LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9887-2013 proposto da:

P.R., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

DEL TRITONE 169, presso lo STUDIO LEGALE D’AVACK, rappresentato e

difeso dagli avvocati RENATA SULLI, BRUNO SULLI giusta procura

speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro D.C.A., V.E., domiciliati ex lege in ROMA,presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato SILVIO DI DOMIZIO con studio in CHIETI, VIALE ABRUZZO 35 giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1075/2012 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

depositata il 20/10/2012, R.G.N. 369/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/02/2016 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. P.R. ha proposto ricorso per cassazione contro D.C.A. ed V.E. avverso la sentenza del 20 ottobre 2012 con cui la Corte d’Appello di L’Aquila, in accoglimento dell’appello proposto dagli intimati contro la sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Chieti nel novembre del 2011, in riforma di essa che l’aveva rigetta, ha accolto la domanda proposta con ricorso del gennaio 2010 dagli intimati per ottenere l’accertamento della cessazione alla scadenza del 30 aprile 2010 della locazione ad uso abitativo di un appartamento in (OMISSIS), concesso loro in locazione ai sensi della L. n. 431 del 1998 dal P. per la durata di tre anni prorogabili di altri due ai sensi dell’art. 2, comma 5 detta legge.I conduttori, a sostegno della domanda avevano addotto che alla proroga biennale alla prima scadenza essi avrebbero potuto rinunciare, cosa che avevano fatto inviando una comunicazione in tal senso con lettera raccomandata con a.r. il 18 maggio 2009. Il locatore, invece, resistendo alla domanda, aveva, come già fatto stragiudizialmente, sostenuto che della scadenza invocata i conduttori avrebbero potuto avvalersi solo in presenza di gravi motivi.

2. Il Tribunale di Chieti rigettava la domanda accogliendo la prospettazione difensiva del locatore, mentre la Corte aquilana ha accolto quella degli attori.

3. Al ricorso, che prospetta due motivi, hanno resistito con controricorso gli intimati.

Parte resistente ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia “violazione della L. n. 431 del 1998 in relazione all’art. 360 c.p.c. commarectius: n. 3”.Vi si sostiene: a) che nel caso di specie i conduttori avevano con lettera raccomandata del 18 maggio 2009 comunicato che non intendevano avvalersi “della proroga legale della prima scadenza contrattuale fissata al 30/4/2010” e che alla stessa data avrebbero provveduto al rilascio dell’immobile; b) che, tuttavia, a detta comunicazione non era possibile attribuire altro significato che quello di rinuncia a concordare le condizioni per il rinnovo del contratto, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, con la conseguenza che, sempre secondo tale disposizione sarebbe scattata la proroga di diritto per due anni.

La tesi è sostenuta evocando considerazioni della relazione alla legge svolta presso la Camera di Deputati circa l’obiettivo con essa perseguito e desumendone che il fine perseguito dal legislatore sarebbe stato di assicurare il prolungamento del contratto alla prima scadenza in mancanza di accordo per un rinnovo e con salvezza della sola facoltà di disdetta motivata nei casi indicati.

Si aggiunge che la L. n. 431 del 1998, art. 14 aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 3 circa la facoltà di far cessare il contratto per disdetta immotivata e che invece la legge non aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 4, comma 2, di previsione del recesso del conduttore per gravi motivi. Essi nella specie non potevano, del resto, identificarsi nella deduzione dei conduttori di avere acquistato una nuova abitazione nel comune, onde nemmeno sotto tale profilo avrebbe potuto essere paralizzato il diritto del locatore al prolungamento biennale del contratto.

1.1. Il motivo non è inammissibile come invece sostengono i resistenti, giacchè dalla considerazione complessiva della sua illustrazione e dell’esposizione si comprende quale sia la quaestio iuris proposta con riferimento al decisum della sentenza impugnata.

La sua comprensione, peraltro, prescinde dalla valutazione del contenuto del regolamento contrattuale, atteso che il motivo propone una questione di esegesi del disposto astratto della norma della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5.

Il risultato raggiunto dalla sentenza impugnata quanto a questa esegesi è corretto, anche se la motivazione con cui bisogna pervenirvi deve certamente seguire un iter che quella della sentenza stessa non rispetta, di modo che il risultato va in questa sede di legittimità giustificato con una correzione sostanziale della motivazione.

1.2. Occorre procedere dall’analisi del contenuto della norma citata, che certamente è tutt’altro che un modello di chiarezza.

Essa stabilisce innanzitutto che il potere convenzionale delle parti riguardo ai contratti che disciplina, che sono quelli di cui allo stesso art. 2, comma 3 incontra un limite nello stabilire la durata minima del contratto, che deve essere necessariamente di tre anni, salvo che si tratti di contratti stipulati nelle ipotesi di cui all’art. 5 della legge. Questa previsione si sostanzia nel dato che la durata del rapporto deve essere almeno di tre anni oppure, per accordo delle parti, necessariamente maggiore.

Il secondo inciso della norma si riferisce, però, a tale durata come durata che si esaurisce alla “prima scadenza” e prevede che, “ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3”.

1.3. La norma si presta ad una prima interpretazione nel senso che essa preveda in via normale che in relazione alla prima scadenza la posizione delle parti non sia affatto tale da attribuire ad alcuna di loro la possibilità di far cessare il rapporto, bensì, salva l’eccezione prevista per il locatore, tale che quella possibilità sia in realtà esclusa.

Ciascuna delle parti avrebbe invece la possibilità di offrire la stipulazione di un nuovo contratto e, in mancanza di accettazione da parte dell’altra di tale offerta oppure di una controproposta da parte sua che sia accettata dal primo offerente, la conseguenza che ne deriverebbe sarebbe prevista in via automatica e si identificherebbe nella proroga del contratto per altri due anni.

In relazione a tale modalità di svolgimento normale del rapporto l’esegesi della norma parrebbe far emergere che esso è disciplinato in modo tale che sostanzialmente alla sua stipula le parti convengono che esso duri almeno tre anni o per una durata maggiore e nel contempo che alla relativa scadenza, in mancanza di conclusione di un contratto nuovo a diverse condizioni, esso abbia un’ulteriore durata di due anni.

1.3.1. Le parti, dunque, si impegnerebbero ad una durata del rapporto che in via necessaria sarebbe la risultante della somma del primo periodo triennale oppure di durata maggiore e di un secondo periodo di due anni per il caso che alla scadenza del primo periodo esse non addivengano alla stipula di un nuovo contratto. In pratica la locazione sarebbe stipulata per un periodo di prima durata e per un periodo di seconda durata condizionata alla mancata conclusione di un rinnovo del contratto a nuove condizioni.

1.3.2. In relazione a tale complessiva durata, risultante dalla somma di due periodi, si dovrebbe rilevare che la legge non prevede alla prima scadenza il diritto di far cessare la locazione immotivatamente e ciò per entrambe le parti, ma prevede soltanto la possibilità che la cessazione alla prima scadenza possa provocarsi da parte del solo locatore e, peraltro, non con una disdetta immotivata, bensì con una disdetta motivata da particolari motivi indicati dalla legge. In mancanza di tale eventualità la locazione continuerebbe per il periodo di due anni successivo alla prima scadenza e ciò tanto se le parti abbiano avviato una trattativa per il rinnovo non andata a buon fine, quanto in caso di inerzia di entrambe nell’offrire le condizioni di un rinnovo. Solo se la trattativa per il rinnovo vi fosse e si concludesse positivamente, dando luogo ad un rinnovo, la proroga, quale periodo di durata ulteriore condizionato previsto ab origine, sarebbe scongiurata.

1.3.3. Il potere di disdetta immotivata del conduttore non sarebbe in alcun modo previsto con riferimento alla scadenza del primo periodo di durata triennale o convenuto per un numero di anni maggiore e tale mancata previsione ben si comprenderebbe: invero, in forza della previsione di una proroga di due anni per il sol fatto che le parti non raggiungano l’accordo per una rinnovazione, il conduttore, allorquando stipula la locazione abitativa per soddisfare il diritto primario all’abitazione, ha la prospettiva di rimanere insediato nell’immobile per un periodo almeno di cinque anni, salva la limitata evenienza della disdetta motivata del locatore.

1.3.4. D’altro canto, la possibilità che dal punto di vista del conduttore (non del locatore, che, essendogli attribuita solo la facoltà di disdetta motivata, vede regolata la provocazione da parte sua della cessazione alla prima scadenza solo da tale possibilità), in mancanza di previsione di una facoltà di disdetta, possa evincersi da altre fonti e segnatamente dal Codice Civile e, particolarmente, dall’art. 1596 c.c., comma 1, dovrebbe escludersi per un’ipotetica incompatibilità di tale previsione normativa con il disposto dell’art. 2, comma 5, di cui si discorre. Infatti, la regola dettata dal codice civile in detta norma, se è vero che potrebbe apparire astrattamente idonea a comprendere la fattispecie della legge speciale quale locazione stipulata per un tempo determinato, non lo sarebbe per la prima scadenza, bensì per la scadenza del periodo di proroga biennale verificatasi in caso di mancato accordo per la rinnovazione del contratto (oppure per il caso che venga ritenuto inidonea o infondata la disdetta motivata del locatore). Invero, si potrebbe sostenere che nella prima scadenza non si può individuare la cessazione della durata della locazione convenzionalmente determinata e ciò perchè con riferimento ad essa la posizione delle parti è di soggetti investiti dell’onere di ricercare la conclusione del rinnovo del contratto a nuove condizioni e la mancanza di tale conclusione rende irrilevante quella scadenza e determina una proroga della durata contrattuale per il biennio che, come s’è veduto, rientra anch’essa nella durata originaria della locazione.

Inoltre, la particolare posizione di parte titolare di un bisogno abitativo propria del conduttore in relazione alla sopravvenienza di esigenze che lo inducano a non rispettare la scadenza del primo periodo di durata maggiorata della proroga per il caso di mancato accordo sul rinnovo, sarebbe tutelata dalla previsione soltanto a suo favore della facoltà di recesso, riconosciuta dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 6 per gravi motivi.

Viceversa, bisogni abitativi che giustifichino una minor durata sarebbero oggetto di contemplazione nell’art. 5 della legge.

1.3.5. Può seminai rilevarsi che l’art. 2, comma 5, non dice alcunchè sul modo in cui le parti alla prima scadenza debbono procedere per verificare se raggiungono oppure non raggiungono l’accordo sul rinnovo del contratto e ciò a differenza di quanto fa, nell’inciso successivo, per l’ipotesi di scadenza del contratto prorogatosi per un biennio alla prima scadenza in ragione del mancato accordo sul rinnovo.

In particolare la norma non dice alcunchè sul momento temporale in cui il raggiungimento o il non raggiungimento dell’accordo si debbono verificare e, quindi, nemmeno dice alcunchè su come tale momento si situi rispetto al momento della prima scadenza.

1.3.6. Peraltro, l’individuazione di tale momento deve avvenire tenendo conto del significato della previsione del potere di disdetta motivata conferito al locatore e del suo assoggettamento ad un termine e di una modalità che sono fissati per relationem, cioè con un rinvio all’art. 3, comma 1 cit. legge. Da tale rinvio si evince che il legislatore, con norma imperativa e non derogabile in sede di stipula dell’accordo contrattuale ai sensi dell’art. 2, comma 3, ha previsto che il locatore debba comunicare la sua intenzione adibitoria ed impeditiva del rinnovo con un atto motivato che osservi un preavviso di almeno sei mesi. Dell’atto non è regolata la forma, ma il richiamo nel successivo comma 4 ala procedura di diniego di rinnovo della L. n. 392 del 1978, art. 30 sottende che essa debba essere quella scritta prevista dall’art. 29, comma 3 cit. legge, giacchè l’art. 30, comma 1 si intende richiamato là dove allude alla comunicazione di cui a detto comma.

Ne segue che il locatore si trova in posizione di onere riguardo alla possibilità di denegare il rinnovo alla prima scadenza (almeno triennale), cioè di esercitare il relativo diritto potestativo di far cessare il rapporto alla sua prima scadenza (sebbene con una verifica giudiziale), nel senso che, se egli non invia la comunicazione di diniego motivato sei mesi prima della scadenza, detto diritto è perduto.

1.3.7. Peraltro, mentre l’esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo implica, per incompatibilità, il rifiuto di rinnovare il contratto con un nuovo accordo, il mancato esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo sei mesi prima della scadenza realizza di per sè una situazione che, se consuma tale diritto, risulta del tutto ininfluente ed assolutamente non rivelatrice e significativa ai fini dell’apprezzamento della sussistenza dell’intenzione del locatore di procedere alla proposta di un rinnovo del contratto sulla base dell’accordo con il conduttore oppure di consentirne solo la proroga biennale e non il rinnovo convenzionale.

1.3.8. Poichè la legge riferisce l’accordo che le parti possono raggiungere per il rinnovo del contratto a nuove condizioni al momento della scadenza, si può ragionevolmente ritenere che l’ipotesi del rinnovo, fermo che le parti possono verificarla ed escluderla prima, si debba verificare appunto una volta sopravenuta la prima scadenza e nell’immediatezza di essa, in modo che si sappia in che termini il rapporto è destinato ad evolversi.

2. La ricostruzione proposta, ritiene il Collegio, non è, tuttavia condivisibile.

2.1. Essa si basa su una premessa che non è corretta ed è quella che la durata biennale del contratto a seguito della proroga determinata dalla mancanza di rinnovo convenzionale del contratto possa considerarsi un periodo di durata che si deve riportare in definitiva alla stessa conclusione del contratto in non diverso modo del periodo di tre anni o di quello maggiore convenuto ed in relazione al quale l’art. 2, comma 5, parla di prima scadenza.

Viceversa, la proroga sottende il prolungamento di una durata pregressa e, dunque, implica una durata ulteriore che non si può far risalire direttamente alla conclusione del contratto.

Essa, infatti, dipende innanzitutto dalla condizione negativa del mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Poichè la verificazione della possibilità del rinnovo suppone una trattativa fra le parti e, quindi, una intenzione del locatore di mantenere il conduttore nel godimento e di quest’ultimo di conservarlo e, dunque la verifica della loro esistenza, si potrebbe pensare che il legislatore abbia previsto la conseguenza della proroga ponendo sullo stesso piano le due intenzioni considerate in negativo, di modo che rileverebbe sia un’intenzione del conduttore di non voler rinnovare) sia un’intenzione del locatore di non voler rinnovare, in quanto ognuna di esse impedirebbe la rinnovazione e, pertanto la conclusione potrebbe essere che l’una e l’altra giustificherebbero la proroga biennale.

2.2. Senonchè, la previsione della proroga è stabilita con un contenuto che fa espressamente salva la facoltà di disdetta motivata del locatore.

