Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FINOCCHIARO Mario – Presidente
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere
Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 10199-2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso la Signora (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta mandato in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 991/2010 della CORTE D’APPELLO di BARI del 13/10/2010, depositata il 25/10/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/01/2013 dal consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;
e’ presente il P.G. in persona del Dott. CARMELO SGROI.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. E’ stata depositata in cancelleria la seguente relazione ai sensi dell’articolo 380-bis cod. proc. civ., datata 29.5.12, regolarmente comunicata al pubblico ministero e notificata ai difensori delle parti, relativa al ricorso avverso la sentenza della corte di appello di Bari del 25.10.10, n. 991:

“1. – (OMISSIS) ricorre, affidandosi a sette motivi, per la cassazione della sentenza in epigrafe indicata, con cui e’ stato respinto il suo appello avverso la pronunzia del tribunale di Bari (s.d. (OMISSIS)), di declaratoria di cessazione della materia del contendere sulla licenza per finita locazione da lei intimata al conduttore (OMISSIS) per la data desunta da una comunicazione di questi, qualificata da essa ricorrente come comunicazione di recesso, ritualmente accettata.

2. – Il ricorso puo’ essere trattato in camera di consiglio – ai sensi degli articoli 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., essendo soggetto alla disciplina dell’articolo 360-bis cod. proc. civ. (di cui alla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera a) – per esservi accolto per manifesta fondatezza, per quanto appresso indicato.

3. – La ricorrente si duole: con un primo gruppo di motivi – quelli dal primo al quinto – della erroneita’ od illegittimita’ dell’interpretazione data dai giudici del merito alla comunicazione del locatario e, con gli ultimi due, di vizi procedurali anche sulla ritenuta non correttezza dell’introduzione della domanda con il rito speciale di convalida e sul regime delle spese; non censura in modo chiaro la reiezione, operata dalla corte territoriale, del suo appello avverso la mancata pronuncia su domande ulteriori e quindi la materia del contendere rimane circoscritta alla valutazione della soccombenza virtuale ai fini del carico delle spese di lite.

Non svolge attivita’ in questa sede l’intimato.

4. – La trattazione dei primi cinque motivi puo’ essere congiunta, attesa l’intima loro interconnessione; e subito va detto che e’ in effetti contraria ad ogni logica l’interpretazione data dai giudici di merito della comunicazione del (OMISSIS) del seguente complessivo tenore (come si evince dalla trascrizione operata in ricorso): “Le comunico che al 30.12.2001 sarei in condizioni di rilasciarle l’appartamento da me condotto in locazione. Vorra’ comunicarmi per iscritto entro 3 (tre) giorni dalla ricezione della presente la sua adesione per concordare il verbale di rilascio e la restituzione delle diverse cauzioni. (OMISSIS), li’ 10.11.2001 f.to (OMISSIS)”. I giudici del merito sopravvalutano invero l’uso del modo verbale condizionale per escludere la sussistenza di una valida manifestazione di volonta’ di recesso; ma effettivamente – ed in modo non corretto – non contemplano l’intera comunicazione, nella quale e’ evidente, sulla base del testuale tenore delle espressioni usate, che il dichiarante ricollegava alla semplice adesione della controparte (in tempi oltretutto brevissimi) l’effetto dell’operativita’ di quello che poteva ad ogni effetto qualificarsi un recesso anticipato (in quanto svincolato dal preavviso molto maggiore previsto dalla normativa vigente), vale a dire una condotta che si esauriva nella mera attuazione di quello, cioe’ nella redazione del verbale di rilascio e nella restituzione delle cauzioni. Ed e’ noto che sono violati i canoni ermeneutici degli atti negoziali – applicandosi anche a quelli unilaterali le regole dettate per l’interpretazione dei contratti – quando non si considerano congiuntamente tutte le espressioni adoperate dalla parte, in modo da coglierne l’effettiva volonta’. In tal modo, l’impiego del modo verbale condizionale resta irrilevante ai fini dell’esclusione della volonta’ di recedere, resa manifesta da chiari diversi indicatori nello stesso tenore testuale; e coglie nel segno l’ulteriore critica della ricorrente, circa la definitivita’ dell’effetto dell’incontro della volonta’ di essa locatrice, manifestata pacificamente entro il termine pure indicato dal recedente, con la volonta’ di quest’ultimo: il quale non avrebbe quindi poi potuto revocarla, essendosi irrimediabilmente prodotto lo scioglimento del contratto per mutuo consenso.

5. – L’evidente erroneita’ dell’interpretazione, oltre che l’incongruita’ logica della motivazione, consente di escludere la correttezza del motivo di compensazione delle spese di primo grado – cioe’ la ritenuta ambiguita’ della comunicazione, la quale oltretutto potrebbe giovare alla locatrice se soccombente, ma non al locatario, che vi ha dato causa – e di condanna della appellante a quelle del secondo.

6. – Ad analoga conclusione deve pero’ pervenirsi per la ragione consistente nell’erroneita’ del mezzo processuale prescelto dalla locatrice (penultimo ed ultimo motivo di ricorso), benche’ certamente anche di ufficio al giudice sia consentito di rilevare motivi, pure in rito, per disporre la compensazione: la licenza per finita locazione e’ ammessa invero in qualunque ipotesi di cessazione del contratto e, quindi, attesa la peculiarita’ della fattispecie concreta, come caratterizzata dallo scioglimento per mutuo consenso ad una data determinata, nulla in astratto poteva ostare a tale procedimento speciale, suscettibile, del resto (e come in concreto e’ avvenuto), di successiva trasformazione in un giudizio ordinario, soggetto al rito c.d. locatizio.

7. – Tanto consente di proporre al Collegio l’accoglimento del ricorso, con cassazione della gravata sentenza e rinvio alla corte di appello (in diversa composizione) per il solo riesame del carico delle spese, esclusa l’infondatezza in rito e nel merito delle originarie tesi attoree”.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2. Non sono state presentate conclusioni scritte, ne’ alcuna delle parti ha presentato memoria o chiesto di essere ascoltata in camera di consiglio.

3. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella su trascritta relazione e di doverne fare proprie le conclusioni, neppure essendo state svolte contro di esse rituali osservazioni critiche.

4. Pertanto, ai sensi degli articoli 380-bis e 385 cod. proc. civ., il ricorso va accolto, con cassazione della gravata sentenza e rinvio alla stessa corte di appello, ma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la gravata sentenza e rinvia alla corte di appello di Bari, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere
Dott. GIACALONE Giovanni – rel. Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 15214/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 533/2006 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 15/12/2006, R.G.N. 377/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/01/2013 dal Consigliere Dott. GIOVANNI GIACALONE;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

IN FATTO E IN DIRITTO

1. (OMISSIS), che con contratto del (OMISSIS) aveva concesso in locazione ad uso abitativo ad (OMISSIS) un immobile di sua proprieta’ sito in (OMISSIS), con atto del (OMISSIS) gli intimo’ lo sfratto per finita locazione contestualmente citandolo per la convalida davanti al Tribunale di Ancona. Il locatore dedusse di aver inviato al (OMISSIS) in data 29 dicembre 2002 disdetta ex articolo 3, comma 1, legge n. 431/1998 per la prima scadenza del 30 giugno 2003 e di non aver ancora ottenuto il rilascio dell’immobile, che intendeva destinare ad abitazione propria e della famiglia. L’intimato si costitui’ opponendosi alla convalida sostenendo che la disdetta inviatagli dal (OMISSIS) doveva considerarsi priva di validita’ ed effetti, in quanto sprovvista della indicazione dello specifico motivo, tra quelli elencati dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, sul quale era basata. Affermo’ che, quindi, il contratto doveva intendersi prorogato per altri quattro anni andando cosi’ a scadere il successivo 30 giugno 2007. L’adito tribunale, negata la convalida e disposto mutamento del rito, all’esito della discussione all’udienza del 28 aprile 2004 pronunzio’ sentenza con la quale rigetto’ la domanda di risoluzione del contratto come originariamente introdotta dal locatore e rigetto’ altresi’ la domanda di risoluzione proposta subordinatamente dallo stesso locatore per la successiva scadenza dei 30 giugno 2007, regolando di conseguenza a carico del soccombente le spese di lite sostenute dal conduttore. Ritenne, infatti, che la lettera di disdetta 29 dicembre 2002 spedita dal (OMISSIS) al (OMISSIS), priva com’era della specificazione del motivo per il quale il locatore richiedeva il rilascio dell’immobile, doveva ritenersi invalida ed inefficace a determinare la risoluzione del contratto: questo, dunque, si era rinnovato per egual periodo. Ne’ poteva accogliersi la subordinata domanda di risoluzione per la successiva scadenza del 30 giugno 2007, domanda non tardiva in quanto conseguente all’opposizione avversaria, ma inaccoglibile a causa della “nullita’ radicale della disdetta del 29 dicembre 2002″.

