Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 704/2008 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 863/2007 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 01/08/2007, R.G.N. 2198/06;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/02/2013 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale di Bologna il 30 novembre 2005 rigettava la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) volta a far dichiarare la nullita’ della clausola di cui al contratto di locazione da lui stipulato come conduttore di un immobile ad uso abitativo con il (OMISSIS) – locatore – perche’ era stato pattuito un aumento annuo del canone pari al 5% e conseguente restituzione delle somme indebitamente percepite da esso locatore.

Il Tribunale statuiva per il rigetto in quanto era intervenuta una transazione tra le parti estesa anche al tema della controversia sottoposta al suo giudizio.

Su gravame del (OMISSIS) la Corte di appello di Bologna il 4 aprile 2007 ha riformato la sentenza di prime cure.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi a tre motivi.

Resiste con controricorso il (OMISSIS).

Il ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.-La sentenza impugnata ha riformato quella del Tribunale dichiarando la nullita’ della clausola n. 5 del contratto di locazione sottoscritto in data 8 luglio 1993 nella parte recante la previsione di aggiornamento annuale automatico del canone in ragione del 5% dell’anno precedente: contratto stipulato tra (OMISSIS) e (OMISSIS).

Ha osservato il giudice dell’appello:

a) il tenore letterale della transazione prodotta in causa, nella quale il (OMISSIS) formulava rinuncia alla impugnazione della sentenza di primo grado e il locatore rinunciava a riassumere l’opposizione presso terzi con conseguente compensazione delle spese induceva a ritenere che con l’atto le parti intesero transigere, ma non regolare nuovamente e diversamente il rapporto locatizio;

b) nell’atto transattivo era omesso ogni e qualsiasi riferimento a nuova intesa circa l’aggiornamento del canone per cui era “arduo”, come invece ritenuto dal Tribunale, sostenere la portata modificativa o estintiva dell’originaria fattispecie;

c) la Legge n. 392 del 1978, articolo 24 era applicabile anche ai c.d. patti in deroga e, quindi, andava caducata ex articolo 79 della legge citata (p.5-7 sentenza impugnata).

Contro questo argomentare il (OMISSIS) insorge con il presente ricorso e al riguardo il Collegio osserva quanto segue.

2.-In punto di fatto e’ pacifico tra le parti che fu concluso un contratto di locazione secondo la disciplina dei c.d. patti in deroga ed era previsto un aggiornamento del canone nella misura del 5%.

Nella pendenza del contratto ebbe luogo una transazione che concludeva le controversie tra il (OMISSIS) e la s.r.l. (OMISSIS), concernente opposizione all’esecuzione in una controversia tra il (OMISSIS) e il (OMISSIS) circa la risoluzione della locazione.

Nell’atto transattivo il (OMISSIS) rinunciava ad impugnare la sentenza di primo grado RG. n. 3697/01 che portava condanna del (OMISSIS) alle spese di lite e il (OMISSIS) rinunciava alla prosecuzione del giudizio di opposizione all’esecuzione “Tale rinuncia agli atti comporta anche rinuncia all’azione di risoluzione da parte del (OMISSIS) e ad ogni ulteriore pretesa fatta valere dal Sig. (OMISSIS) con l’opposta esecuzione. Sempre con eventuale accettazione dell’altrui rinuncia” (p.6-7 ricorso).

Ad illustrazione della censura viene formulato il seguente quesito di diritto (p.8):

Se la transazione intervenuta tra le parti di un contratto di locazione, avente ad oggetto il pagamento dei canoni, precluda o meno alla parte locataria di sollevare una nuova questione in ordine alla determinazione dell’ammontare dei canoni medesimi”.

Cosi’ come formulato, il quesito non coglie la statuizione di cui a p.5 della sentenza impugnata e nel motivo si rinviene una valutazione che involge accertamenti in fatto.

Peraltro, esso e’ infondato perche’ la sentenza ha escluso che la rinuncia del (OMISSIS) si estendesse anche a tale questione (v. p. 4 sentenza impugnata).

E cio’ dovendosi sottolineare, inoltre, come e’ noto, la clausola contrattuale che preveda l’aggiornamento automatico del canone su base annua senza necessita’ di richiesta espressa del locatore e’ affetta da nullita’ in base al comb. disp. della Legge n. 392 del 1978, articoli 24 e 29 perche’ il Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11 convertito in Legge n. 359 del 1992, al comma 2 ultima parte stabilisce che per detti contratti resta ferma l’applicabilita’ della disciplina della Legge n. 392 del 1978, articoli 24 e 30 (Cass. n. 2884/05).

