Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 18959/2007 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)) e (OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) ((OMISSIS)), considerato domiciliato ex lega in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 23/2007 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata l’08/01/2007, R.G.N. 270/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/03/2013 dal Consigliere Dott. ENZO VINCENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – Con sentenza resa pubblica l’8 gennaio 2007, la Corte di appello di Ancona respingeva il gravame interposto da (OMISSIS) e (OMISSIS) avverso la sentenza del Tribunale di Ancona, sezione distaccata di Senigallia, che aveva a sua volta respinto la domanda dai medesimi proposta nei confronti di (OMISSIS), al fine di sentir dichiarare, in via principale, l’illegittimita’ del recesso da quest’ultimo comunicato con raccomandata del 6 marzo 1998 dal contratto di locazione di immobile ad uso laboratorio, in quanto privo di valido motivo, con consequenziale condanna dello stesso (OMISSIS) al pagamento dei canoni maturati dall’ottobre 1998 al gennaio 2007 (per euro 67.139,40); in via subordinata, per sentir condannare il medesimo conduttore al risarcimento dei danni patiti da essi attori per il tardivo rilascio dell’immobile (avvenuta soltanto in data 18 ottobre 1998), nella misura di euro 15.493,71, in ragione della risoluzione del contratto di locazione nel frattempo stipulato da essi (OMISSIS) e (OMISSIS) con (OMISSIS) a seguito della disdetta del (OMISSIS), oltre ai canoni non percepiti pari ad euro 89.243,75.

1.1. – La Corte territoriale – per quanto ancora interessa in questa sede – osservava, in relazione al dedotto inadempimento del (OMISSIS), che questi avrebbe dovuto procedere al rilascio dell’immobile in data 13 settembre 1998, mentre era rimasto nel possesso dello stesso sino al 18 ottobre 1998, ma che, tuttavia, la sottoscrizione del contratto di locazione con (OMISSIS) era avvenuta in data 11 settembre 1998, “allorche’ appariva evidente che l’immobile non poteva essere consegnato al locatore nei due giorni successivi”, con la conseguenza che “si presentava, quantomeno, imprudente convenire una penale di lire 1.000.000 per ogni giorno di ritardo nella messa a disposizione del bene al nuovo locatore”. Sicche’, soggiungeva il giudice di appello, dovendo il maggior danno ai sensi dell’articolo 1591 cod. civ., essere rigorosamente provato, in “siffatto ambito” operava la regola dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2, per cui l’invocato risarcimento non poteva essere riconosciuto, giacche’, essendo i locatori “consapevoli del fatto che il (OMISSIS) non avrebbe potuto liberare il bene alla prevista data del 13 settembre 1998″, la conclusione di un contratto di locazione “prevedente un termine essenziale e l’applicazione di una penale particolarmente onerosa” non poteva configurarsi come una condotta improntata ad un dovere di diligenza normale “adeguata alla natura del rapporto in questione”.

2. – Per la cassazione di tale sentenza ricorrono (OMISSIS) e (OMISSIS), affidando le sorti dell’impugnazione a quattro motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo mezzo e’ denunciata inesistenza, nullita’ della sentenza, per violazione e falsa applicazione degli articoli 132, 133 e 161 cod. proc. civ., in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., comma 1, n. 3.

I ricorrenti evidenziano che la sentenza impugnata e’ stata emessa il 23 gennaio 2007, data dell’udienza di discussione, mentre la data del suo deposito risulta, con attestazione del cancelliere ai sensi dell’articolo 133 cod. proc. civ., essere quella dell’8 gennaio 2007. Sicche’, la sentenza difetterebbe di un suo requisito essenziale e cioe’ della data di pubblicazione, considerato che quella apposta in calce “non puo’ essere rispondente alla realta’”.

Il motivo si chiude con il seguente quesito di diritto: “se sia vero che la data di pubblicazione sia requisito essenziale della sentenza in modo che la sua assenza, ovvero la sua non palese veridicita’ costituisca causa di nullita’ o inesistenza della sentenza stessa”.

1.1. – Il mezzo e’ inammissibile, anche a prescindere dalla inadeguatezza della formulazione del quesito di diritto che lo assiste (formulazione da reputarsi necessaria nel caso di specie anche tenuto conto dell’orientamento piu’ restrittivo in materia, che, in ipotesi di denuncia di errores in procedendo, ne postula l’indispensabilita’ ove il motivo richieda la risoluzione di una questione giuridica: Cass., 5 ottobre 2012, n. 17059), giacche’ affetto da astrattezza per essere del tutto privo di aggancio alla fattispecie concreta oggetto di cognizione.

La censura, infatti, non evidenzia quale sia l’interesse a far valere il vizio dedotto.

Premesso che la data di pubblicazione della sentenza e’ requisito estrinseco alla sentenza stessa – che neppure viene a determinarne la nullita’ (cfr., in motivazione, Cass., sez. un., 1 agosto 2012, n. 13794), considerato che l’articolo 132 cod. proc. civ., non lo menziona tra quelli essenziali, facendo invece riferimento alla data di deliberazione della decisione – che si presenta funzionale rispetto a determinati effetti giuridici e, segnatamente, alla decorrenza dei termini per le impugnazioni della stessa, i ricorrenti avrebbero dovuto specificare quale pregiudizio sia ad essi derivato dalla apposizione, ai sensi dell’articolo 133 cod. proc. civ., di una data di pubblicazione della sentenza diversa da (e precedente a) quella di deliberazione della stessa, posto che hanno compiutamente esercitato il loro diritto di impugnazione a seguito di notificazione della sentenza stessa da parte dell’appellato vittorioso. Cio’ in quanto – come affermato da questa Corte in piu’ occasioni (tra le altre, Cass., 21 febbraio 2008, n. 4435; Cass., 12 settembre 2011, n. 18635) – la denuncia di vizi di attivita’ del giudice che comportino la nullita’ della sentenza o del procedimento, non tutela l’interesse all’astratta regolarita’ dell’attivita’ giudiziaria, ma garantisce soltanto l’eliminazione del pregiudizio concretamente subito dal diritto di difesa della parte in dipendenza del denunciato error in procedendo, con la conseguenza che, ove il ricorrente non indichi lo specifico e concreto pregiudizio subito, l’addotto error in procedendo non acquista rilievo idoneo a determinare l’annullamento della sentenza impugnata.

