Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 14997/2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) nato a il (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 454/2012 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 13/03/2012;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/06/2013 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per il rigetto del primo motivo di ricorso e per l’accoglimento del secondo motivo di ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), acquirenti di unita’ abitative del complesso immobiliare (OMISSIS), convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Catania la societa’ venditrice, (OMISSIS) s.r.l. per sentirla condannare al risarcimento dei danni da mancato rilascio del certificato di agibilita’ degli immobili.

Nella contumacia della societa’ convenuta il Tribunale accoglieva la domanda, condannando la (OMISSIS) s.r.l. al pagamento per ciascun proprietario di una somma, determinata in base ad apposito accertamento tecnico d’ufficio, pari alla differenza tra il prezzo astrattamente ricavabile dalla vendita ed il concreto valore di mercato delle unita’ abitative prive del predetto certificato.

Adita dalla (OMISSIS) s.r.l. tale sentenza era ribaltata dalla Corte d’appello di Catania, che rigettava la domanda e condannava gli appellati alla restituzione di quanto loro corrisposto dalla societa’ venditrice in base alla pronuncia di primo grado.

La Corte territoriale riteneva inconsistente la valutazione del danno suggerita dal c.t.u.. Sotto il profilo del danno emergente, perche’ gli immobili trasferiti erano conformi al progetto approvato e non esistevano impedimenti di sorta al rilascio della richiesta certificazione; sotto quello del lucro cessante, perche’ era mancata l’allegazione, prima ancora della prova, di un mancato accrescimento della sfera patrimoniale degli acquirenti, configurabile solo nel caso di perdita economica indotta dalla vendita degli immobili a valori di mercato diversi rispetto a quelli correnti per fondi dotati del certificato di agibilita’.

Per la cassazione di detta sentenza ricorrono (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), in base a due motivi.

Resistono con controricorso (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quest’ultimo gia’ liquidatore, gli altri gia’ soci della (OMISSIS) s.r.l..

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Col primo mezzo d’annullamento i ricorrenti denunciano la violazione dell’articolo 300 c.p.c., in relazione ai nn. 3 e 5 (rectius, 4) dell’articolo 360 c.p.c..

La sentenza impugnata, sostengono, e’ nulla in quanto pubblicata il 13.3.2012, dopo la cancellazione, avvenuta il (OMISSIS), della societa’ appellante dal registro delle imprese, cancellazione che ai sensi del nuovo testo dell’articolo 2495 c.c., determina l’immediata estinzione della societa’. Deducono, inoltre, che gia’ all’udienza di precisazione delle conclusioni, tenutasi il 25.11.2011, era venuta meno la personalita’ giuridica della (OMISSIS) s.r.l. per effetto della chiusura dello stato di liquidazione, depositata presso l’ufficio del registro delle imprese il 24.11.2011, senza che il procuratore della societa’ dichiarasse l’evento interruttivo ai sensi dell’articolo 300 c.p.c..

1.1. – Il motivo e’ infondato.

Com’e’ noto, le S.U. di questa Corte hanno di recente affermato, risolvendo una questione di massima di particolare importanza, che la cancellazione della societa’ dal registro delle imprese, a partire dal momento in cui si verifica l’estinzione della societa’ cancellata, priva la societa’ stessa della capacita’ di stare in giudizio (con la sola eccezione della fictio iuris contemplata dalla L.F., articolo 10); pertanto, qualora l’estinzione intervenga nella pendenza di un giudizio del quale la societa’ e’ parte, si determina un evento interruttivo, disciplinato dall’articolo 299 c.p.c. e ss., con eventuale prosecuzione o riassunzione da parte o nei confronti dei soci, successori della societa’, ai sensi dell’articolo 110 c.p.c.; qualora l’evento non sia stato fatto constare nei modi di legge o si sia verificato quando farlo constare in tali modi non sarebbe piu’ stato possibile, l’impugnazione della sentenza, pronunciata nei riguardi della societa’, deve provenire o essere indirizzata, a pena d’inammissibilita’, dai soci o nei confronti dei soci, atteso che la stabilizzazione processuale di un soggetto estinto non puo’ eccedere il grado di giudizio nel quale l’evento estintivo e’ occorso (sent. n. 6070/13).

