Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano – Presidente -
Dott. FANTACCHIOTTI Mario – rel. Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno – Consigliere -
Dott. FICO Nino – Consigliere -
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DOPOLAVORO OMISSIS, in persona del Presidente e legale rappresentante sig F.M., elettivamente domiciliato in ROMA CORSO FRANCIA 158, presso lo studio dell’avvocato DEL PRATO ANTONIO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

CONTRO

C.E., elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZALE DELLE PROVINCE 11, presso lo studio dell’avvocato D’URGOLO FILIPPO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n 104/02 del Tribunale di LATINA, prima sezione,emessa il 15/11/01, depositata il 21/01/02, R.G.1755/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/03/07 dal Consigliere Dott. FANTACCHIOTTI Mario;
udito l’Avvocato D’URGOLO Filippo;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l’inammissibilità o manifesta infondatezza del ricorso con condanna alle spese di parte ricorrente.

Fatto

Il Dopolavoro OMISSIS, dichiarandosi proprietario di uno stabilimento balneare posto nel lungomare di (OMISSIS) e condotto in affitto da C.E. e premettendo di avere tempestivamente comunicato a quest’ultimo la propria volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza del 31 ottobre 1995, ha chiesto l’accertamento della risoluzione del contratto e la condanna del C. al rilascio del complesso aziendale.

A questa domanda il C. si è opposto sostenendo che il contratto deve esser considerato di locazione di bene immobile per uso non abitativo e deve ritenersi governato, quindi, dalle norme relative a questo rapporto, che, in particolare consentono al conduttore di subordinare il rilascio al preventivo versamento del valore degli arredi che, a spese del conduttore, sono stati acquistati per l’esercizio dell’azienda.

La domanda del Dopolavoro OMISSIS è stata respinta dal pretore di Latina – sezione distaccata di (OMISSIS) – con sentenza senza successo appellata dal Dopolavoro dinnanzi al tribunale di Latina.

Il predetto Tribunale ha, in particolare, rilevato che il contratto aveva avuto per oggetto un immobile e non un complesso aziendale di beni coordinati per l’esercizio dello stabilimento dato che alla data in cui il rapporto è iniziato il Dopolavoro non disponeva delle attrezzature complementari necessarie, quali ombrelloni sedie e tavolini, banco bar, frigorifero, e che, conseguentemente, neppure poteva ritenersi provato che alla data di sottoscrizione del primo contratto ( successivamente rinnovato anno per anno) preesistesse un vero e proprio “complesso aziendale efficiente ed idoneo allo svolgimento di attività balneare”.

Questa sentenza del tribunale è stata impugnata dal Dopolavoro con ricorso per cassazione.

Il C. resiste con controricorso. E’ stata depositata memoria nell’interesse del Dopolavoro OMISSIS

Diritto

Con il primo motivo si denuncia la “violazione delle norme di diritto sulla interpretazione del contratto (art. 1362 e 1363 c.c.), motivazione omessa ed insufficiente e contraddittoria sulla natura del contratto (art. 1615 c.c., e segg. e 2562 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

Si afferma che il giudice di merito ha definito la natura del rapporto senza tenere conto della volontà delle parti e, più in particolare, senza considerare che ogni clausola dei contratti che, via via ripentendosi nel tempo, hanno regolato il rapporto tra le parti, ed ogni clausola del contratto 1 luglio 1980, in particolar modo, era inequivocamente rivelatrice della comune volontà di costituire e disciplinare un rapporto di affitto e valorizzando, invece, solo la clausola che poneva a carico del conduttore l’onere di acquisto di sdraio, ombrelloni e tavolini senza apprezzarne il senso in collegamento con tutte le altre clausole che, invece:

a) espressamente qualificavano di affitto il rapporto;

b) davano atto della presenza di una concessione amministrativa che autorizzava il Dopolavoro alla utilizzazione dell’arenile e all’esercizio dello stabilimento;

c) prevedevano la automatica risoluzione del rapporto nel caso in cui la predetta concessione fosse venuta meno;

d) ponevano, per un verso, a carico del conduttore un obbligo di gestione della azienda con la massima diligenza e un obbligo di manleva dello stesso per i danni conseguenti alla violazione di tale obbligo, e, per altro verso, a carico del locatore (in tal senso l’art. 4 del contratto del primo luglio 1980) un obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria di tutti i beni aziendali (e non solo della costruzione) ed un obbligo, regolarmente adempiuto, siccome certificato in un atto aggiuntivo alla scrittura del primo luglio 1980, regolarmente prodotta, di acquisto di altre quarantasette cabine (in aggiunta alle cabine di cui lo stabilimento era dotato), connesso alle esigenze di sviluppo organizzativo dell’azienda, che non avrebbe avuto alcun senso nell’ambito di un rapporto locativo;

e) esoneravano il Dopolavoro dalla responsabilità relativa ai furti, danni a cose e persone nell’esercizio dell’azienda, fissavano le modalità di esercizio dello stabilimento, conferivano ai locatore una facoltà di controllo sulla gestione dello stabilimento;

f) ponevano a carico del conduttore l’obbligo di applicare, al personale dipendente, i trattamenti salariali previsti dai contratti collettivi.

Si aggiunge che il giudice di merito non ha neppure tenuto conto del comportamento tenuto durante il rapporto dalle parti e, perciò, dallo stesso conduttore, che in numerose lettere (rispettivamente in data 20 giugno 1982, 2 maggio 1983 e 26 settembre 1983, regolarmente prodotte dinnanzi al giudice di merito delle quali è riportato, in sintesi, il contenuto) ha fatto riferimento ad un rapporto di gestione dello stabilimento, nè si è dato carico di considerare il comportamento tenuto dal locatore, che, a sua volta, come documentalmente provato dalle numerose fatture prodotte ma anche dalle clausole contrattuali (es. art. 4 del contratto del 1 luglio 1980 e) è ripetutamente intervenuto con acquisti di beni strumentali per l’esercizio dell’azienda e per l’esecuzione di opere di manutenzione dei beni già in dotazione dello stabilimento.

Con il secondo motivo si denuncia la “violazione e falsa applicazione di norme di diritto (art. 1615 c.c., 1571 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3)”.

Con il terzo motivo si denuncia “motivazione illegittima, illogica e contraddittoria in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″ addebitandosi al giudice di merito l’errore logico di avere tentato di giustificare le clausole negoziali proprie del contratto di affitto semplicemente definendone il carattere “anomalo” nell’ambito di un contratto che si è ostinato a considerare, aprioristicamente, locativo.

Con il quarto motivo di denuncia il “difetto di motivazione per assunzione, nella interpretazione del contratto, di circostanze non determinanti nella decisione della controversia e per errata interpretazione dei motivi di appello, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″.

Si afferma che il tribunale ha negato la preesistenza, alla data in cui il rapporto è iniziato con il C., di un complesso aziendale senza considerare, anzitutto, i numerosi elementi di prova della presenza, invece, di quel complesso quali desumibili dalla circostanza che il contratto aveva per oggetto il “(OMISSIS)”, che era appunto la ditta con la quale lo stabilimento era stato in precedenza esercitato dal Dopolavoro, ed il pregresso rilascio, inoltre, in favore del Dopolavoro, delle concessioni amministrative necessarie per l’esercizio dello stabilimento.

Si aggiunge che la circostanza è stata, comunque, erroneamente valorizzata dal tribunale dato che “nella qualificazione della natura del contratto non è determinante l’effettivo svolgimento della attività di impresa potendo la produttività essere una conseguenza meramente potenziale ed ancora non attuale della esistenza della organizzazione dei beni”.

Con il quinto motivo si denuncia “motivazione insufficiente per illogicità, contraddittorietà e manifesto contrasto con gli elementi di fatto raccolti attraverso la produzione di documenti non impugnati, omessa e falsa applicazione delle regole di cui agli artt. 2555,2562, 2561 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″.

Si addebita al tribunale l’errore di avere fatto dipendere la qualificazione della natura giuridica del contratto dalla asserita prova dell’acquisto, da parte del C., di sedie, ombrelloni e tavolini e dalla considerazione che senza le predette attrezzature non sarebbe stato possibile l’esercizio della stabilimento.

L’errore, si afferma, è anzitutto dì carattere logico, dato che la circostanza potrebbe assumere astrattamente un qualche rilievo ove fosse stato provato anche che le sedie, gli ombrelloni ed i tavolini sono stati acquistati prima che l’esercizio dello stabilimento fosse iniziato, e che l’argomento, siccome legato ad una prova desunta da una clausola negoziale del contratto del 1980, non tiene conto che l’esercizio dello stabilimento è, invece, iniziato dal 1961, come, del resto, ammesso dallo stesso C. nel suo interrogatorio formale.

