Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3329/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 2532/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 29/11/2005, R.G.N. 4020 e 6444/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 29 novembre 2005 la Corte di appello di Roma, premesso che (OMISSIS), in qualita’ di acquirente dell’azienda commerciale e subentrante nel contratto di locazione intercorso tra (OMISSIS) e (OMISSIS) aveva proposto appello avverso le sentenze del 2002 nn. 1 e 36 di condanna a pagare i canoni non corrisposti, deducendo di aver pagato l’importo risultante dal contratto di locazione del primo aprile 1998, registrato, in cui era succeduta nel marzo 2000, e che non gli era opponibile la scrittura privata intercorsa tra locatore e originario conduttore del 2 aprile 1998, con cui era stato elevato l’ammontare del canone dal primo gennaio 2000 a lire 3.500.000 mensili, accoglieva l’appello della (OMISSIS) avverso la prima sentenza del Tribunale di Velletri che aveva dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento all’obbligo di pagamento del canoni antecedenti alla predetta cessione dell’azienda e della locazione. Ritenuto tuttavia che la scrittura del 1998 provava la simulazione del canone dichiarato nel contratto di locazione e che il cessionario non e’ terzo, ma ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 parte contrattuale, nei cui confronti il locatore ha diritto di pretendere il corrispettivo nella misura effettivamente pattuita, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della (OMISSIS) a detto obbligo vincolante anche nei suoi confronti, cosi’ rigettando l’appello della stessa avverso la sentenza n. 36 del 2002 che l’aveva condannata a pagare le differenze canoni per i mesi di aprile, maggio e giugno 2001.

Avverso questa sentenza ricorre (OMISSIS). Gli intimati non hanno svolto attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo la ricorrente denuncia: “Omessa motivazione su punto decisivo della controversia. articolo 360 c.p.c., n. 5 in relazione alla dedotta nullita’ della sentenza di primo grado per litispendenza con la medesima domanda decisa nel giudizio n. 229/00″ e lamenta che la Corte di merito non ha esaminato la doglianza secondo cui la seconda domanda del s locatore era improcedibile perche’ identica a quella proposta nel giudizio deciso con sentenza n. 1/2002, accolta dal tribunale pronunciando la risoluzione del contratto, e quindi non poteva esser pronunciata un’altra risoluzione. Questo punto era preliminare al merito della fondatezza della domanda proposta dal (OMISSIS) e contrastata dalla (OMISSIS) e pertanto la sentenza impugnata deve essere annullata.

Il motivo e’ infondato.

In appello la Corte di merito, in ragione della connessione delle causae petendi, parti, e questioni da trattare, ha riunito le cause a norma dell’articolo 274 cod. proc. civ. Questo provvedimento non comporta il venir meno dell’autonomia dei singoli giudizi e percio’ la sentenza che li definisce, pur se formalmente unica, consta in realta’ di tante pronunce quante sono le cause riunite. In primo grado invece sono state decise separatamente dallo stesso giudice, Tribunale di Tivoli, ed in relazione ad esse nessuna litispendenza e’ ravvisabile sia perche’ come innanzi detto sono cause connesse, ma non identiche, perche’ i petita sono diversi – pagamento canoni attinenti a periodi diversi – sia perche’ erano contemporaneamente pendenti dinanzi allo stesso giudice.

2.- Con il secondo motivo deduce: “Contraddittorieta’ della motivazione. articolo 360 c.p.c., n. 5 in relazione alla Legge n. 392 del 1978, articolo 36 e all’articolo 2560 c.c.” per aver la Corte contraddittoriamente dapprima affermato che l’accordo simulatorio e’ valido se vi partecipano tutte le parti contraenti e poi, in relazione alla scrittura del 2 aprile 1998, affermato che il cessionario e’ parte contrattuale, ma la (OMISSIS) e’ intervenuta nel rapporto contrattuale con la cessione del 2000 in cui non vi e’ nessuna menzione a detta scrittura, si’ che alla (OMISSIS) e’ opponibile soltanto il contratto di locazione registrato nel quale e’ subentrata.

Il motivo e’ fondato.

La Legge n. 392 del 1978, articolo 36 in relazione alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione di cui all’articolo 27, dispone: “Il conduttore puo’ sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purche’ venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo’ opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.” La disposizione, volta a favorire i trasferimenti di azienda e tutelare l’avviamento commerciale, configura il diritto a godere dell’immobile in cui e’ esercitata l’attivita’ economica come uno degli elementi dell’azienda (Cass. 5137 del 2003, 15700 del 2010), ad essa funzionalmente collegato (Cass. 685 del 2010), ratio della presunzione, se non diversamente pattuito, della cessione del contratto di locazione a norma dell’articolo 2558 cod. civ. (Cass. 7686 del 2008, 2491 del 2009), o della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 se ritenuto sottospecie (Cass. 9486 del 2007).

