Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 8575/08) proposto da:

(OMISSIS) (C.F. (OMISSIS)) e (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), entrambi rappresentati e difesi, in virtu’ di procura a margine del ricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, in (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), rappresentato e difeso, in virtu’ di procura speciale a margine del controricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in (OMISSIS);

- controricorrente -

e

CONDOMINIO di V. (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore;

- intimato -

Avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 593 del 2007, depositata il 7 febbraio 2007 (e non notificata);
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 9 gennaio 2013 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
uditi gli Avv.ti (OMISSIS) per i ricorrenti e (OMISSIS) (per delega) nell’interesse del controricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso, in via principale, per l’inammissibilita’ del ricorso e, in linea subordinata, per il suo rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 1997 ritualmente notificato, il sig. (OMISSIS) conveniva, dinanzi al Tribunale di Roma, il Condominio di via (OMISSIS) e, sulla premessa di essere proprietario dell’appartamento ubicato al piano 5 int. 23, interessato – unitamente al soprastante lastrico solare (anche di sua esclusiva proprieta’) – da fenomeni di dissesto e da numerose fessurazioni dovute all’omessa manutenzione da parte del predetto Condominio, chiedeva che quest’ultimo venisse condannato ad eliminare il dissesto delle strutture del proprio appartamento ovvero a rifondergli le spese sostenute a tal fine, oltre al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata utilizzazione dell’immobile. Nella costituzione del convenuto Condominio (che formulava, a sua volta, anche domanda riconvenzionale per l’ottenimento della condanna dell’attore all’esecuzione degli interventi necessari per risanare la compromessa stabilita’ dell’edificio dovuta alla sopraelevazione dell’ultimo piano), il Tribunale adito, all’esito dell’espletata istruzione probatoria, con sentenza n. 15213 del 2002, accoglieva la domanda principale e rigettava quella riconvenzionale, condannando, percio’, il predetto Condominio al pagamento, in favore dell’attore e per il titolo dal medesimo dedotto in giudizio, della somma di euro 74.971,00, oltre interessi e detratta la quota dallo stesso (OMISSIS) dovuta, nonche’ alla rifusione delle spese giudiziali.

Interposto appello da parte del menzionato Condominio e nella costituzione dell’appellato, la Corte di appello di Roma, con sentenza n. 593 del 2007 (depositata il 7 febbraio 2007), in parziale accoglimento del formulato appello (che rigettava nel resto), determinava in euro 60.683,88 (con esclusione della richiesta rivalutazione), la somma che il Condominio appellante avrebbe dovuto rimborsare al (OMISSIS), ferma restando la detrazione della quota dovuta da quest’ultimo, con gli interessi legali dalla domanda; la Corte capitolina, inoltre, compensava integralmente tra le parti le spese del grado. A sostegno dell’adottata decisione, la Corte territoriale respingeva le doglianze relative alle contestazioni degli esiti della C.T.U. esperita in primo grado, sulla cui scorta era emersa anche la sussistenza delle condizioni di urgenza ed indispensabilita’ previste dall’articolo 1134 c.c. in ordine ai lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare e di ristrutturazione delle mura perimetrali; il giudice di appello rilevava anche l’infondatezza del motivo attinente al mancato assolvimento dell’onere probatorio, da parte del (OMISSIS), con riferimento alla complessita’ della spesa sostenuta per i predetti lavori, per la quale, tuttavia, doveva ritenersi la natura di debito di valuta e non di valore, con la conseguente esclusione della rivalutazione monetaria.

Avverso la suddetta sentenza di appello (non notificata) hanno proposto ricorso per cassazione i sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS), quali condomini dell’edificio sito in v. (OMISSIS), riferito a cinque motivi, avverso il quale si e’ costituito, in questa fase, con controricorso il solo intimato (OMISSIS).

Il difensore dei ricorrenti ha depositato memoria illustrativa ai sensi dell’articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Occorre farsi carico, in primo luogo, dell’eccezione di inammissibilita’ del proposto ricorso, sollevata dal controricorrente, in base alla prospettazione che, pur non contestandosi la qualita’ di condomini – dell’edificio sito in (OMISSIS) – dei due ricorrenti, agli stessi non sarebbe riconoscibile la legittimazione ad agire in giudizio (per come esercitata con il formulato ricorso), poiche’ la controversia in questione non atterrebbe alla tutela di un bene comune, se non nel senso che presupposto del diritto di credito fatto valere dallo stesso (OMISSIS) era il compimento di opere edilizie di risanamento di parti dell’edificio condominiale, circostanza, tuttavia, da ritenersi insufficiente a far configurare la condizione essenziale su cui e’ fondato il principio della necessaria comunanza inscindibile dell’interesse di ciascun comproprietario verso il bene comune che ne giustifica la legittimazione a partecipare al giudizio.

