Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere -
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

BOTIA CANTONI DI CANTONI ARMIDA & ROSANNA SNC P.I. (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore C.R. (OMISSIS, C.A.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA MERULANA 234, presso lo studio dell’avvocato BOLOGNA GIULIANO, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato DE FILIPPIS MAURIZIO;

- ricorrenti -

contro

IMM TROPIONE DI GALLI VALENTINO & C SAS (OMISSIS), in persona del socio accomandatario G.V., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GERMANICO 12 SC. A-4, presso lo studio dell’avvocato DI LORENZO FRANCO, rappresentato e difeso dall’avvocato CONFORTOLA ERNESTO;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2154/2005 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 17/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/06/2011 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato Luisa GOBBI, con delega depositata in udienza dell’Avvocato Giuliano BOLOGNA difensore delle ricorrenti che ha chiesto accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato DI LORENZO Franco, con delega depositata in udienza dell’Avvocato CONFORTOLA Ernesto, difensore del resistente che ha chiesto di riportarsi agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CENICCOLA Raffaele che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

La Immobiliare Tropione di Galli Valentino & C. sas nel 1995 chiedeva la condanna della snc Botia Cantoni e delle signore A. e C.R. alla rimozione di manufatti e opere realizzati nel sottosuolo e nell’area di pertinenza di un fabbricato condominiale sito in (OMISSIS) (un magazzino con abbassamento dell’altezza utile del seminterrato, bocca di lupo, vano montacarichi, cisterna per gasolio e sbarra d’accesso).

Il tribunale di Sondrio il 13 mag gio 2002 accoglieva la domanda.

L’appello proposto il 25 luglio 2002 dalle parti convenute veniva respinto dalla Corte di Milano il 17 settembre 2005. La Corte affermava tra l’altro che le innovazioni che comportavano inglobamento del sottosuolo nella proprietà individuale erano vietate e che parimenti non erano consentite modificazioni dell’area esterna a beneficio di esclusivo di uno dei comproprietari.

Confermava pertanto l’illegittimità delle opere eseguite dalle convenute.

Snc Botia Cantoni e A. e C.R. hanno proposto ricorso per cassazione, notificato il 14 dicembre 2005, affidandosi a cinque motivi.

Immobiliare Tropione ha resistito con controricorso.

Le parti hanno depositato memorie.

Diritto

2) La Corte d’appello ha ritenuto che il complesso immobiliare era composto da due corpi di fabbrica collegati da vano scala comune e da area circostante; che l’unicità del complesso immobiliare si desumeva: a) dall’utilizzo strumentale del fabbricato rurale, sotto il quale erano state eseguite le opere C., a servizio di quello contiguo; dall’originaria unica proprietà; c) dall’assenza nei titoli di acquisto di limitazioni alla presunzione di comproprietà delle parti comuni.

Le opere denunciate dalla immobiliare Tropione sono state eseguite in uno dei due fabbricati per cui è causa, quello minore, destinato originariamente a usi rurali.

La Corte d’appello ha fondato il giudizio di appartenenza al condominio di questo secondo fabbricato sulla circostanza del collegamento materiale esistente tra i due corpi.

Ha valorizzato la presunzione di comproprietà delle parti comuni ex art. 1117 c.c. e ha escluso che la destinazione all’uso e al godimento comune fosse possibile, “trattandosi di entità condizionanti la esistenza stessa del fabbricato”.

2.1) Il primo motivo di ricorso denuncia violazione o falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. e vizi di motivazione.

Parte ricorrente nega la condominialità del fabbricato rurale, del quale si afferma proprietaria esclusiva; deduce che i due fabbricati, prima dei lavori effettuati nel 1994, erano separati e che quindi la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. avrebbe dovuto riguardare solo il fabbricato principale, in cui le parti sono proprietarie di unità immobiliari. Sviluppa diffusamente la critica alla motivazione, che ha affermato che un fabbricato separato fosse condizionante l’esistenza dell’altro e permanentemente destinato all’uso e al godimento comune.

Nei successivi motivi di ricorso, in particolare nel secondo e nel quinto, vengono approfonditi i profili relativi: a) all’onere probatorio che incombeva su parte attrice, poichè essa vantava il diritto di proprietà sul secondo fabbricato e avrebbe dovuto darne prova; b) alla illogicità della decisione anche alla luce del rigetto delle prove testimoniali dedotte in causa, miranti a negare i presupposti per l’applicazione della presunzione di cui all’art. 1117 c.c..

2.2) Il ricorso coglie nel segno.

Nucleo fondante della sentenza impugnata è la conformazione dell’immobile quale unico manufatto, da cui discenderebbe la strumentalità di quello minore, destinato a usi rurali, rispetto a quello ritenuto principale. Di qui l’applicazione della presunzione di cui all’art. 1117 c.c., a mente del quale “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;

2) i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.

