(OMISSIS)

FATTO

Con atto di citazione del 9/6/1995 N.F. e S.S. , quali genitori esercenti la potestà sui figli minori M. , P. e C. , nonché G.S. , I.G.B. , L.J.L. e L.J.G. , proprietari di alcuni appartamenti acquistati (direttamente o da loro aventi causa) da A.C. e M.M. convenivano in giudizio A.A. , attuale proprietario di un’area e chiedevano dichiararsi che la stessa era asservita a parcheggio con diritto di accesso alla via pubblica per effetto dell’atto pubblico di vincolo permanente di destinazione a parcheggio sottoscritto il 23 Ottobre 1975 trascritto il 3/11/1975, dai venditori A. – M. quali costruttori e proprietari presentato con il progetto di variante approvato, ai sensi dell’art. 18 l. n. 765 del 1967; gli attori chiedevano, inoltre, di essere immessi nella piena disponibilità dell’area anche mediante rimozione dei manufatti e degli altri ingombri che ne impedivano l’uso.
Al riguardo deducevano la nullità di contrarie previsioni (di riserva di proprietà dell’area) riportate negli atti di trasferimento dei proprietari costruttori e loro aventi causa relative alla proprietà dell’area asservita.
A.A. contestava che fosse mai stato violato il vincolo di destinazione e, in via riconvenzionale, ove fosse disposto il trasferimento dell’area a favore degli attori (peraltro da questi non richiesto), chiedeva il corrispettivo dovutogli per la cessione.
Il Tribunale di Palermo, con sentenza del 27/10/2000, individuava l’area asservita a parcheggio e condannava il convenuto a rilasciarla per consentire l’esercizio del diritto reale di uso; lo condannava inoltre a rimuovere i manufatti; condannava gli attori a pagare all’A. il corrispettivo del diritto reale di uso dell’area vincolata a parcheggio.
L’A. proponeva appello al quale resistevano le controparti.
La Corte di Appello di Palermo con sentenza del 30/5/2005 in parziale riforma della sentenza appellata:
- esclude alcuni manufatti dall’ordine di demolizione disponendone, tuttavia la riduzione a minori dimensioni;
- rigetta la domanda dell’A. di condanna al corrispettivo del diritto reale di uso;
- conferma nel resto la sentenza, che corregge quanto al cognome di una parte.
La Corte territoriale rileva:
- che l’eccezione dell’appellante di difetto di legittimazione degli attori è infondata perché gli attori hanno prodotto i singoli atti pubblici con i quali hanno acquistato gli appartamenti per i quali reclamano l’uso del parcheggio e che dagli atti risulta che gli originari venditori, in contrasto con il vincolo, si erano riservati la proprietà dell’area;
- che l’eccezione dell’appellante di difetto di legittimazione passiva è infondata perché lo stesso aveva acquistato la suddetta area e perché la limitazione legale della proprietà per effetto del vincolo imposto dalla legge di destinazione a parcheggio può essere fatta valere nei confronti dei terzi acquirenti che contestino la validità ed efficacia del vincolo che si trasferisce con l’acquisto senza necessità di trascrizione;
- che la dichiarazione di nullità della clausola dei contratti di riserva della proprietà dell’area in contrasto con il diritto di uso è stata pronunciata incidenter tantum ponendosi come momento del procedimento motivazionale e, quindi, il primo giudice non è incorso nel vizio di ultra petizione;
- che è infondato il motivo di appello relativo all’estensione dell’area assoggettata a vincolo perché l’estensione è stata accertata dal CTU come conforme all’estensione delle aree indicate dai proprietari costruttori come assoggettate a vincolo;
- che il diritto del costruttore venditore di conseguire una integrazione del prezzo di acquisto in conseguenza del diritto di uso sugli spazi vincolati a parcheggio ha carattere personale derivando dai singoli contratti di acquisto e di conseguenza può essere riconosciuto solo a chi è stato parte del contratto e non può essere riconosciuto all’appellante A.A. che di quei contratti non è stato parte;
- che l’ordine di rimozione dei manufatti che occupano l’area asservita a parcheggio deve essere escluso per i manufatti già indicati nella planimetria allegata all’atto di vincolo salvo l’obbligo di ridurli alla dimensioni ivi indicate e fermo restando l’obbligo di rimozione dei manufatti che non erano previsti nell’atto di vincolo;
- che la stradella di collegamento del parcheggio (altrimenti intercluso) con la pubblica via, ancorché non espressamente assoggettata a vincolo, deve ritenersi egualmente soggetta al diritto di uso (come richiesto dagli attori sin dall’atto introduttivo del giudizio) in quanto indispensabile per l’uso del parcheggio;
- che il motivo concernente il mancato accoglimento della domanda di divisione è infondato in quanto la controversia non riguarda la proprietà, ma il diritto di uso, da esercitarsi dai condomini con le modalità stabilite dal regolamento condominiale.
A.A. propone ricorso affidato a sei motivi (la numerazione arriva solo a cinque in quanto il n. 2 è ripetuto due volte).
Resistono con controricorso gli intimati ad eccezione di L.L. , L.G. e di I.G.B. ; I.A.M. si è costituita dichiarando di essere erede del defunto I.G.B. .

