Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – rel. Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11128-2007 proposto da:

(OMISSIS) SRL IN PERSONA DELLA SUA AMMINISTRATRICE UNICA E LEGALE RAPP.TE P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL IN PERSONA DEL SUO LEGALE RAPP.TE P. T.;

- intimata -

avverso la sentenza n. 2961/2006 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 12/12/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/03/2013 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore della ricorrente che si riporta agli atti depositati e ne chiede l’accoglimento;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La (OMISSIS) srl, con atto ritualmente notificato, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1165/2000 con cui il Tribunale di Monza – sez. distaccata di Desio, le aveva ingiunto il pagamento, in favore della ricorrente srl (OMISSIS), della somma di lire 161.778.725 oltre accessori, a titolo di caparra confirmatoria prevista nel contratto d’appalto stipulato tra le parti, avente ad oggetto la realizzazione e fornitura di facciate continue, serramenti in alluminio e facciate Forster, contratto che era stato risolto proprio per la mancata corresponsione della caparra in questione. Deduceva la societa’ opponente in specie l’inefficacia e/o nullita’ del patto relativo alla caparra stante il mancato versamento della somma e la natura reale del patto stesso nonche’ l’intervenuta risoluzione del contratto per muto consenso e non per inadempimento, per cui non sussistevano i presupposti per la risoluzione o il recesso del contratto. Chiedeva quindi la revoca del decreto opposto, previo accertamento dell’inesistenza e/o inefficacia del patto relativo alla caparra confirmatoria e la declaratoria dell’avvenuta risoluzione del contratto per concorde volonta’ della parti. In riconvenzionale chiedeva la condanna della srl (OMISSIS) al pagamento della somma di lire 22.620.000 a saldo della fattura n. (OMISSIS). Instaurato il contraddittorio, la societa’ opposta chiedeva il rigetto dell’opposizione, sostenendo che il mancato versamento della caparra aveva legittimato il suo recesso dal contratto in questione. Previa sospensione della provvisoria esecutorieta’ del provvedimento monitorio opposto, l’adito tribunale, con sentenza n. 39/04 accoglieva l’opposizione, revocava il decreto ingiuntivo e in accoglimento della riconvenzionale condannava la srl (OMISSIS) al pagamento in favore dell’opponente della somma di euro 11.682,00, oltre interessi legali. Il primo giudice, qualificato come appalto il contratto concluso tra le parti e rilevata la natura reale del patto di caparra, osservava che l’inadempimento dell’obbligo di versare la caparra non era cosi’ grave da giustificare il venir meno dell’interesse al mantenimento del contratto e il rapporto fiduciario con la (OMISSIS).

Avverso tale pronunzia proponeva appello la srl (OMISSIS) che insisteva in specie sull’erronea qualificazione della natura reale della caparra confirmatoria e della mancanza d’inadempimento ai fini del legittimo recesso dell’appellante, lamentando altresi’ l’omessa pronuncia sulla domanda di risoluzione contrattuale. Resisteva la (OMISSIS) che proponeva appello incidentale in punto compensazione delle spese processuali; l’adita Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 2961/06 depos. in data 12.12.2006 rigettava sia l’appello principale che quello incidentale, condannando l’ (OMISSIS) al pagamento delle spese del grado. Secondo la corte, non vi era alcun vizio di omesso esame della domanda di risoluzione, in quanto il tribunale si era implicitamente pronunciato sulla stessa respingendola, ritenendo che l’inadempimento della (OMISSIS) non era ancora definitivo, trattandosi di un mero ritardo nel versamento dell’acconto e del correlato patto accessorio di caparra. Rilevava tra l’altro che, in mancanza di specifici motivi d’appello circa la cause della risoluzione del contratto per inadempimento, si era formato il giudicato su tale specifico punto. Precisava la Corte che “il mancato versamento della caparra non (poteva) configurare inadempimento…., ne’ una legittima causa di recesso del contratto, ma giustificare un’azione obbligatoria per il versamento di tale importo”.

Per la cassazione di tale pronunzia, ricorre (OMISSIS) sulla base di 4 mezzi; la societa’ intimata non ha svolto difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 – Con il primo motivo, la societa’ ricorrente eccepisce il vizio di motivazione “per non avere la corte d’appello enunciate le ragioni che l’hanno portata a ritenere valide le argomentazioni del giudice di primo grado in ordine alla questione della natura degli effetti della caparra confirmatoria”. Eccepisce altresi’ la violazione e falsa applicazione degli articoli 1385, 1322 e 1655 c.c.” nella parte in cui si e’ ritenuto non applicabile l’istituto della caparra confirmatoria in mancanza della materiale consegna della corrispondente somma di danaro.

Ritiene pertanto l’esponente che l’accordo circa il versamento della caparra ha efficacia vincolante per le parti anche se la relativa somma non sia stata versata al momento della stipula del contratto.

Il mezzo si conclude con i seguenti quesiti di diritto:

a) “se contrattualmente pattuito il versamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria, si producano gli effetti di cui all’articolo 1385 c.c., comma 2 anche in mancanza di materiale versamento della relativa somma”;

b) “se in relazione al disposto di cui all’articolo 1655 c.c., u.c. e nel rispetto dell’autonomia contrattuale previsto dall’articolo 1322 c.c., possa ritenersi valida ed efficace la pattuizione che pone a carico della parte committente l’onere del versamento di una somma di danaro a titolo di caparra confirmatoria, prima della realizzazione dell’opera da parte dell’appaltatore”.

La doglianza e’ infondata.

Occorre premettere che, la caparra confirmatoria, costituisce un contratto che si perfeziona con la consegna che una parte fa all’altra di una somma di danaro o di una determinata quantita’ di cose fungibili per il caso d’inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale). La caparra (sia confirmatoria che penitenziale) e’ dunque, come e’ noto, una clausola che ha lo scopo di rafforzare il vincolo contrattuale; il relativo patto contrattuale ha natura reale, e, come tale, e’ improduttivo di effetti giuridici ove non si perfezioni con la consegna della relativa somma (Cass. n. 2870 del 07/06/1978). Cio’ tuttavia non esclude che le parti, nell’ambito della loro autonomia negoziale, possano differire la dazione della caparra in tutto o in parte ad un momento successivo alla conclusione del contratto, come previsto dall’articolo 1385 c.c., comma 1, purche’ anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite (Cass. n. 5424 del 14.4.2002; Cass. 3071 del 13.02.2006; Cass. n. 17127 del 9.8.2011). Tale possibilita’ non comporta tuttavia anche quella di escludere la natura reale del contratto e ad attribuire all’obbligazione della sua prestazione gli effetti che l’articolo 1385 c.c., comma 2 ricollega alla sua consegna, che nel caso di specie non e’ avvenuta. Con tale conclusione resta assorbito l’esame delle ulteriori censure contenute nel motivo.

2 – Con il 2 motivo la societa’ denuncia la violazione degli articoli 1655, 1453 e 1455 c.c. “nella parte in cui la corte ha ritenuto l’insussistenza dell’inadempimento e della sua gravita’”. Assume che dagli elementi acquisiti risultava che la (OMISSIS) non aveva ne’ intenzione e ne’ possibilita’ di adempiere al contratto di appalto e che erano pretestuosi i motivi da lei addotti per ritardare il pagamento della caparra, la quale peraltro era economicamente rilevante per la ricorrente, che doveva a sua volta, affrontare altri impegni economici con altre aziende per adempiere agli obblighi scaturenti dal contratto d’appalto stipulato con la controparte.

La doglianza non e’ fondata, non ravvisandosi i denunciati vizi.

Al riguardo la corte distrettuale ha puntualmente osservato che il recesso era stato fondato sul mancato versamento della caparra e non sul mancato pagamento del prezzo; che inoltre si era formato il giudicato sul rigetto implicito della domanda di risoluzione perche’ “era riscontrabile un mero ritardo nell’adempimento dell’obbligo di versamento dell’acconto e del correlato patto accessorio di caparra” e che “siffatto ritardo non era cosi’ grave da giustificare il venir meno dell’interesse al mantenimento del contratto” avente ad oggetto una fornitura d’ingente valore (quasi lire un miliardo).

3 – Con il 3 motivo si deduce la violazione dell’articolo 342 c.p.c., nonche’ il vizio di motivazione “per non avere la corte specificato le ragioni per cui ha ritenuto l’esame della domanda di risoluzione precluso dalla formazione del giudicato e cio’ nonostante detta domanda sia stata espressamente proposta in grado d’appello e siano state enunciate le ragioni poste a suo fondamento e non accolte in primo grado.

La doglianza non ha pregio ed e’ inammissibile perche’ non attiene alla ratio decidendi. La sentenza infatti non ha negato la riproposizione della domanda di risoluzione in grado d’appello, ma ha affermato che, essendosi implicitamente pronunciata su di essa il giudice di primo grado, non era sufficiente riproporre la domanda, ma doveva essere impugnato il rigetto della stessa. Il rigetto di tale motivo comporta anche l’assorbimento del 4 motivo (la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1385 c.c. nella parte in cui si ritenuta non ammissibile la domanda di risoluzione del contratto).

Il ricorso dev’essere dunque rigettato. Nulla per le spese non avendo l’intimata svolto difese.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 14997/2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) nato a il (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 454/2012 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 13/03/2012;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/06/2013 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per il rigetto del primo motivo di ricorso e per l’accoglimento del secondo motivo di ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), acquirenti di unita’ abitative del complesso immobiliare (OMISSIS), convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Catania la societa’ venditrice, (OMISSIS) s.r.l. per sentirla condannare al risarcimento dei danni da mancato rilascio del certificato di agibilita’ degli immobili.

Nella contumacia della societa’ convenuta il Tribunale accoglieva la domanda, condannando la (OMISSIS) s.r.l. al pagamento per ciascun proprietario di una somma, determinata in base ad apposito accertamento tecnico d’ufficio, pari alla differenza tra il prezzo astrattamente ricavabile dalla vendita ed il concreto valore di mercato delle unita’ abitative prive del predetto certificato.

Adita dalla (OMISSIS) s.r.l. tale sentenza era ribaltata dalla Corte d’appello di Catania, che rigettava la domanda e condannava gli appellati alla restituzione di quanto loro corrisposto dalla societa’ venditrice in base alla pronuncia di primo grado.

La Corte territoriale riteneva inconsistente la valutazione del danno suggerita dal c.t.u.. Sotto il profilo del danno emergente, perche’ gli immobili trasferiti erano conformi al progetto approvato e non esistevano impedimenti di sorta al rilascio della richiesta certificazione; sotto quello del lucro cessante, perche’ era mancata l’allegazione, prima ancora della prova, di un mancato accrescimento della sfera patrimoniale degli acquirenti, configurabile solo nel caso di perdita economica indotta dalla vendita degli immobili a valori di mercato diversi rispetto a quelli correnti per fondi dotati del certificato di agibilita’.

Per la cassazione di detta sentenza ricorrono (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), in base a due motivi.

Resistono con controricorso (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quest’ultimo gia’ liquidatore, gli altri gia’ soci della (OMISSIS) s.r.l..

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Col primo mezzo d’annullamento i ricorrenti denunciano la violazione dell’articolo 300 c.p.c., in relazione ai nn. 3 e 5 (rectius, 4) dell’articolo 360 c.p.c..

La sentenza impugnata, sostengono, e’ nulla in quanto pubblicata il 13.3.2012, dopo la cancellazione, avvenuta il (OMISSIS), della societa’ appellante dal registro delle imprese, cancellazione che ai sensi del nuovo testo dell’articolo 2495 c.c., determina l’immediata estinzione della societa’. Deducono, inoltre, che gia’ all’udienza di precisazione delle conclusioni, tenutasi il 25.11.2011, era venuta meno la personalita’ giuridica della (OMISSIS) s.r.l. per effetto della chiusura dello stato di liquidazione, depositata presso l’ufficio del registro delle imprese il 24.11.2011, senza che il procuratore della societa’ dichiarasse l’evento interruttivo ai sensi dell’articolo 300 c.p.c..

1.1. – Il motivo e’ infondato.

Com’e’ noto, le S.U. di questa Corte hanno di recente affermato, risolvendo una questione di massima di particolare importanza, che la cancellazione della societa’ dal registro delle imprese, a partire dal momento in cui si verifica l’estinzione della societa’ cancellata, priva la societa’ stessa della capacita’ di stare in giudizio (con la sola eccezione della fictio iuris contemplata dalla L.F., articolo 10); pertanto, qualora l’estinzione intervenga nella pendenza di un giudizio del quale la societa’ e’ parte, si determina un evento interruttivo, disciplinato dall’articolo 299 c.p.c. e ss., con eventuale prosecuzione o riassunzione da parte o nei confronti dei soci, successori della societa’, ai sensi dell’articolo 110 c.p.c.; qualora l’evento non sia stato fatto constare nei modi di legge o si sia verificato quando farlo constare in tali modi non sarebbe piu’ stato possibile, l’impugnazione della sentenza, pronunciata nei riguardi della societa’, deve provenire o essere indirizzata, a pena d’inammissibilita’, dai soci o nei confronti dei soci, atteso che la stabilizzazione processuale di un soggetto estinto non puo’ eccedere il grado di giudizio nel quale l’evento estintivo e’ occorso (sent. n. 6070/13).

2. – Con il secondo motivo e’ dedotta la violazione dell’articolo 1477 c.c., comma 3, articoli 1490 e 1492 c.c., e del Regio Decreto n. 1265 del 1934, articoli 220 e 221, nonche’ l’insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto (rectius, fatto) controverso e decisivo, in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

La Corte territoriale, si sostiene, ha disatteso il consolidato orientamento di questa S.C. secondo cui nel caso di vendita di immobile destinato ad abitazione, la mancanza del certificato di agibilita’ configura un’ipotesi di vendita aliud pro alio, che incide sull’attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale e sulla relativa commerciabilita’, di guisa che anche nel caso in cui il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, il venditore e’ tenuto al risarcimento del danno. Fino a quando il certificato non sara’ rilasciato, ognuno degli immobili venduti non potra’ essere negoziato in alcun modo, sicche’ la Corte d’appello, pur riconoscendo il principio di diritto per cui la consegna del certificato di abitabilita’ integra un’obbligazione a carico del venditore ai sensi dell’articolo 1477 c.c., e del Regio Decreto n. 1265 del 1934, articoli 220 e 221, attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, ne ha operato un’errata applicazione, escludendo l’esistenza del danno per la conformita’ degli immobili al progetto approvato.

Ne’, infine, prosegue parte ricorrente, la sentenza impugnata motiva le ragioni dell’asserita arbitrarieta’ del deprezzamento degli immobili stimato dal c.t.u. nel giudizio di primo grado, deprezzamento che invece va ritenuto congruo e rispondente all’effettivo minor valore commerciale e agli esborsi che ciascun ricorrente dovra’ sostenere per conseguire quel certificato che la (OMISSIS) s.r.l., in quanto ormai estinta, non potra’ piu’ consegnare in adempimento della propria obbligazione.

2.1. – Il motivo e’ fondato.

Questa Corte ha avuto modo di affermare che la consegna del certificato di abitabilita’ dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per se’ condizione di validita’ della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’articolo 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilita’ di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto (cosi’, Cass. n. 16216/08, la quale, applicando detto principio, ha confermato la sentenza dei giudici di merito che, tenuto conto che non era stato stipulato l’atto definitivo di compravendita, non essendo stato ancora ottenuto dal costruttore il certificato di abitabilita’, avevano ritenuto giustificata la sospensione da parte del promittente acquirente del pagamento dei ratei di mutuo, quale legittimo esercizio della facolta’ di autotutela di cui all’articolo 1460 c.c.).