L’errore è, comunque, di carattere giuridico dato che l’acquisto di sedie, tavolini ed ombrelloni si inquadra perfettamente nell’affitto di azienda con previsione di consistenze aggiuntive rispetto all’inventario iniziale e che il criterio dì distinzione tra l’affitto di azienda e la locazione dei beni immobili che fanno parte del complesso aziendale riposa solo nella volontà negoziale delle parti che nell’affitto si riferiscono al complesso dei beni organizzati ed alla cessione della gestione di questi beni.

I motivi possono essere esaminati congiuntamente siccome sostanzialmente articolati (anche se con una certa confusione, e con censure non sempre ammissibili, perchè talvolta prive dell’autosufficienza che deve caratterizzare ogni censura nel giudizio in cassazione) in due doglianze fondamentali: quella di violazione delle norme che definiscono la natura del contratto di affitto, in relazione alle norme relative al contratto di locazione, e quelle che attengono alla coerenza logica ed alla congruità della motivazione sulla ricostruzione della situazione di fatto presente alla data di inizio del rapporto giuridico tra il Dopolavoro OMISSIS ed il C. ed alla consistenza e caratteristiche del complesso dei beni ceduti in godimento.

Essi sono fondati per quanto di ragione.

Il tribunale ha legato la sua definizione del contratto solo alla prova dell’acquisto, da parte del C., delle attrezzature (sedie, ombrelloni, tavolini, frigorifero etc) necessarie al funzionamento dello stabilimento balneare ed alla conseguente prova della inesistenza di un complesso di beni organizzati per l’effettivo esercizio dell’azienda , prima della data di inizio del rapporto, che tuttavia, nella sentenza, non viene indicata e non risulta, così, concretamente accertata.

E’ mancata, conseguentemente, ogni indagine sul contenuto delle clausole negoziali e della effettiva volontà espressa dalle parti nel contratto.

In tal modo il giudice di merito ha sostanzialmente disatteso i principi giurisprudenziale che legando la distinzione tra l’affitto di azienda e la locazione di immobile con pertinenze alla volontà negoziale, ripetutamente chiariscono che nella locazione di immobile con pertinenze oggetto del contratto è l’immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione prevalente rispetto agli altri beni, mentre nell’affitto l’oggetto del contratto è il complesso unitario dei beni destinati alla attività produttiva, ed ulteriormente precisano come:

a) l’indagine sulla ricorrenza, in concreto, dell’una o dell’altra figura dei beni debba essere condotta anzitutto interpretando la comune intenzione delle parti contraenti, anche se in tale indagine possa e debba tenere conto della effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto;

b) l’affitto di azienda non sia, conseguentemente, impedito dalla circostanza che l’azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione (sent, 26 luglio 1986 n. 4809) o dell’apporto di altri beni (sent, 9 marzo 1983 n. 1640), dovendosi ritenere che la figura dell’affitto di azienda, a meno che non si tratti di un albergo, per il quale sono applicabili le speciali disposizioni del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 septies, convertito in L. 5 aprile 1985, n. 118, (secondo cui si ha locazione di immobile e non affitto di azienda in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore) ricorra anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica (sent. 28 marzo 2003 n. 4700).

L’errore dei principi di diritto come sopra enunciati ha determinato anche un vizio della motivazione che, muovendo dalla eccessiva valorizzazione della circostanza relativa all’acquisto di attrezzature, da parte del conduttore, e dall’idea che senza quelle attrezzature non si potesse ritenere la presenza di un complesso aziendale, ha sommariamente analizzato alcune delle clausole contrattuali, per altro solo genericamente indicate, non in funzione della ricostruzione della volontà negoziale delle parti, ma solo in funzione della esigenza di dimostrarne la loro compatibilità, benchè “anomale”, con la asserita natura locativa del contratto, senza affatto darsi carico, tra l’altro, di stabilire se vi fossero, comunque, delle pertinenze dell’immobile o altre attrezzature che in qualche modo avrebbero potuto considerarsi funzionali (ancorchè inadeguate) all’esercizio dello stabilimento e, nel caso affermativo, quale fosse la consistenza di queste pertinenze in relazione alla consistenza di quelle ulteriori attrezzature necessarie per l’esercizio dell’azienda.

La rilevata fondatezza, per quanto di ragione, dei motivi di ricorso conduce alla cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione del tribunale di patina, che, nel riesame, si atterrà ai principi di diritto seguenti: “poichè nella locazione di immobile con pertinenze oggetto del contratto è l’immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione prevalente rispetto agli altri beni, mentre nell’affitto l’oggetto del contratto è il complesso unitario dei beni destinati alla attività produttiva, l’indagine sulla ricorrenza, in concreto, dell’una o dell’altra figura dei beni deve essere condotta, anzitutto, interpretando la comune intenzione delle parti contraenti, anche se in tale indagine può e deve tenersi conto della effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto; con la conseguenza che l’affitto di azienda può ricorrere anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica o quando l’azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell’apporto di altri beni.

Al giudice di rinvio conviene rimettere anche la pronuncia sulle spese del giudizio in cassazione.

P.Q.M.

La Corte:

Accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio in cassazione, ad altra sezione del tribunale di Latina.
Così deciso in Roma, il 14 marzo 2007.
Depositato in Cancelleria il 31 marzo 2007.

composta dai Signori Magistrati:
dott. Paolo VITTORIA Presidente
dott. Renato PERCONTE LICATESE Consigliere
dott. Michele LO PIANO Consigliere rel.
dott. Giovanni Battista PETTI Consigliere
dott. Antonio SEGRETO Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

Polisportiva Acilia s.r.l., con sede in Roma, in persona del suo legale rappresentante pro tempore M.P., elettivamente domiciliata in Roma, Piazza Cola di Rienzo n. 69, presso lo studio dell’avv. Gian Alberto Ferretti, che la difende, giusta delega in atti.

ricorrente

CONTRO

Centro Sportivo Acilia s.r.l., con sede in Roma, in persona dellegale rappresentante pro tempore dott.ssa S.C., elettivamente domiciliata in Roma, Via Carlo Alberto Racchia n. 2, presso lo studio dell’avv. Giovanna Cantoni, che la difende, giusta delega in atti.

controricorrente

avverso la sentenza n. 724/03 della Corte d’appello di Roma, emessa il 13 febbraio 2003 e depositata il 19 marzo 2003 (R.G. 369/01);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 4 novembre 2004 dal relatore consigliere dott. Michele Lo Piano;
udito l’avv. Gian Alberto Ferretti;
udito l’avv. Giovanna Cantoni;
udito il P.M., nella persona del sost. proc. gen. dott. Carlo Destro,che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con ricorso depositato il 24 gennaio 2001, la S.r.l. Polisportiva Acilia, quale conduttrice di un complesso sportivo sito in Roma loc. Acilia, propose appello avverso la sentenza n.1542/2001, con la quale il Tribunale di Roma, in accoglimento della domanda avanzata dalla proprietaria S.r.l. Centro Sportivo Acilia, aveva dichiarato risolto il contratto di affitto di azienda, avente ad oggetto un complesso sportivo, per grave inadempimento dell’affittuario con condanna all’immediato rilascio.

L’appellante denunziò:

a) il vizio di ultrapetizione per avere il primo giudice, peraltro erroneamente, qualificato il contratto come affitto di azienda contro la volontà delle parti che, anche nel contratto ed in occasione di altri procedimenti, lo avevano qualificato come contratto di locazione e la conseguente erroneità della condanna al rilascio immediato;

b) la violazione dell’art. 1455 c.c., per erronea applicazione dai parametri di valutazione della importanza dell’inadempimento.

L’appellata chiese il rigetto dell’impugnazione e propose appello incidentale.

La Corte d’appello rigettò l’appello principale e dichiarò inammissibile quello incidentale.

La Corte di merito ritenne:

a) che non sussisteva il vizio di ultrapetizione in ordine alla qualificazione del rapporto;

b) che appariva corretta la qualificazione del rapporto come affitto di azienda;

c) che sussisteva l’inadempimento dell’affittuario, da considerarsi di non scarsa importanza.

Per la cassazione della suddetta sentenza ha proposto ricorso, illustrato con memoria, la Polisportiva Acilia S.r.l.

La Centro Sportivo Acilia S.r.l. ha resistito con controricorso

Diritto

Con il primo motivo – denunciando violazione dell’art. 112 c.p.c. – la ricorrente censura la sentenza impugnata per avere respinto il motivo di appello, con il quale era stato lamentato che il primo giudice aveva qualificato come affitto di azienda il contratto stipulato tra le parti, sebbene il Centro Sportivo Acilia, con l’atto introduttivo del giudizio, avesse qualificato lo stesso come contratto di locazione.