3. – Con il secondo motivo (erroneita’ della sentenza per avere ritenuto che la clausola in questione fosse una clausola di aggiornamento ISTAT – violazione e falsa applicazione di norme di legge (articolo 1362 c.c. – Legge n. 392 del 1978, articolo 24 – Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11, cosi’ come modificato in sede di conversione dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359) il ricorrente afferma che la clausola di cui al n. 5 del contratto non e’ una clausola di aggiornamento ISTAT, in quanto prevede l’aumento annuale del 5% del canone e a suo avviso il contenuto di essa corrisponderebbe alla precisa volonta’ delle parti, che convenivano che il conduttore, nell’ambito delle complesse di determinazione del canone locatizio, si sarebbe impegnato ad eseguire interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, cosi’ come risulta dagli allegati al suddetto contratto (p.8-10 ricorso).

Ad illustrazione della censura vengono formulati i seguenti quesiti di diritto.

1) Se sia o meno configurabile e ammissibile una clausola contenuta in un contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato a norma del Decreto Legge n. 333 del 1991, articolo 11, convertito con modifiche dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 (c.d. patti in deroga), che prevede, nell’ambito della facolta’ di libera determinazione del canone riconosciuta alle parti, una forma di aumento attuale del canone di locazione diversa da quella prevista dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 24″.

2) Se si debba o meno ritenere la sussistenza di una simile clausola tutte le volte in cui le parti, per il tenore letterale della clausola e per il loro comportamento successivo alla stipulazione, non si siano mai riferiti ad alcun indice ISTAT”.

Sia la redazione della censura che i relativi quesiti ritiene il Collegio che non abbiano pregio.

Infatti, il giudice dell’appello ha esaminato attentamente il c.d. contratto transattivo, nel quale non ha rinvenuto alcun riferimento alla clausola.

4. – Con il terzo motivo (erroneita’ della sentenza per avere ritenuto che il richiamo operato dal Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11, cosi’ come modificato in sede di conversione dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359, alla Legge n. 392 del 1978, articolo 24 comporti anche l’applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 79 ai c.d. patti in deroga-violazione e falsa applicazione di norme di legge (articolo 1362 c.c. – Legge n. 392 del 1978, articolo 24 – articolo 11 del Decreto Legge, cosi’ come modificato in sede di conversione dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 – Legge n. 392 del 1978, articolo 79) il ricorrente assume che vista la tipologia contrattuale prescelta dalle parti il giudice non poteva ricorrere alla sanzione di nullita’ prevista dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 79, e cio’ anche perche’ il contratto di locazione di cui e’ causa era stato sottoscritto con l’assistenza delle associazioni di categoria, attuandosi in tal modo un vero e proprio controllo di legittimita’ sulle pattuizioni delle parti.

Ad illustrazione della censura viene formulato il seguente quesito di diritto.

“Se ad un contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato anche con l’assistenza delle organizzazioni di categoria, a norma del Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11, convertito con modifiche dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359, c.d. patti in deroga, sia applicabile la Legge n. 392 del 1978, articolo 79) La censura con il relativo quesito sono da disattendere. Infatti, la Legge n. 359 del 1992, articolo 11 richiama proprio la Legge n. 392 del 1978, articolo 24 e, quindi, chiaramente esprime la non derogabilita’ della norma sul punto.

Di vero, in questo caso non si discute della nullita’ del contratto, che essendo extralegale solo rispetto alla nullita’ della clausola ha seguito, come doveva seguire, tutti gli incombenti idonei a farlo stipulare (per inciso, la risoluzione a suo tempo non fu richiesta), tra i quali e’ compresa la presenza delle organizzazioni di categoria, che come riconosce lo stesso ricorrente, stante il dictum della Corte cost. n. 309/86, non e’ indispensabile ai fini della nullita’ del contratto, la stessa presenza certamente non rileva in senso opposto allorche’ si intenda eludere la normativa espressamente inderogabile, come quando nello stesso contratto si inserisce una clausola come quella in esame.

Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 3.200/00 di cui euro 200 per spese, oltre accessori come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. CARLEO Giovanni – rel. Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26417-2008 proposto da:

REALE IMMOBILI S.P.A. (OMISSIS), in persona del suo procuratore speciale nonchè direttore operativo geom. Z.S., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA AZUNI 9, presso lo studio dell’avvocato DE CAMELIS PAOLO, rappresentata e difesa dall’avvocato LISERRE ANTONIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

MINISTERO ECONOMIA FINANZE, in persona dei Ministro pro-tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende per legge;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1564/2008 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 04/06/2008 R.G.N. 2941/07;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. GIOVANNI CARLEO;
udito l’Avvocato ANTONIO LISERRE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

Fatto

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. Reale Immobili Spa, premesso di aver acquistato da Corsale 90 srl un immobile in (OMISSIS), che era stato locato a far data dall’1.2.93 al Ministero dell’Economia e delle Finanze e destinato a sede della Direzione Provinciale, al canone iniziale di L. 2.900.000.000 oltre aggiornamento Istat dal secondo anno, chiedeva che, previa determinazione del canone aggiornato a partire dall’1.2.2002, il Ministero fosse condannato a corrispondere per arretrati sino al 31.5.2006 la somma di Euro 1.857.408,48 oltre interessi e rivalutazione monetaria. Si costituiva il Ministero deducendo di non aver ricevuto nessuna richiesta specifica di aggiornamento, se non nel 2003 e nel 2004, e chiedendo la reiezione della domanda ed in via di ulteriore subordine la reiezione della richiesta di rivalutazione ed interessi. In esito al giudizio il Tribunale di Milano accertava che l’eventuale residuo debito del Ministero nei confronti di “Beni Immobili Italia Spa” doveva determinarsi con riferimento ad un canone di Euro 1.621.108 oltre Iva per il bimestre 1.12.2003/31.1.2004 e con riferimento a un canone di Euro 1.645.425,62 oltre Iva per il periodo 1.2.2004/31.5.2006. Avverso tale decisione proponeva appello la Reale Immobili Spa ed in esito al giudizio, in cui si costituiva il Ministero la Corte di Appello di Milano con sentenza depositata in data 4 giugno 2008, dato atto dell’eseguito pagamento da parte del conduttore dell’importo per canoni, condannava il Ministero a corrispondere gli interessi di mora con decorrenza dalle scadenze contrattuali relative ai ratei di canone tardivamente pagati, confermando nel resto l’impugnata sentenza e dichiarando compensate le spese del grado. Avverso la detta sentenza la Reale Immobili Spa ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in un unico motivo, illustrato da memoria. Resiste con controricorso il Ministero.

Diritto

In via preliminare va rilevata la fondatezza dell’eccezione formulata dalla ricorrente, la quale ha dedotto l’omessa notifica del controricorso presentato proposto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. A riguardo, è utile evidenziare che, in base al dettato dell’art. 370 c.p.c., la parte contro la quale il ricorso è diretto, se intende contraddire, deve farlo mediante controricorso da notificarsi al ricorrente nel domicilio eletto entro venti giorni dalla scadenza del termine stabilito per il deposito del ricorso.

Nella specie, come risulta dalla relata apposta in calce all’atto in data 10 dicembre 2008, il controricorso non è stato affatto notificato perchè da informazioni assunte sul posto il procuratore domiciliatario era sconosciuto. Ne deriva che, in mancanza della prescritta notificazione, il controricorso de quo non può essere preso in considerazione. Esaurita tale questione preliminare, passando all’esame della doglianza, svolta dalla ricorrente, va osservato che la stessa, articolata sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 32, si fonda sulla premessa che la norma citata non pone alcun vincolo di forma ai fini della richiesta di aggiornamento del canone su base Istat, con la conseguenza che deve escludersi la necessità della forma scritta e deve ritenersi sufficiente un comportamento concludente. Pertanto la Corte di Appello avrebbe sbagliato quando ha ritenuto che la richiesta debba formularsi in modo chiaro ed univoco, specialmente se rivolta ad una P.A., e che non sia sufficiente a tal fine l’invio di una fattura nella quale sia indicato un canone superiore all’ultimo pagato. La censura merita attenzione. A riguardo, giova premettere che i primi due commi della L. n. 392 del 1978, art. 32, nel testo risultante dopo la sostituzione ad opera della D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 sexies, conv. in L. 5 aprile 1985, n. 118, dispongono testualmente: “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.

Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati”.

Ora, se è vero che la richiesta si configura come un onere del locatore, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l’aggiornamento del canone, ponendosi come condizione per il sorgere del relativo diritto, è altrettanto vero che la legge non prevede però che tale richiesta debba essere rivestita di una forma particolare.

Pertanto, questa Corte con indirizzo ormai consolidato ha avuto modo di affermare il principio secondo cui, in assenza di qualsiasi prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti, nell’esplicazione della loro autonomia contrattuale, sono libere di stabilire, a loro scelta, le modalità attuative della richiesta, prescritta dalla L. n. 392 del 1978, art. 32 – nel testo modificato dalla L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9 sexies – per ottenere l’aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell’indice ISTAT. Pertanto tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (cfr Cass. n. 9351/92, Cass. 7982/1994, Cass. n. 14655/02, Cass. n. 15034/2004, Cass. n. 25645/2010). Ciò premesso, giova ora richiamare l’attenzione sulla circostanza che, assai recentemente, con sentenza n. 10720 dell’11 giugno 2012, questa stessa terza sezione della Corte, in diversa composizione, in una controversia di contenuto analogo tra le stesse parti, ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dalla Reale Immobili sia per inosservanza dell’art. 366 c.p.c., n. 6 sia perchè, in buona sostanza, la ricorrente aveva sollecitato una revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, diretta all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, non consentita in sede di legittimità. E ciò, malgrado che i giudici di secondo grado avessero escluso che gli atti trasmessi dalla locatrice al Ministero presentassero “i requisiti minimi di certezza per fare almeno presumere una richiesta di adeguamento e far comprendere il suo contenuto” (cfr pag. 5).

Ciò posto, risulta di ovvia evidenza come nella decisione in commento la Corte di legittimità non ha affatto esaminato la fondatezza o meno delle doglianze formulate dalla Reale Immobili in punto di diritto. Ciò, in quanto le censure non potevano essere esaminate essendo volte in realtà a sollecitare un inammissibile intervento in sovrapposizione del giudice di legittimità rispetto ad una decisione del giudice di secondo grado essenzialmente fondata su una valutazione di stretto merito.

I termini della controversia sottoposti all’esame di questo Collegio sono invece ben diversi ove si consideri che la Corte di merito ha fondato la sua decisione sull’affermazione di principio, secondo cui la mancata indicazione del titolo della maggiorazione nonchè della percentuale di aggiornamento applicato, nelle fatture inviate dalla locatrice, indicanti un importo dei ratei di canone variato in aumento, non consentirebbero di integrare una valida richiesta ai fini dell’ottenimento dell’aggiornamento del canone.

Ed invero, non vi è chi non veda come in tal modo, i giudici di secondo grado hanno finito con il postulare uno specifico requisito formale non previsto dalla legge, formulando un principio di diritto che non merita di essere condiviso. A riguardo, mette conto di sottolineare che la richiesta di aggiornamento contemplata dall’art. 32 più volte citato mira ad assolvere una duplice funzione, quella di rendere manifesta la volontà del locatore di conseguire l’aggiornamento annuale del canone e quella dì indicare l’ammontare della prestazione richiesta dal locatore e dovuta dal conduttore.

Ora, poichè tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia, l’invio di una fattura, in cui sia indicato un canone maggiore rispetto all’ultimo pagato, inglobante un aumento corrispondente al 75% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati o comunque corrispondente a quello minore, eventualmente convenuto, non solo consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell’aggiornamento Istat, nel frattempo maturato, ma gli permette, altresì, di desumere previa comparazione con il minor canone precedentemente pagato la misura della percentuale di aggiornamento applicato, così da compiere la necessaria verifica in merito alla legittimità della richiesta medesima. Con la conseguenza che, ferma restando la facoltà del conduttore di richiedere al locatore i necessari chiarimenti, formulando ove del caso le opportune contestazioni, la richiesta, diretta a conseguire l’aggiornamento Istat, contenuta nella fattura inviata al conduttore, può ritenersi idonea e funzionale al raggiungimento dello scopo propostosi.

Considerato che la sentenza impugnata non si è uniformata al suddetto principio,il ricorso per cassazione in esame deve essere pertanto accolto e la sentenza impugnata, che ha fatto riferimento, in modo non corretto, ad una regula iuris diversa, deve essere cassata.