2. – Con il secondo mezzo e’ prospettato il difetto di procura ad litem in appello, con violazione e falsa applicazione dell’articolo 83 cod. proc. civ., articolo 163 cod. proc. civ., comma 3, articoli 166 e 342 cod. proc. civ., in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., comma 1, n. 3.

Si sostiene che l’unica procura effettivamente rilasciata dal (OMISSIS) sarebbe quella a margine della comparsa di costituzione e risposta in primo grado dinanzi al Tribunale di Ancona, mentre nella comparsa di costituzione in appello non vi sarebbe alcun richiamo a detta procura, ne’ indicazione del suo precedente rilascio al difensore, con la conseguenza che dovrebbe reputarsi invalida tutta l’attivita’ difensiva svolta in secondo grado “per difetto di procura speciale ad litem, con tutte le conseguenze che ne dovranno discendere circa la condanna alle spese”.

Viene conclusivamente formulato il seguente quesito di diritto: “se sia vero che la procura speciale ad litem rilasciata in primo grado e valida anche per giudizio di appello debba essere esplicitamente richiamata in sede di costituzione in appello pena il difetto di procura ad litem in secondo grado”.

2.1. – Il mezzo non puo’ trovare accoglimento.

Pur in disparte il profilo di inammissibilita’ che concerne la formulazione del quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366 bis cod. proc. civ., non rispondente (gia’ solo per la sua astrattezza) ai criteri enucleati da questa Corte nell’interpretazione, che costituisce ormai “diritto vivente”, della citata norma processuale, il motivo e’ privo di fondamento.

Posto, infatti, che con esso si deduce unicamente l’assenza del richiamo nell’atto di costituzione in appello della procura rilasciata in primo grado, nel quale atto, peraltro, si postula anche la presenza di “formula estesa all’eventuale grado di appello”, il rilascio in primo grado di procura alle liti valida anche per il giudizio di impugnazione rende ammissibile e valida la costituzione dell’appellato anche in difetto di indicazione nella comparsa di costituzione in sede di gravame del conferimento di procura al difensore. Principio, questo, che mutua il proprio fondamento da quell’orientamento giurisprudenziale, andatosi consolidando (in contrasto con il piu’ risalente indirizzo al quale si richiamano i ricorrenti), secondo cui “non costituisce causa d’inammissibilita’ dell’atto d’appello l’invalidita’ della relativa procura, qualora il difensore sia altresi’ munito di altra procura valida, anche per la proposizione del gravame, rilasciatagli in primo grado” (Cass., 5 giugno 2003, n. 8985; Cass., 14 ottobre 2005, n. 19975; Cass., 10 dicembre 2009, n. 25810).

3. – Con il terzo mezzo e’ dedotta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1221 cod. civ., comma 2 e articolo 345 cod. proc. civ., comma 2, in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., comma 1, n. 3, per il “divieto di nuove eccezioni in appello”.

La Corte territoriale avrebbe fondato la decisione di rigetto delle pretese risarcitorie avanzate da essi attori – appellanti facendo leva sulla norma di cui all’articolo 1227 cod. civ., comma 2, che impone al creditore di usare l’ordinaria diligenza per evitare i danni derivanti dall’inadempimento della controparte, la quale prevede un’eccezione in senso proprio, sollevata dal convenuto – appellato soltanto con la comparsa di costituzione in appello. Sicche’, il giudice del gravame avrebbe violato la disposizione che vieta in appello la proposizione di nuove eccezioni non rilevabili d’ufficio.

A chiusura del motivo e’ formulato il seguente quesito di diritto: “se sia vero che ai sensi dell’articolo 345 c.p.c., comma 2, nel giudizio di appello non possa per la prima volta essere proposta eccezione ex articolo 1227 c.c., comma 2, essendo la stessa mai stata avanzata nel corso del primo grado e che la relativa preclusione e’ rilevabile d’ufficio anche la prima volta in sede di legittimita’”.

3.1. – Il motivo non puo’ trovare accoglimento.

Con esso si denuncia un error in procedendo e, segnatamente, un vizio di extrapetizione del giudice di appello, che si sarebbe pronunciato d’ufficio su eccezione di parte, quale in effetti e’ – secondo la giurisprudenza di questa Corte (tra le tante: Cass., 25 maggio 2010, 12714) – quella sul dovere del danneggiato di evitare i danni tramite l’uso dell’ordinaria diligenza, di cui al comma 2, articolo 1227 cod. civ..

La censura, anzitutto, non e’ confezionata secondo il principio di specificita’ che deve assistere la denuncia dell’error in procedendo (piu’ di recente, Cass., sez. un., 22 maggio 2012, n. 8077), al fine di consentire a questa Corte di procedere utilmente a svolgere la sua funzione di giudice del “fatto processuale” attraverso l’esame degli atti previamente e puntualmente indicati dalla parte, alla luce di una ricostruzione della vicenda processuale strettamente attinente al vizio che si deduce.

Nel caso di specie, i ricorrenti si sono limitati al generico assunto sul fatto che il (OMISSIS) abbia sollevato detta eccezione soltanto in sede di costituzione in appello, senza dar conto del contenuto delle memorie di costituzione dal medesimo depositate e cio’ in correlazione alla particolare scansione della vicenda processuale, che ha visto una prima fase – con relativi atti di citazione e costituzione del convenuto – terminata con sentenza di incompetenza, ed una seconda fase, iniziata con la riassunzione del giudizio dinanzi al giudice competente, anch’essa connotata dai rispettivi atti di citazione e costituzione del convenuto in riassunzione. E siffatta generica prospettazione della doglianza appare ancor piu’ risaltare in ragione della circostanza – apprezzabile direttamente ex actis, cui questa Corte ha accesso in ragione della natura del vizio denunciato – che nella comparsa di costituzione e risposta depositata (in data 13 marzo 2003) nel giudizio di riassunzione dinanzi al Tribunale di Ancona, sezione distaccata di Senigallia (dinanzi al quale la causa e’ stata riassunta a seguito di declaratoria di incompetenza del Tribunale di Ancona), il (OMISSIS) eccepiva non soltanto la simulazione del contratto di locazione stipulato da (OMISSIS) e (OMISSIS) con la (OMISSIS), ma anche che esso “non legittima i ricorrenti a richiedere il risarcimento del danno” (p. 3), la’ dove poi si precisava – dopo aver ricostruito la vicenda contrattuale ed il relativo contenuto – che “il danno, di cui si richiede il risarcimento, non e’ conseguenza immediata e diretta del comportamento del (OMISSIS), bensi’ semmai del comportamento scientemente e volutamente colposo o inadempiente dei coniugi (OMISSIS)”.

