Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 6760/2011 proposto da:

C.L. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 268-A, presso lo studio dell’avvocato PETRETTI Alessio, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato MOTTOLA RENATO giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

S.L. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA BOCCIONI 4, presso lo studio dell’avvocato SMIROLDO Antonino, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato LOCANDRO GIUSEPPE giusta procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 923/2010 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA del 16/06/10, depositata il 05/11/2010;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 06/07/2012 dal Consigliere Relatore Dott. LINA MATERA;
è presente il P.G. in persona del Dott GIANFRANCO SERVELLO.

Fatto

Il relatore della Sezione ha depositato in Cancelleria la seguente relazione, ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c.:

“1) Con atto di citazione del 13-11-2002 S.L., proprietaria di un appartamento in (OMISSIS), al piano rialzato con antistante terrazzo perimetrale, conveniva in giudizio C.L., proprietaria del piano superiore, per sentirla condannare alla eliminazione di due stenditoi installati sulle due finestre prospicienti il cortile interno, sui quali la convenuta stendeva la biancheria bagnata che sgocciolava sul terrazzo dell’attrice, costituendo illegittimamente una servitù di stillicidio.

Nel costituirsi, la convenuta contestava la fondatezza della domanda, sostenendo che i due stenditoi erano stati infissi dall’originario unico proprietario dei due immobili e che, comunque, il regolamento condominiale prevedeva la possibilità dei condomini di servirsi di tali stenditoi. Aggiungeva che l’attrice avrebbe potuto eventualmente chiedere non l’eliminazione degli stenditoi, ma la cessazione dello sgocciolamento.

Con sentenza del 21-3-2006 il Tribunale di Brescia rigettava la domanda. In motivazione, esso rilevava che, risultando dagli atti che gli stenditoi erano stati apposti dall’originario unico proprietario dell’immobile, nel rapporto tra i successivi acquirenti dei due appartamenti doveva ritenersi costituita una servitù di stillicidio per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell’art. 1062 c.c..

Avverso la predetta decisione proponevano appello principale la S. e appello incidentale condizionato la C..

Con sentenza depositata il 5-11-2010 la Corte di Appello di Brescia, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava l’insussistenza della servitù di stillicidio sul terrazzo pertenineziale dell’appartamento della S..

Per la cassazione di tale sentenza ricorre la C., sulla base di quattro motivi.

La S. resiste con controricorso.

2) Con il primo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione di norme di legge, sostenendo che la Corte di Appello ha fatto erronea applicazione della disposizione dettata dall’art. 908 c.c., che vieta ai proprietari degli edifici di assoggettare il fondo inferiore allo scolo delle acque, laddove la fattispecie avrebbe dovuto essere inquadrata nell’ambito dell’art. 844 c.c., relativo alle asserite ma non provate immissioni.

Il motivo è manifestamente infondato, avendo i giudici di merito correttamente qualificato come actio negatoria servitutis la domanda attrice, con la quale, come si evince dalla esposizione in fatto della vicenda processuale contenuta nella sentenza impugnata (v. pag. 2), la S. aveva chiesto la condanna della convenuta alla eliminazione dei due stenditoi installati sulle finestre dell’appartamento sovrastante, “costituenti servitù di stillicidio a carico del proprio immobile”.

E invero, come è stato evidenziato da questa Corte, l’azione con la quale il proprietario di una terrazza chiede la rimozione di uno stenditoio, collocato nel confinante edificio ed aggettante sulla terrazza stessa con conseguenti immissioni (nella specie, “gocciolio di panni e creazione di ombra”), deve essere qualificata come negatoria servitutis, ai sensi dell’art. 949 c.c., implicando i fatti posti in essere dal vicino l’affermazione di un diritto di natura reale sulla terrazza, il cui esercizio per il tempo prescritto dalla legge potrebbe comportare l’acquisto per usucapione della servitù (Cass. 30-3-1989 n. 1561). Qualora, pertanto, la parte agisca in giudizio per ottenere la rimozione degli stenditoi abusivamente apposti dai proprietari degli appartamenti sovrastanti al suo alle proprie balconate e la conseguente cessazione dello sgocciolio sul terrazzo antistante al proprio appartamento, la disciplina applicabile è quella della actio negatoria servitutis e il giudice, nell’esercizio del suo potere di qualificazione della domanda, non può inquadrare la fattispecie nella disciplina delle immissioni, la quale è fondata su presupposti di fatto diversi da quelli dedotti dall’attore (Cass. 6-12-1978 n. 5772).

