norma imperativa, che determina ed impone l’esistenza del vincolo pubblicistico di servizio con il fabbricato, pone “limiti legali alla proprietà”, per cui non è consentita applicazione analogica dell’istituto, oltre i casi tassativamente previsti dalla legge. Ammettere parcheggi a statuto legalmente vincolato in numero superiore al numero delle unità immobiliari comporterebbe un’utilizzazione sproporzionata dello strumento pubblicistico che, per favorire la realizzazione di tali parcheggi, da un lato, stabilisce una serie di agevolazioni, ma, dall’altro, impone, sul piano della commerciabilità, un regime rigoroso.

In altri termini, la interpretazione offerta dalla corte distrettuale appare non cogliere la ratio della legge, perchè in questa ipotesi, in sostanza, si è al di fuori della previsione di cui alla legge Tognoli, con la conseguenza che le eventuali clausole contenute nelle convenzioni che sancissero la nullità o dovrebbero considerarsi come non apposte ovvero con un valore meramente pattizio, determinando sanzioni diverse da quella della nullità. Ogniqualvolta ci si trova di fronte ad ipotesi che presentano delle difformità dalla tipologia prevista dalla legge non appare corretto ricorrere ad interpretazioni estensive, tali da includerle nella previsione, estendendosi altrimenti la nullità stabilita per la circolazione separata a fattispecie non espressamente prevista dal legislatore, cosa che appare in contrasto con i principi sanciti dal codice civile.

Del resto il dialogo fra autonomia privata ed ordinamento giuridico, che a livello costituzionale è regolato dall’art. 41, in vista dello scenario Europeo, si orienta in modo più consapevole nel senso della funzionalizzazione dell’autonomia contrattuale all’obiettivo dell’instaurazione di un mercato il più possibile razionale, il limite posto alla prima è rappresentato dalla regolazione del mercato, salvo la sottrazione alle regole del mercato interno delle attività indirizzate al soddisfacimento dei diritti sociali. Ed è in questa ottica che è stata approvata la L. n. 180 del 2011, in tema di norme per la tutela della libertà di impresa: Statuto delle imprese, che all’art. 2, comma 1, lett. c) prevede “il diritto dell’impresa ad operare in un contesto normativo certo (…) riducendo al minimo i margini di discrezionalità amministrative”.

Ciò sollecita una riflessione: il vincolo di destinazione a parcheggio di un’area, in virtù di atto d’obbligo, essendo di natura convenzionale, può essere modificato dalle parti e non richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, stante il principio di autonomia. Il vincolo di destinazione per legge di un’area a parcheggio, essendo di natura inderogabile, non può essere modificato dalle parti e richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, in base a criteri di certezza e indisponibilità dell’imposizione, onde è giusto, anche ai fini della libera circolazione dei beni e dell’iniziativa economica, che tale vincolo sia stabilito nel minimo. In conclusione, si deve affermare il principio che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge (nella specie dalla L. n. 122 del 1989, art. 2), non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l’originario proprietario-costruttore dell’edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purchè nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo. Il principio comporta, quindi, l’accoglimento del primo e del secondo motivo di ricorso.

Con il terzo motivo il ricorrente ha denunciato la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, nonchè violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., e violazione dell’art. 2043 c.c. e ss., dell’art. 948 c.c., e dell’art. 1168 c.c. e ss., in ordine alla domanda riconvenzionale per avere i giudici di merito riconoscendo il diritto dei coniugi ritenuto di non poter concedere la tutela azionata in via riconvenzionale di illecita occupazione del posto auto.

Dall’accoglimento dei primi due motivi di ricorso discende che l’ulteriore doglianza di parte ricorrente debba ritenersi assorbita, trattandosi di censura necessariamente collegata al principio sopra esposto.

Eguali considerazioni valgono per l’unico motivo prospettato nel ricorso incidentale, con il quale i coniugi A. – B. denunciano la contraddittorietà della motivazione nella parte in cui non ha accolto l’appello incidentale, anche per violazione ed errata applicazione della L. n. 122 del 1989, art. 2, essendo stato trasferito il posto auto unitamente all’appartamento, al prezzo unitario di L. 170.000.000, giacchè censura che investe, sotto altro profilo, la stessa pregiudiziale questione.

Conclusivamente, il ricorso principale va accolto quanto al primo ed al secondo motivo, assorbito il terzo ed il ricorso incidentale, pronuncia cui consegue la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio della causa, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte di appello di Napoli, che giudicherà attenendosi al principio di diritto secondo cui “i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla L. n. 122 del 1989, art. 2, non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l’originario proprietario-costruttore dell’edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purchè nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo”.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il primo ed il secondo motivo, assorbito il terzo ed il ricorso incidentale;
cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese di questo grado di giudizio ad altra sezione della Corte di appello di Napoli.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 22 novembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 3 febbraio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FELICETTI Francesco – Presidente -
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

SI SRL, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati ESTERINI GIOVANNI, SALANITRO NICCOLO giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

C.R., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI SAVORELLI 95, presso lo studio dell’avvocato MENICHELLI MARCO, rappresentata e difesa dall’avvocato PATANE’ ROSARIO giusta procura speciale a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
- ricorrenti incidentali -

avverso la sentenza n. 190/2010 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 26/02/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24/11/2011 dal Consigliere Relatore Dott. MILENA FALASCHI;
udito l’Avvocato Politi Giuseppe (delega avvocato Rosario Patanè) difensore della controricorrente e ricorrente incidentale che si riporta agli scritti;
è presente il P.G. in persona del Dott. COSTANTINO FUCCI che si riporta alla relazione.

Fatto

La SINA s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte di appello di Catania del 26 febbraio 2010 che nell’ambito del giudizio promosso da C.R. per ottenere la condanna della ricorrente a reperire all’interno del condominio, sito in (OMISSIS) – ove era sito l’appartamento dalla stessa acquistato in data 2.10.1995 dalla costruttrice (odierna ricorrente), area pertinenziale da destinare a parcheggio ovvero, in subordine, il risarcimento dei danni nell’ipotesi in cui non fosse possibile il predetto trasferimento, in riforma della decisione del giudice di prime cure, ritenuta la fondatezza dell’appello, accoglieva la domanda subordinata (per non essere venuto ad esistenza il bene soggetto ex lege al vincolo pertinenziale), quantificata in L. 50.000.000 la riduzione del prezzo dell’immobile acquistato.

Il ricorso è affidato ad un unico motivo di impugnazione.

Si è costituita con controricorso la C., la quale ha anche proposto ricorso incidentale fondato su un unico motivo.

Il consigliere relatore, nominato a norma dell’art. 377 c.p.c., ha depositato la relazione di cui all’art. 380 bis c.p.c. proponendo il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

La resistente ha presentato memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 2.

Diritto

Vanno condivise e ribadite le argomentazioni e le conclusioni di cui alla relazione ex art. 380 bis c.p.c. che di seguito si riporta:

“Come osservato con sentenza n. 21003 del 1 agosto 2008 di questa corte, la soluzione delle questioni sollevate con il ricorso principale e con quello incidentale richiede una sia pur sintetica ricostruzione della evoluzione normativa e giurisprudenziale sul tema della disciplina dei parcheggi. La regolamentazione giuridica delle aree destinate a parcheggio trova fondamento nelle esigenze di natura urbanistica determinate dal degrado ambientale prodotto dalla sosta degli autoveicoli nei centri urbani. La L. 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. Legge Ponte), all’art. 18, ha introdotto nella Legge Urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, l’art. 41 sexies, prescrivendo che “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione” (poi divenuti dieci a norma della L. 24 marzo 1989, n. 122, art. 2). La norma, che fissa per la prima volta degli standards minimi da osservare nella progettazione urbanistica con riguardo agli spazi destinati alla sosta, esigendo che le nuove costruzioni siano dotate di aree di parcheggio, ha – come generalmente affermato dalla dottrina – carattere pubblicistico, essendo, per un verso, diretta a regolare, sotto il profilo urbanistico, l’attività edilizia, ed essendo, per l’altro, rivolta direttamente all’autorità amministrativa, tenuta a subordinare il rilascio della concessione edilizia al rispetto dei predetti standars, da determinare in base al rapporto tra superficie e volumetria.