Pertanto, sia che la cessione della locazione avvenga con negozio separato dalla cessione di azienda, sia che i due negozi siano contestuali, sia che costituisca un effetto automatico dell’articolo 2558 cod. civ. in quanto rapporto contrattuale inerente all’azienda, a prestazioni corrispettive, non aventi carattere personale, in ogni caso e’ volta a sostituire un terzo in un rapporto giuridico preesistente svincolato dalle persone cedente e ceduto.

Ne’ possono esservi dubbi che il cessionario sia terzo nel caso della cessione del contratto di locazione stante l’inequivoca espressione dell’articolo 1406 cod. civ.: “ciascuna parte puo’ sostituire a se’ un terzo…” e la conseguente esclusione, stabilita dall’articolo 1409 c.c. dell’opponibilita’ di eccezioni, tra ceduto e cessionario, non derivanti dal contratto base, ma fondate su altri rapporti tra il cessionario ed il cedente o tra questi e il ceduto.

Infine, anche avuto riguardo alla simulazione, in relazione al canone, del contratto di locazione intercorso il primo aprile 1998 tra (OMISSIS) e (OMISSIS), ceduto alla (OMISSIS), ravvisata dalla Corte di merito alla luce della scrittura tra i suddetti intercorsa il giorno dopo, qualificata percio’ controdichiarazione, la (OMISSIS), in mancanza di prova dell’adesione a questo negozio, e’ terzo rispetto ad esso, e percio’ l’articolo 1415 cod. civ. ne esclude l’opponibilita’, a meno che sia provata la sua malafede da colui che contesta la presunzione della sua buona fede, in quanto terzo. Pertanto non gli sono opponibili gli accordi dissimulati contrari al contenuto dell’originario contratto e tale e’ stata qualificata la scrittura del 1 aprile 1998.

Concludendo va respinto il primo motivo di ricorso, accolto il secondo e la sentenza impugnata va cassata per nuovo esame della causa alla luce dei principi innanzi richiamati.

Il giudice di rinvio provvedera’ altresi’ a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Roma, altra composizione.

Composta dagli Ill.mi sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio DUVA – Presidente -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE – Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE – Rel. Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI – Consigliere -
Dott. Donato CALABRESE – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONSULENZE, in persona del legale rappresentante pro – tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ACHERUSIO 18, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE MANNINO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

EDITRICE OMISSIS SRL, (già NUOVO OMISSIS SRL), in persona del suo legale rappresentante e Amministratore Unico Marilena Marchionne,elettivamente domiciliata in ROMA PZA MARTIRI DI BELFIORE 2, presso lo studio dell’avvocato IOLANDA CHIMENTO, che la difende unitamente all’avvocato NICOLA BOTTALICO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro

FALL ED IL OMISSIS SRL IN LIQ;

- intimato -

avverso la sentenza n. 359-99 del Tribunale di ROMA, emessa il 15-12-1998, depositata il 14-01-99; RG. 50895-1997,
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09-05-01 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;
udito l’Avvocato IOLANDA CHIMENTO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Il Pretore di Roma con sentenza depositata il 17 dicembre 1997 – all’esito del giudizio a cognizione ordinaria seguito alla fase sommaria del procedimento di sfratto per morosità introdotto dalla società Consulenze Srl, quale locatrice dell’appartamento in Roma alla via Zanardelli n. 36, nei confronti della conduttrice società Editrice “Il OMISSIS” srl e della società “Nuovo OMISSIS” srl, cessionaria dell’azienda editoriale e della testata giornalistica “Il OMISSIS” – dichiarava risolto per inadempimento della parte convenuta il contratto di locazione stipulato il 1 febbraio 1994 tra la società istante e la società Editrice Il OMISSIS srl; condannava in solido le due resistenti società a pagare per canoni arretrati la somma di lire 82.500.000 e per oneri condominiali la somma di lire 8.311.000, con interessi legali sui due importi e con rifusione delle spese processuali.

Avverso tale sentenza proponeva appello la società Editrice “OMISSIS” srl, nella quale si era trasformata la società “Nuovo OMISSIS” srl, che deduceva la sua estraneità al rapporto di locazione, poiché essa appellante aveva accettato la opposizione manifestata dalla società locatrice ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978 contro la cessione della locazione a suo favore e poiché, comunque, non era stata mai immessa dalla società conduttrice cedente nella detenzione dell’immobile locato.

All’esito del giudizio di impugnazione – nel quale la società CONSULENZE

srl resisteva al gravame, nella contumacia del fallimento della società Editrice “Il OMISSIS” srl – il tribunale di Roma, con sentenza depositata il 14 gennaio 1999, in accoglimento dell’appello rigettava la domanda proposta dalla società locatrice nei confronti della società appellante, a favore della quale liquidava le spese del doppio grado.

