Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – rel. Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 31682/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende, come da procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende, come da procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 942/2006 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 23/05/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/11/2012 dal Consigliere Dott. Ippolisto PARZIALE;
udito l’avvocato del ricorrente, che si riporta agli atti e insiste nel ricorso;
udito il Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO, che conclude per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – La societa’ (OMISSIS) srl, quale locatrice, otteneva il decreto ingiuntivo per l’importo di euro 1356,41 in data 1 febbraio 2003 nel confronti del conduttore (OMISSIS) (odierno ricorrente) per il pagamento di oneri condominiali. Inizialmente la richiesta della somma veniva effettuata direttamente dall’amministratore del condominio e successivamente dalla stessa locatrice con raccomandata del 28 novembre 2001. Seguiva una fitta corrispondenza tra le parti nell’ambito della quale si collocava in data 1 dicembre 2001 un telegramma inviato dal conduttore con il quale egli “sollecitava un incontro per il pagamento delle quote condominiali arretrate”. Seguiva il decreto ingiuntivo di cui sopra che veniva opposto dal conduttore il quale deduceva di aver esercitato il diritto di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 9 senza alcun riscontro al riguardo. La locatrice, invece, assumeva che vi era stato con il telegramma su richiamato riconoscimento del debito e deduceva che i diritti di cui all’articolo 9 erano esercitabili solo nei confronti del condominio.

2.- Il Tribunale accoglieva l’opposizione al decreto ingiuntivo.

Riteneva che il conduttore non era stato posto in condizione di esercitare le facolta’ di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 9 e che il locatore non aveva nemmeno provato i fatti costitutivi posti a fondamento della pretesa, attraverso la produzione di rendiconti e di piani di riparto approvati dall’assemblea. Ne’ il telegramma del 1 dicembre 2001 poteva essere qualificato come riconoscimento di debito, posto che con esso veniva solo sollecitato un incontro proprio per affrontare il problema del pagamento delle quote arretrate.

3. – La Corte d’appello, adita dalla societa’ locatrice, accoglieva l’impugnazione, qualificando il telegramma in questione come riconoscimento di debito con la conseguenza che non vi era piu’ questione in ordine alla prova del suo credito e che, una volta riconosciuto, il credito era immediatamente esigibile.

4. Il ricorrente affida il suo ricorso a tre motivi.

Resiste con controricorso la societa’.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I motivi del ricorso.

1.1. Con il primo motivo di ricorso viene dedotta la violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 9. Osserva il ricorrente che la norma in questione non disciplina l’esistenza del debito, ma regola soltanto la sua esigibilita’ nel senso che, finche’ non viene consentito al conduttore di accedere ai documenti, il credito e’ inesigibile.

1.2. Con il secondo motivo di ricorso viene dedotta la violazione degli articoli 1988 e 2197 cod. civ., nonche’ vizi di motivazione, avendo la Corte territoriale erroneamente interpretato la natura del telegramma, non qualificabile come riconoscimento di debito. In ogni caso, anche a voler aderire a tale interpretazione, il credito, una volta riconosciuto, non era comunque esigibile per l’effetto della norma speciale su richiamata.

1.3. – Col terzo motivo di ricorso viene dedotta la violazione degli articoli 2697, 1136 c.c. e articolo 63 disp. att. cod. civ.. Secondo il ricorrente la locatrice non aveva fornito la prova del suo credito con la produzione della documentazione necessaria. Afferma che il locatore non aveva allegato al decreto ingiuntivo le delibere di approvazione dei bilanci e che il giudice di primo grado, pur in assenza di specifica contestazione al riguardo, aveva ritenuto necessaria la prova, non fornita. La Corte non aveva tenuto conto di tale principio.

2. Il ricorso e’ infondato e va respinto.

2.1 La Corte di appello di Roma ha ritenuto di qualificare ricognizione di debito il telegramma in data 1 dicembre 2001 dell’odierno ricorrente, inviato all’esito di una fitta corrispondenza intercorsa tra le parti, oggetto della quale era appunto la contestazione del dovuto da parte del ricorrente, quale conduttore.

Di conseguenza il primo e il terzo motivo, che attengono al regime della prova e che presuppongono che non sia intervenuto alcun riconoscimento di debito, devono essere trattati dopo il secondo, che riguarda anche la corretta interpretazione del telegramma in questione (se esso possa costituire o meno ricognizione di debito).

Il secondo motivo va, quindi, trattato con priorita’.

2.2 La censura proposta e’ relativa alla violazione degli articoli 1988 e 2697 c.c. con riguardo ai principi posti in materia di oneri condominiali dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 9 nonche’ deduce vizi di motivazione. Ritiene il ricorrente che il contenuto del telegramma in questione non possa essere valutato come ricognizione di debito perche’ “non era stata specificata l’intensione di pagare” e “non viene indicato l’importo del debito riconosciuto”.

Trattandosi di interpretazione di atti di parte, la censura di violazione di legge doveva riguardare la violazione dei canoni di interpretazione di cui all’articolo 1362 c.c. e segg.. La censura al riguardo e’ carente, risultando l’altra, relativa al vizio di motivazione, oltre che inammissibile sotto il profilo di cui all’articolo 366-bis c.p.c., perche’ del tutto mancante del necessario momento di sintesi, anche infondata.

Occorre osservare, infatti, che la Corte di merito sul punto ha ampiamente ed adeguatamente motivato, non solo sulla base della interpretazione letterale del telegramma, ma anche tenendo conto del comportamento delle parti. La Corte, infatti, ha rilevato che, all’esito della fitta corrispondenza intercorsa tra le parti, era intervenuto il telegramma in questione, nel quale era espressa la chiara volonta’ del ricorrente di fissare un incontro non per discutere della questione, ma “per il pagamento delle quote condominiali arretrate”. Di qui, la ritenuta volonta’ di adempiere alla propria obbligazione, derivante, nel suo importo, dal contenuto univoco della pregressa corrispondenza. Infondata e’ anche la censura, avanzata nella prima parte del secondo motivo, con la quale si deduce che, anche in presenza di riconoscimento di debito, quest’ultimo sarebbe inesigibile per non essere stata soddisfatta la richiesta avanzata Legge n. 392 del 1988, ex articolo 9. Tale ricostruzione non solo non e’ fondata su alcuna norma, ma appare anche contraria ai principi generali in materia. La visione degli atti posti a fondamento del debito e’ chiaramente funzionale al riconoscimento del debito, che, se viene comunque effettuato, non puo’ che prescindere, nei suoi effetti, da tale verifica. Sicche’, anche sul piano logico, l’inesigibilita’, sotto il profilo dedotto, di un debito gia’ riconosciuto appare del tutto estranea alla fattispecie, pure complessa, in esame.

