LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9887-2013 proposto da:

P.R., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

DEL TRITONE 169, presso lo STUDIO LEGALE D’AVACK, rappresentato e

difeso dagli avvocati RENATA SULLI, BRUNO SULLI giusta procura

speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro D.C.A., V.E., domiciliati ex lege in ROMA,presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato SILVIO DI DOMIZIO con studio in CHIETI, VIALE ABRUZZO 35 giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1075/2012 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

depositata il 20/10/2012, R.G.N. 369/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/02/2016 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. P.R. ha proposto ricorso per cassazione contro D.C.A. ed V.E. avverso la sentenza del 20 ottobre 2012 con cui la Corte d’Appello di L’Aquila, in accoglimento dell’appello proposto dagli intimati contro la sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Chieti nel novembre del 2011, in riforma di essa che l’aveva rigetta, ha accolto la domanda proposta con ricorso del gennaio 2010 dagli intimati per ottenere l’accertamento della cessazione alla scadenza del 30 aprile 2010 della locazione ad uso abitativo di un appartamento in (OMISSIS), concesso loro in locazione ai sensi della L. n. 431 del 1998 dal P. per la durata di tre anni prorogabili di altri due ai sensi dell’art. 2, comma 5 detta legge.I conduttori, a sostegno della domanda avevano addotto che alla proroga biennale alla prima scadenza essi avrebbero potuto rinunciare, cosa che avevano fatto inviando una comunicazione in tal senso con lettera raccomandata con a.r. il 18 maggio 2009. Il locatore, invece, resistendo alla domanda, aveva, come già fatto stragiudizialmente, sostenuto che della scadenza invocata i conduttori avrebbero potuto avvalersi solo in presenza di gravi motivi.

2. Il Tribunale di Chieti rigettava la domanda accogliendo la prospettazione difensiva del locatore, mentre la Corte aquilana ha accolto quella degli attori.

3. Al ricorso, che prospetta due motivi, hanno resistito con controricorso gli intimati.

Parte resistente ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia “violazione della L. n. 431 del 1998 in relazione all’art. 360 c.p.c. commarectius: n. 3”.Vi si sostiene: a) che nel caso di specie i conduttori avevano con lettera raccomandata del 18 maggio 2009 comunicato che non intendevano avvalersi “della proroga legale della prima scadenza contrattuale fissata al 30/4/2010” e che alla stessa data avrebbero provveduto al rilascio dell’immobile; b) che, tuttavia, a detta comunicazione non era possibile attribuire altro significato che quello di rinuncia a concordare le condizioni per il rinnovo del contratto, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, con la conseguenza che, sempre secondo tale disposizione sarebbe scattata la proroga di diritto per due anni.

La tesi è sostenuta evocando considerazioni della relazione alla legge svolta presso la Camera di Deputati circa l’obiettivo con essa perseguito e desumendone che il fine perseguito dal legislatore sarebbe stato di assicurare il prolungamento del contratto alla prima scadenza in mancanza di accordo per un rinnovo e con salvezza della sola facoltà di disdetta motivata nei casi indicati.

Si aggiunge che la L. n. 431 del 1998, art. 14 aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 3 circa la facoltà di far cessare il contratto per disdetta immotivata e che invece la legge non aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 4, comma 2, di previsione del recesso del conduttore per gravi motivi. Essi nella specie non potevano, del resto, identificarsi nella deduzione dei conduttori di avere acquistato una nuova abitazione nel comune, onde nemmeno sotto tale profilo avrebbe potuto essere paralizzato il diritto del locatore al prolungamento biennale del contratto.

1.1. Il motivo non è inammissibile come invece sostengono i resistenti, giacchè dalla considerazione complessiva della sua illustrazione e dell’esposizione si comprende quale sia la quaestio iuris proposta con riferimento al decisum della sentenza impugnata.

La sua comprensione, peraltro, prescinde dalla valutazione del contenuto del regolamento contrattuale, atteso che il motivo propone una questione di esegesi del disposto astratto della norma della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5.

Il risultato raggiunto dalla sentenza impugnata quanto a questa esegesi è corretto, anche se la motivazione con cui bisogna pervenirvi deve certamente seguire un iter che quella della sentenza stessa non rispetta, di modo che il risultato va in questa sede di legittimità giustificato con una correzione sostanziale della motivazione.

1.2. Occorre procedere dall’analisi del contenuto della norma citata, che certamente è tutt’altro che un modello di chiarezza.

Essa stabilisce innanzitutto che il potere convenzionale delle parti riguardo ai contratti che disciplina, che sono quelli di cui allo stesso art. 2, comma 3 incontra un limite nello stabilire la durata minima del contratto, che deve essere necessariamente di tre anni, salvo che si tratti di contratti stipulati nelle ipotesi di cui all’art. 5 della legge. Questa previsione si sostanzia nel dato che la durata del rapporto deve essere almeno di tre anni oppure, per accordo delle parti, necessariamente maggiore.

Il secondo inciso della norma si riferisce, però, a tale durata come durata che si esaurisce alla “prima scadenza” e prevede che, “ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3”.

1.3. La norma si presta ad una prima interpretazione nel senso che essa preveda in via normale che in relazione alla prima scadenza la posizione delle parti non sia affatto tale da attribuire ad alcuna di loro la possibilità di far cessare il rapporto, bensì, salva l’eccezione prevista per il locatore, tale che quella possibilità sia in realtà esclusa.

Ciascuna delle parti avrebbe invece la possibilità di offrire la stipulazione di un nuovo contratto e, in mancanza di accettazione da parte dell’altra di tale offerta oppure di una controproposta da parte sua che sia accettata dal primo offerente, la conseguenza che ne deriverebbe sarebbe prevista in via automatica e si identificherebbe nella proroga del contratto per altri due anni.

In relazione a tale modalità di svolgimento normale del rapporto l’esegesi della norma parrebbe far emergere che esso è disciplinato in modo tale che sostanzialmente alla sua stipula le parti convengono che esso duri almeno tre anni o per una durata maggiore e nel contempo che alla relativa scadenza, in mancanza di conclusione di un contratto nuovo a diverse condizioni, esso abbia un’ulteriore durata di due anni.

1.3.1. Le parti, dunque, si impegnerebbero ad una durata del rapporto che in via necessaria sarebbe la risultante della somma del primo periodo triennale oppure di durata maggiore e di un secondo periodo di due anni per il caso che alla scadenza del primo periodo esse non addivengano alla stipula di un nuovo contratto. In pratica la locazione sarebbe stipulata per un periodo di prima durata e per un periodo di seconda durata condizionata alla mancata conclusione di un rinnovo del contratto a nuove condizioni.

1.3.2. In relazione a tale complessiva durata, risultante dalla somma di due periodi, si dovrebbe rilevare che la legge non prevede alla prima scadenza il diritto di far cessare la locazione immotivatamente e ciò per entrambe le parti, ma prevede soltanto la possibilità che la cessazione alla prima scadenza possa provocarsi da parte del solo locatore e, peraltro, non con una disdetta immotivata, bensì con una disdetta motivata da particolari motivi indicati dalla legge. In mancanza di tale eventualità la locazione continuerebbe per il periodo di due anni successivo alla prima scadenza e ciò tanto se le parti abbiano avviato una trattativa per il rinnovo non andata a buon fine, quanto in caso di inerzia di entrambe nell’offrire le condizioni di un rinnovo. Solo se la trattativa per il rinnovo vi fosse e si concludesse positivamente, dando luogo ad un rinnovo, la proroga, quale periodo di durata ulteriore condizionato previsto ab origine, sarebbe scongiurata.

1.3.3. Il potere di disdetta immotivata del conduttore non sarebbe in alcun modo previsto con riferimento alla scadenza del primo periodo di durata triennale o convenuto per un numero di anni maggiore e tale mancata previsione ben si comprenderebbe: invero, in forza della previsione di una proroga di due anni per il sol fatto che le parti non raggiungano l’accordo per una rinnovazione, il conduttore, allorquando stipula la locazione abitativa per soddisfare il diritto primario all’abitazione, ha la prospettiva di rimanere insediato nell’immobile per un periodo almeno di cinque anni, salva la limitata evenienza della disdetta motivata del locatore.