La censura è infondata.

La Corte d’appello ha respinto il motivo di impugnazione dedotto dalla Polisportiva Acilia S.r.l. osservando che «il primo giudice, nel qualificare il contratto posto a fondamento della domanda in maniera diversa dal nomen juris allo stesso attribuito dalle parti, non è incorso nel denunziato vizio di ultrapetizione perché il giudice non è vincolato alla qualificazione prospettata dalla parte ed è libero di discostarsene nell’esercizio del potere-dovere di autonoma qualificazione discendente dal principio iura novit curia purché la qualificazione da lui adottata non si risolva nella sostituzione dell’azione espressamente o virtualmente proposta con altra fondata cioè su fatti diversi o su diversa causa petendi”.

Questa Corte osserva che il principio di diritto affermato dal giudice di appello è esatto e non merita censura.

Nella specie, tuttavia, non era neppure necessario che il giudice ricorresse all’applicazione di detto principio.

Dall’esame degli atti, consentito in questa sede, attesa la natura del vizio denunziato, risulta che, contrariamente all’assunto della società ricorrente, la S.r.l. Centro Sportivo Acilia aveva chiesto la risoluzione del contratto intercorso tra le parti, definendo tale contratto quale affitto di azienda, tant’è che aveva sostenuto la tesi che il rapporto era stato erroneamente definito nel contratto quale locazione (cfr. ricorso introduttivo del giudizio depositato il 20 febbraio 1998).

La società convenuta ha avuto ben presente che la società attrice aveva proposto una domanda di risoluzione di contratto di affitto di azienda ed in ordine a tale qualificazione – ritenuta a suo giudizio non corrispondente alla realtà – ha svolto le sue difese, sostenendo che in effetti tra le parti era stato stipulato un contratto di locazione (cfr. comparsa d costituzione del 16 aprile 1998).

Pertanto, poiché la società attrice aveva chiesto la risoluzione di un contratto di affitto di azienda e la società convenuta aveva dedotto che tra le parti era stato stipulato un contratto di locazione, la qualificazione del contratto, nel senso auspicato dall’attrice, non può esser denunziato sotto il profilo della violazione dell’art. 112 c.p.c.

Con il secondo motivo – denunciando violazione degli artt. 2555 e segg. c.c. – la ricorrente censura la sentenza impugnata per avere ravvisato nel contratto stipulato tra le parti un affitto di azienda.

La censura è infondata.

L’accertamento se le parti contraenti abbiano stipulato una locazione di immobile con pertinenze ovvero un affitto di azienda rientra nei compiti del giudice del merito, il quale deve portare l’indagine sulla comune intenzione delle parti e sui beni dedotti in contratto, al fine di stabilire se l’oggetto principale della stipulazione sia un immobile singolarmente considerato ovvero un complesso unitario costituito dall’organizzazione aziendale destinata allo svolgimento di un’attività economica. Consegue che tale accertamento non è sindacabile in sede di legittimità se sorretto da congrua motivazione.

La Corte di appello, confermando l’interpretazione che del contratto aveva dato il giudice di primo grado, ha accertato che le parti avevano stipulato un contratto avente ad oggetto «un complesso di beni immobili e di attrezzature sportive varie, tra loro organizzati ai fini della produzione e dello scambio di servizi di carattere sportivo».

La ricorrente contesta tale affermazione con una serie di argomenti che tuttavia hanno carattere di astrattezza, perché nessun riferimento hanno alla fattispecie concreta esaminata dal giudice.

Tuttavia, pur nella rilevata astrattezza, possono individuarsi nella censura due profili, che vanno esaminati.

Sotto un primo profilo, la ricorrente deduce sostanzialmente che la sola cessione di un complesso di beni, ove manchi l’attività di impresa, intesa come esercizio professionale organizzato di un’attività economica per la produzione e lo scambio di beni e di servizi, non può configurare l’affitto di azienda; la ricorrente fa l’esempio del complesso sportivo ceduto ad un ente per lo svolgimento di attività sportiva da parte dei suoi dipendenti ed altri consimili.

Senonché, l’argomento svolto dalla ricorrente, non tocca l’accertamento svolto dal giudice di merito, il quale ha verificato che nella specie il complesso era utilizzato (e come tale era stato considerato nel contratto) per l’esercizio di un’attività di impresa.

Del resto, che nella specie il complesso sportivo fosse destinato all’esercizio di un’attività di impresa connotata dal fine di lucro è riconosciuto implicitamente dalla stessa ricorrente (la quale è peraltro una società a responsabilità limitata), che, a pagina n. 3 del ricorso, rammenta che in primo grado aveva svolto domanda riconvenzionale nei confronti della concedente, denunciata come inadempiente, per ottenerne la condanna al risarcimento del danno per la perdita della clientela.

Sotto un secondo profilo la ricorrente sembra dare rilievo al fatto che oggetto del contratto era stato «un impianto sportivo che forse non era stato mai esercitato come impresa».

Orbene, se tale rilievo deve essere inteso come affermazione della necessità che per aversi cessione di azienda debba esservi esercizio di una impresa in atto, deve essere osservato come esso sia infondato, atteso che, come questa Corte ha più volte precisato (v., tra le altre, Cass. 26 luglio 1986 n. 4809; 22 agosto 1983 n. 5453), l’azienda concessa in affitto può anche essere non ancora in grado di funzionare, essendo sufficiente che i vari elementi dedotti in contratto siano potenzialmente idonei allo svolgimento dell’attività di impresa. Oggetto dell’affitto può essere, cioè, anche un’azienda in fase statica e non ancora dinamica, cosicchè è irrilevante che la parte concedente non svolgesse in precedenza attività imprenditoriale, che detta attività sia stata iniziata dall’affittuario, che i beni aziendali non fossero ancora funzionanti quando è stato stipulato il contratto.

Con i motivi dal terzo al sesto, la ricorrente censura, sotto diversi profili, la sentenza impugnata, per avere dichiarato risolto il contratto per inadempimento dell’affittuaria.

Con i motivi settimo ed ottavo la ricorrente deduce, invece, l’erroneità della statuizione con la quale è stata dichiarata la inammissibilità della prova diretta a dimostrare che la realizzazione del manufatto, ritenuto inadempimento alla clausola n. 12 del contratto, era stata consentita verbalmente dall’amministratore della società concedente.

All’esame dei motivi, giova premettere che, nella specie, è stato accertato che l’affittuaria aveva realizzato, all’interno dell’area del centro sportivo, un manufatto poggiante su cordolo di cemento armato con sovrastanti sei pilastri in laterizio e tre pilastri in legno, dotata di una copertura in travi di castagno e di una tamponatura, da un solo lato, costituita da un muretto alto circa mt. 1,10.

Il Tribunale aveva ritenuto inammissibile la prova testimoniale dedotta dall’affittuaria al fine di accertare che la realizzazione del manufatto era stata autorizzata ed anzi richiesta dall’amministratore della società concedente:

- perché era tardiva la deduzione del fatto, che con la prova si voleva accertare, e perché tardiva era la stessa richiesta di prova;

- perché era generica;

- perché era inammissibile, stante il tenore dell’art. 12 del regolamento contrattuale, secondo cui la modifica dello stato dei luoghi era subordinata ad autorizzazione in forma scritta, da ritenersi prescritta ad substantiam, ai sensi dell’art. 1352 c.c.

Il Tribunale aveva, inoltre, ritenuto che l’inadempimento era di non scarsa importanza, atteso che l’intervento costruttivo era di entità non trascurabile, violava una specifica clausola contrattuale e concretava un illecito penale perché realizzato in assenza di autorizzazione amministrativa.

La Corte d’appello, nel respingere il motivo, con il quale era stata denunciata la violazione dell’art. 1455 c.c. e la erronea valutazione della importanza dell’inadempimento, dopo avere richiamato le ragioni esposte dal Tribunale – sopra sintetizzate – anche in relazione alla inammissibilità della prova testimoniale, osservò altresì che il raffronto tra l’opera realizzata dall’affittuaria senza il consenso della concedente, richiesto dall’art. 12 del contratto, e le altre opere che invece la stessa affittuaria si era obbligata a realizzare in base alla clausola n. 11 del medesimo contratto – raffronto richiesto dall’appellante al fine di dimostrare la esiguità dell’opera contestata in relazione agli interventi massicci che essa si era obbligata ad eseguire – non era determinante, poiché l’importanza dell’inadempimento era desumibile dal fatto che era stata espressamente prevista l’autorizzazione scritta per la realizzazione di qualsiasi opera diversa da quelle indicate nell’art. 11, la cui realizzazione costituiva un preciso obbligo per il conduttore.

