Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Giovanni MEO Presidente
Giuseppe TROPEA Consigliere
Alberto SCIOLLA LAGRANGE
Giorgio CHERUBINI
Lorenzo PITTÀ Rel.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

PB, PCT, PD e DMC VED. PF successori di PF elettivamente domiciliati in Roma c-o la Cancelleria Civile della Suprema Corte di Cassazione rappresentati e difesi dall’Avv. Giuseppe Vinco da Sesso – con studio in Verona – Via S. Maria in Chiavice, n.3 giusta procura a margine del ricorso.

RICORRENTI

CONTRO

DMD e DMP

INTIMATI

DMD e DMP elettivamente domiciliati in Roma – Via F. Cesi n. 21 c-o lo studio dell’Avv. Guido Salerno che li rappresenta e li difende unitamente all’Avv. Sergio Tiso giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale.

CONTRORICORRENTI E RICORRENTI INCIDENTALI

CONTRO

PB, PCT, PD e DMC ved. PF.

INTIMATI

Visti i ricorsi avverso la sentenza della Corte di Appello di Venezia del 16.11-18.2.88 (R.G. 321-86)
Udito il Cons. Relatore Dott. Lorenzo Pittà nella pubblica udienza del 22.10.1990.
Udito per il ricorrente l’avv. G. Vinco da Sesso;
Udito per il resistente l’avv. G. Salerno.
Udito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. G. Tridico che ha concluso per l’accoglimento del II motivo del ricorso principale,rigetto del I ed inammissibilità del ricorso incidentale.

Fatto
Svolgimento del processo

PF, proprietario di un terzo indiviso dell’azienda “Albergo”, affittata con contratto già disdetto, a DMD e DMP, conveniva costoro in giudizio per ottenere il rilascio dell’azienda ed il risarcimento dei danni.

I convenuti deducevano che, nella fattispecie, dovessero trovare applicazione le norme che regolano la locazione degli alberghi.

Il tribunale dichiarava cessato il contratto d’affitto d’azienda – così qualificato il rapporto intercorso tra le parti – e disponeva che i convenuti riconsegnassero detta azienda all’attore; rigettava ogni altra domanda e compensava le spese.

Avverso tale decisione interponevano appello i DM censurando la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini e la statuizione che aveva ritenuto valida la disdetta.

Si costituivano PB, PCT e PD, nonché CDM, vedova PF, quali successori dell’originario attore, frattanto deceduto, i quali proponendo appello incidentale, chiedevano, in parziale riforma dell’impugnata sentenza, la condanna dei DM al risarcimento dei danni da liquidarsi, in proprio favore, in separata sede.

Nel corso del giudizio d’appello i DM chiedevano che la domanda proposta nei loro confronti fosse dichiarata inammissibile perché, in seguito alla morte del loro genitore, comproprietario di un altro terzo “pro indiviso” dell’azienda e, quindi, contitolare del contratto d’affitto della stessa, erano subentrati, quali eredi, nei diritti del loro dante causa.

I p e la DM insistevano per l’accoglimento del loro appello incidentale.

Con sentenza del 16 novembre 1987, la Corte d’appello di Venezia dichiarava inammissibile la domanda proposta nei confronti dei DM per ottenere la riconsegna dell’albergo “Albergo” di cui i predetti era divenuti comproprietari di un terzo pro indiviso, e dichiarava inammissibile, perché tardivo, l’appello incidentale proposto dai p e dalla DM; compensava, infine, le spese.

Per la cassazione della suddetta sentenza i P e la DMC hanno proposto ricorso la cui fondatezza è stata contestata da DMD e DMP che, a loro volta, hanno proposto ricorso incidentale.

Le parti hanno depositato memorie.

Diritto
Motivi della decisione

Preliminarmente il ricorso principale e quello incidentale, proposti avverso la medesima sentenza, devono essere riuniti.

I P e la DMC, col primo motivo del ricorso – censurano l’impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 1.103, 1615, 1.618 e 1.591 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., rilevando che la Corte d’appello ha affermato il principio secondo cui la domanda di rilascio di un immobile in comunione, concesso in affitto, diviene inammissibile quando il conduttore acquista la comproprietà del bene per successione ad uno dei condomini, senza considerare che un condomino può essere anche conduttore del suddetto immobile, essendo di titolare di due rapporti autonomi ed indipendenti l’uno dall’altro, disciplinati da norme diverse riguardanti il condominio e l’affitto; sicché la modifica di uno dei due rapporti non influisce sull’altro.

Nella fattispecie gli affittuari – pur avendo acquistato per successione la proprietà di un terzo indiviso dell’azienda – continuavano a rispondere nei confronti del condominio dell’inadempimento devante dal contratto d’affitto stipulato, appunto, con il condominio; conseguentemente cessato l’affitto, era venuto meno il titolo idoneo a legittimare negli affittuari il godimento e la detenzione dell’azienda e non avendola riconsegnata al condominio dovevano risarcire allo stesso i danni derivanti da tale inadempimento.

Il motivo è infondato.

La Corte d’appello ha dichiarato inammissibile la domanda di rilascio rilevando – sostanzialmente – che lo stesso non può essere ottenuto nei confronti dei successori dell’originario comproprietario dell’azienda, perché costoro ne sono divenuti anche comproprietari; sicché in virtù del nuovo titolo di comproprietà non potevano essere condannati al rilascio basato sul diverso titolo dell’affitto, incompatibile con quello di comproprietà.

Tale motivazione è immune da vizi logici o giuridici perché, anche quando venga pronunciata risoluzione del contratto di locazione (o di affitto come nella fattispecie) avente per oggetto un bene comune, locato (o affittato) ad uno dei comproprietari per inadempimento del conduttore, questo – avendo diritto al godimento dello stesso in proporzione della sua quota di proprietà – non può essere condannato al rilascio del bene medesimo agli altri comproprietari, restando, invece, ai comunisti la facoltà di disciplinare l’ordinaria amministrazione della cosa comune senza privare alcuno dei contitolari del bene, delle sue facoltà di godimento e così, eventualmente, di ricorrere, in caso di persistente disaccordo all’autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 1.105 ultimo comma del c.c.; per la nomina di un amministratore (cfr.: Cass. 22.5.1982 n. 3143).

Col secondo motivo i ricorrenti principali denunciano la violazione del principio giuridico relativo al termine assegnato per la proposizione dell’appello incidentale, a norma degli artt. 333 e 343 in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., laddove la Corte d’appello aveva ritenuto tardivo e dichiarato inammissibile il loro appello incidentale, considerandolo autonomo, mentre era connesso all’appello principale perché il locatore – avendo ottenuto l’accoglimento della domanda principale di risoluzione del contratto d’affitto e non anche quella di risarcimento dei danni – dipendente dalla domanda principale – aveva proposto per tale capo di rigetto della sentenza, appello incidentale connesso con quello principale proposto dai convenuti condannati al rilascio dell’azienda.

Il motivo – alla stregua del più recente orientamento, di questa Corte – è fondato, ed infatti: “Poiché ai fini dell’inammissibilità dell’impugnazione incidentale tardiva l’art. 334 c.p.c. richiede soltanto i presupposti della soccombenza parziale, dell’impugnazione principale della controparte dell’ammissibilità di questa, senza alcun riferimento a limitazioni oggettive, le parti contro le quali è stata proposta impugnazione possono proporre impugnazione incidentale, anche quando per esse è decorso il termine o hanno fatto acquiescenza alla sentenza, avverso qualsiasi statuizione di essa ad esse sfavorevole ed anche quando si tratti di capi autonomi della pronuncia, (Cass. 6.4.1990 n. 2.911; cfr. anche: Cass. 28.3.1990 n. 2530).

Col ricorso incidentale i DM sostengono che i successori di PF, prima di proseguire nell’azione diretta ad ottenere la prestazione, avrebbero dovuto provvedere – a norma del secondo comma dell’art. 1.320, in relazione agli artt. 1253 e 1.254 c.c., ad addebitarsi o a rimborsare il valore della parte del credito di cui essi DM erano divenuti titolari succedendo al loro genitore, nei diritti di comproprietà dell’azienda; sicché la Corte d’appello non avrebbe dovuto limitarsi a rigettare la domanda di riconsegna dell’immobile ostando a tale riconsegna il loro nuovo titolo dominicale ma avrebbero dovuto rigettarla anche perché i successori del PF non avevano provveduto a quanto previsto dalle suddette norme (primo motivo) e, in subordine, per la stessa ragione, avrebbero dovuto rigettare la domanda di risarcimento (secondo motivo).

