Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 33258/06) proposto da:

(OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in virtu’ di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS), in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), tutti rappresentati e difesi, in virtu’ di procura speciale a margine del controricorso, dall’Avv. (OMISSIS) e presso il suo studio, in (OMISSIS), elettivamente domiciliati;

- controricorrenti -

Avverso la sentenza della Corte di appello di Napoli n. 2692 del 2006, depositata il 4 settembre 2006 (e notificata il 4 ottobre 2006);
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 6 dicembre 2012 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
udito l’Avv. (OMISSIS) nell’interesse della ricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 10 aprile 1990 il dr. (OMISSIS), unitamente ad altri condomini del fabbricato sito in (OMISSIS), convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli, l’ (OMISSIS) per sentir dichiarare che il seminterrato del fabbricato, destinato a superficie di parcheggio in virtu’ della licenza di variante prot. n. (OMISSIS) rilasciata il (OMISSIS) era e restava destinata permanentemente all’uso di parcheggio ai sensi della Legge n. 765 del 1967, articolo 18 e della Legge n. 47 del 1985, articolo 26; per sentir dichiarare ancora la nullita’ delle clausole contenute negli articoli 2 e 6 del Regolamento di Condominio depositato tra gli atti del notaio (OMISSIS) con verbale del (OMISSIS) (registrato e trascritto negli atti di compravendita delle singole unita’ abitative in cui la predetta Immobiliare, sottraendo lo spazio del seminterrato alla sua inderogabile destinazione escludendolo dai trasferimenti, si era riservata non solo la proprieta’, ma anche l’uso esclusivo del seminterrato stesso). Alla stregua di cio’ chiedeva che le anzidette clausole venissero sostituite dalle norme imperative violate con la conseguente condanna della menzionata Immobiliare a rendere libero da cose e persone il seminterrato per consentire ai condomini del fabbricato l’utilizzazione delle superfici seminterrate conformemente alla sua inderogabile destinazione e con la ulteriore condanna della stessa convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dai condomini per il denegato uso del seminterrato a garage, da liquidarsi in separata sede. Nella costituzione della convenuta, con l’intervento di alcuni dei condomini appartenenti al Condominio dell’indicato fabbricato e con l’integrazione del contraddittorio ordinata nei confronti degli altri condomini non costituiti, la Sezione stralcio del Tribunale di Napoli, all’esito dell’esperita istruzione, con sentenza n. 8811 del 1999 (depositata il 17 novembre 1999), accoglieva per quanto di ragione la domanda degli attori e degli interventori, condannando la convenuta al risarcimento dei danni in favore degli stessi, da liquidarsi in separata sede, rigettandola per il resto, e dichiarando, altresi’, l’inammissibilita’ della formulata domanda riconvenzionale.

Interposto appello da parte di (OMISSIS) e nella costituzione dell’appellata (OMISSIS) (che proponeva, a sua volta, appello incidentale condizionato), nonche’ degli interventori in primo grado (OMISSIS) e (OMISSIS) (che aderivano all’appello principale), previa integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri condomini (che rimanevano, peraltro, contumaci), la Corte di appello di Napoli, con sentenza n. 2692 del 2006 (depositata il 4 settembre 2006), adottava, in accoglimento per quanto di ragione sia dell’appello principale che di quelli incidentali, le seguenti statuizioni: 1) dichiarava che il seminterrato dedotto in controversia, destinato a superficie di parcheggio nella proporzione obbligatoria di un metro quadrato ogni venti metri cubi di costruzione, in virtu’ della rilasciata licenza edilizia, era destinato inderogabilmente ed in perpetuo all’uso di parcheggio in favore dell’appellante principale e degli appellanti incidentali (OMISSIS) e (OMISSIS), e tanto ai sensi della Legge n. 765 del 1967, articolo 18 e della Legge n. 47 del 1985, articolo 26; 2) dichiarava la nullita’ delle clausole contenute negli articoli 2 e 6 del Regolamento di Condominio (ritualmente depositato, registrato e trascritto) e negli atti di compravendita delle due unita’ immobiliari (int. (OMISSIS) e int. (OMISSIS)) di proprieta’ dell’appellante (OMISSIS) nonche’ nell’atto di compravendita dell’unita’ immobiliare (int. n. (OMISSIS)) di proprieta’ degli appellanti (OMISSIS) e (OMISSIS) nella parte in cui la (OMISSIS) s.a.s. (gia’ s.r.l.), sottraendo lo spazio alla sua inderogabile destinazione escludendolo dai trasferimenti, si era riservata, oltre la proprieta’, anche l’uso del seminterrato stesso; 3) disponeva la sostituzione della norma imperativa (Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies, secondo il testo introdotto della Legge n. 765 del 1967, articolo 18) alle predette clausole illegittime regolamentari, ordinando al competente Conservatore di eseguire le relative annotazioni; 4) dichiarava l’inammissibilita’ delle altre domande proposte nei confronti della suddetta Immobiliare; 5) condannava l’appellante principale e gli appellanti incidentali (OMISSIS) e (OMISSIS) al pagamento, in favore della predetta Immobiliare, delle rispettive somme dovute a titolo integrativo per il diritto di uso delle aree destinate a parcheggio, oltre interessi e rivalutazione; 6) condannava la suddetta Immobiliare alla rifusione delle meta’ delle spese del grado (dichiarandone compensata la residua meta’) in favore dell’appellante principale e degli appellanti incidentali (OMISSIS) e (OMISSIS).

A sostegno dell’adottata decisione, la Corte territoriale ravvisava la fondatezza dell’appello principale e dell’appello incidentale dei sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS) anche con riferimento alla domanda di declaratoria di nullita’ delle ricordate clausole contenute del Regolamento condominiale e riportate nei rispettivi atti di compravendita alla stregua (secondo la giurisprudenza di legittimita’) della inderogabilita’ del disposto di cui alla Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies (come modificato dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18), che poneva, per l’appunto, un vincolo pubblicistico di destinazione che non avrebbe potuto subire deroghe negli atti privati di disposizione degli spazi adibiti a parcheggio. Avverso la suddetta sentenza di secondo grado ha proposto ricorso per cassazione la (OMISSIS) s.a.s., articolato in un unico complesso motivo. Si sono costituiti con controricorso in questa sede gli intimati (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS). Il difensore della societa’ ricorrente ha depositato memoria illustrativa ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico complesso motivo proposto la ricorrente ha dedotto (ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) la violazione o falsa applicazione degli articoli 1418 e segg. c.c., 1470 e segg. c.c., 2932 c.c., 817 e segg. c.c., 1117 c.c., 832 c.c., nonche’ degli articoli 99 e 112 c.p.c., della Legge n. 1150 del 1942, della Legge n. 47 del 1985, della Legge n. 765 del 1967, della Legge n. 246 del 2005 e dell’articolo 3 Cost., congiuntamente alla omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (in virtu’ dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5).

A corredo del formulato motivo la ricorrente ha chiesto a questa Corte, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c. (“ratione temporis” applicabile nella fattispecie, vertendosi nell’ipotesi di un ricorso proposto avverso una sentenza pubblicata il 4 settembre 2006 e, quindi, successivamente al 2 marzo 2006, data di entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 40 del 2006, e precedentemente all’abrogazione dello stesso articolo 366 bis per effetto della Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera a) di affermare i seguenti principi:

- che la normativa stabilita dalla Legge 17 agosto 1942, n. 1150, ed, in particolare, la disposizione di cui alla Legge 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 sexies, non si applica al caso in cui non risulti sussistente all’epoca in cui e’ sorto un Condominio alcun rapporto tra l’area seminterrata dell’edificio condominiale e le unita’ immobiliari dell’edificio stesso, per essere l’area stessa mai stata adibita a parcheggio, in quanto destinata, sin dalla sua realizzazione, ad un uso diverso da quello progettualmente previsto;

- che la normativa di cui alla Legge 28 novembre 2005, n. 246, articolo 2, comma 9, intervenuta nel corso di un giudizio proposto da una parte per sentir dichiarare che l’area seminterrata di un edificio condominiale venga destinata permanentemente all’uso di parcheggio ex lege 6 agosto 1967, n. 765, e ai sensi della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, si applica al caso in cui nessuna situazione giuridica risulta perfezionatasi definitivamente con pronuncia passata in giudicato in capo al soggetto che promosso il relativo giudizio, in questione, e che, quindi, al giudice all’uopo adito deve provvedere in ordine all’applicazione nell’ambito del giudizio stesso della normativa di cui alla Legge 28 novembre 2005, n. 246, innanzi indicata;

- che la mancata applicazione nella fattispecie di cui sopra della normativa di cui alla Legge 28 novembre 2005, n. 246, articolo 12, comma 9, in questione, concretizza violazione del “principio di parita’ di trattamento” di cui all’articolo 3 Cost., venendosi ad applicare con riferimento a fattispecie oggettivamente identiche una disciplina giuridica diversa unicamente sull’assunto presupposto del diverso dato temporale in cui il relativo giudizio abbia avuto origine;

- che, ai fini del trasferimento del diritto di uso del parcheggio posto in un edificio condominiale, risulta necessario che il singolo Condominio dell’edificio stesso, nell’ambito del giudizio all’uopo promosso, offra e chieda che venga determinato l’”onere” corrispettivo in proposito, proponendo nel giudizio del quale si discute ogni conseguente domanda e/o richiesta, anche ai sensi ed in applicazione dell’articolo 2932 c.c..

In termini essenziali, la societa’ ricorrente ha, in primo luogo, inteso contestare, nella presente sede, la legittimita’ dell’impugnata sentenza sotto il profilo che – sul presupposto che non sussistesse, all’epoca in cui era sorto il Condominio dell’edificio dedotto in controversia, alcun rapporto tra l’area seminterrata dell’edificio condominiale e le unita’ immobiliari dell’edificio stesso – sarebbe stata, nella specie, inconfigurabile qualsiasi pretesa violazione (come quella oggetto del giudizio) della normativa che aveva vietato la separata negoziazione delle aree destinate a parcheggio rispetto alle altre unita’ immobiliari facenti parte del medesimo edificio.

Sotto altro profilo, la ricorrente ha voluto confutare la pronuncia oggetto del ricorso nella parte in cui era stata ritenuta inapplicabile alla fattispecie oggetto di causa la sopravvenuta normativa di cui alla Legge n. 246 del 2005, articolo 12, in applicazione della quale “gli spazi per parcheggi realizzati in forza della Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies, comma 1 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta ne’ da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unita’ immobiliari e sono trasferibili autonomamente da essi” e cio’ sull’assunto che la normativa stessa avrebbe potuto trovare applicazione solo per il futuro.

Sotto un ulteriore profilo la ricorrente ha prospettato la supposta illegittimita’ della sentenza impugnata, deducendo l’inammissibilita’ della domanda avversa che, ancorche’ fondata sulla richiesta di trasferimento del preteso diritto di uso del parcheggio, non era stata accompagnata dall’offerta o dalla istanza di determinazione di qualsivoglia “onere” corrispettivo in proposito.

2. Il complesso motivo e’ infondato con riferimento a tutte le distinte articolazioni in cui e’ stato svolto in relazione alle richiamate violazioni di legge, rilevandosi, peraltro, che esso non risulta corredato (come prescritto dall’articolo 366 bis c.p.c., applicabile nella fattispecie) da un’appropriata e chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale e’ stata assunta l’omessa e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata, oltre che da una specifica ed autonoma sintesi del vizio motivazionale addotto sotto il profilo dell’insufficienza del percorso argomentativo adottato dalla Corte territoriale. Deve, in primo luogo, sottolinearsi che, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 10999 del 2001; Cass. n. 22889 del 2007 e Cass. n. 3393 del 2009), nel caso in cui piu’ acquirenti di singole unita’ immobiliari facenti parte dello stesso edificio agiscano congiuntamente per far valere il vincolo di destinazione delle porzioni del fabbricato da riservare a parcheggio a norma della Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18, sono dedotti in giudizio i distinti diritti di ognuno, non collegati tra loro se non dall’identita’ del titolo (legale) da cui derivano, sicche’ si verte in una ipotesi di litisconsorzio tipicamente “facoltativo” ai sensi dell’articolo 103 c.p.c. e non occorre quindi; che al giudizio partecipino necessariamente tutti gli altri condomini (con la conseguenza che, in sede impugnatoria, non si ricade in una ipotesi di inscindibilita’ delle cause e, quindi, di necessita’ dell’integrazione del contraddittorio, non configurandosi un caso di litisconsorzio necessario, nemmeno sotto il profilo meramente processuale). Del resto, il principio costituzionale di ragionevole durata del processo impedisce al giudice di adottare provvedimenti che, senza utilita’ per il diritto di difesa o per il rispetto del contraddittorio, ritardino inutilmente la definizione del giudizio (cfr, da ultimo, Cass. n. 18375 del 2010); pertanto, la circostanza che il ricorso per cassazione non sia stato notificato alle parti rimaste contumaci nei precedenti gradi di giudizio (come verificatosi nella fattispecie), rende superfluo il rinvio della causa per provvedere a tale incombente, quando nessuna delle parti costituite nel giudizio di legittimita’ abbia formulato domande nei confronti delle medesime parti contumaci (situazione determinatasi, per l’appunto, nel caso in questione). Cio’ posto, rileva il collegio che, alla stregua della costante giurisprudenza di questa Corte (v. Cass. n. 12495 del 1993; Cass. n. 2036 del 1997; Cass. n. 13857 del 2001; Cass. n. 1221 del 2006 e, da ultimo, Cass. n. 15509 del 2011), alla quale si e’ correttamente conformata la Corte territoriale partenopea, l’articolo 41 “sexies” della Legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dalla Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18, il quale dispone che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, stabilisce un vincolo di destinazione, in correlazione con la finalita’ perseguita di normalizzazione della viabilita’ urbana, che incide con effetti necessariamente inscindibili sia nel rapporto pubblicistico di concessione – autorizzazione edilizia, sia negli atti privati di disposizione degli spazi riservati al parcheggio, imponendo la destinazione di detti spazi ad uso diretto dei proprietari delle unita’ immobiliari comprese nell’edificio, e dei loro aventi causa. Pertanto, sono nulle e sostituite “ope legis” dalla norma imperativa, ai sensi dell’articolo 1419 c.c., comma 2, le clausole dei contratti di vendita che sottraggono le aree predette al loro obbligatorio asservimento all’uso ed al godimento dei condomini. Si e’, inoltre, evidenziato che tale regime e’ rimasto immutato dopo l’entrata in vigore della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 che all’articolo 26, nello stabilire che gli spazi di cui alla Legge n. 765 del 1967, articolo 18 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli articoli 817, 818 e 819 cod. civ., non ha portata innovativa, assolvendo soltanto alla funzione di conferire certezza alla gia’ evincibile regola secondo cui detti spazi possono essere oggetto di atti e rapporti separati, fermo restando quel vincolo pubblicistico, ed ha trovato conferma nella Legge 24 marzo 1989, n. 122 che, nel raddoppiare la superficie minima obbligatoria degli spazi riservati a parcheggio nelle nuove costruzioni, contempla l’inderogabilita’ del vincolo suddetto, come connotazione necessaria del rapporto pertinenziale. Alla stregua di tali principi, quindi, deve escludersi – come, invece, dedotto dalla ricorrente – che non fosse applicabile nel caso di specie il vincolo pubblicistico ed inderogabile imposto dalla Legge n. 1150 del 1942, citato articolo 41 sexies per la sola circostanza che l’area seminterrata dell’edificio condominiale fosse stata destinata, di fatto, ad un uso diverso da quello progettualmente previsto e che, quindi, non fosse stata, in effetti, adibita a parcheggio. Proprio la formalizzata richiesta di condono conferma che l’area in questione (avente la sua destinazione a spazio per parcheggio, per come accertato, in fatto, in base alle risultanze documentali ritualmente acquisite e alle emergenze delle relazione del c.t.u.) esisteva nella sua materialita’ e che la societa’ ricorrente intendeva unicamente “regolarizzare” l’arbitrario mutamento di destinazione di uso, conformando lo stato di fatto a quello di diritto. Esattamente, pertanto, la Corte distrettuale ha escluso ogni rilevanza giuridica a tale aspetto, evidenziando, altresi’, come, ove fosse stato anche eventualmente possibile il rilascio di una concessione edilizia in variante tale da comportare il cambiamento del regime dell’area destinata a parcheggio, sarebbe stato necessario, in ogni caso, richiedere, in funzione dell’ottenimento della concessione stessa, non gia’ l’abolizione dell’area destinata a parcheggio, bensi’ il trasferimento del parcheggio medesimo su altra zona appositamente individuata nell’atto amministrativo di assenso. In virtu’ di tanto, quindi, la Corte territoriale ha puntualmente riconfermato che, sulla scorta della Legge n. 1150 del 1942, citato articolo 41 sexies (come introdotto dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18), nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza di esse dovevano essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, in tal senso imponendosi un vincolo pubblicistico di destinazione che incideva, con effetti necessariamente inscindibili, sia nel rapporto pubblicistico di concessione-autorizzazione sia negli atti privati di disposizione degli spazi riservati al parcheggio, con la conseguenza che detto vincolo e’ venuto a caratterizzarsi per la sua inderogabilita’ e perpetuita’, senza poter, quindi, essere superato dalla richiesta di condono edilizio, la cui finalita’ e’ solo quella di sanare l’assenza di titolo abilitativo alla realizzazione edificatoria del privato.

Di conseguenza, la violazione o l’elusione, nella vendita delle singole unita’ abitative di un edificio – separatamente dalla vendita dell’area accessoria di esso -, del vincolo pubblicistico di destinazione di tale area a parcheggio (Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18 e Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 26) ha (come esattamente statuito dalla Corte di appello di Napoli) determinato, nel caso di specie, la nullita’ delle relative clausole contrattuali e la loro sostituzione con la disciplina legale, cui e’ conseguita la costituzione del diritto reale di uso a parcheggio a vantaggio delle predette unita’ abitative e a carico dell’area accessoria, che percio’ non e’ divenuta oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle suddette unita’. Rileva, inoltre, il collegio che e’ altrettanto infondata la doglianza relativa alla supposta applicabilita’, nella fattispecie, dello “jus superveniens” costituito dalla Legge n. 246 del 2005, articolo 12, comma 9. Infatti, conformemente all’indirizzo giurisprudenziale gia’ espresso da questa Corte (cfr. Cass. n. 4264 del 2006 e, da ultimo, Cass. n. 9090 del 2012, ord.) ed applicato dalla Corte partenopea, va condivisibilmente riconfermato (senza che possa ritenersi sussistente alcuna violazione dell’articolo 3 Cost.) il principio secondo cui, in tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, la Legge n. 246 del 2005, citato articolo 12, comma 9, che ha modificato la Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies, in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unita’ immobiliari, trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unita’ immobiliari; l’efficacia retroattiva della norma va infatti esclusa, in quanto, da un lato, non ha natura interpretativa, per mancanza del presupposto necessario a tal fine, costituito dalla incertezza applicativa della disciplina anteriore, e, dall’altro, perche’ le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore.