2) Con il secondo motivo la ricorrente deduce l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Sostiene che il rilievo della Corte di Appello, secondo cui la mera presenza degli stenditoi sarebbe idonea a creare una servitù di stillicidio, si pone in contraddizione con l’ulteriore affermazione contenuta in sentenza, secondo cui non può essere contestato il diritto della C. a mantenere “l’apparecchio stenditoio installato immurato sulla facciata comune, ma solo quello di servirsene per lo stendimento del bucato, della biancheria appena lavata, cioè in condizione di provocare lo stillicidio”.

Il motivo è manifestamente infondato.

La Corte di Appello, nel disattendere l’appello incidentale condizionato proposto dalla C., con cui si sosteneva che la negatoria servitutis azionata dalla S. avrebbe dovuto essere comunque rigettata per la mancanza di prova dell’effettivo sgocciolamento sul terrazzo sottostante, ha rilevato che la servitù di stillicidio, la cui esistenza, negata dall’attrice, era stata invece affermata dalla convenuta, presuppone almeno potenzialmente lo sgocciolamento sul fondo altrui; e che, pertanto, discutendosi circa l’esistenza del relativo diritto, non appariva necessaria la prova dell’effettività dello stillicidio.

Si tratta di argomentazione congrua e logica, atteso che la C., nell’invocare l’esistenza di una servitù di stillicidio per destinazione del padre di famiglia, aveva per ciò solo affermato il proprio diritto allo sgocciolamento sul sottostante terrazzo di proprietà della convenuta. In modo non contraddittorio, d’altro canto, la Corte di Appello, una volta accertata l’insussistenza della servitù di stillicidio dedotta dalla convenuta, ha affermato che quest’ultima non poteva servirsi dello stenditoio per stendere il bucato appena lavato, come tale in condizione di provocare lo stillicidio.

3) Con il terzo motivo la ricorrente, dolendosi della violazione degli artt. 908, 844, 1138, 1102 e 1137, sostiene che la presenza degli stenditoi e la facoltà di stendere panni sugli stessi risulta legittimata dall’art. 2 sub 3 del regolamento di condominio.

Il motivo è inammissibile, non confrontandosi con le argomentazioni svolte dalla Corte di Appello, la quale ha osservato che il regolamento condominiale invocato dall’appellata avrebbe potuto spiegare efficacia solo se fosse stato espressamente recepito nell’atto di acquisto dell’immobile in questione, con ciò implicitamente escludendo che nella fattispecie in esame ricorra una simile ipotesi.

4) Con il quarto motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1061 e 1062 c.c., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Deduce che la Corte di Appello ha errato nel ritenere che nella specie non si fosse costituita una servitù di stillicidio per destinazione del padre di famiglia, atteso che, contrariamente a quanto ritenuto in sentenza, le opere realizzate dall’originario unico proprietario (i supporti metallici sui quali la C. ha poi apposto i fili per stendere i panni) prima della cessione delle due unità immobiliari alle parti in causa, non potevano avere altra funzione che quella di reggere i fili su cui appendere i panni.

Anche tale motivo deve essere disatteso.

E’ noto che, ai fini della sussistenza del requisito dell’apparenza, necessario per l’acquisto di una servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, si richiede la presenza di segni visibili, cioè di opere di natura permanente, obiettivamente destinate all’esercizio della servitù medesima, che rivelino, per la loro struttura e funzione, in maniera inequivoca, l’esistenza del peso gravante sul fondo servente (tra le tante v. Cass. 12-3-2007 n. 5759; Cass. 28-9-2006 n. 21087; Cass. 26-11-2004 n. 22290).

Nel caso in esame, la Corte di Appello, muovendosi nel solco di tale principio, ha ritenuto, con motivazione esente da vizi logici, che la semplice presenza dei supporti metallici (o zanche) infissi dall’originario unico proprietario nel muro perimetrale, ai lati delle finestre sovrastanti, non lasciava chiaramente intendere che si volesse assoggettare l’immobile inferiore allo sgocciolamento del bucato bagnato; e che, pertanto, la S., al momento dell’acquisto del suo appartamento, non aveva alcuna ragione di ritenere che l’immobile acquistato fosse gravato da servitù di stillicidio.