1.3.4. D’altro canto, la possibilità che dal punto di vista del conduttore (non del locatore, che, essendogli attribuita solo la facoltà di disdetta motivata, vede regolata la provocazione da parte sua della cessazione alla prima scadenza solo da tale possibilità), in mancanza di previsione di una facoltà di disdetta, possa evincersi da altre fonti e segnatamente dal Codice Civile e, particolarmente, dall’art. 1596 c.c., comma 1, dovrebbe escludersi per un’ipotetica incompatibilità di tale previsione normativa con il disposto dell’art. 2, comma 5, di cui si discorre. Infatti, la regola dettata dal codice civile in detta norma, se è vero che potrebbe apparire astrattamente idonea a comprendere la fattispecie della legge speciale quale locazione stipulata per un tempo determinato, non lo sarebbe per la prima scadenza, bensì per la scadenza del periodo di proroga biennale verificatasi in caso di mancato accordo per la rinnovazione del contratto (oppure per il caso che venga ritenuto inidonea o infondata la disdetta motivata del locatore). Invero, si potrebbe sostenere che nella prima scadenza non si può individuare la cessazione della durata della locazione convenzionalmente determinata e ciò perchè con riferimento ad essa la posizione delle parti è di soggetti investiti dell’onere di ricercare la conclusione del rinnovo del contratto a nuove condizioni e la mancanza di tale conclusione rende irrilevante quella scadenza e determina una proroga della durata contrattuale per il biennio che, come s’è veduto, rientra anch’essa nella durata originaria della locazione.

Inoltre, la particolare posizione di parte titolare di un bisogno abitativo propria del conduttore in relazione alla sopravvenienza di esigenze che lo inducano a non rispettare la scadenza del primo periodo di durata maggiorata della proroga per il caso di mancato accordo sul rinnovo, sarebbe tutelata dalla previsione soltanto a suo favore della facoltà di recesso, riconosciuta dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 6 per gravi motivi.

Viceversa, bisogni abitativi che giustifichino una minor durata sarebbero oggetto di contemplazione nell’art. 5 della legge.

1.3.5. Può seminai rilevarsi che l’art. 2, comma 5, non dice alcunchè sul modo in cui le parti alla prima scadenza debbono procedere per verificare se raggiungono oppure non raggiungono l’accordo sul rinnovo del contratto e ciò a differenza di quanto fa, nell’inciso successivo, per l’ipotesi di scadenza del contratto prorogatosi per un biennio alla prima scadenza in ragione del mancato accordo sul rinnovo.

In particolare la norma non dice alcunchè sul momento temporale in cui il raggiungimento o il non raggiungimento dell’accordo si debbono verificare e, quindi, nemmeno dice alcunchè su come tale momento si situi rispetto al momento della prima scadenza.

1.3.6. Peraltro, l’individuazione di tale momento deve avvenire tenendo conto del significato della previsione del potere di disdetta motivata conferito al locatore e del suo assoggettamento ad un termine e di una modalità che sono fissati per relationem, cioè con un rinvio all’art. 3, comma 1 cit. legge. Da tale rinvio si evince che il legislatore, con norma imperativa e non derogabile in sede di stipula dell’accordo contrattuale ai sensi dell’art. 2, comma 3, ha previsto che il locatore debba comunicare la sua intenzione adibitoria ed impeditiva del rinnovo con un atto motivato che osservi un preavviso di almeno sei mesi. Dell’atto non è regolata la forma, ma il richiamo nel successivo comma 4 ala procedura di diniego di rinnovo della L. n. 392 del 1978, art. 30 sottende che essa debba essere quella scritta prevista dall’art. 29, comma 3 cit. legge, giacchè l’art. 30, comma 1 si intende richiamato là dove allude alla comunicazione di cui a detto comma.

Ne segue che il locatore si trova in posizione di onere riguardo alla possibilità di denegare il rinnovo alla prima scadenza (almeno triennale), cioè di esercitare il relativo diritto potestativo di far cessare il rapporto alla sua prima scadenza (sebbene con una verifica giudiziale), nel senso che, se egli non invia la comunicazione di diniego motivato sei mesi prima della scadenza, detto diritto è perduto.

1.3.7. Peraltro, mentre l’esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo implica, per incompatibilità, il rifiuto di rinnovare il contratto con un nuovo accordo, il mancato esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo sei mesi prima della scadenza realizza di per sè una situazione che, se consuma tale diritto, risulta del tutto ininfluente ed assolutamente non rivelatrice e significativa ai fini dell’apprezzamento della sussistenza dell’intenzione del locatore di procedere alla proposta di un rinnovo del contratto sulla base dell’accordo con il conduttore oppure di consentirne solo la proroga biennale e non il rinnovo convenzionale.

1.3.8. Poichè la legge riferisce l’accordo che le parti possono raggiungere per il rinnovo del contratto a nuove condizioni al momento della scadenza, si può ragionevolmente ritenere che l’ipotesi del rinnovo, fermo che le parti possono verificarla ed escluderla prima, si debba verificare appunto una volta sopravenuta la prima scadenza e nell’immediatezza di essa, in modo che si sappia in che termini il rapporto è destinato ad evolversi.

2. La ricostruzione proposta, ritiene il Collegio, non è, tuttavia condivisibile.

2.1. Essa si basa su una premessa che non è corretta ed è quella che la durata biennale del contratto a seguito della proroga determinata dalla mancanza di rinnovo convenzionale del contratto possa considerarsi un periodo di durata che si deve riportare in definitiva alla stessa conclusione del contratto in non diverso modo del periodo di tre anni o di quello maggiore convenuto ed in relazione al quale l’art. 2, comma 5, parla di prima scadenza.

Viceversa, la proroga sottende il prolungamento di una durata pregressa e, dunque, implica una durata ulteriore che non si può far risalire direttamente alla conclusione del contratto.

Essa, infatti, dipende innanzitutto dalla condizione negativa del mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Poichè la verificazione della possibilità del rinnovo suppone una trattativa fra le parti e, quindi, una intenzione del locatore di mantenere il conduttore nel godimento e di quest’ultimo di conservarlo e, dunque la verifica della loro esistenza, si potrebbe pensare che il legislatore abbia previsto la conseguenza della proroga ponendo sullo stesso piano le due intenzioni considerate in negativo, di modo che rileverebbe sia un’intenzione del conduttore di non voler rinnovare) sia un’intenzione del locatore di non voler rinnovare, in quanto ognuna di esse impedirebbe la rinnovazione e, pertanto la conclusione potrebbe essere che l’una e l’altra giustificherebbero la proroga biennale.

2.2. Senonchè, la previsione della proroga è stabilita con un contenuto che fa espressamente salva la facoltà di disdetta motivata del locatore.

La previsione di tale salvezza di una volontà contraria al rinnovo del locatore palesa, al contrario, che, quando il legislatore allude alla conclusione di un procedimento di rinnovo, suppone che la trattativa abbia luogo perchè il conduttore vuole rimanere nell’immobile.

La salvezza della sola facoltà di disdetta motivata del locatore ed il silenzio del legislatore sulla posizione del conduttore, al contrario di quanto suppone la ricostruzione sopra prospettata, implicano allora che la situazione di mancata conclusione del rinnovo giustificativa della proroga biennale sia solo quella in cui il conduttore avrebbe voluto rinnovare ed il locatore invece non lo ha voluto e non anche quella in cui sia lo stesso conduttore a non essere interessato a rinnovare e lo sia al contrario il locatore oppure non lo sia anche lui.

2.3. Quest’ultimo caso, una volta considerato che la proroga non ha affatto la sua fonte nella convenzione come la prima durata e che in relazione ad essa è contemplata come fatto impeditivo solo la disdetta motivata del locatore, non sembra affatto regolato dalla norma in via diretta, sicchè può dirsi che essa si è dunque disinteressata dell’ipotesi in cui il conduttore non intenda rimanere nell’immobile dopo la prima scadenza.

Di tale ipotesi è necessario rinvenire allora la disciplina.

2.4. Essa può rinvenirsi nell’art. 1596 c.c., comma 1 nel senso che, se il conduttore non ha intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, non proponga la conclusione di un rinnovo, così come se una simile proposta la faccia il locatore ed il conduttore la rifiuti, la locazione si intende automaticamente cessata alla prima scadenza senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore.

Sulla base di tali motivazioni la sentenza impugnata appare corretta, là dove la Corte aquilana, al contrario di quanto aveva fatto il primo giudice, ha riconosciuto ai conduttori il potere immotivato di avvalersi della prima scadenza e di impedire la proroga.

Ne segue che il dispositivo della sentenza dev’essere ritenuto corretto là dove ha ritenuto che la locazione era venuta a scadere il 30 aprile 2010, cioè alla scadenza del primo triennio di durata.

Ciò, sulla base del seguente principio di diritto: il secondo inciso della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione ad essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l’abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l’abbia rifiutata (ritenendola non conveniente). In mancanza di una di tali eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina dell’art. 1596 c.c., comma 1.

Naturalmente, qualora si sia verificato l’operare della fattispecie dell’art. 1596 c.c. ne deriverà anche l’eventuale operare dell’art. 1597 c.c., commi 1 e 2 e correlativamente dell’art. 1574 c.c., nn. 1 e 2.