La Corte d’appello rilevò inoltre che «l’abusività dell’opera appariva lesiva del diritto della società concedente al mantenimento della liceità urbanistica dell’intero immobile e della legittima aspettativa dei suoi soci ed amministratori a non sopportare il rischio di sanzioni o, comunque, di sottoposizione ad indagini e provvedimenti cautelari reali di carattere amministrativo o penale».

Ciò premesso, devono in primo luogo essere respinti i motivi settimo ed ottavo del ricorso, attinenti alla mancata ammissione della prova testimoniale.

Valgono due ragioni:

- la prima consiste nel fatto che, con l’atto di appello, la ricorrente si è doluta della mancata ammissione della prova da parte del primo giudice, omettendo tuttavia di censurarne le molteplici considerazioni svolte per ritenerla inammissibile, ma solo invocando i poteri officiosi del giudice;

- la seconda consiste nel fatto che le critiche della ricorrente sono esclusivamente dirette a rilevare la erroneità della decisione impugnata, per avere ritenuto l’inammissibilità della dedotta prova testimoniale, in conseguenza della necessità dell’assenso scritto richiesto dall’art. 12 delle pattuizioni contrattuali, senza tuttavia svolgere alcun argomento in ordine alla ritenuta applicabilità dell’art. 1352 c.c., richiamato implicitamente dal giudice d’appello, laddove si è riportato alla statuizione del primo giudice, che in applicazione della suddetta norma aveva, tra l’altro, dichiarato l’inammissibilità della prova testimoniale.

Fondati sono, invece, nel loro complesso i motivi dal terzo al sesto.

Come si è più sopra detto, la Corte d’appello ha ritenuto la gravità dell’inadempimento per due ragioni:

a) la prima fondata sul rilievo che l’affittuaria aveva realizzato un’opera edilizia senza il consenso scritto del concedente, richiesto da una specifica clausola contrattuale;

b) la seconda fondata sulla considerazione che «l’abusività dell’opera appariva lesiva del diritto della società concedente al mantenimento della liceità urbanistica dell’intero immobile e della legittima aspettativa dei suoi soci ed amministratori a non sopportare il rischio di sanzioni o, comunque, di sottoposizione ad indagini e provvedimenti cautelari reali di carattere amministrativo o penale», poiché il manufatto «necessitava di concessione urbanistica, trattandosi di struttura stabilmente infissa al suolo e non destinata ad un uso precario, sicché la sua abusiva realizzazione configurava il reato di cui all’art. 20 lett. b) della legge 28 febbraio 1985 n. 47».

Ora, con riferimento alla prima ragione, deve essere osservato che il rilievo della violazione di una clausola contrattuale ha valore e significato giuridico solo al fine di verificare se vi sia stato inadempimento, ma non costituisce di per sé motivazione in ordine alla non scarsa importanza dello stesso.

In sostanza, poiché le obbligazioni delle parti nascono o dalla disciplina generale applicabile al contratto o dalle regole particolari che, attraverso la disciplina concreta data al rapporto, le parti hanno concordato, l’accertamento che una di queste regole (generali o particolari) è stata violata, costituisce accertamento dell’inadempimento, ma non esime il giudice dalla successiva valutazione della non scarsa importanza dello stesso, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte, secondo quanto dispone l’art. 1455 c.c.

Pertanto, pur dovendo tenere presente che, con espressa pattuizione, era stato inibito all’affittuario di realizzare altre opere – oltre quelle previste nel contratto – senza il preventivo consenso del concedente, attenendo tale punto all’interesse generale del concedente preventivamente manifestato, il giudice di merito doveva comunque accertare se l’opera realizzata, ancorché eccedente i limiti delle innovazioni realizzabili, senza il consenso del concedente, comportasse un’alterazione dell’equilibrio giuridico ed economico del contratto, in relazione all’interesse attuale e concreto del concedente, di tale gravità da giustificarne la risoluzione.

In ordine allo specifico punto assumeva rilievo decisivo, al fine di valutare la non scarsa importanza dell’inadempimento, tra l’altro, la circostanza che il manufatto abusivamente realizzato era stato rimosso, come ricorda la ricorrente a pagina 13 del ricorso. La ricorrente aveva già fatto presente la circostanza nell’atto d’appello (v. pagina 17), nella quale si legge: «Quando è sorta la questione “tettoia” si è provveduto alla sua rimozione – come da documentazione fotografica allegata – ad ennesima dimostrazione di quanto già sostenuto: si trattava di opera facilmente rimovibile; due ore di lavoro ed infatti non c’è più»; ma tale circostanza è stata completamente ignorata dal giudice di secondo grado, che sul punto non ha svolto alcuna motivazione.

Con riferimento alla seconda ragione, addotta dal giudice di secondo grado per ritenere la non scarsa importanza dell’inadempimento, è da osservare che non è esatta l’affermazione secondo cui per effetto della realizzazione dell’opera abusiva da parte dell’affittuario il concedente proprietario sarebbe stato soggetto a sanzione penale.

Infatti, sia in relazione alla violazione dell’art. 20 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 (ora abrogato dall’art. 136, comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, a decorrere dal 30 giugno 2003, ai sensi dell’art. 3, d.l. 20 giugno 2002, n. 122, conv., con modificazioni, in l. 1° agosto 2002, n. 185), sia in relazione alla violazione in precedenza prevista dall’art. 17 della legge 28 gennaio 1977 n. 10, la giurisprudenza della cassazione penale, è ormai orientata, dopo alcune iniziali oscillazioni, nel ritenere che «in materia edilizia non può essere attribuita ad un soggetto, per il solo fatto di essere proprietario di un’area, un dovere di controllo dalla cui violazione derivi una responsabilità penale per costruzione abusiva, atteso che tale qualità, pur potendo costituire un indizio grave, non è sufficiente da sola ad affermare la responsabilità, essendo necessario a tale fine rinvenire altri elementi, che non siano la semplice conoscenza che altri eseguano opere abusive sulla propria proprietà, in base ai quali possa ragionevolmente presumersi che questi abbia in qualche modo concorso, anche solo moralmente, con il committente o l’esecutore dei lavori abusivi» (v. da ultimo Cass. pen. sez. III, 25 febbraio 2003, n. 18756; e, in particolare per una ricostruzione dell’evoluzione giurisprudenziale sul punto, Cass. pen. sez. III, 3 ottobre 2002, n. 38193).

In particolare, con riferimento alle opere abusive realizzate dal conduttore, ma la situazione non è diversa ove l’opera sia stata realizzata dall’affittuario di un complesso aziendale, la giurisprudenza è decisa nell’affermare che «Il locatore di un terreno non è responsabile neppure per colpa della costruzione senza concessione realizzata dal conduttore, per avere questi acquisito l’autonoma disponibilità dell’area interessata ed il relativo titolo per richiedere la concessione, la quale è data dal Sindaco, ai sensi dell’art. 4 della legge 28 gennaio 1977 n. 10, al proprietario ovvero in alternativa a chi appunto ne abbia titolo. Né può farsi carico al locatore di un obbligo di vigilanza sull’azione svolta sul suo terreno dal conduttore per la mancanza di un rapporto di subordinazione del secondo nei confronti del primo» (v. Cass. pen., sez. III, 18 dicembre 1993, n. 11602; Cass. pen. sez. III, 12 maggio 1994, n. 5625).

Né appare pertinente il richiamo, fatto dal giudice di secondo grado, alla generica applicabilità di provvedimenti cautelari reali di carattere amministrativo o penale, atteso che tali provvedimenti, peraltro resi in concreto inattuali in seguito alla volontaria demolizione dell’opera, avrebbero inciso esclusivamente sul singolo manufatto realizzato senza concessione, senza possibilità di interferenza sul complesso aziendale, alla cui integrità soltanto, avrebbe dovuto farsi riferimento per valutare l’interesse del concedente.

In conclusione, poiché la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento da parte del giudice di secondo grado è in parte viziata sul piano logico, in parte omessa in ordine alla mancata valutazione di un elemento avente carattere di decisività ed in parte viziata sul piano giuridico, in accoglimento dei motivi di ricorso dal terzo al settimo, la decisione impugnata deve essere cassata sul punto, con rinvio ad altro giudice di pari grado che dovrà compiere una nuova valutazione dell’inadempimento della società affittuaria, al fine di verificare se ne ricorra la non scarsa rilevanza ai sensi dell’art. 1455 c.c..

Rimane assorbito il nono motivo, con il quale la ricorrente denuncia, violazione e falsa applicazione di norme di legge (art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.), assumendo, sulla premessa che nel giudizio di primo grado essa aveva svolto delle domande riconvenzionali, le quali erano stata respinte, e che di ciò essa si era doluta con l’appello, insistendo per la condanna della società appellata al risarcimento del danno, che la Corte d’appello su tale punto non «dice assolutamente nulla, né in dispositivo né in motivazione» e deducendo che «tanto inficia a sua volta sotto due profili: mancato risarcimento delle ingenti spese affrontate, con ingiusta locupletazione di controparte; mancata-errata valutazione della gravità dell’inadempimento. La sentenza dunque è viziata sul punto da illogicità».

