Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 10892-2007 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 859/2006 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 24/05/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/03/2013 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione 23.3.1998 (OMISSIS) e (OMISSIS), premesso di essere proprietari di un immobile f. 43 mapp. 669 in (OMISSIS), godente di servitu’ di passaggio sulla scala sita nell’adiacente fabbricato del (OMISSIS), f. 43 mapp. 540, chiedevano dichiararsi l’esistenza di detta servitu’, avendo il convenuto chiuso con un cancelletto l’ingresso alla scala e lamentavano lavori di ristrutturazione a distanza non legale.

Il contenuto contestava e svolgeva riconvenzionale per opere realizzate ex adverso e per il pagamento della quota di partecipazione alle spese di sistemazione dell’accesso carraio e del cancello.

Con sentenza 1.6.2002 il Tribunale di Vercelli dichiarava l’esistenza della servitu’, condannando il (OMISSIS) a rimuovere il cancello, ad arretrare il porticato e rigettava la riconvenzionale, decisione appellata dal (OMISSIS), ma confermata dalla Corte di appello di Torino, con sentenza 859 del 24.5.2006, che richiamava i documenti e le prove testimoniali sull’esistenza del passaggio, la ctu sul mancato rispetto delle distanze legali per il porticato, deduceva la novita’ della domanda di accertamento di comunione del cortile, la mancata prova del consenso a partecipare alle spese del cancello. Ricorre (OMISSIS) con quattro motivi, e relativi quesiti, non resistono le controparti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Col primo motivo si denunziano violazione degli articoli 1079, 2697, 1058 e 1350 c.c., articolo 112 c.p.c. e articolo 360 c.p.c., n. 3, vizi di motivazione sulla asserita servitu’ di passaggio col quesito se debba essere prodotto il titolo.

Col secondo motivo si lamentano violazione degli articoli 1988, 2730 e 2733 c.c. e vizi di motivazione col quesito sul valore confessorio di una dichiarazione e sulla specialita’ della norma dell’articolo 1988 c.c..

Col terzo motivo si lamentano violazione dell’articolo 873 c.c. e vizi di motivazione sulle distanze legali, col quesito se nel caso di fondi separati da un fondo edificato di proprieta’ comune o appartenente a terzi debbano essere rispettate le distanze ex articolo 873 c.c..

Col quarto motivo si lamentano gli stessi vizi col quesito se si debba tenere conto delle sporgenze.

La prima censura merita accoglimento.

Non avendo gli attori dedotto un acquisto a titolo originario (usucapione o destinazione del padre di famiglia) non bastavano la situazione di fatto e le testimonianze a provare la sussistenza del diritto reale.

Trattavasi di azione ex articolo 1079 c.c., confessoria servitutis, e sarebbe stato necessario un titolo derivativo ad substantiam proveniente dal proprietario del fondo preteso servente o da suo dante causa, mentre quello invocato era relativo all’acquisto dell’immobile stipulato con un venditore diverso dal (OMISSIS) o da suoi danti causa.

Poiche’ i modi di costituzione delle servitu’ prediali sono tipici, il riconoscimento da parte di un proprietario di un fondo della fondatezza dell’altrui pretesa circa la sussistenza di una servitu’ mai costituita e’ irrilevante ove non si concreti in un negozio idoneo a far sorgere per volonta’ degli interessati la servitu’ stessa.

Del pari la pretesa confessione circa l’esistenza della servitu’ e’ inidonea alla costituzione (Cass. 25.11.1992 n. 12551).

L’atto ricognitivo unilaterale di servitu’, previsto con efficacia costitutiva dall’articolo 634 c.c. abrogato, non e’ contemplato dal codice vigente, ne’ vale a determinare quella presunzione di esistenza del diritto ricollegata alla ricognizione del debito dall’articolo 1988 c.c., essendo questa norma inapplicabile ai diritti reali; ne’ lo stesso puo’ configurare un atto di ricognizione con gli effetti di cui all’articolo 2720 c.c. in ipotesi di preteso acquisto della servitu’ per usucapione o in alternativa per destinazione del padre di famiglia, giacche’ in tali casi fa difetto il titolo costituito dal documento precedente di cui si prova l’esistenza ed il contenuto mediante il riconoscimento (Cass. 24.8.1990 n. 8660 ed, in senso conforme, Cass. n. 4353/1998).

Il secondo motivo e’ assorbito dall’accoglimento del primo.

Il terzo ed il quarto motivo propongono un inammissibile riesame del merito che si concreta in tardivi rilievi alla ctu con ipotesi alternative e senza specifici riferimenti allo stato dei luoghi, anche in relazione alla dichiarata novita’ della richiesta di accertamento di comunione del cortile.

In ogni caso, mentre rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze legali, gli elementi con funzione meramente ornamentale, costituiscono corpi di fabbrica le sporgenze aventi particolari proporzioni (Cass. 22.7.2010 n. 17242).

In relazione, poi, ai dedotti vizi di motivazione, comuni a tutti i motivi, alla cassazione della sentenza si puo’ pervenire quando la statuizione sia incompleta, incoerente ed illogica e non quando il giudice del merito abbia valutato i fatti in modo difforme dalle aspettative e dalle deduzioni di parte (Cass. 14 febbraio 2003 n. 2222).

In definitiva, il ricorso va accolto il primo motivo, con assorbimento del secondo e rigetto del terzo e del quarto, con cassazione e rinvio in relazione al motivo accolto.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, dichiara assorbito il secondo, rigetta il terzo ed il quarto, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, per nuovo esame e per le spese, alla Corte di appello di Torino, altra sezione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PARZIALE Ippolisto – rel. Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3194/2007 proposto da:

IACP PROVINCIA di (OMISSIS), in persona del Presidente pro tempore e del Direttore generale pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), come da procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS), come da procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 648/2006 della CORTE D’APPELLO di SALERNO, depositata il 12/09/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/01/2013 dal Consigliere Dott. IPPOLISTO PARZIALE;
udito l’Avvocato (OMISSIS), che si riporta agli atti e insiste sulle conclusioni gia’ assunte;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che conclude per l’accoglimento del primo motivo ed assorbimento degli altri.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – Lo IACP della provincia di (OMISSIS) impugna la sentenza n. 648 del 2006 (pubblicata il 12 settembre 2006) con la quale veniva accolta la domanda di usucapione avanzata dal dante causa degli odierni intimati quanto all’immobile di proprieta’ dell’ente, sito in (OMISSIS).

Al riguardo il primo giudice, il GOA del Tribunale di Salerno, aveva rigettato la domanda di usucapione, ritenendo l’immobile in questione non usucapibile.

2. – La Corte di appello di Salerno, adita dagli odierni intimati, accoglieva la domanda di usucapione, ritenendo fondato il relativo motivo di gravame quanto all’erronea declaratoria di non usucapibilita’ del bene. Al riguardo, la Corte territoriale, nella contumacia dello IACP, rilevava come accertato in fatto quanto segue: a) la famiglia degli istanti era stata sistemata nell’abitazione in questione a seguito della frana del 1947; b) l’immobile era stato accatastato nel 1987 in capo allo IACP; c) non era mai stato pagato alcun canone. Rilevava la Corte territoriale che nel caso in questione “non vi e’ traccia ne’ di un atto di destinazione o di un contratto di locazione, ne’ vi e’ prova di atti di manutenzione posti in essere dall’ente nel corso dei trascorsi cinquantanni, ne’ di interventi di qualsiasi genere”. Era risultato, invece, che il bene in questione era stato goduto uti dominus prima dal (OMISSIS) e poi dalla vedova e dai figli con conseguente dichiarazione di intervenuta usucapione.

3. – Il ricorrente IACP formula tre motivi. Resistono con controricorso gli intimati. Parte ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I motivi del ricorso.

1.1 – Con il primo motivo di ricorso si deduce la “violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 826 c.c., comma 3, articolo 828 c.c., comma 2 e articolo 830 c.c., commi 1 e 2, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. – Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia”.

Il bene in questione apparteneva al patrimonio indisponibile di un Ente pubblico non territoriale ed era, quindi, non usucapibile ai sensi degli articoli 830-828 c.c.. L’immobile, infatti, fu costruito tra il 1941 al 1947 per conto del Partito nazionale fascista, cui era succeduto lo IACP. Gli alloggi erano stati costruiti per fronteggiare i bisogni abitativi delle famiglie del Comune di Aquara rimaste senza tetto a causa di una frana del 1941. L’atto di destinazione al pubblico servizio (atto a torto ritenuto mancante dalla Corte territoriale) doveva invece essere individuato nel “verbale di consegna del 25 settembre 1947″, dal quale risultavano chiaramente le ragioni di detta assegnazione (provvedere alle esigenze abitative delle famiglie rimaste senza casa all’esito della frana). Tale destinazione escludeva la possibilita’ di usucapione e rendeva comunque gli odierni intimati solo meri detentori e non possessori dell’immobile. Sussisteva anche il dedotto vizio di motivazione, sotto il profilo della contraddittorieta’, per aver la Corte territoriale, da un lato, riconosciuto che nel caso in questione si verteva in ipotesi di concessione-contratto e, dall’altro, ritenuto poi l’usucapibilita’ del bene. Al riguardo il ricorrente formula il seguente quesito: “sulla scorta delle deduzioni di fatto e di diritto sopra formulate la Corte di cassazione accerti e dichiari che il capo della sentenza della Corte d’appello di Salerno n. 148/06 (…) e relativo alla qualificazione del bene immobile oggetto della presente controversia quale non appartenente al patrimonio indisponibile dello IACP e’ stata resa in violazione dell’articolo 826 c.c., comma 3, articolo 828 c.c., comma 2 e articolo 830 c.c., commi 1 e 2…”.

1.2 – Con il secondo motivo, proposto in via subordinata, il ricorrente lamenta la “violazione e falsa applicazione degli articoli 1140, 1141 e 1144 c.c., articolo 1145 c.c., comma 1, articoli 1158 e 1164 c.c. nonche’ articolo 2697 c.c. e articoli 115 e 116 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5″. Gli odierni intimati mai avevano posseduto il bene immobile in questione uti domini, avendone ricevuto la mera detenzione. Ne’ era stato da loro provato – pur essendone onerati – un idoneo atto di interversione del possesso, non essendo sufficiente la mera permanenza nell’immobile. Al riguardo il ricorrente formula il seguente quesito: “… La Corte di cassazione accerti e dichiari che il capo della sentenza della Corte d’appello di Salerno… relativo alla dichiarazione di acquisto della proprieta’ per usucapione, in capo agli attori di primo grado, del bene immobile oggetto del presente controversia, e’ stata resa in violazione degli articoli 1140, 1141 e 1144 c.c., articolo 1145 c.c., comma 1 e articoli 1158 e 1164 c.c., nonche’ dell’articolo 2697 c.c. e articoli 115 e 116 c.p.c. in relazione all’articolo 360, n. 3, conseguentemente cassi la sentenza impugnata…”.

1.3 – Con il terzo motivo, pure avanzato in via subordinata, il ricorrente deduce “violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 11 disp. gen. di cui al Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262, in relazione all’abrogazione dell’articolo 38 del D.Lgs.Lgt. 27 luglio 1944, n. 159 da parte della Legge 13 maggio 1978, n. 208, nonche’ dell’articolo 826 c.c., comma 3, articolo 828 c.c., comma 2 e articolo 830 c.c., commi 1 e 2, articolo 1145 c.c., comma 1 e articolo 1158 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5″. Sostiene il ricorrente che l’immobile in questione solo dall’entrata in vigore Legge n. 208 del 1978 poteva essere considerato come usucapibile, per effetto dell’abrogazione, operata da tale legge, dell’articolo 38 del D.Lgs.Lgt. n. 159 del 1944, che aveva previsto che i beni in questione (passati dal disciolto Partito fascista allo Stato italiano) entrassero a far parte ope legis del patrimonio indisponibile dello Stato. Conseguentemente, non essendo neanche trascorsi 20 anni dal 1978 al momento della introduzione della domanda di usucapione (del 1994), tale domanda doveva essere rigettata. Al riguardo, il ricorrente formula il seguente quesito: “… La Corte di cassazione accerti e dichiari che il capo della sentenza della Corte d’appello di Salerno n. 648/06… relativo alla qualificazione del bene oggetto della presente controversia quale non appartenente al patrimonio indisponibile dello IACP della provincia di (OMISSIS), e’ stata resa in violazione dell’articolo 11 disp. gen. di cui al Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262, in relazione all’abrogazione dell’articolo 38 del D.Lgs.Lgt. 27 luglio 1944, n. 159 da parte della Legge 13 maggio 1978, n. 208, e per tale via in violazione dell’articolo 826 c.c., comma 3, articolo 828 c.c., comma 2, articolo 830 c.c., commi 1 e 2, articolo 1145 c.c., comma 1 e articolo 1158 c.c. e, conseguentemente cassi la sentenza impugnata…e per l’effetto dichiari non usucapibile o comunque non usucapito per mancato decorso del termine ventennale l’appartamento de quo”.

