Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio DUVA – Presidente -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE – Rel. Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE – Consigliere -
Dott. Ennio MALZONE – Consigliere -
Dott. Gianfranco MANZO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

“CA” DI SANVITO NARCISIO AUGUSTO & C, con sede in Verduggio, in persona del predetto suo socio accomandatario, elettivamente Domiciliata in ROMA VIA LEONE DEHON 50, presso lo studio dall’avvocato BARTOLOMEO CARLO ROMEO, difesa dall’avvocato EDOARDO ZUCCA, giusta delega in atti;

- RICORRENTE -

CONTRO

L. D. SPA;

- INTIMATA -

e sul 2 ricorso n 09503-99 proposto da:

L.D. SPA, con sede in Bergamo, in persona del legale rappresentante pro tempore Dr. Mario Oldani, elettivamente domiciliata in ROMA PZZA MARTIRI DI BELFIORE 2, presso lo studio dell’avvocato MARINA BOTTANI, che la difende anche disgiuntamente all’avvocato GIORGIO BONOMI, giusta delega in atti;

- CONTRORICORRENTE E RICORRENTE INCIDENTALE -

CONTRO

“CA” DI SANVITO NARCISIO AUGUSTO & C, con sede in Verduggio, in persona del predetto suo socio accomandatario, elettivamente domiciliata in ROMA VIA LEONE DEHON 50, presso lo studio dell’avvocato BARTOLOMEO CARLO ROMEO, difesa dall’avvocato EDOARDO ZUCCA, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -

avverso la sentenza n. 259-98 del Tribunale di LECCO, emessa il 30-03-98 e depositata il 20-04-98 (R.G. 40-98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06-03-02 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

Fatto

Il 15 gennaio 1993, facendo seguito ad analogo contratto preliminare, la CA s.a.s. di Sanvito Narciso Augusto & C. concedeva in locazione alla L.D. s.p.a.

un suo immobile, sito a Valmadrera, affinché fosse destinato a “supermercato”.

Qualche anno più tardi la conduttrice conveniva la locatrice innanzi al pretore di Lecco, assumendo che, in contrasto con le assicurazioni da essa fornite, tanto nel preliminare quanto nel definitivo, l’immobile aveva una destinazione artigianale e non commerciale, e solo il 29 settembre 1995 era stato possibile aprirlo al pubblico, dopo aver ottenuto la concessione edilizia per l’esecuzione dei lavori di adeguamento alla nuova e diversa attività.

Chiedeva pertanto al pretore una riduzione del canone, dal 1 gennaio 1993 in poi, in ragione delle riscontrate carenze dell’immobile, e la condanna della locatrice a restituire quanto percepito in eccesso rispetto al canone ridotto e al risarcimento dei danni.

La convenuta replicava che l’immobile era in regola, avendo da tempo ottenuto tutte le necessarie autorizzazioni, tanto che per dieci anni era stato adibito dalla stessa locatrice all’attività commerciale all’ingrosso e al minuto, nel proprio settore merceologico.

Con sentenza del 22 luglio 1997, il pretore riduceva il canone nella misura del 25%, dal 15 marzo 1993 al 15 marzo 1994, e nella misura del 50%, dal 16 marzo 1994 al 29 settembre 1995; condannava la convenuta a restituire i canoni percepiti in eccesso, pari a lire 67.083.330, e a un risarcimento di lire 100 milioni, oltre agli interessi.

Con la sentenza oggi impugnata, emessa il 20 aprile 1998, il Tribunale di Lecco, in parziale accoglimento dell’appello della Centrouno, ha rigettato la domanda di risarcimento; ha rigettato altresì l’appello incidentale della Lombardini sul “quantum debeatur”.

Per la cassazione di detta sentenza. ricorre la CA, articolando quattro mezzi di annullamento.

Resiste con controricorso e contestuale ricorso incidentale, sostenuto da un unico motivo, la L. D.

La ricorrente principale ha depositato un controricorso per contraddire al ricorso incidentale.

La resistente L.D. ha depositato una memoria.

Diritto

È preliminare, ai sensi dell’art. 335 C.p.c., la riunione dei ricorsi.

Col primo mezzo, denunciando la violazione degli artt. 115 e 116 C.p.c., del D.M. n. 1444 del 1978 e dell’art. 1578 C.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 n. 3 e C.p.c.), la ricorrente principale rileva che il Tribunale, assumendo un’inidoneità all’uso pattuito dell’immobile, che, per contro, era perfettamente conforme, come dichiarato dalla società locatrice, alle previsioni edilizie e urbanistiche, non solo ha violato le norme e i principi vigenti in materia, ma altresì ha ignorato le risultanze istruttorie e documentali inerenti alla destinazione urbanistica dell’immobile, che ne attestavano la piena regolarità.

Sotto un diverso aspetto, il Tribunale ha dato per scontata, in modo acritico, senza alcuna verifica e immotivatamente, la fondatezza delle pretese del comune in ordine agli oneri di urbanizzazione richiesti al conduttore, omettendo di accertare se fossero o meno legittime ovvero se fossero, all’opposto, carenti di base normativa e quindi da disapplicare.

Altrettanto acriticamente ha preso per valide le informazioni acquisite presso il Comune di Valmadrera, il quale, ottenuta la duplicazione degli oneri illegittimamente percepiti, aveva tutto l’interesse a indurre in equivoco il giudicante.

Agli atti è stato documentalmente provato che la modifica di destinazione d’uso dell’intero capannone, da artigianale a commerciale, era stata attuata fin dal 1983, per modo che fin d’allora l’immobile poteva essere destinato al commercio, indifferentemente, al dettaglio o all’ingrosso; sicché il Comune non aveva alcun potere di pretendere adempimenti o contributi per una specificazione d’uso, da uso commerciale all’ingrosso ad uso commerciale al minuto, già insita nella categoria funzionalmente autonoma della “destinazione commerciale”.

Questo motivo è infondato.