Ne deriva che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilita’ e’ un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacita’ di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l’acquisto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilita’ implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, puo’ comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilita’, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari (cfr. Cass. n. 9253/06).

2.1.1. – La Corte territoriale ha disatteso tale indirizzo, e nell’escludere il danno emergente per la conformita’ del costruito al consentito, non ha tenuto conto che sul venditore-costruttore incombe l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo d’assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilita’ prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato. I giudici d’appello, in altri termini, non hanno considerato che il venditore-costruttore deve curare la richiesta e sostenere le spese necessarie a conseguire il certificato di agibilita’, e che il non averlo fatto costituisce un inadempimento ex se foriero di danno emergente, perche’ costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioe’ con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi.

3. – Per quanto sopra, la sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Catania, che nel decidere il merito si atterra’ al seguente principio di diritto: “il venditore-costruttore di un bene immobile ha l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo d’assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilita’ prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L’inadempimento di quest’ultima obbligazione e’ ex se foriero di danno emergente, perche’ costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioe’ con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi”.

4. – Il giudice di rinvio provvedera’ anche in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., comma 3.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso, respinto il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Catania, che provvedera’ anche sulle spese di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26741/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 783/2007 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 18/06/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/07/2013 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato in data 19-6-1998 (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano dinanzi al Tribunale di Verona (OMISSIS), chiedendo, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., l’emissione di sentenza costitutiva che tenesse luogo del contratto di trasferimento non concluso in relazione all’immobile di proprieta’ della convenuta sito in (OMISSIS), oggetto del preliminare di compravendita stipulato il (OMISSIS). Gli attori chiedevano altresi’ la condanna della promittente venditrice al pagamento dell’importo necessario alla eliminazione dei vizi dell’immobile, da detrarsi dall’importo dovuto a saldo del prezzo.

Con atto notificato il 16-7-1998 (OMISSIS) conveniva a sua volta dinanzi al Tribunale di Verona (OMISSIS) e (OMISSIS), per ottenere la risoluzione del menzionato contratto preliminare di compravendita del (OMISSIS), per colpa dei convenuti.

A seguito della riunione delle due cause, con sentenza in data 10-12-2003 il Tribunale adito dichiarava risolto per colpa dei promittenti acquirenti il contratto preliminare, per essersi i medesimi ingiustificatamente rifiutati di stipulare il rogito di vendita, nonostante l’idoneita’ dell’immobile e l’assenza di vizi redibitori, peraltro nemmeno tempestivamente denunciati. Il giudice di primo grado condannava, inoltre, il (OMISSIS) e la (OMISSIS) al risarcimento dei danni in favore della (OMISSIS).

Avverso la predetta decisione proponevano appello principale (OMISSIS) e (OMISSIS) e appello incidentale (OMISSIS).

Con sentenza in data 18-6-2007 la Corte di Appello di Venezia, in accoglimento del gravame principale, rigettava le domande proposte dalla (OMISSIS) e, accertato che i consorti (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano legittimamente esercitato la facolta’ di recesso dal contratto preliminare del (OMISSIS), condannava l’appellata al pagamento della somma di euro 30.987,41, pari al doppio della caparra versata, oltre agli interessi legali; in accoglimento dell’appello incidentale, ordinava al (OMISSIS) e alla (OMISSIS) di procedere alla cancellazione della trascrizione dell’atto di citazione del 18-6-1998.

La Corte territoriale, in particolare, dava atto della sussistenza di gravi vizi del tetto e della struttura in legno della parte superiore del fabbricato, con conseguenti infiltrazioni anche nella porzione di fabbricato inferiore in muratura. Rilevava che tali vizi configuravano un inadempimento contrattuale da parte della promittente venditrice e che, trattandosi di un preliminare di compravendita di un appartamento, con consegna dell’immobile prima della stipula dell’atto definitivo e correlativo inizio del pagamento rateale del prezzo da parte dei promittenti acquirenti, costoro erano abilitati ad opporre alla controparte l’eccezione di inadempimento, senza essere tenuti al rispetto del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS), sulla base di due motivi.

(OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) I controricorrenti hanno eccepito in limine l’inesistenza della notifica del ricorso per cassazione, in quanto non eseguita presso il domicilio eletto in (OMISSIS), ma presso il domicilio di (OMISSIS) del codifensore di secondo grado. Da tanto conseguirebbe, secondo i resistenti, l’inammissibilita’ del ricorso.

L’eccezione e’ infondata.

Secondo i principi affermati in materia dalla giurisprudenza, la notificazione dell’impugnazione e’ inesistente quando avviene in un luogo e nei confronti di una persona che non presentino alcun collegamento col destinatario dell’atto, mentre e’ affetta da nullita’ sanabile quando un tale collegamento e’ invece ravvisabile (Cass. 18-4-2000 n. 5011; Cass. 27-7-2001 n. 10278; Cass. 28-7-2003 n. 11623; Cass. 11-6-2004 n. 11175; Cass. 4-4-2006 n. 17818). In particolare, la notifica del ricorso per cassazione al coodifensore costituito, privo della qualita’ di domiciliatario della medesima per il giudizio di appello, deve ritenersi nulla e non inesistente, poiche’ il professionista presso cui l’atto risulta effettuato e’ pur sempre un difensore costituito del destinatario, con la conseguenza che tale nullita’ e’ senz’altro sanata ove quest’ultimo si costituisca in giudizio (Cass. 8-3-1999 n. 1944; Cass. 20-1-2006 n. 1108; Cass. 6-10-2010 n. 20731).

Nella specie, pertanto, esistendo un collegamento tra il professionista presso il quale l’atto e’ stato notificato e la resistente, non ricorre una ipotesi di “inesistenza” della notificazione, ma di semplice “nullita’”, sanata dalla avvenuta costituzione in giudizio della (OMISSIS).

2) Con il primo motivo la ricorrente lamenta l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine al ritenuto inadempimento della (OMISSIS) Nel premettere che, nel sottoscrivere il preliminare, i promittenti acquirenti hanno dichiarato di accettare il trasferimento del compendio immobiliare nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, rileva, in particolare: a) che dalla deposizione dell’agente della Tecnocasa risulta che i promittenti acquirenti erano stati informati che il box auto era abusivo e sarebbe stato demolito; b) che alla data del 1-6-1998 si sarebbe potuto procedere alla stipula del rogito, essendo stata consegnata al notaio la documentazione comprovante la correzione della errata trascrizione dei mappali e la cancellazione del box in lamiera; c) che la Corte di Appello ha frainteso il contenuto della relazione tecnica, nella quale il C.T.U. ha dato atto della impossibilita’ di stabilire se la situazione attuale dell’immobile corrispondesse a quella esistente al momento della stipula del preliminare.

Il motivo e’ infondato.

La Corte di Appello ha fornito adeguato conto delle ragioni per le quali ha individuato nella promissaria acquirente la parte inadempiente ed ha escluso, invece, ogni profilo di colpa a carico dei promissari acquirenti.

Il percorso argomentativo si snoda attraverso passaggi congruenti, con i quali, all’esito di una compiuta analisi delle risultanze istruttorie, e’ stato evidenziato, in particolare: che inizialmente la stipula del rogito fu rinviata dal notaio a causa delle gravi irregolarita’ catastali riscontrate e dell’esistenza di un’autorimessa abusiva; che alle successive date del 26-5-1998 e del 1-6-1998 i promittenti acquirenti non si presentarono non perche’ non avevano piu’ intenzione di concludere l’affare, ma perche’ avevano riscontrato dei difetti dell’immobile e intendevano ottenere una riduzione del prezzo; che l’assenza degli odierni resistenti al successivo appuntamento del 29-6-1998 era giustificata, essendo gia’ stato instaurato il procedimento ex articolo 2932 c.c., dinanzi al Tribunale di Verona; che dalle indagini tecniche espletate in corso di causa e’ emerso che la porzione di fabbricato superiore realizzato con pareti e tetto in legno si trovava in completo stato di abbandono, con condizioni di grave degrado sia a livello dei rivestimenti esterni che interni, con il materiale coibetante costituito da lana di vetro totalmente degradata almeno per le parti esposte, e con il manto di copertura inadeguato ad evitare infiltrazioni.

Con considerazioni ragionevoli e convincenti la Corte territoriale, nel rilevare che i coniugi (OMISSIS) avevano abitato nell’immobile dal 3-4-1998 al 7-6-1998, ovvero solo per due mesi, ha escluso che le condizioni del tetto e della struttura in legno potessero essere addebitate agli stessi, o ai temporali ricordati dalla (OMISSIS). Di qui la conclusione, logica e coerente, secondo cui i predetti manufatti si trovavano in quello stato gia’ all’epoca della stipulazione del contratto; nonche’ l’ulteriore rilievo secondo cui i (OMISSIS) avevano potuto avvedersi delle condizioni del tetto solo quando erano entrati nell’appartamento per abitarvi e avevano riscontrato, dopo le prime piogge, che l’acqua penetrava all’interno della copertura. A conforto del proprio convincimento, il giudice del gravame ha richiamato le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, da cui e’ emerso che l’immobile si trovava in precarie condizioni gia’ all’epoca in cui i coniugi (OMISSIS) avevano preso possesso dello stesso, nonche’ le dichiarazioni rese dal teste (OMISSIS), il quale ha riferito di essere andato piu’ volte a trovare i (OMISSIS), di cui era amico, e di avere constatato l’esistenza dei detti inconvenienti.

Non sussistono, pertanto, i vizi denunciati dalla ricorrente, dovendosi piuttosto osservare che quest’ultima, con il motivo in esame, propone sostanziali censure di merito, che mirano ad ottenere una diversa e piu’ favorevole valutazione delle risultanze processuali rispetto a quella compiuta dal giudice territoriale. In tal modo, peraltro, viene sollecitato a questa Corte l’esercizio di un potere di cognizione esulante dai limiti del sindacato ad essa istituzionalmente riservato. Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza, infatti, i vizi di motivazione denunciabili in cassazione non possono consistere nella difformita’ dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, perche’ spetta solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l’attendibilita’ e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge in cui un valore legale e’ assegnato alla prova (Cass. 28-7-2008 n. 20518; Cass. 11-11-2005 n. 22901; Cass. 12-8-2004 n. 15693; Cass. 7-8-2003 n. 11936).

3) Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1491 e 1495 c.c., in relazione all’affermazione secondo cui i promittenti acquirenti potevano opporre l’eccezione di inadempimento a causa dei vizi dell’immobile, senza essere tenuti alla relativa denuncia nel termine di cui all’articolo 1495 c.c. Il motivo si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis al ricorso in esame. “Nell’ambito di un contratto di compravendita cui non sia seguita la stipulazione del definitivo, potevano i promittenti compratori coniugi (OMISSIS) opporre legittimamente l’eccezione di inadempimento senza l’osservanza del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c.. Invero, non avrebbe dovuto la Corte di Appello – sul presupposto che la (OMISSIS) mai ha convenuto i (OMISSIS) perche’ aderissero alla stipulazione del definitivo e pagassero contestualmente il saldo- ritenere gli stessi decaduti dal diritto alla garanzia della cosa e quindi applicare l’articolo 1495 c.c. che, al contrario, non ha applicato nel caso di specie?”

Il motivo e’ privo di fondamento.

Questa Corte ha piu’ volte avuto modo di affermare che, in tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile oggetto del contratto effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, ne’ comunque quello di prescrizione, perche’ l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto (v. Cass. 26-5-2004 n. 10148; Cass. 15-2-2007 n. 3383, Cass. 14-1-2010 n. 477). Ne consegue che nell’ipotesi, ricorrente nel caso in esame, di contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell’atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente, senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c., per la denuncia dei vizi della cosa venduta, ad opporre l’exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita altresi’ a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa (Cass. 31-7-2006 n. 17304; Cass. 20-5-1997 n. 4459).

3) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dai resistenti nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12326/2007 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) SAS IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T.;

- intimata -

sul ricorso 15783/2007 proposto da:

(OMISSIS) SAS IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 1215/2006 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 09/08/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/03/2013 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale e l’inammissibilita’ del ricorso incidentale;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta, che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso principale, in subordine il rigetto e l’assorbimento del ricorso incidentale, in quanto condizionato.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 7-7-1997 i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Treviso la s.a.s. (OMISSIS) e, premesso di aver acquistato da quest’ultima per il prezzo di lire 280.000.000 un immobile ad uso abitazione sito nel Comune di (OMISSIS), assumevano che detto immobile era stato costruito su terreni fortemente instabili e su falde acquifere, tanto da provocare crepe tali da comprometterne la stabilita’ e determinare il deprezzamento del suo valore; essi chiedevano pertanto la risoluzione della compravendita e la condanna della convenuta alla restituzione del prezzo.

Il Tribunale adito con sentenza n. 2126/2002 rigettava sia la domanda ex articolo 1669 c.c., in quanto la convenuta non aveva costruito l’immobile, ma ne era stata solo la venditrice, sia quella ex articolo 1495 c.c., perche’ prescritta.

Proposto gravame da parte del (OMISSIS) e della (OMISSIS) cui resisteva la (OMISSIS) la Corte di Appello di Venezia con sentenza del 9-8-2006 ha rigettato l’impugnazione.

Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) e la (OMISSIS) hanno proposto un ricorso articolato in un unico motivo cui la societa’ (OMISSIS) ha resistito con controricorso introducendo altresi’ un ricorso incidentale condizionato affidato a due motivi; i ricorrenti principali hanno successivamente depositato una memoria oltre il termine di cui all’articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la medesima sentenza.

Venendo quindi all’esame del ricorso principale, deve anzitutto rilevarsi che, contrariamente a quanto eccepito dalla (OMISSIS), esso contiene una esposizione dei fatti di causa e dello svolgimento delle vicende processuali che, seppure piuttosto stringata, e’ sufficiente per intendere la natura delle censure sollevate nei confronti della sentenza impugnata.

Cio’ premesso, si rileva che con l’unico motivo formulato il (OMISSIS) e la (OMISSIS), deducendo violazione e falsa applicazione di norme di diritto e vizio di motivazione, censurano la sentenza impugnata per aver dichiarato infondata l’azione ex articolo 1669 c.c., promossa dall’esponente nei confronti della controparte per la supposta mancanza della prova della rovina quanto meno parziale dell’edificio, considerato che la stessa perizia di parte attrice redatta dall’ingegner (OMISSIS) aveva escluso un pregiudizio per la statica dell’immobile.

I ricorrenti principali sotto un primo profilo affermano che l’articolo 1669 c.c., non riguarda soltanto la rovina dell’edificio, ma anche i gravi difetti che possono non consistere nella rovina dell’edificio stesso, e che avrebbero potuto essere provati con una CTU cosi’ come era stato richiesto.

Il (OMISSIS) e la (OMISSIS) aggiungono che la Corte territoriale ha messo in rilievo soltanto uno dei vizi che legittimavano l’azione giudiziaria proposta, che inoltre gli esponenti avevano prodotto, oltre la perizia dell’ingegner (OMISSIS), anche un’altra perizia giurata dell’ingegner professore (OMISSIS) del tutto ignorata dal giudice di appello.

La censura e’ fondata.

