IL MINISTRO 
                DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI 
 
                           di concerto con 
 
                             IL MINISTRO 
                    DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE 
 
  Vista la legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive  modificazioni,
concernente la  disciplina  delle  locazioni  e  del  rilascio  degli
immobili adibiti ad uso abitativo pubblicata nella Gazzetta Ufficiale
del 15 dicembre 1998, n. 292, supplemento ordinario, n. 203/L; 
  Visto in particolare l'art. 2, comma 3, della citata legge  n.  431
del 1998 che dispone che le  parti  possono  stipulare  contratti  di
locazione, definendo il valore del canone, la durata  del  contratto,
anche in relazione a quanto previsto dall'art. 5, commi 1, 2 e 3; 
  Vista  la  Convenzione  nazionale  in   data   8   febbraio   1999,
sottoscritta ai sensi dell'art. 4, comma 1, della legge  n.  431  del
1998 tra le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori
maggiormente rappresentative a livello nazionale; 
  Visto il decreto interministeriale lavori  pubblici-finanze  del  5
marzo 1999, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 22 marzo 1999, n.  67
con il quale sono stati indicati, sulla base della citata Convenzione
nazionale, i criteri generali per la realizzazione degli  accordi  da
definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione  ai
sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431; 
  Visto    il    decreto    interministeriale    infrastrutture     e
trasporti-economia e finanze del 30 dicembre  2002  pubblicato  nella
Gazzetta Ufficiale dell'11 aprile 2003, n. 85, supplemento  ordinario
n. 59, con il quale sono stati definiti,  in  mancanza  di  un  unico
accordo tra le organizzazioni sindacali della proprieta'  edilizia  e
dei conduttori, i criteri generali per la realizzazione degli accordi
in sede locale per la stipula dei contratti  di  locazione  ai  sensi
dell'art. 2, comma 3,  della  legge  n.  431  del  1998  nonche'  dei
contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione  degli
studenti universitari ai sensi dell'art. 5, commi  1,  2  e  3  della
stessa legge; 
  Visto in particolare l'art. 4, comma 1, della menzionata  legge  n.
431 del 1998, cosi' come modificato dall'art. 2, comma 1, lettera c),
della legge 8 gennaio 2002, n. 2, che stabilisce, tra altro,  che  il
Ministro  dei  lavori  pubblici,  ora  infrastrutture  e   trasporti,
convochi, ogni tre anni, le organizzazioni della proprieta'  edilizia
e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale  al
fine di individuare i criteri generali che costituiscono la base  per
la realizzazione degli accordi da definire in sede  locale  ai  sensi
dell'art. 2 comma 3 e dell'art. 5, commi 1,  2  e  3  della  suddetta
legge n. 431 del 1998; 
  Viste  le  note  del  Vice  Ministro  delle  infrastrutture  e  dei
trasporti, Sen. Riccardo Nencini, con le  quali  in  data  27  luglio
2016, 20 settembre 2016, 11 ottobre 2016 e 25 ottobre 2016, ai  sensi
del richiamato art. 4, comma 1, della legge n.  431  del  1998,  sono
state convocate le organizzazioni della  proprieta'  edilizia  e  dei
conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale  al  fine
di  predisporre   una   nuova   Convenzione   nazionale   adeguandola
maggiormente alle esigenze derivanti dalla  crescente  situazione  di
disagio  abitativo  relativo  al  comparto  delle  locazioni  ad  uso
abitativo; 
  Vista la Convenzione  nazionale  in  data  25  ottobre  2016  ed  i
relativi allegati, sottoscritta ai sensi dell'art. 4, comma 1,  della
richiamata  legge  n.  431  del  1998  tra  le  organizzazioni  della
proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente  rappresentative  a
livello nazionale, fatta eccezione dell'organizzazione dei conduttori
Sicet e vistata, per il Ministero delle infrastrutture  e  trasporti,
dal Vice Ministro Sen. Riccardo Nencini; 
  Viste le memorie depositate nel corso della riunione del 25 ottobre
2016 dalle organizzazioni degli inquilini Asia-Usb; Unione inquilini;
Sicet e dall'organizzazione della proprieta' edilizia Confedilizia; 
  Considerato che dal numero delle  sottoscrizioni  alla  Convenzione
del 25 ottobre 2016 e' possibile constatare l'avvenuto raggiungimento
dell'accordo tra le parti  ai  sensi  dell'art.  4,  comma  1,  della
richiamata legge 431 del 1998 tra le organizzazioni della  proprieta'
edilizia e dei  conduttori  maggiormente  rappresentative  a  livello
nazionale; 
  Considerato altresi', che l'art. 4, comma 2, della menzionata legge
n. 431 del 1998 prevede che  i  criteri  generali  individuati  nella
Convenzione nazionale siano indicati in apposito decreto del Ministro
dei lavori pubblici (ora delle infrastrutture  e  dei  trasporti)  di
concerto con il Ministro delle finanze (ora economia e delle finanze)
da emanare entro trenta giorni dalla  conclusione  della  Convenzione
soprarichiamata; 
 
                              Decreta: 
 
                               Art. 1 
 
       Criteri per la determinazione dei canoni dei contratti 
           di locazione nella contrattazione territoriale 
 
  1.  Gli  accordi  territoriali,  in  conformita'  delle   finalita'
indicate all'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n.  431  e
successive modificazioni,  stabiliscono  fasce  di  oscillazione  del
canone   di   locazione   all'interno   delle   quali,   secondo   le
caratteristiche dell'edificio e  dell'unita'  o  porzione  di  unita'
immobiliare, e' concordato, tra le parti, il  canone  per  i  singoli
contratti. 
  2. A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o
in forma associata, le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei
conduttori maggiormente rappresentative a  livello  locale,  al  fine
della realizzazione degli accordi  di  cui  al  comma  1,  dopo  aver
acquisito  le  informazioni  concernenti  le  delimitazioni   -   ove
effettuate - delle microzone  del  territorio  comunale  definite  ai
sensi del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo  1998,  n.
138,   individuano,    anche    avvalendosi    della    banca    dati
dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate,
insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per: 
    a) valori di mercato; 
    b)  dotazioni   infrastrutturali   (trasporti   pubblici,   verde
pubblico, servizi scolastici e  sanitari,  attrezzature  commerciali,
ecc.); 
    c) tipologie edilizie, tenendo conto  delle  categorie  e  classi
catastali. 
  All'interno delle aree omogenee individuate ai sensi  del  presente
comma, possono essere evidenziate zone di  particolare  pregio  o  di
particolare degrado.  Al  fine  di  assicurare  la  formazione  degli
accordi territoriali di cui all'art. 2, comma 3, della legge 431  del
1998, trascorso il termine di 60 giorni previsto per la  convocazione
delle organizzazioni  della  proprieta'  edilizia  e  dei  conduttori
maggiormente  rappresentative,  le  stesse   organizzazioni   possono
produrne formale richiesta ai comuni interessati; nel caso in  cui  i
comuni non adempiano nei  successivi  30  giorni,  le  organizzazioni
possono procedere di propria iniziativa alle convocazioni di  cui  al
comma 2 del presente articolo. 
  3. Per ogni area individuata ai sensi del comma 2 o  per  eventuali
aggregazioni di microzone,  gli  accordi  territoriali  prevedono  un
valore minimo ed un valore  massimo  del  canone  che  costituiscono,
rispettivamente, il limite minimo e massimo di una o  piu'  fasce  di
oscillazione. 
  4. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il  valore
minimo ed il valore massimo delle fasce  di  oscillazione,  le  parti
contrattuali,  assistite  -  a  loro  richiesta  -  dalle  rispettive
organizzazioni, tengono conto anche dei seguenti elementi: 
    a) tipologia dell'alloggio; 
    b) stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile; 
    c) pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.); 
    d) presenza di spazi comuni  (cortili,  aree  a  verde,  impianti
sportivi interni, ecc.); 
    e)  dotazione  di  servizi  tecnici  (ascensore,  tipologia   del
riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d'aria, ecc.); 
    f) eventuale dotazione di mobilio. 
  5.  Per  le  compagnie  assicurative,  i  fondi   immobiliari,   le
associazioni e le fondazioni di previdenza, gli istituti di  credito,
gli enti  previdenziali  pubblici,  i  soggetti  giuridici  o  fisici
detentori  di  grandi  proprieta'  immobiliari  (per  tali  sono   da
intendersi le proprieta' individuate negli  accordi  territoriali  e,
comunque, quelle caratterizzate  dall'attribuzione,  in  capo  ad  un
medesimo soggetto, di piu' di cento unita' immobiliari  destinate  ad
uso abitativo anche se ubicate  in  modo  diffuso  e  frazionato  sul
territorio nazionale), i canoni sono definiti, all'interno dei valori
minimi e massimi stabiliti dalle fasce di oscillazione  per  le  aree
omogenee e per le eventuali  aggregazioni  di  microzone  individuate
dalle  contrattazioni  territoriali,  in  base  ad  appositi  accordi
integrativi fra la proprieta' interessata e le  organizzazioni  della
proprieta' edilizia  e  dei  conduttori  partecipanti  al  tavolo  di
confronto per il  rinnovo  della  Convenzione  nazionale  o  comunque
firmatarie  degli  accordi  territoriali   relativi.   Tali   accordi
integrativi prevedono, di norma, speciali condizioni migliorative per
far fronte ad esigenze di particolari categorie di conduttori nonche'
la possibilita' di modificare ed integrare il tipo di contratto.  Gli
accordi integrativi possono individuare valori  massimi  del  canone,
all'interno delle fasce, ai fini dell'applicazione dell'art. 2, comma
3 del decreto 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale  24
giugno 2008, n. 146. 
  6. Alla sottoscrizione degli accordi integrativi di cui al comma 5,
possono partecipare imprese o associazioni di imprese  di  datori  di
lavoro, associazioni  Onlus  che  si  occupano  di  immigrazione,  in
relazione alla locazione di alloggi destinati al  soddisfacimento  di
esigenze  abitative  di  lavoratori  non  residenti  e  di  immigrati
comunitari o extracomunitari. I contratti, da stipulare con i diretti
fruitori, sono regolati dall'art. 2, comma 3, della legge n. 431  del
1998. 
  7.  Gli  accordi  territoriali  possono   stabilire,   per   durate
contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge, misure di
aumento dei valori (minimo e massimo) delle fasce di oscillazione dei
canoni definiti  per  aree  omogenee  nonche'  particolari  forme  di
garanzia. Gli accordi territoriali  possono  stabilire  gli  elementi
oggettivi che determinano una riduzione del canone massimo. 
  8. Le parti contrattuali, nella definizione del  canone  effettivo,
possono  essere  assistite,  a  loro  richiesta,   dalle   rispettive
organizzazioni  della  proprieta'  edilizia  e  dei  conduttori.  Gli
accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le  modalita'  di
attestazione, da  eseguirsi,  sulla  base  degli  elementi  oggettivi
dichiarati dalle parti  contrattuali  a  cura  e  con  assunzione  di
responsabilita', da parte di  almeno  una  organizzazione  firmataria
dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico  e  normativo
del  contratto  all'accordo   stesso,   anche   con   riguardo   alle
agevolazioni fiscali. 
  9. Gli accordi territoriali possono prevedere, per i contratti  per
i quali il locatore non opti per la «cedolare secca», l'aggiornamento
del canone in misura contrattata e, comunque, non superiore al 75 per
cento della variazione Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. 
  10. I contratti di locazione  di  cui  al  presente  articolo  sono
stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di  contratto  (Allegato
A) che e' approvato ai sensi dell'art. 4-bis della legge n.  431  del
1998. 
  11. Le disposizioni del presente articolo  si  applicano  sia  agli
accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui  all'art.  1  del
decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551,  convertito  dalla  legge  21
febbraio  1989,  n.  61  e  successivi  aggiornamenti  che  a  quelli
sottoscritti negli altri comuni. 
  12. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di
riferimento  sono  quelli  definiti  dalle  condizioni  previste  dal
decreto ministeriale di cui all'art. 4,  comma  3,  della  richiamata
legge n. 431 del 1998. 
                               Art. 2 
 
      Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione 
             di natura transitoria e durata degli stessi 
 
  1. I contratti di locazione di natura transitoria di  cui  all'art.
5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n.  431,  hanno  durata  non
superiore  a  diciotto  mesi.  Tali  contratti  sono  stipulati   per
soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori  per
fattispecie - con  particolare  riferimento  a  quelle  derivanti  da
mobilita' lavorativa e  connesse  allo  studio,  all'apprendistato  e
formazione  professionale,  all'aggiornamento  ed  alla  ricerca   di
soluzioni  occupazionali  -  da  individuarsi  nella   contrattazione
territoriale tra le organizzazioni della proprieta'  edilizia  e  dei
conduttori maggiormente rappresentative. 
  2. I canoni  di  locazione  dei  contratti  di  natura  transitoria
relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un  numero  di  abitanti
superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell'ultimo
censimento, sono definiti dalle parti all'interno dei  valori  minimi
massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree  omogenee,
come individuate dall'art. 1. Gli accordi  territoriali  relativi  ai
contratti di cui al presente articolo possono  prevedere  variazioni,
fino ad un massimo del 20 per cento,  dei  valori  minimi  e  massimi
anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari
esigenze locali. In caso di inesistenza di accordo a livello  locale,
i  valori  di  riferimento  sono  quelli  definiti  dalle  condizioni
previste dal decreto ministeriale di cui all'art. 4, comma  3,  della
legge n. 431 del 1998. I canoni di locazione e la ripartizione  degli
oneri accessori relativi ai contratti con durata pari o  inferiore  a
30 giorni, sono rimessi alla libera contrattazione delle parti. 
  3. Per le proprieta' di cui all'art. 1, comma 5, si procede - per i
Comuni di cui al comma 2 del presente  articolo  -  mediante  accordi
integrativi, stipulati fra i soggetti e  con  le  modalita'  indicate
nello stesso art. 1. 
  4. I contratti di cui al presente  articolo  devono  contenere  una
specifica dichiarazione che individui  l'esigenza  di  transitorieta'
del locatore o  del  conduttore,  tra  quelle  indicate  nell'Accordo
definito in sede locale,  da  provare,  per  i  contratti  di  durata
superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al
contratto. 
  5. Fatto salvo quanto  previsto  dai  commi  1  e  4  del  presente
articolo, nei casi in cui il contratto sia  motivato  sulla  base  di
fattispecie non previste dall'accordo o difficilmente  documentabili,
gli accordi  definiscono  le  modalita'  bilaterali  di  supporto  ai
contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della  proprieta'
e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento. 
  6. I contratti di cui al presente  articolo  sono  ricondotti  alla
durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998  in
caso di  inadempimento  delle  modalita'  di  stipula  del  contratto
previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo. 
  7. I contratti di  locazione  di  cui  al  presente  articolo  sono
stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di  contratto  (Allegato
B) che e' approvato ai sensi dell'art. 4-bis della legge  9  dicembre
1998, n. 431 e successive modificazioni. 
  8.  Le  parti  contrattuali  possono  essere  assistite,   a   loro
richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprieta'  edilizia
e dei conduttori.  Gli  accordi  definiscono,  per  i  contratti  non
assistiti, le modalita' di attestazione,  da  eseguirsi,  sulla  base
degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a  cura
e  con  assunzione  di  responsabilita',  da  parte  di  almeno   una
organizzazione  firmataria  dell'accordo,   della   rispondenza   del
contenuto economico e normativo  del  contratto  all'accordo  stesso,
anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. 
  9. Le disposizioni del presente  articolo  si  applicano  sia  agli
accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui  all'art.  1  del
decreto legge 30 dicembre 1988 n.  551,  convertito  dalla  legge  21
febbraio  1989,  n.  61  e  successivi  aggiornamenti  che  a  quelli
sottoscritti negli altri comuni. 
                               Art. 3 
 
Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione per studenti
                 universitari e durata degli stessi 
 
  1. Nei Comuni sede di universita', di corsi universitari distaccati
e  di  specializzazione,  e  comunque  di  istituti   di   istruzione
superiore, disciplinati dal regio decreto 31 agosto 1933, n. 1592,  e
dalla legge 21 dicembre 1999, n. 508 nonche' nei Comuni  limitrofi  e
qualora il conduttore sia  iscritto  ad  un  corso  di  laurea  o  di
formazione post laurea - quali master, dottorati, specializzazioni  o
perfezionamenti - in  un  comune  diverso  da  quello  di  residenza,
possono essere  stipulati  contratti  per  studenti  universitari  di
durata da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo
disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre
mesi prima. Tali contratti possono essere sottoscritti o dal  singolo
studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per  il
diritto allo studio. 
  2. I canoni di locazione sono definiti in appositi  accordi  locali
sulla base dei valori per aree omogenee ed eventuali  zone  stabiliti
negli accordi territoriali di cui all'art. 1. L'accordo locale potra'
individuare misure di aumento o diminuzione dei valori dei canoni  in
relazione alla  durata  contrattuale.  I  canoni  di  locazione  sono
definiti  con  le   medesime   modalita'   previste   dal   comma   4
dell'articolo1. 
  3. Per le proprieta'  di  cui  all'art.  1,  comma  5,  si  procede
mediante accordi integrativi, stipulati  fra  i  soggetti  e  con  le
modalita' indicate nello stesso art. 1. 
  4. I contratti di  locazione  di  cui  al  presente  articolo  sono
stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di  contratto  (Allegato
C) che e' approvato ai sensi dell'art. 4-bis della legge n.  431  del
1998 e successive modificazioni. 
  5.  Le  parti  contrattuali  possono  essere  assistite,   a   loro
richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprieta'  edilizia
e dei conduttori.  Gli  accordi  definiscono,  per  i  contratti  non
assistiti, le modalita' di  attestazione,  da  eseguirsi  sulla  base
degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a  cura
e  con  assunzione  di  responsabilita',  da  parte  di  almeno   una
organizzazione  firmataria  dell'accordo,   della   rispondenza   del
contenuto economico e normativo  del  contratto  all'accordo  stesso,
anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. 
Art. 4 
 
                    Tabella degli oneri accessori 
 
  1. Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2  e  3  e'
adottata la  Tabella  degli  oneri  accessori  allegata  al  presente
decreto (Allegato D).  Per  le  voci  non  considerate  nella  citata
Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali. 
                               Art. 5 
 
                        Agevolazioni fiscali 
 
  1. Ai contratti di locazione di immobili ad uso  abitativo  situati
nel territorio dei comuni di cui  all'art.  1  del  decreto-legge  30
dicembre 1988, n 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61,
e negli altri comuni  ad  alta  tensione  abitativa  individuali  dal
Comitato interministeriale per la programmazione economica  stipulati
o rinnovati ai sensi delle disposizioni della legge 9 dicembre  1998,
n. 431, a seguito di accordo definito in sede locale e  nel  rispetto
delle condizioni  fissate  nella  presente  Convenzione,  nonche'  ai
contratti di cui agli articoli 1 comma 3, e  5  commi  2  e  3  della
medesima  legge  n.  431  del  1998,  si  applica,  salve  successive
modificazioni, integrazioni ed aggiornamenti, la  disciplina  fiscale
di cui ai seguenti commi. 
  2. Il reddito imponibile  dei  fabbricati  locati,  determinato  ai
sensi dell'art.  37  del  testo  unico  delle  imposte  sui  redditi,
approvato con decreto del Presidente  della  Repubblica  22  dicembre
1986, n. 917, e successive modificazioni,  e'  ulteriormente  ridotto
del 30 per cento, a condizione che nella  dichiarazione  dei  redditi
relativa all'anno in cui  si  intende  usufruire  della  agevolazione
siano  indicati  gli  estremi  di  registrazione  del  contratto   di
locazione, l'anno di presentazione della  denuncia  dell'immobile  ai
fini dell'imposta comunale sugli immobili e il comune  di  ubicazione
dello stesso fabbricato. 
  3. Ai fini di quanto previsto dall'art. 4, comma 1, ultimo periodo,
della citata legge n. 431 del  1998,  i  tipi  di  contratto  di  cui
all'art. 4-bis della medesima legge si intendono  utilizzati  ove  le
pattuizioni negli stessi previste  siano  state  tutte  integralmente
accettate  da  entrambe  le  parti  contraenti  ed  integrate  quando
richiesto. 
  4. In caso di esercizio dell'opzione per la cedolare secca,  per  i
contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli  articoli  2,
comma 3, e 8 della legge n. 431  del  1998,  relativi  ad  abitazioni
ubicate nei comuni di cui all'art. 1, comma 1, lettere a) e  b),  del
decreto-legge   30   dicembre   1988,   n.   551,   convertito,   con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n.  61,  e  negli  altri
comuni  ad  alta  tensione   abitativa   individuati   dal   Comitato
interministeriale per la programmazione economica,  l'aliquota  della
cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti  e'  ridotta
al 15 per cento ed e' ulteriormente ridotta al 10 per cento ai  sensi
dell'art. 9, commi 1 e 2- bis, decreto legge 28 marzo  2014,  n.  47,
convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, per
il periodo ivi indicato. 
  5.  In  sede  di  prima  applicazione  del  presente  decreto  fino
all'eventuale aggiornamento periodico eseguito ai sensi dell'art.  8,
comma 4, della citata legge n. 431 del 1998, la base  imponibile  per
la determinazione dell'imposta di registro e'  assunta  nella  misura
del 70 per cento del corrispettivo annuo pattuito. 
  6. Ai sensi dell'art. 3 comma 2 del decreto  legislativo  14  marzo
2011, n. 23, l'applicazione dell'imposta nella forma  della  cedolare
secca, sostituisce le imposte di registro e di bollo sul contratto di
locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro
e di bollo sulla  risoluzione  e  sulle  proroghe  del  contratto  di
locazione. 
  7. In relazione a quanto stabilito dall'art. 10 della citata  legge
n. 431 del 1998 e dall'art.  16  del  decreto  del  Presidente  della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917,  come  modificato  dall'art.  2,
comma 1, lettera h) della legge 23 dicembre 2000, n. 388, ai soggetti
titolari di contratti di locazione di unita' immobiliari  adibite  ad
abitazione principale, stipulati o rinnovati  a  norma  dell'art.  2,
comma 3 e art. 4, commi 2 e 3, della citata legge 9 dicembre 1998, n.
431, spetta una detrazione, rapportata al periodo  dell'anno  durante
il quale sussiste tale destinazione, nei seguenti importi: 
    a) euro  495,80,  se  il  reddito  complessivo  non  supera  euro
15.493,71; 
    b) euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma
non euro 30.987,41. 
  8.  Ai  sensi  dell'art.  16  del  decreto  del  Presidente   della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917,  come  modificato  dall'art.  2,
comma 1, lettera  h)  della  legge  23  dicembre  2000,  n.  388,  ai
lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria
residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi  nei  tre
anni antecedenti  quello  di  richiesta  della  detrazione,  e  siano
titolari di contratti di locazione di unita' immobiliari  adibite  ad
abitazione principale degli stessi e  situate  nel  nuovo  comune  di
residenza, a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente  e
comunque al di fuori della propria regione nonche' ai giovani di eta'
compresa fra i 20  e  i  30  anni,  che  stipulano  un  contratto  di
locazione  ai  sensi  della  legge  n.  431  del  1998  per  l'unita'
immobiliare da destinare a propria abitazione principale, sempre  che
la stessa sia diversa dall'abitazione principale dei  genitori  o  di
coloro cui sono affidati dagli organi competenti ai sensi  di  legge,
spetta una detrazione, per i primi tre anni complessivamente pari a: 
    a) euro  991,60,  se  il  reddito  complessivo  non  supera  euro
15.493,71; 
    b) euro 495,80, se il reddito complessivo supera  euro  15.493,71
ma non euro 30.987,41. 
  9. Le detrazioni predette da ripartire tra gli aventi diritto,  non
sono tra loro cumulabili e il contribuente ha diritto, a sua  scelta,
di fruire  della  detrazione  piu'  favorevole.  Le  detrazioni  sono
rapportate al periodo dell'anno durante il quale l'unita' immobiliare
locata e' adibita ad abitazione principale. Per abitazione principale
si intende quella nella quale il soggetto titolare del  contratto  di
locazione o i suoi familiari dimorano abitualmente. 
  10. Ai sensi dell'art. 15, comma 1, lettera  i-sexies  del  decreto
del  Presidente  della  Repubblica  22  dicembre  1986,  n.  917,   e
successive modificazioni, dall'imposta lorda  si  detrae  un  importo
pari al 19 per cento dei seguenti oneri sostenuti  dal  contribuente,
se non  deducibili  nella  determinazione  dei  singoli  redditi  che
concorrono a formare il reddito complessivo: i  canoni  di  locazione
derivanti dai contratti di locazione stipulati o rinnovati  ai  sensi
della legge n. 431 del 1998  e  successive  modificazioni,  i  canoni
relativi  ai  contratti  di  ospitalita',  nonche'   agli   atti   di
assegnazione in godimento o locazione,  stipulati  con  enti  per  il
diritto allo studio,  universita',  collegi  universitari  legalmente
riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative, dagli  studenti
iscritti ad un corso di laurea presso una universita' ubicata  in  un
comune diverso da  quello  di  residenza,  distante  da  quest'ultimo
almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa, per unita'
immobiliari situate nello stesso comune in cui ha sede  l'universita'
o in comuni limitrofi, per un importo non  superiore  a  2.633  euro.
Alle medesime condizioni ed entro lo  stesso  limite,  la  detrazione
spetta per  i  canoni  derivanti  da  contratti  di  locazione  e  di
ospitalita' ovvero da atti di assegnazione in godimento stipulati, ai
sensi della normativa  vigente  nello  Stato  in  cui  l'immobile  e'
situato,  dagli  studenti  iscritti  a  un  corso  di  laurea  presso
un'universita' ubicata nel territorio di uno Stato membro dell'Unione
europea o in  uno  degli  Stati  aderenti  all'accordo  sullo  spazio
economico europeo che sono inclusi nella lista di cui al decreto  del
Ministro dell'economia e delle finanze  emanato  ai  sensi  dell'art.
168-bis. 
  11. Ai fini dell' I.m.u.  e  della  Ta.s.i.  con  riferimento  agli
immobili locati  con  contratti  a  canone  concordato  l'imposta  e'
determinata  applicando  rispettivamente  l'aliquota  stabilita   dal
comune, con riduzione al 75 per cento ex art 13 comma 6 -bis  decreto
legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con  modificazioni,  dalla
legge 22 dicembre 2011, n. 214, e l'aliquota stabilita dal comune  ai
sensi dell'art. 1, comma 683, della legge 27 dicembre  2013  n.  147,
ridotta al 75 per cento ai  sensi  del  comma  678,  ultimo  periodo,
dell'art. 1 della medesima legge n. 147 del 2013. 
                               Art. 6 
 
               Commissioni di negoziazione paritetica 
                   e conciliazione stragiudiziale 
 
  1. Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3  sono
adottate le «Procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale
nonche'  modalita'  di  funzionamento  della  Commissione»   di   cui
all'Allegato E, al presente decreto, gia' definito nella  Convenzione
del  25  ottobre  2016  «Regolamento  di  negoziazione  paritetica  e
conciliazione  stragiudiziale».  Tali  procedure   e   modalita'   di
funzionamento, con riferimento a quanto stabilito dall'art. 30, comma
1, della legge 18 giugno 2009, n.  69,  dall'art.  2,  comma  2,  del
decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28,  e  dall'art.  7,  comma  2,
lettera  c),  del  decreto  interministeriale  del  Ministero   della
giustizia e del Ministero dello sviluppo economico 18  ottobre  2010,
n. 180, perseguono la finalita' di limitare il ricorso al contenzioso
giudiziale delle parti. 
  2. Per ogni controversia che sorga in merito all'interpretazione ed
esecuzione dei contratti di cui al presente decreto nonche' in ordine
all'esatta applicazione degli  accordi  territoriali  o  integrativi,
ciascuna  parte  puo'  richiedere,   prima   di   adire   l'autorita'
giudiziaria, che si sia  nominata  una  Commissione  di  negoziazione
paritetica  e  conciliazione  stragiudiziale  che  deve,   sempreche'
l'altra parte aderisca alla procedura, concludere il suo operato  non
oltre sessanta giorni dalla data della sua costituzione,  secondo  le
modalita' stabilite nel citato Allegato E. 
  3.  E'  facolta'  di  ciascuna  parte  ricorrere  alla  Commissione
affinche' attesti la rispondenza del contenuto economico e  normativo
del contratto agli accordi di riferimento. 
  4.  In  caso  di  variazione  dell'imposizione   fiscale   gravante
sull'unita' immobiliare locata, nonche' di  sopravvenienza  di  altro
elemento o condizione che incida sulla congruita'  del  canone  della
locazione in piu' o in meno, rispetto a quella  in  atto  al  momento
della stipula del contratto,  la  parte  interessata  puo'  adire  la
Commissione, la quale propone alle parti, nel termine  perentorio  di
cui al comma 2, il nuovo canone da rinegoziarsi tra le parti. 
  5. Nel caso dei contratti di natura transitoria  le  parti  possono
adire la Commissione per accertare  le  condizioni  di  permanenza  o
cessazione  dei  motivi  di  transitorieta'.  La  Commissione  avanza
proposte alle parti in ordine a durata e clausole del contratto. 
  6. La richiesta di attivazione della Commissione, costituita con le
modalita' indicate nell'Allegato E non comporta oneri. 
  7. Alla Commissione possono ricorrere, ove previsto  dal  contratto
di locazione, i proprietari e gli inquilini  che  hanno  sottoscritto
contratti di locazione ai sensi art. 2, comma, 1 della legge  n.  431
del 1998 anche nel caso che  intendano  rinegoziare  la  locazione  e
sottoscrivere  un  contratto  concordato,  nonche'  i   titolari   di
contratti previsti dall'art. 23 del decreto-legge 12 settembre  2014,8
n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre  2014,
n. 164. 
                               Art. 7 
 
