REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente
Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliereha pronunciato la seguente:

sul ricorso 29108-2006 proposto da:(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SPA IN PERSONA DELL’AMM.RE UNICO P.T. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1291/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 05/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/10/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avv. (OMISSIS) difensore della controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Con atto di citazione notificato il 14-9-2001 la s.p.a (OMISSIS) conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Torino – Sezione Distaccata di Cirie’ (OMISSIS), assumendo che l’esponente era l’impresa costruttrice dell’immobile sito in (OMISSIS), il quale, a seguito delle vendite delle singole unita’ abitative, era stato costituito in condominio con conseguente redazione di un regolamento registrato il 15-7-1999 ed allegato ad ogni atto pubblico di compravendita degli appartamenti costituendone parte integrante; aggiungeva che la venditrice fin dall’origine si era riservata la proprieta’ esclusiva dei posti auto siti nel cortile dell’immobile e contrassegnati con i numeri da 1 a 23 incluso, e che, dopo la vendita dei quatto posti auto contraddistinti con i numeri 20-23, era rimasta proprietaria degli altri posti auto dal numero 1 al numero 19.L’attrice, rilevato che il condomino (OMISSIS) da tempo posteggiava l’automobile propria o in suo uso sul terreno di proprieta’ esclusiva dell’esponente con violazione del relativo diritto dominicale, chiedeva anzitutto accertarsi che il convenuto posteggiava abitualmente l’automobile da lui usata nel cortile dello stabile in questione occupando spazi di esclusiva proprieta’ della (OMISSIS), e conseguentemente inibirsi tale comportamento, sia per sosta che per parcheggio.Costituendosi in giudizio il convenuto contestava gli assunti avversari sul rilievo che gli articoli 4-19 e 24 del regolamento di condominio (secondo cui, rispettivamente, pur essendo il cortile ed i posti auto a cielo libero comuni, tali posti auto, se acquistati a parte, erano in proprieta’ individuale, era inoltre vietato occupare anche temporaneamente il cortile, ed infine i posti auto nel cortile erano di proprieta’ esclusiva della venditrice, la quale si riservava la facolta’ di venderli o di affittarli a terzi anche non condomini dello stabile), ponevano clausole contrarie alla norma inderogabile di cui alla Legge 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 “sexies” nel testo introdotto dalla Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18; concludeva pertanto per il rigetto delle domande attrici ed in via riconvenzionale per l’accertamento e la nullita’ delle suddette norme del regolamento condominiale.Il Tribunale adito con sentenza del 20-5-2003 accoglieva la domanda attrice, rilevando in particolare che l’eccezione di nullita’ per violazione della menzionata norma imperativa avrebbe comportato la tempestiva allegazione e la conseguente dimostrazione dei fatti costitutivi previsti dalla Legge 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 “sexies” ovvero che i posti auto siti nel cortile fossero gli unici previsti in favore dell’unita’ abitativa del convenuto, e che fosse stato violato il rapporto tra superficie destinata a parcheggio e cubatura della costruzione, mentre tale onere probatorio non era stato assolto dallo (OMISSIS).Proposto gravame da parte di quest’ultimo cui resisteva l’ (OMISSIS) la Corte di Appello di Torino con sentenza del 5-9-2005 ha rigettato l’impugnazione.Per la cassazione di tale sentenza lo (OMISSIS) ha proposto un ricorso basato su di un unico articolato motivo cui l’ (OMISSIS) ha resistito con controricorso; le parti hanno successivamente depositato delle memorie.