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione terza civile, rigetta il primo ed il secondo motivo del ricorso, accoglie i motivi dal terzo al sesto, rigetta i motivi settimo ed ottavo, e dichiara assorbito il nono motivo.
Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa, anche per la regolamentazione delle spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma.
Così deciso il 4 novembre 2004.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 5 GEN. 2005.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROMAGNOLI Ezio – Presidente -
” SOMMELLA Francesco – Consigliere -
” NICASTRO Gaetano ”
” FANCELLI Claudio ”
” PREDEN Roberto ” rel.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

RL, n. a Terracina il 4.5.63 ed ivi res. in Via Cavour,elett.te dom.to in Roma, Via G. Zanardelli n. 36 c-o lo studio dell’avv. Sergio Rossi, che lo rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso.

RICORRENTE

contro

FF, FI, FM, tutti elett.te dom.ti in Roma, Via C. Colombo n. 348, c-o lo studio dell’avv. Antonio Cataldo,rappresentati e difesi dall’avv. Raffaele Volpe giusta procura in calce al controricorso.

CONTRORICORRENTI

Visto il ricorso avverso la sentenza n. 526-92 della Corte d’appello di Roma dl 17.12.91 – 27.2.92 (RG. 4414-89).
Udito il Consigliere relatore dott. Roberto Preden all’udienza pubblica del 9.3.95.
È comparso l’avv. S. Rossi, difensore del ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.
Sentito il P.M., nella persona del Sost. Proc. Gen. dott. Domenico Iannelli, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto del 6.11.87, FF, FI e FM intimavano a Luca RL sfratto per finita locazione relativamente all’immobile denominato “Arena Fontana”, sito in Terracina, al predetto locato, per la durata di tre mesi (dal 25.6.87 al 25.9.87), per l’esercizio dell’attività di proiezione cinematografica all’aperto, e lo citavano contestualmente per la convalida davanti al locale pretore.

Il RL si opponeva. Il pretore ordinava il rilascio e rimetteva le parti davanti al Tribunale di Latina.

Riassunta la causa, gli attori chiedevano dichiararsi cessata la locazione alla data del 25.9.87 e condannarsi il conduttore al risarcimento dei danni ex art. 1591 c.c.

Il RL resisteva, eccependo che il rapporto era iniziato nel 1983 ed integrava un affitto di azienda; in via riconvenzionale, chiedeva la condanna degli attori al pagamento dell’indennità per i miglioramenti eseguiti e le attrezzature installate.

Il tribunale dichiarava cessata la locazione al 25.9.87; condannava il conduttore al risarcimento dei danni ex art. 1591 c.c. per il periodo di successiva occupazione; dava atto dell’avvenuto ritiro, da parte del predetto, di tutto il materiale di sua proprietà.

Pronunciando sull’appello proposto dal RL, la corte d’appello di Roma, con sentenza del 27.2.92, lo rigettava.

Considerava la corte:

- correttamente il tribunale aveva qualificato il rapporto come locazione di immobile con accessori funzionalmente subordinati, e non di affitto di azienda cinematografica, ed in particolare come locazione “stagionale”, ai sensi dell’art. 27, comma 6, l. n. 392-78;

- la condanna al risarcimento dei danni ex art. 1591 c.c. trovava fondamento nella declaratoria di cessazione della locazione al 25.9.87 e nella protrazione dell’occupazione;

- la riconvenzionale del conduttore era stata esaminata ed inequivocamente rigettata dal tribunale.

Avverso tale sentenza ricorre per cassazione il RL, sulla base di sei motivi, ai quali resistono, con controricorso, i Fontana.

Diritto

1.1. Con i primi due motivi, deducendo violazione di legge (art. 1362 c.c.) e difetto di motivazione, il ricorrente censura la qualificazione del rapporto come locazione. Sostiene, infatti, che il rapporto integrava un’ipotesi di affitto di azienda cinematografica. 1.2. Le censure – che si esaminano congiuntamente in ragione della loro intima connessione – sono infondate.

La differenza tra locazione di immobile con pertinenze ed affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi, l’immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell’economia del contratto, come l’oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi, i quali – siano essi legati materialmente o meno all’immobile – assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all’immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e di coordinazione; nell’affitto di azienda, invece, l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l’oggetto del contratto è costituito dall’anzidetto complesso unitario. Consegue che l’indagine per l’individuazione in concreto dall’una o dell’altra figura di contratto deve essere rivolta, da un lato, ad accertare la comune intenzione delle parti, e, dall’altro, deve riguardare l’effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto (sent. n. 5488-86).

Ai suenunciati principi si è attenuto il giudice del merito, che ha congruamente motivato la sua valutazione, osservando che la comune volontà delle parti, desumibile dalle espressioni usate e dall’esplicito richiamo alla l. n. 392-78, era diretta inequivocamente alla conclusione di una locazione di immobile da adibire a cinematografo all’aperto, e non di un affitto di azienda cinematografica, e che, nell’economia del contratto, la concessione del godimento dell’immobile costituiva l’elemento di maggior rilievo, atteso che l’unico accessorio espressamente menzionato era rappresentato dalle sedie, mentre le ulteriori attrezzature erano state apportate dal conduttore, che aveva anche provveduto a richiedere le autorizzazioni e le licenze necessarie, non esistenti in precedenza. 2. Resta conseguentemente assorbito il terzo motivo, con il quale, sul presupposto della sussistenza di un contratto di affitto di azienda, si deduce l’inammissibilità del ricorso al procedimento per convalida (art. 657 ss. c.p.c.). 3.1. Con il quarto motivo – deducendo violazione dell’art. 27, comma 6, l. n. 392-78 – il ricorrente addebita alla corte territoriale di avere erroneamente qualificato la locazione come “stagionale”, laddove si trattava di locazione non abitativa ordinaria. 3.2. La censura non è fondata.

Questa S.C. ha avuto modo di precisare che il legislatore, nel prevedere, all’art. 27 l. n. 392-78, la locazione “stagionale” come specifico tipo di locazione non abitativa, ha avuto riguardo non già alla particolare struttura del rapporto locativo, ma al tipo dell’attività svolta nell’immobile o del godimento per il quale viene utilizzato (sent. n. 2380-88).

Viene cioè in considerazione, come attività tutelata, un’attività, ricompresa tra quelle indicate nei primi due commi dell’art. 27 l. cit. (attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico; attività abituale e professionale di lavoro autonomo), che, per sua intrinseca natura, è destinata a svolgersi in un arco di tempo corrispondente alla durata di una stagione.

Ne consegue che correttamente la corte d’appello ha riconosciuto alla locazione in esame il carattere “stagionale”, poiché l’attività di proiezione cinematografica all’aperto costituisce, per sua intrinseca natura, un’attività esercitabile soltanto nella stagione estiva.

Ciò posto, del pari esattamente il giudice del merito ha ritenuto che le clausole contrattuali confliggenti, in danno del conduttore, con il tipo legale (caratterizzato dall’obbligo del locatore di locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, per sei anni consecutivi – elevati a nove per l’attività alberghiera -, allo stesso conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto), lungi dal comportare il mutamento del tipo contrattuale – determinato, come detto, dal tipo dell’attività -, incorrevano nella sanzione di nullità di cui all’art. 79 l. cit. Ed ha conseguentemente ritenuto automaticamente sostituite dalla disciplina legale le previsioni limitative della durata del vincolo di rinnovo del rapporto (anni quattro, in luogo di sei), o attributive al locatore di una mera facoltà di rinnovo per le stagioni successive, o, infine, volte ad assicurare al conduttore solo un diritto di prelazione per il rinnovo.

Per quanto concerne, infine, l’asserita trasformazione della locazione da “stagionale” ad ordinaria, per effetto della permanenza nell’immobile da parte del conduttore dopo la scadenza, con il consenso dei locatori, la corte romana l’ha correttamente negata.

Al riguardo, questa S.C. ha statuito che, ove alla scadenza stagionale il conduttore non restituisce la res locata nella disponibilità del locatore, l’acquiescenza di quest’ultimo comporta la rinnovazione tacita della locazione, ai sensi dell’art. 1597 c.c., con possibilità di ulteriori tacite rinnovazioni finché non intervenga l’opposizione del locatore, essendo per contro necessaria l’espressa richiesta del conduttore, prima della scadenza, per usufruire della disciplina prevista dall’art. 27 l. n. 392-78 (sent. n. 2380-88).