Con l’ulteriore conseguenza che, occorrendo un rinnovato esame della controversia, la causa va rinviata alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, che provvedere anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità, al fine di verificare in concreto la sussistenza o meno, nelle fatture inviate dalla locatrice, dei requisiti minimi necessari idonei al fine di assolvere alla funzione sopra illustrata.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata con rinvio della causa alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, che provvedere anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 12 luglio 2012.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano – Presidente -
Dott. DI NANNI Luigi Francesco – Consigliere -
Dott. TRIFONE Francesco – rel. Consigliere -
Dott. TALEVI Alberto – Consigliere -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

M.E., elettivamente domiciliata in ROMA VIA VITTORIA COLONNA 18, presso lo studio dell’avvocato BENIGNI ELIO, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

COMUNE DI AVELLINO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 2786/02 della Corte d’Appello di NAPOLI, terza sezione civile, emessa il 20/09/02, depositata il 1/10/02, R.G. 78/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/06/07 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;
udito l’Avvocato Elio BENIGNI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso del 1 giugno 2000 M.E., premesso che aveva concesso in locazione al Comune di Avellino un immobile di sua proprietà destinato ad uso scolastico per la durata di nove anni al canone mensile di L. 902.000, oltre aggiornamento Istat e che l’ente pubblico aveva riconsegnato l’immobile, senza provvedere ad eseguirne li ripristino e la riparazione e non aveva corrisposto l’aggiornamento del corrispettivo per il periodo dal 1 gennaio 1985 al 31 dicembre 1989 in ragione del complessivo importo di L. 38.151.576, conveniva in giudizio il Comune conduttore per ottenerne la condanna al pagamento della suddetta somma.

Il costituito comune di Avellino contrastava la domanda, deducendo che l’aggiornamento non era dovuto, poichè il conduttore non ne aveva fatto richiesta.

Il tribunale di Avellino in formazione monocratica accoglieva in parte la domanda e condannava il Comune a pagare la somma di L. 12.647.472 ed i due terzi delle spese processuali, ritenendo che per il periodo successivo alla scadenza del contratto in corso e nonostante l’avvenuta rinnovazione della locazione, sarebbe stata necessaria la preventiva richiesta di aggiornamento del locatore, dovendo farsi applicazione della norma di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32, quale novellata dalla successiva L. n. 118 del 1985, art. 1.

Sulla impugnazione di M.E. provvedeva la Corte d’appello di Napoli con la sentenza pubblicata il 1 ottobre 2002, che rigettava l’appello e compensava interamente le spese del grado.

In particolare, in ordine alla questione relativa all’applicabilità della norma dell’art. 32 nel testo modificato dalla L. n. 118 del 1986, i giudici dell’appello consideravano che, essendo intervenuta la rinnovazione della locazione, il rapporto così rinnovato mediante la manifestazione di tacito consenso delle parti dopo l’entrata in vigore della predetta L. n. 118 del 1985 restava disciplinato dalla sopravvenuta regolamentazione, che subordinava la spettanza dell’aggiornamento alla preventiva richiesta del locatore, che nella specie non era stata effettuata.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso M.E., la quale ha affidato l’accoglimento dell’impugnazione a quattro motivi.

Non ha svolto difese l’intimato comune di Avellino.

All’udienza odierna la ricorrente ha presentato osservazioni scritte (art. 379 c.p.c., uu.c.) alle conclusioni del Pubblico Ministero.

DIRITTO
MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo d’impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 112, 345 e 347 c.p.c. nonchè la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia – il ricorrente denuncia che la Corte d’appello, in assenza di specifiche eccezioni sul punto, non avrebbe dovuto modificare la statuizione di primo grado circa la automaticità del rinnovo contrattuale con la diversa statuizione della avvenuta rinnovazione tacita codicistica ex art. 1597 c.c. nonchè la impossibilità per la Pubblica Amministrazione di manifestare validamente la volontà di stipulare il contratto.

Aggiunge che il giudice d’appello non avrebbe nemmeno preso atto che da parte del Comune appellato vi era stato riconoscimento del suo credito per maggiorazioni non corrisposte del canone relativamente all’ultimo periodo della locazione, sia pure sulla base del corrispettivo precedentemente maturato, secondo quanto il tribunale aveva accertato.