        Decorrenza dell'obbligatorieta' dei tipi di contratto 
 
  1. L'adozione dei tipi di contratto allegati  al  presente  decreto
diviene obbligatoria,  negli  ambiti  territoriali  interessati,  dal
deposito degli accordi ai sensi del comma 2, sulla base  dei  criteri
indicati nel decreto di cui all'art. 4, comma 2, della legge  n.  431
del 1998. 
  2. Successivamente alla sottoscrizione, gli accordi territoriali  e
integrativi sono depositati,  a  cura  di  una  delle  organizzazioni
firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale  interessata  e
presso  la  regione  di  riferimento.  I  comuni  danno  la   massima
pubblicita' all'accordo. 
  3. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori  di
riferimento  sono  quelli  definiti  dalle  condizioni  previste  dal
decreto ministeriale di cui all'art. 4,  comma  3,  della  richiamata
legge n. 431 del 1998. 
  4. L'accordo definito in sede locale stabilisce la sua durata e  le
modalita' di convocazione per il suo rinnovo e assicura modalita'  di
monitoraggio della sua applicazione, prevedendo forme di convocazione
straordinaria delle parti firmatarie  in  presenza  di  specifiche  e
rilevanti esigenze  di  verifica.  Fino  all'adozione  degli  accordi
basati sul presente decreto restano in vigore, in  ogni  loro  parte,
gli accordi precedenti. 
    Roma, 16 gennaio 2017 
 
                                     Il Ministro delle infrastrutture 
                                            e dei trasporti           
                                                 Delrio               
 
Il Ministro dell'economia      e delle finanze   Padoan 

Registrato alla Corte dei conti il 14 febbraio 2017 
Ufficio di controllo sugli atti del Ministero delle infrastrutture  e
dei  trasporti  e  del  Ministero  dell'ambiente,  della  tutela  del
territorio e del mare, foglio n. 1-880

9

Quasi tutte le associazioni rappresentative delle categorie dei proprietari e conduttori hanno sottoscritto l’accordo territoriale che permetterà ai cittadini lancianesi di concludere i cosiddetti contratti concordati e quindi ottenere i benefici fiscali previsti dalla legge.

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9887-2013 proposto da:

P.R., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

DEL TRITONE 169, presso lo STUDIO LEGALE D’AVACK, rappresentato e

difeso dagli avvocati RENATA SULLI, BRUNO SULLI giusta procura

speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro D.C.A., V.E., domiciliati ex lege in ROMA,presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato SILVIO DI DOMIZIO con studio in CHIETI, VIALE ABRUZZO 35 giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1075/2012 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

depositata il 20/10/2012, R.G.N. 369/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/02/2016 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. P.R. ha proposto ricorso per cassazione contro D.C.A. ed V.E. avverso la sentenza del 20 ottobre 2012 con cui la Corte d’Appello di L’Aquila, in accoglimento dell’appello proposto dagli intimati contro la sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Chieti nel novembre del 2011, in riforma di essa che l’aveva rigetta, ha accolto la domanda proposta con ricorso del gennaio 2010 dagli intimati per ottenere l’accertamento della cessazione alla scadenza del 30 aprile 2010 della locazione ad uso abitativo di un appartamento in (OMISSIS), concesso loro in locazione ai sensi della L. n. 431 del 1998 dal P. per la durata di tre anni prorogabili di altri due ai sensi dell’art. 2, comma 5 detta legge.I conduttori, a sostegno della domanda avevano addotto che alla proroga biennale alla prima scadenza essi avrebbero potuto rinunciare, cosa che avevano fatto inviando una comunicazione in tal senso con lettera raccomandata con a.r. il 18 maggio 2009. Il locatore, invece, resistendo alla domanda, aveva, come già fatto stragiudizialmente, sostenuto che della scadenza invocata i conduttori avrebbero potuto avvalersi solo in presenza di gravi motivi.

2. Il Tribunale di Chieti rigettava la domanda accogliendo la prospettazione difensiva del locatore, mentre la Corte aquilana ha accolto quella degli attori.

3. Al ricorso, che prospetta due motivi, hanno resistito con controricorso gli intimati.

Parte resistente ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia “violazione della L. n. 431 del 1998 in relazione all’art. 360 c.p.c. commarectius: n. 3”.Vi si sostiene: a) che nel caso di specie i conduttori avevano con lettera raccomandata del 18 maggio 2009 comunicato che non intendevano avvalersi “della proroga legale della prima scadenza contrattuale fissata al 30/4/2010” e che alla stessa data avrebbero provveduto al rilascio dell’immobile; b) che, tuttavia, a detta comunicazione non era possibile attribuire altro significato che quello di rinuncia a concordare le condizioni per il rinnovo del contratto, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, con la conseguenza che, sempre secondo tale disposizione sarebbe scattata la proroga di diritto per due anni.

La tesi è sostenuta evocando considerazioni della relazione alla legge svolta presso la Camera di Deputati circa l’obiettivo con essa perseguito e desumendone che il fine perseguito dal legislatore sarebbe stato di assicurare il prolungamento del contratto alla prima scadenza in mancanza di accordo per un rinnovo e con salvezza della sola facoltà di disdetta motivata nei casi indicati.

Si aggiunge che la L. n. 431 del 1998, art. 14 aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 3 circa la facoltà di far cessare il contratto per disdetta immotivata e che invece la legge non aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 4, comma 2, di previsione del recesso del conduttore per gravi motivi. Essi nella specie non potevano, del resto, identificarsi nella deduzione dei conduttori di avere acquistato una nuova abitazione nel comune, onde nemmeno sotto tale profilo avrebbe potuto essere paralizzato il diritto del locatore al prolungamento biennale del contratto.

1.1. Il motivo non è inammissibile come invece sostengono i resistenti, giacchè dalla considerazione complessiva della sua illustrazione e dell’esposizione si comprende quale sia la quaestio iuris proposta con riferimento al decisum della sentenza impugnata.

La sua comprensione, peraltro, prescinde dalla valutazione del contenuto del regolamento contrattuale, atteso che il motivo propone una questione di esegesi del disposto astratto della norma della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5.

Il risultato raggiunto dalla sentenza impugnata quanto a questa esegesi è corretto, anche se la motivazione con cui bisogna pervenirvi deve certamente seguire un iter che quella della sentenza stessa non rispetta, di modo che il risultato va in questa sede di legittimità giustificato con una correzione sostanziale della motivazione.

1.2. Occorre procedere dall’analisi del contenuto della norma citata, che certamente è tutt’altro che un modello di chiarezza.

Essa stabilisce innanzitutto che il potere convenzionale delle parti riguardo ai contratti che disciplina, che sono quelli di cui allo stesso art. 2, comma 3 incontra un limite nello stabilire la durata minima del contratto, che deve essere necessariamente di tre anni, salvo che si tratti di contratti stipulati nelle ipotesi di cui all’art. 5 della legge. Questa previsione si sostanzia nel dato che la durata del rapporto deve essere almeno di tre anni oppure, per accordo delle parti, necessariamente maggiore.

Il secondo inciso della norma si riferisce, però, a tale durata come durata che si esaurisce alla “prima scadenza” e prevede che, “ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3”.

1.3. La norma si presta ad una prima interpretazione nel senso che essa preveda in via normale che in relazione alla prima scadenza la posizione delle parti non sia affatto tale da attribuire ad alcuna di loro la possibilità di far cessare il rapporto, bensì, salva l’eccezione prevista per il locatore, tale che quella possibilità sia in realtà esclusa.

Ciascuna delle parti avrebbe invece la possibilità di offrire la stipulazione di un nuovo contratto e, in mancanza di accettazione da parte dell’altra di tale offerta oppure di una controproposta da parte sua che sia accettata dal primo offerente, la conseguenza che ne deriverebbe sarebbe prevista in via automatica e si identificherebbe nella proroga del contratto per altri due anni.

In relazione a tale modalità di svolgimento normale del rapporto l’esegesi della norma parrebbe far emergere che esso è disciplinato in modo tale che sostanzialmente alla sua stipula le parti convengono che esso duri almeno tre anni o per una durata maggiore e nel contempo che alla relativa scadenza, in mancanza di conclusione di un contratto nuovo a diverse condizioni, esso abbia un’ulteriore durata di due anni.

1.3.1. Le parti, dunque, si impegnerebbero ad una durata del rapporto che in via necessaria sarebbe la risultante della somma del primo periodo triennale oppure di durata maggiore e di un secondo periodo di due anni per il caso che alla scadenza del primo periodo esse non addivengano alla stipula di un nuovo contratto. In pratica la locazione sarebbe stipulata per un periodo di prima durata e per un periodo di seconda durata condizionata alla mancata conclusione di un rinnovo del contratto a nuove condizioni.

1.3.2. In relazione a tale complessiva durata, risultante dalla somma di due periodi, si dovrebbe rilevare che la legge non prevede alla prima scadenza il diritto di far cessare la locazione immotivatamente e ciò per entrambe le parti, ma prevede soltanto la possibilità che la cessazione alla prima scadenza possa provocarsi da parte del solo locatore e, peraltro, non con una disdetta immotivata, bensì con una disdetta motivata da particolari motivi indicati dalla legge. In mancanza di tale eventualità la locazione continuerebbe per il periodo di due anni successivo alla prima scadenza e ciò tanto se le parti abbiano avviato una trattativa per il rinnovo non andata a buon fine, quanto in caso di inerzia di entrambe nell’offrire le condizioni di un rinnovo. Solo se la trattativa per il rinnovo vi fosse e si concludesse positivamente, dando luogo ad un rinnovo, la proroga, quale periodo di durata ulteriore condizionato previsto ab origine, sarebbe scongiurata.

1.3.3. Il potere di disdetta immotivata del conduttore non sarebbe in alcun modo previsto con riferimento alla scadenza del primo periodo di durata triennale o convenuto per un numero di anni maggiore e tale mancata previsione ben si comprenderebbe: invero, in forza della previsione di una proroga di due anni per il sol fatto che le parti non raggiungano l’accordo per una rinnovazione, il conduttore, allorquando stipula la locazione abitativa per soddisfare il diritto primario all’abitazione, ha la prospettiva di rimanere insediato nell’immobile per un periodo almeno di cinque anni, salva la limitata evenienza della disdetta motivata del locatore.

1.3.4. D’altro canto, la possibilità che dal punto di vista del conduttore (non del locatore, che, essendogli attribuita solo la facoltà di disdetta motivata, vede regolata la provocazione da parte sua della cessazione alla prima scadenza solo da tale possibilità), in mancanza di previsione di una facoltà di disdetta, possa evincersi da altre fonti e segnatamente dal Codice Civile e, particolarmente, dall’art. 1596 c.c., comma 1, dovrebbe escludersi per un’ipotetica incompatibilità di tale previsione normativa con il disposto dell’art. 2, comma 5, di cui si discorre. Infatti, la regola dettata dal codice civile in detta norma, se è vero che potrebbe apparire astrattamente idonea a comprendere la fattispecie della legge speciale quale locazione stipulata per un tempo determinato, non lo sarebbe per la prima scadenza, bensì per la scadenza del periodo di proroga biennale verificatasi in caso di mancato accordo per la rinnovazione del contratto (oppure per il caso che venga ritenuto inidonea o infondata la disdetta motivata del locatore). Invero, si potrebbe sostenere che nella prima scadenza non si può individuare la cessazione della durata della locazione convenzionalmente determinata e ciò perchè con riferimento ad essa la posizione delle parti è di soggetti investiti dell’onere di ricercare la conclusione del rinnovo del contratto a nuove condizioni e la mancanza di tale conclusione rende irrilevante quella scadenza e determina una proroga della durata contrattuale per il biennio che, come s’è veduto, rientra anch’essa nella durata originaria della locazione.

Inoltre, la particolare posizione di parte titolare di un bisogno abitativo propria del conduttore in relazione alla sopravvenienza di esigenze che lo inducano a non rispettare la scadenza del primo periodo di durata maggiorata della proroga per il caso di mancato accordo sul rinnovo, sarebbe tutelata dalla previsione soltanto a suo favore della facoltà di recesso, riconosciuta dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 6 per gravi motivi.

Viceversa, bisogni abitativi che giustifichino una minor durata sarebbero oggetto di contemplazione nell’art. 5 della legge.

1.3.5. Può seminai rilevarsi che l’art. 2, comma 5, non dice alcunchè sul modo in cui le parti alla prima scadenza debbono procedere per verificare se raggiungono oppure non raggiungono l’accordo sul rinnovo del contratto e ciò a differenza di quanto fa, nell’inciso successivo, per l’ipotesi di scadenza del contratto prorogatosi per un biennio alla prima scadenza in ragione del mancato accordo sul rinnovo.

In particolare la norma non dice alcunchè sul momento temporale in cui il raggiungimento o il non raggiungimento dell’accordo si debbono verificare e, quindi, nemmeno dice alcunchè su come tale momento si situi rispetto al momento della prima scadenza.

