Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 25833/2007 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 382/2007 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 07/03/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/07/2013 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I coniugi (OMISSIS) con atto di citazione del 18 marzo 2002 convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Cuneo (OMISSIS) e (OMISSIS) esponendo di essere proprietari di un immobile sito in (OMISSIS) avendone acquistato meta’ dal Fallimento (OMISSIS) e la restante meta’ dai convenuti quali eredi di (OMISSIS), che tale immobile era stato locato alla societa’ (OMISSIS), la quale aveva a sua tempo versato nelle mani del (OMISSIS) un deposito cauzionale pari ad euro 5.624,44 e che tale somma mai era stata dai precedenti proprietari a loro rimessa. Chiedevano pertanto che i convenuti fossero condannati ad attribuire tale somma, ovvero, in subordine la meta’ della stessa oltre accessori.

Si costituivano i convenuti eccependo che gli attori al momento dell’acquisto erano a conoscenza dell’esistenza del deposito cauzionale e che, a tutto concedere, essi non potevano esser tenuti a corrispondere piu’ della meta’ di loro spettanza.

Il Tribunale di Cuneo con sentenza n. 214 del 2004 condannava i convenuti tra loro in solido al pagamento della somma di euro 5.624,44 oltre interessi legali dal 18 marzo 2002 al saldo, li condannava, inoltre, al pagamento delle spese di lite.

Questa sentenza veniva confermata dalla corte di Appello di Torino con sentenza n. 382 del 2007. Secondo la Corte torinese, dal fatto che i coniugi (OMISSIS) al momento dell’acquisto conoscessero la situazione locativa dell’immobile acquistato non discendeva sic et simpliciter la prova dell’imputazione della cauzione in conto prezzo, considerato, per altro, che il prezzo veniva determinato a corpo e che (con tipica clausola di stile) l’immobile veniva venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava nel rispetto di tutti i pesi ed oneri. L’azione proposta dagli originali attori era da ritenersi strumentale all’adempimento da parte loro dell’obbligo di restituzione della cauzione, Legge n. 392 del 1978, ex articolo 11, gravante sul locatore al momento della consegna dei locali e ferma restando la verifica d’integrita’ dei beni locati.

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta da (OMISSIS) e da (OMISSIS) per tre motivi, illustrati con memoria.

I coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- (OMISSIS) e (OMISSIS) lamentano:

a) Con il primo motivo la violazione/o falsa applicazione degli articoli 1362 – 1367 e 2697 c.c.. Secondo i ricorrenti la Corte di merito non avrebbe correttamente applicato la normativa di cui agli articoli 1262 – 1367 e 2697 cc, dato che non avrebbe ritenuto fosse onere dei coniugi (OMISSIS) provare che nella determinazione del prezzo della vendita non si fosse tenuto conto della cauzione oggetto della controversia. In particolare la Corte torinese concordava con gli appellanti che i coniugi (OMISSIS) fossero a conoscenza della sussistenza del contratto di locazione, ma riteneva che non sussistesse la prova che la cauzione fosse imputata in conto prezzo. E, di piu’ la Corte di merito concordava con gli appellanti che il contratto di compravendita stabiliva che i coniugi (OMISSIS) avevano acquistato l’immobile di cui si dice nello stato di fatto in cui si trovava e “con ogni diritto accessione e pertinenza”, ma riteneva che quella clausola fosse una clausola di stile.

Eppero’, le affermazioni della Corte di merito, prescindendo da una indagine in ordine alla volonta’ delle parti, sarebbero apodittiche e indimostrate.

Cio’ posto, concludono i ricorrenti, dica l’Ecc.ma Corte se nel caso in cui un contratto di compravendita immobiliare dia atto che l’acquisto sia effettuato nello stato di fatto in cui si trova, come visto ed accettato dalla parte acquirente, e con ogni diritto, accessione e pertinenza e servitu’, si possa reputare tale clausola di stile senza alcuna indagine circa la volizione effettiva delle parti e senza che cio’ sia mai stato dedotto in giudizio, ovvero, se da tale clausola possa invece derivare la presunzione che il prezzo della compravendita sia stato determinato, anche tenendo presente la situazione locativa dell’immobile, con conseguente gravare dell’onere della prova su chi intenda provare il contrario.

b) Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano l’insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia. Secondo i ricorrenti, la Corte di merito avrebbe errato nell’aver escluso che il deposito cauzionale di cui si dice non fosse stato considerato nella determinazione del prezzo, atteso che insufficiente sarebbe la motivazione secondo la quale “(…), va anzi detto che ancor piu’ in radice la prova della conoscenza dello stato locativo dell’immobile compravenduto non sia ancora a rigore la prova della conoscenza da parte degli acquirenti di tutte indistintamente le clausole contrattuali, segnatamente di quelle concernente il deposito cauzionale di lire 3.800.000: Deposito al quale la perizia fallimentare non fa cenno alcuno”, atteso che la Corte di merito non avrebbe considerato che le controparti erano gia’ proprietarie di una quota dell’immobile e che il deposito cauzionale, soprattutto, quando si tratti di uso commerciale sia clausola del tutto usuale nella pratica. Ne’ puo’ ritenersi, specificano, altresi’, i ricorrenti, tardiva la relativa eccezione in quanto sin dalla comparsa costitutiva di primo grado i convenuti avevano eccepito che gli attori al momento dell’acquisto della quota erano “a conoscenza dell’esistenza del deposito cauzionale”.

1.1.- Entrambi i motivi vanno esaminati congiuntamente vista l’innegabile connessione che esiste tra gli stessi, tanto che la seconda censura sembra essere una specificazione della prima, ed entrambi sono infondati.

Va qui precisato che il deposito cauzionale e’ considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilita’ dei beni che ne formano oggetto (il denaro). Da questa sua natura deriva non solo l’accessorieta’ con le obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell’immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale. L’acquirente dell’immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (articolo 1602 c.c.) e, cosi’, anche nell’obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall’inquilino. Con l’ulteriore precisazione che il bene dato in pegno (nel caso in esame una somma di denaro) rimane ed e’ di proprieta’ del soggetto che ha concesso il pegno con il divieto per il creditore pignoratizio di disporre del bene. Normalmente, dunque, il venditore (che vende un bene locato) trasferisce, per cosi’ dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione. Normalmente, cioe’, il. venditore non puo’ trattenere per se’ il pegno (cioe’ la cauzione), se cio’ non sia stato concordato “esplicitamente” e/o espressamente, con il compratore.

1.1.a) Piuttosto il venditore puo’ trattenere per se la cauzione di cui si dice, o quella cauzione gli appartiene definitivamente, se dal contratto risulti che il mancato trasferimento della cauzione al compratore e’ dovuto: o ad una compensazione tra il dare del compratore e l’avere dello stesso, trattandosi di rispettivi crediti di denaro e simultaneamente esigibili; oppure al prezzo della vendita concordato in misura ridotta (pari al valore della cauzione) rispetto a quello che avrebbe dovuto essere, cioe’, in altri termini, dal contratto risulti una compensazione, per cosi’ dire, “virtuale”.

Ora, nel caso in esame, i dati considerati dalla Corte torinese escludono una qualunque ipotesi di compensazione reale, o per cosi’ dire virtuale. Come specifica la sentenza impugnata, il prezzo della vendita era stato concordato a “corpo”, la cui indicazione, pertanto, non consente di ritenere che il prezzo sia stato determinato in misura ridotta, pari al valore della cauzione di cui si dice.

Ne’ tale risultato appare raggiungibile avendo le parti concordato che l’immobile veniva venduto “con ogni diritto accessione, pertinenza e servitu’” non solo perche’, come bene chiarisce la Corte torinese, quella e’ una clausola di stile, ma, e, soprattutto, perche’ in nessuna di quelle espressioni e’ imputabile la considerazione che la cauzione locativa abbia comportato una diminuzione del prezzo della vendita, cioe’, per cosi’ dire una “compensazione virtuale” o “preventiva”.