Ed è opportuno precisare che la rinnovazione tacita riguarda il tipo legale “locazione stagionale”, nel senso che la protratta detenzione, non contrasta dal locatore, tiene luogo della manifestazione espressa della volontà del conduttore di esercitare il diritto di rinnovo per l’eguale successivo periodo stagionale, e ciò in quanto la “locazione stagionale” presenta la peculiarità di non costituire un rapporto unitario, bensì una serie di rapporti – distinti ancorché collegati da un potenziale vincolo di reiterazione (sent. n. 2380-88) – di durata determinata, perché necessariamente corrispondente a quella di una specifica stagione.

La protratta e non contrastata detenzione, nel periodo intermedio, avrà, d’altra parte, caratteristiche del tutto peculiari, poiché (a parte il caso di abusive utilizzazioni difformi, reprimibili con gli ordinari rimedi) non sarà accompagnata dal godimento caratterizzante il rapporto come “stagionale” – in ragione della compatibilità di tale fruizione esclusivamente con la specifica stagione individuata dal contratto o risultante dalla natura dell’attività (come è nel caso di un’attività di proiezione cinematografica all’aperto) -, e non determinerà quindi l’obbligo di pagare un corrispettivo. Sicché può seriamente dubitarsi che si verta in tema di detenzione correlata a rapporto di locazione (art. 1571 c.c.), apparendo piuttosto configurabile, nel periodo intermedio, una situazione di custodia del bene anche nell’interesse del detentore, in vista dell’instaurazione del successivo rapporto stagionale.

Orbene, ai principi enunciati dalla richiamata sent. n. 2380-88 si è attenuto il giudice del merito, il quale ha rilevato come, dopo i rinnovi taciti conseguenti al mancato rilascio alle scadenze stagionali, senza opposizione dei locatori, questi ultimi, esaurita la stagione estiva dell’anno 1987, senza che il conduttore formulasse tempestivamente richiesta espressa di rinnovo per stagione estiva del 1988, con atto 7.11.87 avevano intimato sfratto per finita locazione, in tal modo precludendo il rinnovo tacito e determinando la trasformazione della detenzione del conduttore in occupazione abusiva. 4.1. Con il quinto motivo viene censurato il rigetto della riconvenzionale, sul rilievo che la corte d’appello avrebbe dovuto disporre consulenza tecnica per accertare il valore dei beni e delle attrezzature con i quali il conduttore aveva integrato l’immobile. 4.2. La censura non è fondata.

Il giudice del merito ha invero dato atto dell’avvenuto ritiro dall’immobile, da parte del conduttore, di tutti i materiali di sua proprietà, risultante da specifica dichiarazione liberatoria, e tale circostanza rendeva manifestamente superflua la consulenza. 5.1. Il sesto motivo denuncia l’erroneità della condanna al risarcimento dei danni ex art. 1591 c.c., in quanto fondata sull’accertamento della scadenza del rapporto effettuato dalla sentenza di primo grado, non provvisoriamente esecutiva. 5.2. La censura non è fondata.

La corte territoriale ha esattamente rilevato che correttamente il primo giudice, accertata e dichiarata la cessazione del rapporto di locazione alla data del 25.9.87, ha qualificato come illegittima l’ulteriore occupazione dell’immobile ed ha accolto la conseguenziale pretesa risarcitoria ex art. 1591 c.c. Si verte, con tutta evidenza, in tema di accertamento degli elementi costitutivi della pretesa azionata, sicché non pertinente è il richiamo alla esecutività o meno della pronuncia. 6. In conclusione, il ricorso va rigettato. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore dei resistenti, delle spese, che liquida i L. 237.500, oltre L. 1.000.000, per onorari.
Roma 9.3.95.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIA Paolo – Presidente -
dott. FINOCCHIARO Mario – rel. Consigliere -
Dott. FICO Nino – Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

G.L. & C. SAS, in persona del legale rappresentante pro tempore R.C., elettivamente domiciliata in ROMA, LUNGOTEVERE DEI MELLINI 10, presso lo studio dell’avvocato CASTELLANI FILIPPO, rappresentata e difesa dall’avvocato GHELARDI ETTORE giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

CONTRO

A.F., elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAPRANICA 78, presso lo studio dell’avvocato MAZZETTI FEDERICO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato BONGIORNO GALLEGRA ANTONINO giusta procura a margine del controricorso;
EMY & C SAS, in persona del socio accomandatario e legale rappresentante M.A., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 268-A, presso lo studio dell’avvocato PETRETTI ALESSIO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato MOTTOLA RENATO giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 942/2004 della CORTE D’APPELLO di GENOVA,prima sezione civile, emessa il 1/12/2004, depositata il 18/12/2004, R.G. 1014/04;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/12/2008 dal Consigliere Dott. FINOCCHIARO MARIO;
udito l’Avvocato GHELARDI Ettore;
udito l’Avvocato Federico MAZZETTI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Russo Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto 1 aprile 2003 la EMY s.a.s. e C., proprietaria di un immobile a uso bar in (OMISSIS), dalla stessa locato alla G.L. s.a.s. di Raiteri e C., la quale aveva poi ceduto la locazione o acceduto alla sublocazione in favore di A. F., dando atto di essere tenuta, a seguito della intervenuta convalida dello sfratto per finita locazione, alla corresponsione della indennità per la perdita dell’ avviamento commerciale, alla quale sia la G.L. s.a.s. sia l’ A. pretendevano di avere diritto, e dando atto di avere chiesto e ottenuto il sequestro liberatorio della somma indicata come dovuta, ha convenuto in giudizio innanzi al tribunale di Chiavari la G.L. s.a.s. di Raiteri e C. nonchè A.F..

Ha chiesto l’attrice che l’adito tribunale dichiarasse essa concludente liberata da ogni obbligazione al suddetto titolo e dichiarasse a quale tra le parti convenute spettava il diritto alla erogazione della somma depositata.

Nel contraddittorio delle parti convenute, previa conversione del rito ordinario nel rito speciale delle locazioni, l’adito tribunale con sentenza 8 – 28 aprile 2004 n. 311 ha determinato in 36 mensilità la indennità di avviamento dovuta dalla Emy s.a.s. a seguito della fine della locazione e, fatta la compensazione con le somme dovute per canoni arretrati e indennità di occupazione, determinato la somma ancora dovuta a titolo di indennità di avviamento in Euro 22.701,42.

Ha dichiarato, altresì, la detta sentenza: da un lato, che la società EMY s.a.s. C. con il sequestro liberatorio di tale somma si era liberata da ogni obbligazione, dall’altro, che data la cessazione dell’affitto di azienda la indennità di avviamento spettava in via esclusiva alla G.L. s.a.s. di Raiteri e C., da ultimo, che la somma di Euro 22.701,42, depositata si libretti di deposito e sottoposti a sequestro liberatorio, erano di competenza della G.L. s.a.s..

Gravata tale pronunzia dal soccoiabente A., nel contraddittorio con la EMY s.a.s. e della G.L. s.a.s., la Corte di appello di Genova, con sentenza 1 – 18 dicembre 2004, in parziale riforma della sentenza del primo giudice ha attribuito a A.F. la somma di Euro 22.701,42, sottoposta a sequestro liberatorio.

Per la cassazione di tale ultima pronunzia, notificata il 19 gennaio 2005, ha proposto ricorso, con atto 10 marzo 2005, la G.L. s.a.s. & C. affidato a 4 motivi e illustrato da memoria.

Resistono, con distinti controricorsi sia la Emy s.a.s., sia A.F. che ha presentato, altresì, memoria.

Diritto

1. Il primo Giudice – hanno affermato i Giudici di appello – sono pervenuti alla conclusione che nella specie la indennità per la perdita dell’ avviamento non compete all’ A. sulla base della – sottesa – ratio decidendi secodo cui la indennità può spettare solo a chi sia titolare dell’azienda o comunque abbia la disponibilità della azienda anche dopo la fine del contratto di locazione, si che nel momento in cui come verificatosi nella specie contestualmente alla liberazione dei locali è stato sciolto il contratto di affitto di azienda, la indennità di avviamento commerciale, quale compenso della perdita presunta di avviamento – a seguito della fine della locazione per volontà del locatore – non può che spettare alla G.L. s.a.s., ritornata nella disponibilità della sua azienda.

Diversamente – hanno ritenuto i Giudici di secondo grado – occorre accertare, sulla base delle risultanze acquisite, se si ci trovi in presenza di una cessione del contratto di locazione originariamente istituitosi tra le Emy s.a.s. e la G.L. s.a.s. produttivo della sostituzione della persona di A.F. nella posizione di conduttore in luogo della G.L., ferma restando la qualità di parte locatrice della Emy, ovvero di una sublocazione, cioè della istituzione tra la G.L. e l’ A. di un contratto derivato in forza del quale all’ A. sia stato concesso dalla G.L. il contenuto del diritto di godimento a questa conferito della Emy, nei limiti cronologici e contenutistici della locazione principale.