4. – Con il quarto mezzo e’ denunciata la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2, e articolo 1591 cod. civ., nonche’ vizio di motivazione, in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., comma 1, nn. 3 e 5.

I ricorrenti assumono che, ai fini dell’applicazione dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2, rileverebbero soltanto i comportamenti del creditore successivi all’inadempimento ed al verificarsi dei danni, mentre nella specie la Corte territoriale, nell’escludere il maggior danno ad essi derivato a seguito della penale corrisposta al terzo con il quale era stato stipulato l’11 settembre 1998 il contratto di locazione dello stesso immobile che il (OMISSIS) avrebbe dovuto rilasciare il 13 settembre 1998, avrebbe erroneamente applicato l’anzidetta disposizione, facendo riferimento a comportamenti del creditore anteriori all’inadempimento dello stesso (OMISSIS). Peraltro, il giudice del merito avrebbe dovuto tenere in considerazione soltanto il comportamento del creditore eccedente l’ordinaria diligenza, mentre nella condotta di essi attuali ricorrenti non era ravvisabile alcun profilo di colpa, posto che se avessero ricevuto l’immobile il 13 settembre 1998, lo avrebbero poi potuto consegnare “tranquillamente” alla nuova conduttrice.

Vengono, quindi, formulati i seguenti quesiti di diritto: “a) Se sia vero che nel giudizio di risarcimento danni per inadempimento contrattuale a norma dell’articolo 1227 c.c., comma 2, ed al fine di escludere la risarcibilita’ dei danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza, vanno presi in considerazione soltanto i comportamenti tenuti dal creditore – danneggiato successivamente all’inadempimento del debitore – danneggiante ed al verificarsi del danno, restando irrilevanti i comportamenti tenuti in epoca antecedente al verificarsi dell’inadempimento; b) se sia vero che, facendo l’articolo 1227 c.c., comma 2, esplicito riferimento all’elemento della colpa, il giudice deve prendere in considerazione non ogni comportamento del creditore che astrattamente possa aggravare il danno, ma solamente quel comportamento colposo che eccede i limiti dell’ordinaria diligenza; c) se sia vero che non puo’ essere considerato colposo il comportamento del creditore che facendo legittimo affidamento sull’adempimento di una altrui obbligazione, contragga a sua volta obbligazioni nei confronti di terzi”; d) se sia pertanto illogico ritenere i proprietari di un immobile obbligati prima di procedere a nuova locazione ad attendere la materiale ed effettiva restituzione del bene, senza poter fare affidamento sulla data di rilascio indicata dal conduttore, scontando quindi inevitabilmente i danni di un periodo piu’ o meno lungo di mancata locazione”.

4.1. – Il motivo e’ infondato.

Occorre muovere dalla statuizione resa dalla Corte territoriale, posto che al giudice di merito e’ riservato l’apprezzamento, insindacabile ove congruamente motivato (Cass., 5 luglio 2007, n. 15231), sulla ricorrenza dei presupposti fattuali che consentono di sussumere la fattispecie concreta in quella legale dettata dall’articolo 1227 cod. civ., comma 2.

La Corte di appello di Ancona ha inquadrato il danno che i locatori dell’immobile ( (OMISSIS) e (OMISSIS)) avrebbero dovuto evitare, ai sensi del capoverso del citato articolo 1221, nel “maggior danno” al cui ristoro era tenuto, in base all’articolo 1591 cod. civ., il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata ( (OMISSIS)), in capo al quale, ex lege, sarebbe spettato anzitutto di versare il corrispettivo fino alla riconsegna. Nella specie, tale maggior danno evitabile e’ stato ravvisato nella perdita patrimoniale patita dai locatori per effetto del dovuto pagamento a titolo di penale della somma di lire 1.000.000 “per ogni giorno di ritardo nella messa a disposizione del bene al nuovo locatore” e dalla perdita dei canoni locatizi correlata alla risoluzione del contratto di locazione in forza del pattuito termine essenziale. Cio’ sull’ulteriore presupposto, inerente sempre all’operativita’ dell’articolo 1227 c.c., comma 2, di una condotta, da parte dei locatori, non improntata ad ordinaria diligenza, individuata nella congiunta predisposizione dell’anzidetta clausola penale, “particolarmente onerosa”, e del termine essenziale di adempimento della prestazione in seno al contratto di locazione stipulato con il terzo in data (11 settembre 1998) prossima a quella in cui il precedente conduttore del bene avrebbe dovuto rilasciare l’immobile locato (13 settembre 1998), “allorche’ appariva evidente che l’immobile non poteva essere consegnato nei due giorni successivi”; peraltro, la’ dove gli stessi locatori intimavano l’immediato rilascio del bene al (OMISSIS) con lettera datata 15 settembre, adducendo “impegni verso terzi… nel frattempo assunti”.

4.1.1. – Le doglianze dei ricorrenti si incentrano essenzialmente sulla concorrenza di due argomenti e cioe’ che la condotta da essi tenuta, come locatori nei confronti del terzo contraente, non sarebbe rilevante in relazione alla fattispecie di cui all’articolo 1227 cod. civ., comma 2, giacche’ antecedente all’inadempimento del precedente conduttore (a tal fine evocando il precedente costituito da Cass., 9 maggio 2000, n. 5883) e che la stipula tempestiva di un nuovo contratto di locazione era volta alla tutela dei propri interessi, anche nella prospettiva di evitare danni da mancata locazione futura, in ragione dell’affidamento che avrebbero potuto riporre nella fissata data di rilascio del bene locato.

Esse, tuttavia, non sono tali da scardinare l’impianto motivazionale della sentenza impugnata, il quale e’ logicamente supportato e rispondente a diritto, sia pure, sotto tale ultimo profilo, con le precisazioni ed integrazioni che sono consentite a questa Corte dall’articolo 384 cod. proc. civ..