Nessuna delle due censure – relative, rispettivamente, alla sussistenza del giudicato sull’avvenuta rinnovazione della locazione alla sua prima scadenza in difetto di motivata disdetta secondo la ipotesi disciplinata dalla Legge sull’equo canone, artt. 27 e 28 ed all’avvenuto riconoscimento da parte del Comune del diritto del locatore all’aggiornamento del canone secondo la disciplina dell’art. 32 nel testo anteriore a quello modificato dalla L. n. 118 del 1986 – può essere accolta.

Non la prima, poichè la sentenza di secondo grado ha escluso proprio la suddetta ipotesi di rinnovazione, per ritenere, invece, l’operatività della rinnovazione tacita codicistica ai sensi della norma di cui all’art. 1597 c.c., siccome è dato cogliere dalla sentenza impugnata secondo l’equivoca motivazione per la quale vi sarebbe stato un “nuovo contratto” di locazione “rinnovato mediante la manifestazione di un nuovo tacito consenso dopo l’entrata in vigore della L. n. 118 del 1985″, che restava da questo disciplinato.

Non la seconda, perchè essa è generica per difetto di autosufficienza, in quanto la parte ricorrente non indica secondo quali modalità ed in quale atto del processo il preteso riconoscimento sarebbe avvenuto.

Con il secondo motivo d’impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 1597 e 1572 c.c. della L. n. 392 del 1978, artt. 27, 28, 29, e 42, artt. 112, 345 e 347 c.p.c. nonchè la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia – il ricorrente critica l’impugnata sentenza nella parte in cui il giudice di secondo grado ha ritenuto che, nella specie, si era verificata la rinnovazione tacita della locazione ai sensi dell’art. 1597 c.c..

Sostiene che, in virtù della richiamata disciplina della Legge sull’equo canone (applicabile anche alle locazioni di cui all’art. 42 della Legge cit., nelle quali è parte la Pubblica Amministrazione) si sarebbe dovuto, invece, ritenere applicabile l’istituto della rinnovazione del rapporto alla sua prima scadenza, a nulla rilevando in contrario che trattavasi di locazione della durata di nove anni.

Il motivo è fondato.

Questo giudice di legittimità (ex plurimis: Cass., n. 14808/2004; Cass., n. 7246/94; Cass., n. 12167/91) ha stabilito che l’operatività del meccanismo della rinnovazione tacita del contratto di locazione, previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 28, non è incompatibile col principio secondo il quale la volontà della Pubblica Amministrazione deve essere necessariamente manifestata in forma scritta e che, dunque, non è corretta la conclusione che i contratti di locazione, in cui siano conduttori lo Stato e gli altri enti pubblici territoriali, si sciolgano, in tal caso, senza necessità di disdetta una volta che siano pervenuti alla loro scadenza.

E’ stato, infatti, precisato che bisogna distinguere l’ipotesi in cui la rinnovazione del rapporto consegue al modello di cui all’art. 1597 c.c. che non è operante quando la parte sia la Pubblica Amministrazione, dalla diversa ipotesi disciplinata dalla L. n. 392 del 1978, artt. 28 e 29 che, accordando al conduttore la tutela privilegiata in termini di durata del rapporto, è applicabile anche alle locazioni previste dall’art. 42 della citata Legge, in cui siano conduttori lo Stato o gli altri enti pubblici territoriali previsti.

In questa diversa seconda ipotesi la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza per un ulteriore periodo non è l’effetto di una tacita manifestazione di volontà (successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtù di un comportamento concludente), ma deriva direttamente dalla legge, che rende irrilevante la disdetta del locatore quando essa non sia basata su una delle giuste cause specificamente indicate dall’art. 29 quali motivi legittimi di diniego della rinnovazione.

Con il terzo motivo d’impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32 (nel testo previgente rispetto alla novella di cui alla L. n. 118 del 1985) nonchè la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia – il ricorrente denuncia che la Corte d’appello avrebbe dovuto ritenere che il contratto, automaticamente rinnovato al termine dell’originaria scadenza per effetto del mancato esercizio da parte del locatore del diniego motivato della sua rinnovazione, restava regolato comunque, quanto ad aggiornamento del canone, dalla disciplina di cui all’art. 32 vecchio testo.

