Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n.r.g. 4169/06 proposto da:

- S.n.c. (OMISSIS) – (p. IVA (OMISSIS)) in persona dell’amministratore pro tempore sig. (OMISSIS); rappresentata e difesa dall’avv. (OMISSIS), anche in via disgiunta con l’avv. (OMISSIS), giusta procura a margine del ricorso ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

- Condominio sito in (OMISSIS); in persona dell’amministratore pro tempore sig. (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

parti tutte rappresentare e difese dall’avv. (OMISSIS) e con il medesimo elettivamente domiciliate presso lo studio dell’avv. (OMISSIS) in (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrenti -

nonche’ nei confronti di:

s.n.c. (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- parti intimate -

contro

la sentenza n. 2258/2005 della Corte di Appello di Napoli, depositata il 11/07/2005 e notificata il 1/12/2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 23/10/2012 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale. Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il condominio sito in (OMISSIS) ed i condomini (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS), (OMISSIS); (OMISSIS) ed (OMISSIS), esposero: che tra i beni comuni doveva ritenersi compreso il cortile dello stabile, giusta la previsione del regolamento condominiale contrattuale, trascritto nel gennaio 1972 e richiamato nei singoli atti di acquisto; che nel maggio 1973 il costruttore (OMISSIS) aveva venduto a tale (OMISSIS) un piano terraneo a confine con la “residua parte del cortile dal quale era delimitata da una cancellata”; che successivamente l’ (OMISSIS) aveva trasferito alla snc (OMISSIS) la stessa consistenza, menzionando genericamente il cortile tra i confini; che nell’ottobre del 1997 con atto di rettifica del rogito nel 1973 (OMISSIS), in qualita’ di tutore dell’interdetto (OMISSIS), in uno con la snc (OMISSIS), avevano precisato che oggetto della compravendita era anche “la parte di cortile scoperta e di proprieta’ esclusiva” del venditore; che nell’ottobre 1997 la snc (OMISSIS), in allora conduttrice del detto locale, aveva chiuso con un cancello la parte di cortile antistante il terraneo, impedendo l’accesso agli altri condomini. Su tali premesse citarono innanzi al Tribunale di Napoli dapprima la snc (OMISSIS) e poi la snc (OMISSIS) – che nel frattempo, con rogito del febbraio 2000 aveva acquistato il locale terraneo -, affinche’ fosse accertato e dichiarato che il cortile in questione non era tra le parti assoggettate a riserva di proprieta’ da parte del costruttore e come tale non sarebbe stato trasferibile a terzi; che con l’espressione “residua parte del cortile non si era inteso trasferire anche l’area cortilizia; chiesero infine che la (OMISSIS) fosse condannata al ripristino dell’uso originario del cortile mediante la rimozione del cancello.

La (OMISSIS) venne dichiarata contumace; la snc (OMISSIS), si oppose alla domanda, sostenendo che, in base ai titoli di provenienza, doveva considerarsi legittima proprietaria della porzione di cortile delimitata dalla cancellata in quanto doveva escludersi la presunzione di appartenenza della stessa ai beni condominiali essendo al contrario strutturalmente posta al servizio del terraneo; in via subordinata chiese che si accertasse l’intervenuta usucapione di detta porzione immobiliare ; in via di ulteriore subordine – ed in caso di accoglimento dell’avversaria domanda – domando’ che, essendosi concretizzata l’evizione parziale, si dichiarasse la risoluzione ex articolo 1479 c.c., della compravendita stipulata con la snc (OMISSIS), condannandosi quest’ultima alla restituzione del prezzo ed al risarcimento dei danni.

L’adito Tribunale, con sentenza n. 894/2003 accolse la domanda del condominio, rimarcando da un lato la funzione del cortile diretta a consentire l’ingresso di aria e luce al fabbricato; sottolineando dall’altro che la presunzione di cui all’articolo 1117 c.c., non poteva dirsi vinta da titoli contrari per la ragione che nel regolamento del gennaio 1972 era stata inserita una riserva di proprieta’ in favore del costruttore ma relativamente ai soli lastrici di copertura; preciso’ che il rogito dell’ottobre 1972 aveva menzionato il cortile solo a fini confinati, presupponendone dunque la condominialita’ e ribadi’ infine che, pur nell’incertezza derivante dalla formulazione del rogito del 1973 – che non menzionava la porzione di cortile tra i beni alienati – la complessiva valutazione delle emergenze istruttore portava ad escludere che il cortile fosse stato oggetto della vendita. Rigetto’ poi la domanda di usucapione per carenza della prova del possesso utile e nego’ che la (OMISSIS) potesse dirsi in buona fede al fine di applicare l’usucapione decennale, dal momento che il titolo di provenienza non menzionava la parte di cortile contesa; respinse infine la domanda di risoluzione per evizione.

La Corte di Appello di Napoli, pronunziando sentenza n. 2258/2005, respinse il gravame della snc (OMISSIS). Premessa la condivisione delle argomentazioni del Tribunale, nego’ la rilevanza, ai fini dell’accoglimento della domanda, all’osservazione, secondo la quale la scheda di accatastamento, redatta nel 1971, avrebbe riportato parte del cortile come pertinenza esclusiva del terraneo, non ritenendo decisiva neppure l’indicazione dei confini con riferimento alla “residua parte del cortile” contenuta nel titolo di acquisto, in quanto la giudico’ frutto di un errore. Ribadi’ infine la carenza degli clementi oggettivi e soggettivi per la invocata usucapione – ricordando che fino al 1997 la zona del cortile era stata oggetto di possesso promiscuo da parte dei condomini – al pari di quelli della riproposta evizione.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la snc (OMISSIS) facendo valere due motivi; il Condominio ed i condomini – ad eccezione di (OMISSIS) ed (OMISSIS) – hanno resistito con controricorso; la (OMISSIS) e le (OMISSIS) non hanno svolto difese. La causa, chiamata una prima volta all’udienza del 7 ottobre 2011, e’ stata rimessa sul ruolo al fine di acquisire la delibera condominiale autorizzativa alla resistenza alla lite, acquisita la quale e’ stata nuovamente chiamata all’udienza del 17 maggio 2012, data in cui ha sofferto di un nuovo rinvio, mancando la prova della comunicazione ai controricorrenti del decreto di fissazione dell’udienza, per poi venir trattata all’odierna sessione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 – Con il primo morivo la ricorrente fa valere la violazione e falsa applicazione delle norme in materia: di azione di rivendicazione e di azione confessoria – articoli 948 e 949 c.c. -; di determinazione delle parti comuni di edifici in condominio – articolo 1117 c.c. -; di interpretazione dei contratti – articoli 1362, 1366 e 1367 c.c. -; di ripartizione dell’onere della prova – articolo 2697 c.c. -; di consulenza tecnica di ufficio – articoli 61 e 191 c.p.c. – e di valenza probatoria dei frazionamenti catastali – Legge 11 agosto 1939, n. 1249, articolo 28 -. Denuncia altresi’ la ricorrente la omessa e contraddittoria motivazione su un punto determinante della controversia.

2 – Assume innanzi tutto la societa’ (OMISSIS) che l’azione del Condominio e dei condomini doveva essere qualificata come rivendica parziale del corrile e quindi assoggettata alla ed probatio diabolica del titolo di provenienza, tanto piu’ che, per definizione e come presupposto dell’intrapresa azione, le dette parti non avevano il possesso della porzione in contestazione: cio’ avrebbe comportato che avrebbero dovuto essere gli allora attori in revindica a dare la dimostrazione della proprieta’ sull’intera area cortilizia e non gia’ essa convenuta a dimostrare il proprio buon diritto.

2/a – La deduzione non ha pregio in quanto il Condominio e i condomini agenti hanno chiesto l’accertamento non gia’ dell’appartenenza a se’ della parte di area cortilizia adducendo un titolo e quindi introducendo una questione perito ria da risolvere con i richiamati oneri probatori ma, sul presupposto che tutta l’area adibita a cortile fosse stata, sin dal 1971, data della costruzione, adibita all’uso comune, adducendo che si sarebbero verificati i presupposti per la presunzione di condominialita’ della stessa, secondo quanto indicato dall’articolo 1117 c.c.: in questa prospettiva dunque cade in errore il ricorrente allorche’ si ritiene esonerato dall’onere di dimostrare circostanze di fatto contrarie alla indicata presunzione. Correttamente allora la Corte del merito ha dato applicazione al principio secondo cui “In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprieta’ di un bene appartenente a quelli indicati dall’articolo 1117 c.c., non e’ necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprieta’ del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioe’ sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprieta’ esclusiva darne la prova” (cosi’ Cass. Sez. 2 , n. 11195/2010 cui adde: Cass. Sez. 2 , 5633/2002; Cass. Sez. Il n. 8152/2001; Cass. Sez. 2 , n. 15372/2000).

3 – Assume poi la societa’ ricorrente che nel frazionamento dell’immobile di cui alla scheda presentata al catasto il 15 marzo 1971, – poi pacificamente allegata ai successivi atti di vendita dei singoli locali – era graficamente evidenziata la parte dell’area cortilizia antistante il terraneo – in seguito acquistato da esso ricorrente- come ad esso annessa, cosi’ che il successivo regolamento di condominio trascritto nel gennaio del 1972, laddove parlava di cortile non poteva che far riferimento alla residua parte di esso, esuberante cioe’ da quella di pertinenza del terraneo.

3/a – Anche tale censura non puo’ trovare accoglimento: sul punto non sono stati offerti alla Corte spunti argomentativi clic inducano il Collegio a derogare al risalente indirizzo di legittimita’ (cfr. Cass. Sez. 2 , n. 1915/1991; Cass. Sez. 2 , n. 11996/1998; Cass. Sez. 2 , n. 2670/2001; sino alla piu’ recente Cass. Sez. 2 n. 11195/2010, sopra citata) secondo cui “In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un’unita’ immobiliare e’ comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 2. … – omissis … -, il giudice del merito deve accertare se, all’atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell’alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’intero fabbricato, vi e’ stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprieta’ comune dei condomini su di essa. Ne’ per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprieta’ comune delle parti dell’edificio condominiale indicate nell’articolo 1117 c.c., n. 2, sono sufficienti il frazionamento – accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per se’ inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, e dovendosi invece riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volonta’ dei contraenti.” (cosi’ Cass. 11195/2010 cit.).

3/b – Non delibabili in sede di legittimita’ sono poi le doglianze relative al mancato riscontro in concreto degli elementi di fatto che avrebbero dovuto condurre – secondo la ricostruzione operata dal ricorrente – a disconoscere il carattere condominiale della parte di area cortilizia in esame, dal momento che detto accertamento e’ commesso al giudice del merito ed e’ intangibile in sede di legittimita’ se, come nel caso di specie, congruamente motivato (cfr. Cass. Sez. 2 , 11195/2010 cit., cui acide Cass. Sez. 2 , n. 2943/2004).

4 – Insussistente e’ poi il vizio ermeneutico delle clausole del rogito del maggio 1973 che parte ricorrente denunzia con riferimento ai canoni di cui agli articoli 1362, 1366 e 1367 c.c., nella misura in cui si invochi la comune volonta’ ed il canone di buona fede con riferimento a soggetti che non furono parti del negozio traslativo; del pari incongruo – e per le medesime ragioni – invocare il principio di conservazione del negozio.