1.3.6. Peraltro, l’individuazione di tale momento deve avvenire tenendo conto del significato della previsione del potere di disdetta motivata conferito al locatore e del suo assoggettamento ad un termine e di una modalità che sono fissati per relationem, cioè con un rinvio all’art. 3, comma 1 cit. legge. Da tale rinvio si evince che il legislatore, con norma imperativa e non derogabile in sede di stipula dell’accordo contrattuale ai sensi dell’art. 2, comma 3, ha previsto che il locatore debba comunicare la sua intenzione adibitoria ed impeditiva del rinnovo con un atto motivato che osservi un preavviso di almeno sei mesi. Dell’atto non è regolata la forma, ma il richiamo nel successivo comma 4 ala procedura di diniego di rinnovo della L. n. 392 del 1978, art. 30 sottende che essa debba essere quella scritta prevista dall’art. 29, comma 3 cit. legge, giacchè l’art. 30, comma 1 si intende richiamato là dove allude alla comunicazione di cui a detto comma.

Ne segue che il locatore si trova in posizione di onere riguardo alla possibilità di denegare il rinnovo alla prima scadenza (almeno triennale), cioè di esercitare il relativo diritto potestativo di far cessare il rapporto alla sua prima scadenza (sebbene con una verifica giudiziale), nel senso che, se egli non invia la comunicazione di diniego motivato sei mesi prima della scadenza, detto diritto è perduto.

1.3.7. Peraltro, mentre l’esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo implica, per incompatibilità, il rifiuto di rinnovare il contratto con un nuovo accordo, il mancato esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo sei mesi prima della scadenza realizza di per sè una situazione che, se consuma tale diritto, risulta del tutto ininfluente ed assolutamente non rivelatrice e significativa ai fini dell’apprezzamento della sussistenza dell’intenzione del locatore di procedere alla proposta di un rinnovo del contratto sulla base dell’accordo con il conduttore oppure di consentirne solo la proroga biennale e non il rinnovo convenzionale.

1.3.8. Poichè la legge riferisce l’accordo che le parti possono raggiungere per il rinnovo del contratto a nuove condizioni al momento della scadenza, si può ragionevolmente ritenere che l’ipotesi del rinnovo, fermo che le parti possono verificarla ed escluderla prima, si debba verificare appunto una volta sopravenuta la prima scadenza e nell’immediatezza di essa, in modo che si sappia in che termini il rapporto è destinato ad evolversi.

2. La ricostruzione proposta, ritiene il Collegio, non è, tuttavia condivisibile.

2.1. Essa si basa su una premessa che non è corretta ed è quella che la durata biennale del contratto a seguito della proroga determinata dalla mancanza di rinnovo convenzionale del contratto possa considerarsi un periodo di durata che si deve riportare in definitiva alla stessa conclusione del contratto in non diverso modo del periodo di tre anni o di quello maggiore convenuto ed in relazione al quale l’art. 2, comma 5, parla di prima scadenza.

Viceversa, la proroga sottende il prolungamento di una durata pregressa e, dunque, implica una durata ulteriore che non si può far risalire direttamente alla conclusione del contratto.

Essa, infatti, dipende innanzitutto dalla condizione negativa del mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Poichè la verificazione della possibilità del rinnovo suppone una trattativa fra le parti e, quindi, una intenzione del locatore di mantenere il conduttore nel godimento e di quest’ultimo di conservarlo e, dunque la verifica della loro esistenza, si potrebbe pensare che il legislatore abbia previsto la conseguenza della proroga ponendo sullo stesso piano le due intenzioni considerate in negativo, di modo che rileverebbe sia un’intenzione del conduttore di non voler rinnovare) sia un’intenzione del locatore di non voler rinnovare, in quanto ognuna di esse impedirebbe la rinnovazione e, pertanto la conclusione potrebbe essere che l’una e l’altra giustificherebbero la proroga biennale.

2.2. Senonchè, la previsione della proroga è stabilita con un contenuto che fa espressamente salva la facoltà di disdetta motivata del locatore.

La previsione di tale salvezza di una volontà contraria al rinnovo del locatore palesa, al contrario, che, quando il legislatore allude alla conclusione di un procedimento di rinnovo, suppone che la trattativa abbia luogo perchè il conduttore vuole rimanere nell’immobile.

La salvezza della sola facoltà di disdetta motivata del locatore ed il silenzio del legislatore sulla posizione del conduttore, al contrario di quanto suppone la ricostruzione sopra prospettata, implicano allora che la situazione di mancata conclusione del rinnovo giustificativa della proroga biennale sia solo quella in cui il conduttore avrebbe voluto rinnovare ed il locatore invece non lo ha voluto e non anche quella in cui sia lo stesso conduttore a non essere interessato a rinnovare e lo sia al contrario il locatore oppure non lo sia anche lui.

2.3. Quest’ultimo caso, una volta considerato che la proroga non ha affatto la sua fonte nella convenzione come la prima durata e che in relazione ad essa è contemplata come fatto impeditivo solo la disdetta motivata del locatore, non sembra affatto regolato dalla norma in via diretta, sicchè può dirsi che essa si è dunque disinteressata dell’ipotesi in cui il conduttore non intenda rimanere nell’immobile dopo la prima scadenza.

Di tale ipotesi è necessario rinvenire allora la disciplina.

2.4. Essa può rinvenirsi nell’art. 1596 c.c., comma 1 nel senso che, se il conduttore non ha intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, non proponga la conclusione di un rinnovo, così come se una simile proposta la faccia il locatore ed il conduttore la rifiuti, la locazione si intende automaticamente cessata alla prima scadenza senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore.

Sulla base di tali motivazioni la sentenza impugnata appare corretta, là dove la Corte aquilana, al contrario di quanto aveva fatto il primo giudice, ha riconosciuto ai conduttori il potere immotivato di avvalersi della prima scadenza e di impedire la proroga.

Ne segue che il dispositivo della sentenza dev’essere ritenuto corretto là dove ha ritenuto che la locazione era venuta a scadere il 30 aprile 2010, cioè alla scadenza del primo triennio di durata.

Ciò, sulla base del seguente principio di diritto: il secondo inciso della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione ad essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l’abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l’abbia rifiutata (ritenendola non conveniente). In mancanza di una di tali eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina dell’art. 1596 c.c., comma 1.

Naturalmente, qualora si sia verificato l’operare della fattispecie dell’art. 1596 c.c. ne deriverà anche l’eventuale operare dell’art. 1597 c.c., commi 1 e 2 e correlativamente dell’art. 1574 c.c., nn. 1 e 2.

Resta da rilevare che la manifestazione della volontà di procedere al rinnovo ad iniziativa di una delle parti e l’esito negativo della trattativa rimangono disancorate da una indicazioni di termini.

E’ palese, tuttavia, che, dovendo la mancanza di una trattativa poi sfociata nella conclusione del rinnovo dare certezza alla situazione contrattuale nel senso del non verificarsi della sua scadenza al decorso del triennio e quindi della proroga biennale, si deve ritenere pensare (naturalmente nel silenzio dell’autonomia negoziale sulla questione) che l’iniziativa della proposta del rinnovo contrattuale si debba collocare necessariamente prima della scadenza del triennio.

2. Con un secondo motivo si prospetta “falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma rectius: n. 3”.

Nell’illustrazione del motivo non si svolge alcuna considerazione che spieghi come e perchè sarebbe stata violata la norma di cui alla sua intestazione, ma si insiste nella tesi del prolungamento automatico. Del resto la stessa pertinenza astratta della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, alla locazione di cui è causa non appare in alcun modo configurabile, dato che la locazione venne stipulata nella vigenza della legge.

Il motivo, peraltro, resta assorbito.

6. Il ricorso è rigettato.

La novità della questione esaminata, mai venuta, a quel che consta, all’attenzione della Corte, costituisce ragione per la compensazione delle spese secondo il regime dell’art. 92 c.p.c., comma 2, applicabile al giudizio in relazione alla sua introduzione in primo grado.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla rifusione al resistente delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro duemila, di cui duecento per esborsi, oltre accessori e spese generali come per legge come per legge. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 17 febbraio 2016.

Depositato in Cancelleria il 4 agosto 2016

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 18959/2007 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)) e (OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) ((OMISSIS)), considerato domiciliato ex lega in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 23/2007 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata l’08/01/2007, R.G.N. 270/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/03/2013 dal Consigliere Dott. ENZO VINCENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – Con sentenza resa pubblica l’8 gennaio 2007, la Corte di appello di Ancona respingeva il gravame interposto da (OMISSIS) e (OMISSIS) avverso la sentenza del Tribunale di Ancona, sezione distaccata di Senigallia, che aveva a sua volta respinto la domanda dai medesimi proposta nei confronti di (OMISSIS), al fine di sentir dichiarare, in via principale, l’illegittimita’ del recesso da quest’ultimo comunicato con raccomandata del 6 marzo 1998 dal contratto di locazione di immobile ad uso laboratorio, in quanto privo di valido motivo, con consequenziale condanna dello stesso (OMISSIS) al pagamento dei canoni maturati dall’ottobre 1998 al gennaio 2007 (per euro 67.139,40); in via subordinata, per sentir condannare il medesimo conduttore al risarcimento dei danni patiti da essi attori per il tardivo rilascio dell’immobile (avvenuta soltanto in data 18 ottobre 1998), nella misura di euro 15.493,71, in ragione della risoluzione del contratto di locazione nel frattempo stipulato da essi (OMISSIS) e (OMISSIS) con (OMISSIS) a seguito della disdetta del (OMISSIS), oltre ai canoni non percepiti pari ad euro 89.243,75.

1.1. – La Corte territoriale – per quanto ancora interessa in questa sede – osservava, in relazione al dedotto inadempimento del (OMISSIS), che questi avrebbe dovuto procedere al rilascio dell’immobile in data 13 settembre 1998, mentre era rimasto nel possesso dello stesso sino al 18 ottobre 1998, ma che, tuttavia, la sottoscrizione del contratto di locazione con (OMISSIS) era avvenuta in data 11 settembre 1998, “allorche’ appariva evidente che l’immobile non poteva essere consegnato al locatore nei due giorni successivi”, con la conseguenza che “si presentava, quantomeno, imprudente convenire una penale di lire 1.000.000 per ogni giorno di ritardo nella messa a disposizione del bene al nuovo locatore”. Sicche’, soggiungeva il giudice di appello, dovendo il maggior danno ai sensi dell’articolo 1591 cod. civ., essere rigorosamente provato, in “siffatto ambito” operava la regola dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2, per cui l’invocato risarcimento non poteva essere riconosciuto, giacche’, essendo i locatori “consapevoli del fatto che il (OMISSIS) non avrebbe potuto liberare il bene alla prevista data del 13 settembre 1998″, la conclusione di un contratto di locazione “prevedente un termine essenziale e l’applicazione di una penale particolarmente onerosa” non poteva configurarsi come una condotta improntata ad un dovere di diligenza normale “adeguata alla natura del rapporto in questione”.

2. – Per la cassazione di tale sentenza ricorrono (OMISSIS) e (OMISSIS), affidando le sorti dell’impugnazione a quattro motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo mezzo e’ denunciata inesistenza, nullita’ della sentenza, per violazione e falsa applicazione degli articoli 132, 133 e 161 cod. proc. civ., in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., comma 1, n. 3.

I ricorrenti evidenziano che la sentenza impugnata e’ stata emessa il 23 gennaio 2007, data dell’udienza di discussione, mentre la data del suo deposito risulta, con attestazione del cancelliere ai sensi dell’articolo 133 cod. proc. civ., essere quella dell’8 gennaio 2007. Sicche’, la sentenza difetterebbe di un suo requisito essenziale e cioe’ della data di pubblicazione, considerato che quella apposta in calce “non puo’ essere rispondente alla realta’”.

Il motivo si chiude con il seguente quesito di diritto: “se sia vero che la data di pubblicazione sia requisito essenziale della sentenza in modo che la sua assenza, ovvero la sua non palese veridicita’ costituisca causa di nullita’ o inesistenza della sentenza stessa”.

1.1. – Il mezzo e’ inammissibile, anche a prescindere dalla inadeguatezza della formulazione del quesito di diritto che lo assiste (formulazione da reputarsi necessaria nel caso di specie anche tenuto conto dell’orientamento piu’ restrittivo in materia, che, in ipotesi di denuncia di errores in procedendo, ne postula l’indispensabilita’ ove il motivo richieda la risoluzione di una questione giuridica: Cass., 5 ottobre 2012, n. 17059), giacche’ affetto da astrattezza per essere del tutto privo di aggancio alla fattispecie concreta oggetto di cognizione.

La censura, infatti, non evidenzia quale sia l’interesse a far valere il vizio dedotto.

Premesso che la data di pubblicazione della sentenza e’ requisito estrinseco alla sentenza stessa – che neppure viene a determinarne la nullita’ (cfr., in motivazione, Cass., sez. un., 1 agosto 2012, n. 13794), considerato che l’articolo 132 cod. proc. civ., non lo menziona tra quelli essenziali, facendo invece riferimento alla data di deliberazione della decisione – che si presenta funzionale rispetto a determinati effetti giuridici e, segnatamente, alla decorrenza dei termini per le impugnazioni della stessa, i ricorrenti avrebbero dovuto specificare quale pregiudizio sia ad essi derivato dalla apposizione, ai sensi dell’articolo 133 cod. proc. civ., di una data di pubblicazione della sentenza diversa da (e precedente a) quella di deliberazione della stessa, posto che hanno compiutamente esercitato il loro diritto di impugnazione a seguito di notificazione della sentenza stessa da parte dell’appellato vittorioso. Cio’ in quanto – come affermato da questa Corte in piu’ occasioni (tra le altre, Cass., 21 febbraio 2008, n. 4435; Cass., 12 settembre 2011, n. 18635) – la denuncia di vizi di attivita’ del giudice che comportino la nullita’ della sentenza o del procedimento, non tutela l’interesse all’astratta regolarita’ dell’attivita’ giudiziaria, ma garantisce soltanto l’eliminazione del pregiudizio concretamente subito dal diritto di difesa della parte in dipendenza del denunciato error in procedendo, con la conseguenza che, ove il ricorrente non indichi lo specifico e concreto pregiudizio subito, l’addotto error in procedendo non acquista rilievo idoneo a determinare l’annullamento della sentenza impugnata.

2. – Con il secondo mezzo e’ prospettato il difetto di procura ad litem in appello, con violazione e falsa applicazione dell’articolo 83 cod. proc. civ., articolo 163 cod. proc. civ., comma 3, articoli 166 e 342 cod. proc. civ., in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., comma 1, n. 3.