Nel silenzio della norma in esame sulla natura giuridica del vincolo concernente i parcheggi, la dottrina dominante ha escluso che il richiamato art. 41 sexies assuma, altresì, una valenza nei rapporti tra privati, introducendo nuovi vincoli alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria oggettiva). Una parte minoritaria della dottrina ha, invece, interpretato il richiamato art. 41 sexies come diretto, oltre che a porre un vincolo oggettivo di destinazione, a regolare altresì i rapporti tra privati attraverso la introduzione di un vincolo di destinazione necessario, inderogabile pattiziamente, alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria soggettiva). Secondo tale posizione, gli spazi per parcheggio di cui alla legge ponte dovrebbero essere necessariamente utilizzati dai proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari di cui fa parte l’edificio cui detti spazi accedono. Il vincolo opererebbe in un duplice senso, anzitutto ponendo una relazione di accessorietà tra la costruzione e gli spazi per parcheggio, rilevante nei rapporti interprivati. Detta relazione potrebbe atteggiarsi in modo diverso. Se lo spazio per parcheggio è interno alla costruzione, il vincolo legale opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale parte comune condominiale destinata a un servizio comune di cui la legge configura l’esigenza e impone l’assolvimento. Se, invece, lo spazio è esterno il vincolo opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale pertinenza del fabbricato: si tratterebbe di una “pertinenza ex lege”, in quanto la qualifica pertinenziale e le conseguenze giuridiche ad essa riconducibili non derivano, come di regola, dalla obiettiva destinazione al servizio della cosa principale, bensì direttamente dalla legge. In entrambi i casi il rapporto di accessorietà esistente tra l’edificio e gli spazi per parcheggio farebbe si che la vendita della singola unità immobiliare, in difetto di contraria disposizione scritta ai sensi dell’art. 1117 c.c., ovvero dell’art. 818 c.c., comma 1, c.c. comporti la vendita anche dello spazio per parcheggio. In secondo luogo, il vincolo di destinazione opererebbe nel senso di impedire che i privati, nell’esercizio della propria autonomia negoziale, possano derogare al principio della necessaria utilizzazione degli spazi per parcheggio da parte dei proprietari e/o utilizzatori del fabbricato. In altri termini sarebbe consentito con apposita pattuizione scritta derogare al principio accesorium sequitur principale solo quanto alla proprietà dello spazio per parcheggio, ma non quanto all’uso dello stesso. Si parla di un diritto di uso ope legis, con la conseguenza che una contraria pattuizione delle parti sarebbe nulla per contrasto con una norma imperativa ai sensi dell’art. 1418 c.c., e verrebbe sostituita di diritto dalla norma imperativa violata ai sensi dell’art. 1419 c.c., comma 2.

Nella giurisprudenza di legittimità, dopo un iniziale contrasto, che ha determinato l’intervento delle Sezioni Unite (Sez. Un. 17 dicembre 1984, nn. 6600, 6601 e 6602), è stato affermato che l’art. 41 sexies costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da essa perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore – proprietario dell’edificio e Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio.

Conseguentemente il posto-auto viene considerato parte comune dell’edificio se ricavato all’interno dello stesso e pertinenza, legata da un vincolo di destinazione funzionale, se posto all’esterno; ciò in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l’uso del parcheggio vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto-auto si ritiene integrato ope legis, ex art. 1374 c.c., con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino e di un diritto dell’alienante ad un’integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell’appartamento.

Successivamente al ricordato intervento delle Sezioni unite, la L. 28 febbraio 1985, n. 47, in particolare l’art. 26, comma 5 (poi abrogato dal D.Lgs. 6 giugno 2001, n. 378, art. 136), ha stabilito che “Gli spazi di cui all’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 c.c.”. Con ciè è stata definitivamente sancita la sussistenza del rapporto di accessorietà, proprio delle pertinenze, del posto auto rispetto al fabbricato, come era stato già individuato dai sostenitori della teoria soggettiva;

ma, nel contempo, attraverso il richiamo all’art. 818 c.c. (che, al secondo comma, stabilisce che “le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”), consente di affermare la alienabilità del posto auto separatamente dall’unità immobiliare di cui costituisce pertinenza. Il riconoscimento della natura di pertinenza integra uno specifico tipo di regolamentazione dei rapporti interprivati in base al quale il proprietario che vende l’immobile ad altro soggetto può ben riservarsi la proprietà dell’area di parcheggio con il solo obbligo di rispettare il vincolo di destinazione.

In ambito giurisprudenziale, dopo il susseguirsi di pronunce contraddittorie, sono nuovamente intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 18 luglio 1989, n. 3363, affermando che “gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi”. Al riguardo è stato ribadito che la norma urbanistica che imponga vincoli o limiti alla proprietà, ha natura imperativa e inderogabile non solo nei rapporti fra costruttore e Pubblica Amministrazione, in quanto norma di azione, ma anche nei rapporti tra costruttore e terzi che da quei vincoli o limiti ricevono un vantaggio, in quanto norma di relazione. Il vincolo di destinazione permanente a parcheggio va inquadrato nella categoria delle “limitazioni legali della proprietà privata per scopo di pubblico interesse” e si conforma ope legis in un diritto reale di uso dell’area di parcheggio in favore del condominio. L’inderogabilità comporta la nullità dei patti contrari e la loro sostituzione con le previsioni della legge. La L. n. 47 del 1985, all’art. 26, non ha portata innovativa, ma confermativa del regime della L. n. 765 del 1967, proprio in forza del riferimento al vincolo pertinenziale.

In altri termini, il vincolo che grava sulle aree a parcheggio ha natura non solo oggettiva ma anche soggettiva, e si trasferisce, automaticamente, con il trasferimento della titolarità dell’abitazione: è un diritto reale d’uso, di natura pubblicistica, che la legge pone a favore dei condomini del fabbricato cui accede, e limita il diritto di proprietà dell’area. Peraltro, nel rispetto di tale vincolo, il proprietario può riservarsi la proprietà o cederla a terzi, mentre, qualora nei titoli di acquisto non vi sia stata al riguardo alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento, gli spazi destinati a parcheggio vengono ceduti in comproprietà pro quota, quali pertinenze delle singole unità immobiliari secondo il regime previsto dagli artt. 817 e 818 c.c., venendo così a fare parte delle cose comuni di cui all’art. 1117 c.c. (v., sul punto, tra le altre, Cass. 16 gennaio 2008 n. 730 e 18 luglio 2003 n. 11261).

E’, poi, intervenuto nuovamente il legislatore con la L. 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. Legge Tognoli). L’art. 2 di detta legge ha, innanzitutto, modificato la L. n. 1150 del 1942, nell’art. 41 sexies, nel senso di aumentare la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione (considerando, quindi, le aree di parcheggio uno standard urbanistico). Di più importante rilievo giuridico è l’art. 9, che prevede che “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero in locali siti al piano terreno parcheggi da destinarsi a pertinenza delle singole unità immobiliari e ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti” (comma 1), stabilendo la soggezione di tali interventi – anzichè a concessione edilizia – a sola autorizzazione gratuita (comma 2, poi sostituito, per effetto dal D.P.R. 27 dicembre 2002, n. 301, art. 137, nel senso della soggezione degli interventi medesimi a denuncia di inizio attività), e richiedendo un quorum ridotto per le delibere condominiali necessarie per l’approvazione degli interventi in oggetto (comma 3). In ogni caso, è previsto che i parcheggi, così realizzati, “non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli” (comma 4).

L’art. 9 della legge richiamata detta una disciplina vincolistica diversa da quella che vige per i parcheggi di cui alla legge ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall’unità immobiliare cui accedono, fermo restando il diritto di uso in capo al proprietario e/o utilizzatore dell’immobile principale. A ben vedere, la ratio del divieto di circolazione dei parcheggi di cui alla Legge Tognoli ben può ravvisarsi nell’intento di evitare speculazioni da parte di chi ha usufruito di speciali deroghe ed agevolazioni per la realizzazione degli stessi.

Gli interventi legislativi che si sono susseguiti in materia di parcheggi, secondo la giurisprudenza (avallata dalla dottrina), hanno determinato l’esistenza di tre diverse tipologie di parcheggi, ciascuna caratterizzata da una propria disciplina: a) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè “a utilizzazione vincolata”, ai quali inerisce una qualificazione pertinenziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell’art. 18 della legge ponte (poi integrata dall’art. 26 della legge sul condono); b) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall’unità principale, cioè “a utilizzazione vincolata” e, al tempo stesso, “a circolazione controllata”, perchè costruiti in base alla Legge Tognoli (122/1989); c) parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, “a utilizzazione e a circolazione libera”, non vincolata in base a speciali limiti (inderogabili) di legge (v. Sezioni unite, sentenza 15 giugno 2005, n. 12793).

La L. 28 novembre 2005, n. 246 (Semplificazione e riassetto normativo per l’anno 2005), all’art. 12, comma 9, ha, poi, modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, aggiungendovi il comma 2, per effetto del quale “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

La norma richiamata che – come già chiarito da questa Corte – trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari (Cass. 24 febbraio 2006, n. 4264) – liberalizza, infine, il regime delle aree destinate a parcheggio.

La L. n. 246 del 2005, è di poco successiva alla già ricordata sentenza 15 giugno 2005, n. 12793, nella quale le Sezioni unite, nel risolvere un contrasto giurisprudenziale, hanno affermato che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge non sono soggetti ad alcun diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio; in tal modo già delimitando quantitativamente il regime vincolistico delle aree in questione.

Alla luce della operata ricostruzione del sistema della circolazione degli spazi destinati a parcheggio, può ora esaminarsi la illustrata censura alla decisione della Corte catanese dalla ricorrente principale. Con un unico motivo la SIna lamenta, da un lato, che il giudice di appello abbia ritenuto provato che la modifica della destinazione d’uso dello spazio da destinare a parcheggio fosse avvenuta per fatto della società venditrice- costruttrice, dall’altro, che non sussiste alcuna posizione di diritto reale d’uso in capo alla controricorrente.