La Corte territoriale ha ritenuto infondata la domanda proposta dal (OMISSIS) e dalla (OMISSIS) ex articolo 1669 c.c., per la mancanza totale della prova della rovina quantomeno parziale dell’edificio, come pure dell’esistenza di un pericolo certo ed attuale che, in un futuro piu’ o meno prossimo, potesse verificarsi una rovina almeno parziale.

In tal modo il giudice di appello, pur avendo ricondotto la domanda proposta dal (OMISSIS) e dalla (OMISSIS) nell’ambito dell’articolo 1669 c.c., non ha considerato che detta norma disciplina, oltre la rovina o il pericolo di rovina dell’opera per vizio del suolo o per difetto della costruzione, anche la distinta ipotesi che l’opera stessa presenti gravi difetti, consistenti in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalita’, pregiudicandone la normale utilizzazione in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura; pertanto la sentenza impugnata ha del tutto omesso una indagine volta ad accertare la sussistenza o meno nella specie di tali gravi difetti.

Esaminando ora il ricorso incidentale, si osserva che la societa’ (OMISSIS), deducendo violazione o falsa applicazione dei norme di diritto, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto l’esponente astrattamente legittimata passiva rispetto all’azione ex articolo 1669 c.c., proposta dalla controparte ancorche’ mera venditrice e non costruttrice dell’immobile in questione per non avere la (OMISSIS) fornito la prova di non avere mantenuto il potere di direttiva ovvero di controllo sull’operato della impresa appaltatrice, il tutto in palese violazione dell’articolo 2697 c.c., posto che spetta all’acquirente che agisce nei confronti del venditore non costruttore dell’immobile fornire la prova positiva di tale circostanza.

La censura e’ infondata.

La Corte territoriale ha rilevato che dal rogito 19-11-1993 per notaio (OMISSIS) di (OMISSIS) risultava che la (OMISSIS) si era qualificata quale impresa costruttrice degli immobili di cui trattasi; pertanto sulla suddetta societa’ gravava l’onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull’impresa (OMISSIS) (cui la (OMISSIS) aveva pacificamente commissionato la costruzione), e non sugli acquirenti; d’altra parte la (OMISSIS) commissionava per vendere, ed aveva come oggetto sociale proprio il tipo di attivita’ commissionata, cosicche’ aveva la competenza tecnica per dare direttamente, o attraverso il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’impresa individuale che concretamente aveva poi eseguito la costruzione.

Orbene la sentenza impugnata non ha invertito l’onere della prova in ordine alle condizioni dell’azione risarcitoria gravante sul danneggiato in caso di responsabilita’ extracontrattuale, ma, riconoscendo alla (OMISSIS) la competenza tecnica di dare direttamente o tramite il direttore dei lavori da lei commessi indicazioni mirate all’appaltatore, ha presunto l’addebitabilita’ dell’evento dannoso ad un’attivita’ (anche eventualmente omissiva) colposa del venditore committente per fatto proprio o del suo ausiliare direttore dei lavori; invero l’azione ex articolo 1669 c.c., puo’ essere esercitata non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilita’, allorche’ lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilita’ nella costruzione dell’opera (Cass. 29-3-2002 n. 4622; Cass. 16-2-2012 n. 2238), come appunto nella fattispecie; pertanto correttamente il giudice di appello ha affermato che per il superamento di tale presunzione la venditrice era onerata dalla prova contraria di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull’appaltatrice.

Con il secondo motivo la ricorrente incidentale, deducendo vizio di motivazione, assume che comunque l’esponente aveva ampiamente documentato di non aver mantenuto il potere di direttiva o di controllo sulla costruzione dell’immobile e di essersi avvalsa per la sua realizzazione dell’opera di soggetti professionalmente qualificati, quali l’appaltatrice (OMISSIS) di (OMISSIS), il progettista geometra (OMISSIS) ed il direttore dei lavori ingegner (OMISSIS).

La censura e’ infondata.

Il riferimento alla qualificazione professionale dei soggetti che avevano realizzato l’opera e’ irrilevante rispetto alle argomentazioni espresse al riguardo dalla sentenza impugnata e gia’ richiamate in occasione dell’esame del precedente motivo di ricorso, atteso che la qualificazione dell’impresa, del progettista e del direttore dei lavori non escludevano la responsabilita’ della committente per il fatto colpevole dei suoi ausiliari e, in particolare, del direttore dei lavori.

Il ricorso incidentale deve quindi essere rigettato.

In definitiva la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al ricorso accolto, e la causa deve essere rinviata per un nuovo esame della controversia riguardante la sussistenza o meno dei gravi difetti dell’opera di cui all’articolo 1669 c.c. e per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altro giudice di appello che si designa nella Corte di Appello di Brescia.

P.Q.M.

LA CORTE
Riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso principale, rigetta il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al ricorso accolto e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio alla Corte di Appello di Brescia.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4514/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

sul ricorso 6332/2009 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza non definitiva n. 1994/2005 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 22/12/2005 e la sentenza definitiva n. 34/08, della CORTE DI APPELLO DI VENEZIA, depositata il 23/01/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/02/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto del ricorso n. 4514/07 e per l’inammissibilita’ del ricorso n. 6339/09.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Venezia, (OMISSIS), esponendo: di aver acquistato da quest’ultima e da (OMISSIS), con distinti atti di compravendita stipulati entrambi il (OMISSIS), gli appartamenti al piano 1, i coniugi (OMISSIS) ed al piano 2, la (OMISSIS), del fabbricato sito in (OMISSIS), mentre l’appartamento al pano terra era rimasto in proprieta’ dei venditori; con gli atti di vendita era stata ceduta agli acquirenti anche “la comproprieta’ delle porzioni in condominio dello stabile ed in particolare il suolo coperto e scoperto pertinente, vano scale ecc….”, sicche’ doveva ritenersi trasferita ad essi attori, in proprieta’ indivisa, l’area scoperta su cui insisteva un box in muratura; tale area, benche’ costituente bene in comunione tra i proprietari dei tre appartamenti, era suddivisa in due porzioni da una rete munita ciascuna di un cancello d’ingresso, utilizzate, l’una, dai proprietari degli appartamenti del 1 e 2 piano e, l’altra, dalla (OMISSIS), in via esclusiva. Tanto premesso, gli attori chiedevano che fosse ripristinato l’uso comune dello scoperto condominiale e che fosse disposto lo scioglimento della comunione con la predisposizione di due porzioni del terreno scoperto di cui una da attribuirsi in proprieta’ congiunta agli attori e, l’altra, alla convenuta.

Si costituiva in giudizio la (OMISSIS) che, in via riconvenzionale, chiedeva accertarsi essere di sua proprieta’ esclusiva il box ed il terreno scoperto, per la parte delimitata dalla rete di divisione.

Con sentenza non definitiva 26.8.1999 il Tribunale adito dichiarava la comproprieta’ indivisa fra le parti dell’area scoperta annessa all’edifico e del box ivi esistente ed ordinava alla (OMISSIS) di ripristinare l’uso ed il godimento comune di tali beni; con successiva sentenza definitiva 16.12.2002 dichiarava che l’area scoperta di proprieta’ comune era di mq. 399 ed ordinava alla convenuta di rimuovere la rete e ripristinare l’uso comune dello scoperto, “stante l’uso paritario dello stesso, in tre parti uguali di 1/3, a ciascuno dei tre appartamenti di proprieta’ delle parti in causa”.

Avverso dette pronunce la (OMISSIS) proponeva appello cui resistevano (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS). Con sentenza non definitiva n. 1994/05 del 4.10.2005 la Corte di Appello di Venezia, in parziale riforma delle sentenze impugnate, accertava e dichiarava che, con gli atti di compravendita del (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano trasferito ai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) ed a (OMISSIS) la proprieta’ indivisa, per la quota di un mezzo ai primi due e per l’altro mezzo alla seconda, della porzione di terreno di mq. 125 circostante l’edificio in questione e separata mediante rete di recinzione dalla restante porzione rimasta in proprieta’ esclusiva della (OMISSIS).

Osservava la Corte di merito che la clausola contenuta nei due rogiti del (OMISSIS), con cui si stabiliva il trasferimento “in comproprieta’ indivisa dello scoperto pertinenziale”, era “del tutto generica e di stile…, presumibilmente inserita dal notaio automaticamente senza prima discuterne la portata con i contraenti” sicche’ doveva escludersi che essa fosse riconducibile alla volonta’ delle parti, o che comunque dalla sua formulazione potesse evincersi in modo univoco l’intenzione dei contraenti di far rientrare tra le parti condominiali indivise l’area scoperta di pertinenza dell’edificio; al fine di ricostruire la volonta’ contrattuale delle parti occorreva, quindi, tener conto dei due preliminari di vendita del (OMISSIS) da cui risultava che i promettenti venditori si impegnavano a trasferire ai promissari acquirenti “solo la porzione dell’area esterna gia’ separata da quella utilizzata in via esclusiva dalla (OMISSIS) e che gia’ era adibita al servizio esclusivo e di accesso alle abitazioni del primo e del secondo piano; particolarmente rilevante doveva poi ritenersi il comportamento dei contraenti dopo la stipulazione dei contratti di vendita (OMISSIS), posto che solo dopo sei anni da tale data, con lettera del 23.10.1991, il (OMISSIS) ed il marito della (OMISSIS) aveva rivendicato la comproprieta’ sull’intera area scoperta circostante l’edificio oggetto di causa; ne’ alcuna incidenza sulla natura condominiale di tale area poteva attribuirsi alla ripartizione in tre quote uguali di spese riguardanti il rifacimento dell’impianto fognario fino alla via pubblica”, trattandosi di spese attinenti a parti comuni dell’edificio, da ripartirsi secondo il criterio dettato dall’articolo 1123 c.c.. Con successiva sentenza definitiva n. 34/08, depositata il 23.1.2008, veniva individuata l’esatta consistenza dei lotti di scoperto rispettivamente di proprieta’ esclusiva della (OMISSIS) e dei ricorrenti.

Per la cassazione della sentenza non definitiva n. 1994/05 e di quella definitiva n. 34/08 propongono distinti ricorsi (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) formulando, con il primo ricorso, quattro motivi e, con il secondo, due motivi di cui uno seguito dal quesito di diritto.

Resiste ad entrambi i ricorsi (OMISSIS) mediante separati controricorsi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo ricorso, avverso la sentenza non definitiva 1994/05, i ricorrenti deducono:

1) violazione, falsa applicazione ed inosservanza dei canoni legali di ermeneutica di cui all’articolo 1362 c.c. e segg., nonche’ dei principi dottrinari e giurisprudenziali in materia di clausole generiche; carenza, illogicita’ ovvero incoerenza della motivazione, laddove la clausola relativa alla destinazione dello scoperto contenuta nei due rogiti era stata ritenuta “di stile”.

Al riguardo la Corte di appello: a) non si era attenuta al criterio ermeneutico principale del dato letterale ed aveva omesso di motivare perche’ tale criterio fosse stato ritenuto insufficiente; b) erroneamente aveva ritenuto del tutto generica e di stile la clausola in questione, la cui genericita’ non consentiva, di per se’, di ravvisarne la natura di “clausola di stile” anche perche’ non era consentita, essendo essa contenuta in atto pubblico, una sua interpretazione sulla base di elementi estranei all’atto medesimo; c) la partecipazione ai rogiti di soggetti in parte diversi rispetto ai promissari acquirenti il coniuge della (OMISSIS) e della (OMISSIS)), avrebbe dovuto far concludere per la volontarieta’ della pattuizione in questione; d) l’interpretazione della clausola inserita nei due preliminari, data dalla stessa (OMISSIS) nel corso del giudizio di merito (nel senso che gli attori avevano acquisito solo l’uso esclusivo di parte dello scoperto di pertinenza del fabbricato, rimanendo detto scoperto ed il box ivi insistente, in proprieta’ di parte venditrice) ed il fatto che nel capitolo di prova sub f) la (OMISSIS) intendeva provare che al notaio rogante era stato sottoposto il preliminare di vendita, costituivano circostanze contrastanti con la presunzione circa la natura delle clausole contenute nel contratto definitivo, ritenute “di stile” sol perche’ difformi da quelle riportate nei preliminari e da considerarsi, invece, “palesemente e volutamente difformi e divergenti”;

2) falsa applicazione ovvero violazione di legge;erroneo ricorso ai criteri interpretativi di cui all’articolo 1362 c.c. e segg.; falsa, carente motivazione in ordine all’integrazione del contratto “secondo la ritenuta comune volonta’ delle parti”;

il giudice di appello aveva integrato la comune volonta’ delle parti, emergente dal contratto definitivo di vendita, facendo riferimento alla clausola dei preliminari di vendita che prevedeva il trasferimento della proprieta’ di una porzione dell’area in capo ai futuri acquirenti, cosi’ attribuendo un significato alla clausola del definitivo contrastante sia con il dettato letterale che con il senso attribuito dalla stessa (OMISSIS) (di “mantenere in capo a se’ l’intera proprieta’ dello scoperto, con attribuzione a parte acquirente unicamente dell’uso esclusivo su una porzione della stessa”); immotivatamente la Corte territoriale aveva, poi, affermato che sebbene i due preliminari di vendita fossero stati stipulati senza l’intervento della (OMISSIS) e della (OMISSIS), parti dei contratti definitivi, non poteva escludersi che “al momento di stipulare l’atto di acquisto esse dovessero essere ugualmente a conoscenza delle promesse di vendita in quanto coniugi dei due promissori acquirenti”;

3) falsa ovvero erronea applicazione di legge sui criteri ermeneutici di cui all’articolo 1362 c.c., in quanto applicati non per interpretare il testo contrattuale, bensi’ per modificarlo mediante la sostituzione di clausole ad esso estranee; falsa applicazione al caso di specie del principio di cui alla sentenza n. 7206 del 9.7.1999; carente ovvero insufficiente motivazione in ordine alla possibilita’ di ricorrere al contratto preliminare di compravendita al fine di integrare atti pubblici successivi, posto che la sopravvivenza della disciplina del preliminare puo’ configurarsi solo per volonta’ espressa delle parti; che, nella specie, contrariamente a quanto affermato nella sentenza impugnata, i contratti definitivi disciplinavano completamente le obbligazioni delle parti senza alcuna omissione; il precedente giurisprudenziale(Cass. n. 7206/1999) citato al riguardo dai giudici di appello esulava, quindi, dal caso in esame;

4) erronea, carente motivazione sul comportamento delle parti successivo al rogito del (OMISSIS); la Corte di merito aveva ritenuto che il lungo silenzio (fino all’ottobre 1991) serbato dagli acquirenti in ordine ai pretesi diritti sulla parte di scoperto in godimento esclusivo della (OMISSIS), implicasse “la presumibile consapevolezza” dell’assenza del diritti medesimi e l’implicita conferma che la volonta’ dei contraenti, con riferimento all’area esterna, fosse stata quella gia’ manifestata nel preliminare (pag. 17 sent. imp.), omettendo di valutare che la (OMISSIS) aveva ammesso “essere stata spostata la rete di divisione dello scoperto quale primo passo attuativo della volonta’ comune”.

Con il secondo ricorso relativo all’impugnazione della sentenza definitiva n. 34/08, i ricorrenti ripropongono le medesime censure di cui al primo ricorso, formulando, ex articolo 366 bis c.p.c., il seguente quesito di diritto: “se, in ipotesi di stipulazione di contratto definitivo successivo a contratto preliminare sia possibile, anche in assenza di espressa volonta’ in tal senso, sia possibile utilizzare il contenuto del contratto preliminare, al fine di integrare gli obblighi e/o pattuizioni di cui al contratto definitivo di compravendita, con nuovi obblighi in quest’ultimo omessi, assenti ovvero non riprodotti, eventualmente anche mediante ricorso ai criteri interpretativi sussidiari di cui all’articolo 1362 c.c.: se sia possibile interpretare detto contratto definitivo ricorrendo ai principi interpretativi sussidiari di cui all’articolo 1362 c.c., anche qualora il criterio principale (significato letterale) sia sufficiente all’individuazione della comune intenzione delle parti”.