La sentenza ha però omesso di verificare se il presupposto da cui muoveva, cioè la unitaria conformazione del compendio, con il collegamento tra il fabbricato in muratura e quello rurale sussistesse al momento dell’acquisto della porzione di proprietà della società ricorrente.

Invero le vicende proprietarie del bene e le modifiche materiali da esso subite reagiscono sul regime normativo applicabile (cioè sull’applicabilità o meno dell’art 1117 c.c.), esattamente nel senso indicato da parte ricorrente.

Se infatti, al momento dell’acquisto, da parte della Immobiliare Tropione, della unità immobiliare sita nell’immobile in muratura, i due fabbricati fossero già stati collegati e unitariamente configurabili, nessun dubbio vi sarebbe sulla correttezza della qualificazione di condominialità di quello rurale quale parte dell’edificio, con le conseguenze che i giudici di merito ne hanno tratto.

Tale condizione era però oggetto di contestazione: consta dalle conclusioni assunte dalla odierna ricorrente in sede di appello, che la Immobiliare Tropione aveva chiesto dì dimostrare a mezzo testimoni che prima dei lavori del 1994 (data successiva all’acquisto di parte attrice) non vi era collegamento nè passaggio tra il corpo di fabbrica rurale e quello in muratura; che i due corpi di fabbrica erano divisi con accessi separati e autonomi; che il terreno a ovest del mappale 144 veniva utilizzato per stalla e fienile dai proprietari di questi ultimi e che, quando cessò di essere utilizzato come stalla e fienile, comunque detto fabbricato rurale fu usato in via esclusiva dalle signore C. e prima ancora dai loro danti causa.

Orbene, l’errore, rilevabile dalla sentenza, commesso dai giudici di merito nell’applicazione dell’art. 1117 c.c. consiste nell’aver ritenuto rilevante, ai fini dell’acquisizione dei diritti condominiali, la consistenza immobiliare all’atto della decisione e non quella esistente al momento della nascita del condominio o comunque allorquando parte attrice divenne proprietaria della sua unità immobiliare.

3.1) Ove a tale epoca la conformazione dell’immobile fosse stata quella descritta dalla odierna ricorrente, non si sarebbe potuta riconoscere de plano la appartenenza del secondo fabbricato al condominio.

Sarebbe infatti risultato difficilmente applicabile l’art. 1117 c.c., lett. A), non trattandosi di unico edificio; sarebbe stato necessario verificare se si trattasse di locali a quel momento adibiti a servizi comuni e dunque inclusi nella cessione delle parti comuni dell’edificio.

Giova poi ricordare che una volta rinvenuti i presupposti per l’astratta operatività dell’art. 1117 c.c. sarebbe comunque stato necessario, a petto dai rilievi svolti da parte C. in ordine all’uso esclusivo e alle vicende proprietarie del fabbricato, svolgere ulteriore indagine.

Per l’esclusione della presunzione di proprietà comune, di cui all’art. 1117 cod. civ., non è infatti necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi univoci che siano in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, dovendo la citata presunzione fondarsi sempre su elementi obiettivi che rivelino l’attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo, con la conseguenza che, quando il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una sola parte dell’immobile, la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà, ovvero risulti comunque essere stato a suo tempo destinato dall’originario proprietario dell’intero immobile ad un uso esclusivo, in guisa da rilevare – in base ad elementi obiettivamente rilevabili, secondo l’incensurabile apprezzamento dei giudici di merito – che si tratta di un bene avente una propria autonomia e indipendenza, non legato da una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale, viene meno il presupposto per l’operatività della detta presunzione (cfr per riferimenti Cass. 8119/04; 24015/04).

Discende da quanto esposto l’accoglimento del ricorso, restando assorbiti i profili di doglianza non esaminati.

La sentenza va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte d’appello di Milano, che in sede di rinvio liquiderà le spese di questo giudizio e si atterrà al seguente principio: Al fine di stabilire se un fabbricato minore adiacente ad altro stabile in muratura faccia parte dei beni condominiali ex art. 1117 c.c., è necessario stabilire se sussistessero i presupposti di cui a detta disposizione con riferimento al momento della nascita del condominio, eventualmente coincidente con quello in cui il condomino che ne invoca l’applicazione ha acquisito la proprietà di una porzione dello stabile, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra i due immobili, se eseguito successivamente all’acquisto.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Milano, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della seconda sezione civile, il 23 giugno 2011.