La previsione di tale salvezza di una volontà contraria al rinnovo del locatore palesa, al contrario, che, quando il legislatore allude alla conclusione di un procedimento di rinnovo, suppone che la trattativa abbia luogo perchè il conduttore vuole rimanere nell’immobile.

La salvezza della sola facoltà di disdetta motivata del locatore ed il silenzio del legislatore sulla posizione del conduttore, al contrario di quanto suppone la ricostruzione sopra prospettata, implicano allora che la situazione di mancata conclusione del rinnovo giustificativa della proroga biennale sia solo quella in cui il conduttore avrebbe voluto rinnovare ed il locatore invece non lo ha voluto e non anche quella in cui sia lo stesso conduttore a non essere interessato a rinnovare e lo sia al contrario il locatore oppure non lo sia anche lui.

2.3. Quest’ultimo caso, una volta considerato che la proroga non ha affatto la sua fonte nella convenzione come la prima durata e che in relazione ad essa è contemplata come fatto impeditivo solo la disdetta motivata del locatore, non sembra affatto regolato dalla norma in via diretta, sicchè può dirsi che essa si è dunque disinteressata dell’ipotesi in cui il conduttore non intenda rimanere nell’immobile dopo la prima scadenza.

Di tale ipotesi è necessario rinvenire allora la disciplina.

2.4. Essa può rinvenirsi nell’art. 1596 c.c., comma 1 nel senso che, se il conduttore non ha intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, non proponga la conclusione di un rinnovo, così come se una simile proposta la faccia il locatore ed il conduttore la rifiuti, la locazione si intende automaticamente cessata alla prima scadenza senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore.

Sulla base di tali motivazioni la sentenza impugnata appare corretta, là dove la Corte aquilana, al contrario di quanto aveva fatto il primo giudice, ha riconosciuto ai conduttori il potere immotivato di avvalersi della prima scadenza e di impedire la proroga.

Ne segue che il dispositivo della sentenza dev’essere ritenuto corretto là dove ha ritenuto che la locazione era venuta a scadere il 30 aprile 2010, cioè alla scadenza del primo triennio di durata.

Ciò, sulla base del seguente principio di diritto: il secondo inciso della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione ad essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l’abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l’abbia rifiutata (ritenendola non conveniente). In mancanza di una di tali eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina dell’art. 1596 c.c., comma 1.

Naturalmente, qualora si sia verificato l’operare della fattispecie dell’art. 1596 c.c. ne deriverà anche l’eventuale operare dell’art. 1597 c.c., commi 1 e 2 e correlativamente dell’art. 1574 c.c., nn. 1 e 2.

Resta da rilevare che la manifestazione della volontà di procedere al rinnovo ad iniziativa di una delle parti e l’esito negativo della trattativa rimangono disancorate da una indicazioni di termini.

E’ palese, tuttavia, che, dovendo la mancanza di una trattativa poi sfociata nella conclusione del rinnovo dare certezza alla situazione contrattuale nel senso del non verificarsi della sua scadenza al decorso del triennio e quindi della proroga biennale, si deve ritenere pensare (naturalmente nel silenzio dell’autonomia negoziale sulla questione) che l’iniziativa della proposta del rinnovo contrattuale si debba collocare necessariamente prima della scadenza del triennio.

2. Con un secondo motivo si prospetta “falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma rectius: n. 3”.

Nell’illustrazione del motivo non si svolge alcuna considerazione che spieghi come e perchè sarebbe stata violata la norma di cui alla sua intestazione, ma si insiste nella tesi del prolungamento automatico. Del resto la stessa pertinenza astratta della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, alla locazione di cui è causa non appare in alcun modo configurabile, dato che la locazione venne stipulata nella vigenza della legge.

Il motivo, peraltro, resta assorbito.

6. Il ricorso è rigettato.

La novità della questione esaminata, mai venuta, a quel che consta, all’attenzione della Corte, costituisce ragione per la compensazione delle spese secondo il regime dell’art. 92 c.p.c., comma 2, applicabile al giudizio in relazione alla sua introduzione in primo grado.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla rifusione al resistente delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro duemila, di cui duecento per esborsi, oltre accessori e spese generali come per legge come per legge. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 17 febbraio 2016.

Depositato in Cancelleria il 4 agosto 2016

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Giovanni MATTIELLO – Presidente -
” Marcello TADDEUCCI – Consigliere -
” Gioacchino DE ROSA ”
” Giuseppe PATRONI GRIFFI ”
” Paolo VITTORIA – rel. ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

PD e PV – res. in Casamassima – elett.dom.ti in Roma, Via E. Recina n. 6 presso l’avv. Eugenio Tamburelli che li rapp. e difende un.te all’avv. Carlo Gaudenzi per mandato a margine del ricorso

RICORRENTE

CONTRO

Circolo Combattenti di Casamassima

INTIMATO

Visto il ricorso avverso la sentenza del Tribunale di Bari del 20.5-24.5.83 (R.G. 691-83);
Udito il Cons. Rel. dr. P. Vittoria nella pubblica udienza del 27.3.87;
Sentito l’avv. Tamburelli;
Sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen., dr. P. Dettori che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

PD e PV, con atto di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, notificato il 25.1.1982 al Circolo combattenti di Casamassima, chiedevano al Pretore di Casamassima di convalidare la licenza di finita locazione per la data dell’1.18.1982. Esponevano che il Circolo conduceva in affitto un locale di loro proprietà da oltre un quarantennio e che, a norma degli artt. 27 e 67 della L. 27.71978, n.392, la scadenza, prorogata, del contratto, si sarebbe avuta appunto decorsi quattro anni dalla data di entrata in vigore della legge.

Il Circolo Combattenti di Casamassima si opponeva, ma il pretore, con sentenza 5-11-1982, convalidava l’intimazione di licenza per finita locazione dichiarando cessato il rapporto di locazione all’8.1.1982 e, in applicazione dell’art. 15 bis del D.L. 23.1.1982, n. 9 conv. in L.25.3.1982 n. 94, applicava la proroga di un biennio ordinario il rilascio dell’immobile dall’1.8.1984.

Su appello del Circolo la decisione veniva riformata con sentenza 24.5.1983 n.1310 del Tribunale di Bari, che rigettava la domanda.

Il Tribunale considerava che il contratto stipulato fra i locatori ed il circolo era da ricondurre nel novero di quelli preveduti dall’art. 42 della legge 392 del 1978 e che, per quelli prorogati in base agli artt. 70 e 67 della stessa legge, alla scadenza della proroga non andava applicata la disciplina transitoria preveduta dall’art. 69, non richiamato dall’art. 70, ma la disciplina ordinaria preveduta dagli artt. 42, comma 2, e 28 della legge, con la conseguenza che i locatori avrebbero dovuto comunicare la propria disdetta nel termine di 12 mesi dalla scadenza: ciò non era avvenuto, sicché il contratto s’era rinnovato.

PD E PV hanno proposto ricorso chiedendo la cassazione della sentenza in base ad un unico motivo; il Circolo combattenti di Casamassima non si è costituito.

Diritto

1. – I ricorrenti, con unico motivo, denunciano la violazione degli artt. 1596 cod. civ., 42, 28 e 70 della L. 27 luglio 1978 n. 392, in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ. Sostengono che la legge 392 del 1978 contiene due corpi di disposizioni volti a disciplinare, ciascuno in modo esaustivo, due serie di rapporti: da una parte sono le norme dettate nel titolo I, che riguardano i contratti di locazione stipulati dopo l’entrata in vigore della legge; dall’altra sono le norme dettate nel titolo II, che concernono i rapporti che a quella data erano già sorti. Tra questi ultimi rientrava pacificamente il contratto cui aveva riguardo la causa, che era stato stipulato prima del 1964. I ricorrenti osservano, ancora, che si trattava di un contratto di locazione di immobile urbano adibito da una attività del tipo di quelle considerate dall’art. 42, comma 1, della legge e già soggetto a proroga legale, di tal che ad esso avrebbe dovuto applicarsi la disciplina preveduta dagli artt. 70 e 67. Poiché queste disposizioni non contengono alcun richiamo all’art. 28 della legge, nè la disciplina transitoria nella specie applicabile prevede la possibilità di rinnovazione tacita una volta sopravvenute le scadenze stabilite dagli artt. 67 e 71, i ricorrenti sostengono che dovesse farsi applicazione dell’art. 1596 cod. civ., Di qui la conclusione che, a norma dell’art. 1596, comma 1, cod. civ., non fosse necessaria alcuna disdetta, giacché l’efficacia del contratto avrebbe dovuto esser considerata esaurita alla scadenza della proroga accordata dall’art. 67 lett. a) della legge e poi dall’art. 15 – bis del D.L. 23 gennaio 1982, n.9 conv. con modifiche nella L. 25 marzo 1982, n. 94. A ritenere peraltro applicabile il secondo comma dell’art. 1596 cod. civ. – concludono i ricorrenti – il tribunale avrebbe comunque dovuto valutare che la disdetta era stata intimata nel termine previsto dagli usi.

Il motivo è fondato per le ragioni di seguito esposte. 2. – La L. 27 luglio 1978, n. 392 contiene nel titolo primo la nuova disciplina dei contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione (artt. 1 a 26) e ad uso diverso da quello di abitazione (artt. 27 a 42).

La Corte ha avuto modo di osservare che questa disciplina si pone accanto a quella già contenuta nelle prime due sezioni del capo sesto del terzo titolo del libro quarto del codice civile, cioè alla previgente disciplina generale delle locazioni e della locazione di fondi urbani, che ne è risultata in parte integrata ed in parte abrogata (art. 84 della legge 392), là dove conteneva una regolamentazione incompatibile con quella recata dalle nuove disposizioni.

Caratteristica della nuova normativa ordinaria delle locazioni di immobili urbani, destinati all’uno ed all’altro uso, contenuta nella legge citata è di essere limitativa del potere di autonomia negoziale delle parti in ordine alla determinazione, sotto vari aspetti, del contenuto del contratto, e, perciò, della regolamentazione del conseguente costituito rapporto; limitazione del potere di autonomia negoziale imposta, in particolare ed essenzialmente a tutela del conduttore; al quale, inoltre, sono attribuiti dalla legge vari diritti nei confronti del locatore, che strutturano il rapporto locativo in aggiunta alla regolamentazione contrattuale (Sez. III, 15.2.1985 n.1289).

Della nuova disciplina importa qui considerare le norme attraverso le quali si sono in vario modo presi in considerazione gli interessi del locatore e del conduttore, quali si presentano nel momento in cui il contratto viene a scadere.

Per quanto riguarda i contratti di locazione di immobili adibiti ad usi diversi dall’abitazione (artt. 27 e 42 primo comma); la legge n.392 prevede anzitutto (all’art. 28) l’istituto della rinnovazione tacita (configurato del resto dall’art. 3 anche per le locazioni abitative). Per gli immobili adibiti agli usi indicati dall’art. 27, peraltro, alla prima scadenza contrattuale la rinnovazione opera di diritto (art. 28, comma 2), salvo il diniego del locatore giustificato da uno dei motivi indicati nell’art. 29.

Alle condizioni e con il limiti indicati dagli artt. 34 e 35, è poi configurato il diritto del conduttore ad ottenere, in caso di cessazione del rapporto di locazione un compenso pari ad un certo numero di mensilità dell’ultimo canone corrisposto.

Ancora, l’art. 40 prevede che, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell’art. 28, se il locatore intenda affittare l’immobile a terzi, il conduttore ha diritto di prelazione sulla base delle condizioni che il locatore è tenuto a comunicare almeno sessanta giorni prima della scadenza.

La L. 392-1978 ha peraltro dettato (al titolo II, artt.. 58 a 73) una disciplina transitoria diretta a graduare nel tempo il passaggio alla nuova disciplina – e la conseguente soggezione alle sue regole degli immobili oggetto di rapporti in corso alla data di entrata in vigore della legge.

La disciplina transitoria si presenta pur essa scandita nelle due articolazione dei contratti relativi ad immobili adibiti ad uso di abitazione (capo I, artt. 58 a 66) e di quelli concernenti immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (capo II, artt. 67 a 73). Ferma questa petizione di base, la legge ha poi distinto contratti in corso soggetti a proroga (artt. 58 e 67) e contratti in corso non soggetti a proroga (artt. 65 e 71), regolandone in diverso modo la successiva durata e la possibilità di ulteriore protrazione alla scadenza.

Se, in parallelo con quanto si è fatto a proposito della disciplina ordinaria, ci si sofferma su i contratti relativi ad immobili adibiti ad usi diversi dall’abitazione e sulla disciplina volta a dare rilievo agli interessi della parti emergenti al momento della cessazione del contratto, deve notarsi che questa disciplina è attuata attraverso l’art. 69.

Prima della recente modifica, avvenuta con il D.L. 9 dicembre 1986, n.832 conv. in L. 6 febbraio 1987, n. 15, l’art. 69 disponeva che alle scadenza di cui agli artt. 67 e 71, il locatore dovesse comunicare, mediante raccomandata con avviso di ricevimento da inviarsi almeno sessanta giorni prima di tale scadenza, a quali condizioni intendesse proseguire la locazione ovvero le condizioni offerte da terzi per la locazione dell’immobile. Era previsto che tale obbligo non ricorresse se il locatore non intendeva procedere al rinnovo della locazione per i motivi indicati nell’art. 29 o quando il conduttore avesse lui comunicato di non voler rinnovare la locazione, questa fosse cessata per inadempimento o recesso, il conduttore fosse assoggettato a fallimento o ad altra procedura concorsuale (comma 1 e 3).

La norma disciplinava poi i modi del comportamento del conduttore che volesse proseguire la locazione alle nuove condizioni (comma 4) o esercitare il diritto di prelazione (comma 5) e regolava il diritto del conduttore ad ottenere in caso contrario un compenso (comma 6-), che stabiliva in un determinato numero di mensilità (18 o 21 per le locazioni alberghiere) riferite al canone comunicato dal locatore.

L’art. 69 proseguiva al comma 7 stabilendo: “Qualora il locatore non intenda procedere al rinnovo della locazione, al conduttore è dovuta l’indennità per avviamento commerciale nella misura di 18, ovvero di 21 mensilità per le locazioni con destinazione alberghiera sulla base del canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche…”.

In sede di prima approssimazione poteva dunque dirsi che l’art. 69 disciplinasse i soli istituti del compenso al conduttore in caso di cessazione del contratto e del diritto di prelazione – l’ultimo comma dell’art. 69 prevedeva del resto espressamente che per i contratti contemplati dagli art. 67 e 71 le sue disposizioni erano sostitutive di quelle degli artt. 34 e 40 -. Non regolava per contro la rinnovazione tacita del contratto,. preveduta nella disciplina ordinaria dell’art. 28. 3. – I giudici di merito, chiamati ad applicare la normativa sopra riassunta hanno ritenuto che, sopravvenuta la scadenza della proroga legale, mancando nella disciplina transitoria una regolamentazione dell’istituto della rinnovazione tacita, dovesse applicarsi la disciplina ordinaria preveduta dagli artt. 42 e 28 della legge 392, sicché i locatori, per impedire la rinnovazione tacita del contratto, avrebbero dovuto comunicare la disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza prevista dall’art. 67 letta) della legge.