DIRITTO

Preliminarmente occorre rilevare che la sentenza impugnata è stata depositata prima dell’entrata in vigore della legge n. 40/2006 che ha introdotto, con l’art. 360 bis (poi abrogato dalla L. 69/2009), il quesito di diritto come condizione di ammissibilità del ricorso.
Pertanto il ricorso, nel quale vengono formulati quesiti di diritto, non è, invece, assoggettato alle suddette disposizioni.
1. Con il primo motivo il ricorrente deduce il contrasto tra le norme applicate con la sentenza impugnata e la normativa introdotta con la legge n. 246/05 con la nuova formulazione dell’art. 18 L. 765/967 di cui sostiene l’applicabilità, quale ius superveniens, alla presente controversia in quanto non ancora definita.
In particolare il ricorrente sostiene che la norma citata, nella nuova formulazione, applicabile anche in cassazione proprio in quanto ius superveniens, esclude il vincolo pertinenziale o il diritto di uso per i parcheggi e ne consente la libera trasferibilità.
1.1. Il motivo è infondato.
L’art. 12, comma 9, della legge 28 novembre 2005, n. 246 (in vigore dal 16 dicembre 2006) aggiunge un secondo comma all’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, così formulato: “gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.
La norma, quindi, esclude l’automatismo tra la riserva obbligatoria di spazi adibiti a parcheggio nelle nuove costruzioni e la necessaria utilizzazione degli stessi da parte dei condomini, allo scopo dichiarato di consentire che detti spazi siano suscettibili di una regolamentazione autonoma rispetto alla costruzione cui accedono e che possano essere commercializzati liberamente.
Resta inalterato il vincolo urbanistico di destinazione dell’area a parcheggio (disciplinato ancora dal comma 1 dell’art. 41-sexies), cui è subordinata la concessione del permesso di costruire, ma non sussiste più alcun diritto reale a favore degli abitanti dell’edificio cui accedono.
Si tratta di stabilire se la norma sopra richiamata costituisca norma interpretativa (con conseguente efficacia retroattiva) e, quindi, applicabile anche a situazioni antecedenti o se si tratti di norma propriamente novativa, valevole soltanto per il futuro. Se tale norma venisse intesa come disposizione di interpretazione autentica rispetto al previgente enunciato, contenuto nel comma 1 dell’art. 41-sexies della legge urbanistica, si potrebbe ritenere che tutti gli spazi per parcheggi in edifici, realizzati prima dell’entrata in vigore della legge n. 246 del 2005 (quindi anche l’area già vincolata a parcheggio oggetto della presente causa), non siano gravati da vincoli di sorta, anche qualora fosse stato accertato un diritto reale a favore dei condomini con regolamento contrattuale, o in forza di sentenza passata in giudicato o in virtù di altro strumento.
Il diritto reale d’uso, secondo la giurisprudenza in precedenza consolidatasi, spettava al proprietario del bene principale sul parcheggio che venisse alienato separatamente e si costituiva ope legis all’atto dell’alienazione separata del parcheggio in spregio al vincolo pertinenziale.
Questa Corte (Cass. 24/2/2006 n. 4264 e succ. Cass. 13/1/2010 n. 378, Cass. 5/6/2012 n. 9090), ha escluso il carattere interpretativo e la retroattività della norma all’art. 12, comma 9, della l. 246/05, affermando che la nuova disposizione è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari.
Il disconoscimento della sua natura interpretativa, secondo il condivisibile percorso motivazionale della richiamata sentenza, al quale occorre dare continuità, discende dalla mancanza dei presupposti che caratterizzano la norma interpretativa, quali l’incertezza interpretativa circa una norma preesistente e la scelta di una delle soluzioni alternativamente adottate dalla giurisprudenza; la retroattività viene esclusa in quanto non espressamente affermata dalla norma e in contrasto anche con la natura della stessa norma, incidente sul modo di acquisto e sul contenuto di diritti, dal momento che, come ricordato dalla richiamata giurisprudenza, costituisce “un principio pacifico che le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore”; una interpretazione che attribuisse efficacia retroattiva alla norma comporterebbe invece una espropriazione, generalizzata e senza indennizzo, di un diritto già acquisito dal privato.