1.1.a).- Pertanto, sono coerenti ai principi qui indicati, e, comunque, non sono errate, le affermazioni della Corte torinese secondo cui in assenza di altri elementi, dalla circostanza che il compratore conoscesse l’esistenza del rapporto locativo di cui si dice non avrebbe potuto desumersi la prova dell’imputazione della cauzione locativa in conto prezzo proprio perche’ come si e’ detto non essendo quell’imputazione un effetto immediato del contratto di compravendita e neppure della conoscenza del compratore che esisteva un contratto di locazione, l’eventuale imputazione in conto prezzo avrebbe dovuto essere prevista esplicitamente. Cosi’, come appare del tutto convincente, perche’ coerente con i principi di cui si e’ detto la motivazione contenuta in sentenza secondo cui “in tale situazione l’affermazione secondo cui l’ammontare della cauzione sarebbe stato per comune accordo inglobato nel prezzo di acquisto non puo’ che risultare assolutamente apodittica, ne’ potrebbe negarsi che l’onere di provare un siffatto accordo gravasse per regola generale ex articolo 2697 c.c., sul (OMISSIS) (cioe’ sul venditore) che ne ha fatto oggetto di una specifica eccezione”.

2.- Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1292 e 1298 c.c.. Secondo i ricorrenti la Corte torinese avrebbe errato nell’aver considerato che l’obbligazione gravante sugli odierni ricorrenti fosse un’obbligazione solidale., considerato che nel caso di specie non vi e’ stato un unico contratto di compravendita tra piu’ proprietari venditori ed acquirente, ma questi, gia’ proprietario di una quota di proprieta’ ha acquistato quella residua e, pertanto, difetterebbe tanto l’eadem causa obligandi, quanto l’unitarieta’ della prestazione dovuta. Piuttosto, gli acquirenti in quanto gia’ proprietari di una quota dell’immobile erano al momento dell’acquisto gia’ tenuti alla restituzione del deposito cauzionale del conduttore per l’intero, cosicche’ questo in nulla ha mutato della loro posizione.

Dica, pertanto la Corte di cassazione se nell’ipotesi di immobile locato la vendita della residua quota a soggetto gia’ comproprietario di altra quota comporti una presunzione di solidarieta’ passiva non solo nei confronti del conduttore, ma anche degli originali proprietari-locatori.

2.1.- Anche questo motivo e’ infondato.

Come ha evidenziato correttamente la Corte torinese ab origine il rapporto locativo di cui si dice era unitario ed essendoci due comproprietari dell’immobile (OMISSIS) e (OMISSIS), il conduttore avrebbe avuto gia’ in partenza titolo per richiedere da qualunque dei locatori la restituzione dell’intero importo versato in cauzione al termine della locazione, sempre che l’immobile locato non fosse stato danneggiato. Con la conseguenza che nell’ipotesi in cui la cauzione fosse stata chiesta e restituita da un uno dei coobbligati, questi avrebbe potuto chiedere la corresponsione della cauzione se la stessa fosse rimasta nella sfera patrimoniale dell’altro coobbligato, considerato che la cauzione, comunque, come chiarisce la dottrina piu’ accreditata, assolve una funzione di garanzia ed identifica un’ipotesi di pegno irregolare. Eppero’, come ha chiarito la Corte torinese, quando il subentro nel rapporto locativo dei coniugi (OMISSIS) e’ stato integrale, essendo diventati locatori unici dell’immobile, gli stessi coniugi erano diventati unici legittimati ad ottenere il possesso della cauzione, perche’ unici titolari della garanzia, ovvero, del diritto di pegno irregolare o, in altri termini, del diritto a possedere la cauzione e, sotto altro aspetto, unici obbligati a restituire al conduttore, la cauzione al termine della locazione in presenza dei presupposti di legge. Pertanto, come correttamente ha chiarito la Corte torinese i coniugi (OMISSIS) non hanno fatto valere un rapporto interno tra plurimi locatori ne’ il regresso per somme gia’ corrisposte ma il loro diritto, in quanto titolari del rapporto locativo e dunque della garanzia ad esso accessoria, di possedere, e dunque di ottenere, il bene (la cauzione) oggetto del pegno irregolare, al fine di restituirlo al conduttore alla fine della locazione o di trattenerlo, se si fossero riscontrati dei danni all’immobile locato. Insomma, i coniugi (OMISSIS) avevano fatto valere correttamente un credito strumentale all’adempimento di un obbligo attinente il rapporto esterno della locazione (la restituzione della cauzione al conduttore sempre che il bene locato non fosse stato danneggiato dal conduttore).