2. Il ricorso e’ fondato e va accolto quanto al primo assorbente motivo. Risulta dalla complessiva vicenda processuale che l’immobile in questione era di proprieta’ dell’Istituto e da questo destinato ad alcune famiglie, che avevano necessita’ abitative del comune di Aquara, a seguito della frana verificatesi nell’abitato nel 1947 e, tra queste, anche quella del dante causa degli odierni intimati. Si tratta, quindi, di un bene appartenente al patrimonio disponibile dell’Istituto, perche’ destinato fin dall’origine al fine di pubblico servizio, nel caso in questione, appunto, per fronteggiare l’emergenza abitativa conseguente alla frana. Si tratta, quindi, di immobile non usucabile, secondo l’orientamento costante di questa Corte (Cass. 1998 n. 3667, Cass. 2002 n. 12608; Cass. 2012 n. 2962). Un’eventuale diversa destinazione attribuita al bene successivamente doveva essere oggetto di specifica prova che e’ del tutto mancata.

3. L’accoglimento del primo motivo determina l’assorbimento degli altri, avanzati in via subordinata.

4. La sentenza impugnata va, quindi, cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto – in quanto dall’accoglimento del ricorso deriva logicamente il giudizio d’infondatezza della domanda di usucapione avanzata dal dante causa degli odierni controricorrenti – e’ consentito in questa sede pronunciare nel merito ai sensi dell’articolo 384 c.p.c., comma 1, e rigettare la domanda.

5. In relazione all’esito del giudizio nei due gradi del merito, appare equo disporre la integrale compensazione delle spese, ponendosi quelle del giudizio di cassazione a carico dei controricorrenti.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda di usucapione rivolta contro il ricorrente. Compensa interamente le spese di giudizio per il primo e il secondo grado e condanna i controricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 2000 (duemila) per compensi e 200 (duecento) per spese, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 6588/2009 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 225/2008 della CORTE D’APPELLO di LECCE, depositata il 26/03/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/02/2013 dal consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che si riporta agli atti depositate chiede l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato l’8.7.1992 (OMISSIS) formulava al Pretore di Francavilla Fontana istanza di reintegra nel possesso del potere di fatto corrispondente all’esercizio del diritto di servitu’ di condotta idrica, attuato mediante impianto di irrigazione a servizio del proprio fondo ed attraversante i terreni confinanti di (OMISSIS), condotti in affitto da (OMISSIS).

Lamentava che quest’ultimo aveva asportato le tubazioni.

Il (OMISSIS) contestava la pretesa adducendo che le tubazioni erano state installate da pochissimo tempo e non da venti anni e l’esistenza di altre tubazioni. Ascoltati informatori, veniva emesso interdetto possessorio, confermato nella fase di merito dal GOA ed in appello dalla Corte di appello di Lecce, con sentenza 225/08, sul presupposto che le dichiarazioni degli informatori trovavano conferma nelle stesse ammissioni di controparte, che aveva invitato con raccomandata la rimozione delle tubazioni installate “da circa una settimana” ne’ era veritiera la deposizione di un dipendente del (OMISSIS) che negli ultimi due anni non aveva visto le tubazioni.

Ricorrono (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), con tre motivi, illustrati da memoria, resiste (OMISSIS).

Con relazione ex articolo 380 bis c.p.c., comma 1 si era proposto il rigetto del ricorso in camera di consiglio ma il Collegio ha disposto la trattazione in pubblica udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Col primo motivo si denunzia nullita’ della sentenza per violazione dell’articolo 1168 c.c., articoli 703, 115, 116, 244 e ss e 251 c.p.c. e articolo 2697 c.c. in relazione all’indebito utilizzo delle sommarie informazioni.

Col secondo motivo si lamentano vizi di motivazione sulla credibilita’ degli informatori.

Col terzo motivo si deduce omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sulla sufficienza dell’installazione da circa una settimana.

La prima censura non merita accoglimento.

La sentenza emessa a seguito del merito possessorio puo’ ben basarsi sugli elementi acquisiti nella fase sommaria con l’audizione degli informatori (ex plurimis Cass. 1386/2009).

Quanto alle altre doglianze si osserva:

Occorre distinguere tra possesso utile ai fini della usucapione e situazione di fatto tutelabile in sede di azione di reintegrazione, indipendentemente dalla prova che spetti un diritto, da parte di chi e’ privato violentemente od occultamente della disponibilita’ del bene.

La relativa legittimazione attiva spetta non solo al possessore uti dominus ma anche al detentore nei confronti dello spoliator che sia titolare del diritto e tenti di difendersi opponendo che “feci sed iure feci”.

Nella specie, pur essendo sufficiente a chi invoca la tutela provare una situazione di fatto, protrattasi per un periodo di tempo apprezzabile, con la conseguenza che, per l’esperimento dell’azione di reintegrazione, e’ tutelabile un possesso qualsiasi, anche se illegittimo ed abusivo, purche’ abbia i caratteri esteriori di un diritto reale (Cass. 1 agosto 2007 n. 16974, 7 ottobre 1991 n. 10470), la prova, desunta dalle deposizioni degli informatori, deve essere univoca mentre la sentenza non da conto di una situazione ultrannuale tutelabile ma solo della verosimiglianza ed attendibilita’ degli informatori “poiche’ una settimana di tempo, accompagnata dall’installazione di opere stabili come una condotta idrica, e’ comunque sufficiente a consolidare una situazione possessoria tutelabile”, conclusione generica ed incongrua.

Donde l’accoglimento del secondo e del terzo motivo e la cassazione con rinvio sul punto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo, accoglie il secondo ed il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte di appello di Lecce, altra sezione, anche per le spese.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – rel. Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11128-2007 proposto da:

(OMISSIS) SRL IN PERSONA DELLA SUA AMMINISTRATRICE UNICA E LEGALE RAPP.TE P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL IN PERSONA DEL SUO LEGALE RAPP.TE P. T.;

- intimata -

avverso la sentenza n. 2961/2006 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 12/12/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/03/2013 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore della ricorrente che si riporta agli atti depositati e ne chiede l’accoglimento;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La (OMISSIS) srl, con atto ritualmente notificato, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1165/2000 con cui il Tribunale di Monza – sez. distaccata di Desio, le aveva ingiunto il pagamento, in favore della ricorrente srl (OMISSIS), della somma di lire 161.778.725 oltre accessori, a titolo di caparra confirmatoria prevista nel contratto d’appalto stipulato tra le parti, avente ad oggetto la realizzazione e fornitura di facciate continue, serramenti in alluminio e facciate Forster, contratto che era stato risolto proprio per la mancata corresponsione della caparra in questione. Deduceva la societa’ opponente in specie l’inefficacia e/o nullita’ del patto relativo alla caparra stante il mancato versamento della somma e la natura reale del patto stesso nonche’ l’intervenuta risoluzione del contratto per muto consenso e non per inadempimento, per cui non sussistevano i presupposti per la risoluzione o il recesso del contratto. Chiedeva quindi la revoca del decreto opposto, previo accertamento dell’inesistenza e/o inefficacia del patto relativo alla caparra confirmatoria e la declaratoria dell’avvenuta risoluzione del contratto per concorde volonta’ della parti. In riconvenzionale chiedeva la condanna della srl (OMISSIS) al pagamento della somma di lire 22.620.000 a saldo della fattura n. (OMISSIS). Instaurato il contraddittorio, la societa’ opposta chiedeva il rigetto dell’opposizione, sostenendo che il mancato versamento della caparra aveva legittimato il suo recesso dal contratto in questione. Previa sospensione della provvisoria esecutorieta’ del provvedimento monitorio opposto, l’adito tribunale, con sentenza n. 39/04 accoglieva l’opposizione, revocava il decreto ingiuntivo e in accoglimento della riconvenzionale condannava la srl (OMISSIS) al pagamento in favore dell’opponente della somma di euro 11.682,00, oltre interessi legali. Il primo giudice, qualificato come appalto il contratto concluso tra le parti e rilevata la natura reale del patto di caparra, osservava che l’inadempimento dell’obbligo di versare la caparra non era cosi’ grave da giustificare il venir meno dell’interesse al mantenimento del contratto e il rapporto fiduciario con la (OMISSIS).

Avverso tale pronunzia proponeva appello la srl (OMISSIS) che insisteva in specie sull’erronea qualificazione della natura reale della caparra confirmatoria e della mancanza d’inadempimento ai fini del legittimo recesso dell’appellante, lamentando altresi’ l’omessa pronuncia sulla domanda di risoluzione contrattuale. Resisteva la (OMISSIS) che proponeva appello incidentale in punto compensazione delle spese processuali; l’adita Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 2961/06 depos. in data 12.12.2006 rigettava sia l’appello principale che quello incidentale, condannando l’ (OMISSIS) al pagamento delle spese del grado. Secondo la corte, non vi era alcun vizio di omesso esame della domanda di risoluzione, in quanto il tribunale si era implicitamente pronunciato sulla stessa respingendola, ritenendo che l’inadempimento della (OMISSIS) non era ancora definitivo, trattandosi di un mero ritardo nel versamento dell’acconto e del correlato patto accessorio di caparra. Rilevava tra l’altro che, in mancanza di specifici motivi d’appello circa la cause della risoluzione del contratto per inadempimento, si era formato il giudicato su tale specifico punto. Precisava la Corte che “il mancato versamento della caparra non (poteva) configurare inadempimento…., ne’ una legittima causa di recesso del contratto, ma giustificare un’azione obbligatoria per il versamento di tale importo”.

Per la cassazione di tale pronunzia, ricorre (OMISSIS) sulla base di 4 mezzi; la societa’ intimata non ha svolto difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 – Con il primo motivo, la societa’ ricorrente eccepisce il vizio di motivazione “per non avere la corte d’appello enunciate le ragioni che l’hanno portata a ritenere valide le argomentazioni del giudice di primo grado in ordine alla questione della natura degli effetti della caparra confirmatoria”. Eccepisce altresi’ la violazione e falsa applicazione degli articoli 1385, 1322 e 1655 c.c.” nella parte in cui si e’ ritenuto non applicabile l’istituto della caparra confirmatoria in mancanza della materiale consegna della corrispondente somma di danaro.

Ritiene pertanto l’esponente che l’accordo circa il versamento della caparra ha efficacia vincolante per le parti anche se la relativa somma non sia stata versata al momento della stipula del contratto.

Il mezzo si conclude con i seguenti quesiti di diritto:

a) “se contrattualmente pattuito il versamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria, si producano gli effetti di cui all’articolo 1385 c.c., comma 2 anche in mancanza di materiale versamento della relativa somma”;

b) “se in relazione al disposto di cui all’articolo 1655 c.c., u.c. e nel rispetto dell’autonomia contrattuale previsto dall’articolo 1322 c.c., possa ritenersi valida ed efficace la pattuizione che pone a carico della parte committente l’onere del versamento di una somma di danaro a titolo di caparra confirmatoria, prima della realizzazione dell’opera da parte dell’appaltatore”.

La doglianza e’ infondata.

Occorre premettere che, la caparra confirmatoria, costituisce un contratto che si perfeziona con la consegna che una parte fa all’altra di una somma di danaro o di una determinata quantita’ di cose fungibili per il caso d’inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale). La caparra (sia confirmatoria che penitenziale) e’ dunque, come e’ noto, una clausola che ha lo scopo di rafforzare il vincolo contrattuale; il relativo patto contrattuale ha natura reale, e, come tale, e’ improduttivo di effetti giuridici ove non si perfezioni con la consegna della relativa somma (Cass. n. 2870 del 07/06/1978). Cio’ tuttavia non esclude che le parti, nell’ambito della loro autonomia negoziale, possano differire la dazione della caparra in tutto o in parte ad un momento successivo alla conclusione del contratto, come previsto dall’articolo 1385 c.c., comma 1, purche’ anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite (Cass. n. 5424 del 14.4.2002; Cass. 3071 del 13.02.2006; Cass. n. 17127 del 9.8.2011). Tale possibilita’ non comporta tuttavia anche quella di escludere la natura reale del contratto e ad attribuire all’obbligazione della sua prestazione gli effetti che l’articolo 1385 c.c., comma 2 ricollega alla sua consegna, che nel caso di specie non e’ avvenuta. Con tale conclusione resta assorbito l’esame delle ulteriori censure contenute nel motivo.