Siffatto ricorso è inammissibile perché i ricorrenti prospettano una questione nuova – non dedotta in appello – pretendendo una diversa motivazione a sostegno del rigetto delle domande formulate nei loro confronti, non considerando che è preclusa alle parti la prospettazione di nuove questioni di diritto o di nuovi temi di contestazione, nel giudizio di legittimità, quando tali questioni o temi implicano una modificazione dei termini della controversia o diano luogo alla formulazione di domande od eccezioni nuove non rilevabili d’ufficio (cfr. Cass. 6-10-1984 n. 4986. Cass. 12-2-1982 n. 869).

L’accoglimento del secondo motivo del ricorso principale comporta – in relazione al motivo stesso – la cassazione dell’impugnata sentenza ed il rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia che dovrà esaminare l’appello incidentale e pronunciarsi su di esso ed anche in ordine alle spese processuali del grado di giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi accoglie il secondo motivo del ricorso principale e rigetta il primo; dichiara inammissibile il ricorso incidentale; cassa l’impugnata sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia anche per la statuizione sulle spese di questo grado del giudizio.

Così deciso, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, in Roma, il ventidue ottobre 1990.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano – Presidente -
Dott. FANTACCHIOTTI Mario – rel. Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno – Consigliere -
Dott. FICO Nino – Consigliere -
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DOPOLAVORO OMISSIS, in persona del Presidente e legale rappresentante sig F.M., elettivamente domiciliato in ROMA CORSO FRANCIA 158, presso lo studio dell’avvocato DEL PRATO ANTONIO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

CONTRO

C.E., elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZALE DELLE PROVINCE 11, presso lo studio dell’avvocato D’URGOLO FILIPPO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n 104/02 del Tribunale di LATINA, prima sezione,emessa il 15/11/01, depositata il 21/01/02, R.G.1755/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/03/07 dal Consigliere Dott. FANTACCHIOTTI Mario;
udito l’Avvocato D’URGOLO Filippo;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l’inammissibilità o manifesta infondatezza del ricorso con condanna alle spese di parte ricorrente.

Fatto

Il Dopolavoro OMISSIS, dichiarandosi proprietario di uno stabilimento balneare posto nel lungomare di (OMISSIS) e condotto in affitto da C.E. e premettendo di avere tempestivamente comunicato a quest’ultimo la propria volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza del 31 ottobre 1995, ha chiesto l’accertamento della risoluzione del contratto e la condanna del C. al rilascio del complesso aziendale.

A questa domanda il C. si è opposto sostenendo che il contratto deve esser considerato di locazione di bene immobile per uso non abitativo e deve ritenersi governato, quindi, dalle norme relative a questo rapporto, che, in particolare consentono al conduttore di subordinare il rilascio al preventivo versamento del valore degli arredi che, a spese del conduttore, sono stati acquistati per l’esercizio dell’azienda.

La domanda del Dopolavoro OMISSIS è stata respinta dal pretore di Latina – sezione distaccata di (OMISSIS) – con sentenza senza successo appellata dal Dopolavoro dinnanzi al tribunale di Latina.

Il predetto Tribunale ha, in particolare, rilevato che il contratto aveva avuto per oggetto un immobile e non un complesso aziendale di beni coordinati per l’esercizio dello stabilimento dato che alla data in cui il rapporto è iniziato il Dopolavoro non disponeva delle attrezzature complementari necessarie, quali ombrelloni sedie e tavolini, banco bar, frigorifero, e che, conseguentemente, neppure poteva ritenersi provato che alla data di sottoscrizione del primo contratto ( successivamente rinnovato anno per anno) preesistesse un vero e proprio “complesso aziendale efficiente ed idoneo allo svolgimento di attività balneare”.

Questa sentenza del tribunale è stata impugnata dal Dopolavoro con ricorso per cassazione.

Il C. resiste con controricorso. E’ stata depositata memoria nell’interesse del Dopolavoro OMISSIS

Diritto

Con il primo motivo si denuncia la “violazione delle norme di diritto sulla interpretazione del contratto (art. 1362 e 1363 c.c.), motivazione omessa ed insufficiente e contraddittoria sulla natura del contratto (art. 1615 c.c., e segg. e 2562 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

Si afferma che il giudice di merito ha definito la natura del rapporto senza tenere conto della volontà delle parti e, più in particolare, senza considerare che ogni clausola dei contratti che, via via ripentendosi nel tempo, hanno regolato il rapporto tra le parti, ed ogni clausola del contratto 1 luglio 1980, in particolar modo, era inequivocamente rivelatrice della comune volontà di costituire e disciplinare un rapporto di affitto e valorizzando, invece, solo la clausola che poneva a carico del conduttore l’onere di acquisto di sdraio, ombrelloni e tavolini senza apprezzarne il senso in collegamento con tutte le altre clausole che, invece:

a) espressamente qualificavano di affitto il rapporto;

b) davano atto della presenza di una concessione amministrativa che autorizzava il Dopolavoro alla utilizzazione dell’arenile e all’esercizio dello stabilimento;

c) prevedevano la automatica risoluzione del rapporto nel caso in cui la predetta concessione fosse venuta meno;

d) ponevano, per un verso, a carico del conduttore un obbligo di gestione della azienda con la massima diligenza e un obbligo di manleva dello stesso per i danni conseguenti alla violazione di tale obbligo, e, per altro verso, a carico del locatore (in tal senso l’art. 4 del contratto del primo luglio 1980) un obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria di tutti i beni aziendali (e non solo della costruzione) ed un obbligo, regolarmente adempiuto, siccome certificato in un atto aggiuntivo alla scrittura del primo luglio 1980, regolarmente prodotta, di acquisto di altre quarantasette cabine (in aggiunta alle cabine di cui lo stabilimento era dotato), connesso alle esigenze di sviluppo organizzativo dell’azienda, che non avrebbe avuto alcun senso nell’ambito di un rapporto locativo;

e) esoneravano il Dopolavoro dalla responsabilità relativa ai furti, danni a cose e persone nell’esercizio dell’azienda, fissavano le modalità di esercizio dello stabilimento, conferivano ai locatore una facoltà di controllo sulla gestione dello stabilimento;

f) ponevano a carico del conduttore l’obbligo di applicare, al personale dipendente, i trattamenti salariali previsti dai contratti collettivi.

Si aggiunge che il giudice di merito non ha neppure tenuto conto del comportamento tenuto durante il rapporto dalle parti e, perciò, dallo stesso conduttore, che in numerose lettere (rispettivamente in data 20 giugno 1982, 2 maggio 1983 e 26 settembre 1983, regolarmente prodotte dinnanzi al giudice di merito delle quali è riportato, in sintesi, il contenuto) ha fatto riferimento ad un rapporto di gestione dello stabilimento, nè si è dato carico di considerare il comportamento tenuto dal locatore, che, a sua volta, come documentalmente provato dalle numerose fatture prodotte ma anche dalle clausole contrattuali (es. art. 4 del contratto del 1 luglio 1980 e) è ripetutamente intervenuto con acquisti di beni strumentali per l’esercizio dell’azienda e per l’esecuzione di opere di manutenzione dei beni già in dotazione dello stabilimento.

Con il secondo motivo si denuncia la “violazione e falsa applicazione di norme di diritto (art. 1615 c.c., 1571 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3)”.

Con il terzo motivo si denuncia “motivazione illegittima, illogica e contraddittoria in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″ addebitandosi al giudice di merito l’errore logico di avere tentato di giustificare le clausole negoziali proprie del contratto di affitto semplicemente definendone il carattere “anomalo” nell’ambito di un contratto che si è ostinato a considerare, aprioristicamente, locativo.

Con il quarto motivo di denuncia il “difetto di motivazione per assunzione, nella interpretazione del contratto, di circostanze non determinanti nella decisione della controversia e per errata interpretazione dei motivi di appello, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″.

Si afferma che il tribunale ha negato la preesistenza, alla data in cui il rapporto è iniziato con il C., di un complesso aziendale senza considerare, anzitutto, i numerosi elementi di prova della presenza, invece, di quel complesso quali desumibili dalla circostanza che il contratto aveva per oggetto il “(OMISSIS)”, che era appunto la ditta con la quale lo stabilimento era stato in precedenza esercitato dal Dopolavoro, ed il pregresso rilascio, inoltre, in favore del Dopolavoro, delle concessioni amministrative necessarie per l’esercizio dello stabilimento.

Si aggiunge che la circostanza è stata, comunque, erroneamente valorizzata dal tribunale dato che “nella qualificazione della natura del contratto non è determinante l’effettivo svolgimento della attività di impresa potendo la produttività essere una conseguenza meramente potenziale ed ancora non attuale della esistenza della organizzazione dei beni”.