Resta da rilevare che la manifestazione della volontà di procedere al rinnovo ad iniziativa di una delle parti e l’esito negativo della trattativa rimangono disancorate da una indicazioni di termini.

E’ palese, tuttavia, che, dovendo la mancanza di una trattativa poi sfociata nella conclusione del rinnovo dare certezza alla situazione contrattuale nel senso del non verificarsi della sua scadenza al decorso del triennio e quindi della proroga biennale, si deve ritenere pensare (naturalmente nel silenzio dell’autonomia negoziale sulla questione) che l’iniziativa della proposta del rinnovo contrattuale si debba collocare necessariamente prima della scadenza del triennio.

2. Con un secondo motivo si prospetta “falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma rectius: n. 3”.

Nell’illustrazione del motivo non si svolge alcuna considerazione che spieghi come e perchè sarebbe stata violata la norma di cui alla sua intestazione, ma si insiste nella tesi del prolungamento automatico. Del resto la stessa pertinenza astratta della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, alla locazione di cui è causa non appare in alcun modo configurabile, dato che la locazione venne stipulata nella vigenza della legge.

Il motivo, peraltro, resta assorbito.

6. Il ricorso è rigettato.

La novità della questione esaminata, mai venuta, a quel che consta, all’attenzione della Corte, costituisce ragione per la compensazione delle spese secondo il regime dell’art. 92 c.p.c., comma 2, applicabile al giudizio in relazione alla sua introduzione in primo grado.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla rifusione al resistente delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro duemila, di cui duecento per esborsi, oltre accessori e spese generali come per legge come per legge. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 17 febbraio 2016.

Depositato in Cancelleria il 4 agosto 2016

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17390/2007 proposto da:

CONGREGAZIONE ARMENA MECHITARISTA, in persona dell’Abate Generale e legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 5464/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 05/05/2006 R.G.N. 6622/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/01/2013 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1.- Nel 2001 la Congregazione Armena Mechitarista chiese che fosse giudizialmente pronunciata la risoluzione, per inadempimento della conduttrice che aveva apportato al bene locato modifiche non necessarie e non consentite, del contratto di locazione di un immobile gia’ adibito ad educandato e da destinare ad albergo.

La convenuta resistette ed il Tribunale di Roma rigetto’ la domanda con sentenza del 2004.

2.- La Corte d’appello di Roma ha respinto il gravame della soccombente Congregazione locatrice con sentenza n. 5464/05, pubblicata il 5 maggio 2006, avverso la quale la Congregazione ricorre per cassazione affidandosi a tre motivi.

La conduttrice (OMISSIS) resiste con controricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.- La sentenza e’ censurata:

a) col primo motivo, per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione in ordine alla ravvisata genericita’ dei fatti, integranti inadempimento della conduttrice, prospettati dalla locatrice a fondamento della domanda di risoluzione e risarcimento tramite riduzione in pristino, sostenendosi che essi erano invece ben individuabili gia’ nell’atto introduttivo (incremento di un terzo della capacita’ ricettiva dell’edificio e distruzione della cappella consacrata);

b) col secondo, per violazione o falsa applicazione degli articoli 116, 117 c.p.c. e articolo 2730 c.c., nonche’ per gli stessi tipi di vizi della motivazione di cui al primo motivo per avere la Corte di merito omesso di considerare le censure mosse con l’atto di appello, nonche’ per aver concluso che mancasse la prova dell’originaria esistenza di una cappella consacrata sulla base delle dichiarazioni rilasciate in sede di libero interrogatorio dalla stessa conduttrice, che pure aveva riconosciuto la presenza di un altare, e delle dichiarazioni di un teste malamente interpretate;

c) col terzo motivo, per violazione o falsa applicazione degli articoli 1322, 1362, 1363, 2697 c.c., nonche’ per i medesimi tipi di vizi della motivazione di cui ai precedenti motivi, per avere la Corte territoriale rigettato l’appello sulla scorta del rilievo che erano state autorizzate le opere necessarie al cambio d’uso, ma omettendo di considerare che per le addizioni ed i miglioramenti era contrattualmente prevista la necessita’ dell’autorizzazione scritta della locatrice.

2.- Tutte le censure relative ai denunciati vizi della motivazione sono inammissibili per assoluto difetto del momento di sintesi prescritto dall’articolo 366 bis c.p.c. (applicabile ratione temporis) anche in relazione al caso previsto dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

2.1.- Il secondo motivo e’ corredato dal seguente quesito di diritto: “se il Giudice, nella valutazione della prova, puo’ attribuire efficacia di piena prova alle dichiarazioni, a se’ favorevoli, rese dall’interrogato”.

La relativa censura (di violazione di legge) e’ inammissibile per l’inconferenza del quesito rispetto al caso di specie, connotato dall’affermazione della Corte d’appello (a cavallo delle pagine 2 e 3 della sentenza) che la (OMISSIS) aveva escluso l’esistenza della cappella anche in sede di interrogatorio, sicche’ infondatamente l’appellante locatrice aveva invece sostenuto che anche l’interrogatorio della (OMISSIS) confermasse tale circostanza.

2.2.- In ordine alla censura di violazione di legge di cui al terzo motivo il quesito di diritto e’ il seguente: “se, a fronte di previsione contrattuale abilitante il conduttore all’esecuzione delle opere necessarie al cambio d’uso, l’onere di dimostrare siffatta necessita’ spetti al conduttore che l’abbia affermata, ovvero al locatore che l’abbia negata”.

Nello scrutinare il terzo motivo d’appello, la Corte territoriale (nella seconda parte di pagina 3 e nelle prime 9 righe di pag. 4) per un verso nega che la clausola concernente i lavori necessari alla trasformazione in albergo (che non necessariamente integrano addizioni e miglioramenti) prevedesse la necessita’ di un’autorizzazione scritta e per altro verso afferma che l’autorizzazione era stata comunque data in quella forma dal legale rappresentante della locatrice. Solo dopo tali, rilievi pone in rilievo che era comunque mancata la prova dell’eccedenza dei lavori eseguiti rispetto all’ampia clausola contrattuale contrassegnata dal n. 3, affermando che il relativo onere gravava sulla locatrice.

La questione che si pone non e’ allora quella relativa alla violazione, in buona sostanza prospettata dalla ricorrente, del generale principio secondo il quale il creditore puo’ limitarsi ad allegare l’inadempimento, spettando poi al debitore l’onere di provare di avere adempiuto, ma piuttosto quella della dimostrazione dello specifico contenuto dell’obbligazione che si assume inadempiuta dal debitore e che va appunto delineato dal creditore, costituendo l’ineludibile presupposto logico della possibilita’ del debitore di provare il proprio adempimento.

3.- Il ricorso va conclusivamente respinto. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, che liquida in euro 4.200,00, di cui euro 4.000,00 per compensi.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 13150/2007 proposto da:

(OMISSIS) s.r.l. (OMISSIS) in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante Rag. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) nella loro qualità di soci della (OMISSIS) S.N.C. IN LIQUIDAZIONE, elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 442/2006 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 22/03/2006, R.G.N. 1353/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/12/2012 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LANZILLO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso che ha concluso per l’inammissibilità in subordine rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con contratto (OMISSIS) la s.n.c. (OMISSIS) ha dato in locazione per sei anni alla s.n.c. (OMISSIS) un immobile in (OMISSIS) ad uso autofficina. Con lettera racc. 20 luglio 2000 (OMISSIS) ha comunicato alla conduttrice il proprio diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza del 31 luglio 2001.

Con contratto 22 dicembre 2000 ha poi venduto i locali oggetto del contratto di locazione alla s.r.l. (OMISSIS), che e’ subentrata nella locazione ed alla quale i locali sono stati restituiti dalla conduttrice.

Con ricorso ex articolo 447 bis cod. proc. civ. la (OMISSIS) ha proposto al Tribunale di Monza domanda di condanna di (OMISSIS) e (OMISSIS) al pagamento, tra l’altro, dell’indennità prevista dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 34, per avere svolto nei locali attività a diretto contatto con il pubblico il-contratto di locazione ove si dichiarava che i locali venivano utilizzati per attività che non comportava contatti diretti con il pubblico.

Il Tribunale ha condannato la s.r.l. (OMISSIS) a pagare a (OMISSIS) euro 12.032,28, quale indennizzo ai sensi dell’articolo 34 legge cit., oltre alle spese processuali e la Corte di appello di Milano, con la sentenza impugnata in questa sede, ha confermato la condanna di (OMISSIS) a pagare l’indennità nella misura indicata.

(OMISSIS) propone ricorso per cassazione, a cui resistono con controricorso, notificato anche a (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), già soci della s.n.c. (OMISSIS), posta in liquidazione e cancellata dal Registro delle imprese il 21 aprile 2005.