2.3 Il rigetto del secondo motivo determina l’assorbimento (e comunque il rigetto) del primo e del terzo, che presuppongono – come si e’ detto – che il riconoscimento di debito non sia intervenuto, posto che tale riconoscimento determina l’inversione dell’onere della prova e rende comunque ininfluente la mancata messa a disposizione dei riparti di spesa e delle relative delibere di approvazione.

3. Le spese seguono la soccombenza.

P.T.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la parte ricorrente alle spese di giudizio, liquidate in 1.000,00 (mille/00) euro per compensi e 200,00 per spese, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 33056/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elett. domiciliata in ROMA PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

COND VIA (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 6618/2005 del TRIBUNALE di TORINO, depositata il 11/10/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/11/2012 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1) La controversia e’ relativa a spese condominiali relative agli esercizi 2001 e 2002 di un condominio torinese.

Il condominio di via (OMISSIS) nel marzo 2003 chiedeva al giudice di pace ingiunzione a carico di (OMISSIS) per 1.563,66 euro, quale residuo, detratto un acconto di 929,94 euro, di maggiori oneri comprovati da verbale ripartizione da assemblea straordinaria del 15 marzo 2001 e verbale assemblea straordinaria del 18 novembre 2002.

La (OMISSIS) si opponeva deducendo che aveva acquistato l’alloggio nell’ottobre 2002; che nel dicembre 2001 la dante causa societa’ (OMISSIS) aveva saldato il dovuto versando lire 1569.903; che nel marzo 2002 era subentrato nuovo amministratore, studio (OMISSIS); nell’ottobre lo studio (OMISSIS) aveva chiesto 1734,42 euro di cui 781,00 da precedente amministrazione e 918,94 da preventivo 2002; che nel novembre 2002 la (OMISSIS) aveva trasmesso i 929,94 euro al (OMISSIS); che (OMISSIS) non aveva versato la somma di 781,00 euro per mancata giustificazione di essa mediante i consuntivi annuali; che era stata poi deliberata spesa di manutenzione per 486,59 euro che la opponente (OMISSIS) aveva corrisposto mediante bonifico (OMISSIS); che “l’ipotizzato credito residuo di 781,00 euro, probabilmente derivante da consuntivo del 2001 di lire 1.569.903, era da porre a carico della (OMISSIS).

In corso di causa precisava che il bonifico di 486,00 euro era stato stornato e che il reale importo dovuto per la relativa causale era di soli 419,45 euro; che i 781,75 euro erano stati corrisposti da (OMISSIS) al precedente amministratore (OMISSIS).

1.1) Il giudice di pace con sentenza 29 ottobre 2003 revocava il decreto ingiuntivo e condannava la (OMISSIS) al pagamento di 722,25 euro, di cui 302,80 a fronte del preventivo 2002 e 419,45 per le spese straordinarie deliberate nel novembre 2002.

Affermava che la somma di euro 1211,20 relativa al 2001 era da porre a carico di (OMISSIS) solo per 3/12 (appunto 302,80 euro) e di (OMISSIS), assente in causa, per i 9/12.

Il giudice di primo grado condizionava la condanna all’eventualita’ che l’importo risultasse gia’ pagato mediante due assegni (OMISSIS) indicati dall’opponente.

1.2) Il condominio proponeva appello deducendo che l’importo richiesto in circa 1563,00 euro derivava da 781,75 euro di residuo 2001; 1225,26 residuo 2002 e 486,69 da delibera novembre 2002 per spese straordinarie.

- che ai sensi dell’articolo 63 disp. att. c.c. vi era solidarieta’ del subentrante in relazione al debito pregresso di (OMISSIS) e che quindi la condanna doveva gravare sull’opponente appellata per tutto il residuo ancora dovuto.

Il tribunale di Torino accoglieva l’appello e con sentenza 11 ottobre 2005 confermava il decreto ingiuntivo.

Osservava che in forza dell’articolo 63 l’acquirente (OMISSIS) era obbligata a corrispondere tutto l’importo ancora in sospeso.

Aggiungeva che l’appello incidentale (OMISSIS) era tardivo; che era passata in giudicato la parte della sentenza contenente la condanna della (OMISSIS), non impugnata; che la somma risultante dal residuo di 1211,20 euro, cioe’ i nove dodicesimi gravanti sulla (OMISSIS) in forza della solidarieta’ del debito condominiale, sommata al resto della condanna superava la somma ingiunta; che invano la (OMISSIS) asseriva l’avvenuto pagamento degli importi, poiche’ i documenti invocati non provavano adeguatamente il pagamento. La (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione con atto 22 novembre 2006, resistito da controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2) Preliminarmente va dato atto della inammissibilita’ della nuova costituzione di difensore della (OMISSIS), che ha depositato memoria con procura in calce. La procura speciale doveva essere invece redatta con atto notarile, non essendo vigente, per i giudizi anteriori all’entrata in vigore della Legge n. 69 del 2009, la modifica dell’articolo 83 c.p.c. (Cass. 23816/10; 929/12).

3) Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione articolo 63 disp. att. c.c..

Il motivo, che presenta vari profili di doglianza, non tiene in adeguata considerazione il disposto dell’articolo 63 c.c., comma 2, att. c.c., che pone, per il biennio precedente all’acquisto, l’obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio (Cass. 16975/05).

La ricorrente sostiene che la solidarieta’ non era applicabile perche’ (OMISSIS) aveva gia’ pagato e invoca all’uopo il documento 14.

La censura e’ inammissibile: avrebbe dovuto essere esposta quale vizio di motivazione, poiche’ attiene alla prova del pagamento e non all’applicabilita’ della norma teste’ citata. La censura avrebbe dovuto quindi fondarsi su documenti gia’ prodotti nei gradi di merito e indicare dettagliatamente il loro contenuto e tempi e atti processuali in cui erano stati prodotti; tutto cio’ nella specie non risulta nel primo motivo.