I giudici di appello premettevano che era un fatto pacifico tra le parti, comunque documentato agli atti, che era intervenuta la cessione in affitto alla società “Nuovo OMISSIS” srl della azienda editoriale e della relativa testata giornalistica di proprietà della cedente società Editrice “Il OMISSIS” srl e che, con la cessione dell’azienda, vi era stato anche il contestuale accordo per il subentro della cessionaria anche nel contratto di locazione, con decorrenza dalla data di stipulazione e sino alla scadenza del contratto di cessione.

Gli stessi giudici di secondo grado consideravano che l’esercizio da parte del locatore della facoltà, riconosciutagli dall’art. 36 della legge n. 392 del 1978, di opporsi per gravi motivi alla cessione del contratto di locazione aveva prodotto l’automatico effetto giuridico di impedire il subentro del cessionario nel rapporto locatizio, salva la contestazione, da parte del cessionario, della inesistenza o della inadeguatezza dei motivi indicati dal locatore a giustificazione della opposizione ovvero un successivo comportamento dello stesso di inequivoco significato di superamento della volontà già espressa di opporsi alla cessione.

Rilevavano che, nella specie, nessuna delle due evenienze si era verificata, non avendo la società cessionaria contestato in alcun modo la legittimità della opposizione nè occupato mai i locali oggetto della locazione e non avendo la società locatrice posto in essere comportamenti successivi concludenti di revoca della manifestata opposizione nè richiesto il pagamento dei canoni alla stessa società cessionaria.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la società Consulenze Costruzioni Speciali srl, che affida la impugnazione ad unico mezzo di doglianza, che la società Editrice “OMISSIS” srl contrasta con controricorso.

Non ha svolto difese l’intimato Fallimento Editrice “Il OMISSIS” srl.

Ha presentato memoria la società Vaionline srl, nella quale, intanto, si è trasformata la società Editrice “OMISSIS” srl.

Diritto

Con l’unico mezzo di doglianza – deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, nonché la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia – la società ricorrente assume che il giudice di appello non avrebbe dovuto ritenere estranea al rapporto di locazione la società cessionaria dell’azienda giornalistica e del contratto di locazione dell’immobile, nel quale l’attività editoriale continuava ad essere esercitata, e censura, in particolare, l’affermazione del giudice di secondo grado secondo cui l’esercizio da parte del locatore della facoltà di opporsi per gravi motivi alla cessione del contratto locatizio produce, quale automatico effetto giuridico, quello di impedire il subentro del cessionario nel rapporto medesimo.

Premesso che il giudice di appello ha rigettato la domanda proposta dalla società locatrice nei confronti della società, ricorrente in questa sede, in base alla considerazione secondo cui, in caso di cessione dell’azienda nella contestuale cessione del contratto di locazione, la opposizione del locatore ceduto, sorretta dalla indicazione dei gravi motivi, impedisce che la cessione del contratto si renda “opponibile” allo stesso locatore sino a quando non si accerti la inesistenza o la inadeguatezza dei motivi addotti (in tal senso, infatti, deve essere intesa la espressione “impedire il subentro del cessionario nel rapporto locatizio”, usata nella sentenza impugnata a significare una situazione di inopponibilità, siccome si evince dalla complessiva motivazione), la questione sottoposta all’esame della Corte consiste nello stabilire se, a fronte di una cessione della locazione ex art. 36 legge n. 392 del 1978 valida ed efficace tra il conduttore cedente ed il terzo cessionario, la opposizione manifestata dal locatore ceduto, cui la cessione medesima è stata comunicata, abbia o meno l’effetto di rendere inopponibile la cessione allo stesso locatore.

Sulla questione questo giudice di legittimità, con una sua prima pronuncia – secondo cui, in base al disposto dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978, la cessione della locazione costituisce un vero e proprio diritto, di cui è titolare il conduttore, e che a quest’ultimo, ed esclusivamente ad esso, compete il corrispondente obbligo di darne comunicazione al locatore – ha anche affermato che in “tale situazione appare evidente che il beneficiario della cessione resta soggetto estraneo al rapporto finché non sia decorso inutilmente il termine di trenta giorni per l’opposizione del locatore, o sia stata accertata, in caso di opposizione, l’assenza di gravi motivi che potrebbero giustificare l’opposizione stessa” (cfr. la motivazione di Cass. 12 giugno 1990 n. 5699).

Con una successiva sentenza, affrontando espressamente il problema – che la dottrina, che di esso si era interessata, aveva risolto nel senso di cui alla precedente decisione Cass. n. 5699-90 – questa Corte riteneva, invece, che fino a quando non venga emessa, a fronte della opposizione del locatore, pronunzia di risoluzione della locazione per inadempimento, legittimato passivo rispetto a tutte le azioni concernenti l’esistenza o la durata del rapporto locativo deve considerarsi il cessionario della locazione e non il cedente (cfr. Cass. 7 giugno 1996 n. 5305).