Con il quinto motivo si denuncia “motivazione insufficiente per illogicità, contraddittorietà e manifesto contrasto con gli elementi di fatto raccolti attraverso la produzione di documenti non impugnati, omessa e falsa applicazione delle regole di cui agli artt. 2555,2562, 2561 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″.

Si addebita al tribunale l’errore di avere fatto dipendere la qualificazione della natura giuridica del contratto dalla asserita prova dell’acquisto, da parte del C., di sedie, ombrelloni e tavolini e dalla considerazione che senza le predette attrezzature non sarebbe stato possibile l’esercizio della stabilimento.

L’errore, si afferma, è anzitutto dì carattere logico, dato che la circostanza potrebbe assumere astrattamente un qualche rilievo ove fosse stato provato anche che le sedie, gli ombrelloni ed i tavolini sono stati acquistati prima che l’esercizio dello stabilimento fosse iniziato, e che l’argomento, siccome legato ad una prova desunta da una clausola negoziale del contratto del 1980, non tiene conto che l’esercizio dello stabilimento è, invece, iniziato dal 1961, come, del resto, ammesso dallo stesso C. nel suo interrogatorio formale.

L’errore è, comunque, di carattere giuridico dato che l’acquisto di sedie, tavolini ed ombrelloni si inquadra perfettamente nell’affitto di azienda con previsione di consistenze aggiuntive rispetto all’inventario iniziale e che il criterio dì distinzione tra l’affitto di azienda e la locazione dei beni immobili che fanno parte del complesso aziendale riposa solo nella volontà negoziale delle parti che nell’affitto si riferiscono al complesso dei beni organizzati ed alla cessione della gestione di questi beni.

I motivi possono essere esaminati congiuntamente siccome sostanzialmente articolati (anche se con una certa confusione, e con censure non sempre ammissibili, perchè talvolta prive dell’autosufficienza che deve caratterizzare ogni censura nel giudizio in cassazione) in due doglianze fondamentali: quella di violazione delle norme che definiscono la natura del contratto di affitto, in relazione alle norme relative al contratto di locazione, e quelle che attengono alla coerenza logica ed alla congruità della motivazione sulla ricostruzione della situazione di fatto presente alla data di inizio del rapporto giuridico tra il Dopolavoro OMISSIS ed il C. ed alla consistenza e caratteristiche del complesso dei beni ceduti in godimento.

Essi sono fondati per quanto di ragione.

Il tribunale ha legato la sua definizione del contratto solo alla prova dell’acquisto, da parte del C., delle attrezzature (sedie, ombrelloni, tavolini, frigorifero etc) necessarie al funzionamento dello stabilimento balneare ed alla conseguente prova della inesistenza di un complesso di beni organizzati per l’effettivo esercizio dell’azienda , prima della data di inizio del rapporto, che tuttavia, nella sentenza, non viene indicata e non risulta, così, concretamente accertata.

E’ mancata, conseguentemente, ogni indagine sul contenuto delle clausole negoziali e della effettiva volontà espressa dalle parti nel contratto.

In tal modo il giudice di merito ha sostanzialmente disatteso i principi giurisprudenziale che legando la distinzione tra l’affitto di azienda e la locazione di immobile con pertinenze alla volontà negoziale, ripetutamente chiariscono che nella locazione di immobile con pertinenze oggetto del contratto è l’immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione prevalente rispetto agli altri beni, mentre nell’affitto l’oggetto del contratto è il complesso unitario dei beni destinati alla attività produttiva, ed ulteriormente precisano come:

a) l’indagine sulla ricorrenza, in concreto, dell’una o dell’altra figura dei beni debba essere condotta anzitutto interpretando la comune intenzione delle parti contraenti, anche se in tale indagine possa e debba tenere conto della effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto;

b) l’affitto di azienda non sia, conseguentemente, impedito dalla circostanza che l’azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione (sent, 26 luglio 1986 n. 4809) o dell’apporto di altri beni (sent, 9 marzo 1983 n. 1640), dovendosi ritenere che la figura dell’affitto di azienda, a meno che non si tratti di un albergo, per il quale sono applicabili le speciali disposizioni del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 septies, convertito in L. 5 aprile 1985, n. 118, (secondo cui si ha locazione di immobile e non affitto di azienda in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore) ricorra anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica (sent. 28 marzo 2003 n. 4700).

L’errore dei principi di diritto come sopra enunciati ha determinato anche un vizio della motivazione che, muovendo dalla eccessiva valorizzazione della circostanza relativa all’acquisto di attrezzature, da parte del conduttore, e dall’idea che senza quelle attrezzature non si potesse ritenere la presenza di un complesso aziendale, ha sommariamente analizzato alcune delle clausole contrattuali, per altro solo genericamente indicate, non in funzione della ricostruzione della volontà negoziale delle parti, ma solo in funzione della esigenza di dimostrarne la loro compatibilità, benchè “anomale”, con la asserita natura locativa del contratto, senza affatto darsi carico, tra l’altro, di stabilire se vi fossero, comunque, delle pertinenze dell’immobile o altre attrezzature che in qualche modo avrebbero potuto considerarsi funzionali (ancorchè inadeguate) all’esercizio dello stabilimento e, nel caso affermativo, quale fosse la consistenza di queste pertinenze in relazione alla consistenza di quelle ulteriori attrezzature necessarie per l’esercizio dell’azienda.

La rilevata fondatezza, per quanto di ragione, dei motivi di ricorso conduce alla cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione del tribunale di patina, che, nel riesame, si atterrà ai principi di diritto seguenti: “poichè nella locazione di immobile con pertinenze oggetto del contratto è l’immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione prevalente rispetto agli altri beni, mentre nell’affitto l’oggetto del contratto è il complesso unitario dei beni destinati alla attività produttiva, l’indagine sulla ricorrenza, in concreto, dell’una o dell’altra figura dei beni deve essere condotta, anzitutto, interpretando la comune intenzione delle parti contraenti, anche se in tale indagine può e deve tenersi conto della effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto; con la conseguenza che l’affitto di azienda può ricorrere anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica o quando l’azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell’apporto di altri beni.

Al giudice di rinvio conviene rimettere anche la pronuncia sulle spese del giudizio in cassazione.

P.Q.M.

La Corte:

Accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio in cassazione, ad altra sezione del tribunale di Latina.
Così deciso in Roma, il 14 marzo 2007.
Depositato in Cancelleria il 31 marzo 2007.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROMAGNOLI Ezio – Presidente -
” SOMMELLA Francesco – Consigliere -
” NICASTRO Gaetano ”
” FANCELLI Claudio ”
” PREDEN Roberto ” rel.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

RL, n. a Terracina il 4.5.63 ed ivi res. in Via Cavour,elett.te dom.to in Roma, Via G. Zanardelli n. 36 c-o lo studio dell’avv. Sergio Rossi, che lo rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso.

RICORRENTE

contro

FF, FI, FM, tutti elett.te dom.ti in Roma, Via C. Colombo n. 348, c-o lo studio dell’avv. Antonio Cataldo,rappresentati e difesi dall’avv. Raffaele Volpe giusta procura in calce al controricorso.

CONTRORICORRENTI

Visto il ricorso avverso la sentenza n. 526-92 della Corte d’appello di Roma dl 17.12.91 – 27.2.92 (RG. 4414-89).
Udito il Consigliere relatore dott. Roberto Preden all’udienza pubblica del 9.3.95.
È comparso l’avv. S. Rossi, difensore del ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.
Sentito il P.M., nella persona del Sost. Proc. Gen. dott. Domenico Iannelli, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto del 6.11.87, FF, FI e FM intimavano a Luca RL sfratto per finita locazione relativamente all’immobile denominato “Arena Fontana”, sito in Terracina, al predetto locato, per la durata di tre mesi (dal 25.6.87 al 25.9.87), per l’esercizio dell’attività di proiezione cinematografica all’aperto, e lo citavano contestualmente per la convalida davanti al locale pretore.

Il RL si opponeva. Il pretore ordinava il rilascio e rimetteva le parti davanti al Tribunale di Latina.

Riassunta la causa, gli attori chiedevano dichiararsi cessata la locazione alla data del 25.9.87 e condannarsi il conduttore al risarcimento dei danni ex art. 1591 c.c.

Il RL resisteva, eccependo che il rapporto era iniziato nel 1983 ed integrava un affitto di azienda; in via riconvenzionale, chiedeva la condanna degli attori al pagamento dell’indennità per i miglioramenti eseguiti e le attrezzature installate.