2. – Con il secondo motivo e’ dedotta la violazione dell’articolo 1477 c.c., comma 3, articoli 1490 e 1492 c.c., e del Regio Decreto n. 1265 del 1934, articoli 220 e 221, nonche’ l’insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto (rectius, fatto) controverso e decisivo, in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

La Corte territoriale, si sostiene, ha disatteso il consolidato orientamento di questa S.C. secondo cui nel caso di vendita di immobile destinato ad abitazione, la mancanza del certificato di agibilita’ configura un’ipotesi di vendita aliud pro alio, che incide sull’attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale e sulla relativa commerciabilita’, di guisa che anche nel caso in cui il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, il venditore e’ tenuto al risarcimento del danno. Fino a quando il certificato non sara’ rilasciato, ognuno degli immobili venduti non potra’ essere negoziato in alcun modo, sicche’ la Corte d’appello, pur riconoscendo il principio di diritto per cui la consegna del certificato di abitabilita’ integra un’obbligazione a carico del venditore ai sensi dell’articolo 1477 c.c., e del Regio Decreto n. 1265 del 1934, articoli 220 e 221, attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, ne ha operato un’errata applicazione, escludendo l’esistenza del danno per la conformita’ degli immobili al progetto approvato.

Ne’, infine, prosegue parte ricorrente, la sentenza impugnata motiva le ragioni dell’asserita arbitrarieta’ del deprezzamento degli immobili stimato dal c.t.u. nel giudizio di primo grado, deprezzamento che invece va ritenuto congruo e rispondente all’effettivo minor valore commerciale e agli esborsi che ciascun ricorrente dovra’ sostenere per conseguire quel certificato che la (OMISSIS) s.r.l., in quanto ormai estinta, non potra’ piu’ consegnare in adempimento della propria obbligazione.

2.1. – Il motivo e’ fondato.

Questa Corte ha avuto modo di affermare che la consegna del certificato di abitabilita’ dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per se’ condizione di validita’ della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’articolo 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilita’ di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto (cosi’, Cass. n. 16216/08, la quale, applicando detto principio, ha confermato la sentenza dei giudici di merito che, tenuto conto che non era stato stipulato l’atto definitivo di compravendita, non essendo stato ancora ottenuto dal costruttore il certificato di abitabilita’, avevano ritenuto giustificata la sospensione da parte del promittente acquirente del pagamento dei ratei di mutuo, quale legittimo esercizio della facolta’ di autotutela di cui all’articolo 1460 c.c.).

Ne deriva che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilita’ e’ un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacita’ di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l’acquisto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilita’ implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, puo’ comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilita’, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari (cfr. Cass. n. 9253/06).

2.1.1. – La Corte territoriale ha disatteso tale indirizzo, e nell’escludere il danno emergente per la conformita’ del costruito al consentito, non ha tenuto conto che sul venditore-costruttore incombe l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo d’assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilita’ prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato. I giudici d’appello, in altri termini, non hanno considerato che il venditore-costruttore deve curare la richiesta e sostenere le spese necessarie a conseguire il certificato di agibilita’, e che il non averlo fatto costituisce un inadempimento ex se foriero di danno emergente, perche’ costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioe’ con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi.

3. – Per quanto sopra, la sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Catania, che nel decidere il merito si atterra’ al seguente principio di diritto: “il venditore-costruttore di un bene immobile ha l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo d’assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilita’ prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L’inadempimento di quest’ultima obbligazione e’ ex se foriero di danno emergente, perche’ costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioe’ con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi”.

4. – Il giudice di rinvio provvedera’ anche in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., comma 3.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso, respinto il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Catania, che provvedera’ anche sulle spese di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24329/2010 proposto da:

(OMISSIS) SAS (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- controricorrente -

e contro

(OMISSIS) SAS;

- intimata -

avverso la sentenza n. 341/2010 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 11/03/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/11/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto il rigetto dell’opposizione presentata dal resistente ed insiste nell’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta alla memoria ed insiste nel rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 18 e 22.3.2004 (OMISSIS) conveniva le s.a.s. (OMISSIS) davanti al tribunale di Torino esponendo di aver stipulato, per effetto dell’attivita’ mediatoria della prima, preliminare di vendita (OMISSIS) relativo a due mansarde in (OMISSIS) per il corrispettivo di euro 36.000,000 di cui 12.800,000 a titolo di caparra confirmatoria, versando alla mediatrice provvigione di euro 1188.

Lamentava l’inadempienza della s.a.s. (OMISSIS) per la mancata consegna del certificato di abitabilita’ ed il difetto dei requisiti promessi e chiedeva la risoluzione per inadempimento della promittente venditrice, il doppio della caparra, interessi rivalutazione e la restituzione della provvigione.

Le due societa’ chiedevano il rigetto delle domande e la (OMISSIS) l’accertamento dell’inadempimento del (OMISSIS) ed il diritto a trattenere la caparra.

Con sentenza 2955/07 il Tribunale rigettava le domande del (OMISSIS), decisione riformata dalla Corte di appello di Torino, con sentenza n. 341/2010, che risolveva il preliminare per inadempimento della (OMISSIS) e condannava quest’ultima ex articolo 1385 c.c., comma 2, al pagamento di euro 25.600.000 oltre interessi, la (OMISSIS) alla restituzione di euro 1188, oltre interessi e spese.