(OMISSIS) non ha depositato difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- La sentenza impugnata – rilevato che il contratto di compravendita dell’appartamento locato e’ stato concluso prima che fosse venuto a scadenza il rapporto locativo, benche’ la disdetta fosse stata inviata in data anteriore – ha ritenuto che obblighi e diritti nei confronti del conduttore siano stati trasferiti in capo all’acquirente (OMISSIS) fin dalla data del passaggio di proprietà e che pertanto su quest’ultima gravasse l’obbligo di adempiere alle obbligazioni collegate alla fine del rapporto ed in particolare quella di corrispondere l’indennità di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 34.

Ha ritenuto che la clausola n. 8 del contratto di locazione – ove le parti hanno dichiarato che l’immobile non era adibito ad attività a diretto contatto con il pubblico – avesse efficacia meramente dichiarativa di una circostanza di fatto rivelatasi non veritiera e non obbligasse il conduttore ad astenersi da contatti con il pubblico a fronte dell’attività di autofficina, dichiarata nel contratto.

2.- Con l’unico motivo la ricorrente addebita alla Corte di appello di avere violato le norme degli articolo 1322, 1362 ss., 1599, 1602, 1414 ss. cod. civ., Legge n. 392 del 1978, articoli 34, 35 e 79, e di essere incorsa in insufficiente e contraddittoria motivazione, nella parte in cui ha affermato che la clausola n. 8 del contratto di locazione e’ da ritenere irrilevante e priva di effetti, perche’ meramente dichiarativa.

Richiamato il testo letterale della clausola (“L’unità immobiliare viene concessa in locazione ad uso autofficina. La conduttrice non puo’ sublocare o cedere il contratto di locazione salvo che nei modi e nei limiti di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 36 ed ai fini del contenuto e delle conseguenze di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 34, 35 e 31 la conduttrice dichiara che l’immobile oggetto della locazione viene utilizzato per attività che non comportano contatti diretti con il pubblico”), assume che le parti hanno voluto cosi’ definire l’uso che il conduttore avrebbe potuto fare della cosa locata, ed il fatto che questi si e’ impegnato a non svolgere nell’immobile attività a diretto contatto con il pubblico; che l’accordo costituirebbe normale e legittima esplicazione dell’autonomia privata e non verrebbe a confliggere con le norme imperative in tema di locazione, come definite dall’articolo 79 della legge stessa, in quanto e’ consentito al locatore richiedere che il conduttore non svolga determinate attività all’interno dell’immobile locato (richiama Cass. n. 15080/2000); che potrebbe essere negata efficacia alla clausola stessa solo sul presupposto che essa fosse simulata e formulata allo scopo di eludere l’obbligo del locatore di corrispondere al conduttore l’indennità di cui all’articolo 34 cit.; che comunque in tal caso la simulazione non sarebbe opponibile ad essa acquirente, quale soggetto terzo rispetto alle parti dell’accordo simulato (richiama Cass. n. 113/1988).

3.- Il motivo non e’ fondato.

La ricorrente pone, nella sostanza, un problema di interpretazione della clausola n. 8 del contratto di locazione, alla quale attribuisce un significato opposto a quello ritenuto dalla Corte di appello, nel senso che essa avrebbe obbligato la società conduttrice a non esercitare attività a diretto contatto con il pubblico.

Tuttavia, pur richiamando nell’epigrafe del motivo la violazione delle norme in tema di interpretazione dei contratti (articoli 1362 ss. cod. civ.), non specifica quali di tali norme imporrebbero l’adozione della sua interpretazione e sarebbero state violate dalla sentenza appellata.

L’attività interpretativa dei contratti e’ attività essenzialmente di merito ed e’ suscettibile di riesame in sede di legittimità non per il solo fatto che il giudice del merito abbia attribuito al contratto od alla clausola uno od altro significato, ma solo nei casi in cui l’interpretazione adottata si riveli in contrasto con alcuna delle norme di legge in materia, o qualora la motivazione sia tale da dimostrare illogicità, incongruenze, petizioni di principio, ecc., tali da risultare inidonea a giustificare la decisione.

Nella specie la Corte di appello ha ritenuto meramente dichiarativa, e non precettiva per il conduttore, la frase per cui “l’immobile viene utilizzato per attività che non comportano contatti diretti con il pubblico” per il fatto che essa fa seguito all’esplicita dichiarazione che l’immobile sarebbe stato, utilizzato per attività di autofficina, attività che, secondo la comune esperienza, e’ tale da richiedere necessariamente rapporti diretti con il pubblico. Sicche’ – assegnando alla clausola il significato voluto dalla ricorrente – essa avrebbe assunto il significato di un tentativo di elusione della normativa inderogabile circa il diritto garantito alla conduttrice dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 34.

Ed invero, in base all’interpretazione proposta dalla ricorrente la clausola risulterebbe intrinsecamente contraddittoria, poiche’ da un lato autorizza il conduttore a svolgere un’attività che necessariamente richiede il contatto con il pubblico; dall’altro lato obbliga a non dare corso a tali contatti, rendendo cosi’ ingestibile l’attività stessa.

Sarebbe stato onere del ricorrente dimostrare in che senso, come e perche’ tale interpretazione avrebbe avuto comunque un senso rispondente al significato letterale delle parole ed alla volontà delle parti, dimostrando per esempio che contrariamente alle nozioni di comune esperienza richiamate dalla Corte di appello – anche le attività tipiche di un’autofficina potrebbero essere esercitate senza contatti diretti con il pubblico; che di tale circostanza le parti avevano trattato ed il conduttore era stato reso consapevole, e cosi’ via.

In mancanza, e’ da ritenere legittima e sufficientemente motivata l’interpretazione della Corte di appello secondo cui la dichiarazione che l’attività non comporta contatti diretti con il pubblico, riferita ad una destinazione d’uso che tali contatti inevitabilmente richieda e che sia stata esplicitamente autorizzata, non puo’ che essere interpretata nel senso che o si tratta di dichiarazione destinata a rimanere inefficace, oppure e’ da ritenere nulla, perche’ formulata non allo scopo di delimitare l’oggetto del contratto – il che sarebbe incompatibile con la natura dell’attività autorizzata – ma solo allo scopo di precostituire un pretesto per eludere l’obbligo della locatrice di corrispondere l’indennità di avviamento.

Si ricorda che il principio richiamato dal ricorrente, secondo cui le parti possono legittimamente convenire che il bene locato non sia destinato ad attività a contatto con il pubblico, salvo che si dimostri la simulazione, e’ stato formulato dalla giurisprudenza con riferimento ad un caso in cui era pacifico e indiscusso che l’attività autorizzata dal contratto (laboratorio di ebanisteria), poteva essere svolta con o senza diretto contatto con il pubblico (Cass. civ. Sez. 3, 22 novembre 2000 n. 15080, che specifica, nella motivazione, che la clausola contenente il divieto di contatto con il pubblico non entrava in conflitto con l’articolo 79, Legge n. 392 cit. proprio in quanto l’attività autorizzata poteva essere limitata al commercio all’ingrosso. Cfr. anche Cass. civ. Sez. 3, 20 settembre 2006 n. 20331 e 19 ottobre 2007 n. 21995).

Vero e’, infine, che l’interpretazione della Corte di appello rende inefficace parte della clausola n. 8; ma cio’ non comporta violazione del principio di conservazione di cui all’articolo 1367 cod. civ. per cui, nel dubbio, il contratto o la clausola debbono essere interpretati nel senso in cui possano produrre effetto, anziche’ in quello per cui non ne produrrebbero alcuno.

L’interpretazione contraria – proposta dalla ricorrente avrebbe invero effetti anticonservativi ben piu’ ampi e radicali, poiche’ verrebbe implicitamente ma inequivocabilmente a privare di effetti il contratto nella parte in cui autorizza l’esercizio dell’attività del conduttore.

La clausola non puo’ essere infatti interpretata nel senso che l’attività puo’ essere svolta, ma il conduttore non ha diritto all’indennizzo, poiche’ cio’ sarebbe in violazione della Legge n. 392, articoli 34 e 79, circa la nullità degli accordi tendenti ad escludere il diritto del conduttore al pagamento dell’indennità di avviamento, come ha rilevato la Corte di appello.

4.- Il ricorso deve essere rigettato, restando assorbita ogni ulteriore censura.