2. Con la decisione oggetto della presente impugnazione, depositata il 15.12.2006, la Corte di Appello di Ancona rigettava l’appello del (OMISSIS), osservando che esso, limitato alla domanda – proposta in primo grado in via subordinata – di risoluzione del contratto per la data del 30 giugno 2007 (cioe’ per la seconda scadenza contrattuale) era infondato, sulla base di motivazione diversa di quella adottata dal Tribunale, non condivisibile e che doveva intendersi sostituita dalle seguenti osservazioni. La disdetta inviata dal (OMISSIS), sicuramente nulla e priva di effetti con riferimento alla (prima) scadenza contrattuale del 30 giugno 2003, in quanto priva dell’indicazione di uno dei motivi tassativamente richiesti dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3 (sul punto la sentenza di primo grado non ha formato oggetto d’impugnazione), non avrebbe potuto giudicarsi parimenti nulla e priva di effetti per la stessa ragione con riferimento alla, (seconda) scadenza del 30 giugno 2007, dato che la necessita’ di indicare e comunicare al conduttore uno (o piu’) dei motivi tassativamente elencati dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, e’ stabilita, dalla stessa norma, solamente per l’ipotesi in cui il locatore non intenda rinnovare il contratto alla prima scadenza. Sennonche’, pur esclusa la nullita’ della disdetta sotto questo profilo, la Corte territoriale rilevava – d’ufficio (trattandosi di questione di nullita’ afferente l’atto dal quale parte attrice – appellante pretendeva di ricavare il proprio diritto alla risoluzione del contratto) – l’invalidita’ assoluta della medesima sotto l’essenziale profilo che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2 (disciplina applicabile razione temporis e comunque espressamente richiamata dalle parti nel contratto sottoscritto il 1 luglio 1999) prevede, per il rinnovo o mancato rinnovo alla seconda scadenza, un’apposita “procedura” che ciascuna parte ha diritto di attivare e che, nell’ipotesi (che qui interessa) del locatore il quale non intenda rinnovare il contratto, presuppone necessariamente la comunicazione della relativa intenzione al conduttore (entro preciso termine e con determinata forma). Ora, per un verso questo adempimento poteva riguardarsi come onere, nel senso che dalla sua mancanza avrebbero potuto derivare per la parte interessata effetti negativi (rinnovo tacito in caso di mancata comunicazione al conduttore, cosi’ come cessazione del contratto in caso di mancata risposta di costui); per altro verso questa comunicazione dell’intenzione di non voler rinnovare alla seconda scadenza avrebbe potuto qualificarsi come presupposto imprescindibile della descritta procedura. Questo significa che per poter valere come disdetta per la seconda scadenza contrattuale la comunicazione del locatore deve possedere i requisiti per potersi considerare atto propulsivo della procedura suddetta e, quindi, innanzitutto, deve contenere la manifestazione di volonta’ di non rinnovare il contratto alla seconda scadenza, con la conseguenza che l’indicazione del rilascio alla prima scadenza (30 giugno 2003) e la mancata indicazione della volonta’ di non rinnovare alla seconda scadenza (30 giugno 2007) nella disdetta inviata dal locatore (OMISSIS) e, prima ancora, il fatto stesso che essa sia stata inviata quando ancora era in corso il primo periodo del rapporto locativo, costituiscono evidentemente ostacoli insuperabili che non permettono di ravvisare esistente (oltre che valida) una disdetta per la seconda scadenza contrattuale come pretende l’appellante. La Corte reputava superato l’orientamento secondo il quale la disdetta intimata per una scadenza anteriore puo’ valere per quella successiva (Cass. 2076/1989, 1318/1996 e, di recente, 7927/2004), essendosi esso formato infatti nel vigore della precedente disciplina della legge n. 392/1978 (tutte le citate decisioni della S.C. risolvevano controversie anteriori alla Legge n. 431 del 1998), ove la disdetta dalle locazioni tanto abitative (articolo 3) quanto commerciali (articoli 28-29) era affidata alla semplice comunicazione della parte interessata, senza alcuna forma di “procedimentalizzazione” come avviene invece con la disciplina nella specie applicabile. Disciplina, del resto, espressamente fatta propria nel contratto in lite, ove le parti avevano stabilito, da un lato, che il contratto “si intendera’ rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta motivata a’ sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 3, comma 1, da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza” e, dall’altro lato, che “Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo ciascuna parte avra’ diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da “inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza”. Come si vede, era chiara la volonta’ pattizia di esigere – al fine della regolamentazione del rapporto dopo la prima scadenza ed in vista della seconda – una disdetta apposita, cioe’ una manifestazione di volonta’ successiva (“al termine dell’eventuale periodo di rinnovo”) e precisamente diretta proprio ad impedire il secondo rinnovo contrattuale. La necessita’ che, per la sua esistenza e validita’, la disdetta intervenisse dopo la prima scadenza e contenesse l’esplicito riferimento alla seconda, non consentiva, poi, di condividere l’istanza dell’appellante di applicare in subordine l’istituto della conversione del negozio nullo (articolo 1424 cod. civ.): anche qui, infatti, il diverso orientamento (ad es. Cass. 13641/2004) si sarebbe formato in relazione a controversie disciplinate secondo la previgente, Legge n. 392 del 1978, mentre in quello sottoposto a questo riesame tanto la nuova disciplina applicabile, quanto la chiara manifestazione della volonta’ negoziale, avrebbero imposto una disdetta ad hoc, onde evitare il rinnovo contrattuale alla seconda scadenza.

3. Ricorre per cassazione (OMISSIS), erede di (OMISSIS), deducendo violazione e falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2 e del combinato disposto degli articoli 1324 e 1424 c.c. e chiede alla Corte se “alla luce del testo della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1, puo’ la lettera raccomandata di disdetta, inviata dal locatore ai sensi dell’articolo 3, nulla in relazione alla prima scadenza, perche’ carente dell’indicazione di uno dei motivi tassativamente ivi previsti, convertirsi in una disdetta valida per la seconda scadenza contrattuale, (in applicazione del combinato disposto degli articoli 1324 e 1424 c.c., se reca il contenuto inequivocabile della manifestazione di volonta’ contraria alla prosecuzione e alla rinnovazione dei rapporto”.

Il (OMISSIS), ma anche i coeredi di (OMISSIS), intimati, non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.

4. La censura e’ fondata.

4.1. La sentenza impugnata non ha fatto buon governo della consolidata giurisprudenza di questa Corte, condivisa dal Collegio, secondo cui, al di fuori del caso di forma scritta convenzionale (articolo 1352 c.c.), vige il principio della liberta’ di forma, da cui consegue che la disdetta puo’ essere contenuta anche in un atto processuale che logicamente e giuridicamente presupponga la volonta’ del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, nel caso concreto, esprima anche tale volonta’, quale l’intimazione di licenza o sfratto per finita locazione (Cass. n. 9666/1997 e Cass. n. 843/1995) o la citazione in giudizio (da ultimo, Cass. n. 26526/2009); ne’ rileva che non sia stata seguita sin dall’inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 30, prevista dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, e che l’atto processuale sia stato formato per una scadenza gia’ verificatasi, vigendo altresi’ il principio che la disdetta e l’intimazione in cui essa e’ contenuta, che non siano idonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata dal locatore, hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva (Cass. n. 554 e 1601/1979, n. 4301/1981, n. 7352/1997, nonche’ con specifico riferimento a fattispecie regolata, come la presente, dalla legge n. 431 del 1998, Cass. n. 14486 del 2008; v. anche Cass. n. 409 del 2006 e n. 26526 del 2009, cit., e, per fattispecie regolate dalla disciplina transitoria di cui alla citata legge, Cass. n. 17995/2007, nonche’ Cass. n. 1500572008 e 15398/2010, in motivazione).

4.2. La violazione dell’indicato canone interpretativo e’ idonea a determinare la cassazione dell’impugnata sentenza, senza che assuma rilievo la circostanza che non siano state intavolate, tra le parti, le trattative secondo il modulo procedurale previsto nella seconda parte della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1. Tale mancanza non puo’ essere ritenuta sanzionata privando del tutto di efficacia una pregressa univoca volonta’ del locatore di far comunque cessare il rapporto alla sua successiva (e legittima, nel senso di cui innanzi) scadenza.

Infatti, in assenza di espressa e specifica diversa previsione normativa (del tipo, ad esempio, di quella di cui alla Legge n. 359 del 1992, articolo 11, comma 1 bis), non e’ prospettabile una sanzione del genere, dato che – con la disposizione della Legge n. 431 del 1978, articolo 2 – il legislatore ha inteso semplicemente sollecitare i contraenti a svolgere delle trattative, senza obbligarli a tanto, diversamente da quanto prospettato dalla Corte territoriale nella sentenza impugnata.

4.3. Senza contare che, nel caso in esame, essendo indubbia la volonta’ del locatore di volere riottenere l’immobile una volta scaduto il contratto (giusta l’intimata disdetta, che costituisce manifestazione non equivoca di rifiuto di rinnovo da parte del locatore medesimo), il conduttore nulla abbia, da parte sua, proposto ne’ vi sia stato tra le parti altro diverso accordo, sicche’, proprio in base al disposto dello stesso articolo 2, il contratto si doveva intendere scaduto alla data di cessazione della locazione.