Con l’unica articolata censura il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1418 – 1419 cpv – 1421 – 2697 c.c. della Legge 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 “sexies” – della Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18 – Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 26, u.c. – articoli 112 e 115 c.p.c. nonche’ vizio di motivazione sotto diversi profili.Anzitutto lo (OMISSIS) sostiene che, contrariamente al convincimento del giudice di appello, l’esponente nella propria comparsa di risposta del giudizio di primo grado aveva recisamente contrastato le pretese avversarie con una generale e globale contestazione in relazione alla genericita’ degli assunti di controparte, privi di ogni riferimento temporale e fattuale; pertanto, non avendo a controparte provato i fatti costitutivi della domanda (in particolare la pretesa occupazione da parte dell’esponente con una imprecisata autovettura di un altrettanto imprecisato posto auto di sua proprieta’), la domanda stessa avrebbe dovuto essere rigettata.Il ricorrente inoltre assume che comunque la Corte territoriale avrebbe dovuto rilevare d’ufficio sulla base degli atti la nullita’ dell’articolo 24 del regolamento condominiale che prevedeva la riserva di proprieta’ in favore dell’originario costruttore di tutti spazi adibiti a parcheggio ricavati dalla venditrice nel cortile condominiale, non essendovi dubbio che le norme di cui alla Legge n. 1150 del 1942, articoli 41 “sexies” – Legge n. 765 del 1967, articolo 18 e Legge n. 47 del 1985, articolo 26 pongano un vincolo pubblicistico di destinazione inderogabile.Lo (OMISSIS) sotto diverso aspetto sostiene poi che la sentenza impugnata, stravolgendo ogni principio sull’onere probatorio, non ha considerato che la controparte non aveva minimamente contestato che essa si era riservata la proprieta’ di tutti i posti auto ricavati nel cortile condominiale nel numero di 23, e che tali posti auto erano gli unici esistenti all’interno del condominio e del cortile condominiale, come emergente anche dalla planimetria allegata dall’attuale ricorrente; in particolare l’affermazione del giudice di appello secondo cui non vi sarebbe stata la prova che tutti gli spazi esistenti da adibire a parcheggio (in numero di 23) fossero stati riservati in proprieta’ della (OMISSIS), non trovava il conforto di alcun atto processuale; in definitiva quest’ultima societa’ non aveva fornito la prova che la sua riserva di proprieta’ fosse stata fatta sulla parte in eccedenza rispetto agli spazi previsti per legge da riservarsi all’uso dei condomini.Il ricorrente inoltre assume che erroneamente la Corte territoriale ha dato per pacifico che nella fattispecie vi era una volumetria del fabbricato pari a mc. 7.453,47, e che l’ (OMISSIS) aveva realizzato aree a parcheggio per mq. 1562,44, in misura pertanto superiore a mq. 745,33;invero, in assenza di una sola prova documentale, sulla base delle semplici asserzioni della controparte il giudice di appello non avrebbe potuto affermare che la suddetta societa’ avesse realizzato aree a parcheggio in misura superiore alla riserva di legge.Infine lo (OMISSIS) rileva che erroneamente la sentenza impugnata ha ritenuto che le doglianze dell’esponente avrebbero dovuto essere rivolte non ai regolamento, ma, ricorrendone i presupposti, contro l’atto di acquisto, considerato che controparte aveva impostato la sua domanda non su una riserva di proprieta’ dei 23 posti auto siti nel cortile condominiale contenuta nell’atto di acquisto, ma sulla clausola contenuta nell’articolo 24 del regolamento condominiale.La censura e’ fondata nei limiti che saranno ora chiariti.La Corte territoriale ha premesso che lo (OMISSIS), costituendosi in giudizio, non aveva contestato la deduzione dell’attrice secondo cui il convenuto da tempo posteggiava la propria autovettura sul terreno di esclusiva proprieta’ dell’attrice, limitandosi alla disamina del contenuto del regolamento condominiale ed eccependo la nullita’ della clausola 24 per violazione di legge; ha poi aggiunto che neppure era contestato che, in rapporto alla volumetria del fabbricato pari a mc. 7453,37, l’ (OMISSIS) aveva realizzato aree a parcheggio per mq. 1562,44, in misura quindi ben superiore alla riserva di legge che nella fattispecie era di mq. 745,33; neppure d’altra parte risultava che sulla base della licenza edilizia l’area di cortile in questione fosse destinata per legge a parcheggio dei singoli condomini; del pari l’appellante non aveva provato che tutti gli spazi esistenti nel complesso immobiliare e destinati a parcheggio fossero stati riservati dalla suddetta societa’ in sua esclusiva proprieta’, e neppure che gli incaricati della (OMISSIS) avessero garantito ai futuri acquirenti che, unitamente all’alloggio, sarebbe stato ceduto loro anche un posto macchina, mentre era indiscusso che nel rogito d’acquisto dello (OMISSIS) non vi fosse menzione di tale cessione; in definitiva quest’ultimo avrebbe dovuto rivolgere le proprie doglianze non nei confronti del regolamento di condominio ma, ricorrendone i presupposti, contro l’atto di acquisto dell’unita’ immobiliare.