5.- Le spese del presente giudizio, liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in euro 2.000,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 1.800,00 per compensi, oltre agli accessori previdenziali e fiscali di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2054/2006 della CORTE D’APPELLO da NAPOLI, depositata il 01/09/2006, R.G.N. 2054/2006, R.G.N. 7064/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/11/2012 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per l’accoglimento;

RITENUTO IN FATTO

1.- Per un contratto di locazione a scopo abitativo non disdetto per la scadenza del 31.12.1999 (di oltre otto anni successiva all’inizio del rapporto) proclamato efficace fino al 31.12.2003 da sentenza passata in giudicato, la locatrice (OMISSIS) comunico’ disdetta nel giugno del 2003 per la scadenza del 31.12.2003, poi iniziando nel 2004 una causa di sfratto per finita locazione, cui resistettero le conduttrici (OMISSIS). Le quali opposero che, essendosi il contratto rinnovato il 31.12.1999 nella vigenza della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, la disdetta (o il rifiuto di rinnovo) avrebbe potuto essere data solo per le ragioni di cui all’articolo 3 della citata legge, sicche’ quella comunicata era inefficace ed il contratto doveva intendersi rinnovato fino al 31.12.2007.

2.- Il tribunale di Benevento accolse il ricorso della locatrice con sentenza n. 912/05 e la Corte d’appello di Napoli ha respinto il gravame delle conduttrici con sentenza n. 2054 del 2006 sul rilievo che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6 (il quale stabilisce che “i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore della presente legge che si rinnovano tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”) si riferisce non gia’ all’intera disciplina della doppia durata quadriennale, bensi’ attiene … alla previsione della proroga per un solo ulteriore quadriennio.

3.- Avverso la sentenza ricorrono per cassazione le conduttrici (OMISSIS) (in epigrafe indicate) affidandosi ad un unico motivo, illustrato anche da memoria, cui resiste con controricorso la locatrice (OMISSIS).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.- Le ricorrenti sostengono, deducendo falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2 che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6 (ed ultimo) deve interpretarsi nel senso che il contratto rinnovatosi successivamente all’entrata in vigore della legge citata “deve intendersi rinnovato tacitamente non gia’ di soli quattro anni, bensi’ di quattro anni suscettibili di rinnovo automatico, salvi i casi di diniego di rinnovo del contratto contemplati dalla stessa norma”.

2.- La censura e’ fondata alla luce dei principi enunciati da Cass. n. 17995/2007 (cui adde Cass. nn. 15005/2008 e 15338/2010), la quale ha affermato che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, u.c., va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare – ma che non ha fatto – anche in base alle vecchie regole, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina; laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 3 il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 14, u.c..

Ebbene, nella specie non e’ affermato da alcuno che fosse stata data disdetta al fine di impedire la rinnovazione intervenuta il 31.12.1999, ad oltre un anno dall’entrata in vigore della Legge n. 431 del 1998, con la conseguenza che per la successiva scadenza quadriennale la rinnovazione sarebbe stata impedita, ex articolo 2, comma 1, della legge, solo per le ragioni dallo stesso comma indicate (in riferimento all’articolo 3).

Cosi’ non essendo stato, alla data del 31.12.3003 la locazione si rinnovo’ de iure sino al 31.12.2007.

3.- La sentenza va dunque cassata con decisione nel merito nel senso indicato, ai sensi dell’articolo 384 c.p.c..

L’incertezza che ha connotato la problematica sino alla menzionata sentenza di questa Corte induce a ravvisare giusti motivi per compensare tra le parti le spese sia dei due gradi di merito che di quello di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE
accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, in accoglimento dell’appello, dichiara che la locazione si e’ rinnovata sino alla data del 31.12.2007 e compensa tra le parti le spese dell’intero processo.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Enzo MERIGGIOLA Presidente
” Roberto PREDEN Rel. Consigliere
” Francesco SABATINI ”
” Vincenzo SALLUZZO ”
” Antonio SEGRETO ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

FA, elettivamente domiciliata in ROMA LARGO TRIONFALE 7,presso lo studio dell’avvocato G.FIORINI, difesa dall’avvocato GIANCARLO PARIS, giusta delega in atti;

RICORRENTE

CONTRO

BA;

INTIMATO

avverso la sentenza n. 405-95 del Tribunale di AVEZZANO, emessa il 20-9-95 depositata il 04-11-95; RG.0004-94 udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18-11-97 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;
udito l’Avvocato PARIS GIANCARLO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con ricorso al Pretore di Avezzano notificato il 14.7.92, Angelo Bianchi chiedeva dichiararsi legittimo il diniego di rinnovo relativamente alla locazione di due vani, condotti da Anna FA ad uso commerciale, che l’istante intendeva adibire a deposito di merce a servizio della propria attività commerciale di vendita di generi di abbigliamento e merceria, con conseguente condanna della convenuta al rilascio.

La convenuta resisteva.

Il pretore, con sentenza del 25.10.93, rigettava la domanda.

Pronunciando sull’appello del BA, al quale aveva resistito la FA, il Tribunale di Avezzano, con sentenza del 4.11.95, lo accoglieva, dichiarando legittimo il diniego di rinnovo e condannando la conduttrice al rilascio.

Avverso tale sentenza ricorre per cassazione la FA sulla base di unico mezzo. Non ha svolto difese in questa sede il Bianchi.

Diritto

1. Con l’unico mezzo, denunciando violazione e falsa applicazione degli art. 27 e 29 l. n. 392-78 e difetto di motivazione, deduce la ricorrente:

a) che il tribunale non avrebbe correttamente valutato la serietà dell’intenzione del locatore;

b) che, ai sensi dell’art. 29, comma 1, lett. b), l. cit., il diniego è consentito qualora il locatore intenda adibire l’immobile locato all’esercizio di una delle attività indicare nell’art. 27, mentre il Bianchi aveva dichiarato di voler adibire l’immobile a deposito di merci.

2. Il motivo è infondato sotto entrambi i profili di censura.

2.1. Ha premesso il tribunale che, ai sensi degli artt. 28 e 29, comma 1, lett. b), l. n. 392-78, ai fini dell’esercizio del diniego di rinnovo non è richiesta la necessità del locatore di disporre dell’immobile locato per l’esercizio della propria attività commerciale, ma è sufficiente l’intenzione di dare all’immobile la suindicata destinazione, purché tale intenzione sia seria e realizzabile.

E sul punto la sentenza si è puntualmente uniformata ai principi espressi al riguardo da questa S.C. (sent. n. 10758-91; n. 5413-93; n. 7965-95; n. 9732-95).

Ha quindi rilevato il tribunale che, nella specie, la serietà dell’intenzione del Bianchi di destinare i vani locati a magazzino di servizio per l’esercizio della sua attività commerciale trovava riscontro nella circostanza che attualmente ad uso di deposito erano adibiti un immobile di proprietà del figlio e parte della casa di abitazione del locatore, e non era smentita dalla diversa destinazione data in precedenza all’immobile, concedendolo in locazione a terzi, poiché la locazione risaliva a dieci anni addietro, e si inseriva quindi in una situazione ben diversa da quella attuale.

E tale motivazione, esente da vizi logici o errori di diritto, si sottrae al sindacato di questa S.C..

2.2. Per quanto concerne la seconda censura, va osservato che il tribunale non ha mancato di rilevare che la progettata destinazione dei locali dei quali veniva richiesta la restituzione consisteva nell’adibirli a magazzino di servizio per l’esercizio dell’attività commerciale svolta dal locatore.

In tal modo il giudice del merito ha sostanzialmente posto in evidenza che la dichiarata intenzione non atteneva ad una neutra destinazione dei locali ad uso di “deposito”, come tale non ricompresa tra quelle tutelate dall’art. 27 l. n. 392-78, bensì ad una destinazione qualificata dal collegamento con l’esercizio dell’attività commerciale svolta dal locatore, concretantesi nel porre in relazione di dipendenza funzionale i locali adibiti a deposito con quelli adibiti allo svolgimento dell’attività commerciale vera e propria, per il migliore espletamento di quest’ultima.

Correttamente, quindi, ha riconosciuto che i locali erano strumentalmente destinati all’esercizio di una delle attività indicate nell’art. 27 (nella specie, una attività di tipo commerciale). Non v’è dubbio, invero, che anche la conservazione in un adeguato deposito dei beni oggetto dell’attività commerciale attiene all’esercizio di tale attività, consentendone il migliore svolgimento, sia sotto il profilo della consistenza degli approvvigionamenti, sia in vista della agevole ed immediata disponibilità della merce.

La rilevanza di siffatta funzione accessoria, strumentale all’espletamento di una attività economico-produttiva, risulta invero pacificamente riconosciuta dalla costante giurisprudenza di questa S.C., secondo la quale deve ritenersi ricompresa nella disciplina dettata dall’art. 27 legge n. 392 del 1978, quanto alla durata, anche la locazione concernente un immobile ad uso di deposito, qualora questo risulti collegato, spazialmente e-o funzionalmente, con una delle attività individuate dal suddetto art. 27 (sent. n. 5775-82; n. 2943-86; n. 1829-87; n. 8871-87; n. 326-90; n. 89-91; n. 1797-91).