5 – Del tutto inammissibile e’ il, sostanzialmente denunziato, vizio di omessa pronunzia su una censura che si assume portata all’attenzione del giudice dell’appello, interessante la portata del regolamento condominiale del 1992 – in cui nella determinazione delle tabelle millesimali si sarebbe tenuto conto anche della parte di cortile controversa – dal momento che la Corte distrettuale espressamente – cfr. fol sesto della sentenza – valuto’ la circostanza come sub valente rispetto ai sette elementi indicati dal Tribunale al fine dell’interpretazione del titolo di provenienza del dante causa originario – il costruttore (OMISSIS) -, puntualizzando altresi’ l’arbitrarieta’ logica di trarre elementi di convincimento in merito all’oggetto di un rogito del 1972 da un regolamento condominiale deliberato vent’anni dopo.

6 – Inammissibile e’ altresi’ la dedotta erronea applicazione delle norme sulla consulenza tecnica, atteso che esse vengono invocate non per far emergere un cattivo uso da parte del giudice dell’appello di tale mezzo di convincimento bensi’ per dolersi del mancato esercizio del potere discrezionale di ammettere o meno una consulenza tecnica da parte della Corte partenopea, non senza omettere di considerare che gli elementi di convincimento che parte ricorrente vorrebbe trarre dalla diversa struttura della pavimentazione di parte del cortile debbono cedere rispetto alle considerazioni in precedenza operate dallo stesso giudice dell’appello in merito al contenuto dei titoli di provenienza ed alla strutturale destinazione del cortile.

7 – La denunzia attinente alla motivazione appare inammissibile in quanto non sviluppata in ricorso mediante la identificazione del punto centrale e controverso rispetto al quale l’argomentazione del giudice dell’appello sarebbe mancata o sarebbe stata incongrua rispetto alle proprie premesse logiche o, anche non sarebbe stata sufficiente a garantire una ricostruzione dell’iter cognitivo e decisionale seguito.

8 – Con il secondo motivo viene denunziata la violazione o falsa applicazione degli articoli 1143, 1147, 1158 e 1159 c.c., nonche’ omessa e contraddittoria motivazione, laddove la Corte distrettuale avrebbe escluso la ricorrenza del corpus possessionis e, per l’usucapione decennale, anche del requisito della buona fede.

9/a – Censura innanzi tutto il ricorrente la pretermissione del valore da attribuire alle tabelle millesimali approvate nel 1992 – e nel conseguente pagamento, da parte della propria dante causa, la snc (OMISSIS), delle spese relative anche all’area in contestazione, da valutarsi come circostanze di carattere confessorio; denunzia poi la ricorrente che l’apposizione di una chiusura solo nel 1997 non avrebbe di per se’ significato che gli altri condomini ne avessero avuto, in precedenza, il possesso; assume altresi’ che, dovendosi presumere la buona fede, erroneamente la Corte territoriale avrebbe escluso la buona fede valevole per l’usucapione abbreviata.

9/b Le surriferite censure sono da un lato inammissibili – laddove tendono a sindacare il risultato interpretativo delle emergenze di fatto operato dal giudice dell’appello e non gia’ il rispetto, da parte della Corte distrettuale, della portata obiettiva delle norme invocate come neppure il processo logico seguito dallo stesso giudicante-; peccano poi di evidente infondatezza laddove, in ordine alla usucapione ordinaria, si limitano a contrapporre la propria valutazione di alcune circostanze a quella argomentatamente compiuta dal giudice dell’appello; in relazione a quella abbreviata, attribuiscono valore dirimente alla presunzione di buona fede mentre il ragionamento del giudice era diretto appunto a vincere detta presunzione.

9 – Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come indicato in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE

Rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida in euro 2.500,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre IVA, CAP e spese generali.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n.r.g. 24580/09 proposto da:

- Condominio (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dell’amministratore rag. (OMISSIS); rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio del medesimo in (OMISSIS), in forza di procura a margine del ricorso;

- Ricorrente -

contro

- s.r.l. (OMISSIS) – in persona degli amministratori e legali rappresentanti pro tempore sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS); rappresentata e difesa dagli avv.ti proff. (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei medesimi in (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso, contenente ricorso incidentale;

- ricorrente e ricorrente incidentale -

contro la sentenza n. 413/2009 della Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, depositata il 15 luglio 2009 e notificata il 29/09/2009;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 12/10/2012 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito l’avv. (OMISSIS) per il ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del proprio ricorso ed il rigetto di quello incidentale;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La srl (OMISSIS), con citazione notificata il 4 aprile 2001, convenne innanzi al Tribunale di Tempio Pausania, sezione distaccata di Olbia, il Condominio (OMISSIS), affinche’ fosse accertato e dichiarato che era proprietaria, giusta acquisto fattone, con rogito del (OMISSIS) dalla srl (OMISSIS) – che a sua volta le aveva acquistate il (OMISSIS) dalla spa (OMISSIS) – di numerose porzioni immobiliari all’interno della lottizzazione omonima; l’azione si sarebbe resa necessaria a seguito delle iniziative (consistite nell’instaurazione di un giudizio possessorio vittoriosamente esperito contro essa attrice e nell’occupazione di fatto degli spazi in questione con contestazione del diritto dominicale dell’esponente) con le quali il Condominio aveva dimostrato la propria volonta’ di acquisire le aree stesse, adibendole a parcheggio delle vetture dei condomini e dei visitatori dei medesimi; chiese inoltre che fossero inibite all’ente di gestione siffatte condotte e che lo stesso fosse condannato al risarcimento dei danni cagionati,

Il Condominio, costituendosi, evidenzio’ di essere da oltre 20 anni nel possesso esclusivo degli spazi adibiti anche a parcheggio; sottolineo’ che l’originaria proprietaria-venditrice del complesso immobiliare, la spa (OMISSIS), aveva stilato un regolamento condominiale, richiamato nei singoli rogiti di acquisto , in cui gli spazi in esame, nonche’ la prospiciente sede stradale, facevano parte della proprieta’ condominiale; contesto’ altresi’ che la societa’ attrice potesse vantare diritti su tali aree, a cio’ ostando il disposto della Legge n. 765 del 1967, articolo 18 che aveva determinato una presunzione di pertinenzialita’ tra le stesse e gli immobili adibiti ad abitazione In via di riconvenzione eccepi’ la comproprieta’ in capo ai condomini delle aree oggetto di contenzioso, destinate a parcheggio, nonche’ l’acquisto per usucapione in proprio favore della proprieta’ o della servitu’ prediale di uso o del diritto reale d’uso delle medesime aree; in via subordinata eccepi’ l’avvenuta costituzione ex lege del diritto reale d’uso come limite del diritto di proprieta’ della societa’ attrice.

L’adito Tribunale accolse l’eccezione di usucapione – cosi’ qualificando la difesa svolta dal Condominio e respingendo di conseguenza l’eccezione di inammissibilita’ proposta dalla societa’ attrice che aveva ritenuto che la richiesta del Condominio integrasse una domanda, tardivamente proposta – e respinse la domanda della societa’ attrice.

La Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, pronunziando sentenza n. 413/2009, accolse invece la domanda di rivendica dell’appellante (OMISSIS) e condanno’ il Condominio al rilascio delle aree in contestazione, respingendo altresi’ le domande di risarcimento dei danni; la Corte distrettuale pervenne a tale risultato interpretativo ritenendo: che doveva dirsi coperta da giudicato – per mancata proposizione di appello sul punto – la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione; che l’eccezione di usucapione sarebbe stata proposta dal Condominio, soggetto non legittimato attivamente, in quanto si verteva in materia di pertinenze di beni dei singoli condomini e non gia’ delle parti comuni; che comunque l’eccezione stessa , ove mai si fosse ritenuto legittimato il Condominio, sarebbe stata comunque infondata perche’ l’ente di gestione non avrebbe dato prova del possesso pubblico, pacifico ed ininterrotto delle aree rivendicate, essendo a cio’ inidonea la stessa articolazione istruttoria contenuta negli atti difensivi del predetto; che del pari sarebbero state infondate le, pur riprodotte, eccezioni dirette a far valere l’asserito nesso pertinenziale ex lege tra le aree scoperte e i singoli appartamenti, in quanto non sarebbe stata provata la violazione del rapporto tra cubatura residenziale e superficie destinata a parcheggio previsto dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18 (venti metri quadrati – poi divenuti dieci per effetto della Legge n. 122 del 1989, articolo 2 – per metro cubo); che dall’esame degli atti di vendita dei singoli appartamenti e dalla lettura delle previsioni del regolamento contrattuale non sarebbe emersa la natura condominiale delle aree in questione e che le dedotte circostanze sarebbero state compatibili con la perdurante proprieta’ in capo all’appellante dell’area in questione – oggetto di riserva di proprieta’ in sede di predisposizione del regolamento condominiale- , separata dalla proprieta’ delle unita’ immobiliari; che altresi’ infondata sarebbe stata l’”eccezione” di accertamento del diritto reale d’uso in capo ai singoli condomini, a cagione della ricordata carenza di legittimazione attiva del Condominio; che fondata invece sarebbe stata la domanda di rivendica della (OMISSIS) in forza delle emergenze documentali e della riscontrata infondatezza delle eccezioni del Condominio.

Per la cassazione di tale sentenza il Condominio ha proposto ricorso sulla base di tre motivi, illustrati da memoria; la srl (OMISSIS) ha resistito con controricorso, proponendo altresi’ ricorso incidentale avverso la reiezione della propria domanda risarcitoria; e’ stata disposta l’acquisizione della delibera di autorizzazione assembleare a che l’amministratore del Condominio promuovesse il ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 Sono infondate le eccezioni di inammissibilita’ del ricorso sollevate dalla (OMISSIS):

1a – Quella relativa alla pretesa mancata indicazione degli atti processuali e dei documenti sui quali si fonda l’impugnazione non coglie nel segno, se con essa si fosse inteso sindacare la mancata indicazione in calce al ricorso dei documenti offerti in comunicazione, in quanto il requisito di cui all’articolo 366 c.p.c., n. 6 e’ soddisfatto mediante il deposito dei fascicoli di parte – ove detti documenti erano stati inseriti – consentendo cosi’ alla Corte, mediante lo specifico rinvio al contenuto di detti atti, la verifica del presupposto fattuale dei motivi; la diversa questione della sufficienza del rinvio, in sede di esposizione dei motivi, al contenuto di detti documenti, al fine di ritenere le censure dotate di quel minimo di specificita’ che le renda ammissibili, riguarda non gia’ la corrispondenza del ricorso allo schema legale delineato dall’articolo 366 c.p.c. quanto piuttosto l’ammissibilita’ dei singoli motivi.

2 – Con il primo motivo la parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione: a – dell’articolo 1117 cod. civ. nonche’ della Legge n. 765 del 1967 laddove e’ stato ritenuto carente di legittimazione attiva l’amministratore del Condominio a proporre la domanda – non correttamente assunta come tardivamente avanzata – o comunque di sollevare l’eccezione di usucapione delle aree destinate a parcheggio, in forza del vincolo pertinenziale costituito ex lege in virtu’ della c.d. legge ponte, escludendo erroneamente tali aree dal novero delle cose comuni; b – della Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies in relazione all’articolo 1117 cod. civ., laddove la Corte di Appello non ha ritenuto provata la natura comune delle superfici in esame dall’analisi della documentazione prodotta – il regolamento (contrattuale) predisposto dalla venditrice spa (OMISSIS), in cui si sarebbe indicata la “sede stradale” come oggetto di proprieta’ comune indivisibile di tutti i proprie tari delle unita’ immobiliari per la destinazione funzionale impressa dall’articolo 18 della c.d. Legge Ponte; il progetto presentato al Comune di (OMISSIS) per ottenere la concessione a costruire; c – degli articoli 1117, 817 e 818 cod. civ., per non aver considerato, il giudice dell’appello, che, in mancanza di specificazione, nei singoli atti di acquisto, gli spazi destinati a parcheggio dovevano considerarsi ceduti in comproprieta’ pro quota, come pertinenze delle singole unita’ immobiliari.