La sentenza impugnata, accertato, in punto di fatto, che il certificato di agibilità per l’uso commerciale di vendita al minuto dell’intero capannone fu rilasciato solo il 25 settembre 1995, all’esito di un complesso procedimento amministrativo, dopo due anni e otto mesi dalla conclusione del contratto, e che pertanto è incontestabile l’inidoneità, almeno parziale, del bene ad essere usato secondo la destinazione prevista dalle parti; osserva che di tale impossibilità di adibire l’intera superficie del bene locato all’attività di commercio al minuto la conduttrice non poteva rendersi conto, sia perché dalla documentazione ad essa inviata dalla locatrice non risultava in alcun modo la limitazione del precedente mutamento di destinazione, deliberato nel 1983, a soli 117 metri quadrati, sia perché la locatrice “ha addirittura assunto espressamente nel contratto definitivo la garanzia della regolarità urbanistica della destinazione ad uso commerciale del bene”, così esonerando la conduttrice dall’assumere ulteriori informazioni presso il Comune.

Passa poi la sentenza a considerare che, sulla reale destinazione d’uso dell’immobile al momento della locazione, “emerge una situazione di obiettiva confusione e incertezza”, giacché da un lato la concessione edilizia del 7 giugno 1983 prevedeva, in conformità della richiesta avanzata dalla proprietaria, la destinazione solo parziale (mq. 117 su 646,80) della superficie del capannone all’attività commerciale, e, dall’altro, il permesso di agibilità rilasciato dal comune il 13 settembre 1984 attestava l’avvenuta trasformazione da artigianale a commerciale dell’intero capannone.

Questa situazione “di innegabile incertezza”, determinata dalle contraddizioni insite nei diversi provvedimenti emessi dall’amministrazione comunale, cui deve aggiungersi l’uso commerciale indisturbato del capannone nei dieci anni successivi alla concessione del 7 giugno 1983, esclude che la stessa locatrice potesse avvedersi dell’esistenza dal vizio al momento della conclusione del contratto.

Di qui il diritto della conduttrice ad ottenere, ai sensi dell’art. 1578 C.c., “la riduzione del canone di locazione in proporzione alla diminuita possibilità di godimento del bene secondo l’uso pattuito seguita alle determinazioni dell’amministrazione comunale in ordine alla difformità di questa rispetto alla destinazione d’uso prevista dagli strumenti urbanistici”; mentre deve escludersi il diritto della stessa conduttrice al risarcimento del danno derivato dalla presenza del vizio, non essendo, per quanto detto, l’ignoranza di tale vizio attribuibile a colpa della locatrice.

A fronte di questa motivazione, che ha preso in esame tutti i possibili profili di fatto e di diritto della causa e ha valutato tutte le emergenze probatorie, specialmente documentali, senza incorrere in vizi logici o errori giuridici, non vale opporre una diversa lettura degli atti processuali; e ancor meno vale opporre il convincimento che la pretesa del Comune fosse giuridicamente infondata e che pertanto non occorresse una nuova modifica della destinazione d’uso del capannone, per adibirlo all’attività di commercio al minuto prevista nel contratto, attesa quella, da artigianale a commerciale, già attuata nel 1983.

Ciò per un duplice ordine di ragioni.

Da un lato, il Tribunale ha accertato che il mutamento della destinazione d’uso del 1983, da artigianale a commerciale, aveva interessato, in base alla concessione edilizia, l’unico provvedimento legittimante, non l’intero capannone, ma soltanto una sua piccola porzione di 117 mq. (non valendo a imprimere la nuova destinazione commerciale all’intero capannone la sola licenza di agibilità, erroneamente rilasciata, in difformità dalla concessione, per il tutto); per cui, quanto meno rispetto alla superficie residua, era rimasta ferma, anche se la circostanza, secondo l’apprezzamento del Tribunale, non era facilmente percepibile, l’originaria destinazione artigianale.

In secondo luogo, se è vero che il difetto della concessione amministrativa necessaria per la legittima destinazione della cosa locata all’uso pattuito rientra tra i vizi che, diminuendo in modo apprezzabile l’idoneità della cosa stessa al predetto uso, possono legittimare la risoluzione del contratto o la riduzione del canone ai sensi dell’art. 1578 C.c. (Cass. 23 luglio 1994 n. 6892); e che nel giudizio in cui il conduttore richieda il risarcimento dei danni derivanti da vizio della cosa locata, va esclusa la responsabilità del locatore, sulla base dell’assenza del requisito della colpa, se egli non poteva rendersi conto dell’accertato difetto con la comune diligenza (Cass. 16 marzo 1981 n. 1458); a ben vedere, è sufficiente a integrare il vizio in discorso anche il semplice stato di obiettiva incertezza sulla condizione urbanistica dell’immobile locato, che può rappresentare, anche da sola, come è avvenuto nella fattispecie, una qualità negativa, incidente, per le difficoltà frapposte, allegando la necessità di licenze, permessi o autorizzazioni, dall’autorità amministrativa, sull’effettiva fruibilità del bene conformemente all’uso pattuito.

Ecco perché il giudice di merito non era comunque tenuto ad accertare la fondatezza o meno di quelle che la ricorrente designa come “pretese del Comune”, avendo rilievo, nel rapporto privatistico tra la locatrice e la conduttrice, unicamente il fatto che, per effetto del loro esercizio da parte dell’ente territoriale, l’uso pattuito dell’immobile sia stato considerevolmente ritardato.

Col secondo mezzo, che denuncia la violazione degli artt. 1362, 1363 e 1364 C.c. nonché, ai sensi dell’art. 360 n. 5 C.p.c., omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, la “Centrouno” nega di aver mai assunto formale garanzia dell’idoneità dell’immobile all’uso commerciale e sostiene che il Tribunale è pervenuto all’opposto convincimento con uno scorretto procedimento ermeneutico e disattendendo la documentazione prodotta.

Non poteva infatti essere ignorato il contratto preliminare e segnatamente le clausole n. 12 e 13 (che prevedevano la risoluzione della scrittura se non fosse stata rilasciata l’autorizzazione al commercio al minuto entro il 31 dicembre 1992), dalle quali risulta che la Centrouno, lungi dall’assumersi responsabilità di sorta, concedeva un congruo termine alla Lombardini per riscontrare se fosse possibile ottenere le necessarie autorizzazioni per l’esercizio della propria attività.