4.2. – Invero, non e’ dato dubitare che la conclusione di un nuovo contratto di locazione, con effetti successivi alla cessazione del rapporto in atto, e’ condotta non soltanto ascrivibile a legittimo esercizio dell’autonomia contrattuale, indirettamente tutelata dall’articolo 41 Cost., in quanto strumento della liberta’ di iniziativa economica (C. cost., sentenze n. 393 del 2000, n. 70 del 2000, n. 268 del 1994, n. 241 del 1990), ma anche consentanea, in linea di principio, ad evitare conseguenze pregiudizievoli ulteriori e, dunque, frutto di un diligente adoperarsi del locatore (in questa ottica possono leggersi quelle pronunce che individuano un onere del locatore di attivarsi per concludere un contratto di locazione sostitutivo del precedente: Cass., 19 dicembre 1980, n. 6561).

Nel caso di specie, pero’, cio’ che ha guidato il motivato convincimento del giudice del merito sono state le peculiari circostanze modali connotanti la condotta negoziale anzidetta, da cui si e’ determinato il danno che il giudice del merito ha ritenuto evitabile ai sensi dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2. Cio’ in forza di un inquadramento della fattispecie nell’alveo del capoverso della citata norma sul quale puo’ convenirsi, giacche’ il pregiudizio “evitabile” si e’ prodotto in un momento successivo alla sequenza inadempimento – danno imputabile al debitore, essendo scaturiti dalla mancata restituzione dell’immobile locato nei termini contrattuali (e, dunque, dall’originarsi della fattispecie risarcitoria di cui all’articolo 1591 cod. civ.) sia il danno emergente per la corresponsione della penale al terzo nuovo conduttore, che il lucro cessante per la perdita dei canoni di locazione in conseguenza della risoluzione di tale ultimo contratto per inosservanza del pattuito termine essenziale.

In siffatto contesto, la Corte territoriale ha ritenuto che i locatori, allorche’ venne stipulato il nuovo contratto di locazione, fossero consapevoli che l’immobile non sarebbe stato riconsegnato dal vecchio conduttore nei termini di scadenza contrattuale e che, dunque, fosse chiaramente prevedibile il suo inadempimento nella restituzione del bene locato. Sicche’, non gia’ la conclusione del nuovo contratto di locazione, bensi’ il fatto che in esso siano stati contemplati una clausola penale e un termine essenziale caratterizzati da irragionevole onerosita’ per gli stessi locatori ha integrato un comportamento contrario a buona fede e correttezza da parte di questi ultimi, in veste di creditori verso il precedente conduttore, in quanto condotta strettamente correlata ad un inadempimento, da parte di detto conduttore, certo nella sua verificazione o che, comunque, palesava un elevato grado di probabilita’ di realizzazione. Non senza considerare, poi, che la contrarieta’ della condotta anzidetta ai criteri di cooperazione nell’esecuzione del contratto e, dunque, alla diligenza richiesta dall’articolo 1227 cod. civ., e’ stata reputata tanto piu’ significativa in quanto i locatori non avevano neppure provveduto ad informare tempestivamente ed adeguatamente il conduttore, che era ancora nella detenzione dell’immobile, del nuovo contratto di locazione concluso a condizioni particolarmente svantaggiose, mancando in tal modo di assolvere un onere rientrante nell’ambito piu’ generale obbligo di buona fede oggettiva o correttezza, ex articoli 1175 e 1375 cod. civ. (si veda: Cass., 20 febbraio 2006, n. 3651; Cass., 30 ottobre 2007, n. 22860; Cass., sez. un., 25 novembre 2008, n. 28056; in motivazione: Cass., 27 aprile 2011, n. 9404), siccome suscettibile di integrare una condotta non particolarmente gravosa in capo ai creditori – locatori, ma, al contempo, idonea a porre il debitore – condutture nelle condizioni di valutare appieno la situazione incombente (difatti – come evidenziato nella sentenza impugnata – i locatori, solo successivamente al dispiegarsi degli effetti del nuovo contratto di locazione, provvedevano ad inviare al conduttore una missiva nella quale facevano cenno “a impegni verso terzi… nel frattempo assunti”, senza tuttavia specificarli in concreto).

4.3. – La ricostruzione operata dalla Corte territoriale risulta, quindi, in linea con le essenziali coordinate applicative che la norma di cui all’articolo 1227 cod. civ., comma 2, esibisce e cioe’ l’esistenza di un danno che trova fonte nell’inadempimento ascrivibile al debitore ed il comportamento che si richiede al creditore – danneggiato al fine di evitare l’anzidetto pregiudizio.

Quanto a siffatto ultimo profilo, la “ordinaria diligenza” che il capoverso dell’articolo 1227 cod. civ., postula e’ quella che trascende il mero interesse creditorio e si orienta, invece, alla salvaguardia dell’equilibrio residuale del rapporto obbligatorio gia’ compromesso nella sua funzionalita’, il quale, malgrado viva la sua fase patologica, non puo’ – in ragione di quella solidarieta’ che, seppur con accenti differenti, lo informa dal suo sorgere sino al suo definitivo esaurimento – sbilanciarsi in modo cosi irragionevole e sproporzionato, tanto da far gravare sul debitore conseguenze pregiudizievoli che, per l’appunto, avrebbero potuto, invece, evitarsi da parte del creditore. Ed e’ proprio in tal senso che la diligenza di quest’ultimo trova il suo referente nei criteri di buona fede e correttezza (si veda anche Cass., 9 gennaio 2001, n. 240), che, armonizzando il rapporto obbligatorio in senso solidaristico, richiedono al creditore, in questa precipua fase, una condotta che circoscriva l’area risarcibile a quella che puo’ ragionevolmente addossarsi al debitore, senza pero’ pretendere che lo stesso creditore patisca un sacrificio eccessivo, ma soltanto apprezzabile. La clausola di cui agli articoli 1175 e 1375 cod. civ., diventa, pertanto, misura della diligenza e cioe’ misura la cooperazione del creditore in vista della riduzione dell’area risarcibile, dalla quale espungere i danni evitabili, perche’ ascrivibili ad un comportamento assolutamente indifferente alla salvaguardia dell’altrui sfera giuridica.

La ratio dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2 – che si articola coonestando fattori causali ed elementi equitativi – appare, dunque, quella di non far gravare sul debitore quelle conseguenze pregiudizievoli che, sebbene correlate al suo comportamento inadempiente, non trovano nel dovuto impegno cooperativo del creditore il ragionevole e proporzionato argine, deprivando in tal modo il rapporto obbligatorio del substrato solidaristico che lo deve permeare.