Si sostiene che l’unica procura effettivamente rilasciata dal (OMISSIS) sarebbe quella a margine della comparsa di costituzione e risposta in primo grado dinanzi al Tribunale di Ancona, mentre nella comparsa di costituzione in appello non vi sarebbe alcun richiamo a detta procura, ne’ indicazione del suo precedente rilascio al difensore, con la conseguenza che dovrebbe reputarsi invalida tutta l’attivita’ difensiva svolta in secondo grado “per difetto di procura speciale ad litem, con tutte le conseguenze che ne dovranno discendere circa la condanna alle spese”.

Viene conclusivamente formulato il seguente quesito di diritto: “se sia vero che la procura speciale ad litem rilasciata in primo grado e valida anche per giudizio di appello debba essere esplicitamente richiamata in sede di costituzione in appello pena il difetto di procura ad litem in secondo grado”.

2.1. – Il mezzo non puo’ trovare accoglimento.

Pur in disparte il profilo di inammissibilita’ che concerne la formulazione del quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366 bis cod. proc. civ., non rispondente (gia’ solo per la sua astrattezza) ai criteri enucleati da questa Corte nell’interpretazione, che costituisce ormai “diritto vivente”, della citata norma processuale, il motivo e’ privo di fondamento.

Posto, infatti, che con esso si deduce unicamente l’assenza del richiamo nell’atto di costituzione in appello della procura rilasciata in primo grado, nel quale atto, peraltro, si postula anche la presenza di “formula estesa all’eventuale grado di appello”, il rilascio in primo grado di procura alle liti valida anche per il giudizio di impugnazione rende ammissibile e valida la costituzione dell’appellato anche in difetto di indicazione nella comparsa di costituzione in sede di gravame del conferimento di procura al difensore. Principio, questo, che mutua il proprio fondamento da quell’orientamento giurisprudenziale, andatosi consolidando (in contrasto con il piu’ risalente indirizzo al quale si richiamano i ricorrenti), secondo cui “non costituisce causa d’inammissibilita’ dell’atto d’appello l’invalidita’ della relativa procura, qualora il difensore sia altresi’ munito di altra procura valida, anche per la proposizione del gravame, rilasciatagli in primo grado” (Cass., 5 giugno 2003, n. 8985; Cass., 14 ottobre 2005, n. 19975; Cass., 10 dicembre 2009, n. 25810).

3. – Con il terzo mezzo e’ dedotta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1221 cod. civ., comma 2 e articolo 345 cod. proc. civ., comma 2, in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., comma 1, n. 3, per il “divieto di nuove eccezioni in appello”.

La Corte territoriale avrebbe fondato la decisione di rigetto delle pretese risarcitorie avanzate da essi attori – appellanti facendo leva sulla norma di cui all’articolo 1227 cod. civ., comma 2, che impone al creditore di usare l’ordinaria diligenza per evitare i danni derivanti dall’inadempimento della controparte, la quale prevede un’eccezione in senso proprio, sollevata dal convenuto – appellato soltanto con la comparsa di costituzione in appello. Sicche’, il giudice del gravame avrebbe violato la disposizione che vieta in appello la proposizione di nuove eccezioni non rilevabili d’ufficio.

A chiusura del motivo e’ formulato il seguente quesito di diritto: “se sia vero che ai sensi dell’articolo 345 c.p.c., comma 2, nel giudizio di appello non possa per la prima volta essere proposta eccezione ex articolo 1227 c.c., comma 2, essendo la stessa mai stata avanzata nel corso del primo grado e che la relativa preclusione e’ rilevabile d’ufficio anche la prima volta in sede di legittimita’”.

3.1. – Il motivo non puo’ trovare accoglimento.

Con esso si denuncia un error in procedendo e, segnatamente, un vizio di extrapetizione del giudice di appello, che si sarebbe pronunciato d’ufficio su eccezione di parte, quale in effetti e’ – secondo la giurisprudenza di questa Corte (tra le tante: Cass., 25 maggio 2010, 12714) – quella sul dovere del danneggiato di evitare i danni tramite l’uso dell’ordinaria diligenza, di cui al comma 2, articolo 1227 cod. civ..

La censura, anzitutto, non e’ confezionata secondo il principio di specificita’ che deve assistere la denuncia dell’error in procedendo (piu’ di recente, Cass., sez. un., 22 maggio 2012, n. 8077), al fine di consentire a questa Corte di procedere utilmente a svolgere la sua funzione di giudice del “fatto processuale” attraverso l’esame degli atti previamente e puntualmente indicati dalla parte, alla luce di una ricostruzione della vicenda processuale strettamente attinente al vizio che si deduce.

Nel caso di specie, i ricorrenti si sono limitati al generico assunto sul fatto che il (OMISSIS) abbia sollevato detta eccezione soltanto in sede di costituzione in appello, senza dar conto del contenuto delle memorie di costituzione dal medesimo depositate e cio’ in correlazione alla particolare scansione della vicenda processuale, che ha visto una prima fase – con relativi atti di citazione e costituzione del convenuto – terminata con sentenza di incompetenza, ed una seconda fase, iniziata con la riassunzione del giudizio dinanzi al giudice competente, anch’essa connotata dai rispettivi atti di citazione e costituzione del convenuto in riassunzione. E siffatta generica prospettazione della doglianza appare ancor piu’ risaltare in ragione della circostanza – apprezzabile direttamente ex actis, cui questa Corte ha accesso in ragione della natura del vizio denunciato – che nella comparsa di costituzione e risposta depositata (in data 13 marzo 2003) nel giudizio di riassunzione dinanzi al Tribunale di Ancona, sezione distaccata di Senigallia (dinanzi al quale la causa e’ stata riassunta a seguito di declaratoria di incompetenza del Tribunale di Ancona), il (OMISSIS) eccepiva non soltanto la simulazione del contratto di locazione stipulato da (OMISSIS) e (OMISSIS) con la (OMISSIS), ma anche che esso “non legittima i ricorrenti a richiedere il risarcimento del danno” (p. 3), la’ dove poi si precisava – dopo aver ricostruito la vicenda contrattuale ed il relativo contenuto – che “il danno, di cui si richiede il risarcimento, non e’ conseguenza immediata e diretta del comportamento del (OMISSIS), bensi’ semmai del comportamento scientemente e volutamente colposo o inadempiente dei coniugi (OMISSIS)”.

4. – Con il quarto mezzo e’ denunciata la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2, e articolo 1591 cod. civ., nonche’ vizio di motivazione, in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., comma 1, nn. 3 e 5.

I ricorrenti assumono che, ai fini dell’applicazione dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2, rileverebbero soltanto i comportamenti del creditore successivi all’inadempimento ed al verificarsi dei danni, mentre nella specie la Corte territoriale, nell’escludere il maggior danno ad essi derivato a seguito della penale corrisposta al terzo con il quale era stato stipulato l’11 settembre 1998 il contratto di locazione dello stesso immobile che il (OMISSIS) avrebbe dovuto rilasciare il 13 settembre 1998, avrebbe erroneamente applicato l’anzidetta disposizione, facendo riferimento a comportamenti del creditore anteriori all’inadempimento dello stesso (OMISSIS). Peraltro, il giudice del merito avrebbe dovuto tenere in considerazione soltanto il comportamento del creditore eccedente l’ordinaria diligenza, mentre nella condotta di essi attuali ricorrenti non era ravvisabile alcun profilo di colpa, posto che se avessero ricevuto l’immobile il 13 settembre 1998, lo avrebbero poi potuto consegnare “tranquillamente” alla nuova conduttrice.

Vengono, quindi, formulati i seguenti quesiti di diritto: “a) Se sia vero che nel giudizio di risarcimento danni per inadempimento contrattuale a norma dell’articolo 1227 c.c., comma 2, ed al fine di escludere la risarcibilita’ dei danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza, vanno presi in considerazione soltanto i comportamenti tenuti dal creditore – danneggiato successivamente all’inadempimento del debitore – danneggiante ed al verificarsi del danno, restando irrilevanti i comportamenti tenuti in epoca antecedente al verificarsi dell’inadempimento; b) se sia vero che, facendo l’articolo 1227 c.c., comma 2, esplicito riferimento all’elemento della colpa, il giudice deve prendere in considerazione non ogni comportamento del creditore che astrattamente possa aggravare il danno, ma solamente quel comportamento colposo che eccede i limiti dell’ordinaria diligenza; c) se sia vero che non puo’ essere considerato colposo il comportamento del creditore che facendo legittimo affidamento sull’adempimento di una altrui obbligazione, contragga a sua volta obbligazioni nei confronti di terzi”; d) se sia pertanto illogico ritenere i proprietari di un immobile obbligati prima di procedere a nuova locazione ad attendere la materiale ed effettiva restituzione del bene, senza poter fare affidamento sulla data di rilascio indicata dal conduttore, scontando quindi inevitabilmente i danni di un periodo piu’ o meno lungo di mancata locazione”.

4.1. – Il motivo e’ infondato.

Occorre muovere dalla statuizione resa dalla Corte territoriale, posto che al giudice di merito e’ riservato l’apprezzamento, insindacabile ove congruamente motivato (Cass., 5 luglio 2007, n. 15231), sulla ricorrenza dei presupposti fattuali che consentono di sussumere la fattispecie concreta in quella legale dettata dall’articolo 1227 cod. civ., comma 2.

La Corte di appello di Ancona ha inquadrato il danno che i locatori dell’immobile ( (OMISSIS) e (OMISSIS)) avrebbero dovuto evitare, ai sensi del capoverso del citato articolo 1221, nel “maggior danno” al cui ristoro era tenuto, in base all’articolo 1591 cod. civ., il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata ( (OMISSIS)), in capo al quale, ex lege, sarebbe spettato anzitutto di versare il corrispettivo fino alla riconsegna. Nella specie, tale maggior danno evitabile e’ stato ravvisato nella perdita patrimoniale patita dai locatori per effetto del dovuto pagamento a titolo di penale della somma di lire 1.000.000 “per ogni giorno di ritardo nella messa a disposizione del bene al nuovo locatore” e dalla perdita dei canoni locatizi correlata alla risoluzione del contratto di locazione in forza del pattuito termine essenziale. Cio’ sull’ulteriore presupposto, inerente sempre all’operativita’ dell’articolo 1227 c.c., comma 2, di una condotta, da parte dei locatori, non improntata ad ordinaria diligenza, individuata nella congiunta predisposizione dell’anzidetta clausola penale, “particolarmente onerosa”, e del termine essenziale di adempimento della prestazione in seno al contratto di locazione stipulato con il terzo in data (11 settembre 1998) prossima a quella in cui il precedente conduttore del bene avrebbe dovuto rilasciare l’immobile locato (13 settembre 1998), “allorche’ appariva evidente che l’immobile non poteva essere consegnato nei due giorni successivi”; peraltro, la’ dove gli stessi locatori intimavano l’immediato rilascio del bene al (OMISSIS) con lettera datata 15 settembre, adducendo “impegni verso terzi… nel frattempo assunti”.

4.1.1. – Le doglianze dei ricorrenti si incentrano essenzialmente sulla concorrenza di due argomenti e cioe’ che la condotta da essi tenuta, come locatori nei confronti del terzo contraente, non sarebbe rilevante in relazione alla fattispecie di cui all’articolo 1227 cod. civ., comma 2, giacche’ antecedente all’inadempimento del precedente conduttore (a tal fine evocando il precedente costituito da Cass., 9 maggio 2000, n. 5883) e che la stipula tempestiva di un nuovo contratto di locazione era volta alla tutela dei propri interessi, anche nella prospettiva di evitare danni da mancata locazione futura, in ragione dell’affidamento che avrebbero potuto riporre nella fissata data di rilascio del bene locato.

Esse, tuttavia, non sono tali da scardinare l’impianto motivazionale della sentenza impugnata, il quale e’ logicamente supportato e rispondente a diritto, sia pure, sotto tale ultimo profilo, con le precisazioni ed integrazioni che sono consentite a questa Corte dall’articolo 384 cod. proc. civ..

4.2. – Invero, non e’ dato dubitare che la conclusione di un nuovo contratto di locazione, con effetti successivi alla cessazione del rapporto in atto, e’ condotta non soltanto ascrivibile a legittimo esercizio dell’autonomia contrattuale, indirettamente tutelata dall’articolo 41 Cost., in quanto strumento della liberta’ di iniziativa economica (C. cost., sentenze n. 393 del 2000, n. 70 del 2000, n. 268 del 1994, n. 241 del 1990), ma anche consentanea, in linea di principio, ad evitare conseguenze pregiudizievoli ulteriori e, dunque, frutto di un diligente adoperarsi del locatore (in questa ottica possono leggersi quelle pronunce che individuano un onere del locatore di attivarsi per concludere un contratto di locazione sostitutivo del precedente: Cass., 19 dicembre 1980, n. 6561).

Nel caso di specie, pero’, cio’ che ha guidato il motivato convincimento del giudice del merito sono state le peculiari circostanze modali connotanti la condotta negoziale anzidetta, da cui si e’ determinato il danno che il giudice del merito ha ritenuto evitabile ai sensi dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2. Cio’ in forza di un inquadramento della fattispecie nell’alveo del capoverso della citata norma sul quale puo’ convenirsi, giacche’ il pregiudizio “evitabile” si e’ prodotto in un momento successivo alla sequenza inadempimento – danno imputabile al debitore, essendo scaturiti dalla mancata restituzione dell’immobile locato nei termini contrattuali (e, dunque, dall’originarsi della fattispecie risarcitoria di cui all’articolo 1591 cod. civ.) sia il danno emergente per la corresponsione della penale al terzo nuovo conduttore, che il lucro cessante per la perdita dei canoni di locazione in conseguenza della risoluzione di tale ultimo contratto per inosservanza del pattuito termine essenziale.