Questa soluzione non è però condivisibile. 4. – Esaminando il problema nel vigore del testo dell’art. 69 ora abrogato, la Corte, dopo le decisioni rese in tal senso da questa sezione (29 aprile 1983 n.2975 e 21 dicembre 1983 n.7537), si è pronunciata a sezioni unite (23 gennaio 1985 n.265) ed ha escluso che i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, in corso all’entrata in vigore della legge, alle scadenze prevedute dagli artt. 67 e 71 si siano trovati ad esser soggetti ad una disciplina, che ne prevedesse la rinnovazione tacita (ed a questa decisione altre ne sono seguite in senso conforme: 15 febbraio 1985 ,n.1289; 26 aprile 1985 n.2735; 10 aprile 1986 n.2511).

Interpretando la disciplina transitoria recata dalla legge 392, la Corte ha rilevato, in primo luogo, che l’art. 69 era volto a regolare gli istituti del diritto al compenso e del diritto di prelazione, in sostituzione degli artt. 34 e 40, sicché coerentemente mancava in esso ogni diretto accenno all’art. 28, sede di regolazione dell’istituto della rinnovazione tacita nella disciplina ordinaria. In secondo luogo ha posto in evidenza che, nel disciplinare i contratti non prorogati, l’art. 71 aveva esteso loro le norme sulla durata prevedute dagli art. 27 e 72 comma 1, aveva cioè significativamente limitato il richiamo al solo primo comma dell’art. 42, così escludendo in regime transitorio l’applicabilità del suo secondo comma (che, per la cessazione in regime ordinario di quei particolari contratti, prevede come necessario il preavviso.). Inoltre, ha considerato che, per estendere la disciplina della rinnovazione tacita ai contratti in corso, sarebbero state comunque necessarie espresse norme di adattamento dell’istituto, giacché la scadenza legale preveduta dagli artt. 67 e 71 non era in sè sussumibile a una norma che non solo prevedeva la rinnovazione, ma la prevedeva anche e più rigorosamente “alla prima scadenza contrattuale rispettivamente di sei e di nove anni”.

La Corte non ha mancato poi di esaminare la tesi, desunta dal terzo comma dell’art.69, secondo cui il locatore avrebbe dovuto motivare con una delle cause previste dall’art. 29 il proprio diniego alla rinnovazione del contratto alle scadenze prevedute dagli artt. 67 e 71. Ha infatti considerato che l’art. 69 appariva costruito sulla previsione di un’incondizionata libertà del locatore di indirizzare o meno la propria volontà nel senso della rinnovazione della locazione, una volta che la precedente era scaduta, quali che fossero le ragioni della sua scelta e sempre che quest’ultima non si risolvesse in un’ingiustificata frustrazione del diritto di prelazione spettante al precedente conduttore (ed in tal senso, è anche la successiva decisione 15 febbraio 1985 n.1289 della sezione).

Un ultimo, decisivo argomento, la Corte ha mostrato militare a sostegno dell’interpretazione accolta, quello rappresentato dal fatto che il diritto di prelazione, disciplinato dall’art. 69, presuppone l’esaurimento del precedente rapporto, giacché la sua funzione è di consentire che se ne costituisca un altro, nuovo rispetto al precedente, perché regolato da diverse condizioni. Dunque, in mancanza di un’espressa disposizione che nella disciplina transitoria regolasse la rinnovazione, una norma in tal senso non poteva esser desunta in via interpretativa dall’art. 69, sede d’una disposizione volta a regolare un istituto dai presupposti e dalla funzione antitetici, giacché la rinnovazione, nella forma preveduta dall’art. 28 della legge, è volta a far si che prosegua il precedente rapporto.

Ora, queste considerazione non dimostrano solo che dalla disciplina transitoria configurata dalla legge 392 non era dato trarre una norma che prevedesse per i contratti in corso una loro rinnovazione tacita alla scadenza legale; dimostrano anche che la strutturazione della disciplina transitoria dava luogo ad una regolamentazione degli interessi delle parti, emergenti al momento della scadenza del periodo di durata legale del rapporto, in sè conclusa e tale da doversi ritenere che il legislatore non avesse inteso prevedere, per in contratti in corso, la possibilità di una loro tacita rinnovazione alle future scadenze legali.

Gli argomenti ora riassunti, dove evidenziano un’incompatibilità logica tra la disciplina dettata dall’art. 69 e il meccanismo di rinnovazione tacita preveduto dagli artt. 28 e 29, non lasciano margini di dubbio per quanto riguarda i contratti di locazione di immobili adibiti ad usi diversi da quelli contemplati dall’art. 42. Per sè, quei medesimi argomenti avrebbero potuto a prima vista lasciare invece margini di dubbio sulla possibilità che la rinnovazione tacita,. perché per essi operante in via ordinaria solo per la parte preveduta dal primo comma dell’art. 28, fosse compatibile con la disciplina transitoria dei contratti di locazione di immobili adibiti alle attività residue previste dall’art. 42 della legge. E da qui è mosso il tribunale per fare capo alla disciplina ordinaria. Se non che la tesi seguita dal tribunale non è da condividere.

In vero, da un lato l’art. 69 delinea una disciplina unica, destinata ad applicarsi a tutti i contratti aventi le scadenze prevedute dagli artt. 67 e 71; non distingue, cioè, tra immobili adibiti alle attività indicate dall’art. 27 o alle altre contemplate dall’art. 42; dall’altro, nella disciplina ordinaria, questo secondo tipo di locazione è meno protetto del primo e non si vedrebbe la ragione di un trattamento inverso in sede di disciplina transitoria. Infine valgono le altre considerazioni di ordine letterale e sistematico pur fatte dalla Corte: la circostanza che l’art. 71, comma 1, nel trattare della durata di queste locazioni, abbia limitato il richiamo al primo comma dell’art. 42 e perciò escluso il richiamo dell’art. 28 attuato attraverso il secondo comma dell’art. 42; l’impostazione parallela nelle due discipline, ordinaria e transitoria, che denuncia come quella attuata dall’art. 69 sia stata la sola regolamentazione volutasi dare dal legislatore agli interessi emergenti all’atto delle scadenze legali prevedute dagli artt. 67 e 71. 5. – Una conferma ulteriore di quanto si è sin qui osservato si ha quando si estenda l’esame della disciplina transitoria, dalle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione alle locazioni abitative. Qui, mentre per i contratti in corso non prorogati, l’art. 65 ha espressamente detto applicabile la disposizione sulla rinnovazione tacita contenuta nell’art. 3, analogo richiamo non v’è nell’art. 58 a proposito dei contratti in corso prorogati. E la Corte Costituzionale ha giudicato non in contrasto con il principio di eguaglianza l’interpretazione dell’art; 58, per cui il legislatore avrebbe ritenuto di non estendere la disciplina della rinnovazione tacita anche ai contratti prorogati (sent. 6 febbraio 1985-n.33): conclusione raggiunta – tra l’altro – in base alla considerazione che le diverse situazioni di partenza, caratterizzate dalla inserzione o meno dei precedenti rapporti nel regime di proroga, aveva giustificato da parte del legislatore la risposta differenziata, rappresentata dal mantenere i primi rapporti per un ulteriore periodo di tempo nel regime di proroga e dall’assoggettare gli altri alla disciplina venutasi a sostituire a quella ordinaria, cui essi erano già sottoposti (sent. 12 dicembre 1984 n.281); donde una differenza di disciplina tra le due serie di rapporti, che giustificava anche quella relativa alla rinnovazione.

La Corte Costituzione, però ha anche rilevato che “la rinnovazione tacita, conseguente alla mancata disdetta, presuppone, di norma, la sussistenza di un rapporto, liberamente voluto dalle parti secondo la loro autonomia negoziale, sicchè, in mancanza di una manifestazione di volontà contraria, il legislatore può ragionevolmente presumere che ricorra il comune intento di protrarre ulteriormente il rapporto medesimo: per contro, in caso di intervento autoritativo che sposti il termine di scadenza del contratto, disponendone la proroga, la ricordata presunzione non può intuitivamente sussistere ed è logico quindi che il contratto, “indipendentemente dalla disdetta, cessi con lo spirare del termine finale” (sent. 6 febbraio 1985 n.33; e, nello stesso senso, Cass. 23 gennaio 1985 n. 265).

Ora è pur vero che, in relazione alle esigenze che giustificano il recesso anticipato del locatore, la Corte ha considerato che aver la legge esteso la nuova durata legale ai precedenti contratti ancora in corso aveva nella sostanza prodotto una protrazione legale del rapporto (art. 1 richiamato dall’art. 65) – (Corte cost., 27 febbraio 1980 n.22 e 28 luglio 1983 n. 250). Non di meno resta evidente che, da un punto di vista tecnico, la disciplina transitoria delle locazioni abitative non già prorogate si limita ad assoggettare i rapporti in corso alla nuova disciplina della durata delle locazioni, sicché appare conforme alla ragione d’ordine sistematico, richiamata dalla Corte Costituzionale, che solo a queste locazioni, tra i quattro tipi che il legislatore ha distinto agli artt. 58,65, 67 e 71, sia stato esteso l’istituto della rinnovazione tacita preveduto dalla disciplina ordinaria (giacché anche l’art.71, attraverso il disposto del comma secondo sulla durata residua minima, ha attuato una forma di proroga legale). 6. – Com’è noto, alla proroga dei termini stabiliti dalle lett. a), b) e c) dell’art. 67 della legge 392 (attuata con l’art. 15 bis del D.L. 23 gennaio 1982, n.94), avevano fatto seguito, da un lato, le ulteriori proroghe delle scadenze stabilite dalla lett. a) dell’art 67 (L. 25 luglio 1984, n.377, art.2; D.L. 7 febbraio 1985, n.12 conv. con modif. nella L. 5 aprile 1985, n. 118, art.1, comma 8), dall’altro l’abrogazione dell’art. 69, sostituito dall’1, comma 9 bis, del D.L. 12. del 1985, che aveva preveduto il diritto del conduttore al rinnovo del contratto, salvo diniego motivato dalla necessità di riottenere la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi indicati dall’art. 29.

Delle disposizioni dettate con gli artt. 2 della L. 25 luglio 1984, n.377 ed 1, commi 8, 9, 9 bis, 9 ter, 9 quater e 9 quinquies, del D.L. 7 febbraio 1985 n. 12 conv. nella L. 5 aprile 1985, n.118 (di cui questa Corte aveva rivelato la sospetta incostituzionalità con l’ordinanza del 2 dicembre 1985 n. 645), la Corte Costituzionale ha peraltro dichiarato l’illegittimità (sent. 23 aprile 1986, n.108) ed ha inoltre avvertito (considerato in diritto, n.11), in conformità della sua precedente giurisprudenza, che la caducazione del comma 9 bis dell’art.1, espressamente abrogativo dell’art.69 della legge 392, comportava il ripristino della norma precedentemente abrogata.

L’art. 1 del D.L. 7 dicembre 1986, n.832, conv. in L. 6 febbraio 1987, n. 15 è ora tornato a modificare l’art. 69. 7. – La Corte deve a questo punto stabilire a quali rapporti la nuova disciplina transitoria si applichi e, ove essa sia da applicare anche in relazione al contratto di cui è causa, se il motivo, che, alla stregua del precedente testo dell’art.69, avrebbe dovuto esser accolto, resti fondato.

L’ultimo comma dell’art. 69 – introdotto in sede di conversione – dichiara che le disposizioni dello stesso articolo si applicano tra gli altri anche ai contratti relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di cui all’art. 42.

L’art. 2, comma 1, dispone: – “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, per i quali il termine fissato è scaduto alla data di entrata in vigore del presente decreto, è effettuata dopo mesi nove, ovvero dopo mesi dodici per le locazioni con destinazione alberghiera,dal predetto termine fissato dal giudice ma, in ogni caso, non prima del 28 febbraio 1987″. Il primo comma dell’art. 69 (sub art. 1 del D.L. 832) dispone; – “Nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, di cui agli articoli 67 e 71 della presente legge, il locatore comunica, mediante raccomandata con avviso di ricevimento da inviarsi entro il 28 febbraio, se ed a quali condizioni intende proseguire la locazione ovvero le condizioni offerte da terzi per la locazione dell’immobile”.

Dal collegamento tra le due disposizioni emerge che la nuova disciplina transitoria è destinata ad applicarsi ai rapporti derivanti dai contratti preveduti dagli artt. 67 e 71, che da un lato non abbiano conosciuto un rinnovo consensuale del contratto oramai scaduto, dall’altro non siano cessati per esser stato l’immobile rilasciato, essendo per contro irrilevante che sia intervenuta una pronuncia passata in giudicato che abbia dichiarato cessata l’efficacia del contratto, salve le eccezioni prevedute dal terzo comma dell’art. 2, per i casi di morosità.

Passando allora a considerare il disposto dell’art. 69 in rapporto al motivo di ricorso è agevole pervenire alla conclusione che esso non abbia modificato la disciplina dettata con la legge 392, nel punto in cui rimetteva alla unilaterale determinazione del locatore il proseguire la locazione: ciò per motivi d’ordine sistematico e letterale.

Dal primo punto di vista va infatti considerato che la norma assume ad oggetto di disciplina rapporti derivanti da contratti, la cui scadenza era in molti casi da tempo sopravvenuta, rapporti che si considerano non avere a loro base una intervenuta rinnovazione, in quanto si detta una disciplina volta a regolare i modi di formazione dei nuovi contratti a diverse condizioni.

Dal secondo punto di vista si rileva come la lettera delle disposizioni dettate dal nuovo art.69 sia ancor più chiara nel rimettere la prosecuzione del rapporto alla unilaterale determinazione del locatore, salva sempre la protezione dell’interesse all’a prelazione nei casi preveduti dal quarto comma dell’art. 40: ed invero, già il primo comma del nuovo art.69 dispone che “il locatore comunica… se e a quali condizioni intende proseguire la locazione…”, mentre l’ottavo comma inizia con l’espressione “se il locatore non intende proseguire la locazione..”, ed il nono rimette alla sua scelta l’accettare o meno le offerte del conduttore (“Se il locatore non intende proseguire nella locazione sulla base delle condizioni offerte..”).