2.a A sostegno di tale censure sottolinea parte ricorrente la non applicabilita’ della giurisprudenza richiamata nella gravata decisione – al fine di escludere la legittimazione attiva dell’amministratore del Condominio – in quanto, a differenza della fattispecie cola’ presa in esame, le aree stradali in oggetto sarebbero nate sin dall’origine con la specifica destinazione a parcheggio.

2/b – Il primo motivo non e fondato: 1 – perche’ non vi e’ alcuna censura circa la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione, proposta dal Condominio nella comparsa di risposta datata 20 giugno 2001 e depositata il successivo 4 luglio, dunque dopo l’udienza di prima comparizione indicata in citazione il 28 giugno 2001 e quindi, come osservato dal Tribunale e dalla Corte di Appello, tardivamente rispetto al termine di 20 giorni di cui all’articolo 166 c.p.c.; del pari non vi e’ doglianza specifica circa la ritenuta preclusione pro judicato che sarebbe intervenuta sul punto; 2 – perche’ la valutazione di pertinenzialita’ delle aree rispetto ad una serie di edifici, asseritamente costituiti in condominio, avrebbe comunque necessitato, come messo in evidenza dalla Corte di Appello, che fosse fornita la dimostrazione che di quel vincolo di accessorieta’ necessaria sussistessero i presupposti di legge, vale a dire, non solo la specifica proporzione rispetto alla cubatura degli edifici oggetto di disciplina condominiale – mentre nello stesso ricorso si fa riferimento all’intera rete stradale, interna ed esterna, del “Condominio” come oggetto di tale pertinenza, sottolineandone l’utilizzo parziale come parcheggio per autovetture – ma anche la sussistenza di un rapporto pertinenziale che, identificate che fossero le aree in contestazione, si riferisse a tutti gli edifici facenti parte del “Condominio”; c – perche’ non si possono mettere sullo stesso piano logico – come fa il ricorrente – l’eccezione di accertamento di un vincolo pertinenziale nascente ex lege (che dunque presuppone l’accertamento, sia pure solo in via di eccezione, della proprieta’ comune ex articolo 1117 cod. civ.) e l’eccezione diretta all’usucapione del diverso diritto reale d’uso sulle medesime aree (che invece presuppone l’alienita’, rispetto al patrimonio del bene di gestione, dell’area contesa).

2 – Con il secondo motivo viene dedotta la violazione dell’articolo 1158 cod. civ. e dell’articolo 184 c.p.c. per aver, la Corte di Appello, esorbitando dai poteri conferiti dalla legge al giudice del gravame, espresso pareri in merito all’inammissibilita’ di mezzi di prova in forza dei quali il Tribunale di Tempio Pausania aveva ritenuto raggiunta la prova dell’usucapione in favore del condominio delle aree de quibus e, per altro verso, per non aver considerato, in senso favorevole alla propria tesi, le emergenze del giudizio possessorio.

2/a – Il motivo e’ inammissibile perche’ con il vizio illustrato dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, vengono denunziati o l’errore in cui sarebbe incorso il giudice di merito nell’astratta perimetrazione dell’ambito applicativo della norma – qui di carattere sostanziale – o la fallace riconduzione della fattispecie concreta in quella astratta – da cui il vizio di falsa applicazione della legge-; quando invece si denunzia la violazione di una norma attinente al procedimento che ha inciso sulla formazione del convincimento del giudice, allora la regula juris che si assume violata ricade nel vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, qui non fatto valere, cosi’ che la critica si riassumerebbe nella dichiarata non condivisione dei risultati interpretativi delle emergenze istruttorie da parte della Corte territoriale.

3 – (Con il terzo motivo si assume concretizzata la violazione o falsa applicazione della Legge n. 1150 del 1942, dell’articolo 41 sexies la’ dove, pur avendo la (Corte di Appello riconosciuto l’esistenza di un vincolo pubblicistico sulle aree in esame ne ha ordinato lo sgombero da parte del Condominio, nonostante la loro pertinenza ex articolo 1117 cod. civ.: la censura, quasi priva di svolgimento argomentativo, e’ comunque infondata in quanto dalla lettura della sentenza oggetto di ricorso emerge chiaramente la statuizione contraria a quella affermata quale presupposto della censura: la (Corte di appello ha infatti respinto l’eccezione di esistenza di un vincolo pubblicistico comune anche, e prima di tutto, perche’ ha disconosciuto la legittimazione del (Condominio a sollevare siffatta eccezione.

4 – Con l’unico motivo di ricorso incidentale la contro ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 948, 949, 1130, 1131, 1133 e 2043 cod. civ. nonche’ vizio di motivazione – che sarebbe stata insufficiente e contraddittoria – non avendo la (Corte di Appello riconosciuto il diritto della deducente al risarcimento del danno per l’occupazione delle aree di proprieta’, sulla base dell’osservazione che di tale uso sarebbero stati partecipi anche tutti i frequentatori del comprensorio e del rilievo che non trattandosi di cosa comune, i rispettivi diritti si sarebbero dovuti far valere nei confronti dei singoli proprietari effettivamente fruenti degli spazi oggetto di revindica.

4 – Il motivo e’ fondato in quanto appare contraddittorio ordinare – come ha deciso la Corte distrettuale – al Condominio il rilascio dei beni – presupponendo dunque che la disponibilita’ delle aree in questione sarebbe stata sottratta all’uso della proprietaria (OMISSIS) e sottoposta a contestazioni, quanto alla titolarita’, con varie iniziative giudiziarie, dal medesimo Condominio – ed allo stesso tempo negare la tutela risarcitoria che tali condotte dell’ente di gestione avrebbero comportato.

5 – La sentenza va dunque cassata in accoglimento del solo ricorso incidentale, con rinvio alla Corte di Appello di Cagliari che provvedera’ anche alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE

Rigetta il ricorso principale ed accoglie quello incidentale; cassa in ordine al ricorso accolto e rinvia alla Corte di Appello di Cagliari che pronunziera’ anche sulle spese del presente giudizio.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FELICETTI Francesco – Presidente -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

C.V.(OMISSIS), C.F.(OMISSIS) elettivamente domiciliati in ROMA, VIA PANAMA 110, presso lo studio dell’avvocato MERLA GIOVANNI, rappresentati e difesi Dall’avvocato PETRELLA MARIO;

- ricorrenti -

Nonché da:

D.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DELLA CONCILIAZIONE 44, presso lo studio dell’avvocato PARIS GIANCARLO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato DE CESARE ROBERTO;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

avverso la sentenza n. 372/2009 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, emessa il 04/03/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/04/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l’Avvocato Petrella Mario difensore dei ricorrenti che si riporta agli atti;
udito l’Avv. De Cesare Roberto difensore del controricorrente e ricorrente incidentale che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto dei ricorsi.

Fatto

Con atto di citazione notificato l’11-3-1995 D.F. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Avezzano B. D. e C.F. chiedendo disporsi la cessazione delle turbative sulla porzione immobiliare costituita da un vano ingresso dell’edificio sito in (OMISSIS), ed individuato in catasto con la particella 161, e dichiararsi il predetto vano comune alle rispettive proprietà delle parti rappresentate per l’attore dall’appartamento posto al piano primo dello stabile e per i convenuti da quello al piano terra.

Si costituivano in giudizio i convenuti deducendo l’infondatezza della domanda attrice e svolgendo domanda riconvenzionale di acquisto della proprietà esclusiva del vano predetto per intervenuta usucapione, salvo il diritto di passaggio dell’attore.

Il Tribunale adito con sentenza del 21-3-2006 rigettava la domanda del D. e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarava la B. ed il C. unici e legittimi proprietari in comunione indivisa e con pari diritti del locale in contestazione.

Proposta impugnazione da parte del D. cui resistevano il C. e la B. la Corte di Appello dell’Aquila con sentenza del 16-9-2009 ha accolto la domanda del D. e per l’effetto ha dichiarato comune alle proprietà di entrambe le parti il vano posto al piano terra ad uso ingresso con accesso da via (OMISSIS) di mq. 19, ha poi ordinato agli appellati la cessazione di ogni turbativa e molestia circa l’utilizzo del vano in questione, ed ha dichiarato interamente compensati tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.

Per la cassazione di tale sentenza C.F. e C. V. quali eredi di B.D. nel frattempo deceduta nonchè C.F. in proprio hanno proposto un ricorso articolato in quattro motivi cui il D. ha resistito con controricorso introducendo altresì un ricorso incidentale basato su due motivi; le parti hanno successivamente depositato delle memorie.

Diritto

Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la medesima sentenza.

Venendo quindi all’esame del ricorso principale, si rileva che con il primo motivo C.V. e C.F., deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 948 e 949 c.c., sostengono che la Corte territoriale, avendo dichiarato di proprietà comune il vano in contestazione, condannando gli appellati a cessare le molestie denunciate dal D., ha evidentemente considerato che esse fossero idonee a menomare il godimento del bene ovvero a comportare il pericolo, nel caso di acquiescenza del titolare e del decorso del tempo, di un futuro asservimento o dell’acquisto a titolo originario del bene medesimo; in realtà le attività poste in essere dal C. e dalla B. come descritte nell’atto introduttivo del giudizio di primo grado non potevano essere considerate delle semplici turbative di diritto o di fatto del presunto comunista, in quanto costituivano un vero e proprio spossessamento del vano adibito ad ingresso, anche se limitatamente all’area che si estendeva dall’accesso alla scala fino alla parete dell’appartamento degli attuali ricorrenti principali; ne consegue che l’azione proposta dalle controparti non si poteva qualificare come negatoria, ma come azione di rivendica in quanto tendente al recupero del possesso del bene.

I ricorrenti principali aggiungono che il giudice di appello, dopo aver contraddittoriamente ricondotto la domanda attrice nell’alveo dell’azione di rivendicazione, ha erroneamente sostenuto che il D. aveva dimostrato di aver acquisito la proprietà ed il possesso del vano in questione mediante la produzione dell’atto di compravendita del 10-5-1974; invero con tale atto l’attore aveva solo provato di essere divenuto intestatario del bene, ma non di averne acquistato la proprietà, atteso che i suoi danti causa non ne avevano mai avuto il possesso.

La censura è infondata.

La Corte territoriale ha qualificato come negatoria ex art. 949 c.c., comma 2 l’azione proposta dal D. onde far cessare le turbative da parte della B. e del C. sul vano comune alle parti per cui è causa (come emergeva dall’atto di acquisto del 10-5-1974 dell’appartamento sito al primo piano dello stabile prodotto dall’attore), avendo il D. dedotto che, nell’utilizzare tale vano nella sua interezza per accedere all’appartamento di sua proprietà posto al primo piano dell’edificio sito in (OMISSIS), subiva da tempo molestie da parte dei convenuti che comportavano una diminuzione del suo godimento di detto bene; orbene tale qualificazione dell’azione è corretta, non avendo i ricorrenti specificato da quali elementi si sarebbe dovuto evincere che in realtà il D. avesse lamentato una privazione del suo possesso su almeno una parte del vano in questione; nè d’altra parte risulta che le controparti abbiano mai sollevato tale questione, quantomeno in termini specifici, nei precedenti gradi di giudizio.

Con il secondo motivo i ricorrenti principali, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1158 c.c., assumono che la sentenza impugnata, riconducendo l’attività posta in essere dal C. e dalla B. nell’ambito del normale esercizio del diritto di proprietà o qualificandola come semplice turbativa dei possesso del comproprietario, ha erroneamente ritenuto non provata la domanda riconvenzionale; orbene era innegabile che i proprietari del piano terra avevano da oltre un ventennio unilateralmente modificato la destinazione dell’ingresso comune trasformandolo in un’appendice del loro appartamento ed escludendone gli altri dall’uso, come era dimostrato dal fatto che il dante causa del D. non aveva mai avuto il possesso dell’ingresso, visto che per lasciarvi il motorino aveva dovuto chiedere il permesso alla signora Ci.Gi. dante causa del C..