Precisava, in proposito, detta sentenza che, consentendo l’art. 36 della legge n. 392 del 1978 la cessione della locazione anche senza la preventiva comunicazione al locatore e non essendo vietato che lo stesso venga informato della cessione anche dopo che essa abbia prodotto la sostituzione del cessionario nei diritti e negli obblighi del cedente, doveva da ciò conseguire che nella opposizione del locatore fosse da ravvisare non già un atto idoneo ad impedire il perfezionamento di un contratto, il quale potrebbe risultare già concluso, ma una mera contestazione di inadempimento, rivolta al conduttore e preordinata ad una verifica giudiziale diretta ad ottenere una pronuncia di risoluzione della locazione anche nei confronti del cessionario.

Aderendo alla opinione manifestata in dottrina questa Corte ritiene, tra le due tesi prospettate in giurisprudenza, di dovere privilegiare quella che assegna alla opposizione del locatore per gravi motivi, ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978, l’effetto immediato di sospendere, nei confronti del contraente ceduto, l’efficacia della cessione della locazione sino a quando non risulti definita, nella sede giudiziale, l’assenza dei dedotti gravi motivi, in presenza dei quali invece (quando essi siano stati accertati in giudizio ovvero siano stati riconosciuti sussistenti dal conduttore cedente) gli effetti della cessione non si saranno mai prodotti per lo stesso locatore.

Alla conclusione suddetta si perviene, innanzitutto, in base alla qualificazione che occorre dare alla opposizione del locatore ex art. 36 della legge n. 392 del 1978, la quale – rivolgendosi all’attività negoziale altrui, al fine di produrre la inefficacia dell’atto contro cui è diretta nei confronti dell’opponente, nella specie della inefficacia non “erga omnes” ma “erga personam”, nella quale consiste la cd. inopponibilità – realizza una ipotesi definita in dottrina di “opposizione specifica del tipo invalidante”, che incide su una fattispecie compiuta e perfetta, operante tra altri soggetti, impedendone la propagazione degli effetti all’esterno.

Alle suddette opposizioni, pur quando la legge ciò espressamente non preveda, deve collegarsi con la loro proposizione e sino a quando su di esse venga fatta chiarezza, normalmente un effetto sospensivo, che, risolvendosi nella temporanea prevalenza dell’interesse dell’opponente, è giustificato da ragioni di opportunità, di cautela in senso proprio e di certezza delle situazioni giuridiche e che deve operare per il tempo occorrente all’accertamento dei presupposti, sia di legittimazione che di merito, su cui le opposizioni medesime si fondano.

Inoltre, nel caso particolare della opposizione del locatore ex art. 36 della legge n. 392 del 1978, l’effetto, ad essa connesso, della sospensione dell’efficacia della vicenda traslativa nei confronti del locatore non si pone neppure contro lo spirito della norma, evidentemente volto ad agevolare il subentro di altri soggetti nel godimento dell’immobile locato in modo da tutelare le imprese commerciali e facilitarne la conservazione nel caso di cessione.

La inopponibilità della cessione della locazione al locatore, infatti, costituisce fenomeno conseguente, comunque, alla mancata comunicazione delle cessione del contratto da parte del conduttore e ravvisabile, altresì, nel periodo previsto dei trenta giorni entro il quale, a pena di decadenza, la opposizione deve essere manifestata; sicché, in presenza già delle due suddette ipotesi, nelle quali permane la legittimazione dell’originario conduttore cedente senza che ancora per il locatore possa assumere rilievo il cessionario del contratto, la ulteriore ipotesi di sospensione dell’efficacia esterna della cessione del contratto non introduce, nel sistema regolato dall’art. 36 della legge n. 392 del 1978, nè un elemento nuovo, nè un motivo di incoerenza.

Piuttosto, ove si facesse derivare dalla comunicazione del conduttore la immediata opponibilità al locatore dell’avvenuta cessione del contratto senza, tuttavia, assegnare alla avanzata contestazione dei gravi motivi in contrario alcuna valenza sospensiva di tale opponibilità, sarebbe, poi, problematico, in caso di pronuncia di risoluzione della locazione a seguito di positiva verifica della sussistenza dei gravi motivi, conciliare con la regola della retroattività tra le parti della risoluzione per inadempimento (art. 1458, 1 comma, cod. civ.) la opponibilità “medio tempore” di un contratto dichiarato estinto, proprio per la illegittima cessione che il conduttore ne aveva fatto, con efficacia anteriore.

Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato, poiché non è censurabile la impugnata sentenza, che ha escluso la legittimazione passiva della società cessionaria della locazione in presenza di opposizione del locatore ceduto, che rendeva allo stesso inopponibile il contratto.

Sussistono giusti motivi per compensare interamente le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati
Dott. Giovanni MEO Presidente
Alberto SCIOLLA LAGRANGE Rel. Consigliere
Giuseppe MORSILLO
Luigi NIRO
Francesco VIZZA

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

GB elett. dom.in Roma, Via G. Giulietti , presso lo studio dell’avv. Paolo GB che la rapp. e difende per mandato a margine del ricorso.