La Corte territoriale rilevava che il (OMISSIS) aveva dedotto non solo la mancanza di abitabilita’ ma anche dei relativi requisiti e secondo il piu’ rigoroso orientamento della Suprema Corte il rifiuto del promissario acquirente alla stipula della compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilita’ od agibilita’ e’ giustificato mentre incombeva, in ogni caso, sulla (OMISSIS) la prova di aver consegnato detto certificato ovvero (anche seguendosi l’orientamento giurisprudenziale meno rigoroso) che gli immobili presentavano tutte le caratteristiche per essere considerati abitabili.

Ricorre (OMISSIS) con tre motivi, illustrati da memoria, resiste (OMISSIS).

All’udienza dell’8.3.2012 e’ stata disposta integrazione del contraddittorio nei confronti della (OMISSIS) sas.

Successivamente le parti hanno presentato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Sono preliminari la delibazione della regolarita’ dell’atto di integrazione del contraddittorio notificato alla (OMISSIS) sas, che risulta contumace nella sentenza di appello, presso il difensore di primo grado, mentre e’ risultata negativa la notifica presso la sede della societa’, e dell’eccezione di tardivita’ del controricorso, sollevata in memoria, perche’ consegnato per la notifica il 22.11.2010 mentre il termine era quello del 20.11.2010.

Su quest’ultimo punto va rilevato che il 20.11.2010 era sabato per cui tempestiva e’ la consegna del 22.11.2010.

Anche il sabato, ai sensi dell’articolo 155 c.p.c., novellato nel 2005, applicabile ai processi pendenti al 1.3.2006, e’ festivo per cui il termine si proroga al lunedi’, principio definitivamente e piu’ ampiamente sancito in virtu’ della Legge 18 luglio 2009, n. 69 e confermato da S.U. 1418/2012.

Sulla prima questione va rilevato che l’incombente e’ stato curato nei termini presso il procuratore costituito in primo grado, cui a norma dell’articolo 170 c.p.c., vanno fatte le notificazioni, salvo che la legge disponga altrimenti.

Questa Corte, sia pure in relazione al giudizio di appello, ha ritenuto che l’atto di integrazione del contraddittorio dopo l’anno dalla pubblicazione della sentenza debba essere effettuato alla parte e non nel domicilio eletto e che tale nullita’ e’ sanata dalla costituzione o dalla rinnovazione degli atti disposta dal giudice a norma dell’articolo 291 c.p.c. (S.U. 15.11.1997 n. 1018) e che sia valida la notifica al procuratore di primo grado ancorche’ decorso l’anno (Cass. 26.7.2002 n. 11076).

Va, anche, rilevato che con la propria memoria (OMISSIS) segnala un accordo transattivo con la (OMISSIS), che rileva solo tra i sottoscrittori, mentre non si ravvisa la necessita’ di rinotifica dell’atto di integrazione del contraddittorio stante la scindibilita’ delle posizioni.

Ne’ (OMISSIS) ha interesse a contestare la dichiarata contumacia in appello di (OMISSIS), sollevata con la seconda memoria.

Col primo motivo si deduce violazione degli articoli 1453 – 1495 c.c., aliud pro alio, in ordine alla mancata consegna del certificato di abitabilita’ e la mancanza dei relativi requisiti, inadempimento ritenuto di gravita’ tale da giustificare il recesso.

Col secondo motivo si lamentano violazione dell’articolo 1385 c.c. e vizi di motivazione per essere stato giudicato grave l’inadempimento ed, anche ad ammettere, che l’intero immobile fosse privo di abitabilita’, comunque il venditore avrebbe dovuto provare il possesso dei requisiti di abitabilita’ delle unita’ oggetto di contratto.

Col terzo motivo si denunzia omessa, insufficiente motivazione sull’applicazione dell’articolo 2697 c.c., in relazione a quanto dedotto.

Le censure meritano accoglimento per quanto in motivazione.

Vi e’ aliud pro alio se il bene e’ incommerciabile od assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente o abbia difetti che lo rendano inservibile (Cass. 23.1.2009 n. 1701, Cass. 11.11.2008 n. 26953, Cass. 10.7.2008 n. 18859) o non e’ idoneo ad assolvere alla funzione naturale od a quella assunta come essenziale dalle parti (Cass. 1 luglio 2008 n. 17995, Cass. 6 maggio 1998 n. 4657, Cass. 25 marzo 1995 n. 3550, etc.).

Il giudizio sulla gravita’ dell’inadempimento e’ prerogativa insindacabile del giudice di merito se adeguatamente motivato e corretto.

L’opera dell’interprete, mirando a determinare una realta’ storica ed obiettiva, qual e’ la volonta’ delle parti espressa nel contratto, e’ tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimita’ soltanto per violazione dei canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dall’articolo 1362 c.c., e segg., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi; pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili, il ricorrente per cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma e’ tenuto, altresi’, a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti.