Depositato in Cancelleria il 23 settembre 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele – Presidente -
Dott. COLARUSSO Vincenzo – rel. Consigliere -
Dott. BOGNANNI Salvatore – Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna – Consigliere -
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

G.N., elettivamente domiciliato in ROMA VIA SESTIO CALVINO 193, presso lo studio dell’avvocato ANTONIO AVITABILE, difeso dall’avvocato SCIALDONI LUIGI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

B.M.T., elettivamente domiciliata in ROMA VIA VINCENZO PICARDI 4/C, presso lo studio dell’avvocato SERGIO GAITO, difesa dall’avvocato GAROFANO PASQUALE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro

B.C.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 308/03 della Corte d’Appello di NAPOLI, emessa il 06/12/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/10/07 dal Consigliere Dott. Vincenzo COLARUSSO;
udito l’Avvocato Valerio SAMPIERI, con delega depositata in udienza dell’Avvocato GAROFANO, difensore della resistente che ha chiesto rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCHIAVON Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione del 5.10.1989 B.M.T., proprietaria di alcuni locali terranei nell’edificio condominiale di (OMISSIS), esponeva che il fratello B.C., anch’egli proprietario di porzioni dello stesso edificio, aveva realizzato un manufatto che oscurava le luci dei terranei di essa esponente ed aveva, inoltre, creato sulla facciata principale dell’edificio due nuove aperture che ne modificavano l’aspetto, alterando il decoro architettonico. Lo conveniva, pertanto, innanzi al Tribunale di S. Maria C.V. per sentirlo condannare alla riduzione in pristino ed al risarcimento del danno.

Il Tribunale condannava il convenuto alla demolizione del manufatto ed alla eliminazione dei due balconcini aperti sulla facciata.

Il gravame proposto da G.N., avente causa dal soccombente B.C., è stato rigettato dalla Corte di Appello di Napoli con sentenza del 28.1.2003 nella quale si osserva:

- che il muro sul quale poggia la costruzione in contesa è perimetrale dell’intero edificio e, quindi, condominiale a nulla rilevando che un parte di esso “si apra” su un terrazzo di proprietà esclusiva (ora) del G.;

- che la costruzione, incombente sulle luci aperte nei locali terranei, le circoscrive interamente impedendo, o, comunque, riducendo sensibilmente, il passaggio di aria e luce; che i balconcini realizzati dal B.C. alterano l’insieme armonico e il decoro architettonico del fabbricato di pregevole fattura.

Avverso detta sentenza G.N. ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi cui B.M.R. resiste con controricorso.

Diritto

1. Col primo motivo, denunziandosi violazione dell’ art. 1117 c.c., nonchè vizio di motivazione, si sostiene che dalla documentazione esibita (atto di divisione e cessione dell’8.4.1972; atto di donazione dell’8.1.1976; scrittura privata del 22 e 23.9.1982; atto di vendita del 31.12.1991) poteva evincersi che l’intero fabbricato avente il civico (OMISSIS) di (OMISSIS) era di esclusiva proprietà dei coniugi B.C. e V.M.G., ad eccezione dei locali commerciali nn. (OMISSIS), rispettivamente di proprietà di S.I. e B.M.T., che non traggono utilità dall’edificio, costituendo entità autonome. Il coniugi G., aventi causa dai coniugi B.C. e V.M.G., sono gli esclusivi proprietari del portone, dell’androne, del cortile, del giardino, dei pianerottoli, delle scale, del sottotetto, su cui non hanno alcun diritto i proprietari dei locali terranei. La Corte di Appello era incorsa nella violazione dell’art. 1117 c.c., per non aver ritenuto superata la presunzione di comunione di cui alla stessa norma, fondata sulla necessità del bene comune per l’esistenza e per l’uso del bene singolo ovvero sulla de primo all’uso o al servizio di tutti i piani o porzioni di piano.

La censura non è fondata.

1.a. Questa Corte ha costantemente affermato (Cass. n. 9093/2007; n. 20673/2006; n. 962/2005; n. 3279/2004; n. 2943/2004; n. 10700/2002; n. 5442/99; n. 5) che, nel condominio di edifici, affinchè possa operare, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista un relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l’edificio in comunione, nonchè un collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell’edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume – indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi, e dalla entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta – la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene.

In tal caso di ravvisa, tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco, una congiunzione che è data dalla destinazione.

1.b. Tra le cose comuni ed i piani o le porzioni di piano può sussistere, oltre che il suddetto collegamento funzionale, anche un legame materiale di incorporazione che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l’uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni, facciate ecc.) non possono essere separati. Il collegamento, dunque, comporta un legame di diversa resistenza a seconda che le parti comuni siano essenziali per il godimento ovvero per l’esistenza delle unità singole, nel qual caso il vincolo di destinazione è caratterizzato dalla indivisibilità (Cass., Sez. 2^ n. 962/2005).