5. Ne deriva l’accoglimento del ricorso. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa puo’ decidersi nel merito, dichiarandosi risolto il contratto di locazione al 30 giugno 2007 e condannando il (OMISSIS) al rilascio dello stesso in favore degli eredi di (OMISSIS). Ricorrono giusti motivi per dichiarare interamente compensate tra le parti le spese dell’intero giudizio, avuto riguardo alle ragioni della decisione ed all’iter processuale.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara risolto al 30 giugno 2007 il contratto di locazione tra le parti e condanna il (OMISSIS) al rilascio dello stesso. Compensa le spese dell’intero giudizio.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Pio SCALA Presidente
” Francesco VIZZA Consigliere
” Gaetano NICASTRO Rel. ”
” Vittorio DUVA ”
” Ugo FAVARA ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

ER, elett.te dom.to in Roma, via Giulio Cesare n. 14,presso lo studio dell’avv. Raniero Bernardini, che lo rappr. e difende per mandato a margine del ricorso.

RICORRENTE

contro

MR, elett.te dom.to in Roma, viale Angelico n. 92,presso lo studio dell’avv. Romano Vaccarella, che lo rappr. E difende, unitamente all’avv. Settimio Di Salvo, per mandato a margine del controricorso.

CONTRORICORRENTE

Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Napoli del 5.4.1989-29.4.1989, n. 686-89 (R.G. n. 669-88);
Udito il cons. relatore dott. Gaetano Nicastro, nella pubblica udienza del 29.4.1992;
È comparso l’avv. R. Bernardini, difensore del ricorrente, il quale ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
È comparso l’avv. S. Di Salvo, difensore del resistente, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso;
Sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen. dott. Romagnoli, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con la sentenza impugnata la Corte di Appello di Napoli confermava la sentenza del Tribunale della stessa sede del 20.11.1987 con la quale era stata rigettata la domanda di  ER di restituzione del fondo acquistato dalla s.p.a. M, detenuto in locazione da MR, in ordine al quale si era avvalso, con apposita dichiarazione, della facoltà di recesso, contrattualmente prevista per il caso di vendita. La Corte condannava quindi l’ER al rimborso delle spese del grado, nonché, in accoglimento dell’appello incidentale proposto dal MR, di quelle di primo grado, già compensate dal Tribunale.

La Corte riteneva, in particolare, che il terreno in questione, pacificamente attrezzato a campo di calcio, con le necessarie infrastrutture – come gradinate, spogliatoi, delimitazioni del campo di gioco -, costituiva un complesso sportivo, quale mezzo di produzione di attività economica – per la quale il MR era munito delle necessarie autorizzazioni amministrative, quali la licenza di agibilità e di esercizio rilasciate dal comune di Napoli -, ed era quindi destinato ad una attività commerciale, rientrante fra quelle previste dall’art. 27 l. 27.7.1978, n. 392. La clausola che autorizzava il recesso anticipato del locatore doveva considerarsi, pertanto, nulla, dacché violava una norma imperativa, attraverso la preventiva rinuncia del conduttore al termine di durate della locazione previsto dalla legge, al diritto di continuare il contratto locativo nonostante l’alienazione del terreno ed all’eventuale indennizzo spettantegli.

Avverso la sentenza propone ricorso per cassazione l’ER, affidandolo a due motivi di censura.

Resiste, con controricorso, il MR.

Entrambi hanno depositato memoria illustrativa.

Diritto

I due motivi di censura sono tra loro strettamente connessi e vanno esaminati congiuntamente.

Col primo di essi il ricorrente denuncia, infatti – ex art. 360 n. 3 c.p.c. – la violazione dell’art. 27 l. 27.7.1978, n. 392, mentre col secondo lamenta – ex art. 360 n. 5 c.p.c. – insufficiente ed erronea motivazione circa l’applicabilità alla fattispecie di detta norma, in relazione anche all’art. 132 c. 4 c.p.c..

Secondo il ricorrente la Corte di merito non avrebbe considerato in alcun modo i profili imprenditoriali del MR, che non poteva essere considerato imprenditore nè dal punto civilistico, nè da quello fiscale, mancando la prestazione di un vero e proprio servizio ex art. 3 d.p.r. 26.10.1972, n. 633, non ricorrendo i requisiti essenziali previsti dall’art. 2082 c.c.: una organizzazione, la professionalità, il fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi, lo svolgimento di una attività di carattere economico.

Ed infatti, sempre secondo l’ER: a) mancherebbe la combinazione dei fattori della produzione, e persino l’attività organizzativa, quali sedi dell’ufficio, strutture esteriori, insegna, etc.; b) la professionalità presupporrebbe che l’attività imprenditoriale costituisca l’impegno prevalente, ancorché non esclusivo, del soggetto, che non può rinvenirsi nella semplice sublocazione ai terzi interessati dell’area, per lo svolgimento delle partite di calcio: la locazione non costituisce esercizio di attività economica, come intesa dall’art. 2082 c.c., non essendo diretta a produrre nuova ricchezza; c) la figura dell’imprenditore presupporrebbe un nesso di causalità tra l’attività del soggetto operante e la produzione del bene.

Il rapporto non rientrerebbe, quindi, nella previsione dell’art. 27 l. n. 392-1978, ed in particolare in quella di cui al n. 2, dacché il MR non sarebbe organizzatore di manifestazioni sportive patrocinate dagli organismi turistici.

Sulla natura dell’attività non influisce l’esistenza delle autorizzazioni amministrative, dacché la stessa non diventa “economica” per il solo fatto del loro conseguimento.

Il rapporto rimarrebbe quindi regolato dalle norme del codice civile, o al massimo, ma con notevole sforzo interpretativo, dall’art. 42 della l. n. 392-1978.

Il ricorrente sottolinea, infine, che la sentenza, se non cassata, legittimerebbe le pretese del MR al riscatto dell’immobile ex art. 39 l. n. 392-1978.

Il ricorso è destituito di fondamento.

È noto che la durata delle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività industriali, commerciali ed artigianali non può essere inferiore, per l’art. 27 n. 1 della l. 27.7.1978, n. 392, a sei anni.

Alle stesse sono inoltre applicabili le ulteriori disposizioni del capo II, ed in particolare quelle relative alla rinnovazione ed ai limiti del suo diniego alla prima scadenza (art. 28), all’indennità per la perdita dell’avviamento (art. 34), al diritto di prelazione e di riscatto (artt. 38-39), nonché, per il richiamo contenuto nell’art. 41, gli art. da 7 ad 11, fra cui l’art. 7, che sanziona della nullità la clausola che preveda la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.

Va anzitutto sgombrato il campo da ogni considerazione relativa agli immobili di interesse turistico, contemplati dal n. 2 del citato art. 27, e dalle relative considerazioni contenute nel ricorso, dacché tanto il Tribunale che la Corte di merito hanno ritenuto l’immobile in contestazione rientrante nella previsione dell’art. 27 n. 1.

Diversamente da quanto sottolinea il ricorrente, la qualificazione delle prime due attività comprese nell’art. 27 n. 1 della l. n. 392-1978, non va tratta dall’art. 2082 c.c., bensì dall’art. 2195, anche se le due norme sono tra di loro coordinate. La prima, infatti, individua, in generale, l’imprenditore commerciale, mentre è la seconda che distingue espressamente la natura delle varie attività. le attività artigianali sono, invece, qualificate dalla l. 25.7.1956, n. 860, dal d.p.r. 23.10.1956, n. 1202, e dalla legge quadro 8.8.1985, n. 443.

Soffermandoci qui sulle prime due categorie, va precisato che, a norma del citato art. 2195 c.c., costituisce attività industriale quella diretta alla produzione di beni o di servizi (n. 1), mentre va considerata commerciale l’attività intermediaria nella circolazione dei beni (n. 2).

Esattamente la Corte di merito ha ritenuto che l’attività cui è destinato il bene oggetto della locazione rientri in una di quelle contemplate dal n. 1 dell’articolo in esame (qualificandola commerciale in senso lato), inserendosi in una organizzazione volta alla fornitura di un bene attrezzato al fine di svolgersi una attività sportiva, non importa se agonistica o meno, dietro corrispettivo (e non limitata alla semplice locazione), cioè in una attività Stricto sensu industriale. A ciò la Corte è pervenuta, peraltro, con una motivazione priva di vizi logici e giuridici, che non può formare oggetto di riesame in questa sede, attraverso le considerazioni contenute nel ricorso, tendenti ad avvalorare una diversa interpretazione degli elementi acquisiti.

L’art. 42 della legge, del resto, contemplando le attività ricreative in sè, ovvero le attività scolastiche, non esclude che le stesse possano essere esercitate con fini di lucro e dietro corrispettivo, rientrando, in tal caso, fra le attività commerciali, o, più esattamente, industriali, e, in conseguenza, nell’ambito della previsione del precedente art. 27 (per le attività scolastiche, in particolare, Cass. 20.8.1985, n. 4449). In ciò sta il discrimine tra l’art. 42 e l’art. 27, allorché di tratti della medesima attività: nel primo caso la stessa assume, infatti, rilievo oggettivo, mentre nel secondo viene considerata per il suo inserimento in una attività organizzata ai fini della produzione di un servizio.

A prescindere, poi, dal fatto che risulta accertata l’esecuzione di precise opere (gradinate, spogliatoi, delimitazioni, etc.), perché l’immobile possa essere considerato adibito ad una delle attività indicate non è necessario che sussistano particolari manufatti, essendo sufficiente la lumeggiata destinazione. Questa Corte ha avuto infatti modo di precisare che “l’art. 27 della legge n. 392 del 1978, che disciplina la durata di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, concerne tutti gli immobili urbani di qualsiasi specie, in cui si eserciti una delle attività contemplate nei primi due commi del medesimo articolo 27, ivi comprese le locazioni di aree urbane non edificate, destinate, per contratto, all’esercizio di una di quelle attività” (Cass. 4.4.1986, n. 2332; Cass. 27.2.1987, n. 2112, e numerose altre, fino alla più recente Cass. 7.3.1991, n. 2390).