Vero che tali clausole non furono ripetute nel contratto definitivo, ma questo fu stipulato su richiesta della Lombardini, la quale evidentemente, nel frattempo, aveva avuto modo di accertare la regolarità urbanistica dell’immobile.

Il Tribunale invece, trascurando questi dati, ha ritenuto prestata la garanzia solo perché l’immobile fu locato per un determinato uso;

mentre, se si fosse posto il problema del mancato inserimento nel contratto definitivo delle clausole n. 12 e 13, avrebbe potuto dedurne che la conduttrice avesse accettato la locazione nonostante la pretesa irregolarità urbanistica dell’immobile.

Una serie di circostanze, insomma, se opportunamente vagliate, avrebbero giustificato la conclusione che la Centrouno non solo non si era assunta nessuna garanzia, ma anzi aveva inteso espressamente escluderla.

Ma non basta, perché il Tribunale ha completamente omesso di pronunciare sulla richiesta di prova testimoniale, tendente a lumeggiare, attraverso comportamenti concludenti, la comune volontà delle parti di escludere ogni garanzia.

Anche questo motivo è infondato.

Secondo l’accertamento del giudice di merito, la Centrouno concesse in locazione gli immobili in questione, “a destinazione commerciale, per il solo uso di commercio al dettaglio, dichiarando la conformità dell’unità immobiliare alle norme edilizie ed urbanistiche”; e pertanto, ad avviso della sentenza impugnata, come si è ricordato dianzi, “ha addirittura assunto espressamente nel contratto definitivo la garanzia della regolarità urbanistica della destinazione ad uso commerciale del bene, rendendo in tal modo non configurabile, alla stregua della comune diligenza, un onere della conduttrice di recarsi presso i competenti uffici del Comune ad assumere informazioni”.

Non paga di questa esauriente motivazione, che attribuisce il dovuto peso all’elemento letterale, la ricorrente sollecita, in sostanza, una nuova interpretazione del contratto, pretendendo di basarla addirittura su clausole del preliminare non riprodotte nel contratto definitivo, offrendo una serie di personali e soggettive valutazioni ed equivocando infine sulla ragione per la quale il Tribunale ha ritenuto prestata la garanzia (che riposa, secondo la sentenza impugnata, su un’espressa assicurazione di regolarità urbanistica del capannone e non già sulla mera enunciazione, nel contratto, dell’uso commerciale).

L’interpretazione dei contratti, concretandosi nell’accertamento della volontà dei contraenti e in un’indagine di fatto, può essere censurata in cassazione soltanto per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle regole ermeneutiche, con la conseguenza che dev’essere ritenuta inammissibile ogni critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca nella proposta di un’interpretazione diversa.

Quanto infine all’omesso esame dell’istanza istruttoria, la ricorrente è venuta meno all’obbligo di indicare specificamente le circostanze di fatto oggetto della prova testimoniale non ammessa, impedendo così al giudice di legittimità di esercitare il controllo sulla decisività della prova stessa, da compiere, in omaggio al principio di autosufficienza, esclusivamente sulla base delle deduzioni contenute nel ricorso; nel quale, viceversa, la ricorrente di quelle circostanze si è limitata a fornire un generico riassunto, non scevro di personali apprezzamenti, in base al quale il giudizio di decisività non può esser dato con la dovuta compiutezza e certezza.

Col terzo mezzo, basato sul travisamento del fatto (art. 360 n. 5 C.p.c.), la ricorrente principale sostiene che il Tribunale è pervenuto alla decisione impugnata incorrendo “in una serie di macroscopici errori di fatto che l’hanno portato a letteralmente travisare l’intera vicenda”.

Anzitutto la lettera del Comune di Valmadrera del 18 marzo 1993, con la quale, in risposta alla domanda della Lombardini diretta ad ottenere il trasferimento dell’azienda nei nuovi locali, si richiedeva un certo numero di documenti, non stava assolutamente a significare che l’immobile locato non fosse già conforme alle norme urbanistiche, nè tanto meno, come erroneamente affermato dal Tribunale, che per l’adeguamento dell’immobile alle disposizioni vigenti fosse necessario un “complesso procedimento amministrativo”.

Altro equivoco è quello dei lavori che la Lombardini ritenne di eseguire, non, come leggesi nella sentenza, per adeguare l’immobile all’uso commerciale, ma bensì per adattarlo alle sue peculiari esigenze, giacché l’attività propria della Lombardini (esercizio di un supermercato) differiva da quella prima esercitata dalla Centrouno (commercio all’ingrosso e al minuto di acque minerali).

Non è vero pertanto che la Lombardini abbia ottenuto il mutamento di destinazione solo in seguito a un complesso procedimento amministrativo, previo pagamento degli oneri di urbanizzazione, o che il mutamento di destinazione sia stato possibile solo dopo la realizzazione di opere di adeguamento del fabbricato all’uso commerciale.

Il motivo, come concepito, non può trovare ingresso.

Con esso infatti la ricorrente denuncia “travisamento del fatto”, o peggio “una serie di macroscopici errori di fatto”, che avrebbero portato il giudice di appello “a letteralmente travisare l’intera vicenda”; l’”erronea lettura della lettera 18.3.93 del Comune di Valmadrera”, che ne avrebbe ricavato un contenuto “completamente inesatto (ed in manifesto contrasto con i documenti prodotti)”;

l’”equivoco” determinato anche “da una ulteriore erronea lettura” della documentazione relativa ai lavori, e in definitiva dunque un “duplice errore (“sub specie” di travisamento del fatto)”.

Trattasi all’evidenza di censure che, quando non si risolvono, inammissibilmente, in meri apprezzamenti di fatto contrari a quelli manifestati dal giudice di merito, lamentano una serie di sviste di carattere materiale, di erronee percezioni concretanti errori di fatto, come tali da porre a base non di un ricorso per cassazione ma bensì di una revocazione, ai sensi dell’art. 395 n. 4 C.p.c..