Va, preliminarmente disposta, ex articolo 335 c.p.c., la riunione dei ricorsi in quanto proposti avverso la medesima sentenza.

Il ricorso avverso la sentenza non definitiva e’ fondato.

I motivi, per la loro evidente connessione logica, comportando analoghe considerazioni motivazionali, possono essere trattati congiuntamente.

La fondatezza delle censure si fonda, essenzialmente, sulla distinzione tra contratto preliminare di vendita e contratto definitivo, nel senso che quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni voluti dalle parti e non mera ripetizione del primo, considerato che il contratto preliminare determina solo l’obbligo reciproco delle parti alla stipulazione del definitivo, la cui disciplina puo’ anche divergere da quella del preliminare salvo che i contraenti ne abbiano espressamente previsto la sopravvivenza.

Consegue che, in sede di interpretazione del contratto definitivo, il giudice di merito non e’ tenuto a valutare il comportamento delle parti, ex articolo 1362 c.c., comma 2, ne’ a prendere in considerazione il tenore del contratto preliminare al fine di identificare il contenuto delle determinazioni definitive delle parti (Cass. n. 5635/2002; n. 9197/99; n. 7206/99; n 6402/1994). Costituisce, infatti, principio consolidato di questa Corte quello secondo cui, nel silenzio del contratto definitivo, la presunzione di conformita’ del contratto stesso alla volonta’ delle parti, in parte differente da quella espressa nel preliminare, puo’ essere vinta solo dalla prova,risultante da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili, di un accordo posto in essere dalle medesime parti, contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono. In tal caso e’ possibile accertare la volonta’ negoziale delle parti valutando anche il contenuto del preliminare (Cass. n. 9063/2012; n. 233/2007; n. 15585/2007; 7206/99).

Orbene, nella specie, tale accordo non e’ stato dedotto o provato dalla (OMISSIS) ne’ il preliminare conteneva clausole aventi una loro autonomia rispetto a quelle del definitivo ed in questo non riportate. In tale situazione era precluso al giudice di appello modificare la volonta’ espressa dalle parti nel contratto definitivo mediante il richiamo al “comportamento complessivo” delle parti e ad una pattuizione riportata nel preliminare, concernente l’individuazione del bene alienato ed, in particolare, delle quote di “scoperto condominiale” spettanti alle parti. Al riguardo la Corte territoriale ha ritenuto “generica e di stile” la clausola del contratto definitivo con cui veniva trasferita “la comproprieta’ delle porzioni in condominio dello stabile ed in particolare il suolo coperto e scoperto…”, senza adeguata motivazione sul punto, sulla base, soprattutto,del “comportamento delle parti”, non tenendo conto del chiaro tenore letterale di detta clausola e del carattere tecnico-giuridico dell’espressione adoperata (trasferimento in comproprieta’), in violazione, quindi, dei criteri ermeneutici di cui dell’articolo 1362 c.c., secondo cui occorre attribuire rilievo fondamentale al senso letterale delle espressioni riportate in contratto senza ricorrere ai criteri sussidiari, quali il comportamento delle parti.

Va aggiunto che detto comportamento, ove trattasi di interpretare contratti soggetti alla forma scritta ad substantiam, non puo’ evidenziare una formazione del consenso al di fuori dell’atto scritto medesimo in quanto ne deriverebbe la creazione di una volonta’ diversa da quella da esso risultante (Cass. n. 5635/02; n. 7416/2000; n. 6214/99). La Corte di merito non ha, inoltre, tenuto conto della sia pure parziale diversita’ delle parti del contratto definitivo rispetto al preliminare sicche’ l’interpretazione della volonta’ contrattuale dell’atto pubblico di vendita poteva riferirsi solo alle medesime parti intervenute in tale atto, spettando, comunque, al notaio rogante tradurre, alla propria presenza, in termini giuridico – formali, la loro volonta’, nella immediatezza della relativa manifestazione, rendendone edotti i dichiaranti prima della sottoscrizione dell’atto notarile, al fine di consentire loro di verificare la fedele riproduzione documentale della volonta’ contrattuale manifestata.

Alla stregua delle ragioni esposte va accolto il ricorso avverso la sentenza non definitiva; rimane assorbito l’altro ricorso avverso la sentenza definitiva in quanto subordinato all’esito del primo e riproducente le medesime esaminate. Non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, ai sensi dell’articolo 384 c.p.c. la causa puo’ essere decisa nel merito nel senso del rigetto dell’appello proposto da (OMISSIS) avverso la sentenza non definitiva n. 2037/1999 e quella definitiva n. 3739/2002, pronunciate dal Tribunale di Venezia, rispettivamente in data 26.8.1999 e 16.12.2002, con conseguente conferma delle sentenze stesse.

Ricorrono giusti motivi, considerata la complessita’ delle questioni trattate e la loro divergente soluzione nei due gradi del giudizio di merito, per compensare integralmente tra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’ e del giudizio di appello.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; accoglie il ricorso avverso la sentenza non definitiva;dichiara assorbito l’altro ricorso e, decidendo nel merito, rigetta l’appello e conferma le sentenze di primo grado;

dichiara interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’ e del giudizio di appello

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – rel. Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8025/2007 proposto da:

(OMISSIS) SPA P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE DELEGATO, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 50/2006 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 18/01/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/02/2013 dal Consigliere Dott. EMILIO MIGLIUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore della ricorrente che si riporta agli atti;
udito l’Avv. (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore del controricorrente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per l’inammissibilita’ o manifesta infondatezza del ricorso, e la condanna alle spese.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) conveniva davanti il Tribunale di Milano la (OMISSIS) S.p.a., premettendo: 1) che, con contratto preliminare di vendita dell’(OMISSIS), esso attore aveva promesso di acquistare dalla (OMISSIS) S.r.l. (societa’ successivamente incorporata dalla societa’ convenuta) – che aveva promesso di vendere – la quota di proprieta’ indivisa di 0,61 millesimi del complesso alberghiero denominato (OMISSIS); 2) che la suddetta quota era stata individuata in “un diritto di fruizione perpetua dell’immobile nei limiti della quota” e “di prenotazione relativamente al bilocale sito al secondo piano” (camera 206), caratterizzato dalla ricettivita’ di 5 posti letto; 3) che il prezzo era stato pattuito in lire 75.210.000 (Iva inclusa) ed era stato pagato dall’attore; 4) che una delle qualita’ essenziali promesse del suddetto bilocale (5 posti letto) era risultata legalmente impossibile; 5) che, infatti, le amministrazioni pubbliche competenti avevano successivamente attestato che, in base al certificato sanitario del 12.12.1991, la capacita’ ricettiva della camera 206 era di 4 posti letto, circostanza quest’ultima dolosamente occultata dalla convenuta;

cio’ posto, l’attore chiedeva: a) che il sopra menzionato contratto preliminare dell’(OMISSIS) fosse annullato per errore essenziale o per dolo; b) in subordine, che il contratto stesso fosse dichiarato risolto per inadempimento della promittente venditrice oppure a norma dell’articolo 1489 c.c. ed in ulteriore subordine, che il prezzo fosse ridotto; d) che la convenuta fosse condannata a restituirgli la somma pagata o quella versata in eccedenza, oltre gli interessi legali.

La (OMISSIS) s.p.a. chiedeva che l’azione di annullamento fosse dichiarata prescritta e nel merito, che le anzidette domande fossero respinte; in via riconvenzionale, chiedeva che, a norma dell’articolo 2932 c.c., fosse disposto il trasferimento della quota oggetto del menzionato contratto preliminare da essa societa’ al (OMISSIS).

Con sentenza n. 7283/01 del 13.6 – 25.6.2001, il tribunale cosi’ provvedeva: 1) dichiarava risolto, per fatto e colpa della convenuta, il contratto preliminare di compravendita dell’(OMISSIS); 2) condannava la (OMISSIS) s.p.a. a restituire al (OMISSIS) la somma di lire 75.000.000, oltre gli interessi legali dalla domanda al saldo.

Il primo Giudice, nel ritenere l’inadempimento della convenuta, affermava che il bilocale oggetto del preliminare non aveva la ricettivita’ di cinque posti letto pattuita dalle parti.

Con sentenza dep. il 18 gennaio 2006 la Corte di appello di Milano rigettava l’impugnazione proposta dalla la (OMISSIS) s.p.a. (gia’ (OMISSIS) s.p.a.).

Nel respingere il primo motivo con il quale l’appellante aveva dedotto che oggetto del contratto intercorso fra le parti era la quota indivisa e che la camera non individuerebbe l’oggetto del diritto di comproprieta’, i Giudici ritenevano che a stregua di una interpretazione secondo buona fede il numero dei posti letto della camera era stato considerato essenziale per la realizzazione dell’utilita’ perseguita dall’acquirente e il prezzo era stato determinato in relazione alla ricettivita’ pattuita che prevedeva due posti letto + 3 divano letto.

Era disatteso anche il motivo con il quale la convenuta aveva sostenuto che, in base alle disposizioni legislative e regolamentari, la superficie della camera consentisse la ricettivita’ di cinque posti letto. Dopo avere rilevato l’inammissibilita’ dei regolamenti e dei documenti prodotti per la prima volta in sede di gravame, i Giudici ritenevano che comunque anche, tenendo conto di tale documentazione, non si sarebbe pervenuti a una soluzione diversa da quella del Tribunale. Dalla nota della Provincia di Belluno del 16/8/1996 era risultato che, in base al certificato sanitario rilasciato il 18-12-1991, la capacita’ recettiva era di quattro posti letto : il che era confermato da quanto emerso dalla nota del 23/8/1996 del Comune di (OMISSIS) nonche’ dal parere dell’USL di (OMISSIS). D’altra parte, era escluso che la riduzione de 20% della superficie minima prevista per le camere a due letti potesse estendersi, come invece preteso dall’appellante, per ogni letto in piu’. Inoltre, la sentenza riteneva che non fosse affatto provato che il volume della camera, sulla base del quale la ricorrente aveva compiuto il calcolo della superficie minima necessaria per desumerne la ricettivita’, fosse di mC. 74,77, essendo stato contestato da controparte. La convenuta neppure aveva chiesto una nuova autorizzazione sanitaria al fine di abilitare la camera 206 per cinque posti letto.

2.- Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione la (OMISSIS) s.p.a. sulla base di due motivi illustrati da memoria.

Resiste con controricorso la parte intimata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1.- Il primo motivo censura la sentenza che aveva risolto il contratto de quo per inadempimento, quando nessun adempimento vi era stato da parte della convenuta che aveva consegnato all’attore – che l’aveva anche utilizzata – la camera n. 206, confondendo il concetto di esatto adempimento con quello di contratto illegale o illecito per contrarieta’ a prescrizioni amministrative, peraltro insussistenti.

1.2.- Il motivo e’ infondato.

La sentenza, nel pronunciare la risoluzione del preliminare intercorso fra le parti per inadempimento della convenuta, ha ritenuto che il bene consegnato in esecuzione del contratto non aveva le qualita’ essenziali che erano state pattuite, avendo accertato, da un lato, quella che, in base all’interpretazione del preliminare, era stata la volonta’ delle parti e, dall’altro, la ricettivita’ per quattro e non cinque posti della camera, avendo dato rilevanza alle autorizzazioni amministrative soltanto sotto quest’ultimo profilo ovvero per verificare se il bene consegnato all’acquirente avesse le qualita’ promesse.

2.1. – Il secondo motivo denuncia la violazione delle norme di legge nonche’ dei regolamenti igienico edilizi del Comune di (OMISSIS).

Nel compiere l’excursus sulla legislazione in materia di ricettivita’ alberghiera, censura la sentenza che, nel ritenere la ricettivita’ per quattro anziche’ cinque posti del bilocale de quo, non aveva considerato che, innovando a quanto stabilito dal Regio Decreto n. 1102 del 1925 come modificato dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 1437 del 1970, la Legge Regionale n. 24 del 1988, articolo 5, comma 8 e il comma 9, aggiunto dalla Legge n. 19 del 1995, consentivano la riduzione del 20% della superficie della cubatura per le camera a due letti fissata dai regolamenti comunali e che avrebbe dovuto applicarsi per ogni letto in aggiunta; tale previsione era stata recepita dal successivo regolamento edilizio Comune di Cortina d’Ampezzo e confermata dalla n. 26 del 1997 nonche’ da quella n. 33 del 2002; la Giunta Regionale Veneto, con Delib. n. 806 del 2006, aveva poi ulteriormente ridotto la cubatura minima; secondo il calcolo compiuto da essa ricorrente, la camera aveva la ricettivita’ di cinque posti letto. I Giudici, nel dare rilievo all’autorizzazione sanitaria del 1991, non avevano considerato che la stessa era stata rilasciata in base alla normativa che era stata modificata dalla successiva legislazione. La ricorrente non aveva ragione per chiedere una nuova autorizzazione, avendo il certificato di agibilita’, mentre il pare dell’ASL puo’ essere sostituito da autocertificazione.

La effettiva cubatura della camera era provata documentalmente e comunque poteva essere dimostrata con consulenza tecnica.

2.2.- Il motivo e’ infondato.

La sentenza ha accertato che la ricettivita’ della camera non era conforme a quella che era stata convenuta dalle parti, alla stregua di quanto emerso dalla nota della Provincia di Belluno del 16-8-1996 da cui era risultato che, in base al certificato sanitario rilasciato il 18-12-1991, la capacita’ recettiva era di quattro posti letto : il che era confermato da quanto emerso dalla nota del 23-8-1996 del Comune di (OMISSIS) I Giudici hanno ancora posto in rilievo che comunque la ricorrente non aveva chiesto ottenuto una nuova autorizzazione per la ricettivita’ pari a cinque posti letto.

Orbene, il motivo – volto a sostenere l’erroneita’ della decisione alla stregua delle previsioni dei regolamenti edilizi che avrebbero recepito la riduzione della superficie minima consentita dalla legge regionale e poi confermata anche dal provvedimento della Giunta regionale – non censura la statuizione di inammissibilita’, formulata dalla Corte, della produzione dei documenti depositati per la prima volta in appello, per cui rimane precluso l’esame del questioni circa il valore e il contenuto di quelle disposizioni, dovendo ritenersi prive di valore decisorio le successive argomentazioni poi compiute dai Giudici, i quali non avrebbero potuto esaminare documentazione la cui produzione era stata ritenuta inammissibile.

Al riguardo, va ricordato che con la memoria deposita ex articolo 378 cod. proc. civ., possono illustrarsi i motivi gia’ formulati ma non possono dedursi motivi nuovi, di guisa che sono inammissibili le deduzioni formulate dalla ricorrente a proposito dell’ammissibilita’ della documentazione prodotta in appello.