L’apprezzamento espresso al riguardo si sottrae al sindacato di questa Corte. L’accertamento dell’apparenza della servitù, al fine di stabilire se questa possa essere acquistata per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, infatti, costituisce una “quaestio facti” rimessa alla valutazione del giudice del merito e, come tale, è incensurabile in sede di legittimità se sorretta, come nella specie, da una motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (Cass. 17-2-2005 n. 3273; Cass. 25-1-2001 n. 1043 c.c.).

Il ricorso può essere trattato in Camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380-bis e 375 c.p.c.”.

La relazione è stata comunicata al Pubblico Ministero e notificata alle parti costituite.

La ricorrente ha depositato una memoria.

Diritto

Il Collegio condivide la proposta di decisione di cui sopra, osservando che gli argomenti in fatto e in diritto posti a base della soluzione prospettata dal relatore non risultano superati dai rilievi svolti nella memoria depositata dalla ricorrente.

Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dalla resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 6 luglio 2012.

Depositato in Cancelleria il 16 agosto 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. CARLEO Giovanni – rel. Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26417-2008 proposto da:

REALE IMMOBILI S.P.A. (OMISSIS), in persona del suo procuratore speciale nonchè direttore operativo geom. Z.S., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA AZUNI 9, presso lo studio dell’avvocato DE CAMELIS PAOLO, rappresentata e difesa dall’avvocato LISERRE ANTONIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

MINISTERO ECONOMIA FINANZE, in persona dei Ministro pro-tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende per legge;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1564/2008 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 04/06/2008 R.G.N. 2941/07;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. GIOVANNI CARLEO;
udito l’Avvocato ANTONIO LISERRE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

Fatto

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. Reale Immobili Spa, premesso di aver acquistato da Corsale 90 srl un immobile in (OMISSIS), che era stato locato a far data dall’1.2.93 al Ministero dell’Economia e delle Finanze e destinato a sede della Direzione Provinciale, al canone iniziale di L. 2.900.000.000 oltre aggiornamento Istat dal secondo anno, chiedeva che, previa determinazione del canone aggiornato a partire dall’1.2.2002, il Ministero fosse condannato a corrispondere per arretrati sino al 31.5.2006 la somma di Euro 1.857.408,48 oltre interessi e rivalutazione monetaria. Si costituiva il Ministero deducendo di non aver ricevuto nessuna richiesta specifica di aggiornamento, se non nel 2003 e nel 2004, e chiedendo la reiezione della domanda ed in via di ulteriore subordine la reiezione della richiesta di rivalutazione ed interessi. In esito al giudizio il Tribunale di Milano accertava che l’eventuale residuo debito del Ministero nei confronti di “Beni Immobili Italia Spa” doveva determinarsi con riferimento ad un canone di Euro 1.621.108 oltre Iva per il bimestre 1.12.2003/31.1.2004 e con riferimento a un canone di Euro 1.645.425,62 oltre Iva per il periodo 1.2.2004/31.5.2006. Avverso tale decisione proponeva appello la Reale Immobili Spa ed in esito al giudizio, in cui si costituiva il Ministero la Corte di Appello di Milano con sentenza depositata in data 4 giugno 2008, dato atto dell’eseguito pagamento da parte del conduttore dell’importo per canoni, condannava il Ministero a corrispondere gli interessi di mora con decorrenza dalle scadenze contrattuali relative ai ratei di canone tardivamente pagati, confermando nel resto l’impugnata sentenza e dichiarando compensate le spese del grado. Avverso la detta sentenza la Reale Immobili Spa ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in un unico motivo, illustrato da memoria. Resiste con controricorso il Ministero.

Diritto

In via preliminare va rilevata la fondatezza dell’eccezione formulata dalla ricorrente, la quale ha dedotto l’omessa notifica del controricorso presentato proposto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. A riguardo, è utile evidenziare che, in base al dettato dell’art. 370 c.p.c., la parte contro la quale il ricorso è diretto, se intende contraddire, deve farlo mediante controricorso da notificarsi al ricorrente nel domicilio eletto entro venti giorni dalla scadenza del termine stabilito per il deposito del ricorso.