Si deve, infine, rilevare anche l’infondatezza dell’ulteriore censura relativa alla supposta illegittimita’ della sentenza impugnata in virtu’ dell’assunta inammissibilita’ della domanda avversa che, ancorche’ fondata sulla richiesta di trasferimento del preteso diritto di uso del parcheggio, non era stata accompagnata dall’offerta o dalla istanza di determinazione di qualsivoglia “onere” corrispettivo in proposito.

Al riguardo deve, infatti, osservarsi che la determinazione del corrispettivo del diritto di uso dello spazio adibito a parcheggio (in virtu’ del suddetto inderogabile vincolo “ex lege”) costituiva una conseguenza, sollecitata dalla societa’ costruttrice-venditrice, dell’accoglimento della domanda volta al riconoscimento del menzionato diritto e non era richiesto che fossero gli stessi condomini ad invocare la determinazione giudiziale di tale corrispettivo in funzione della proponibilita’ della loro domanda. Oltretutto, la stessa societa’ (OMISSIS) s.a.s. (oggi ricorrente) aveva richiesto, in quanto appellata ed appellante incidentale (in via condizionata), al giudice di secondo grado proprio la quantificazione di detto corrispettivo, al quale la stessa Corte di appello ha provveduto, sulla scorta delle conferenti risultanze della c.t.u., in conseguenza del riconoscimento del diritto dei tre condomini partecipanti al giudizio di appello all’uso dello spazio destinato a parcheggio dell’edificio condominiale per quanto precedentemente evidenziato.

3. In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni esposte, il ricorso deve essere integralmente respinto, con la conseguente condanna della societa’ ricorrente, in favore dei controricorrenti (in via fra loro solidale), delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo sulla scorta dei nuovi parametri previsti per il giudizio di legittimita’ dal Decreto Ministeriale Giustizia 20 luglio 2012, n. 140 (applicabile nel caso di specie in virtu’ dell’articolo 41 dello stesso Decreto Ministeriale: cfr. Cass., S.U., n. 17405 del 2012).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti in via fra loro solidale, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 4.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori nella misura e sulle voci come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22054/2006 proposto da:

(OMISSIS) SRL P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE UNICO, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SPA IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

e contro

COND VIA (OMISSIS) IN PERSONA DELL’ATTUALE AMM.RE P.T.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 416/2006 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 21/02/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/11/2012 dal Consigliere Dott. ENZO VINCENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore della controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’accoglimento del primo motivo del ricorso, e per quanto di ragione, l’accoglimento del secondo motivo del ricorso, assorbiti i restanti motivi.

RITENUTO IN FATTO

1. – La (OMISSIS) S.p.A. (incorporante la (OMISSIS) S.p.A. e la (OMISSIS) S.p.A.) agiva in giudizio nei confronti della (OMISSIS) s.r.l. – (OMISSIS), per sentirla condannare al trasferimento in suo favore della quota di posti auto facenti parte dell’immobile sito in (OMISSIS), siccome prevista dal contratto di compravendita del (OMISSIS), ovvero al risarcimento dei danni patiti, in misura equivalente al valore dei posti auto, comprensivo del ritardo nella consegna.

La convenuta (OMISSIS) s.r.l. otteneva di chiamare in causa il Condominio di via (OMISSIS), al quale sarebbe spettata l’assegnazione dei posti auto, per esser dallo stesso manlevata, chiedendo altresi’ la sospensione del giudizio per la pendenza di altra controversia sui posti auto tra le stesse parti.

Il Condominio chiamato in causa instava per la reiezione della domanda proposta nei suoi confronti, adducendo di essere estraneo alla vicenda contrattuale che aveva dato origine al giudizio.

L’adito Tribunale di Milano, con sentenza del gennaio 2003, dichiarava “il diritto al trasferimento in uso perpetuo, esclusivo e gratuito dalla S.r.l. (OMISSIS) alla S.p.A. (OMISSIS) dei n. 18 posti auto piu’ vicini al fabbricato compravenduto, condannando la convenuta al rilascio degli stessi”, oltre alle spese di lite; rigettava le domande proposte dalla (OMISSIS) nei confronti del Condominio di via (OMISSIS), con compensazione delle spese di lite tra le stesse parti.

2. – Proponeva appello la (OMISSIS) s.r.l., eccependo la propria carenza di legittimazione passiva e censurando, nel merito, il convincimento del giudice di primo grado, acriticamente adagiatosi sulle conclusioni della espletata consulenza tecnica.

Gli appellati resistevano e il Condominio di via (OMISSIS) proponeva anche appello incidentale sul capo delle spese di lite.

Con sentenza resa pubblica il 21 febbraio 2006, la Corte di appello di Milano respingeva l’appello principale della (OMISSIS) s.r.l. e in accoglimento di quello incidentale condannava la predetta s.r.l. al pagamento delle spese del primo grado in favore del Condominio; con il favore delle spese di gravame nei confronti di entrambi gli appellati.

La Corte territoriale rigettava, anzitutto, l’eccezione di carenza di legittimazione passiva della (OMISSIS), sollevata in forza del giudicato di cui alla sentenza del Tribunale n. 1099 del 1998, che aveva affermato l’esclusiva competenza del Condominio nella “creazione delle nuove tabelle millesimali, e conseguentemente (nel)l’assegnazione dei posti auto”, nonche’ sul contratto del (OMISSIS), ove si faceva menzione soltanto di “uso perpetuo gratuito di posti auto (in proporzione dei millesimi di comproprieta’), e non di trasferimento del relativo diritto reale”.

A tal riguardo, il giudice del gravame rilevava che l’azione proposta dalla (OMISSIS) S.p.A. era “da intendersi quale azione contrattuale, di adempimento del contratto di compravendita (OMISSIS) concluso fra la (OMISSIS) e la (OMISSIS)”, giacche’ la prima, venditrice, era l’unica passivamente legittimata, essendosi impegnata per “l’uso perpetuo, esclusivo e gratuito di un numero di posti auto proporzionali ai millesimi di proprieta’ del fabbricato compravenduto ubicati negli appositi spazi ad esso piu’ vicini, tenuto conto di quanto previsto dal regolamento di condominio vigente”; regolamento che, a sua volta, non conteneva alcuna pertinente previsione sui parcheggi, salvo il divieto di posteggio nelle aree comuni.

Il giudice di appello, richiamando poi la c.t.u. espletata in primo grado e recependo gli esiti della “relazione a chiarimento del 29 febbraio 2000″, ribadiva che il numero dei posti auto andava rapportato “soltanto alla proporzionale millesimale, senza riferimento alla normativa urbanistica”, con la conseguenza che, dovendosi avere riguardo alle zone a parcheggio comune vicine al fabbricato ed avendo il Condominio calcolato in n. 80 unita’ (e non gia’ n. 36, come dalla Delib. condominiale 13 novembre 1992, poi annullata con sentenza del 9 ottobre 1997) il totale dei posti auto, alla (OMISSIS) S.p.A. spettavano n. 18 posti auto. Inoltre, la Corte territoriale evidenziava che, ai sensi della Legge n. 1150 del 1942, articolo 41-sexies, introdotto dalla Legge n. 765 del 1967, la normativa dettata dagli strumenti urbanistici sul rapporto planimetrico tra edificio e numero dei posti auto operava anche nel rapporto tra privati, determinando la nullita’ della clausola voluta dai contraenti in elusione del precetto normativo inderogabile.

Infine, la Corte d’appello sosteneva che l’espressione, contenuta nel contratto di compravendita del (OMISSIS), per cui “si intende compreso nella presente vendita l’uso perpetuo, esclusivo e gratuito di un numero di posti auto”, non poteva che essere interpretata nel senso di “ricomprendere nella vendita i posti d’auto, nella precisata percentuale, o quanto meno, il diritto reale d’uso degli spazi predetti”, sottolineando il carattere della “realita’” del vincolo di destinazione l’aggettivo “perpetuo”, non potendo detto vincolo cessare “per fattori occasionali”.

Quanto poi all’impugnazione incidentale, la Corte territoriale riconosceva in favore del Condominio le spese di primo grado, essendosi “rivelata inutile” la sua chiamata in causa da parte della (OMISSIS), “stante il rigetto, da confermarsi in questa sede, della domanda di manleva spiegata dall’attrice”.

3. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre la (OMISSIS) s.r.l. affidando le sorti dell’impugnazione a quattro motivi di censura.

La (OMISSIS) S.p.A. resiste con controricorso illustrato da memoria, mentre non ha svolto difese l’intimato Condominio di via (OMISSIS), corrente in Milano.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Premesso che sussisterebbe “giudicato di reiezione” in riferimento ai “posti auto richiesti ex lege” per esser state respinte in primo grado le relative domande, con accoglimento soltanto di quella relativa “al rilascio di generici posti auto” e cioe’ quelli “condominiali”, la (OMISSIS) s.r.l., con il primo mezzo, denuncia, in via principale, la falsa applicazione di norme di diritto in relazione all’articolo 1376 cod. civ., “con riferimento agli effetti traslativi di diritto reale del contratto di compravendita del (OMISSIS) e alla conseguente estraneita’ di (OMISSIS) al rapporto tra titolare del diritto alla assegnazione dei posti auto e soggetto titolare della capacita’ di assegnazione degli stessi”.

La ricorrente sostiene che con il contratto di compravendita del (OMISSIS) era stato gia’ trasferito, ai sensi dell’articolo 1376 cod. civ., dalla (OMISSIS) alla (OMISSIS) (e, quindi, alla (OMISSIS) S.p.A. incorporante) il diritto di uso perpetuo e gratuito di un numero di posti auto proporzionato ai millesimi di comproprieta’ delle parti comuni trasferiti in una con l’edificio facente parte del “supercondominio” di via (OMISSIS), la’ dove poi l’interesse della stessa (OMISSIS) S.p.A. a vedersi assegnati i posti auto e ad ottenerne la consegna avrebbe potuto essere soddisfatto soltanto con azione rivolta verso il Condominio, quale unico soggetto legittimato, giacche’ proprietario, nel suo complesso, dell’intera area cortilizia “e il cui organi deliberante (l’assemblea) era il solo ad avere competenza per la determinazione ed assegnazione dei posti auto”. Sicche’ sarebbe in violazione dell’articolo 1376 cod. civ., la statuizione concernente la declaratoria del “diritto al trasferimento in uso perpetuo, esclusivo e gratuito” dei posti d’auto, in quanto la (OMISSIS) S.p.A. ne era gia’ titolare, unitamente alla “relativa azione di rilascio”. Del pari, sarebbe erronea la statuizione di condanna al rilascio dei posti d’auto, posto che la (OMISSIS) S.p.A. era gia’ titolare del diritto d’uso e, pertanto, la (OMISSIS) “non aveva alcun dovere di adempimento contrattuale, avendo gia’ traslato il diritto d’uso con la stipula dell’atto di compravendita e con la relativa trascrizione”, non essendo piu’ la titolare, ne’ possessore o finanche detentrice di alcun diritto sulle aree di pertinenza dei posti auto. In definitiva, con la compravendita del (OMISSIS), la (OMISSIS) sarebbe stata ormai estranea al rapporto giuridico tra Condominio e condomini (tra cui la (OMISSIS) S.p.A.) “in merito alla assegnazione degli spazi comuni, il cui diritto d’uso aveva ceduto”, con conseguente carenza di legittimazione passiva nei confronti della prestazione richiesta dalla (OMISSIS) S.p.A..

2. – Con il secondo mezzo e’ dedotta, in via subordinata, l’omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia in punto di carenza di legittimazione passiva di essa (OMISSIS) e conseguente richiesta di manleva da parte del Condominio di via (OMISSIS).

La ricorrente rileva che la Corte distrettuale si e’ basata sulle risultanze della c.t.u. per giungere a determinare in numero di 80 i posti auto spettanti in uso alla (OMISSIS) S.p.A., recependo l’indicazione del consulente sul rapporto tra detto numero e la proporzione millesimale, “partendo dal numero totale di posti auto”, che, per l’appunto, lo stesso Condominio “avrebbe calcolato in 80 unita’ (e non 36)”, aggiungendo che non vi sarebbe stata ragione per discostarsi da tale dato giacche’ il Condominio “sul numero delle unita’ (80) destinato a posti auto… tace”. In tal modo, sostiene la ricorrente, la Corte milanese avrebbe avuto ben chiaro che la determinazione dei posti auto spettanti a ciascun condomino faceva “capo solo ed unicamente al Condominio; al punto da fondare la conferma del numero totale di 80 posti auto su una sorta di silenzio-assenso dello stesso”. Di qui il salto logico nel rigetto delle domande proposte da essa (OMISSIS) nei confronti del Condominio chiamato in manleva, con accoglimento dell’appello incidentale di quest’ultimo sulle spese, posto che il giudice di appello aveva ben presente che nessun’altro soggetto, all’infuori dello stesso Condominio, aveva la facolta’ di stabilire il numero totale di posti auto, ne’ di “stabilire quello spettante a ciascun condomino, ne’ di assegnare i posti cosi individuati”, con la conseguenza che, alla stregua di quanto argomentato, avrebbe dovuto invece ritenere la carenza di legittimazione passiva di essa attuale ricorrente. Cio’ integrerebbe un vizio di motivazione per insanabile contrasto tra dispositivo e motivazione.

3. – Con il terzo mezzo e’ prospettata, in via subordinata, l’insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia riferibile all’inesistenza di diritti della (OMISSIS) S.p.A. nei confronti della (OMISSIS) in ordine alla assegnazione dei posti auto.

Ci si duole che la Corte distrettuale abbia affermato che nella compravendita del (OMISSIS) era ricompreso il diritto reale di uso dei posti auto, la’ dove il secondo motivo di appello aveva riguardo alla questione “se il contratto del (OMISSIS) avesse gia’ traslato il diritto all’uso perpetuo e gratuito” e non certo “se tale diritto abbia o meno natura reale”, quale connotazione mai in contestazione. Invero, il giudice del gravame, in considerazione del contratto, avrebbe dovuto dichiarare che il diritto d’uso anzidetto era stato gia’ trasferito con l’atto di vendita, con la conseguenza che l’acquirente non avrebbe avuto piu’ nulla a pretendere dalla (OMISSIS), avendo “a sua volta assunto la titolarita’ del diritto alla assegnazione di un numero di posti auto proporzionato, da un lato alla quantita’ totale di posti auto determinata dall’assemblea condominiale, alla quale (OMISSIS) ha titolo a partecipare, dall’altra alla sua quota millesimale di comproprieta’ delle parti comuni”. Del resto, non a caso, soggiunge la ricorrente, la condanna di (OMISSIS) e’ non gia’ al trasferimento, bensi’ al “rilascio dei posti auto”, mentre “dal ragionamento svolto ci si aspetterebbe di veder discendere una statuizione di condanna al trasferimento del diritto d’uso sui posti auto”.

Inoltre, la ricorrente adduce che la Corte di appello avrebbe trascurato che essa (OMISSIS), a seguito della vendita dell’immobile, “non e’ piu’ proprietaria, ne’ possiede, ne’ detiene alcun posto auto nel complesso immobiliare di via (OMISSIS)”, essendo la proprieta’ ed il possesso delle aree cortilizie, parti comuni, dei condomini pro quota, “mentre la detenzione risulta far capo comunque a (OMISSIS), cosi’ come ad altri condomini”. In definitiva, la Corte territoriale avrebbe omesso di considerare quanto risultava “obiettivamente” dal contratto di compravendita e cioe’ che il diritto di uso era stato gia’ trasferito dalla (OMISSIS) alla (OMISSIS) S.p.A. e “con esso era stato trasferito… il diritto di pretendere dal Condominio la determinazione delle eventuali nuove tabelle millesimali, quella del numero totale di posti auto e, infine, la assegnazione degli stessi”.

4. – Con il quarto mezzo e’ denunciata l’insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia in riferimento alla determinazione del numero dei posti auto in base ai millesimi di proprieta’.

La ricorrente rileva che in sede di gravame aveva richiesto, in via subordinata, una nuova c.t.u. per la determinazione, in via incidentale, dei millesimi di proprieta’ e la conseguente indicazione di numero ed ubicazione dei posti auto spettanti alla societa’ (OMISSIS). A fronte di cio’ la Corte di appello, con motivazione insufficiente e contraddittoria, si sarebbe limitata a ritenere che il numero complessivo delle unita’ era di 80 sulla scorta di un “silenzio-assenso” del Condominio, parte in causa, peraltro ritenuta, dallo stesso giudice, estranea al rapporto dedotto in giudizio.

5. – Il ricorso e’ inammissibile per violazione del disposto di cui all’articolo 366 cod. proc. civ., comma 1, n. 3, che impone, per l’appunto “a pena di inammissibilita’”, il requisito della “esposizione sommaria dei fatti di causa”.

Esso, come la giurisprudenza di questa Corte ha piu’ volte evidenziato (tra le tante, Cass., 28 febbraio 2006, n. 4403; Cass., 4 aprile 2006, n. 7825; Cass., 5 febbraio 2009, n. 2831), e’ soddisfatto allorche’ il ricorso per cassazione contenga l’esposizione chiara ed esauriente, sia pure non analitica o particolareggiata, dei fatti di causa, dalla quale devono risultare le reciproche pretese delle parti, con i presupposti di fatto e le ragioni di diritto che le giustificano, le eccezioni, le difese e le deduzioni di ciascuna parte in relazione alla posizione avversaria, lo svolgersi della vicenda processuale nelle sue articolazioni, le argomentazioni essenziali, in fatto e in diritto, su cui si fonda la sentenza impugnata e che ancora assumono rilievo in sede di legittimita’. In altri termini, occorre che il ricorso espliciti tutti gli elementi necessari a porre il giudice di legittimita’ in grado di avere la completa cognizione della controversia e del suo oggetto, di cogliere il significato e la portata delle censure rivolte alle specifiche argomentazioni della sentenza impugnata, senza la necessita’ di accedere ad altre fonti ed atti del processo, ivi compresa la sentenza stessa.