1.c. La presunzione di comunione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva sul bene presunto comune, potendo, a tal fine, essere utilizzato il titolo – salvo che si tratti di acquisto a titolo originario – solo ove da esso di desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione. 1.d. L’accertamento relativo alla sussistenza del legame di essenziale indissolubilità e/o di accessorietà tra il bene di proprietà singola e gli altri beni, dotati astrattamente di una propria autonomia, è demandato al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità ove non sia affetto da vizi logici e giuridici. Allo stesso giudice, poi, è anche demandata l’interpretazione dei titoli allegati per escludere il diritto di condominio e la valutazione sulla loro idoneità e sufficienza rispetto al fine dedotto.

1.d. Nel caso di specie, la Corte di Appello ha fondato il suo giudizio anche sul dato oggettivo che “il muro è quello perimetrale dell’intero fabbricato condominale”, dando così decisivo rilievo al legame materiale e di incorporazione (Cass. 9096/2000) esistente la tra le proprietà singole ed il bene ritenuto comune.

1.e. In buona sostanza, da un lato, la Corte territoriale, nel compiere i suoi accertamenti di fatto, non si è discostata dagli enunciati principi di diritto e, da altro lato, il ricorrente G. non ha fornito una conveniente dimostrazione, in ossequio al principio dell’onere della prova, nella specie si di lui incombente, della proprietà esclusiva del muro perimetrale su cui si innestano i manufatti edificati dal suo dante causa B.. E’ ovvio che nessun rilievo assume al riguardo l’atto di cessione al G., il quale, peraltro, non può pretendere che in questa sede sia ripetuta l’indagine di merito sulla portata dei titoli (che, per come enunciati in ricorso, non vincono comunque la presunzione di cui all’art. 1117 c.c.).

2. Col secondo motivo si denunziano violazione dell’art. 100 c.p.c., e degli artt. 1117 e 1120 c.c., nonchè vizio di motivazione. Una volta verificato che i titoli escludono la comunione, la controversia andava regolata in base alle norme che disciplinano i rapporti di vicinato e, in particolare, ove non applicabile la disciplina della comunione, non poteva essere invocata quella di cui all’art. 1120 c.c., sulla innovazioni. Nella specie il B. aveva operato sulla sua proprietà esclusiva disponendone in modo pieno, per cui, non potendo la controparte invocare neppure tutela basata sull’art. 1120 c.c., la domanda non era sorretta dall’interesse ad agire, come poteva essere rilevato anche si ufficio per la prima volta in sede di legittimità.

Il Giudice di merito, inoltre, era incorso nel vizio di motivazione non avendo esaminato i titoli di proprietà.

2.a. La censura è palesemente infondato atteso che la critica in esso svolta parte dalla premessa che i titoli escludono la comunione e siccome tale premessa non è dimostrata, anzi non è fondata (come si è visto esaminando il primo motivo), tutto l’impianto logico del motivo viene a cadere, in quanto, siccome assume a (e da per dimostrata la) premessa la conclusione che intende dimostrare, realizza la classica fallacia logica dell’argomento circolare.

2.b. La questione della applicabilità alla fattispecie dell’art. 1120 c.c., (che, in ogni caso, pure si occupa dell’uso dei beni comuni) è nuova e poggia ancora una volta sulla premessa non dimostrata della proprietà esclusiva del muro.

2.c. Non si poneva, nella specie, una questione di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., atteso che l’interesse nasce (va) dalla pretesa violazione della proprietà comune e che l’esclusione del diritto di condominio, sostenuta dal ricorrente, avrebbe (ove sussistente) comportato semmai la infondatezza della domanda.

3. Col terzo motivo si denunzia violazione degli artt. 900, 901 c.c. e segg.. Le aperture lucifere sono sottratte alla disciplina degli artt. 901, 904 c.c.. Nella specie il manufatto che pretesamente impediva o menomava l’ingresso di aria e luce era costruito sul muro di proprietà esclusiva e ad esso doveva applicarsi la disciplina dei rapporti di vicinato (art. 901 c.c. e segg.). Il codice civile, nel regolare le distanze tra le costruzioni finitime, non tutela le luci che si aprono sul fondo del vicino, tranne che il diritto a mantenerle non nasca da una servitù. La B. non aveva invocato nè la distanza tra le costruzioni nè quella dalle vedute ma solo l’occlusione parziale delle luci, rispetto alle quali non aveva dimostrato la sussistenza del titolo convenzionale costitutivo della servitù di luce, che, essendo non apparente, non poteva acquistarsi per usucapione nè per destinazione del padre di famiglia. La B.M.T., in definitiva, non poteva invocare nè la tutela del diritto di servitè è quella nascente dai rapporti di vicinato nè, infine, la tutela del diritto di condominio.

Il motivo è privo di fondamento.