Va, inoltre, rilevato che, come si evince dall’espressione letterale usata, – “immobili… asibiti ad una delle attività appresso indicate” – l’art. 27 della l. n. 382-1978 considera la destinazione obiettiva dell’immobile e non la qualifica soggettiva del conduttore, anche se è poi ovvio che alla destinazione dell’immobile ad una determinata attività imprenditoriale è poi necessariamente collegata la qualifica imprenditoriale del conduttore.

La qualifica imprenditoriale del MR non risulta, tuttavia, contestata nell’atto di appello, malgrado le ambigue espressioni usate circa la sua qualità di ex operaio in cassa integrazione, ma “in possesso… di partita I.V.A.” (che di per sè presuppone la qualità di imprenditore, o di esercente arti o professioni, estranea alla fattispecie in esame: art. 1 d.p.r. 26.10.1972 n. 633). La parte del motivo che la concerne costituisce, pertanto, censura nuova, come tale inammissibile in questa sede.

La qualità di imprenditore può essere, peraltro, legittimamente ed implicitamente ricavata dall’esercizio di una attività imprenditoriale, come si evince proprio dall’art. 2082 c.c., laddove la professionalità, intesa come costante e normale indirizzo della propria attività, non ne comporta nè l’esclusività, nè la continuità, e va accertata in concreto, con riferimento alle singole situazioni ed ai vari cicli di svolgimento di quella specifica attività, che può essere sì continuativa, ma anche stagionale o periodica.

A nulla rileva, infine, la considerazione finale, contenuta nel ricorso, circa le ulteriori conseguenze che derivano dalla qualifica dell’immobile.

Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente al rimborso delle spese, nonché degli onorari, che si liquidano in complessive L. 1.500.000.

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese in L. 113.600, nonché degli onorari, liquidati in complessive L. 1.500.000.

Così deciso il 29 aprile 1992, nella Camera di Consiglio.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. FICO Nino – Consigliere -
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. LEVI Giulio – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

L.F.G., elettivamente domiciliato in ROMA VIA SIRACUSA 16, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE MARSICO, difeso dall’avvocato FORTUNATO COSIMO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

C.T.;

- intimata -

avverso la sentenza n. 479/02 della Corte d’Appello di CATANZARO, seconda sezione civile, emessa il 24/09/02, depositata il 29/10/02, R.G.608/02;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 31/05/07 dal Consigliere Dott. Giulio LEVI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO

Con ricorso ritualmente notificato L.F.G. in data 22.11.2000 conveniva in giudizio C.T. esponendo di essere conduttore, in forza di contratto di locazione stipulato in data 15.4.1994 e per un canone mensile di L. 400.000, avente ad oggetto l’immobile di proprietà di quest’ultima dell’immobile sito in (OMISSIS), adibito ad esercizio commerciale;

che la resistente a mezzo racc. manifestava la sua volontà di recedere dal rapporto locativo; che L.F. predisponeva quanto necessario per il trasferimento altrove della propria attività; che L.F. sollecitava il pagamento della indennità di avviamento;

che la resistente, manifestando il suo dissenso, comunicava che il contratto si era automaticamente rinnovato; che il ricorrente invitava la C. a ricevere la consegna dei locali in data 25.9.2000 e ad effettuare il pagamento della indennità, senza sortire esito positivo; che la C. invitava il ricorrente al pagamento delle mensilità di agosto e settembre 2000.

Si costituiva la C. eccependo preliminarmente l’improcedibilità e/o improponibilità della domanda per nullità assoluta della disdetta atteso che la stessa non rispettava i requisiti di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 29, sostenendo nel merito che alla prima scadenza la resistente aveva richiesto il pagamento degli oneri fiscali derivanti dalla proroga del contratto stesso; che L.F. continuava a dare seguito al contratto provvedendo al pagamento delle mensilità per il periodo aprile- luglio 2000; che, nonostante ciò, il conduttore comunicava la sua intenzione di rilasciare l’immobile chiedendo il pagamento della indennità; che infine quest’ultimo rilasciava l’immobile soltanto in data 11.12.2000 e che pertanto si riteneva illegittima la richiesta di pagamento della indennità vertendosi in ipotesi di recesso unilaterale ad opera del conduttore seguito ad una tacita rinnovazione del contratto spontaneamente eseguito sino al luglio 2000.

Il Tribunale di Castrovillari con sentenza 6.3.2002 rigettava l’eccezione preliminare di improponibilità e/o improcedibilità della domanda; dichiarava il contratto di locazione risolto alla data dell’11.12.2000 per mutuo consenso; condannava il conduttore al pagamento a favore del locatore del canone di locazione relativo al periodo agosto-dicembre 2000; rigettava la domanda della ricorrente per il pagamento della indennità per perdita di avviamento.

Avverso detto sentenza proponeva appello L.F.G..

C.T. si costituiva resistendo al gravame.

La Corte territoriale rigettava l’appello e confermava l’impugnata sentenza.

Ricorre per Cassazione L.F.G. con due motivi.

Non resisteva l’intimata.

DIRITTO

Il ricorso è affidato ai seguenti motivi:

1) Violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 29, nonchè insufficiente motivazione, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

2) Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Con il primo motivo il ricorrente lamenta che la decisione impugnata rileva che la disdetta inviata dal locatore, alla prima scadenza, in mancanza dei requisiti di forma e contenuto di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 28 e 29 debba ritenersi affetta da nullità assoluta.

Assume al riguardo il ricorrente che a quel principio sarebbero stati apportati dei “correttivi” nel senso di potersi al riguardo parlare di nullità “sanabile”, nel caso in cui sia stata manifestata la volontà del conduttore di prestarvi adesione.

Deduce il ricorrente che ciò rimarcherebbe un concetto, quello della prevalente, se non esclusiva, tutela individuale propria del conduttore.

Deduce inoltre il ricorrente che secondo la sentenza del S.C. si ha tutela della stabilità della locazione non abitativa nell’interesse generale dell’economia secondo la ratio ispiratrice della L. n. 392 del 1978.

Deduce infine il ricorrente che, secondo il S.C., la nullità in oggetto non sarebbe deducibile in via di azione o di eccezione, in mancanza della dimostrazione, da parte del soggetto che la fa valere, della necessità di ricorrere al giudice per evitare una lesione attuale del proprio diritto ed il conseguente danno alla propria sfera giuridica, senza che sia sufficiente il bisogno di rimuovere una situazione di incertezza, occorrendo pur sempre dimostrare che questa produce un danno giuridicamente rilevante. E sembrerebbe che la sentenza della Corte territoriale avesse addossato sull’attuale ricorrente l’onere probatorio sulla efficacia e validità della illegittima disdetta piuttosto che sulla resistente l’onere di dimostrare la lesione del proprio diritto ed il conseguente danno della propria sfera giuridica a lei derivanti da un atto di cui si eccepisce la nullità pur essendone l’autrice.

Si osserva al riguardo che il S.C. ha affermato che la nullità di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 29, comma 4, relativa alla disdetta priva della specificazione dei motivi, è assoluta e, pertanto, è rilevabile sia d’ufficio sia dallo stesso locatore (sent. n. 9373/1995).

Del resto è chiaramente detto dal citato art. 29, comma 4, che nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Per quanto concerne, in particolare, la specificità della disdetta, questa Corte ha avuto modo di precisare che la comunicazione del diniego di rinnovazione non può limitarsi a fare generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere, nell’immobile del quale si richiede la restituzione, un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dalla L. n. 392 del 1978, art. 29, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore (o chi al suo posto) intende svolgere nel detto immobile, sia perchè, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà della intenzione indicata, ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perchè verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dal successivo art. 31 (Cass. n. 5150/93; n. 2621/92; n. 8775/91). Alla specificità della disdetta la giurisprudenza di questa S.C. attribuisce quindi rilievo non soltanto per la soddisfazione delle esigenze di informazione e di controllo che spettano al conduttore, destinatario della comunicazione, ma anche per l’adeguato espletamento di funzioni riservate al giudice con particolare riguardo allo scrutinio della conformità della pretesa alla fatti specie legale delineata dalla L. n. 392 del 1978, artt. 28 e 29, implicante una disdetta caratterizzata da un ben preciso contenuto. E sotto tale profilo viene in considerazione l’esigenza di tutela della stabilità delle locazioni non abitative, che la L. n. 392 del 1978 persegue anche nell’interesse generale dell’economia, consentendone la cessazione alla prima scadenza del periodo legale di durata solo nelle tassative ipotesi previste per il diniego di rinnovazione.

La sentenza impugnata dunque ha affermato esattamente che la C. aveva interesse a dedurre la nullità della disdetta, intimata a controparte con racc. a.r. 28.12.1998, anche perchè sussisteva una situazione di incertezza sulle sorti successive del contratto, poichè, tra l’altro, il L.F. non aveva manifestato alcuna volontà di aderire alla disdetta, ed anzi aveva mantenuto la disponibilità dell’immobile;

incertezza sulla cessazione del rapporto che, quindi, legittimava la locatrice ad eccepire la nullità della disdetta, laddove viceversa la C. aveva interesse ad ottenere il pagamento a lei spettante a seguito della continuazione del rapporto e di non corrispondere la relativa indennità di avviamento.