Ricorrente

contro

NM – elett. dom. in Roma, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rapp. e difesa dall’avv. Agostini Valentino per mandato a margine del controricorso.

Controricorrente

Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Napoli del 31.3- 10.6.88 (R.G. 1031-87);
Udito il Cons. Rel. dott. A. Sciolla Lagrange Pusterla nella pubblica udienza del 29.1.1990;
Sentito l’avv. P. GB;
Sentito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. dott. Pio Scala che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

NM, con citazione del 10.2.1982, evocava in giudizio avanti il Tribunale di Napoli GB e, premesso di aver notificato, con atto del 2.2.1982 alla GB, di aver depositato la somma di lire 2.108.700 presso l’agenzia di Castelcapuano del Banco di Napoli, chiedeva che fosse convalidata tale offerta reale e di essere autorizzata, mese per mese, a depositare nello stesso modo i successivi canoni di locazione, con riferimento ai locali della “Locanda Napoli” sita in Via Roma 383, di proprietà della predetta GB: Esponeva la NM di avere, con atto del 7-8-1980, acquistato da Ma.Sa. l’esercizio della Locanda Napoli, compreso l’arredamento e quanto occorreva per gestirla; che il Ma.Sa. aveva, con atto del 17-11-78, a sua volta rilevato tale locanda da Ga.Ad., che l’aveva, con atto del 6-9-1976, acquistata da Ga.Gi. la quale era stata la prima a trasformare in locanda l’immobile avuto in locazione dalla GB; mentre fino a tutto il luglio 1981 la GB aveva accettato da essa NM il canone locatizio dell’immobile, in seguito aveva respinto i relativi vaglia, sostenendo che il rapporto di locazione intercorreva con la Ga.Gi; che conseguentemente era stata costretta a fare offerta reale delle somme da lei dovute, offerta rifiutata dalla GB; quest’ultima aveva poi convenuto avanti il Pretore di Napoli Ga.Gi. per vedersi convalidare lo sfratto per morosità intimato alla stessa; nel relativo giudizio era intervenuta la NM per offrire la somma dovuta dall’intimata, ed il Pretore, non convalidando lo sfratto, aveva rimesso le parti avanti il Tribunale di Napoli per competenza.

Acquisita la documentazione, offerta dalle parti, e rigettata una istanza di riunione del giudizio a quello pendente davanti allo stesso Tribunale per lo sfratto dall’immobile per morosità, con sentenza del 9-12-1986, il Tribunale di Napoli rigettava la domanda della NM, che condannava alle spese.

A seguito di appello proposto dalla NM, la Corte d’Appello di Napoli, con sentenza del 31-3-1988, in accoglimento del gravame, dichiarava la NM attuale locataria dell’immobile di proprietà della GB, adibito a “Locanda Napoli” e pertanto convalidava l’offerta reale dalla stessa effettuata di lire 2.108.700 presso l’agenzia di Castelcapuano del Banco di Napoli, autorizzando la suddetta ad eseguire gli ulteriori pagamenti del canone con tale mezzo qualora la GB persistesse nel rifiuto di riceverli nel modo previsto dall’originario contratto di locazione.

Riteneva la Corte d’Appello che il Tribunale aveva nella specie correttamente accertato che non vi era prova dell’avvenuta spedizione alla GB della lettera raccomandata prevista dall’art. 36 della Legge n. 392-1978 per il caso di cessione dell’azienda, ma rilevava che successivamente la GB ne fu informata, con mezzi più efficaci di quello previsto dalla legge, sia attraverso l’intervento che la NM effettuò nel giudizio pretorile di convalida dello sfratto per morosità instaurato dalla GB contro la Ga.Gi., sia con l’offerta formale notificatale il 2-2-1982, coi quali atti le fu fatta la cronistoria delle cessioni del contratto di locazione e le furono indicati i vari atti pubblici con i quali erano state fatte. Non avendo le GB, dopo l’avvenuta formale conoscenza della cessione del contratto, minimamente proposto l’opposizione prevista dall’art. 36 Legge 392-78, nè avendo comunque allegato alcun motivo, previsto dal detto articolo, per giustificare il rifiuto di riconoscere la NM come attuale locatrice, essa infondatamente rifiuta di ricevere dalla NM i relativi canoni.

Avverso tale sentenza ricorre per cassazione la GB sviluppando tre motivi.

Resiste con controricorso l’intimata.

Diritto

Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione dell’art. 36 Legge 392-78, avendo i giudici del merito considerato equipollente alla comunicazione, da parte del conduttore al locatore, con lettere raccomandata con avviso di ricevimento, della cessione del contratto di locazione la cognizione, avuto dalla locatrice di detta cessione con altri mezzi, peraltro non provenienti dal conduttore.