In definitiva, il ricorso va rigettato e i ricorrenti, in ragione del principio della soccombenza condannati in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che verranno liquidate con il dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – rel. Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11212/2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) S.r.l.), in persona del legale rapp.te pro tempore, il Presidente del c.d.a. Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2902/2009 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 28/10/2009; R.G.N. 6544/2007.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/05/2012 dal Consigliere Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 28/10/2009 la Corte d’Appello di Roma, in accoglimento del gravame interposto dalla societa’ (OMISSIS) s.r.l. e in conseguente riforma della pronunzia Trib. Roma n. 22097/2006, dichiarava la scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l’immobile sito in (OMISSIS), originariamente stipulato tra la societa’ (OMISSIS) s.p.a. e la sig. (OMISSIS), condannando quest’ultima al relativo rilascio in favore della societa’ (OMISSIS) s.r.l., che aveva acquistato l’immobile ed intimato lo sfratto per finita locazione.

Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la (OMISSIS) propone ora ricorso per cassazione, affidato a 5 motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso la societa’ (OMISSIS) s.r.l. (gia’ (OMISSIS) s.r.l.).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il 1 motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 1372, 1599, 1602 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Lamenta che la corte di merito ha erroneamente ritenuto legittimata all’esercizio dell’azione contrattuale di risoluzione del contratto per finita locazione ex articolo 657 c.p.c., la societa’ (OMISSIS) s.r.l., laddove la societa’ (OMISSIS) s.r.l., successivamente in quest’ultima incorporata (poi fusasi con la societa’ (OMISSIS) s.r.l.), e’ divenuta proprietaria dell’immobile oggetto della locazione de qua successivamente alla cessazione della medesima, non avendo pertanto acquisito la qualita’ di locatrice e non potendo, conseguentemente, esercitare la detta azione contrattuale.

Si duole avere i giudici di merito erroneamente ritenuto che “permanendo l’occupazione del bene da parte dell’ex conduttore si originerebbe – per coerenza …- il diritto del terzo acquirente all’esercizio dell’azione contrattuale di risoluzione della locazione, e cio’ in forza esclusivamente di una interpretazione creativa della norma di cui agli articoli 1599 e 1602 cod. civ.”, atteso che l’odierna controparte “e i suoi danti causa hanno rinvenuto una situazione di fatto nella quale l’ex conduttore ha continuato ad occupare l’immobile e a corrispondere l’indennita’ di occupazione ai sensi dell’articolo 1591 cod. civ., ma non e’ divenuta parte del sinallagma contrattuale, perche’ lo stesso era gia’ cessato”.

Si duole ulteriormente non avere la corte di merito a tale stregua considerato che il terzo il quale diviene proprietario dell’immobile oggetto di contratto di locazione dopo la scadenza del medesimo non acquista la qualita’ di locatore, e non puo’ conseguentemente esercitare le azioni contrattuali – qual e’ quella ex articolo 657 c.p.c. – spettanti solamente al medesimo, sicche’ non puo’ agire contrattualmente nei confronti dell’ex conduttore, e per ottenere la restituzione dell’immobile deve semmai nei confronti di quest’ultimo esperire l’azione reale di occupazione senza titolo.

Il motivo e’ infondato.

La fattispecie di vendita di cosa locata integra invero un’ipotesi di cessione legale del contratto di locazione in capo all’acquirente, che quale cessionario ex lega subentra nella situazione di diritto e di fatto facente capo all’alienante al momento della cessione e dal medesimo trasmessagli con tale atto, senza che risulti al riguardo necessario l’accordo delle parti ne’ l’adesione del contraente ceduto (nei cui confronti la cessione acquista peraltro efficacia solamente al momento della relativa notificazione).

L’acquirente diviene a tale stregua il nuovo titolare del rapporto di locazione in corso de iure al tempo della compravendita ovvero, laddove come nella specie trattisi di contratto scaduto, puo’ esercitare i diritti non esauriti e i poteri spettanti al proprietario e dal medesimo cedutigli.