Il tribunale dichiarava cessata la locazione al 25.9.87; condannava il conduttore al risarcimento dei danni ex art. 1591 c.c. per il periodo di successiva occupazione; dava atto dell’avvenuto ritiro, da parte del predetto, di tutto il materiale di sua proprietà.

Pronunciando sull’appello proposto dal RL, la corte d’appello di Roma, con sentenza del 27.2.92, lo rigettava.

Considerava la corte:

- correttamente il tribunale aveva qualificato il rapporto come locazione di immobile con accessori funzionalmente subordinati, e non di affitto di azienda cinematografica, ed in particolare come locazione “stagionale”, ai sensi dell’art. 27, comma 6, l. n. 392-78;

- la condanna al risarcimento dei danni ex art. 1591 c.c. trovava fondamento nella declaratoria di cessazione della locazione al 25.9.87 e nella protrazione dell’occupazione;

- la riconvenzionale del conduttore era stata esaminata ed inequivocamente rigettata dal tribunale.

Avverso tale sentenza ricorre per cassazione il RL, sulla base di sei motivi, ai quali resistono, con controricorso, i Fontana.

Diritto

1.1. Con i primi due motivi, deducendo violazione di legge (art. 1362 c.c.) e difetto di motivazione, il ricorrente censura la qualificazione del rapporto come locazione. Sostiene, infatti, che il rapporto integrava un’ipotesi di affitto di azienda cinematografica. 1.2. Le censure – che si esaminano congiuntamente in ragione della loro intima connessione – sono infondate.

La differenza tra locazione di immobile con pertinenze ed affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi, l’immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell’economia del contratto, come l’oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi, i quali – siano essi legati materialmente o meno all’immobile – assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all’immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e di coordinazione; nell’affitto di azienda, invece, l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l’oggetto del contratto è costituito dall’anzidetto complesso unitario. Consegue che l’indagine per l’individuazione in concreto dall’una o dell’altra figura di contratto deve essere rivolta, da un lato, ad accertare la comune intenzione delle parti, e, dall’altro, deve riguardare l’effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto (sent. n. 5488-86).

Ai suenunciati principi si è attenuto il giudice del merito, che ha congruamente motivato la sua valutazione, osservando che la comune volontà delle parti, desumibile dalle espressioni usate e dall’esplicito richiamo alla l. n. 392-78, era diretta inequivocamente alla conclusione di una locazione di immobile da adibire a cinematografo all’aperto, e non di un affitto di azienda cinematografica, e che, nell’economia del contratto, la concessione del godimento dell’immobile costituiva l’elemento di maggior rilievo, atteso che l’unico accessorio espressamente menzionato era rappresentato dalle sedie, mentre le ulteriori attrezzature erano state apportate dal conduttore, che aveva anche provveduto a richiedere le autorizzazioni e le licenze necessarie, non esistenti in precedenza. 2. Resta conseguentemente assorbito il terzo motivo, con il quale, sul presupposto della sussistenza di un contratto di affitto di azienda, si deduce l’inammissibilità del ricorso al procedimento per convalida (art. 657 ss. c.p.c.). 3.1. Con il quarto motivo – deducendo violazione dell’art. 27, comma 6, l. n. 392-78 – il ricorrente addebita alla corte territoriale di avere erroneamente qualificato la locazione come “stagionale”, laddove si trattava di locazione non abitativa ordinaria. 3.2. La censura non è fondata.

Questa S.C. ha avuto modo di precisare che il legislatore, nel prevedere, all’art. 27 l. n. 392-78, la locazione “stagionale” come specifico tipo di locazione non abitativa, ha avuto riguardo non già alla particolare struttura del rapporto locativo, ma al tipo dell’attività svolta nell’immobile o del godimento per il quale viene utilizzato (sent. n. 2380-88).

Viene cioè in considerazione, come attività tutelata, un’attività, ricompresa tra quelle indicate nei primi due commi dell’art. 27 l. cit. (attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico; attività abituale e professionale di lavoro autonomo), che, per sua intrinseca natura, è destinata a svolgersi in un arco di tempo corrispondente alla durata di una stagione.

Ne consegue che correttamente la corte d’appello ha riconosciuto alla locazione in esame il carattere “stagionale”, poiché l’attività di proiezione cinematografica all’aperto costituisce, per sua intrinseca natura, un’attività esercitabile soltanto nella stagione estiva.

Ciò posto, del pari esattamente il giudice del merito ha ritenuto che le clausole contrattuali confliggenti, in danno del conduttore, con il tipo legale (caratterizzato dall’obbligo del locatore di locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, per sei anni consecutivi – elevati a nove per l’attività alberghiera -, allo stesso conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto), lungi dal comportare il mutamento del tipo contrattuale – determinato, come detto, dal tipo dell’attività -, incorrevano nella sanzione di nullità di cui all’art. 79 l. cit. Ed ha conseguentemente ritenuto automaticamente sostituite dalla disciplina legale le previsioni limitative della durata del vincolo di rinnovo del rapporto (anni quattro, in luogo di sei), o attributive al locatore di una mera facoltà di rinnovo per le stagioni successive, o, infine, volte ad assicurare al conduttore solo un diritto di prelazione per il rinnovo.

Per quanto concerne, infine, l’asserita trasformazione della locazione da “stagionale” ad ordinaria, per effetto della permanenza nell’immobile da parte del conduttore dopo la scadenza, con il consenso dei locatori, la corte romana l’ha correttamente negata.

Al riguardo, questa S.C. ha statuito che, ove alla scadenza stagionale il conduttore non restituisce la res locata nella disponibilità del locatore, l’acquiescenza di quest’ultimo comporta la rinnovazione tacita della locazione, ai sensi dell’art. 1597 c.c., con possibilità di ulteriori tacite rinnovazioni finché non intervenga l’opposizione del locatore, essendo per contro necessaria l’espressa richiesta del conduttore, prima della scadenza, per usufruire della disciplina prevista dall’art. 27 l. n. 392-78 (sent. n. 2380-88).

Ed è opportuno precisare che la rinnovazione tacita riguarda il tipo legale “locazione stagionale”, nel senso che la protratta detenzione, non contrasta dal locatore, tiene luogo della manifestazione espressa della volontà del conduttore di esercitare il diritto di rinnovo per l’eguale successivo periodo stagionale, e ciò in quanto la “locazione stagionale” presenta la peculiarità di non costituire un rapporto unitario, bensì una serie di rapporti – distinti ancorché collegati da un potenziale vincolo di reiterazione (sent. n. 2380-88) – di durata determinata, perché necessariamente corrispondente a quella di una specifica stagione.

La protratta e non contrastata detenzione, nel periodo intermedio, avrà, d’altra parte, caratteristiche del tutto peculiari, poiché (a parte il caso di abusive utilizzazioni difformi, reprimibili con gli ordinari rimedi) non sarà accompagnata dal godimento caratterizzante il rapporto come “stagionale” – in ragione della compatibilità di tale fruizione esclusivamente con la specifica stagione individuata dal contratto o risultante dalla natura dell’attività (come è nel caso di un’attività di proiezione cinematografica all’aperto) -, e non determinerà quindi l’obbligo di pagare un corrispettivo. Sicché può seriamente dubitarsi che si verta in tema di detenzione correlata a rapporto di locazione (art. 1571 c.c.), apparendo piuttosto configurabile, nel periodo intermedio, una situazione di custodia del bene anche nell’interesse del detentore, in vista dell’instaurazione del successivo rapporto stagionale.

Orbene, ai principi enunciati dalla richiamata sent. n. 2380-88 si è attenuto il giudice del merito, il quale ha rilevato come, dopo i rinnovi taciti conseguenti al mancato rilascio alle scadenze stagionali, senza opposizione dei locatori, questi ultimi, esaurita la stagione estiva dell’anno 1987, senza che il conduttore formulasse tempestivamente richiesta espressa di rinnovo per stagione estiva del 1988, con atto 7.11.87 avevano intimato sfratto per finita locazione, in tal modo precludendo il rinnovo tacito e determinando la trasformazione della detenzione del conduttore in occupazione abusiva. 4.1. Con il quinto motivo viene censurato il rigetto della riconvenzionale, sul rilievo che la corte d’appello avrebbe dovuto disporre consulenza tecnica per accertare il valore dei beni e delle attrezzature con i quali il conduttore aveva integrato l’immobile. 4.2. La censura non è fondata.