1.1. Rileva il collegio che l’avanzata eccezione e’ destituita di fondamento e deve, percio’, essere respinta.

Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le tante, Cass. n. 6856 del 1993; Cass. n. 2392 del 1994; Cass. n. 8842 del 2001; Cass. n. 12588 del 2002; Cass. n. 9206 del 2006; Cass. n. 10717 del 2011 e Cass. n. 14765 del 2012), configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalita’ giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facolta’ di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale, con la conseguenza che non sussistono impedimenti a che i singoli condomini, non solo intervengano nel giudizio in cui tale difesa sia stata assunta dall’amministratore, ma anche si avvalgano, in via autonoma, dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore, non spiegando influenza alcuna, in contrario, la circostanza della mancata impugnazione di tale sentenza da parte dell’amministratore. Pertanto, con riferimento al caso di specie, essendo pacifica la qualita’ di condomini dei due ricorrenti (oltretutto comprovata documentalmente dal titolo di proprieta’ ritualmente prodotto e non contestato) ed attenendo indiscutibilmente la controversia alla tutela di un bene comune e, quindi, alla difesa di diritti inerenti l’edificio condominiale oltre che, mediatamente, degli interessi patrimoniali “pro quota” dei medesimi ricorrenti, deve affermarsi che sussiste la loro legittimazione alla proposizione del ricorso per cassazione.

2. Cio’ posto, con il primo motivo i ricorrenti hanno dedotto la violazione e falsa applicazione degli articoli 1126, 1134, 2051 e 2697 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, formulando, ai riguardo, il seguente quesito di diritto (in virtu’ dell’articolo 366 bis c.p.c. “ratione temporis” applicabile nella specie, trattandosi di un ricorso per cassazione proposto avverso una sentenza pubblicata il 7 febbraio 2007 e, quindi, nella vigenza di detto articolo): “dica la Corte adita se la disposizione dell’articolo 1126 c.c., il quale regola la ripartizione tra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisca solo alle riparazioni dovute a vetusta’ e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione, o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario e se, in caso di difetti originari o di progettazione dell’opera, competa, in via esclusiva al proprietario del lastrico solare ex articolo 2051 c.c. il ripristino delle parti strutturali, rimanendo esclusa la relativa spesa ai sensi dell’articolo 1134 c.c. anche in caso di urgenza”.

3. Con il secondo motivo i ricorrenti hanno denunciato la violazione e falsa applicazione degli articoli 1134, 1105 e 2697 c.c., nonche’ il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5. Quanto alla dedotta violazione di legge risulta indicato il seguente quesito di diritto: “dica la Corte se per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino che si sostituisce all’amministratore deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’articolo 1134 c.c., ossia la necessita’ di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, e se detto presupposto non debba essere escluso dalla circostanza che e’ gia’ in corso giudizio per la condanna del Condominio all’esecuzione dell’opera stessa”. Con riferimento al vizio motivazionale i ricorrenti deducono l’errore del giudice del gravame con riferimento alla circostanza che, nonostante fosse stato confermato nelle conclusioni in primo grado da parte del (OMISSIS) come al momento della proposizione della domanda i lavori per i quali era stato concesso il rimborso della relativa spesa non fossero iniziati, aveva ignorato che, allo stato, avrebbero dovuto essere informati degli eventi l’amministratore e i condomini, evidenziando che tale errore era aggravato dal fatto che, malgrado fosse in corso controversia sul punto, era stata attribuita ai condomino sostituitosi all’amministratore la facolta’ di decidere in sostituzione e per il condominio.