Sotto tale profilo, il ricorso appare fondato.

L’art. 36 Legge 392-78 sancisce infatti il principio generale della liceità della cessione del contratto di locazione, o della stipula di un contratto di sublocazione da parte del conduttore, sottoponendolo a due precise condizioni: la contemporanea cessione, o locazione dell’azienda, e la “comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento”. Dal ricevimento della comunicazione decorre poi il termine, di trenta giorni, per l’eventuale opposizione, da parte del locatore, qualora si ravvisino gravi motivi.

La giurisprudenza di questa Corte ha più volte affermato che, fino a quando il conduttore non provveda alla incombenza imposta dalla predetta disposizione, la cessione, o la sublocazione, non sono opponibili al locatore (vedi, da ultimo, Cass. Sez. III n. 6237 del 15-7-1987).

Risulta infatti chiaramente dalla dizione stessa dell’art. 36 L. 392-78 che la cessione, o sublocazione, costituiscono un vero e proprio diritto, di cui è titolare il conduttore, e che a quest’ultimo, ed esclusivamente ad esso, compete il corrispondente obbligo di darne comunicazione al locatore.

In tale situazione, appare evidente che il beneficiario della cessione resta soggetto estraneo al rapporto finché non sia decorso inutilmente il termine di trenta giorni per l’opposizione da parte del locatore, o sia stata accertata, in caso di opposizione, l’assenza di gravi motivi che potrebbero giustificare l’opposizione stessa.

Del tutto inutile ed inconcludente appare pertanto l’indagine, svolta nella specie dalla Corte del merito, in ordine alla concreta conoscenza acquisita aliunde, e cioè mediante comportamenti ed atti posti in essere dalla cessionaria.

Ne consegue l’erroneità della conclusione cui sono giusti i giudici del merito laddove constatano la sussistenza, nella specie, dei requisiti atti a giustificare, ai sensi del citato art. 36 L. 392-78, la opponibilità alla locatrice della avvenuta cessione, sostituendo agli adempimenti previsti da detta disposizione, ed incombenti al conduttore, una situazione di fatto, sostanzialmente estranea, ed inoperante rispetto agli adempimenti stessi.

Nè può dirsi che l’assenza da parte della locatrice della opposizione prevista dall’art. 36, con allegazioni dei gravi motivi, successivamente alla formale conoscenza della avvenuta cessione, possa costituire elemento atto a giustificare la legittimità della situazione giuridica di cessionaria in capo alla attuale pretesa locataria dei locali.

La decorrenza del termine per l’opposizione è infatti, come sopra rilevato, intimamente connessa all’adempimento di un onere previsto esplicitamente in capo al conduttore – invio di lettera raccomandata con avviso di ricevimento – che non può trovare equipollente alcuno in linea di fatto.

Le conclusioni di cui sopra appaiono assorbenti in ordine anche al terzo motivo di ricorso, col quale si denuncia la contraddittorietà della motivazione in ordine alla ritenuta sussistenza degli adempimenti previsti dalla legge per la regolare cessione del contratto.

Non appare invece fondato il secondo motivo di ricorso, col quale si denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., assumendosi che la circostanza della conoscenza da parte della locatrice della avvenuta cessione non sarebbe stata dedotta dalla appellante NM come costituente mezzo idoneo a sostituire la comunicazione prevista dall’art. 36 L. 392-78.

In realtà, la Corte del merito ha proceduto all’esame delle argomentazioni svolte dall’appellante nel terzo e quarto motivo di gravame, riguardanti proprio il problema della idoneità, o meno, dei comportamenti delle parti in relazione ai requisiti previsti dal predetto art. 36 per la validità della cessione.

Trattasi dell’esame di un elemento fondamentale della controversia, che appare debitamente devoluto alla cognizione della Corte del merito.

Il ricorso deve pertanto essere accolto, per quanto di ragione, in relazione a quanto sopra esposto.

La sentenza deve essere cassata, con rinvio ad altro giudice di merito, che si designa in altra Sezione della Corte d’Appello di Napoli.

Spetterà al giudice di rinvio, in applicazione dei principi sopra enunciati, ed in particolare tenuto conto della inidoneità di comportamenti, non direttamente attribuibili al conduttore, a costituire adempimento dell’obbligo di comunicazione che a quest’ultimo compete, ai sensi dell’art. 36 Legge 392-78, accertare se nella specie, in linea di fatto, siano state esperite le formalità richieste dalla legge per rendere opponibile alla locatrice la cessione del contratto.