Effettivamente la Corte di Appello non ha specificato quale abuso abbia commesso dal B. ostruendo le luci ma, tuttavia, la stessa Corte non ha fatto altro che confermare la sentenza di primo grado che aveva ritenuto “illegittima l’opera in quanto menoma la fruizione di aria e luce da parte della proprietaria del piano inferiore, l’attuale appellata B.M.T.” (sent. app. pag. 4).

Orbene, la censura, sul punto, si basava (cfr. sent. pag. 3, in fondo, e 4, inizio):

a) sul fatto che il muro non era comune;

b) che il manufatto realizzato non ostruiva il passaggio di aria e luce.

La Corte di Appello, quindi, si è mantenuta nell’ambito del devolutum ed ha escluso la fondatezza dei due profili di doglianza, rilevando – quanto ad a) – che il muro è comune e – quanto a b) – che il manufatto del B. impedisce o menoma l’aria e la luce, sicchè tutte le altre questioni proposte col motivo di ricorso devono considerarsi inammissibili in quanto nuove.

4. Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato ed il ricorrente condannato alle spese, liquidate come nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, che liquida in complessivi Euro 2600,00, di cui Euro 2500,00 per onorario, oltre spese fisse, IVA, CAP ed altri accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 25 ottobre 2007.

Depositato in Cancelleria il 21 dicembre 2007.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Presidente
Dott. Vittorio Glauco EBNER – Consigliere
Dott. Giovanna SCHERILLO – Consigliere
Dott. Luigi PICCIALLI – Consigliere
Dott. Francesca TROMBETTA – Consigliere Relatore

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:
Co.Re.Co.Sm., in persona del suo amm.re pro tempore, elettivamente domiciliato in Ro. via Bi.(…), presso lo studio dell’avvocato Ro.La., difeso dall’avvocato Gi.Ca., giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

Ma.Lu., Gu.An.Ma., Ca.Na., Qu.Si., Ma.Sa.;

- intimati -

e sul 2° ricorso n° 07770/03 proposto da:
Ma.Lu., Gu.An.Ma., Ca.Na., Qu.Si., Ma.Sa., elettivamente domiciliati in Ro. P.zza Ac.(…), presso lo studio dell’avvocato St.Fu., difesi dall’avvocato Go.Ga., giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

nonché contro

Co.Re.Co.Es., in persona del legale) rappresentante pro tempore;

- intimato -

avverso la sentenza n. 717 8/01 del Tribunale di Palermo, depositata il 13/12/01;
udita la relazione della causa svolta nella pubblicai udienza del 01/03/06 dal Consigliere Dott. Francesca Trombetta;
Preliminarmente la Corte riunisce i ricorsi separatamente proposti avverso la stessa sentenza;
udito il P. M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Carlo Destro che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale, rigetto perché inammissibile del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con tre separati procedimenti monitori, il condominio “Re.Co.Es. in persona dell’amm.re Bo.Ga. (condominio sito in Fi., frazione di Po. costituito da un complesso immobiliare, composto da edifici a destinazione residenziale ed edifici a destinazione paralberghìera, dotato di campi da tennis, da calcetto e piscina, costruito dalla società Ro.Gi. e Mi. s. n. c. dichiarata fallita quando non erano state completate opere, quale l’allaccio alla rete fognaria, necessarie per ottenere i certificati di agibilità ed abitabilità), chiese ed ottenne, dal G. d. P. di Palermo, tre decreti ingiuntivi, aventi ad oggetto quote condominiali richieste e non corrisposte, uno per £ 2.180.058 nei confronti di Ma.Sa., relative alla realizzazione della fognatura e cisterne d’acqua; uno per £ 3.535.900 nei confronti di Ma.Lu. e Gu.An.Ma., relative alla gestione condominiale dell’intero residence per la quota di loro spettanza; uno per £. 3. 535. 900 nei confronti di Ca.Na. e Qu.Si. relative al pagamento del canone di locazione della piscina, del campo da tennis e di quello di calcetto.

Proposta opposizione dagli ingiunti, proprietari di miniappartamenti in un edificio del complesso immobiliare de quo, il GdP con sentenza 23-29/7-99 confermava i decreti ingiuntivi opposti, compensando le spese giudiziali.