In particolare, ove il contratto sia come nel caso cessato de iure per intimata disdetta del contratto alla scadenza contrattuale, l’acquirente subentra nel diritto di credito alla restituzione gia’ maturato in capo al locatore-proprietario cedente, con i relativi accessori (articolo 1263 c.c.), e in particolare con i poteri comuni al contenuto e all’esercizio del credito (v. Cass., 10/1/2012, n. 52. Cfr. altresi’ Cass., 14/1/2005, n. 674; Cass., 5/8/1991, n. 8556. Per l’espressa e specifica assunzione da parte del venditore dell’immobile, in luogo dell’obbligo di consegna, dell’obbligo di far cessare il rapporto di locazione esistente, v. Cass., 6/5/1987, n. 4195. Contra, per l’affermazione che la vendita di un immobile locato determina solamente una successione a titolo particolare del compratore nel rapporto di locazione, v. peraltro Cass., 6/9/1990, n. 9160 e Cass., 11/2/1978, n. 637).

A parte l’ipotesi ex articolo 111 c.p.c., l’acquirente puo’ a tale stregua esercitare tutte le azioni previste dalla legge a tutela del credito (nel caso, alla restituzione), volte cioe’ ad ottenerne la realizzazione (v. Cass., 18/7/2006, n. 16383; Cass., 9/12/1971, n. 3554), potere invero spettantegli gia’ in base al principio generale della tutela giurisdizionale dei diritti (cfr. Cass., 10/1/2012, n. 52).

Ne consegue che ben puo’ pertanto l’acquirente esercitare (anche) l’azione di sfratto per finita locazione ex articolo 657 c.p.c..

Ne’, in contrario, pregio alcuno puo’ invero riconoscersi all’assunto del ricorrente in base al quale, trattandosi di acquisto della proprieta’ sull’immobile avvenuto in momento in cui – per intervenuta disdetta – il contratto di locazione era nel caso gia’ cessato de iure alla scadenza, l’acquirente non poteva esercitare siffatta azione contrattuale, giacche’ essa spetta solamente al locatore, e tale la controparte non puo’ nella specie invero considerarsi, essendo subentrata in un rapporto ormai di mero fatto.

A parte quanto gia’ piu’ sopra osservato in ordine all’acquisto da parte dell’acquirente dei diritti e dei poteri gia’ in capo al proprietario-locatore al momento della vendita, vale al riguardo ulteriormente osservare che traendo i debiti corollari di detta tesi dovrebbe coerentemente pervenirsi a negare che il locatore possa avvalersi dell’istituto dello sfratto per finita locazione, atteso che al momento dell’intimazione e della citazione per la relativa convalida il contratto di locazione e’ invero gia’ scaduto, e quindi de iure cessato e sostituito da una situazione di mero fatto, sicche’ il medesimo avrebbe in realta’ gia’ perduto detta sua veste formale, e al fine di ottenere la restituzione dell’immobile (gia’) locato non gli rimarrebbe che intentare l’azione reale di rilascio per occupazione senza titolo.

Va al riguardo invero sottolineato come gia’ in base all’espresso tenore dell’articolo 657 c.p.c., comma 2, il locatore o il concedente puo’ viceversa senz’altro “intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto” (sempre che ne sia esclusa la tacita riconduzione).

Di un tanto non si e’ del resto mai dubitato (cfr. Cass., 29/9/2005, n. 19139; Cass., 7/5/1996, n. 4238; Cass., 16/6/1994, n. 5851).

Come correttamente sostenuto in dottrina e affermato nell’impugnata sentenza, altro e’ in realta’ la cessazione della durata della locazione altro l’esaurimento degli effetti del contratto.

Dopo la cessazione della durata del contratto subentra invero un rapporto di fatto, persistendo effetti non esauriti del rapporto contrattuale (v. Cass., 12/1/1991, n. 254) in capo all’originario locatore ovvero all’acquirente dell’immobile che, in sostituzione o surrogazione legale o in virtu’ di cessione ex lege, al medesimo subentra (v. Cass., 9/4/1985 n. 2356).

In caso come nella specie di compravendita dell’immobile (gia’) oggetto di locazione, nei diritti e nei poteri che dal contratto ormai scaduto derivano in capo al locatore subentra invero l’acquirente, trovando la cessione degli stessi in suo favore fonte e causa appunto nella compravendita (cfr. Cass., 10/1/2012, n. 52), della quale essa costituisce normale effetto (cfr. Cass., 26/4/1990, n. 3510).