5.1. – Nella specie, il ricorso della (OMISSIS) s.r.l. e’ confezionato in modo da porre in risalto, eminentemente, taluni aspetti del “fatto processuale” e, segnatamente, le conclusioni dalle parti rispettivamente rassegnate nei due precedenti gradi di giudizio. Tale tecnica di esposizione prescinde, a parte taluni insufficienti e poco intelligibili richiami, dal “fatto sostanziale” che fa da sfondo alla controversia e cioe’ dal contenzioso che si e’ sviluppato sul contratto di vendita del (OMISSIS), con individuazione dei posti auto pertinenti al fabbricato compravenduto, unitamente all’ulteriore contenzioso, c.d. “condominiale”, intercorrente sempre tra le stesse parti. La ricorrente si limita, infatti, ad indicare l’esistenza di un contratto di compravendita immobiliare concluso con la (OMISSIS) S.p.A. (pagg. 2 e 3 del ricorso) e, senza adeguata ricostruzione della vicenda contrattuale, accenna all’esistenza di “posti auto insistenti sull’area cortilizia condominiale” ed al suo asserito, ma contestato, inadempimento “in ordine alla assegnazione della quota di posti auto di pertinenza (ex lege) previsti dal piano interrato del fabbricato P (quello compravenduto)…nonche’ della quota di posti auto previsti sull’area all’esterno del corpo P”, la cui proprieta’ superficiaria sarebbe appartenuta al Condominio di via (OMISSIS). Di qui, la distinzione che la ricorrente opera tra “posti auto richiesti ex lege” e “posti auto condominiali”, attinenti, questi ultimi, alla “area cortilizia condominiale all’esterno del corpo P”. All’esito della “esposizione dei fatti e degli atti di causa” (pag. 25 del ricorso), la (OMISSIS) ritiene di aver posto in chiaro risalto che “sulle domande svolte in primo grado dalle originarie attrici in via principale, relative ai posti auto richiesti ex lege, si e’ formato giudicato di reiezione”, cio’ per aver la sentenza di primo grado “accolto la sola domanda svolta dalle societa’ attrici in via subordinata, relativa al “rilascio” di generici posti auto che il Giudice ritenesse alle stesse pertinenti”, quale statuizione non fatta oggetto di impugnazione. Sicche’, ad avviso della ricorrente, in virtu’ di detto giudicato, la ” (OMISSIS) s.p.a. non ha diritto alcuno al trasferimento ex lege in proprieta’ o in diritto d’uso o ad alcun altro titolo, di posti auto e che gli unici posti su cui vantano diritti sono quelli condominiali”.

5.2. – Tale premessa, inerente al preteso giudicato sui “posti auto ex lege”, rimane essenziale nell’economia del ricorso, che si snoda essenzialmente sulla dedotta carenza di legittimazione passiva della societa’ ricorrente rispetto alla domanda “contrattuale” coltivata dalla (OMISSIS) S.p.A..

Detta premessa, pero’, non riesce ad essere intelligibile rispetto alla ricostruzione dei fatti che la precede, che, come detto, si astrae, sostanzialmente, dalla complessiva vicenda che accomuna le parti in causa o, comunque, di essa non fornisce sufficienti coordinate.

Cio’ risulta del tutto evidente a fronte, anzitutto, della mera lettura del controricorso (il quale, come innanzi detto, non puo’ comunque emendare le carenze del ricorso), che declina, sia pure in sintesi, il contenuto del contratto di vendita del (OMISSIS) (pagg. 3 e 4), i termini della controversia su di esso introdotta dalla societa’ (OMISSIS) (pagg. 4-6), i tratti essenziali dell’altra controversia (concernente lo “spazio condominiale interno”) che aveva ad oggetto il medesimo contratto di compravendita, ma in riferimento ad altro oggetto e cioe’ i “posti auto condominiali” (pagg. 14 e 15).

5.3. – Del resto, le carenze espositive di cui e’ affetto il ricorso non sono fini a se stesse, ma ridondano sulla consistenza stessa delle doglianze che l’atto muove alla sentenza della Corte di appello di Milano, posto che in essa viene qualificata in termini di azione di adempimento contrattuale la domanda proposta dalla societa’ (OMISSIS) e siffatta qualificazione non e’ per nulla aggredita dai motivi di ricorso, i quali – peraltro, senza riportare l’esteso contenuto della compravendita del (OMISSIS) (e, dunque, l’impugnazione e’ affetta da inammissibilita’ anche la’ dove si rivolgono critiche che implicano l’esplicitazione, assente in ricorso, del puntuale programma contrattuale) – si affidano ad una ricostruzione alternativa della vicenda, quella, per l’appunto, del giudicato sui “posti auto ex lege” e del persistente rilievo dei “posti auto condominiali”.

In definitiva, proprio perche’ sorretti dall’insufficiente ed inadeguato “fatto” che li precede, i motivi di ricorso finiscono per non cogliere l’effettiva ratio decidendi dell’impugnata sentenza, giacche’, una volta qualificata l’azione della societa’ (OMISSIS) come contrattuale, il giudice di appello ha inteso portare a conseguenze il trasferimento del diritto reale di uso con la consegna del bene, quale obbligo gravante sul venditore, e cio’ non solo in forza dell’interpretata clausola contrattuale, ma anche in armonia con disposto della Legge 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 sexies, introdotto dalla Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18.

6. – Il ricorso va, dunque, dichiarato inammissibile e la ricorrente condannata, in quanto soccombente, al pagamento, in favore della societa’ controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimita’, come liquidate in dispositivo. Non vi e’ luogo a provvedere sulle spese del grado in relazione al Condominio di via (OMISSIS), per non aver l’intimato svolto attivita’ difensiva.

P.Q.M.

LA CORTE

dichiara inammissibile il ricorso; condanna la (OMISSIS) s.r.l. – (OMISSIS), al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimita’ in favore della (OMISSIS) S.p.A., che liquida in complessivi euro 5.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23523/2005 proposto da:

C.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G.PISANELLI 4, presso lo studio dell’avvocato GIGLI GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

CIVIDIN E C, SPA;

- intimata -

contro

O.M. (OMISSIS), M.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in Roma, Via G. Pisanelli 4, presso lo studio dell’Avv. Gigli Giuseppe che li rappresenta e difende;

- intimati -

sul ricorso 30441/2005 proposto da:

CIVIDIN & C SPA P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T. SIG.RA F.B., elettivamente domiciliata in ROMA, V.LE IPPOLITO NIEVO 62, presso lo studio dell’avvocato ANTONELLI ANDREA, rappresentata e difesa dall’avvocato STRADELLA FURIO;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

C.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G.PISANELLI 4, presso lo studio dell’avvocato GIGLI GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende;

O.M., M.A.;

- intimati -
- controricorrente al ricorso incidentale -

e contro

O.M., M.A.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 509/2004 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE, depositata il 19/08/2004;

Preliminarmente la Corte non ritiene valida la costituzione a margine di comparsa costituzione dei coniugi M.. Sull’istanza arrivata per fax in cancelleria in data 27/10/2011 dell’Avv. Stradella;

La Corte si riserva di decidere in Camera di Consiglio;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/10/2011 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato Gigli Giuseppe difensore del ricorrente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale, e il rigetto del ricorso incidentale.

Fatto

1) Nel settembre 1994 i coniugi M., ai quali in corso di giudizio si aggiungeva il loro avente causa C.A., agivano contro la IRC srl, costruttrice di un vasto complesso condominiale sito in Trieste, per chiedere il riconoscimento del diritto di proprietà o del diritto reale d’uso su porzione di immobile adibita a parcheggio.

Esponevano che la società aveva trattenuto per sè la proprietà dell’area adibita a parcheggio nel fabbricato sito in via (OMISSIS), nel quale essi avevano acquistato un alloggio.

La IRC resisteva; la causa, interrotta per l’incorporazione della convenuta nella spa Cividin, veniva decisa nel 2002 dal tribunale di Trieste, che convalidava il sequestro giudiziario concesso in corso di causa e riconosceva a C., previo pagamento del prezzo, quantificato in 23.240 Euro, la proprietà di un posto macchina identificato nella consulenza d’ufficio.

L’appello della spa Cividin veniva parzialmente accolto dalla Corte d’appello di Trieste, la quale riconosceva al C. un diritto reale d’uso su di uno spazio del parcheggio ricavato nel piano interrato del condominio di via Conti, individuando l’area di 10 mq nella planimetria di cui al decreto di sequestro giudiziario del 1997.

A tal fine la Corte territoriale: a) confermava il rigetto dell’eccezione di prescrizione del diritto azionato;

b) respingeva la richiesta della società convenuta di limitare in sei metri quadrati lo spazio destinabile all’uso degli attori.

La Corte rigettava altresì l’appello incidentale di C. e M. sulla quantificazione del prezzo e regolava nuovamente le spese dei due gradi.

1.1) C.A. ha interposto ricorso per cassazione avverso questa sentenza, con due motivi.

La spa Cividin, oltre a resistere, ha svolto ricorso incidentale articolato su quattro motivi.

Parte ricorrente ha depositato memoria in vista dell’udienza fissata per il 3 marzo 2011.

Questa Corte ha disposto la notifica del ricorso nei confronti dei coniugi M.. Eseguita la notifica, i suddetti hanno depositato atto di costituzione, che è invalido, giacchè la procura rilasciata all’avv. Gigli (difensore anche del C.) non è notarile, ma è stata apposta a margine della comparsa.

Diritto

2) Preliminarmente va disattesa l’istanza pervenuta in cancelleria il 27 ottobre 2011 con il quale il difensore di parte Cividin chiede un rinvio della trattazione della causa perchè non avrebbe avuto comunicazione della precedente udienza fissata per il 3 marzo.

L’istanza non merita accoglimento. Alla udienza sopraindicata fu disposta ex officio l’integrazione del contraddittorio,eseguita a cura di parte C., solo quanto al ricorso, poichè il controricorso era stato tempestivamente notificato ai M.. Parte contro ricorrente, tempestivamente informata dell’odierna udienza, avrebbe potuto e dovuto svolgere ex art. 378 c.p.c., in vista dell’odierna udienza, ogni deduzione concernente la attività officiosa predetta.

3) C.A. con il primo motivo di ricorso si duole dell’eccessiva valutazione che la Corte ha attribuito al diritto reale d’uso del quale egli dovrà pagare il corrispettivo. Lamenta la carenza di motivazione in ordine al mancato ricorso a “mercuriali di riferimento” o al valore per metro quadrato o al prezzo di vendita per analoghi posti macchina, sebbene fosse stata fornita prova documentale. Rileva che il valore del diritto reale d’uso dovrebbe essere minore rispetto al valore della proprietà. La censura è da rigettare. Essa è palesemente inammissibile nella parte in cui invoca il riesame di documenti senza riportarne in ricorso, per intero e testualmente, il contenuto, così violando il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione. La Corte d’appello ha fornito motivazione congrua, logica ed esauriente del costo del bene, poichè ha fissato il prezzo “in linea con i valori di mercato”; ha evidenziato la “devastante carenza di posti auto” nella zona; ha fatto riferimento ad altra causa specificamente indicata.

Da ultimo la Corte ha disatteso, con valutazione che, ancora una volta, è insindacabile in questa sede, perchè adeguatamente motivata con riferimento alla situazione specifica, la tesi della apprezzabile differenza tra valore della proprietà e del diritto reale d’uso, vera utilità il cui “risultato pratico” sarebbe vero obbiettivo di eventuali acquirenti di un bene siffatto. Alla luce della rilevata mancanza di alternative soluzioni al problema parcheggio in quella specifica zona, la valutazione non è censurabile.

4) Infondata è anche la censura di omessa e insufficiente motivazione sulla liquidazione delle spese legali sostenute dal ricorrente.

La Corte avrebbe errato nel compensare per un terzo le spese, sebbene parte C. avesse chiesto sin dal primo grado di giudizio il riconoscimento del diritto poi definitivamente ottenuto.

La censura dimentica che sussisteva invece, davanti al giudice di appello, la soccombenza reciproca posta a base della decisione sul punto, atteso che il C. aveva impugnato la sentenza di primo grado in ordine alla quantificazione del corrispettivo del diritto reale d’uso e su tale capo di impugnazione era rimasto soccombente.

5)Va ora esaminato il ricorso incidentale Cividin spa.

Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 1014 c.c., n. 1, e art. 1026 c.c., in relazione all’art. 2943 c.c.; mancato accoglimento dell’eccezione di prescrizione; violazione dell’art. 1158 c.c. e segg. – omessa pronuncia sull’eccezione riconvenzionale implicita di usucapione della piena proprietà dell’area di parcheggio de qua – vizi di motivazione.

Parte ricorrente incidentale sostiene che il diritto reale d’uso sorge nel momento in cui l’immobile viene costruito, quindi nella specie nel 1973, e che sarebbe caduto in prescrizione, “per non uso ventennale”, nel 1993.

La tesi non ha fondamento; il diritto all’uso dell’area pertinente ad un fabbricato per parcheggio dell’auto è di natura reale (L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, e L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26), e pertanto si prescrive – per il combinato disposto dagli artt. 1026 e 1014 c.c. – dopo vent’anni dall’acquisto dell’unita1 immobiliare (Cass. 16053/02; 12736/97).

Nella specie la sentenza d’appello ha chiarito: a) che la parte che aveva eccepito la prescrizione non aveva neppure indicato se e quando, prima del 1994, l’immobile fosse stato acquistato da altro avente diritto e quindi che il decorso del termine avesse avuto inizio.

A questo rilevo non vale obbiettare che è indifferente chi fosse proprietario dell’immobile negli anni ’70, giacchè non può esservi mancato uso del diritto da parte di un acquirente di un appartamento se non vi è stato l’acquisto del bene stesso, circostanza quest’ultima che doveva essere dimostrata dall’eccipiente.

Implicitamente risulta rigettata con queste argomentazioni, già svolte dalla Corte d’appello, anche la originale tesi dell’avvenuta usucapione del diritto da parte del venditore. Fino a quando questi era proprietario dell’appartamento non sorgeva evidentemente quella dissociazione tra proprietà di detto immobile e diritto reale d’uso sul parcheggio che era il presupposto indispensabile perchè il primo (cioè il proprietario venditore) usucapisse, contro il neoacquirente, il bene (diritto reale d’uso) che avrebbe dovuto vendergli congiuntamente all’immobile principale. Mancata la prova (e perfino qualsiasi allegazione, stando alla sentenza d’appello, pag.

21, e al ricorso incidentale) sulle vicende dell’immobile, è impossibile sostenere che vi sia possesso protratto per venti anni esercitato contro l’avente diritto.

Resta quindi assorbito il rilievo di novità della domanda/eccezione di usucapione, sollevato in contorircorso.

6) Con il secondo motivo è denunciata violazione della L. n. 767 del 1967, art. 18; insufficiente e contraddittoria motivazione;

violazione dell’art. 112 c.p.c., e dell’art. 42 Cost., in tema di diritto di proprietà; violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., L. n. 1150 del 1942, art. 42 sexies.

Cividin sostiene che si sarebbe verificata ultrapetizione, perchè la domanda iniziale era di riconoscimento del diritto di comproprietà prò quota e quindi secondo la quota millesimale, mentre la sentenza avrebbe affermato che ai M. spetterebbe 1/72 del garage perchè 72 sono i condomini.

Il profilo di ricorso è infondato. La generica, richiesta di attribuzione del bene prò quota, esprime infatti la volontà di conseguire la quota ritenuta di spettanza secondo legge, sicchè il giudice di merito non era vincolato da alcuna autolimitata misura della pretesa.

6.1) Cividin si duole poi dell’affermazione, contenuta in sentenza a p. 17, a tenore della quale, avendo il costruttore subito (in forza della concessione edilizia) un vincolo di destinazione su tutta l’area di 951 mq, non vi è suo interesse a sapere quanto spazio spetti all’uno o all’altro usuario, poichè comunque resterebbero asserviti i 4 metri quadri di differenza tra attribuzione millesimale o attribuzione in base al numero degli appartamenti.

Parte ricorrente sostiene (pag. 19-20) che se così fosse, si arriverebbe al paradosso di consentire a un singolo condomino di godere tutta l’area e si Comprimerebbe il diritto dominicale del venditore.

Deduce che la decisione impugnata avrebbe attribuito questo potere al ricorrente.

La censura è completata nel terzo motivo, ove parte ricorrente incidentale lamenta che il giudice di appello sarebbe caduto in contraddizione, perchè, da un lato, avrebbe riconosciuto il diritto al C. di parcheggiare in qualunque punto dei 951 mq soggetti al vincolo e poi avrebbe individuato specificamente e in concreto l’ubicazione dello spazio di parcheggio del C. stesso, individuazione che sarebbe preclusa dalla normativa applicabile. Le doglianze sono immeritevoli di accoglimento.

La sentenza ha affermato un principio coerente con l’insegnamento di questa Corte (Cass. 730/08), secondo il quale la speciale normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi, a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione.

Ha quindi affermato che deve essere assicurato all’acquirente di un appartamento la possibilità di utilizzare detta area per il parcheggio del veicolo, previo accesso e uscita su parte dell’area stessa (pag. 18 penultimo capoverso) destinata a rampe e percorsi di avvicinamento agli spazi di sosta e quindi a uso promiscuo. Ha infine individuato in concreto lo spazio spettante al C., individuato come da decreto di sequestro.

Scaturisce da questa decisione che in linea di principio è esatto il ragionamento che mira a salvaguardare il diritto dell’istante a conseguire la possibilità di usare per il parcheggio di una propria vettura l’area soggetta a vincolo e ciò per una misura sufficiente alla bisogna e con l’ovvia disponibilità di spazi di entrata e di uscita.

L’individuazione dello spazio fisico riservato all’acquirente sarebbe stata rimessa al condominio se i condomini avessero agito in giudizio come il C..

In relazione all’anomala condizione creatasi, di un solo condomino istante per il conseguimento del diritto reale d’uso, la Corte d’appello ha coniugato ragionevolmente l’affermazione di principio iniziale, con la individuazione dello spazio fisico per la sosta del veicolo C., entro cui ha limitato (fermo l’uso degli spazi di accesso) il diritto dell’istante.

A fronte di questa statuizione, parte Cividin non ha interesse a ricorrere, giacchè la sua situazione giuridica ne esce avvantaggiata. Infatti, invece di soggiacere al voluttuario utilizzo di qualunque parte dell’area vincolata, essa vede occupato a buon diritto dal C. solo lo spazio determinato in sentenza; ne consegue che la restante area vincolata, che rimane di proprietà della Cividin, potrebbe essere usucapita dalla stessa controricorrente, la quale proprio di questa possibilità ha discusso ripetutamente in ricorso.

Di qui il rigetto di secondo e terzo motivo.

7) Stessa sorte merita il quarto motivo, relativo alla liquidazione delle spese di lite in appello, poste, come si è detto sub 4) a carico di Cividin per due terzi e compensate per un terzo.

