Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – rel. Consigliere -
Dott. BARRECA Giuseppina L. – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4356/2010 proposto da:

M.K. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, CIRCONVALLAZIONE CLODIA 145 – A, presso lo studio dell’avvocato BONU ALBERTO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato BIANCHI RICCARDO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

B.G.(OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA VALADIER 53, presso lo studio dell’avvocato LUCIANI ANDREA, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato CARFANI EDOARDO giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2531/2009 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 07/10/2009; R.G.N. 1352/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/01/2012 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;
udito l’Avvocato ALBERTO BONU;
udito l’Avvocato EDOARDO CARPANI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto.

Fatto

Con sentenza del 1-12-09 la Corte di appello di Milano ha confermato la decisione del Tribunale di risoluzione del contratto di un immobile concesso in locazione ad uso ristorante da B.G. a M.K. per inadempimento del conduttore alla clausola contrattuale che prevedeva il divieto di ad eseguire modifiche ai locali non autorizzate per iscritto, sanzionato con una clausola risolutiva espressa. Propone ricorso M.K. con tre motivi.

Resiste con controricorso B.G..

Diritto

1. Con il primo motivo di ricorso si denunzia violazione art. 1456 c.c..

Sostiene il ricorrente che la Corte ha ritenuto applicabile la clausola risolutiva espressa, senza considerare che le opere effettuate dal conduttore non avevano comportato modifica ai locali ed agli impianti. In conseguenza dell’inapplicabilità della clausola risolutiva, la Corte avrebbe dovuto valutare la condotta del conduttore alla luce dell’art. 1582 c.c. ed accertare se le opere effettuate avevano comportato per il locatore una diminuzione del godimento del bene immobile.

2. Con il secondo motivo si denunzia difetto di motivazione in ordine all’applicazione dell’art. 9 del contratto in relazione art. 1456 c.c..

Sostiene il ricorrente che le opere effettuate non potevano qualificarsi come modifica dei locali e degli impianti, locuzione riferibile solo ad opere edilizie che comportino modifiche alla consistenza ed alla distribuzione dei locali.

3. Con il terzo motivo si denunzia violazione dell’art. 1587 c.c..

Sostiene il ricorrente che erroneamente la Corte di merito ha ritenuto che l’uso come pizzeria dell’immobile costituisse uso diverso da quello stabilito in contratto,in quanto l’uso come pizzeria è ontologicamente assimilabile a quello di ristorante.

4. I primi tre motivi si esaminano congiuntamente per la stretta connessione logico – giuridica.

La valutazione della natura delle opere realizzate dal conduttore come rientranti nel concetto di modifica dell’immobile e degli impianti, di cui all’art. 9 del contratto è una valutazione di fatto che spetta al giudice del merito e che, adeguatamente motivata, non può essere di nuovo valutata dal giudice di legittimità.

Il motivo di ricorso per cassazione con il quale la sentenza impugnata venga censurata per vizio della motivazione non può essere inteso a far valere la rispondenza della ricostruzione dei fatti operata dal giudice del merito al diverso convincimento soggettivo della parte e, in particolare, non vi si può proporre un preteso migliore e più appagante coordinamento dei molteplici dati acquisiti, atteso che tali aspetti del giudizio, interni all’ambito della discrezionalità di valutazione degli elementi di prova e dell’apprezzamento dei fatti, attengono al libero convincimento del giudice e non ai possibili vizi dell’”iter” formativo di tale convincimento rilevanti ai sensi della disposizione di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5). In caso contrario, il motivo di ricorso si risolverebbe in una inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, ovvero di una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura ed alle finalità del giudizio di cassazione. Cass. civ., Sez. lavoro, 22 febbraio 2006, n. 3881.

5. La Corte di merito ha accertato che il conduttore aveva realizzato un forno a legna per la cottura delle pizze, il rialzamento del pavimento per circa mq 2 su cui aveva poggiato il forno ed un bancone, una canna fumaria non autorizzata che si innestava in una canna fumaria condominiale, una canna fumaria di esalazione dei fumi che terminava nel sottotetto.