3. In conclusione, il ricorso va rigettato.

Non vi è luogo a provvedere sulle spese del giudizio di cassazione, poiché l’intimato non ha svolto difese.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso. Nulla sulle spese.

Così deciso in Roma il 18.11.97.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. FILADORO Camillo – Consigliere -
Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere -
Dott. AMBROSIO Annamaria – rel. Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23499/2005 proposto da:

T.V., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA A. RIBOTY 23, presso lo studio dell’avvocato CECCHI CARLO, rappresentato e difeso dall’avvocato CAVAZZUTI Giorgio giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

e contro

B.A.;

- intimata -

sul ricorso 28677/2005 proposto da:

B.A., (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA NICOTERA 29, presso lo studio dell’avvocato ALLOCCA GIORGIO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato TONINI GIOVANNI giusta delega in calce al controricorso e ricorso incidentale;

- ricorrente -

e contro

T.V.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 275/2005 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, Sezione Seconda Civile, emessa il 25/02/05, depositata il 17/05/2005; R.G.N. 878/2004.
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del08/02/2010 dal Consigliere Dott. ANNAMARIA AMBROSIO;
udito l’Avvocato Giorgio ALLOCCA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

Fatto

1.1. Con ricorso depositato innanzi al Tribunale di Piacenza in data 12-9-2002, T.V., premesso che conduceva in locazione l’immobile sito in (OMISSIS) in forza di contratto di locazione stipulato con B.A. in data (OMISSIS) e che sin dal (OMISSIS) si era trasferito stabilmente in (OMISSIS) per motivi di lavoro, tanto premesso, chiedeva che venisse determinato il canone legale dell’immobile, con condanna della locatrice alla restituzione delle maggiori somme percepite in esubero fino al (OMISSIS) oltre al pagamento degli interessi legali sulla cauzione.

Resisteva B.A., la quale deduceva che il contratto era stato stipulato per esigenze di natura transitoria e che, perciò, non era soggetto, quanto alla misura del canone, alla legge n. 392/1978; in via riconvenzionale chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, con la condanna del T. al pagamento di canoni e oneri accessori non corrisposti dal settembre 2001 sino al rilascio.

Con sentenza in data 27-1/3-2-2004, il Tribunale dichiarava risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore;

condannava, quindi, il ricorrente al pagamento della somma di Euro 3.457,97, oltre interessi dalla domanda al saldo; dichiarava le spese compensate tra le parti.

1.2. La decisione, gravata da impugnazione del T., era confermata dalla Corte di appello di Bologna, la quale con sentenza in data 25-2/17-5-2005 rigettava l’appello, compensando interamente le spese del grado.

1.3. Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione T.V., svolgendo tre motivi e chiedendo – previo annullamento senza o, in subordine, con rinvio – la restituzione delle somme pagate in più rispetto al canone legale e di quelle pagate in adempimento della sentenza di primo grado.

Ha resistito B.A., depositando controricorso e deducendo l’inammissibilità della produzione documentale sub lett. B/O allegata al ricorso. La B. ha, inoltre, proposto ricorso incidentale, affidato ad un unico motivo e depositato memoria integrativa.

Diritto

1. Preliminarmente occorre procedere ex art. 335 c.p.c., alla riunione dei ricorsi, principale e incidentale, avverso la medesima sentenza.

Di seguito si esaminerà il ricorso principale, logicamente prioritario, precisandosi che, nella trattazione si prescinde dalla documentazione allegata al ricorso sub lett. B/O, stante il divieto di cui all’art. 372 c.p.c..

1.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione della L. n. 392 del 1978, art. 26 lett. a e art. 79.

1.1.1. Il motivo riguarda il punto della decisione impugnata, in cui si afferma che in presenza di un contratto di locazione abitativa ad uso transitorio, il conduttore, il quale assume la nullità L. n. 392 del 1978, ex art. 79, della clausola determinativa dell’uso transitorio, per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto da quest’ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore nè situazioni di fatto occultate dal conduttore, nè la riserva mentale di costui di non accettare la clausola.

1.1.2. Il ricorrente deduce che il principio di diritto richiamato dai giudici di appello non è applicabile al caso in oggetto, dal momento in cui nella fattispecie il conduttore non aveva occultato alcunchè, nè invocato contro il locatore alcuna riserva mentale e neppure richiesto la declaratoria di nullità della clausola relativa alla transitorietà della locazione, ma aveva semplicemente formulato domanda di determinazione dell’equo canone e di pagamento delle differenze, tenuto conto del fatto che abitava stabilmente nell’immobile per esigenze di lavoro secondo quanto previsto dall’ultima parte della lett. a dell’art. 26; osserva che non vi era alcuna ragione di provare “una (irrilevante) simulazione” al fine di far dichiarare la natura transitoria del contratto, dal momento che la norma di cui all’art. 26, lett. a cit., tutela il conduttore pur in presenza di esigenze abitative limitate nel tempo e non richiede affatto che la condizione di stabile dimora del conduttore nell’immobile per motivi di lavoro debba essere espressamente contenuta nel contratto; rileva, infine, che la stessa norma era applicabile alla fattispecie, perchè era circostanza pacifica che il conduttore aveva occupato stabilmente l’immobile per motivi di lavoro, essendo stata ammessa dalla B. in sede di interrogatorio formale.

1.2. Il motivo risulta fondato nei termini che si preciseranno di seguito.

In via di principio si rammenta – in conformità a principi acquisiti dalla giurisprudenza consolidata di questa Corte (Cass. civ., Sez. 3^, 31/01/2006, n. 2147; Cass. civ., Sez. 3^, 03/08/2004, n. 14815) – che nel sistema della L. n. 392 del 1978 il tipo legale della locazione ad uso abitativo risulta articolato in tre sottotipi: a) locazioni per esigenze abitative stabili e primarie; b) locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro; c) locazioni per esigenze abitative non stabilè nè primarie ma genericamente transitorie. Il primo sottotipo è completamente soggetto all’applicazione della L. n. 392 del 1978, il terzo ne è totalmente esonerato, mentre il secondo sottotipo è soggetto all’applicazione della L. n. 392 del 1978, fatta esclusione per la durata legale.

Merita puntualizzare che per concretizzare tale ultimo sottotipo (previsto dall’ultima parte della cit. L. n. 392, art. 26, lett. a, e qui invocato da parte ricorrente) sono necessari due requisiti, che devono sussistere congiuntamente: la stabile abitazione dell’immobile da parte del conduttore e il motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione, con la conseguenza che ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative – la sola stabile occupazione dell’immobile non giustificata da motivi di lavoro o di studio ovvero la sola sussistenza di questi motivi non accompagnata dalla stabile occupazione dell’immobile non valgono ad attrarre la locazione nel regime della legge sull’equo canone (Cass. 16/01/1992, n. 741).

1.2. Ciò premesso, ritiene il Collegio che il T. – facendo valere la condizione della stabile occupazione dell’immobile locato per ragioni di lavoro (condizione asseritamente nota alla locatrice, per quanto sarebbe stato ammesso dalla stessa B. in sede di interrogatorio) e invocando, di conseguenza, la determinazione del canone legale – chieda, nella sostanza, l’applicazione del principio desumibile dalla L. n. 392 del 1978, art. 80, secondo il quale, in caso di difformità fra uso convenuto ed uso effettivo, il regime giuridico del contratto si adegua all’uso che il conduttore ne ha fatto in concreto (cfr. Cass. civ., Sez. 3^, 22/06/2009, n. 14537).

Valga considerare che detta norma – secondo l’interpretazione adottata da questa Corte (Cass., n. 8716/98; Cass., n. 11952/92) – essendo diretta ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di una diversa disciplina e, quindi, non solo ai casi di passaggio da una destinazione ad uso non abitativo ad una utilizzazione abitativa dell’immobile o viceversa, ma anche ai casi di mutamento nell’ambito del medesimo tipo locativo, se da esso derivi il passaggio da un regime giuridico regolato dalla legge sull’equo canone ad un altro regime giuridico della medesima legge – e, quindi (per quanto qui interessa) anche nel caso di mutamento dall’uno all’altro sottotipo di locazione abitativa innanzi individuate – e finanche in quello in cui il mutamento di destinazione produca effetti più sfavorevoli per il conduttore (cfr.

Cass. civ., Sez. 3^, 22/06/2009, n. 14537), restando estranei alla norma in questione solo quei cambiamenti d’uso che non comportino innovazione della disciplina giuridica del rapporto ed in relazione ai quali è configurabile solo un inadempimento contrattuale legittimante il ricorso alla ordinaria azione di risoluzione prevista dall’art. 1453 c.c. (cfr. Cass. civ., Sez. 3^, 17/01/2007, n. 969).