2 – Con il 2 motivo la societa’ denuncia la violazione degli articoli 1655, 1453 e 1455 c.c. “nella parte in cui la corte ha ritenuto l’insussistenza dell’inadempimento e della sua gravita’”. Assume che dagli elementi acquisiti risultava che la (OMISSIS) non aveva ne’ intenzione e ne’ possibilita’ di adempiere al contratto di appalto e che erano pretestuosi i motivi da lei addotti per ritardare il pagamento della caparra, la quale peraltro era economicamente rilevante per la ricorrente, che doveva a sua volta, affrontare altri impegni economici con altre aziende per adempiere agli obblighi scaturenti dal contratto d’appalto stipulato con la controparte.

La doglianza non e’ fondata, non ravvisandosi i denunciati vizi.

Al riguardo la corte distrettuale ha puntualmente osservato che il recesso era stato fondato sul mancato versamento della caparra e non sul mancato pagamento del prezzo; che inoltre si era formato il giudicato sul rigetto implicito della domanda di risoluzione perche’ “era riscontrabile un mero ritardo nell’adempimento dell’obbligo di versamento dell’acconto e del correlato patto accessorio di caparra” e che “siffatto ritardo non era cosi’ grave da giustificare il venir meno dell’interesse al mantenimento del contratto” avente ad oggetto una fornitura d’ingente valore (quasi lire un miliardo).

3 – Con il 3 motivo si deduce la violazione dell’articolo 342 c.p.c., nonche’ il vizio di motivazione “per non avere la corte specificato le ragioni per cui ha ritenuto l’esame della domanda di risoluzione precluso dalla formazione del giudicato e cio’ nonostante detta domanda sia stata espressamente proposta in grado d’appello e siano state enunciate le ragioni poste a suo fondamento e non accolte in primo grado.

La doglianza non ha pregio ed e’ inammissibile perche’ non attiene alla ratio decidendi. La sentenza infatti non ha negato la riproposizione della domanda di risoluzione in grado d’appello, ma ha affermato che, essendosi implicitamente pronunciata su di essa il giudice di primo grado, non era sufficiente riproporre la domanda, ma doveva essere impugnato il rigetto della stessa. Il rigetto di tale motivo comporta anche l’assorbimento del 4 motivo (la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1385 c.c. nella parte in cui si ritenuta non ammissibile la domanda di risoluzione del contratto).

Il ricorso dev’essere dunque rigettato. Nulla per le spese non avendo l’intimata svolto difese.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CHIEFFI Severo – Presidente
Dott. CAIAZZO Luigi Piet – rel. Consigliere
Dott. ROMBOLA’ Marcello – Consigliere
Dott. BONITO Francesco M.S. – Consigliere
Dott. MAZZEI Antonella P. – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

1) (OMISSIS) N. IL (OMISSIS);

avverso la sentenza n. 297/2008 TRIB.SEZ.DIST. di ALGHERO, del 13/07/2010;
visti gli atti, la sentenza e il ricorso;
udita in PUBBLICA UDIENZA del 29/11/2012 la relazione fatta dal Consigliere Dott.  LUIGI PIETRO CAVAZZO;
Udito il Procuratore Generale in persona del Dott. DELEHAYE Enrico, che ha concluso per l’annullamento senza rinvio per intervenuta prescrizione del reato.

RILEVATO IN FATTO

Con sentenza in data 13.7.2010 il Tribunale di Sassari, sezione distaccata di Alghero, condannava (OMISSIS) per il reato di cui all’articolo 659 c.p. perche’, mediante rumori provenienti dal pubblico esercizio denominato (OMISSIS), disturbava il riposo di (OMISSIS) e (OMISSIS), reato commesso fino al (OMISSIS), e condannava l’imputata alla pena di euro 250,00 di ammenda nonche’ a risarcire i danni a favore dei predetti (OMISSIS) e (OMISSIS), costituiti parti civili.

Il giudice accertava che l’imputata gestiva una paninoteca nel piano sottostante all’appartamento abitato dai coniugi (OMISSIS)- (OMISSIS); dai locali provenivano forti e incessanti rumori che disturbavano i suddetti coniugi; nella palazzina vi erano altri appartamenti, ma gli stessi erano occupati solo nel periodo estivo, mentre il (OMISSIS) e la (OMISSIS) risiedevano tutto l’anno nel suddetto appartamento.

Da rilievi fonometrici, effettuati in periodo di scarsa affluenza di avventori, fuori dalla stagione estiva, era risultato che nell’appartamento suddetto il rumore era di sei decibel, il doppio di quello consentito.

Secondo il Tribunale, il disturbo delle occupazioni e del riposo e’ configurabile non solo quando la condotta sia tale da disturbare un indeterminato numero di persone, anche se la lamentela proviene da una sola, ma anche quando sia leso l’interesse di una singola persona, dal momento che la violazione della sua tranquillita’ puo’ avere riflessi negativi sulla tranquillita’ pubblica.

Avverso la sentenza ha proposto ricorso per cassazione il difensore dell’imputata, chiedendone l’annullamento per erronea applicazione dell’articolo 659 c.p., in quanto detta norma sarebbe applicabile solo quando i presunti rumori molesti disturbano le occupazioni o il riposo della generalita’ dei consociati, mentre il fatto in oggetto disturbava solo i coniugi (OMISSIS)- (OMISSIS) e non era stato in alcun modo provata la potenzialita’ a disturbare anche il riposo di altre persone.

Secondo il ricorrente, non era neppure applicabile il secondo comma dell’articolo 659 c.p., essendo il superamento dei limiti derivanti da mestieri rumorosi un illecito amministrativo previsto dalla Legge n. 447 del 1995, articolo 10, comma 2 e non essendo stata contestata alla ricorrente la violazione di disposizioni di legge o prescrizioni dell’Autorita’ per l’esercizio della propria attivita’ commerciale.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso e’ fondato.

All’imputata e’ stata addebitata l’ipotesi di cui al primo comma dell’articolo 659 c.p., poiche’ nel capo di imputazione si contestano rumori provenienti dal pubblico esercizio gestito dalla (OMISSIS) che disturbavano il riposo di (OMISSIS) e (OMISSIS), senza alcun riferimento a un mestiere rumoroso contro le disposizioni di legge o le prescrizioni dell’autorita’.

Il Tribunale ha ritenuto che, nonostante i rumori provenienti dal predetto esercizio disturbassero solo i coniugi indicati nel capo di imputazione e non potessero disturbare altre persone, sussisteva il reato contestato dal momento che la violazione della tranquillita’ anche di una sola persona puo’ avere riflessi negativi sulla tranquillita’ pubblica.

E’ stata seguita dal Tribunale, nell’affermare il suddetto principio, una giurisprudenza (V. Sez. 1 sentenza n. 2486 del 24.5.1993, Rv. 196915) ormai superata, avendo questa Corte da tempo affermato nella materia de qua che per la configurabilita’ della contravvenzione di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone (articolo 659 cod. pen.) e’ necessario che i rumori, gli schiamazzi e le altre fonti sonore indicate nella norma superino la normale tollerabilita’ ed abbiano, anche in relazione allo loro intensita’, l’attitudine a propagarsi ed a disturbare un numero indeterminato di persone, e cio’ a prescindere dal fatto che, in concreto, alcune persone siano state effettivamente disturbate; invero, trattandosi di reato di pericolo, e’ sufficiente che la condotta dell’agente abbia l’attitudine a ledere il bene giuridico protetto dalla norma incriminatrice, ed e’ indifferente che la lesione del bene si sia in concreto verificata. Ne consegue che la contravvenzione non e’ configurabile nei casi in cui le emissioni rumorose non superino la normale tollerabilita’ ed in quelli in cui sia oggetti va mente impossibile il disturbo di un numero indeterminato di persone, ma siano offesi solamente i soggetti che si trovano in un luogo contiguo a quello da cui provengono i rumori: in tale ultima ipotesi il fatto non assume invero rilievo penale, ma deve essere inquadrato nell’ambito dei rapporti di vicinato tra immobili confinanti, disciplinato dal codice civile (V. Sez. 1 sentenza n. 5714 del 24.4.1996, Rv. 205274; Sez. 1 sentenza n. 40393 dell’8.10.2004, Rv. 230643; Sez. 1 sentenza n. 7748 del 24.1.2012, Rv. 252075).

Pertanto, la sentenza impugnata deve essere annullata senza rinvio perche’, mancando uno degli elementi costitutivi del reato, il fatto non sussiste.

P.Q.M.

Annulla senza rinvio la sentenza impugnata perche’ il fatto non sussiste.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 14997/2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) nato a il (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 454/2012 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 13/03/2012;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/06/2013 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per il rigetto del primo motivo di ricorso e per l’accoglimento del secondo motivo di ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), acquirenti di unita’ abitative del complesso immobiliare (OMISSIS), convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Catania la societa’ venditrice, (OMISSIS) s.r.l. per sentirla condannare al risarcimento dei danni da mancato rilascio del certificato di agibilita’ degli immobili.

Nella contumacia della societa’ convenuta il Tribunale accoglieva la domanda, condannando la (OMISSIS) s.r.l. al pagamento per ciascun proprietario di una somma, determinata in base ad apposito accertamento tecnico d’ufficio, pari alla differenza tra il prezzo astrattamente ricavabile dalla vendita ed il concreto valore di mercato delle unita’ abitative prive del predetto certificato.

Adita dalla (OMISSIS) s.r.l. tale sentenza era ribaltata dalla Corte d’appello di Catania, che rigettava la domanda e condannava gli appellati alla restituzione di quanto loro corrisposto dalla societa’ venditrice in base alla pronuncia di primo grado.

La Corte territoriale riteneva inconsistente la valutazione del danno suggerita dal c.t.u.. Sotto il profilo del danno emergente, perche’ gli immobili trasferiti erano conformi al progetto approvato e non esistevano impedimenti di sorta al rilascio della richiesta certificazione; sotto quello del lucro cessante, perche’ era mancata l’allegazione, prima ancora della prova, di un mancato accrescimento della sfera patrimoniale degli acquirenti, configurabile solo nel caso di perdita economica indotta dalla vendita degli immobili a valori di mercato diversi rispetto a quelli correnti per fondi dotati del certificato di agibilita’.

Per la cassazione di detta sentenza ricorrono (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), in base a due motivi.

Resistono con controricorso (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quest’ultimo gia’ liquidatore, gli altri gia’ soci della (OMISSIS) s.r.l..

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Col primo mezzo d’annullamento i ricorrenti denunciano la violazione dell’articolo 300 c.p.c., in relazione ai nn. 3 e 5 (rectius, 4) dell’articolo 360 c.p.c..

La sentenza impugnata, sostengono, e’ nulla in quanto pubblicata il 13.3.2012, dopo la cancellazione, avvenuta il (OMISSIS), della societa’ appellante dal registro delle imprese, cancellazione che ai sensi del nuovo testo dell’articolo 2495 c.c., determina l’immediata estinzione della societa’. Deducono, inoltre, che gia’ all’udienza di precisazione delle conclusioni, tenutasi il 25.11.2011, era venuta meno la personalita’ giuridica della (OMISSIS) s.r.l. per effetto della chiusura dello stato di liquidazione, depositata presso l’ufficio del registro delle imprese il 24.11.2011, senza che il procuratore della societa’ dichiarasse l’evento interruttivo ai sensi dell’articolo 300 c.p.c..

1.1. – Il motivo e’ infondato.