Ha ritenuto che tali opere, modificative dell’immobile locato, erano state effettuate senza autorizzazione scritta, in violazione di quanto previsto dalla clausola 9 del contratto, e che quindi era operante la clausola risolutiva espressa; che tale inadempimento era di non scarsa importanza in considerazione della gravi conseguenze che tali opere avevano comportato,quali l’emissione di ordinanze della Asl che avevano imposto la costruzione di una canna fumaria esterna al fabbricato. Della linea argomentativa così sviluppata il ricorrente non segnala alcuna caduta di consequenzialità logico giuridica,mentre l’impugnazione si risolve in una inammissibile prospettazione dei fatti alternativa a quella del giudice di merito.

6. Non ricorre la dedotta violazione dell’art. 1456 c.c. in quanto, in presenza dell’accertata natura modificativa delle opere realizzate senza autorizzazione scritta, era operante la clausola risolutiva espressa.

7. Infondato è il riferimento del ricorrente all’art. dell’art. 1582 c.c., che prevede la tutela del conduttore rispetto ad innovazioni apportate dal locatore che diminuiscano il godimento dell’immobile locato, e non viceversa.

8. La Corte ha ritenuto che le opere effettuate, oltre alla violazione contrattuale, comportavano anche la violazione dell’art. 1587 c.c. in quanto l’immobile era stato congresso per il solo uso ristorante mentre era stato adibito anche a pizzeria.

9. Tale argomento da rilievo ad un ulteriore inadempimento del conduttore e la censura del ricorrente che lo investe, pur rubricata come violazione di legge, in realtà contiene una censura di merito, in quanto egli assume che la sua condotta non è qualificabile come uso diverso da quello determinato dal contratto.

10.L’accertamento sul punto effettuato dalla Corte di appello è sorretto da adeguata motivazione in quanto l’uso come pizzeria con forno a legna è sicuramente un uso diverso da quello di ristorante e non costituisce semplice ampliamento del tipo di cibi serviti, ma un attività diversa, tanto che per il suo esercizio, come risulta dalla sentenza impugnataci erano rese necessarie istallazioni di più canne fumarie per l’esalazione di fumi ed odori, comportanti anche nuove autorizzazioni sanitarie.

11. Con il quarto motivo si denunzia violazione dell’art. 1362 c.c. in relazione all’applicazione dell’art. 1456 c.c. e difetto di motivazione sul punto.

Sostiene il ricorrente che la riproduzione della clausola 9 nel secondo contratto stipulato nel 2004, quando le parti ben conoscevano che era stato realizzato il forno, si riferiva alle opere successive al 2004.

12. Il motivo è infondato.

Con specifico riferimento ai limiti del sindacato di legittimità sulla interpretazione dei contratti, questa Corte ha affermato che “in tema di interpretazione del contratto – che costituisce operazione riservata al giudice di merito, le cui valutazioni sono censurabili in sede di legittimità soltanto per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale o per vizio di motivazione – ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, con la conseguente preclusione del ricorso ad altri criteri interpretativi, quando la comune volontà delle parti emerga in modo certo ed immediato dalle espressioni adoperate, e sia talmente chiara da precludere la ricerca di una volontà diversa” (Cass., n. 28479 del 2005; Cass., n. 18180 del 2007). In sostanza, l’interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata costituisce un’attività riservata al giudice di merito, ed è censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale ovvero per vizi di motivazione, qualora la stessa risulti contraria a logica o incongrua, cioè tale da non consentire il controllo del procedimento logico seguito per giungere alla decisione.

13. Nel quadro di questi principi deve escludersi che, nella specie, siano sussistenti i vizi denunciati.

La Corte di appello,in relazione ai due contratti di locazione sottoscritti dalle parti,il primo concluso con la madre della ricorrente in data 30 maggio 2000, e quello successivo stipulato in data 30-6-2004, con la ricorrente e la madre, ha ritenuto che si tratta di un rapporto unico e che con il secondo contratto, dal contenuto del tutto simile al primo, si sia realizzata solo una novazione soggettiva; che in entrambi contratti era indicato l’uso “come ristorante” e non come “pizzeria” ed era stata inserita la clausola numero 9, che prevedeva il divieto di modifiche senza autorizzazioni scritta la clausola risolutiva; che la circostanza della riproduzione nel secondo contratto della clausola risolutiva rafforzava il divieto per il conduttore di apportare modifiche ai locali senza autorizzazione scritta del locatore; nessun rilievo aveva la circostanza che l’appellata o i suoi congiunti avessero consumato n pizze nel suddetto locale”.