Nella specie, come risulta dalla relata apposta in calce all’atto in data 10 dicembre 2008, il controricorso non è stato affatto notificato perchè da informazioni assunte sul posto il procuratore domiciliatario era sconosciuto. Ne deriva che, in mancanza della prescritta notificazione, il controricorso de quo non può essere preso in considerazione. Esaurita tale questione preliminare, passando all’esame della doglianza, svolta dalla ricorrente, va osservato che la stessa, articolata sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 32, si fonda sulla premessa che la norma citata non pone alcun vincolo di forma ai fini della richiesta di aggiornamento del canone su base Istat, con la conseguenza che deve escludersi la necessità della forma scritta e deve ritenersi sufficiente un comportamento concludente. Pertanto la Corte di Appello avrebbe sbagliato quando ha ritenuto che la richiesta debba formularsi in modo chiaro ed univoco, specialmente se rivolta ad una P.A., e che non sia sufficiente a tal fine l’invio di una fattura nella quale sia indicato un canone superiore all’ultimo pagato. La censura merita attenzione. A riguardo, giova premettere che i primi due commi della L. n. 392 del 1978, art. 32, nel testo risultante dopo la sostituzione ad opera della D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 sexies, conv. in L. 5 aprile 1985, n. 118, dispongono testualmente: “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.

Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati”.

Ora, se è vero che la richiesta si configura come un onere del locatore, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l’aggiornamento del canone, ponendosi come condizione per il sorgere del relativo diritto, è altrettanto vero che la legge non prevede però che tale richiesta debba essere rivestita di una forma particolare.

Pertanto, questa Corte con indirizzo ormai consolidato ha avuto modo di affermare il principio secondo cui, in assenza di qualsiasi prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti, nell’esplicazione della loro autonomia contrattuale, sono libere di stabilire, a loro scelta, le modalità attuative della richiesta, prescritta dalla L. n. 392 del 1978, art. 32 – nel testo modificato dalla L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9 sexies – per ottenere l’aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell’indice ISTAT. Pertanto tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (cfr Cass. n. 9351/92, Cass. 7982/1994, Cass. n. 14655/02, Cass. n. 15034/2004, Cass. n. 25645/2010). Ciò premesso, giova ora richiamare l’attenzione sulla circostanza che, assai recentemente, con sentenza n. 10720 dell’11 giugno 2012, questa stessa terza sezione della Corte, in diversa composizione, in una controversia di contenuto analogo tra le stesse parti, ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dalla Reale Immobili sia per inosservanza dell’art. 366 c.p.c., n. 6 sia perchè, in buona sostanza, la ricorrente aveva sollecitato una revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, diretta all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, non consentita in sede di legittimità. E ciò, malgrado che i giudici di secondo grado avessero escluso che gli atti trasmessi dalla locatrice al Ministero presentassero “i requisiti minimi di certezza per fare almeno presumere una richiesta di adeguamento e far comprendere il suo contenuto” (cfr pag. 5).

Ciò posto, risulta di ovvia evidenza come nella decisione in commento la Corte di legittimità non ha affatto esaminato la fondatezza o meno delle doglianze formulate dalla Reale Immobili in punto di diritto. Ciò, in quanto le censure non potevano essere esaminate essendo volte in realtà a sollecitare un inammissibile intervento in sovrapposizione del giudice di legittimità rispetto ad una decisione del giudice di secondo grado essenzialmente fondata su una valutazione di stretto merito.

I termini della controversia sottoposti all’esame di questo Collegio sono invece ben diversi ove si consideri che la Corte di merito ha fondato la sua decisione sull’affermazione di principio, secondo cui la mancata indicazione del titolo della maggiorazione nonchè della percentuale di aggiornamento applicato, nelle fatture inviate dalla locatrice, indicanti un importo dei ratei di canone variato in aumento, non consentirebbero di integrare una valida richiesta ai fini dell’ottenimento dell’aggiornamento del canone.

Ed invero, non vi è chi non veda come in tal modo, i giudici di secondo grado hanno finito con il postulare uno specifico requisito formale non previsto dalla legge, formulando un principio di diritto che non merita di essere condiviso. A riguardo, mette conto di sottolineare che la richiesta di aggiornamento contemplata dall’art. 32 più volte citato mira ad assolvere una duplice funzione, quella di rendere manifesta la volontà del locatore di conseguire l’aggiornamento annuale del canone e quella dì indicare l’ammontare della prestazione richiesta dal locatore e dovuta dal conduttore.