La censura è infondata.

Il giudice di appello, premesso che il vano di ingresso al suddetto edificio era oggetto di compossesso da parte del D. da un lato e della B. e del C. dall’altro lato, ha escluso, sulla base delle deposizioni dei testi escussi, che questi ultimi avessero posseduto tale vano per un periodo non inferiore a venti anni in maniera esclusiva ed incompatibile con il compossesso esercitato su di esso da parte del D., che invero vi era sempre passato per accedere all’appartamento di sua proprietà, e che nel corso di lavori di ristrutturazione del suo immobile, protrattisi per vari periodi tra il 1974 ed il 1978, lo aveva utilizzato per depositarvi materiale edile ed altro; anzi la sentenza impugnata ha evidenziato che una impossibilità di esercizio da parte del D. di un potere di fatto sul bene per cui è causa non solo non era stata provata, ma neppure era stata allegata dai convenuti, che si erano limitati ad affermare di averlo utilizzato a loro piacimento, ponendolo a servizio della loro retrostante abitazione ed occupandolo con mobili e suppellettili, senza peraltro che si fosse verificata una alterazione della sua destinazione ovvero un impedimento del suo uso da parte del compossessore; orbene alla luce di tale accertamento di fatto sorretto da congrua e logica motivazione, come tale incensurabile in questa sede, devono essere pienamente condivise le conclusioni che la Corte territoriale ne ha tratto in punto di diritto, considerato che in tema di compossesso il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sè, idoneo a far ritenere io stato di fatto così determinatosi funzionale all’esercizio del possesso “ad usucapionem”, risultando necessario, a tali fini, la manifestazione di un dominio esclusivo sulla cosa comune da parte dell’interessato attraverso una attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui (vedi “ex multis” Cass. 20/9/2007 n. 19478), nella specie insussistente.

Con il terzo motivo i ricorrenti principali, deducendo contraddittorietà, illogicità ed insufficienza della motivazione, rilevano sotto un primo profilo che il giudice di appello ha qualificato l’azione proposta dalla controparte prima come negatoria e poi come rivendicazione, considerando pertanto le attività poste in essere dagli appellati semplici molestie e turbative e nello stesso tempo ritenendole integrare uno spossessamelo del bene comune, senza rendersi conto della differenza esistente tra le due azioni e la diversità dei presupposti e delle conseguenze che ne derivano.

Essi inoltre assumono che la Corte territoriale, pur avendo premesso che l’attore in rivendicazione è tenuto a dare la prova rigorosa dell’acquisto a titolo originario della proprietà, incoerentemente ha ritenuto assolto tale onere probatorio dal D. mediante la semplice produzione dell’atto pubblico di compravendita solo perchè stipulato da oltre venti anni; evidentemente la sentenza impugnata, contrariamente alla giurisprudenza da essa stessa richiamata, ha ritenuto che la produzione dell’atto pubblico di compravendita renda irrilevante nel giudizio di rivendicazione accertare se l’attore si sia immesso nel possesso del bene acquistato oppure se il venditore al momento della stipula dell’atto pubblico ne avesse o meno il possesso.

La censura è infondata.

Premesso che, come già evidenziato in sede di esame del primo motivo del ricorso principale, il giudice di appello ha qualificato come negatoria l’azione proposta dal D., deve ritenersi che il successivo riferimento al rigore probatorio che caratterizza l’azione di rivendicazione non è idoneo ad infirmare la precedente statuizione, atteso che subito dopo la sentenza impugnata ha inteso richiamare il menzionato atto di compravendita del 10-5-1974 al fine di ritenere provato il contestuale acquisto, da parte del D., del possesso del vano in questione, nel contesto delle argomentazioni svolte per escludere che l’utilizzo da parte della B. e del C. del vano stesso si fosse reso incompatibile con il compossesso dell’altro comproprietario fino ad escluderlo dal relativo godimento.

Conseguentemente, una volta escluda la configurazione dell’azione proposta dal D. quale rivendicazione, le considerazioni del ricorrente principale in ordine al rigore probatorio richiesto per l’accoglimento di tale azione, sono irrilevanti.

Con il quarto motivo i ricorrenti principali, denunciando carenza di motivazione e nullità della sentenza, rilevano che la Corte territoriale, nella parte riguardante la condanna degli appellati, non ha indicato quali fossero le turbative e le molestie dalle quali essi si sarebbero dovuti astenere; infatti il giudice di appello, dopo aver escluso che gli atti commessi dal C. e dalla B. fossero idonei a far maturare l’usucapione, ritenendoli contenuti nell’ambito dei limiti stabiliti all’art. 1102 c.c., ha condannato gli appellati a cessare le molestie e le turbative poste in essere contro i presunti diritti di comproprietà del D. senza una specifica e puntuale distinzione tra attività lecite ed illecite.

La censura è infondata.

La sentenza impugnata, nell’ordinare alla B. ed al C. la cessazione di ogni turbativa e molestia circa l’utilizzo del vano in questione, ha evidentemente inteso fare riferimento a tutti quei comportamenti che ne avevano impedito, da parte del comproprietario e compossessore D., l’uso ed il godimento nella sua interezza e secondo la sua oggettiva destinazione, e che avevano determinato l’insorgenza della presente controversia.

Il ricorso principale deve quindi essere rigettato.

Venendo quindi all’esame del ricorso incidentale, si osserva che con il primo motivo formulato il D., denunciando violazione dell’art. 949 c.c., comma 2 e dell’art. 1226 c.c., censura la sentenza impugnata per aver rigettato la domanda di risarcimento danni proposta dall’esponente nei confronti delle controparti che, asserendo il loro esclusivo diritto di proprietà sul vano comune oggetto di giudizio, avevano ingiustamente contrastato il normale godimento del bene da parte del D.; sussisteva quindi la prova del danno sofferto, la cui entità lo stesso D. aveva rimesso alla valutazione equitativa del giudice di merito.

La censura è fondata.

La Corte territoriale ha rigettato la sopra enunciata domanda di risarcimento sia in quanto formulata in termini generici, sia perchè rimasta totalmente sprovvista di prova.

Tale convincimento non può essere condiviso.

Premesso che l’art. 949 c.c., comma 2 prevede che in presenza di turbative o molestie il proprietario può chiedere, unitamente alla cessazione di esse, anche il risarcimento del danno, è indubbio che nella specie il D. abbia subito un apprezzabile pregiudizio alla pienezza dell’uso e del godimento del suddetto vano comune per effetto delle turbative poste in essere al riguardo dalle controparti nel corso di molti anni sulla base di infondate pretese avanzate in ordine alla loro asserita proprietà esclusiva su tale bene, considerato altresì che esso, per la sua ubicazione, è destinato ad una utilizzazione frequente da parte del proprietario dell’appartamento sito al primo piano dell’edificio in questione sia per accedere all’esterno dello stabile sia per tornare nella propria abitazione; pertanto la pretesa risarcito ria avanzata dal D. non può certamente essere considerata generica.

Quanto poi alla concreta entità del danno subito, nell’impossibilità oggettiva o comunque nella particolare difficoltà, per il D., di provarlo nel suo preciso ammontare, ricorrono i presupposti di legge ai sensi dell’art. 1226 c.c. per procedere, secondo la domanda formulata dall’attuale ricorrente incidentale, ad una valutazione equitativa dello stesso.

Con il secondo motivo il ricorrente incidentale censura fa compensazione delle spese del doppio grado di giudizio, atteso che il sostanziale accoglimento della domanda avanzata dall’esponente avrebbe dovuto indurre il giudice di appello a condannare le controparti al pagamento di tali spese.

La censura resta assorbita all’esito dell’accoglimento del primo motivo del ricorso incidentale.

In definitiva la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione all’accoglimento del suddetto motivo, e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Perugia anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE Riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale, accoglie il primo motivo del ricorso principale, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio alla Corte di Appello di Perugia.
Così deciso in Roma, il 2 aprile 2012.
Depositato in Cancelleria il 4 maggio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11231/2005 proposto da:

C.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA SANT’AGATONE PAPA 50, presso lo studio dell’avvocato MELE CATERINA, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato SCALAMBRINO PASQUALE;

- ricorrente -

contro

C.M.(OMISSIS), CO.IO. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA MAZZINI 27, presso lo studio dell’avvocato DI GIOIA GIOVAN CANDIDO, che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati BARBONI PATRIZIA GIOVANNA, BORETTI GIANLUCA;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 2752/2004 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 29/10/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/12/2010 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO;
udito l’Avvocato SCALAMBRINO Pasquale, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso; udito l’Avvocato DI GIOIA Giovan Candido, difensore dei resistenti che ha chiesto rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per accoglimento terzo motivo del ricorso.

Fatto

1. – C.M. e Jo. convennero in giudizio innanzi al Tribunale di Monza, sez. distaccata di Desio, il fratello C. I., per sentir accertare e dichiarare la propria esclusiva proprietà della cantina ubicata al piano seminterrato del fabbricato sito in (OMISSIS), e l’inesistenza del diritto di comproprietà vantato dal C. sulla medesima cantina, nonchè per sentirlo condannare al rilascio del locale e al risarcimento dei danni.

A sostegno della domanda proposta, esposero di essere divenute comproprietarie esclusive del vano cantina a seguito di una serie di atti di disposizione dei propri genitori, evidenziando, in particolare, che questi ultimi, acquistato il terreno con atto del 4 ottobre 1957, vi avevano costruito un appartamento, posto al piano rialzato, ed un locale cantina, da adibire ad abitazione familiare, completandolo, dopo alcuni anni, con la realizzazione di un primo piano, comprendente due piccoli appartamenti, e di un solaio, pertinenza degli stessi. Con atto del 16 dicembre 1971, gli stessi avevano trasferito al figlio I. e ad M.A., riservandosene l’usufrutto, la nuda proprietà dei due appartamenti del primo piano e del sottotetto o lastrico solare. Con testamento del 10 maggio 1979, la madre, signora B.B., aveva disposto della propria quota di comproprietà dell’appartamento posto al piano terreno, lasciandolo alle figlie in parti uguali, e della propria quota di comproprietà del box posto allo stesso piano, lasciandolo ai figli I. e L., in parti uguali; a seguito del decesso della madre era stata devoluta alle attrici la quota di metà dell’appartamento con annesso un vano cantina al piano seminterrato.

Successivamente, il padre, C.A., aveva dapprima disposto dei propri beni con testamento pubblico del 9 dicembre 1982, lasciando alle figlie Jo. e M. la restante quota di comproprietà dell’appartamento posto al piano terreno nonchè del box e del vano cantina. Quindi, con testamento pubblico del 14 maggio 1996, revocando ogni precedente disposizione testamentaria, lo stesso aveva legato alle figlie tutti i diritti da lui vantati sulla cantina. C.I., di fronte alle richieste di rilasciare libera la cantina, aveva contestato il diritto delle sorelle.

Il convenuto, costituitosi in giudizio, dedusse di essere divenuto legittimo proprietario o comproprietario della cantina, a seguito dell’acquisto, insieme alla moglie M.A., della nuda proprietà del primo piano e del sottotetto, poi consolidatasi alla morte dei genitori, avendo acquistato, con tale atto, anche la proprietà delle pertinenze e della quota di comproprietà delle parti e spazi comuni dell’edificio. La cantina, infatti, era da considerare una pertinenza dell’edificio, in base al disposto dell’art. 817 c.c., ed avendo il dante causa destinato la cantina a servizio dell’intero fabbricato. In subordine, il convenuto eccepì di aver acquistato la proprietà del bene per effetto di usucapione, ed, in linea ulteriormente subordinata, di aver acquistato la comproprietà della cantina per successione dai genitori, almeno quanto alla quota di successione della madre, che non aveva disposto dei propri diritti sulla cantina.