Il giudice del merito ha invero dato atto dell’avvenuto ritiro dall’immobile, da parte del conduttore, di tutti i materiali di sua proprietà, risultante da specifica dichiarazione liberatoria, e tale circostanza rendeva manifestamente superflua la consulenza. 5.1. Il sesto motivo denuncia l’erroneità della condanna al risarcimento dei danni ex art. 1591 c.c., in quanto fondata sull’accertamento della scadenza del rapporto effettuato dalla sentenza di primo grado, non provvisoriamente esecutiva. 5.2. La censura non è fondata.

La corte territoriale ha esattamente rilevato che correttamente il primo giudice, accertata e dichiarata la cessazione del rapporto di locazione alla data del 25.9.87, ha qualificato come illegittima l’ulteriore occupazione dell’immobile ed ha accolto la conseguenziale pretesa risarcitoria ex art. 1591 c.c. Si verte, con tutta evidenza, in tema di accertamento degli elementi costitutivi della pretesa azionata, sicché non pertinente è il richiamo alla esecutività o meno della pronuncia. 6. In conclusione, il ricorso va rigettato. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore dei resistenti, delle spese, che liquida i L. 237.500, oltre L. 1.000.000, per onorari.
Roma 9.3.95.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Giorgio CHERUBINI Presidente
Marcello TADDEUCCI Consigliere
Enzo MERIGGIOLA
Francesco VIZZA
Michele LO PIANO Rel.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

MG, elettivamente domiciliato in Roma, c-o la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’avv. Bruno Russello, con studio in Montagnana (PD), via Matteotti n. 45, giusta procura a margine del ricorso.

Ricorrente

CONTRO

FB, elettivamente domiciliato in Roma, via Giulio Cesare n. 92, c-o lo studio dell’avv. Mauro Padroni, che lo rappresenta e difende, anche disgiuntamente, con l’avv. Guido Giarola, giusta procura a margine del controricorso.

Controricorrente

visto il ricorso avverso la sentenza n.1063-89 della Corte di appello di Venezia del 17 ottobre – 7 novembre 1989 (R.G. 1142-86);
udito il Consigliere Relatore dott. Michele Lo Piano nella pubblica udienza del 6 aprile 1993;
sentito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. dott. Dettori che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione del 10 luglio 1982, FB, premesso di aver concesso in affitto, con scrittura del 25 luglio 1973, il proprio esercizio commerciale per la vendita al dettaglio di generi alimentari a MG, il quale aveva assunto l’obbligo “di non portare la licenza commerciale d’esercizio fuori dei locali dell’azienda affittati”, e dedotto che l’affittuario, contravvenendo al suddetto obbligo, si era trasferito in altri locali, dove aveva proseguito l’attività commerciale, convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Padova, il predetto MG, del quale chiese, per effetto della risoluzione del contratto, la condanna alla restituzione ovvero alla volturazione della licenza, oltre al risarcimento del danno.

Costituitosi in giudizio, il MG chiese il rigetto della domanda sostenendo che, nella specie, le parti avevano stipulato un contratto di affitto di immobile e non di azienda, come era dimostrato dal fatto che il FB, dopo la conclusione del contratto, aveva comunicato al Comune la cessazione dell’attività.

Il Tribunale, con sentenza del 21 settembre 1985, dopo aver qualificato il contratto come affitto di azienda, lo dichiarò risolto per inadempimento del MG, che condannò al risarcimento del danno da liquidarsi in separato giudizio.

La suddetta decisione, impugnata dal MG, fu confermata dalla Corte di appello di Venezia con sentenza del 7 novembre 1989.

Osservò la Corte:

- che il contratto doveva essere qualificato come affitto di azienda;

- che l’esame di altro contratto stipulato il 15 ottobre 1973, invocato dall’appellante a sostegno della propria tesi, non era stato reso possibile dalla omessa produzione in giudizio;

- che il FB non aveva propriamente rinunziato alla licenza, ma si era limitato a comunicare al Comune la cessazione della propria attività, in conseguenza del trasferimento della stessa al MG;

- che la prova testimoniale richiesta dall’appellante diretta a dimostrare l’esatta volontà delle parti appariva superflua in considerazione del fatto che quest’ultima risultava chiara in base al contratto prodotto.

Per la cassazione della suddetta sentenza ha proposto ricorso il MG sulla base di quattro motivi di censura.

Ha resistito con controricorso il FB.

Diritto

Vanno esaminati congiuntamente il primo ed il terzo motivo, poiché attengono entrambi alla qualificazione del negozio intercorso tra le parti.

Con il primo motivo, denunciando vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione, il ricorrente censura la sentenza impugnata per aver qualificato come affitto di azienda il contratto intercorso tra le parti, limitandosi al solo aspetto letterale e senza indagare in ordine a quale fosse la comune volontà dei contraenti, la quale risultava chiaramente dal contratto del 15 ottobre 1978, che era stato ritualmente prodotto, se pur in fotocopia, e che costituiva l’accordo definitivo rispetto al preliminare del 25 luglio 1973.

con il terzo motivo, denunziando violazione dell’art. 2555 c.c., il ricorrente censura la sentenza impugnata per aver qualificato il contratto come affitto di azienda, senza considerare che unico elemento preponderante considerato dalle parti era stato l’immobile, atteso che le attrezzature e le merci erano state a lui vendute dal FB e che quest’ultimo aveva pure rinunziato alla licenza.

Le censure sono infondate.

È giurisprudenza di questa Corte (v. per tutte Sez. III, 25 maggio 1981 n. 3442), che la cessione in godimento di un locale adibito ad esercizio di una impresa commerciale, integra una locazione di immobile munito di pertinenze ovvero un affitto di azienda, a seconda che oggetto del contratto sia da considerare l’immobile inteso come entità non produttiva, pur se dotato di accessori, ovvero una più vasta ed organica entità, capace di vita economica propria, di cui l’immobile costituisce solo una componente, sia pure principale, legata da un rapporto di complementarità ed indipendenza con gli altri elementi aziendali, e che il relativo accertamento del giudice di merito, il quale deve avere a base l’effettiva comune intenzione delle parti, da valutare in relazione alla consistenza del bene ceduto in godimento e ad ogni circostanza del caso concreto, non è sindacabile in sede di legittimità se sorretto da congrua motivazione.

Orbene, la Corte di appello, contrariamente a quanto assume il ricorrente, premessi i criteri distintivi tra il contratto di locazione immobiliare e quello di affitto di azienda, non si è limitata ad esaminare il contenuto letterale del contratto stipulato tra le parti, ma, con apprezzamento insindacabile in questa sede, perché ampiamente motivato e condotto nel rispetto delle regole di ermeneutica di cui agli artt. 1362 e segg. c.c., ha tratto il convincimento che nella specie ricorresse un affitto di azienda, considerando che l’intenzione delle parti, di concludere un contratto del tipo indicato, risultava dal fatto che oggetto dello stesso non erano i singoli beni ma “il negozio di generi alimentari, con tutte le altre voci, con casa di abitazione, garage, terreno, nulla escluso ….” e che era stato fatto espresso divieto all’affittuario di asportare la licenza dal negozio.

In forza di questi elementi, uniti a quello letterale dell’uso del termine “affitto” anziché dell’altro “locazione”, e, quindi, non soltanto in base a quest’ultimo, la Corte ha poi ritenuto che nella specie ricorresse un affitto di azienda, poiché nel contratto risultava “privilegiata la parte dinamica del rapporto, legata all’esercizio dell’attività commerciale e al suo elemento principale, l’avviamento”, di talché doveva individuarsi “nel negozio di generi alimentari, il bene affittato di maggiore consistenza, di cui gli altri erano solo strumentali e, a partire della stessa casa di abitazione, destinati a rendere più agevole e proficuo all’affittuario la gestione dell’esercizio commerciale”.

Per quanto concerne, poi, il contratto del 15 ottobre 1973, non appare suscettibile di censura in sede di legittimità (avrebbe semmai potuto essere oggetto di impugnazione per revocazione) l’affermazione della Corte di appello circa la mancata produzione del relativo documento. In ogni caso, il contenuto di detto documento è stato ugualmente esaminato dalla Corte di merito, in base a ciò che risultava dalla comparsa conclusionale del MG; da detto esame la Corte ha rilevato, che essendovi identità di contenuto con la scrittura del 25 luglio 1973, ne risultava confermata la intenzione dei contraenti di dare luogo ad un rapporto di affitto di azienda.

Con il secondo motivo il ricorrente, premesso che, ai sensi dell’art. 29 della legge n. 426 del 1971, l’affitto dell’azienda comporta l’automatico trasferimento dell’autorizzazione e che il FB aveva, invece, dichiarato di rinunziare alla licenza, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto che tale ultima dichiarazione fosse utile ai fini del trasferimento della licenza medesima.