Su impugnazione principale degli ingiunti – opponenti, che contestavano l’esistenza del condominio e la validità delle delibere, stante la diversa natura -residenziale e paralberghiera – degli edifici che lo costituivano e che non consentiva potessero essere assoggettati alla disciplina del condominio degli edifici; e nella resistenza del condominio che proponendo appello incidentale in ordine alla operata compensazione delle spese giudiziali t deduceva l’avvenuto riconoscimento da parte degli ingiunti della sua esistenza per facta concludenza e l’indifferibilità e l’urgenza delle opere oggetto delle delibere, autorizzate dal Tribunale perché di pertinenza della ditta fallita e per essere la f curatela priva di fondi; il Tribunale di Palermo, con sentenza 13. 12. 2001, respingeva l’appello proposto da Ma., Ma. e Gu. ed in accoglimento dell’appello incidentale li condannava, in via solidale, al pagamento delle spese dei due gradi del giudizio; accoglieva l’appello proposto dal Ba. e dalla Qu. revocando il decreto ingiuntivo per l’importo di £ 3.535.900 e condannando il condominio al pagamento in loro favore delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Afferma il Tribunale: che l’amministrazione condominiale è stata costituita alla consegna degli appartamenti, prima della dichiarazione di fallimento della società costruttrice ed è stata riconosciuta implicitamente dal Ma. e dalla Ma. che parteciparono a diverse assemblee: che la comproprietà delle parti comuni sorge nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi di singole unità immobiliari, principio operante anche nella specie in quanto i complessi, residenziale e par alberghiero hanno parti comuni; che l’obbligo per tutti i condomini di partecipare alle spese dirette alla conservazione ed al mantenimento della cosa comune nasce ex lege dall’esistenza del condominio; per cui del tutto legittimi sono gli addebiti (ad esclusione per il Ma.) per il completamento della rete fognaria, trattandosi di opere d’interesse comune, necessarie a rendere abitabili gli immobili; mentre non altrettanto può dirsi con riferimento alle spese richieste al Ca. ed alla Qu. per la locazione dei campi da tennis, di calcetto e della piscina, non potendo l’assemblea imporre spese per opere su cui essa non poteva deliberare perché appartenenti alla curatela fallimentare. Ne consegue, per il Tribunale, che essendo illecito l’oggetto di tali delibere è inapplicabile l’art. 1137 c.c..

Avverso tale sentenza propone ricorso principale il Condominio Re.Co.Es.Resistono con controricorso e ricorso incidentale Ma., Gu., Ca., Qu., Ma.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Deduce il Condominio, ricorrente principale, a motivi di impugnazione:

1. la violazione dell’art. 345 c.p.c.; l’inammissibilità di domande nuove in appello – per avere il Tribunale, nell’accogliere l’appello proposto dal Ca. e dalla Qu. e nel revocare il decreto ingiuntivo emesso nei loro confronti, affermando che la delibera assembleare, sulla base della quale era stato emesso il decreto ingiuntivo, era nulla (e non annullabile), in quanto l’assemblea non poteva deliberare in ordine a spese per opere che appartenevano alla curatela fallimentare e non riguardavano la gestione e l’utilizzo delle cose comuni, ERRONEAMENTE esaminato ed accolto un accolto una domanda nuova avendo il Ca. la Qu.miìutato, in appello, la “causa petendi” della domanda originariamente proposta, con la quale si era negato di dovere le spese richieste con il D.I., per inidoneità all’uso e per la mancanza delle condizioni di agibilità delle opere, nonché per il carattere voluttuario delle spese; mentre in appello si era dedotta la nullità della delibera perché adottata fuori dai poteri assembleari; mutamento che configurando una domanda nuova, comportava l’inammissibilità dell’appello, rilevabile d’ufficio anche in sede di legittimità;

2. l’omessa, insufficiente contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, art. 360 n° 5 c. 1 c.p.c. – per avere il Tribunale, omettendo di esaminare alcuni punti decisivi prospettati dal condominio, quali: il fatto che trattasi di “residence” in cui la società costruttrice è rimasta proprietaria della piscina, del solarium, dei campi di tennis e di calcetto facenti parte integrante della struttura, concessi in locazione al condominio e da questi gestiti direttamente; CONTRADDITTORIAMENTE da un lato affermato la legittima costituzione del condominio e di tutte le delibere adottate (compresa quella di esecuzione del tratto fognario); e dall’altro ritenuta fuori della competenza assembleare e, quindi, nulla la delibera con la quale si ripartiva tra tutti i condomini il canone di locazione della piscina, del solarium, dei campi da tennis e di calcetto, spese da sempre ricomprese tra le spese generali ordinarie, pagate dalle controparti fin dalla costituzione del condominio, e corrisposte alla società costruttrice (proprietaria) poi fallita; e, quindi Erroneamente A) affermato che l’assemblea non poteva imporre ai singoli condomini la spesa per opere appartenenti alla curatela fallimentare e che non riguardavano l’utilizzo e la gestione di cose comuni, Nonostante ove si ritenga affidabile al condominio la gestione dei servizi, ogni gestione di servizi rientri nella sfera delle sue attribuzioni; B) distinto la posizione di Ma., Ma. e Gu., da quella di Ca. e Qu., Nonostante le quote relative alla locazione della piscina, siano state chieste a tutti gli appellanti; C) revocato il decreto ingiuntivo emesso a carico di Ca. e Qu., No. la somma al primo ingiunta (£ 3. 535. 900) fosse notevolmente superiore a quella richiesta per l’affitto e la gestione della piscina e dei campi e comprendesse perciò tutte le altre voci di spese.