Col quarto mezzo, denunciando la violazione degli artt. 1226 e 1237 C.c. e omessa motivazione sulla quantificazione del danno, la ricorrente principale lamenta che il Tribunale non abbia dato alcuna risposta alle censure mosse alla sentenza del pretore, con le quali si evidenzia che il ritardo nell’apertura al pubblico dei locali in questione era imputabile alla locataria, o per la mancanza delle indispensabili autorizzazioni all’esercizio del commercio o per le chieste proroghe, e che la stessa aveva tenuto un atteggiamento di colpevole inerzia di fronte alle infondate pretese dell’amministrazione comunale.

Immotivatamente, in conclusione, è stato posto a carico della locatrice un danno derivante da un comportamento colposo della conduttrice, che pertanto non aveva diritto alla riduzione del canone.

Non può essere accolto nemmeno quest’ultimo motivo.

La sentenza impugnata ha osservato, a proposito della riduzione del canone operata dal pretore, che la stessa “appare del tutto equa, se si considera l’avvenuto acquisto da parte della conduttrice, solo in data 15.3.1994, dell’autorizzazione all’esercizio del commercio in relazione a tutte le categorie merceologiche alla cui vendita era interessata, la possibilità di impiego del bene per attività commerciale, sia pure limitatamente alla superficie di mq. 117, e la conservazione, mediante la permanenza del vincolo contrattuale nel tempo necessario alla regolarizzazione dell’immobile, della possibilità di sfruttare gli investimenti già operati nell’acquisto delle diverse licenze per l’apertura del supermercato”.

Ebbene il Tribunale, dopo aver accertato l’esistenza del vizio e l’indiscutibile diminuzione del godimento dell’immobile che ne è derivata, sul “quantum” della riduzione del canone, ai sensi dell’art. 1578 1 comma C.c., ha valutato l’efficienza causale dal vizio stesso sul ridotto godimento, tenendo conto, seppure sinteticamente, di tutte le circostanze obiettive giudicate idonee ad attenuare quell’efficienza causale, tra le quali, per l’appunto, anche il ritardo della Lombardini D., fino al marzo 1994, nel conseguimento delle autorizzazioni necessarie all’esercizio del commercio da svolgere in quei locali, ed escludendo, per implicito, il rilievo concausale di altre: il tutto con la surriferita motivazione che, per la sua logicità e giuridica correttezza, sfugge alle critiche della ricorrente.

La resistente, a sua volta, denunciando la violazione degli artt.

1575 n. 3, 1578, 1175, 1176, 1218 e 1375 c.c. (art. 360 n. 3 e 5 C.p.c), censura la sentenza nella parte in cui ha escusso la colpa della locatrice, e quindi la sua responsabilità per danni, ed ha rigettato, perché assorbito, il gravame incidentale proposto in relazione al “quantum debeatur”.

La domanda di risarcimento fu ancorata infatti dalla Lombardini non solo all’art. 1578 2 comma C.c., ma anche ad altri fatti costitutivi, quali la garanzia rilasciata dalla Centrouno circa quel particolare uso del bene, l’esistenza di provvedimenti inibitori del Comune di Valmadrera, conosciuti dalla locatrice, e l’impossibilità infine della conduttrice di godere l’immobile locato in conseguenza delle richieste del Comune. Fu dedotta quindi una turbativa del libero e pacifico godimento della cosa locata, secondo le modalità contrattualmente convenute, posta in essere dal Comune e non fatta cessare dalla locatrice, presuntivamente per sua colpa e responsabilità, gravando sul debitore la prova, nella specie non fornita, di aver esattamente adempiuto alle proprie obbligazioni.

Il giudice di appello, che ha del tutto omesso di esaminare questa prima prospettazione, ha poi erroneamente disconosciuto il presupposto soggettivo della speciale responsabilità prevista dall’art. 1578 2 comma C.c., giacché la Centrouno ben conosceva la prassi del comune di esigere la concessione edilizia nel caso di mutamento di destinazione d’uso, tanto che l’aveva essa stessa chiesta e ottenuta per la superficie di 117 mq. Essa era pertanto perfettamente consapevole dell’irregolarità della situazione di fatto esistente, per cui questo suo comportamento non poteva non essere qualificato, anche soggettivamente, come idoneo a giustificare il risarcimento del danno.

Il ricorso incidentale non merita miglior sorte del ricorso principale.

Trattando per primo il secondo profilo della censura, vale rammentare e non occorre ripetere quanto già esposto, nella trattazione del primo motivo del ricorso principale, a proposito delle ragioni per le quali la locatrice non poteva avere contezza, con l’ordinaria diligenza, al momento della stipula del contratto, dell’esistenza del vizio.

Va confermato dunque, in questa sede, il giudizio, già espresso, di congruità e logicità della motivazione svolta dai giudici di appello sull’assenza di colpa della locatrice, giustificata con la situazione di obiettiva incertezza, in cui versava l’immobile sotto l’aspetto urbanistico; e, con esso, il rigetto dell’istanza risarcitoria basata sull’art. 1578 2 comma C.c., ineccepibile in fatto e in diritto.

Quanto adesso al primo profilo, non è possibile prospettare il rifiuto del Comune di concedere l’agibilità per il commercio al minuto senza il previo mutamento di destinazione d’uso alla stregua di una qualsiasi molestia del terzo impeditiva o turbativa del pacifico godimento della cosa locata, che il locatore è tenuto a garantire (art. 1575 n. 3 C.c.). Il locatore è tenuto invero alla garanzia solo per le molestie di diritto che sono quelle poste in essere “da terzi che pretendono di avere diritti” sulla cosa locata (artt. 1585 1 comma e 1586 C.c.): e la molestia di diritto consiste nel fatto del terzo che tenda a privare il conduttore del godimento della cosa locata reclamando un diritto su di essa, ovvero opponendo un diritto contrastante con quel godimento.

Ma non è questo certo il caso dell’intervento spiegato dal Comune nell’adempimento del suo dovere di vigilare, nel pubblico interesse, all’osservanza della normativa urbanistica, e non dipeso comunque, secondo l’accertamento del giudice di merito, da colpa della locatrice.