La censura è infondata.

È in primo luogo da rilevare che la Corte di merito ha tenuto a precisare che la comunicazione del FB al Comune non conteneva alcuna rinuncia, ma si limitava a rappresentare all’autorità amministrativa la cessazione dell’attività commerciale, con la contestuale richiesta di una certificazione di tale cessazione “per uso amministrativo”.

La Corte ha poi ritenuto che tale dichiarazione fosse necessaria per consentire il rilascio della nuova licenza al MG.

Tale affermazione della Corte appare corretta alla stregua del disposto dell’art. 29 della legge 11 giugno 1971 n. 426, secondo il quale “il trasferimento della gestione della titolarità di un esercizio di vendita per atto tra vivi o a causa di morte comporta il trasferimento dell’autorizzazione sempre che sia provato l’effettivo trapasso dell’esercizio e il subentrante sia iscritto nel registro previsto dal capo I della presente legge”.

Invero, dal tenore della detta norma risulta non che l’autorizzazione possa essere trasferita da un privato all’altro, come sembra ritenere il ricorrente, ma soltanto un diritto del cessionario ad ottenere, da parte dell’autorità amministrativa, il rilascio di una licenza a lui intestata, nella ricorrenza dei presupposti indicati dalla norma.

E la prova del primo presupposto è data, appunto, dalla dimostrazione della cessione dell’attività commerciale, cui si riconnette la dichiarazione di cessazione della stessa parte del cedente, così come esattamente ritenuto dalla Corte di merito.

Con il quarto motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata per non aver ammesso le prove testimoniali indicate per chiarire quale fosse l’esatta volontà delle parti per precisare l’esistenza di accordi verbali, senza tener conto del fatto che il contratto era stato redatto in modo non chiaro da persone che non avevano cognizione di norme giuridiche.

La censura non può trovare accoglimento.

La Corte di merito ha ritenuto di non dover ammettere la prova testimoniale per due ragioni:

- perché essa appariva del tutto superflua “alla luce delle esaminate obiettive e inequivoche emergenze dell’atto scritto”;

- perché, nello stesso atto, era contenuto l’implicito divieto di ricorrere alla prova per testi.

Quest’ultima affermazione della Corte di appello non è censurata dal ricorrente, mentre quanto alla prima è sufficiente ricordare che, secondo il costante orientamento di questa Corte, l’ammissione delle prove è rimessa all’apprezzamento del giudice di merito, la cui pronuncia si sottrae a censura in sede di legittimità, quando sia sorretta da motivazione adeguata ed immune da vizi logici e giuridici, che dia conto delle ragioni dell’inutilità dell’esperimento dei mezzi istruttori richiesti, in quanto irrilevanti o assorbiti dai dati già acquisiti.

Per le esposte considerazioni il ricorso deve essere respinto con la conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione terza civile, rigetta il ricorso proposto da MG contro la sentenza n. 1063-89 della Corte di appello di Venezia e condanna il predetto ricorrente a rifondere a FB le spese di questo grado del giudizio che liquida in lire 46.700 oltre a lire 1.500.000 (unmilionecinquecentomila) per onorari di avvocato.

Così deciso nella camera di consiglio della III sezione civile della Corte di Cassazione, il 6 aprile 1993.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIA Paolo – Presidente -
dott. FINOCCHIARO Mario – rel. Consigliere -
Dott. FICO Nino – Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

G.L. & C. SAS, in persona del legale rappresentante pro tempore R.C., elettivamente domiciliata in ROMA, LUNGOTEVERE DEI MELLINI 10, presso lo studio dell’avvocato CASTELLANI FILIPPO, rappresentata e difesa dall’avvocato GHELARDI ETTORE giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

CONTRO

A.F., elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAPRANICA 78, presso lo studio dell’avvocato MAZZETTI FEDERICO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato BONGIORNO GALLEGRA ANTONINO giusta procura a margine del controricorso;
EMY & C SAS, in persona del socio accomandatario e legale rappresentante M.A., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 268-A, presso lo studio dell’avvocato PETRETTI ALESSIO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato MOTTOLA RENATO giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 942/2004 della CORTE D’APPELLO di GENOVA,prima sezione civile, emessa il 1/12/2004, depositata il 18/12/2004, R.G. 1014/04;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/12/2008 dal Consigliere Dott. FINOCCHIARO MARIO;
udito l’Avvocato GHELARDI Ettore;
udito l’Avvocato Federico MAZZETTI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Russo Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto 1 aprile 2003 la EMY s.a.s. e C., proprietaria di un immobile a uso bar in (OMISSIS), dalla stessa locato alla G.L. s.a.s. di Raiteri e C., la quale aveva poi ceduto la locazione o acceduto alla sublocazione in favore di A. F., dando atto di essere tenuta, a seguito della intervenuta convalida dello sfratto per finita locazione, alla corresponsione della indennità per la perdita dell’ avviamento commerciale, alla quale sia la G.L. s.a.s. sia l’ A. pretendevano di avere diritto, e dando atto di avere chiesto e ottenuto il sequestro liberatorio della somma indicata come dovuta, ha convenuto in giudizio innanzi al tribunale di Chiavari la G.L. s.a.s. di Raiteri e C. nonchè A.F..

Ha chiesto l’attrice che l’adito tribunale dichiarasse essa concludente liberata da ogni obbligazione al suddetto titolo e dichiarasse a quale tra le parti convenute spettava il diritto alla erogazione della somma depositata.

Nel contraddittorio delle parti convenute, previa conversione del rito ordinario nel rito speciale delle locazioni, l’adito tribunale con sentenza 8 – 28 aprile 2004 n. 311 ha determinato in 36 mensilità la indennità di avviamento dovuta dalla Emy s.a.s. a seguito della fine della locazione e, fatta la compensazione con le somme dovute per canoni arretrati e indennità di occupazione, determinato la somma ancora dovuta a titolo di indennità di avviamento in Euro 22.701,42.

Ha dichiarato, altresì, la detta sentenza: da un lato, che la società EMY s.a.s. C. con il sequestro liberatorio di tale somma si era liberata da ogni obbligazione, dall’altro, che data la cessazione dell’affitto di azienda la indennità di avviamento spettava in via esclusiva alla G.L. s.a.s. di Raiteri e C., da ultimo, che la somma di Euro 22.701,42, depositata si libretti di deposito e sottoposti a sequestro liberatorio, erano di competenza della G.L. s.a.s..

Gravata tale pronunzia dal soccoiabente A., nel contraddittorio con la EMY s.a.s. e della G.L. s.a.s., la Corte di appello di Genova, con sentenza 1 – 18 dicembre 2004, in parziale riforma della sentenza del primo giudice ha attribuito a A.F. la somma di Euro 22.701,42, sottoposta a sequestro liberatorio.

Per la cassazione di tale ultima pronunzia, notificata il 19 gennaio 2005, ha proposto ricorso, con atto 10 marzo 2005, la G.L. s.a.s. & C. affidato a 4 motivi e illustrato da memoria.

Resistono, con distinti controricorsi sia la Emy s.a.s., sia A.F. che ha presentato, altresì, memoria.

Diritto

1. Il primo Giudice – hanno affermato i Giudici di appello – sono pervenuti alla conclusione che nella specie la indennità per la perdita dell’ avviamento non compete all’ A. sulla base della – sottesa – ratio decidendi secodo cui la indennità può spettare solo a chi sia titolare dell’azienda o comunque abbia la disponibilità della azienda anche dopo la fine del contratto di locazione, si che nel momento in cui come verificatosi nella specie contestualmente alla liberazione dei locali è stato sciolto il contratto di affitto di azienda, la indennità di avviamento commerciale, quale compenso della perdita presunta di avviamento – a seguito della fine della locazione per volontà del locatore – non può che spettare alla G.L. s.a.s., ritornata nella disponibilità della sua azienda.

Diversamente – hanno ritenuto i Giudici di secondo grado – occorre accertare, sulla base delle risultanze acquisite, se si ci trovi in presenza di una cessione del contratto di locazione originariamente istituitosi tra le Emy s.a.s. e la G.L. s.a.s. produttivo della sostituzione della persona di A.F. nella posizione di conduttore in luogo della G.L., ferma restando la qualità di parte locatrice della Emy, ovvero di una sublocazione, cioè della istituzione tra la G.L. e l’ A. di un contratto derivato in forza del quale all’ A. sia stato concesso dalla G.L. il contenuto del diritto di godimento a questa conferito della Emy, nei limiti cronologici e contenutistici della locazione principale.