Al giudice di rinvio spetterà inoltre provvedere in ordine alle spese, anche del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte Accoglie il ricorso, per quanto di ragione; Cassa e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte d’appello di Napoli. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione il ventinove gennaio 1990.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4845/2009 proposto da:

S.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA S MARCELLO PISTOIESE 73, presso lo studio dell’avvocato PAOLA FIECCHI, rappresentato e difeso dagli avvocati MACCIOTTA Giuseppe, SANDRO PISEDDU giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

P.T. (OMISSIS), P.G. (OMISSIS), P.G.P. (OMISSIS), M.R. (OMISSIS), P.L.(OMISSIS), P.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA DEI PRATI DEGLI STROZZI 22, presso lo studio dell’avvocato PILIA Paolo Giuseppe, che li rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrenti -

e contro

PI.GI.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 418/2007 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, SEZIONE SECONDA CIVILE, emessa il 14/12/2007, depositata il 15/02/2008 R.G.N. 372/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/06/2011 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso con il rigetto del ricorso.

Fatto

S.E. nel febbraio 1998 premesso: a) nel 1982 aveva concesso un immobile ad uso commerciale ad Pi.An.; nel maggio 1994 gli era stata comunicata la cessione del contratto a M.G.A. chiedendo di riconoscergli la qualità di subconcessionario, ma egli si era opposto; quindi nel luglio 1994 li aveva citati per la convalida dello sfratto per morosità e per il rilascio dell’immobile da parte del M., nonchè per il pagamento di canoni ed accessori scaduti; la morosità veniva sanata congiuntamente dai convenuti, ma dal febbraio 1995 i pagamenti erano stati sospesi per un importo complessivo di L. 24.761.391 di cui chiedeva ingiungersi il pagamento agli eredi di Pi.An. chiedendo contestualmente a costoro e a M.G.A. lo sfratto per morosità dell’immobile.

Si costituivano gli eredi di Pi.An. deducendo che a seguito della cessione il conduttore obbligato era il M. mentre loro al più erano garanti e avanzavano domande riconvenzionali; il M. restava contumace e nel marzo 1999 gli veniva ordinato il rilascio dell’immobile.

Con sentenza del 30 dicembre 2006 il Tribunale di Lanusei, ritenuto che in caso di cessione del contratto di locazione unitamente all’azienda, il locatore, che non ha liberato il cedente, può agire nei confronti di questi se il cessionario non adempie alle proprie obbligazioni, come nel caso di specie, condannava gli eredi di Pi.An. a pagare canoni ed accessori, in solido con il M., fino al rilascio a cui lo condannava, e stante il grave inadempimento a detti obblighi principali, pronunciava la risoluzione del contratto.

Con sentenza del 15 febbraio 2008 la Corte di appello di Cagliari, in accoglimento parziale degli appelli di M.R., A., L., T., G. e P.G.P. avuto riguardo alla cessione del contratto di locazione ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, avvenuta nel 1990 con il sostanziale consenso del locatore ancorchè formalmente oppostosi nel maggio 1994 alla comunicazione pervenutagli – poichè abitava nel medesimo stabile in cui era situato l’esercizio commerciale su cui il cessionario aveva installato l’insegna “(OMISSIS)” e perchè nel precedente giudizio di convalida per morosità, instaurato nel luglio 1994 nei confronti non soltanto degli originari conduttori, ma anche del M., dopo essersi opposto, aveva accettato anche da questi la sanatoria della morosità banco iudicis, consentendo in tal modo alla cessione del contratto e divenendo suo contraddittore diretto, mentre se fosse stato fermo nell’opposizione alla cessione avrebbe citato soltanto l’originario conduttore che avrebbe potuto chiamare in giudizio il M.. Rigettava invece l’altro motivo di appello degli eredi P. di restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, di condanna al pagamento per i miglioramenti apportati nell’immobile e per avviamento commerciale poichè in conseguenza dell’avvenuta cessione tutte le posizioni attive e passive si erano trasferite al nuovo conduttore M.G.A., che aveva corrisposto ai cedenti l’indennità commerciale, mentre i miglioramenti non potevano esser riconosciuti per espressa esclusione contrattuale. Ricorre per cassazione S.E. cui resistono M.R., A., L., T., G. e P.G.P. che concludono “in via principale” per il rigetto del ricorso ed in “via subordinata” per l’accoglimento delle domande formulate “nei precedenti gradi di giudizio”, così richiamate: “condannare M. G.A., in qualità di conduttore, a restituire a M. R., P.A., P.G., P.L., P.T., P.G.P. tutte le somme di cui gli stessi saranno, se del caso, condannati a pagare in favore di S. E., oltre interessi e rivalutazione; condannare M.G. A. al risarcimento dei danni subiti dagli odierni controricorrenti in conseguenza della sua condotta, nella misura che verrà accertata anche in via equitativa, con vittoria di spese di tutti i gradi di giudizio”.

Il ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

1.- Va preliminarmente respinto il rilievo dei controricorrenti di necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di M. G.A., cessionario del contratto di locazione a norma della L. n. 392 del 1978, art. 36, perchè il locatore, che non abbia liberato il cedente e che pretenda l’adempimento degli obblighi contrattuali non adempiuti dal cessionario, può agire contro il conduttore-cedente (Cass. 13297/2002, 24792/2008, 6427/2009), purchè sia accertato l’inadempimento del cessionario, senza necessità di chiamarlo in causa (Cass. 19772/2003).