2. – Con sentenza depositata l’8 giugno 2001, il Tribunale di Monza, sez. distaccata di Desio, rigettò le domande attoree, dichiarando interamente compensate tra le parti le spese della lite.

Avverso detta sentenza proposero appello C.M. e Jo..

Il convenuto, costituitosi, chiese il rigetto del gravarne proponendo anche appello incidentale sulla decisione nella parte relativa alle spese del giudizio.

3. – La Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 6 ottobre 2004, in parziale riforma della decisione impugnata, premesso che, sulla base degli atti, si doveva giungere alla conclusione che la cantina in questione era stata sempre in rapporto pertinenziale con il solo appartamento posto al piano terreno dell’edificio già abitato dai genitori delle parti, e che la successiva edificazione del primo piano e del solaio non aveva comportato la instaurazione del rapporto pertinenziale anche tra la cantina e i due nuovi appartamenti realizzati, dichiarò che C.M. e Jo.

erano proprietarie esclusive, in comproprietà tra loro, della cantina in questione, affermando l’inesistenza del diritto di comproprietà vantato su tale bene dal convenuto; rilevando, altresì, quanto alla eccezione di usucapione di tale diritto, la contraddittorietà di una simile prospettazione rispetto all’affermata destinazione del bene al servizio dell’intero fabbricato, ed osservando che le prove orali richieste a tale scopo tendevano a fornire la prova di un possesso del bene comunque non esclusivo, inidoneo, pertanto, ai fini dell’usucapione. L’appello incidentale fu dichiarato assorbito, e il C. condannato a rilasciare la cantina, e dichiarando assorbito l’appello incidentale.

4. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre il C. sulla base di tre motivi, illustrati anche da successiva memoria. Resistono con controricorso C.M. e Jo..

Diritto

1. – Con il primo motivo di ricorso, si lamenta violazione e/o falsa applicazione delle norme e dei principi in materia di pertinenza, con particolare riferimento agli artt. 817, 818 e 819 c.c.; omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia; mancata ammissione dei mezzi di prova. La Corte di merito avrebbe errato nel ritenere che il vano cantina fosse in rapporto pertinenziale con il solo appartamento del piano terreno e non anche con l’intero edificio, composto, oltre che dal piano terreno, anche da un primo piano e da un sottotetto o solaio, nonostante la cantina fosse stata utilizzata da tutti gli abitanti e proprietari del fabbricato. Entrambi i presupposti della instaurazione del vincolo pertinenziale – idoneità del bene a svolgere la funzione di servizio od ornamento rispetto ad altro ponendosi in collegamento funzionale con questo, con coincidenza in capo ad un unico soggetto del potere di disporre sia del bene con vocazione servente che di quello principale, ed elemento soggettivo rispondente alla effettiva volontà dell’avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale – sarebbero, secondo il ricorrente, elementi costitutivi ed identificativi della vicenda in questione. Infatti, l’intento di C.A. e B.B., nel momento in cui avevano acquistato l’area nuda e avevano cominciato ad edificare, era quella di realizzare un fabbricato per soddisfare tutte le esigenze della famiglia, destinando le parti. dell’edificio con naturale vocazione servente (cantina e solaio) al servizio dell’intero fabbricato. L’incontestato uso della cantina da parte di tutti i familiari abitanti nell’edificio avrebbe confermato la volontà dei proprietari di destinare anche la cantina al servizio dell’intero fabbricato. La Corte di merito avrebbe altresì omesso l’esame dei documenti in atti e l’ammissione delle prove richieste dall’attuale ricorrente per fornire la prova della destinazione della cantina quale pertinenza dell’intero fabbricato.

2.1. – La censura è destituita di fondamento.

2.2. – La destinazione a pertinenza di una cosa considerata accessoria rispetto ad altra considerata principale può derivare o dalla destinazione oggettiva e funzionale dell’una al servizio dell’altra o dalla destinazione operata dal proprietario di quest’ultima. Per converso, la specifica esclusione del rapporto pertinenziale tra due porzioni immobiliari ad opera dell’originario proprietario di entrambe non consente di affermare la sussistenza del vincolo pertmenziale pur ove possa apparire ragionevole l’utilità di quella accessoria rispetto alla principale (v. Cass., sent. n. 14350 del 2000).

Ai sensi del plesso normativo costituito dagli artt. 817 e 819 c.c., la volontà di destinare in modo durevole una cosa al servizio o ad ornamento di un’altra, così come quella di far cessare il rapporto pertinenziale già costituito, non necessita di forme particolari o solenni, ma può essere desunta da qualsiasi elemento ritenuto idoneo a tal fine dal giudice di merito, il cui accertamento non è sindacabile in sede di legittimità, se espresso con motivazione adeguata ed immune da vizi logici (cfr., al riguardo, Cass., sentt.

n. 11437 del 2010, n. 26946 del 2006).

2.3. – Nella specie, la Corte di merito ha espresso il convincimento, argomentato in modo articolato e plausibile, che la cantina in questione sia stata sempre in rapporto pertinenziale con il solo appartamento posto al piano terreno dell’edificio, già abitato dai genitori delle parti, e che diverse circostanze, opportunamente e correttamente valutate, non abbiano evidenziato la volontà dei coniugi di non modificare l’originario vincolo estendendolo all’intero edificio allorchè questo era stato ampliato mediante la costruzione di un primo piano e di un sottotetto o solaio.

Ininfluente, rispetto a tale decisione, rimarrebbe anche, secondo il corretto e articolato iter argomentativo seguito dalla Corte di merito, la eventuale dimostrazione che la cantina fosse stata utilizzata, in vario modo, da tutti gli abitanti dell’edificio, poichè la condotta o la volontà di costoro, che non erano proprietari dell’edificio,non avrebbero potuto costituire un valido vincolo pertinenziale tra la cantina e il loro immobile, sovrapponendosi alla volontà manifestata dagli originari proprietari della cantina e del piano terreno, i coniugi C. e B..

3. – Con il secondo motivo di ricorso, si denuncia violazione e/o falsa applicazione di norme di legge, con particolare riferimento all’art. 1117 c.c.; mancata ammissione dei mezzi di prova. Avrebbe errato la Corte territoriale nell’escludere che la cantina de qua fosse oggetto di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto essa era stata utilizzata per il riscaldamento centrale, essendo stata “ivi collocata la caldaia per il riscaldamento a favore dell’intero edificio, ed inoltre per la lavanderia, gli stenditoi ed altri simili servizi in comune. Anche con riferimento a tali circostanze la Corte avrebbe immotivatamente omesso l’ammissione dei relativi mezzi di prova.

4.1. – La doglianza è immeritevole di accoglimento.

4.2. – Come già chiarito da questa Corte, il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune, sicchè la presunzione di comproprietà posta dall’art. 1117 c.c., che contiene un’elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacchè la destinazione particolare del bene prevale sull’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (v. Cass., sentt. n. 17933 del 2010, n. 4787 del 2007).

4.3. – Di tale principio la Corte ambrosiana ha fatto, nella specie, corretta applicazione allorchè, con iter argomentativo che non presenta vizi sotto il profilo logico nè giuridico, ed in coerenza con quanto già ritenuto in ordine alla natura pertinenziale della cantina a vantaggio del solo piano terreno dell’edificio, ha giudicato infondata la pretesa dell’appellato di ottenere il riconoscimento del suo diritto di proprietà quale condomino, non essendo la cantina parte comune dell’edificio, proprio per la natura pertinenziale del vincolo testè richiamata, e non ha valutato come sufficienti a dimostrare il contrario le circostanze dedotte dall’attuale ricorrente sulla presenza nella cantina in questione di una caldaia per il riscaldamento e dei tubi dell’acqua, destinata a favore dell’intero edificio. Tale conclusione la Corte ha, quindi, plausibilmente ritenuto non poter essere messa in discussione da fatti ulteriori.

5. – Con la terza censura, si denuncia violazione e/o falsa applicazione delle norme e dei principi in materia di possesso e usucapione, e in particolare degli artt. 1140 e 1158 c.c.; omessa e/o insufficiente motivazione su di un punto decisivo della controversia;

mancata ammissione dei mezzi di prova. Avrebbe errato la Corte di merito nel rigettare la eccezione di usucapione formulata in via subordinata dal ricorrente. La motivazione sul punto, nella parte in cui afferma che il compossesso uti condominus, siccome non esclusivo, sarebbe inidoneo ai fini della usucapione del diritto di comproprietà, contrasterebbe con i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità in materia di possesso, compossesso e usucapione. Avrebbe, pertanto, errato il giudice di secondo grado nel non ammettere i mezzi di prova richiesti dall’attuale ricorrente per dimostrare i fatti rilevanti ai fini dell’usucapione.

6.1. – La doglianza è fondata.

6.2. – Questa Corte ha già chiarito che su di un immobile di proprietà esclusiva di un soggetto può ben crearsi una situazione di compossesso pro indiviso tra lo stesso soggetto proprietario ed un terzo, con il conseguente possibile acquisto, da parte di quest’ultimo, della comproprietà pro indiviso dello stesso bene, una volta trascorso il tempo per l’usucapione, nella misura corrispondente al possesso esercitato. Nè tale situazione di compossesso, che consiste nell’esercizio del comune potere di fatto sulla cosa, in tota et in qualibet parte della stessa, da parte di due soggetti, esige la esclusione del possesso del proprietario (che in tal caso si tratterebbe di possesso esclusivo); nè richiede che il compossessore effettivo ignori l’esistenza del diritto altrui, non valendo la contraria eventualità ad escludere l’animus possidendi che sorregge i comportamenti effettivamente tenuti dal possessore il quale abbia usato della cosa uti condominus (v. Cass., sentt. n. 21425 del 2004, n. 13082 del 2002).

6.3. – La decisione impugnata si fonda, dunque, in parte qua, su di un errato presupposto giuridico, quello secondo il quale il possesso non esclusivo del bene sarebbe inidoneo ai fini dell’usucapione.

7. – Conclusivamente, rigettati il primo ed il secondo motivo del ricorso, ne va accolto il terzo. La sentenza impugnata va cassata in relazione a tale motivo, e la causa rinviata ad un diverso giudice, che si individua in altra sezione della Corte d’appello di Milano – cui è demandato altresì il regolamento delle spese del presente giudizio -, che riesaminerà la questione adeguandosi al principio di diritto enunciato sub 6.2.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo ed il secondo motivo di ricorso, accoglie il terzo. Cassa la sentenza in relazione ai motivo accolto, e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 9 dicembre 2010.

Depositato in Cancelleria il 2 agosto 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. PROTO Cesare Antonio – rel. Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

C.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEL MASCHERINO 72, presso lo studio dell’avvocato SEVERA ENNIO, che lo rappresenta e difende giusta mandato speciale in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

P.A., G.P., B.S., A.L.M., BA.LU.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 3581/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA del 22/01/2010, depositata il 15/09/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’08/06/2012 dal Consigliere Relatore Dott. CESARE ANTONIO PROTO;
udito l’Avvocato Severa Ennio difensore del ricorrente che insiste per l’accoglimento del ricorso e per il rinvio alla P.U.;
è presente il P.G. in persona del Dott. SORRENTINO Federico che si riporta alle conclusioni della relazione.