Esulando del tutto la fattispecie normativa invocata, una pretesa del genere non avrebbe mai potuto trovare accoglimento, e pertanto l’implicita pronuncia di rigetto di questo ulteriore profilo di responsabilità risarcitoria, desumibile dal riconoscimento della sola riduzione del canone, la quale, come è noto, prescinde invece dalla colpa del locatore, è giuridicamente esatta e va confermata.

La soccombenza reciproca è giusto motivo di compensazione delle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta; compensa le spese del giudizio di Cassazione.

Così deciso a Roma, addì 6 marzo 2002.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22004/2009 proposto da:

A.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell’avvocato SIVIERI Orlando, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato BERNINI GIULIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

B.C. (OMISSIS);

- intimata -

nonché da:

B.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DI VILLA MASSIMO 33, presso 10 studio dell’avvocato BENINCASA MAURIZIO, rappresentata e difesa dall’avvocato BERGAMASCHI GIUSEPPE giusta delega in atti;

- ricorrente incidentale -

contro

A.E. (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 714/2009 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 03/06/2009, R.G.N. 1729/2008;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 18/10/2011 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;
udito l’Avvocato GIULIO BERNINI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

I fatti di causa possono così ricostruirsi sulla base della sentenza impugnata.

B.C. propose opposizione al decreto con il quale, a istanza di A.E., le era stato ingiunto il pagamento della somma di Euro 848,97, quale canone di locazione del mese di novembre 2006 di un immobile di proprietà dell’ingiungente, di cui ella era stata conduttrice.

Dedusse di avere rilasciato l’appartamento, adibito sia ad abitazione che ad ufficio, nel mese di ottobre, a seguito del cedimento del pavimento di due stanze, cedimento che aveva reso inagibile una parte del cespite, come certificato dai vigili del fuoco e dal Comune.

Chiese, in via riconvenzionale, che il contratto venisse dichiarato risolto e che la controparte venisse condannata a restituirle la cauzione e a risarcirle i danni.

Costituitosi in giudizio, l’opposto contestò le avverse affermazioni.

Con sentenza del 31 gennaio 2008 il Tribunale di Firenze rigettò l’opposizione, dichiarando infondate tutte le domande proposte dalla conduttrice.

Ritenne il decidente che il dissesto lamentato costituisse un guasto e non un vizio del bene locato, con conseguente insussistenza dei presupposti per l’operatività della tutela di cui all’art. 1584 cod. civ., comma 2.

Proposto dalla B. gravame, la Corte d’appello, in data 3 giugno 2009, in riforma della decisione impugnata, ha revocato il decreto ingiuntivo; ha condannato l’ A. a restituire alla conduttrice il deposito cauzionale, con gli interessi; ha compensato tra le parti il 25% delle spese di entrambi i gradi del giudizio, ponendo a carico dell’opposto il pagamento del residuo.

Per la cassazione di detta pronuncia ricorre a questa Corte A. E., formulando nove motivi.

Resiste con controricorso B.C., che propone altresì ricorso incidentale affidato a due mezzi.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Diritto

1. Va preliminarmente disposta, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., la riunione dei ricorsi hinc et inde proposti avverso la stessa sentenza.

1.1 Partendo dal ricorso principale, con il primo motivo l’impugnante denuncia violazione degli artt. 1576, 1578 e 1581 cod. civ., nonchè contraddittoràetà della motivazione, ex art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5.

Le critiche si appuntano contro la qualificazione, in termini di vizio idoneo a determinare l’attivazione della tutela offerta dall’art. 1578 cod. civ., del dissesto manifestatosi in una parte dell’unità immobiliare locata, senza indagare sulla natura dell’inconveniente, laddove la giurisprudenza di legittimità univocamente valorizza le cause dell’avaria, piuttosto che l’entità e la gravità degli effetti della stessa. Secondo l’esponente la corretta applicazione dei principi vigenti in materia imponeva di ravvisare nella fattispecie un semplice guasto della cosa locata, guasto che, conseguente a usura e vetustà, era stato in ogni caso riparato in tempi ragionevoli, laddove, se di vizio si fosse trattato, esso sarebbe stato eliminabile solo a costo della ricostruzione del bene.

1.2 Con il secondo mezzo il ricorrente lamenta violazione dell’art. 2697 cod. civ. e art. 115 cod. proc. civ., nonchè mancanza o insufficienza della motivazione, ex art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5.

Sostiene che la conduttrice non aveva adempiuto all’onere di provare che il sopravvenuto dissesto di una parte della pavimentazione dell’unità immobiliare condotta in locazione costituiva un vizio legittimante la sua volontà di risolvere anticipatamente il rapporto, ex art. 1578 cod. civ., comma 1.

La Corte d’appello in maniera assolutamente apodittica avrebbe invero ritenuto che l’esistenza del vizio fosse dimostrata dal fonogramma dei Vigili del Fuoco del 10 giugno 2006 e dall’avviso di avvio del procedimento amministrativo da parte del Comune di Firenze, laddove si trattava di emergenze istruttorie del tutto insufficienti.

1.3 Con il terzo motivo l’impugnante deduce i medesimi vizi con riferimento alla ricostruzione dei fatti accolta dalla Curia fiorentina: con riferimento, segnatamente, all’asserita disponibilità della conduttrice a fare accedere nell’immobile l’impresa edile incaricata dei lavori dal locatore, e alla pretesa condotta negligente di questi, omettendo di considerare la scambio di corrispondenza intercorso tra le parti.

1.4 Con il quarto mezzo lamenta violazione degli artt. 1241, 1242, 1243 cod. civ., L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, comma 2, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 3, nonchè nullità della sentenza per ultrapetizione, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4.

Le critiche hanno ad oggetto l’affermazione del giudice di merito secondo cui l’immobile presentava vizi sopravvenuti, tali da giustificare la risoluzione del contratto, di talchè il recesso della conduttrice doveva ritenersi giustificato.

Così argomentando, il decidente avrebbe evocato, in maniera inintelligibile, due istituti tra loro autonomi e distinti, quali la risoluzione e il recesso.