4. Con il terzo motivo i ricorrenti hanno censurato la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli articoli 1134, 1226 e 2697 c.c. in relazione agli articoli 132, 61, 115 e 116 c.p.c., nonche’ per ulteriore contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia ex articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5. Ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c. i ricorrenti hanno indicato il seguente quesito di diritto con riferimento alla violazione ricondotta all’articolo 360 c.p.c., n. 3: “dica la Corte se, per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino che si sostituisce all’amministratore deve fornire precisi elementi di prova inerenti l’esborso delle somme dallo stesso speso oltre alla verificatasi impossibilita’ nella circostanza di non aver potuto avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, e cio’ ex articolo 1134 c.c. e, se nella medesima circostanza, possa invocarsi, per la prova, il criterio sussidiario dell’equita’, riservato ex lege o a situazione contrattuali ben determinate od all’azione di risarcimento del danno”. Quanto al vizio motivazionale i ricorrenti hanno evidenziato che il giudice di appello era incorso nel medesimo errore del Tribunale di primo grado rimettendosi per la decisione esclusivamente alla valutazione del c.t.u. per fissare il “quantum” del rimborso, nonostante le somme fossero, se pur espressamente contestate, relative alla valutazione dei lavori eseguiti, senza che, tuttavia, fosse stato fornito alcun elemento di prova in ordine al pagamento di somme da parte del (OMISSIS), che erano facilmente documentabili in corso di caso. Pertanto, non sarebbe stato onere del Condominio convenuto rendere la prova idonea ma competeva all’attore integrare la c.t.u. con elementi atti a determinare esattamente il “quantum” del rimborso eventualmente a lui dovuto, ove fossero sussistiti i presupposti di cui all’articolo 1134 c.c., u.p..

5. Con il quarto motivo i ricorrenti hanno prospettato la violazione e falsa applicazione degli articoli 1134, 1126, 1294, 1299, 1123 e 1282 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, formulando in merito il seguente quesito di diritto: “dica la Corte se per aver il rimborso della spesa ex articolo 1134 c.c. affrontata dal condomino per conservare la cosa comune, questi debba richiederne “pro quota” ex articoli 1123 e 1126 c.c. i relativi importi ai singoli condomini, secondo i principi di cui agli articoli 1294 e 1299 c.c., con gli interessi compensativi dai singoli esborsi al soddisfo”.

6. Con il quinto motivo i ricorrenti hanno inteso far valere la violazione e falsa applicazione degli articoli 91 e 336 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, esponendo, al riguardo, il seguente quesito di diritto: “dica la Corte se il giudice del gravame, una volta riformata anche in un sol punto la sentenza impugnata, debba riformare la stessa anche sul punto inerente le spese di lite, come liquidate in primo grado, con una diversa distribuzione tra le parti delle stesse, in relazione alle reciproche soccombenze”.

7. Cominciando dall’esame del primo motivo, il collegio rileva che esso e’ fondato e deve essere, quindi, accolto per le ragioni di seguito spiegate.

Con tale doglianza – mediante la quale i ricorrenti deducono, in effetti, anche un vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata – hanno, oltre alla dedotta violazione di legge compendiata nel riportato quesito di diritto, esplicitato la sintesi del suddetto vizio logico nel senso che la Corte di appello, nel confermare la sentenza di primo grado, si era posta in contrasto con il disposto di cui agli articoli 1126 e 2051 c.c. ed era risultata lesiva del diritto del Condominio nella misura in cui aveva inadeguatamente motivato sul fatto decisivo e controverso del giudizio relativo alla mancata valorizzazione della distinzione tra spese di manutenzione e ricostruzione necessarie per vetusta’ o cattiva manutenzione e spese resesi necessarie per carenze o vizi costruttivi della copertura. In proposito, in presenza di concause nelle infiltrazioni manifestatesi nell’appartamento del (OMISSIS), determinate in parte da vetusta’ e in parte riconducibili a possibili vizi costruttivi, i ricorrenti hanno dedotto che sarebbe stato onere dell’attore in primo grado (e, quindi, dello stesso (OMISSIS)) dimostrare il suo credito in relazione alle presunte ed invocate responsabilita’ del Condominio convenuto. Diversamente, quest’ultimo sarebbe rimasto penalizzato (come si era, in effetti, verificato), in difetto di univoci elementi anche contabili, il cui onere di produzione incombeva al medesimo attore, circa la differenza delle relative imputazioni di spesa, con l’addebito, a suo carico, della spesa, nella quota di spettanza dei due terzi, relativa sia ai costi inerenti la vetusta’ del solaio che a quelli indispensabili per l’esecuzione delle opere dirette a rimediare ai vizi costruttivi dell’opera di esclusiva proprieta’ del (OMISSIS).