14. La Corte nell’interpretazione della comune volontà delle parti ha seguito il primo e principale strumento indicato dall’art. 1362 c.c., rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto.

15. Deve escludersi che, nella specie, sia sussistente il denunciato vizio motivazionale.

La Corte d’appello ha compiutamente enunciato le ragioni del proprio convincimento, illustrando i passaggi logici che la hanno condotta alla decisione e gli argomenti addotti dal ricorrente,che non indica lacune argomentative, ovvero illogicità consistenti nell’attribuzione agli elementi di giudizio di un significato estraneo al senso comune, o punti inficiati da mancanza di coerenza logica, non appaiono idonei a contrastare la motivazione della sentenza impugnata.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali del giudizio di cassazione liquidate in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre accessori e spese generali come per legge.
Così deciso in Roma, il 19 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 29 marzo 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

P.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA C. MONTEVERDI 20, presso lo studio dell’avvocato CODACCI PISANELLI ALFREDO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato IACOPETTI GIOVANNI giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

M.N. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA G. MAZZINI 27, presso lo studio dell’avvocato NICOLAIS LUCIO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato CECCHELLA CLAUDIO giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 805/2009 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 15/07/2009, R.G.N. 172/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/04/2012 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;
udito l’Avvocato ALFREDO CODACCI PISANELLI;
udito l’Avvocato GIOVANNI IACOPETTI;
udito l’Avvocato LUCIO NICOLAIS;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto.

Fatto

P.E., con atto di citazione per convalida dinanzi al tribunale di Lucca, intimava a M.N., conduttore di locali di sua proprietà, sfratto per morosità, esponendo che non le era stato corrisposto da circa tre mesi il canone mensile di Euro 236,41.

L’intimato, opponendosi, assumeva di aver già lasciato l’immobile libero dal 31 maggio 2006 (data di scadenza della locazione), avendone affidato le chiavi al terzo D., perchè le consegnasse alla locatrice.

A seguito del giudizio di merito, conseguente all’esaurimento del procedimento speciale per convalida, il tribunale di Lucca rigettava la domanda.

Considerava il tribunale che, avendo il teste D. dichiarato che aveva ricevuto la consegna delle chiavi del locale dal conduttore M. il giorno 30 maggio 2006 e che insieme avevano anche visitato l’immobile per constatarne le condizioni, non era fondata la domanda per la morosità successiva a tale data essendosi la locazione risolta alla scadenza.

Sul gravame della soccombente la Corte d’appello di Firenze, con la sentenza quivi denunciata, confermava la sentenza del tribunale, ribadendo che la richiesta risoluzione della locazione per morosità non poteva essere accolta perchè alla data del 31 maggio 2006, essendo il contratto già cessato, il conduttore M. non occupava più il fondo, avendone anche rimesso le chiavi nella disponibilità della locatrice.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso P.E. con otto motivi.

Ha resistito con controricorso M.N., che ha presentato anche memoria.

Diritto

Con i primi quattro motivi del ricorso, che per la loro stretta connessione devono essere congiuntamente esaminati, P.E. denuncia:

1) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ. in relazione anche alla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 27, 79 e 80;

2) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2729 cod. civ.;

3) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 5 (in relazione anche all’art. 658 cod. proc. civ.), 27, 79 e 80 della L. 27 luglio 1978, n. 392;

4) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5: motivazione insufficiente e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

La ricorrente sostiene che, rispetto al contratto di locazione della durata fissata in un anno e per l’uso previsto di magazzino e ripostiglio, il conduttore avrebbe mutato la originaria destinazione in quella diversa di studio professionale, come da sua missiva in data 21 ottobre 2003, con la conseguenza che, dovendosi applicare al rapporto, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 80 il diverso regime della locazione ad uso professionale, avente la durata di sei anni a decorrere dall’intervenuto mutamento dell’uso pattuito, la unilaterale iniziativa del conduttore di rilasciare l’immobile prima della suddetta protratta scadenza, neppure tacitamente accettata da essa ricorrente locatrice, non poteva produrre l’effetto risolutivo del rapporto.