In tale ottica, la buona fede e la correttezza sono suscettibili di essere integrati da un prisma di comportamenti non selezionabili a priori, come del resto avvertito gia’ da tempo da questa Corte, che ha affermato come, alla stregua del capoverso di cui alla norma dell’articolo 1227 cod. civ., i principi generali ex articolo 1175 cod. civ., impongono al creditore una condotta anche attiva o positiva diretta a limitare le conseguenze dannose del comportamento del debitore, “intendendosi comprese nell’ambito dell’ordinaria diligenza, all’uopo richiesta, soltanto quelle attivita’ che non siano gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici” (Cass., 20 novembre 1991, n. 12439).

4.4. – Dunque, anche la condotta del creditore che si correli ad un inadempimento di certa verificazione (o, comunque, che presenti un grado elevato di probabilita’ di realizzazione) e, come tale, sia prevedibile, ove connotata da contrarieta’ a buona fede e correttezza – quali criteri declinabili, in siffatto contesto, anche come doveri di precauzione – e’ suscettibile di integrare i presupposti di appplicabilita’ della norma di cui all’articolo 1227 cod. civ., comma 2, e di rendere, quindi, non risarcibile il danno, pur sempre conseguente a detto inadempimento, che avrebbe potuto essere evitato dal creditore medesimo. Cio’ alla stregua di un accertamento che e’ riservato al giudice di merito quanto ai fatti idonei ad integrare la fattispecie anzidetta, il quale rimane insindacabile in sede di legittimita’ ove sorretto da congrua ed adeguata motivazione.

Ne’ tale conclusione si presta ad entrare in collisione con il principio enunciato dalla citata Cass. n. 5883 del 2000, ed evocato dai ricorrenti, giacche’, come emerge dalla motivazione di detta pronuncia, la ritenuta irrilevanza – al fine della operativita’ dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2 – del comportamento del creditore in epoca antecedente all’inadempimento del debitore e’ legata ad un giudizio sulla imprevedibilita’ dell’inadempimento medesimo (cosi in motivazione la predetta sentenza: “In ogni caso, cio’ che appare assorbente e’ l’assoluta irrilevanza del comportamento, risalente ad epoca antecedente all’insorgenza dell’inadempimento della controparte, del resistente, il quale non poteva certo prevedere l’inadempienza dell’odierno ricorrente…”), la’ dove, peraltro, la medesima decisione mostra di valorizzare, alla stregua della letterale formulazione della citata norma, la verificazione del danno, di cui, nel caso di specie, non e’ dato dubitare in base alla ricostruzione innanzi evidenziata.

5. – Il ricorso va, dunque, rigettato ed i ricorrenti, in quanto soccombenti, condannati, in solido tra loro, al pagamento in favore del controricorrente delle spese processuali del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimita’ in favore del controricorrente, che liquida in complessivi euro 7.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 6014/2009 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 137/2008 della CORTE D’APPELLO di SALERNO, depositata il 04/02/2008, R.G.N. 616/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/12/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per l’inammissibilita’ in subordine rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 19 maggio 2006 il Tribunale di Salerno rigettava l’opposizione a decreto ingiuntivo dell’importo di lire 5.830.640, oltre interessi e spese, emesso a favore di (OMISSIS) proposta da (OMISSIS) a titolo di somme dovute per differenza canoni e spese di registrazione, e per mancato pagamento di canoni dall’agosto del 2000, data di convalida dello sfratto per morosita’ al febbraio 2001, data di rilascio dell’immobile.

Su gravame del (OMISSIS) la Corte di appello di Salerno il 4 febbraio 2008 ha confermato la sentenza di prime cure.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi a quattro motivi, corredati dei prescritti quesiti.

Resiste con controricorso il (OMISSIS).

All’udienza del 18 ottobre 2011 il Collegio rilevato il difetto di notifica dell’udienza al ricorrente rinviava la causa a nuovo ruolo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.-Con il primo motivo (omessa motivazione circa il fatto decisivo e controversi per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5) il ricorrente lamenta che punto decisivo e controverso, su cui il giudice dell’appello non si sarebbe pronunciato, non sarebbe, come si legge in sentenza, la mancata effettuazione da parte sua dell’offerta per intimazione ex articolo 1216 c.c. ne’ l’astratta illegittimazione della moglie del locatore a ricevere in sua vece le chiavi, ma la verifica dell’effetto liberatorio di quella consegna alla luce delle circostanze di fatto e di diritto dedotte da esso attuale ricorrente (p. 8 ricorso).

Di vero, il giudice dell’appello, condividendo l’orientamento di questa Corte, che e’ il caso di ribadire, in linea di puro diritto ha osservato che “l’obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore (articolo 1570 c.c.) non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi ma richiede, per il suo esatto adempimento, una attivita’ consistente in una incondizionata restituzione del bene e, dunque, in una effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilita’ del locatore.

Qualora non possa attuarsi la concreta (e comprovata) cooperazione di quest’ultimo si rende necessaria, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, un’offerta fatta a norma dell’articolo 1216 c.c., con onere della prova circa lo svolgimento di detta legale attivita’, a carico del conduttore (Cass. n. 8616/06).

Del resto, questa Corte ha in modo costante affermato che la liberazione del conduttore dall’obbligo di riconsegnare la cosa locata si attua, essendo il rapporto di locazione un rapporto obbligatorio intuitu personae, solo con la consegna del bene, anche se nella modalita’ della consegna delle chiavi, al locatore in persona o ad altri soggetti che lo rappresentino in virtu’ di espressa sua volonta’ (v. Cass. n. 550/12; Cass. n. 5841/04).

Cio’ posto in rilievo il giudice dell’appello ha potuto accertare che non si era svolta “certamente” la attivita’ di cui all’articolo 1216 e, quindi, non si era verificata la effettiva immissione del bene locato nella sfera di disponibilita’. Peraltro, ma sembra ad abundantiam, il giudice a quo ha precisato che “la consegna delle chiavi, pur se avvenuta, non e’ stata effettuata nelle mani dell’unico legittimato a riceverla (il locatore)” (p. 5-6 sentenza impugnata).

La decisione sul punto e’, quindi, corretta sotto ogni profilo. Del resto, a corredo della censura il quesito di diritto, cosi’ come formulato (p. 8 ricorso), appare inconferente in quanto, come anche rileva il resistente, il denunciato vizio non concerne l’inquadramento di una fattispecie nell’una piuttosto che nell’altra fattispecie di diritto, bensi’ il percorso logico-giuridico seguito dal giudice.