La denunciata violazione di legge (art. 92 c.p.c.) non sussiste, perchè si è avuta nella specie reciproca soccombenza, atteso il rigetto da un lato dell’eccezione di prescrizione del diritto, che mirava a precludere all’acquirente ogni pretesa sull’area di parcheggio, e dall’altro della richiesta di riduzione del corrispettivo.

Non sussiste neppure errata valutazione dell’incidenza delle due decisioni. Va premesso che, non essendo stata esposta alcuna censura per vizio di motivazione, il rilievo è incongruo in riferimento alla doglianza di violazione di legge. In ogni caso va osservato che l’apprezzamento di merito reso dal giudice d’appello, insindacabile in questa sede se congruamente motivato, appare inattaccabile, atteso che v’ è netta predominanza della soccombenza circa la sussistenza del diritto azionato rispetto a quella relativa alla quantificazione del connesso corrispettivo. Discende da quanto esposto il rigetto dei ricorsi e la compensazione delle spese di lite, giustificata dalle precisazioni in diritto che sono state qui rese e che in parte giustificavano il ricorso incidentale.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale. Rigetta il ricorso incidentale. Spese compensate.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 27 ottobre 2011.
Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FELICETTI Francesco – Presidente -
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

SI SRL, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati ESTERINI GIOVANNI, SALANITRO NICCOLO giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

C.R., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI SAVORELLI 95, presso lo studio dell’avvocato MENICHELLI MARCO, rappresentata e difesa dall’avvocato PATANE’ ROSARIO giusta procura speciale a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
- ricorrenti incidentali -

avverso la sentenza n. 190/2010 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 26/02/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24/11/2011 dal Consigliere Relatore Dott. MILENA FALASCHI;
udito l’Avvocato Politi Giuseppe (delega avvocato Rosario Patanè) difensore della controricorrente e ricorrente incidentale che si riporta agli scritti;
è presente il P.G. in persona del Dott. COSTANTINO FUCCI che si riporta alla relazione.

Fatto

La SINA s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte di appello di Catania del 26 febbraio 2010 che nell’ambito del giudizio promosso da C.R. per ottenere la condanna della ricorrente a reperire all’interno del condominio, sito in (OMISSIS) – ove era sito l’appartamento dalla stessa acquistato in data 2.10.1995 dalla costruttrice (odierna ricorrente), area pertinenziale da destinare a parcheggio ovvero, in subordine, il risarcimento dei danni nell’ipotesi in cui non fosse possibile il predetto trasferimento, in riforma della decisione del giudice di prime cure, ritenuta la fondatezza dell’appello, accoglieva la domanda subordinata (per non essere venuto ad esistenza il bene soggetto ex lege al vincolo pertinenziale), quantificata in L. 50.000.000 la riduzione del prezzo dell’immobile acquistato.

Il ricorso è affidato ad un unico motivo di impugnazione.

Si è costituita con controricorso la C., la quale ha anche proposto ricorso incidentale fondato su un unico motivo.

Il consigliere relatore, nominato a norma dell’art. 377 c.p.c., ha depositato la relazione di cui all’art. 380 bis c.p.c. proponendo il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

La resistente ha presentato memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 2.

Diritto

Vanno condivise e ribadite le argomentazioni e le conclusioni di cui alla relazione ex art. 380 bis c.p.c. che di seguito si riporta:

“Come osservato con sentenza n. 21003 del 1 agosto 2008 di questa corte, la soluzione delle questioni sollevate con il ricorso principale e con quello incidentale richiede una sia pur sintetica ricostruzione della evoluzione normativa e giurisprudenziale sul tema della disciplina dei parcheggi. La regolamentazione giuridica delle aree destinate a parcheggio trova fondamento nelle esigenze di natura urbanistica determinate dal degrado ambientale prodotto dalla sosta degli autoveicoli nei centri urbani. La L. 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. Legge Ponte), all’art. 18, ha introdotto nella Legge Urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, l’art. 41 sexies, prescrivendo che “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione” (poi divenuti dieci a norma della L. 24 marzo 1989, n. 122, art. 2). La norma, che fissa per la prima volta degli standards minimi da osservare nella progettazione urbanistica con riguardo agli spazi destinati alla sosta, esigendo che le nuove costruzioni siano dotate di aree di parcheggio, ha – come generalmente affermato dalla dottrina – carattere pubblicistico, essendo, per un verso, diretta a regolare, sotto il profilo urbanistico, l’attività edilizia, ed essendo, per l’altro, rivolta direttamente all’autorità amministrativa, tenuta a subordinare il rilascio della concessione edilizia al rispetto dei predetti standars, da determinare in base al rapporto tra superficie e volumetria.

Nel silenzio della norma in esame sulla natura giuridica del vincolo concernente i parcheggi, la dottrina dominante ha escluso che il richiamato art. 41 sexies assuma, altresì, una valenza nei rapporti tra privati, introducendo nuovi vincoli alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria oggettiva). Una parte minoritaria della dottrina ha, invece, interpretato il richiamato art. 41 sexies come diretto, oltre che a porre un vincolo oggettivo di destinazione, a regolare altresì i rapporti tra privati attraverso la introduzione di un vincolo di destinazione necessario, inderogabile pattiziamente, alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria soggettiva). Secondo tale posizione, gli spazi per parcheggio di cui alla legge ponte dovrebbero essere necessariamente utilizzati dai proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari di cui fa parte l’edificio cui detti spazi accedono. Il vincolo opererebbe in un duplice senso, anzitutto ponendo una relazione di accessorietà tra la costruzione e gli spazi per parcheggio, rilevante nei rapporti interprivati. Detta relazione potrebbe atteggiarsi in modo diverso. Se lo spazio per parcheggio è interno alla costruzione, il vincolo legale opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale parte comune condominiale destinata a un servizio comune di cui la legge configura l’esigenza e impone l’assolvimento. Se, invece, lo spazio è esterno il vincolo opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale pertinenza del fabbricato: si tratterebbe di una “pertinenza ex lege”, in quanto la qualifica pertinenziale e le conseguenze giuridiche ad essa riconducibili non derivano, come di regola, dalla obiettiva destinazione al servizio della cosa principale, bensì direttamente dalla legge. In entrambi i casi il rapporto di accessorietà esistente tra l’edificio e gli spazi per parcheggio farebbe si che la vendita della singola unità immobiliare, in difetto di contraria disposizione scritta ai sensi dell’art. 1117 c.c., ovvero dell’art. 818 c.c., comma 1, c.c. comporti la vendita anche dello spazio per parcheggio. In secondo luogo, il vincolo di destinazione opererebbe nel senso di impedire che i privati, nell’esercizio della propria autonomia negoziale, possano derogare al principio della necessaria utilizzazione degli spazi per parcheggio da parte dei proprietari e/o utilizzatori del fabbricato. In altri termini sarebbe consentito con apposita pattuizione scritta derogare al principio accesorium sequitur principale solo quanto alla proprietà dello spazio per parcheggio, ma non quanto all’uso dello stesso. Si parla di un diritto di uso ope legis, con la conseguenza che una contraria pattuizione delle parti sarebbe nulla per contrasto con una norma imperativa ai sensi dell’art. 1418 c.c., e verrebbe sostituita di diritto dalla norma imperativa violata ai sensi dell’art. 1419 c.c., comma 2.

Nella giurisprudenza di legittimità, dopo un iniziale contrasto, che ha determinato l’intervento delle Sezioni Unite (Sez. Un. 17 dicembre 1984, nn. 6600, 6601 e 6602), è stato affermato che l’art. 41 sexies costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da essa perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore – proprietario dell’edificio e Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio.

Conseguentemente il posto-auto viene considerato parte comune dell’edificio se ricavato all’interno dello stesso e pertinenza, legata da un vincolo di destinazione funzionale, se posto all’esterno; ciò in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l’uso del parcheggio vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto-auto si ritiene integrato ope legis, ex art. 1374 c.c., con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino e di un diritto dell’alienante ad un’integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell’appartamento.

Successivamente al ricordato intervento delle Sezioni unite, la L. 28 febbraio 1985, n. 47, in particolare l’art. 26, comma 5 (poi abrogato dal D.Lgs. 6 giugno 2001, n. 378, art. 136), ha stabilito che “Gli spazi di cui all’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 c.c.”. Con ciè è stata definitivamente sancita la sussistenza del rapporto di accessorietà, proprio delle pertinenze, del posto auto rispetto al fabbricato, come era stato già individuato dai sostenitori della teoria soggettiva;

ma, nel contempo, attraverso il richiamo all’art. 818 c.c. (che, al secondo comma, stabilisce che “le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”), consente di affermare la alienabilità del posto auto separatamente dall’unità immobiliare di cui costituisce pertinenza. Il riconoscimento della natura di pertinenza integra uno specifico tipo di regolamentazione dei rapporti interprivati in base al quale il proprietario che vende l’immobile ad altro soggetto può ben riservarsi la proprietà dell’area di parcheggio con il solo obbligo di rispettare il vincolo di destinazione.

In ambito giurisprudenziale, dopo il susseguirsi di pronunce contraddittorie, sono nuovamente intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 18 luglio 1989, n. 3363, affermando che “gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi”. Al riguardo è stato ribadito che la norma urbanistica che imponga vincoli o limiti alla proprietà, ha natura imperativa e inderogabile non solo nei rapporti fra costruttore e Pubblica Amministrazione, in quanto norma di azione, ma anche nei rapporti tra costruttore e terzi che da quei vincoli o limiti ricevono un vantaggio, in quanto norma di relazione. Il vincolo di destinazione permanente a parcheggio va inquadrato nella categoria delle “limitazioni legali della proprietà privata per scopo di pubblico interesse” e si conforma ope legis in un diritto reale di uso dell’area di parcheggio in favore del condominio. L’inderogabilità comporta la nullità dei patti contrari e la loro sostituzione con le previsioni della legge. La L. n. 47 del 1985, all’art. 26, non ha portata innovativa, ma confermativa del regime della L. n. 765 del 1967, proprio in forza del riferimento al vincolo pertinenziale.

In altri termini, il vincolo che grava sulle aree a parcheggio ha natura non solo oggettiva ma anche soggettiva, e si trasferisce, automaticamente, con il trasferimento della titolarità dell’abitazione: è un diritto reale d’uso, di natura pubblicistica, che la legge pone a favore dei condomini del fabbricato cui accede, e limita il diritto di proprietà dell’area. Peraltro, nel rispetto di tale vincolo, il proprietario può riservarsi la proprietà o cederla a terzi, mentre, qualora nei titoli di acquisto non vi sia stata al riguardo alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento, gli spazi destinati a parcheggio vengono ceduti in comproprietà pro quota, quali pertinenze delle singole unità immobiliari secondo il regime previsto dagli artt. 817 e 818 c.c., venendo così a fare parte delle cose comuni di cui all’art. 1117 c.c. (v., sul punto, tra le altre, Cass. 16 gennaio 2008 n. 730 e 18 luglio 2003 n. 11261).

E’, poi, intervenuto nuovamente il legislatore con la L. 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. Legge Tognoli). L’art. 2 di detta legge ha, innanzitutto, modificato la L. n. 1150 del 1942, nell’art. 41 sexies, nel senso di aumentare la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione (considerando, quindi, le aree di parcheggio uno standard urbanistico). Di più importante rilievo giuridico è l’art. 9, che prevede che “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero in locali siti al piano terreno parcheggi da destinarsi a pertinenza delle singole unità immobiliari e ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti” (comma 1), stabilendo la soggezione di tali interventi – anzichè a concessione edilizia – a sola autorizzazione gratuita (comma 2, poi sostituito, per effetto dal D.P.R. 27 dicembre 2002, n. 301, art. 137, nel senso della soggezione degli interventi medesimi a denuncia di inizio attività), e richiedendo un quorum ridotto per le delibere condominiali necessarie per l’approvazione degli interventi in oggetto (comma 3). In ogni caso, è previsto che i parcheggi, così realizzati, “non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli” (comma 4).

L’art. 9 della legge richiamata detta una disciplina vincolistica diversa da quella che vige per i parcheggi di cui alla legge ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall’unità immobiliare cui accedono, fermo restando il diritto di uso in capo al proprietario e/o utilizzatore dell’immobile principale. A ben vedere, la ratio del divieto di circolazione dei parcheggi di cui alla Legge Tognoli ben può ravvisarsi nell’intento di evitare speculazioni da parte di chi ha usufruito di speciali deroghe ed agevolazioni per la realizzazione degli stessi.

Gli interventi legislativi che si sono susseguiti in materia di parcheggi, secondo la giurisprudenza (avallata dalla dottrina), hanno determinato l’esistenza di tre diverse tipologie di parcheggi, ciascuna caratterizzata da una propria disciplina: a) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè “a utilizzazione vincolata”, ai quali inerisce una qualificazione pertinenziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell’art. 18 della legge ponte (poi integrata dall’art. 26 della legge sul condono); b) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall’unità principale, cioè “a utilizzazione vincolata” e, al tempo stesso, “a circolazione controllata”, perchè costruiti in base alla Legge Tognoli (122/1989); c) parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, “a utilizzazione e a circolazione libera”, non vincolata in base a speciali limiti (inderogabili) di legge (v. Sezioni unite, sentenza 15 giugno 2005, n. 12793).

La L. 28 novembre 2005, n. 246 (Semplificazione e riassetto normativo per l’anno 2005), all’art. 12, comma 9, ha, poi, modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, aggiungendovi il comma 2, per effetto del quale “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

La norma richiamata che – come già chiarito da questa Corte – trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari (Cass. 24 febbraio 2006, n. 4264) – liberalizza, infine, il regime delle aree destinate a parcheggio.

La L. n. 246 del 2005, è di poco successiva alla già ricordata sentenza 15 giugno 2005, n. 12793, nella quale le Sezioni unite, nel risolvere un contrasto giurisprudenziale, hanno affermato che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge non sono soggetti ad alcun diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio; in tal modo già delimitando quantitativamente il regime vincolistico delle aree in questione.

Alla luce della operata ricostruzione del sistema della circolazione degli spazi destinati a parcheggio, può ora esaminarsi la illustrata censura alla decisione della Corte catanese dalla ricorrente principale. Con un unico motivo la SIna lamenta, da un lato, che il giudice di appello abbia ritenuto provato che la modifica della destinazione d’uso dello spazio da destinare a parcheggio fosse avvenuta per fatto della società venditrice- costruttrice, dall’altro, che non sussiste alcuna posizione di diritto reale d’uso in capo alla controricorrente.

Mentre la seconda doglianza relativa alla natura del diritto fatto valere dalla C. appare infondata per quanto sopra esposto, essendo la fattispecie riconducibile a una delle prime due categorie di parcheggi, da desumersi con riferimento al tempo del rogito notarile (l’anno 1995), la prima censura è da ritenere inammissibile perchè priva della specificità necessaria per consentire il controllo di legittimità sull’operato del giudice di merito la cui decisione è sottoposta a critica. Non è infatti indicato, neppure sommariamente, da quali elementi di giudizio la corte distrettuale avrebbe dovuto desumere di riferire il mutamento di destinazione delle aree scoperte vincolate a parcheggio a terzi e non al costruttore-venditore, dal momento che essendo detti spazi occupati da ballatoi delimitati da ringhiere in ferro di pertinenza esclusiva delle unità abitative realizzate a piano seminterrato (nel progetto originario indicate come cantine) e da una scala di accesso al piano sotto scala, le cui caratteristiche costruttive, come osservato dal giudice del gravame, si presentavano identiche alle dotazioni degli altri appartamenti ed apparivano coeve all’originaria edificazione del fabbricato.

Del pari ritiene il relatore che non si prospetti come fondato il ricorso incidentale.

Costantemente la giurisprudenza ritiene che nella ipotesi in cui, pur previsto nel progetto autorizzato, lo spazio da adibire a parcheggio non sia stato affatto riservato a tal fine in corso di costruzione e sia stato impiegato per realizzarvi manufatti od opere d’altra natura che, in ragione di questa, siano da destinare a diversa utilizzazione, pur ravvisarsi a carico del costruttore responsabilità d’ordine amministrativo ed eventualmente penale, non possono, per contro, ravvisarsene d’ordine privatistico sub specie di oneri ripristinatori, poichè il rapporto di pertinenzialità tra bene principale e bene accessorio, oggetto della tutela de qua, non si è costituito, dal momento che lo stesso bene soggetto ex lege al vincolo pertinenziale non è neppure venuto ad esistenza.

Può, di converso, ipotizzarsi in favore degli acquirenti delle singole unità immobiliari (cfr Cass. 5 maggio 2009 n. 10341; Cass. 18 aprile 2003 n. 6329; Cass. 27 gennaio 1995 n. 11194) una tutela risarcitoria, in ragione dell’ampio campo d’applicazione del combinato disposto degli artt. 871 e 872 c.c., la cui estensibilità a qualsiasi violazione della normativa edilizia dalla quale al privato derivi un danno è stata ripetutamente affermata dalla giurisprudenza.

Nella specie, accertato in punto di fatto dalla sentenza impugnata che l’originaria costruttrice-venditrice non aveva realizzato l’area destinata a parcheggio nei termini previsti nel progetto autorizzato, per le ragioni sopra esposte (per averla parzialmente trasformata utilizzando parte del relativo spazio per realizzarvi ballatoi delimitati da ringhiere in ferro di pertinenza esclusiva delle unità abitative realizzate a piano seminterrato – originariamente indicate come cantine – ed una scala di accesso al piano sotto scala), la SIna – in applicazione di detto orientamento giurisprudenziale – è stata condannata al solo risarcimento del danno.

Ciò precisato, si osserva che la doglianza della C. in ordine alla quantificazione del danno è priva di pregio, posto che la corte territoriale ha correttamente ritenuto di determinarne l’ammontare con riferimento al valore di un posto auto, ossia al corrispettivo per l’acquisto del medesimo bene cui l’acquirente aveva diritto. Del resto il diritto al risarcimento del danno conseguente alla lesione di un diritto soggettivo non è riconosciuto dall’ordinamento con caratteristiche e finalità punitive ma in relazione all’effettivo pregiudizio subito dal titolare del diritto leso ed, al contempo, lo stesso ordinamento non consente l’arricchimento ove non sussista una causa giustificatrice dello spostamento patrimoniale da un soggetto ad un altro (nemo locupletari potest cum aliena iactura), ciò anche nelle ipotesi per le quali il danno sia ritenuto in re ipsa e trovi la sua causa diretta ed immediata nella situazione illegittima posta in essere dalla controparte”.

Nè le argomentazioni svolte dalla resistente – ricorrente incidentale nella memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 2 appaiono idonee ad evidenziare profili non esaminati nella relazione e ad indurre, quindi, a conclusioni differenti da quelle proposte nella relazione stessa.