2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce violazione dell’art. 112 c.p.c. (richiamando erroneamente l’art. 360 n. 3 in luogo dell’art. 360 n. 4 c.p.c.) in quanto la Corte di appello (come in precedenza, il Tribunale) avrebbe pronunciato ultra petitum la nullità delle clausole di riserva della proprietà senza che fosse stata proposta una domanda per la declaratoria della nullità.
2.1 Il motivo è infondato.
La Corte di appello ha correttamente rilevato, giudicando infondato il relativo motivo di appello, riproposto con questo motivo di ricorso, che era stata esattamente accolta la specifica domanda di asservimento dell’area a parcheggio a favore degli appartamenti dello stabile e che la pronuncia sulla nullità delle clausole contrattuali configgenti con il diritto di uso era intervenuta incidenter tantum, come momento del procedimento motivazionale.
3. Con il terzo motivo (ma numerato 2) il ricorrente deduce violazione dell’art. 100 c.p.c. e degli artt. 1460, 1464, 1476, 1484 e 2644 c.c. e il vizio di motivazione.
Il ricorrente sostiene, quanto alla legittimazione attiva e all’interesse ad agire, che non sarebbe provata l’attuale proprietà dei beni da parte degli attori essendo insufficiente la prova dell’acquisto della proprietà, ma occorrendo la certificazione della conservatoria RRII per documentare la proprietà attuale.
Sostiene inoltre, quanto alla violazione dell’art. 102 c.p.c., che il contraddittorio doveva essere integrato nei confronti degli originari costruttori – venditori in quanto si chiedeva il riconoscimento di un diritto di uso in contrasto con la riserva di proprietà e i venditori avrebbero dovuto garantire l’acquirente per l’evizione e le molestie con la conseguenza della legittimazione dello stesso a ricevere il corrispettivo per il riconoscimento del diritto di uso, che viene ceduto, a dire dal ricorrente, dal soggetto nei cui confronti si accerta il diritto.
3.1 Il motivo è infondato e in parte inammissibile.
La legittimazione attiva sussiste in quanto la domanda è stata proposta da chi dichiarava essere titolare del diritto di uso e nei confronti di chi lo contestava o comunque lo ostacolava; al riguardo è consolidato il principio secondo il quale la legittimazione attiva e passiva va verificata secondo la prospettazione di chi l’assume ed è distinta dalla titolarità della situazione sostanziale (cfr., ex plurimis, Cass. 10/1/2008 n. 355; Cass. 6/3/2008 n. 6132); la questione relativa alla attuale proprietà è questione di merito che non risulta formulata con l’atto di appello; in ogni caso, la proprietà risulta documentata negli atti di acquisto esaminati dal giudice del merito e la prova della trascrizione non era necessaria ai fini dell’accoglimento della domanda, trattandosi di adempimento volto a realizzare una pubblicità dichiarativa necessaria per risolvere il conflitto tra più aventi causa dallo stesso soggetto (art. 2644 c.c.), mentre il vincolo a parcheggio, costituendo un limite legale della proprietà, si trasferisce senza necessità di trascrizione (Cass. 14/11/2000 n. 14731; Cass. 6/9/2007 n. 18691); l’ulteriore finalità della trascrizione, di rendere opponibili a terzi determinate situazioni che comportino vincoli di indisponibilità, nel caso specifico non viene in rilievo.
Parimenti infondata è la censura di non integrità del contraddittorio: l’unico legittimato passivo in ordine all’azione per il riconoscimento di un diritto di uso che viene negato dal proprietario dell’area è, appunto, il proprietario dell’area che, tuttavia, non è legittimato a richiedere il compenso dovuto per il diritto di uso che è sorto con il primo atto di vendita degli appartamenti e, quindi, a favore del primo venditore il quale, vendendo, ha perso anche il diritto di uso dell’area per la quale si era riservata la proprietà così che il compenso a lui dovuto riequilibra il sinallagma di quell’originario contratto.
Infatti, come questa Corte ha già avuto occasione di affermare sin dal 2000, la limitazione legale della proprietà, conseguente al vincolo, può essere fatta valere, nei confronti di tutti i terzi che ne contestino l’esistenza e l’efficacia e pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall’originario costruttore – venditore il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d’uso soltanto nei confronti dei terzi ai quali l’originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio; in tale giudizio la pronuncia di nullità delle clausole dei contratti conclusi dall’originario costruttore-venditore con gli attori, con la conseguente integrazione di quei negozi col comando della norma imperativa, ben può essere adottata “incidenter tantum”, in modo che essa non costituisca giudicato nei confronti dell’originario costruttore – venditore, non convenuto in giudizio e si ponga solo come momento del procedimento motivazionale imposto dal meccanismo di sostituzione di diritto richiesto dall’art. 1419 cod. civ.; la presenza in giudizio del costruttore venditore non s’impone nemmeno in ragione del suo diritto personale a conseguire dagli attori l’integrazione del prezzo di acquisto in conseguenza del richiesto riconoscimento del diritto d’uso sugli spazi vincolati a parcheggio, in quanto tale diritto al conguaglio non deriva direttamente dalla stessa norma imperativa bensì, ex art. 1374 cod. civ., dai singoli contratti di acquisto (così, in massima, Cass. 14/11/2000 n. 14731; in senso conforme: Cass. 23/3/2004 n. 5755).
4. Con il quarto motivo (numerato 3) il ricorrente deduce violazione dell’art. 2644 c.c. e 112 c.p.c., della L. 47/1985 e dell’atto di vincolo 23/10/1975 e sostiene che il vincolo a parcheggio era stato trascritto per mq. 1150 risultante dall’atto di obbligo e, quindi, non poteva essere riconosciuto un vincolo su una superficie maggiore e neppure poteva essere imposto un vincolo sulla stradella di accesso che non risultava dall’atto pubblico la cui correzione i condomini non avevano ritenuto di chiedere; la declaratoria del vincolo sulla strada di accesso era quindi viziata per ultrapetizione.
4.1 Il motivo è inammissibile perché non attinge la ratio decidendi per la quale dall’atto di vincolo trascritto, risulta il vincolo posto su aree specificamente indicate la cui estensione è stata calcolata dal CTU in mq. 1275,85 e, quindi, superiore, rispetto alla misura che il ricorrente indica genericamente in mq. 1150 senza precisare (così formulando una censura inammissibilmente generica) né la cubatura complessiva, né le modalità di calcolo della stessa in relazione alla quale calcolare il limite concordato per l’assoggettamento a vincolo. Egualmente inconferente e, quindi, inammissibile è la censura (fondata sul mancato inserimento della strada nell’atto di vincolo) della statuizione che ha riconosciuto il diritto di accesso all’area mediante una stradella pure di proprietà del convenuto; la censura, infatti, non coglie la ratio della decisione fondata sulla accessorietà e indispensabilità del collegamento viario rispetto al parcheggio; non sussiste neppure il dedotto vizio di ultrapetizione perché la Corte di Appello ha evidenziato (con statuizione non censurata) che gli attori, sin dall’atto introduttivo del giudizio, avevano richiesto dichiararsi l’asservimento dell’area oggetto del contendere “con diritto di accesso” (v. pag. 13 della sentenza impugnata).
5. Con il quinto motivo (numerato 4) il ricorrente deduce violazione della L. n. 122 del 1989, della L. n. 1159 del 1942 (come mod. dalla L. 246/05), della L. 765/1967 e il vizio di motivazione e sostiene che il corrispettivo da liquidare per il diritto di uso dell’area deve essere determinato secondo il valore di mercato, in conformità alla richiamata normativa e tenendo conto delle prove documentali offerte.
5.1 Il motivo è inammissibile perché la domanda di liquidazione del compenso è stata rigettata dalla Corte di Appello senza liquidazione alcuna, ma per mancanza della titolarità del diritto di chi la richiedeva e quindi il motivo non è pertinente rispetto alla decisione assunta.
6. Con il sesto motivo (numerato 5) il ricorrente deduce la violazione dell’art. 1111 c.c. e il vizio di motivazione e censura la sentenza nella parte in cui non ha accolto la sua domanda di divisione pur essendo, egli, proprietario di corpi non facenti parte del condominio della cui cubatura si sarebbe tenuto conto nel determinare l’area vincolata a parcheggio.
6.1 Il motivo è inammissibile in quanto non contiene una specifica censura alla ratio decidendi per la quale la Corte territoriale ha negato la stessa divisibilità dell’area con la motivazione per la quale il diritto di uso scaturente dal vincolo a parcheggio doveva essere esercitato secondo le modalità stabilite dal regolamento condominiale.
7. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato con la condanna del ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna A..A. a pagare ai controricorrenti le spese di questo giudizio di cassazione che si liquidano in complessivi Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge.
Depositata in Cancelleria il 18.09.2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