In siffatto contesto, la Corte territoriale ha ritenuto che i locatori, allorche’ venne stipulato il nuovo contratto di locazione, fossero consapevoli che l’immobile non sarebbe stato riconsegnato dal vecchio conduttore nei termini di scadenza contrattuale e che, dunque, fosse chiaramente prevedibile il suo inadempimento nella restituzione del bene locato. Sicche’, non gia’ la conclusione del nuovo contratto di locazione, bensi’ il fatto che in esso siano stati contemplati una clausola penale e un termine essenziale caratterizzati da irragionevole onerosita’ per gli stessi locatori ha integrato un comportamento contrario a buona fede e correttezza da parte di questi ultimi, in veste di creditori verso il precedente conduttore, in quanto condotta strettamente correlata ad un inadempimento, da parte di detto conduttore, certo nella sua verificazione o che, comunque, palesava un elevato grado di probabilita’ di realizzazione. Non senza considerare, poi, che la contrarieta’ della condotta anzidetta ai criteri di cooperazione nell’esecuzione del contratto e, dunque, alla diligenza richiesta dall’articolo 1227 cod. civ., e’ stata reputata tanto piu’ significativa in quanto i locatori non avevano neppure provveduto ad informare tempestivamente ed adeguatamente il conduttore, che era ancora nella detenzione dell’immobile, del nuovo contratto di locazione concluso a condizioni particolarmente svantaggiose, mancando in tal modo di assolvere un onere rientrante nell’ambito piu’ generale obbligo di buona fede oggettiva o correttezza, ex articoli 1175 e 1375 cod. civ. (si veda: Cass., 20 febbraio 2006, n. 3651; Cass., 30 ottobre 2007, n. 22860; Cass., sez. un., 25 novembre 2008, n. 28056; in motivazione: Cass., 27 aprile 2011, n. 9404), siccome suscettibile di integrare una condotta non particolarmente gravosa in capo ai creditori – locatori, ma, al contempo, idonea a porre il debitore – condutture nelle condizioni di valutare appieno la situazione incombente (difatti – come evidenziato nella sentenza impugnata – i locatori, solo successivamente al dispiegarsi degli effetti del nuovo contratto di locazione, provvedevano ad inviare al conduttore una missiva nella quale facevano cenno “a impegni verso terzi… nel frattempo assunti”, senza tuttavia specificarli in concreto).

4.3. – La ricostruzione operata dalla Corte territoriale risulta, quindi, in linea con le essenziali coordinate applicative che la norma di cui all’articolo 1227 cod. civ., comma 2, esibisce e cioe’ l’esistenza di un danno che trova fonte nell’inadempimento ascrivibile al debitore ed il comportamento che si richiede al creditore – danneggiato al fine di evitare l’anzidetto pregiudizio.

Quanto a siffatto ultimo profilo, la “ordinaria diligenza” che il capoverso dell’articolo 1227 cod. civ., postula e’ quella che trascende il mero interesse creditorio e si orienta, invece, alla salvaguardia dell’equilibrio residuale del rapporto obbligatorio gia’ compromesso nella sua funzionalita’, il quale, malgrado viva la sua fase patologica, non puo’ – in ragione di quella solidarieta’ che, seppur con accenti differenti, lo informa dal suo sorgere sino al suo definitivo esaurimento – sbilanciarsi in modo cosi irragionevole e sproporzionato, tanto da far gravare sul debitore conseguenze pregiudizievoli che, per l’appunto, avrebbero potuto, invece, evitarsi da parte del creditore. Ed e’ proprio in tal senso che la diligenza di quest’ultimo trova il suo referente nei criteri di buona fede e correttezza (si veda anche Cass., 9 gennaio 2001, n. 240), che, armonizzando il rapporto obbligatorio in senso solidaristico, richiedono al creditore, in questa precipua fase, una condotta che circoscriva l’area risarcibile a quella che puo’ ragionevolmente addossarsi al debitore, senza pero’ pretendere che lo stesso creditore patisca un sacrificio eccessivo, ma soltanto apprezzabile. La clausola di cui agli articoli 1175 e 1375 cod. civ., diventa, pertanto, misura della diligenza e cioe’ misura la cooperazione del creditore in vista della riduzione dell’area risarcibile, dalla quale espungere i danni evitabili, perche’ ascrivibili ad un comportamento assolutamente indifferente alla salvaguardia dell’altrui sfera giuridica.

La ratio dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2 – che si articola coonestando fattori causali ed elementi equitativi – appare, dunque, quella di non far gravare sul debitore quelle conseguenze pregiudizievoli che, sebbene correlate al suo comportamento inadempiente, non trovano nel dovuto impegno cooperativo del creditore il ragionevole e proporzionato argine, deprivando in tal modo il rapporto obbligatorio del substrato solidaristico che lo deve permeare.

In tale ottica, la buona fede e la correttezza sono suscettibili di essere integrati da un prisma di comportamenti non selezionabili a priori, come del resto avvertito gia’ da tempo da questa Corte, che ha affermato come, alla stregua del capoverso di cui alla norma dell’articolo 1227 cod. civ., i principi generali ex articolo 1175 cod. civ., impongono al creditore una condotta anche attiva o positiva diretta a limitare le conseguenze dannose del comportamento del debitore, “intendendosi comprese nell’ambito dell’ordinaria diligenza, all’uopo richiesta, soltanto quelle attivita’ che non siano gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici” (Cass., 20 novembre 1991, n. 12439).

4.4. – Dunque, anche la condotta del creditore che si correli ad un inadempimento di certa verificazione (o, comunque, che presenti un grado elevato di probabilita’ di realizzazione) e, come tale, sia prevedibile, ove connotata da contrarieta’ a buona fede e correttezza – quali criteri declinabili, in siffatto contesto, anche come doveri di precauzione – e’ suscettibile di integrare i presupposti di appplicabilita’ della norma di cui all’articolo 1227 cod. civ., comma 2, e di rendere, quindi, non risarcibile il danno, pur sempre conseguente a detto inadempimento, che avrebbe potuto essere evitato dal creditore medesimo. Cio’ alla stregua di un accertamento che e’ riservato al giudice di merito quanto ai fatti idonei ad integrare la fattispecie anzidetta, il quale rimane insindacabile in sede di legittimita’ ove sorretto da congrua ed adeguata motivazione.

Ne’ tale conclusione si presta ad entrare in collisione con il principio enunciato dalla citata Cass. n. 5883 del 2000, ed evocato dai ricorrenti, giacche’, come emerge dalla motivazione di detta pronuncia, la ritenuta irrilevanza – al fine della operativita’ dell’articolo 1227 cod. civ., comma 2 – del comportamento del creditore in epoca antecedente all’inadempimento del debitore e’ legata ad un giudizio sulla imprevedibilita’ dell’inadempimento medesimo (cosi in motivazione la predetta sentenza: “In ogni caso, cio’ che appare assorbente e’ l’assoluta irrilevanza del comportamento, risalente ad epoca antecedente all’insorgenza dell’inadempimento della controparte, del resistente, il quale non poteva certo prevedere l’inadempienza dell’odierno ricorrente…”), la’ dove, peraltro, la medesima decisione mostra di valorizzare, alla stregua della letterale formulazione della citata norma, la verificazione del danno, di cui, nel caso di specie, non e’ dato dubitare in base alla ricostruzione innanzi evidenziata.

5. – Il ricorso va, dunque, rigettato ed i ricorrenti, in quanto soccombenti, condannati, in solido tra loro, al pagamento in favore del controricorrente delle spese processuali del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimita’ in favore del controricorrente, che liquida in complessivi euro 7.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 25833/2007 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 382/2007 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 07/03/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/07/2013 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I coniugi (OMISSIS) con atto di citazione del 18 marzo 2002 convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Cuneo (OMISSIS) e (OMISSIS) esponendo di essere proprietari di un immobile sito in (OMISSIS) avendone acquistato meta’ dal Fallimento (OMISSIS) e la restante meta’ dai convenuti quali eredi di (OMISSIS), che tale immobile era stato locato alla societa’ (OMISSIS), la quale aveva a sua tempo versato nelle mani del (OMISSIS) un deposito cauzionale pari ad euro 5.624,44 e che tale somma mai era stata dai precedenti proprietari a loro rimessa. Chiedevano pertanto che i convenuti fossero condannati ad attribuire tale somma, ovvero, in subordine la meta’ della stessa oltre accessori.

Si costituivano i convenuti eccependo che gli attori al momento dell’acquisto erano a conoscenza dell’esistenza del deposito cauzionale e che, a tutto concedere, essi non potevano esser tenuti a corrispondere piu’ della meta’ di loro spettanza.

Il Tribunale di Cuneo con sentenza n. 214 del 2004 condannava i convenuti tra loro in solido al pagamento della somma di euro 5.624,44 oltre interessi legali dal 18 marzo 2002 al saldo, li condannava, inoltre, al pagamento delle spese di lite.

Questa sentenza veniva confermata dalla corte di Appello di Torino con sentenza n. 382 del 2007. Secondo la Corte torinese, dal fatto che i coniugi (OMISSIS) al momento dell’acquisto conoscessero la situazione locativa dell’immobile acquistato non discendeva sic et simpliciter la prova dell’imputazione della cauzione in conto prezzo, considerato, per altro, che il prezzo veniva determinato a corpo e che (con tipica clausola di stile) l’immobile veniva venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava nel rispetto di tutti i pesi ed oneri. L’azione proposta dagli originali attori era da ritenersi strumentale all’adempimento da parte loro dell’obbligo di restituzione della cauzione, Legge n. 392 del 1978, ex articolo 11, gravante sul locatore al momento della consegna dei locali e ferma restando la verifica d’integrita’ dei beni locati.

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta da (OMISSIS) e da (OMISSIS) per tre motivi, illustrati con memoria.

I coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- (OMISSIS) e (OMISSIS) lamentano:

a) Con il primo motivo la violazione/o falsa applicazione degli articoli 1362 – 1367 e 2697 c.c.. Secondo i ricorrenti la Corte di merito non avrebbe correttamente applicato la normativa di cui agli articoli 1262 – 1367 e 2697 cc, dato che non avrebbe ritenuto fosse onere dei coniugi (OMISSIS) provare che nella determinazione del prezzo della vendita non si fosse tenuto conto della cauzione oggetto della controversia. In particolare la Corte torinese concordava con gli appellanti che i coniugi (OMISSIS) fossero a conoscenza della sussistenza del contratto di locazione, ma riteneva che non sussistesse la prova che la cauzione fosse imputata in conto prezzo. E, di piu’ la Corte di merito concordava con gli appellanti che il contratto di compravendita stabiliva che i coniugi (OMISSIS) avevano acquistato l’immobile di cui si dice nello stato di fatto in cui si trovava e “con ogni diritto accessione e pertinenza”, ma riteneva che quella clausola fosse una clausola di stile.

Eppero’, le affermazioni della Corte di merito, prescindendo da una indagine in ordine alla volonta’ delle parti, sarebbero apodittiche e indimostrate.

Cio’ posto, concludono i ricorrenti, dica l’Ecc.ma Corte se nel caso in cui un contratto di compravendita immobiliare dia atto che l’acquisto sia effettuato nello stato di fatto in cui si trova, come visto ed accettato dalla parte acquirente, e con ogni diritto, accessione e pertinenza e servitu’, si possa reputare tale clausola di stile senza alcuna indagine circa la volizione effettiva delle parti e senza che cio’ sia mai stato dedotto in giudizio, ovvero, se da tale clausola possa invece derivare la presunzione che il prezzo della compravendita sia stato determinato, anche tenendo presente la situazione locativa dell’immobile, con conseguente gravare dell’onere della prova su chi intenda provare il contrario.

b) Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano l’insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia. Secondo i ricorrenti, la Corte di merito avrebbe errato nell’aver escluso che il deposito cauzionale di cui si dice non fosse stato considerato nella determinazione del prezzo, atteso che insufficiente sarebbe la motivazione secondo la quale “(…), va anzi detto che ancor piu’ in radice la prova della conoscenza dello stato locativo dell’immobile compravenduto non sia ancora a rigore la prova della conoscenza da parte degli acquirenti di tutte indistintamente le clausole contrattuali, segnatamente di quelle concernente il deposito cauzionale di lire 3.800.000: Deposito al quale la perizia fallimentare non fa cenno alcuno”, atteso che la Corte di merito non avrebbe considerato che le controparti erano gia’ proprietarie di una quota dell’immobile e che il deposito cauzionale, soprattutto, quando si tratti di uso commerciale sia clausola del tutto usuale nella pratica. Ne’ puo’ ritenersi, specificano, altresi’, i ricorrenti, tardiva la relativa eccezione in quanto sin dalla comparsa costitutiva di primo grado i convenuti avevano eccepito che gli attori al momento dell’acquisto della quota erano “a conoscenza dell’esistenza del deposito cauzionale”.

1.1.- Entrambi i motivi vanno esaminati congiuntamente vista l’innegabile connessione che esiste tra gli stessi, tanto che la seconda censura sembra essere una specificazione della prima, ed entrambi sono infondati.

Va qui precisato che il deposito cauzionale e’ considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilita’ dei beni che ne formano oggetto (il denaro). Da questa sua natura deriva non solo l’accessorieta’ con le obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell’immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale. L’acquirente dell’immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (articolo 1602 c.c.) e, cosi’, anche nell’obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall’inquilino. Con l’ulteriore precisazione che il bene dato in pegno (nel caso in esame una somma di denaro) rimane ed e’ di proprieta’ del soggetto che ha concesso il pegno con il divieto per il creditore pignoratizio di disporre del bene. Normalmente, dunque, il venditore (che vende un bene locato) trasferisce, per cosi’ dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione. Normalmente, cioe’, il. venditore non puo’ trattenere per se’ il pegno (cioe’ la cauzione), se cio’ non sia stato concordato “esplicitamente” e/o espressamente, con il compratore.

1.1.a) Piuttosto il venditore puo’ trattenere per se la cauzione di cui si dice, o quella cauzione gli appartiene definitivamente, se dal contratto risulti che il mancato trasferimento della cauzione al compratore e’ dovuto: o ad una compensazione tra il dare del compratore e l’avere dello stesso, trattandosi di rispettivi crediti di denaro e simultaneamente esigibili; oppure al prezzo della vendita concordato in misura ridotta (pari al valore della cauzione) rispetto a quello che avrebbe dovuto essere, cioe’, in altri termini, dal contratto risulti una compensazione, per cosi’ dire, “virtuale”.

Ora, nel caso in esame, i dati considerati dalla Corte torinese escludono una qualunque ipotesi di compensazione reale, o per cosi’ dire virtuale. Come specifica la sentenza impugnata, il prezzo della vendita era stato concordato a “corpo”, la cui indicazione, pertanto, non consente di ritenere che il prezzo sia stato determinato in misura ridotta, pari al valore della cauzione di cui si dice.

Ne’ tale risultato appare raggiungibile avendo le parti concordato che l’immobile veniva venduto “con ogni diritto accessione, pertinenza e servitu’” non solo perche’, come bene chiarisce la Corte torinese, quella e’ una clausola di stile, ma, e, soprattutto, perche’ in nessuna di quelle espressioni e’ imputabile la considerazione che la cauzione locativa abbia comportato una diminuzione del prezzo della vendita, cioe’, per cosi’ dire una “compensazione virtuale” o “preventiva”.