Mentre la seconda doglianza relativa alla natura del diritto fatto valere dalla C. appare infondata per quanto sopra esposto, essendo la fattispecie riconducibile a una delle prime due categorie di parcheggi, da desumersi con riferimento al tempo del rogito notarile (l’anno 1995), la prima censura è da ritenere inammissibile perchè priva della specificità necessaria per consentire il controllo di legittimità sull’operato del giudice di merito la cui decisione è sottoposta a critica. Non è infatti indicato, neppure sommariamente, da quali elementi di giudizio la corte distrettuale avrebbe dovuto desumere di riferire il mutamento di destinazione delle aree scoperte vincolate a parcheggio a terzi e non al costruttore-venditore, dal momento che essendo detti spazi occupati da ballatoi delimitati da ringhiere in ferro di pertinenza esclusiva delle unità abitative realizzate a piano seminterrato (nel progetto originario indicate come cantine) e da una scala di accesso al piano sotto scala, le cui caratteristiche costruttive, come osservato dal giudice del gravame, si presentavano identiche alle dotazioni degli altri appartamenti ed apparivano coeve all’originaria edificazione del fabbricato.

Del pari ritiene il relatore che non si prospetti come fondato il ricorso incidentale.

Costantemente la giurisprudenza ritiene che nella ipotesi in cui, pur previsto nel progetto autorizzato, lo spazio da adibire a parcheggio non sia stato affatto riservato a tal fine in corso di costruzione e sia stato impiegato per realizzarvi manufatti od opere d’altra natura che, in ragione di questa, siano da destinare a diversa utilizzazione, pur ravvisarsi a carico del costruttore responsabilità d’ordine amministrativo ed eventualmente penale, non possono, per contro, ravvisarsene d’ordine privatistico sub specie di oneri ripristinatori, poichè il rapporto di pertinenzialità tra bene principale e bene accessorio, oggetto della tutela de qua, non si è costituito, dal momento che lo stesso bene soggetto ex lege al vincolo pertinenziale non è neppure venuto ad esistenza.

Può, di converso, ipotizzarsi in favore degli acquirenti delle singole unità immobiliari (cfr Cass. 5 maggio 2009 n. 10341; Cass. 18 aprile 2003 n. 6329; Cass. 27 gennaio 1995 n. 11194) una tutela risarcitoria, in ragione dell’ampio campo d’applicazione del combinato disposto degli artt. 871 e 872 c.c., la cui estensibilità a qualsiasi violazione della normativa edilizia dalla quale al privato derivi un danno è stata ripetutamente affermata dalla giurisprudenza.

Nella specie, accertato in punto di fatto dalla sentenza impugnata che l’originaria costruttrice-venditrice non aveva realizzato l’area destinata a parcheggio nei termini previsti nel progetto autorizzato, per le ragioni sopra esposte (per averla parzialmente trasformata utilizzando parte del relativo spazio per realizzarvi ballatoi delimitati da ringhiere in ferro di pertinenza esclusiva delle unità abitative realizzate a piano seminterrato – originariamente indicate come cantine – ed una scala di accesso al piano sotto scala), la SIna – in applicazione di detto orientamento giurisprudenziale – è stata condannata al solo risarcimento del danno.

Ciò precisato, si osserva che la doglianza della C. in ordine alla quantificazione del danno è priva di pregio, posto che la corte territoriale ha correttamente ritenuto di determinarne l’ammontare con riferimento al valore di un posto auto, ossia al corrispettivo per l’acquisto del medesimo bene cui l’acquirente aveva diritto. Del resto il diritto al risarcimento del danno conseguente alla lesione di un diritto soggettivo non è riconosciuto dall’ordinamento con caratteristiche e finalità punitive ma in relazione all’effettivo pregiudizio subito dal titolare del diritto leso ed, al contempo, lo stesso ordinamento non consente l’arricchimento ove non sussista una causa giustificatrice dello spostamento patrimoniale da un soggetto ad un altro (nemo locupletari potest cum aliena iactura), ciò anche nelle ipotesi per le quali il danno sia ritenuto in re ipsa e trovi la sua causa diretta ed immediata nella situazione illegittima posta in essere dalla controparte”.

Nè le argomentazioni svolte dalla resistente – ricorrente incidentale nella memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 2 appaiono idonee ad evidenziare profili non esaminati nella relazione e ad indurre, quindi, a conclusioni differenti da quelle proposte nella relazione stessa.

In particolare, le critiche nuovamente svolte alla sentenza del giudice distrettuale con specifico riferimento all’entità dei danni liquidati, che ad avviso della C. avrebbe dovuto ricomprendere, oltre al valore del posto auto, anche il suo mancato utilizzo, per farne discendere la fondatezza della maggiore pretesa, non tengono conto che pur ritenendo trattarsi di danno in re ipsa, la determinazione dello stesso con riferimento all’intero valore del bene è esaustivo del pregiudizio suscettibile di riparazione mediante tutela ripristinatoria, come evidenziato dalla relazione.

Del resto la presunzione attiene alla sola possibilità della sussistenza del danno ma non alla sua effettiva sussistenza e, tanto meno, alla sua entità materiale; l’affermazione del danno in re ipsa si riferisce, dunque, esclusivamente all’an debeatur, che presuppone soltanto l’accertamento d’un fatto potenzialmente dannoso in base ad una valutazione anche di probabilità o di verosimiglianza secondo l’id quod plerumque accidit, onde permane la necessità della prova di un concreto pregiudizio economico ai diversi fini della determinazione quantitativa e della liquidazione di esso per equivalente pecuniario, e non è precluso al giudice il negare la risarcibilità stessa del danno ove la sua effettiva sussistenza o la sua materiale entità non risultino provate (v. Cass. 26 febbraio 2003 n. 2874, 18 novembre 2002 n. 16202, 7 marzo 2002 n. 3327, 18 febbraio 1995 n. 1799), onde non può ritenersi fondato il rimprovero mosso ai giudici del merito.

Il ricorso va, quindi, rigettato, al pari del ricorso incidentale.

Le spese di lite, stante l’esito del giudizio, vengono compensate per un terzo, mentre per la restante parte seguono il principio della soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e quello incidentale;
compensa le spese di questo grado di giudizio per un terzo e per la restante parte, che liquida in complessivi Euro 1.550,00, di cui Euro 150,00 per esborsi, oltre accessori, come per legge, le pone a carico di parte ricorrente.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della sesta sezione civile – 2 della Corte di cassazione, il 24 novembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 30 gennaio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. Vincenzo CARBONE – Primo Presidente Agg.
Dott. Gaetano NICASTRO – Presidente di Sez.
Dott. Enrico PAPA – Consigliere
Dott. Antonino ELEFANTE – Consigliere rel.
Dott. Alessandro CRISCUOLO – Consigliere
Dott. Francesco SABATINI – Consigliere
Dott. Fabrizio MIANI CANEVARI – Consigliere
Dott. Stefanomaria EVANGELISTA – Consigliere
Dott. Mario FINOCCHIARO – Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Sul ricorso n. 12755/00 proposto

da

M.F. e D.G.A. elettivamente domiciliati in Roma, Lungotevere Flaminio

n. 60, presso lo studio dell’Avv. Ruggiero Longo, difesi dall’Avv. Pietro Monopoli come da procura in calce al ricorso.

RICORRENTI

contro

S.I.M. – SOCIETÀ IMMOBILIARE MERIDIONALE – s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t. P.F., elettivamente domiciliata in Roma, P.za San Giovanni in Laterano n. 60, presso lo studio dell’Avv. Guido Cipriani che la difende come da procura in calce al controricorso.

CONTRORICORRENTE

e contro

A.T.

INTIMATA

per la cassazione della sentenza n. 351 in data 26.11.99/9.12.1999 della Corte d’Appello di Lecce, Sezione Distaccata di Taranto.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17.02.2005 dal Cons. Dott. Antonino Elefante.

Sentito l’Avv. Giudo Cipriani per la controricorrente.

Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Antonio Martone che ha concluso per il rigetto del primo, terzo e ottavo motivo.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 26.02.1991, F.M. e T.A. coniugi, nonché A.D.G. acquirenti (come da atti per notaio Pirro rispettivamente del 12 e 15 settembre 1988) dalla società costruttrice S.I.M. (Società Immobiliare Meridionale) di due appartamenti ubicati in un edifico sito in Taranto (via), chiedevano il riconoscimento della loro qualità di comproprietari, nella misura di un 1/8 per ciascun appartamento, dell’intero spazio destinato a parcheggio del fabbricato, anche per la parte realizzata in eccedenza alla prescrizione minima prevista dall’articolo 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765. Le ragioni della domanda erano ricollegate agli atti di sottomissione (del 29 febbraio e 2 marzo 1988) con i quali la soc. S.I.M., ai fini dell’ ottenimento della concessione edilizia (rilasciatale il 14 aprile 1988), assumeva l’obbligo di destinare a parcheggio un’area complessiva (mq. 1.075 al piano cantinato e mq. 260 al piano terra dell’edificio) molto più estesa di quella in concreto messa a disposizione degli attori e degli altri sei condomini (mq. 180 di parcheggio al piano cantinato).

Il Tribunale rigettava la domanda.

Il gravame proposto dai soccombenti era rigettato, con sentenza n. 351/99 del 26.11.99/ 9.12.1999, dalla Corte d’ appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto.