Anche questa censura è fondata ed in proposito soccorre ancora la giurisprudenza di questo giudice di legittimità, che, sulla questione della disciplina in tema di aggiornamento del corrispettivo applicabile ai contratti in corso ad uso diverso dall’abitazione dopo la modifica introdotta alla Legge sull’equo canone, art. 32 ha già stabilito (Cass., n. 5615/94) che, se all’atto della stipulazione della locazione a tempo determinato è stata pattuita la rinnovazione tacita del rapporto in mancanza di disdetta anteriore alla scadenza e tale disdetta è mancata, il rapporto deve considerarsi disciplinato dalle clausole del contratto originario, con la conseguenza che se questo prevedeva la possibilità di aggiornamento automatico del canone con cadenza biennale, secondo la disciplina della L. 27 luglio 1978 n. 392, art. 32 nel testo anteriore alla modifica introdotta dal D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 sexies, convertito in L. 5 aprile 1985, n. 118, il rapporto rimane regolato da tale clausola, anche dopo l’entrata in vigore del citato D.L. n. 12 del 1985 e della relativa legge di conversione, che, con la disposizione di modifica della Legge sull’equo canone, art. 32 prevedendo la possibilità per il locatore di chiedere l’aggiornamento annuale (invece che biennale) del canone locativo, ma al contempo subordinando tale aggiornamento alla richiesta del locatore, non ha affatto introdotto una disposizione complessivamente più favorevole per il conduttore, nè può essere invocata da quest’ultimo solo per la parte a lui più favorevole.

La suddetta regola di diritto, che questo Collegio senz’altro ritiene di dovere ribadire, è predicabile anche nella ipotesi di specie, nella quale la rinnovazione non è derivata per effetto di specifica clausola pattizia di protrazione del rapporto in caso di omessa disdetta, ma ha costituito la conseguenza della riferibilità anche alle locazioni di cui alla Legge sull’equo canone, art. 42 della disciplina dell’automatica rinnovazione alla prima scadenza in assenza del diniego motivato del locatore (art. 28 della stessa legge), secondo il principio ormai pacifico di Cass., SU., n. 6227 del 1997.

Evidente, infatti, è la identità di ratio nelle due ipotesi di automatica rinnovazione, giacchè per entrambe (quella pattizia e quella legale inderogabile), secondo statuizione altrettanto scontata nella giurisprudenza di questa Corte (ex plurimis: Cass., n. 4658/88), la locazione così rinnovata rimane disciplinata dal contratto originario, che continua a costituirne il fattore genetico.

La fondatezza del ricorso, nei motivi accolti, comporta l’assorbimento del quarto mezzo di doglianza (il cui esame il ricorrente aveva espressamente subordinato al mancato accoglimento delle censura relativa all’operatività della rinnovazione alla prima scadenza anche per le locazioni in cui sia conduttore la Pubblica Amministrazione), e la conseguente cassazione della sentenza impugnata con rinvio, per nuovo esame, ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli, cui è rimessa anche la pronuncia sulle spese del presente giudizio di cassazione (art. 385 c.p.c., comma 3).

Il giudice del rinvio si atterrà al seguente principio di diritto:

“Al contratto di locazione di immobile destinato ad uno diverso dall’abitazione, del quale sia conduttore le Stato o altro ente pubblico territoriale ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 42, si applica, per il periodo di rinnovazione automatica del rapporto alla sua prima scadenza ai sensi dell’art. 28 Legge cit., la disciplina delle clausole del contratto originario, con la conseguenza che, se questo prevedeva la possibilità di aggiornamento automatico del canone con cadenza biennale (secondo la disciplina della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32, nel testo anteriore alla modifica introdotta dall’art. 1.9 sexies del D.L. 7 febbraio 1985 n. 12 convertito in L. 5 aprile 1985, n. 118), il rapporto rimane regolato da tale clausola, anche dopo l’entrata in vigore del citato D.L. n. 12 del 1985 e della relativa Legge di conversione, che, con la disposizione di modifica della Legge sull’equo canone, art. 32 laddove prevede la possibilità per il locatore di chiedere l’aggiornamento annuale (invece che biennale) del canone locativo e detta possibilità si subordina alla richiesta del locatore – non ha introdotto una disposizione complessivamente più favorevole per il conduttore”.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo del ricorso, ne accoglie il secondo ed il terzo e dichiara assorbito il quarto motivo; cassa l’impugnata sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli.
Così deciso in Roma, il 8 giugno 2007.
Depositato in Cancelleria il 24 luglio 2007.