È pur vero che la norma parla di obbligo della comunicazione, anche nel caso che il locatore non intenda proseguire la locazione per i motivi indicati dall’art. 29 (comma 2 e di “Mancanza delle comunicazione, se dovuta” (comma 8), ma ambedue le volte si descrive in realtà un onere. Infatti, se il locatore comunica di non voler proseguire la locazione per uno dei motivi indicati nell’art. 29, impedisce al conduttore di formulare dal canto suo un’offerta, con la conseguenza di dover come compenso mensilità inferiori per numero (commi 10 e 9) e non rapportate al canone offerto dal conduttore, eventualmente superiore a quello corrente di mercato o, nei casi ex art.29 – lett. a), a quello corrisposto in concreto, e con la diversa conseguenza di non doverlo affatto per le locazioni prevedute dall’ultimo comma (tra le quali quelle ex art. 42). 8. – In conclusione, il ricorso va accolto e la sentenza cassata con rinvio ad altra sezione del Tribunale di Bari, che si atterrà al principio di diritto per cui i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, contemplati dagli artt. 70 e 42 della L. 27 luglio 1978, n.392, alla scadenza preveduta dall’art.67 lett. a) della stessa legge, prorogata dall’art. 15 bis del D.L. 23 gennaio 1982, n.9 conv. in L. 25 marzo 1982, n.94, non sono assoggettati a rinnovazione tacita a norma dell’art. 28, comma 1, della legge 392 e ad essi si applica il disposto dell’art. 1 del D.L. 9 dicembre 1986, n. 832 conv. il L. 6 febbraio 1987, n. 15, in quanto alla data di entrata in vigore del decreto 832 non sia stato già eseguito il rilascio dell’immobile.

Il giudice di rinvio provvedere sulle spese anche di questo grado del giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso proposto da Domenico PD e Vita Maria PV e cassa la sentenza 24.5.1983 del Tribunale di Bari; rinvia la causa ad altra sezione dello stesso Tribunale cui rimette di provvedere sulle spese del giudizio di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. FILADORO Camillo – Consigliere -
Dott. URBAN Giancarlo – Consigliere -
Dott. AMBROSIO Annamaria – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 29265-2005 proposto da:

S.V. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA AUGUSTO RIBOTY 23, presso lo studio dell’avvocato CECCHI CARLO, rappresentato e difeso dall’avvocato CAVAZZUTI GIORGIO con delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

F.A.E.;

- intimata -

avverso la sentenza n. 697/2005 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA,Seconda Sezione Civile, emessa il 17/06/2005; depositate il 01/08/2005; R.G.N. 1072/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/05/2010 da Consigliere Dott. ANNAMARIA AMBROSIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. LECCISI Giampaolo che ha concluso per l’accoglimento del secondo motivo, il rigetto del primo, assorbito il terzo motivo di ricorso.

Fatto

1.1. Proposte da S.V. domande di determinazione del canone legale e di restituzione delle maggiori somme indebitamente versate a tale titolo, relativamente all’immobile sito in (OMISSIS) di proprietà di F.A.E. e proposte, in via riconvenzionale, dalla F.A. domande di rilascio dello stesso immobile in forza di disdetta in data (OMISSIS), di risarcimento per l’occupazione senza titolo e per i danni arrecati all’immobile, nonchè di pagamento di oneri accessori insoluti, l’adito Tribunale di Piacenza – rilevato che il contratto era stato stipulato per “esigenze abitative temporanee e provvisorie motivate da lavoro” e ritenuto che l’immobile fosse utilizzato in via tendenzialmente stabile – dichiarava che il contratto era soggetto alla disciplina dell’equo canone della L. n. 392 del 1978, ex art. 26, lett. a; vista la non contestazione dei conteggi esposti dal ricorrente, condannava la locatrice alla restituzione di Euro 24.418,00 (già detratto quanto dovuto alla F.A. per oneri accessori) oltre interessi legali dalla messa in mora al saldo, nonchè alla restituzione del deposito cauzionale per la parte eccedente le tre mensilità di fitto previste dalla L. n. 392 del 1978, art. 11; accoglieva, quindi, la domanda riconvenzionale di restituzione dell’immobile, dichiarando la risoluzione del contratto, rinnovatosi di tre mesi in tre mesi, alla prima scadenza successiva alla disdetta del 22-1-2002 e, quindi, alla data del 31-1-2002;

rigettava, invece, perchè sfornite di prova, le domande di risarcimento danni della F.A.; infine compensava interamente le spese processuali tra le parti.

1.2. La decisione, gravata da impugnazione in via principale da parte di F.A.E. e in via incidentale da S.V., era riformata dalla Corte di appello di Piacenza la quale con sentenza in data 1-8-2005, in parziale accoglimento dell’appello principale, rigettava ogni domanda svolta dallo S., compensando le spese del doppio grado.

1.3. Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione Vito S., svolgendo tre motivi.

Nessuna attività difensiva è stata svolta da parte intimata.

Diritto

1. La Corte di appello – andando di contrario avviso rispetto al Tribunale – ha rigettato la domanda di restituzione delle somme indebitamente versate rispetto alla misura legale del canone di locazione, sul presupposto dell’assenza di prova circa la conoscenza, o la conoscibilità con l’ordinaria diligenza, da parte della locatrice della circostanza che l’esigenza lavorativa del conduttore indicata nel contratto non rivestisse carattere transitorio. In tale prospettiva la Corte territoriale ha ritenuto che il rilievo svolto dal Tribunale in ordine alla distanza tra il luogo di residenza del conduttore ((OMISSIS)) e quello di ubicazione dell’immobile locato in Piacenza non fosse significativo, ben potendo avvalorare l’ipotesi di “uso transitorio”; mentre l’altro rilievo desumibile dal medesimo contratto, e, cioè, che la locazione fosse stata stipulata per le esigenze abitative dell’intera famiglia, doveva considerarsi insufficiente, trattandosi di un elemento meramente indiziario.

1.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione della L. n. 392 del 1978, art. 26, comma 1, lett. a e art. 79. Al riguardo parte ricorrente osserva che alla fattispecie era applicabile l’art. 26 cit. (in virtù della L. n. 431 del 1998, art. 14, u.c.) con la conseguenza che – a prescindere dalla transitorietà delle esigenze abitative – andava applicato l’equo canone, ricorrendo l’eccezione ivi prevista, rappresentata dal fatto che il conduttore abitava stabilmente nell’immobile per motivi di lavoro. L’assunto, da ritenersi implicito nella sentenza di appello – secondo cui il conduttore avrebbe dovuto essere gravato dall’onere di provare la simulazione relativa del contratto di locazione – risulterebbe, dunque, smentito dal comb. disp. degli articoli in rubrica; in particolare la Corte di appello avrebbe erroneamente fatto coincidere il concetto di transitorietà della locazione con quello di non stabilità, in contrasto con il disposto dell’art. 26, lett. a cit., senza considerare che nel presente giudizio, il conduttore non aveva mai inteso contestare la transitorietà della locazione, essendosi limitato a chiedere l’applicazione dell’equo canone, in considerazione della circostanza, pacifica dalle parti ed emergente dal contratto, della stabile occupazione dell’immobile: ciò in quanto dallo stesso contratto risultava che il conduttore risiedeva in provincia di (OMISSIS) e intendeva soddisfare “le sue esigenze abitative temporanee e provvisorie, motivate da lavoro” in (OMISSIS), mentre l’indicazione nel contratto dei componenti della famiglia, che si sarebbero trasferiti nell’immobile con il conduttore, confermava la stabilità delle esigenze abitative.

1.2. Il motivo risulta fondato nei termini che si preciseranno di seguito.

In via di principio si rammenta – in conformità a principi acquisiti dalla giurisprudenza consolidata di questa Corte (Cass. 31/01/2006, n. 2147; 03/08/2004, n. 14815) – che nel sistema della legge n. 392/1978 il tipo legale della locazione ad uso abitativo risulta articolato in tre sottotipi: a) locazioni per esigenze abitative stabili e primarie; b) locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro; c) locazioni per esigenze abitative non stabili nè primarie ma genericamente transitorie. Il primo sottotipo è completamente soggetto all’applicazione della L. n. 392 del 1978, il terzo ne è totalmente esonerato, mentre il secondo sottotipo è soggetto all’applicazione della L. n. 392 del 1978, fatta esclusione per la durata legale.

Merita puntualizzare che per concretizzare tale ultimo sottotipo (previsto dalla L. n. 392 cit., art. 26, lett. a, ultima parte e qui invocato da parte ricorrente) sono necessari due requisiti, che devono sussistere congiuntamente: la stabile abitazione dell’immobile da parte del conduttore e il motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione, con la conseguenza che – ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative – la sola stabile occupazione dell’immobile, non giustificata da motivi di lavoro o di studio, ovvero la sola sussistenza di questi motivi, non accompagnata dalla stabile occupazione dell’immobile, non valgono ad attrarre la locazione nel regime della legge sull’equo canone (Cass. 16/01/1992, n. 741).

1.2. Ciò premesso, ritiene il Collegio che la Corte di appello – come osservato da parte ricorrente – si è mossa evidentemente nell’ottica che nella fattispecie fosse in discussione la simulazione del contratto, confondendo il requisito della transitorietà della locazione, quale risultante dal contratto (che sottraeva lo stesso contratto al regime di durata previsto dalla L. n. 392 del 1978) con quello della stabilità dell’occupazione, che, in quanto qualificata da ragioni di lavoro, era idoneo a fondare la pretesa di determinazione del canone legale ai sensi dell’art. 26, lett. a, ult. parte della stessa Legge.

E’ ben vero che, a seguito della dichiarazione di parziale illegittimità costituzionale dell’art. 80 della medesima Legge (Corte cost., sent. n. 185 del 1988) il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell’immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio dettato dalla stessa norma non può trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione; il che significa che a tal fine occorre che venga positivamente dimostrata la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine alla effettiva destinazione dell’immobile ad un uso diverso da quello indicato dal contratto (mentre, nel caso di variazione unilaterale ad opera del conduttore, occorre dimostrare la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 80 cit. nella consapevole tolleranza del locatore, che abbia omesso di opporsi nei modi e nel termine previsto dalla stessa norma decorrente dalla effettiva conoscenza della variazione stessa).

Senonchè, nel caso di specie, i giudici di appello -muovendo dall’erronea ricognizione della fattispecie legale invocata nel caso concreto – hanno finito per svalutare due dati emergenti dal contratto di locazione, che appaiono, invece, rilevanti ai fini dell’individuazione della consapevole determinazione delle parti in ordine alla destinazione dell’immobile, posto che hanno ritenuto che la notevole distanza tra il luogo di residenza del conduttore e quello dove lo stesso svolgeva la propria attività lavorativa (alle cui esigenze era funzionale la locazione) costituisse elemento “neutro” o al più deponesse per la transitorietà delle esigenze lavorative (senza considerare se la circostanza fosse, piuttosto, indicativa della condivisa consapevolezza delle parti in ordine alla stabilità dell’occupazione dell’immobile) e hanno, quindi, finito per ritenere insufficiente l’altro dato testuale, rappresentato dalla indicazione nello stesso contratto del numero dei componenti della famiglia del conduttore (che non sembra possa avere altro significato, se non che le parti si erano rappresentate che il conduttore avrebbe abitato nell’immobile con tutta la famiglia).

1.4. Chiudendo le fila del discorso, ritiene il Collegio che i giudici di merito, verificando i fatti costitutivi della pretesa di determinazione del canone legale, avrebbero dovuto accertare, da un lato, il requisito obiettivo della reale situazione di fatto desunta dall’effettiva destinazione dell’immobile locato – verificando, in concreto, se, pur avuto riguardo alla transitorietà delle esigenze abitative enunciate nel contratto, l’immobile locato fosse stabilmente occupato dal conduttore per i dedotti motivi di lavoro – e, dall’altro, il requisito soggettivo, valutando la consapevolezza del locatore di tale effettiva destinazione nei termini sopra precisati.

1.5. In conclusione, in accoglimento del primo motivo di ricorso, l’impugnata sentenza deve essere cassata con rinvio per nuovo esame siila Corte d’appello di Bologna in diversa composizione. Il giudice del rinvio – accertata l’effettiva destinazione d’uso dell’immobile locato e, nel contempo, la consapevolezza da parte della locatrice in ordine a tale destinazione – farà applicazione del seguente principio: la locazione stipulata per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro è soggetta all’applicazione della L. n. 392 del 1978 fatta esclusione per la durata legale, allorchè – ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative – concorra il requisito della stabile abitazione dell’immobile da parte del conduttore e il motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione.

Restano assorbiti il secondo motivo di ricorso relativo alla domanda del conduttore avente ad oggetto il pagamento di interessi legali sul deposito cauzionale e il terzo, concernente le spese.

Il giudice del rinvio provvederà alla regolazione delle spese anche del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso; assorbito il resto;

cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Bologna in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 3 maggio 2010.

Depositato in Cancelleria il 28 giugno 2010

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. MAZZA Fabio – Consigliere -
Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere -
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

V.M., elettivamente domiciliata in ROMA presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, difesa dagli avvocati BAZZANI ALESSANDRO, CARLO ARROTTA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

P.D., elettivamente domiciliata in ROMA VIA OSLAVIA 28, presso lo studio dell’avvocato PORZIO ANTONIO HECTOR, che la difende unitamente all’avvocato LUCA MORANI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 4384/02 della Corte d’Appello di ROMA, terza sezione civile, emessa il 6/12/02, depositata il 9/01/03, R.G.1484/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/04/08 dal Consigliere Dott. Luigi Alessandro SCARANO;
udito l’Avvocato Antonio Hector PORZIO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con ricorso del 13/2/1996 la sig.ra V.M. conveniva avanti al Tribunale di Roma la sig.ra P.D., per ivi sentir nei suoi confronti determinare l’equo canone relativamente all’appartamento sito in (OMISSIS), condotto in locazione giusta contratto con quest’ultima stipulato in data 1/10/1992, con conseguente relativa condanna alla restituzione delle somme percepite in eccedenza.

Nella resistenza della convenuta, che nel contestare quanto ex adverso sostenuto e richiesto deduceva di aver introdotto separato giudizio di sfratto della conduttrice V. per morosità, in ragione della progressiva autoriduzione del canone dalla stessa operata, nonchè per finita locazione, riunite le cause, con sentenza parziale del 19/7/1999 il Tribunale di Roma dichiarava risolto il contratto di locazione de quo per morosità della conduttrice, che condannava al rilascio dell’immobile.

Il gravame da quest’ultima interposto veniva quindi dalla Corte d’Appello di Roma rigettato con sentenza del 9/1/2003.

Avverso la suindicata sentenza della corte di merito la V. propone ora ricorso per cassazione, affidato a 5 motivi.

Resiste con controricorso la P.

Diritto

Con il 1 motivo la ricorrente denunzia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2722 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Si duole che sia stata dai giudici di merito ritenuta ammissibile, nonostante la frapposta opposizione, la prova testimoniale e l’interrogatorio formale da controparte dedotti a dimostrazione della natura transitoria del contratto di locazione, laddove dal medesimo risulta la destinazione ad uso abitativo dell’immobile.