Si legge in sentenza che, contro l’affermazione degli attori, secondo cui il progetto approvato del parcheggio contemplava un’autorimessa di mq. 435 e gli atti d’obbligo avevano posto un vincolo di asservimento al piano interrato pari a complessivi mq. 1.075 (mq. 185 + mq. 890), gli unici riferimenti da considerare attenevano a quest’ultimi atti costituenti varianti al progetto approvato. Pertanto il progetto approvato (con autorimessa di mq. 435) era stato posto nel nulla dagli atti di sottomissione.

È poi detto in sentenza che solo i rogiti notarili costituivano fonte delle reciproche obbligazioni, restando superati i contratti preliminari, e che con tali rogiti gli attori avevano acquistato la comproprietà per 1/8 del parcheggio coperto, da identificare nella superficie cantinata di mq. 185 contemplata nell’atto di sottomissione del 29 febbraio 1988, richiamato nei negozi di compravendita. La superficie di tale parcheggio (come accertato dal c.t.u.) era in realtà di mq. 235, di cui mq. 203 utili: misura pressoché rispettosa di quella di mq. 207 minima da riservare inderogabilmente ai condomini nella proporzione prevista dalla 1. 765/1967. In tale prospettiva nessuna nullità afferiva alla clausola traslativa del parcheggio, né alla clausola con la quale la venditrice si era riservata la proprietà esclusiva del parcheggio a piano terra, di cui essa poteva liberamente disporre a favore di terzi. Inoltre non sussistevano violazioni in materia di pertinenze e vincoli pubblicistici: la maggiore estensione dell’area asservita, rispetto al minimo previsto dall’art. 18 1. 765/1967, era funzionale al rilascio della concessione edilizia e soddisfaceva solo un’esigenza amministrativa.

È da ultimo precisato in sentenza che non spettava il risarcimento del danno conseguente alla inutilizzabilità del bene-parcheggio, perché gli istanti non avevano provato di non aver avuto la consegna del posto macchina e di avere sostenuto una spesa mensile per custodire l’auto in altro luogo. Ogni altra istanza risarcitoria – danno derivante dall’errore determinato nei compratori dell’attività dolosa della venditrice, ai sensi dell’art. 1440 c.c.; danno derivante dalla difformità del parcheggio rispetto al progetto approvato, ai sensi degli artt. 1480 e 1489 c.c.; danno derivante dalla violazione delle regole (artt. 871 e 873 c.c.) da osservarsi nelle costruzioni – era infondata, dato l’avvenuto trasferimento pro quota del parcheggio e l’ inapplicabilità nel caso specifico della legge n. 122 del 1989, non avente effetto retroattivo.

F.M. e A.D.G. hanno proposto ricorso per cassazione, formulando otto motivi di censura, contestando, fra l’altro, l’assunto della mancata inclusione negli atti d’acquisto della maggiore area destinata a parcheggio e sostenendo, comunque, l’illegittimità in diritto di una tale esclusione perché lesiva del vincolo imposto dall’art. 18 della 1. 6.8. 1967 n. 765.

La soc. S.I.M. ha resistito con controricorso.

La seconda sezione civile, con ordinanza del 13.05.2003, ha rilevato la presenza di orientamenti giurisprudenziali divergenti in ordine alla questione di diritto, sottolineandone anche la particolare importanza, rappresentata dall’incidenza potenziale sull’andamento di rilevanti settori dell’economia nazionale come l’industria delle costruzioni e il mercato immobiliare.

Il Primo Presidente, ai sensi dell’art. 374 c.p.c., ha, quindi, rimesso la questione alle Sezioni Unite.

Le parti hanno depositato memorie.

Diritto

1. Il ricorso contiene otto motivi.

a) Il primo motivo riguarda la violazione e falsa applicazione dell’art. 1 della legge 28.7.1977 n. 10, dell’art. 33 della legge 17.8.1942 n. 1150, dell’ art. 220 del R.D. 27.7.1934 n. 1265 e l’omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.).

I ricorrenti censurano l’impugnata sentenza laddove ha affermato che il progetto approvato, il quale contemplava al piano interrato un’autorimessa di mq. 435, era stato posto nel nulla dai ricordati atti di sottomissione. Sostengono che, in base alla normativa menzionata, ogni attività comportante la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è subordinata a concessione e che contrasta con il nostro ordinamento giuridico-amministrativo ritenere che una variante autorizzata possa discendere da un atto di sottomissione, dal momento che questo costituisce un negozio privato a carattere recettizio, funzionale esclusivamente alla quantificazione delle superfici vincolate.

b) Il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). I ricorrenti si dolgono che il giudice di merito, interpretando gli atti di compravendita, abbia ritenuto, in ordine all’area di parcheggio, che la cessione ha riguardato la superficie cantinata di mq. 185, di cui all’atto di sottomissione in data 29.2.1988. Sostengono che l’impugnata sentenza non avrebbe tenuto conto di tutte le clausole contrattuali, ricostruendo l’intenzione di contraenti con riferimento a dichiarazione resa dalla sola venditrice. Inoltre avrebbe omesso di considerare corposi elementi di segno contrario, rivenienti specialmente nei preliminari di vendita.

c) Il terzo motivo concerne la violazione e falsa applicazione dell’art. 18 1. 765/1967 e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). I ricorrenti censurano l’impugnata sentenza per aver ritenuto, conformemente al primo giudice, che la maggiore estensione dell’area vincolata, rispetto al minimo previsto dal cit. art. 18 soddisfa un’esigenza puramente amministrativa, riconoscendo la libera disponibilità, in favore di terzi, di tale maggiore area di parcheggio, di cui la S.I.M. aveva conservato il diritto di proprietà. Sostengono i ricorrenti che l’ impugnata sentenza erroneamente ha ritenuto che la residua superficie vincolata a parcheggio può essere disposta liberamente. Invero, una volta costituito il vincolo in proporzione alla volumetria espressa e in uniformità alle determinazioni dell’ autorità preposta alla vigilanza sull’attività edilizia, va riconosciuto il diritto d’uso di tutti i condomini sull’area asservita, anche se questa eccede la misura minima stabilita dalla legge.

d) Col quarto motivo, denunciando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.) e violazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 c.p.c.), i ricorrenti censurano l’impugnata sentenza per non aver riconosciuto alcun risarcimento del danno conseguente a dolo incidente (art. 1440 c.c.), a difformità del garage rispetto al progetto approvato (artt. 1480 e 1489 c.c.), a realizzazione e destinazione ad uso garage (artt. 871 e 872 c.c.) di un parcheggio inferiore alla misura prevista dall’art. 18 1. 765/1967, come integrato dalla delibera comunale n. 619/82 e dall’art. 21. 24.3.89 n. 122.

e) Il quinto motivo riguarda la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 1218, 1476 e 1477 c.c., dell’ art. 221 R.D. 1265/1934 e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.) I ricorrenti si dolgono che l’impugnata sentenza abbia negato il diritto al risarcimento del danno correlato alla inagibilità del parcheggio.

f) Il sesto motivo riguarda la violazione degli artt. 818 e 1477 c.c. e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). Sostengono i ricorrenti che la Corte d’appello ha omesso di pronunciare sull’invocata applicazione delle norme in materia di pertinenze, relativamente all’area vincolata di mq. 890, posta a servizio dell’edificio con costituzione di onere reale. L’ impugnata sentenza, pur avendo riconosciuto che con i rogiti notarili sono state trasferite in favore degli acquirenti le pertinenze, nulla ha detto in ordine ai diritti pretesi sul suddetto parcheggio pertinenziale.

g) Il settimo motivo concerne la violazione dell’art. 31, comma 11°, legge 1150/1942, come sostituito dall’art. 10 legge 765/1967, dell’art. 4 legge 28.1.1977 n. 10, dell’art. 37 legge Reg. Puglia 12.2.79 n. 6, dell’art. 2 legge 122/1989, e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). Affermano i ricorrenti che la Corte d’appello ha omesso di pronunciare sulle ragioni giuridiche (mancata ultimazione del parcheggio entro tre anni dall’inizio dei lavori e relative decadenze) in virtù delle quali avrebbe dovuto applicare la maggiore misura minima dell’area da vincolare, come contemplata dal sopravvenuto art. 2 1. 122/1989.

h) Con l’ottavo motivo, denunciando l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.) e violazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 c.p.c.), i ricorrenti sostengono che la Corte d’appello ha omesso di pronunciare sui motivi di nullità della clausola negoziale, se riferita al parcheggio di mq. 185 (difformità dell’autorimessa rispetto alla previsione progettuale e conseguente operatività dell’art. 17 1. 28.2.85 n. 47; illiceità dell’ oggetto-autorimessa, perché difforme dalla concessione, con conseguente applicabilità dell’art. 1418 c.c.; elusione di norma imperativa, da identificare nell’art. 18 legge 765/1967, come integrato dalla delibera comunale n. 619/1982, con conseguente operatività dell’art. 1344 c.c.).

2. Dei su esposti motivi conviene dare la precedenza all’ esame del terzo, in relazione al quale l’ordinanza di remissione ha rilevato il contrasto giurisprudenziale, sotteso in parte anche ad altri motivi: quarto, sesto, settimo e ottavo.