1.1- Con il primo motivo il ricorrente deduce: “Violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 36, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3″ e conclude con il seguente quesito di diritto: “accerti la Corte se ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, nell’ipotesi in cui la cessione del contratto di locazione sia opponibile al locatore ceduto, ma questi non abbia espressamente liberato il conduttore cedente, la legittimazione rispetto a tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o all’estinzione del rapporto locativo permanga in capo allo stesso conduttore cedente, unitamente alla responsabilità solidale con il conduttore cessionario, per tutte le obbligazioni contrattuali scadute successivamente alla cessione”.

1.2- Con il secondo motivo deduce: “Omessa, e comunque insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5″ ed indica, quale fatto decisivo, la circostanza che il locatore ceduto S., in epoca successiva alla cessione del contratto di locazione L. n. 392 del 1978, ex art. 36, non ha mai provveduto a liberare l’originario conduttore ( Pi.

A.) dalla responsabilità solidale con il conduttore cessionario ( M.G.A.). Riguardo a tale fatto decisivo, la motivazione si assume omessa poichè il giudice di secondo grado ha accolto il primo motivo di appello – nella sua interezza finalizzato ad ottenere una pronuncia che mandasse esenti gli eredi di Pi.

A. dalla responsabilità solidale con il M. per i canoni di locazione scaduti in epoca successiva alla cessione del contratto di locazione L. n. 392 del 1978, ex art. 36 e dallo stesso M. non corrisposti – sulla base dell’esclusiva motivazione secondo la quale la cessione per cui è causa risulta opponibile al locatore ceduto S., omettendo peraltro di spiegare, in qual modo, siffatta opponibilità possa determinare il venir meno della responsabilità solidale tra conduttore cedente e conduttore cessionario”.

I motivi, congiunti, sono fondati.

1.3- Costituisce infatti ius receptum il principio secondo cui in materia di locazioni, in caso di cessione del contratto (contestualmente alla cessione dell’azienda) effettuata ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, tra il cedente e il cessionario divenuto successivo conduttore dell’immobile, esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal “beneficium:

ordinis”, che consente, perciò, al locatore – ceduto, che non abbia liberato il cedente, anche nel caso di opponibilità della cessione, di agire contro quest’ ultimo per l’adempimento alle obbligazioni principali del suddetto contratto, dopo che si sia consumato i l’inadempimento di detto nuovo conduttore, per la cui constatazione è sufficiente la costituzione in mora (Cass. 9486/2007, 12896/2009).

Nella fattispecie è pacifico che M.G.A., nuovo conduttore poichè cessionario dell’esercizio commerciale cedutogli dal P., è stato citato unitamente agli eredi di costui per la convalida di sfratto per morosità e che nei suoi confronti, constatata giudizialmente la persistenza della mora (art. 663 cod. proc. civ., u.c.), è stato emesso provvedimento di rilascio nel marzo 1999.

Perciò, verificatasi la condizione dell’accertato persistente inadempimento del cessionario M. all’obbligo di pagamento dei canoni, lo S. poteva chiedere, al cedente, non liberato dalle sue obbligazioni, l’adempimento di esse in via sussidiaria, agendo sia cumulativamente contro cedente e cessionario, chiedendo la condanna in solido di entrambi – stante la piena compatibilità tra sussidiarietà e corresponsabilità solidale per l’adempimento avente la medesima causa obligandi – sia soltanto nei confronti di uno di costoro (Cass. 17201/2002), essendo il vincolo solidale posto per rafforzare la tutela dell’interesse del locatore all’adempimento. Ed infatti nel caso di specie lo S. ha chiesto, come emerge dalla narrativa, il decreto ingiuntivo a norma dell’art. 664 cod. proc. civ., soltanto nei confronti degli eredi del P..

La sentenza impugnata nell’affermare che con il consenso, del ceduto alla cessione egli non aveva più la legittimazione ad agire contro il cedente, ha violato detti principi e va perciò cassata e la causa rinviata per nuovo esame di merito alla luce di essi.

2- Le domande di condanna dei controricorrenti nei confronti di M.G.A. riassunte in narrativa sono inammissibili per inosservanza del rispetto dei requisiti di cui all’art. 360 cod. proc. civ., mancando l’esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione della sentenza impugnata – che devono avere i requisiti della specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata – e l’assolvimento dall’onere previsto dall’art. 366 bis cod. proc. civ., ratione temporis applicabile.

Il giudice di rinvio provvederà altresì a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte d’Appello di Cagliari altra composizione.
Dichiara inammissibili le domande di condanna contenute in controricorso.
Così deciso in Roma, il 4 giugno 2011.
Depositato in Cancelleria il 11 novembre 2011.