Infatti, l’errore denunciato attiene ad un errore in procedendo (Cass. n. 29779/08), mentre il ricorrente con il quesito in effetti denuncia un errore in judicando, soffermandosi, peraltro, sulla prova orale espletata, che gia’ il giudice di prime cure aveva ritenuto inadeguata a dimostrare il suo assunto.

Ne consegue che gli altri due motivi (il secondo, sulla violazione dell’articolo 1590 c.c. e falsa applicazione dell’articolo 1216 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 e il terzo, sulla falsa applicazione dell’articolo 1590 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), restano assorbiti, in quanto con essi si riproduce la doglianza, in estrema sintesi, sempre sotto il profilo della valutazione delle circostanze e delle prove acquisite al processo, in specie li’ dove i relativi quesiti sembrano tautologici e la redazione degli stessi non sembra rispettosa del precipitato normativo di cui all’articolo 366 c.p.c., in quanto il ricorrente si limita solo a dedurre che la fattispecie esaminata dal giudice dell’appello non era quella inquadrabile nell’articolo 1216 c.c..

2. – In merito al quarto motivo (violazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4; falsa applicazione dell’articolo 1230 c.c. in relazione il tutto all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), peraltro, corredato da corretto quesito, il ricorrente, in estrema sintesi, lamenta che il giudice dell’appello abbia fatta una “interpretazione capovolta” della normativa di cui alla Legge n. 431 del 1998, con evidente violazione anche dell’articolo 1230 c.c.. Al riguardo, si evince dalla sentenza impugnata che il giudice dell’appello ha individuato la esistenza di due contratti di cui il secondo, scritto e registrato, avrebbe annullato il precedente, confermando quanto gia’ il Tribunale ebbe ad affermare, ossia che la Legge n. 431 del 1998, articolo 13, non si attaglia al caso di specie, in cui il contratto col canone inferiore (lire 300 mila mensili) riporta la data del 30 aprile 1999 ed e’ quindi di epoca antecedente a quello, oggetto di causa, avente il canone maggiore (lire 500 mila al mese), che risulta registrato il 21 aprile 2000.

In merito a questa statuizione, condivisa, come detto, dal giudice dell’appello, il ricorrente assume che in difetto di prova contraria della sua natura simulata – prova che, certamente, non potrebbe farsi consistere nelle ricevute dei pagamenti per canoni di lire 500.000 – la nuova pattuizione intercorsa con riferimento al medesimo immobile, in quanto tale sarebbe idonea ad annullare la precedente (p. 11 ricorso).

La censura va respinta perche’, contrariamente all’assunto da cui parte il ricorrente, il giudice dell’appello ha ritenuto, alla luce della documentazione prodotta e del suo contenuto ivi espressi, sussistenti due diversi contratti, per cui non ricorre la ipotesi legale di cui all’articolo 13 della citata legge, che, invece, come e’ noto, riguarda la sola ipotesi tassativa di pattuizione tesa a disporre un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese del presente giudizio di cassazione vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 2.100,00, di cui euro 200 per spese, oltre accessori come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 502/2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) n.q. di eredi del Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

COMUNE PALERMO (OMISSIS);

_- intimato -

Nonche’ da:

COMUNE PALERMO (OMISSIS) in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente incidentale -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) n.q. di eredi del Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrenti all’incidentale -

avverso la sentenza n. 1445/2008 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 07/11/2008, R.G.N. 230/2000;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/10/2012 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LAMZILLO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) ha convenuto in giudizio il Comune di Palermo – conduttore di un immobile di sua proprieta’ adibito a sede della scuola elementare – deducendo che il rapporto di locazione era cessato fin dal 1986, a seguito di ordinanza di convalida dello sfratto; che egli aveva acconsentito a lasciare il conduttore nel godimento dell’immobile in vista delle esigenze didattiche; che l’immobile era stato lasciato libero solo nell’aprile 1994, mentre le chiavi erano state restituite il 5 maggio 1995.

Cio’ premesso, l’attore ha chiesto che il Comune venisse condannato a pagare gli interessi sui canoni versati in ritardo; la differenza fra le somme versate dal conduttore nel periodo dell’occupazione e quelle corrispondenti all’effettivo valore locativo di mercato; il rimborso delle spese effettuate per adeguare l’immobile alla normativa antincendio e di quelle occorrenti per rimuovere le suddette opere a seguito della cessazione dell’occupazione; il rimborso delle spese di ripristino dell’immobile stesso in normali condizioni di manutenzione.

Il Comune di Palermo ha resistito alla domanda, chiedendone l’integrale rigetto.

Esperita l’istruttoria anche tramite accertamento tecnico preventivo e CTU, il Tribunale di Palermo ha condannato il Comune a pagare all’attore la complessiva somma di lire 503.438.400, oltre interessi dal 7 ottobre 1995 al saldo, in rimborso delle spese di ripristino dell’immobile; ha rigettato le altre domande ed in particolare quella di adeguamento dell’indennita’ di occupazione ai valori di mercato.

Proposto appello principale dal (OMISSIS) e incidentale dal Comune, nel corso del giudizio e’ stata ammessa ed esperita altra CTU.

All’attore in primo grado, deceduto, sono subentrati gli eredi, cioe’ la moglie, (OMISSIS), e i due figli, (OMISSIS) e (OMISSIS).

Con sentenza 26 settembre – 7 novembre 2008 n. 1445 la Corte di appello di Palermo ha ridotto ad euro 133.519,40 oltre interessi la somma dovuta dal Comune.

Gli eredi (OMISSIS) propongono due motivi di ricorso per cassazione.

Resiste il Comune di Palermo con controricorso, proponendo un motivo di ricorso incidentale.

Replicano i ricorrenti con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione della Legge 23 maggio 1950, n. 253, articolo 41 “in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 5, lettera a), per omessa motivazione sul punto decisivo della controversia”, addebitando alla Corte di appello di avere omesso di motivare sulla riduzione della somma liquidata in rimborso spese, limitandosi a recepire acriticamente il contenuto della CTU.

2.- Il motivo e’ inammissibile sotto piu’ di un profilo.

2.1.- In primo luogo per difetto di specificita’, in quanto i ricorrenti prospettano la violazione di legge in relazione ad una norma inesistente: l’articolo 360 cod. proc. civ., non contiene un quinto comma e men che mai una lettera a), sicche’ non e’ specificato in relazione a quale norma sia stato proposto il ricorso.