Com’e’ noto, le S.U. di questa Corte hanno di recente affermato, risolvendo una questione di massima di particolare importanza, che la cancellazione della societa’ dal registro delle imprese, a partire dal momento in cui si verifica l’estinzione della societa’ cancellata, priva la societa’ stessa della capacita’ di stare in giudizio (con la sola eccezione della fictio iuris contemplata dalla L.F., articolo 10); pertanto, qualora l’estinzione intervenga nella pendenza di un giudizio del quale la societa’ e’ parte, si determina un evento interruttivo, disciplinato dall’articolo 299 c.p.c. e ss., con eventuale prosecuzione o riassunzione da parte o nei confronti dei soci, successori della societa’, ai sensi dell’articolo 110 c.p.c.; qualora l’evento non sia stato fatto constare nei modi di legge o si sia verificato quando farlo constare in tali modi non sarebbe piu’ stato possibile, l’impugnazione della sentenza, pronunciata nei riguardi della societa’, deve provenire o essere indirizzata, a pena d’inammissibilita’, dai soci o nei confronti dei soci, atteso che la stabilizzazione processuale di un soggetto estinto non puo’ eccedere il grado di giudizio nel quale l’evento estintivo e’ occorso (sent. n. 6070/13).

2. – Con il secondo motivo e’ dedotta la violazione dell’articolo 1477 c.c., comma 3, articoli 1490 e 1492 c.c., e del Regio Decreto n. 1265 del 1934, articoli 220 e 221, nonche’ l’insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto (rectius, fatto) controverso e decisivo, in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

La Corte territoriale, si sostiene, ha disatteso il consolidato orientamento di questa S.C. secondo cui nel caso di vendita di immobile destinato ad abitazione, la mancanza del certificato di agibilita’ configura un’ipotesi di vendita aliud pro alio, che incide sull’attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale e sulla relativa commerciabilita’, di guisa che anche nel caso in cui il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, il venditore e’ tenuto al risarcimento del danno. Fino a quando il certificato non sara’ rilasciato, ognuno degli immobili venduti non potra’ essere negoziato in alcun modo, sicche’ la Corte d’appello, pur riconoscendo il principio di diritto per cui la consegna del certificato di abitabilita’ integra un’obbligazione a carico del venditore ai sensi dell’articolo 1477 c.c., e del Regio Decreto n. 1265 del 1934, articoli 220 e 221, attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, ne ha operato un’errata applicazione, escludendo l’esistenza del danno per la conformita’ degli immobili al progetto approvato.

Ne’, infine, prosegue parte ricorrente, la sentenza impugnata motiva le ragioni dell’asserita arbitrarieta’ del deprezzamento degli immobili stimato dal c.t.u. nel giudizio di primo grado, deprezzamento che invece va ritenuto congruo e rispondente all’effettivo minor valore commerciale e agli esborsi che ciascun ricorrente dovra’ sostenere per conseguire quel certificato che la (OMISSIS) s.r.l., in quanto ormai estinta, non potra’ piu’ consegnare in adempimento della propria obbligazione.

2.1. – Il motivo e’ fondato.

Questa Corte ha avuto modo di affermare che la consegna del certificato di abitabilita’ dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per se’ condizione di validita’ della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’articolo 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilita’ di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto (cosi’, Cass. n. 16216/08, la quale, applicando detto principio, ha confermato la sentenza dei giudici di merito che, tenuto conto che non era stato stipulato l’atto definitivo di compravendita, non essendo stato ancora ottenuto dal costruttore il certificato di abitabilita’, avevano ritenuto giustificata la sospensione da parte del promittente acquirente del pagamento dei ratei di mutuo, quale legittimo esercizio della facolta’ di autotutela di cui all’articolo 1460 c.c.).

Ne deriva che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilita’ e’ un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacita’ di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l’acquisto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilita’ implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, puo’ comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilita’, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari (cfr. Cass. n. 9253/06).

2.1.1. – La Corte territoriale ha disatteso tale indirizzo, e nell’escludere il danno emergente per la conformita’ del costruito al consentito, non ha tenuto conto che sul venditore-costruttore incombe l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo d’assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilita’ prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato. I giudici d’appello, in altri termini, non hanno considerato che il venditore-costruttore deve curare la richiesta e sostenere le spese necessarie a conseguire il certificato di agibilita’, e che il non averlo fatto costituisce un inadempimento ex se foriero di danno emergente, perche’ costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioe’ con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi.

3. – Per quanto sopra, la sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Catania, che nel decidere il merito si atterra’ al seguente principio di diritto: “il venditore-costruttore di un bene immobile ha l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo d’assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilita’ prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L’inadempimento di quest’ultima obbligazione e’ ex se foriero di danno emergente, perche’ costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioe’ con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi”.

4. – Il giudice di rinvio provvedera’ anche in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., comma 3.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso, respinto il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Catania, che provvedera’ anche sulle spese di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 25525/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

sul ricorso 29545/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti ricorrenti incidentali -

e contro

(OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 299/2007 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 26/03/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/07/2013 dal Consigliere Dott. LUIGI PICCIALLI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per riunione dei ricorsi e rigetto di entrambi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 6.7.1996 (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari degli immobili siti nel fabbricato condominiale c.d. (OMISSIS), citarono al giudizio del locale tribunale (OMISSIS), proprietario di un fondo confinante, nonche’ (OMISSIS), titolare di un’impresa edile, quale ritenuto esecutore dell’intervento di seguito indicato sub b), chiedendo: a) accertarsi l’esistenza di una servitu’ di passo pedonale e carrabile, a favore del condominio, costituita per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, sulla strada privata di collegamento, attraverso l’area di proprieta’ del convenutola le vie (OMISSIS), lamentando l’avvenuta chiusura degli accessi da parte del (OMISSIS) ed instando per il ripristino del relativo esercizio; b) condannarsi quest’ultimo al ripristino della pavimentazione in cemento di una striscia di terreno, di assunta proprieta’ del condominio, ascrivendone la demolizione, avvenuta tra gennaio e febbraio 1995 al (OMISSIS) su incarico del (OMISSIS); c) condannarsi entrambi i convenuti in solido al risarcimento dei danni. Costituitisi i convenuti, chiesero ciascuno il rigetto della domande, il (OMISSIS) eccependo di essere stato incaricato del lavoro dall’attore (OMISSIS), il (OMISSIS) negando l’esistenza della servitu’, segnatamente opponendo la natura cortilizia dell’area oggetto della pretesa, mentre della striscia di suolo di cui sub b) si assumeva esclusivo proprietario, quanto meno per usucapione. All’esito di istruttoria orale e consulenza tecnica il Tribunale di Verona con sentenza n. 987 del 2003 dichiaro’ l’esistenza della pretesa servitu’, in quanto costituita per destinazione del padre di famiglia ed esercitata per oltre venti anni dai partecipanti al condominio, fino all’epoca della chiusura posta in essere dal (OMISSIS), condannando quest’ultimo a consentire agli attori il libero transito attraverso i cancelli terminali, accerto’ inoltre l’appartenenza al condominio della striscia di terreno, gia’ pavimentata, dichiarando al riguardo che nessuna domanda di usucapione il convenuto aveva formulato, rigetto’ la domanda risarcitoria nei confronti del (OMISSIS), ritenendo che avesse agito per ordine altrui, condannando il solo (OMISSIS) al pagamento della somma occorrente per il ripristino della pavimentazione, regolo’, infine, le spese secondo soccombenza. Proposti appelli, principale dal (OMISSIS), resistito dagli appellati, ad eccezione della (OMISSIS) e del (OMISSIS) rimasti contumaci, incidentale da parte del (OMISSIS) e della (OMISSIS) (per la quantificazione in euro 2065,83 della spesa occorrente per il ripristino della pavimentazione), la Corte di Venezia con sentenza del 21.11.06, pubblicata il 26.3.07, accoglieva parzialmente il gravame principale e rigettava l’incidentale, eliminando la condanna relativa al pagamento delle spese per il ripristino della pavimentazione della striscia di terreno condominiale, ritenendo testimonialmente provato che la relativa rimozione fosse avvenuta per ordine del condominio stesso, o comunque, del (OMISSIS), rigettava nel resto l’appello del (OMISSIS), condannandolo al pagamento dei due terzi delle spese del doppio grado del giudizio, per il restante terzo compensate. La conferma della decisione di primo grado sui rimanenti capi veniva motivata nei seguenti essenziali termini: 1) non vertendosi in ipotesi di costituzione coattiva, ma di accertamento di servitu’ costituita per destinazione del padre di famiglia, non era fondatamente eccepibile, ai fini dell’esenzione ex articolo 1051 c.c., u.c., la natura cortilizia dell’area, essendo invece rilevante il requisito dell’apparenza; 2) sotto tale ultimo profilo, peraltro, le accertate (come da documentazione fotografica) e risalenti caratteristiche dell’area, delimitata sui lati opposti da due cancelli e connotata da un tracciato sterratole evidenziavano l’effettiva natura di strada, tale qualificata anche in atti e accertamenti delle autorita’ locali ed in una sentenza pretorile possessoria (del 14.3.95); 3) la pregressa appartenenza di entrambi i fondi in contesa ad un originario unico proprietario, dante causa comune delle parti, l’indicazione della strada interna nel piano di lottizzazione da lui predisposto e la relativa conservazione dell’assetto dei luoghi all’atto del frazionamento del compendio, integravano gli estremi della citata fattispecie costitutiva della servitu’, peraltro successivamente e di fatto esercitata, come da prova testimoniale, per oltre un ventennio dagli appartenenti al condominio; 4) inammissibili, perche’ tardivamente proposte soltanto in comparsa conclusionale, erano le eccezioni contestanti l’accessio possessionis e l’insussistenza dell’utilitas, comunque essendo palese quest’ultimo requisito, consentendo la strada al condominio il vantaggio di un diretto collegamento tra due pubbliche vie; 5) altrettanto fondata era la domanda relativa alla striscia di terreno, la cui appartenenza al condominio, in difetto di altri contrari elementi, doveva ritenersi sulla base della situazione catastale, evidenziante quale confine tra i due suoli l’allineamento del ciglio del marciapiede, poi demolito, con lo spigolo nord del pilastro di accesso alla proprieta’ (OMISSIS), conclusione confortata anche dal riscontro in un frazionamento redatto nel 1952, quando l’intero compendio apparteneva all’originario unico proprietario, in cui la porzione dell’area risultava graficamente descritta; 6) infondata, infine, era risultata l’eccezione di usucapione (tale soltanto proposta nella comparsa di costituzione e risposta dal (OMISSIS), che soltanto in sede di conclusioni aveva, inammissibilmente, formulato la domanda riconvenzionale), non avendo il convenuto provato l’esercizio di alcun esclusivo potere di fatto sulla striscia di suolo e risultando irrilevante che la stessa fosse stata, tra il 1986 ed il 1987, lasciata all’esterno della recinzione dello scoperto condominiale, tanto piu’ che era stata, come riferito dai testi, sistematicamente utilizzata dai vari condomini quale area di parcheggio, e, prima di essi, da abitanti di altri edifici antistanti, collocandovi anche piante.

Avverso tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione affidato ad otto motivi. Hanno resistito, con distinti controricorsi, il (OMISSIS), il (OMISSIS), la (OMISSIS) e (OMISSIS), nonche’ il (OMISSIS) e la (OMISSIS), proponendo questi ultimi ricorso incidentale.

Non hanno svolto attivita’ difensive, benche’ intimati, la (OMISSIS) e (OMISSIS).

Sono state infine depositate memorie illustrative per il (OMISSIS) e per i (OMISSIS) – (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va preliminarmente disposta ai sensi dell’articolo 335 c.p.c., la riunione dei ricorsi. Ancora in via preliminare, va disattesa l’eccezione sollevata nella memoria del (OMISSIS), con riferimento alla validita’ del mandato difensivo conferito dai controricorrenti (OMISSIS) e (OMISSIS), per essere stata la relativa sottoscrizione autenticata soltanto da uno dei tre difensori, l’avv. (OMISSIS), non abilitato al patrocinio in cassazione.

Tale eccezione risulta superata, alla luce della giurisprudenza di questa Corte, secondo cui la mancata certificazione dell’autografia della sottoscrizione del mandato rappresentativo e difensivo apposto in margine o in calce al ricorso per cassazione, costituisce una mera irregolarita’, che non comporta la nullita’ della procura ad litem, non essendo tale invalidita’ comminata dalla legge, ne’ incidendo sui requisiti indispensabili per il raggiungimento dello scopo dell’atto, individuabile nella formazione del rapporto processuale attraverso la costituzione in giudizio del procuratore nominato, salvo che la controparte non contesti, con valide ragioni e prove, l’autografia della firma (v. sez. 2, n. 27774/12 ed, in precedenza, S.U. n. 10732/03, relativa ad un caso in cui, come nella specie, l’autenticazione era stata apposta soltanto da un avvocato non patrocinante in cassazione, ma il ricorso risultava firmato anche da altro difensore validamente abilitato, che si era poi costituito in giudizio).