3.1) Il secondo profilo espone che “la domanda giudiziale sulla solidarieta’ doveva essere” dedotta sin dall’ingiunzione e non in appello, ove era stata indicata una somma superiore all’importo ingiunto.

Trattasi di doglianza infondata, atteso che le disposizioni di legge sono applicabili dal giudice: adito a prescindere dalla loro specifica indicazione e che la richiesta rivolta al neoacquirente dell’immobile anche per il periodo anteriore al suo acquisto implicava inequivocabilmente la applicabilita’ della disposizione de qua.

Ne’ rileva, al fine dell’operare della solidarieta’, che l’importo recato dall’ingiunzione fosse inferiore all’importo del credito menzionato in citazione di appello. Sarebbe rilevante, in ipotesi (ultrapetizione), il contrario, cioe’ la richiesta successiva di una somma maggiore a quella inizialmente pretesa e non quanto lamenta la ricorrente.

Non ha senso neppure dolersi del fatto che il riferimento alla solidarieta’ abbia apparentemente ricompreso anche l’importo dei tre dodicesimi di esclusiva spettanza (OMISSIS), giacche’ comunque la condanna per questo importo, emessa dal giudice di pace, e’ divenuta definitiva per mancata impugnazione e non e’ qui ridiscutibile.

3.2) Non si comprende il senso della lamentela attinente alla discordanza tra “dati riportati nella citazione in appello e quelli indicati in sentenza”, poiche’ e’ chiaro l’importo recato dall’ingiunzione, confermata dal giudice di appello.

Certo e’ che la opponente non ha titolo, nei confronti del condominio, neanche ai fini della rivalsa, per dolersi del fatto che in domanda non sia stata specificata la rilevanza della solidarieta’. Sara’ infatti nell’eventuale giudizio di rivalsa che venditore e acquirente dovranno chiarire, in relazione ai loro accordi contrattuali, chi debba restare onerato dal pagamento, fermo che nei confronti del condominio l’acquirente e’ responsabile per le spese del biennio anteriore al suo acquisto, cosicche’ il condominio puo’ limitarsi ad agire contro di lui semplicemente dimostrando quale e’ l’importo dovuto per le spese di questo periodo.

4) Il secondo motivo denuncia insufficienza della motivazione.

Con esso l’opponente critica la valutazione delle prove offerte per dimostrare l’avvenuto pagamento e da essa menzionate.

La censura e’ parzialmente fondata.

Come accennato nel paragrafo 3.1 la condanna della (OMISSIS) e’ divenuta definitiva quanto a euro 722,25, somma recata dalla sentenza del giudice di pace, provvedimento che la opponente avrebbe dovuto impugnare con appello incidentale.

Il giudice di appello ha efficacemente rilevato, nell’interpretare l’atto di costituzione dell’appellata (OMISSIS), che tale impugnazione non e’ stata svolta. L’odierno ricorso non contiene alcuna doglianza circa l’affermata mancanza dell’appello incidentale indispensabile per poter ridiscutere la condanna del primo giudice, cosicche’ sulla definitivita’ di essa non v’e’ dubbio alcuno.

La censura risulta pero’ fondata quanto al residuo, giacche’ il tribunale di Torino ha risposto alle deduzioni difensive circa l’avvenuto pagamento con evidente, inaccettabile, apoditticita’.

Si e’ infatti limitato a dire che il “pagamento non risulta adeguatamente provato in atti”.

Questa motivazione e’ solo apparente, non contenendo alcun esame critico della documentazione prodotta in sede di opposizione, ne’ di quella, se ammissibile, prodotta successivamente.

Sara’ compito del giudice di rinvio valutare le ragioni e, ove ammessa, la documentazione prodotta dalla (OMISSIS) e verificare se sia gia’ avvenuto il pagamento dell’importo preteso dal Condominio oltre quello portato dalla condanna emessa dal giudice di pace il 29 ottobre 2003.

La sentenza va cassata e la cognizione rimessa al tribunale di Torino in diversa composizione per il nuovo esame e la liquidazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso; accoglie il secondo nei sensi di cui in motivazione.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia al tribunale di Torino in diversa composizione, che provvedera’ anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22924/2009 proposto da:

(OMISSIS) SOC. COOP. A R.L. (OMISSIS), in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), nella qualita’ di erede della propria madre Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 961/2008 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 10/07/2008, R.G.N. 2191/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/2012 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- Nei tre giudizi di convalida di sfratto per morosita’ promossi nel 1990 da (OMISSIS), quale procuratore di (OMISSIS), nei confronti della Cooperativa (OMISSIS), conduttrice di un immobile composto da cantinato e piano rialzato adibito a poliambulatorio medico, la convenuta sostenne di non aver pagato per i rigurgiti di acque luride provenienti dalla tazza di un gabinetto del piano cantinato, tali da impedire l’uso dell’immobile e che la locatrice non aveva provveduto ad eliminare.

I tre giudizi e quello di opposizione ad un decreto ingiuntivo richiesto dalla locatrice per gli ulteriori canoni intanto maturati furono riuniti.

Il tribunale di Palermo, espletata c.t.u. ed assunta la prova testimoniale, accolse le domande attoree con sentenza del 15.7.2003, l’appello avverso la quale e’ stato rigettato dalla Corte d’appello di Palermo con sentenza n. 961 del 2008 sul sostanziale rilevo che dall’espletata istruttoria era risultato che gli inconvenienti lamentati dalla conduttrice non erano dipesi da difetti, originari o sopravvenuti, dell’appartamento locato.

2.- Avverso la sentenza ricorre per cassazione la Cooperativa conduttrice, affidandosi a due motivi, cui resiste con controricorso (OMISSIS), in affermata qualita’ di erede della madre (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- La controricorrente infondatamente contesta la legittimazione della ricorrente Cooperativa (OMISSIS), trasformatasi da soc. coop a r.l. in societa’ cooperativa il 30.3.2005, per l’assorbente ragione che la trasformazione di una societa’ in un altro dei tipi previsti dalla legge non si traduce comunque nell’estinzione del soggetto e nella correlativa creazione di uno diverso, ma configura una vicenda meramente evolutivo – modificativa dello stesso soggetto (Cass., sez. un., n. 23019/2007).