A fronte della prospettazione in questi termini della censura principale posta a fondamento del gravame, la Corte territoriale (v. pagg. 4-5 della motivazione), pur asserendo che la sopraelevazione (con particolare riferimento all’appartamento del (OMISSIS)) non aveva arrecato e ne’ arrecava, per modalita’ di costruzione, alcun danno alla stabilita’ del fabbricato condominiale (oggetto della domanda riconvenzionale proposta in primo grado dal Condominio convenuto), stabilisce, poi, ponendo riferimento “per relationem” alla sentenza di primo grado, che il Condominio stesso era tenuto a sostenere la spesa necessaria per il rifacimento della parte esterna delle mura perimetrali e per il rifacimento del lastrico solare, senza, tuttavia, dare conto della determinazione effettiva dell’origine dei danni ed, anzi, prescindendo dal concreto accertamento sul se le cause degli stessi fossero riconducibili anche a vizi costruttivi. In altri termini, la Corte capitolina, con l’adottato percorso motivazionale, non ha adeguatamente risposto alla predetta censura mossa dall’appellante, non cogliendone appieno te ragioni poste alla sua base, poiche’ non ha indicato, in modo univoco, quali fossero la natura e l’origine dei vizi effettivamente afferenti alle parti condominiali e, quindi, quale fosse la reale ragione di addebito – e, percio’, di imputazione – dell’onere economico per l’esecuzione delle riparazioni posto a carico del Condominio. Cosi’ regolandosi la Corte di secondo grado non ha congruamente considerato la portata effettiva dalla principale doglianza dell’appellante Condominio in ordine alla possibile erroneita’ dell’applicazione del disposto di cui agli articoli 1126 e 2051 c.c. in relazione alle spese sostenute dal (OMISSIS) per l’integrale rifacimento del lastrico solare, senza, cioe’, considerare e dare compiutamente conto che tali spese avrebbero potuto essere impiegate anche per l’eliminazione di vizi costruttivi del suddetto lastrico (di esclusiva proprieta’ del medesimo (OMISSIS)), il cui onere non poteva essere fatto ricadere sul Condominio. A tal proposito, in punto di diritto, si osserva che, secondo la univoca giurisprudenza di questa Corte (che non risulta in alcun modo valorizzata dal giudice di appello), in tema di condominio, la disposizione dell’articolo 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetusta’ e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; pertanto, in tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilita’ relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex articolo 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio (cfr. Cass. n. 5925 del 1993; Cass. n. 6060 del 1998 e, da ultimo, Cass. n. 9084 del 2010). In altri termini, mentre per i vizi riconducibili a vetusta’ e a deterioramento per difetto di manutenzione del lastrico solare trova applicazione (v. Cass., S.U., n. 3672 del 1997; Cass. n. 5848 del 2007 e Cass. n. 4596 del 2012) l’articolo 1126 c.c. (secondo le proporzioni di apporto economico in esso previste per le relative riparazioni, ovvero nella misura dei due terzi a carico dei condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, e di un terzo da accollare al titolare della proprieta’ superficiaria o dell’uso esclusivo), con riferimento alla responsabilita’ per i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di esecuzione, anche in sede di ricostruzione, del lastrico solare si applica il disposto dell’articolo 2051 c.c., con il conseguente accollo del relativo onere economico in capo al proprietario esclusivo dello stesso, senza alcuna compartecipazione del Condominio.

Non avendo la Corte capitolina individuato adeguatamente l’origine e la natura delle cause determinatrici dei danni dedotti dal (OMISSIS) e non avendo provveduto, percio’, ad operare la necessaria distinzione tra i suddetti vizi ed i correlati titoli di responsabilita’, verificando, in concreto, la sussistenza dei presupposti per far luogo all’applicazione dei principi giuridici appena indicati, con la determinazione della corretta ripartizione delle relative spese (sufficientemente riscontrate sul piano probatorio) in funzione delle rispettive ragioni di imputabilita’, il primo motivo del ricorso deve essere accolto, con relativa cassazione in proposito della sentenza impugnata.