Di conseguenza, ai fini dell’ammissibilita’ del motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato, non puo’ essere considerata idonea – anche ammesso ma non concesso lo si possa fare implicitamente – la mera critica del convincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata mediante la mera ed apodittica contrapposizione d’una difforme interpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata, trattandosi d’argomentazioni che riportano semplicemente al merito della controversia, il cui riesame non e’ consentito in sede di legittimita’ (e pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579, 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753).

Tuttavia le considerazioni svolte dalla sentenza, pur corrette in astratto a fronte di situazioni concretamente prospettabili, richiedevano un piu’ puntuale approfondimento in relazione alla natura del bene, trattandosi di immobile ricadente in antica costruzione, al prezzo pattuito, alla buona fede ed allo stato di fatto come visto e gradito dalla parte acquirente.

La motivazione adottata non da pieno conto delle caratteristiche dell’immobile, della esiguita’ (relativa) del prezzo, dell’avvenuta presa visione dei luoghi e della dislocazione topografica, configurando apoditticamente una ipotesi di aliud pro alio, in contrasto con i principi sopra richiamati e giudicando irrilevante la previsione che l’acquisto veniva effettuato “nello stato di fatto e di diritto….come visto e gradito dalla parte acquirente”.

Tale ultimo profilo viene assiomaticamente definito clausola di stile mentre la conoscenza da parte dell’acquirente della mancanza di abitabilita’, non accompagnata da espressa rinunzia, giudicata inidonea ad escludere l’inadempimento del venditore, nonostante l’accatastamento.

Tali conclusioni non possono considerarsi sufficienti per riformare una sentenza di primo grado che aveva valorizzato le seguenti circostanze: essere emerso dall’istruttoria che il (OMISSIS) aveva avuto modo di visionare piu’ volte le unita’ immobiliari, acquisendo dalla promittente venditrice tutte le informazioni, per cui questa ultima non poteva essere considerata inadempiente; nessun rilievo assumeva il mancato reperimento della dichiarazione di abitabilita’, trattandosi, secondo quanto era stato chiarito dal notaio incaricato dal (OMISSIS) di redigere il contratto definitivo, di uno stabile d’epoca ed essendo in tali casi usuale la mancanza del suddetto documento (pagine cinque e sei della sentenza di appello che richiama la prima decisione).

In particolare, poiche’ oggetto del preliminare erano pacificamente due mansarde in palazzo d’epoca nello stato di fatto e di diritto come visto e gradito dalla parte acquirente, anche la relativa esiguita’ del prezzo andava valutata in relazione al prospettato aliud pro alio ed alla affermata inadempienza della parte venditrice, tenendo conto delle dichiarazioni del notaio di fiducia del (OMISSIS).

Donde l’accoglimento del ricorso per quanto in motivazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto in motivazione, cassa la sentenza e rinvia, anche per spese, alla corte di appello di Torino, altra sezione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. NICASTRO Gaetano – Presidente -
Dott. FANTACCHIOTTI Mario – Consigliere -
Dott. TRIFONE Francesco – Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

C.R., elettivamente domiciliato in ROMA, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, difeso dall’avvocato CABIDDOMARIO, con studio in 09128 – CAGLIARI, Via G.Rossini n. 6/A, giustadelega in atti;

- ricorrente -

contro

E. & C. COSTRUZIONI SRL IN LIQUIDAZIONE, in persona del liquidatoresig. E.S., elettivamente domiciliata in ROMA VIA ALESSANDRIA 128, presso lo studio dell’avvocato PIRO ANTONINO, difesa dall’avvocato MASSACCI GABRIELLA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 126/02 della Corte d’Appello di CAGLIARI,sezione civile, emessa l’8/02/02, depositata il 15/04/02, R.G.280/91;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del19/01/06 dal Consigliere Dott. Luigi Alessandro SCARANO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato in data 27/10/81 il sig. C. R. conveniva la società E&C. Costruzioni s.r.l. avanti al Tribunale di Cagliari per ivi sentir accertare e dichiarare “il grave inadempimento della convenuta” e la legittimità del proprio recesso dal contratto con la medesima stipulato in data 25 novembre 1980 di locazione di un seminterrato sito in (OMISSIS) “da adibire a deposito merci”.

Esponeva al riguardo che, seppure fissata la decorrenza della locazione per la data del 25 novembre 1980, l’inizio del pagamento dei canoni era stato stabilito per il 1 gennaio 1981, essendo ancora in corso lavori di ultimazione, e di aver conseguito la effettiva disponibiltà dei locali soltanto nell’ultima decade di gennaio del 1981, senza che gli venissero peraltro consegnati i certificati di abitabilità e di uso commerciale, indispensabili per poter utilizzare i locali per depositarvi le merci.