Diversi elementi – hanno affermato ancora i Giudici del merito – conducono a concludere nel primo degli indicati sensi atteso che la Emy s.a.s. non solo ha costantemente ricevuto dall’ A. il pagamento dei canoni, ma ha emesso le relative fatture, con specifico riferimento al titolo giuridico di “canone di locazione di immobile”, senza che mai in alcuna sede e in alcuna occasione sia stato dichiarato che i pagamento venivano effettuati dall’ A. in nome e per conto della G.L. s.a.s. a titolo solutorio di una obbligazione facente capo alla G.L. s.a.s. e non direttamente all’ A..

Appare chiaro, quindi – hanno concluso sul punto quei Giudici la loro indagine – che nell’ A. e non nella G.L. s.a.s. va identificato il soggetto che nel momento in cui sono venuti a cessare il rapporto di affitto di azienda e il rapporto di locazione dell’immobile, rivestiva la duplice qualità di titolare della azienda (in virtù dell’affitto, che conferisce all’affittuario l’esercizio della stessa, ancorchè disgiunta dalla proprietà, e con esso la correlativa qualificazione imprenditoriale) e di titolare della locazione.

Del resto – precisa ancora la sentenza impugnata -la attribuzione all’ A. (e non alla G.L. s.a.s.) della indennità di avviamento in questione appare coerente con la realtà economica della situazione, nella quale l’ A. e non la G.L. s.a.s. con l’esercizio della attività nel periodo corrispondente all’affitto della azienda ha dato luogo a quel valore di avviamento che inerisce all’immobile in quanto sede della azienda, che viene perduto dall’ultimo conduttore con la dismissione della disponibilità del bene, e che viene dal locatore recuperato a proprio vantaggio qualora, come nella specie, l’immobile venga ulteriormente adibito a omologa attività commerciale.

2. Con il primo motivo la ricorrente censura la sentenza sopra riassunta denunziando “art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione e falsa applicazione di legge, nonchè art. 360 c.p.c., n. 5, per omessa insufficiente e contraddittoria motivazione in riferimento all’art. 2909 c.c., (cosa giudicata)”.

Si, assume, in estrema sintesi, che fin dal primo atto del giudizio, in primo grado, la Emy s.a.s. aveva dichiarato che il Giudice presso il tribunale di Chiavari nel convalidare lo sfratto per finita locazione intimato alla G.L. s.a.s., e per quanto potesse occorrere al subconduttore A. aveva fissato per la esecuzione la data del (OMISSIS), che ancora nell’atto di appello l’ A. aveva affermato che il tribunale di Chiavari aveva convalidato lo sfratto per finita locazione intimato tanto alla G.L. s.a.s. quanto, nella incertezza del rapporto intercorrente tra i due, anche a A.F., che nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione davanti al tribunale di Chiavari risulta la G.L. s.a.s. è qualificata come conduttrice, e l’ A. subconduttore.

La qualità di conduttrice della G.L. e di subconduttore dell’ A., quindi, conclude il ricorrente, era coperto da giudicato, costituito dall’ordinanza di convalida.

3. Con il secondo motivo parte ricorrente censura la sentenza impugnata lamentando “art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione e falsa applicazione di legge e art. 360 c.p.c., n. 5, per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 2909 c.c., in riferimento alla L. n. 392 del 1978, art. 36″.

Si osserva, in particolare, che sia in primo che in secondo grado l’ A. ha impostato la propria iniziativa giudiziaria sulla pretesa qualità di ultimo conduttore, derivata dalla cessione del rapporto di locazione, in ragione della quale ha appunto avanzato domanda diretta nei confronti della locatrice Emy s.a.s. per il conseguimento della indennità di avviamento, senza proporre alcuna istanza nei confronti della originaria conduttrice G.L. s.a.s. mentre, per contro, lo stesso aveva acquistato, nei confronti di quest’ultima la veste di subconduttore.

Così formulate – pertanto – conclude parte ricorrente, le domande dell’ A. “sono poste in contraddizione contemporanea dell’art. 2909 c.c., (perchè non tiene conto del giudicato), nonchè della L. n. 392 del 1978, art. 36, laddove pretende di essere cessionario della locazione (e quindi conduttore ultimo) invece che subconduttore”.

4. I due motivi intimamente connessi e da esaminare congiuntamente non possono trovare accoglimento.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

4.1. Il giudicato può, alternativamente, essere esterno (cioè formatosi in altro giudizio tra le stesse parti) o interno (ovvero formatosi nello stesso giudizio).

Deve escludersi, pertanto, contrariamente a quanto invocato nella parte espositiva del motivo, che un giudicato possa nello stesso tempo, essere, esterno/interno.

In realtà – come assolutamente pacifico – il presente giudizio è stato promosso il 1 aprile 2003, separatamente, e autonomamente, rispetto al diverso ancorchè tra le stesse parti procedimento di convalida di sfratto per finita locazione ed è palese, pertanto, che non vi è alcun margine per poter affermare che l’accertamento che si assume contenuto nell’ordinanza di convalida operi nella presente controversia come giudicato interno.

Nè – per ipotesi – può invocarsi che un giudicato sul punto si è formato nel presente giudizio per effetto dei continui riferimenti al contenuto di tale ordinanza negli scritti delle controparti, atteso – a tacer d’altro – che il giudicato si forma su un provvedimento giurisdizionale e non, certamente – come pretende parte ora ricorrente – sulle affermazioni difensive contenute negli scritti difensivi delle parti.

4.2. Nella specie – in realtà – l’ordinanza di convalida dello sfratto per finita locazione richiamata nel primo motivo, è un giudicato esterno.

Atteso, comunque, che nell’ordinanza in questione manca un accertamento su chi fosse – al momento della convalida – il conduttore dell’immobile oggetto di controversia, è palese che – contrariamente a quanto invoca parte ricorrente – dalla stessa non possono trarsi elementi di sorta per affermare chi fosse al momento della convalida, il conduttore dell’immobile in questione.

4.3. Certo che nella specie non sussiste – in forza dell’ordinanza di convalida invocata dalla parte ricorrente – alcun accertamento che l’ A. fosse subconduttore della G.L. s.a.s. – piuttosto che cessionario del rapporto di locazione è palese la infondatezza, come accennato – anche del secondo motivo di ricorso, nella parte in cui si denunzia la mancata applicazione, nella specie, delle norme in tema di subconduzione.

5. Con il terzo motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata denunziando “art. 360 c.p.c., n. 5, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia – art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto dell’art. 2562 c.c.. In relazione alla clausola n. 5) del contratto di affitto di azienda 11 agosto 1997 stante la rinuncia dell’affittuario A.F. ad ogni indennità ivi compreso l’avviamento e/o suo incremento”.

6. La complessa e articolata censura (ampiamente sviluppata da p. 17 a p. 22 del ricorso e ulteriormente illustrata nella memoria ex art. 378 c.p.c.) è inammissibile.

Si osserva, infatti – giusta quanto assolutamente pacifico presso una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice e da cui totalmente e senza alcuna motivazione prescinde parte ricorrente – che nel giudizio di cassazione è preclusa alle parti la prospettazione di nuove questioni che postulino indagini ed accertamenti di fatto non compiuti dal Giudice del merito, a meno che tali questioni non abbiano formato oggetto di gravame o di contestazione nel giudizio di appello (Cass. 26 febbraio 2007, n. 4391; Cass. 2 febbraio 2006, n. 2270; Cass. 12 luglio 2005, nn. 14599 e 14590, tra le altre).

Contemporaneamente, non può tacersi che ove una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga la suddetta questione in sede di legittimità, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità, per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione innanzi al Giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dare modo alla Corte di cassazione di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (cfr. Cass. 17 gennaio 2007, n. 978; Cass. 13 dicembre 2006, n. 26693).

Atteso quanto precede, pacifico, da un lato, che la questione specifica di cui al terzo motivo di ricorso non risulta in alcun modo esaminata dalla sentenza impugnata e, dall’altro, che parte ricorrente non ha indicato in quale occasione, in sede di merito, aveva prospettato – nel rispetto delle regole del contraddittorio – tale problematica, è palese, come anticipato, che il motivo deve essere dichiarato inammissibile.

7. Con il quarto, e ultimo, motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata lamentando “art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione e falsa applicazione di legge, nonchè art. 360 c.p.c., n. 5, per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in riferimento alla L. n. 392 del 1978. art. 36, alla luce del contratto di affitto di azienda (art. 2652 c.c.) dell’11 agosto 1997″.