Va pertanto a tale stregua ribadito il principio affermato da questa Corte in base al quale, in mancanza di una contraria volonta’ dei contraenti (v. gia’ Cass., 11/5/1965, n. 898; Cass., 27/2/1979, n. 1300), la vendita dell’immobile locato determina, ai sensi degli articoli 1599 e 1602 c.c., la surrogazione nel rapporto di locazione del terzo acquirente, che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessita’ del consenso del conduttore (v. Cass., 9/6/2010, n. 13833; Cass., 22/2/2008, n. 4588; Cass., 9/8/2007, n. 17488; Cass., 14/1/2005, n. 674; Cass., 13/6/1994, n. 5724; Cass., 5/8/1991, n. 8556. V. anche Cass., 13/7/2005, n. 14738, che con riferimento al trasferimento all’acquirente della situazione creditoria dell’alienante originata da un contratto di locazione gia’ cessato all’atto dell’alienazione, nel negare l’applicabilita’ degli articoli 1599 e 1602 c.c., fa invero espressamente salva l’ipotesi della cessione del credito).

Con l’ulteriore precisazione che l’articolo 1602 c.c., attiene non gia’ ad un’ipotesi di successione nel contratto bensi’ di surrogazione legale nel rapporto (di diritto o di fatto), e in particolare negli effetti non esauriti del rapporto de iure.

Con il 2 indicato come lettera a) motivo denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1399 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Si duole che la corte di merito abbia erroneamente ritenuto dalla controricorrente ratificata la disdetta, laddove questa puo’ essere validamente effettuata solamente dalla parte contrattuale, e non anche dal terzo acquirente (nel caso societa’ (OMISSIS) s.r.l., e i suoi successivi aventi causa).

Con il 3 motivo indicato come lettera b) denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1335 c.c., Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articoli 37, 38, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3; nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Lamenta che la corte di merito ha fondato la propria decisione “su circostanze non corrispondenti al vero e derivanti da una assenza di istruttoria”, non sussistendo “certezza che la lettera raccomandata sia stata ricevuta dal portiere dello stabile, difettando qualsiasi indicazione in merito da parte dell’agente postale”.

Con il 4 motivo indicato come lettera c) denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1591 c.c., nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Si duole che la corte di merito “non abbia compreso il tenore letterale della nota raccomandata del 2 gennaio 2004, nella quale non sia afferma quanto riportato”.

Lamenta che “con una prima lettera (all.to n. 6) la societa’ (OMISSIS) s.r.l. affermava di aver acquistato la porzione di immobile locato alla sig.ra (OMISSIS) con contratto del (OMISSIS) e di avere ceduto a favore della (OMISSIS) s.p.a. i crediti nascenti nei suoi confronti da detto contratto di locazione; con la seconda lettera (all.to n. 7) l’inquilino doveva inviare alla (OMISSIS), cessionaria dei canoni, una nota con tale dichiarazione confermandovi la sussistenza di detto contratto di locazione libero da pignoramento, sequestri o altri vincoli, dichiaro/dichiariamo di accettare la cessione del credito di cui sopra a tutti gli effetti di legge; pertanto provvederemo a versarvi direttamente … quanto da noi dovuto in dipendenza del contratto di locazione di cui sopra”.

Si duole che dalla “lettura del contratto di locazione (all.to n. 4) della Sig.ra (OMISSIS) … si evince che la societa’ (OMISSIS) ha espressamente rinunciato alla disdetta del contratto alla prima scadenza, ai sensi della Legge n. 359 del 1992, articolo 11, comma 2…”.

Con il 5 motivo indicato come lettera d) denunzia violazione e falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Lamenta che “il Giudice di seconda istanza fonda il proprio giudizio su un fatto non corrispondente alle circostanze concrete, atteso che nel caso di specie il locatore non ha disdettato il contratto alla prima scadenza, perche’ vi ha espressamente rinunciato, e quindi per sua libera scelta e non perche’ impedito dalle causali di legge”.

I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono in parte inammissibili e in parte infondati.