Diversi elementi – hanno affermato ancora i Giudici del merito – conducono a concludere nel primo degli indicati sensi atteso che la Emy s.a.s. non solo ha costantemente ricevuto dall’ A. il pagamento dei canoni, ma ha emesso le relative fatture, con specifico riferimento al titolo giuridico di “canone di locazione di immobile”, senza che mai in alcuna sede e in alcuna occasione sia stato dichiarato che i pagamento venivano effettuati dall’ A. in nome e per conto della G.L. s.a.s. a titolo solutorio di una obbligazione facente capo alla G.L. s.a.s. e non direttamente all’ A..

Appare chiaro, quindi – hanno concluso sul punto quei Giudici la loro indagine – che nell’ A. e non nella G.L. s.a.s. va identificato il soggetto che nel momento in cui sono venuti a cessare il rapporto di affitto di azienda e il rapporto di locazione dell’immobile, rivestiva la duplice qualità di titolare della azienda (in virtù dell’affitto, che conferisce all’affittuario l’esercizio della stessa, ancorchè disgiunta dalla proprietà, e con esso la correlativa qualificazione imprenditoriale) e di titolare della locazione.

Del resto – precisa ancora la sentenza impugnata -la attribuzione all’ A. (e non alla G.L. s.a.s.) della indennità di avviamento in questione appare coerente con la realtà economica della situazione, nella quale l’ A. e non la G.L. s.a.s. con l’esercizio della attività nel periodo corrispondente all’affitto della azienda ha dato luogo a quel valore di avviamento che inerisce all’immobile in quanto sede della azienda, che viene perduto dall’ultimo conduttore con la dismissione della disponibilità del bene, e che viene dal locatore recuperato a proprio vantaggio qualora, come nella specie, l’immobile venga ulteriormente adibito a omologa attività commerciale.

2. Con il primo motivo la ricorrente censura la sentenza sopra riassunta denunziando “art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione e falsa applicazione di legge, nonchè art. 360 c.p.c., n. 5, per omessa insufficiente e contraddittoria motivazione in riferimento all’art. 2909 c.c., (cosa giudicata)”.

Si, assume, in estrema sintesi, che fin dal primo atto del giudizio, in primo grado, la Emy s.a.s. aveva dichiarato che il Giudice presso il tribunale di Chiavari nel convalidare lo sfratto per finita locazione intimato alla G.L. s.a.s., e per quanto potesse occorrere al subconduttore A. aveva fissato per la esecuzione la data del (OMISSIS), che ancora nell’atto di appello l’ A. aveva affermato che il tribunale di Chiavari aveva convalidato lo sfratto per finita locazione intimato tanto alla G.L. s.a.s. quanto, nella incertezza del rapporto intercorrente tra i due, anche a A.F., che nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione davanti al tribunale di Chiavari risulta la G.L. s.a.s. è qualificata come conduttrice, e l’ A. subconduttore.

La qualità di conduttrice della G.L. e di subconduttore dell’ A., quindi, conclude il ricorrente, era coperto da giudicato, costituito dall’ordinanza di convalida.

3. Con il secondo motivo parte ricorrente censura la sentenza impugnata lamentando “art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione e falsa applicazione di legge e art. 360 c.p.c., n. 5, per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 2909 c.c., in riferimento alla L. n. 392 del 1978, art. 36″.

Si osserva, in particolare, che sia in primo che in secondo grado l’ A. ha impostato la propria iniziativa giudiziaria sulla pretesa qualità di ultimo conduttore, derivata dalla cessione del rapporto di locazione, in ragione della quale ha appunto avanzato domanda diretta nei confronti della locatrice Emy s.a.s. per il conseguimento della indennità di avviamento, senza proporre alcuna istanza nei confronti della originaria conduttrice G.L. s.a.s. mentre, per contro, lo stesso aveva acquistato, nei confronti di quest’ultima la veste di subconduttore.

Così formulate – pertanto – conclude parte ricorrente, le domande dell’ A. “sono poste in contraddizione contemporanea dell’art. 2909 c.c., (perchè non tiene conto del giudicato), nonchè della L. n. 392 del 1978, art. 36, laddove pretende di essere cessionario della locazione (e quindi conduttore ultimo) invece che subconduttore”.

4. I due motivi intimamente connessi e da esaminare congiuntamente non possono trovare accoglimento.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

4.1. Il giudicato può, alternativamente, essere esterno (cioè formatosi in altro giudizio tra le stesse parti) o interno (ovvero formatosi nello stesso giudizio).

Deve escludersi, pertanto, contrariamente a quanto invocato nella parte espositiva del motivo, che un giudicato possa nello stesso tempo, essere, esterno/interno.

In realtà – come assolutamente pacifico – il presente giudizio è stato promosso il 1 aprile 2003, separatamente, e autonomamente, rispetto al diverso ancorchè tra le stesse parti procedimento di convalida di sfratto per finita locazione ed è palese, pertanto, che non vi è alcun margine per poter affermare che l’accertamento che si assume contenuto nell’ordinanza di convalida operi nella presente controversia come giudicato interno.

Nè – per ipotesi – può invocarsi che un giudicato sul punto si è formato nel presente giudizio per effetto dei continui riferimenti al contenuto di tale ordinanza negli scritti delle controparti, atteso – a tacer d’altro – che il giudicato si forma su un provvedimento giurisdizionale e non, certamente – come pretende parte ora ricorrente – sulle affermazioni difensive contenute negli scritti difensivi delle parti.

4.2. Nella specie – in realtà – l’ordinanza di convalida dello sfratto per finita locazione richiamata nel primo motivo, è un giudicato esterno.

Atteso, comunque, che nell’ordinanza in questione manca un accertamento su chi fosse – al momento della convalida – il conduttore dell’immobile oggetto di controversia, è palese che – contrariamente a quanto invoca parte ricorrente – dalla stessa non possono trarsi elementi di sorta per affermare chi fosse al momento della convalida, il conduttore dell’immobile in questione.

4.3. Certo che nella specie non sussiste – in forza dell’ordinanza di convalida invocata dalla parte ricorrente – alcun accertamento che l’ A. fosse subconduttore della G.L. s.a.s. – piuttosto che cessionario del rapporto di locazione è palese la infondatezza, come accennato – anche del secondo motivo di ricorso, nella parte in cui si denunzia la mancata applicazione, nella specie, delle norme in tema di subconduzione.

5. Con il terzo motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata denunziando “art. 360 c.p.c., n. 5, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia – art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto dell’art. 2562 c.c.. In relazione alla clausola n. 5) del contratto di affitto di azienda 11 agosto 1997 stante la rinuncia dell’affittuario A.F. ad ogni indennità ivi compreso l’avviamento e/o suo incremento”.

6. La complessa e articolata censura (ampiamente sviluppata da p. 17 a p. 22 del ricorso e ulteriormente illustrata nella memoria ex art. 378 c.p.c.) è inammissibile.

Si osserva, infatti – giusta quanto assolutamente pacifico presso una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice e da cui totalmente e senza alcuna motivazione prescinde parte ricorrente – che nel giudizio di cassazione è preclusa alle parti la prospettazione di nuove questioni che postulino indagini ed accertamenti di fatto non compiuti dal Giudice del merito, a meno che tali questioni non abbiano formato oggetto di gravame o di contestazione nel giudizio di appello (Cass. 26 febbraio 2007, n. 4391; Cass. 2 febbraio 2006, n. 2270; Cass. 12 luglio 2005, nn. 14599 e 14590, tra le altre).

Contemporaneamente, non può tacersi che ove una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga la suddetta questione in sede di legittimità, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità, per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione innanzi al Giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dare modo alla Corte di cassazione di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (cfr. Cass. 17 gennaio 2007, n. 978; Cass. 13 dicembre 2006, n. 26693).

Atteso quanto precede, pacifico, da un lato, che la questione specifica di cui al terzo motivo di ricorso non risulta in alcun modo esaminata dalla sentenza impugnata e, dall’altro, che parte ricorrente non ha indicato in quale occasione, in sede di merito, aveva prospettato – nel rispetto delle regole del contraddittorio – tale problematica, è palese, come anticipato, che il motivo deve essere dichiarato inammissibile.

7. Con il quarto, e ultimo, motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata lamentando “art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione e falsa applicazione di legge, nonchè art. 360 c.p.c., n. 5, per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in riferimento alla L. n. 392 del 1978. art. 36, alla luce del contratto di affitto di azienda (art. 2652 c.c.) dell’11 agosto 1997″.