Tale convincimento non puo’ essere condiviso in quanto frutto di una non esatta individuazione e delimitazione della natura e dell’oggetto della controversia.

Invero, in presenza della pretesa della (OMISSIS) di inibire allo (OMISSIS) di posteggiare la propria autovettura nel cortile dello stabile invocando la riserva di proprieta’ di tutti i posti auto siti nel suddetto cortile e della contestazione di tale domanda da parte del convenuto per fa ritenuta nullita’ di detta riserva di proprieta’ contenuta nel regolamento di condominio in quanto posta in violazione della Legge 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 8 nel testo introdotto dalla Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18 la sentenza impugnata avrebbe dovuto prendere le mosse dal principio di diritto che la norma ora richiamata si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio, determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprieta’ degli spazi in questione (Cass. 16-1-2008 n. 730; Cass. 1-8-2008 n. 21003; Cass. 27-1-2012 n. 1214); pertanto la decisone della presente controversia comportava un accertamento non sulla proprieta’ dei suddetti posti auto (e dunque sulla legittimita’ o meno della riserva di proprieta’ di essi contenuta nel regolamento di condominio, come invece erroneamente dedotto da entrambe le parti), ma sulla presenza o meno nell’edificio condominiale di aree destinate a soddisfare l’esercizio di tale diritto d’uso da parte del condomino (OMISSIS), posto che, se questi non avesse potuto parcheggiare la propria auto in uno dei posti auto di cui la societa’ (OMISSIS) si era riservata il diritto di proprieta’ (circostanza comunque di per se’ non sufficiente ad escludere il diritto d’uso su di essi da parte dei condomini alla luce del richiamato orientamento giurisprudenziale), egli avrebbe avuto comunque il diritto di parcheggiare la sua auto nell’ambito di altri spazi all’interno dello stabile condominiale in virtu’ dell’evidenziato vincolo pubblicistico di destinazione.

Da tale impostazione discende la conseguenza che la (OMISSIS), onde ottenere l’accoglimento della propria domanda, avrebbe dovuto provare la sussistenza di altre aree nell’ambito dell’edificio condominiale dove lo (OMISSIS) avrebbe potuto esercitare il suddetto diritto d’uso; sotto tale profilo e’ dunque erronea la diversa affermazione del giudice di appello che, ponendo a carico dell’attuale ricorrente tale onere probatorio, ha trascurato il rilievo che la prova della suddetta circostanza rientrava nel fatto costitutivo della domanda attrice, solo cosi’ risultando legittima la pretesa di inibire allo (OMISSIS) l’uso dei posti auto oggetto della riserva di proprieta’; ne’ a tal riguardo e’ evidentemente sufficiente il generico richiamo al fatto che l’ (OMISSIS) aveva realizzato aree a parcheggio in misura superiore alla riserva di legge, non essendo state richiamate le fonti probatorie di tale convincimento, e non essendo stata comunque specificata concretamente la ubicazione delle suddette aree, non senza comunque osservare che il riconoscimento della sussistenza di tali spazi puo’ avere come oggetto soltanto le aree che siano state destinate allo scopo di cui si tratta nei provvedimenti abilitativi all’edificazione, senza possibilita’ di ubicazioni alternative (vedi in tal senso Cass. 11-2-2009 n. 3393).

In definitiva quindi in accoglimento per quanto di ragione del ricorso la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata per un nuovo esame della controversia in conformita’ dei principi di diritto sopra richiamati ed anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Torino.

LA CORTE
Accoglie per quanto di ragione il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Torino.