Aggiunge anche l’esponente che, in base al disposto della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, il recesso poteva ritenersi efficace solo una volta che fossero decorsi sei mesi dalla sua comunicazione, di talchè erroneamente la Curia territoriale avrebbe revocato l’ingiunzione di pagamento del canone del mese di novembre 2006 e riformato la sentenza del Tribunale di Firenze nella parte in cui aveva operato la compensazione tra il diritto alla restituzione del deposito cauzionale e il credito del locatore per canoni dei mesi di dicembre 2006 e gennaio 2007.

Infine, non avendo mai la B. chiesto l’accertamento della legittimità del suo recesso per pretesi gravi motivi, la sentenza impugnata sarebbe altresì affetta dal vizio di ultrapetizione.

1.5 Con il quinto motivo il ricorrente denuncia violazione degli artt. 1583 e 1584 cod. civ., nonchè contraddittorietà della motivazione. Illegittimamente il diritto della conduttrice ad ottenere la risoluzione del rapporto sarebbe stato riconosciuto anche in virtù del disposto dell’art. 1584 cod. civ., comma 2, laddove era pacifico in causa che il dissesto della pavimentazione aveva riguardato unicamente due vani adibiti ad ufficio.

1.6 Con il sesto mezzo lamenta violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., e nullità della sentenza per omessa pronuncia, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4, non avendo il giudice d’appello pronunciato sulla eccezione volta a far valere l’inapplicabilità dell’art. 1584 cod. civ., comma 2, stante la contraria pattuizione contenuta nella clausola n. 16 del contratto di locazione versato in atti, clausola con la quale, in deroga alla predetta norma, la conduttrice aveva rinuncia(to) ad ogni pretesa derivante dal mancato godimento dell’immobile in conseguenza dell’esecuzione di riparazioni e/o di opere di manutenzione.

1.7 Con il settimo motivo si deduce violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., nonchè, ancora una volta, omessa pronuncia, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4. Sostiene l’impugnante che, costituitosi tempestivamente in giudizio, aveva opposto alla domanda della conduttrice di restituzione del deposito cauzionale, l’estinzione del credito dalla stessa vantato per compensazione integrale con i canoni non corrisposti e con le spese rimaste impagate. La Curia fiorentina avrebbe erroneamente affermato che tali richieste erano state avanzate al solo fine di contrastare la domanda di restituzione del deposito cauzionale, laddove il ricorrente aveva ritualmente e tempestivamente sollevato una vera e propria eccezione di compensazione.

1.8 Con l’ottavo mezzo l’impugnante denuncia violazione degli artt. 1241, 1242 e 124 cod. civ., omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

Deduce che il giudice d’appello aveva motivato l’omessa pronuncia sulla predetta eccezione con il fatto che il locatore non aveva proposto una domanda riconvenzionale, volta ad ottenere il pagamento del controcredito o del saldo attivo a suo favore, così chiaramente confondendo tra domanda ed eccezione, in violazione delle norme sostanziali e processuali richiamate.

1.9 Con il nono motivo lamenta violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 80, nonchè degli artt. 1453, 1455 e 1584 cod. civ..

Le critiche si appuntano contro la valutazione in termini di inadempimento grave del preteso ritardo del locatore nel ripristinare le due stanze adibite a ufficio, così facendo malgoverno dei principi di diritto che regolano le locazioni a uso promiscuo, quale quella in oggetto. E invero dalla lettura del contratto si evinceva chiaramente che l’uso prevalente era quello abitativo, di talchè la gravità dell’inadempimento andava valutata tenendo conto di tale circostanza.

2. Si prestano a essere esaminati congiuntamente, in quanto intrinsecamente connessi, i motivi di ricorso di cui ai nn. 1, 2, 3, 4, 5 e 9.

Mette conto evidenziare che il giudice a quo ha ritenuto dimostrati i vizi dell’immobile, che avevano indotto la conduttrice ad abbandonarlo, sulla base della documentazione in atti, e segnatamente del verbale dei Vigili del Fuoco e del provvedimento del Comune di Firenze, atti dai quali si evinceva in maniera inequivocabile che l’appartamento locato era inagibile per due stanze, e cioè per la metà. Rilevato quindi che nella fattispecie non poteva parlarsi di un semplice guasto del bene, e cioè di difetti afferenti parti non essenziali dell’immobile, ha affermato che gli inconvenienti emersi erano tali da rendere il cespite inidoneo all’uso per il quale era stato locato, posto che anche l’art. 1584 cod. civ., al quale aveva fatto riferimento il Tribunale, doveva essere interpretato secondo buon senso. Segnatamente, la circostanza che la tutela apprestata da tale norma si riferisse a quella parte della cosa necessaria all’alloggio del conduttore e della sua famiglia – e non, dunque, all’esercizio dell’attività professionale dello stesso – non ne eliminava l’operatività con riguardo al caso di specie, perchè, avendo il contratto ad oggetto un immobile piccolo, ad uso promiscuo – quattro stanze, di cui due adibite ad abitazione, e due ad ufficio – nel quale l’esecuzione di lavori così importanti e radicali come quelli necessari a ripristinarne la piena agibilità, rendeva estremamente difficoltoso il godimento anche della parte non viziata, andava riconosciuto il diritto del locatario allo scioglimento del vincolo. Ha aggiunto che la condotta dell’ A., puntigliosamente ricostruita in motivazione, aveva ritardato un intervento che avrebbe invece dovuto essere pressochè immediato.

3. Così sinteticamente ricostruito il percorso motivazionale della decisione impugnata, nella parte che qui interessa, ritiene il collegio che le critiche svolte nei motivi di ricorso in esame siano prive di pregio.

Anzitutto le deduzioni volte a contrastare la ricostruzione dei fatti di causa accolta dal giudice di prime cure e, in particolare, la sussistenza e la portata del lamentato dissesto dell’immobile locato, in punto di possibilità di fruire dell’immobile secondo l’uso convenuto, nonchè le condotte tenute, nell’occorrenza, dal conduttore e dal locatore – rilievi segnatamente svolti nel secondo, nel terzo e nel nono motivo di ricorso – sono chiaramente volte a sollecitare una rivalutazione dei fatti e delle prove preclusa in sede di legittimità. Il decidente ha invero adeguatamente esplicitato le ragioni del suo convincimento, di talchè la surrettizia evocazione di violazioni di legge e di vizi motivazionali, in realtà inesistenti, non vale a salvare dalla sanzione dell’inammissibilità censure attinenti a profili di stretto merito di quella valutazione.