Ora, poichè tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia, l’invio di una fattura, in cui sia indicato un canone maggiore rispetto all’ultimo pagato, inglobante un aumento corrispondente al 75% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati o comunque corrispondente a quello minore, eventualmente convenuto, non solo consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell’aggiornamento Istat, nel frattempo maturato, ma gli permette, altresì, di desumere previa comparazione con il minor canone precedentemente pagato la misura della percentuale di aggiornamento applicato, così da compiere la necessaria verifica in merito alla legittimità della richiesta medesima. Con la conseguenza che, ferma restando la facoltà del conduttore di richiedere al locatore i necessari chiarimenti, formulando ove del caso le opportune contestazioni, la richiesta, diretta a conseguire l’aggiornamento Istat, contenuta nella fattura inviata al conduttore, può ritenersi idonea e funzionale al raggiungimento dello scopo propostosi.

Considerato che la sentenza impugnata non si è uniformata al suddetto principio,il ricorso per cassazione in esame deve essere pertanto accolto e la sentenza impugnata, che ha fatto riferimento, in modo non corretto, ad una regula iuris diversa, deve essere cassata.

Con l’ulteriore conseguenza che, occorrendo un rinnovato esame della controversia, la causa va rinviata alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, che provvedere anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità, al fine di verificare in concreto la sussistenza o meno, nelle fatture inviate dalla locatrice, dei requisiti minimi necessari idonei al fine di assolvere alla funzione sopra illustrata.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata con rinvio della causa alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, che provvedere anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 12 luglio 2012.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8629/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 68/2006 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 23/01/2006 R.G.N. 908/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 4 ottobre 2001 il Tribunale di Ragusa accoglieva parzialmente la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), in proprio e quali eredi di (OMISSIS) e di (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)) in quanto dal momento dell’atto di citazione era deceduto il (OMISSIS). L’attore chiedeva di essere risarcito del danno subito per l’impossibilita’ di derivare dall’immobile, locato a (OMISSIS) nel novembre 1964 da (OMISSIS), di cui egli era l’unico erede legittimo, redditi cospicui attraverso una nuova locazione con corrispettivo superiore a quello cui erano tenuti i convenuti, che avevano rilasciato materialmente l’immobile il 4 novembre 1981, a seguito di sentenza definitiva di risoluzione del contratto di locazione. Il (OMISSIS), inoltre, chiedeva che gli stessi convenuti venissero condannati al pagamento dei canoni non pagati con gli interessi e rivalutazione.
Il giudice di primo grado condannava i convenuti al pagamento in favore del (OMISSIS) di lire 1.218.000, oltre interessi dalla domanda al soddisfo, quale ammontare di 87 canoni mensili scaduti dall’agosto del 1974 al novembre 1981, ma rigettava per il resto la domanda per i danni, perche’ sfornita di prova e compensava le spese.
Su gravame principale del (OMISSIS) e incidentale del (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)) la Corte di appello di Catania il 9 gennaio 2006 confermava la sentenza del Tribunale, rigettando entrambi i gravami.
Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi ad un unico articolato motivo, corredato di quesiti.
Non hanno svolto attivita’ difensiva nessuno degli intimati.
Il ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va affermato che il presente ricorso non necessita dei quesiti previsti dall’articolo 366 bis c.p.c., perche’ volto contro sentenza anteriore al 2 marzo 2006.

1. – Con l’unico motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1591, 2697 e 2729 c.c., e articolo 113 c.p.c., nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia – articolo 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5) il ricorrente lamenta la erronea applicazione da parte del giudice di appello dell’articolo 1591 c.c., nella parte in cui ha ritenuto che mancasse la prova rigorosa del maggior danno in quanto non erano state evidenziate proposte di locazione superiori a quelle pattuite con il conduttore.
Assume il ricorrente che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice dell’appello, la C.T. di parte non solo non sarebbe stata mai contestata dalla controparte, ma conteneva tutti gli elementi utili “per poter comprendere se al (OMISSIS) dal ritardato rilascio dell’immobile fosse derivato il maggior danno di cui all’articolo 1591 c.c., – ubicazione locale, valore locativo effettivo, facilita’ di affitto etc.”, mentre sarebbe ovvio che egli non poteva offrire la prova dello stesso danno attraverso la prova dell’esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto, ovvero altri e concreti propositi di utilizzazione (p. 9 – 11 ricorso, in sintesi).