8. In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni esposte, va accolto il primo motivo del ricorso, con il conseguente assorbimento degli altri motivi (il cui esame e’ logicamente dipendente dalla risoluzione della questione preliminare involta dalla prima doglianza) e la cassazione sul punto della sentenza impugnata, con rinvio della causa ad altra Sezione della Corte di appello di Roma che si conformera’ ai principi di diritto enunciati nel precedente paragrafo 7) e rielaborera’, in termini congrui ed adeguatamente logici (in applicazione degli stessi principi giuridici), la relativa motivazione in ordine all’aspetto censurato con il motivo accolto.

Allo stesso giudice di rinvio e’ demandata anche la regolazione delle spese della presente fase di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra Sezione della Corte di appello di Roma.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Presidente -
Dott. Olindo SCHETTINO – Rel. Consigliere -
Dott. Massimo ODDO – Consigliere -
Dott. Salvatore BOGNANNI – Consigliere -
Dott. Vincenzo CORRENTI – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

O.V., O.R., elettivamente domiciliati in ROMA PIAZZA SALLUSTIO 9,presso lo studio dell’avvocato BARTOLO SPALLINA, che li difende unitamente all’avvocato SAVERIO LUPPINO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

P.F., T.P., T.F., B.A., C.C., N.P., T.A., V.C.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1149/02 della Corte d’Appello di BOLOGNA, depositata il 18/12/01;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/06/05 dal Consigliere Dott. Olindo SCHETTINO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO che ha concluso per il rigetto del primo motivo di ricorso, accoglimento del secondo, assorbiti gli altri.

Fatto

Con citazione notificata il 22-1-1998, B.A., P.F., T.P., T.F., C.C., N.P., T.A. e V.C. convenivano in giudizio davanti al tribunale di Bologna O.V. ed O.R. per sentire accertare il diritto di proprietà ad essi spettante, nella loro qualità di comproprietari e condómini, sul sottotetto sovrastante l’appartamento di proprietà delle convenute e per chiedere la condanna delle stesse alla restituzione del locale.

Le convenute non si costituivano ed erano, pertanto, dichiarate contumaci.

L’adito tribunale, con sentenza dell’11-10-1999, accoglieva la domanda e compensava interamente le spese di causa.

Proposto appello da O.V. e R., e costituitisi gli attori per resistervi, la corte di appello di Bologna, con sentenza del 18-12-2001, dichiarata la nullità dell’atto di citazione notificato il 22-1-1998, ha accertato il diritto di proprietà in capo agli appellati condómini sul sottotetto sovrastante gli appartamenti siti all’ultimo piano del fabbricato condominiale posto in Bologna, via, ed ha dichiarato tenute e condannate le predette O. alla restituzione a detti condómini del descritto sottotetto; ha dichiarato, inoltre, compensate tra le parti le spese dell’intero giudizio.

Questa che segue, in sintesi, la motivazione della decisione.

Ritenuta fondata, per mancata indicazione dei nominativi degli attori, l’eccezione di nullità dell’atto di citazione introduttivo del giudizio, sollevata dalle appellanti, e dichiarata tale nullità, la corte ha ritenuto, peraltro, che, non vertendosi in alcuna delle ipotesi previste per la rimessione al primo giudice ex artt. 353 e 354 c.p.c., la causa andava decisa nel merito, dovendosi escludere, altresì, la necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condómini.

Ha stabilito, quindi, da un lato, che O.R. non ha usucapito il locale di cui trattasi, essendo mancata la prova del possesso continuato ed ininterrotto, da parte sua, dell’immobile per oltre venti anni a decorrere dal 30-3-1963; e, dall’altro, che dalla clausola n. 9 del contratto di vendita in data 30-3-1963, intercorso tra il costruttore e gli originari acquirenti, risulta l’attribuzione ai coniugi O. – G. soltanto “del diritto di usare della parte del sottotetto sovrastante agli appartamenti con diritto esclusivo, salvi gli eventuali diritti acquisiti da terzi e salvi i diritti del condominio per gli impianti installati nel sottotetto, sia per gli accessori che per la manutenzione”.

La corte ha evidenziato, poi, che la natura condominiale del sottotetto si ricava, ai sensi dell’art. 1117 c.c., oltre che dalla sua struttura, anche dal fatto che è preponderante l’uso comune cui è destinato, a causa degli impianti ivi collocati, e dall’ulteriore circostanza che si accede ad esso dal pianerottolo esistente al termine dell’ultima rampa di scale, che costituisce sicuramente parte comune.