La questione di diritto che la Corte deve affrontare, per risolvere il conflitto, è se tutta l’area destinata a parcheggio, in base ad atto d’obbligo sottoscritto ai fini dell’ottenimento della concessione edilizia, debba considerarsi soggetta a vincolo pubblicistico di destinazione e a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, anche se la superficie di tale area di parcheggio eccede la misura minima prevista dall’art. 18 legge 765/1967 (il c.d. standard urbanistico), ovvero se l’originario proprietario-costruttore del fabbricato possa legittimamente riservarsi, e cedere a terzi, la proprietà delle aree destinate a parcheggio che eccedono tale misura.

3. Per evidenziare compiutamente il contrasto, è opportuno esaminare brevemente le tre sentenze (Cass. 1.8.2001, n. 10459; Cass. 21.2.1996, n. 1327 e Cass. 9.11.2001 n. 13857) considerate nell’ordinanza di remissione, evidenziando i principi di diritto elaborati, per poi contestualizzare il tutto nel più ampio scenario dell’evoluzione legislativa, giurisprudenziale e dottrinale in materia di parcheggi condominiali. Materia emblematicamente diventata (come altre) centro di convergenza di tensione molteplici: tra varie norme (non sempre chiare e rapidamente sostituite), tra norma e fatto, tra pluralismo delle interpretazioni e stabilità delle decisioni, tra affermazione di valori e attese sociali.

3.1. Con la sentenza 1.8.2001, n. 10459, relativa a controversia nella quale si discuteva della validità della vendita a terzi di area vincolata a parcheggio, ancorché superiore rispetto a quella prescritta dalla legge, la Corte ha affermato che, una volta accertato che con l’atto d’obbligo verso il Comune la società costruttrice si è impegnata a riservare a parcheggio condominiale, con espresso e specifico riferimento all’art. 18 della legge 765/1976, l’intero piano seminterrato e che ciè è stato quindi trasfuso e recepito nella successiva concessione edilizia, tutta l’area dove considerarsi soggetta a vincolo pubblicistico di destinazione e a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, a nulla rilevando l’ eventuale eccedenza di essa rispetto a quella risultante dal rapporto area-cubatura di cui alla citata norma, tanto più che tale rapporto dove considerarsi immodificabile solo nel minimo.

3.2. Di diverso segno è la sentenza 21 febbraio 1996 n. 1327, emessa in una controversia promossa dall’ amministratore di un condominio nei confronti del costruttore dello stabile a seguito dalla vendita a terzi di un’area avente funzione di parcheggio e svincolo per le manovre delle autovetture: area della quale l’amministratore aveva rivendicato la proprietà comune, chiedendo la nullità o inefficacia del contratto di vendita. Ha ritenuto, infatti, la Corte che il vincolo pertinenziale dell’area da destinare a parcheggio e il fabbricato si costituisce ex lege solo nei limiti della superficie vincolata obbligatoriamente in ossequio al disposto della legge 765/1967.

3.3. In linea con tale decisione, la sentenza 9 novembre 2001 n. 13857, emessa in una controversia vertente sulla validità di una clausola di riserva a favore della società costruttrice del diritto d’uso dell’area sottostante il fabbricato, ha ritenuto che ove l’area destinata a parcheggio risulti d’ estensione superiore alla misura d’uso spettante ex lege ai condomini, l’accertamento della proprietà non può avere ad oggetto l’intera area ma solo quella parte di essa sulla quale può riconoscersi insistere il vincolo di destinazione secondo i parametri dettati dalla disciplina normativa applicabile in relazione all’epoca della edificazione. Pertanto, il proprietario originario del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà delle aree destinate a parcheggio che eccedano la misura minima legale.

4. Come è noto la tematica dei parcheggi trova origine nella legge 6 agosto 1967 n. 765 (cd. legge ponte), che all’art. 18, introduce l’art. 41 sexies nella legge urbanistica del 17 agosto 1942, prescrivendo che: “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione”. La norma esige, quindi, per le nuove costruzioni (dal 1 settembre 1967) che esse siano dotate di aree di parcheggio, le quali possono essere realizzate in zone scoperte, in locali all’interno dell’edificio, nel sottosuolo, al piano terreno, o anche in aree confinanti con il fabbricato.

4.1. La norma nulla dice in merito alla natura giuridica del vincolo concernente i parcheggi e ha dato luogo a due teorie diametralmente opposte.

4.1.1. Secondo una teoria, definita “oggettiva” (o liberista), la norma pone, appunto, solo un vincolo oggettivo di destinazione: gli spazi per parcheggio previsti dalla legge (che stabilisce uno standard urbanistico) non sono gravati da alcun vincolo di tipo soggettivo che ne prescriva l’utilizzazione da parte dei soli proprietari delle unità immobiliari situate nel fabbricato cui tali parcheggi accedono. Essi, pertanto, potrebbero essere liberamente attribuiti non solo in proprietà, ma anche in uso a soggetti che non siano proprietari o comunque utilizzatori di unità immobiliari poste nel fabbricato di cui lo spazio per parcheggio fa parte o di cui costituisce pertinenza.

Il vincolo posto dalla legge ponte avrebbe, quindi, carattere meramente oggettivo, in quanto impone la destinazione a parcheggio di determinati spazi senza però indicarne gli utilizzatori (si tratterebbe, secondo alcuni autori, di servitù di uso pubblico).

In altri termini, la norma, quale disposizione urbanistica, ha inteso stabilire, similmente per le distanze, l’immediata vincolatività per i privati integrativa della disciplina di cui all’art. 873 c.c. (l’espressione di tale articolo “distanza non minore…”, è quasi analoga a quella di “misura non inferiore…” usata dal cit. art. 18 1. 765/1967).

A sostegno di tale teoria si adducono sostanzialmente due argomenti.

In primo luogo, si afferma, l’art. 18 della legge ponte, essendo diretto unicamente a introdurre uno standard urbanistico, opera esclusivamente nei rapporti tra costruttore dell’edificio e Pubblica Amministrazione competente all’ emanazione dei provvedimenti in materia urbanistica, e come tale non incide direttamente sui rapporti interprivati.

In secondo luogo, si osserva, la libera alienabilità degli spazi per parcheggio può essere agevolmente desunta dalla ratio della norma, la quale mira ad evitare la congestione delle strade derivante dal parcheggio indiscriminato degli autoveicoli. A questo fine è irrilevante la persona che utilizza lo spazio per parcheggio; ciò che interessa, infatti, è che detto spazio sia utilizzato per il parcheggio di autovetture: sia cioè rispettato il vincolo.

4.1.2. Secondo l’opposta teoria, definita “soggettiva” (o vincolista), gli spazi per parcheggio di cui alla legge ponte sono gravati da un vincolo inderogabile di destinazione di tipo, appunto, soggettivo, di guisa che tali spazi devono essere necessariamente utilizzati dai proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari di cui fa parte l’edificio cui detti spazi accedono. Il vincolo opererebbe in un duplice senso.

Innanzitutto, esso porrebbe una relazione di accessorietà tra la costruzione e gli spazi per parcheggio, rilevante nei rapporti interprivati. Detta relazione potrebbe atteggiarsi in modo diverso. Se lo spazio per parcheggio è interno alla costruzione, il vincolo legale opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale parte comune condominiale destinata a un servizio comune di cui la legge configura l’esigenza e impone l’ assolvimento. Se, invece, lo spazio è esterno il vincolo opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale pertinenza del fabbricato: si tratterebbe di una “pertinenza ex lege”, in quanto la qualifica pertinenziale e le conseguenze giuridiche ad essa riconducibili non derivano, come di regola, dalla obiettiva destinazione al servizio della cosa principale, bensì direttamente dalla legge. In entrambi i casi il rapporto di accessorietà esistente tra l’edificio e gli spazi per parcheggio fa sì che la vendita della singola unità immobiliare, in difetto di contraria disposizione scritta ai sensi dell’art. 1117 c.c., ovvero dell’art. 818, comma 1, c.c., comporti la vendita anche dello spazio per parcheggio.

In secondo luogo, il vincolo di destinazione opererebbe nel senso di impedire che i privati, nell’esercizio della propria autonomia negoziale, possano derogare al principio della necessaria utilizzazione degli spazi per parcheggio da parte dei proprietari e/o utilizzatori del fabbricato. In altri termini sarebbe consentito con apposita pattuizione scritta derogare al principio accesorium sequitur principale solo quanto alla proprietà dello spazio per parcheggio, ma non quanto all’uso dello stesso. Si parla di un diritto di uso ope legis, con la conseguenza che una contraria pattuizione delle parti sarebbe nulla per contrasto con una norma imperativa ai sensi dell’art. 1418 c.c. e verrebbe sostituita di diritto dalla norma imperativa violata ai sensi dell’art. 1419, comma 2, c.c..

Destinatari del vincolo e, quindi, titolari del diritto d’uso sarebbero i proprietari delle singole unità immobiliari, alle quali potrebbero essere attribuiti uno o più posti d’auto, mentre altre ne potrebbero essere private, ovvero la “collettività condominiale” e, quindi, tutti i componenti di questa, con la conseguenza che, ove i posti auto predisposti in misura conforme allo standard legale non siano sufficienti ad assicurare almeno un parcheggio per ciascuna unità immobiliare, non sarebbe possibile procedere alla suddivisione dell’uso dei posti medesimi, ma detto uso dovrebbe necessariamente avvenire in modo indifferenziato e promiscuo, salva la previsione di un godimento turnario.