2. – La complessa censura va accolta nei sensi di seguito indicati.
Va infatti posto in rilievo, in linea di principio, che la responsabilita’ del conduttore a norma dell’articolo 1591 c.c., per ritardata restituzione dell’immobile locato ha natura contrattuale con la conseguenza che il locatore, in applicazione del principio dettato dall’articolo 1218 c.c. deve provare il danno derivatogli dalla ritardata restituzione con l’ulteriore effetto che per il c.d. maggior danno e’ il locatore a dovere fornire la prova della lesione del suo patrimonio, consistente nel non avere potuto dare in locazione il bene per un canone piu’ elevato o nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo piu’ vantaggioso o nella perdita di altre analoghe situazioni vantaggiose.
Questa prova deve avere il carattere della rigorosita’ sia in ordine alla sua sussistenza che al suo concreto ammontare sul presupposto che l’obbligo risarcitorio non sorge anteriormente in base al valore locativo presumibilmente riconoscibile dall’astratta configurabilita’ dell’ipotesi di locazione o vendita del bene, ma va accertato in relazione alle concrete condizioni e caratteristiche dell’immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilita’ di utilizzo, onde fare emergere il verificarsi di una lesione patrimoniale effettiva e reale nel patrimonio del locatore, dimostrabile attraverso la prova di ben precise proposte di locazione o di acquisto ovvero di altre concrete offerte di utilizzazione. Tuttavia, se non e’ sufficiente che il locatore si limiti a dedurre che il bene locato era suscettibile di impiego tale da garantirgli un risultato economico migliore rispetto al canone originariamente e non corrisposto, per cui ha ottenuto la risoluzione del contratto stipulato con il conduttore (v. per quanto valga Cass. n. 10485/01 e puntuale Cass. n. 13294/02), la richiesta del maggior danno da parte del locatore medesimo per la mancata disponibilita’ del bene puo’ essere provata secondo le regole ordinarie e, quindi, anche con presunzioni, avendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative a quell’immobile e’ obiettivamente giustificabile i proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore, successivamente alla scadenza del rapporto (Cass. n. 1372/12).
Alla luce di questi principi la semplice lettura dell’argomentare del giudice dell’appello non si appalesa immune dai vizi denunciati.
Di vero il (OMISSIS) con la perizia giurata aveva offerto al giudice del merito tutti quegli elementi presuntivi utili per dimostrare di aver subito un danno e, quindi, poter determinare anche se in via equitativa l’entita’ dello stesso, per cui non e’ condivisibile l’affermazione del giudice dell’appello secondo cui il (OMISSIS) avrebbe fondato la sua pretesa sul principio “secondo cui il danno da mancata disponibilita’ dell’immobile sarebbe in re ipsa” (p. 11 sentenza impugnata).
Del resto, a fronte degli elementi presuntivi addotti dal (OMISSIS), il giudice del merito, come ha gia’ statuito in fattispecie simili questa Corte, ben poteva porre a fondamento della decisione la perizia stragiudiziale prodotta, anche se contestata dalla controparte (Cass. n. 26550/11, prima parte della massima): il che, nella specie, non sembrerebbe essersi verificato; e, comunque poteva fare a meno di disporre una C.T.U. solo se aveva la possibilita’ di decidere la controversia in base agli elementi offerti dagli atti processuali, come, per l’appunto, detta perizia, di cui, invece, ed in modo apodittico, afferma che “essa si limita ad ipotizzare un valore locativo medio della zona per immobili genericamente simili” ed alla quale non ha dato “nessun rilievo” (p. 11 – 12 sentenza impugnata).
Mentre, invece, detto documento indicava, tra l’altro, la ubicazione e la consistenza dell’immobile, posto in una zona commerciale di (OMISSIS), l’importo del canone di affitto di mercato, la possibilita’ di fruire dell’immobile per uso personale, attesa la sua attivita’ professionale o quella di potere concludere un nuovo contratto con terzi a condizioni piu’ vantaggiose, come si rileva anche dalla depositata memoria.
Conclusivamente, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata, alla luce dei principi di diritto sopra enunciati e della circostanze di fatto poste in rilievo e gia’ presenti nelle fasi di merito, va cassata con rinvio alla stessa Corte di appello, che in diversa composizione, provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione e per l’effetto cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Catania, in diversa composizione, che provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.