Fatto

Ritenuto che ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. il relatore nominato per l’esame del ricorso ha depositato la seguente relazione:

“Osserva in fatto:

Con atto di citazione dell’11/3/1999 C.G. conveniva in giudizio Ba.Lu., P.A., L.M. A., S.B., G.P. quali condomini dello stabile in (OMISSIS) e chiedeva l’accertamento della proprietà del locale adibito a ricovero dei cassoni dell’acqua (che assumeva inutilizzati dal 1977), posto sul terrazzo di sua proprietà, per averlo acquistato per successione dalla madre L. P. o, in subordine, per usucapione a seguito di possesso ultraventennale; chiedeva inoltre la declaratoria di cessazione della servitù di accesso verso il predetto locale.

Sia il Ba. che la P. si costituivano con separati atti contestando la domanda attrice formulando anche domande riconvenzionali di ripristino dei beni condominiali e di risarcimento danni; restavano contumaci gli altri convenuti.

Con sentenza n. 29768/03 il Tribunale di Roma, espletata CTU e sentiti i testi, rigettava le domande proposte dal C..

La Corte di Appello di Roma, con sentenza del 15/9/2010 rigettava l’appello del C. e lo condannava al pagamento delle spese in favore del Ba. e della P..

La Corte territoriale rilevava:

- che il locale nel quale erano alloggiati i cassoni dell’acqua era condominale ai sensi dell’art. 1117 c.c. (per la presunzione di condominalità dei beni destinati all’uso comune);

- che la condominialità risultava anche dal regolamento di condominio depositato nel Dicembre 1976 e quindi prima dell’atto di vendita con la quale la società proprietaria dell’intera palazzina (soc. Domus Mea) aveva venduto una frazione immobiliare (interno n. 6 con annesso terrazzo) alla D. a sua volta dante causa della P. dalla quale era pervenuta al C. iure successionis;

- che, infatti, nel regolamento di condominio, avente natura contrattuale, erano previsti come condominali le installazioni e il manufatto indispensabili per il godimento dell’edificio e il locale in questione era definito cabina idrica per accedere alla quale era costituta, a carico dell’interno n. 6 una servitù di passaggio;

- che nell’atto di acquisto della P. era richiamata la suddetta servitù di passaggio a carico dell’appartamento contraddistinto con il n. 6 e oggetto di acquisto, con ciò confermandosi la specifica utilità comune della cabina idrica;

- che dagli atti di provenienza (quello del 1977 che vedeva come acquirente la D. e quello del 1992 che vedeva come acquirente la P.) la cabina idrica non risultava trasferita e, stante la natura condominale del bene, sarebbe stata necessaria una specifica previsione per il suo trasferimento, invece implicitamente esclusa dalla previsione della servitù di passaggio per accedere al locale adibito al ricovero dei cassoni dell’acqua;

- che neppure poteva ritenersi usucapita la proprietà della cabina idrica: trattandosi di bene condominiale non era sufficiente il mero non uso da parte dei condomini perchè non è prevista la prescrizione del diritto di proprietà; avrebbe dovuto, invece, essere fornita la prova (nella specie insussistente) di un possesso esclusivo del locale, essendo invece insufficienti quelle condotte (quali ad esempio il deposito di scatole appartenenti alla D.) che sono manifestazioni di un uso da parte del compossessore non in contrasto con il concorrente diritto degli altri condomini di accedere al locale, privo di serratura; il primo atto di interversione fu compiuto dal C. solo nel 1998 quando rimosse i cassoni dal locale.

C.G. propone ricorso affidato a due motivi.

OSSERVA IN DIRITTO 1. Con il primo motivo il ricorrente deduce il vizio di motivazione con riferimento al principio di diritto per il quale “l’acquisto per successione da avente causa dell’antico proprietario fa ricadere sull’ultimo titolare tutti i diritti ceduti dall’antico proprietario”; nel motivo il ricorrente contesta le conclusioni circa la condominialità della cabina idrica, alle quali sono pervenuti i giudici di merito rilevando che:

- nell’atto di vendita D. vendeva a P. anche il terrazzo con quanto contenuto e, quindi, anche con il manufatto in contestazione;

- a sua volta D. aveva acquistato dal costruttore il terrazzo con quanto contenuto e, quindi, anche con il manufatto;

- da nessun atto risulta che la cabina idrica è condominiale.

1.1 Il motivo è infondato: come più volte affermato da questa Corte, il vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione denunciabile con ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, si configura soltanto quando nel ragionamento del giudice di merito sia riscontrabile il mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili d’ufficio, ovvero un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione.

Il vizio di motivazione non sussiste allorchè il giudice di merito abbia semplicemente attribuito agli elementi valutati un valore e un significato diversi dalle aspettative e dalle deduzioni di parte.

Nella specie, la Corte territoriale, ha preso cognizione dei documenti rilevanti (gli atti di compravendita e il regolamento condominiale) e, all’esito della loro interpretazione, ha concluso che la cabina idrica risultava essere un bene condominale (in quanto destinato all’uso comune) sin da data antecedente alla prima vendita, come confermato dal regolamento condominale che creava una servitù di passaggio per accedervi, mentre negli atti di vendita si faceva riferimento al solo terrazzo e non anche alla cabina idrica che su di esso si trovava. Si tratta, come è evidente, di una valutazione di fatto e dell’interpretazione dei contratti e del regolamento (rispetto alla quale non sono stati dedotte censure relative all’applicazione dei criteri di ermeneutica contrattuale), tutte attività devolute al giudice del merito, non censurabili in cassazione in quanto assistite da motivazione sufficiente e non contraddittoria; al riguardo si deve ricordare che il controllo sulla motivazione non può risolversi in una duplicazione del giudizio di merito e che alla cassazione della sentenza impugnata può giungersi non per un semplice dissenso dalle conclusioni del giudice di merito – poichè in questo caso il motivo di ricorso si risolverebbe in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento dello stesso giudice di merito, che tenderebbe all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura e alle finalità del giudizio di cassazione – ma solo in caso di motivazione contraddittoria o talmente lacunosa da non consentire l’identificazione del procedimento logico giuridico posto alla base della decisione (cfr. ex plurimis Cass. 10657/2010, 9908/2010, 13157/2009, 18885/2008).

Il principio di diritto relativo agli effetti dell’acquisto per successione è stato richiamato a sproposito proprio perchè il trasferimento della proprietà della cabina idrica non era mai avvenuto.

2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce il vizio di motivazione con riferimento al principio di diritto per il quale “il possesso ventennale e continuo di un bene immobile determina l’usucapione e quindi l’acquisto in favore del medesimo possessore anche se sprovvisto di titolo”.

Il ricorrente sostiene che prima il Tribunale e poi la Corte di Appello avrebbero ingiustamente disconosciuto l’acquisto per usucapione non considerando che sia la D. che la P. e, infine, il C. avevano sempre disposto del manufatto per loro uso adibendo gli spazi a ripostigli di beni e oggetti di loro proprietà senza opposizione di alcuno, mentre i condomini non avevano provato di avervi acceduto neppure una volta.

2.1 Anche questo motivo è infondato perchè si risolve in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento dello stesso giudice di merito, che tende all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura e alle finalità del giudizio di cassazione.

Nel caso di specie la Corte di Appello ha ritenuto non fornita la prova di un possesso esclusivo del locale, essendo insufficienti quelle condotte (quali il deposito di scatole appartenenti alla D.) che sono manifestazioni di un uso da parte del compossessore non in contrasto con il concorrente diritto degli altri condomini di accedere al locale che, inoltre, era privo di serratura e, quindi, liberamente accessibile; il primo atto di interversione fu compiuto del C. solo nel 1998 quando rimosse i cassoni dal locale e da tale data non era maturata l’usucapione ventennale; ha infine motivato sulla rilevanza del non uso da parte degli altri condomini, correttamente osservando che il diritto di comproprietà non si estingue per non uso e che la dimissione del sistema di approvvigionamento dell’acqua per mezzo dei cassoni non stava a significare che il locale avesse perso la sua funzione di ricovero di beni comuni.

Appare pertanto di assoluta evidenza che la Corte territoriale ha fornito una motivazione che, ben lungi dall’essere insufficiente o altrimenti viziata, è stata ampia e completa, affrontando tutte il profili rilevanti in fatto e in diritto, mentre nel motivo di ricorso il ricorrente si limita a ribadire fatti (il deposito di oggetti nel locale, la dismissione del sistema di approvvigionamento, sostituita con l’acqua diretta, il mancato uso del bene da parte degli altri condomini) che, come detto, sono stati approfonditamente e motivatamente esaminati dalla Corte di Appello e correttamente ritenuti irrilevanti.

3. In conclusione, il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380 bis e 375 c.p.c. per essere rigettato in considerazione della manifesta infondatezza.

Considerato che il ricorso è stato fissato per l’esame in camera di consiglio, che sono state effettuate le comunicazioni alle parti costituite e la comunicazione al P.G..

Considerato che il collegio ha condiviso e fatto proprie le argomentazioni e la proposta del relatore, tenuto anche conto della circostanza, ritenuta provata dalla Corte territoriale e non contestata, per la quale la cabina idrica neppure era dotata di serratura, il che ulteriormente conferma la correttezza della motivazione della sentenza impugnata laddove ha escluso un possesso esclusivo;

che di conseguenza non è accoglibile l’istanza di trattazione in pubblica udienza formulata dal ricorrente con istanza del 9/5/2012;

Che nulla va statuito in tema di spese in mancanza di costituzione degli intimati.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sesta sezione civile, il 8 giugno 2012.

Depositato in Cancelleria il 2 agosto 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Franco PONTORIERI – Presidente -
Dott. Ugo RIGGIO – Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO – Rel. Consigliere -
Dott. Olindo SCHETTINO – Consigliere -
Dott. Francesca TROMBETTA – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

MS, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SAN REMO 1, presso lo studio dell’avvocato PETTORINO MARIO, che lo difende unitamente all’avvocato DI MEGLIO VITTORIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

DLV, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BOCCIONI 4, presso lo studio dell’avvocato ANTONINO SMIROLDO, difeso dall’avvocato RASCIO RAFFAELE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 159/98 della Corte d’Appello di NAPOLI,depositata il 23/01/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/03/01 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;
udito l’Avvocato Raffaele RASCIO, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Vito Di Lustro, con atto di citazione notificato il 17 febbraio 1984, esponendo di essere comproprietario, in ragione della metà indivisa, di un fabbricato rurale con annessi comodi e circostante spiazzo sito in Forio D’Ischia, alla contrada Spadara, convenne Stefano Maltese, proprietario dell’altra metà indivisa dei suddetti immobili, innanzi al Tribunale di Napoli, per sentir disporre lo scioglimento della comunione.

Il convenuto, costituendosi in giudizio, dichiarò di non opporsi alla domanda, ma rivendicò l’esclusiva sua proprietà, in virtì dì usucapione ordinaria, di un terreno, che, pertanto, chiese di escludere dalla divisione.

Al contrario, lo stesso convenuto, instò per l’inclusione tra i beni da dividere di una zona catastalmente intestata all’attore, ma asseritamente a servizio della proprietà comune.

L’adito Tribunale dichiarò non comodamente divisibile il compendio immobiliare e lo attribuì al Di Lustro per il valore di mercato di L. 380.000.000; nella massa dei beni comuni incluse il fondo rivendicato in proprietà esclusiva dal convenuto, mentre escluse, perché ritenuta di proprietà esclusiva dell’attore, la zona antistante i palmenti, che il convenuto riteneva comune in quanto destinata a servizio della proprietà comune.