Il motivo è quindi da rigettarsi.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta che il rapporto locativo fosse cessato per mutuo consenso, ma l’immobile sarebbe stato rilasciato dal conduttore dopo che era stata instaurata la lite e dopo aver preso atto del rifiuto della locatrice ad eseguire spontaneamente l’obbligo della corresponsione della indennità sopra citata.

Esattamente il giudice di merito ha osservato che a seguito del comportamento delle parti e precisamente a seguito della riconsegna dell’immobile si poteva rinvenire una concorde volontà delle parti di prevedere una cessazione anticipata consensuale del rapporto.

Trattasi di accertamento di fatto non censurabile in sede di legittimità.

Il motivo va quindi rigettato.

In mancanza di difese svolte dalla parte intimata non vi è luogo a pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Nulla per spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 31 maggio 2007.
Depositato in Cancelleria il 14 settembre 2007

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Gaetano NICASTRO Presidente
Guido MARLETTA Consigliere
Paolo VITTORIA
Roberto PREDEN Rel.
Michele VARRONE

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da MONDIAL LUS SPA, con sede in Milano, in persona dell’Amministratrice Sig.ra Giuseppina Carnelli, elettivamente domiciliata in Roma Via Acherusio 18, presso lo studio dell’avvocatoGiuseppe Mannino, che la difende anche disgiuntamente all’avvocatoPaolo Giuggioli, giusta delega in atti;

Ricorrente

contro

BERRINI FABRIZIO, elettivamente domiciliato in Roma Via Val Maggia 26, presso lo studio dell’avvocato Giannasio Michele, difeso dall’avvocato Giorgio G. Lino, giusta delega in atti;

Controricorrente

avverso la sentenza n. 1077-94 del Tribunale di Busto Arsizio, emessa il 07-10-94 e depositata il 24-11-94 (R.G. 3-93);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17-03-97 dal Relatore Consigliere Dott. Roberto Preden;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico Iannelli che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 10.6.93, la S.p.a. Mondial Lus proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con il quale il Pretore di Busto Arsizio le aveva intimato di pagare a Fabrizio Berrini la somma di L. 44.618.003 a titolo di indennità per perdita dell’avviamento commerciale, ai sensi dell’art. 34 l. n. 392-78, per la cessazione alla prima scadenza della locazione ad uso commerciale stipulata il 17.4.87.

A sostegno dell’opposizione eccepiva che la disdetta comunicata con raccomandata del 30.1.92 doveva ritenersi nulla, in quanto non recante la specificazione dei motivi, come imposto dall’art. 29, comma 4, l. n. 392-78, sicché la cessazione del rapporto non era riferibile alla volontà della locatrice, bensì a recesso del conduttore, che non poteva quindi pretendere l’indennità, ai sensi dell’art. 34, comma 1, l. cit.

Il Pretore rigettava l’opposizione sul rilievo che la nullità della disdetta, ai sensi dell’art. 29, comma 4, l. cit., è deducibile soltanto dal conduttore.

Pronunciando sull’appello della Mondial Lus, al quale aveva resistito il Berrini il Tribunale di Busto Arsizio, con sentenza del 24.11.94, lo rigettava. Considerava il tribunale che la nullità prevista dall’art. 29, comma 4, l. cit., è invocabile soltanto dal conduttore, alla cui tutela è esclusivamente posta; che l’adesione alla disdetta immotivata, manifestata dal conduttore con lettera del 29.1.93, aveva determinato la cessazione del rapporto; che tale cessazione era riferibile all’iniziativa del locatore, poiché il conduttore si era limitato a prendere atto della volontà di controparte di porre termine al rapporto, sicché sussisteva il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento.

Ricorre per cassazione la Mondial Lus sulla base di due motivi, ai quali resiste, con controricorso il Berrini.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

DIRITTO

Motivi della decisione

1. Con il primo motivo, deducendo violazione e falsa applicazione dell’art. 29, comma 4, l. n. 392-78, e difetto di motivazione, la ricorrente censura l’impugnata sentenza nella parte in cui ha ritenuto che la nullità del diniego di rinnovo alla prima scadenza per omessa specificazione del motivo possa essere eccepita soltanto dal conduttore, poiché nell’esclusivo interesse di quest’ultimo è posto l’obbligo del locatore di indicare specificamente il motivo.

Afferma che anche il locatore, il quale abbia inviato una comunicazione di diniego immotivata, ha interesse ad eccepire la nullità, onde evitare che la sorte del contratto sia rimessa, fino alla maturazione della data della prima scadenza, all’arbitrio del conduttore, libero di optare, a seconda se voglia avvalersi o meno dell’eccezione di nullità della disdetta, per la rinnovazione del rapporto o per la sua cessazione.

Soggiunge che la S.C., con sent. n. 1776-89, ha espressamente riconosciuto che anche il locatore è legittimato a dedurre la nullità, ai sensi dell’art. 79 l. n. 392-78, di pattuizioni contrastanti con le norme imperative poste dalla legge medesima, in quanto dirette a limitare la durata legale del contratto.

1.1. Il motivo non è fondato.

L’art. 29 l. n. 392-1978, in tema di diniego di rinnovazione, alla prima scadenza, dei contratti di locazione di immobili in cui siano esercitate le attività indicate nel precedente art. 27, commi 1, 2 e 3, indica, nei primi due commi (il secondo dei quali riguarda in via esclusiva le locazioni alberghiere), i motivi in base ai quali il diniego è consentito; dispone, nel comma 3, che, ai fini dell’esercizio del diritto in esame, il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato, mediante atto da comunicare al conduttore, mediante lettera raccomandata, almeno dodici mesi prima della scadenza (termine elevato a diciotto mesi per le locazioni alberghiere); stabilisce infine, nel comma 4, che nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata.

Per quanto concerne, in particolare, la specificità della disdetta, questa Corte ha avuto modo di precisare che la comunicazione del diniego di rinnovazione non può limitarsi a fare generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere, nell’immobile del quale si richiede la restituzione, un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall’art. 29 l. n. 392-1978, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore (o chi a suo posto) intende svolgere nel detto immobile, sia perché, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà della intenzione indicata, ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dal successivo art. 31 (sent. n. 5150-93; n. 2621-92; n. 8775-91).

Alla specificità della disdetta la giurisprudenza di questa S.C. attribuisce quindi rilievo non soltanto per la soddisfazione delle esigenze di informazione e di controllo che spettano la conduttore, destinatario della comunicazione, ma anche per l’adeguato espletamento di funzioni riservate al giudice, con particolare riguardo allo scrutinio della conformità della pretesa alla fattispecie legale delineata dagli artt. 28 e 29 L. n. 392-78, implicante una disdetta caratterizzata da un ben preciso contenuto. E sotto tale profilo viene in considerazione l’esigenza di tutela della stabilità delle locazioni non abitative, che la l. n. 392-78 persegue, anche nell’interesse generale dell’economia, consentendone la cessazione alla prima scadenza del periodo legale di durata solo nelle tassative ipotesi previste per il diniego di rinnovazione.

Ora, ha ritenuto il tribunale che la menzionata nullità può essere invocata soltanto dal conduttore, poiché a sua esclusiva tutela è dettata la norma. Si tratterebbe, quindi, di una ipotesi di “nullità relativa” desunta in via di interpretazione, attribuendo rilievo determinante all’interesse tutelato dalla norma che impone la specificità di contenuto del diniego di rinnovo.

Osserva il Collegio che la configurabilità di una nullità relativa si desume dall’art. 1421 c.c., che, mentre pone il principio generale secondo il quale la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice, fa tuttavia salve eventuali diverse disposizioni, così consentendo la previsione di una legittimazione a far valere la nullità riservata esclusivamente a determinati soggetti.

Tale ristretta legittimazione implica peraltro anche la non rilevabilità d’ufficio della nullità relativa. La nullità relativa si caratterizza infatti per essere nella disponibilità esclusiva di determinati soggetti al cui arbitrio è affidata la valutazione dell’interesse a farla valere, sicchè è da ritenere (salvo diversa previsione, come, ad esempio, quella di cui all’art. 1469 – quinquies, comma 3, c.c.) incompatibile con la rilevabilità d’ufficio da parte del giudice, la cui valutazione verrebbe a sovrapporsi a quella dell’esclusivo legittimato. Consegue che la natura relativa della nullità assicura meno intenso presidio alla norma alla cui violazione si ricollega, sia perché deducibile solo da determinati soggetti, sia perché non rilevabile d’ufficio dal giudice.

La previsione dell’esclusiva legittimazione di determinati soggetti (alla quale è conseguenziale la non rilevabilità d’ufficio) non deve tuttavia essere necessariamente espressa, poiché la “diversa disposizione” può ben essere ricostruita dall’interprete (in tal senso: sent. n. 3508-74).

Non vale tuttavia a sorreggere una operazione ermeneutica siffatta l’apodittico assunto, posto dal tribunale a fondamento della sua decisione, secondo cui la norma racchiusa nell’art. 29, comma 4, l. n. 392-78, pur non recando espressa previsione della esclusiva legittimazione del conduttore a far valere la nullità, dovrebbe in tal senso essere interpretata, perché dettata nell’esclusivo interesse del conduttore.