La teoria soggettiva si basa anch’essa su un duplice ordine di considerazioni.

In primo luogo, si afferma, la ratio della norma depone nel senso di individuare i destinatari dell’uso degli spazi per parcheggio nelle persone che le nuove costruzioni stabilmente occupano o che ad esse abitualmente accedono. Se, infatti, la norma mira ad evitare la congestione delle strade derivante dal parcheggio indiscriminato degli autoveicoli, dovrebbe considerarsi che il maggiore e più continuativo ingombro delle strade pubbliche in prossimità degli edifici è causato dai veicoli e dalle persone che quegli edifici abitano o frequentano.

In secondo luogo, in tal modo individuati i fruitori degli spazi per parcheggio e considerata la rilevanza pubblicistica dell’interesse perseguito dalla norma, quest’ultima verrebbe ad assumere il carattere di norma imperativa, la cui violazione comporta, come detto, ipso iure la nullità ex art. 1418 c.c., anche in difetto di espressa comminatoria (cd. principio della nullità virtuale).

5. In giurisprudenza, fin dall’inizio, accanto all’orientamento che ha sposato una lettura “oggettiva” della norma, riconoscendo una rilevanza dell’art. 18 unicamente nel rapporto costruttore – pubblica amministrazione (Cass. 24.4.1981, n. 2452; 15.10.1982, n. 5344; 9.5.1983, n. 3179), è possibile riscontrare una tendenza della Corte, conformemente alla teoria “soggettiva”, a ritenere l’area destinata a parcheggio come accessorio inscindibile dall’appartamento (Cass. 18.12.1981, n. 6714), facendo ricorso a figure differenti a seconda dell’ ubicazione del parcheggio. Se interno all’edificio, è stato considerato di uso comune dei condomini ex art. 1117 c.c.; se esterno, è stato configurato come oggetto di diritto di servitù.

5.1. In alcune pronunce si è optato per attribuire all’art. 18 operatività diretta anche nei rapporti interprivati, con il fine ultimo di tutelare l’acquirente e garantire l’effettiva destinazione del posto-auto. La salvaguardia della reale funzione del parcheggio è stata attuata attraverso un duplice strumento: attribuendo, per un verso, il diritto di comproprietà dell’area ai condomini e sanzionando, per altro verso, con la nullità, i contratti nei quali risulti esclusa la relativa zona, trattandosi di materia sottratta all’autonomia privata (Cass. 25.1.1982, n. 483). La clausola con la quale il proprietario dell’edificio si fosse riservata la disponibilità dell’area di parcheggio è stata, quindi, sanzionata con la nullità.

L’identificazione dell’art. 18 come norma cogente, nei rapporti fra i privati, ha portato altresì al riconoscimento di una sua efficacia abrogativa o sostitutiva nei confronti della clausola contrattuale ad essa contraria e, per realizzare la finalità della disposizione, al ricorso alla costituzione di un diritto reale d’uso nei confronti dell’acquirente (Cass. 7.8.1981, n. 4890)

5.2. Tale iniziale contrasto ha determinato l’intervento delle Sezioni Unite (Sez. Un. 17.12.1984, nn. 6600, 6601 e 6602), le quali hanno affermato che l’art. 18 costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da esso perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore-proprietario dell’edificio e Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio. Conseguentemente il posto-auto viene considerato parte comune dell’edificio se ricavato all’ interno dello stesso e pertinenza, legata ad un vincolo di destinazione funzionale, se posto all’esterno; ciò in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l’uso del parcheggio vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto-auto si ritiene integrato ope legis ex art. 1374 c.c. con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino. In questo caso viene, comunque, riconosciuto all’alienante il diritto ad un’integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell’appartamento.

6. Poco dopo tale intervento, è sopraggiunta la legge 28 febbraio 1985 n. 47 (c.d. condono edilizio), che all’art. 26 stabilisce “Gli spazi di cui all’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 del Codice Civile”.

I lavori preparatori dimostrano che detta norma fu scritta proprio per dirimere il contrasto di opinioni che si era creato al riguardo in dottrina e giurisprudenza (tant’è che in origine la medesima era da solo contenuta nell’art. 21 del disegno di legge governativo recante la rubrica “interpretazione autentica”), ma il risultato non è stato raggiunto e la disposizione ha determinato immediatamente il sorgere di una querelle sulla sua natura di norma di interpretazione o di innovazione.

6.1. Certamente l’art. 26 cit. ha definitivamente sancito la sussistenza del rapporto di accessorietà, proprio delle pertinenze, del posto auto rispetto al fabbricato, come era stato già individuato dai sostenitori della teoria soggettiva.

Parimenti, conformemente alla teoria oggettiva, il richiamo all’art. 818 c.c. (che, al secondo comma, stabilisce che “le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”) consente di affermare con sicurezza la alienabilità del posto auto separatamente dall’unità immobiliare di cui costituisce pertinenza.

Il riconoscimento della natura di pertinenza integra uno specifico tipo di regolamentazione dei rapporti interprivati in base al quale il proprietario che vende l’immobile ad altro soggetto può ben riservarsi la proprietà dell’area di parcheggio con il solo obbligo di rispettare il vincolo di destinazione. L’art. 26 cit. ha pur sempre rilevanza pubblicistica, ma il rinvio alla normativa codicistica è segno dell’indifferenza del legislatore nei confronti della titolarità dell’area e delle situazioni giuridiche che su di essa possono incidere rispetto alla effettiva funzione di utilità sociale alla quale il bene assolve.

Conseguentemente si è ritenuto da alcuni autori che la norma ha natura interpretativa ed è, pertanto, dotata di efficacia retroattiva, da altri carattere innovativo e, quindi, ha inteso liberalizzare la circolazione del bene parcheggio soltanto limitatamente agli atti posti in essere dopo la sua entrata in vigore.

7. In ambito giurisprudenziale, dopo il susseguirsi di pronunce contraddittorie (a favore del carattere innovativo dell’ art. 26: Cass. 6.5.1966, n. 3370; di senso contrario: Cass. 9.6. 1987, n. 5036 e 29.2.1988 n. 2129), sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 18 luglio 1989, n. 3363, affermando che “gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi”. Al riguardo hanno ribadito che la norma urbanistica (art. 18 1. 765/1967), che imponga vincoli o limiti alla proprietà, ha natura imperativa e inderogabile non solo nei rapporti fra costruttore e Pubblica Amministrazione, in quanto norma di azione, ma anche nei rapporti tra costruttore e terzi che da quei vincoli o limiti ricevono un vantaggio, in quanto norma di relazione. Il vincolo di destinazione permanente a parcheggio va inquadrato nella categoria delle “limitazioni legali della proprietà privata per scopo di pubblico interesse” e si conforma ope legis in un diritto reale di uso dell’area di parcheggio in favore del condominio. L’inderogabilità comporta la nullità dei patti contrari e la loro sostituzione con le previsioni della legge. L’art. 26 della l. 47/1985 non ha portata innovativa, ma confermativa del regime della legge 765/1967, proprio in forza del riferimento al vincolo pertinenziale.

7.1. In altri termini, il vincolo che grava sulle aree a parcheggio ha natura non solo oggettiva ma anche soggettiva, ha natura reale e si trasferisce, automaticamente, con il trasferimento della titolarità dell’abitazione: è un diritto reale d’uso, di natura pubblicistica, che la legge pone a favore dei condomini del fabbricato cui accede, e limita il diritto di proprietà dell’area. È possibile che il bene appartenga al costruttore, o ad un solo condomino, o ad un terzo soggetto estraneo, ma tutti i condomini devono poterne godere, per quanto riguarda l’uso (v. fra tante: Cass. 9.5.1991, n. 5180; 28.10.1992, n. 11731; 27.12.1994, n. 11188; 7.3.1997, n. 2036; 30.1.2000, n. 982; 11.1.2001, n. 341; 7.6.2002, n. 8262).

7.2. Tale interpretazione giurisprudenziale ha suscitato sia critiche che adesioni in campo dottrinario. Si è, infatti, osservato da alcuni autori che sarebbe stata forzata la portata dell’ art. 818 c.c. ed introdotto un nuovo rapporto tra il bene principale e quello accessorio non più “durevole” ma piuttosto “perpetuo”, in contrasto con la disciplina codicistica. Si è, quindi, proposta una diversa lettura della norma che consiste nel riconoscere al parcheggio di cui all’art. 18 1. 765/1967 la funzione di parcheggio di zona, quartiere o isolato, in quanto la decongestione del traffico locale sarebbe assicurata ugualmente e non verrebbe certo lesa la destinazione permanente dell’area comunque a parcheggio. Secondo altri autori, invece, il procedimento interpretativo va condiviso perché sarebbe stato avallato e confermato il dettato legislativo sia della legge ponte che della legge sul condono ponendosi come punto di collegamento tra le due normative.

8. È, però, intervenuto nuovamente il legislatore con la legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli).

L’art. 2 di detta legge ha innanzitutto modificato l’art. 41 sexies della 1. 17.8.1942 n. 1150, nel senso di aumentare la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione (considerando, quindi, le aree di parcheggio uno standard urbanistico).