P.A. e PE.Ma.Da., elettivamente domiciliati in Roma, via Bachelet, 12, presso lo studio dell’avv. Dalla Vedova Riccardo, che li rappresenta e difende insieme con l’avv. Antonio D’Alessio giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro

T.G., elettivamente domiciliato in Roma, via Pisanelli, 4, presso lo studio dell’avv. Gigli Giuseppe, che lo rappresenta e difende insieme con l’avv. Vittorino Pavan giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 439 della Corte d’appello di Venezia, depositata il 11/3/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17.5.2011 dal Consigliere Dott. Felice Manna;
udito l’avv. Riccardo Dalla Vedova, per i ricorrenti, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’avv. Giuseppe Gigli, per il controricorrente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

P.A. e Pe.Ma.Da. agivano innanzi al Tribunale di Treviso per l’accertamento dell’acquisto per usucapione della proprietà di un ripostiglio e di un’autorimessa posti in (OMISSIS), intestati a T. G.. Questi resisteva alla domanda deducendo di aver locato tali locali insieme con altri immobili ad uso abitativo e commerciale compresi nel medesimo fabbricato.

Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che i fondi in oggetto costituissero pertinenza di un immobile adibito a bar, e che come tali fossero stati utilizzati anche dal precedente conduttore di quest’ultimo.

L’appello proposto dai P. – Pe. era rigettato dalla Corte di Venezia, che condivideva la qualifica pertinenziale attribuita ai locali in oggetto, giacchè si trattava di modesti ambienti privi di autonomia logistica e funzionale, non direttamente accessibili dalla via pubblica, e di cui era arduo ipotizzare un utilizzo al di fuori di un nesso di pertinenzialità con gli immobili adibiti a bar o con il vicino capannone. Non aveva rilievo, per contro, il fatto che nel contratto di locazione del bar e del capannone tali locali non fossero stati esplicitamente menzionati, atteso che neppure il vano centrale, adibito ad autorimessa, era stato indicato nel contratto, pur facendo pacificamente parte della locazione in quanto computato ai fini della determinazione dell’equo canone. Neppure aveva rilievo la circostanza che gli appellanti godessero di tali beni sin dal 1972 utilizzandoli come deposito al servizio del bar che gestivano. Essi, infatti, erano subentrati alla famiglia di P.E. che utilizzava i beni in questione (dal 1969 dismessi da altro conduttore) a titolo di locazione, sicchè, anche per la modestia e la mancanza di rilievo autonomo, il locale garage poteva considerarsi attratto “al sicuro rapporto di detenzione instauratosi nel 1972 tra gli appellanti e gli ambienti funzionali alla gestione del bar”.

Per la cassazione di detta sentenza ricorrono P.A. e Pe.Ma.Da., con un unico motivo.

Resiste con controricorso T.G., che ha altresì presentato memoria.

Diritto

1. – Con unico motivo è denunciata “la violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 3 e n. 5 con riferimento agli artt. 817, 1141 e 1158 c.c.” (rectius, la violazione degli artt. 817, 1141 e 1158 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

Si sostiene al riguardo che l’assunto della Corte d’appello, che ha ritenuto esistente un nesso pertinenziale tra i locali oggetto di domanda e il compendio immobiliare condotto in locazione dai ricorrenti, è errato perchè privo di coerente motivazione, non contenendo alcuna parola circa la destinazione dei beni contesi al servizio di quelli locati.

Inoltre, la parte resistente non ha provato che il potere esercitato dagli odierni ricorrenti sui beni in questione fosse di natura personale, di guisa che, per la presunzione di cui all’art. 1141 c.c., comma 1, deve ritenersi si sia trattato non di detenzione, ma di possesso.

1.1. – Il motivo è fondato.

La giurisprudenza di questa Corte ha più volte precisato che per la costituzione del vincolo pertinenziale, ai sensi dell’art. 817 c.c., sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nell’effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale (Cass. nn. 9911/06, 9563/05 e 13487/99).

1.2. – Nell’applicare la norma dell’art. 817 c.c. la Corte territoriale non si è attenuta a tale corretta interpretazione, essendosi limitata a riscontrare la sola componente obiettiva della pertinenza, tralasciando del tutto di verificare se e da quali elementi fosse desumibile l’elemento soggettivo dell’atto di destinazione della cosa secondaria al bene principale. L’unico passaggio della motivazione della sentenza impugnata in cui sembra accennarsi ad un atto di destinazione (v. pag. 7), è per altra ragione manifestamente errato, in quanto, nell’affermare, a conferma della ritenuta pertinenza, che gli appellanti, e prima di loro P.E., avrebbero “attratto” anche il locale ad uso garage nella gestione dell’immobile a uso bar che era stato loro locato, mostra di attribuire rilievo ad un atto di destinazione posto in essere dal conduttore della res principali, il quale vanta su di essa soltanto un diritto di natura personale, lì dove, al contrario, l’atto di destinazione può essere posto in essere solo dal proprietario del bene principale o da chi su di esso vanti altro diritto reale.

2. – In conclusione, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia, che nel decidere la controversia si atterrà al principio di diritto innanzi enunciato, provvedendo altresì alle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia, che provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 17 maggio 2011.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11231/2005 proposto da:

C.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA SANT’AGATONE PAPA 50, presso lo studio dell’avvocato MELE CATERINA, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato SCALAMBRINO PASQUALE;

- ricorrente -

contro

C.M.(OMISSIS), CO.IO. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA MAZZINI 27, presso lo studio dell’avvocato DI GIOIA GIOVAN CANDIDO, che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati BARBONI PATRIZIA GIOVANNA, BORETTI GIANLUCA;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 2752/2004 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 29/10/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/12/2010 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO;
udito l’Avvocato SCALAMBRINO Pasquale, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso; udito l’Avvocato DI GIOIA Giovan Candido, difensore dei resistenti che ha chiesto rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per accoglimento terzo motivo del ricorso.