Con il 2 motivo denunzia omessa e/o insufficiente motivazione su punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Lamenta che la corte di merito si sia limitata solamente a “bollare” di inconferenza “il punto di gravame sull’inammissibilità delle prove espletate in primo grado, ex art. 2722 c.c…

Con il 3 motivo denunzia violazione e/o falsa applicazione di norme regolanti l’ammissibilità delle prove testimoniali, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3; nonchè omessa motivazione su punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Lamenta che “La P., costituendosi in giudizio, ha richiesto il rigetto della domanda di accertamento dell’equo canone, in quanto, a suo dire, il contratto di locazione avrebbe avuto natura transitoriaa, laddove “di fronte al documento comprovante la sua natura abitativa, avrebbe dovuto eccepirne la simulazionee.

Si duole che non avendo controparte affermato “che tra le parti si era raggiunto un accordo che voleva il rapporto essere di più breve durata e a canone liberoo, erroneamente non sia stata dichiarata l’inammissibilità delle prove testimoniali dedotte, “per non essere stata eccepita la simulazione del contratto di locazionee.

Con il 4^ motivo denunzia violazione e falsa applicazione delle norme sull’onere della prova, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Lamenta che erroneamente la corte di merito le addossa “l’onere di dover provare l’inesistenza della natura transitoria del contratto di locazionee.

Si duole che benchè avesse “provato documentalmente la reale natura del rapporto, producendo il contratto inter partes e la scrittura privata aggiuntaa, il giudice non ne abbia tenuto conto, laddove incombeva alla controparte dare la prova di un accordo “difforme dal contenuto del contratto, producendo, a sua volta, documenti in contrasto con la volontà espressa nel negozio stipulato l’1.10.19922.

Con il 5^ motivo denunzia “violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c., in relazione alla valutazione delle provee.

Lamenta che “le testimonianze rese dai sigg.ri T. e N. (v. ud. 23.3.99) non forniscono quella prova della transitorietà del contratto, da cui il Giudice fa discendere il rigetto del ricorso ex art. 447 bis c.p.c.., giacchè “dalla testimonianza… del sig. T. non può trarsi alcun elemento probante, in quanto egli riferisce di questioni a cui non ha partecipato direttamente (non mi sono occupato direttamente della locazione per cui è causa) ma che gli sarebbero state fatte conoscere dalla Sig.ra N.P., madre della locatrice e terza rispetto al contratto di locazione de quoo.

I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono in parte inammissibili e in parte infondati.

Va anzitutto posto in rilievo che con riferimento alla disciplina contenuta nella L. n. 392 del 1978, n. 392, l’uso abitativo può essere volto a soddisfare esigenze di carattere stabile ovvero anche per un periodo transitorio, e l’espressione “esigenze abitative di natura transitoriaa desumibile dall’art. 1, comma 2, e art. 26, comma 1, lett. a), non va riferita al requisito della temporaneità ovvero intesa come transitorietà “pura e semplice”, nè desumersi dalla durata convenuta per un periodo inferiore a quattro anni, o in quanto nel contratto non risulta specificata quale esigenza abitativa si intende soddisfare, normale e continuativa ovvero saltuaria e transitoria.

Esso dipende esclusivamente dalla natura dell’esigenza abitativa del locatario, da accertarsi in sede giudiziale (v. Cass., 26/7/2005, n. 15627, ove se ne è tratto che in presenza di esigenze di abitazione primaria e normale, sia pure limitate nel tempo, alla locazione destinata a soddisfarle è applicabile la durata legale quadriennale prevista dal citato art. 1; Cass., 15/3/2004, n. 5233; Cass., 11/7/1987, n. 6078).

Nè la saltuarietà delle esigenze abitative può invero desumersi dalla mera circostanza della disponibilità, come nella specie, da parte del conduttore di altro appartamento idoneo alle proprie esigenze abitative nello stesso Comune, non essendo al medesimo invero precluso di scegliere di vivere nell’immobile locato, pur continuando ad anagraficamente risiedere nell’altro (v. Cass., 6/4/2006, n. 8100).

Deve altresì sottolinearsi che per le locazioni ad uso abitativo soggette alla disciplina posta dalla L. n. 392 del 1978, vige la regola generale della durata quadriennale, sicchè la norma che consente una durata minore pone un’eccezione che, in quanto tale, non solo deve essere espressamente pattuita, ma deve essere anche espressamente giustificata, con l’ulteriore conseguenza che grava sulla parte interessata un onere di allegazione e prova sia di detta clausola che della ragione di deroga delle norme sulla durata legale (v. Cass., 31/3/2007, n. 8077).

Incombe pertanto al locatore che eccepisca la destinazione dell’immobile ad uso transitorio dimostrare la ricorrenza dei relativi presupposti (v. Cass., 10/8/2004, n. 15422).

Ciò premesso, va sotto altro profilo richiamato il principio consolidato in giurisprudenza di legittimità in base al quale i motivi posti a base dell’invocata cassazione della decisione impugnata debbono avere i caratteri della specificità, della completezza, e della riferibilità alla decisione stessa, con – fra l’altro – l’esposizione di argomentazioni intelligibili ed esaurienti ad illustrazione delle dedotte violazioni di norme o principi di diritto, essendo inammissibile il motivo nel quale non venga precisato in qual modo (se per contrasto con la norma indicata, o con l’interpretazione della stessa fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina), e sotto quale profilo, abbia avuto luogo la violazione nella quale si assume essere incorsa la pronunzia di merito.

Ai fini della sussistenza del requisito dell’esposizione sommaria dei fatti di causa, prescritto a pena d’inammissibilità per il ricorso per cassazione dall’art. 366 c.p.c., è infatti necessario che nel contesto dell’atto d’impugnazione si rinvengano gli elementi indispensabili perchè il giudice di legittimità possa avere, senza dover ricorrere ad altre fonti o atti del processo, ivi compressi la sentenza impugnata, una chiara e completa visione dell’oggetto dell’impugnazione, dello svolgimento del processo e delle posizioni in esso assunte dalle parti (v. Cass., 23/7/2004, n. 13830; Cass., 17/4/2000, n. 4937).

E’ cioè indispensabile che dal solo contesto del ricorso sia possibile desumere una conoscenza del “fatto”, sostanziale e processuale, sufficiente per bene intendere il significato e la portata delle critiche rivolte alla pronuncia del giudice a quo (v. Cass., 4/6/1999, n. 5492).

Sebbene l’esposizione sommaria dei fatti di causa non deve necessariamente costituire una premessa a sè stante ed autonoma rispetto ai motivi di impugnazione, è tuttavia indispensabile, per soddisfare la prescrizione di cui all’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 3, che il ricorso, almeno nella parte destinata alla esposizione dei motivi, offra, sia pure in modo sommario, una cognizione sufficientemente chiara e completa dei fatti che hanno originato la controversia, nonchè delle vicende del processo e della posizione dei soggetti che vi hanno partecipato, in modo che tali elementi possano essere conosciuti soltanto mediante il ricorso, senza necessità di attingere ad altre fonti, ivi compresi i propri scritti difensivi del giudizio di merito ed il ricorso per cassazione (v. Cass., 23/7/2004, n. 13830; Cass., 22/5/1999, n. 4998; Cass., 21/5/1999, n. 4916; Cass., 25/3/1999, n. 2826).

Allorquando con quest’ultimo viene come nella specie in particolare denunziato il vizio di violazione e falsa applicazione di norme di diritto, il vizio della sentenza previsto dall’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, deve essere allora dedotto non solo mediante la puntuale indicazione delle norme assuntivamente violate, ma anche mediante specifiche argomentazioni intelligibili ed esaurienti, intese: a motivatamente dimostrare in qual modo determinate affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata debbano ritenersi in contrasto con le indicate norme regolatrici della fattispecie o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina.

Diversamente, il motivo è inammissibile, in quanto non consente alla Corte di Cassazione di adempiere al proprio compito istituzionale di verificare il fondamento della denunziata violazione (v. Cass., n. 20325 del 2006; Cass., 18/4/2006, n. 8932; Cass-, 20/1/2006, n. 1108).

Non è infatti sufficiente un’affermazione apodittica e non seguita da alcuna dimostrazione, dovendo il ricorrente viceversa porre la Corte di legittimità in grado di orientarsi fra le argomentazioni in base alle quali ritiene di censurare la pronunzia impugnata (v. Cass., 18/4/2006, n. 8932; Cass., 15/2/2003, n. 2312; Cass., 21/8/1997, n. 7851).

Quanto al pure denunziato vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, va per altro verso ribadito che esso si configura solamente quando dall’esame del ragionamento svolto dal giudice del merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile il mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia prospettati dalle parti o rilevabili di ufficio, ovvero un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico giuridico posto a base della decisione (in particolare cfr. Cass., 25/2/2004, n. 3803).

Tale vizio non consiste invero nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove preteso dalla parte rispetto a quello operato dal giudice di merito (v. Cass., 14/3/2006, n. 5443; Cass., 20/10/2005, n. 20322).

La deduzione di un vizio di motivazione della sentenza impugnata con ricorso per cassazione conferisce infatti al giudice di legittimità non già, come evidentemente suppone l’odierna ricorrente, il potere di riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, bensì la mera facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, cui in via esclusiva spetta il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive; risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, di dare (salvo i casi tassativamente previsti dalla legge) prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti (v. Cass., 7/3/2006, n. 4842; Cass., 27/4/2005, n. 8718).

Orbene, i suindicati principi risultano invero non osservati dall’odierna ricorrente.

Sotto il profilo dell’autosufficienza va osservato che essa fa riferimento ad atti e documenti del giudizio di merito (contratto di locazione; scrittura privata integrativa; conteggio versato in atti, ecc.) senza invero debitamente riprodurli nel ricorso.

A tale stregua non pone invero questa Corte nella condizione di effettuare il richiesto controllo (anche) in ordine alla tempestività e decisività dei denunziati vizi, da condursi sulla base delle sole deduzioni contenute nel ricorso, alle cui lacune non è possibile sopperire con indagini integrative, non avendo la Corte di legittimità accesso agli atti del giudizio di merito (v. Cass., 24/3/2003, n. 3158; Cass., 25/8/2003, n. 12444; Cass., 1/2/1995, n. 1161).

Quanto ai denunziati vizio di violazione di norme di diritto, con riferimento in particolare alle doglianze concernenti la prova testimoniale va osservato, da un canto, come (in base a principio affermato con riferimento alla nullità della testimonianza resa da persona incapace ai sensi dell’art. 157 c.p.c., comma 2, ma da considerarsi di generale validità), l’eccezione di inammissibilità della prova in questione va ribadita subito dopo il relativo espletamento (salvo il caso in cui il procuratore della parte interessata non sia stato presente all’assunzione del mezzo istruttorio, l’eccezione in tal caso potendo essere risollevata nell’udienza successiva), dovendo ritenersi altrimenti sanata, senza che quella preventivamente formulata possa ritenersi comprensiva dell’eccezione di nullità della testimonianza comunque ammessa ed assunta nonostante la previa opposizione (cfr. Cass., 3/4/2007, n. 8358; Cass., 15/2/2007, n. 3462; Cass., 17/2/2004, n. 2995).

Orbene, la ricorrente non ha invero dedotto nè a fortiori dimostrato di avere nel caso tempestivamente ribadito la sollevata eccezione di inammissibilità della prova testimoniale; immediatamente dopo la relativa escussione.

Per altro verso, va posto in rilievo come non risulta dalla ricorrente debitamente riportato in ricorso il contenuto degli articolati capitoli della prova testimoniale in questione, al fine di consentire a questa Corte, che non ha accesso agli atti del giudizio di merito, di esaminarli al fine di valutarne (anche) la congruità, concludenza e decisività, con riferimento in particolare al patto asseritamente aggiunto o contrario al contenuto del contratto (v. Cass., 19/3/2007, n. 6440; Cass., 18/4/2006, n. 8932; Cass., 20/12/2005, n. 28233; Cass., 21/5/2004, n. 9711; Cass., 3/2/2000, n. 1203).

Quanto agli altri motivi ove si denunziano vizi di violazione di norme di diritto, anzichè criticare la soluzione adottata dal giudice di merito debitamente prospettando puntuali e specifiche obiezioni ed argomentazioni in diritto di contrasto alla tesi accolta dalla corte di merito, nell’ambito di una valutazione comparativa, la ricorrente inammissibilmente si limita a ribadire le diverse soluzioni già esaminate e non accolte dal giudice del gravame di merito in termini di mera – ed in sede di legittimità invero non consentita – contrapposizione di queste ultime rispetto alle soluzioni accolte nell’impugnata sentenza (cfr. Cass., 8/3/2007, n. 5353; Cass., 17/5/2006, n. 11501; Cass., 25/2/2005, n. 3994).

A tale stregua, la formulata denunzia esula pertanto dalla previsione di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3, (cfr. Cass., 25/2/2004, n. 3803) e, a parte quanto già più sopra rilevato sotto il profilo dell’autosufficienza, depone per la mera doglianza della ricorrente circa lo sfavorevole esito della lite contrario alle proprie aspettative, per essere state le risultanze di causa valutate in modo difforme dal proprio.

Emerge evidente, a tale stregua, come i motivi in questione risultino inammissibilmente formulati in violazione del principio di autosufficienza (v. Cass., 5/6/2007, n. 13085; Cass., 25/5/2007, n. 12239; Cass., 29/3/2007, n. 7767), nonchè proposti in termini non rispondenti ai sopra delineati schemi, conseguentemente palesandosi anche funzionalmente inidonei.

In ordine alla censura concernente l’interrogatorio formale, a parte quanto già osservato sul piano dell’autosufficienza, va sottolineato che quand’anche si accedesse all’assunto della ricorrente la stessa risulterebbe invero infondata, atteso che come da tempo affermato da questa Corte in tema di prova della simulazione inter partes la legge, mentre vieta (tranne determinati casi) la prova per testimoni e per presunzioni, non vieta invero l’interrogatorio formale, sempre che abbia per oggetto negozi per i quali non sia richiesto l’atto scritto ad substantiam (v., con riferimento all’appalto, Cass., 24/11/1979, n. 6160).

Le limitazioni poste dall’art. 1417 c.c., comma 2, riguardano infatti soltanto la prova testimoniale e, correlativamente (art. 2729 c.c.), quella per presunzioni, e non anche il suindicato mezzo istruttorio volto a provocare la confessione giudiziale della controparte, attesi il carattere di piena prova legale di quest’ultima e la mancanza per essa di una disposizione corrispondente a quella della simulazione diretta non ad accertare un patto aggiunto o contrario al contenuto di un documento, bensì a ricercare la verità reale contro quella formale risultante dall’atto scritto (v. Cass., 13/10/1980, n, 5490).