1.1.a).- Pertanto, sono coerenti ai principi qui indicati, e, comunque, non sono errate, le affermazioni della Corte torinese secondo cui in assenza di altri elementi, dalla circostanza che il compratore conoscesse l’esistenza del rapporto locativo di cui si dice non avrebbe potuto desumersi la prova dell’imputazione della cauzione locativa in conto prezzo proprio perche’ come si e’ detto non essendo quell’imputazione un effetto immediato del contratto di compravendita e neppure della conoscenza del compratore che esisteva un contratto di locazione, l’eventuale imputazione in conto prezzo avrebbe dovuto essere prevista esplicitamente. Cosi’, come appare del tutto convincente, perche’ coerente con i principi di cui si e’ detto la motivazione contenuta in sentenza secondo cui “in tale situazione l’affermazione secondo cui l’ammontare della cauzione sarebbe stato per comune accordo inglobato nel prezzo di acquisto non puo’ che risultare assolutamente apodittica, ne’ potrebbe negarsi che l’onere di provare un siffatto accordo gravasse per regola generale ex articolo 2697 c.c., sul (OMISSIS) (cioe’ sul venditore) che ne ha fatto oggetto di una specifica eccezione”.

2.- Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1292 e 1298 c.c.. Secondo i ricorrenti la Corte torinese avrebbe errato nell’aver considerato che l’obbligazione gravante sugli odierni ricorrenti fosse un’obbligazione solidale., considerato che nel caso di specie non vi e’ stato un unico contratto di compravendita tra piu’ proprietari venditori ed acquirente, ma questi, gia’ proprietario di una quota di proprieta’ ha acquistato quella residua e, pertanto, difetterebbe tanto l’eadem causa obligandi, quanto l’unitarieta’ della prestazione dovuta. Piuttosto, gli acquirenti in quanto gia’ proprietari di una quota dell’immobile erano al momento dell’acquisto gia’ tenuti alla restituzione del deposito cauzionale del conduttore per l’intero, cosicche’ questo in nulla ha mutato della loro posizione.

Dica, pertanto la Corte di cassazione se nell’ipotesi di immobile locato la vendita della residua quota a soggetto gia’ comproprietario di altra quota comporti una presunzione di solidarieta’ passiva non solo nei confronti del conduttore, ma anche degli originali proprietari-locatori.

2.1.- Anche questo motivo e’ infondato.

Come ha evidenziato correttamente la Corte torinese ab origine il rapporto locativo di cui si dice era unitario ed essendoci due comproprietari dell’immobile (OMISSIS) e (OMISSIS), il conduttore avrebbe avuto gia’ in partenza titolo per richiedere da qualunque dei locatori la restituzione dell’intero importo versato in cauzione al termine della locazione, sempre che l’immobile locato non fosse stato danneggiato. Con la conseguenza che nell’ipotesi in cui la cauzione fosse stata chiesta e restituita da un uno dei coobbligati, questi avrebbe potuto chiedere la corresponsione della cauzione se la stessa fosse rimasta nella sfera patrimoniale dell’altro coobbligato, considerato che la cauzione, comunque, come chiarisce la dottrina piu’ accreditata, assolve una funzione di garanzia ed identifica un’ipotesi di pegno irregolare. Eppero’, come ha chiarito la Corte torinese, quando il subentro nel rapporto locativo dei coniugi (OMISSIS) e’ stato integrale, essendo diventati locatori unici dell’immobile, gli stessi coniugi erano diventati unici legittimati ad ottenere il possesso della cauzione, perche’ unici titolari della garanzia, ovvero, del diritto di pegno irregolare o, in altri termini, del diritto a possedere la cauzione e, sotto altro aspetto, unici obbligati a restituire al conduttore, la cauzione al termine della locazione in presenza dei presupposti di legge. Pertanto, come correttamente ha chiarito la Corte torinese i coniugi (OMISSIS) non hanno fatto valere un rapporto interno tra plurimi locatori ne’ il regresso per somme gia’ corrisposte ma il loro diritto, in quanto titolari del rapporto locativo e dunque della garanzia ad esso accessoria, di possedere, e dunque di ottenere, il bene (la cauzione) oggetto del pegno irregolare, al fine di restituirlo al conduttore alla fine della locazione o di trattenerlo, se si fossero riscontrati dei danni all’immobile locato. Insomma, i coniugi (OMISSIS) avevano fatto valere correttamente un credito strumentale all’adempimento di un obbligo attinente il rapporto esterno della locazione (la restituzione della cauzione al conduttore sempre che il bene locato non fosse stato danneggiato dal conduttore).

In definitiva, il ricorso va rigettato e i ricorrenti, in ragione del principio della soccombenza condannati in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che verranno liquidate con il dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 704/2008 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 863/2007 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 01/08/2007, R.G.N. 2198/06;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/02/2013 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale di Bologna il 30 novembre 2005 rigettava la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) volta a far dichiarare la nullita’ della clausola di cui al contratto di locazione da lui stipulato come conduttore di un immobile ad uso abitativo con il (OMISSIS) – locatore – perche’ era stato pattuito un aumento annuo del canone pari al 5% e conseguente restituzione delle somme indebitamente percepite da esso locatore.

Il Tribunale statuiva per il rigetto in quanto era intervenuta una transazione tra le parti estesa anche al tema della controversia sottoposta al suo giudizio.

Su gravame del (OMISSIS) la Corte di appello di Bologna il 4 aprile 2007 ha riformato la sentenza di prime cure.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi a tre motivi.

Resiste con controricorso il (OMISSIS).

Il ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.-La sentenza impugnata ha riformato quella del Tribunale dichiarando la nullita’ della clausola n. 5 del contratto di locazione sottoscritto in data 8 luglio 1993 nella parte recante la previsione di aggiornamento annuale automatico del canone in ragione del 5% dell’anno precedente: contratto stipulato tra (OMISSIS) e (OMISSIS).

Ha osservato il giudice dell’appello:

a) il tenore letterale della transazione prodotta in causa, nella quale il (OMISSIS) formulava rinuncia alla impugnazione della sentenza di primo grado e il locatore rinunciava a riassumere l’opposizione presso terzi con conseguente compensazione delle spese induceva a ritenere che con l’atto le parti intesero transigere, ma non regolare nuovamente e diversamente il rapporto locatizio;

b) nell’atto transattivo era omesso ogni e qualsiasi riferimento a nuova intesa circa l’aggiornamento del canone per cui era “arduo”, come invece ritenuto dal Tribunale, sostenere la portata modificativa o estintiva dell’originaria fattispecie;

c) la Legge n. 392 del 1978, articolo 24 era applicabile anche ai c.d. patti in deroga e, quindi, andava caducata ex articolo 79 della legge citata (p.5-7 sentenza impugnata).

Contro questo argomentare il (OMISSIS) insorge con il presente ricorso e al riguardo il Collegio osserva quanto segue.

2.-In punto di fatto e’ pacifico tra le parti che fu concluso un contratto di locazione secondo la disciplina dei c.d. patti in deroga ed era previsto un aggiornamento del canone nella misura del 5%.

Nella pendenza del contratto ebbe luogo una transazione che concludeva le controversie tra il (OMISSIS) e la s.r.l. (OMISSIS), concernente opposizione all’esecuzione in una controversia tra il (OMISSIS) e il (OMISSIS) circa la risoluzione della locazione.

Nell’atto transattivo il (OMISSIS) rinunciava ad impugnare la sentenza di primo grado RG. n. 3697/01 che portava condanna del (OMISSIS) alle spese di lite e il (OMISSIS) rinunciava alla prosecuzione del giudizio di opposizione all’esecuzione “Tale rinuncia agli atti comporta anche rinuncia all’azione di risoluzione da parte del (OMISSIS) e ad ogni ulteriore pretesa fatta valere dal Sig. (OMISSIS) con l’opposta esecuzione. Sempre con eventuale accettazione dell’altrui rinuncia” (p.6-7 ricorso).

Ad illustrazione della censura viene formulato il seguente quesito di diritto (p.8):

Se la transazione intervenuta tra le parti di un contratto di locazione, avente ad oggetto il pagamento dei canoni, precluda o meno alla parte locataria di sollevare una nuova questione in ordine alla determinazione dell’ammontare dei canoni medesimi”.

Cosi’ come formulato, il quesito non coglie la statuizione di cui a p.5 della sentenza impugnata e nel motivo si rinviene una valutazione che involge accertamenti in fatto.

Peraltro, esso e’ infondato perche’ la sentenza ha escluso che la rinuncia del (OMISSIS) si estendesse anche a tale questione (v. p. 4 sentenza impugnata).

E cio’ dovendosi sottolineare, inoltre, come e’ noto, la clausola contrattuale che preveda l’aggiornamento automatico del canone su base annua senza necessita’ di richiesta espressa del locatore e’ affetta da nullita’ in base al comb. disp. della Legge n. 392 del 1978, articoli 24 e 29 perche’ il Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11 convertito in Legge n. 359 del 1992, al comma 2 ultima parte stabilisce che per detti contratti resta ferma l’applicabilita’ della disciplina della Legge n. 392 del 1978, articoli 24 e 30 (Cass. n. 2884/05).

3. – Con il secondo motivo (erroneita’ della sentenza per avere ritenuto che la clausola in questione fosse una clausola di aggiornamento ISTAT – violazione e falsa applicazione di norme di legge (articolo 1362 c.c. – Legge n. 392 del 1978, articolo 24 – Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11, cosi’ come modificato in sede di conversione dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359) il ricorrente afferma che la clausola di cui al n. 5 del contratto non e’ una clausola di aggiornamento ISTAT, in quanto prevede l’aumento annuale del 5% del canone e a suo avviso il contenuto di essa corrisponderebbe alla precisa volonta’ delle parti, che convenivano che il conduttore, nell’ambito delle complesse di determinazione del canone locatizio, si sarebbe impegnato ad eseguire interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, cosi’ come risulta dagli allegati al suddetto contratto (p.8-10 ricorso).

Ad illustrazione della censura vengono formulati i seguenti quesiti di diritto.

1) Se sia o meno configurabile e ammissibile una clausola contenuta in un contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato a norma del Decreto Legge n. 333 del 1991, articolo 11, convertito con modifiche dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 (c.d. patti in deroga), che prevede, nell’ambito della facolta’ di libera determinazione del canone riconosciuta alle parti, una forma di aumento attuale del canone di locazione diversa da quella prevista dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 24″.

2) Se si debba o meno ritenere la sussistenza di una simile clausola tutte le volte in cui le parti, per il tenore letterale della clausola e per il loro comportamento successivo alla stipulazione, non si siano mai riferiti ad alcun indice ISTAT”.

Sia la redazione della censura che i relativi quesiti ritiene il Collegio che non abbiano pregio.

Infatti, il giudice dell’appello ha esaminato attentamente il c.d. contratto transattivo, nel quale non ha rinvenuto alcun riferimento alla clausola.

4. – Con il terzo motivo (erroneita’ della sentenza per avere ritenuto che il richiamo operato dal Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11, cosi’ come modificato in sede di conversione dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359, alla Legge n. 392 del 1978, articolo 24 comporti anche l’applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 79 ai c.d. patti in deroga-violazione e falsa applicazione di norme di legge (articolo 1362 c.c. – Legge n. 392 del 1978, articolo 24 – articolo 11 del Decreto Legge, cosi’ come modificato in sede di conversione dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 – Legge n. 392 del 1978, articolo 79) il ricorrente assume che vista la tipologia contrattuale prescelta dalle parti il giudice non poteva ricorrere alla sanzione di nullita’ prevista dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 79, e cio’ anche perche’ il contratto di locazione di cui e’ causa era stato sottoscritto con l’assistenza delle associazioni di categoria, attuandosi in tal modo un vero e proprio controllo di legittimita’ sulle pattuizioni delle parti.

Ad illustrazione della censura viene formulato il seguente quesito di diritto.

“Se ad un contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato anche con l’assistenza delle organizzazioni di categoria, a norma del Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11, convertito con modifiche dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359, c.d. patti in deroga, sia applicabile la Legge n. 392 del 1978, articolo 79) La censura con il relativo quesito sono da disattendere. Infatti, la Legge n. 359 del 1992, articolo 11 richiama proprio la Legge n. 392 del 1978, articolo 24 e, quindi, chiaramente esprime la non derogabilita’ della norma sul punto.

Di vero, in questo caso non si discute della nullita’ del contratto, che essendo extralegale solo rispetto alla nullita’ della clausola ha seguito, come doveva seguire, tutti gli incombenti idonei a farlo stipulare (per inciso, la risoluzione a suo tempo non fu richiesta), tra i quali e’ compresa la presenza delle organizzazioni di categoria, che come riconosce lo stesso ricorrente, stante il dictum della Corte cost. n. 309/86, non e’ indispensabile ai fini della nullita’ del contratto, la stessa presenza certamente non rileva in senso opposto allorche’ si intenda eludere la normativa espressamente inderogabile, come quando nello stesso contratto si inserisce una clausola come quella in esame.

Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 3.200/00 di cui euro 200 per spese, oltre accessori come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 19916/2007 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)) e (OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che le rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale del Dott. Notaio (OMISSIS) in (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) ((OMISSIS)), considerata domiciliata “ex lege” in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1018/2006 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 09/11/2006, R.G.N. 1913/2001;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/03/2013 dal Consigliere Dott. ENZO VINCENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – Con sentenza resa pubblica il 9 novembre 2006, la Corte di appello di Bari ha rigettato l’appello proposto da (OMISSIS) e da (OMISSIS) avverso la sentenza del Tribunale di Foggia, che, a sua volta, aveva respinto la domanda avanzata dalle medesime sorelle (OMISSIS) – conduttrici di immobile ad uso non abitativo, sito in (OMISSIS), in forza di contratto stipulato con l’usufruttuario Don (OMISSIS) ed appartenente in nuda proprieta’ a (OMISSIS) – nei confronti di (OMISSIS), coniuge dell’ (OMISSIS), per sentir dichiarare esse istanti sostituite alla convenuta, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 38, nel contratto di compravendita della nuda proprieta’ dell’immobile locato, intervenuto in data il 14 maggio 1990, per il prezzo di lire 30 milioni, tra la stessa (OMISSIS) ed il nudo proprietario.