E’ del pari infondata la contestazione, operata dalla ricorrente Cooperativa, della legittimazione di (OMISSIS) quale erede di (OMISSIS), essendo stato dalla controricorrente documentalmente provato, mediante produzione effettuata all’atto del deposito del controricorso, che (OMISSIS) e’ l’unica erede della madre (OMISSIS), deceduta il 12.10.2009 (cfr. dichiarazione sostitutiva di atto di notorieta’ in data 19.11.2009).

2.- Col primo motivo – deducendo violazione degli articoli 1576, 1577, 1578, 1585, 1609 c.c. – la ricorrente societa’ conduttrice si duole di non essere stata considerata esente da responsabilita’ per avere piu’ volte avvisato il locatore della necessita’ di interventi di manutenzione straordinaria all’impianto fognario, il cui mancato funzionamento impediva completamente l’uso dell’immobile locato.

2.1.- Col secondo motivo e’ denunciata violazione dell’articolo 1460 c.c., per avere la corte d’appello disatteso l’exceptio inadimpleti contractus, in ordine al mancato pagamento dei canoni locativi; eccezione che avrebbe invece dovuto ritenere fondata in relazione al totale venir meno della prestazione del locatore.

3.- Il ricorso e’ infondato.

E’, infatti, erroneamente negato che la Legge n. 392 del 1978, articolo 9, che pone a carico del conduttore lo spurgo di pozzi neri e latrine, sia applicabile anche alle locazioni non abitative, stante il richiamo di cui all’articolo 41, comma 1, della legge stessa; e non e’ contestata la ratio decidendi (al di la’ della formale menzione dell’articolo 1585 tra le norme di cui e’ denunciata la violazione) secondo la quale alla conduttrice cooperativa era imputabile il non aver “agito contro il condominio per tutelare il suo diritto di godimento, come consentito dall’articolo 1585 c.c., comma 2″ (cosi’ la sentenza impugnata, alle ultime due righe di pagina 5).

In siffatto contesto, corretta o no che sia in diritto l’interpretazione offerta dalla Corte d’appello dell’articolo 1585 c.c., mentre e’ inammissibile la diversa (rispetto a quella compiuta dalla Corte di merito, conforme a quella del tribunale) valutazione in fatto che la ricorrente propone delle risultanze istruttorie (il cui apprezzamento e’ stato dal giudice effettuato con motivazione peraltro non censurata in questa sede), la allegazione degli effetti giuridici della insuperabilita’ dell’affermato inadempimento della conduttrice si infrange contro la fondamentale ragione della decisione, costituita dalla ravvisata non imputabilita’ al locatore dell’inconveniente costituito dal rigurgito fognario al piano seminterrato e dalla possibilita’ che la conduttrice avrebbe avuto di adoperarsi per risolverlo direttamente.

4.- La peculiare (ma tuttavia non specificamente censurata) interpretazione dell’articolo 1585 c.c. sulla quale la Corte di merito ha fondato la decisione sfavorevole alla ricorrente induce a ravvisare giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e compensa le spese.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

D.M.E., D.M.M. e D.M.D., in proprio e quali eredi di DE.MA.Ma., D.M.R. e F.E., rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. Montemurro Roberto, elettivamente domiciliati nello studio dell’Avv. Arnaldo Coscino in Roma, via Antonelli, n. 29;

- ricorrenti -

contro

R.A., R.M.C., R.M.S., R.F. E R.V., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. De Tilla Maurizio e Clemente Bocchini, elettivamente domiciliati nello studio dell’Avv. Salvatore Patti in Roma, via Tacito, n. 41;

- controricorrenti -

e sul ricorso proposto da:

R.A., R.M.C., R.M.S., R.F. E R.V., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. de Tilla Maurizio e Clemente Bocchini, elettivamente domiciliati nello studio dell’Avv. Salvatore Patti in Roma, via Tacito, n. 41;

- ricorrenti in via incidentale -

contro

D.M.E., D.M.M. e D.M.D., in proprio e quali eredi di D.M.M., D.M.R. e F.E., rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. Roberto Montemurro, elettivamente domiciliati nello studio dell’Avv. Arnaldo Coscino in Roma, via Antonelli, n. 29;

- controricorrenti al ricorso in via incidentale -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 2510 del 28 luglio 2004.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 13 ottobre 2011 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

Fatto

1. – R.A., R.M.C., R.M. S., R.F. e R.V., proprietari di unità negli edifici del comprensorio immobiliare in (OMISSIS), con accesso dalla (OMISSIS), e munito di viale comune, in comproprietà, per il secondo ed il terzo tratto, con D.M. M., D.M.R. ed F.E., convennero in giudizio queste ultime, con due distinti atti di citazione, notificato il 6 novembre 1996 ed il 19 maggio 2000, per sentire dichiarare nulle o annullare le delibere adottate nelle sedute del 10 e 17 ottobre 1996 e del 14 aprile 2000.

Gli attori lamentavano che con le predette delibere le convenute avevano deciso di disciplinare la sosta auto sul viale comune, individuando i posti per la sosta delle auto e prevedendo di imporre canoni di locazione ai comproprietari ed ai terzi che già godevano della sosta. E chiedevano che venisse dichiarato il loro diritto di comproprietà sul viale condominiale con il diritto alla sosta gratuita delle auto sullo stesso bene, di sentire dichiarare il vincolo pertinenziale esistente tra le loro proprietà ed il viale comune oggetto di causa e, in via subordinata, che venisse dichiarato, in favore delle loro unità immobiliari, l’intervenuto acquisto per usucapione del diritto alla sosta sul viale comune .

In entrambe i giudizi si costituirono le convenute, resistendo.

Il Tribunale di Napoli, con sentenza in data 27 novembre 2002, riuniti i giudizi, dichiarò cessata la materia del contendere in ordine alla prima causa, rigettò le domande azionate con la seconda causa e compensò tra le parti le spese processuali.

Alla suddetta decisione il primo giudice pervenne, quanto alla prima causa, per sopravvenuta delibera sostitutiva delle precedenti (benchè virtualmente, ai soli fini delle spese, le convenute fossero da intendere soccombenti), e, quanto alla seconda, attesa, sulla base dell’espletata c.t.u., la legittimità della regolamentazione adottata, stante l’impossibilità di garantire il pari uso e l’uso turnario.