La Legge n. 253 del 1950, articolo 41, regola i casi in cui il locatore non provveda ad eseguire le improrogabili opere di conservazione dell’immobile: questione che non ha nulla a che fare con la ratio decidendi della sentenza impugnata, che ha determinato l’importo spettante ai locatori in rimborso delle spese di ripristino dell’immobile; a seguito del deterioramento conseguente all’uso.

2.2.- In secondo luogo, come ha eccepito anche il resistente, il motivo e’ inammissibile ai sensi dell’articolo 366 bis cod. proc civ., in vigore all’epoca del deposito della sentenza impugnata poiche’, quanto alle doglianze di vizio di motivazione, manca un momento di sintesi delle censure, da cui risulti la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione e’ da ritenere omessa, illogica o contraddittoria o comunque inidonea a giustificare la decisione, come richiesto a pena di inammissibilita’ dalla citata norma (Cass. civ. Sez. Un. 1 ottobre 2007 n. 20603 e 18 giugno 2008 n. 16258; Cass. Civ. Sez. 3, 4 febbraio 2008 n. 2652; Cass. Civ. Sez. 3, 7 aprile 2008 n. 8897, n. 4646/2008 e n. 4719/2008, fra le tante); quanto all’asserita violazione di legge, il quesito e’ inidoneo e non congruente con le ragioni della decisione: “Dica la Suprema Corte se, in materia di locazione in regime vincolistico, le opere di straordinaria manutenzione dell’immobile erano a carico del Comune di Palermo in applicazione dell’articolo 41…”.

In primo luogo si chiede alla Corte di cassazione di risolvere un problema di merito; non di dettare il principio di diritto adeguato a risolverlo (in ipotesi diverso da quello enunciato dalla sentenza impugnata), in linea con la specifica funzione del ricorso per cassazione e del quesito di diritto.

In secondo luogo il quesito non e’ congruente ne’ con le ragioni della decisione, ne’ con le doglianze esposte nel motivo, poiche’ il problema in discussione non verte su chi debba provvedere alle spese di manutenzione straordinaria, ma sulla quantificazione delle spese dovute dal conduttore in funzione di ripristino dello stato dell’immobile, quantificazione che i ricorrenti ritengono inadeguata.

La risposta positiva al quesito non varrebbe pertanto a giustificare l’annullamento della sentenza impugnata.

2.3.- In terzo luogo le censure che attengono all’asserita, pedissequa recezione dei risultati della CTU sono apodittiche e non valgono a dimostrare che la Corte di appello sia incorsa in errori di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione.

3.- Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell’articolo 1591 cod. civ., sempre in relazione all’articolo 360, comma 5, lettera a), nel capo in cui la Corte di appello ha quantificato il compenso spettante ai proprietari per il tempo dell’occupazione dell’immobile, in misura corrispondente all’ammontare del canone di locazione, senza tenere conto del fatto che la stessa Commissione di valutazione del Comune aveva indicato somme superiori, nel determinare l’effettivo valore locativo.

3.1.- Il motivo e’ inammissibile per le stesse ragioni gia’ esposte in relazione al primo motivo, oltre che manifestamente infondato.

Il quesito di diritto (Dica la Suprema Corte se e’ qualificabile come maggior danno ex articolo 1591 c.c., l’ultima quantificazione di indennita’ di occupazione svolta dalla commissione di valutazione del Comune di Palermo, anziche’ il canone di locazione originariamente convenuto nel contratto di locazione risolto”) chiede alla Corte di legittimita’ di risolvere la causa nel merito – questione che le e’ preclusa – anziche’ richiamare il principio di diritto enunciato dalla sentenza impugnata in relazione alla fattispecie in esame, che si assume erroneo, ed indicare quello diverso di cui si chiede l’applicazione, si’ da consentire alla Corte di formulare con la sua decisione un principio di diritto chiaro, specifico, idoneo a risolvere diversamente la controversia ed applicabile anche ai casi simili a quello dedotto in giudizio, conformemente alla funzione assegnata dalla legge al quesito di cui all’articolo 366 bis cod. proc. civ. (cfr. fra le tante, Cass. Civ. S.U. 5 gennaio 2007 n. 36 e 11 marzo 2008 n. 6420; Cass. Civ. Sez. 3, 30 settembre 2008 n. 24339 e 9 maggio 2008 n. 11535).

3.2.- In ogni caso la Corte di appello ha correttamente applicato l’articolo 1591 cod. civ., secondo cui il danno conseguente al protrarsi dell’occupazione dell’immobile dopo la cessazione della locazione va determinato nell’ammontare del canone corrisposto durante l’esecuzione del contratto, cui puo’ essere aggiunto il risarcimento del danno ulteriore, qualora il locatore ne faccia richiesta e ne dimostri l’esistenza.

Al fine di dimostrare il danno non e’ sufficiente che il proprietario provi che i canoni di mercato sono di importo superiore a quello effettivamente corrisposto dal conduttore; egli deve anche dimostrare che avrebbe potuto, di fatto e concretamente, percepire il maggior canone, dando in locazione ad altri l’immobile; che gli sono state presentate effettive occasioni in tal senso e che non ha potuto darvi corso a causa del protrarsi dell’occupazione.

La Corte di appello ha rilevato che nessuna prova del genere e’ stata fornita dai proprietari e questi non hanno dedotto ne’ dimostrato alcunche’ in questa sede, per dimostrare l’erroneita’ della motivazione sul punto.

4.- Il ricorso principale deve essere quindi rigettato.

5.- Con l’unico motivo del ricorso incidentale il Comune, denunciando violazione degli articoli 1216 e 1591 cod. civ., lamenta che la Corte di appello – pur avendo dato atto che esso Comune ebbe a lasciare libero l’immobile locato e ad offrire ai proprietari la restituzione dei locali fin dal 6 maggio 1994 – lo abbia condannato a pagare l’indennita’ di occupazione fino al 15 maggio 1995, data in cui i proprietari si sono risolti ad accettare la restituzione delle chiavi, che avevano in precedenza immotivatamente rifiutato. Assume che la motivazione della Corte di appello, secondo cui il conduttore e’ liberato dall’onere del pagamento solo a seguito di offerta formale, compiuta secondo le modalita’ e con la procedura di cui agli articoli 1216 e 1209 cod. civ., e’ in contrasto con la giurisprudenza di questa Corte, la quale ha piu’ volte deciso che l’illegittimo rifiuto del locatore di ricevere in restituzione la cosa locata esclude la mora del conduttore, quindi l’obbligo di pagare il canone, pur se eseguita tramite offerta non formale (Cass. civ. 26 aprile 2002 n. 6090; Cass. civ. 3 settembre 2007 n. 18496 e precedenti conformi).