Va anzittutto posto in rilievo come essi risultino invero formulati in violazione del requisito richiesto ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, laddove la ricorrente fa richiamo ad atti e documenti del giudizio di merito in particolare, alla “disdetta del contratto di locazione”, alla “lettera raccomandata”, alla “nota raccomandata del 2 gennaio 2004″, al “contratto di locazione (all.to n. 4)” senza invero debitamente ed esaustivamente – per quanto in questa sede d’interesse – riprodurli nel ricorso ovvero, laddove riportati, senza puntualmente ed esaustivamente indicare i dati necessari al reperimento in atti degli stessi (v. Cass., Sez. Un., 3/11/2011, n. 22726; Cass., 23/9/2009, n. 20535; Cass., 3/7/2009, n. 15628; Cass., 12/12/2008, n. 29279), la mancanza anche di una sola di tali indicazioni rendendo il ricorso inammissibile (cfr. Cass., 19/9/2011, n. 19069; Cass., 23/9/2009, n. 20535; Cass., 3/7/2009, n. 15628; Cass., 12/12/2008, n. 29279).

A tale stregua la ricorrente non deduce le formulate censure in modo da renderle chiare ed intellegibili in base alla lettura del solo ricorso, non ponendo questa Corte nella condizione di adempiere al proprio compito istituzionale di verificare il relativo fondamento (v. Cass., 18/4/2006, n. 8932; Cass., 20/1/2006, n. 1108; Cass., 8/11/2005, n. 21659; Cass., 2/81/2005, n. 16132; Cass., 25/2/2004, n. 3803; Cass., 28/10/2002, n. 15177; Cass., 12/5/1998 n. 4777) sulla base delle sole deduzioni contenute nel ricorso, alle cui lacune non e’ possibile sopperire con indagini integrative, non avendo la Corte di legittimita’ accesso agli atti del giudizio di merito (v. Cass., 24/3/2003, n. 3158; Cass., 25/8/2003, n. 12444; Cass., 1V2/1995, n. 1161).

Non sono infatti sufficienti affermazioni – come nel caso – apodittiche, non seguite da alcuna dimostrazione, dovendo viceversa essere questa Corte di legittimita’ posta dalla ricorrente in grado di orientarsi fra le argomentazioni in base alle quali ritiene di censurare la pronunzia impugnata (v. Cass., 21/8/1997, n. 7851).

Con particolare riferimento al 3 e al 5 motivo va ulteriormente osservato che, laddove sostiene avere la corte di merito erroneamente fondato “la propria decisione … su un fatto non corrispondente al vero – la lettera di disdetta e’ stata ritirata dal portiere dello stabile – perche’ ampiamente travisato”, e che “il Giudice di seconda istanza fonda il proprio giudizio su un fatto no corrispondente alle circostanze concrete, atteso che nel caso di specie il locatore non ha disdettato il contratto alla prima scadenza, perche’ vi ha espressamente rinunciato …”, la ricorrente sembra invero inammissibilmente prospettare vizi deducibili con l’impugnazione per revocazione ai sensi dell’articolo 395 c.p.c., comma 1, n. 4 (v. Cass., 25/8/2006, n. 18498; Cass., 27/5/2005, n. 15672. V. altresi’ Cass., 18/1/2006, n. 830; Cass., 2/3/2006, n. 4660).

Orbene, emerge evidente alla stregua dei suesposti rilievi come, lungi dal denunziare vizi della sentenza gravata rilevanti sotto i ricordati profili, le deduzioni dell’odierna ricorrente, oltre a risultare formulate secondo un modello difforme da quello delineato all’articolo 366 c.p.c., n. 4, si risolvono in realta’ nella mera doglianza circa l’asseritamente erronea attribuzione da parte del giudice del merito agli elementi valutati di un valore ed un significato difformi dalle sue aspettative (v. Cass., 20/10/2005, n. 20322 ), e nell’inammissibile pretesa di una lettura dell’asserto probatorio diversa da quella nel caso operata dai giudici di merito (cfr. Cass., 18/4/2006, n. 8932).

Per tale via la ricorrente in realta’ sollecita, contra ius e cercando di superare i limiti istituzionali del giudizio di legittimita’, un nuovo giudizio di merito, in contrasto con il fermo principio di questa Corte secondo cui il giudizio di legittimita’ non e’ un giudizio di merito di terzo grado nel quale possano sottoporsi alla attenzione dei giudici della Corte di Cassazione elementi di fatto gia’ considerati dai giudici del merito, al fine di pervenire ad un diverso apprezzamento dei medesimi (cfr. Cass., 14/3/2006, n. 5443).

All’inammissibilita’ e infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 3.000,00 per onorari, oltre a spese generali ed accessori come per legge.