Tutto ciò assodato e stabilito, ne consegue, secondo la corte, che il sottotetto deve essere restituito agli appellati condómini che l’hanno richiesto, essendosi estinto, con la morte dei titolari O.E. e G.C., in virtù del combinato disposto degli artt. 979 e 1026 c.c, il titolo (diritto d’uso) costituito in loro favore dal costruttore-venditore con l’atto di compravendita del 30-3-1963.

Ricorrono per la cassazione della sentenza O.R. e V., deducendo quattro motivi di gravame.

Nessuna attività difensiva hanno svolto gli intimati.

Diritto

Denunciano le ricorrenti:

1) Violazione o falsa applicazione degli artt. 354, 383 e 384 c.p.c. Con questo motivo le ricorrenti si dolgono del fatto che la corte, pur avendo dichiarato la nullità della citazione per mancata indicazione dei nomi degli attori, non ha rimesso la causa al primo giudice in applicazione dell’art. 354 c.p.c.; ciò essendo possibile, anche se non previsto da questa norma, nella prospettiva di un’auspicabile equiparazione dei vizi di nullità della notifica a quelli di nullità della citazione ed avuto riguardo, altresì, all’affinità dei due vizi, siccome compiuta dagli artt. 294, 1° co., e 327, 2° co., c.p.c., nonché alla loro assimilazione compiuta per effetto della intervenuta riforma del’90.

Non sussiste la denunciata violazione di legge.

La nullità della citazione per violazione dell’art. 163, comma 3, n. 2 c.p.c. non è equiparabile a quella della notificazione, essendo fin troppo evidente la differenza delle conseguenze dell’una o dell’altra nullità in punto di regolare instaurazione del contraddittorio ex art. 101 c.p.c.; regola, questa, correlata, sul piano costituzionale, sia all’indefettibile principio dell’eguaglianza affermata dall’art. 3 Cost., sia al diritto di difesa, dichiarato dall’art. 24, secondo comma, Cost., inviolabile in ogni stato e grado del giudizio.

In perfetta coerenza con tale principio, il codice di rito stabilisce (art. 354 c.p.c.) che, solo in caso di nullità della notificazione della citazione introduttiva, la causa, dichiarata dal giudice di appello la nullità, deve essere rimessa al primo giudice, evidentemente per intervenuta violazione della regola del contraddittorio; laddove, la nullità della citazione non pregiudica il diritto di difesa del convenuto, il quale è posto in grado di partecipare al giudizio, costituendosi, o di rimanere contumace.

Correttamente, pertanto, la corte di appello, dichiarata la nullità della citazione, ha trattenuto la causa, decidendola nel merito.

2) Violazione ed errata applicazione degli artt. 102 c.p.c. e 948 c.p.c., per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini.

Anche tale censura è priva di pregio.

È stato affermato e ribadito da questa Suprema Corte che l’azione di rivendicazione, non inerendo ad un rapporto giuridico plurisoggettivo unico ed inscindibile e non tendendo ad una pronuncia con effetti costitutivi, non introduce un’ipotesi di litisconsorzio necessario, con la conseguenza che essa può essere esercitata da uno solo o da taluni dei comproprietari (sent. n. 6697/2002). Coerente applicazione di tale principio al condominio è quella per cui, avendo per oggetto, il diritto del condómino, la cosa comune intesa nella sua interezza, pur se entro i limiti dei concorrenti diritti altrui, ciascun condómino può legittimamente proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune, senza che si renda necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condómini (sent. n. 10478/1998, n. 12255/97).

Nella fattispecie, gli attori hanno agito, come è stato precisato in sentenza, al fine di far accertare la proprietà condominiale del sottotetto nei confronti delle convenute, e non già per far dichiarare di avere acquistato essi soli la proprietà esclusiva del predetto locale, e, pertanto, non si versa in ipotesi di litisconsorzio necessario con riguardo agli altri condómini; e, dunque, la corte, nel respingere l’eccezione sollevata dalle appellanti, ha fatto corretta applicazione della legge.

3) Omessa, insufficiente motivazione su un punto essenziale della controversia – violazione e falsa applicazione degli artt. 979-1026, 1362 e segg. c.c. e 354 c.p.c., con riferimento alla interpretazione data dalla corte alla clausola n. 9 del contratto di compravendita del 30-3-1963, secondo cui il costruttore-venditore avrebbe attribuito ai coniugi O. – G. il solo diritto d’uso del sottotetto; mentre, a ben vedere, da una complessiva valutazione di tutte le circostanze del caso, dallo stato dei luoghi e da una lettura più attenta della predetta clausola, si evince che il venditore aveva inteso, da un lato, escludere il sottotetto dalle parti comuni e non ricollegarne, dall’altro, e correlativamente, la proprietà al condominio.