In primo luogo, non è certamente trascurabile la constatazione che la norma in esame non solo non fissa limiti alla legittimazione a dedurre la nullità, ma non contiene neppure previsioni di sorta che comunque consentano di qualificare la sancita nullità come relativa, in deroga al principio generale dettato dall’art. 1421 c.c. (argomenti già valorizzati da questa S.C. per negare natura relativa alla nullità sancita dall’art. 79 l. n. 392-78 per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto: sent. n. 1776789: n. 5827-93).

E per quanto concerne la ritenuta implicita relatività della nullità, in ragione dell’interesse tutelato, va rilevato che l’affermazione consegue ad una lettura riduttiva della norma. Questa infatti, come precedentemente osservato, lungi dal porsi come esclusivo strumento di tutela di un interesse strettamente individuale, proprio del conduttore, è contemporaneamente volta alla tutela della stabilità delle locazioni non abitative, nell’interesse generale dell’economia, che costituisce una delle ragioni ispiratrici della l. n. 392-78.

In conclusione, la nullità sancita dalla norma in esame non integra nullità relativa, deducibile solo dal conduttore e non rilevabile d’ufficio dal giudice, bensì nullità assoluta, che, ai sensi dell’art. 1421 c.c., può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata anche d’ufficio dal giudice.

1.2. L’impugnata sentenza risulta quindi non conforme a diritto nella parte in cui ha negato al locatore la legittimazione a far valere la nullità, per difetto di specificità, della disdetta intimata per la prima scadenza contrattuale, in ragione della natura relativa della nullità in questione.

Le considerazioni che precedono non consentono tuttavia di accogliere la censura.

Per costante giurisprudenza di questa S.C. la legittimazione generale a far valere la nullità, prevista dall’art. 1421 c.c., non esime il soggetto che propone l’azione o formula l’eccezione di nullità di dimostrare la sussistenza di un proprio concreto interesse ad agire, secondo le norme generali e con riferimento all’art. 100 c.p.c. (sent. n. 1553-81; n. 1475-82).

La nullità non è quindi deducibili, in via di azione o di eccezione, in mancanza della dimostrazione, da parte del soggetto che la fa valere, della necessità di ricorrere al giudice per evitare una lesione attuale del proprio diritto e il conseguente danno alla propria sfera giuridica, senza che sia sufficiente il bisogno di rimuovere una situazione di incertezza, occorrendo pur sempre dimostrare che questa produce un danno giuridicamente rilevante (sent. n. 7197-93).

Ora, deduce la ricorrente che il suo interesse a dedurre la nullità della disdetta del 30.1.92 derivava dalla situazione di totale incertezza sulle successive sorti del contratto, essendo rimessa all’assoluto arbitrio del conduttore la scelta se invocare la nullità dell’atto, con conseguente rinnovazione della locazione, ovvero non invocarla, determinando la cessazione del rapporto.

Ma così non è. Risulta infatti dalla sentenza impugnata che il conduttore, con lettera del 30.1.92, aveva espressamente dichiarato di non opporsi alla disdetta e di essere disposto a rilasciare l’immobile alla scadenza convenuta del 29.3.93, sicché, pur volendo aderire all’assunto della ricorrente secondo cui varrebbe a radicare l’interesse la suindicata situazione di incertezza, nessuna incertezza sulla cessazione del rapporto permaneva al momento in cui, con l’opposizione a decreto ingiuntivo notificata il 20.6.93, la locatrice ha dedotto la nullità.

La locatrice, quindi, ancorché astrattamente legittimata ad invocare la nullità sancita dall’art. 29, comma 4, l. n. 392-78, in concreto non era titolare di un interesse attuale ad eccepirla.

Così emendata nella motivazione, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., la statuizione del tribunale va quindi tenuta ferma.

Corrette appaiono altresì le conclusioni, circa la cessazione del rapporto e la spettanza del diritto all’indennità, che il tribunale ha tratto dalla adesione prestata dal conduttore alla immotivata disdetta inviatagli dalla locatrice.

Questa S.C. ha invero avuto modo di precisare che una disdetta immotivata e perciò inidonea, di per sè sola, a produrre gli effetti suoi propri (e cioè l’impedimento alla rinnovazione della locazione), determina tuttavia, nel caso di adesione del conduttore, la cessazione del rapporto alla data contrattualmente stabilita (sent. n. 8262-96).

Ed una adesione siffatta, pur implicando rinuncia da parte del conduttore al diritto alla rinnovazione del contratto, non è affetta da nullità, ai sensi dell’art. 79 l. n. 392-78, poiché non integra rinuncia preventiva al menzionato diritto, come tale invalida, bensì rinuncia compiuta dopo l’intervenuta concretizzazione del diritto, come deve ritenersi senz’altro consentito (v. sent. n. 8444-96, in tema di rinuncia al diritto di prelazione, dove si sottolinea che occorre che il diritto sia concretamente sorto e possa essere fatto valere; v. anche, con specifico riferimento al diritto alla rinnovazione, sent. n. 8262-96, n. 10270-95 e n. 4709-91, che reputano valida la rinuncia a tale diritto, se intervenuta dopo la stipulazione del contratto).

Nè la mancata opposizione del conduttore all’iniziativa del locatore di porre termine al rapporto può determinare il venir meno del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento. Ai sensi dell’art. 34 l. n. 392-78 l’esclusione del diritto all’indennità è infatti ricollegata alla riferibilità della cessazione del rapporto alla volontà del conduttore, manifestata con il recesso o la disdetta (ipotesi alle quali è stata equiparata la risoluzione per mutuo consenso, in quanto alle predette assimilabile nella genesi:

Corte cost. ord. n. 565-89), ovvero al predetto addebitabile (risoluzione per inadempimento e fallimento). Nella prima ipotesi si è invero ritenuto, con valutazione legale tipica, che l’aver determinato, in virtù di una libera scelta, la cessazione della locazione, sia indicativo della carenza di interesse a beneficiare della tutela, nella seconda, che non sia meritevole di tutela il conduttore-imprenditore che sia inadempiente alle obbligazioni contrattuali o che versi in crisi economica. Con riguardo alla prima ipotesi, invocata nel caso in esame dalla locatrice per contestare la spettanza dell’indennità al conduttore, occorre, in definitiva, che la cessazione del rapporto sia dovuta all’iniziativa del conduttore (espressa con la disdetta o il recesso) ovvero alla partecipazione del predetto ad una convenzione risolutoria (scioglimento per mutuo consenso ex art. 1372, comma 1, c.c.), sicché, argomentando a contrario, l’indennità è invece dovuta in tutte le ipotesi in cui la cessazione della locazione sia stata determinata dall’iniziativa o dalla condotta del locatore. Con l’ulteriore precisazione che, in tale eventualità, non rileva che il conduttore abbia rilasciato l’immobile senza contestazioni in sede giudiziale o stragiudiziale, prestando adesione, espressa o tacita, alla richiesta del locatore, poiché la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, il quale abbia manifestato la volontà di porre termine alla locazione (sent. n. 11974-91; n. 10730-93; n. 6133-95; n. 6548-95; n. 1230-97). Ed il tribunale ha fatto puntuale applicazione del suindicato principio: lo ha invero espressamente richiamato, e, con incensurabile apprezzamento di fatto, ha ritenuto riferibile la cessazione del rapporto all’esclusiva iniziativa del locatore, per avere questi manifestato l’inequivoca volontà di far cessare il rapporto alla scadenza con la disdetta del 30.1.92, della quale il conduttore si era limitato a prendere atto, dichiarando di non opporsi al rilascio.

2. Con il secondo motivo, denunciando violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c. e difetto di motivazione, la ricorrente addebita al tribunale di non aver considerato che il conduttore, prestando adesione alla disdetta immotivata solo dopo un anno dal suo invio, aveva violato gli obblighi di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto, sfruttando a proprio esclusivo vantaggio la situazione di incertezza giuridica circa le sorti del rapporto locatizio.

2.1. Il motivo non è fondato.

La violazione degli obblighi di correttezza e buona fede rileva invero sul piano della responsabilità, determinando un obbligo risarcitorio, qualora concreti la violazione di un diritto altrui già riconosciuto da altre norme (sent. 3250-77), e non risulta che una domanda in tal senso sia stata proposta dalla ricorrente.

La doglianza risulta quindi inammissibile, per difetto di interesse, in quanto non funzionale a pertinente domanda ritualmente proposta.