Si assume, in particolare:

- la Corte di appello di Genova radica il proprio giudizio sul presupposto apodittico della applicazione necessaria e ineludibile nella presente fattispecie della L. n. 392 del 1978, art. 36, per restringere il tema di indagine all’alternativa tra l’ipotesi di una cessione di locazione a fronte dell’ipotesi di una sublocazione L. n. 392 del 1978, ex art. 36, atteso che sostiene che la disamina delle risultanze processuali deve essere compiuta inamovibilmente per scegliere l’una o l’altra delle due opzioni in relazione a un incerto tenore testuale dell’art. 3 del contratto 11 agosto 1997;

- deve escludersi la esistenza di un negozio di cessione della locazione o di sublocazione nel contesto del contratto di affitto di azienda 11 agosto 1997.

8. Il motivo, per più versi inammissibile, per altri manifestamente infondato, non può trovare accoglimento.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

8.1. In conformità a una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice – da cui ancora una volta totalmente prescinde parte ricorrente e che nella specie deve ulteriormente ribadirsi – il ricorso per cassazione deve contenere, a pena di inammissibilità, i motivi per i quali si richiede la cassazione, aventi i caratteri di specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata.

Il richiamato principio comporta, tra l’altro, che è inammissibile il ricorso nel quale non venga precisata la violazione di legge nella quale sarebbe incorsa la pronunzia di merito, non essendo al riguardo sufficiente una affermazione apodittica non seguita da alcuna dimostrazione, dovendo il ricorrente porre la Corte di legittimità in grado di orientarsi tra le argomentazioni in base alle quali si ritiene di censurare la sentenza impugnata (Cass. 15 febbraio 2003, n. 2312).

Quindi, quando nel ricorso per cassazione, pur denunciandosi violazione e falsa applicazione della legge, con richiamo di specifiche disposizioni normative, non siano indicate le affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata che si assumono in contrasto con le disposizioni indicate – o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina – il motivo è inammissibile, poichè non consente alla Corte di cassazione di adempiere il compito istituzionale di verificare il fondamento della denunziata violazione (Cass. 20 gennaio 2006, n. 1108; Cass. 29 novembre 2005, n. 26048; Cass. 8 novembre 2005, n. 21659; Cass. 18 ottobre 2005, n. 20145; Cass. 2 agosto 2005, n. 16132).

In altri termini, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di una erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e, quindi, implica necessariamente un problema interpretativo della stessa (da cui la funzione di assicurare la uniforme interpretazione della legge assegnata dalla Corte di cassazione).

Viceversa, la allegazione di una erronea ricognizione della fattispecie concreta, a mezzo delle risultanze di causa, è esterna alla esatta interpretazione della norme di legge e impinge nella tipica valutazione del Giudice del merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione.

Lo scrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa della erronea ricognizione della astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato, in modo evidente, che solo questa ultima censura e non anche la prima è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (recentemente, in termini, Cass. 5 giugno 2007, n. 13066, nonchè Cass. 20 novembre 2006, n. 24607, specie in motivazione; Cass. 11 agosto 2004, n. 15499, tra le tantissime).

Pacifico quanto – segue si osserva che nella specie parte ricorrente pur invocando che i Giudici del merito, in tesi, hanno malamente interpretato le disposizioni di legge indicate nella intestazione del quarto motivo e nella esposizione di questo in realtà, si limita a censurare la interpretazione data, dai Giudici del merito, delle risultanze di causa, interpretazione a parere del ricorrente inadeguata, sollecitando, così, contra legem e cercando di superare quelli che sono i limiti del giudizio di cassazione, un nuovo giudizio di merito su quelle stesse risultanze.

8.2. Quanto, ancora, alla denunziata “omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione”, si osserva – ancora una volta in termini opposti rispetto a quanto invoca la difesa di parte ricorrente e in conformità a una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice – che il motivo di ricorso per cassazione con il quale alle sentenza impugnata venga mossa censura per vizi di motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, deve essere inteso a far valere carenze o lacune nelle argomentazioni, ovvero illogicità nella attribuzione agli elementi di giudizio di un significato fuori dal senso comune, o ancora, mancanza di coerenza tra le varie ragioni esposte per assoluta incompatibilità razionale degli argomenti ed insanabile contrasto tra gli stessi, mentre non può, invece, essere inteso – come ora pretende parte ricorrente – a far valere la non rispondenza della ricostruzione dei fatti operata dal Giudice del merito al diverso convincimento soggetto della parte e, in particolare, non si può proporre un preteso migliore e più appagante coordinamento dei molteplici dati acquisiti (cfr. Cass. 27 ottobre 2006, n. 23087).

8.3. Anche a prescindere da quanto precede si os-serva che giusta quanto assolutamente pacifico, alla (luce di una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice e da cui totalmente prescinde la difesa della parte ricorrente l’accertamento e la valutazione delle circostanze di fatto, come l’interpretazione degli atti negoziali, al pari dell’interpretazione dei contratti collettivi di diritto comune, sono riservati al giudice di merito e censurabili in sede di legittimità solo per vizi di motivazione e per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale (Cass. 13 novembre 2007, n. 23569).

In particolare, la interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al Giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui all’art. 1362 c.c. e ss., o di motivazione inadeguata ovverosìa non idonea a consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione.

Pertanto onde far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione, mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti, ma occorre, altresì, precisare in qual modo e con quali considerazioni il Giudice del merito se ne sia discostato.

Con la ulteriore conseguenza della inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa. (Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536).

Pacifico quanto precede si osserva che nella specie parte ricorrente, lungi dal denunziare vizi di sorta – rilevanti sotto il profilo di cui sopra – quanto alla interpretazione data dai Giudici a quibus al contratto di affitto a azienda nonchè alla condotta delle parti successivamente al detto contratto, si limita a opporre una propria, soggettiva improbabile lettura di quelle stesse risultanze di causa diversa da quella datane dai Giudici del merito.

8.4. Anche a prescindere da quanto precede, comunque, la censura è manifestamente infondata, alla luce di una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice.

Quest’ultima in particolare è consolidata nell’ affermare:

- da un lato, che nella disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 36, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, contratto quest’ultimo che può presumersi fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all’art. 2558 c.c., comma 3, (Cass. 21 marzo 2008, n. 7686);

- dall’altro, che nel caso di affitto di azienda comprendente un immobile goduto in forza di un contratto di locazione la ricorrenza di una cessione di tale contratto, anzichè di una sublocazione, va presunta, fino a prova contraria, alla stregua dei principi fissati dall’art. 2558 c.c., e, comunque è evincibile dalla circostanza che il locatore abbia accettato il pagamento del canone direttamente in suo favore, così aderendo alla costituzione del rapporto con l’affittuario dell’azienda (Cass. 13 maggio 1998, n. 4790, nonchè, sempre in termini, Cass. 26 febbraio 1992, n. 2353).

Pacifico quanto precede si osserva che i Giudici di secondo grado, nell’affermare che l’ A. e non nella G.L. s.a.s. va identificato il soggetto che nel momento in cui sono contemporaneamente venuti a cessare il rapporto di affitto di azienda e il rapporto di locazione dell’immobile rivestiva la duplice qualità di titolare della azienda e di titolare della locazione, hanno fatto puntuale applicazione dei suddetti principi.

Gli stessi, infatti, come riferito sopra, hanno accertato, in linea di fatto, che la Emy s.a.s. non solo ha “costantemente ricevuto dall’ A. il pagamento mensile dei canoni, ma ha emesso al nome dell’ A. le relative fatture, con specifico riferimento al titolo giuridico di canone locazione immobile, senza che mai in alcuna sede e in alcuna occasione sia stato dichiarato che i pagamento venivano effettuati dall’ A. in nome e per conto della G.L. s.a.s. a titolo solutorio di una obbligazione facente capo alla G.L. s.a.s. e non direttamente all’ A.”.

9. Risultate infondato in ogni sua parte il proposto ricorso deve rigettarsi, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità in favore del controricorrente A. mentre sussistono giusti motivi onde disporre la compensazione delle spese stesse nei rapporti tra la ricorrente e la contro ricorrente Emy s.a.s., atteso che le censure mosse alla sentenza impugnata non riguardavano in alcun modo la posizione di questa ultima.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità in favore di A.F., liquidate in Euro 100,00, per spese, oltre Euro 2.500,00, per onorari e oltre spese generali e accessori come per legge; compensa le spese di lite di questo giudizio di legittimità nei rapporti tra la ricorrente e la Emy di Anelo Miro & C. s.a.s..

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione terza Civile della Corte di Cassazione, il 18 dicembre 2008.

Depositato in cancelleria il 30 gennaio 2009.