Le ricorrenti si dolgono, inoltre, che la corte non ha ritenuto fondata la loro domanda volta a vedersi riconosciute proprietarie del sottotetto per intervenuta usucapione.

Il motivo è infondato.

Per quanto riguarda questo secondo profilo, la censura, prima che infondata, è inammissibile, posto che le ricorrenti propongono, a conforto del loro assunto – che, per quanto è dato comprendere, interesserebbe, comunque, solo la posizione di O.R. – una lettura delle risultanze processuali, sulla base di deduzioni e prospettazioni di fatti e di circostanze che chiaramente non possono essere prese in considerazione in questa sede.

Con riguardo, poi, alla criticata interpretazione della clausola n. 9 del contratto del 30-3-1963, premesso che quella fornita dalla corte – in ordine alla ritenuta attribuzione agli originari acquirenti degli appartamenti del mero uso della cosa ed alla contestuale considerazione dei diritti del condominio, ancorché limitata agli impianti ivi installati – appare del tutto logica ed aderente al tenore letterale della clausola stessa, va rilevato che, al fine di dare ulteriore conto del proprio convincimento circa la natura condominiale del sottotetto, quel giudice ha svolto pertinenti e significative argomentazioni, anche sulla base di elementi di fatto concernenti le caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto, la possibilità di accedervi solo a mezzo di una scala comune e la collocazione nel locale di impianti condominiali.

4)Violazione degli artt. 156 e 360 n. 4 c.p.c. – Nullità del provvedimento per insanabile contrasto tra motivazione e dispositivo, in relazione alla contraddittorietà tra le affermazioni contenute nella motivazione, le quali “comporterebbero quantomeno il riconoscimento del diritto di parte comune del sottotetto e l’accertamento della comproprietà dello stesso in capo a tutti i condomini”, e le espressioni usate nel dispositivo, con cui la corte afferma che: “accerta il diritto di proprietà in capo agli appellati condómini sul sottotetto sovrastante gli appartamenti siti………”, e “dichiara tenute e condanna O.R. e V. alla restituzione ai detti condomini del sottotetto descritto”.

La censura è fondata.

La corte ha accolto la domanda degli attori in quanto ha ritenuto che il sottotetto è parte comune dell’edificio, ma, poi, ha così statuito nel dispositivo: “accerta il diritto di proprietà in capo agli appellati condomini sul sottotetto sovrastante ……….”, e “dichiara tenute e condanna O.R. e O.V. alla restituzione ai detti condomini del sottotetto descritto”.

Ora, è evidente che la predetta statuizione si pone in contrasto o, quanto meno, non appare perfettamente coerente con le argomentazioni sviluppate nella sentenza e poste a base della corretta decisione adottata dalla corte, circa l’accertata e ritenuta proprietà comune del sottotetto, non risultando aderente al contenuto di siffatta decisione la declaratoria del diritto di proprietà solo “in capo agli appellati condómini” e la condanna delle O. “alla restituzione (solo) ai detti condomini del sottotetto descritto”.

Il motivo deve, pertanto, essere accolto, con conseguente rinvio della causa ad altra sezione della corte di appello di Bologna, che, fermo restando quanto già deciso circa “il carattere di parte comune dell’edificio riconosciuto al sottotetto”, emetterà le disposizioni consequenziali ai fini dell’attuazione della decisione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo, il secondo ed il terzo motivo del ricorso, accoglie il quarto, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione della corte di appello di Bologna.
Così deciso in Roma, il 22 giugno 2005.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 6 OTT. 2005.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere -
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

M.S., rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dagli Avv. Sicchiero Gianluca e Aurelio Gentili, elettivamente domiciliato nello studio di quest’ultimo in Roma, via Po, n. 24;

- ricorrente -

contro

B.G., rappresentato e difeso, in forza di procura in calce al controricorso, dagli Avv. Comito Pietro e Nicola Di Pierro, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via Tagliamento, n. 55;