3. In conclusione, il ricorso va rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza e si liquidano nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese in favore del resistente, che liquida in L. 274.500, oltre L. 3.000.000 (tre milioni) per onorari.
Così deciso in Roma il 17.3.97

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Alberto SCIOLLA LAGRANGE PUSTERLA Presidente
Guido MARLETTA Rel. Consigliere
Antonio LIMONGELLI
Michele LO PIANO
Giovanni Battista PETTI

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

FAG IN MOBILI DI ROSARI DI BLASI E C.S. a.s., con sede in Messina, Nuova Zona Industriale, in persona del socio accomandatario legale rappresentante Sig. Di Blasi Rosario, elettivamentedomiciliato in ROMA PIZZA NERAZZINI 5, presso lo studio dell’avvocato MICHELE PAZIENZA, che lo difende anche disgiuntamente all’avvocatoGREGORIOGIACOBBE, giusta delega in atti;

ricorrente

contro

EUROPA AUTO DI MACRÌ ANTONIO E C. SOC;

intimata

e sul 2 ricorso n. 03591-95 proposto da:

EUROPA AUTO OC, elettivamente domiciliato in ROMA CANC. CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, difeso dall’avvocato ANTONIO BUSACCA, giusta delega in atti;

ricorrente

nonché contro

FAG SOC;

intimato

avverso la sentenza n. 1197-93 del Tribunale di MESSINA, emessa il23-06-92 e depositata i 20-12-93; R.G. 3088-91);

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26-11-96 dal Relatore Consigliere Dott. Guido MARLETTA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.Raffaele CENICCOLA che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale; rigetto del I motivo del ricorso incidentale, assorbito nel resto.

FATTO

Svolgimento del processo

Con atto del 6 -12 luglio 1990 la F.A.G. Industria Mobili di Rosario Di Blasi e C. S.a.s., esponendo di avere concesso in locazione, con contratto del 24 aprile 1984, alla Europa Auto di Macrì Antonio e C. per la durata di sei anni – con inizio dall’11.5.1984 e scadenza al 30.4.1990 – i propri locali siti nella Nuova Zona Industriale di Messina – un capannone, altri locali coperti e tutto i terreno scoperto circostante -; che i fratelli Di Blasi, “titolari” della locatrice Ditta F.A.G., intendevano destinare l’immobile, a scadenza del contratto, a locali per lo svolgimento della loro attività di mobilieri a causa delle sollecitazioni al rilascio, da parte del locatore, dell’immobile in cui attualmente tale attività si svolgeva; che tale intendimento era stato comunicato con raccomandata A.R. del 17.4.1989 alla Europa Auto, con contestuale, espressa volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza di fine aprile 1990; che la locatoria non aveva ottemperato al rilascio dell’immobile dopo l’anzidetta scadenza; chiedeva al Pretore di Messina riconoscersi che i titolari della Ditta F.A.G. intendevano adibire l’immobile locato ad esercizio della propria attività di mobiletti, con conseguente disponendo rilascio immediato, a norma dell’art. 30 della legge n. 392-78; in caso di opposizione, riconoscersi il diritto della locatrice al diniego di rinnovazione del contratto, con condanna della Europa Auto al rilascio dell’immobile.

L’ Europa Auto, costituendosi, resisteva alla domanda, deducendo l’improcedibilità e inammissibilità del ricorso e nel merito contestandone la fondatezza, e facendo valere il proprio diritto alle indennità di legge per le onerose spese effettuate per migliorie e addizioni all’immobile.

Lì adito Pretore, con sentenza del 22 febbraio 1991, accoglieva la domanda e condannava la società convenuta al rilascio dei locali alla data di fissata esecuzione (30 novembre 1991); dichiarava il diritto della convenuta all’indennità per avviamento commerciale, pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; rigettava le altre domande riconvenzionali.

Avverso tale sentenza la Europa Auto proponeva appello, in accoglimento del quale il Tribunale di Messina, con sentenza del 20 dicembre 1992, rigettava la domanda proposta dalla F.A.G. e dichiarava assorbite le domande riconvenzionali.

Rilevava il Tribunale che la disdetta del 17 aprile 1989 risultava sottoscritta da Di Blasi Rosario per la Ditta Di Blasi Filippo e figli, estranea al rapporto locativo in contestazione; che il firmatario non si era neppure qualificato in tale atto come socio della F.A.G. S.a.s., sì d legittimarne l’esigenza di “risolvere” il contratto alla scadenza convenzionale, nè era configurabile in capo allo stesso una sorta di mandato ad operare dalla F.A.G..

Pertanto, la volontà di denegare la rinnovazione della locazione risultava espressa da un soggetto, i Di Blasi, privo di legittimazione attiva al riguardo, con conseguente nullità di “diniego”, venendo meno il formale adempimento che, a norma dell’art. 29 della legge n. 392-78, legittimava la pronuncia di rilascio dell’immobile.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la F.A.G. S.a.s. sulla base di un unico motivo.

Resiste con controricorso la Europa Auto S.a.s., contestualmente proponendo ricorso incidentale condizionato sulla base di tre motivi.

DIRITTO

Motivi della decisione

Preliminarmente va disposta la riunione dei due ricorsi, proposti contro la stessa sentenza, a norma dell’art. 335 c.p.c.

Con l’unico motivo del ricorso principale, denunciandosi violazione dell’art. 29 della legge n. 392-78, nonché vizi di motivazione, si deduce che erroneamente il Tribunale avrebbe ritenuto la nullità della comunicazione ex art. 29 della legge n. 392-78 in quanto invita da un soggetto estraneo alla locazione. Invero, la raccomandata del 17.4.1989, contenente detta comunicazione, era sottoscritta da Di Blasi rosario, socio accomandatario e legale rappresentante della Ditta F.A.G. Industria Mobili di Rosario Di Blasi e C. S.a.s., come risultava dalla documentazione in atti, non presa in considerazione dal decidente. Il De Blasi, in detta sua qualità, non poteva considerarsi terzo rispetto ad un rapporto riguardante la società. Egli aveva inoltre sottoscritto il contratto di locazione stipulato dalla F.A.G., riceveva le pigioni e rilasciava le relative quietanze – circostanze, queste, pacifiche e tuttavia non prese in considerazione dalla sentenza -.

Nella disdetta peraltro si specificava che il diniego di rinnovazione della locazione era giustificato dall’intenzione dei soci compreso il sottoscrittore – di utilizzare l’immobile locato per lo svolgimento della loro attività – proprio quella costituente oggetto sociale della F.A.G. -. Tale necessità, secondo il costante orientamento di questa Corte, ben poteva esser fatta valere a sostegno del diniego di rinnovazione del contratto.

In ogni caso, se anche il Di Blasi dovesse considerarsi estraneo alla F.A.G., ugualmente l disdetta sarebbe stata valida in quanto inviata da soggetto estraneo al rapporto di locazione ma mandatario del locatore in base ad atto che può rivestire la forma orale.

La sentenza impugnata era inoltre carente sul piano della motivazione, non avendo indicato i presupposti logici sui quali si fondava i convincimento del giudice, ed aveva deciso in contrasto con le risultanze delle prove documentali.

Il motivo è fondato.

La sentenza impugnata ha ritenuto non valida la disdetta per diniego di rinnovazione del contratto ex art. 29 della legge n. 392-78 siccome proveniente da un soggetto – il Di Blasi Rosario – che agiva in nome della Ditta Di Blasi Filippo e figli, estranea al rapporto in questione, senza peraltro essersi qualificato socio della F.A.G. S.a.s..

Tale argomentazione non dà conto del contenuto della raccomandata del 17.4.1989 – messo in luce, per contro, dalla sentenza di primo grado – nel quale era dato individuare il rapporto di locazione – indicato come relativo al “capannone con terreno circostante” – come in capo alla Ditta Di Blasi Filippo e figli e si specificava che l’immobile serviva ai soci locatori per lo svolgimento della loro attività.

Sulla base di tale risultanze, e tenuto conto delle deduzioni e difese delle parti, il Tribunale avrebbe dovuto verificare, indipendentemente dall’erronea formale indicazione della ditta locatrice, inserita proprio nel rapporto locativo in questione intestato alla F.A.G. di Rosario Di Blasi e C.S.a.s., quale fosse l’effettiva posizione del Di Blasi Rosario, certamente socio accomandatario della F.A.G. quanto meno sulla base dell’indicazione del proprio nome nella ragione sociale.

A tal fine, avrebbe dovuto prendere in esame la documentazione in atti (contratto di locazione, verbale di assemblea straordinaria della S.p.a. Mobilificio F.lli Di Blasi, contenente la delibera di trasformazione di detta società in società in accomandita semplice, atto di proroga e riconferma di amministratore della F.A.G.A), dalla quale traeva conferma la qualità di socio accomandatario e di legale rappresentante della F.A.G. rivestita dal suddetto Di Blasi.

Un siffatto accertamento era necessario al fine di chiarire se lo stesso Di Blasi, al di là dell’apparente riferimento ad una Ditta Di Blasi Filippo e Figli, contenuto nella lettera di disdetta, avesse in effetti operato o meno in nome e per conto della F.A.G. o comunque come mandatario della stessa società.

La produzione documentale esistente avrebbe, quindi, dovuto esser presa in esame, non potendo il Tribunale fermare la sua indagine, avuto riguardo alle concrete circostanze di fatto e alle deduzioni delle parti, al dato formale della mancata corrispondenza apparente tra autore della disdetta e locatore e dovendo invece ricercare, sulla base delle emergenze processuali, se ed in quali limiti di disdetta potesse dirsi proveniente dalla F.A.G. o da persona comunque in grado di rappresentarla.

Ciò considerato che il Di Blasi Rosario era intervenuto non solo nella stipula del contratto di locazione per cui è controversia, ma anche in sede di riscossione dei canoni e di predisposizione delle relative quietanze, giusta documentazione in atti.