Proposero appello principale il Maltese ed appello incidentale il Di Lustro e la Corte d’Appello di Napoli, con sentenza non definitiva resa in data 23 gennaio 1998, ha rigettato l’appello principale, relativamente ai motivi quarto e quinto, riferentisi, rispettivamente, alla pretesa del Maltese di esclusione di un fondo dalla divisione e di inclusione della zona antistante i palmenti, disponendo, con separata ordinanza, la prosecuzione del giudizio in ordine agli altri motivi dell’appello principale ed all’appello incidentale nonché per il regolamento delle spese processuali.

Quanto alla pretesa di proprietà esclusiva su di un fondo avanzata dal Maltese, il giudice d’appello ha osservato che la prova per testi offerta dall’appellante era inidonea a dimostrare la fondatezza della pretesa, essendo diretta soltanto a provare che il Maltese aveva posseduto e coltivato direttamente o per mezzo dei suoi germani il fondo, mentre era necessario provare il possesso esclusivo ed animo domini, incompatibile col permanere del complesso del Di Lustro.

In ordine, poi, alla richiesta di inclusione nella massa dello spazio antistante i palmenti, la corte di merito ha ritenuto che la prova per testi richiesta dall’appellante, volta a dimostrare che lo spazio era stato sempre usato dal Maltese e dal Di Lustro in funzione dell’uso dei palmenti e della cantina comuni, era del tutto generica ed inidonea a provare l’asserito compossesso ventennale della zona, bensì solo l’uso di essa a servizio di beni comuni, il che, ad avviso della Corte d’Appello, era palesemente ininfluente ai fini cui mirava la pretesa del Maltese.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il Maltese, affidandosi a due motivi. L’intimato, Di Lustro, resiste con controricorso.

V’è memoria illustrativa per il ricorrente.

Diritto

Col primo motivo il ricorrente censura l’impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 cod. proc. civ., 1140, 1102 e 1158 cod. civ. nonché per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione e per “vizio logico”, adducendo che erroneamente la Corte d’Appello ha ritenuto irrilevante, al fine di accertare l’acquisto per usucapione, da parte di esso ricorrente, della proprietà esclusiva del fondo, la prova per testi richiesta, poiché tale prova era idonea a dimostrare l’esercizio in via esclusiva di un potere di fatto corrispondente al diritto di proprietà, mirando a provare che esso ricorrente e, prima di lui, il suo dante causa a titolo ereditario avevano coltivato il fondo in via esclusiva, facendone propri tutti i frutti, senza alcuna ingerenza di altri.

Peraltro, osserva il ricorrente, per pervenire alla conclusione censurata, la corte di merito ha ritenuto di trovare conforto nella sentenza n. 10294 del 1990 di questa Suprema Corte, affermando che era necessaria “la prova di un possesso esclusivo ad animo domini, incompatibile col perdurare del compossesso altrui”. Al riguardo, il ricorrente rileva che: a) ritenendo l’incompatibilità col perdurante compossesso del Di Lustro, il giudice d’appello ha violato l’art. 115 cod. proc. civ., avendo posto a fondamento della decisione una circostanza – quella del permanere del compossesso del Di Lustro – non solo non provata, ma decisamente negata da esso ricorrente con l’affermazione di un proprio possesso esclusivo; b) il richiamo alla sentenza di questa Suprema Corte è improprio, poiché detta decisione, escludendo la necessità di una interversio possessionis, ritiene sufficiente, al pari di altre decisioni, l’estensione del possesso in termini di esclusività, dovendosi il possesso del compossessore concretarsi in atti tali da evidenziare un possesso esclusivo, esercitato animo domini, e non soltanto in atti di gestione della cosa comune consentiti al singolo partecipante o anche in atti familiarmente tollerati dagli altri.

La censura è fondata.

Costituisce in giurisprudenza ius receptum il condiviso principio di diritto – dal quale non si discosta la sentenza n. 10294/1990 di questa Suprema Corte, menzionata dalla Corte d’Appello – secondo cui “in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori, non, è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto cosi determinatosi funzionale all’esercizio del possesso ad usucapionem, e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell’altro compossessore, risultando, per converso, necessario, ai fini dell’usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell’interessato attraverso un’attività apertamente contrastante ed obbiettivamente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’usucapione del bene” (Cass. 18 febbraio 1999, n. 1367; conformi: Cass. 23 giugno 1999, n. 6382; Cass. 16 luglio 1983).

Pertanto, sebbene non siano richiesti formali atti di interversione del possesso, il possesso esclusivo del compossessore, per essere idoneo all’acquisto per usucapione della quota del bene non di sua proprietà, deve concretarsi in atti tali che, oggettivamente, siano incompatibili col perdurare del compossesso dell’altro comunista e, soggettivamente, rivelino la volontà di estendere il possesso all’intero bene comune con l’animo di colui che si ritenga proprietario dell’intero bene.

Il giudice d’appello, pur mostrando di rifarsi a tale indirizzo giurisprudenziale, in sostanza ha finito col discostarsene, travisandone la portata.

Non v’è chi non veda, invero, che il possesso esclusivo di un fondo, concretantesi nella coltivazione di esso da parte di uno dei compossessori nonché nell’appropriazione di tutti i prodotti del fondo, ed esercitato ed senza alcuna ingerenza da parte degli altri comproprietari, se protratto per la durata richiesta dalla legge, sia idoneo a produrre l’acquisto per usucapione della proprietà delle quote del fondo spettanti agli altri comunisti, essendo del tutto incompatibile, come la stessa Corte d’Appello ritiene necessario, col permanere della condizione di compossesso.

Un possesso di tal genere, invero, non si concreta in atti di mera gestione del fondo, della quale il compossessore che la eserciti debba rendere conto agli altri compossessori, ma, sia a motivo della prolungata esclusione degli altri compossessori dalla coltivazione del fondo, sia a motivo della esclusione degli stessi dalla ripartizione dei frutti, si traduce nella deliberata volontà di estendere animo domini il possesso oltre i limiti della propria quota ed è manifestamente incompatibile col perdurare del compossesso altrui, rivelando la volontà di escludere gli altri compossessori dal godimento del bene comune.

L’impugnata sentenza, enunciando correttamente il principio che ispira la sentenza n. 10294/1990 di questa Suprema Corte, lo ha in concreto disapplicato, avendo omesso di confrontarlo col risultato cui mirava la prova per testi offerta dal ricorrente (v. narrativa del ricorso), costituito dall’accertamento, non di meri atti di gestione esclusiva del fondo, bensì dall’accertamento di una condotta ultraquarantennale, che sarebbe consistita nel godimento esclusivo ed incompatibile col perdurare del compossesso del Di Lustro.

Col secondo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 810 e segg. e 948 cod. civ. nonché omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia, osservando che la corte di merito, nell’escludere la zona antistante i palmenti dalla massa dei beni da dividere, si è erroneamente basata sul solo dato catastale, che non poteva assumere alcun valore, neppure a livello indiziario, ed ha, invece, del tutto trascurato di considerare quel che emergeva dai grafici allegati alla relazione del C.T.U. e, cioè, la condizione della corte – vialetto quale entità incorporata nel compendio immobiliare e totalmente asservita ai palmenti, soprattutto, ed alla cantina.

Tale omissione, ad avviso del ricorrente, ha pregiudicato la valutazione della rilevanza della prova per testi richiesta, essendo stato ritenuto palesemente ininfluente l’uso dell’area da parte di esso ricorrente.

Anche questa censura va condivisa.

A ragione, invero, il ricorrente si duole dell’omessa indagine, da parte del giudice d’appello, in ordine alla funzione assolta dalla zona antistante i palmenti, nonostante le sue deduzioni, che rimarcavano, anche sulla base dei grafici allegati alla relazione del C.T.U., l’oggettivo collegamento funzionale di tale zona, col compendio immobiliare da dividere ed, in particolare, ai palmenti ed alla cantina nonché l’uso comune della zona fatto dai condividenti in coerenza con tale caratteristica.

Tale accertamento risultava rilevante, poiché la presunzione legale di condominialità stabilita per i beni indicati dall’art. 1117 cod. civ., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il comproprietario che rivendichi la proprietà esclusiva del bene ha l’onere di dare la prova di tale diritto. A tal fine, sarà utilizzabile il suo titolo d’acquisto solo ove da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene (cfr. Cass. 7 giugno 1988, n. 3862).

È, dunque, evidente l’insufficienza dei dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione, a fornire la prova richiesta.

Nel caso in esame, invece, la corte territoriale, non solo ha del tutto trascurata l’indagine sugli aspetti oggettivi e soggettivi testè evidenziati, ma ha ritenuto il Di Lustro proprietario esclusivo della zona de qua fondando erroneamente la statuizione sola sui dati catastali.

Conclusivamente, il ricorso va accolto e l’impugnata sentenza annullata, rinviandosi la causa, anche per il regolamento dell’onere delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, che giudicherà sulla base dei principi di diritto qui enunciati.

P.Q.M.

La Corte, in accoglimento del ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli.

Così deciso in Roma. addì 7 marzo 2001, nella camera di consiglio della 2^ Sezione Civile.

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 15 GIU. 2001.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n.r.g. 24580/09 proposto da:

- Condominio (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dell’amministratore rag. (OMISSIS); rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio del medesimo in (OMISSIS), in forza di procura a margine del ricorso;

- Ricorrente -

contro

- s.r.l. (OMISSIS) – in persona degli amministratori e legali rappresentanti pro tempore sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS); rappresentata e difesa dagli avv.ti proff. (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei medesimi in (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso, contenente ricorso incidentale;

contro

- ricorrente e ricorrente incidentale -

contro la sentenza n. 413/2009 della Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, depositata il 15 luglio 2009 e notificata il 29/09/2009;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 12/10/2012 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito l’avv. (OMISSIS) per il ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del proprio ricorso ed il rigetto di quello incidentale;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La srl (OMISSIS), con citazione notificata il 4 aprile 2001, convenne innanzi al Tribunale di Tempio Pausania, sezione distaccata di Olbia, il Condominio (OMISSIS), affinche’ fosse accertato e dichiarato che era proprietaria, giusta acquisto fattone, con rogito del (OMISSIS) dalla srl (OMISSIS) – che a sua volta le aveva acquistate il (OMISSIS) dalla spa (OMISSIS) – di numerose porzioni immobiliari all’interno della lottizzazione omonima; l’azione si sarebbe resa necessaria a seguito delle iniziative (consistite nell’instaurazione di un giudizio possessorio vittoriosamente esperito contro essa attrice e nell’occupazione di fatto degli spazi in questione con contestazione del diritto dominicale dell’esponente) con le quali il Condominio aveva dimostrato la propria volonta’ di acquisire le aree stesse, adibendole a parcheggio delle vetture dei condomini e dei visitatori dei medesimi; chiese inoltre che fossero inibite all’ente di gestione siffatte condotte e che lo stesso fosse condannato al risarcimento dei danni cagionati,

Il Condominio, costituendosi, evidenzio’ di essere da oltre 20 anni nel possesso esclusivo degli spazi adibiti anche a parcheggio; sottolineo’ che l’originaria proprietaria-venditrice del complesso immobiliare, la spa (OMISSIS), aveva stilato un regolamento condominiale, richiamato nei singoli rogiti di acquisto , in cui gli spazi in esame, nonche’ la prospiciente sede stradale, facevano parte della proprieta’ condominiale; contesto’ altresi’ che la societa’ attrice potesse vantare diritti su tali aree, a cio’ ostando il disposto della Legge n. 765 del 1967, articolo 18 che aveva determinato una presunzione di pertinenzialita’ tra le stesse e gli immobili adibiti ad abitazione In via di riconvenzione eccepi’ la comproprieta’ in capo ai condomini delle aree oggetto di contenzioso, destinate a parcheggio, nonche’ l’acquisto per usucapione in proprio favore della proprieta’ o della servitu’ prediale di uso o del diritto reale d’uso delle medesime aree; in via subordinata eccepi’ l’avvenuta costituzione ex lege del diritto reale d’uso come limite del diritto di proprieta’ della societa’ attrice.