2. – La Corte d’appello di Napoli, con sentenza in data 28 luglio 2004, ha accolto il gravame di R.A. ed altri e, in riforma della decisione di primo grado, accogliendo per quanto di ragione l’impugnativa proposta avverso la delibera dei comunisti del viale nella seduta del 14 aprile 2010, ha annullato, per violazione dell’art. 1108 c.c., comma 1 e 2, la delibera di regolamentazione della sosta delle auto sul viale comune; ha confermato nel resto la sentenza del Tribunale ed ha regolato le spese del giudizio.

La Corte territoriale – esclusa la sussistenza del vizio di mancata previa informazione dell’oggetto della deliberazione – ha in particolare rilevato:

- che non risulta manifestamente dalla c.t.u. che l’innovazione della destinazione del viale a sosta delle auto rispetto alla sua funzione naturale di transito risponda all’impossibilità di garantire a tutti i comunisti l’uso del viale;

- che l’innovazione sembra più dettata dall’esigenza di sfruttare economicamente l’utilizzo del viale a parcheggio, mediante lo strumento della concessione in locazione, che dalla problematica inerente alla capienza dei posti-auto;

- che l’assemblea non poteva introdurre il criterio della locazione agli stessi comunisti, trattandosi di negozio a titolo oneroso il quale subordina il godimento assoluto del comproprietario ad un peso economico al quale un condomino potrebbe non essere in grado di sobbarcarsi;

- che la deliberazione adottata si traduce in una limitazione del diritto singolare del contitolare, in contrasto con l’art. 1108 c.c., commi 1 e 2, e quindi integra la causa di annullamento prevista dall’art. 1109 c.c., comma 1, n. 3.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello hanno proposto ricorso, sulla base di un motivo, D.M.E., M. e D., in proprio e quali eredi di D.M. M., D.M.R. ed F.E..

Hanno resistito, con controricorso, gli intimati A., M. C., M.S., F. e R.V., i quali, a loro volta, hanno proposto ricorso incidentale, affidato a tre motivi.
Il ricorso incidentale è resistito, con controricorso, da E., M. e D.M.D., in proprio e quali eredi di D.M.M., nonchè da D.M.R. ed E. F..
I R. hanno depositato una memoria illustrativa in prossimità dell’udienza.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Preliminarmente, il ricorso principale ed il ricorso incidentale devono essere riuniti, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., essendo entrambe le impugnazioni riferite alla stessa sentenza.

2. – Con l’unico motivo, i ricorrenti in via principale denunciano violazione e falsa applicazione di norme di legge, in particolare degli artt. 1102 e 1108 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia.

I ricorrenti rilevano che il Tribunale aveva recepito correttamente l’elaborato peritale, ritenendo legittima la delibera giacchè nel viale in questione le auto in sosta determinavano un restringimento della carreggiata, tale da comportare non solo la viabilità a senso unico, ma anche disagi sia nella circolazione ordinaria che in quella di emergenza. Il pari uso – in altri termini – creava l’impossibilità di consentire la libera circolazione. Di qui la decisione, appunto, dell’assemblea di regolamentare la sosta individuando i relativi posti e stabilendo di assegnarli ai comunisti, o ai conduttori degli stessi, a fronte del pagamento del canone.

La Corte d’appello avrebbe travisato “i concetti esposti dal Tribunale”, erroneamente considerando che la regolamentazione assembleare sarebbe stata dettata dalle problematiche inerenti alla capienza dei posti auto.

La Corte di Napoli non avrebbe considerato che qualora non sia possibile l’uso diretto da parte di tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla quota di ciascuno, ovvero promiscuamente oppure con sistemi di turni temporali o frazionamento degli spazi, l’uso indiretto della cosa comune può essere deliberato dall’assemblea dei condomini a maggioranza, costituendo l’indivisibilità del godimento o l’impossibilità dell’uso diretto il presupposto per l’insorgenza del potere assembleare circa l’uso indiretto.

2.1. – Il motivo è privo di fondamento.

La Corte d’appello ha evidenziato – con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, ed in particolare della c.t.u. – che l’ampiezza del viale comune ha sempre garantito a tutti i comunisti la possibilità sia di transitarvi, sia di usufruire dei posti auto, in numero sufficiente da soddisfare le esigenze di ciascuno.

La Corte territoriale ha in particolare escluso che la deliberazione di destinare il viale a parcheggio mediante lo strumento della locazione sia derivato dall’impossibilità di garantire a tutti i contitolari il pari uso del viale in proporzione delle quote di proprietà.

I ricorrenti oppongono una propria, diversa lettura degli atti di causa, ed in particolare della c.t.u., ritenendo invece che la collocazione ovunque delle autovetture era tale da rendere impossibile sia il normale traffico veicolare che quello di eventuali mezzi di soccorso in ipotesi di emergenza.

E tuttavia ciò non è sufficiente a evidenziare il lamentato vizio di motivazione.

Invero, il vizio di motivazione che giustifica la cassazione della sentenza sussiste solo qualora il tessuto argomentativo presenti lacune, incoerenze ed incongruenze tali da impedire l’individuazione del criterio logico posto a fondamento della decisione impugnata, restando escluso che la parte possa far valere il contrasto della ricostruzione con quella operata dal giudice del merito e l’attribuzione agli elementi valutati di un valore e di un significato difformi rispetto alle proprie aspettative e deduzioni.

Nè sussiste la denunciata violazione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge.

La Corte di merito si è infatti attenuta al principio secondo cui l’uso indiretto della cosa mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali (Cass., Sez. 2, 22 marzo 2001, n. 4131; Cass., Sez. 2, 27 giugno 2003, n. 10248; Cass., Sez. 2, 22 luglio 2004, n. 13763).

Correttamente, pertanto, i giudici del gravame hanno ravvisato nella deliberazione impugnata – con cui si consente, anche ai contitolari, il parcheggio dell’auto sul viale in comune soltanto dietro pagamento di un canone, pur non essendo preclusa, in fatto, la possibilità di un pari uso da parte dei comunisti sia in termini di parcheggio che di circolazione – una innovazione che pregiudica il godimento di qualcuno dei compartecipi.

3. – Con il primo mezzo del ricorso incidentale si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1105 c.c., comma 3, nonchè insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, lamentandosi che la Corte territoriale abbia ritenuto infondato il motivo di gravame con il quale era stato dedotto il vizio della procedura di informazione e comunicazione ai condomini, essendosi optato per la locazione tra i comunisti laddove l’ordine del giorno degli avvisi di comunicazione per le assemblee dell’ottobre 1996 e dell’aprile 2000 contemplava la semplice regolamentazione della sosta auto.