6.- Il quesito di diritto e’ ammissibile, perche’ enuncia in termini sufficientemente specifici il principio di cui si chiede l’applicazione, si’ da dimostrare quale sia la fattispecie e quale l’opposto principio affermato dalla sentenza impugnata (“Dica la Suprema Corte se l’offerta non formale di riconsegna dell’immobile illegittimamente rifiutata dal locatore escluda la mora del conduttore e faccia venire meno l’obbligo di quest’ultimo di pagare il corrispettivo convenuto ai sensi dell’articolo 1591 cod. civ.”).

6.1.- Nel merito, il motivo e’ fondato. i

La Corte di appello e’ incorsa sia in violazione di legge, sia in motivazione insufficiente e apodittica.

Quanto alla violazione di legge, va ricordato che l’offerta formale di cui all’articolo 1216 cod. civ., e’ prescritta per la costituzione in mora del creditore, ai fini del prodursi dei peculiari effetti che la legge ricollega alla mora credendi (cfr. articolo 1207 cod. civ.).

Non e’ invece richiesta al diverso fine di accertare in quale momento cessi la. mora del debitore (nella specie, quanto alla restituzione della cosa locata alla scadenza del contratto di locazione), che e’ il problema che la Corte di appello era chiamata a risolvere.

La norma appropriata allo scopo non e’ l’articolo 1216, bensi’ l’articolo 1220 cod. civ., secondo cui il debitore non puo’ essere considerato in mora, se abbia fatto offerta della prestazione dovuta anche senza osservare le forme di cui all’articolo 1208 cod. civ., a meno che il creditore avesse un motivo legittimo per rifiutare l’offerta.

La Corte di merito avrebbe dovuto pertanto accertare se, nel caso di specie, vi sia stata un’offerta seria ed affidabile, ancorche’ non formale, di restituzione dell’immobile da parte del conduttore, e se i locatori avessero o meno un serio motivo per rifiutare l’offerta.

Solo in caso di risposta negativa sul primo quesito, o positiva sul secondo, il Comune avrebbe potuto essere condannato al pagamento dell’indennita’ di occupazione per il tempo successivo alla cessazione dell’uso dei locali con offerta di restituzione delle chiavi.

La Corte ha invece deciso il contrario, applicando erroneamente alla fattispecie l’articolo 1216 cod. civ., ed omettendo ogni motivazione sulle circostanze sopra indicate. Essa si e’ limitata a richiamare alcune decisioni della Corte di cassazione che da un lato risultano superate dalla piu’ recente e largamente prevalente giurisprudenza, secondo cui l’offerta non formale di restituzione, formulata ai sensi dell’articolo 1220 cod. civ., se illegittimamente rifiutata dal locatore, esclude la mora del conduttore non solo agli effetti del risarcimento dei danni, ma anche quanto all’obbligo di pagare il corrispettivo convenuto, ai sensi dell’articolo 1591 cod. civ. (Cass. civ. Sez. 3, 26 aprile 2002 n. 6090; Idem, 3 settembre 2007 n. 18496; Cass. civ. Sez. 6/3, Sez. Ord. 20 gennaio 2011 n. 1337). Dall’altro lato sono sostanzialmente conformi all’indirizzo ora citato, se esaminate nella motivazione e con riguardo alla natura della fattispecie oggetto di esame, al di la’ delle formali enunciazioni di cui alle massime.

E’ stata infatti negata efficacia all’offerta non formale quando ricorrevano, nella sostanza, peculiari ragioni idonee a giustificare il permanere dell’obbligo di pagamento del canone: per esempio per il fatto che il conduttore aveva continuato ad occupare i locali, nonostante l’offerta di restituzione, o perche’ l’offerta e’ stata comunque considerata non seria (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 26 novembre 2002 n. 16685; Idem, 7 giugno 2006 n. 13345); o perche’ sussisteva un legittimo interesse del locatore a rifiutare l’offerta, in quanto il bene era deteriorato e se ne esigeva la restituzione in pristino a cura e spese del conduttore (Cass. n 16685/2002 cit.).

Al di fuori di tali esigenze, quando cioe’ l’offerta di restituzione sia seria e completa, l’immobile venga di fatto liberato, contestualmente all’offerta non formale, e l’accettazione dell’offerta non comporti per il locatore alcun sacrificio dei suoi diritti o dei suoi legittimi interessi, poiche’ le parti concordano sul fatto che i lavori di ripristino saranno eseguiti dallo stesso locatore, dietro rimborso delle spese (come nel caso in oggetto), non vi e’ ragione di negare efficacia all’offerta di restituzione, pur se non formale, anche per quanto concerne la cessazione dell’obbligo di corrispondere l’indennita’ di occupazione.

Tanto piu’ quando si consideri che, ricorrendo le circostanze di cui sopra, il rifiuto del locatore di accettare l’offerta, protraendo senza motivo l’obbligo del conduttore di corrispondere l’indennita’ di occupazione, risulta difficilmente giustificabile con riferimento al dovere di buona fede nell’esecuzione del contratto (articolo 1375 cod. civ.), che impegna ognuna delle parti a cooperare con la controparte, evitando di addossarle oneri ingiustificati, ed a prestarsi a soluzioni compatibili con la realizzazione degli interessi di entrambe, ove cio’ non comporti un ingiustificato sacrificio dell’interesse proprio (principio richiamato anche da Cass. n. 13345/2006 cit.).

7.- In accoglimento del ricorso incidentale, la sentenza impugnata deve essere cassata, nella parte in cui ha condannato il Comune a pagare l’indennita’ di occupazione anche per i mesi successivi al rilascio dell’immobile, per il solo fatto che la restituzione del bene e’ stata offerta con modalita’ informali, ai sensi dell’articolo 1220 cod. civ., senza previamente accertare, con adeguata motivazione, se il rifiuto del locatore di ricevere in restituzione le chiavi fosse giustificato e rispondesse ad un suo legittimo interesse.

La causa e’ rinviata alla Corte di appello di Palermo affinche’ riesamini la questione e decida la controversia uniformandosi ai principi di diritto sopra enunciati (parte in rilievo) e con adeguata motivazione.

8.- Il giudice di rinvio decidera’ anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso principale ed accoglie il ricorso incidentale.

Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, che decidera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.