L’adito Tribunale accolse l’eccezione di usucapione – cosi’ qualificando la difesa svolta dal Condominio e respingendo di conseguenza l’eccezione di inammissibilita’ proposta dalla societa’ attrice che aveva ritenuto che la richiesta del Condominio integrasse una domanda, tardivamente proposta – e respinse la domanda della societa’ attrice.

La Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, pronunziando sentenza n. 413/2009, accolse invece la domanda di rivendica dell’appellante (OMISSIS) e condanno’ il Condominio al rilascio delle aree in contestazione, respingendo altresi’ le domande di risarcimento dei danni; la Corte distrettuale pervenne a tale risultato interpretativo ritenendo: che doveva dirsi coperta da giudicato – per mancata proposizione di appello sul punto – la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione; che l’eccezione di usucapione sarebbe stata proposta dal Condominio, soggetto non legittimato attivamente, in quanto si verteva in materia di pertinenze di beni dei singoli condomini e non gia’ delle parti comuni; che comunque l’eccezione stessa , ove mai si fosse ritenuto legittimato il Condominio, sarebbe stata comunque infondata perche’ l’ente di gestione non avrebbe dato prova del possesso pubblico, pacifico ed ininterrotto delle aree rivendicate, essendo a cio’ inidonea la stessa articolazione istruttoria contenuta negli atti difensivi del predetto; che del pari sarebbero state infondate le, pur riprodotte, eccezioni dirette a far valere l’asserito nesso pertinenziale ex lege tra le aree scoperte e i singoli appartamenti, in quanto non sarebbe stata provata la violazione del rapporto tra cubatura residenziale e superficie destinata a parcheggio previsto dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18 (venti metri quadrati – poi divenuti dieci per effetto della Legge n. 122 del 1989, articolo 2 – per metro cubo); che dall’esame degli atti di vendita dei singoli appartamenti e dalla lettura delle previsioni del regolamento contrattuale non sarebbe emersa la natura condominiale delle aree in questione e che le dedotte circostanze sarebbero state compatibili con la perdurante proprieta’ in capo all’appellante dell’area in questione – oggetto di riserva di proprieta’ in sede di predisposizione del regolamento condominiale- , separata dalla proprieta’ delle unita’ immobiliari; che altresi’ infondata sarebbe stata l’”eccezione” di accertamento del diritto reale d’uso in capo ai singoli condomini, a cagione della ricordata carenza di legittimazione attiva del Condominio; che fondata invece sarebbe stata la domanda di rivendica della (OMISSIS) in forza delle emergenze documentali e della riscontrata infondatezza delle eccezioni del Condominio.

Per la cassazione di tale sentenza il Condominio ha proposto ricorso sulla base di tre motivi, illustrati da memoria; la srl (OMISSIS) ha resistito con controricorso, proponendo altresi’ ricorso incidentale avverso la reiezione della propria domanda risarcitoria; e’ stata disposta l’acquisizione della delibera di autorizzazione assembleare a che l’amministratore del Condominio promuovesse il ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 Sono infondate le eccezioni di inammissibilita’ del ricorso sollevate dalla (OMISSIS):

1a – Quella relativa alla pretesa mancata indicazione degli atti processuali e dei documenti sui quali si fonda l’impugnazione non coglie nel segno, se con essa si fosse inteso sindacare la mancata indicazione in calce al ricorso dei documenti offerti in comunicazione, in quanto il requisito di cui all’articolo 366 c.p.c., n. 6 e’ soddisfatto mediante il deposito dei fascicoli di parte – ove detti documenti erano stati inseriti – consentendo cosi’ alla Corte, mediante lo specifico rinvio al contenuto di detti atti, la verifica del presupposto fattuale dei motivi; la diversa questione della sufficienza del rinvio, in sede di esposizione dei motivi, al contenuto di detti documenti, al fine di ritenere le censure dotate di quel minimo di specificita’ che le renda ammissibili, riguarda non gia’ la corrispondenza del ricorso allo schema legale delineato dall’articolo 366 c.p.c. quanto piuttosto l’ammissibilita’ dei singoli motivi.

2 – Con il primo motivo la parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione: a – dell’articolo 1117 cod. civ. nonche’ della Legge n. 765 del 1967 laddove e’ stato ritenuto carente di legittimazione attiva l’amministratore del Condominio a proporre la domanda – non correttamente assunta come tardivamente avanzata – o comunque di sollevare l’eccezione di usucapione delle aree destinate a parcheggio, in forza del vincolo pertinenziale costituito ex lege in virtu’ della c.d. legge ponte, escludendo erroneamente tali aree dal novero delle cose comuni; b – della Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies in relazione all’articolo 1117 cod. civ., laddove la Corte di Appello non ha ritenuto provata la natura comune delle superfici in esame dall’analisi della documentazione prodotta – il regolamento (contrattuale) predisposto dalla venditrice spa (OMISSIS), in cui si sarebbe indicata la “sede stradale” come oggetto di proprieta’ comune indivisibile di tutti i proprie tari delle unita’ immobiliari per la destinazione funzionale impressa dall’articolo 18 della c.d. Legge Ponte; il progetto presentato al Comune di (OMISSIS) per ottenere la concessione a costruire; c – degli articoli 1117, 817 e 818 cod. civ., per non aver considerato, il giudice dell’appello, che, in mancanza di specificazione, nei singoli atti di acquisto, gli spazi destinati a parcheggio dovevano considerarsi ceduti in comproprieta’ pro quota, come pertinenze delle singole unita’ immobiliari.

2.a A sostegno di tale censure sottolinea parte ricorrente la non applicabilita’ della giurisprudenza richiamata nella gravata decisione – al fine di escludere la legittimazione attiva dell’amministratore del Condominio – in quanto, a differenza della fattispecie cola’ presa in esame, le aree stradali in oggetto sarebbero nate sin dall’origine con la specifica destinazione a parcheggio.

2/b – Il primo motivo non e fondato: 1 – perche’ non vi e’ alcuna censura circa la qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento dell’intervenuta usucapione, proposta dal Condominio nella comparsa di risposta datata 20 giugno 2001 e depositata il successivo 4 luglio, dunque dopo l’udienza di prima comparizione indicata in citazione il 28 giugno 2001 e quindi, come osservato dal Tribunale e dalla Corte di Appello, tardivamente rispetto al termine di 20 giorni di cui all’articolo 166 c.p.c.; del pari non vi e’ doglianza specifica circa la ritenuta preclusione pro judicato che sarebbe intervenuta sul punto; 2 – perche’ la valutazione di pertinenzialita’ delle aree rispetto ad una serie di edifici, asseritamente costituiti in condominio, avrebbe comunque necessitato, come messo in evidenza dalla Corte di Appello, che fosse fornita la dimostrazione che di quel vincolo di accessorieta’ necessaria sussistessero i presupposti di legge, vale a dire, non solo la specifica proporzione rispetto alla cubatura degli edifici oggetto di disciplina condominiale – mentre nello stesso ricorso si fa riferimento all’intera rete stradale, interna ed esterna, del “Condominio” come oggetto di tale pertinenza, sottolineandone l’utilizzo parziale come parcheggio per autovetture – ma anche la sussistenza di un rapporto pertinenziale che, identificate che fossero le aree in contestazione, si riferisse a tutti gli edifici facenti parte del “Condominio”; c – perche’ non si possono mettere sullo stesso piano logico – come fa il ricorrente – l’eccezione di accertamento di un vincolo pertinenziale nascente ex lege (che dunque presuppone l’accertamento, sia pure solo in via di eccezione, della proprieta’ comune ex articolo 1117 cod. civ.) e l’eccezione diretta all’usucapione del diverso diritto reale d’uso sulle medesime aree (che invece presuppone l’alienita’, rispetto al patrimonio del bene di gestione, dell’area contesa).

2 – Con il secondo motivo viene dedotta la violazione dell’articolo 1158 cod. civ. e dell’articolo 184 c.p.c. per aver, la Corte di Appello, esorbitando dai poteri conferiti dalla legge al giudice del gravame, espresso pareri in merito all’inammissibilita’ di mezzi di prova in forza dei quali il Tribunale di Tempio Pausania aveva ritenuto raggiunta la prova dell’usucapione in favore del condominio delle aree de quibus e, per altro verso, per non aver considerato, in senso favorevole alla propria tesi, le emergenze del giudizio possessorio.

2/a – Il motivo e’ inammissibile perche’ con il vizio illustrato dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, vengono denunziati o l’errore in cui sarebbe incorso il giudice di merito nell’astratta perimetrazione dell’ambito applicativo della norma – qui di carattere sostanziale – o la fallace riconduzione della fattispecie concreta in quella astratta – da cui il vizio di falsa applicazione della legge-; quando invece si denunzia la violazione di una norma attinente al procedimento che ha inciso sulla formazione del convincimento del giudice, allora la regula juris che si assume violata ricade nel vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, qui non fatto valere, cosi’ che la critica si riassumerebbe nella dichiarata non condivisione dei risultati interpretativi delle emergenze istruttorie da parte della Corte territoriale.

3 – (Con il terzo motivo si assume concretizzata la violazione o falsa applicazione della Legge n. 1150 del 1942, dell’articolo 41 sexies la’ dove, pur avendo la (Corte di Appello riconosciuto l’esistenza di un vincolo pubblicistico sulle aree in esame ne ha ordinato lo sgombero da parte del Condominio, nonostante la loro pertinenza ex articolo 1117 cod. civ.: la censura, quasi priva di svolgimento argomentativo, e’ comunque infondata in quanto dalla lettura della sentenza oggetto di ricorso emerge chiaramente la statuizione contraria a quella affermata quale presupposto della censura: la (Corte di appello ha infatti respinto l’eccezione di esistenza di un vincolo pubblicistico comune anche, e prima di tutto, perche’ ha disconosciuto la legittimazione del (Condominio a sollevare siffatta eccezione.

4 – Con l’unico motivo di ricorso incidentale la contro ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 948, 949, 1130, 1131, 1133 e 2043 cod. civ. nonche’ vizio di motivazione – che sarebbe stata insufficiente e contraddittoria – non avendo la (Corte di Appello riconosciuto il diritto della deducente al risarcimento del danno per l’occupazione delle aree di proprieta’, sulla base dell’osservazione che di tale uso sarebbero stati partecipi anche tutti i frequentatori del comprensorio e del rilievo che non trattandosi di cosa comune, i rispettivi diritti si sarebbero dovuti far valere nei confronti dei singoli proprietari effettivamente fruenti degli spazi oggetto di revindica.

4 – Il motivo e’ fondato in quanto appare contraddittorio ordinare – come ha deciso la Corte distrettuale – al Condominio il rilascio dei beni – presupponendo dunque che la disponibilita’ delle aree in questione sarebbe stata sottratta all’uso della proprietaria (OMISSIS) e sottoposta a contestazioni, quanto alla titolarita’, con varie iniziative giudiziarie, dal medesimo Condominio – ed allo stesso tempo negare la tutela risarcitoria che tali condotte dell’ente di gestione avrebbero comportato.

5 – La sentenza va dunque cassata in accoglimento del solo ricorso incidentale, con rinvio alla Corte di Appello di Cagliari che provvedera’ anche alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE
Rigetta il ricorso principale ed accoglie quello incidentale; cassa in ordine al ricorso accolto e rinvia alla Corte di Appello di Cagliari che pronunziera’ anche sulle spese del presente giudizio.