3.1. – Il motivo è privo di fondamento.

Per la partecipazione informata dei contitolari ad un’assemblea della comunione ordinaria, al fine della conseguente validità della delibera adottata, è sufficiente che nell’avviso di convocazione gli argomenti da trattare siano indicati nell’ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili.

Ed il giudice del merito – con un apprezzamento insindacabile in questa sede, perchè congruamente motivato – ha argomentatamente osservato che il punto posto all’ordine del giorno, relativo alla regolamentazione dei posti auto, era sufficiente a fissare, a tutti gli effetti, l’ambito delle possibili scelte in materia, salva, ovviamente, la legittimità della soluzione adottata.

4. – Il secondo motivo del ricorso incidentale (violazione e falsa applicazione degli artt. 817 e 818 cod. civ. e dell’art. 342 cod. proc. civ., nonchè motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) censura che la Corte d’appello abbia ritenuto inammissibile, per difetto di specificità ai sensi dell’art. 342 cod. proc. civ., il motivo di impugnazione con il quale era stato lamentato il mancato accoglimento in primo grado del motivo di opposizione diretto a far valere l’illegittimità delle delibere impugnate per essere il viale in questione una pertinenza, pro quota, delle unità immobiliari in proprietà degli opponenti R., i quali godono sia del passaggio veicolare che del parcheggio.

Con il terzo mezzo del ricorso incidentale (violazione e falsa applicazione dell’art. 1158 cod. civ. e dell’art. 342 cod. proc. civ., nonchè motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) ci si duole che la Corte di Napoli abbia dichiarato inammissibile, ancora per difetto di specificità, il motivo di appello con il quale era stato censurato il mancato accoglimento in primo grado della domanda volta a sentire dichiarare l’intervenuto acquisto per usucapione del diritto alla sosta sul viale comune in favore delle unità immobiliari di proprietà delle opponenti.

4.1. – L’uno e l’altro motivo sono inammissibili.

L’esercizio del potere di diretto esame degli atti del giudizio di merito, riconosciuto al giudice di legittimità ove sia denunciato un error in procedendo, presuppone comunque l’ammissibilità della censura, onde il ricorrente non è dispensato dall’onere di specificare il contenuto della critica mossa alla sentenza impugnata, indicando anche specificamente i fatti processuali alla base dell’errore denunciato, e tale specificazione deve essere contenuta nello stesso ricorso per cassazione, per il principio di autosufficienza dello stesso (Cass., Sez. 10, 20 settembre 2006, n. 20405).

Tale onere non è stato osservato nel caso di specie.

I ricorrenti in via incidentale, infatti, censurano la statuizione di inammissibilità, per difetto di specificità, di alcuni motivi di appello, ma non riportano, trascrivendo le pertinenti parti dell’atto di gravame, il contenuto di esso, nella misura necessaria ad evidenziarne la pretesa specificità.

5. – Il ricorso principale ed il ricorso incidentale sono, entrambi, rigettati.

L’esito del giudizio di cassazione giustifica l’integrale compensazione tra le parti delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta entrambi e dichiara compensate tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 2^ Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 13 ottobre 2011.

Depositato in Cancelleria il 27 ottobre 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DUVA Vittorio – Presidente -
Dott. PREDEN Roberto – Consigliere -
Dott. DI NANNI Luigi Francesco – Consigliere -
Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere -
Dott. VANGELISTA Vittorio – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZE

sul ricorso proposto da:

FONDAZIONE ENPAM ENTE NAZIONALE PREVIDENZA ED ASSISTENZA DEI MEDICI E DEGLI ODONTOIATRI, (già E.N.P.A.M. Ente Nazionale Previdenza Medici), in persona del Presidente Prof. Dott. P.E., elettivamente domiciliato in ROMA LARGO TRIONFALE 7, presso lo studio dell’avvocato MANNUCCI LUIGI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

S.G., elettivamente domiciliata in ROMA VIA GIUSEPPE FERRARI 2, presso lo studio dell’avvocato ANTONINI GIORGIO, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1640/01 della Corte d’Appello di ROMA, sezione terza civile emessa il 9/05/2001, depositata il 24/05/01; RG. 2975/2000;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/12/05 dal Consigliere Dott. Vittorio VANGELISTA;
udito l’Avvocato LUIGI MANNUCCI;
udito l’Avvocato GIORGIO ANTONINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCHIAVON Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso e manifesta infondatezza della questione di costituzionalità.

Fatto

Con atto notificato in data 28.11.96, la Fondazione ENPAM – Ente Nazionale Previdenza ed Assistenza Medici e Odontoiatri – intimava sfratto per morosità a S.G., citandola contestualmente per la convalida avanti al Pretore di Roma, per la complessiva somma di L. 4.056.068, comprendente canoni di locazione e conguaglio degli oneri accessori relativi all’esercizio 1990/91, dovuti in virtù del rapporto locatizio inerente all’immobile sito in Roma, Via (OMISSIS), di proprietà dell’ente e condotto in locazione dall’intimata.

Questa, costituitasi, si opponeva alla convalida, deducendo di nulla dovere per gli oneri accessori, per essere prescritto il relativo credito; provvedeva, quindi, a sanare la morosità L. n. 392 del 1978, ex art. 55, per i soli canoni.

Il Pretore rigettava la domanda proposta dall’ENPAM con sentenza n. 3423/99, avverso la quale l’Ente proponeva appello, chiedendo, in riforma, la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, con la condanna della conduttrice al rilascio dell’immobile e al pagamento della somma di L. 3.433.366.

La Corte di Appello di Roma, officiata del gravame, con sentenza in data 9.05.01, rigettava l’appello, confermando la sentenza impugnata.

Avverso tale decisione ricorre la Fondazione ENPAM, affidandosi a cinque motivi di censura; resiste con controricorso S.G.:

entrambe le parti hanno presentato memorie difensive.

Diritto

Con il primo motivo, la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 2948 c.c., n. 3, il quale stabilisce che si prescrivono in cinque anni le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazione: erroneamente, quindi, al riguardo, il giudice di merito avrebbe applicato alla fattispecie il più breve termine prescrizionale di due anni previsto dalla L. n. 841 del 1973, art. 6, in quanto la successiva L. n. 392 del 1978 considererebbe gli oneri accessori parte integrante del canone, perchè dovuti “ex lege”.