Nè può d’altro canto sottacersi che, attraverso le risposte date dall’interessato in sede di interrogatorio formale, può essere utilmente acquisita sia la prova piena che un principio di prova, laddove le risposte siano tali da rendere soltanto verosimile la simulazione, con la conseguenza di rendere ammissibile la prova testimoniale in deroga al normale divieto (v, Cass., 17/12/1969, n. 3999).

In ordine alla valutazione delle risultanze probatorie, la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., in sede di ricorso per cassazione è apprezzabile, va posto ulteriormente in rilievo, nei limiti del vizio di motivazione di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, dovendo emergere direttamente dalla lettura della sentenza, e non anche dal riesame degli atti di causa, inammissibile in sede di legittimità (v. Cass., n. 24755 del 2007; Cass., 20/6/2006, n. 14267; Cass., 12/2/2004, n. 2707).

Risponde a tralatizio insegnamento di questa Corte che la conformità della sentenza al modello di cui all’art. 132 c.p.c., comma 1, n. 4, e l’osservanza degli artt. 115 e 116 c.p.c., non richiedono d’altro canto che il giudice di merito dia conto dell’esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l’iter argomentativo seguito (v. Cass., Cass., 27/7/2006, n. 17145; Cass., 9/5/2003, n. 7058).

Tale vizio non consiste nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove preteso dalla parte rispetto a quello operato dal giudice di merito (v. Cass., 14/3/2006, n. 5443; Cass., 20/10/2005, n. 20322), solamente a quest’ultimo spettando individuare le fonti del proprio convincimento, e a tale fine valutare le prove, controllarne la attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova (v. Cass., 25/2/2004, n. 3803; Cass., 21/3/2001, n. 4025; Cass., Sez. Un., 11/6/1998, n. 5802).

Al riguardo, si noti, – una diversa interpretazione delle risultanze probatorie è in realtà estranea alle valutazioni rimesse al giudice della legittimità, ed è, per ciò stesso, inammissibile, essendo a quest’ultimo conferito non già, come evidentemente suppone l’odierna ricorrente, il potere di riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, bensì la mera facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, cui in via esclusiva spetta il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, di dare (salvo i casi tassativamente previsti dalla legge) prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti (v., Cass., 7/3/2006, n. 4842; Cass., 20/10/2005, n. 20322; v. Cass., 27/4/2005, n. 8718).

Quanto ai denunziati vizi di motivazione, va infine osservato che la ricorrente sostanzialmente si limita invero a dedurli, senza indicare l’insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate tale da non consentire la identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione impugnata (cfr. Cass., 25/2/2004, n. 3803).

Orbene, lungi dal denunziare vizi della sentenza gravata rilevanti in relazione ai sopra indicati profili, la ricorrente si è invero limitata a formulare deduzioni che, oltre a risultare formulate secondo un modello difforme da quello delineato all’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 4, si risolvono in realtà nella mera doglianza circa l’asseritamente erronea attribuzione da parte della corte di merito agli elementi valutati di un valore ed un significato difformi dalle sue aspettative (v. Cass., 20/10/2005, n. 20322), e nell’inammissibile pretesa di una lettura delle risultanze di causa diversa da quella nel caso operata da tale giudice (cfr., da ultimo, Cass., 18/4/2006, n. 8932).

Emerge evidente, a tale stregua, come la ricorrente in realtà ad altro non miri se non a sollecitare, contra ius e cercando di superare i limiti istituzionali del giudizio di legittimità, elementi di fatto già considerati dai giudici del merito, al fine di pervenire ad un diverso apprezzamento dei medesimi (cfr. Cass., 31/5/2006, n. 12984; Cass., 14/3/2006, n. 5443).

All’inammissibilità ed infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso.

Le spese, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.600,00 di cui Euro 2.500,00 per onorari, oltre a spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 8 aprile 2008.

Depositato in Cancelleria il 15 luglio 2008.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano – Presidente -
Dott. FANTACCHIOTTI Mario – rel. Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno – Consigliere -
Dott. FICO Nino – Consigliere -
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

R.D.T.M., quale erede e procuratore degli eredi di R.D.T.P.F., signori R.D.T.S., R.D.T.M.P., R.D.T.F., R.D.T.P.A., R.d.T.M.G., elettivamente domiciliato in ROMA, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, difeso dagli avvocati PECCHIOLI PAOLO, DONATELLA DE DONNO PECCHIOLI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

G.A.S., elettivamente domiciliato in ROMA PREMUDA 6, presso lo studio dell’avvocato LUIGI PEDULLA’, difeso dall’avvocato PEZZANO ANTONIO, giusta, delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 86/02 della Corte d’Appello di FIRENZE, prima sezione civile, emessa il 23/01/01, depositata il 18/01/02, R.G. 988+989/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/03/07 dal Consigliere Dott. Mario FANTACCHIOTTI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

R.D.T.P.F. ha chiesto e ottenuto dal Presidente del tribunale di Firenze, nei confronti di G.A.S., decreto ingiuntivo per la somma di L. 9.265.206, oltre interessi e rivalutazione monetaria, pretesa a titolo di penale per il ritardo nella riconsegna, dopo la scadenza del termine di durata del rapporto locativo, dell’immobile condotto in locazione dal G., posto in (OMISSIS).

L’opposizione al decreto ingiuntivo, proposta dal G. dopo la scadenza del termine indicato nel decreto, è stata dichiarata inammissibile dal Giudice di primo grado.

Pronunciando sull’appello proposto dal G., la Corte di appello di Firenze ha, però radicalmente capovolto questa decisione accogliendo l’opposizione e con-seguentemente revocando il decreto.

La Corte di appello ha anzitutto rilevato che l’opposizione del G., benchè proposta dopo la scadenza del termine indicato nel decreto ingiuntivo, doveva considerarsi ammissibile avendo la predetta parte provato di non avere avuto tempestiva conoscenza del decreto ingiuntivo, perchè notificato irregolarmente nelle forme previste dall’art. 143 c.p.c., nonostante la possibilità di notificazione nella abitazione della moglie non separata.

Nel merito la Corte territoriale ha evidenziato come, essendo stato accertato in precedente controversia tra le parti (di risoluzione del rapporto di affitto di fondo rustico per inadempimento del conduttore), che la locazione doveva considerarsi stipulata per uso abitativo, il termine di durata del contratto doveva considerarsi di quattro anni, e non di tre anni, come previsto nel contratto, e doveva ritenersi scaduto alla data del 14 marzo 1992, piuttosto che alla data del 14 marzo 1991, con la conseguenza che, essendo stato l’immobile riconsegnato il 6 luglio 1991, del tutto infondata doveva considerarsi la pretesa di pagamento della penale contrattualmente prevista di L. 100.000 al giorno per asserito ritardo nella riconsegna.

Conclusione, questa, secondo la Corte territoriale, che non poteva essere capovolta dalla domanda di accertamento della risoluzione anticipata del contratto per effetto di clausola risolutiva espressa posto che tale domanda era stata introdotta dal locatore solo nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo.

La predetta sentenza è stata impugnata da R.D.T.M. in proprio e quale rappresentante di R.D.T.M.P., R.D.T.S., R.D.T.F., R.D.T.P.A., R.D.T.M.G., tutti eredi di R.D.T.P., deceduto.

G.A.S. resiste con controricorso.

Diritto

1. Con il primo motivo si denuncia la “violazione e falsa applicazione egli artt. 143 e 650 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″. Si addebita alla Corte territoriale l’errore di avere ritenuto irregolare la notifica del decreto ingiuntivo nonostante la prova certa del trasferimento all’estero, ad indirizzo sconosciuto, del G. e la colposa incuria di questo, allontanatosi dal suo domicilio senza comunicare il proprio nuovo recapito.

Si evidenzia, in particolare, che il giudice di merito ha tratto il convincimento della conoscibilità del luogo di recapito, in Italia, del G., presso l’abitazione della moglie, senza avvedersi che tutti gli atti processuali considerati dal predetto Giudice come indicativi di quella possibilità di conoscenza erano successivi alla data di notifica del decreto ingiuntivo.

Si aggiunge che il dovere di indagini accurate deve essere correlato alla ampiezza dei termini disponibili per l’esecuzione della notifica, termini che, per la notifica del decreto ingiuntivo sono solo di quaranta giorni e, perciò, particolarmente brevi.

1.1. Il motivo è infondato.

Questa Corte ha ripetutamente chiarito, con orientamento che può dirsi ormai consolidato, dopo la sentenza delle sezioni unite n. 6737 del 2002, che ai fini della validità della notificazione nelle forme previste dall’art. 143 c.p.c., per le persone irreperibili, il Giudice deve accertare in base alle prove dedotte se il notificante conosceva o poteva conoscere, adottando la comune diligenza, la dimora, il domicilio o la residenza del destinatario, atteso che le condizioni legittimanti la notificazione a norma del citato art. 143 del codice di rito non sono rappresentate dal solo dato soggettivo dell’ignoranza, da parte del richiedente o dell’ufficiale giudiziario, sulla residenza, la dimora o il domicilio del destinatario dell’atto nè dal possesso del solo certificato anagrafico dal quale risulti che il destinatario si è trasferito per ignota destinazione, essendo richiesto altresì che tale ignoranza, indipendentemente dalla colpa del destinatario della notifica, per l’inosservanza dell’onere di denuncia, nei registri anagrafici, del luogo di sua nuova residenza, sia oggettivamente incolpevole, perchè non superabile con diligenti indagini (sent. n. 01092 del 03-02-1998; sent. n. 11360 del 30-05-2005).

Superando, così, l’orientamento giurisprudenziale (invocato dal ricorrente), che, valorizzando soprattutto la colpa del destinatario della notifica, escludeva, in caso di generica risultanza anagrafica circa il trasferimento all’estero del destinatario, ogni onere del notificante di attivarsi per acquisire la conoscenza dell’esatto indirizzo del destinatario medesimo, può dirsi consolidato, oggi, l’indirizzo che esige, per il ricorso alle formalità di notificazione di cui all’art. 143 c.p.c., la duplice condizione che il difetto di risultanza anagrafica sia imputabile a colpevole inadempimento del destinatario e non sia superabile con informazioni che il notificante possa assumere facendo uso dell’ordinaria diligenza.

Con specifico riferimento alla notifica ad italiano trasferitosi all’estero le sezioni unite della Corte di Cassazione hanno anzi, ulteriormente chiarito che l’onere di ricerca del luogo di destinazione all’estero del cittadino emigrato implica quello, nei casi in cui sia noto il paese di emigrazione, della richiesta di informazioni alla autorità consolare di cui alla L. 27 ottobre 1988, n. 470, art. 6, costituendo tale Ufficio non solo il tramite istituzionale attraverso il quale il contenuto informativo dell’adempimento degli obblighi di dichiarazione del cittadino all’estero perviene alle Amministrazioni competenti alla tenuta dei registri dell’AIRE, ma anche l’organo cui competono poteri sussidiari di accertamento e rilevazione, intesi a porre rimedio alle lacune informative derivanti dall’inerzia del cittadino emigrato (sent Sez. U.n. 6737 del 10-05-2002).

La Corte territoriale ha appunto accertato, servendosi dei contenuti di scritti difensivi depositati nell’interesse del R.D.T. in altro giudizio nei confronti dello stesso promosso dal G., che il predetto locatore ha rivelato di conoscere perfettamente il luogo in cui il G., benchè emigrato all’estero, avrebbe potuto ricevere la notifica del decreto ingiuntivo dato che si recava periodicamente a visitare la moglie, non legalmente separata, residente in (OMISSIS).

Tale accertamento è, del resto, confermato dall’esame della documentazione prodotta dalle parti, e della quale questa Corte ha potere di prendere conoscenza diretta a causa della natura del vizio denunciato (violazione della norma processuale dell’art. 143 c.p.c.).

Infatti: a) nella comparsa di risposta depositata in un giudizio dinnanzi al pretore di Firenze, nella causa promossa dal G. per l’accertamento della disciplina applicabile al rapporto giuridico che gli aveva consentito di abitare l’immobile, il R.D.T. ha dichiarato espressamente che il G. aveva sempre avuto la disponibilità, in Italia, di altre abitazioni, tra le quali quella di residenza della moglie, in Firenze, ove talvolta si reca(va); b) dal relativo avviso di ricevimento risulta che una lettera raccomandata è stata inviata, in data 8 febbraio 1989, dal R.D.T. al G. all’indirizzo di (OMISSIS) e che ivi la raccomandata è stata regolarmente recapitata.

La Corte territoriale ha, perciò, correttamente rilevato l’irregolarità della notifica del decreto ingiuntivo perchè eseguita nel mese di luglio del 1991, senza ulteriori tentativi di notifica all’indirizzo conosciuto della moglie, non separata, del destinatario, nelle forme previste dall’art. 143 c.p.c..

La giurisprudenza richiamata dal ricorrente, per altro, non intacca affatto il criterio che ha guidato la decisione del Giudice di merito posto che i remoti arresti giurisprudenziali che escludevano l’onere di eseguire indagini nel caso in cui dalle ricerche anagrafiche effettuate nell’ultimo domicilio risulti il trasferimento in una città estera ma non il nuovo indirizzo presuppongono la carenza di riferimenti che in qualche modo possano orientare, e rendere così agevole, la ricerca del nuovo recapito, e non possono essere perciò riferiti ai casi in cui,come quello in esame, un recapito in Italia del destinatario non solo sia agevolmente individuabile ma sia stato addirittura conosciuto dalla parte.

2. Con il secondo motivo si denuncia la “violazione e falsa applicazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 26 e/o 80, – in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″.

Si rileva che la Corte territoriale ha errato nel ritenere che la locazione dovesse considerarsi per uso abitativo, piuttosto che per esigenze transitorie, solo perchè l’uso transitorio non era stato provato dal locatore avendo omesso del tutto di considerare che, quando la locazione sia stata richiesta e consentita per uso transitorio, grava sul conduttore che invoca l’applicazione delle norme sulle locazioni abitative, l’onere di provare che il rapporto era invece destinato a soddisfare un bisogno abitativo stabile e che di tale destinazione il locatore era consapevole.

in ogni caso, si aggiunge, la Corte territoriale non ha tenuto conto dell’uso del tutto occasionale e transitorio dell’immobile e della successiva modificazione, quindi, che, per effetto dell’uso, il rapporto ha subito, ai sensi della legge sull’equo canone, art. 80.

2.1. La prima delle due censure che concorrono a formare il motivo in esame è infondata.

La Corte territoriale puntualmente chiarisce che la destinazione abitativa dell’immobile locato è stata accertata con sentenza passata in giudicato in precedente controversia tra le stesse parti.

Dalla motivazione della sentenza impugnata risulta inoltre che il predetto giudicato non definisce anche carattere stabile o meramente transitorio dell’uso abitativo che con il contratto locativo le parti hanno inteso soddisfare.