Del tutto incongruo è poi il richiamo, contenuto nel nono mezzo, al disposto della L. n. 392 del 1978, art. 80, norma che, disciplinando la fattispecie dell’adibizione dell’immobile a un uso diverso da quello convenuto, introduce una questione completamente estranea al presente giudizio, e alle stesse argomentazioni svolte dall’impugnante nell’illustrazione del motivo.

4 Quanto poi alla correttezza, sul piano logico e giuridico, della ritenuta sussistenza di condizioni idonee a giustificare lo scioglimento del vincolo contrattuale, valga considerare che, secondo una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte, pienamente condivisa dal collegio, costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 cod. civ. – vizi la cui presenza, senza configurare un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 cod. civ., altera tuttavia l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo – quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccando l’integrità della stessa, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, e ciò anche se si tratti di difetti eliminabili e/o di difetti manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, laddove coerentemente si ritengono sottratti a tale disciplina i guasti o i deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell’utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante soltanto l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’art. 1576 cod. civ. (confr. Cass. civ. 9 maggio 2008, n. 11514; Cass. civ. 15 maggio 2007, n. 11198).

5. In tale prospettiva la scelta decisoria della Corte d’appello non presenta alcun contrasto disarticolante con il contesto fattuale di riferimento, per come ricostruito nella sentenza impugnata. Non si vede, infatti, come possa ragionevolmente negarsi che il cedimento del pavimento di due stanze su quattro di un immobile locato, intacchi l’integrità della cosa. A ciò aggiungasi che, contrariamente a quanto sostiene l’impugnante, il decidente neppure ha violato il disposto dell’art. 1584 cod. civ., a tenor del quale indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto: è invero, anche ammesso, in tesi, che il dissesto si riferisse alla sola parte del cespite adibita ad ufficio, il giudice di merito ha motivato il suo positivo apprezzamento, in ordine alla sussistenza dei presupposti per la operatività della norma, con argomentazioni estremamente plausibili relative alla inevitabile compromissione della fruibilità dell’intero immobile, e quindi anche della parte destinata ad abitazione, compromissione determinata dalla radicalità degli interventi necessari per mettere l’appartamento in sicurezza.

Ed è evidente che siffatto convincimento, in quanto adeguatamente motivato, è, anch’esso, incensurabile in sede di legittimità.

6. Con specifico riguardo alle critiche svolte nel quarto motivo, va poi aggiunto che il richiamo al recesso della conduttrice, nel corpo della motivazione della sentenza impugnata, non vale a evocare il recesso, contrattuale o legale, di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, avendo con tale espressione il decidente inteso semplicemente indicare l’attivazione del rimedio della risoluzione, a opera della stessa, in ragione della gravità dei vizi da cui era affetto l’immobile.

7.1 Il sesto motivo di ricorso è, per certi aspetti inammissibile, per altri infondato.

Esso introduce invero una questione – quello della deroga pattizia al disposto dell’art. 1584 cod. civ. – non trattata nella sentenza impugnata e quindi nuova. Conseguentemente il ricorrente aveva l’onere, rimasto affatto inadempiuto, non solo di allegarne l’avvenuta deduzione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo aveva fatto, onde dar modo alla Corte di controllare de visu la veridicità di tale asserzione (confr. Cass. civ. sez. lav. 28 luglio 2008, n. 20518; Cass. civ. 1, 31 agosto 2007, n. 18440). Ciò in quanto i motivi del ricorso per cassazione devono investire a pena di inammissibilità questioni già comprese nel “thema decidendum” del giudizio di appello, di modo che, salvo che si prospettino profili rilevabili d’ufficio, è preclusa la proposizione di doglianze che, modificando la precedente impostazione, pongano a fondamento delle domande e delle eccezioni titoli diversi o introducano, comunque, piste rìcostruttive fondate su elementi di fatto nuovi e difformi da quelli allegati nelle precedenti fasi processuali (confr. Cass. civ., sez. 1, 13 aprile 2004, n. 6989).

7.2 In ogni caso il motivo è manifestamente infondato, alla luce del chiaro disposto dell’art. 1579 cod. civ., a tenor del quale il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li abbia in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi siano tali da rendere impossibile il godimento della cosa.

8. Irrimediabilmente carenti sul piano dell’autosufficienza sono poi le censure svolte nel settimo e nell’ottavo motivo di ricorso che, in quanto inerenti alla medesima questione, conviene qui esaminare congiuntamente.

L’accoglimento della richiesta di restituzione del deposito cauzionale, avanzata dalla conduttrice, ad onta delle argomentazioni difensive dell’opposto, volte a prospettare l’esistenza di suoi controcrediti, è stata motivata dal giudice di merito con il rilievo che dette argomentazioni non si erano tradotte nella formulazione nè di una domanda riconvenzionale, nè di una vera e propria eccezione di compensazione. Ha invero esplicitato il decidente che la debenza delle predette somme era stata opposta dall’ A. al solo fine di contrastare la domanda restitutoria della B.: il che, in un termini processuali, non può che alludere ad una deduzione avente i caratteri della mera difesa, non rispettosa, cioè, delle forme e dei tempi necessari alla valida formulazione di un’eccezione in senso stretto. Ora, tenuto conto che la compensazione, la quale non può essere rilevata d’ufficio, ex art. 1242 cod. civ., è certamente tale (confr. Cass. civ. 8 aprile 2009, n. 8527; Cass. civ. 11 gennaio 2006, n. 391), l’impugnante non poteva limitarsi ad allegare, in maniera puramente assertiva, di averla invece ritualmente e tempestivamente sollevata ai sensi dell’art. 421 cod. proc. civ., ma, in applicazione del principio di autosufficienza, doveva sia riprodurre in ricorso il contenuto dell’atto difensivo in cui aveva sollevato l’eccezione, sia indicare il punto in cui nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, rispettivamente acquisito e prodotto in sede di giudizio di legittimità, esso fosse rinvenibile, in modo da permettere al collegio di controllare la veridicità di quanto affermato (confr. Cass. civ., 23 marzo 2010, n. 6937; Cass. civ. 12 giugno 2008, n. 15808; Cass. civ. 25 maggio 2007, n. 12239).