Aveva successivamente appreso del mancato rilascio dei suindicati certificati da parte delle competenti autorità amministrative nonchè, conseguentemente, dell’autorizzazione sanitaria all’uopo necessaria, e non avendo potuto utilizzare quale deposito commerciale il magazzino locato era stato costretto ad interrompere alcuni rapporti di fornitura di generi di erboristeria, dietetica e macrobiotica che l’avevano condotto a porre fine all’attività cui il locale era destinato, sicchè si era finalmente indotto a recedere dal contratto di locazione in questione.

Nella resistenza della società convenuta, con sentenza parziale dell’8/2/90 l’adito giudice dichiarava risolto il contratto per inadempimento della locatrice, che condannava altresì al pagamento delle spese di lite.

Interposto gravame dalla società E&C. Costruzioni s.r.l., cui resisteva il C., con sentenza del 15/4/2002 la Corte d’Appello di Cagliari, in accoglimento dell’impugnazione ed in riforma dell’impugnata decisione di primo grado, nel disattendere l’istanza istruttoria di deferimento del giuramento suppletorio proposta in via subordinata rigettava tutte le domande originariamente formulate dal C., con conseguente condanna del medesimo alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio.

Esponeva al riguardo che ai sensi del R.D. n. 1265 del 1934, art. 221 (T.U. delle Leggi Sanitarie) il certificato di abitabilità è irrilevante con riferimento a locali destinati – come nel caso in esame – ad uso diverso da abitazione; che vi era stata da parte del conduttore appellato una utilizzazione in concreto dell’immobile locato con (quantomeno un “tentativo” di) modificazione della destinazione d’uso dell’immobile contrattualmente pattuita quale “deposito merci” in quella di “deposito commerciale”, confermata anche dalla assunta prova testimoniale; che “la riflessione sulla notevole differenza concettuale determina una ipotesi di palese inadempimento negoziale da parte del conduttore”; che in base ad “orientamento giurisprudenziale sul punto, ormai consolidato in sede di legittimità”, non è “onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato”, salvo patto contrario nel caso invero non emergente dallo stipulato contratto.

Avverso la suindicata sentenza della corte di merito ricorre ora per Cassazione il C., sulla base di 4 motivi.

Resiste la società società E&C. Costruzioni s.r.l., con controricorso illustrato da memoria.

DIRITTO
MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il 1 motivo il ricorrente denunzia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5, concernente la destinazione del locale.

Si duole in particolare che la corte di merito abbia immotivatamente ravvisato la sussistenza della sua “intenzione” di ottenere il mutamento della destinazione d’uso contrattualmente pattuita dell’immobile allo scopo di “aprire un esercizio commerciale destinato alla vendita al pubblico”, per poter a fine rapporto locatizio così conseguire quell’indennità di avviamento che in sede di negoziazione era rimasta viceversa esclusa.

Deduce che la Corte d’Appello di Cagliari ha valorizzato la deposizione testimoniale di un funzionario comunale al riguardo invero inidonea; che non vengono nel caso in rilievo i contatti con il pubblico; che non sono stati considerati i contratti, prodotti in atti, da lui stipulati con imprese quali la Cadey, Fior di loto ed Ulrich, delle quali era divenuto concessionario, svolgendo pertanto un’attività che “contrasta” con la vendita al pubblico.

Sostiene che tale giudice avrebbe dovuto considerare che (anche) per utilizzare il locale ad uso deposito di merci è invero necessaria la certificazione da parte dell’Ufficiale sanitario del Comune, oltre al fatto che la stessa società locatrice aveva costruito su sua richiesta bagno e antibagno, nonchè apposto delle zanzariere, stante la necessità di assicurare la necessaria protezione e la salubrità dell’immobile locato.

Con il 2 motivo, denunziando violazione e falsa applicazione di norme di diritto nonchè omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, con riferimento all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all’ art. 221 del citato (T.U. delle Leggi Sanitarie), il ricorrente invoca l’autorità della pronunzia Cass., Sez. Un. Pen., 6/7/1996, n. 6818 (Timpani), ove si è affermato essere la licenza di abitabilità necessaria anche nel caso in cui un edificio venga destinato ad usi diversi da quello abitativo, non essendo il D.L. 5 ottobre 1993, n. 398, art. 4 (unica fonte normativa che distingueva tra “certificato di abitabilità” e “certificato di agibilità”, riservando il primo agli immobili destinati ad uso abitativo ed il secondo a quelli utilizzati in modo diverso), più in vigore sin dal 28 luglio 1994, dal tempo cioè di efficacia del D.P.R. n. 425 del 1994, il quale tale distinzione ha soppresso prescrivendo che ai fini dell’utilizzabilità – in tutto o in parte – degli edifici il proprietario è tenuto a richiedere il certificato di abitabilità.