In particolare, le critiche nuovamente svolte alla sentenza del giudice distrettuale con specifico riferimento all’entità dei danni liquidati, che ad avviso della C. avrebbe dovuto ricomprendere, oltre al valore del posto auto, anche il suo mancato utilizzo, per farne discendere la fondatezza della maggiore pretesa, non tengono conto che pur ritenendo trattarsi di danno in re ipsa, la determinazione dello stesso con riferimento all’intero valore del bene è esaustivo del pregiudizio suscettibile di riparazione mediante tutela ripristinatoria, come evidenziato dalla relazione.

Del resto la presunzione attiene alla sola possibilità della sussistenza del danno ma non alla sua effettiva sussistenza e, tanto meno, alla sua entità materiale; l’affermazione del danno in re ipsa si riferisce, dunque, esclusivamente all’an debeatur, che presuppone soltanto l’accertamento d’un fatto potenzialmente dannoso in base ad una valutazione anche di probabilità o di verosimiglianza secondo l’id quod plerumque accidit, onde permane la necessità della prova di un concreto pregiudizio economico ai diversi fini della determinazione quantitativa e della liquidazione di esso per equivalente pecuniario, e non è precluso al giudice il negare la risarcibilità stessa del danno ove la sua effettiva sussistenza o la sua materiale entità non risultino provate (v. Cass. 26 febbraio 2003 n. 2874, 18 novembre 2002 n. 16202, 7 marzo 2002 n. 3327, 18 febbraio 1995 n. 1799), onde non può ritenersi fondato il rimprovero mosso ai giudici del merito.

Il ricorso va, quindi, rigettato, al pari del ricorso incidentale.

Le spese di lite, stante l’esito del giudizio, vengono compensate per un terzo, mentre per la restante parte seguono il principio della soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e quello incidentale;
compensa le spese di questo grado di giudizio per un terzo e per la restante parte, che liquida in complessivi Euro 1.550,00, di cui Euro 150,00 per esborsi, oltre accessori, come per legge, le pone a carico di parte ricorrente.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della sesta sezione civile – 2 della Corte di cassazione, il 24 novembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 30 gennaio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. Vincenzo CARBONE – Primo Presidente Agg.
Dott. Gaetano NICASTRO – Presidente di Sez.
Dott. Enrico PAPA – Consigliere
Dott. Antonino ELEFANTE – Consigliere rel.
Dott. Alessandro CRISCUOLO – Consigliere
Dott. Francesco SABATINI – Consigliere
Dott. Fabrizio MIANI CANEVARI – Consigliere
Dott. Stefanomaria EVANGELISTA – Consigliere
Dott. Mario FINOCCHIARO – Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Sul ricorso n. 12755/00 proposto

da

M.F. e D.G.A. elettivamente domiciliati in Roma, Lungotevere Flaminio

n. 60, presso lo studio dell’Avv. Ruggiero Longo, difesi dall’Avv. Pietro Monopoli come da procura in calce al ricorso.

RICORRENTI

contro

S.I.M. – SOCIETÀ IMMOBILIARE MERIDIONALE – s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t. P.F., elettivamente domiciliata in Roma, P.za San Giovanni in Laterano n. 60, presso lo studio dell’Avv. Guido Cipriani che la difende come da procura in calce al controricorso.

CONTRORICORRENTE

e contro

A.T.

INTIMATA

per la cassazione della sentenza n. 351 in data 26.11.99/9.12.1999 della Corte d’Appello di Lecce, Sezione Distaccata di Taranto.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17.02.2005 dal Cons. Dott. Antonino Elefante.

Sentito l’Avv. Giudo Cipriani per la controricorrente.

Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Antonio Martone che ha concluso per il rigetto del primo, terzo e ottavo motivo.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 26.02.1991, F.M. e T.A. coniugi, nonché A.D.G. acquirenti (come da atti per notaio Pirro rispettivamente del 12 e 15 settembre 1988) dalla società costruttrice S.I.M. (Società Immobiliare Meridionale) di due appartamenti ubicati in un edifico sito in Taranto (via), chiedevano il riconoscimento della loro qualità di comproprietari, nella misura di un 1/8 per ciascun appartamento, dell’intero spazio destinato a parcheggio del fabbricato, anche per la parte realizzata in eccedenza alla prescrizione minima prevista dall’articolo 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765. Le ragioni della domanda erano ricollegate agli atti di sottomissione (del 29 febbraio e 2 marzo 1988) con i quali la soc. S.I.M., ai fini dell’ ottenimento della concessione edilizia (rilasciatale il 14 aprile 1988), assumeva l’obbligo di destinare a parcheggio un’area complessiva (mq. 1.075 al piano cantinato e mq. 260 al piano terra dell’edificio) molto più estesa di quella in concreto messa a disposizione degli attori e degli altri sei condomini (mq. 180 di parcheggio al piano cantinato).

Il Tribunale rigettava la domanda.

Il gravame proposto dai soccombenti era rigettato, con sentenza n. 351/99 del 26.11.99/ 9.12.1999, dalla Corte d’ appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto.

Si legge in sentenza che, contro l’affermazione degli attori, secondo cui il progetto approvato del parcheggio contemplava un’autorimessa di mq. 435 e gli atti d’obbligo avevano posto un vincolo di asservimento al piano interrato pari a complessivi mq. 1.075 (mq. 185 + mq. 890), gli unici riferimenti da considerare attenevano a quest’ultimi atti costituenti varianti al progetto approvato. Pertanto il progetto approvato (con autorimessa di mq. 435) era stato posto nel nulla dagli atti di sottomissione.

È poi detto in sentenza che solo i rogiti notarili costituivano fonte delle reciproche obbligazioni, restando superati i contratti preliminari, e che con tali rogiti gli attori avevano acquistato la comproprietà per 1/8 del parcheggio coperto, da identificare nella superficie cantinata di mq. 185 contemplata nell’atto di sottomissione del 29 febbraio 1988, richiamato nei negozi di compravendita. La superficie di tale parcheggio (come accertato dal c.t.u.) era in realtà di mq. 235, di cui mq. 203 utili: misura pressoché rispettosa di quella di mq. 207 minima da riservare inderogabilmente ai condomini nella proporzione prevista dalla 1. 765/1967. In tale prospettiva nessuna nullità afferiva alla clausola traslativa del parcheggio, né alla clausola con la quale la venditrice si era riservata la proprietà esclusiva del parcheggio a piano terra, di cui essa poteva liberamente disporre a favore di terzi. Inoltre non sussistevano violazioni in materia di pertinenze e vincoli pubblicistici: la maggiore estensione dell’area asservita, rispetto al minimo previsto dall’art. 18 1. 765/1967, era funzionale al rilascio della concessione edilizia e soddisfaceva solo un’esigenza amministrativa.

È da ultimo precisato in sentenza che non spettava il risarcimento del danno conseguente alla inutilizzabilità del bene-parcheggio, perché gli istanti non avevano provato di non aver avuto la consegna del posto macchina e di avere sostenuto una spesa mensile per custodire l’auto in altro luogo. Ogni altra istanza risarcitoria – danno derivante dall’errore determinato nei compratori dell’attività dolosa della venditrice, ai sensi dell’art. 1440 c.c.; danno derivante dalla difformità del parcheggio rispetto al progetto approvato, ai sensi degli artt. 1480 e 1489 c.c.; danno derivante dalla violazione delle regole (artt. 871 e 873 c.c.) da osservarsi nelle costruzioni – era infondata, dato l’avvenuto trasferimento pro quota del parcheggio e l’ inapplicabilità nel caso specifico della legge n. 122 del 1989, non avente effetto retroattivo.

F.M. e A.D.G. hanno proposto ricorso per cassazione, formulando otto motivi di censura, contestando, fra l’altro, l’assunto della mancata inclusione negli atti d’acquisto della maggiore area destinata a parcheggio e sostenendo, comunque, l’illegittimità in diritto di una tale esclusione perché lesiva del vincolo imposto dall’art. 18 della 1. 6.8. 1967 n. 765.

La soc. S.I.M. ha resistito con controricorso.

La seconda sezione civile, con ordinanza del 13.05.2003, ha rilevato la presenza di orientamenti giurisprudenziali divergenti in ordine alla questione di diritto, sottolineandone anche la particolare importanza, rappresentata dall’incidenza potenziale sull’andamento di rilevanti settori dell’economia nazionale come l’industria delle costruzioni e il mercato immobiliare.

Il Primo Presidente, ai sensi dell’art. 374 c.p.c., ha, quindi, rimesso la questione alle Sezioni Unite.

Le parti hanno depositato memorie.

Diritto

1. Il ricorso contiene otto motivi.

a) Il primo motivo riguarda la violazione e falsa applicazione dell’art. 1 della legge 28.7.1977 n. 10, dell’art. 33 della legge 17.8.1942 n. 1150, dell’ art. 220 del R.D. 27.7.1934 n. 1265 e l’omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.).

I ricorrenti censurano l’impugnata sentenza laddove ha affermato che il progetto approvato, il quale contemplava al piano interrato un’autorimessa di mq. 435, era stato posto nel nulla dai ricordati atti di sottomissione. Sostengono che, in base alla normativa menzionata, ogni attività comportante la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è subordinata a concessione e che contrasta con il nostro ordinamento giuridico-amministrativo ritenere che una variante autorizzata possa discendere da un atto di sottomissione, dal momento che questo costituisce un negozio privato a carattere recettizio, funzionale esclusivamente alla quantificazione delle superfici vincolate.

b) Il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). I ricorrenti si dolgono che il giudice di merito, interpretando gli atti di compravendita, abbia ritenuto, in ordine all’area di parcheggio, che la cessione ha riguardato la superficie cantinata di mq. 185, di cui all’atto di sottomissione in data 29.2.1988. Sostengono che l’impugnata sentenza non avrebbe tenuto conto di tutte le clausole contrattuali, ricostruendo l’intenzione di contraenti con riferimento a dichiarazione resa dalla sola venditrice. Inoltre avrebbe omesso di considerare corposi elementi di segno contrario, rivenienti specialmente nei preliminari di vendita.

c) Il terzo motivo concerne la violazione e falsa applicazione dell’art. 18 1. 765/1967 e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). I ricorrenti censurano l’impugnata sentenza per aver ritenuto, conformemente al primo giudice, che la maggiore estensione dell’area vincolata, rispetto al minimo previsto dal cit. art. 18 soddisfa un’esigenza puramente amministrativa, riconoscendo la libera disponibilità, in favore di terzi, di tale maggiore area di parcheggio, di cui la S.I.M. aveva conservato il diritto di proprietà. Sostengono i ricorrenti che l’ impugnata sentenza erroneamente ha ritenuto che la residua superficie vincolata a parcheggio può essere disposta liberamente. Invero, una volta costituito il vincolo in proporzione alla volumetria espressa e in uniformità alle determinazioni dell’ autorità preposta alla vigilanza sull’attività edilizia, va riconosciuto il diritto d’uso di tutti i condomini sull’area asservita, anche se questa eccede la misura minima stabilita dalla legge.

d) Col quarto motivo, denunciando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.) e violazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 c.p.c.), i ricorrenti censurano l’impugnata sentenza per non aver riconosciuto alcun risarcimento del danno conseguente a dolo incidente (art. 1440 c.c.), a difformità del garage rispetto al progetto approvato (artt. 1480 e 1489 c.c.), a realizzazione e destinazione ad uso garage (artt. 871 e 872 c.c.) di un parcheggio inferiore alla misura prevista dall’art. 18 1. 765/1967, come integrato dalla delibera comunale n. 619/82 e dall’art. 21. 24.3.89 n. 122.

e) Il quinto motivo riguarda la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 1218, 1476 e 1477 c.c., dell’ art. 221 R.D. 1265/1934 e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.) I ricorrenti si dolgono che l’impugnata sentenza abbia negato il diritto al risarcimento del danno correlato alla inagibilità del parcheggio.

f) Il sesto motivo riguarda la violazione degli artt. 818 e 1477 c.c. e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). Sostengono i ricorrenti che la Corte d’appello ha omesso di pronunciare sull’invocata applicazione delle norme in materia di pertinenze, relativamente all’area vincolata di mq. 890, posta a servizio dell’edificio con costituzione di onere reale. L’ impugnata sentenza, pur avendo riconosciuto che con i rogiti notarili sono state trasferite in favore degli acquirenti le pertinenze, nulla ha detto in ordine ai diritti pretesi sul suddetto parcheggio pertinenziale.

g) Il settimo motivo concerne la violazione dell’art. 31, comma 11°, legge 1150/1942, come sostituito dall’art. 10 legge 765/1967, dell’art. 4 legge 28.1.1977 n. 10, dell’art. 37 legge Reg. Puglia 12.2.79 n. 6, dell’art. 2 legge 122/1989, e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). Affermano i ricorrenti che la Corte d’appello ha omesso di pronunciare sulle ragioni giuridiche (mancata ultimazione del parcheggio entro tre anni dall’inizio dei lavori e relative decadenze) in virtù delle quali avrebbe dovuto applicare la maggiore misura minima dell’area da vincolare, come contemplata dal sopravvenuto art. 2 1. 122/1989.

h) Con l’ottavo motivo, denunciando l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.) e violazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 c.p.c.), i ricorrenti sostengono che la Corte d’appello ha omesso di pronunciare sui motivi di nullità della clausola negoziale, se riferita al parcheggio di mq. 185 (difformità dell’autorimessa rispetto alla previsione progettuale e conseguente operatività dell’art. 17 1. 28.2.85 n. 47; illiceità dell’ oggetto-autorimessa, perché difforme dalla concessione, con conseguente applicabilità dell’art. 1418 c.c.; elusione di norma imperativa, da identificare nell’art. 18 legge 765/1967, come integrato dalla delibera comunale n. 619/1982, con conseguente operatività dell’art. 1344 c.c.).

2. Dei su esposti motivi conviene dare la precedenza all’ esame del terzo, in relazione al quale l’ordinanza di remissione ha rilevato il contrasto giurisprudenziale, sotteso in parte anche ad altri motivi: quarto, sesto, settimo e ottavo.

La questione di diritto che la Corte deve affrontare, per risolvere il conflitto, è se tutta l’area destinata a parcheggio, in base ad atto d’obbligo sottoscritto ai fini dell’ottenimento della concessione edilizia, debba considerarsi soggetta a vincolo pubblicistico di destinazione e a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, anche se la superficie di tale area di parcheggio eccede la misura minima prevista dall’art. 18 legge 765/1967 (il c.d. standard urbanistico), ovvero se l’originario proprietario-costruttore del fabbricato possa legittimamente riservarsi, e cedere a terzi, la proprietà delle aree destinate a parcheggio che eccedono tale misura.

3. Per evidenziare compiutamente il contrasto, è opportuno esaminare brevemente le tre sentenze (Cass. 1.8.2001, n. 10459; Cass. 21.2.1996, n. 1327 e Cass. 9.11.2001 n. 13857) considerate nell’ordinanza di remissione, evidenziando i principi di diritto elaborati, per poi contestualizzare il tutto nel più ampio scenario dell’evoluzione legislativa, giurisprudenziale e dottrinale in materia di parcheggi condominiali. Materia emblematicamente diventata (come altre) centro di convergenza di tensione molteplici: tra varie norme (non sempre chiare e rapidamente sostituite), tra norma e fatto, tra pluralismo delle interpretazioni e stabilità delle decisioni, tra affermazione di valori e attese sociali.

3.1. Con la sentenza 1.8.2001, n. 10459, relativa a controversia nella quale si discuteva della validità della vendita a terzi di area vincolata a parcheggio, ancorché superiore rispetto a quella prescritta dalla legge, la Corte ha affermato che, una volta accertato che con l’atto d’obbligo verso il Comune la società costruttrice si è impegnata a riservare a parcheggio condominiale, con espresso e specifico riferimento all’art. 18 della legge 765/1976, l’intero piano seminterrato e che ciè è stato quindi trasfuso e recepito nella successiva concessione edilizia, tutta l’area dove considerarsi soggetta a vincolo pubblicistico di destinazione e a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, a nulla rilevando l’ eventuale eccedenza di essa rispetto a quella risultante dal rapporto area-cubatura di cui alla citata norma, tanto più che tale rapporto dove considerarsi immodificabile solo nel minimo.

3.2. Di diverso segno è la sentenza 21 febbraio 1996 n. 1327, emessa in una controversia promossa dall’ amministratore di un condominio nei confronti del costruttore dello stabile a seguito dalla vendita a terzi di un’area avente funzione di parcheggio e svincolo per le manovre delle autovetture: area della quale l’amministratore aveva rivendicato la proprietà comune, chiedendo la nullità o inefficacia del contratto di vendita. Ha ritenuto, infatti, la Corte che il vincolo pertinenziale dell’area da destinare a parcheggio e il fabbricato si costituisce ex lege solo nei limiti della superficie vincolata obbligatoriamente in ossequio al disposto della legge 765/1967.

3.3. In linea con tale decisione, la sentenza 9 novembre 2001 n. 13857, emessa in una controversia vertente sulla validità di una clausola di riserva a favore della società costruttrice del diritto d’uso dell’area sottostante il fabbricato, ha ritenuto che ove l’area destinata a parcheggio risulti d’ estensione superiore alla misura d’uso spettante ex lege ai condomini, l’accertamento della proprietà non può avere ad oggetto l’intera area ma solo quella parte di essa sulla quale può riconoscersi insistere il vincolo di destinazione secondo i parametri dettati dalla disciplina normativa applicabile in relazione all’epoca della edificazione. Pertanto, il proprietario originario del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà delle aree destinate a parcheggio che eccedano la misura minima legale.

4. Come è noto la tematica dei parcheggi trova origine nella legge 6 agosto 1967 n. 765 (cd. legge ponte), che all’art. 18, introduce l’art. 41 sexies nella legge urbanistica del 17 agosto 1942, prescrivendo che: “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione”. La norma esige, quindi, per le nuove costruzioni (dal 1 settembre 1967) che esse siano dotate di aree di parcheggio, le quali possono essere realizzate in zone scoperte, in locali all’interno dell’edificio, nel sottosuolo, al piano terreno, o anche in aree confinanti con il fabbricato.

4.1. La norma nulla dice in merito alla natura giuridica del vincolo concernente i parcheggi e ha dato luogo a due teorie diametralmente opposte.