9. Pure infondate sono le censure svolte nel ricorso incidentate.

Esse risultano articolate in due mezzi che, in quanto attinenti entrambi alla regolazione delle spese processuali, si prestano a essere esaminati congiuntamente. Con il primo motivo B.C. lamenta violazione dell’art. 91 cod. proc. civ.. Sostiene che la Corte d’appello, compensando il 25% delle spese legali, avrebbe violato il principio della soccombenza.

Con il secondo mezzo denuncia vizi motivazionali, perchè il giudice di merito avrebbe totalmente omesso di esplicitare le ragioni di siffatta compensazione.

10. A confutazioni di tali critiche è sufficiente evidenziare che la decisione contestata è stata all’evidenza assunta dal giudice di merito in ragione della parziale, reciproca soccombenza delle parti, avendo il decidente rigettato la domanda di risarcimento danni per spese di sgombero e di adattamento dell’immobile proposta dalla conduttrice. Ne deriva che, contrariamente all’assunto della ricorrente, la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione dei principi giuridici della materia.

11. In definitiva, entrambi i ricorsi devono essere rigettati.

L’esito complessivo del giudizio consiglia di compensarne integralmente tra le parti le spese.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi. Compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Roma, il 18 ottobre 2011.
Depositato in Cancelleria il 21 novembre 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 568/2008 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 7/2007 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 30/01/2007 R.G.N. 929/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto, che ha concluso per l’inammissibilita” o rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 24 giugno 2004 il Tribunale di Castrovillari accoglieva la domanda proposta con ricorso per decreto ingiuntivo da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS), onde ottenere il rimborso delle spese sostenute per il ripristino dell’immobile a lui locato, per quote condominiali, tassa annuale di locazione, oltre interessi legali e spese, rigettando la opposizione dello (OMISSIS).

Su gravame dello (OMISSIS) il 30 gennaio 2007 la Corte di appello di Catanzaro ha revocato il decreto ingiuntivo ed ha condannato lo (OMISSIS) al pagamento in favore della (OMISSIS) al pagamento di euro 6.480, 39 oltre interessi dalla data della domanda avanzata in primo grado e confermato la condanna alle spese di primo grado e condannato lo (OMISSIS) alle spese per il secondo grado.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione lo (OMISSIS), affidandosi a due motivi, corredati dei prescritti quesiti.

Resiste con controricorso la (OMISSIS).

Le parti hanno depositato rispettive memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.-Con il primo motivo (violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 79, nella parte in cui si e’ ritenuto da parte del giudice dell’appello la validita’ dell’articolo 10 del contratto di locazione del 1987 ) il ricorrente lamenta che erroneamente il giudice a quo avrebbe ritenuto quella clausola valida, mentre essa andava considerata nulla perche’ contraria alla normativa concernente il c.d. equo canone.

La censura e’ inammissibile per le seguenti considerazioni.

Va detto che essa non e’ inammissibile perche’, come deduce la resistente, di essa non si e’ mai trattato nelle pregresse fasi di merito, essendo la nullita’ rilevabile di ufficio ex articolo 1421 c.c., ma perche’, pur essendo nulla, per come si evince da Cass. n. 11703/02 – ed in tal senso va corretta la decisione impugnata che la qualifica, assieme alle altre come particolarmente gravosa (p. 7 sentenza impugnata) – e, quindi, rilevabile di ufficio dal giudice alla stregua dell’articolo 1421 c.c., e’, altresi’, indubbio che il rilievo officioso da parte del giudice anche di cassazione di una nullita’ ex articolo 1421 c.c., non si applica, come nella specie, allorquando per l’accertamento di tale nullita’ sono necessaria specifiche indagini di fatto (gia’ in tal senso Cass. n. 5825/67), senza trascurare, inoltre, che nelle fasi di merito, malgrado la sua esistenza, non ci si era riferito ad opere di straordinaria amministrazione.

2.-Con il secondo motivo (motivazione insufficiente sulla necessita’ degli interventi manutentivi – p.6 ricorso-; non e’ stata affrontata la questione della congruita’ dei prezzi per l’acquisto dei materiali) il ricorrente censura la sentenza impugnata nel senso che il giudice a quo non avrebbe tenuto conto anche dei rilievi tecnici fatti ed egli non sarebbe stato messo in condizione di poter realizzare con impresa di propria fiducia i lavori di manutenzione straordinaria (p. 10 ricorso).

Osserva il Collegio che a ben leggere la complessa censura, essa sembra mancare del necessario momento di sintesi e, comunque si concreta in censure in fatto e che non corrispondono alla motivazione della impugnata sentenza.

Di vero, il giudice dell’appello si e’ fatto carico di valutare la relazione del tecnico di parte ed ha privilegiato quella predisposta per conto della locatrice, della quale elenca gli specifici rilievi sui danni subiti, per concludere che mentre lo (OMISSIS) non ha adeguatamente provato le sue asserzioni, la locatrice, anche attraverso i testi escussi, ha assolto al suo onere probatorio, anche alla luce della valutazione delle deposizioni testimoniali di entrambe le parti (p. 10-16 sentenza impugnata).

Ed, inoltre, la questione della congruita’ dei prezzi, di cui tratta il motivo, e’ stata, contrariamente a quanto dedotto dal ricorrente, risolta dal giudice dell’appello con una duplice ratio decidendi:

a) con la puntuale precisazione che “in primo grado non e’ mai stata sollevata alcuna contestazione in ordine alla debenza di tali importi”, ossia degli importi richiesti dalla locatrice; b) in ogni caso la parte appellata ha prodotto la documentazione richiesta con l’ ordinanza collegiale (p. 16 sentenza impugnata). Infine, per quanto concerne la richiesta di restituzione di quanto ottenuto ed incassato dalla locatrice, la stessa e’ inammissibile in questa sede di legittimita’.

Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 1.700, di cui euro 200 per spese oltre accessori come per legge.