Con il 3 motivo, denunziando violazione e falsa applicazione di norme di diritto nonchè omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, con riferimento agli artt. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione alla clausola contrattuale riguardante la destinazione dell’immobile locato ad uso “deposito merci”, il ricorrente lamenta in particolare l’apoditticità e l’infondatezza della distinzione dalla Corte d’Appello operata tra “deposito merci” e “deposito commerciale”, ribadendo il proprio diritto ad ottenere in ogni caso un locale a norma di legge ed oggettivamente idoneo alla sua naturale utilizzazione.

I motivi, che possono essere esaminati congiuntamente in quanto logicamente connessi, sono fondati e vanno accolti nei termini di seguito indicati.

Nell’impugnata sentenza la corte di merito afferma essere la licenza di abitabilità nel caso che ne occupa del tutto irrilevante, avendo il contratto di locazione ad oggetto un immobile destinato ad uso diverso da abitazione.

Come già posto in rilievo da Cass. Sez. Un. Pen., 19/6/1996, n. 6816, P.M. in proc. Timpani (richiamata anche dal ricorrente), è invero ormai superato il risalente orientamento (per il quale v. Cass. pen., sez. 3^, 20/1/1981, n. 3887, Canali) secondo cui l’obbligo di munirsi dell’autorizzazione all’abitabilità era prescritta soltanto per gli immobili adibiti ad uso abitativo, per quelli aventi diversa destinazione viceversa esistendo adempimenti sostitutivi ugualmente idonei alla salvaguardia delle esigenze igienico-sanitarie tutelate dal R.D. 27 luglio 1934 n. 1265, art. 221.

Orientamento interpretativo che era rimasto disatteso, in accordo con la migliore dottrina, già dalla successive pronunzie di questa Corte (v. Cass. Pen., sez. 3^, 23/1/1985, Spanò; Cass. Pen., sez. 4^, 11/1/1983, Paglianti; Cass. Pen., sez. 3^, 22/4/1985, Barberis; Cass. pen., sez., Sez. 3^, 21/8/1986, Pitella; Cass. Pen., sez. 4^, 28/6/1989, Nobile; Cass. Pen., sez. 1^, 29/3/1989, Montecucco; Cass. Pen., sez. 3^, 13/7/1992, Santulli; Cass. Pen., sez. 4^, 7/2/1994, Ferrante; Cass. pen., sez. 3^, 30/6/1995, n. 1758, Menaldo; Cass. pen., sez. 3^, 16/1/1996, n. 120, P.G. in proc. Boldrini; Cass. pen., sez. 3^, 3/11/1995, n. 3704, P.M. in proc. Cialdi ed altri; Cass. pen., sez. 3^, 19/9/1997, n. 923, P.M. in proc. Riccardi; Cass. pen., sez. 3^, 5/2/1998, n. 503, P.M. in proc. Petrucci ed altro. Contra, nel senso che la mancanza del certificato di abitabilità non integra più il reato di cui al citato art. 221 per intervenuta abrogazione da parte del D.P.R. n. 425 del 1995, art. 5 v. Cass. pen., sez. 3^, 27/1/1996, n. 812, Caltabiano), prima dell’emanazione del D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, che ha soppresso la distinzione tra il certificato di “abitabilità”, riservato agli immobili destinati ad uso abitativo, e quello di “agibilità”, relativo agli immobili utilizzati ad uso diverso da abitazione, posta dal D.L. 5 ottobre 1993, n. 398, art. 4, non più in vigore sin dal 28 luglio 1994.

Con la conseguenza che la disciplina normativa unitaria del procedimento autorizzativo, correlata alla ineludibile ed insostituibile necessità di tutelare le condizioni igienico- sanitarie degli edifici a qualsiasi titolo frequentati dalle persone fisiche, non può essere in alcun modo rimessa in discussione (v. la citata Cass. Sez. Un. Pen., 19/6/1996, n. 6816, P.M. in proc. Timpani).

Il D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, art. 4 (emanato in attuazione della delega di cui alla L. n. 537 del 1992, art. 2, comma 7) prevede che “1. Affinchè gli edifici, o parti di essi, indicati nel R.D. 27 luglio 1934, n. 1265, art. 220, possano essere utilizzati, è necessario che il proprietario richieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile, restituita dagli uffici catastali con l’attestazione dell’avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti. 2. Entro trenta,giorni dalla data di presentazione della domanda, il sindaco rilascia il certificato di abitabilità; entro questo termine, può disporre una ispezione da parte degli uffici comunali, che verifichi l’esistenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabile. 3. In caso di silenzio dell’amministrazione comunale, trascorsi quarantacinque giorni dalla data di presentazione della domanda, l’abitabilità si intende attestata. In tal caso, l’autorità competente, nei successivi centottanta giorni, può disporre l’ispezione di cui al comma 2 del presente articolo, e, eventualmente, dichiarare la non abitabilità, nel caso in cui verifichi l’assenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabile. 4. Il termine fissato al comma 2 del presente articolo, può essere interrotto una sola volta dall’amministrazione comunale esclusivamente per la tempestiva richiesta all’interessato di documenti che integrino o completino la documentazione presentata, che non siano già nella disponibilità dell’amministrazione, e che essa non possa acquisire autonomamente.