4.1.1. Secondo una teoria, definita “oggettiva” (o liberista), la norma pone, appunto, solo un vincolo oggettivo di destinazione: gli spazi per parcheggio previsti dalla legge (che stabilisce uno standard urbanistico) non sono gravati da alcun vincolo di tipo soggettivo che ne prescriva l’utilizzazione da parte dei soli proprietari delle unità immobiliari situate nel fabbricato cui tali parcheggi accedono. Essi, pertanto, potrebbero essere liberamente attribuiti non solo in proprietà, ma anche in uso a soggetti che non siano proprietari o comunque utilizzatori di unità immobiliari poste nel fabbricato di cui lo spazio per parcheggio fa parte o di cui costituisce pertinenza.

Il vincolo posto dalla legge ponte avrebbe, quindi, carattere meramente oggettivo, in quanto impone la destinazione a parcheggio di determinati spazi senza però indicarne gli utilizzatori (si tratterebbe, secondo alcuni autori, di servitù di uso pubblico).

In altri termini, la norma, quale disposizione urbanistica, ha inteso stabilire, similmente per le distanze, l’immediata vincolatività per i privati integrativa della disciplina di cui all’art. 873 c.c. (l’espressione di tale articolo “distanza non minore…”, è quasi analoga a quella di “misura non inferiore…” usata dal cit. art. 18 1. 765/1967).

A sostegno di tale teoria si adducono sostanzialmente due argomenti.

In primo luogo, si afferma, l’art. 18 della legge ponte, essendo diretto unicamente a introdurre uno standard urbanistico, opera esclusivamente nei rapporti tra costruttore dell’edificio e Pubblica Amministrazione competente all’ emanazione dei provvedimenti in materia urbanistica, e come tale non incide direttamente sui rapporti interprivati.

In secondo luogo, si osserva, la libera alienabilità degli spazi per parcheggio può essere agevolmente desunta dalla ratio della norma, la quale mira ad evitare la congestione delle strade derivante dal parcheggio indiscriminato degli autoveicoli. A questo fine è irrilevante la persona che utilizza lo spazio per parcheggio; ciò che interessa, infatti, è che detto spazio sia utilizzato per il parcheggio di autovetture: sia cioè rispettato il vincolo.

4.1.2. Secondo l’opposta teoria, definita “soggettiva” (o vincolista), gli spazi per parcheggio di cui alla legge ponte sono gravati da un vincolo inderogabile di destinazione di tipo, appunto, soggettivo, di guisa che tali spazi devono essere necessariamente utilizzati dai proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari di cui fa parte l’edificio cui detti spazi accedono. Il vincolo opererebbe in un duplice senso.

Innanzitutto, esso porrebbe una relazione di accessorietà tra la costruzione e gli spazi per parcheggio, rilevante nei rapporti interprivati. Detta relazione potrebbe atteggiarsi in modo diverso. Se lo spazio per parcheggio è interno alla costruzione, il vincolo legale opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale parte comune condominiale destinata a un servizio comune di cui la legge configura l’esigenza e impone l’ assolvimento. Se, invece, lo spazio è esterno il vincolo opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale pertinenza del fabbricato: si tratterebbe di una “pertinenza ex lege”, in quanto la qualifica pertinenziale e le conseguenze giuridiche ad essa riconducibili non derivano, come di regola, dalla obiettiva destinazione al servizio della cosa principale, bensì direttamente dalla legge. In entrambi i casi il rapporto di accessorietà esistente tra l’edificio e gli spazi per parcheggio fa sì che la vendita della singola unità immobiliare, in difetto di contraria disposizione scritta ai sensi dell’art. 1117 c.c., ovvero dell’art. 818, comma 1, c.c., comporti la vendita anche dello spazio per parcheggio.

In secondo luogo, il vincolo di destinazione opererebbe nel senso di impedire che i privati, nell’esercizio della propria autonomia negoziale, possano derogare al principio della necessaria utilizzazione degli spazi per parcheggio da parte dei proprietari e/o utilizzatori del fabbricato. In altri termini sarebbe consentito con apposita pattuizione scritta derogare al principio accesorium sequitur principale solo quanto alla proprietà dello spazio per parcheggio, ma non quanto all’uso dello stesso. Si parla di un diritto di uso ope legis, con la conseguenza che una contraria pattuizione delle parti sarebbe nulla per contrasto con una norma imperativa ai sensi dell’art. 1418 c.c. e verrebbe sostituita di diritto dalla norma imperativa violata ai sensi dell’art. 1419, comma 2, c.c..

Destinatari del vincolo e, quindi, titolari del diritto d’uso sarebbero i proprietari delle singole unità immobiliari, alle quali potrebbero essere attribuiti uno o più posti d’auto, mentre altre ne potrebbero essere private, ovvero la “collettività condominiale” e, quindi, tutti i componenti di questa, con la conseguenza che, ove i posti auto predisposti in misura conforme allo standard legale non siano sufficienti ad assicurare almeno un parcheggio per ciascuna unità immobiliare, non sarebbe possibile procedere alla suddivisione dell’uso dei posti medesimi, ma detto uso dovrebbe necessariamente avvenire in modo indifferenziato e promiscuo, salva la previsione di un godimento turnario.

La teoria soggettiva si basa anch’essa su un duplice ordine di considerazioni.

In primo luogo, si afferma, la ratio della norma depone nel senso di individuare i destinatari dell’uso degli spazi per parcheggio nelle persone che le nuove costruzioni stabilmente occupano o che ad esse abitualmente accedono. Se, infatti, la norma mira ad evitare la congestione delle strade derivante dal parcheggio indiscriminato degli autoveicoli, dovrebbe considerarsi che il maggiore e più continuativo ingombro delle strade pubbliche in prossimità degli edifici è causato dai veicoli e dalle persone che quegli edifici abitano o frequentano.

In secondo luogo, in tal modo individuati i fruitori degli spazi per parcheggio e considerata la rilevanza pubblicistica dell’interesse perseguito dalla norma, quest’ultima verrebbe ad assumere il carattere di norma imperativa, la cui violazione comporta, come detto, ipso iure la nullità ex art. 1418 c.c., anche in difetto di espressa comminatoria (cd. principio della nullità virtuale).

5. In giurisprudenza, fin dall’inizio, accanto all’orientamento che ha sposato una lettura “oggettiva” della norma, riconoscendo una rilevanza dell’art. 18 unicamente nel rapporto costruttore – pubblica amministrazione (Cass. 24.4.1981, n. 2452; 15.10.1982, n. 5344; 9.5.1983, n. 3179), è possibile riscontrare una tendenza della Corte, conformemente alla teoria “soggettiva”, a ritenere l’area destinata a parcheggio come accessorio inscindibile dall’appartamento (Cass. 18.12.1981, n. 6714), facendo ricorso a figure differenti a seconda dell’ ubicazione del parcheggio. Se interno all’edificio, è stato considerato di uso comune dei condomini ex art. 1117 c.c.; se esterno, è stato configurato come oggetto di diritto di servitù.

5.1. In alcune pronunce si è optato per attribuire all’art. 18 operatività diretta anche nei rapporti interprivati, con il fine ultimo di tutelare l’acquirente e garantire l’effettiva destinazione del posto-auto. La salvaguardia della reale funzione del parcheggio è stata attuata attraverso un duplice strumento: attribuendo, per un verso, il diritto di comproprietà dell’area ai condomini e sanzionando, per altro verso, con la nullità, i contratti nei quali risulti esclusa la relativa zona, trattandosi di materia sottratta all’autonomia privata (Cass. 25.1.1982, n. 483). La clausola con la quale il proprietario dell’edificio si fosse riservata la disponibilità dell’area di parcheggio è stata, quindi, sanzionata con la nullità.

L’identificazione dell’art. 18 come norma cogente, nei rapporti fra i privati, ha portato altresì al riconoscimento di una sua efficacia abrogativa o sostitutiva nei confronti della clausola contrattuale ad essa contraria e, per realizzare la finalità della disposizione, al ricorso alla costituzione di un diritto reale d’uso nei confronti dell’acquirente (Cass. 7.8.1981, n. 4890)

5.2. Tale iniziale contrasto ha determinato l’intervento delle Sezioni Unite (Sez. Un. 17.12.1984, nn. 6600, 6601 e 6602), le quali hanno affermato che l’art. 18 costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da esso perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore-proprietario dell’edificio e Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio. Conseguentemente il posto-auto viene considerato parte comune dell’edificio se ricavato all’ interno dello stesso e pertinenza, legata ad un vincolo di destinazione funzionale, se posto all’esterno; ciò in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l’uso del parcheggio vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto-auto si ritiene integrato ope legis ex art. 1374 c.c. con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino. In questo caso viene, comunque, riconosciuto all’alienante il diritto ad un’integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell’appartamento.

6. Poco dopo tale intervento, è sopraggiunta la legge 28 febbraio 1985 n. 47 (c.d. condono edilizio), che all’art. 26 stabilisce “Gli spazi di cui all’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 del Codice Civile”.

I lavori preparatori dimostrano che detta norma fu scritta proprio per dirimere il contrasto di opinioni che si era creato al riguardo in dottrina e giurisprudenza (tant’è che in origine la medesima era da solo contenuta nell’art. 21 del disegno di legge governativo recante la rubrica “interpretazione autentica”), ma il risultato non è stato raggiunto e la disposizione ha determinato immediatamente il sorgere di una querelle sulla sua natura di norma di interpretazione o di innovazione.

6.1. Certamente l’art. 26 cit. ha definitivamente sancito la sussistenza del rapporto di accessorietà, proprio delle pertinenze, del posto auto rispetto al fabbricato, come era stato già individuato dai sostenitori della teoria soggettiva.

Parimenti, conformemente alla teoria oggettiva, il richiamo all’art. 818 c.c. (che, al secondo comma, stabilisce che “le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”) consente di affermare con sicurezza la alienabilità del posto auto separatamente dall’unità immobiliare di cui costituisce pertinenza.

Il riconoscimento della natura di pertinenza integra uno specifico tipo di regolamentazione dei rapporti interprivati in base al quale il proprietario che vende l’immobile ad altro soggetto può ben riservarsi la proprietà dell’area di parcheggio con il solo obbligo di rispettare il vincolo di destinazione. L’art. 26 cit. ha pur sempre rilevanza pubblicistica, ma il rinvio alla normativa codicistica è segno dell’indifferenza del legislatore nei confronti della titolarità dell’area e delle situazioni giuridiche che su di essa possono incidere rispetto alla effettiva funzione di utilità sociale alla quale il bene assolve.

Conseguentemente si è ritenuto da alcuni autori che la norma ha natura interpretativa ed è, pertanto, dotata di efficacia retroattiva, da altri carattere innovativo e, quindi, ha inteso liberalizzare la circolazione del bene parcheggio soltanto limitatamente agli atti posti in essere dopo la sua entrata in vigore.

7. In ambito giurisprudenziale, dopo il susseguirsi di pronunce contraddittorie (a favore del carattere innovativo dell’ art. 26: Cass. 6.5.1966, n. 3370; di senso contrario: Cass. 9.6. 1987, n. 5036 e 29.2.1988 n. 2129), sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 18 luglio 1989, n. 3363, affermando che “gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi”. Al riguardo hanno ribadito che la norma urbanistica (art. 18 1. 765/1967), che imponga vincoli o limiti alla proprietà, ha natura imperativa e inderogabile non solo nei rapporti fra costruttore e Pubblica Amministrazione, in quanto norma di azione, ma anche nei rapporti tra costruttore e terzi che da quei vincoli o limiti ricevono un vantaggio, in quanto norma di relazione. Il vincolo di destinazione permanente a parcheggio va inquadrato nella categoria delle “limitazioni legali della proprietà privata per scopo di pubblico interesse” e si conforma ope legis in un diritto reale di uso dell’area di parcheggio in favore del condominio. L’inderogabilità comporta la nullità dei patti contrari e la loro sostituzione con le previsioni della legge. L’art. 26 della l. 47/1985 non ha portata innovativa, ma confermativa del regime della legge 765/1967, proprio in forza del riferimento al vincolo pertinenziale.

7.1. In altri termini, il vincolo che grava sulle aree a parcheggio ha natura non solo oggettiva ma anche soggettiva, ha natura reale e si trasferisce, automaticamente, con il trasferimento della titolarità dell’abitazione: è un diritto reale d’uso, di natura pubblicistica, che la legge pone a favore dei condomini del fabbricato cui accede, e limita il diritto di proprietà dell’area. È possibile che il bene appartenga al costruttore, o ad un solo condomino, o ad un terzo soggetto estraneo, ma tutti i condomini devono poterne godere, per quanto riguarda l’uso (v. fra tante: Cass. 9.5.1991, n. 5180; 28.10.1992, n. 11731; 27.12.1994, n. 11188; 7.3.1997, n. 2036; 30.1.2000, n. 982; 11.1.2001, n. 341; 7.6.2002, n. 8262).

7.2. Tale interpretazione giurisprudenziale ha suscitato sia critiche che adesioni in campo dottrinario. Si è, infatti, osservato da alcuni autori che sarebbe stata forzata la portata dell’ art. 818 c.c. ed introdotto un nuovo rapporto tra il bene principale e quello accessorio non più “durevole” ma piuttosto “perpetuo”, in contrasto con la disciplina codicistica. Si è, quindi, proposta una diversa lettura della norma che consiste nel riconoscere al parcheggio di cui all’art. 18 1. 765/1967 la funzione di parcheggio di zona, quartiere o isolato, in quanto la decongestione del traffico locale sarebbe assicurata ugualmente e non verrebbe certo lesa la destinazione permanente dell’area comunque a parcheggio. Secondo altri autori, invece, il procedimento interpretativo va condiviso perché sarebbe stato avallato e confermato il dettato legislativo sia della legge ponte che della legge sul condono ponendosi come punto di collegamento tra le due normative.

8. È, però, intervenuto nuovamente il legislatore con la legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli).

L’art. 2 di detta legge ha innanzitutto modificato l’art. 41 sexies della 1. 17.8.1942 n. 1150, nel senso di aumentare la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione (considerando, quindi, le aree di parcheggio uno standard urbanistico).

Di più importante rilievo giuridico è l’art. 9, ove prevede che “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero in locali siti al piano terreno parcheggi da destinarsi a pertinenza delle singole unità immobiliari e ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti” (comma 1), stabilendo la soggezione di tali interventi – anziché a concessione edilizia – a sola autorizzazione gratuita (comma 2) e richiedendo un quorum ridotto per le delibere condominiali necessarie per l’approvazione degli interventi in oggetto (comma 3). In ogni caso, è previsto che i parcheggi, così realizzati, “non possono essere ceduti separatamente dall’ unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli” (comma 4).

8.1. Tale normativa, dettata con riferimento ai soli parcheggi costruiti con le agevolazioni della legge Tognoli, è stata incredibilmente invocata a proprio favore da entrambi gli orientamenti contrapposti.

I fautori della teorica oggettiva, infatti, hanno sostenuto che, se il legislatore del 1989 ha sancito il divieto di circolazione del parcheggio separatamente dall’unità immobiliare di cui questo costituisce pertinenza soltanto con riferimento ai parcheggi costruiti con le agevolazioni previste dalla predetta legge, evidentemente egli ha presupposto che nessun regime vincolistico sussiste per gli altri parcheggi.

I sostenitori della teoria soggettiva, per converso, hanno intravisto nella legge Tognoli la conferma dell’inderogabilità del vincolo soggettivo di destinazione già sancito nella legge ponte. Tuttavia tale ragionamento è apparso viziato da una petizione di principio. Infatti l’art. 9 della legge Tognoli detta una disciplina vincolistica diversa da quella che, secondo gli stessi fautori della teoria soggettiva, vige per i parcheggi di cui alla legge ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall’unità immobiliare cui accedono, fermo restando – sempre secondo tale teoria – il diritto di uso in capo al proprietario e/o utilizzatore dell’immobile principale. In realtà, a ben vedere, la ratio del divieto di circolazione dei parcheggi di cui alla legge Tognoli ben può ravvisarsi nell’intento di evitare speculazioni da parte di chi ha usufruito di speciali deroghe ed agevolazioni per la realizzazione degli stessi.

8.2. Certo è che il susseguirsi degli interventi legislativi nella materia in oggetto ha fatto evidenziare, secondo dottrina e giurisprudenza, tre diverse tipologie di parcheggi, ciascuna caratterizzata da una propria disciplina: a) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè “a utilizzazione vincolata”, ai quali inerisce una qualificazione pertineziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell’art. 18 della legge ponte (poi integrata dall’ art. 26 della legge sul condono); b) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall’unità principale, cioè “a utilizzazione vincolata” e, al tempo stesso, “a circolazione controllata”, perché costruiti in base alla legge Tognoli (122/1989); c) parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, “a utilizzazione e a circolazione libera”, non vincolata in base a speciali limiti (inderogabili) di legge.

9. È opinione delle Sezioni Unite, al fine di risolvere la questione di diritto e definire il contrasto, che debba accogliersi, alla stregua delle considerazioni di seguito esposte, l’ orientamento secondo il quale i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge (art. 18 1. 765/ 1967) non sono soggetti ad alcun diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio, sicché il proprietario originario del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo.

9.1. L’affermazione che i parcheggi ex art 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 (legge ponte) sono gravati da un vincolo di destinazione non solo di natura pubblicistica ma anche di carattere soggettivo, sicché destinatari del diritto reale d’uso sono i proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari alle quali essi accedono ovvero la collettività condominiale del fabbricato, è l’esito di un processo interpretativo (“creativo”) fondato su generico riferimento allo spirito ovvero finalità ulteriore della legge, piuttosto che determinatamente su singole e specifiche disposizioni normative, che anzi non collimano perfettamente con il ravvisato vincolo soggettivo (v. quanto detto a proposito dell’art. 26 1. 28.2.1985 n. 47, ancorché definitivamente abrogato dall’art. 136, comma 2, lett. f) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), dato che la norma ha inteso porre uno standard urbanistico, cioè regolamentare l’attività di costruzione, stabilendo quando parte della stessa o dell’area ad essa inerente deve essere destinata a parcheggio, ma non l’attività di fruizione o negoziazione della stessa.

9.2. Estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo soggettivo, con conseguente attribuzione del diritto d’uso ai proprietari delle unità immobiliari dell’edificio, riconoscimento dell’inscindibilità del vincolo e nullità degli atti negoziali, significa disconoscere ogni distinzione tra parcheggi rientranti nello standard legale e quelli che, invece, da tale standard eccedono (distinzione alla quale, peraltro, facevano espresso riferimento i DD.LL. 6.8.1993, n. 281 e 30.5.1994, n. 326 – ancorché mai convertiti in legge – laddove prevedevano la sostituzione del 5 comma dell’art. 9 1. 122/1989, con il seguente: “5. i parcheggi realizzati ai sensi del comma 1 del presente articolo, nei limiti della quantità di cui all’articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, non possono essere ceduti separatamente dell’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”).