Con il secondo motivo, lamenta violazione e falsa applicazione della L. n. 841 del 1973, citato art. 6, e L. n. 392 del 1978, art. 84, in quanto il primo sarebbe applicabile solo ai rapporti antecedenti al vigore della legge sull’equo canone, mentre l’art. 84 di quest’ultimo dispone che sono abrogate tutte le disposizioni incompatibili con la legge stessa: a dire della ricorrente, sarebbe evidente, infatti, l’incompatibilità tra la disciplina degli oneri accessori contenuta nella L. n. 392 del 1978 e quella risultante dalla L. n. 841 del 1973, art. 6, “norme completamente contrastanti sia per regolamentazione, che per “ratio legis”, tanto che si dovrebbe ritenere anche tacita l’abrogazione – per incompatibilità – del citato art. 6″.

I due motivi devono essere trattati congiuntamente per evidenti motivi di connessione; essi sono entrambi infondati.

Al riguardo, va, infatti, osservato che il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall’art. 9 della legge sull’equo canone si prescrive nel termine di due anni – indicato dalla L. 22 dicembre 1973, n. 841, art. 6 per il diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore – perchè tale norma, anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abitazione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall’art. 2948 c.c., n. 3, che risponde ad una esigenza di rapida definizione di quell’accessorio rapporto giuridico, comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal conduttore in base alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 9, senza che ciò osti l’art. 84 di quest’ultima legge, la quale disponendo l’abrogazione di tutte le norme incompatibili con la legge sull’equo canone, non può essere riferita anche alla disposizione in materia di prescrizione del sopra citato art. 6, che trascende il regime vincolistico (Cass. 5795/93; Cass. 4588/95; Cass. 11163/97).

Con il terzo motivo, la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 2935 c.c., in quanto il termine prescrizionale per il conguaglio di oneri accessori dovrebbe ritenersi decorrente, a differenza di quanto opinato dal giudice di merito, dalla data di approvazione del conto consuntivo: infatti, nel caso di specie, la pretesa creditoria avrebbe ad oggetto non già oneri accessori, ma il conguaglio di oneri accessori precedentemente richiesti in base ad un conteggio preventivo.

Il motivo è infondato: nell’ipotesi di unico proprietario e locatore delle singole unità immobiliari che compongono l’edificio, infatti, come si riscontra nella fattispecie, la data di decorrenza della prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori posti – per legge o per contratto – a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell’ambito del rapporto di locazione (Cass. 1338/2000).

Nella fattispecie in esame, pertanto, correttamente la Corte di merito ha opinato che il credito dell’Ente e, quindi, il diritto al rimborso, sorge nel momento in cui l’Ente stesso ha sostenuto la relativa spesa – o alla fine del suo esercizio annuale – e che da tale momento decorre il termine prescrizionale ex art. 2935 c.c. (cfr. sentenza, pag. 6).

Non può, infatti, assimilarsi ad una ordinaria delibera condominiale quell’operazione di mera contabilizzazione, interna all’ente (unico proprietario), delle spese riferibili alle singole unità immobiliari.

Con il quarto motivo, la ricorrente solleva eccezione di legittimità costituzionale della L. n. 841 del 1973, citato art. 6, in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., nella parte in cui la norma, – stabilendo che il diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la fornitura dei servizi a carico, per contratto, del conduttore, si prescrive nel termine di due anni, – non assoggetta allo stesso termine prescrizionale tutti gli esborsi che il conduttore stesso è obbligato a corrispondere al locatore per il godimento dell’immobile.

Il motivo è manifestamente infondato: sul punto, infatti, la Corte ha già avuto occasione di esprimersi più volte con decisioni conformi, cui si fa rinvio (Cass. 1292/03; Cass. 1953/03; Cass. 7184/03), stabilendo che non sussiste una irragionevole disparità di trattamento della L. n. 841 del 1973, art. 6, rispetto alla disciplina stabilita dall’art. 2948 c.c., n. 3.

Si tratta, invero, di situazioni non omologhe, in quanto il credito per oneri accessori ha ad oggetto somme di importo variabile in relazione alla concreta erogazione dei servizi e la relativa spesa è confortata da una specifica documentazione; inoltre, la fissazione di un più breve termine di prescrizione è giustificata dall’esigenza di contenere le relative contestazioni in un lasso di tempo ragionevolmente breve.

Con il quinto motivo, infine, la ricorrente si duole che le spese non siano state compensate conformemente ad altre pronunce dei giudici di merito, attese le difficoltà interpretative della normativa, che hanno portato, sui punti denunciati, a decisioni contrastanti.

Il motivo è infondato: in tema di regolamento delle spese processuali, infatti, il sindacato della Corte di Cassazione è limitato solo ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa (principio, nella fattispecie, pienamente osservato) . Pertanto, esula da tale sindacato e rientra nel potere discrezionale del giudice di merito la valutazione dell’opportunità di compensare in tutto o in parte le spese di lite e per quali motivi.

Alla stregua delle svolte ragioni, quindi, il ricorso deve essere respinto, con il conseguente accollo alla ricorrente delle spese di questo giudizio, liquidate come in dispositivo; esse dovranno distrarsi in favore dell’avv. Giorgio Antonini, che se ne è dichiarato anticipatario.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alle spese del giudizio di cassazione in Euro 1.100,00, di cui Euro 1.000,00 per onorari, oltre spese generali e oneri accessori di legge; ordina la distrazione in favore dell’avv. Giorgio Antonini.
Così deciso in Roma, il 22 dicembre 2005.
Depositato in Cancelleria il 12 aprile 2006.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Filippo ANGLANI Presidente
Cesare MAESTRIPIERI Consigliere
Girolamo GIRONE
Raffaele MAROTTA
Rafaele CORONA Rel.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso inscritto al n. 6827 e 7850 per l’anno 1990, proposti dal CONDOMINIO…, in persona dell’amministratore in carica Anita Cola in Ridolfi, domiciliato elettivamente in Roma, via Calamatta 16, presso lo studio dell’avv. Gaetano Caracuzzi, che lo difende assieme all’avv. Carlo Serrani per procura speciale redatta in calce al ricorso.

- Ricorrente -

contro

[OMISSIS] domiciliati elettivamente in Roma, presso lo studio dell’avv. Maria Barbantini,difesi dall’avv. Franco Carile per procura in calce al ricorso incidentale.