In ogni caso, le emergenze processuali potevano essere idonee a individuare nel Di Blasi un mandatario della società F.A.G.. Al riguardo, va sottolineato che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la disdetta della locazione ai fini del diniego di rinnovazione tacita alla prima scadenza di locazione non abitativa, anche se deve essere comunicata mediante lettera raccomandata, può essere validamente effettuata in tale forma da un mandatario, al quale l’incarico della comunicazione sia stato conferito anche verbalmente dal locatore (cfr. Cass. 2763-92; Cass. 8553-95; Cass. 9890-95), essendo l’anzidetta formalità richiesta – stante la natura recettizia dell’atto – unicamente per garantirne la tempestiva conoscenza da parte del conduttore.

Ove poi la disdetta, in funzione della accertata qualità del soggetto autore di essa, fosse stata imputata alla società locatrice, essa sarebbe stata valida sotto il profilo sostanziale e idonea ad impedire la rinnovazione del contratto.

Questa Corte ha, infatti, affermato, in tema di locazione di immobile urbano destinato ad uso diverso da quello di abitazione, il principio – dal quale non si rinvengono ragioni per discostarsi – per cui la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza può esser fatta valere da una società di persone per la necessità di destinare l’immobile all’esercizio di una attività di un socio che sia compresa nell’oggetto sociale poiché, non essendo l’attività imprenditoriale di detta società – priva di personalità giuridica ancorché dotata di autonomia patrimoniale – imputabile ad un soggetto distinto dal singolo socio, la destinazione dell’immobile a quella determinata attività si pone come una necessità del socio, non individualmente considerato, ma quale membro della società, con conseguente coincidenza dell’interesse della società e del socio ad ottenere la disponibilità dell’immobile (cfr. Cass. 335-90; Cass. 4061-85).

Nella specie era poi pacifica ed affermata dal primo giudice la inerenza dell’attività che i soci della F.A.G. intendevano svolgere nell’immobile locato (mobilieri) all’oggetto sociale della F.A.G. medesima.

L’accoglimento del ricorso principale impone l’esame del ricorso incidentale condizionato della Europa Auto S.a.s..

Con il primo motivo di tale ricorso si deduce la nullità della sentenza appellata per avere omesso di rilevare i mancato previo esperimento, da parte del Pretore, del tentativo obbligatorio di conciliazione, il che avrebbe reso nullo l’intero giudizio.

Il motivo, che non può ritenersi assorbito in quanto afferente alla procedibilità della domanda introduttiva, implicitamente ritenuta dal giudice di appello, è infondato.

L’art. 43 della legge n. 392-78 – abrogato, a decorrere dal 18 dicembre 1994, dall’art. 89 della legge n. 353-90 (cfr. D.L. n. 380-94) – prescriveva l’esperimento del previo tentativo di conciliazione per le domande concernenti controversie in tema di determinazione, aggiornamento e adeguamento del canone.

Tale norma, come quelle successive degli artt. 44 e 45, non poteva ritenersi applicabile alle controversie, da essa non menzionate, in tema di rilascio dell’immobile locato per diniego del rinnovo alla prima scadenza di locazioni non abitative, di cui agli artt. 29 e 30 della stessa legge. Invero, l’estensione del rito del lavoro ai due gruppi di controversie (cfr. art. 46 della legge) non ne comportava l’accomunamento in relazione alla prescrizione del tentativo obbligatorio di conciliazione. La stessa previsione espressa, contenuta nell’art. 46, dei due gruppi di controversie, riguardo all’estensione ad esse del rito del lavoro, lascia intendere che, ove tale espressa previsione non vi sia stata – come nell’art. 43 che menziona solo il primo dei due gruppi – la portata della norma non può ritenersi estesa alle controversie da essa non menzionate.

Resatno assorbiti il secondo e il terzo motivo del ricorso incidentale.

Quanto al secondo motivo, si osserva che esso ripropone le questioni della validità della disdetta in quanto inviata da un terzo estraneo al rapporto locativo che è stata già esaminata nell’ambito del ricorso principale. Nella parte in cui viene, poi, dedotta l’inesistenza di necessità per il locatore, la questione sottoposta non può costituire materia di ricorso incidentale, pur se condizionato, non essendo stata esaminata dal giudice di appello in quanto assorbita dalla reiezione della domanda della F.A.G., potendo invece essere sottoposta al giudice di rinvio (cfr. Cass. 7141-94; Cass. 7487-91, etc.).

Del pari assorbito è il terzo motivo, che concerne la mancata pronuncia sulle domande riconvenzionali della Europa Auto. Il giudice di appello ha omesso l’esame di tali domande in quanto assorbite dalla reiezione della domanda principale, con la conseguenza che esse, senza necessità di ricorso incidentale, possono essere riproposte davanti al giudice di rinvio.

Pertanto, in accoglimento del ricorso principale, la sentenza impugnata va cassata, in relazione al motivo di tale ricorso, con rinvio della causa, per nuovo esame in relazione all’accertamento della validità della disdetta con riguardo alla qualità del soggetto che nè è stato autore, ad altra sezione del Tribunale di Messina.

Il giudice di rinvio provvederà altresì sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso principale, rigetta il primo motivo del ricorso incidentale condizionato, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di cassazione, ad altra sezione del Tribunale di Messina.

Così deciso in Roma il 26 novembre 1996 nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte Suprema di Cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – rel. Consigliere -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

A.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CAETANA 13-A, presso lo studio dell’avvocato GRAZIANI UMBERTO, che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

S.D. (OMISSIS), F.M.P. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA CIPRO 12, presso lo studio dell’avvocato BONURA GIUSEPPE, che li rappresenta e difende;

- resistenti -

avverso la sentenza n. 4317/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 11/10/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/04/2011 dal Consigliere Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI;
udito l’Avvocato GIUSEPPE BONURA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto.

Fatto

1. Con citazione del 2 dicembre 1993 il dott. A.G. conveniva dinanzi al Tribunale di Roma i coniugi S.D. e R.M.P. chiedendone la condanna al risarcimento dei danni, per avere richiesto e ottenuto il rilascio dei locali adibiti a studio medico, sulla base di una disdetta non veritiera, che deduceva necessità familiari – prossime nozze – non verificate.

Resistevano i convenuti sostenendo che al tempo della disdetta le nozze erano imminenti ma che in seguito, pur avendo il figlio occupato e riattato lo studio, era intervenuta una rottura dei progetti coniugali. La causa era istruita con prove orali.

2. Il Tribunale di Roma con sentenza del 30 giugno 2001 accoglieva la domanda e condannava la risarcimento. La sentenza era appellata dai coniugi S., resisteva la controparte e chiedeva la conferma della decisione.

3. La Corte di appello di Roma con sentenza del 11 ottobre 2005, in riforma rigettava la domanda del conduttore e condannava lo appellato alla rifusione delle spese dei due gradi del giudizio.

4. Contro la decisione ricorre A. deducendo tre motivi di censura, non resistono le controparti.

Diritto

5. Il ricorso non merita accoglimento in ordine ai motivi dedotti.

Per chiarezza espositiva se ne offre una sintesi descrittiva ed a seguire la confutazione in diritto.

5.A. SINTESI DEI MOTIVI. Nel primo motivo si deduce error in iudicando per violazione L. n. 392 del 1978, artt. 29, 30, 31 e vizio della motivazione sul rilievo che gli stessi locatori avrebbero ammesso che i locali per i quali era stata data la disdetta sono stati occupati transitoriamente dal figlio ormai scapolo, e non per la ragioni giustificative della disdetta.

Nel secondo motivo si deduce ancora error in iudicando e vizio della motivazione in relazione allo onere della prova della ed causa impeditiva della utilizzazione richiesta nella disdetta, che deve essere rigorosa.

Nel terzo motivo si deduce ancora il vizio della motivazione nel punto in cui la Corte di appello non esamina il certificato della residenza anagrafica del S., che non viene riprodotto nel corpo del motivo. 5.B.CONFUTAZIONE IN DIRITTO. I primi due motivi vengono in esame congiunto attenendo al medesimo fatto, costituito dalla divergenza tra le necessità familiari indicate nella disdetta, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 31 e la utilizzazione del bene rilasciato da parte del figlio subendo, dopo il fallimento delle nozze.

Sul punto la Corte di appello, a ff. 4 della motivazione, ha dato conto della utilizzazione effettiva e stabile dei locali per le necessità abitative del figliolo, considerando la mancanza delle nozze, indicate nella disdetta, come veritiera al tempo della sua proposizione ma poi elisa dal dissenso sopravvenuto, quando già i locali erano stati occupati. Si tratta dunque di un prudente apprezzamento delle prove e della esistenza di un impedimento non imputabile a colpa o dolo dei locatori. Sul punto la decisione è in linea con la costante giurisprudenza di questa Corte da Cass. 1991 n. 2684 sino alla recenti del 2004 n. 23296 e successive, che escludono che la norma dell’art. 31 preveda un caso di responsabilità oggettiva con presunzione assoluta di colpa, considerandosi invece le cause di giustificazione per esigenze egualmente meritevoli di tutela, come è nella fattispecie concreta, del figlio nubendo ma rimasto celibe che tuttavia occupa i locali per esigenze abitative.

Inammissibile è il terzo motivo in quanto privo di autosufficienza.

Al rigetto del ricorso non segue condanna a spese non essendosi costituite le controparti.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso, nulla per le spese.
Così deciso in Roma, il 7 aprile 2011.
Depositato in Cancelleria il 19 maggio 2011.