1.3. Per altro verso – considerato che a seguito della dichiarazione di parziale illegittimità costituzionale dell’art. 80 della medesima legge (Corte cost., sent. n. 185 del 1988) il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell’immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio non può trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione – occorre dire che, affinchè la non corrispondenza tra realtà effettiva ed il contenuto del contratto possa assumere rilevanza giuridica nei termini sopra precisati, è necessario che venga positivamente dimostrata la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine alla effettiva destinazione dell’immobile ad un uso diverso da quello indicato dal contratto, dovendosi riconoscere a tale condivisa consapevolezza la medesima natura e funzione dell’accordo simulatorio tacito, necessariamente richiesto per la predicabilità dell’esistenza di una fattispecie di simulazione, e non anche quella di doppia (irrilevante) riserva mentale (cfr. Cass. n. 969/2007 sopra cit.); mentre, nel caso di variazione unilaterale ad opera del conduttore, occorre dimostrare la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 80 cit. nella consapevole tolleranza del locatore, che abbia omesso di opporsi nei modi e nel termine previsto dalla stessa norma decorrente dalla effettiva conoscenza della variazione stessa.

1.4. Chiudendo le fila del discorso, ritiene il Collegio che i giudici di merito, verificando i fatti costitutivi della pretesa di determinazione del canone legale, avrebbero dovuto accertare, da un lato, il requisito obiettivo della reale situazione di fatto desunta dall’effettiva destinazione dell’immobile locato – verificando, in concreto, se, pur avuto riguardo alla transitorietà delle esigenze abitative enunciate nel contratto, l’immobile locato fosse stabilmente occupato dal conduttore per i dedotti motivi di lavoro – e, dall’altro, il requisito soggettivo, valutando la consapevolezza del locatore di tale effettiva destinazione nei termini sopra precisati.

Per converso i giudici a quibus, fecalizzando l’attenzione sulla clausola relativa alla natura transitoria, si sono limitati ad affermare che non era stato provato che “all’atto della stipula del contratto de quo, alla locatrice B. fosse nota l’esigenza del T. di potere disporre di una stabile abitazione per le sue necessità e non già di una abitazione transitoria”, laconicamente liquidando il richiamo di parte appellante alle ammissioni della B. in sede di interrogatorio (“posso dire che, a partire dalla stipula della locazione, il ricorrente ha abitato, stabilmente, in (OMISSIS) per motivi di lavoro” come si legge a pag. 6 della sentenza impugnata) con l’assunto che “nè all’evidenza tale circostanza” (e, cioè, che la locazione fosse stipulata per esigenze non transitorie) “può dirsi acquisita, in sede di interrogatorio formale della B.” (pag. 9 stessa sentenza).

1.5. In conclusione, in accoglimento del ricorso, l’impugnata sentenza deve essere cassata con rinvio per nuovo esame alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione. Il giudice del rinvio – accertata l’effettiva destinazione d’uso dell’immobile locato e, nel contempo, la consapevolezza da parte della locatrice in ordine a tale destinazione – farà applicazione dei seguenti principi: A) la locazione stipulata per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro è soggetta all’applicazione della L. n. 392 del 1978, fatta esclusione per la durata legale, allorchè – ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative – concorra il requisito della stabile abitazione dell’immobile da parte del conduttore e il motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione; B) la norma della L. n. 392 del 1978, art. 80, essendo diretta ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di un diverso regime giuridico previsto della medesima legge e, quindi, anche nel caso di mutamento dall’uno all’altro sottotipo di locazione abitativa di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 26, lett. a;

C) il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell’immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio non può trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione, dovendo verificarsi eventualmente anche su base indiziaria, se la parte locatrice fosse, comunque, consapevole della stabile occupazione dell’immobile locato da parte del conduttore per motivi di lavoro, per cui il contratto concluso per esigenze abitative non stabili nè primarie, ma genericamente transitorie, integrava, al di là della formale apparenza, gli estremi di cui all’ultima parte della L. n. 392 del 1978, art. 26, lett. a.

2. Restano ovviamente assorbiti sia il secondo motivo di ricorso, con cui – sotto il duplice profilo della violazione di legge e dell’omessa motivazione – si lamenta la mancata applicazione dell’equo canone anche nel periodo successivo a quello preso in esame dal c.t.u. e, quindi, sino al rilascio, sia il terzo motivo di ricorso, denunciante vizio motivazionale sulle somme pluspercette dalla locatrice a titolo di cauzione e interessi. Così come resta assorbito il ricorso incidentale concernente la regolazione delle spese.

Il giudice del rinvio provvederà al regolamento delle spese anche in relazione al presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte riunisce il ricorso principale e quello incidentale;

accoglie il primo motivo di ricorso principale; assorbiti gli altri e il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Bologna in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 8 febbraio 2010.

Depositato in Cancelleria il 10 marzo 2010.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere -
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 28031/2009 proposto da:

PARSIFAL SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante p.t. Sig.ra S.A., SOFIDA SPA (OMISSIS), in persona dell’Amministratore Unico e legale rappresentante p.t. Dott. D.E., LDM COMUNICAZIONE SPA (OMISSIS), in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione e legale rappresentante Dott. D.L.D. elettivamente domiciliate in ROMA, VIA CRESCENZIO 9, presso lo studio dell’avvocato AMATO Emiliano, che le rappresenta e difende unitamente all’avvocato CALDARERA MARIO giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

COMUNE DI ROMA (OMISSIS), in persona del Sindaco On. A. G., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEL TEMPIO DI GIOVE 21, presso lo studio dell’avvocato FRIGENTI Guglielmo (Avvocatura Comunale), che lo rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2414/2008 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 28/10/2008; R.G.N. 538/2007.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/11/2011 dal Consigliere Dott. CAMILLO FILADORO;
udito l’Avvocato EMILIANO AMATO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato, che ha concluso per rigetto del ricorso.

Fatto

Con sentenza 28 ottobre 2008 la Corte di appello di Roma rigettava l’appello proposto da SOFIDA s.p.a., PARSIFAL s.p.l., LDM Comunicazione s.p.a. avverso la decisione del locale Tribunale che aveva accolto la opposizione proposta dal Comune di Roma avverso il decreto che gli ingiungeva il pagamento di Euro 75.047,93 in favore delle tre società a titolo di indennità di occupazione dell’immobile sito in (OMISSIS).

Il Tribunale aveva rilevato che la consegna dell’immobile era avvenuta in forma simbolica con la perdita della detenzione da parte del Comune (e con la consegna delle chiavi effettuata ai legali del Comune da persona incaricata dal Comune) mentre la questione dell’ingombro dei locali con beni lasciati dal conduttore poteva, al più, configurare una diversa responsabilità del Comune per eventuali danni, senza alcuna incidenza sulla avvenuta restituzione della cosa locata.

Avverso questa decisione le tre società (originarie opposte) hanno proposto ricorso per cassazione sorretto da tre motivi, illustrati da memoria. Resiste con controricorso il Comune di Roma.

Diritto

Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 1590 e 1591 c.c. e l’art. 1362 c.c..

Erroneamente i giudici di appello avevano fatto coincidere la data della riconsegna dell’immobile con quella del 27 maggio 2005 (data della sottoscrizione della consegna della chiave da parte dell’incaricato comunale) anzichè con quella del 21 ottobre 2005, nella quale era stato redatto il verbale di rilascio dell’immobile.

Con il secondo motivo si denunciano vizi della motivazione in relazione alla affermazione contenuta nella sentenza impugnata, nella parte in cui ritiene che la restituzione della cosa locata possa esaurirsi con una generica messa a disposizione delle chiavi dell’immobile, nonostante il conduttore avesse lasciato nell’appartamento beni mobili e suppellettili.

I due motivi possono essere esaminati congiuntamente in quanto connessi tra di loro.

Con motivazione che sfugge a qualsiasi censura di violazione di norma di legge e di vizio della motivazione, i giudici di appello hanno ritenuto che la riconsegna della chiavi nelle mani dei legali delle società doveva essere interpretata come volontà dei sottoscrittori di accettare la consegna dell’immobile nello stato di fatto nel quale lo stesso si trovava.

In caso contrario, sottolinea la stessa Corte, non avrebbe avuto alcun senso logico la riserva apposta sulla scrittura del 27 maggio 2005 dai legali delle locatrici, specie con riferimento alla esistenza di possibili danno arrecato all’immobile per un uso improprio dei beni locati.

La conclusione cui sono pervenuti i giudici di appello appare del tutto in linea con il consolidato insegnamento di questa Corte, secondo il quale: “L’obbligazione di restituzione della cosa avuta in godimento gravante sul conduttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale”. (Cass. 24 marzo 2004 n. 5841; cfr. Cass. 5 giugno 1996 n. 5270, 2 febbraio 1993 n. 2071, 25 ottobre 1974 n. 3140).