Assume, altresì, che la Corte d’appello di Firenze avrebbe operato un’inversione dell’onere della prova col ritenere che dovesse essere la locatrice a giustificare i motivi per i quali non aveva accettato la consegna delle chiavi, dato che spettava, invece, al conduttore dimostrare che il contratto era cessato prima della scadenza suddetta.

Aggiunge, poi, che il giudice del merito avrebbe motivato in modo insufficiente e contraddittorio sull’avvenuta risoluzione della locazione prima della scadenza dei sei anni.

I motivi, per i quali ratione temporis non era richiesta la formulazione del quesito di diritto ex art. 366 bis cod. proc. civ., non possono essere accolti.

I giudici dell’appello hanno ritenuto che, per la locazione intercorsa tra le parti, non era prevista alcuna disdetta nè alcun termine di preavviso e, in tal modo, implicitamente hanno stabilito che la disciplina applicabile al rapporto era quella prevista dalle parti con scrittura privata della locazione di immobili ad uso di magazzino e ripostiglio della durata di un anno e senza obbligo di disdetta alcuna da ambo le parti, affermando, quindi, che, essendo il contratto pervenuto alla sua scadenza in data 31 maggio 2006, il conduttore, che aveva messo a diposizione della P. i locali, non doveva più corrispondere il canone, sicchè l’azione di risoluzione proposta nei suoi confronti doveva essere rigettata.

In questa sede di legittimità sostiene, tuttavia, la ricorrente locatrice che il giudice del merito avrebbe dovuto, invece, ritenere che, per effetto del mutato d’uso dei locali all’esercizio della attività professionale del conduttore, prima della scadenza dei sei anni dall’avvenuta diversa destinazione, il M., il quale neppure si era avvalso della facoltà di recesso per giustificati motivi, non avrebbe potuto considerare risolta anzitempo la locazione, ma avrebbe dovuto continuare a corrispondere il canone, obbligazione dalla quale non sarebbe valso ad esimerlo l’eventuale abbandono dei locali nella disponibilità di P.E..

Questo giudice di legittimità – con riferimento all’ipotesi in cui sia il conduttore che, nell’inerzia del locatore, voglia avvalersi del diverso regime giuridico della locazione conforme all’uso mutato – ha già stabilito (Cass., n. 14765/2007; Cass., n. 17005/2011) che, in caso di mutamento di destinazione d’uso della cosa locata, il decorso del termine di decadenza, di cui all’art. 80 legge 392/78 per mancato esercizio da parte del locatore dell’azione di risoluzione del contratto entro tre mesi dall’avvenuta conoscenza, non è rilevabile d’ufficio dal giudice, dovendo la parte interessata, nel sollevare l’eccezione, manifestare chiaramente la volontà di avvalersi dell’effetto estintivo dell’altrui pretesa, ricollegato dalla legge al decorso di un certo termine.

Allo stesso modo deve ritenersi che, quando ad invocare gli effetti di un mutamento di uso sia il locatore – che, sul presupposto dell’avvenuto mutamento e della consapevole sua non opposizione nel termine di tre mesi, ritenga così applicabile al contratto il regime giuridico corrispondente all’uso diverso da quello originariamente pattuito – analogamente occorra, essendo egli la parte a ciò interessata, che la domanda sia introdotta secondo la suddetta prospettazione e senza che lo stesso incorra in ipotesi di preclusione o di decadenza.

Orbene, nel caso in esame, nel giudizio di primo grado la locatrice P. non aveva affatto enunciato che ella agiva per la risoluzione del contratto relativo ai locali che sarebbero stati successivamente destinati dal conduttore alla sua attività professionale, ma aveva soltanto dedotto che l’avvenuta consegna delle chiavi non sarebbe stata mai effettuata con effetto valido nei suoi confronti, per cui la locazione, pur dopo la scadenza del 31 maggio 2006, doveva ritenersi protratta (ai sensi della disciplina generale di cui all’art. 1597 cod. civ.) alle stesse condizioni e per l’uguale durata di un anno, essendo il conduttore rimasto nella detenzione dei locali, ivi lasciato dalla locatrice.