- Controricorrenti e ricorrenti incidentali -

e

IL PUBBLICO MINISTERO, in persona del sostituto Procuratore generale dott. Renato Viale.

- Intervenuto per legge -

per la cassazione della sentenza 7 febbraio – 10 maggio 1989 del Giudice Conciliatore di Falconara Marittima.
Lette le conclusioni assunte dalle parti, che rispettivamente domandano l’accoglimento ed il rigetto del ricorso, alla pubblica udienza del giorno 8 giugno 1993, sentito il relatore, i difensori delle parti ed il Pubblico Ministero, che conclude per l’accoglimento del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale, la causa si assegna a decisione.

Fatto

Con separati atti di citazione in data 15 ottobre 1986, Oddo Pierfederici e Carolina Nanni proposero, davanti al Giudice Conciliatore di Falconara Marittima, opposizione ai decreti ingiuntivi nn. 40-86 e 39-86, pronunziati il 24 settembre 1986, con i quali erano stati condannati a pagare rispettivamente le somme di lire 428.290 e di lire 567.600, in favore del Condominio… Falconara Marittima. Domandarono la revoca del decreto e l’assoluzione dalla domanda avversa.

Il condominio…, in persona dell’amministratore in carica, si costituì; chiese il rigetto dell’opposizione e la conferma del decreto.

Riuniti i procedimenti e istruita la causa, con sentenza 7 febbraio – 10 maggio 1989, il Conciliatore accolse l’opposizione, revocò i decreti ingiuntivi e dichiarò integralmente compensante le spese processuali per giusti motivi.

Propone ricorso per cassazione il Condominio…; resistono con controricorso e propongono ricorso incidentale Oddo Pierfederici e Carolina Nanni.

Diritto

1.- A fondamento del ricorso, il Condominio deduce:

a) violazione e falsa applicazione degli artt. 5, 9 e 10 L. 392 del 1978 e 1123 cod. civ., 63 disp. att. cod. civ. La legge n. 392 del 1978 si limita a disciplinare i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza apportare innovazione alcuna alla normativa del condominio negli edifici. Pertanto, l’amministratore del condominio conserva il diritto di riscuotere le spese condominiali direttamente dai condomini, e non è possibile ipotizzare un’azione diretta verso i conduttori.

b) violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. Il Conciliatore, affermando la nullità delle deliberazioni che avevano approvato il consuntivo e la ripartizione delle spese condominiali, per l’omessa convocazione della conduttrice, ha violato il disposto di cui all’art. 112 cod. proc. civ., incorrendo nel vizio di ultra petizione.

2.- A fondamento del ricorso incidentale, i ricorrenti deducono omessa motivazione su un punto decisivo prospettato dalle parti e falsa applicazione dell’art. 9 L. 392 del 1978, in relazione all’art. 34 regolamento di condominio, e violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.

Il conciliatore non si è pronunziato sull’inadempimento dell’obbligo dell’amministratore di escutere i condomini morosi a norma dell’art. 34 del regolamento di condominio; non ha pronunziato neppure in merito all’omessa convocazione di Nanni Carolina all’assemblea del 9 giugno 1984.

I motivi del ricorso principale vanno esaminati congiuntamente, in ragione della loro connessione.

La legge n. 392 del 1979 (NDR: così nel testo) (cosiddetta dell’equo canone) disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l’amministratore ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 cod. proc. civ. e 63 disp. att. stesso codice – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (Cass., Sez. II, 14 luglio 1988, n.4606; conf. Cass., Sez III, 27 novembre 1989, n. 5160).

Posto che la legge cosiddetta dell’equo canone riguarda esclusivamente i rapporti tra il locatore ed il conduttore originati dal contratto di locazione, non incide sulla normativa del condominio negli edifici e, quindi, non riguarda i rapporti, che intercorrono tra l’amministratore del condominio ed i singoli partecipanti; appurato che le spese condominiali, per le quali è causa, afferivano ai contributi previsti dall’art. 9 comma 1 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 dei quali, nei confronti del condominio, rispondono immediatamente i condomini; tutto ciò considerato, correttamente l’amministratore ha richiesto il pagamento degli oneri condominiali direttamente ai proprietari degli immobili siti nell’edificio in condominio e non al conduttore.

L’accoglimento del primo motivo del ricorso principale comporta l’assorbimento del secondo.

Deve essere respinto il ricorso incidentale.

È risaputo che nel giudizio di legittimità, la preclusione della proponibilità di questioni nuove opera nel caso di prospettazione di nuovi temi di contestazione non profilati nelle precedenti fasi del giudizio (Cass., Sez. II, 1 agosto 1990, n. 8230; Cass., Sez. III, 28 aprile 1990, n. 3594). Involgono questioni nuove, proposte per la prima volta in sede di legittimità, tanto il risarcimento del danno, che si asserisce subito dai locatori per l’impossibilità di rivalersi nei confronti del conduttore, a seguito dell’inadempimento da parte dell’amministratore della obbligazione di escutere i conduttori morosi, statuita dall’art. 34 del Regolamento di condominio; quanto la nullità della delibera assembleare del 9 giugno 1984 per la mancata convocazione del condominio Carolina Nanni.

Nella sentenza del Conciliatore non viene esaminata, perché non sollevata dalla parte interessata, la questione del risarcimento di danni per impossibilità, da parte dei locatori di rivalersi nei confronti del conduttore, mentre il riferimento all’art. 34 del regolamento di condominio costituisce un mero obiter. Allo stesso tempo, non viene discussa, del pari perché non proposta, la questione della nullità della delibera assembleare 9 giugno 1984, per omessa convocazione di un condominio.

All’accoglimento del primo motivo del ricorso, segue la cassazione della sentenza e il rinvio della causa al Giudice conciliatore di Ancona, il quale deciderà, anche sulle spese del giudice di legittimità, applicando il seguente principio di diritto: la legge n. 392 del 1979 (NDR: così nel testo) (cosiddetta dell’equo canone) disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l’amministratore – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 cod. civ. e 63 disp. att. stesso codice – può riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari.

P.Q.M.

La Corte:
riunisce i ricorsi; accoglie il ricorso principale; rigetta il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa al Giudice Conciliatore di Ancona, il quale deciderà anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Roma, 8 giugno 1993.