Di più importante rilievo giuridico è l’art. 9, ove prevede che “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero in locali siti al piano terreno parcheggi da destinarsi a pertinenza delle singole unità immobiliari e ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti” (comma 1), stabilendo la soggezione di tali interventi – anziché a concessione edilizia – a sola autorizzazione gratuita (comma 2) e richiedendo un quorum ridotto per le delibere condominiali necessarie per l’approvazione degli interventi in oggetto (comma 3). In ogni caso, è previsto che i parcheggi, così realizzati, “non possono essere ceduti separatamente dall’ unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli” (comma 4).

8.1. Tale normativa, dettata con riferimento ai soli parcheggi costruiti con le agevolazioni della legge Tognoli, è stata incredibilmente invocata a proprio favore da entrambi gli orientamenti contrapposti.

I fautori della teorica oggettiva, infatti, hanno sostenuto che, se il legislatore del 1989 ha sancito il divieto di circolazione del parcheggio separatamente dall’unità immobiliare di cui questo costituisce pertinenza soltanto con riferimento ai parcheggi costruiti con le agevolazioni previste dalla predetta legge, evidentemente egli ha presupposto che nessun regime vincolistico sussiste per gli altri parcheggi.

I sostenitori della teoria soggettiva, per converso, hanno intravisto nella legge Tognoli la conferma dell’inderogabilità del vincolo soggettivo di destinazione già sancito nella legge ponte. Tuttavia tale ragionamento è apparso viziato da una petizione di principio. Infatti l’art. 9 della legge Tognoli detta una disciplina vincolistica diversa da quella che, secondo gli stessi fautori della teoria soggettiva, vige per i parcheggi di cui alla legge ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall’unità immobiliare cui accedono, fermo restando – sempre secondo tale teoria – il diritto di uso in capo al proprietario e/o utilizzatore dell’immobile principale. In realtà, a ben vedere, la ratio del divieto di circolazione dei parcheggi di cui alla legge Tognoli ben può ravvisarsi nell’intento di evitare speculazioni da parte di chi ha usufruito di speciali deroghe ed agevolazioni per la realizzazione degli stessi.

8.2. Certo è che il susseguirsi degli interventi legislativi nella materia in oggetto ha fatto evidenziare, secondo dottrina e giurisprudenza, tre diverse tipologie di parcheggi, ciascuna caratterizzata da una propria disciplina: a) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè “a utilizzazione vincolata”, ai quali inerisce una qualificazione pertineziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell’art. 18 della legge ponte (poi integrata dall’ art. 26 della legge sul condono); b) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall’unità principale, cioè “a utilizzazione vincolata” e, al tempo stesso, “a circolazione controllata”, perché costruiti in base alla legge Tognoli (122/1989); c) parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, “a utilizzazione e a circolazione libera”, non vincolata in base a speciali limiti (inderogabili) di legge.

9. È opinione delle Sezioni Unite, al fine di risolvere la questione di diritto e definire il contrasto, che debba accogliersi, alla stregua delle considerazioni di seguito esposte, l’ orientamento secondo il quale i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge (art. 18 1. 765/ 1967) non sono soggetti ad alcun diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio, sicché il proprietario originario del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo.

9.1. L’affermazione che i parcheggi ex art 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 (legge ponte) sono gravati da un vincolo di destinazione non solo di natura pubblicistica ma anche di carattere soggettivo, sicché destinatari del diritto reale d’uso sono i proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari alle quali essi accedono ovvero la collettività condominiale del fabbricato, è l’esito di un processo interpretativo (“creativo”) fondato su generico riferimento allo spirito ovvero finalità ulteriore della legge, piuttosto che determinatamente su singole e specifiche disposizioni normative, che anzi non collimano perfettamente con il ravvisato vincolo soggettivo (v. quanto detto a proposito dell’art. 26 1. 28.2.1985 n. 47, ancorché definitivamente abrogato dall’art. 136, comma 2, lett. f) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), dato che la norma ha inteso porre uno standard urbanistico, cioè regolamentare l’attività di costruzione, stabilendo quando parte della stessa o dell’area ad essa inerente deve essere destinata a parcheggio, ma non l’attività di fruizione o negoziazione della stessa.

9.2. Estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo soggettivo, con conseguente attribuzione del diritto d’uso ai proprietari delle unità immobiliari dell’edificio, riconoscimento dell’inscindibilità del vincolo e nullità degli atti negoziali, significa disconoscere ogni distinzione tra parcheggi rientranti nello standard legale e quelli che, invece, da tale standard eccedono (distinzione alla quale, peraltro, facevano espresso riferimento i DD.LL. 6.8.1993, n. 281 e 30.5.1994, n. 326 – ancorché mai convertiti in legge – laddove prevedevano la sostituzione del 5 comma dell’art. 9 1. 122/1989, con il seguente: “5. i parcheggi realizzati ai sensi del comma 1 del presente articolo, nei limiti della quantità di cui all’articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, non possono essere ceduti separatamente dell’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”).

9.3. Anche se non esiste un criterio per l’individuazione dei parcheggi rientranti nello standard urbanistico da quelli eccedenti rispetto al medesimo (normalmente l’individuazione dovrebbe essere effettuata in sede di redazione del progetto di costruzione approvato dal competente Comune, ovvero, in mancanza, rimessa all’autonomia delle parti), costituisce un dato pacifico la loro distinzione e la dottrina è unanime nell’ inquadrare i parcheggi che eccedono lo standard vincolistico tra quelli a utilizzazione e circolazione libera (di cui sopra sub lett. c) del n. 8.2).

10. L’argomento fondamentale che si adduce favore dell’ applicazione all’intera superficie, ancorché realizzata in eccedenza, del regime di cui all’art. 18 della legge 765/1967, è, come sopra accennato, il seguente. Una volta accertato che il proprietario-costruttore, con l’atto d’obbligo, ai fini della concessione edilizia, si è impegnato a destinare a parcheggio una determinata superficie, il vincolo derivante dal cit. art. 18 deve ritenersi esteso all’intera superficie, a nulla rilevando l’eventuale eccedenza di essa rispetto a quella risultante dal rapporto area-cubatura di cui alla citata norma, tanto più che tale rapporto deve considerarsi immodificabile solo nel minimo se è vero che la norma stessa si limita a prescrivere che la misura degli spazi da riservare a parcheggi sia non inferiore a un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione.

10.1. L’argomento non persuade e nel sistema si rinvengono considerazioni contrarie di maggior peso.

L’atto d’obbligo non può essere inquadrato nel paradigma del contratto a favore di terzi previsto dall’art. 1411 c.c., poiché, come è stato più volte affermato dalle Sezioni Unite, ai fini della giurisdizione, la convenzione (o atto d’obbligo) tra un Comune e un privato costruttore, con la quale quest’ ultimo, al fine di ottenere il rilascio di una concessione edilizia, si obbliga ad un facere o a determinati adempimenti nei confronti dell’ente pubblico non solo non costituisce un contratto di diritto privato, ma non ha neppure specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi semplicemente come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della P.A., senza alcuna possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla base di esso (v. fra tante: Sez. Un. 20.4. 1998, n. 4016; 11.7.1994, n. 6527; 24.6.1992, n. 7773).

La concessione edilizia, come è stato costantemente affermato in giurisprudenza, non può mai pregiudicare né costituire diritti a favore di terzi (v. fra tante: Cass. 25.10.2001, 13170; 11.5.2000, n. 6038; 3.4.1998, n. 3428).

10.2. Il concetto di “pertinenza ex lege” (cd. pertinenza urbanistica) riguarda esclusivamente lo spazio standard di parcheggio stabilito dalla legge, ma non anche quello eccedente tale misura, in ordine al quale è configurabile soltanto una “pertinenza volontaria”, in base all’art. 817 c.c.. Nel senso, che, mentre il rapporto pertinenziale “ex lege” che si costituisce tra il fabbricato e l’area da destinare a parcheggio (con diritto d’uso da parte dei proprietari o occupanti le singole unità immobiliari) trova la sua fonte nella norma imperativa che determina ed impone l’esistenza dell’inderogabile vincolo pubblicistico di servizio con il fabbricato, l’eventuale rapporto pertinenziale che può sorgere tra lo stesso fabbricato e la superficie eccedente quella vincolata è geneticamente collegato esclusivamente ai modi ordinari con cui esso si costituisce, secondo, cioè, la effettiva destinazione della cosa e secondo la volontà del proprietario.

11. La norma che pone “limiti legali alla proprietà” non consente applicazione analogica, sia essa dettata da ragioni di interesse generale a carattere pubblicistico, ovvero da esigenze sociali di contemperare gli interessi di ciascun proprietario con quelli degli altri, onde non è configurabile la costituzione ovvero l’estensione di limitazioni del diritto di proprietà oltre i casi tassativamente previsti dalla legge.

11.1. Il vincolo di destinazione a parcheggio di un’area, in virtù di atto d’obbligo, essendo di natura convenzionale, può essere modificato dalle parti e non richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, stante il principio di autonomia.

Il vincolo di destinazione per legge di un’area a parcheggio, essendo di natura inderogabile, non può essere modificato dalle parti e richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, in base a criteri di certezza e indisponibilità dell’imposizione, onde è giusto, anche ai fini della libera circolazione dei beni e dell’iniziativa economica, che tale vincolo sia stabilito nel minimo.