Cio’ posto, il Regio Decreto n. 1102 del 1925 rinviava ai regolamenti comunali la possibilita’ di ridurre la superficie minima richiesta per le camera di albergo, cosi’ come le Legge Regionale Veneto n. 24 del 1988 e Legge n. 24 del 1997 consentivano di prevedere) la riduzione, dovendo comunque la relativa disciplina in concreto essere recepita dai regolamenti comunali;

qui occorre chiarire – atteso che la ricorrente denuncia la violazione di tali leggi – che la disciplina al riguardo dettata nell’interesse generale sulle condizioni con le quali deve essere svolta l’attivita’ alberghiera hanno natura di atti amministrativi, non essendo integrativi di disposizioni di legge: il che invece si verifica, quando il legislatore rinvia alla disciplina regolamentare per tutelare posizioni di diritto soggettivo con norma di relazione, come ad es. nel caso di cui all’articolo 873 cod. civ. dettato in materia di distanze legali a tutela del diritto del proprietario.

Pertanto, e’ priva di rilevanza nella presente sede la disposizione di cui alla richiamata delibera della Giunta regionale, intervenuta successivamente alla sentenza impugnata, laddove lo ius superveniens deducibile in cassazione concerne un provvedimento legislativo e non amministrativo, di cui e’ inammissibile anche la produzione. Infine, la Legge n. 33 del 2002, articolo 24 si limita a prevedere che e’ consentita la riduzione della superficie, necessariamente rimandando al regolamento comunale per la concreta disciplina.

Cio’ posto, la sentenza ha ritenuto che – non sussistendo la corrispondenza fra la ricettivita’ per la quale era stata rilasciata l’autorizzazione sanitaria e quella convenuta nel contratto ne’ le condizioni per ottenerla – la mancanza delle qualita’ essenziali pattuite del bene oggetto della vendita era circostanza idonea a integrare l’inadempimento, essendo interesse dell’acquirente di ottenere il trasferimento di un bene che sia conforme ai requisiti di legge trattasi di accertamento di fatto, che e’ incensurabile in sede legittimita’, se non per vizio di motivazione che nella specie non e’ stato neppure dedotto, dovendo qui ricordarsi che il vizio deducibile ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5 deve consistere in un errore intrinseco al ragionamento del giudice che deve essere verificato in base al solo esame del contenuto del provvedimento impugnato e non puo’ risolversi nella denuncia della difformita’ della valutazione delle risultanze processuali compiuta dal giudice di merito rispetto a quella a cui, secondo il ricorrente, si sarebbe dovuti pervenire.

Il ricorso va rigettato.

Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico della ricorrente, risultata soccombente.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento in favore del resistente delle spese relative alla presente fase che liquida in euro 3.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 3.500,00 per onorari di avvocato oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17248/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) S.A.S. DI (OMISSIS);

- intimata -

sul ricorso 22403/2007 proposto da:

(OMISSIS) S.A.S. DI (OMISSIS) (OMISSIS) in persona del rappresentante legale Rag. (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso LA CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS) giusta procura in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimata -

avverso la sentenza n. 82/2006 della CORTE D’APPELLO DI TRENTO SEZIONE DISTACCATA di BOLZANO, depositata il 03/05/2006, R.G.N. 102/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/01/2013 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 3 agosto 2000 la (OMISSIS) s.a.s. (ora (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS)) conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Bolzano, sezione distaccata di Merano, (OMISSIS). Esponeva l’attrice che la convenuta occupava, senza titolo, dal 1992 un appartamento sito in (OMISSIS), di sua proprieta’, essendo ormai passata in giudicato la sentenza della Corte di appello di Bolzano del 17 dicembre 1998 che aveva risolto per inadempimento della convenuta il contratto preliminare relativo a detto appartamento e stipulato con la (OMISSIS) quale promittente acquirente; che quest’ultima non aveva pagato alla proprietaria alcunche’ a titolo di indennita’ di occupazione ed aveva versato solo in parte gli oneri condominiali. Tanto premesso, la predetta societa’ chiedeva la condanna della convenuta al pagamento di lire 87.652.912 (di cui lire 76.800.000 per indennita’ di occupazione, calcolando un canone mensile di lire 800.000 dal 16 aprile 1992 al 31.3.2000, e lire 10.852.912 per spese condominiali), oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali.

La convenuta si costituiva e contestava che in capo all’attrice si fosse verificato un danno, avendo la stessa acquistato l’immobile in parola con contratto del 3 giugno 1992 dalla precedente proprietaria, (OMISSIS) s.a.s., per un prezzo (lire 100.000.000) inferiore a quello di mercato proprio in ragione dell’esistenza della causa tra la venditrice e la (OMISSIS), avente ad oggetto il preliminare di vendita, datato 26 settembre 1991, dell’immobile in questione per il prezzo convenuto di lire 165.000.000 e per il fatto che la (OMISSIS) occupava l’immobile.

La convenuta eccepiva la prescrizione ex articolo 2947 c.c., contestava le somme pretese a titolo di oneri condominiali ed eccepiva, in relazione a tali oneri, la prescrizione ai sensi della Legge n. 841 del 1973, articolo 6 e, in subordine, quella quinquennale ex articolo 2947 c.c..

Il Tribunale adito, qualificata, quella proposta, come azione di illecito extracontrattuale ed accolta l’eccezione di prescrizione ex articolo 2947 c.c., liquidava in euro 31.814,16 l’indennita’ di occupazione dovuta per il periodo non prescritto – dal 3 agosto 1995 al 31 marzo 2000 – sulla base di un valore locativo di euro 568,11 mensili, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo; previo accoglimento dell’eccezione di prescrizione biennale in relazione alle spese condominiali, liquidava per tali spese non prescritte per il periodo 1998-2000 l’importo ulteriore di euro 2.813,71, condannava la convenuta al pagamento delle dette somme e poneva a carico della stessa per due terzi le spese di lite, compensandole per la parte residua.

Avverso tale decisione la (OMISSIS) proponeva appello, cui resisteva la societa’ appellata che proponeva, a sua volta, appello incidentale.

La Corte di appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano, con sentenza del 3 maggio 2006, riduceva di euro 230,28 l’importo risarcitorio liquidato nell’impugnata sentenza in favore della societa’ appellata, confermava nel resto l’impugnata sentenza e condannava l’appellante principale al pagamento dei due terzi delle spese di entrambi i gradi di giudizio, che compensava nel resto.

Avverso la sentenza della Corte di merito (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.

La (OMISSIS) s.a.s di (OMISSIS) ha resistito con controricorso contenente ricorso incidentale articolato in due motivi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Al ricorso in esame si applica il disposto di cui all’articolo 366 bis c.p.c. – inserito nel codice di rito dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6, ed abrogato dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (3 maggio 2006).

2. Con il primo motivo, denunciando “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 2041 c.c.”, la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la riduzione di lire 65.000.000 del prezzo di acquisto dell’immobile di cui si discute in causa, rispetto al valore di mercato, costituisca, semmai, lucro cessante in danno dell’alienante (OMISSIS) s.a.s. e si risolva in una questione tra la predetta societa’ e l’attuale ricorrente, nulla rilevando in capo alla (OMISSIS) s.a.s di (OMISSIS).

Tale conclusione sarebbe inaccettabile – ad avviso della ricorrente – perche’ la societa’ da ultimo indicata si vedrebbe risarcita due volte per un singolo fatto lesivo, cosi’ determinandosi un ingiustificato arricchimento.

2.1. Il motivo e’ infondato sotto il profilo della violazione di legge. Si osserva che nei rapporti tra le parti in causa non rilevano i patti contrattuali tra ciascuna delle dette parti con i terzi e, in particolare nella specie, tra la societa’ controricorrente e ricorrente incidentale e la precedente proprietaria dell’immobile in questione, (OMISSIS) s.a.s., ne’ alcun rilievo puo’ avere il prezzo di acquisto del detto immobile versato alla predetta societa’ dall’attuale proprietaria; la richiesta da quest’ultima avanzata nei confronti della ricorrente si fonda, infatti, sull’occupazione dell’immobile da parte della (OMISSIS) e, quindi, l’eventuale accoglimento della domanda non darebbe luogo alla locupletazione della controricorrente a danno della ricorrente senza giusta causa.

Ed invero, l’azione generale di arricchimento ha come presupposto la locupletazione di un soggetto a danno dell’altro che sia avvenuta senza giusta causa, sicche’ non e’ dato invocare la mancanza o l’ingiustizia della causa qualora l’arricchimento sia conseguenza di un contratto, di un impoverimento remunerato, di un atto di liberalita’ o dell’adempimento di un’obbligazione naturale (Cass. 15 maggio 2009, n. 11330); inoltre, l’azione in parola presuppone l’unicita’ del fatto costitutivo dell’arricchimento di un soggetto e del depauperamento di un altro (Cass. 16 dicembre 1981, n 6664 e Cass. 18 luglio 1997, n. 6619).

2.2. Il motivo e’, invece, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto).

Nella giurisprudenza di questa Corte e’ stato, infatti, precisato che, secondo l’articolo 366 bis c.p.c., anche nel caso previsto dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilita’, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma omessa o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione, e che la relativa censura deve contenere un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilita’ (Cass., sez. un., 1 ottobre 2007, n. 20603).

In particolare, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma omessa, insufficiente o contraddittoria, deve consistere in una parte del motivo che si presenti a cio’ specificamente e riassuntivamente destinata, di modo che non e’ possibile ritenere rispettato il requisito concernente il motivo di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, allorquando solo la completa lettura della complessiva illustrazione del motivo riveli, all’esito di un’attivita’ di interpretazione svolta dal lettore e non di una indicazione da parte del ricorrente, deputata all’osservanza del requisito dell’articolo 366 bis c.p.c., che il motivo stesso concerne un determinato fatto controverso, riguardo al quale si assuma omessa, contraddittoria od insufficiente la motivazione e si indichino quali sono le ragioni per cui la motivazione e’ conseguentemente inidonea a sorreggere la decisione (Cass., sez. un., 18 luglio 2007, n. 16002; Cass., 27 ottobre 2011, n. 22453; v. pure Cass., 18 novembre 2011, n. 24255).

3. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione al combinato disposto di cui agli articoli 2043 e 2967 c.c.”. Sostiene la (OMISSIS) che la Corte di appello avrebbe “dapprima inquadrato la vicenda nella fattispecie della responsabilita’ extracontrattuale di cui all’articolo 2043 c.c.”, “per poi ritenere che l’insussistenza di un titolo di occupazione opponibile alla nuova proprietaria possa di per se’ integrare tutti gli estremi costitutivi della responsabilita’ da lex aquilia de damno”.

Deduce la ricorrente che occupa l’immobile legittimamente in virtu’ di un contratto preliminare concluso con il precedente proprietario e che, a prescindere della legittimita’ o meno dell’occupazione, avrebbe errato la Corte di merito nel ritenere che la semplice occupazione dell’immobile integrasse illecito aquiliano, in quanto anche in tema di responsabilita’ aquiliana la parte che la invoca ha l’onere di provare ex articolo 2697 c.c., tutti i requisiti di cui all’articolo 2043 c.c..

Ad avviso della ricorrente, pur a voler ammettere che l’occupazione di immobile altrui rappresenti in re ipsa danno ingiusto nei confronti del proprietario, la controparte avrebbe dovuto fornire prova rigorosa in relazione alla probabilita’ di poter validamente locare a terzi l’immobile ove non occupato dalla ricorrente.

Secondo la (OMISSIS) la Corte di merito avrebbe invece erroneamente fatto riferimento al c.d. danno figurativo richiamando la sentenza di questa Corte n. 13630 del 2001, relativa pero’ ad un caso di usurpazione di un cespite immobiliare, usurpazione che nel caso all’esame difetterebbe. Peraltro, rappresenta la ricorrente che, prima dell’atto di citazione, la controparte non aveva chiesto il rilascio dell’immobile, pur avendo la sentenza della Corte di appello di Trento sez. distaccata di Bolzano del 1998 stabilito il rilascio dell’immobile; si potrebbe, pertanto, configurare un’acquiescenza alla situazione di fatto, con preclusione di qualsiasi richiesta risarcitoria, al piu’ potrebbe ritenersi sussistente il diritto della controparte ad ottenere non cinquantasei mensilita’, come stabilito dai Giudici di merito, ma solo le mensilita’ relative al periodo intercorso tra il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del preliminare e la notifica dell’atto di citazione.

3.1. Il motivo, in relazione alle denunciate violazioni di legge, e’ infondato. Le stesse difese della ricorrente depongono per la sussistenza dell’illecito, fondando la medesima le sue richieste sul suo inadempimento.

Inoltre, secondo l’orientamento tradizionale della giurisprudenza di legittimita’, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui (sia essa usurpativa o non), il danno per il proprietario del cespite e’ in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilita’ del bene da parte del proprietario usurpato ed all’impossibilita’ per costui di conseguire l’utilita’ normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. ex plurimis Cass. 10 febbraio 2011, n. 3223; Cass. 18 gennaio 2006, n. 827; Cass. 5 novembre 2001, n. 13630; v. pure, da ultimo, Cass. 7 agosto 2012, n. 14222, secondo cui l’esistenza di un tale danno in re ipsa costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, che poggia sul presupposto dell’utilita’ normalmente conseguibile nell’esercizio delle facolta’ di godimento e di disponibilita’ del bene insite nel diritto dominicale, presunzione che nella specie non risulta, del resto, essere stata superata). Secondo il ricordato orientamento la determinazione del risarcimento del danno ben puo’ essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento anche al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo anche al valore locativo del bene usurpato. A tali principi la Corte di merito si e’ correttamente conformata.

Va peraltro evidenziato, in relazione alla prospettata acquiescenza, che tale questione e’ inammissibile; ed invero, qualora una determinata questione giuridica – che implichi accertamenti di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga la suddetta questione in sede di legittimita’, al fine di evitare una statuizione di inammissibilita’ per novita’ della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di controllare ex actis la veridicita’ di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (v. Cass. 3 marzo 2009, n. 5070). Tale onere non risulta assolto nella specie.

A tanto deve aggiungersi che questa Corte ha affermato il principio, condiviso dal Collegio, secondo cui il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso all’atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l’obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, e’ tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimita’ originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come sine titulo; con la conseguenza che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti ne’ dal pagamento del prezzo ne’ dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale (Cass. 21 novembre 2011, n. 24510; v. anche, sia pure in tema di recesso, 8 giugno 2012, n. 9367).

Non e’ pertanto condivisibile la tesi della ricorrente secondo cui, al piu’, la controparte potrebbe aver diritto a vedersi riconosciuta l’indennita’ per l’occupazione dell’immobile di cui si discute in causa solo in relazione al periodo intercorso tra il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del preliminare di compravendita e la notifica dell’atto di citazione.

3.2. Il motivo all’esame e’, inoltre, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al p. 2.2..

4. Con il terzo motivo la ricorrente lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione al Decreto Legge n. 333 del 1992, articoli 11 e 21, convertito in Legge n. 359 del 1992 (c.d. patti in deroga), alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 12 (c.d. equo canone), all’articolo 2697 c.c., nonche’ all’articolo 112 c.p.c.”.

Deduce la ricorrente che la Corte di merito avrebbe insufficientemente motivato in relazione alla questione, sollevata dalla difesa dell’attuale ricorrente, secondo cui, qualora sia effettivamente dovuta l’indennita’ di occupazione, questa dovrebbe essere rapportata al c.d. equo canone, considerato che l’occupazione del bene e’ iniziata nel 1991, periodo in cui la disciplina dei contratti di locazione era quella dell’equo canone, essendo la normativa relativa ai c.d. patti in deroga entrata in vigore successivamente. Ad avviso della ricorrente, la Corte di appello si sarebbe limitata ad affermare che nel periodo, rilevante ai fini della decisione, successivo al 3 agosto 1995, escluso dalla prescrizione, vigeva la normativa dei c.d. patti in deroga.