5. Il termine di trenta giorni, interrotto dalla richiesta di documenti integrativi, inizia a decorrere nuovamente dalla data di presentazione degli stessi”.

In giurisprudenza di legittimità si è già affermato che, atteso il tenore della sopra trascritta norma ed in assenza di patto contrario, incombe all’alienante o disponente (con riferimento al venditore v. Cass., 4/11/1995, n. 11521; Cass., 26/1/1995, n. 953; Cass., 17/12/1993, n. 12507) l’obbligo di curare l’ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonchè degli interessi urbanistici, richiedenti l’accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell’edificio (v. Cass. pen., 7/2/1997, n. 4311), attestante l’idoneità dell’immobile ad essere “abitato” e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche.

In presenza, come nel caso, di contratto di locazione, pertanto, tale obbligo deve ritenersi incombere (diversamente invero che per le ipotesi di autorizzazioni amministrative – come ad es. l’iscrizione alla Camera di commercio ovvero di quelle di pubblica sicurezza necessarie all’esercizio di specifiche attività o per poter adibire l’immobile a pubblici spettacoli, (peraltro di mero rilievo pubblicistico ed inidonee ad incidere sul rapporto privatistico: cfr. Cass., 19/1/1999, n. 463) – al locatore, quale proprietario o comunque titolare del potere di disposizione sulla cosa.

La mancanza del certificato di abitabilità si è ritenuta determinare, sul piano civilistico, la nullità del contratto per illiceità dell’oggetto (v. Cass., 29/3/1995, n. 3687; Cass., 11/8/1990, n. 8199) ovvero quale ipotesi di aliud pro alio (v. Cass., 11/2/1998, n. 1381; Cass., 20/1/1996, n. 442; Cass., 10/6/1991, n. 6576; Cass., 5/11/1990, n. 10616; Cass., 11/8/1990, n. 8199; Cass., 20/12/1985, n. 6542; Cass., 20/1/1983, n. 2398).

Come osservato anche in dottrina, l’obbligo del preventivo rilascio del certificato di abitabilità non trova peraltro fondamento normativo, atteso che l’utilizzazione dell’immobile privo del certificato di abitabilità è altro rispetto alla relativa negoziazione, che non è necessariamente preclusa dalla (temporanea) mancanza di tale atto amministrativo (cfr. Cass., 11/8/1990, n. 8199. V. anche Cass., 5/10/2000, n. 13270).

Anche la tesi dell’aliud pro alio non appare del tutto convincente, in quanto nel caso ricorre un’ipotesi di inesattezza giuridica della prestazione ridondante in termini di inadempimento, piuttosto che sul piano della invalidità, del contratto, legittimante il ricorso ai generali rimedi in proposito previsti.

Va al riguardo osservato che se in termini generali la mancanza del certificato di abitabilità – per non essere stato il provvedimento ancora richiesto o rilasciato – viene a configurare una situazione d’inadempimento in ragione dell’iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l’interesse dell’acquirente del diritto reale o di credito sulla cosa, laddove essa risulti – come nel caso in esame – nota alle parti può invero non precludere la negoziazione dell’immobile, l’inadempimento divenendo definitivo solamente allorquando il relativo rilascio risulti definitivamente negato.

A tale stregua, se non può escludersi che l’immobile privo di licenza di abitabilità possa essere oggetto di una valida costituzione di rapporto locatizio, il definitivo diniego del rilascio del certificato di abitabilità legittima il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno (cfr. Cass., 21/12/2004, n. 23695; Cass., 5/11/2002, n. 15489; Cass., 10/8/2001, n. 11055; Cass., 12/9/2000, n. 12030; Cass., 16/9/1996, n. 8285).

Nell’impugnata sentenza la Corte d’Appello di Cagliari non si è invero attenuta ai suesposti principi, in particolare laddove, senza dare atto della sussistenza nella specie di uno specifico patto contrario intervenuto tra le parti, ed invocando un “orientamento giurisprudenziale” al riguardo “ormai consolidato in sede di legittimità”, afferma per converso che “salvo patto contrario” non è “onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato”, aggiungendo non risultare nel caso invero “previsto dal contratto che tali autorizzazioni dovessero essere richieste dalla locatrice”.