Fatto

1. – C.M. e Jo. convennero in giudizio innanzi al Tribunale di Monza, sez. distaccata di Desio, il fratello C. I., per sentir accertare e dichiarare la propria esclusiva proprietà della cantina ubicata al piano seminterrato del fabbricato sito in (OMISSIS), e l’inesistenza del diritto di comproprietà vantato dal C. sulla medesima cantina, nonchè per sentirlo condannare al rilascio del locale e al risarcimento dei danni.

A sostegno della domanda proposta, esposero di essere divenute comproprietarie esclusive del vano cantina a seguito di una serie di atti di disposizione dei propri genitori, evidenziando, in particolare, che questi ultimi, acquistato il terreno con atto del 4 ottobre 1957, vi avevano costruito un appartamento, posto al piano rialzato, ed un locale cantina, da adibire ad abitazione familiare, completandolo, dopo alcuni anni, con la realizzazione di un primo piano, comprendente due piccoli appartamenti, e di un solaio, pertinenza degli stessi. Con atto del 16 dicembre 1971, gli stessi avevano trasferito al figlio I. e ad M.A., riservandosene l’usufrutto, la nuda proprietà dei due appartamenti del primo piano e del sottotetto o lastrico solare. Con testamento del 10 maggio 1979, la madre, signora B.B., aveva disposto della propria quota di comproprietà dell’appartamento posto al piano terreno, lasciandolo alle figlie in parti uguali, e della propria quota di comproprietà del box posto allo stesso piano, lasciandolo ai figli I. e L., in parti uguali; a seguito del decesso della madre era stata devoluta alle attrici la quota di metà dell’appartamento con annesso un vano cantina al piano seminterrato.

Successivamente, il padre, C.A., aveva dapprima disposto dei propri beni con testamento pubblico del 9 dicembre 1982, lasciando alle figlie Jo. e M. la restante quota di comproprietà dell’appartamento posto al piano terreno nonchè del box e del vano cantina. Quindi, con testamento pubblico del 14 maggio 1996, revocando ogni precedente disposizione testamentaria, lo stesso aveva legato alle figlie tutti i diritti da lui vantati sulla cantina. C.I., di fronte alle richieste di rilasciare libera la cantina, aveva contestato il diritto delle sorelle.

Il convenuto, costituitosi in giudizio, dedusse di essere divenuto legittimo proprietario o comproprietario della cantina, a seguito dell’acquisto, insieme alla moglie M.A., della nuda proprietà del primo piano e del sottotetto, poi consolidatasi alla morte dei genitori, avendo acquistato, con tale atto, anche la proprietà delle pertinenze e della quota di comproprietà delle parti e spazi comuni dell’edificio. La cantina, infatti, era da considerare una pertinenza dell’edificio, in base al disposto dell’art. 817 c.c., ed avendo il dante causa destinato la cantina a servizio dell’intero fabbricato. In subordine, il convenuto eccepì di aver acquistato la proprietà del bene per effetto di usucapione, ed, in linea ulteriormente subordinata, di aver acquistato la comproprietà della cantina per successione dai genitori, almeno quanto alla quota di successione della madre, che non aveva disposto dei propri diritti sulla cantina.

2. – Con sentenza depositata l’8 giugno 2001, il Tribunale di Monza, sez. distaccata di Desio, rigettò le domande attoree, dichiarando interamente compensate tra le parti le spese della lite.

Avverso detta sentenza proposero appello C.M. e Jo..

Il convenuto, costituitosi, chiese il rigetto del gravarne proponendo anche appello incidentale sulla decisione nella parte relativa alle spese del giudizio.

3. – La Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 6 ottobre 2004, in parziale riforma della decisione impugnata, premesso che, sulla base degli atti, si doveva giungere alla conclusione che la cantina in questione era stata sempre in rapporto pertinenziale con il solo appartamento posto al piano terreno dell’edificio già abitato dai genitori delle parti, e che la successiva edificazione del primo piano e del solaio non aveva comportato la instaurazione del rapporto pertinenziale anche tra la cantina e i due nuovi appartamenti realizzati, dichiarò che C.M. e Jo.

erano proprietarie esclusive, in comproprietà tra loro, della cantina in questione, affermando l’inesistenza del diritto di comproprietà vantato su tale bene dal convenuto; rilevando, altresì, quanto alla eccezione di usucapione di tale diritto, la contraddittorietà di una simile prospettazione rispetto all’affermata destinazione del bene al servizio dell’intero fabbricato, ed osservando che le prove orali richieste a tale scopo tendevano a fornire la prova di un possesso del bene comunque non esclusivo, inidoneo, pertanto, ai fini dell’usucapione. L’appello incidentale fu dichiarato assorbito, e il C. condannato a rilasciare la cantina, e dichiarando assorbito l’appello incidentale.

4. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre il C. sulla base di tre motivi, illustrati anche da successiva memoria. Resistono con controricorso C.M. e Jo..

Diritto

1. – Con il primo motivo di ricorso, si lamenta violazione e/o falsa applicazione delle norme e dei principi in materia di pertinenza, con particolare riferimento agli artt. 817, 818 e 819 c.c.; omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia; mancata ammissione dei mezzi di prova. La Corte di merito avrebbe errato nel ritenere che il vano cantina fosse in rapporto pertinenziale con il solo appartamento del piano terreno e non anche con l’intero edificio, composto, oltre che dal piano terreno, anche da un primo piano e da un sottotetto o solaio, nonostante la cantina fosse stata utilizzata da tutti gli abitanti e proprietari del fabbricato. Entrambi i presupposti della instaurazione del vincolo pertinenziale – idoneità del bene a svolgere la funzione di servizio od ornamento rispetto ad altro ponendosi in collegamento funzionale con questo, con coincidenza in capo ad un unico soggetto del potere di disporre sia del bene con vocazione servente che di quello principale, ed elemento soggettivo rispondente alla effettiva volontà dell’avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale – sarebbero, secondo il ricorrente, elementi costitutivi ed identificativi della vicenda in questione. Infatti, l’intento di C.A. e B.B., nel momento in cui avevano acquistato l’area nuda e avevano cominciato ad edificare, era quella di realizzare un fabbricato per soddisfare tutte le esigenze della famiglia, destinando le parti. dell’edificio con naturale vocazione servente (cantina e solaio) al servizio dell’intero fabbricato. L’incontestato uso della cantina da parte di tutti i familiari abitanti nell’edificio avrebbe confermato la volontà dei proprietari di destinare anche la cantina al servizio dell’intero fabbricato. La Corte di merito avrebbe altresì omesso l’esame dei documenti in atti e l’ammissione delle prove richieste dall’attuale ricorrente per fornire la prova della destinazione della cantina quale pertinenza dell’intero fabbricato.

2.1. – La censura è destituita di fondamento.

2.2. – La destinazione a pertinenza di una cosa considerata accessoria rispetto ad altra considerata principale può derivare o dalla destinazione oggettiva e funzionale dell’una al servizio dell’altra o dalla destinazione operata dal proprietario di quest’ultima. Per converso, la specifica esclusione del rapporto pertinenziale tra due porzioni immobiliari ad opera dell’originario proprietario di entrambe non consente di affermare la sussistenza del vincolo pertmenziale pur ove possa apparire ragionevole l’utilità di quella accessoria rispetto alla principale (v. Cass., sent. n. 14350 del 2000).

Ai sensi del plesso normativo costituito dagli artt. 817 e 819 c.c., la volontà di destinare in modo durevole una cosa al servizio o ad ornamento di un’altra, così come quella di far cessare il rapporto pertinenziale già costituito, non necessita di forme particolari o solenni, ma può essere desunta da qualsiasi elemento ritenuto idoneo a tal fine dal giudice di merito, il cui accertamento non è sindacabile in sede di legittimità, se espresso con motivazione adeguata ed immune da vizi logici (cfr., al riguardo, Cass., sentt.

n. 11437 del 2010, n. 26946 del 2006).

2.3. – Nella specie, la Corte di merito ha espresso il convincimento, argomentato in modo articolato e plausibile, che la cantina in questione sia stata sempre in rapporto pertinenziale con il solo appartamento posto al piano terreno dell’edificio, già abitato dai genitori delle parti, e che diverse circostanze, opportunamente e correttamente valutate, non abbiano evidenziato la volontà dei coniugi di non modificare l’originario vincolo estendendolo all’intero edificio allorchè questo era stato ampliato mediante la costruzione di un primo piano e di un sottotetto o solaio.

Ininfluente, rispetto a tale decisione, rimarrebbe anche, secondo il corretto e articolato iter argomentativo seguito dalla Corte di merito, la eventuale dimostrazione che la cantina fosse stata utilizzata, in vario modo, da tutti gli abitanti dell’edificio, poichè la condotta o la volontà di costoro, che non erano proprietari dell’edificio,non avrebbero potuto costituire un valido vincolo pertinenziale tra la cantina e il loro immobile, sovrapponendosi alla volontà manifestata dagli originari proprietari della cantina e del piano terreno, i coniugi C. e B..