Deducono i ricorrenti incidentali a motivi di impugnazione:

1. l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia: -per avere il Tribunale, in assenza di norme regolamentari disciplinanti il condominio “complesso” de quo, costituito da unità immobiliari diverse per destinazione, tipologia, caratteristiche, Erroneamnet ritenuto che l’esistenza di parti comuni fra i due complessi (che di fatto costituiscono il condominio) siano da sole sufficienti a ritenere l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle relative norme speciali, diverse da quelle in materia di comunione Nonostante: A) in mancanza di norme regolamentari approvate da tutti, nessuno possa essere obbligato a sopportare spese la cui deliberazione e ripartizione non sia conforme a legge, prescindendo dalla diversità e specificità delle diverse proprietà, e non rispecchiando le reali posizioni dei partecipanti; B) i proprietari dei singoli edifici (residenziali o paralberghieri), come pacificamente emerso agli atti di causa, NON siano proprietari in comune di alcunché essendo le strade, gli spazi e quant’altro rimasti nella piena proprietà della società venditrice e quindi del curatore fallimentare;

2. vizio di motivazione per avere il Tribunale revocato solo il decreto ingiuntivo emesso nei confronti di Ca. e Qu. e non anche quello emesso nei confronti di Ma., Gu. e Ma., No. siano identiche le voci di spesa richieste per tutti ed identiche le causali delle deliberazioni contestate.

I ricorsi principale ed incidentale vanno riuniti, ex 335 c.p.c., trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza.

II primo motivo del ricorso principale è fondato e va accolto.

Infatti, come ha ribadito di recente questa corte (v. sent, 13732/2005), poiché alle delibere assembleari si applica il principio dettato in materia di contratti, secondo cui il potere attribuito al giudice, ex art. 1421 c.c., di rilevare d’ufficio la nullità, deve necessariamente coordinarsi con il principio della domanda ex art. 112 c.p. c,, il giudice non può dichiarare d’ufficio la nullità della delibera sulla base di ragioni diverse da quelle poste originariamente dalla parte a fondamento della relativa impugnazione; cosicché è inammissibile in appello, perché nuova la domanda con cui si chiede di dichiarare la nullità di una delibera assembleare per un motivo diverso da quello fatto valere in primo grado.

Ora, nella specie, il primo giudice, sulla base delle deduzioni degli opponenti al decreto ingiuntivo, i quali avevano evidenziato l’inagibilità degli impianti; il carattere voluttuario delle spese (relative alla piscina, al campo da tennis ed a quello di calcetto) invocando, quali dissenzienti, le disposizioni dell’art. 1121 c. civ., ha interpretato la domanda proposta come di accertamento della invalidità della delibera ex art. 1337 c. civ., e tale interpretazione, non risulta essere stata censuratavi con l’atto di appello, con il quale, invece, gli appellanti, contestando la decisione sul punto del G. d. P. che aveva dichiarato ormai vincolante la delibera, perché non impugnata nel termine di trenta giorni ex art. 1137 c.civ., hanno dedotto la nullità della stessa perché estranea ai poteri deliberativi dell’assemblea condominiale; prospettando in tal modo un campo di indagine nuovo perché involgente l’accertamento relativo all’assunzione da parte del condominio o dei condomini dell’obbligo di condurre in locazione gli impianti sportivi (dal momento che le spese addebitate al Ba. ed alla Qu. riguardavano il canone di locazione degli stessi); e, quindi, se il contratto di locazione fosse stato accettato dagli opponenti nell’atto di acquisto del miniappartamento o altrimenti.

Quanto al secondo motivo del ricorso in esame, esso va dichiarato assorbito per ciò che riguarda il profilo sub A) della censura, attinente alle spese relative agli impianti sportivi di cui si è detto sopra; mentre non sussiste il vizio di motivazione dedotto con riferimento ai profili sub B) e C) dello stesso motivo perché dalla motivazione della sentenza non risulta che le spese della locazione degli impianti sportivi siano state chieste a tutti gli appellanti; né ai Ca. – Qu. risultano chieste oneri diversi dai i canoni di locazione.

Passando all’esame del ricorso incidentale il primo motivo è fondato nei limiti che vengono ad esporsi.

Deve, in primo luogo, precisarsi che la sussistenza del “condominio”, di cui parla il giudice di appello, relativamente all’intero complesso residenziale e paralberghiero, è, in realtà, da esso inteso siccome riferito all’applicazione delle norme disciplinanti il condominio (anziché di quelle disciplinanti la comunione) alla fattispecie, qual è quella di causa, in cui più fabbricati, costituiti alcuni da miniappartamenti in proprietà esclusiva, ed altri adibiti a residence, hanno tutti in comune la rete fognaria e le cisterne d’acqua.