Con il primo motivo del ricorso principale si deduce “violazione dell’articolo 1051 c.c., nonche’ erronea e/o insufficiente motivazione, per non aver applicato il divieto di costituzione delle servitu’ coattive sull’area cortilizia del (OMISSIS)”, sostenendosi che lo stesso, in mancanza di alcun accordo tra le parti (nella specie escluso con sentenza n. 1938/1998 del Tribunale di Verona, intervenuta tra il (OMISSIS) ed il (OMISSIS)), sarebbe applicabile “anche in caso di mancata interclusione del fondo dominante…qualora il proprietario del suddetto fondo agisca in giudizio per ottenere un piu’ comodo collegamento tra vie pubbliche sulla proprieta’ del ricorrente” (v. quesito ex articolo 366 bis).

Il motivo e’ manifestamente infondato, in quanto frutto di confusione concettuale tra l’azione dichiarativa della servitu’ gia’ sussistente, in virtu’ di acquisto a titolo originario, quale e’ la destinazione del padre di famiglia prevista dall’articolo 1062 c.c., e quella ex articolo 1051 c.c., diretta alla pronunziaci natura costitutiva, con la quale la servitu’, sussistendone le condizioni, viene coattivamente imposta sul fondo da asservire, in virtu’ del provvedimento del giudice, che invece nella prima ipotesi – come nella specie – ha soltanto natura di accertamento, ricognitivo di una situazione di assoggettamento di un fondo all’altro per utilita’ di quest’ultimo, gia’ esistente nel mondo giuridico. Solo alla seconda ipotesi si riferisce l’esenzione (peraltro non assoluta) di case, cortili, giardini ed aie prevista dall’articolo 1051 c.c., u.c., con disposizione di carattere eccezionale, come tale non estensibile oltre i casi espressamente previsti.

Paelemente inconferente e’, altresi’, in considerazione della natura originaria e non convenzionale del titolo dell’accertata servitu’, il profilo di censura deducente la mancanza di accordo tra le parti che sarebbe stato accertato con la citata sentenza del 1998.

Con il secondo motivo si censura, per violazione dell’articolo 1061 c.c., e articolo 116 c.p.c., e per connessa erroneita’ ed insufficienza di motivazione, l’accertamento del requisito dell’apparenza delle pretesa servitu’, sostenendo che l’area interessata sarebbe soltanto un cortile interno recintato chiuso da due cancelli ed inaccessibile a terzi, priva di alcun tracciato stradale.

Il motivo non merita accoglimento, risolvendosi nella inammissibile formulazione di censure in fatto, avverso l’accertamento congruamente motivato dai giudici di merito.

La corte di merito, in particolare, basandosi essenzialmente sulle caratteristiche dell’area evidenziate dalle fotografie e dalle stesse testimonianze, pur dando atto che alcuni testi l’avevano qualificato “corte” o “cortile”, ha tuttavia ritenuto non decisiva tale definizione, non essendo in concreto la stessa assolutamente incompatibile con l’assoggettamento dell’area al passaggio, desumendo il carattere dell’apparenza, in relazione alla relativa servitu’, sia dalla esistenza di un evidente tracciato stradale, in passato sterrato, all’interno dell’area, sia dalla stessa esistenza dei due cancelli alle estremita’ del percorso, in precedenza non chiusi, che consentivano il collegamento tra le due strade pubblichera’ vie (OMISSIS) (su cui affaccia il condominio) e la via (OMISSIS), attraverso un percorso interno a quello che, in origine, era un unico fondo.

Tale situazione evidenziava una, quanto meno concorrente, destinazione del tracciato suddetto al passaggio dall’una all’altra estremita’ dell’area, poi frazionata lasciando immutato l’assetto in questione, con conseguente asservimento ex articolo 1062 c.c., al transito di una parte, a vantaggio dell’altra, su cui si e’ poi insediato il condominio.

Tale ricostruzione dello stato dei luoghi e delle relative vicende, in quanto integrante un accertamento di merito esente da lacune o vizi logici, e’ incensurabile in sede di legittimita’.

Il terzo motivo, con il quale si censura per violazione dell’articolo 1144 c.c., e articolo 116 c.p.c., nonche’ per erronea valutazione delle risultanze probatorie, l’accertamento del prolungato possesso ad usucapionem, essendo in realta’ il passaggio riferito dai testi avvenuto per mera tolleranza, e’ inammissibile per difetto d’interesse, censurando una ratio decidendi subordinata e, pertanto, ultronea, che la corta ha ritenuto di dover aggiungere, a guisa di obiter dictum, a quella confermata e decisiva, della pregressa costituzione per destinazione del padre di famiglia del diritto reale, in cospetto della quale non sarebbe stato anche necessario il successivo prolungato esercizio del possesso da parte dei soggetti che ne erano gia’ titolari dall’epoca del frazionamento del fondo originariamente unico, o dagli aventi causa di costoro.

Il quarto motivo, con il quale si censura, per violazione dell’articolo 1027 c.c., la ritenuta sussistenza dell’utilistas che nella specie sarebbe stata erroneamente individuata in un vantaggio meramente personale dei condomini e non del condominio, gia’ dotato di un comodo accesso alla pubblica via e privo di porte o garage comunicanti con l’area del (OMISSIS), e’ privo di fondamento.

Il requisito dell’utilita’ non va confuso con quello della necessita’, per cui puo’ consistere anche nella maggiore comodita’, che l’asservimento di un fondo procuri agli utenti dell’altro Nella specie, sulla base di accertamento di fatto non censurabile in questa sede, i giudici di merito hanno evidenziato come il tracciato stradale in questione, avente uno dei due estremi sulla via (OMISSIS), in corrispondenza del condominio, consenta ai componenti di quest’ultimo l’agevole raggiungimento anche dell’altra strada pubblica, assicurando cosi’, conformemente alla destinazione impressa dall’originario unico proprietario dei fondi, una possibilita’ di uscita alternativa, palesemente vantaggiosa per la collettivita’ condominiale, non limitata soltanto a taluni partecipanti alla stessa.

Il quinto motivo denuncia violazione dell’articolo 342 c.p.c., articolo 2909 c.c., ed omessa motivazione, per non avere la corte affrontato la questione, sollevata sia in primo, sia in secondo grado, del giudicato costituito dalla sentenza n. 1938/98 del Tribunale di Verona, prodotta in copia, che pronunziando tra (OMISSIS), originario proprietario dei “vecchi fabbricati” e successivamente, di un solo appartamento nel condominio (OMISSIS), poi venduto a (OMISSIS), aveva negato al primo la titolarita’ del diritto di passaggio sul cortile, chiuso dal secondo.

Anche tale motivo va disatteso, tenuto conto che, non avendo al precedente giudizio partecipato tutti i condomini attori nel successivo, o il condominio, ma soltanto un soggetto che si assume dante causa di uno dei predetti (del (OMISSIS)), l’efficacia preclusiva avrebbe potuto al piu’ verificarsi soltanto nei confronti di quest’ultimo, ove nella sentenza fosse stato rinvenibile un accertamento sull’insussistenza del diritto di servitu’. Ma tale accertamento negativo neppure vi fu, poiche’, come si rileva dal contenuto della sentenza, che pur da atto dell’esistenza del passaggio, la domanda di (OMISSIS) venne respinta non perche’ fosse stato escluso l’asservimento di un fondo all’altro, ma soltanto perche’ il medesimo (come l’altro attore (OMISSIS)) non era stato in grado di provare la propria legittimazione a rivendicarlo, non avendo fornito alcuna prova del diritto di proprieta’ sugli “appezzamenti di terreno serviti dal passaggio in questione”, della cui esistenza dunque il giudice aveva dato atto. Il sesto motivo, con il quale si censura per violazione dell’articolo 345 c.p.c., e articolo 1146 c.c., comma 2, con connessi vizi di motivazione, la ritenuta inammissibilita’ dell’eccezione deducente l’insussistenza dei requisiti dell’accessio possessionis ai fini dell’usucapione della servitu’, e’ inammissibile per difetto d’interesse, per le stesse ragioni esposte con riferimento al terzo motivo Con il settimo motivo si deduce violazione dell’articolo 116 c.p.c., e articolo 1146 c.c., per erronea valutazione delle prove in ordine alla proprieta’ della striscia di terreno, attribuita al condominio, e per mancata applicazione del principio dell’accessio possessionis tra il (OMISSIS) ed il suo dante causa, al riguardo sostenendo che le risultanze istruttorie avrebbero evidenziato che tale striscia di terreno non avrebbe potuto essere utilizzata dai componenti del condominio (OMISSIS), non avendovi alcuna possibilita’ di accesso, come anche prima della costituzione del condominio, mentre l’unica testimonianza favorevole alla tesi attrice sarebbe stata imprecisa; Per converso sarebbe risultato dimostrato che soltanto il (OMISSIS), e prima di lui il suo dante causa, avrebbero posseduto la suddetta area da tempo immemorabile.

Si confuta, infine, con il finale quesito di diritto ex articolo 366 bis c.p.c., la possibilita’ da parte delle giudice di merito di porre a fondamento del proprio convincimento un frazionamento contenuto in una consulenza tecnica svoltasi in un diverso giudizio.

Il motivo e’ inammissibile, perche’, a parte la inadeguatezza del quesito, attinente soltanto ad uno dei vari elementi probatori utilizzati dai giudici di merito, pur denunciando la violazione di norme di diritto, si risolve, in realta’, nell’esposizione di palesi censure in fatto avverso la valutazione delle risultanze istruttorie compiuta dalla corte territoriale.

Quest’ultima (come gia’ il primo giudice), nel contesto di una situazione di obiettiva incertezza in ordine al confine tra le due proprieta’ provenienti da un unico originario compendio immobiliare (circostanza che, anche in tema di rivendicazione comporta, per la ben nota e consolidata giurisprudenza di legittimita’, l’attenuazione del relativo rigore probatorio), ha ritenuto, con adeguata motivazione esente da vizi logici e conforme al dettato di cui all’articolo 950 c.c., di individuare la linea di demarcazione tra i due fondi non solo sulla base di un frazionamento redatto dal comune dante causa delle odierne parti, ma anche da una serie di altri elementi di prova, di cui ha dato ampio conto nella articolata motivazione e che non hanno formato oggetto di specifiche censure nel mezzo d’impugnazione, con il quale, oltre a formulare la menzionata infondata censura corrispondente al quesito, si tenta, per il resto, di accreditare, segnatamente con riferimento all’esito della prova orale, una valutazione, ai fine dell’eccezione di usucapione, delle relative risultanze diversa da quella esposta, in termini esaurienti e coerenti, dalla corte di merito.

Con l’ottavo motivo si censura per violazione degli articoli 167 e 189 c.p.c., e, quindi, per erronea valutazione del contenuto della comparsa di costituzione e risposta, l’esclusione della “domanda di usucapione” che, “anche se in via di eccezione”, sarebbe stata ivi “ritualmente formulata”, per poi essere “altresi’, confermata in sede di precisazione delle conclusioni”.

Il motivo, di non agevole comprensione, resta assorbito dalla reiezione del precedente, laddove si e’ dato atto che la corte, pur dando correttamente atto che la domanda riconvenzionale in questione era stata abbandonataci e’ fatta tuttavia carico di esaminare, correttamente rigettandola, la corrispondente eccezione.

Il ricorso principale, conclusivamente, va respinto.

Con il ricorso incidentale il (OMISSIS) e la (OMISSIS) deducono “omessa o insufficiente motivazione” in ordine al fatto controverso e decisivo, ai fini della disattesa domanda risarcitoria, costituito dall’ordine all’impresa (OMISSIS) di demolire la pavimentazione in cemento (dalla corte di merito confermata di appartenenza condominiale), che secondo la sentenza impugnata sarebbe stato impartito dal (OMISSIS), per conto del condominio, e non invece dal (OMISSIS), come sostenuto dagli attori.