3. – Con il secondo motivo di ricorso, si denuncia violazione e/o falsa applicazione di norme di legge, con particolare riferimento all’art. 1117 c.c.; mancata ammissione dei mezzi di prova. Avrebbe errato la Corte territoriale nell’escludere che la cantina de qua fosse oggetto di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto essa era stata utilizzata per il riscaldamento centrale, essendo stata “ivi collocata la caldaia per il riscaldamento a favore dell’intero edificio, ed inoltre per la lavanderia, gli stenditoi ed altri simili servizi in comune. Anche con riferimento a tali circostanze la Corte avrebbe immotivatamente omesso l’ammissione dei relativi mezzi di prova.

4.1. – La doglianza è immeritevole di accoglimento.

4.2. – Come già chiarito da questa Corte, il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune, sicchè la presunzione di comproprietà posta dall’art. 1117 c.c., che contiene un’elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacchè la destinazione particolare del bene prevale sull’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (v. Cass., sentt. n. 17933 del 2010, n. 4787 del 2007).

4.3. – Di tale principio la Corte ambrosiana ha fatto, nella specie, corretta applicazione allorchè, con iter argomentativo che non presenta vizi sotto il profilo logico nè giuridico, ed in coerenza con quanto già ritenuto in ordine alla natura pertinenziale della cantina a vantaggio del solo piano terreno dell’edificio, ha giudicato infondata la pretesa dell’appellato di ottenere il riconoscimento del suo diritto di proprietà quale condomino, non essendo la cantina parte comune dell’edificio, proprio per la natura pertinenziale del vincolo testè richiamata, e non ha valutato come sufficienti a dimostrare il contrario le circostanze dedotte dall’attuale ricorrente sulla presenza nella cantina in questione di una caldaia per il riscaldamento e dei tubi dell’acqua, destinata a favore dell’intero edificio. Tale conclusione la Corte ha, quindi, plausibilmente ritenuto non poter essere messa in discussione da fatti ulteriori.

5. – Con la terza censura, si denuncia violazione e/o falsa applicazione delle norme e dei principi in materia di possesso e usucapione, e in particolare degli artt. 1140 e 1158 c.c.; omessa e/o insufficiente motivazione su di un punto decisivo della controversia;

mancata ammissione dei mezzi di prova. Avrebbe errato la Corte di merito nel rigettare la eccezione di usucapione formulata in via subordinata dal ricorrente. La motivazione sul punto, nella parte in cui afferma che il compossesso uti condominus, siccome non esclusivo, sarebbe inidoneo ai fini della usucapione del diritto di comproprietà, contrasterebbe con i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità in materia di possesso, compossesso e usucapione. Avrebbe, pertanto, errato il giudice di secondo grado nel non ammettere i mezzi di prova richiesti dall’attuale ricorrente per dimostrare i fatti rilevanti ai fini dell’usucapione.

6.1. – La doglianza è fondata.

6.2. – Questa Corte ha già chiarito che su di un immobile di proprietà esclusiva di un soggetto può ben crearsi una situazione di compossesso pro indiviso tra lo stesso soggetto proprietario ed un terzo, con il conseguente possibile acquisto, da parte di quest’ultimo, della comproprietà pro indiviso dello stesso bene, una volta trascorso il tempo per l’usucapione, nella misura corrispondente al possesso esercitato. Nè tale situazione di compossesso, che consiste nell’esercizio del comune potere di fatto sulla cosa, in tota et in qualibet parte della stessa, da parte di due soggetti, esige la esclusione del possesso del proprietario (che in tal caso si tratterebbe di possesso esclusivo); nè richiede che il compossessore effettivo ignori l’esistenza del diritto altrui, non valendo la contraria eventualità ad escludere l’animus possidendi che sorregge i comportamenti effettivamente tenuti dal possessore il quale abbia usato della cosa uti condominus (v. Cass., sentt. n. 21425 del 2004, n. 13082 del 2002).

6.3. – La decisione impugnata si fonda, dunque, in parte qua, su di un errato presupposto giuridico, quello secondo il quale il possesso non esclusivo del bene sarebbe inidoneo ai fini dell’usucapione.

7. – Conclusivamente, rigettati il primo ed il secondo motivo del ricorso, ne va accolto il terzo. La sentenza impugnata va cassata in relazione a tale motivo, e la causa rinviata ad un diverso giudice, che si individua in altra sezione della Corte d’appello di Milano – cui è demandato altresì il regolamento delle spese del presente giudizio -, che riesaminerà la questione adeguandosi al principio di diritto enunciato sub 6.2.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo ed il secondo motivo di ricorso, accoglie il terzo. Cassa la sentenza in relazione ai motivo accolto, e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 9 dicembre 2010.

Depositato in Cancelleria il 2 agosto 2011.