4.1. In relazione al terzo motivo e’ stato formulato un unico quesito che, pur se qualificato dalla ricorrente come quesito di diritto, appare riferito al profilo di censura relativo alla insufficiente e contraddittoria motivazione.

4.2. Per quanto riguarda tale doglianza, il motivo e’ infondato, in quanto la sentenza e’ sul punto motivata e non e’ contraddittoria, evidenziandosi che il riferimento alla normativa dei patti in deroga deve intendersi quale indicazione di un mero paramento assunto quale base per il calcolo dell’indennita’ dovuta.

4.3. In relazione alla lamentata violazione di legge, non risulta formulato il relativo quesito di diritto sicche’, con riferimento a tale profilo, il motivo e’ inammissibile (v. Cass., sez. un., 6 febbraio 2009, n. 2863; Cass., ord., 24 luglio 2008, n. 20409; Cass. 9 maggio 2008, n. 11535; Cass., sez. un., 14 febbraio 2008, n. 3519; Cass., sez. un., 29 ottobre 2007, n. 22640; Cass., sez. un., 21 giugno 2007, n. 14385).

5. Con il quarto motivo, deducendo la “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione agli articoli 2697, 2729 c.c., nonche’ articolo 116 c.p.c.”, la ricorrente lamenta che la controparte non avrebbe fornito il riscontro probatorio in relazione all’ammontare degli importi richiesti a titolo di spese condominiali e che il giudice del merito si sarebbe attenuto alle risultanze della disposta ctu ed avrebbe fatto riferimento a presunzioni semplici ex articolo 2729 c.c..

5.1. In relazione al quarto motivo la ricorrente ha formulato il seguente quesito di diritto: “nel caso in cui un soggetto, titolare di un immobile condominiale, convenga in giudizio colui il quale lo occupa, chiedendo la sua condanna al pagamento delle spese condominiali e’ tenuto a fornire, o meno, un supporto probatorio a detta richiesta non potendo detto computo essere demandato completamente ad una consulenza tecnica di ufficio, rispettivamente il Giudice e’ tenuto a non tener conto dei calcoli eseguiti con metodo probabilistico non essendo applicabile, al caso di specie, l’istituto delle presupposizioni semplici ex articolo 2729 c.c.”.

5.2. Il motivo, in ordine alla prospettata violazione di legge, e’ inammissibile, essendo il relativo quesito di diritto proposto del tutto astratto e generico, privo di ogni riferimento alla fattispecie concreta. Si osserva al riguardo che, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., il quesito inerente ad una censura in diritto – dovendo assolvere la funzione di integrare il punto di congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e l’enunciazione del principio giuridico generale – non puo’ essere meramente generico e teorico, ma deve essere calato nella fattispecie concreta, per mettere la Corte in grado di poter comprendere dalla sua sola lettura, l’errore asseritamene compiuto dal giudice di merito e la regola applicabile. Ne consegue che esso non puo’ consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura cosi’ come illustrata nello svolgimento del motivo (Cass. 7 marzo 2012, n. 3530).

5.3. Il motivo all’esame e’, inoltre, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al par. 2.2..

6. Con il primo motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5, in relazione all’articolo 2947 c.c., arbitraria ed erronea applicazione dell’articolo e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”.

Sostiene la predetta societa’ che solo con il passaggio in giudicato della sentenza della Corte di appello del 17 dicembre 1998 il contratto preliminare era stato risolto e percio’ solo da tale data essa avrebbe avuto la possibilita’ di far valere nei confronti della (OMISSIS) il diritto al risarcimento dei danni per l’occupazione sine titulo e, pertanto, le sarebbe dovuto il risarcimento del danno dal 3 giugno 1992 fino al 31 marzo, come richiesto nell’atto di citazione.

6.1 In relazione al motivo all’esame la controricorrente ricorrente incidentale ha proposto il seguente quesito di diritto: “vero che la prescrizione incomincia a decorrere dal momento in cui il diritto puo’ essere fatto valere, che nel caso concreto deve essere stabilito dal momento del passaggio in giudicato della sentenza che ha accertato definitivamente che la sig.ra (OMISSIS) non ha diritto a far valere il contratto preliminare di compravendita, a causa del quale stava occupando l’immobile?”.

6.2. Il quesito formulato in relazione al motivo all’esame risulta eccentrico e non conferente, non essendo idoneo ad assolvere la propria funzione che, come gia’ evidenziato, e’ quella di far comprendere a questa Corte, dalla lettura del solo quesito, inteso come sintesi logico-giuridica della questione, quale sia l’errore asseritamente compiuto dal giudice di merito e quale la regola da applicare, ne’ potendo – come pure gia’ detto – consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura cosi’ come illustrata nello svolgimento del motivo (Cass. 7 marzo 2012, n. 3530).

6.3. Il motivo in questione e’ inammissibile anche per quanto attiene ai vizi motivazionali indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto gia’ osservato al par. 2.2..

7. Con il secondo motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) lamenta “violazione dell’articolo 360, nn. 3 e 5 in relazione alla Legge 22 dicembre 1973, n. 841, articolo 6, arbitraria ed erronea applicazione dell’articolo ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”.

Deduce la controricorrente ricorrente incidentale che la somma relativa alle spese condominiali sarebbe dovuta dalla controparte a titolo di risarcimento danni e non a titolo di oneri condominiali in senso stretto come erroneamente affermato dal Giudice del primo grado il quale non avrebbe neppure motivato la sua decisione di applicare nel caso all’esame la prescrizione biennale di cui alla Legge 22 dicembre 1973, n. 843, articolo 6.

7.1. Il motivo all’esame e’ inammissibile, contenendo censure dirette esclusivamente nei confronti della sentenza di primo grado, senza alcun riferimento alla pronunzia emessa dal giudice del gravame di merito. Ed invero, secondo il consolidato principio di questa Corte, rimanendo la sentenza del giudice di prime cure sostituita da quella di appello, al di fuori dei casi eccezionali previsti dalla legge (non ricorrenti nella specie), quest’ultima – anche laddove, diversamente dal caso in esame sulla questione de qua (v. p. 10 della sentenza impugnata), confermativa di quella di primo grado (Cass., 10 ottobre 2003, n. 15185) – costituisce l’unico oggetto del giudizio di legittimita’ (v. Cass. 24 giugno 2003, n. 9993), non essendo pertanto consentito formulare doglianze avverso la sentenza di prima istanza (Cass., 17 luglio 2007, n. 15952; Cass., 9 maggio 2007, n. 10626; Cass., 15 marzo 2006, n. 5637; Cass., 20 giugno 1996, n. 5714; v. anche, in motivazione Cass. 8 febbraio 2008, n. 3127).

8. Il ricorso principale deve, quindi, essere rigettato mentre il ricorso incidentale deve essere dichiarato inammissibile.

Stante la reciproca soccombenza, le spese del presente giudizio di legittimita’ ben possono essere compensate per intero tra le parti.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, dichiara inammissibile quello incidentale e compensa per intero tra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24451/2009 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), domiciliati in ROMA ex lege P.ZZA CAVOUR presso la CORTE di CASSAZIONE rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 681/2009 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 21/04/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/02/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 9.12.2002 (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Palermo, la (OMISSIS) s.r.l. esponendo:

nel 1981 avevano acquistato dalla convenuta (allora denominata (OMISSIS) s.p.a.) un appartamento sito in (OMISSIS); la societa’ venditrice si era riservata, con apposita clausola, la proprieta’ dell’area destinata al parcheggio condominiale e,con sentenza del 1989, passata in giudicato, il Tribunale di Palermo aveva dichiarato la nullita’ di detta clausola trasferendo ai (OMISSIS) – (OMISSIS) il diritto reale d’uso sull’area destinata a parcheggio, disponendo il versamento del corrispettivo alla societa’ venditrice; adempiuta tale prestazione ed ottenute dalla convenuta le chiavi per accedere all’area di parcheggio, non era stato possibile fruirne poiche’ la (OMISSIS) aveva alienato a terzi detta area su cui erano stati realizzati dei box muniti di chiusura; con sentenza del 2002 il Tribunale di Palermo aveva riconosciuto agli attori il diritto al risarcimento dei danni per il mancato godimento dell’area a parcheggio, a decorrere dall’atto della compravendita fino al 3.10.1997(data di notificazione dell’atto di citazione relativa al giudizio risarcitorio).

Tanto esposto, il (OMISSIS) e la (OMISSIS) chiedevano la condanna della (OMISSIS) s.r.l. al pagamento della complessiva somma di lire 10.000.000; oltre interessi e svalutazione monetaria, a titolo di risarcimento danni. Contumace la (OMISSIS) s.r.l., con sentenza 2.11.2005, il Tribunale di Palermo rigettava la domanda.

Avverso tale sentenza proponevano appello il (OMISSIS) e la (OMISSIS) assumendo che, trattandosi di inadempimento contrattuale, il risarcimento del danno per il mancato godimento dell’area parcheggio non poteva essere fatto valere che nei confronti della (OMISSIS).

Con sentenza 21.4.2009 la Corte d’appello di Palermo confermava la sentenza di primo grado e condannava gli appellanti al pagamento delle spese del grado. Osservava la Corte territoriale che, all’atto in cui la (OMISSIS) s.r.l. aveva consegnato agli appellanti le chiavi di accesso all’area destinata a parcheggio, si era accertato che l’area medesima era stata alienata dalla societa’ stessa a soggetti “terzi” e che, successivamente, l’area stessa era stata chiusa con “box” muniti di saracinesca sicche’ il danno patito dagli appellanti derivava, ex articolo 1223 c.c., non gia’ dalla violazione degli obblighi scaturenti dalla stipula del contratto di vendita dell’appartamento in questione ma dalla lesione, ad opera di terzi, del loro diritto d’uso sull’area condominiale. Per la cassazione di tale sentenza propongono ricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), la prima in proprio e nella qualita’ di del coniuge (OMISSIS) ed il secondo quale figlio ed erede dello stesso (OMISSIS), articolando un unico motivo di ricorso con quesito di diritto ex articolo 366 bis c.p.c..

Resiste con controricorso la (OMISSIS) s.r.l..

MOTIVI DELLA DECISIONE

I ricorrenti deducono:

violazione e falsa applicazione degli articoli 1218-1476-1477 e 1223 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3; il danno reclamato, contrariamente a quanto affermato nella sentenza impugnata, costituiva diretta conseguenza dell’inadempimento contrattuale della (OMISSIS) per la mancata consegna dell’area di parcheggio che, secondo a sentenza del Tribunale di Palermo n. 2185/1989, passata in giudicato, era indistintamente estesa su tutta l’area destinata a parcheggio condominiale; la societa’ venditrice aveva,inoltre, violato l’obbligo di custodia, posto che, anziche’ impedire ogni mutamento giuridico del bene sino al momento della sua consegna, aveva venduto a terzi l’area destinata a parcheggio, cosi’ ponendo in essere un ulteriore inadempimento.

Il ricorso e’ fondato.

E’ pacifico che la societa’ venditrice non ha ottemperato all’obbligo di consegnare agli acquirenti (OMISSIS) – (OMISSIS) l’area destinata a parcheggio avendola, nelle more, trasferita a terzi che vi avevano realizzato dei “box” in muratura, cosi’ impedendoci fatto,l’utilizzazione del parcheggio agli acquirenti stessi.

Orbene, l’obbligazione della (OMISSIS) s.r.l. di consegnare il bene ai compratori, in virtu’ del contratto di vendita con gli stessi intercorso, in difetto di una declaratoria di risoluzione del contratto medesimo, permaneva a carico della societa’ venditrice, ai sensi dell’articolo 1476 c.c., rientrando fra le obbligazioni principali del venditore quella di consegnare la cosa al compratore e di garantirlo dall’evizione. Ne discende il carattere strumentale dell’obbligo di custodia del venditrice rispetto a quello di consegna sicche’, finche’ la cosa non viene trasferita materialmente al compratore, il venditore e’ obbligato a conservarla nella consistenza materiale e giuridica sussistente all’epoca del contratto come, nella specie, accertata con sentenza passata in giudicato.

E, quindi, configurabile la legittimazione passiva della societa’ venditrice in relazione all’azione degli acquirenti per il risarcimento dei danni derivanti dal mancato godimento del bene compravenduto, non rilevando, al fine della individuazione del soggetto responsabile dell’illecito contrattuale, che il bene medesimo sia stato trasferito a terzi dalla parte venditrice ancor prima che la stessa abbia adempiuto all’obbligo di consegnarlo agli originari acquirenti.

La responsabilita’ dei terzi rimasti estranei al rapporto contrattuale sarebbe, infatti, ipotizzabile solo a titolo di concorso per responsabilita’ extracontrattuale,nell’ambito di una dolosa preordinazione volta a danneggiare gli acquirenti originari.

Alla stregua di quanto osservato la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Palermo che si uniformera’ ai principi esposti e provvedera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo anche per le spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 31179/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1461/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 03/10/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/11/2012 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 15 marzo 2002, i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano, innanzi al Tribunale di Verbania, (OMISSIS) per sentirlo condannare al risarcimento dei danni – quantificati in euro 9.805,29 e pari alle spese sostenute per imbiancatura, rifacimento dei pavimenti, consumi di energia elettrica e canoni di locazione di due autorimesse – subiti a causa di una perdita d’acqua determinata dal difettoso funzionamento idrico dell’appartamento appena ristrutturato e da essi acquistato dal convenuto con atto notarile stipulato il (OMISSIS).

Il convenuto si costituiva deducendo che gli attori avevano gia’ da tempo la disponibilita’ dell’immobile e che al momento in cui si era verificata la detta perdita, nell’appartamento de quo stavano lavorando, su incarico degli attori, numerosi artigiani che potevano aver causato i danni in parola; contestava l’esistenza e la tempestivita’ della denuncia dei vizi; negava ogni sua colpa e ogni suo riconoscimento dei vizi stessi; contestava il quantum debeatur ed eccepiva il concorso del fatto colposo dei creditori ex articolo 1227 cod. civ.; concludeva, quindi, per il rigetto della domanda.

Il Tribunale adito, con sentenza del 31 maggio 2004, accogliendo la domanda, condannava (OMISSIS), ex articolo 1490 cod. civ., al risarcimento dei danni subiti dagli attori, pari ad euro 9.805,29 oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali nonche’ alle spese di lite.

Avverso tale decisione il soccombente proponeva appello cui resistevano gli appellati. Per quanto rileva in questa sede, l’appellante lamentava, tra l’altro, che il Tribunale avesse erroneamente omesso di ritenere operante l’esclusione della garanzia ai sensi dell’articolo 1491 cod. civ., pur essendo emerso dalla espletata istruttoria che al momento della stipula del contratto, avvenuta il (OMISSIS), il vizio dell’immobile era noto ai compratori quanto meno dal 13 dicembre 2000.

La Corte di appello di Torino, con sentenza del 3 ottobre 2005, ritenuto, in base alle allegazioni delle parti e agli elementi probatori acquisiti, che i coniugi (OMISSIS) (OMISSIS), al momento della stipula del contratto di compravendita, “conoscevano in maniera certa e compiuta i difetti dell’immobile” de quo, affermava che, non avendo, malgrado cio’, inserito nel predetto atto alcuna riserva ne’ avendo chiesto una diminuzione del prezzo o un risarcimento del danno, risultava evidente che gli stessi avevano rinunciato alla garanzia per i vizi prevista dall’ultima parte dell’articolo 1491 cod. civ. ed affermava, altresi’, che gli attori non avevano “dimostrato la sussistenza dei presupposti per la validita’ della garanzia dei vizi della cosa venduta da parte dell’ (OMISSIS)”.