9.3. Anche se non esiste un criterio per l’individuazione dei parcheggi rientranti nello standard urbanistico da quelli eccedenti rispetto al medesimo (normalmente l’individuazione dovrebbe essere effettuata in sede di redazione del progetto di costruzione approvato dal competente Comune, ovvero, in mancanza, rimessa all’autonomia delle parti), costituisce un dato pacifico la loro distinzione e la dottrina è unanime nell’ inquadrare i parcheggi che eccedono lo standard vincolistico tra quelli a utilizzazione e circolazione libera (di cui sopra sub lett. c) del n. 8.2).

10. L’argomento fondamentale che si adduce favore dell’ applicazione all’intera superficie, ancorché realizzata in eccedenza, del regime di cui all’art. 18 della legge 765/1967, è, come sopra accennato, il seguente. Una volta accertato che il proprietario-costruttore, con l’atto d’obbligo, ai fini della concessione edilizia, si è impegnato a destinare a parcheggio una determinata superficie, il vincolo derivante dal cit. art. 18 deve ritenersi esteso all’intera superficie, a nulla rilevando l’eventuale eccedenza di essa rispetto a quella risultante dal rapporto area-cubatura di cui alla citata norma, tanto più che tale rapporto deve considerarsi immodificabile solo nel minimo se è vero che la norma stessa si limita a prescrivere che la misura degli spazi da riservare a parcheggi sia non inferiore a un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione.

10.1. L’argomento non persuade e nel sistema si rinvengono considerazioni contrarie di maggior peso.

L’atto d’obbligo non può essere inquadrato nel paradigma del contratto a favore di terzi previsto dall’art. 1411 c.c., poiché, come è stato più volte affermato dalle Sezioni Unite, ai fini della giurisdizione, la convenzione (o atto d’obbligo) tra un Comune e un privato costruttore, con la quale quest’ ultimo, al fine di ottenere il rilascio di una concessione edilizia, si obbliga ad un facere o a determinati adempimenti nei confronti dell’ente pubblico non solo non costituisce un contratto di diritto privato, ma non ha neppure specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi semplicemente come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della P.A., senza alcuna possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla base di esso (v. fra tante: Sez. Un. 20.4. 1998, n. 4016; 11.7.1994, n. 6527; 24.6.1992, n. 7773).

La concessione edilizia, come è stato costantemente affermato in giurisprudenza, non può mai pregiudicare né costituire diritti a favore di terzi (v. fra tante: Cass. 25.10.2001, 13170; 11.5.2000, n. 6038; 3.4.1998, n. 3428).

10.2. Il concetto di “pertinenza ex lege” (cd. pertinenza urbanistica) riguarda esclusivamente lo spazio standard di parcheggio stabilito dalla legge, ma non anche quello eccedente tale misura, in ordine al quale è configurabile soltanto una “pertinenza volontaria”, in base all’art. 817 c.c.. Nel senso, che, mentre il rapporto pertinenziale “ex lege” che si costituisce tra il fabbricato e l’area da destinare a parcheggio (con diritto d’uso da parte dei proprietari o occupanti le singole unità immobiliari) trova la sua fonte nella norma imperativa che determina ed impone l’esistenza dell’inderogabile vincolo pubblicistico di servizio con il fabbricato, l’eventuale rapporto pertinenziale che può sorgere tra lo stesso fabbricato e la superficie eccedente quella vincolata è geneticamente collegato esclusivamente ai modi ordinari con cui esso si costituisce, secondo, cioè, la effettiva destinazione della cosa e secondo la volontà del proprietario.

11. La norma che pone “limiti legali alla proprietà” non consente applicazione analogica, sia essa dettata da ragioni di interesse generale a carattere pubblicistico, ovvero da esigenze sociali di contemperare gli interessi di ciascun proprietario con quelli degli altri, onde non è configurabile la costituzione ovvero l’estensione di limitazioni del diritto di proprietà oltre i casi tassativamente previsti dalla legge.

11.1. Il vincolo di destinazione a parcheggio di un’area, in virtù di atto d’obbligo, essendo di natura convenzionale, può essere modificato dalle parti e non richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, stante il principio di autonomia.

Il vincolo di destinazione per legge di un’area a parcheggio, essendo di natura inderogabile, non può essere modificato dalle parti e richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, in base a criteri di certezza e indisponibilità dell’imposizione, onde è giusto, anche ai fini della libera circolazione dei beni e dell’iniziativa economica, che tale vincolo sia stabilito nel minimo.

12. Un ultimo argomento proviene dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, recante il T.U. delle disposizioni in materia edilizia, come modificato e integrato dal decreto legislativo 27.12.2002, n. 301.

L’ art. 137 del suddetto T.U. prevede che “all’articolo 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122, il comma 2 è sostituito del seguente: ’2. L’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta a denuncia di inizio di attività’.”

Gli effetti di questa modifica appaiono di tutto rilievo, posto che il titolo abilitativo alla realizzazione del posto auto è oggi costituito non più dall’autorizzazione bensì dalla denuncia di inizio di attività. Non si ha più un provvedimento, come quello dell’autorizzazione, con allegato atto d’obbligo da cui poter desumere i riferimenti inerenti al parcheggio.

15. Il contrasto giurisprudenziale, pertanto, va risolto affermandosi che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legale (art. 18 legge 6.8.1967, n. 765), non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l’originario proprietario-costruttore del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo.

16. Il principio comporta, quindi, il rigetto del terzo motivo di ricorso, nonché dei connessi punti di cui al quarto, sesto, settimo e ottavo motivo.

17. Anche il primo e secondo mezzo, che vanno congiuntamente esaminati per la connessione logica che presentano, sono da rigettare.

L’impugnata sentenza, con indagine di fatto, incensurabile in questa sede di legittimità, ha innanzitutto accertato, sulla scorta della c.t.u., che l’area di parcheggio asservita (dovendosi in questa comprendere anche le rampe di accesso e gli svincoli), data in comproprietà ai proprietari delle unità immobiliari del fabbricato, soggetta a diritto d’uso da parte degli stessi, è rispettosa (e sul punto non c’è censura) di quella (mq. 207) minima da riservarsi inderogabilmente ai condomini nella proporzione prevista dalla legge 765/1967.

Conseguentemente ha escluso da tale diritto di comproprietà l’invocata superficie di mq. 435 di parcheggio, prevista nel progetto approvato con la prima concessione edilizia, osservando che quella “superficie è stata variata”, cioè cambiata in senso quantitativo con i successivi atti d’obbligo (del febbraio e marzo 1988). Non si è trattato, quindi, nella specie, di una “variante” in senso tecnico, né di una attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, subordinata a concessione, come assumono i ricorrenti, ma di determinazione quantitativa della superficie da destinare a parcheggio.

Correttamente l’impugnata sentenza ha ritenuto che i contratti preliminari erano stati superati dai rogiti definitivi di compravendita, ai quali bisognava fare riferimento ai fini dell’individuazione della comune volontà delle parti. Interpretando tali contratti, con adeguata motivazione, la Corte di merito ha escluso che l’area di parcheggio eccedente quella minima prevista dall’art. 18 legge 765/1967 fosse compresa nelle varie compravendite, data la specifica clausola di riserva di proprietà a favore della soc. S.I.M.. Del tutto generico è il richiamo da parte dei ricorrenti ad elementi di segno contrario.

18. Il quarto motivo, ribadito il rigetto del punto collegato al principio di diritto sopra affermato, è privo di pregio nella restante parte, perché l’impugnata sentenza con sufficiente argomentazione ha escluso qualsiasi risarcimento del danno, avendo ritenuto: a) non sussistente l’invocato dolo incidente (art. 1440 c.c.), per assenza di qualsiasi raggiro; b) non provato il pregiudizio conseguente alle dedotte difformità del garage (artt. 1480 e 1489 c.c.); c) non violati gli artt. 871 e 872 c.c., per essere stati i parcheggi realizzati in conformità delle disposizioni di legge e delle norme regolamentari.

19. Parimenti destituito di fondamento è il quinto mezzo, atteso che l’impugnata sentenza ha giustificato il diniego di risarcimento per inagibilità (temporanea) del garage in base a mancanza di prova del danno.

20. In ordine al sesto, settimo e ottavo motivo, già scriminati in collegamento con il terzo, c’e solo da aggiungere che la Corte d’appello ha spiegato perché l’area di mq. 890, in eccedenza rispetto a quella minima dello standard edilizio, benché vincolata a parcheggio, in base ad atto d’obbligo, non poteva ritenersi soggetta a diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio. Ha altresì giustificato l’inapplicabilità nella specie dell’art. 2 legge 122/1989, in forza del principio di irretroattività della legge, nonché la validità della clausola con la quale la S.I.M. si era riservata la proprietà dell’area di parcheggio perché relativa a quella realizzata in eccedenza, essendo stata trasferita in comproprietà dei singoli acquirenti delle unità immobiliari la superficie di cui alla misura legale (standard edilizio).

21. In base alle considerazioni svolte, il ricorso va, quindi, rigettato.

Sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio delle Sezioni Unite della Corte Suprema di Cassazione, il 17 febbraio 2005.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 15 GIU. 2005

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele – rel. Presidente -
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna – Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

T.R., F.L., T.S., elettivamente domiciliati in ROMA V. LE MAZZINI 146, presso lo studio dell’avvocato SPAZIANI TESTA EZIO, che li difende unitamente all’avvocato BONINO CARLO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

G.G., elettivamente domiciliato in ROMA VIA SETTEMBRINI 30, presso lo studio dell’avvocato TORNABUONI GIANGIACOMO, che lo difende unitamente agli avvocati BELLONI PERESSUTTI GIAN PAOLO, DE LAZZER MARIA ELISABETTA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro

COND (OMISSIS) in persona dell’Amministratore pro tempore, M.A., P.L., F.L., S.M., G.B., M.E., P.M.;

- intimati -

e sul 2 ricorso n 19535/01 proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Ammnistratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA CIRC. NE CLODIA 169, presso lo studio dell’avvocato BENIGNI GIORGIO, che lo difende unitamente all’avvocato VARNIER VARNIERO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

T.R., F.L., T.S., elettivamente domiciliati in ROMA V. LE MAZZINI 146, presso lo studio dell’avvocato SPAZIANI TESTA EZIO, che li difende unitamente all’avvocato BONINO CARLO, giusta delega in atti;

- controricorrenti al ricorso incidentale -

nonchè contro

S.M., G.G., G.B., M.E., P.M., M.A., F.L., P.L., GR.GA., Z.D.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 275/01 della Corte d’Appello di VENEZIA,depositata il 15/02/01;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/04/06 dal Presidente Dott. CORONA Rafaele;
udito l’Avvocato BONINO Carlo, difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale;
udito l’Avvocato DEL BUFALO Paolo, con delega depositata in udienza degli Avvocati BELLONI PERESSUTTI, DE LAZZER, difensori del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione 10 novembre 1993, T.R., F.L. e T.S., proprietari di unità immobiliari site nell’edificio in (OMISSIS), convennero davanti al Tribunale di Padova il condominio dell’edificio suddetto, in persona dell’amministratore in carica, e gli altri condomini M. A., P.L., F.L., S. M., M.B., M.E. e P. M.. Domandarono la pronunzia di nullità, o comunque di illegittimità, della Delib. 11 ottobre 1993, con la quale l’assemblea aveva rigettato la richiesta di T.R. di tracciare nel cortile comune i posti auto assegnati a ciascun condomino sulla base dei mappali di proprietà. A fondamento dedussero la mancata convocazione della condomina T.S., nonchè la violazione del divieto stabilito dall’art. 1120 c.c., comma 2. di realizzare innovazioni tali da rendere inservibili talune parti comuni all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Il condominio dell’edificio in (OMISSIS), si costituì ed eccepì la cessazione della materia del contendere, in quanto la deliberazione impugnata era stata sostituita da altra di identico contenuto, approvata dalla assemblea regolarmente convocata il 18 novembre 1993.

Con successiva citazione 17 dicembre 1993, T.R., F.L. e T.S. convennero nuovamente in giudizio il condominio dell’edificio in (OMISSIS) e gli altri condomini e impugnarono la Delib. 18 novembre 1993, esclusivamente per violazione del divieto di cui all’art. 1120 cit, comma 2.

Il condominio si costituì e chiese il rigetto. Si costituì anche il condomino G.G. e aderì alle conclusioni del condominio.

Riunite le cause, con sentenza 26 novembre 1997 il Tribunale di Padova dichiarò mille entrambe le delibere e condannò il condominio ed i condomini convenuti alla rifusione delle spese.

Pronunziando sull’impugnazione proposta da G.G. e dal condominio di via (OMISSIS), in persona dell’amministratore in carica, in contraddittorio con T.R., P.L., T.S. e con gli altri condomini M.A., P.L., F.L., S.M., M. B., M.E. e P.M., la Corte d’Appello di Venezia, con sentenza 12 dicembre 2000 – 15 febbraio 2001, accolse il gravame, rigettò la domanda di impugnazione della Delib. 18 novembre 1993 e dichiarò cessata la materia del contendere relativamente alla Delib. 11 ottobre 1993.

Per guanto ancora interessa, nella sentenza della Corte d’Appello si afferma che per innovazioni della cosa comune, ai sensi dell’art. 1120 c.c., comma 1., si intendono le modificazioni materiali di essa, le quali importino l’alterazione dell’entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione; che al concetto di innovazione è connaturato lo svolgimento di una attività materiale concernente la cosa comune, ovverosia l’esistenza di un facere, che ne modifichi la sostanza o la destinazione; che il rigetto, da parte dell’assemblea, dell’istanza di alcuni condomini di tracciare sul cortile le strisce per delimitare i singoli posti macchina, in difetto di modificazione materiale della cosa comune, non poteva ritenersi che avesse innovato la cosa comune. Allo stesso tempo, la mancata delimitazione degli spazi destinati a parcheggio non comportava l’impossibilità pratica di impedire l’occupazione abusiva del cortile condominiale da parte delle autovetture dei singoli condomini, perchè con deliberazione assunta all’unanimità il 24 marzo 1980 i condomini erano stati autorizzati a lasciare le autovetture in sosta sul cortile. Pertanto, il rigetto della richiesta di tracciare le strisce non aveva avuto l’effetto innovativo di legittimare un comportamento precedentemente vietato, anche perchè mancava del tutto la prova della difficoltà di utilizzare la cosa comune conseguente alla mancata apposizione delle strisce sul cortile.

Con ricorso per cassazione 7 giugno 2001, T.R., F. L. e T.S. hanno convenuto il Condominio (OMISSIS), in persona dell’amministratore in carica, nonchè G.G. e M.A., P.L., F.L., S.M., M.B., M.E., P. M.; si è costituito con controricorso e ha proposto ricorso incidentale in data 17 luglio 2001, il condominio (OMISSIS) in persona dell’amministratore, e G.G. il 13 luglio 2001.

Si sono difesi con controricorso avverso il ricorso incidentale, con atto 9 ottobre 2001, T.R., F.L. e T. S.. Con ordinanza 5 aprile 2004, la Corte ha disposto l’integrazione del contraddittorio per quanto concerne il ricorso incidentale nei confronti dei condomini M.A., P.L., F.L., S.M., M. B., M.E., P.M. e G. G..

Acquisiti gli atti difensivi 5 gennaio 2004 di G.G., 12 luglio 2004 del Condominio (OMISSIS) 30 novembre 2004 di T. R., F.L. e T.S., e 1 dicembre 2005 di G.G., la causa si tiene a decisione all’udienza pubblica del 24 aprile 2006.

Diritto

l. A fondamento del ricorso principale, i ricorrenti deducono:

1.1 – Violazione e falsa applicazione degli artt. 1120 e 1102 c.c. comma 2., per aver ritenuto la delibera impugnata priva di contenuto innovativo, mancando una modifica materiale della cosa comune e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia: ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

La Corte veneta è caduta nell’errore di aver ritenuto che per la sussistenza delle innovazione occorra la modificazione materiale della cosa comune. In realtà la Corte veneta ha disatteso l’insegnamento della Suprema Corte, secondo cui le innovazioni possono derivare anche da modifiche immateriali, attuate senza l’esecuzione di opere esteriori sulla cosa comune, purchè ne risulti comunque mutata la destinazione (Cass., Sez. 2^, 24 giugno 1973, n. 1908; Cass., Sez. 2^, 19 ottobre 1974, n. 2945).

1.2 – Violazione e falsa applicazione dell’art. 1120 comma 2 e 1(102 c.c., omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia: ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Dall’inizio, i condomini beneficiavano di spazi individuali di parcheggio in proprietà sulla base degli atti di acquisto ed al regolamento di condominio. Era intervenuta la Delib. 24 marzo 1980 – che aveva consentito il parcheggio anche davanti agli ingressi ed alle finestre dell’appartamento del T. – ma con carattere meramente provvisorio. (Se dovesse ritenersi che aveva introdotto una stabile disciplina degli spazi comuni, in violazione dei diritti soggettivi di godimento la delibera suddetta dovrebbe considerarsi viziata da nullità rilevabile in qualsiasi momento). Successivamente l’assemblea aveva deciso di ripristinare la originaria collocazione dei posti auto, in conformità con gli atti di proprietà e del regolamento, m ma la Delib. 29 aprile 1986 non era stata rispettata.

Donde la richiesta del T. del 1993 di tracciare nuovamente i posti.

1.3 – Violazione e falsa applicazione degli artt. 1137, 1130 e 1131 c.c., nullità della sentenza e passaggio in giudicato della sentenza di primo grado: ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 4 (Motivo condizionato. Se il rifiuto di segnare i posti macchina non avesse innovato la cosa comune, l’appello del condomino G. andava dichiarato inammissibile, per carenza di legittimazione ad impugnare ex art. 1337 c.c., spettando la legittimazione al solo amministratore).

1.4 – Violazione falsa applicazione degli artt. 1120 e 1102 c.c., comma 2, sotto diverso profilo; violazione del principio del contraddittorio e della proponibilità delle eccezioni; violazione degli artt. 1350 e 1392 c.c.; insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Posto che il condomino G., con l’atto d’appello, aveva affermato che la Delib. 24 marzo 1980, assunta all’unanimità, aveva modificato definitivamente la collocazione dei posti auto originari, quali risultavano dagli atti di proprietà e dal regolamento, le istanze dei ricorrenti dirette a dimostrare il carattere meramente provvisorio della delibera non potevano essere dichiarate inammissibili, ma dovevano esaminarsi in quanto intese a contestare le eccezioni di controparte.