Con il gravame la stessa locatrice non aveva devoluto (e, comunque, la ricorrente neppure si fa carico di indicare dove o quando la censura risulta essere proposta) al giudice dell’appello la questione della diversa qualificazione giuridica della locazione e della rilevanza di essa ai fini dell’ammissibilità della proposta azione di risoluzione per morosità.

Ne consegue che trattasi, in questa sede, di thema decidendum non prima proposto e, quindi, non esaminabile in questa sede.

La mancata devoluzione della questione con l’appello, pertanto, esimeva anche la Corte territoriale dal motivare circa la diversa qualificazione della locazione, non potendo il giudice di secondo grado procedere d’ufficio, allo stesso modo come d’ufficio il tema non doveva essere affrontato in primo grado.

Resta, quindi, assorbita la censura relativa alla pretesa violazione della disciplina inderogabile prevista per le locazioni ad uso professionale dalle norme di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 27, 70 e 80 ed è corretta l’impugnata sentenza laddove – con implicito chiaro riferimento ad eventuali pretese della locatrice ai sensi dell’art. 1591 cod. civ. – ha osservato la P. avrebbe dovuto avanzare domanda diversa dalla proposta azione di risoluzione della locazione per la morosità del conduttore.

L’ulteriore conseguenza dell’accertata cessazione del contratto alla scadenza del 31 maggio 2006 è che, circa l’avvenuto rilascio dei locali alla P., era onere della locatrice giustificare i motivi per i quali riteneva di non dovere accettare la consegna delle chiavi.

Con il quinto, sesto, settimo ed ottavo motivo la ricorrente rispettivamente denuncia:

5) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ., sotto altro profilo;

6) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ., sotto primo profilo;

7) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2729 cod. civ. (anche in relazione agli artt. 1175 e 1375 cod. civ.) sotto altro profilo;

8) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5 per motivazione insufficiente e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

Sostiene che:

il rilascio dell’immobile era avvenuto in modo non formale;

il conduttore aveva abbandonato i locali e, quindi, era obbligato a pagare il canone;

il giorno 8 giugno 2006 essa locatrice non aveva ritirato le chiavi, rimaste ancora per due anni presso il D.;

la Corte d’appello di Firenze, non tenendo conto del fatto che sarebbe stata necessaria per il conduttore un’offerta ai sensi dell’art. 1216 cod. civ., aveva erroneamente posto a suo carico l’onere probatorio di non aver ricevuto una valida consegna del bene, dato che l’offerta di rilascio dell’immobile, avvenuta in modo non formale, non poteva essere ritenuta idonea a liberare il conduttore dalla sua obbligazione di pagamento del canone.

Anche dette censure, che vanno esaminate congiuntamente in quanto strettamente connesse, non sono fondate.

La sentenza impugnata ha chiarito che il giorno 8 giugno 2006 P.E. e M.N. si recarono insieme a visitare l’immobile per constatarne le condizioni e, nell’occasione, alla proprietaria vennero offerte le chiavi, siccome la locatrice stessa aveva ammesso in sede di interrogatorio formale.

In tale situazione il giudice del merito ha ravvisato una vera e propria offerta non formale, in virtù della quale il conduttore M.N. veniva ad essere esentato da ogni altra sua obbligazione, (restitutoria o risarcitoria), che la legge collega all’ingiustificato rifiuto di rilasciare la res locata.

Correttamente, pertanto, la Corte di merito ha riconosciuto che il conduttore aveva assolto l’onere della prova relativo all’avvenuto rilascio, così uniformandosi anche alla regola di diritto a mente della quale la restituzione del bene locato al termine del rapporto locativo (quale ne sia stata la causa della cessazione) può essere effettuato con modalità aventi valore di offerta non formale (Cass., n. 7776/2004; Cass., n. 6090/2002).

Il ricorso, perciò, è rigettato e la soccombente ricorrente è condannata a pagare le spese del giudizio di cassazione, liquidate nella misura di cui al dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.500,00 (duemilacinquecento/00), di cui Euro 2.300,00 (duemilatrecento/00) per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali ed accessori come per legge.
Così deciso in Roma, il 19 aprile 2012.
Depositato in Cancelleria il 26 luglio 2012.