La Corte territoriale ha così considerato necessario, nonostante la presenza di una clausola di durata del contratto, che indicava la scadenza nel termine di tre anni dalla data di stipulazione del 14 marzo 1988, l’accertamento della predetta destinazione in funzione della esigenza di verifica della validità della predetta clausola alla luce della disposizione inderogabile della legge sull’equo canone che, per le locazioni destinate a soddisfare stabili esigenze abitative del conduttore prevedeva la durata minima di quattro anni.

Tale verifica, del resto sollecitata dal locatore, la Corte territoriale ha correttamente compiuto muovendo dall’idea che, in assenza di una diversa e più precisa indicazione, nel contratto, la locazione abitativa debba considerarsi stipulata per una esigenza stabile e non meramente transitoria.

Premessa, questa, che ha indotto la Corte territoriale a porre a carico del locatore l’onere di prova del carattere transitorio della locazione.

Tale argomento è perfettamente corretto sul piano logico e giuridico.

Il principio generale che, nella legge sull’equo canone, governa il regime delle locazioni è quello della normale durata quadriennale della locazione abitativa.

La norma che consente una durata minore, nei casi in essa considerati, introduce, dunque una eccezione alla predetta regola.

Essa, in quanto tale, non solo deve essere pertanto espressamente pattuita ma deve essere anche espressamente giustificata.

Ciò implica, per la parte interessata, un onere di allegazione e prova sia della clausola sulla durata del contratto sia della ragione di tale clausola di deroga delle norme sulla durata legale.

2.2. Nei termini in cui è stata proposta la seconda censura è motivo in esame deve considerarsi inammissibile dato che i ricorrenti non deducono neppure di avere invocato dinnanzi al Giudice di merito il principio dell’art. 80, della legge sull’equo canone nè denunciano vizio di omessa pronuncia su una domanda in qualche modo fondata sul principio della predetta norma e dato che, conseguentemente, deve ritenersi che la censura introduca, sostanzialmente, una nuova domanda fondata su presupposti di fatto (il mutamento d’uso dell’immobile) mai dedotti nei precedenti gradi e non accertati, quindi, nella sede di merito.

3. Con l’ultimo motivo si denuncia la “violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c.” sostenendosi che la Corte territoriale ha erroneamente ritenuto di non potere esaminare la domanda subordinata di condanna del G. al risarcimento dei danni comunque dovuti, indipendentemente dalla scadenza del termine contrattuale di durata del rapporto, a causa della anticipata risoluzione del contratto locativo seguita ad espressa dichiarazione del locatore, spedita in data 8 febbraio – 1991, di volersi avvalere di clausola risolutiva espressa ed alla conseguente cessazione del rapporto, non seguito da tempestiva riconsegna dell’immobile.

3.1. Il motivo deve essere disatteso perchè sembra ignorare del tutto che nell’ordinario giudizio di cognizione, che si instaura a seguito dell’opposizione a decreto ingiuntivo, solo l’opponente, in via generale, nella sua posizione sostanziale di convenuto, può proporre domande riconvenzionali, ma non anche l’opposto, che, rivestendo la posizione sostanziale di attore, non può avanzare domande diverse da quelle fatte valere con l’ingiunzione, potendo a tale principio logicamente derogarsi solo quando, per effetto di una riconvenzionale formulata dall’opponente, la parte opposta si venga a trovare a sua volta in una posizione processuale di convenuto cui non può essere negato il diritto di difesa, rispetto alla nuova o più ampia pretesa della controparte, mediante la proposizione (eventuale) di reconventio reconventionis (sent. n. 21245 del 29/09/2006).

4. La rilevata infondatezza dei diversi motivi che lo sostengono conduce al rigetto del ricorso ed alla conseguente condanna dei ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese processuali del giudizio in cassazione, liquidate in euro 900, di cui Euro 800,00 per onorari di avvocato, oltre spese generali ed accessori di legge.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio in cassazione, liquidate in Euro 900,00, in esse comprese Euro 800,00 per onorari di avvocato, oltre spese generali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 14 marzo 2007.

Depositato in Cancelleria il 31 marzo 2007

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere -
Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

C.M., elettivamente domiciliata in ROMA VIA OSLAVIA 7, presso lo studio dell’avvocato CALIGIURI STEFANO, difesa dall’avvocato LAROSA PASQUALE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CU.AN.RO., CU.SE., CU.TE.,CU.FE., elettivamente domiciliati in ROMA VIA DEGLI SCIPIONI 220, presso lo studio dell’avvocato DOMENICO MAMMOLA, difesi dall’avvocato MACINO GIUSEPPE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 106/04 della Corte d’Appello di REGGIO CALABRIA, emessa il 3.6.04 e depositata il 25/06/04; rg. 459/02.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/01/08 dal Consigliere Dott. Camillo FILADORO;
udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. FEDELI Massimo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con sentenza 3 – 25 giugno 2004 la Corte d’Appello di Reggio Calabria confermava, sia pure con diversa motivazione, la decisione resa il 3 giugno 2002 dal Tribunale di Palmi che aveva ritenuto applicabile l’art. 999 c.c., al contratto di locazione concluso dall’usufruttuario del fabbricato sito in (OMISSIS), via (OMISSIS) con la dottoressa C.M. (del quale erano nudi proprietari Cu.An.Ro., S., T. e F., ed usufruttuaria S.R., deceduta il (OMISSIS)).

Osservava la Corte territoriale – in contrasto con quanto affermato dal primo giudice – che la durata di validità del contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario, indicato in cinque anni dall’art. 999 c.c., doveva essere integrata da quella prevista dalla legislazione vigente.

Tuttavia, nel caso di specie, il contratto di locazione non era opponibile ai nudi proprietari (da considerare terzi rispetto al contratto di locazione) in quanto costituito da una semplice scrittura privata non registrata, in ordine alla quale non era possibile stabilire con certezza la data della sottoscrizione.

Solo dal momento della morte della S., in effetti, poteva aversi certezza della sottoscrizione della scrittura.

In pratica, “la sottoscrizione certa della scrittura verrebbe a corrispondere al momento stesso in cui, a causa del decesso della usufruttuaria, ogni diritto in capo alla stessa veniva a cessare e si consolidava la proprietà dei Cu.”.

Con la conseguenza che non essendo comunque il contratto opponibile ai proprietari, ogni pretesa della C. doveva considerarsi priva di rilevanza giuridica.

Per queste ragioni la Corte d’appello confermava la decisione del Tribunale che aveva ritenuto cessato alla data del 18 maggio 1999 (e quindi cinque anni dopo la morte della S.) la locazione dell’intero immobile, non essendo il contratto di locazione sottoposto al regime vincolistico di cui alla legislazione speciale (L. n. 392 del 1978).

Avverso tale sentenza la C. ha proposto ricorso per Cassazione sorretto da quattro motivi.

Resistono i Cu. con controricorso (senza peraltro proporre ricorso incidentale avverso la sentenza della Corte d’Appello che aveva integralmente confermato la decisione di primo grado, rigettando l’appello incidentale).

Diritto

Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 999 c.p.c., e della L. n. 392 del 1978,artt. 27, 28 e 80, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

I giudici di appello avevano concordato con l’appellante principale nel ritenere che la disposizione dell’art. 999 c.c. doveva essere integrata, quanto alla durata del contratto, dalla legislazione vigente ed in particolare dalla L. n. 392 del 1978.

Considerato che l’immobile locato aveva come uso prevalente quello di ambulatorio di medico di base (mentre la C. utilizzava poche stanze ad uso di abitazione) le norme vigenti stabilivano una durata del rapporto di locazione in dodici anni dalla data di stipula del contratto (24 settembre 1993-24 settembre 2005).

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia falsa applicazione dell’art. 999 c.c. e dell’art. 2704 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte territoriale, il contratto stipulato da S. e C. aveva data certa, certezza conferita – quanto meno – dalla morte della usufruttuaria.

In caso di cessazione dell’usufrutto per morte dell’usufruttuario, la certezza della anteriorità deriva dall’evento stesso della morte, costituendo tale evento prova assoluta che la scrittura è stata posta in essere in un qualsiasi momento ad esso anteriore.

Con il terzo motivo la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 214 e 215 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″.

I fratelli Cu. non avevano mai sollevato alcun dubbio in ordine alla inefficacia della scrittura privata (sia per quanto riguarda la sua sottoscrizione che per la data).

Con il quarto motivo la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c., e degli articoli 99 e 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Per la prima volta con l’appello incidentale i fratelli Cu.

avevano dedotto la inopponibilità della scrittura privata per mancanza di data certa. I giudici di appello non avevano rilevato che si trattava di domanda sollevata per la prima volta in appello e dunque inammissibile. Gli stessi giudici, in ogni caso, non avrebbero potuto comunque pronunciare sul punto senza alcuna richiesta di parte.

Osserva il Collegio:

La decisione della Corte d’Appello deve essere confermata, seppur con diversa motivazione, essendo il dispositivo conforme al diritto (art. 384 c.p.c., comma 2).

Non è applicabile al caso di specie la riforma introdotta con D.Lgs. n. 40 del 2006, essendo stata la sentenza impugnata pubblicata prima del 2 marzo 2006.

La disposizione di cui all’art. 384 c.p.c., comma 2, tuttavia, è stata trasfusa – senza modificazioni – nel comma 4 del nuovo art. 384 c.p.c., sicchè anche in pratica nel caso di specie non si pone alcun problema di applicazione intertemporale delle nuove disposizioni.

Tanto premesso, si rileva che l’art. 999 c.c., comma 1, prevede che – in ogni caso – i contratti posti in essere dall’usufruttuario non possono avere una durata superiore al quinquennio successivo alla cessazione dell’usufrutto.

In tal modo, il legislatore ha inteso secondo una valutazione assolutamente discrezionale e non sindacabile neppure sotto il profilo costituzionale – contemperare i vari interessi contrapposti nella fattispecie e, cioè”, sia quello dell’usufruttuario, il quale non solo ha diritto di godere della cosa, rispettandone la destinazione economica, ma anche quello di “trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare (fermi i limiti stabiliti” dalla legge), sia quello del nudo proprietario, che può, comunque, entro un termine ragionevole, avere la piena disponibilità della cosa, sia, infine, del terzo, che può aver fatto affidamento sui poteri spettanti ex lege all’usufruttuario al momento della conclusione del contratto.

L’art. 999 c.c., comma 1, – per quanto rilevante a questo punto dell’esposizione – prevede che “le locazioni concluse dall’affittuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, purchè constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto”.

Diversamente, la L. n. 392 del 1978 prevede la durata di dodici anni per le locazioni ad uso diverso dalla abitazione (artt. 27, 28 e 29).

Rilevata la – palese – antinomia tra le due disposizioni, in molteplici occasioni questa Corte ha affermato che la legislazione successiva ha abrogato, ex art. 15 preleggi, la legge previgente, cioè l’art. 999 c.c., comma 1, limitatamente alla durata da questa prevista di cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto.

Investita della questione relativa all’applicabilità dell’art. 999 c.c., alla locazione di fondi rustici, questa Corte, con una giurisprudenza assolutamente costante nel tempo, ha ripetutamente enunciato il principio in forza del quale l’art. 999 c.c. – a norma del quale le locazioni concluse dall’usufruttuario ed in corso alla data di cessazione dell’usufrutto sono opponibili al proprietario purchè constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore – non è stato implicitamente abrogato dalla L. 3 maggio 1982, n. 203, che non disciplina anche le condizioni di forma e di sostanza richieste per la opponibilità al proprietario del contratto di affitto di fondo rustico concluso dall’usufruttuario.

La stessa giurisprudenza ritiene, inoltre, che debbano trovare applicazione in questa ipotesi i termini di durata previsti dalla L. del 1982 (In questo senso, ad esempio, Cass. 4 giugno 1997, n. 4966;Cass. 28 gennaio 1995, n. 1051; Cass. 14 febbraio 1994, n. 1455;Cass. 11 luglio 1992, n. 8449; Cass. 23 febbraio 1988, n. 1915).

Analoghe considerazioni sono state svolte con riferimento alla disciplina vincolistica da Cass. 2418 del 1984.

Con una più recente decisione, tuttavia, questa Corte ha affermato – ancora con riferimento all’affitto di fondi rustici – che l’art. 999 c.c., non è stato abrogato dalla L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 41, non solo per quanto riguarda i requisiti di “forma” e di sostanza che il contratto di affitto posto in essere dall’usufruttuario deve rivestire, per la sua opponibilità al nudo proprietario, ma neppure dall’art. 1, della citata L. n. 203 del 1982, per quanto attiene alla “durata” dei contratti di affitto (Cass. n. 11561 del 2003).

Tale principio è condiviso dal Collegio anche con riferimento ai contratti di locazione disciplinati dalla L. n. 392 del 1978.

In altre parole, la regola per cui la durata del contratto di locazione non può superare il termine di cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto (stabilita dall’art. 999 c.c.) vale in ogni caso e non può dirsi abrogata dalla legislazione successiva, ed in particolare dalla L. n. 392 del 1978.

La disciplina dettata dall’art. 999 c.c. deve considerarsi infatti speciale in tutto e, quindi, anche per quanto riguarda l’aspetto temporale del rapporto di locazione.

La disposizione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 84, stabilisce espressamente la abrogazione di “tutte le disposizioni incompatibili con la presente legge”.

Tale norma non fa che ripetere la previsione della seconda ipotesi dell’art. 15 delle preleggi, (come puntualmente precisato da Cass. 23 febbraio 1988, n. 1915, specie in motivazione), secondo la quale l’abrogazione tacita di una legge ricorre quando sussiste incompatibilità tra le nuove disposizioni e quelle precedenti, ovvero quando la nuova legge disciplini integralmente la materia già regolata da quella anteriore.

Il riferito principio, peraltro, come in molteplici occasioni ha ricordato la giurisprudenza di questa Corte, trova deroga nell’ipotesi in cui ad una legge speciale faccia seguito una nuova disciplina generale della materia (lex posterior greneralis non derogat legi priori speciali) (In questo senso, ad esempio, cfr.Cass. 26 aprile 2002, n. 6099, nonchè Cass. 9 febbraio 1994, n. 1297 e Cass. 4 marzo 1993, n. 2611).

Tanto premesso, deve pertanto concludersi che mentre la L. n. 392 del 1978 detta la disciplina “generale” dei contratti di locazione urbani, l’art. 999 c.c., costituisce una norma “speciale”, rispetto a quella prima richiamata, in quanto diretta a disciplinare, con riguardo al tempo della cessazione dell’usufrutto, i contratti di locazione conclusi dell’usufruttuario e non è, pertanto, suscettibile di modifica per effetto della legge successiva, ora richiamata.

A ben vedere, infatti, la norma di cui all’art. 999 c.c., non si limita a regolare solamente “la forma del contratto” (di locazione).

Essa ha invece, come avverte la Relazione al Codice civile, una funzione tipica e propria, quella di tutelare il “nudo proprietario” contro possibili atti di frode posti ai suoi danni dall’usufruttuario.