Si lamenta, in particolare, la mancata valutazione di altre due testimonianze che sarebbero state di segno contrario rispetto a quelle menzionate dalla corte di merito).

Trattasi tuttavia, come si rileva dal riportato tenore letterale, di deposizioni non decisive, in quanto una (quella resa da (OMISSIS)) de relato, l’altra (quella fornita da (OMISSIS))

assolutamente generica (“mi risulta che”), la cui mancata valutazione da parte della corte di merito non puo’ inficiarne il relativo giudizio, assolutorio del convenuto (OMISSIS) dalla domanda risarcitoria, considerato che la maggiore attendibilita’ delle altre due, valorizzate, testimonianze di segno contrario, risulta giustificata dalla considerazione che le stesse, ammissive della provenienza condominiale dell’ordine in questione, provenissero proprio da stretti congiunti di due condomini (da un figlio del (OMISSIS) e dalla madre delle (OMISSIS)).

In ogni caso, l’eventuale contrasto tra le testimonianze di segno opposto, avrebbe comunque comportato, in un contesto di palese incertezza probatoria, il rigetto del capo di domanda in questione, in virtu’ del principio actore non probante, reus absolvitur.

Va pertanto respinto anche il ricorso incidentale.

Tenuto conto, infine, dell’esito del giudiziose spese vanno totalmente compensate, per reciproca soccombenza, tra il ricorrente principale (OMISSIS) ed i ricorrenti incidentali (OMISSIS) / (OMISSIS), mentre il primo, totalmente soccombente nei confronti degli altri controricorrenti, va condannato al rimborso delle stesse a tali parti.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta sia quello principale, sia l’incidentale, dichiara interamente compensate le spese del giudizio tra (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) e condanna il (OMISSIS) al rimborso, in favore degli altri controricorrenti, di tali spese, che liquida in misura di complessivi euro 3.200,00, di cui 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26741/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 783/2007 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 18/06/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/07/2013 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato in data 19-6-1998 (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano dinanzi al Tribunale di Verona (OMISSIS), chiedendo, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., l’emissione di sentenza costitutiva che tenesse luogo del contratto di trasferimento non concluso in relazione all’immobile di proprieta’ della convenuta sito in (OMISSIS), oggetto del preliminare di compravendita stipulato il (OMISSIS). Gli attori chiedevano altresi’ la condanna della promittente venditrice al pagamento dell’importo necessario alla eliminazione dei vizi dell’immobile, da detrarsi dall’importo dovuto a saldo del prezzo.

Con atto notificato il 16-7-1998 (OMISSIS) conveniva a sua volta dinanzi al Tribunale di Verona (OMISSIS) e (OMISSIS), per ottenere la risoluzione del menzionato contratto preliminare di compravendita del (OMISSIS), per colpa dei convenuti.

A seguito della riunione delle due cause, con sentenza in data 10-12-2003 il Tribunale adito dichiarava risolto per colpa dei promittenti acquirenti il contratto preliminare, per essersi i medesimi ingiustificatamente rifiutati di stipulare il rogito di vendita, nonostante l’idoneita’ dell’immobile e l’assenza di vizi redibitori, peraltro nemmeno tempestivamente denunciati. Il giudice di primo grado condannava, inoltre, il (OMISSIS) e la (OMISSIS) al risarcimento dei danni in favore della (OMISSIS).

Avverso la predetta decisione proponevano appello principale (OMISSIS) e (OMISSIS) e appello incidentale (OMISSIS).

Con sentenza in data 18-6-2007 la Corte di Appello di Venezia, in accoglimento del gravame principale, rigettava le domande proposte dalla (OMISSIS) e, accertato che i consorti (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano legittimamente esercitato la facolta’ di recesso dal contratto preliminare del (OMISSIS), condannava l’appellata al pagamento della somma di euro 30.987,41, pari al doppio della caparra versata, oltre agli interessi legali; in accoglimento dell’appello incidentale, ordinava al (OMISSIS) e alla (OMISSIS) di procedere alla cancellazione della trascrizione dell’atto di citazione del 18-6-1998.

La Corte territoriale, in particolare, dava atto della sussistenza di gravi vizi del tetto e della struttura in legno della parte superiore del fabbricato, con conseguenti infiltrazioni anche nella porzione di fabbricato inferiore in muratura. Rilevava che tali vizi configuravano un inadempimento contrattuale da parte della promittente venditrice e che, trattandosi di un preliminare di compravendita di un appartamento, con consegna dell’immobile prima della stipula dell’atto definitivo e correlativo inizio del pagamento rateale del prezzo da parte dei promittenti acquirenti, costoro erano abilitati ad opporre alla controparte l’eccezione di inadempimento, senza essere tenuti al rispetto del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS), sulla base di due motivi.

(OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) I controricorrenti hanno eccepito in limine l’inesistenza della notifica del ricorso per cassazione, in quanto non eseguita presso il domicilio eletto in (OMISSIS), ma presso il domicilio di (OMISSIS) del codifensore di secondo grado. Da tanto conseguirebbe, secondo i resistenti, l’inammissibilita’ del ricorso.

L’eccezione e’ infondata.

Secondo i principi affermati in materia dalla giurisprudenza, la notificazione dell’impugnazione e’ inesistente quando avviene in un luogo e nei confronti di una persona che non presentino alcun collegamento col destinatario dell’atto, mentre e’ affetta da nullita’ sanabile quando un tale collegamento e’ invece ravvisabile (Cass. 18-4-2000 n. 5011; Cass. 27-7-2001 n. 10278; Cass. 28-7-2003 n. 11623; Cass. 11-6-2004 n. 11175; Cass. 4-4-2006 n. 17818). In particolare, la notifica del ricorso per cassazione al coodifensore costituito, privo della qualita’ di domiciliatario della medesima per il giudizio di appello, deve ritenersi nulla e non inesistente, poiche’ il professionista presso cui l’atto risulta effettuato e’ pur sempre un difensore costituito del destinatario, con la conseguenza che tale nullita’ e’ senz’altro sanata ove quest’ultimo si costituisca in giudizio (Cass. 8-3-1999 n. 1944; Cass. 20-1-2006 n. 1108; Cass. 6-10-2010 n. 20731).

Nella specie, pertanto, esistendo un collegamento tra il professionista presso il quale l’atto e’ stato notificato e la resistente, non ricorre una ipotesi di “inesistenza” della notificazione, ma di semplice “nullita’”, sanata dalla avvenuta costituzione in giudizio della (OMISSIS).

2) Con il primo motivo la ricorrente lamenta l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine al ritenuto inadempimento della (OMISSIS) Nel premettere che, nel sottoscrivere il preliminare, i promittenti acquirenti hanno dichiarato di accettare il trasferimento del compendio immobiliare nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, rileva, in particolare: a) che dalla deposizione dell’agente della Tecnocasa risulta che i promittenti acquirenti erano stati informati che il box auto era abusivo e sarebbe stato demolito; b) che alla data del 1-6-1998 si sarebbe potuto procedere alla stipula del rogito, essendo stata consegnata al notaio la documentazione comprovante la correzione della errata trascrizione dei mappali e la cancellazione del box in lamiera; c) che la Corte di Appello ha frainteso il contenuto della relazione tecnica, nella quale il C.T.U. ha dato atto della impossibilita’ di stabilire se la situazione attuale dell’immobile corrispondesse a quella esistente al momento della stipula del preliminare.

Il motivo e’ infondato.

La Corte di Appello ha fornito adeguato conto delle ragioni per le quali ha individuato nella promissaria acquirente la parte inadempiente ed ha escluso, invece, ogni profilo di colpa a carico dei promissari acquirenti.

Il percorso argomentativo si snoda attraverso passaggi congruenti, con i quali, all’esito di una compiuta analisi delle risultanze istruttorie, e’ stato evidenziato, in particolare: che inizialmente la stipula del rogito fu rinviata dal notaio a causa delle gravi irregolarita’ catastali riscontrate e dell’esistenza di un’autorimessa abusiva; che alle successive date del 26-5-1998 e del 1-6-1998 i promittenti acquirenti non si presentarono non perche’ non avevano piu’ intenzione di concludere l’affare, ma perche’ avevano riscontrato dei difetti dell’immobile e intendevano ottenere una riduzione del prezzo; che l’assenza degli odierni resistenti al successivo appuntamento del 29-6-1998 era giustificata, essendo gia’ stato instaurato il procedimento ex articolo 2932 c.c., dinanzi al Tribunale di Verona; che dalle indagini tecniche espletate in corso di causa e’ emerso che la porzione di fabbricato superiore realizzato con pareti e tetto in legno si trovava in completo stato di abbandono, con condizioni di grave degrado sia a livello dei rivestimenti esterni che interni, con il materiale coibetante costituito da lana di vetro totalmente degradata almeno per le parti esposte, e con il manto di copertura inadeguato ad evitare infiltrazioni.

Con considerazioni ragionevoli e convincenti la Corte territoriale, nel rilevare che i coniugi (OMISSIS) avevano abitato nell’immobile dal 3-4-1998 al 7-6-1998, ovvero solo per due mesi, ha escluso che le condizioni del tetto e della struttura in legno potessero essere addebitate agli stessi, o ai temporali ricordati dalla (OMISSIS). Di qui la conclusione, logica e coerente, secondo cui i predetti manufatti si trovavano in quello stato gia’ all’epoca della stipulazione del contratto; nonche’ l’ulteriore rilievo secondo cui i (OMISSIS) avevano potuto avvedersi delle condizioni del tetto solo quando erano entrati nell’appartamento per abitarvi e avevano riscontrato, dopo le prime piogge, che l’acqua penetrava all’interno della copertura. A conforto del proprio convincimento, il giudice del gravame ha richiamato le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, da cui e’ emerso che l’immobile si trovava in precarie condizioni gia’ all’epoca in cui i coniugi (OMISSIS) avevano preso possesso dello stesso, nonche’ le dichiarazioni rese dal teste (OMISSIS), il quale ha riferito di essere andato piu’ volte a trovare i (OMISSIS), di cui era amico, e di avere constatato l’esistenza dei detti inconvenienti.

Non sussistono, pertanto, i vizi denunciati dalla ricorrente, dovendosi piuttosto osservare che quest’ultima, con il motivo in esame, propone sostanziali censure di merito, che mirano ad ottenere una diversa e piu’ favorevole valutazione delle risultanze processuali rispetto a quella compiuta dal giudice territoriale. In tal modo, peraltro, viene sollecitato a questa Corte l’esercizio di un potere di cognizione esulante dai limiti del sindacato ad essa istituzionalmente riservato. Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza, infatti, i vizi di motivazione denunciabili in cassazione non possono consistere nella difformita’ dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, perche’ spetta solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l’attendibilita’ e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge in cui un valore legale e’ assegnato alla prova (Cass. 28-7-2008 n. 20518; Cass. 11-11-2005 n. 22901; Cass. 12-8-2004 n. 15693; Cass. 7-8-2003 n. 11936).

3) Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1491 e 1495 c.c., in relazione all’affermazione secondo cui i promittenti acquirenti potevano opporre l’eccezione di inadempimento a causa dei vizi dell’immobile, senza essere tenuti alla relativa denuncia nel termine di cui all’articolo 1495 c.c. Il motivo si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis al ricorso in esame. “Nell’ambito di un contratto di compravendita cui non sia seguita la stipulazione del definitivo, potevano i promittenti compratori coniugi (OMISSIS) opporre legittimamente l’eccezione di inadempimento senza l’osservanza del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c.. Invero, non avrebbe dovuto la Corte di Appello – sul presupposto che la (OMISSIS) mai ha convenuto i (OMISSIS) perche’ aderissero alla stipulazione del definitivo e pagassero contestualmente il saldo- ritenere gli stessi decaduti dal diritto alla garanzia della cosa e quindi applicare l’articolo 1495 c.c. che, al contrario, non ha applicato nel caso di specie?”

Il motivo e’ privo di fondamento.

Questa Corte ha piu’ volte avuto modo di affermare che, in tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile oggetto del contratto effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, ne’ comunque quello di prescrizione, perche’ l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto (v. Cass. 26-5-2004 n. 10148; Cass. 15-2-2007 n. 3383, Cass. 14-1-2010 n. 477). Ne consegue che nell’ipotesi, ricorrente nel caso in esame, di contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell’atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente, senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c., per la denuncia dei vizi della cosa venduta, ad opporre l’exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita altresi’ a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa (Cass. 31-7-2006 n. 17304; Cass. 20-5-1997 n. 4459).

3) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dai resistenti nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12326/2007 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) SAS IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T.;

- intimata -

sul ricorso 15783/2007 proposto da:

(OMISSIS) SAS IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 1215/2006 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 09/08/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/03/2013 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale e l’inammissibilita’ del ricorso incidentale;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta, che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso principale, in subordine il rigetto e l’assorbimento del ricorso incidentale, in quanto condizionato.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 7-7-1997 i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Treviso la s.a.s. (OMISSIS) e, premesso di aver acquistato da quest’ultima per il prezzo di lire 280.000.000 un immobile ad uso abitazione sito nel Comune di (OMISSIS), assumevano che detto immobile era stato costruito su terreni fortemente instabili e su falde acquifere, tanto da provocare crepe tali da comprometterne la stabilita’ e determinare il deprezzamento del suo valore; essi chiedevano pertanto la risoluzione della compravendita e la condanna della convenuta alla restituzione del prezzo.

Il Tribunale adito con sentenza n. 2126/2002 rigettava sia la domanda ex articolo 1669 c.c., in quanto la convenuta non aveva costruito l’immobile, ma ne era stata solo la venditrice, sia quella ex articolo 1495 c.c., perche’ prescritta.

Proposto gravame da parte del (OMISSIS) e della (OMISSIS) cui resisteva la (OMISSIS) la Corte di Appello di Venezia con sentenza del 9-8-2006 ha rigettato l’impugnazione.

Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) e la (OMISSIS) hanno proposto un ricorso articolato in un unico motivo cui la societa’ (OMISSIS) ha resistito con controricorso introducendo altresi’ un ricorso incidentale condizionato affidato a due motivi; i ricorrenti principali hanno successivamente depositato una memoria oltre il termine di cui all’articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la medesima sentenza.

Venendo quindi all’esame del ricorso principale, deve anzitutto rilevarsi che, contrariamente a quanto eccepito dalla (OMISSIS), esso contiene una esposizione dei fatti di causa e dello svolgimento delle vicende processuali che, seppure piuttosto stringata, e’ sufficiente per intendere la natura delle censure sollevate nei confronti della sentenza impugnata.

Cio’ premesso, si rileva che con l’unico motivo formulato il (OMISSIS) e la (OMISSIS), deducendo violazione e falsa applicazione di norme di diritto e vizio di motivazione, censurano la sentenza impugnata per aver dichiarato infondata l’azione ex articolo 1669 c.c., promossa dall’esponente nei confronti della controparte per la supposta mancanza della prova della rovina quanto meno parziale dell’edificio, considerato che la stessa perizia di parte attrice redatta dall’ingegner (OMISSIS) aveva escluso un pregiudizio per la statica dell’immobile.

I ricorrenti principali sotto un primo profilo affermano che l’articolo 1669 c.c., non riguarda soltanto la rovina dell’edificio, ma anche i gravi difetti che possono non consistere nella rovina dell’edificio stesso, e che avrebbero potuto essere provati con una CTU cosi’ come era stato richiesto.

Il (OMISSIS) e la (OMISSIS) aggiungono che la Corte territoriale ha messo in rilievo soltanto uno dei vizi che legittimavano l’azione giudiziaria proposta, che inoltre gli esponenti avevano prodotto, oltre la perizia dell’ingegner (OMISSIS), anche un’altra perizia giurata dell’ingegner professore (OMISSIS) del tutto ignorata dal giudice di appello.

La censura e’ fondata.

La Corte territoriale ha ritenuto infondata la domanda proposta dal (OMISSIS) e dalla (OMISSIS) ex articolo 1669 c.c., per la mancanza totale della prova della rovina quantomeno parziale dell’edificio, come pure dell’esistenza di un pericolo certo ed attuale che, in un futuro piu’ o meno prossimo, potesse verificarsi una rovina almeno parziale.

In tal modo il giudice di appello, pur avendo ricondotto la domanda proposta dal (OMISSIS) e dalla (OMISSIS) nell’ambito dell’articolo 1669 c.c., non ha considerato che detta norma disciplina, oltre la rovina o il pericolo di rovina dell’opera per vizio del suolo o per difetto della costruzione, anche la distinta ipotesi che l’opera stessa presenti gravi difetti, consistenti in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalita’, pregiudicandone la normale utilizzazione in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura; pertanto la sentenza impugnata ha del tutto omesso una indagine volta ad accertare la sussistenza o meno nella specie di tali gravi difetti.

Esaminando ora il ricorso incidentale, si osserva che la societa’ (OMISSIS), deducendo violazione o falsa applicazione dei norme di diritto, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto l’esponente astrattamente legittimata passiva rispetto all’azione ex articolo 1669 c.c., proposta dalla controparte ancorche’ mera venditrice e non costruttrice dell’immobile in questione per non avere la (OMISSIS) fornito la prova di non avere mantenuto il potere di direttiva ovvero di controllo sull’operato della impresa appaltatrice, il tutto in palese violazione dell’articolo 2697 c.c., posto che spetta all’acquirente che agisce nei confronti del venditore non costruttore dell’immobile fornire la prova positiva di tale circostanza.

La censura e’ infondata.

La Corte territoriale ha rilevato che dal rogito 19-11-1993 per notaio (OMISSIS) di (OMISSIS) risultava che la (OMISSIS) si era qualificata quale impresa costruttrice degli immobili di cui trattasi; pertanto sulla suddetta societa’ gravava l’onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull’impresa (OMISSIS) (cui la (OMISSIS) aveva pacificamente commissionato la costruzione), e non sugli acquirenti; d’altra parte la (OMISSIS) commissionava per vendere, ed aveva come oggetto sociale proprio il tipo di attivita’ commissionata, cosicche’ aveva la competenza tecnica per dare direttamente, o attraverso il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’impresa individuale che concretamente aveva poi eseguito la costruzione.

Orbene la sentenza impugnata non ha invertito l’onere della prova in ordine alle condizioni dell’azione risarcitoria gravante sul danneggiato in caso di responsabilita’ extracontrattuale, ma, riconoscendo alla (OMISSIS) la competenza tecnica di dare direttamente o tramite il direttore dei lavori da lei commessi indicazioni mirate all’appaltatore, ha presunto l’addebitabilita’ dell’evento dannoso ad un’attivita’ (anche eventualmente omissiva) colposa del venditore committente per fatto proprio o del suo ausiliare direttore dei lavori; invero l’azione ex articolo 1669 c.c., puo’ essere esercitata non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilita’, allorche’ lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilita’ nella costruzione dell’opera (Cass. 29-3-2002 n. 4622; Cass. 16-2-2012 n. 2238), come appunto nella fattispecie; pertanto correttamente il giudice di appello ha affermato che per il superamento di tale presunzione la venditrice era onerata dalla prova contraria di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull’appaltatrice.

Con il secondo motivo la ricorrente incidentale, deducendo vizio di motivazione, assume che comunque l’esponente aveva ampiamente documentato di non aver mantenuto il potere di direttiva o di controllo sulla costruzione dell’immobile e di essersi avvalsa per la sua realizzazione dell’opera di soggetti professionalmente qualificati, quali l’appaltatrice (OMISSIS) di (OMISSIS), il progettista geometra (OMISSIS) ed il direttore dei lavori ingegner (OMISSIS).

La censura e’ infondata.

Il riferimento alla qualificazione professionale dei soggetti che avevano realizzato l’opera e’ irrilevante rispetto alle argomentazioni espresse al riguardo dalla sentenza impugnata e gia’ richiamate in occasione dell’esame del precedente motivo di ricorso, atteso che la qualificazione dell’impresa, del progettista e del direttore dei lavori non escludevano la responsabilita’ della committente per il fatto colpevole dei suoi ausiliari e, in particolare, del direttore dei lavori.

Il ricorso incidentale deve quindi essere rigettato.

In definitiva la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al ricorso accolto, e la causa deve essere rinviata per un nuovo esame della controversia riguardante la sussistenza o meno dei gravi difetti dell’opera di cui all’articolo 1669 c.c. e per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altro giudice di appello che si designa nella Corte di Appello di Brescia.

P.Q.M.

LA CORTE
Riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso principale, rigetta il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al ricorso accolto e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio alla Corte di Appello di Brescia.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4514/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

sul ricorso 6332/2009 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza non definitiva n. 1994/2005 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 22/12/2005 e la sentenza definitiva n. 34/08, della CORTE DI APPELLO DI VENEZIA, depositata il 23/01/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/02/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto del ricorso n. 4514/07 e per l’inammissibilita’ del ricorso n. 6339/09.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Venezia, (OMISSIS), esponendo: di aver acquistato da quest’ultima e da (OMISSIS), con distinti atti di compravendita stipulati entrambi il (OMISSIS), gli appartamenti al piano 1, i coniugi (OMISSIS) ed al piano 2, la (OMISSIS), del fabbricato sito in (OMISSIS), mentre l’appartamento al pano terra era rimasto in proprieta’ dei venditori; con gli atti di vendita era stata ceduta agli acquirenti anche “la comproprieta’ delle porzioni in condominio dello stabile ed in particolare il suolo coperto e scoperto pertinente, vano scale ecc….”, sicche’ doveva ritenersi trasferita ad essi attori, in proprieta’ indivisa, l’area scoperta su cui insisteva un box in muratura; tale area, benche’ costituente bene in comunione tra i proprietari dei tre appartamenti, era suddivisa in due porzioni da una rete munita ciascuna di un cancello d’ingresso, utilizzate, l’una, dai proprietari degli appartamenti del 1 e 2 piano e, l’altra, dalla (OMISSIS), in via esclusiva. Tanto premesso, gli attori chiedevano che fosse ripristinato l’uso comune dello scoperto condominiale e che fosse disposto lo scioglimento della comunione con la predisposizione di due porzioni del terreno scoperto di cui una da attribuirsi in proprieta’ congiunta agli attori e, l’altra, alla convenuta.

Si costituiva in giudizio la (OMISSIS) che, in via riconvenzionale, chiedeva accertarsi essere di sua proprieta’ esclusiva il box ed il terreno scoperto, per la parte delimitata dalla rete di divisione.

Con sentenza non definitiva 26.8.1999 il Tribunale adito dichiarava la comproprieta’ indivisa fra le parti dell’area scoperta annessa all’edifico e del box ivi esistente ed ordinava alla (OMISSIS) di ripristinare l’uso ed il godimento comune di tali beni; con successiva sentenza definitiva 16.12.2002 dichiarava che l’area scoperta di proprieta’ comune era di mq. 399 ed ordinava alla convenuta di rimuovere la rete e ripristinare l’uso comune dello scoperto, “stante l’uso paritario dello stesso, in tre parti uguali di 1/3, a ciascuno dei tre appartamenti di proprieta’ delle parti in causa”.

Avverso dette pronunce la (OMISSIS) proponeva appello cui resistevano (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS). Con sentenza non definitiva n. 1994/05 del 4.10.2005 la Corte di Appello di Venezia, in parziale riforma delle sentenze impugnate, accertava e dichiarava che, con gli atti di compravendita del (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano trasferito ai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) ed a (OMISSIS) la proprieta’ indivisa, per la quota di un mezzo ai primi due e per l’altro mezzo alla seconda, della porzione di terreno di mq. 125 circostante l’edificio in questione e separata mediante rete di recinzione dalla restante porzione rimasta in proprieta’ esclusiva della (OMISSIS).