Nel ritenere ciò, il Tribunale si è in parte adeguato a quanto la giurisprudenza di questa corte è venuta nel tempo affermando (v, sentt. 2609/94; 1206/96; 14791/03), con l’individuare il presupposto, perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune, in quella “relazione di accessorietà” strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva, agli impianti o ai servizi di uso comune; e che fa sì che il godimento del bene comune sia strumentale al godimento del bene individuale, e non sia, quindi, suscettibile di autonoma utilità; come lo sono, invece, ad esempio, gli impianti sportivi di proprietà comune, regolati, dalle norme sulla comunione proprio “perché il rapporto di comunione si esaurisce nella contitolarità del bene essendo ciascuno dei contitolari in grado di godere direttamente del bene comune” (v. sent. 14791/03)

Ora, è ben vero che, nella presente fattispecie configurando il Tribunale un “supercondominio” per la rete fognaria e le cisterne d’acqua, (cui applicare le norme sul condominio), ha ritenuto irrilevante che parte dei fabbricati del complesso fossero adibiti a residence e non fossero condomini; come, invece, la giurisprudenza su citata presuppone. Tuttavia, osserva questo collegio, se l’elemento fondante del diritto di condominio è la “relazione di accessorietà” di cui si è sopra detto; e se tale relazione può esistere, come questa corte ha già affermato (v. sent. 14791/03), sia con riferimento ad un solo edificio, che a più edifici, costituenti autonomi condomini; nulla concettualmente osta a che la suddetta relazione di accessorietà sussista anche se uno degli edifici o, al limite entrambi, non siano condomini; purché si tratti di edifici “autonomi”; in quanto è l’autonomia della costruzione, piuttosto che la “gestione” dell’edificio, che lo stesso art. 61 disp. att. cod. civ. individua come caratteristica rilevante dell’edificio in base alla quale l’art. 62 disp. att. e. civ. consente l’applicazione delle norme sul condominio alle parti, di cui all’art. 1117, rimaste comuni ai diversi edifici.

Si viene, così, a configurare un tipo di condominio sui generis, allargato, di tipo verticale in cui ogni edificio autonomo, di proprietà esclusiva o costituente condominio, assume la figura di (super) condomino.

Una tale soluzione, derivante da una interpretazione analogica degli artt. 61 e 62 disp., att. e. civ., resa possibile perché ispirata alla loro stessa ratio legis, se rende più laboriosi i criteri di i determinazione del valore della quota di cui sarebbe titolare il (super) condomino, consente di estendere la normativa condominiale (come il divieto di rinuncia sulle cose comuni ex art. 1118 2c c.c., il principio di indivisibilità ex art. 1119 c.c., l’applicazione dell’art. 1121 2c.c.c. per le innovazioni gravose) ai nuovi complessi immobiliari, come da tempo sostiene parte della dottrina.

La decisione del Tribunale, pertanto, così integrata nella motivazione, con riferimento all’esistenza del “supercondominio” relativamente alla rete fognaria ed alle cisterne d’acqua, deve ritenersi corretta. La motivazione è, invece, del tutto insufficiente nella parte in cui, a fronte della ritenuta (dai ricorrenti incidentali) illegittimità della ripartizione delle spese, perché non rispecchierebbe i rapporti di valore delle diverse proprietà esclusive, nell’ambito del condominio allargato del quale farebbe parte anche l’edificio adibito a residence, il Tribunale non spiega affatto come sia stata calcolata la quota di ciascun partecipante, sulla cosa comune (rete fognaria e cisterne dell’acqua) a più edifici.

Sussiste, quindi, entro i limiti specificati il vizio di motivazione dedotto con riferimento al profilo sub A) della censura in esame; mentre la censura, con riferimento al profilo sub B) è infondata dal momento che non è contestata la comunanza ai vari edifici della rete fognaria e delle cisterne d’acqua, in ordine ai quali impianti, soltanto, è stata affermata la sussistenza del (super) condominio. Quanto al secondo motivo del ricorso incidentale, non sussiste il vizio di motivazione dedotto, in quanto non risulta dalla sentenza impugnata che, a tutti i ricorrenti incidentali siano state chieste le stesse voci di spesa.

In accoglimento p. q. d. r. dei ricorsi principale ed incidentale, la sentenza impugnata va cassata, limitatamente ai motivi accolti, con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione del Tribunale di Palermo che provvedere ad un nuovo esame della controversia in applicazione dei motivi esposti.

P. Q. M.

La corte riunisce i ricorsi; accoglie p. q. d. r. i ricorsi principale ed incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per la liquidazione delle spese del presente. giudizio, ad altra sezione del Tribunale di Palermo.