12. Un ultimo argomento proviene dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, recante il T.U. delle disposizioni in materia edilizia, come modificato e integrato dal decreto legislativo 27.12.2002, n. 301.

L’ art. 137 del suddetto T.U. prevede che “all’articolo 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122, il comma 2 è sostituito del seguente: ’2. L’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta a denuncia di inizio di attività’.”

Gli effetti di questa modifica appaiono di tutto rilievo, posto che il titolo abilitativo alla realizzazione del posto auto è oggi costituito non più dall’autorizzazione bensì dalla denuncia di inizio di attività. Non si ha più un provvedimento, come quello dell’autorizzazione, con allegato atto d’obbligo da cui poter desumere i riferimenti inerenti al parcheggio.

15. Il contrasto giurisprudenziale, pertanto, va risolto affermandosi che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legale (art. 18 legge 6.8.1967, n. 765), non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l’originario proprietario-costruttore del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo.

16. Il principio comporta, quindi, il rigetto del terzo motivo di ricorso, nonché dei connessi punti di cui al quarto, sesto, settimo e ottavo motivo.

17. Anche il primo e secondo mezzo, che vanno congiuntamente esaminati per la connessione logica che presentano, sono da rigettare.

L’impugnata sentenza, con indagine di fatto, incensurabile in questa sede di legittimità, ha innanzitutto accertato, sulla scorta della c.t.u., che l’area di parcheggio asservita (dovendosi in questa comprendere anche le rampe di accesso e gli svincoli), data in comproprietà ai proprietari delle unità immobiliari del fabbricato, soggetta a diritto d’uso da parte degli stessi, è rispettosa (e sul punto non c’è censura) di quella (mq. 207) minima da riservarsi inderogabilmente ai condomini nella proporzione prevista dalla legge 765/1967.

Conseguentemente ha escluso da tale diritto di comproprietà l’invocata superficie di mq. 435 di parcheggio, prevista nel progetto approvato con la prima concessione edilizia, osservando che quella “superficie è stata variata”, cioè cambiata in senso quantitativo con i successivi atti d’obbligo (del febbraio e marzo 1988). Non si è trattato, quindi, nella specie, di una “variante” in senso tecnico, né di una attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, subordinata a concessione, come assumono i ricorrenti, ma di determinazione quantitativa della superficie da destinare a parcheggio.

Correttamente l’impugnata sentenza ha ritenuto che i contratti preliminari erano stati superati dai rogiti definitivi di compravendita, ai quali bisognava fare riferimento ai fini dell’individuazione della comune volontà delle parti. Interpretando tali contratti, con adeguata motivazione, la Corte di merito ha escluso che l’area di parcheggio eccedente quella minima prevista dall’art. 18 legge 765/1967 fosse compresa nelle varie compravendite, data la specifica clausola di riserva di proprietà a favore della soc. S.I.M.. Del tutto generico è il richiamo da parte dei ricorrenti ad elementi di segno contrario.

18. Il quarto motivo, ribadito il rigetto del punto collegato al principio di diritto sopra affermato, è privo di pregio nella restante parte, perché l’impugnata sentenza con sufficiente argomentazione ha escluso qualsiasi risarcimento del danno, avendo ritenuto: a) non sussistente l’invocato dolo incidente (art. 1440 c.c.), per assenza di qualsiasi raggiro; b) non provato il pregiudizio conseguente alle dedotte difformità del garage (artt. 1480 e 1489 c.c.); c) non violati gli artt. 871 e 872 c.c., per essere stati i parcheggi realizzati in conformità delle disposizioni di legge e delle norme regolamentari.

19. Parimenti destituito di fondamento è il quinto mezzo, atteso che l’impugnata sentenza ha giustificato il diniego di risarcimento per inagibilità (temporanea) del garage in base a mancanza di prova del danno.

20. In ordine al sesto, settimo e ottavo motivo, già scriminati in collegamento con il terzo, c’e solo da aggiungere che la Corte d’appello ha spiegato perché l’area di mq. 890, in eccedenza rispetto a quella minima dello standard edilizio, benché vincolata a parcheggio, in base ad atto d’obbligo, non poteva ritenersi soggetta a diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio. Ha altresì giustificato l’inapplicabilità nella specie dell’art. 2 legge 122/1989, in forza del principio di irretroattività della legge, nonché la validità della clausola con la quale la S.I.M. si era riservata la proprietà dell’area di parcheggio perché relativa a quella realizzata in eccedenza, essendo stata trasferita in comproprietà dei singoli acquirenti delle unità immobiliari la superficie di cui alla misura legale (standard edilizio).

21. In base alle considerazioni svolte, il ricorso va, quindi, rigettato.

Sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio delle Sezioni Unite della Corte Suprema di Cassazione, il 17 febbraio 2005.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 15 GIU. 2005

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
[omissis]

Fatto

La Corte, letto il ricorso proposto, con atto notificato il 21 gennaio 2011, da V.A. e dalla s.r.l. GSA per la cassazione della sentenza n. 715 della Corte di appello di Bologna, depositata l’8 luglio 2010, notificata il 25 novembre 2010, che, in riforma della pronuncia di primo grado, aveva respinto la domanda da loro proposta quali proprietari di unità immobiliari facenti parte del Condominio Residenziale (OMISSIS), diretta ad accertare che i posti auto ivi esistenti, di proprietà della convenuta SIs.r.l., erano gravati da un diritto d’uso in favore dei condomini, con conseguente limitazione del diritto di disponibilità degli stessi da parte della convenuta;

letto il controricorso ed il ricorso incidentale della società Sviluppo Immobiliare;

vista la relazione redatta ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., dal consigliere delegato Dott. Mario Bertuzzi, che ha concluso per la fondatezza del ricorso, osservando che:

- “l’unico motivo del ricorso principale denunzia violazione e falsa applicazione della L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, nonchè vizio di motivazione, lamentando che la sentenza impugnata, pur dando atto della inapplicabilità nella fattispecie ratione temporis della nuova disposizione di cui alla L. n. 246 del 2005, art. 12, comma 9, abbia negato che la disposizione citata di cui all’art. 41 sexies, ponesse vincoli d’uso in favore degli occupanti dell’edificio nei confronti degli spazi interni ai fabbricati destinati a parcheggio, affermandone, in contrasto con la giurisprudenza di legittimità, la loro piena disponibilità e commerciabilità da parte del proprietario”;

- “il motivo appare manifestamente fondato, apparendo la ratio decidendi accolta dalla sentenza impugnata in contrasto con l’orientamento di questa Corte, secondo cui la norma di legge posta dall’art. 41 sexies citato, come modificata dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, attribuisce al soggetto che abita stabilmente l’unità immobiliare sita nell’edificio un diritto reale d’uso sullo spazio destinato a parcheggio interno che non ecceda il limite minimo prescritto dalla legge, con l’effetto che gli atti di disposizione dello stesso da parte del suo titolare incontrano un limite interno nell’obbligo di rispettare e quindi salvaguardare tale vincolo di destinazione (Cass. n. 15509 del 2011; Cass. n. 13857 del 2001; Cass. n. 4197 del 2000)”;

- “l’unico motivo del ricorso incidentale, che denunzia il vizio di omessa pronuncia sulla richiesta della convenuta – appellante di risarcimento del danno, va dichiarato assorbito”;

rilevato che la relazione è stata regolarmente comunicata al Procuratore Generale, che non ha svolto controsservazioni, e notificata alle parti e che la sola parte resistente ha depositato memoria;

considerato che la memoria depositata non apporta argomenti di diritto nuovi e diversi rispetto a quelli già esaminati nella suddetta relazione; che le argomentazioni e la conclusione della stessa meritano di essere interamente condivise, apparendo rispondenti sia a quanto risulta dall’esame degli atti di causa, che all’orientamento della giurisprudenza di questa Corte sopra indicato, cui questo Collegio ritiene di dover dare piena adesione, meritando altresì aggiungere che alla nuova disposizione posta dalla L. n. 246 del 2005, art. 12, non solo va negata efficacia retroattiva, ma va altresì disconosciuta qualsiasi natura di interpretazione autentica della precedente disciplina, difettando il presupposto necessario a tal fine, rappresentato dalla incertezza applicativa della disciplina anteriore (Cass. n. 378 del 2010; Cass. n. 4264 del 2006);

che, pertanto, il ricorso principale va accolto e la causa rinviata, anche per la liquidazione delle spese, ad altra Sezione della Corte di appello di Bologna, che si atterrà, nel decidere^ seguente principio di diritto:

“La L. n. 246 del 2005, art. 12, comma 9, che ha modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo nè natura interpretativa; ne consegue che la disciplina anteriore di cui all’art. 41 sexies, che attribuisce al soggetto che abita stabilmente l’unità immobiliare sita nell’edificio un diritto reale d’uso sullo spazio destinato a parcheggio interno che non ecceda il limite minimo prescritto dalla legge, trova applicazione nei casi in cui, al momento della entrata in vigore della nuova disciplina, risultino già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari”.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso principale, dichiara assorbito l’incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per la liquidazione delle spese, ad altra Sezione della Corte di appello di Bologna.

Così deciso in Roma, il 20 aprile 2012.

Depositato in Cancelleria il 5 giugno 2012