Osservava la Corte di merito che la clausola contenuta nei due rogiti del (OMISSIS), con cui si stabiliva il trasferimento “in comproprieta’ indivisa dello scoperto pertinenziale”, era “del tutto generica e di stile…, presumibilmente inserita dal notaio automaticamente senza prima discuterne la portata con i contraenti” sicche’ doveva escludersi che essa fosse riconducibile alla volonta’ delle parti, o che comunque dalla sua formulazione potesse evincersi in modo univoco l’intenzione dei contraenti di far rientrare tra le parti condominiali indivise l’area scoperta di pertinenza dell’edificio; al fine di ricostruire la volonta’ contrattuale delle parti occorreva, quindi, tener conto dei due preliminari di vendita del (OMISSIS) da cui risultava che i promettenti venditori si impegnavano a trasferire ai promissari acquirenti “solo la porzione dell’area esterna gia’ separata da quella utilizzata in via esclusiva dalla (OMISSIS) e che gia’ era adibita al servizio esclusivo e di accesso alle abitazioni del primo e del secondo piano; particolarmente rilevante doveva poi ritenersi il comportamento dei contraenti dopo la stipulazione dei contratti di vendita (OMISSIS), posto che solo dopo sei anni da tale data, con lettera del 23.10.1991, il (OMISSIS) ed il marito della (OMISSIS) aveva rivendicato la comproprieta’ sull’intera area scoperta circostante l’edificio oggetto di causa; ne’ alcuna incidenza sulla natura condominiale di tale area poteva attribuirsi alla ripartizione in tre quote uguali di spese riguardanti il rifacimento dell’impianto fognario fino alla via pubblica”, trattandosi di spese attinenti a parti comuni dell’edificio, da ripartirsi secondo il criterio dettato dall’articolo 1123 c.c.. Con successiva sentenza definitiva n. 34/08, depositata il 23.1.2008, veniva individuata l’esatta consistenza dei lotti di scoperto rispettivamente di proprieta’ esclusiva della (OMISSIS) e dei ricorrenti.

Per la cassazione della sentenza non definitiva n. 1994/05 e di quella definitiva n. 34/08 propongono distinti ricorsi (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) formulando, con il primo ricorso, quattro motivi e, con il secondo, due motivi di cui uno seguito dal quesito di diritto.

Resiste ad entrambi i ricorsi (OMISSIS) mediante separati controricorsi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo ricorso, avverso la sentenza non definitiva 1994/05, i ricorrenti deducono:

1) violazione, falsa applicazione ed inosservanza dei canoni legali di ermeneutica di cui all’articolo 1362 c.c. e segg., nonche’ dei principi dottrinari e giurisprudenziali in materia di clausole generiche; carenza, illogicita’ ovvero incoerenza della motivazione, laddove la clausola relativa alla destinazione dello scoperto contenuta nei due rogiti era stata ritenuta “di stile”.

Al riguardo la Corte di appello: a) non si era attenuta al criterio ermeneutico principale del dato letterale ed aveva omesso di motivare perche’ tale criterio fosse stato ritenuto insufficiente; b) erroneamente aveva ritenuto del tutto generica e di stile la clausola in questione, la cui genericita’ non consentiva, di per se’, di ravvisarne la natura di “clausola di stile” anche perche’ non era consentita, essendo essa contenuta in atto pubblico, una sua interpretazione sulla base di elementi estranei all’atto medesimo; c) la partecipazione ai rogiti di soggetti in parte diversi rispetto ai promissari acquirenti il coniuge della (OMISSIS) e della (OMISSIS)), avrebbe dovuto far concludere per la volontarieta’ della pattuizione in questione; d) l’interpretazione della clausola inserita nei due preliminari, data dalla stessa (OMISSIS) nel corso del giudizio di merito (nel senso che gli attori avevano acquisito solo l’uso esclusivo di parte dello scoperto di pertinenza del fabbricato, rimanendo detto scoperto ed il box ivi insistente, in proprieta’ di parte venditrice) ed il fatto che nel capitolo di prova sub f) la (OMISSIS) intendeva provare che al notaio rogante era stato sottoposto il preliminare di vendita, costituivano circostanze contrastanti con la presunzione circa la natura delle clausole contenute nel contratto definitivo, ritenute “di stile” sol perche’ difformi da quelle riportate nei preliminari e da considerarsi, invece, “palesemente e volutamente difformi e divergenti”;

2) falsa applicazione ovvero violazione di legge;erroneo ricorso ai criteri interpretativi di cui all’articolo 1362 c.c. e segg.; falsa, carente motivazione in ordine all’integrazione del contratto “secondo la ritenuta comune volonta’ delle parti”;

il giudice di appello aveva integrato la comune volonta’ delle parti, emergente dal contratto definitivo di vendita, facendo riferimento alla clausola dei preliminari di vendita che prevedeva il trasferimento della proprieta’ di una porzione dell’area in capo ai futuri acquirenti, cosi’ attribuendo un significato alla clausola del definitivo contrastante sia con il dettato letterale che con il senso attribuito dalla stessa (OMISSIS) (di “mantenere in capo a se’ l’intera proprieta’ dello scoperto, con attribuzione a parte acquirente unicamente dell’uso esclusivo su una porzione della stessa”); immotivatamente la Corte territoriale aveva, poi, affermato che sebbene i due preliminari di vendita fossero stati stipulati senza l’intervento della (OMISSIS) e della (OMISSIS), parti dei contratti definitivi, non poteva escludersi che “al momento di stipulare l’atto di acquisto esse dovessero essere ugualmente a conoscenza delle promesse di vendita in quanto coniugi dei due promissori acquirenti”;

3) falsa ovvero erronea applicazione di legge sui criteri ermeneutici di cui all’articolo 1362 c.c., in quanto applicati non per interpretare il testo contrattuale, bensi’ per modificarlo mediante la sostituzione di clausole ad esso estranee; falsa applicazione al caso di specie del principio di cui alla sentenza n. 7206 del 9.7.1999; carente ovvero insufficiente motivazione in ordine alla possibilita’ di ricorrere al contratto preliminare di compravendita al fine di integrare atti pubblici successivi, posto che la sopravvivenza della disciplina del preliminare puo’ configurarsi solo per volonta’ espressa delle parti; che, nella specie, contrariamente a quanto affermato nella sentenza impugnata, i contratti definitivi disciplinavano completamente le obbligazioni delle parti senza alcuna omissione; il precedente giurisprudenziale(Cass. n. 7206/1999) citato al riguardo dai giudici di appello esulava, quindi, dal caso in esame;

4) erronea, carente motivazione sul comportamento delle parti successivo al rogito del (OMISSIS); la Corte di merito aveva ritenuto che il lungo silenzio (fino all’ottobre 1991) serbato dagli acquirenti in ordine ai pretesi diritti sulla parte di scoperto in godimento esclusivo della (OMISSIS), implicasse “la presumibile consapevolezza” dell’assenza del diritti medesimi e l’implicita conferma che la volonta’ dei contraenti, con riferimento all’area esterna, fosse stata quella gia’ manifestata nel preliminare (pag. 17 sent. imp.), omettendo di valutare che la (OMISSIS) aveva ammesso “essere stata spostata la rete di divisione dello scoperto quale primo passo attuativo della volonta’ comune”.

Con il secondo ricorso relativo all’impugnazione della sentenza definitiva n. 34/08, i ricorrenti ripropongono le medesime censure di cui al primo ricorso, formulando, ex articolo 366 bis c.p.c., il seguente quesito di diritto: “se, in ipotesi di stipulazione di contratto definitivo successivo a contratto preliminare sia possibile, anche in assenza di espressa volonta’ in tal senso, sia possibile utilizzare il contenuto del contratto preliminare, al fine di integrare gli obblighi e/o pattuizioni di cui al contratto definitivo di compravendita, con nuovi obblighi in quest’ultimo omessi, assenti ovvero non riprodotti, eventualmente anche mediante ricorso ai criteri interpretativi sussidiari di cui all’articolo 1362 c.c.: se sia possibile interpretare detto contratto definitivo ricorrendo ai principi interpretativi sussidiari di cui all’articolo 1362 c.c., anche qualora il criterio principale (significato letterale) sia sufficiente all’individuazione della comune intenzione delle parti”.

Va, preliminarmente disposta, ex articolo 335 c.p.c., la riunione dei ricorsi in quanto proposti avverso la medesima sentenza.

Il ricorso avverso la sentenza non definitiva e’ fondato.

I motivi, per la loro evidente connessione logica, comportando analoghe considerazioni motivazionali, possono essere trattati congiuntamente.

La fondatezza delle censure si fonda, essenzialmente, sulla distinzione tra contratto preliminare di vendita e contratto definitivo, nel senso che quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni voluti dalle parti e non mera ripetizione del primo, considerato che il contratto preliminare determina solo l’obbligo reciproco delle parti alla stipulazione del definitivo, la cui disciplina puo’ anche divergere da quella del preliminare salvo che i contraenti ne abbiano espressamente previsto la sopravvivenza.

Consegue che, in sede di interpretazione del contratto definitivo, il giudice di merito non e’ tenuto a valutare il comportamento delle parti, ex articolo 1362 c.c., comma 2, ne’ a prendere in considerazione il tenore del contratto preliminare al fine di identificare il contenuto delle determinazioni definitive delle parti (Cass. n. 5635/2002; n. 9197/99; n. 7206/99; n 6402/1994). Costituisce, infatti, principio consolidato di questa Corte quello secondo cui, nel silenzio del contratto definitivo, la presunzione di conformita’ del contratto stesso alla volonta’ delle parti, in parte differente da quella espressa nel preliminare, puo’ essere vinta solo dalla prova,risultante da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili, di un accordo posto in essere dalle medesime parti, contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono. In tal caso e’ possibile accertare la volonta’ negoziale delle parti valutando anche il contenuto del preliminare (Cass. n. 9063/2012; n. 233/2007; n. 15585/2007; 7206/99).

Orbene, nella specie, tale accordo non e’ stato dedotto o provato dalla (OMISSIS) ne’ il preliminare conteneva clausole aventi una loro autonomia rispetto a quelle del definitivo ed in questo non riportate. In tale situazione era precluso al giudice di appello modificare la volonta’ espressa dalle parti nel contratto definitivo mediante il richiamo al “comportamento complessivo” delle parti e ad una pattuizione riportata nel preliminare, concernente l’individuazione del bene alienato ed, in particolare, delle quote di “scoperto condominiale” spettanti alle parti. Al riguardo la Corte territoriale ha ritenuto “generica e di stile” la clausola del contratto definitivo con cui veniva trasferita “la comproprieta’ delle porzioni in condominio dello stabile ed in particolare il suolo coperto e scoperto…”, senza adeguata motivazione sul punto, sulla base, soprattutto,del “comportamento delle parti”, non tenendo conto del chiaro tenore letterale di detta clausola e del carattere tecnico-giuridico dell’espressione adoperata (trasferimento in comproprieta’), in violazione, quindi, dei criteri ermeneutici di cui dell’articolo 1362 c.c., secondo cui occorre attribuire rilievo fondamentale al senso letterale delle espressioni riportate in contratto senza ricorrere ai criteri sussidiari, quali il comportamento delle parti.

Va aggiunto che detto comportamento, ove trattasi di interpretare contratti soggetti alla forma scritta ad substantiam, non puo’ evidenziare una formazione del consenso al di fuori dell’atto scritto medesimo in quanto ne deriverebbe la creazione di una volonta’ diversa da quella da esso risultante (Cass. n. 5635/02; n. 7416/2000; n. 6214/99). La Corte di merito non ha, inoltre, tenuto conto della sia pure parziale diversita’ delle parti del contratto definitivo rispetto al preliminare sicche’ l’interpretazione della volonta’ contrattuale dell’atto pubblico di vendita poteva riferirsi solo alle medesime parti intervenute in tale atto, spettando, comunque, al notaio rogante tradurre, alla propria presenza, in termini giuridico – formali, la loro volonta’, nella immediatezza della relativa manifestazione, rendendone edotti i dichiaranti prima della sottoscrizione dell’atto notarile, al fine di consentire loro di verificare la fedele riproduzione documentale della volonta’ contrattuale manifestata.

Alla stregua delle ragioni esposte va accolto il ricorso avverso la sentenza non definitiva; rimane assorbito l’altro ricorso avverso la sentenza definitiva in quanto subordinato all’esito del primo e riproducente le medesime esaminate. Non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, ai sensi dell’articolo 384 c.p.c. la causa puo’ essere decisa nel merito nel senso del rigetto dell’appello proposto da (OMISSIS) avverso la sentenza non definitiva n. 2037/1999 e quella definitiva n. 3739/2002, pronunciate dal Tribunale di Venezia, rispettivamente in data 26.8.1999 e 16.12.2002, con conseguente conferma delle sentenze stesse.

Ricorrono giusti motivi, considerata la complessita’ delle questioni trattate e la loro divergente soluzione nei due gradi del giudizio di merito, per compensare integralmente tra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’ e del giudizio di appello.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; accoglie il ricorso avverso la sentenza non definitiva;dichiara assorbito l’altro ricorso e, decidendo nel merito, rigetta l’appello e conferma le sentenze di primo grado;

dichiara interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’ e del giudizio di appello