Pertanto, ritenute assorbite le ulteriori censure proposte, i Giudici del secondo grado, in accoglimento dell’appello proposto e in riforma dell’impugnata sentenza, rigettavano la domanda dei coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) e compensavano le spese del doppio grado di giudizio.

Avverso la sentenza della Corte di merito (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.

Ha resistito con controricorso (OMISSIS) che ha pure depositato memoria ex articolo 378 cod. proc. civ..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Al ricorso in esame non si applica il disposto di cui all’articolo 366 bis cod. proc. civ. – inserito nel codice di rito dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6 ed abrogato dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d) – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (3 ottobre 2005), pur se la parte ricorrente ha, comunque, formulato, i quesiti di diritto.

2. Con il primo motivo, impugnando, ai sensi dell’articolo 360 cod. proc. civ., n. 5, la sentenza della Corte di appello per insufficiente e contraddittoria motivazione, i ricorrenti lamentano che, “sul punto decisivo della “conoscenza del vizio”, la Corte di merito avrebbe valutato solo parzialmente e sommariamente il materiale probatorio sia in relazione all’oggetto di tale conoscenza sia in relazione ai tempi della stessa.

Assumono i ricorrenti che dalle testimonianze rese dai testi (OMISSIS) e (OMISSIS), espressamente richiamate nella sentenza impugnata, emergerebbe soltanto che essi, alla data del 13 dicembre 2012 e, quindi, due giorni prima della stipula del contratto di compravendita, avevano cognizione della presenza di una macchia di umidita’ sulla parete esterna del fabbricato ma non certo della sussistenza di un vizio dell’impianto idraulico dell’appartamento che si accingevano ad – acquistare ne’ della qualita’ ed entita’ dei danni conseguenti. Lamentano i coniugi (OMISSIS) (OMISSIS) che il giudice del secondo grado non avrebbe considerato ne’ l’interrogatorio formale dell’ (OMISSIS), che avrebbe ammesso di essere stato informato della presenza della macchia di umidita’, di aver effettuato un sopralluogo e di aver chiamato l’idraulico immediatamente prima della stipula dell’atto, ne’ la denuncia sinistro redatta dall’idraulico (OMISSIS), da cui risulterebbe che la causa del danno era stata trovata dopo tre ore di lavoro.

Non essendo, ad avviso dei ricorrenti, la compiuta conoscenza del vizio da parte dei compratori al momento della stipula sorretta dalle emergenze istruttorie, sarebbe conseguentemente infondato il corollario enunciato dal Giudice di appello ossia che le parti, essendo loro nota da due giorni prima della stipula del contratto di vendita la complessiva incidenza economica del danno, avessero deciso di ripartirsi l’onere delle attivita’ di ripristino.

3. Con il secondo motivo, si dolgono i ricorrenti che la motivazione sarebbe omessa in relazione all’affermata partecipazione diretta dei coniugi (OMISSIS) (OMISSIS) all’attivita’ di ricerca e di rimozione del vizio.

4. Con il terzo motivo, dolendosi dell’omessa motivazione, in relazione alla condotta dell’ (OMISSIS), i ricorrenti lamentano che, pur dando atto dell’intervento personale dell’attuale controricorrente nell’organizzazione delle attivita’ per la ricerca della causa del danno e per porre rimedio al vizio, la Corte di appello non avrebbe tratto da tale fatto alcuna “conseguenza logico-giuridico”.

5. Con il quarto motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’articolo 1491 cod. civ. (articolo 360 cod. proc. civ., n. 3). l’evidenziano i coniugi (OMISSIS) (OMISSIS) che la Corte di merito, sull’assunto che i compratori al momento della stipula, conoscevano il vizio della cosa, avrebbe escluso l’operativita’ dell’obbligazione di garanzia, laddove, invece, nel caso di specie, anzitutto difetterebbe il presupposto della conoscenza del vizio e, comunque, la denuncia, da essi effettuata al futuro venditore, dell’esistenza di un’anomalia del bene, tale da far sospettare l’esistenza di un “vizio ancora ignoto per qualita’ ed esatta ubicazione”, in primo luogo, dimostrerebbe la “divergenza tra le condizioni del bene come si manifestavano poco prima della stipulazione del contratto e quelle volute dai futuri acquirenti” nonche’ l’intento di questi ultimi di porre il futuro venditore nelle condizioni di poter adempiere la propria obbligazione ex articolo 1490 cod. civ. e, in secondo luogo, non denoterebbe l’intenzione dei compratori di rinunciare alla garanzia.

6. Il primo motivo, relativo alla conoscenza o meno del vizio da parte dei compratori al momento della stipula dell’atto di compravendita, e’ infondato.

La sentenza e’, infatti, motivata e la motivazione risulta congrua ed immune da vizi logici e giuridici, in relazione alla ritenuta conoscenza del vizio da parte degli attuali ricorrenti al momento della stipula del contratto di compravendita. Al riguardo la Corte di appello ha motivato il suo convincimento sulla base delle stesse allegazioni degli attuali ricorrenti e delle risultanze istruttorie, ne’ peraltro risulta rilevante che l’accertamento della causa del vizio sia avvenuta un giorno o due giorni prima della stipula del contratto, essendo decisivo che la conoscenza del vizio sia comunque anteriore al detto contratto. Del resto gli stessi ricorrenti – che gia’ avevano la disponibilita’ del bene, come e incontestato in causa – nella premessa in fatto della comparsa di costituzione e risposta in appello hanno dedotto che “i due giorni intercorsi tra la scoperta del vizio e il momento del contratto” erano “stati impiegati per la ricerca della causa (attraverso la parziale demolizione del pavimento) del danno e per l’esecuzione delle opere di rimedio” (v. p. 4).

Al riguardo si evidenzia che la conoscenza e la scoperta del vizio redibitorio non vanno necessariamente collegate alla precisa cognizione della causa del vizio stesso, poiche’, se e vero che si ha conoscenza del vizio quando il compratore abbia acquisito la certezza obiettiva della sua sussistenza, non essendo sufficiente il semplice sospetto, e altrettanto vero che, secondo la logica delle cose, tale certezza va riferita alla manifestazione esteriore del vizio e non gia’ alla individuazione della causa che lo ha determinato(Cass. 6 gennaio 1979, n. 38 e Cass. 3 dicembre 1970, n. 2544).

7. Ragioni di economia processuale impongono a questo punto di evidenziare che la sentenza impugnata si fonda su due distinte rationes decidendi, avendo la Corte di merito affermato che i coniugi (OMISSIS) (OMISSIS), pur a conoscenza del vizio dell’immobile prima del rogito, avevano stipulato l’atto notarile senza inserire alcuna riserva e senza neppure richiedere una riduzione del prezzo o un risarcimento del danno, il che dimostrava che essi avevano rinunciato alla garanzia per i vizi prevista dall’ultima parte dell’articolo 1491 cod. civ. e che, inoltre, gli attori non avevano dimostrato la sussistenza dei presupposti per la validita’ della garanzia dei vizi della cosa venduta da parte dell’ (OMISSIS).

La duplicita’ delle ragioni del decidere nella sentenza e’ del resto messa in evidenza dall’uso della espressione “osserva la Corte, con evidente ed autonoma argomentazione…” di cui a p. 10 della sentenza impugnata.

Tanto precisato si rileva che gli ulteriori motivi di ricorso proposti non investono compiutamente la prima ratio decidendi che attiene al regolamento negoziale di cui all’atto di compravendita, con il quale gli attuali ricorrenti acquistarono consapevolmente l’immobile di cui si discute in causa con il vizio de quo – la cui causa era stata peraltro ormai individuata – e, che, pertanto, certamente non si trovava nelle condizioni sussistenti al momento della stipula del contratto preliminare, non essendovi piena coincidenza tra le condizioni del bene secondo l’originaria determinazione volitiva dei contraenti e quelle del bene oggetto della compravendita, e cio’ nonostante non inserirono nell’atto definitivo, ormai unica fonte negoziale dei rapporti tra le parti, alcuna riserva in relazione ai danni ne’ concordarono con il venditore una riduzione del prezzo.

Va al riguardo infatti evidenziato che nel caso in cui la decisione impugnata sia fondata su una pluralita’ di ragioni, tra di loro distinte e tutte autonomamente sufficienti a sorreggerla sul piano logico-giuridico, e’ necessario, affinche’ si giunga alla cassazione della pronuncia, che il ricorso si rivolga contro ciascuna di queste, in quanto, in caso contrario, le ragioni non censurate sortirebbero l’effetto di mantenere ferma la decisione basata su di esse (Cass. 11 febbraio 2011, n. 3386; Cass., 11 febbraio 2011, n. 3386; Cass. ord., 3 novembre 2011, n. 22753).

Ne consegue che il ricorso proposto deve essere rigettato. Sussistono giusti motivi per compensare per intero tra le parti le spese del giudizio di cassazione, tenuto conto della particolarita’ della vicenda e della validita’ di una soltanto delle rationes deciendi della sentenza impugnata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), n. a (OMISSIS) e (OMISSIS), n. a (OMISSIS) residenti in (OMISSIS), rappresentati e difesi per procura in calce al ricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e prof. (OMISSIS), elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), n. a (OMISSIS) in proprio e quale procuratrice generale del padre (OMISSIS) in forza di procura del (OMISSIS) a mezzo del notaio di (OMISSIS) dott. (OMISSIS), rep. n. (OMISSIS), rappresentata e difesa per procura a margine del controricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultima in (OMISSIS);

- controricorrente -

e

(OMISSIS);

- intimata -

avverso la sentenza n. 638 della Corte di appello di Brescia, depositata l’11 luglio 2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30 gennaio 2013 dal consigliere relatore dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. (OMISSIS) per i ricorrenti e dall’avv. (OMISSIS) per la controricorrente;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. CAPASSO Lucio, che ha chiesto l’accoglimento del primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 1993 (OMISSIS), premesso di avere stipulato, assieme al padre (OMISSIS), in data (OMISSIS), con (OMISSIS) e (OMISSIS) un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, versando dapprima una caparra confirmatoria di lire 20.000.000 e poi un acconto di lire 80.000.000, e di avere successivamente scoperto che il muro perimetrale della cantina e dell’autorimessa erano stati modificati, tanto che lo stato del bene divergeva dalla planimetria catastale allegata al preliminare, convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Cremona i promittenti venditori chiedendo che il bene, previa sua regolarizzazione, le fosse trasferito ai sensi dell’articolo 2932 cod. civ. ovvero il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento dei convenuti, con loro condanna alla restituzione del doppio della caparra e dell’acconto versato. I (OMISSIS) si opposero alla domanda e, assumendo che la controparte si era rifiutata senza giustificato motivo di stipulare il contratto definitivo dinanzi al notaio, chiesero in via riconvenzionale che il contratto fosse risolto per inadempimento dell’attrice, con rifusione dei danni subiti. Intervenne in giudizio (OMISSIS) che, in qualita’ di promissario acquirente del bene, fece proprie le domande avanzate dall’attrice. In corso di causa i convenuti, ottenuta la regolarizzazione amministrativa dell’immobile, lo vendettero a (OMISSIS) e (OMISSIS). A seguito della richiesta di sequestro giudiziario del bene avanzato dagli attori intervenne in giudizio (OMISSIS), eccependo la propria buona fede e la validita’ del proprio acquisto, atteso che la domanda di adempimento proposta dalla (OMISSIS) era stata trascritta, per errore, su un bene diverso.

Esaurita l’istruttoria, il Tribunale accolse la domanda degli attori di risoluzione del contratto e condanno’ i convenuti al pagamento del somma di euro 20.658,28, pari al doppio della caparra, e della ulteriore somma di euro 41.316,55, oltre accessori, a titolo di restituzione dell’ulteriore acconto sul prezzo.

Interposto gravame principale da parte dei (OMISSIS) ed incidentale da parte di (OMISSIS), con sentenza n. 638 del l’11 luglio 2006 la Corte di appello di Brescia confermo’ la sentenza impugnata, tranne che per la regolamentazione delle spese relative a (OMISSIS), di cui accolse l’appello incidentale. Per quanto qui ancora interessa, la Corte bresciana affermo’ che legittimamente i promissari acquirenti si erano rifiutati di addivenire alla stipula del contratto definitivo dinanzi al notaio, attesa che l’irregolarita’ edilizia del bene, peraltro negata in tale sede dalla controparte, lo rendeva difforme da quello indicato nel preliminare, a nulla rilevando che tale abuso fosse di modesta entita’ e fosse stato successivamente regolarizzato con una semplice autorizzazione in sanatoria mediante il pagamento di una sanzione di lire 500.000, atteso che essi non potevano conoscere in anticipo l’esito della relativa pratica amministrativa, peraltro attivata dai promittenti venditori solo successivamente al fallimento della trattativa, aggiungendo che la successiva vendita del bene a terzi aveva reso impossibile il trasferimento in loro favore dell’immobile.

Per la cassazione di questa decisione, con atto notificato il 31 gennaio 2007, ricorrono (OMISSIS) e (OMISSIS), affidandosi a quattro motivi. Resistono con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), mentre (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione della Legge n. 47 del 1985, articoli 10, 26 e 40 censurando l’affermazione della sentenza impugnata che, attesa la difformita’ del bene, ha ritenuto legittimo il rifiuto dei promissari acquirenti alla stipula del contratto definitivo non potendo essi conoscere in anticipo l’agevole sanabilita’ in via amministrativa dell’abuso, per il quale al momento non risultava nemmeno presentata istanza di regolarizzazione. Sostengono al contrario i ricorrenti che tale previsione circa la facile regolarizzazione della difformita’ riscontrata era invece chiaramente evincibile dalla normativa edilizia che, con riferimento a tale tipo di abusi, prevedeva la loro regolarizzazione in via amministrativa e non poneva alcun limite alla commerciabilita’ del bene. Il giudice a quo non avrebbe pertanto potuto ritenere che tale difformita’ dava luogo ad un inadempimento dei promettenti vendit

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), n. a (OMISSIS) e (OMISSIS), n. a (OMISSIS) residenti in (OMISSIS), rappresentati e difesi per procura in calce al ricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e prof. (OMISSIS), elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), n. a (OMISSIS) in proprio e quale procuratrice generale del padre (OMISSIS) in forza di procura del (OMISSIS) a mezzo del notaio di (OMISSIS) dott. (OMISSIS), rep. n. (OMISSIS), rappresentata e difesa per procura a margine del controricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultima in (OMISSIS);

- controricorrente -

e

(OMISSIS);

- intimata -

avverso la sentenza n. 638 della Corte di appello di Brescia, depositata l’11 luglio 2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30 gennaio 2013 dal consigliere relatore dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. (OMISSIS) per i ricorrenti e dall’avv. (OMISSIS) per la controricorrente;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. CAPASSO Lucio, che ha chiesto l’accoglimento del primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 1993 (OMISSIS), premesso di avere stipulato, assieme al padre (OMISSIS), in data (OMISSIS), con (OMISSIS) e (OMISSIS) un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, versando dapprima una caparra confirmatoria di lire 20.000.000 e poi un acconto di lire 80.000.000, e di avere successivamente scoperto che il muro perimetrale della cantina e dell’autorimessa erano stati modificati, tanto che lo stato del bene divergeva dalla planimetria catastale allegata al preliminare, convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Cremona i promittenti venditori chiedendo che il bene, previa sua regolarizzazione, le fosse trasferito ai sensi dell’articolo 2932 cod. civ. ovvero il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento dei convenuti, con loro condanna alla restituzione del doppio della caparra e dell’acconto versato. I (OMISSIS) si opposero alla domanda e, assumendo che la controparte si era rifiutata senza giustificato motivo di stipulare il contratto definitivo dinanzi al notaio, chiesero in via riconvenzionale che il contratto fosse risolto per inadempimento dell’attrice, con rifusione dei danni subiti. Intervenne in giudizio (OMISSIS) che, in qualita’ di promissario acquirente del bene, fece proprie le domande avanzate dall’attrice. In corso di causa i convenuti, ottenuta la regolarizzazione amministrativa dell’immobile, lo vendettero a (OMISSIS) e (OMISSIS). A seguito della richiesta di sequestro giudiziario del bene avanzato dagli attori intervenne in giudizio (OMISSIS), eccependo la propria buona fede e la validita’ del proprio acquisto, atteso che la domanda di adempimento proposta dalla (OMISSIS) era stata trascritta, per errore, su un bene diverso.