1.5 – Violazione e falsa applicazione dell’art. 184 c.p.c. e delle norme precedenti in ordine all’ammissione delle prove, nonchè del principio dell’onere della prova; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Il rigetto della prova per interpello e per testi circa la provvisorietà della Delib. 1980 era errata ed immotivata, in quanto il giudice d’appello era obbligato ad esaminare la eccezione sollevata dai ricorrenti in ordine all’efficacia della suddetta delibera.

1.6 – Violazione e falsa applicazione degli artt. 1120, 1102 c.c., comma 2, violazione dei principi in materia di onere della prova sotto diverso profilo; insufficiente, omessa e contraddittoria motivazione ai sensi dell’ art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

La affermazione secondo cui mancava la prova che il mutamento della destinazione del cortile, conseguente al mancato tracciato delle strisce, avrebbe reso il cortile inservibile all’uso o al godimento dei ricorrenti era contraria al vero, in quanto il parcheggio disordinato delle macchine procurava gravissimi inconvenienti all’uso dei locali dei ricorrenti.

1.7 – I ricorrenti avevano diritto al ristoro delle spese del giudizio d’appello (di quello di Cassazione e di rinvio).

2. A – fondamento del ricorso incidentale si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 343 c.p.c., per aver considerato inammissibile, perchè tardivo, l’appello incidentale del condominio.

3. – La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia, è se possa qualificarsi come innovazione illegittima – e, come tale, non consentita all’assemblea dei condomini – il rifiuto del collegio di deliberare la disciplina dell’uso delle parti comuni, consistente nel tracciare sul cortile comune le delimitazioni dei posti macchina dei singoli partecipanti, in conformità con le indicazioni risultanti dai loro atti di acquisto. Sul punto specifico – prospettato con i motivi 1, 2, 4 e 6 del ricorso principale, che devono trattarsi congiuntamente in ragione della loro intima connessione – non ha avuto occasione di pronunziare la giurisprudenza che, tuttavia, ripetutamente ha deciso intorno ai principi, ai concetti, alle direttive di ordine generale afferenti alle innovazioni.

L’esame attento della questione, nel suo complesso, appare pertanto necessario.

3.1 – Secondo il significato (lessicale) proprio, il termine innovazione designa l’atto o l’effetto di innovare; ovverosia, indica ogni novità, mutamento, trasformazione, che modifichi o provochi comunque l’alterazione della situazione esistente.

3.2 – Sul piano tecnico-giuridico, a far tempo dal codice del 1865 la innovazione è considerata come l’alterazione della cosa comune cagionata da un’attività o da un’opera.

Peraltro, nel codice civile del 1865 il fulcro della disciplina consisteva nel divieto di apportare modifiche. L’art. 677 c.c., che risentiva dell’antico jus prohibendi fissato in tema di comunione (in re comuni neminem dominorum iure facere quicquam invito altero posse), statuiva: “Uno dei partecipanti non può fare innovazioni nella cosa comune, ancorchè le pretenda vantaggiose a tutti, se gli altri non vi acconsentano”.

Innovazione era sinonimo di attività vietata sia al singolo condomino, sia alla maggioranza dei partecipanti. Dalla dottrina e dalla giurisprudenza innovazioni erano qualificate le attività che, non potendo considerarsi puro e semplice godimento della cosa comune, erano vietate ancorchè vantaggiose per tutti: precisamente, le aggiunzioni di nuove opere o le modifiche, le quali, anche se determinavano un migliore godimento della cosa comune, non potevano essere apportate dal singolo, nè deliberate dalla maggioranza.

3.3 – Siffatta concezione delle innovazioni ha condizionato i primi commenti al codice vigente, i quali hanno avuto cura di precisare che, a norma degli artt. 1108, 1120 c.c., e art. 1121 c.c., comma 1, in determinate circostanze le innovazioni sono ammesse.

In tema di comunione, l’art. 1108 c.c. considera l’innovazione l’attività o l’opera, che migliori la cosa o ne renda più comodo o redditizio il godimento: la quale, a determinate, condizioni può essere approvata dalla maggioranza.

3.4 – Per quanto riguarda specificamente il condominio negli edifici, gli artt. 1120 e 1121 c.c. considerano innovazioni le attività, per la cui esecuzione è richiesta la deliberazione della maggioranza dei partecipanti. L’art. 1120 distingue tra le innovazioni, che la maggioranza ha il potere di deliberare (art. 1120 comma 1) e le innovazioni, che la maggioranza non può approvare in modo assoluto (art. 1120 c.c., comma 2).

I primi commenti hanno sottolineato la distinzione tra le innovazioni lecite e le innovazioni vietate, lasciando in ombra, peraltro, la configurazione materiale e funzionale delle innovazioni. Hanno definito lecite le innovazioni dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, che la maggioranza qualificata dei condomini può approvare; vietate le innovazioni, che la maggioranza non può approvare perchè rendono inservibili talune parti comuni all’uso o al godimento anche di un solo condomino, recano pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato, alterano il decoro architettonico dell’edificio.

Quando l’indagine si è soffermata sul dato materiale e funzionale delle innovazioni, si è precisato che dal codice si considerano innovazioni le attività deliberate dall’assemblea, che incidono sulle cose, gli impianti ed i servizi comuni, e che comportano la modifica, materiale o funzionale, delle parti suddette.

La giurisprudenza definisce innovazioni le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni che, nell’interesse di tutti i partecipanti, possono essere deliberate dalla assemblea con la maggioranza dei partecipanti al condominio e con i due terzi del valore dell’edificio (art. 1120 c.c., comma 1 e art. 1136 c.c., comma 5) ovvero che alla stessa assemblea sono vietate siccome recano pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato, ne alterano il decoro architettonico o rendono talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche in un solo condomino (art. 1120 c.c., comma 2). Per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., Sez. 2^, 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., Sez. 2^, 5 novembre 1990, n. 10602).

Due gli elementi essenziali: l’uno, soggettivo, configurato dall’interesse di tutti i partecipanti e dalla approvazione della maggioranza qualificata; l’altro, obbiettivo, consistente nella trasformazione materiale o nel mutamento della destinazione.

3.5 – Ciò detto non è indispensabile che l’innovazione si concreti in un’opera di carattere materiale, perchè la modifica della destinazione delle parti comuni non necessita sempre di nuove opere.

Effettivamente, le innovazioni possono derivare anche da modifiche apportate senza l’esecuzione di opere sulle parti comuni, purchè risulti comunque mutata la destinazione. Nondimeno, la sussistenza delle innovazioni esige sempre un facere in guanto novità, mutamento, trasformazione, le innovazioni consistono nell’atto o nell’effetto del tacere. Tanto nella enunciazione delle innovazioni lecite, nelle quali si manifesta il potere più esteso dell’assemblea in ordine alla gestione dinamica delle parti comuni, quanto nell’elenco delle innovazioni vietate, le disposizioni di cui agli artt. 1120 e 1121 contemplano il risultato di una attività. Al concetto di innovazione è connaturata la novità: sia che essa riguardi la consistenza materiale, sia che essa contempli la destinazione funzionale delle cose, degli impianti e dei servizi comuni. In conformità con il significato lessicale del termine, in senso tecnico innovazione designa l’atto e l’effetto di innovare:

vale a dire, la novità, il mutamento o la trasformazione, che modifichi la situazione esistente.

4.1 – Necessariamente, le delibere che approvano le innovazioni si estrinsecano come autorizzazione ad effettuare determinate attività o ad eseguire date opere di certo non come rifiuto o divieto di fare alcunchè.

Segue non potersi considerare viziata, per violazione della disciplina delle innovazioni, la delibera dell’assemblea, la quale conservi immutato lo status quo, concernente la utilizzazione o il godimento delle parti comuni e che respinga la richiesta avanzata da taluni condomini di tracciare nel cortile comune la delimitazione dei posti macchina, in conformità con le indicazioni risultanti dagli atti di acquisto dei singoli partecipanti. Vale a dire, che rifiuti di disciplinare l’uso delle parti comuni, modificando la situazione di fatto esistente (sia essa legittima o illegittima).

A conclusione dell’excursus, a norma dell’art. 384 c.p.c.,comma 1 (nuovo testo), il principio di diritto si enuncia come segue. Per innovazioni delle cose comuni s’intendono le modifiche, approvate dall’assemblea con la maggioranza qualificata nell’interesse di tutti i condomini, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In quanto novità, mutamento, trasformazione, le innovazioni consistono sempre nell’atto o nell’effetto dal facere. Non è pertanto viziata, per violazione della disciplina delle innovazioni, la delibera della assemblea dei condomini, la quale conservi immutato lo status quo concernente la utilizzazione o il godimento delle parti comuni.

4.2 – Ciò non significa, peraltro, che il condomino sia privo di tutela: non significa che ciascun condomino non possa far valere il suo (preteso) diritto di utilizzare il cortile e, meno che mai, di conformare l’uso ai suoi (asseriti) titoli.

Esistono azioni adatte.

Intanto, ogni qual volta “non si prendono provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune”, il condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria (art. 1005 c.c.): ciò senza la necessità di impugnare una specifica delibera; ovvero impugnando la delibera non perchè viola la disposizione sulle innovazioni, ma perchè l’assemblea non adotta i provvedimenti necessari per l’amministrazione delle parti comuni (id est, per disciplinare l’uso delle parti comuni). Del pari all’autorità giudiziaria il singolo condomino può ricorrere quando l’amministratore “omette di disciplinare l’uso delle cose comuni, in modo che ne sia assicurato il migliore godimento a tutti i condomini” (art. 113 c.c., n. 2). Se invece il condomino, in quanto proprietario, assume che gli si impedisce non l’uso comune, ma l’uso esclusivo in conformità con i suoi titoli, deve promuovere le opportune azioni possessorie o petitorie.

5. – Siccome dipendenti dalla soluzione della questione esaminata sopra, devono essere rigettati i motivi 1, 2, 4 e 6 del ricorso principale. Vanno respinti gli altri motivi dello stesso ricorso:

rispettivamente il 3 siccome nuovo ed il 5 perchè inconferente con il petitum e con la causa petendi fatti valere.

Resta assorbito il ricorso incidentale.

Sussistono i giusti motivi per dichiarare interamente compensate tra le parti le spese processuali.

P.Q.M.

La Corte:

riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale; compensa tra le parti le spese del giudizio.

Così deciso in Roma, il 24 aprile 2006.

Depositato in Cancelleria il 26 maggio 2006.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Presidente -
Dott. Giandonato NAPOLETANO – Consigliere -
Dott. Rosario DE JULIO – Rel. Consigliere -
Dott. Francesco Paolo FIORE – Consigliere -
Dott. Emilio MIGLIUCCI – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

I.A., P.M.E.N.B., elettivamente domiciliati in ROMA LUNGOTEVERE MICHELANGELO 9, presso lo studio dell’avvocato MASSIMO MANFREDONIA, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

V SRL, in persona dell’Amm.re Unico pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ROMEO ROMEI 19, presso lo studio dell’avvocato BRUNO RIITANO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro

A.G.;

- intimate -

avverso la sentenza n. 1546/00 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 10/05/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/06/04 dal Consigliere Dott. Rosario DE JULIO;
udito l’Avvocato MANFREDONIA Massimo, difensore di ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato RIITANO Bruno, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del 1° motivo del ricorso e per l’accoglimento del 2° motivo del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 1°.8.1996 la S.r.l. V conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Roma I.A.. A.G. N.B. ed E.P.M. per sentir dichiarare la nullità, od in subordine ottenere l’annullamento, della delibera assembleare approvata il 4.7.1996 e del regolamento di condominio redatto ed approvato in tale sede, con la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 96 c.p.c.. I convenuti si costituivano in giudizio eccependo, in via preliminare, la nullità dell’atto di citazione per difetto di “causa petendi”, stante la assoluta genericità degli elementi di diritto posti a base della domanda, e nel merito contestavano la fondatezza della domanda.

Il Tribunale di Roma, con sentenza in data 5.3.98, dichiarava nullo l’atto di citazione e condannava l’attrice al pagamento delle spese di lite. Avverso tale sentenza proponeva appello la S.r.l. V, eccependo che erroneamente il giudice di primo grado aveva ritenuto la domanda attrice generica e non sorretta da ragioni in fatto ed in diritto, e chiedendone l’accoglimento.

I convenuti si costituivano in giudizio contestando le asserzioni dell’appellante e chiedendo il rigetto dell’impugnazione.

La Corte d’Appello di Roma, con sentenza del 10.5.2000, in parziale accoglimento dell’impugnazione, dichiarava la nullità del regolamento di condominio delle porzioni immobiliari site in Roma, alla via e della relativa delibera assembleare in data 4.7.1996, che lo aveva adottato, relativamente alle disposizioni di cui all’art. 2, 2° comma, all’art. 4. 1° comma, e a quelle connesse con tali disposizioni, norme concernenti l’uso delle zone di parcheggio e delle vie carrabili di accesso ai garages e al portone di ingresso con assegnazione di posti, nonché l’obbligo per ciascun condomino di provvedere alla gestione ordinaria per un trimestre di ciascun anno solare.

Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per Cassazione A.I., E.P.M. in I. e B.N. affidato a due motivi di impugnazione, illustrati con memoria.

Ha resistito la S.r.l. Villa de Loggio con controricorso.

Con provvedimento adottato all’udienza del 9.12.2003 la Corte ordinava l’integrazione del contraddittorio nei confronti di A.G. che aveva partecipato al giudizio di appello; integrazione avvenuta ritualmente con atto notificato il 12.2.2004 ad A.G. che tuttavia non ha svolto difese nel presente giudizio -

Diritto

Col primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 164 e 345 c.p.c., in relazione all’art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c.; nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere la Corte d’Appello erroneamente riformato la sentenza del Tribunale che aveva respinto la domanda dell’attrice V, dichiarando la nullità della citazione per violazione dell’art. 164, 4° comma, c.p.c. che prevede che la citazione è nulla se sono omesse o risultano assolutamente incerte la determinazione della cosa oggetto della domanda e l’esposizione dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda.

Deducono i ricorrenti che essi con la comparsa di costituzione e risposta avevano subito eccepito la nullità della citazione, la quale apoditticamente affermava che il regolamento approvato dall’assemblea in data 4 luglio 1996 derogava alle vigenti norme in tema di condominio, ma ometteva di indicare gli elementi di fatto e di diritto costituenti le ragioni della domanda, limitandosi gli attori all’udienza successiva del 3.3.1997 a dedurre il contrasto del regolamento impugnato con il principio dell’indivisibilità delle parti comuni, senza però precisare quali parti del regolamento avrebbero integrato il detto contrasto; che soltanto con l’atto di appello gli attori avevano specificato l’esatta censura mossa al regolamento impugnato, con palese violazione anche dell’art. 345 c.p.c. -

Il motivo è infondato e va respinto.

L’eccezione di nullità dell’atto di citazione per indeterminatezza del petitum, affermata dal Tribunale, non è stata condivisa dalla Corte di merito, la quale a pagg. 5 e 6 della sua sentenza ha correttamente affermato che, “esaminando il contenuto della domanda introduttiva del giudizio e le precisazioni fornite dalla parte istante all’udienza del 3.3.1997, non può sostenersi che essa sia talmente lacunosa da non consentire la individuazione dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda”; che il petitum della domanda era individuabile attraverso un esame complessivo dell’atto introduttivo del giudizio, con riguardo anche alla parte espositiva, per cui nel caso in esame era agevole interpretare le censure mosse al regolamento di condominio, di cui si chiedeva dichiararsi la nullità in base a precise e motivate contestazioni -

È giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. sentt. n. 4880/1983, n. 188/1996, n. 3911/2001, n. 3269/1995, n. 6512/1983) che per aversi nullità della citazione per omessa determinazione dell’oggetto della domanda è necessario che il petitum, inteso sotto il profilo formale come provvedimento giurisdizionale richiesto e sotto l’aspetto sostanziale come bene della vita di cui si domanda il riconoscimento, sia del tutto omesso o risulti assolutamente incerto, ipotesi questa che non ricorre quando l’individuazione del petitum così inteso sia comunque possibile attraverso un esame complessivo dell’atto introduttivo del giudizio, esteso non solamente alla parte di esso destinata a contenerne le conclusioni, ma anche alla parte espositiva, costituendo il relativo apprezzamento una valutazione di fatto riservata al Giudice di merito e non censurabile in Cassazione se congruamente e correttamente motivata, come è avvenuto nel caso in esame; che la parte non può indicare o indicare erroneamente la ragione giuridica che legittima la sua domanda, essendo riservato al Giudice adito il potere – dovere di identificare la norma che giustifica l’accoglimento o il rigetto della domanda stessa, lasciando immutati i presupposti di fatto posti a sostegno del petitum.

Col secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt.1102, 1119, 1136 e 1138 cod. civ., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere la Corte d’Appello ritenuto illegittimo il regolamento condominiale approvato a maggioranza, annullandolo, sulla premessa che la cosiddetta “turnazione” o rotazione dei parcheggi nel cortile dell’edificio potesse essere deliberata ex art. 1138 cod. civ. solo all’unanimità, perché con la delibera del 4.7.1996 veniva adottato un regolamento di condominio che nell’art. 2 comportava una menomazione dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni, con l’effetto di una sostanziale illegittima divisione delle parti comuni stesse.

Deducono i ricorrenti che, invece, era sufficiente l’approvazione a maggioranza sull’uso turnario dei posti macchina nel cortile, trattandosi di disposizione volta a disciplinare l’uso delle cose comuni nell’unico modo possibile, essendo tre i posti auto e quattro i condomini -

Il motivo è fondato e va accolto.

È giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. sentt. 2084/1992, n. 9649/1998, n.1057/1999 e n. 4601/1981) che il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; che, pertanto, la disciplina turnaria dei posti macchina, lungi dal comportare l’esclusione di un condomino dall’uso del bene comune, – come ritiene la sentenza impugnata, – è adottata per disciplinare l’uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento e secondo le circostanze; che la delibera, la quale disciplina l’uso di un bene comune può essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all’art. 1136 cod. civ., purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioè il massimo godimento possibile, come è avvenuto nel caso in esame; che l’assemblea di un condominio edilizio può validamente deliberare con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ, la specifica destinazione dei posti auto disponibili, per assicurare ai condomini il migliore godimento e la migliore utilizzazione dei detti posti auto, senza che ne derivi una violazione del principio del godimento paritario per l’impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i compartecipi della comunione, che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza.

Respinto il primo motivo, la sentenza impugnata va cassata in riferimento al secondo motivo accolto e la causa va rinviata, anche per le spese del presente giudizio, ad altra Sezione della Corte d’Appello di Roma, che si atterrà ai principi di diritto enunciati nella motivazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo, accoglie il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, ad altra Sezione della Corte di Appello di Roma.

Così deciso in Roma il 22.6.2004.

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 16 GIU. 2005.