Appunto in questa ottica, ed all’evidente scopo di attuare un congruo contemperamento dei vari interessi coinvolti nella vicenda (quello dell’usufruttuario, quello del nudo proprietario e quello, infine, del terzo che ha assume in locazione la cosa) la disposizione in esame, da un lato, prevede che per essere opponibile al nudo proprietario il contratto di locazione debba avere una certa forma (e dunque risultare da “atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore” alla cessazione dell’usufrutto), dall’altro, dispone che anche nell’ipotesi in cui un tale contratto sia “opponibile”, ciononostante, lo stesso abbia una durata “massima” non derogabile dalla autonomia privata (cinque anni dopo la estinzione dell’usufrutto).

Deve, dunque, anche in questa sede ribadirsi il principio già espresso da questa stessa Corte in analoghe fattispecie, e cioè che, a fronte di più significati possibili della stessa disposizione, e sempre compito dell’interprete escludere quello che difetti di coerenza con i dettami della Costituzione, in quanto in linea di principio le leggi si dichiarano incostituzionali perchè è impossibile darne interpretazioni secundum Constitutionem e non in quanto sia possibile darne interpretazioni incostituzionali (C. cost.12 marzo 1999, n. 65), per cui tra le varie interpretazioni in astratto possibili delle fonti legislative, si deve scegliere quella che non si pone in contrasto con la Costituzione (C. cost. 27 dicembre 1996, n. 418), dovendo l’interprete privilegiare solo quella più conforme alla Costituzione (Cons. Stato, sez. 5^, 30 ottobre 1997, n. 1207; Cons. Stato, Atti norm., 11 maggio 1998, n. 72; C. Cost. 28 maggio 1999 n. 197).

L’accoglimento della interpretazione proposta dalla parte ricorrente porterebbe, tra l’altro, inevitabilmente problemi di legittimità costituzionale con riferimento all’art. 42 Cost., secondo il quale la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge.

La motivazione della sentenza impugnata deve pertanto essere corretta alla luce dei principi ora esposti.

Poichè in ogni caso già il primo giudice aveva riconosciuto la durata del contratto di locazione fino al 18 maggio 1999 (e su questo punto non era stato proposto appello incidentale da parte dei Cu.), il ricorso deve essere rigettato, provvedendosi alla correzione del principio di diritto affermato dalla Corte territoriale, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., comma 2, nel testo previgente, applicabile al caso di specie “ratione temporis”.

Sussistono giusti motivi, in relazione alla particolarità delle questioni trattate, per disporre la compensazione delle spese di questo giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Compensa le spese di questo giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 14 gennaio 2008.
Depositato in Cancelleria il 10 aprile 2008

Cassazione civile sez. III 10 aprile 2008 n. 9345

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. FINOCCHIARO Mario – rel. Consigliere -
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere -
Dott. SPAGNA MUSSO Bruno – Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 21809/2006 proposto da:

C.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, V.LE DELLE MILIZIE 22, presso lo studio dell’avvocato TURCO IGOR, rappresentato e difeso dall’avvocato LENTINI Giovanni giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

S.A. (OMISSIS), considerato domiciliato “ex lege” in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato SEGRETO Giuseppe giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 152/2005 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, Sezione Terza Civile, emessa il 18/2/2005, depositata il 30/05/2005, R.G.N. 1862/2004;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 17/02/2010 dal Consigliere Dott. MARIO FINOCCHIARO;
udito l’Avvocato DOMENICO BONACCORSI DI PATTI per delega
dell’Avvocato GIUSEPPE SEGRETO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato, che ha concluso per il rigetto.

FATTO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto 27 marzo 2003 C.A., premesso di avere concesso in locazione con contratto (OMISSIS) a S. A. un immobile adibito a uso di abitazione in (OMISSIS), e di avere inviato tempestiva disdette in data (OMISSIS), ha intimato sfratto per finita locazione, scaduta in data (OMISSIS), convenendo lo stesso innanzi al tribunale di Sciacca e chiedendo il rilascio dell’immobile.

Costituitosi in giudizio S.A. ha eccepito la esistenza di un precedente contratto di locazione verbale, tra le parti, intercorrente sin dal 1 settembre 1989, tacitamente rinnovatosi di quattro anni in quattro anni, con scadenza naturale al 31 agosto 2005.

Mutato il rito, in presenza della opposizione il giudice adito con sentenza 19 marzo – 17 maggio 2004 ha dichiarato che il contratto inter partes era cessato alla data del 30 settembre 2002, ordinando, per l’effetto, al S. il rilascio dell’immobile, atteso che il contratto stipulato il (OMISSIS) aveva il valore di un nuovo contratto e non era ricognitivo di un precedente accordo.

Gravata tale pronunzia da S.A., nel contraddittorio di C.A. che, costituitosi in giudizio, ha chiesto il rigetto della impugnazione, la Corte di appello di Palermo, con sentenza 30 maggio 2005, ha rigettato la domanda di sfratto per finita locazione con condanna del C. al pagamento delle spese di entrambi i gradi del giudizio.

Per la cassazione di tale ultima pronunzia, non notificata, ha proposto ricorso C.A. con atto 13 luglio 2006, affidato a due motivi.

Resiste, con controricorso, S.A..

DIRITTO
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Costituisce dato certo, non contestato dalle parti e risultante da documenti prodotti in primo grado, in particolare contratti per le forniture di energia elettrica e di gas metano – hanno evidenziato i giudici di secondo grado – che sin dal 1 settembre 1989 il C. ha concesso in locazione al S. – con contratto verbale – l’appartamento oggetto di controversia per un corrispettivo che, per i mesi antecedenti alla stipula del contratto scritto di locazione (OMISSIS), era di L. 500 mila mensili (come provato dalla produzione di copie di 7 assegni bancari di tale importo intestati al locatore).

E’ indubbio – hanno ancora precisato quei giudici – che con il contratto (OMISSIS) le parti hanno voluto attribuire forma scritta al rapporto di locazione già intercorrente tra di loro, essendo rimasti inalterati l’oggetto e il titolo della locazione, la misura del canone, e la durata del contratto, essendo variata esclusivamente la decorrenza del rapporto dal 1 settembre al 1 ottobre, sì che deve concludersi che è mancata una novazione dell’originario rapporto, con la ulteriore conseguenza che, avendo avuto inizio il rapporto il 1 settembre 1989 le successive scadenze quadriennali sono maturate al 31 agosto 1993, al 31 agosto 1997 e al 31 agosto 2001, data nella quale il contratto si è ulteriormente rinnovato altri quattro anni, con scadenza – quindi – al 31 agosto 2005 e non già al 30 settembre 2002 (come erroneamente affermato dal primo giudice).

Hanno osservato quei giudici, a fondamento della raggiunta conclusione:

- che la sola variazione della misura del canone o del termine di scadenza non sono di per sè indicative di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modalità non rilevanti ai fini della configurabilità di una novazione;

- la novazione oggettiva di un rapporto obbligatorio postula, infatti, il mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, mentre non è ricollegabile alle modificazioni accessorie;

- la novazione, inoltre, deve essere connotata non solo all’aliquid novi, ma anche dagli elementi dell’ animus novandi (inteso come manifestazione inequivoca dell’intento novativo) e della causa novandi (intesa come interesse comune delle parti all’effetto novativo, anche se pur sempre riferiti al precedente rapporto intercorso tra le parti;

- la novazione oggettiva del contratto di locazione va ravvisata nella sola ipotesi in cui le parti sostituiscono alla originaria obbligazione una nuova obbligazione avente oggetto o titolo diverso, purchè risulti in modo non equivoco la volontà di estinguere la precedente obbligazione e di sostituirla con una nuova, manifestazione di volontà certamente non contenuta nel contratto stipulato tra le parti;

- non si ravvisano – conclusivamente – elementi che orientano la volontà univoca delle parti di dare vita a un nuovo rapporto, ma bensì a una semplice efficacia ricognitiva di quello già – tra le medesime – esistente e non vi è dubbio, quindi, che la nuova prevista decorrenza (e conseguente scadenza) sia da ritenere illegittima, perchè inferiore all’obbligatoria durata minima quadriennale.

2. Il ricorrente censura la trascritta sentenza denunziando, nell’ordine:

- da un lato, “violazione e falsa applicazione degli artt. 1230 e 1231 c.c. e dell’art. 1362 c.c.”, atteso che qualora le parti abbiano inteso disciplinare ex novo il rapporto fissando una nuova data di inizio in modo del tutto indipendente e avulso dalle vicende del precedente contratto si è in presenza di un nuovo contratto primo motivo;

- dall’altro, “violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 1 e 79 – Violazione e falsa applicazione degli artt. 1338 e 1419 c.c. – Violazione e falsa applicazione dell’art. 1322 c.c..

Insufficiente e contraddittoria motivazione circa una punto decisivo prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio”, atteso che, anche a ritenere che l’accordo 1 ottobre 1998 privo di efficacia novativa, erroneamente i giudici di appello hanno affermato che la nuova prevista decorrenza, e conseguente scadenza al (OMISSIS), è illegittima perchè inferiore alla obbligatoria minima durata del contratto secondo motivo.

3. Il proposto ricorso è fondato e meritevole di accoglimento.

Nei limiti di cui alle considerazioni che seguono.

3.1. In tema di locazione, ad integrare novazione del contratto non è sufficiente la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi, il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato (Cass. 21 maggio 2007, n. 11672; Cass. 11 gennaio 2006, n. 262; Cass. 4 maggio 2005, n. 9280).

Facendo applicazione del riferito principio alla presente fattispecie si osserva che i giudici a quibus con congrua e adeguata motivazione – insindacabile in questa sede, come evidenziato sopra – hanno escluso che ricorressero sia l’animus, sia la causa novandi.

Deve negarsi, pertanto – decisamente – che con l’accordo del 1 ottobre 1998 le parti abbiano inteso dare vita a un nuovo (o diverso) contratto di locazione.

3. 2. Precisato quanto sopra, si osserva – comunque – che – come puntualmente denunciato da il ricorrente specie con il secondo motivo – i giudici di secondo grado sono incorsi in violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79.

Giusta questa ultima disposizione, in particolare, è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto.

E’ evidente, pertanto, che la legge – contrariamente a quanto, implicitamente, affermato dalla Corte di appello nella sentenza ora impugnata – commina la nullità non a tutti gli accordi in deroga, quanto alla durata del contratto – stipulati all’inizio della locazione o, come nel caso di specie, nel corso di questa -ma esclusivamente agli accordi che, in via diretta o indiretta, limitano la durata legale del contratto.

Certo quanto sopra ritiene la Corte – in termini opposti rispetto a quanto affermato dai giudici di secondo grado, che deve escludersi che la nuova decorrenza (e conseguente scadenza) – prevista con l’accordo del 1 ottobre 1998 – sia da ritenere illegittima, perchè inferiore alla obbligatoria minima durata quadriennale del contratto.

3.3. In particolare, avendo il rapporto avuto inizio il 1 settembre 1989, è corretto affermare che le prime due scadenze quadriennali sono maturare al 31 agosto 1993 e al 31 agosto 1997.

Contrariamente a quanto ritenuto dai giudici di secondo grado, peraltro, non può indicarsi al 31 agosto 2001 la scadenza contrattuale successiva a quella del 31 agosto 1997.

Nel vigore del quadriennio 31 agosto 1997 – 31 agosto 2001, infatti, le parti, con lo stabilire la decorrenza del rapporto dal (OMISSIS), hanno, in pratica, previsto che il contratto che, naturaliter in forza degli accordi verbali del 1989 sarebbe scaduto il 31 agosto 2001 sarebbe cessato il 31 settembre 2002. Poichè con una tale pattuizione le parti non hanno limitato la durata quadriennale legale del contratto, ma hanno previsto una durata quinquennale dello stesso in pratica, come si è detto, il contratto cessato il 31 agosto 1997 e che, per assenza di disdetta si era – inizialmente – rinnovato per quattro anni, cioè sino al 31 agosto 2001 è stato, per libero accordo delle parti, rinnovato sino al 30 settembre 2002 è palese che la pattuizione non è intervenuta in violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79, e, per l’effetto deve ritenersi valida.

3. 4. Concludendo, accertato che il contratto – in forza delle legittime modifiche, quanto alla durata -intervenute tra le parti il (OMISSIS), doveva cessare il 30 settembre 2002 e non controverso che il locatore ha, nei termini, intimato disdetta con raccomandata 25 marzo 2002, è palese che il contratto è cessato al 30 settembre 2002.

4. Assume parte controricorrente che nella specie – comunque – il rapporto sarebbe soggetto alla disciplina della sopravvenuta L. 9 dicembre 1998, n. 431, e – di conseguenza – controparte non poteva limitarsi a intimare disdetta, ma doveva indicare, puntualmente, il motivo (tra quelli di cui all’art. 3, comma 1, di tale ultima legge) che giustificasse il diniego di rinnovo alla prima scadenza.

5. L’assunto non coglie nel segno.

In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, la disciplina transitoria di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 14, consente l’applicazione delle norme previgenti, ai contratti in corso per la loro intera durata e ad ogni effetto.

La disdetta è – quindi – legittimamente effettuata alla stregua delle meno gravose regole di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 3, anche nel caso in cui il termine per effettuarla scada dopo l’entrata in vigore della L. n. 431 del 1998.

Pertanto, la L. n. 431 del 1998, art. 2, u.c., va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge, per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare – ma che non ha fatto – anche in base alle vecchie regole, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina:

laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dalla L. n. 392 del 1978, art. 3, il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi della n. 431 del 1998, art. 14, u.c. (in termini, Cass. 17 agosto 2007, n. 17995; Cass. 6 giugno 2008, n. 15005. Analogamente, Cass. 3 novembre 2008, n. 26432; Cass. 28 marzo 2008, n. 8090).

Applicando i principi che precedono al caso di specie si osserva che nel caso concreto non solo è anteriore al sopravvenire della L. n. 431 del 1998 il sorgere del contratto inter partes (come visto sopra non novato per effetto di pattuizioni successive) ma anche la stipulazione della pattuizione del (OMISSIS), con la nuova scadenza del contratto stesso sì che legittimamente la disdetta è stata intimata per il 30 settembre 2002, nel rispetto delle regole di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, piuttosto che di quelle di cui alla L. 9 dicembre 1998, n. 431.

6. Conclusivamente, in accoglimento del proposto ricorso la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio della causa alla stessa Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, perchè proceda a un nuovo esame della controversia alla luce dei principi di diritto esposti sopra, provvedendo, altresì, anche sulle spese di questo giudizio di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE accoglie il ricorso;
cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio di cassazione alla stessa Corte di appello di Palermo, in diversa composizione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 17 febbraio 2010.
Depositato in Cancelleria il 9 marzo 2010