Si assume, in particolare:

- la Corte di appello di Genova radica il proprio giudizio sul presupposto apodittico della applicazione necessaria e ineludibile nella presente fattispecie della L. n. 392 del 1978, art. 36, per restringere il tema di indagine all’alternativa tra l’ipotesi di una cessione di locazione a fronte dell’ipotesi di una sublocazione L. n. 392 del 1978, ex art. 36, atteso che sostiene che la disamina delle risultanze processuali deve essere compiuta inamovibilmente per scegliere l’una o l’altra delle due opzioni in relazione a un incerto tenore testuale dell’art. 3 del contratto 11 agosto 1997;

- deve escludersi la esistenza di un negozio di cessione della locazione o di sublocazione nel contesto del contratto di affitto di azienda 11 agosto 1997.

8. Il motivo, per più versi inammissibile, per altri manifestamente infondato, non può trovare accoglimento.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

8.1. In conformità a una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice – da cui ancora una volta totalmente prescinde parte ricorrente e che nella specie deve ulteriormente ribadirsi – il ricorso per cassazione deve contenere, a pena di inammissibilità, i motivi per i quali si richiede la cassazione, aventi i caratteri di specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata.

Il richiamato principio comporta, tra l’altro, che è inammissibile il ricorso nel quale non venga precisata la violazione di legge nella quale sarebbe incorsa la pronunzia di merito, non essendo al riguardo sufficiente una affermazione apodittica non seguita da alcuna dimostrazione, dovendo il ricorrente porre la Corte di legittimità in grado di orientarsi tra le argomentazioni in base alle quali si ritiene di censurare la sentenza impugnata (Cass. 15 febbraio 2003, n. 2312).

Quindi, quando nel ricorso per cassazione, pur denunciandosi violazione e falsa applicazione della legge, con richiamo di specifiche disposizioni normative, non siano indicate le affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata che si assumono in contrasto con le disposizioni indicate – o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina – il motivo è inammissibile, poichè non consente alla Corte di cassazione di adempiere il compito istituzionale di verificare il fondamento della denunziata violazione (Cass. 20 gennaio 2006, n. 1108; Cass. 29 novembre 2005, n. 26048; Cass. 8 novembre 2005, n. 21659; Cass. 18 ottobre 2005, n. 20145; Cass. 2 agosto 2005, n. 16132).

In altri termini, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di una erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e, quindi, implica necessariamente un problema interpretativo della stessa (da cui la funzione di assicurare la uniforme interpretazione della legge assegnata dalla Corte di cassazione).

Viceversa, la allegazione di una erronea ricognizione della fattispecie concreta, a mezzo delle risultanze di causa, è esterna alla esatta interpretazione della norme di legge e impinge nella tipica valutazione del Giudice del merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione.

Lo scrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa della erronea ricognizione della astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato, in modo evidente, che solo questa ultima censura e non anche la prima è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (recentemente, in termini, Cass. 5 giugno 2007, n. 13066, nonchè Cass. 20 novembre 2006, n. 24607, specie in motivazione; Cass. 11 agosto 2004, n. 15499, tra le tantissime).

Pacifico quanto – segue si osserva che nella specie parte ricorrente pur invocando che i Giudici del merito, in tesi, hanno malamente interpretato le disposizioni di legge indicate nella intestazione del quarto motivo e nella esposizione di questo in realtà, si limita a censurare la interpretazione data, dai Giudici del merito, delle risultanze di causa, interpretazione a parere del ricorrente inadeguata, sollecitando, così, contra legem e cercando di superare quelli che sono i limiti del giudizio di cassazione, un nuovo giudizio di merito su quelle stesse risultanze.

8.2. Quanto, ancora, alla denunziata “omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione”, si osserva – ancora una volta in termini opposti rispetto a quanto invoca la difesa di parte ricorrente e in conformità a una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice – che il motivo di ricorso per cassazione con il quale alle sentenza impugnata venga mossa censura per vizi di motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, deve essere inteso a far valere carenze o lacune nelle argomentazioni, ovvero illogicità nella attribuzione agli elementi di giudizio di un significato fuori dal senso comune, o ancora, mancanza di coerenza tra le varie ragioni esposte per assoluta incompatibilità razionale degli argomenti ed insanabile contrasto tra gli stessi, mentre non può, invece, essere inteso – come ora pretende parte ricorrente – a far valere la non rispondenza della ricostruzione dei fatti operata dal Giudice del merito al diverso convincimento soggetto della parte e, in particolare, non si può proporre un preteso migliore e più appagante coordinamento dei molteplici dati acquisiti (cfr. Cass. 27 ottobre 2006, n. 23087).

8.3. Anche a prescindere da quanto precede si os-serva che giusta quanto assolutamente pacifico, alla (luce di una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice e da cui totalmente prescinde la difesa della parte ricorrente l’accertamento e la valutazione delle circostanze di fatto, come l’interpretazione degli atti negoziali, al pari dell’interpretazione dei contratti collettivi di diritto comune, sono riservati al giudice di merito e censurabili in sede di legittimità solo per vizi di motivazione e per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale (Cass. 13 novembre 2007, n. 23569).

In particolare, la interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al Giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui all’art. 1362 c.c. e ss., o di motivazione inadeguata ovverosìa non idonea a consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione.

Pertanto onde far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione, mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti, ma occorre, altresì, precisare in qual modo e con quali considerazioni il Giudice del merito se ne sia discostato.

Con la ulteriore conseguenza della inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa. (Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536).

Pacifico quanto precede si osserva che nella specie parte ricorrente, lungi dal denunziare vizi di sorta – rilevanti sotto il profilo di cui sopra – quanto alla interpretazione data dai Giudici a quibus al contratto di affitto a azienda nonchè alla condotta delle parti successivamente al detto contratto, si limita a opporre una propria, soggettiva improbabile lettura di quelle stesse risultanze di causa diversa da quella datane dai Giudici del merito.

8.4. Anche a prescindere da quanto precede, comunque, la censura è manifestamente infondata, alla luce di una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice.

Quest’ultima in particolare è consolidata nell’ affermare:

- da un lato, che nella disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 36, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, contratto quest’ultimo che può presumersi fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all’art. 2558 c.c., comma 3, (Cass. 21 marzo 2008, n. 7686);

- dall’altro, che nel caso di affitto di azienda comprendente un immobile goduto in forza di un contratto di locazione la ricorrenza di una cessione di tale contratto, anzichè di una sublocazione, va presunta, fino a prova contraria, alla stregua dei principi fissati dall’art. 2558 c.c., e, comunque è evincibile dalla circostanza che il locatore abbia accettato il pagamento del canone direttamente in suo favore, così aderendo alla costituzione del rapporto con l’affittuario dell’azienda (Cass. 13 maggio 1998, n. 4790, nonchè, sempre in termini, Cass. 26 febbraio 1992, n. 2353).

Pacifico quanto precede si osserva che i Giudici di secondo grado, nell’affermare che l’ A. e non nella G.L. s.a.s. va identificato il soggetto che nel momento in cui sono contemporaneamente venuti a cessare il rapporto di affitto di azienda e il rapporto di locazione dell’immobile rivestiva la duplice qualità di titolare della azienda e di titolare della locazione, hanno fatto puntuale applicazione dei suddetti principi.

Gli stessi, infatti, come riferito sopra, hanno accertato, in linea di fatto, che la Emy s.a.s. non solo ha “costantemente ricevuto dall’ A. il pagamento mensile dei canoni, ma ha emesso al nome dell’ A. le relative fatture, con specifico riferimento al titolo giuridico di canone locazione immobile, senza che mai in alcuna sede e in alcuna occasione sia stato dichiarato che i pagamento venivano effettuati dall’ A. in nome e per conto della G.L. s.a.s. a titolo solutorio di una obbligazione facente capo alla G.L. s.a.s. e non direttamente all’ A.”.

9. Risultate infondato in ogni sua parte il proposto ricorso deve rigettarsi, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità in favore del controricorrente A. mentre sussistono giusti motivi onde disporre la compensazione delle spese stesse nei rapporti tra la ricorrente e la contro ricorrente Emy s.a.s., atteso che le censure mosse alla sentenza impugnata non riguardavano in alcun modo la posizione di questa ultima.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità in favore di A.F., liquidate in Euro 100,00, per spese, oltre Euro 2.500,00, per onorari e oltre spese generali e accessori come per legge; compensa le spese di lite di questo giudizio di legittimità nei rapporti tra la ricorrente e la Emy di Anelo Miro & C. s.a.s..

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione terza Civile della Corte di Cassazione, il 18 dicembre 2008.

Depositato in cancelleria il 30 gennaio 2009.