Esaurita l’istruttoria, il Tribunale accolse la domanda degli attori di risoluzione del contratto e condanno’ i convenuti al pagamento del somma di euro 20.658,28, pari al doppio della caparra, e della ulteriore somma di euro 41.316,55, oltre accessori, a titolo di restituzione dell’ulteriore acconto sul prezzo.

Interposto gravame principale da parte dei (OMISSIS) ed incidentale da parte di (OMISSIS), con sentenza n. 638 del l’11 luglio 2006 la Corte di appello di Brescia confermo’ la sentenza impugnata, tranne che per la regolamentazione delle spese relative a (OMISSIS), di cui accolse l’appello incidentale. Per quanto qui ancora interessa, la Corte bresciana affermo’ che legittimamente i promissari acquirenti si erano rifiutati di addivenire alla stipula del contratto definitivo dinanzi al notaio, attesa che l’irregolarita’ edilizia del bene, peraltro negata in tale sede dalla controparte, lo rendeva difforme da quello indicato nel preliminare, a nulla rilevando che tale abuso fosse di modesta entita’ e fosse stato successivamente regolarizzato con una semplice autorizzazione in sanatoria mediante il pagamento di una sanzione di lire 500.000, atteso che essi non potevano conoscere in anticipo l’esito della relativa pratica amministrativa, peraltro attivata dai promittenti venditori solo successivamente al fallimento della trattativa, aggiungendo che la successiva vendita del bene a terzi aveva reso impossibile il trasferimento in loro favore dell’immobile.

Per la cassazione di questa decisione, con atto notificato il 31 gennaio 2007, ricorrono (OMISSIS) e (OMISSIS), affidandosi a quattro motivi. Resistono con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), mentre (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione della Legge n. 47 del 1985, articoli 10, 26 e 40 censurando l’affermazione della sentenza impugnata che, attesa la difformita’ del bene, ha ritenuto legittimo il rifiuto dei promissari acquirenti alla stipula del contratto definitivo non potendo essi conoscere in anticipo l’agevole sanabilita’ in via amministrativa dell’abuso, per il quale al momento non risultava nemmeno presentata istanza di regolarizzazione. Sostengono al contrario i ricorrenti che tale previsione circa la facile regolarizzazione della difformita’ riscontrata era invece chiaramente evincibile dalla normativa edilizia che, con riferimento a tale tipo di abusi, prevedeva la loro regolarizzazione in via amministrativa e non poneva alcun limite alla commerciabilita’ del bene. Il giudice a quo non avrebbe pertanto potuto ritenere che tale difformita’ dava luogo ad un inadempimento dei promettenti venditori cosi’ grave da giustificare il rifiuto dell’altra parte alla stipulazione del contratto definitivo.

Il secondo motivo di ricorso, nel denunziare violazione e falsa applicazione degli articoli 1453, 1455 e 1460 cod. civ., lamenta che la Corte di appello, pur espressamente riconoscendo che l’abuso di cui trattasi era di modesta entita’, abbia ritenuto giustificata l’eccezione di inadempimento della controparte, omettendo qualsiasi valutazione in ordine alla gravita’ dell’inadempimento denunziato.

I due motivi, che vanno trattati congiuntamente in virtu’ della loro connessione obiettiva, sono fondati.

La Corte di appello di Brescia, nel valutare comparativamente il comportamento delle parti nella vicenda contrattuale per cui e’ causa, ha affermato che legittimamente i (OMISSIS), promissari acquirenti, si erano rifiutati di presentarsi dinanzi al notaio per la stipula dell’atto pubblico di vendita dal momento che nell’immobile compromesso risultava presente una irregolarita’ edilizia, aggiungendo che non rivestiva alcuna rilevanza il fatto che l’abuso fosse modesto e sanabile con una semplice autorizzazione in sanatoria ed il pagamento di una sanzione di scarsa entita’, non potendo gli acquirenti conoscere in anticipo tale possibilita’ di regolarizzazione ed avendo essi comunque “diritto a vedersi consegnato un bene che sia conforme allo strumento urbanistico”. Dall’esposizione dei fatti contenuta nella sentenza impugnata e nel ricorso risulta in particolare che l’abuso lamentato consisteva in un diverso posizionamento, rispetto alla planimetria catastale, del tramezzo divisorio tra la cantina ed il garage, locali di proprieta’ dei promittenti venditori e facenti parte, insieme all’appartamento, dell’oggetto del preliminare di vendita. Cio’ precisato, il ragionamento svolto dalla sentenza di appello non merita di essere condiviso, atteso che la Corte omette completamente di valutare uno dei punti fondamentali su cui si incentra la figura dell’eccezione di inadempimento, rappresentato dal fatto che il rifiuto da parte del contraente di adempiere la propria obbligazione, quale esercizio di autotutela privata, per essere qualificato legittimo, e quindi non arbitrario e non abusivo, non deve essere contrario a buona fede, condizione che e’ riscontrabile soltanto laddove l’inadempimento dell’altra parte, avuto riguardo all’interesse di chi solleva l’eccezione, non possa essere considerato di scarsa importanza, sostanziandosi esso in una irregolarita’ o divergenza della prestazione rispetto a quella pattuita tale da alterare in modo significativo il sinallagma contrattuale. Sul tema questa Corte ha avuto modo di ripetere che, nel caso in cui venga sollevata eccezione di inadempimento, il giudice e’ chiamato a svolgere una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti, avendo riguardo anche allo loro proporzionalita’ rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull’equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, con l’effetto che qualora rilevi che l’inadempimento della parte nei cui confronti e’ opposta l’eccezione non e’ grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all’interesse dell’altra parte a norma dell’articolo 1455 cod. civ., deve ritenersi che il rifiuto di quest’ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell’articolo 1460 c.c., comma 2, (Cass. n. 15769 del 2009; Cass. n. 11430 del 2006; Cass. n. 8880 del 2000).

Nel caso di specie la valutazione circa la gravita’ dell’inadempimento ascritto ai promittenti venditori non e’ stata invece condotta in modo appropriato dalla Corte di merito, che ha sul punto svolto considerazioni non lineari e contrastanti rispetto al parametro normativo posto dall’articolo 1460 cod. civ.. Da un lato, infatti, la Corte bresciana riconosce la modestia dell’abuso e la sua agevole sanabilita’, circostanza che evidentemente dovrebbe portare a ritenere di scarsa importanza la divergenza denunziata; dall’altro l’affermazione, certamente esatta, secondo cui l’acquirente di un immobile ha diritto di ricevere un bene conforme allo strumento urbanistico appare spinta fino alla conseguenza, questa non condivisibile, che qualsiasi irregolarita’, anche se lieve ed agevolmente sanabile, giustificherebbe il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo di trasferimento della proprieta’, aprendo la strada al rimedio della risoluzione del contratto, il che significa disapplicare completamente il criterio valutativo della buona fede imposto dalla disposizione in argomento.

Non convincente, sul piano sia motivazionale che dell’applicazione del diritto, e’ anche l’osservazione della Corte distrettuale circa la ritenuta impossibilita’, per i promissari acquirenti, di conoscere in anticipo il favorevole esito della pratica di regolarizzazione amministrativa dell’immobile, circostanza che viene dedotta come fatto idoneo a giustificare l’eccezione di inadempimento, mentre la dedotta ignoranza sul punto avrebbe dovuto, in una corretta comparazione dei comportamenti delle parti, essere esaminata ed apprezzata anche sotto il diverso profilo del dovere della parte di comportarsi secondo buona fede, cioe’, nello specifico, del dovere della parte di informarsi, prima di adottare iniziative tal da porre a rischio l’esecuzione del contratto, circa la reale ed effettiva entita’ della difformita’ edilizia riscontrata.

Per queste ragioni la valutazione operata dal giudice di merito non appare conforme al parametro normativo di cui all’articolo 1460 c.c., comma 2, secondo cui l’eccezione di inadempimento deve trovare giustificazione nel legame di corrispettivita’ tra le prestazioni e quindi nella non scarsa importanza dell’inadempimento imputato alla controparte.

Gli altri motivi di ricorso, che, denunziando vizi di motivazione, investono aspetti logicamente dipendenti dalla questione affrontata con i due primi motivi, si dichiarano assorbiti.

La sentenza va pertanto cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata ad altra Sezione della Corte di appello di Brescia, che si atterra’, nel deciderla, ai principi di diritto sopra indicati e provvedera’ anche alla liquidazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

accoglie il primo ed il secondo motivo di ricorso e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di appello di Brescia, anche per la liquidazione delle spese di giudizio.

ori cosi’ grave da giustificare il rifiuto dell’altra parte alla stipulazione del contratto definitivo.

Il secondo motivo di ricorso, nel denunziare violazione e falsa applicazione degli articoli 1453, 1455 e 1460 cod. civ., lamenta che la Corte di appello, pur espressamente riconoscendo che l’abuso di cui trattasi era di modesta entita’, abbia ritenuto giustificata l’eccezione di inadempimento della controparte, omettendo qualsiasi valutazione in ordine alla gravita’ dell’inadempimento denunziato.

I due motivi, che vanno trattati congiuntamente in virtu’ della loro connessione obiettiva, sono fondati.

La Corte di appello di Brescia, nel valutare comparativamente il comportamento delle parti nella vicenda contrattuale per cui e’ causa, ha affermato che legittimamente i (OMISSIS), promissari acquirenti, si erano rifiutati di presentarsi dinanzi al notaio per la stipula dell’atto pubblico di vendita dal momento che nell’immobile compromesso risultava presente una irregolarita’ edilizia, aggiungendo che non rivestiva alcuna rilevanza il fatto che l’abuso fosse modesto e sanabile con una semplice autorizzazione in sanatoria ed il pagamento di una sanzione di scarsa entita’, non potendo gli acquirenti conoscere in anticipo tale possibilita’ di regolarizzazione ed avendo essi comunque “diritto a vedersi consegnato un bene che sia conforme allo strumento urbanistico”. Dall’esposizione dei fatti contenuta nella sentenza impugnata e nel ricorso risulta in particolare che l’abuso lamentato consisteva in un diverso posizionamento, rispetto alla planimetria catastale, del tramezzo divisorio tra la cantina ed il garage, locali di proprieta’ dei promittenti venditori e facenti parte, insieme all’appartamento, dell’oggetto del preliminare di vendita. Cio’ precisato, il ragionamento svolto dalla sentenza di appello non merita di essere condiviso, atteso che la Corte omette completamente di valutare uno dei punti fondamentali su cui si incentra la figura dell’eccezione di inadempimento, rappresentato dal fatto che il rifiuto da parte del contraente di adempiere la propria obbligazione, quale esercizio di autotutela privata, per essere qualificato legittimo, e quindi non arbitrario e non abusivo, non deve essere contrario a buona fede, condizione che e’ riscontrabile soltanto laddove l’inadempimento dell’altra parte, avuto riguardo all’interesse di chi solleva l’eccezione, non possa essere considerato di scarsa importanza, sostanziandosi esso in una irregolarita’ o divergenza della prestazione rispetto a quella pattuita tale da alterare in modo significativo il sinallagma contrattuale. Sul tema questa Corte ha avuto modo di ripetere che, nel caso in cui venga sollevata eccezione di inadempimento, il giudice e’ chiamato a svolgere una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti, avendo riguardo anche allo loro proporzionalita’ rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull’equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, con l’effetto che qualora rilevi che l’inadempimento della parte nei cui confronti e’ opposta l’eccezione non e’ grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all’interesse dell’altra parte a norma dell’articolo 1455 cod. civ., deve ritenersi che il rifiuto di quest’ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell’articolo 1460 c.c., comma 2, (Cass. n. 15769 del 2009; Cass. n. 11430 del 2006; Cass. n. 8880 del 2000).

Nel caso di specie la valutazione circa la gravita’ dell’inadempimento ascritto ai promittenti venditori non e’ stata invece condotta in modo appropriato dalla Corte di merito, che ha sul punto svolto considerazioni non lineari e contrastanti rispetto al parametro normativo posto dall’articolo 1460 cod. civ.. Da un lato, infatti, la Corte bresciana riconosce la modestia dell’abuso e la sua agevole sanabilita’, circostanza che evidentemente dovrebbe portare a ritenere di scarsa importanza la divergenza denunziata; dall’altro l’affermazione, certamente esatta, secondo cui l’acquirente di un immobile ha diritto di ricevere un bene conforme allo strumento urbanistico appare spinta fino alla conseguenza, questa non condivisibile, che qualsiasi irregolarita’, anche se lieve ed agevolmente sanabile, giustificherebbe il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo di trasferimento della proprieta’, aprendo la strada al rimedio della risoluzione del contratto, il che significa disapplicare completamente il criterio valutativo della buona fede imposto dalla disposizione in argomento.

Non convincente, sul piano sia motivazionale che dell’applicazione del diritto, e’ anche l’osservazione della Corte distrettuale circa la ritenuta impossibilita’, per i promissari acquirenti, di conoscere in anticipo il favorevole esito della pratica di regolarizzazione amministrativa dell’immobile, circostanza che viene dedotta come fatto idoneo a giustificare l’eccezione di inadempimento, mentre la dedotta ignoranza sul punto avrebbe dovuto, in una corretta comparazione dei comportamenti delle parti, essere esaminata ed apprezzata anche sotto il diverso profilo del dovere della parte di comportarsi secondo buona fede, cioe’, nello specifico, del dovere della parte di informarsi, prima di adottare iniziative tal da porre a rischio l’esecuzione del contratto, circa la reale ed effettiva entita’ della difformita’ edilizia riscontrata.

Per queste ragioni la valutazione operata dal giudice di merito non appare conforme al parametro normativo di cui all’articolo 1460 c.c., comma 2, secondo cui l’eccezione di inadempimento deve trovare giustificazione nel legame di corrispettivita’ tra le prestazioni e quindi nella non scarsa importanza dell’inadempimento imputato alla controparte.

Gli altri motivi di ricorso, che, denunziando vizi di motivazione, investono aspetti logicamente dipendenti dalla questione affrontata con i due primi motivi, si dichiarano assorbiti.

La sentenza va pertanto cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata ad altra Sezione della Corte di appello di Brescia, che si atterra’, nel deciderla, ai principi di diritto sopra indicati e provvedera’ anche alla liquidazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

accoglie il primo ed il secondo motivo di ricorso e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di appello di Brescia, anche per la liquidazione delle spese di giudizio.