Per quanto ancora interessa in questa sede, il giudice di appello, richiamando gli argomenti sviluppati dalla sentenza n. 2080 del 1992 di questa Corte, ha escluso che la Legge n. 392 del 1978, articolo 38, possa spiegare effetti nell’ipotesi di vendita della sola nuda proprieta’ dell’immobile locato ad un terzo, nella persistenza dell’usufrutto dello stesso bene gia’ in essere, cio’ consentendo, in armonia con la ratio della norma anzidetta e con quanto previsto dall’articolo 999 c.c., la continuazione dell’attivita’ economica espletata presso l’immobile in locazione. Inoltre, la Corte territoriale ha ritenuto che, nel caso di specie, l’azione non fosse proponibile anche in ragione del fatto che il rapporto di coniugio tra venditore ed acquirente e’ ostativo dell’applicabilita’ dell’articolo 38 citato, con cio’ elidendosi anche ogni “intento fraudolento” nella disposta vendita.

2. – Per la cassazione di tale sentenza ricorrono (OMISSIS) e da (OMISSIS) sulla base di un unico motivo, illustrato da memoria.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Preliminarmente va esaminata l’eccezione di “inammissibilita’ ed improcedibilita’ del controricorso per inosservanza dei termini di cui all’articolo 370 c.p.c.”, sollevata dalle ricorrenti con la memoria ex articolo 378 c.p.c..

L’eccezione va respinta, in quanto infondata alla luce del seguente dictum, che il Collegio intende ribadire: “il principio per cui la notifica del ricorso si intende eseguita alla data di consegna dell’atto all’ufficiale giudiziario e non a quella dell’effettivo recapito trova applicazione quando si deve accertare il rispetto di un termine di decadenza posto dalla legge a carico del notificante, e non anche quando si tratta di individuare il dies a quo di un termine che il destinatario dell’atto notificato e’ tenuto a rispettare e che non puo’ che decorrere dal perfezionamento della notificazione. Pertanto, il termine per il deposito del controricorso, che decorre dalla scadenza del termine per il deposito del ricorso di modo che il dies a quo del primo termine opera in effetti anche come dies a quo per il secondo, deve calcolarsi dal giorno della effettiva notificazione del ricorso al contro ricorrente” (Cass., 28 dicembre 2006, n. 27596).

Nella specie, il controricorso e’ stato tempestivamente depositato, giacche’ esso risulta spedito per la notificazione il 1 ottobre 2007, ma effettivamente notificato l’8 ottobre 2007, con la conseguenza che alla data del suo deposito (25 ottobre 2007) non erano ancora decorsi i venti giorni previsti dall’articolo 370 c.p.c..

2. – Con un unico motivo e’ denunciata la violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Le ricorrenti, precisato che la vendita della nuda proprieta’ dell’immobile da esse locato e’ intervenuta allorquando l’acquirente (OMISSIS) non era ancora coniuge dell’alienante (OMISSIS), sostengono che, in coerenza con lo scopo della prelazione e del succedaneo diritto di riscatto previsti dalla Legge n. 392 del 1978, “l’operativita’ della prelazione nel caso di vendita della nuda proprieta’ realizza ugualmente lo scopo perseguito dalla norma, sia pure con un differimento dell’acquisto del godimento al momento dell’estinzione dell’usufrutto, e consente di evitare che la normativa di agevolazione venga callidamente elusa e frustata mediante un trasferimento separato dalla nuda proprieta’ e dell’usufrutto”. Si soggiunge, altresi’, che la tesi sostenuta non sarebbe contrastata dalla disciplina posta dall’articolo 999 c.c., comma 1, posto che la continuazione delle locazioni concluse dall’usufruttuario in corso al momento della cessazione dell’usufrutto si avrebbe per qualunque causa di cessazione diversa dalla scadenza del termine e, dunque, anche in caso di riunione con la nuda proprieta’, risultando cio’ compatibile con gli istituti della prelazione e del riscatto, i quali presuppongono la permanenza del rapporto locativo anche successivamente al trasferimento della proprieta’ dell’immobile.

A chiusura del motivo viene formulato il seguente quesito di diritto: “Le disposizioni contenute nella Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39, trovano applicazione anche nel caso di cessione a titolo oneroso delle nuda proprieta’ dell’immobile locato dall’usufruttuario tanto piu’ se effettuata nella prospettiva della prossima consolidazione dell’usufrutto con la nuda proprieta’?”.

2.1. – Il motivo, e con esso il ricorso, e’ inammissibile.

Come peraltro eccepito anche dalla controricorrente, la Corte territoriale, oltre a ritenere l’inapplicabilita’ della Legge n. 392 del 1978, articolo 38, nel caso di vendita della sola nuda proprieta’ dell’immobile locato ad un terzo, ha altresi’ affermato e ribadito (sia a p. 9, che a p. 11 della sentenza impugnata) che l’azione proposta dalle sorelle (OMISSIS) non fosse “proponibile” anche per la ragione che, ai sensi dell’articolo 38 citato, u.c., il diritto di prelazione non trovava applicazione in caso di trasferimento dell’immobile al coniuge dell’alienante, come era avvenuto nel caso di specie tra l’ (OMISSIS), nudo proprietario, e la (OMISSIS) acquirente.

Tale ulteriore ed autonoma ratio decidendi della sentenza impugnata non e’ stata oggetto di censura, giacche’ il motivo di ricorso si incentra unicamente (come fatto palese, peraltro, dallo stesso quesito di diritto che l’assiste) sulla questione della applicabilita’, o meno, della Legge n. 392 del 1978, articolo 38, nel caso di vendita della sola nuda proprieta’ dell’immobile locato ad un terzo; sicche’ deve trovare applicazione il principio, consolidato (piu’ di recente, cfr. Cass., 14 febbraio 2012, n. 2108), secondo cui, “qualora la decisione di merito si fondi su di una pluralita’ di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza delle censure mosse ad una delle rationes decidendi rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitivita’ delle altre, alla cassazione della decisione stessa”.

Va, peraltro, precisato che l’affermazione resa nel corpo del ricorso (e ribadita con la memoria illustrativa ex articolo 378 c.p.c.) – in forza della quale il vincolo matrimoniale tra l’ (OMISSIS) e la (OMISSIS) sarebbe successivo all’atto di compravendita dell’immobile locato alle sorelle (OMISSIS) e, dunque, non vi sarebbe stata vendita tra coniugi – oltre ad non essere stata comunque utilizzata quale perno di una specifica doglianza (la quale, in ogni caso, non troverebbe rispondenza alcuna nel formulato quesito di diritto e, quindi, per cio’ stesso, sarebbe inammissibile), avrebbe dovuto in ogni caso radicare un’impugnazione per revocazione, ai sensi dell’articolo 395 c.p.c., comma 1, n. 4, e non gia’ un ricorso per cassazione, venendo semmai in rilievo un errore di fatto addebitabile al giudice di appello, giacche’ questi ha fondato la propria decisione (anche) sulla circostanza (contraria a quella supposta dalle ricorrenti) dell’intervenuta compravendita tra coniugi.

3. – All’inammissibilita’ del ricorso segue la condanna in solido delle ricorrenti, in quanto soccombenti, al pagamento in favore della controricorrente delle spese del presente giudizio di legittimita’, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE
dichiara inammissibile il ricorso e condanna le ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimita’ in favore della controricorrente, che liquida in complessivi euro 1.800,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere
Dott. CIRILLO Francesco Margherita – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 16724/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 19/2007 della CORTE D’APPELLO di REGGIO CALABRIA, depositata il 27/02/2007, R.G.N. 120/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/02/2013 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

In data 20 ottobre 2005 il Tribunale di Reggio Calabria accoglieva la domanda proposta da (OMISSIS), che aveva intimato lo sfratto per morosita’ a (OMISSIS) in relazione ad un immobile destinato ad uso commerciale, in virtu’ di un contratto di locazione stipulato in data 1 luglio 1999 e, per l’effetto, dichiarava la risoluzione dello stesso, condannando il (OMISSIS) al pagamento di euro 11.035, 36, oltre accessori e spese.

Su gravame del (OMISSIS), la Corte di appello di Catanzaro il 27 febbraio 2007 confermava la sentenza di prime cure.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi a sette motivi e depositando memoria e costituzione di nuovo difensore.

Resiste con controricorso la (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo (nullita’ della sentenza. Violazione dell’articolo 112, per omessa decisione in ordine a un motivo di appello e per ultrapetizione con riferimento alla domanda di intimazione in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4) il ricorrente lamenta l’omesso esame in sede di appello delle sue deduzioni e comunque il vizio di ultrapetizione, in quanto la (OMISSIS) avrebbe proposto una domanda di intimazione di fratto per morosita’ con relativa risoluzione ex articolo 1457 c.c., del rapporto locatizio e poi l’avrebbe mutata in domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione ope legis ex articolo 1456 c.c..

A corredo della illustrazione della doglianza il ricorrente formula il seguente quesito di diritto:

“Dica l’Ecc.ma Corte se sia affetta da vizio di omessa pronuncia la sentenza che ometta di pronunciare sul motivo di appello con cui si denunzi il vizio di ultrapetizione della sentenza di primo grado; dica altresi’ la Corte se sia affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, a fronte di una domanda di risoluzione ai sensi dell’articolo 1453 c.c., conseguente all’intimazione di sfratto per morosita’ dichiari la risoluzione ai sensi dell’articolo 1457 c.c., in assenza di domanda di parte”.

Al riguardo, il Collegio osserva quanto segue.

A prescindere dalla circostanza, rilevata dalla resistente, che come risulta anche dalle conclusioni rassegnate e trascritte dallo stesso ricorrente, tale censura non e’ stata oggetto di appello, va posto in rilievo che il quesito non e’ conferente perche’ si concreta in un astratto interrogativo circolare che gia’ presuppone una risposta o meglio la cui risposta e’ completamente disancorata dal caso in esame e, quindi, non consente di risolvere la fattispecie sub iudice (Cass. n. 7179/09).

Peraltro, la censura e’ infondata perche’ il giudice dell’appello, non essendone stato investito, non poteva pronunciarsi.

2.- Con il secondo motivo (Insufficiente motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3) il ricorrente lamenta che il giudice dell’appello non avrebbe valutato se fosse o meno grave l’inadempimento imputato ad esso ricorrente.

Alla illustrazione della censura non segue il c.d. quesito di fatto, ossia la sintesi logico-giuridica del fatto decisivo e controverso.

Peraltro, il giudice a quo ha precisato che la morosita’ ha avuto inizio prima delle infiltrazioni e l’inadempimento del (OMISSIS) era particolarmente grave per avere omesso il pagamento dei canoni anche nel periodo successivo (p. 5 sentenza impugnata).

3.- Con il terzo motivo (violazione degli articoli 1456, 1457 e 1460 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), in estrema sintesi, da un lato il ricorrente lamenta che erroneamente il giudice dell’appello avrebbe ritenuto che la sospensione del pagamento consentiva ex se la risoluzione, dall’altro che nel caso di eccezione di inadempimento il giudice avrebbe dovuto procedere ad una valutazione comparativa dei rispettivi comportamenti, tenendo conto non solo dell’elemento cronologico, ma anche di quello logico (p. 14 ricorso).

A corredo della illustrazione della doglianza il ricorrente formula il seguente quesito di diritto:

Dica l’Ecc.ma Corte se l’eccezione di inadempimento possa essere sollevata nei confronti della domanda di risoluzione e a fronte dell’azione della parte volta a far dichiarare la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1457 c.c., e della dichiarazione della parte di valersi di una clausola risolutiva espressa; e se nel caso di eccezione di inadempimento il giudice debba o meno procedere alla valutazione comparativa dei rispettivi comportamenti delle parti, tenendo conto non solo dell’elemento cronologico, ma anche di quello logico e stabilendo se sussista tra l’inadempimento dell’una e il precedente inadempimento dell’altra relazione causale ed adeguatezza, nel senso della proporzionalita’ rispetto alla funzione econonomico – sociale del contratto valutando anche il comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda che offra il pagamento”.

Al riguardo va detto che il quesito non si attaglia al caso di specie e non scalfisce il convincimento del giudice dell’appello, il quale ha accertato, in primis, che la sospensione del pagamento dei canoni era iniziata senza alcuna giustificazione, per cui di per se’ avrebbe comportato la risoluzione del contratto e poi ha valutato gli opposti comportamenti al punto da ritenere che il mancato intervento della (OMISSIS), ove fosse da ritenere effettivamente intempestivo, avrebbe rappresentato un inadempimento di lieve entita’ rispetto a quello ben piu’ rilevante del (OMISSIS) (p. 5 sentenza impugnata).

4.- Cio’ detto, va disatteso il quarto motivo (Insufficiente motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5), con cui il ricorrente denuncia un vizio logico nella motivazione anche con riferimento alla valutazione della proporzionalita’ della condotta (p. 17 ricorso) e, comunque, si tratta di una richiesta di valutazione di documenti e di prove dedotte che sono stati disattesi in modo corretto dal giudice a quo.

5. Di qui, il rigetto del quinto motivo (Omessa motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5), dichiarato espressamente connesso al precedente, precisandosi, peraltro, che il giudice dell’appello ha valutato la condotta delle parti anche secondo il criterio della buona fede cui esse hanno il dovere di uniformarsi (p. 4-5 sentenza impugnata).

6.- Con il sesto motivo (Omessa motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5) il ricorrente si duole di omessa motivazione sull’elemento psicologico circa l’inadempimento dell’obbligazione di cui all’articolo 1576 c.c., conseguente al verificarsi dell’allagamento dei locali e con il settimo (Omessa motivazione su un fatto decisivo e controverso per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5) rinviene una insufficiente motivazione in ordine al fatto decisivo e controverso per il giudizio, a suo avviso consistente, nella circostanza che per i canoni delle mensilita’-marzo/aprile 2004 vi sia stata l’offerta banco judicis: circostanza, a suo dire, rilevante per valutare il comportamento c.d. inadempiente.

Le due censure costituiscono, in realta’, una unica doglianza.

Al riguardo, il Collegio osserva che esse non meritano accoglimento non solo per quanto, contrariamente all’assunto del ricorrente, e’ rinvenibile nella sentenza impugnata e per quanto detto in precedenza, ma perche’ non si puo’ parlare di omessa motivazione, tenuto conto che il giudice dell’appello ha precisato che lo stesso (OMISSIS) aveva ammesso che avrebbe potuto intervenire per eliminare l’inconveniente o almeno per ridurne la portata, ma che giuridicamente non ne aveva alcun obbligo.

Conclusivamente il ricorso va respinto e le spese, che seguono la soccombenza, vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 1.200 di cui 200 per spese, oltre accessori come per legge.