Atteso quanto sopra rilevato ed esposto in ordine alla ineludibile necessità di tutela delle condizioni igieniche sanitarie degli edifici frequentati da persone a qualsivoglia uso destinati, risulta invece superflua ogni distinzione tra uso a fini di “deposito merci” ed uso con finalità di “deposito commerciale”, tra i quali la corte di merito ha ravvisato “una sensibile differenza”, una “notevole differenza concettuale”, invero immotivata e, diversamente da quanto da tale giudice affermato, in ogni caso irrilevante “ai fini della decisione”.

Distinzione, va ulteriormente osservato, che il giudice dell’appello ha argomentato essenzialmente dall’assunta prova testimoniale, senza peraltro in proposito darne sufficiente e congrua motivazione, essendosi sul punto limitato ad affermare che “il funzionario dell’amministrazione comunale preposto al rilascio delle autorizzazioni ha affermato di ricordare vagamente che il rifiuto del provvedimento richiesto dal conduttore fosse dovuto a motivi di ordine tecnico”; e che “La prova tuttavia fornisce anche degli elementi contrari alla tesi dell’appellato, in quanto, in relazione al contenuto del provvedimento richiesto, il funzionario ha parlato genericamente di mutamento della destinazione d’uso…”. Pervenendo quindi alla conclusione che “ciò, anche alla luce della stessa prospettazione enunciata in citazione, consente comunque di ritenere che il conduttore abbia cercato di ottenere un mutamento di destinazione dell’immobile d’uso del locale, per adibirlo ad esercizio commerciale, in palese violazione della clausola contrattuale che ne prevede l’uso solo come deposito merci”.

Conclusione invero apoditticamente formulata e non esaustivamente argomentata, non riuscendo ad evincersi nemmeno il nesso logico tra l’asserzione secondo cui il rilevato mutamento di destinazione risulterebbe confermata “dal contenuto di una precisazione richiesta al teste, rispondendo alla quale egli ha detto che per il mutamento di destinazione l’autorizzazione sanitaria era richiesta solamente per i locali destinati alla vendita di alimenti o bevande” e quanto il giudice del gravame di merito ne fa discendere in termini di idoneità ad “evidentemente” dimostrare che l’intenzione dell’appellato fosse quella di ottenere il mutamento di destinazione per aprire un esercizio commerciale destinato alla vendita al pubblico”.

Con il 4^ motivo il ricorrente denunzia vizi di motivazione in relazione al mancato accoglimento della richiesta, formulata in via subordinata istruttoria, di deferimento del giuramento suppletorio, lamentando che erroneamente la corte di merito non vi aveva dato corso pur in presenza dell’accoglimento della sua domanda in 1 grado, deponente per la sussistenza “quantomeno” della “prova semipiena”.

Il motivo è infondato.

Come da questa Corte invero già affermato, il potere del giudice di merito di deferire il giuramento suppletorio ha natura eminentemente discrezionale, trattandosi di mezzo di prova eccezionalmente sottratto alla disponibilità delle parti ed ammissibile d’ufficio (v. Cass. n. 2659 del 2004; Cass. n. 101 del 2003). E la valutazione circa la sussistenza o meno dei presupposti per detto deferimento ex art. 2736 c.c., n. 2, che è costituito dall’esaurimento dei mezzi istruttori richiesti dalle parti senza che sia stata raggiunta la prova piena in favore di uno dei contendenti, nonchè circa l’opportunità di avvalersi di tale mezzo e la scelta della parte che deve giurare, integra un apprezzamento di fatto rimesso al giudice del merito, il quale è tenuto soltanto ad esporre le ragioni delle risoluzioni adottate (v. Cass. n. 173 del 1986), peraltro in termini congrui, nel qual caso rimane sottratto al controllo in sede di legittimità (v. Cass. n. 2659 del 2004; Cass. n. 101 del 2003).

Orbene, nel fare esercizio dei propri poteri discrezionali in proposito, la Corte di merito ha invero congruamente esposto le ragioni che l’hanno indotta a rigettare la richiesta di deferimento del medesimo formulata in via subordinata istruttoria dall’odierno ricorrente, affermando difettarne nel caso i presupposti in ragione della ravvisata sussistenza di una prova piena, e non già semipiena/ in ordine ai fatti di causa. Al riguardo invero divisando in termini intrinsecamente coerenti con la decisione assunta nel definire l’impugnazione di merito avanti a sè proposta.

L’accoglimento dei primi tre motivi del ricorso comporta la cassazione in relazione dell’impugnata sentenza, con rinvio ad altra sezione della detta Corte d’Appello che procederà ad un nuovo esame della fattispecie e degli enunziati principi farà applicazione, provvedendo anche in ordine alle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte, accoglie i primi tre motivi di ricorso; rigetta il quarto.
Cassa in relazione e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Cagliari.
Così deciso in Roma, il 19 gennaio 2006.
Depositato in Cancelleria il 11 aprile 2006