Con il terzo motivo le ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1878, art. 32, come modificato dalla L. 5 aprile 1985, n. 118.

I giudici di appello avevano errato nel ritenere che l’aggiornamento del canone di locazione doveva avvenire su base biennale anzichè su base annua, come previsti dalla modifica dell’art. 32 della Legge del 1978, introdotta dalla Legge del 1985, applicabile al caso di specie.

In ogni caso, la Corte territoriale avrebbe dovuto tener conto – per il periodo in contestazione – della variazione del 75% dell’indice ISTAT. Anche questo ultimo motivo è infondato.

La L. 5 aprile 1985, n. 118, art. 9 sexies, che, modificando la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32, consente (entro i limiti previsti dalla norma medesima) i patti di aggiornamento del canone locativo in relazione alle eventuali variazioni del potere di acquisto della lira, incide sul regime ordinario dei contratti di locazione ed è, pertanto, applicabile anche a quelli in corso alla data di entrata in vigore della norma (Cass. 12 marzo 1993 n. 2975).

E’ però necessario che le parti stipulino nell’ambito del contratto tra loro in corso, (se non l’abbiano già fatto prima) un’apposita pattuizione.

Nella specie è pacifico che le parti, nel contratto di locazione previdero, con la clausola n. 5, l’aggiornamento biennale del canone secondo gli indici Istat a decorrere dall’inizio del quarto anno della locazione, così come disponeva l’allora vigente L. n. 392 del 1978, art. 32, espressamente richiamato unitamente ad altre norme della stessa legge.

Poichè il contratto di locazione aveva decorrenza dal 31 gennaio 1984, il primo aumento, condizionato alla richiesta, avrebbe potuto avere decorrenza dal 31 gennaio 1987 ed avere cadenza biennale.

E’ esente da censura, pertanto, la decisione dei giudici di appello i quali hanno osservato che il prospetto predisposto dalle società locatrici era errato, poichè faceva riferimento ad aumenti annuali e non biennali, applicando gli aggiornamenti ISTAT in assenza di specifica e tempestiva richiesta del locatore (la prima richiesta di aggiornamento era contenuta, come ricorda il controricorrente, nella lettera del 7 agosto 2003) Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con la condanna delle società ricorrenti (in solido) al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna le ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali, che liquida in Euro 5.200,00 (cinquemiladuecento/00) di cui Euro 200,00 (duecento/00) per spese processuali, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 25 novembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 17 gennaio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere -
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere -
Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere -
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12/2012 proposto da:

S.S. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE GIULIO CESARE 71, presso lo studio dell’avvocato CANFORA MAURIZIO, rappresentato e difeso dall’avvocato CORSARO Marco giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

C.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GAVORRANO 12, presso lo studio dell’avvocato GIANNARINI MARIO, rappresentata e difesa dall’avvocato NASTASI Giuseppe giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1399/2009 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 03/11/2009, R.G.N. 438/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/01/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato FERDINANDO DE MATTEIS per delega;
udito il P.M.., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

La Corte di appello di Catania il 3 novembre 2009 ha confermato la sentenza del Tribunale di Catania – sezione distaccata di Bronte – del 22 dicembre 2008 con la quale era stato dichiarato risolto il contratto di locazione di immobile ad uso commerciale stipulato tra S.S. – conduttore – e C.C. – locatore – per inadempimento colpevole dello S. che aveva effettuati lavori di notevole rilievo senza il consenso della C. come previsto dal contratto.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione lo S., affidandosi a due motivi.

Resiste con controricorso la C..

Diritto

1.-Osserva il Collegio che la prima delle censure si articola in due profili:

a) il primo tratta di insufficiente, contraddittoria motivazione ex art. 360 c.p.c., n. 5, circa il consenso prestato dalla locatrice ai lavori, eseguiti nell’immobile di sua proprietà ed in merito alla validità del consenso medesimo per difetto di prova;

b) il secondo deduce contraddittoria ed insufficiente motivazione – art. 360 c.p.c., n. 5, circa la valutazione della gravità dell’inadempimento e la conseguente risoluzione del contratto de quo, nonchè violazione e falsa applicazione degli artt. 1455, 1456 c.c. – art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

La censura va disattesa.

Infatti, il giudice dell’appello ha fatto buon governo sia dei canoni interpretativi individuati da questa Corte, sia dell’argomentare in modo logico e congruo la sua decisione, allorchè ha ritenuto che, nel caso in esame, nessun consenso tacito fosse stato dato dalla C. per l’effettuazione dei lavori di notevole rilievo eseguiti nel suo immobile dallo S..

Come si evince dalla impugnata sentenza, il giudice a quo non solo ha condiviso l’orientamento “in un caso analogo” espresso da questa Corte con sent. n. 4861/00, per quanto ha fondato il suo convincimento circa la mancata prestazione del consenso da parte della C. sul comportamento da lei tenuto, allorchè ebbe ad accorgersi della effettuazione dei lavori di riadattamento eseguiti dal conduttore, sottolineando che la stessa “ebbe a rivolgersi a legale di fiducia per contestare per iscritto l’intrapresa ristrutturazione e di poi ebbe ad incaricare proprio tecnico fiduciario al fine di redigere relazione” (p. 4 sentenza impugnata).

In altri termini, il giudice dell’appello ha fatto proprio quell’indirizzo ermeneutico, ormai prevalente (v. Cass. n. 8234/09) e che va ribadito secondo il quale per i contratti che richiedono la forma scritta ad substantiam, la clausola contrattuale, che prevedeva una risoluzione ipso jure, fosse si una clausola di stile, ma rientrante nella autonomia delle parti, per cui doveva essere provata la configurabilità di avvalersi della rinuncia, anche perchè a seguito dei risultati emergenti dalle deposizioni testimoniali, è risultata mancante la prova del preteso previo consenso orale della locatrice.

In realtà, la scelta delle parti, di assicurare a strumenti probatori documentali la dimostrazione della intervenuta modifica verrebbe radicalmente frustrata, come ha sottolineato il giudice a quo, ove fosse consentito dimostrare che, di mutuo accordo, le parti, in epoca successiva, abbiano deciso di porre nel nulla il rispetto della forma in precedenza prevista e non tralasciandosi di porre in rilievo – aggiunge il Collegio – che per gli accordi risolutori in ipotesi del genere, una volta redatta per iscritto quella clausola la rinuncia può avvenire solo nella medesima forma, che nella specie non vi è stata e che, qualora fosse da ritenersi implicita, non risulta affatto suffragata dalla espletata istruttoria, la cui valutazione, quindi, sotto entrambi i profili dedotti, risulta corretta ed immune da ognuno dei vizi denunciati. Ne consegue che, per il caso in esame, non è conferente il richiamo a Cass. n. 13277/00 ed altre, indicate nel ricorso, proprio perchè, lo si ribadisce, è stata esclusa ogni rinuncia tacita al mantenimento della clausola inserita nel contratto redatto in forma scritta.

2. – Con il secondo motivo, anch’esso articolato, in due profili, il ricorrente lamenta che il giudice dell’appello, pur avendo negato validità alla clausola risolutiva espressa, avrebbe, comunque, ritenuto la gravità dell’inadempimento e sotto altro profilo sarebbe incorso nella violazione degli artt. 1453, 1456.

Entrambi i profili vanno disattesi per le seguenti considerazioni.

Il primo perchè, come già posto in rilievo, il giudice a quo si è rifatto all’orientamento di questa Corte, attento alla tutela della autonomia delle parti e alla forma del contratto tra esse stipulato, per cui, anche in relazione al principio della correttezza è pur sempre necessario, da parte di chi ne invoca la sussistenza, che la eventuale rinuncia alla clausola si fosse, comunque, verifica anche per presunzioni o per prove testimoniali: il che nella specie non è rinvenibile.

Il secondo perchè, malgrado la sua intitolazione, impinge in una questione di fatto (Cass. n. 14974/06), non sindacabile in questa sede, non potendosi disconoscere la gravità dell’inadempimento in una riattamento dell’immobile senza il consenso del locatore, atteso il bilanciamento degli interessi, quale contemplato dal comb. disp. artt. 1587 e 1590 c.c., aggiungendosi, per completezza, che non è, nemmeno nel presente ricorso, a quanto pare, fondatamente contestata la dimensione qualitativa e quantitativa dei lavori effettuati, che sono stati apprezzati dal giudice dell’appello proprio nel rispetto delle norme invocate dal ricorrente.

Conclusivamente il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in Euro 1.400,00, oltre spese generali ed accessori come per legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 9 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 8 febbraio 2012.