- controricorrente -

avverso la sentenza del Tribunale di Venezia, sezione distaccata di Portogruaro, n. 99 del 22 maggio 2006;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 13 marzo 2012 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito l’Avv. Nicola Di Pierro;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

1. – Con ricorso in data 9 novembre 2001 al Giudice di pace di Portogruaro, B.G., proprietario di due unità immobiliari facenti parte del Condominio (OMISSIS) posto in (OMISSIS) ed ubicate al piano terra, l’una adibita allo svolgimento dell’attività di autoscuola e ad agenzia di pratiche automobilistiche e l’altra all’esercizio di attività commerciale, ha impugnato, perché adottata in assenza del prescritto quorum e perché contrastante con la legge, la deliberazione presa dall’assemblea condominiale in data 12 ottobre 2001 che aveva negato l’autorizzazione all’installazione di insegne pubblicitarie sulle architravi perimetrali dell’edificio soprastanti le citate unità.

Si è costituito il Condominio, eccependo l’incompetenza per materia del giudice adito e contestando nel merito la fondatezza delle pretese avversarie.

Il Giudice di pace, dopo avere dichiarato con sentenza non definitiva la propria competenza per materia a decidere la causa, con sentenza in data 7 giugno 2003 ha accolto la domanda attorea e, per l’effetto, ha annullato in parte qua la delibera impugnata ed il rifiuto dell’amministratore ad autorizzare l’installazione delle insegne, abilitando il B. ad effettuare tale installazione.

2. – Questa sentenza è stata appellata dal condomino M. S..

Il Tribunale di Venezia, sezione distaccata di Portogruaro, con sentenza in data 22 maggio 2006 ha dichiarato inammissibile l’appello per carenza di legittimazione ad impugnare in capo al singolo condomino, che non è stato parte del giudizio di primo grado.

Secondo il Tribunale, nella specie non è in discussione l’esistenza del diritto dei condomini all’uso del bene comune, ma solo le modalità e facoltà di utilizzo dello stesso: venendo dunque in rilievo la gestione del servizio comune, la legittimazione ad agire, e quindi ad impugnare, spetta soltanto all’amministratore.

3. – Per la cassazione della sentenza del Tribunale il M. ha proposto ricorso, con atto notificato il 19 luglio 2006, sulla base di due motivi.

L’intimato ha resistito con controricorso, illustrato con memoria.

Diritto

1. – Con il primo motivo (violazione dell’art. 339 cod. proc. civ. e dell’art. 2909 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) si censura che il Tribunale abbia dichiarato inammissibile l’appello sul rilievo che il giudicato formatosi sulla sentenza parziale del Giudice di pace avrebbe dimostrato che la lite riguardava un servizio condominiale. Il Tribunale non avrebbe tenuto conto che la sentenza parziale ha espressamente affermato che la competenza del giudice di pace riguardava anche i beni ed i diritti, il criterio per individuare il giudice competente essendo il valore, desumibile dalla delibera impugnata. In altri termini, il Giudice di pace si sarebbe detto competente in base al valore della delibera, tralasciando del tutto il tipo di controversia. Anche la sentenza definitiva del primo giudice aveva escluso che si vertesse in tema di servizi condominiali, trattandosi di diritti soggettivi perfetti del condomino in contrasto con quelli degli altri condomini.

Con il secondo mezzo (violazione dell’art. 339 codd. proc. civ., e degli artt. 1102, 1117, 1118 e 2909 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) si sostiene che la lite relativa all’uso della cosa comune, quando ha ad oggetto l’utilizzo di un muro comune dell’immobile condominiale per affiggervi targhe o insegne, riguarda diritti soggettivi, con la conseguenza che la sentenza che la definisce può essere appellata dal condomino rimasto estraneo al giudizio di primo grado in cui è stata resa.

2. – I due motivi – i quali, stante la loro connessione, possono essere esaminati congiuntamente – sono fondati.

Non è in discussione la competenza del giudice di pace a giudicare sulla presente controversia: la sentenza non definitiva in data 25 luglio 2002, con cui il Giudice di pace di Portogruaro ha dichiarato la propria competenza per materia nella controversia de qua, perché concernente la modalità di uso del servizio condominiale relativo al muro comune, è infatti passata in cosa giudicata, non essendo stata fatta oggetto di impugnazione.

Quel che viene in rilievo è il merito della controversia: e sotto questo profilo il Giudice di pace, con la sentenza in data 7 luglio 2003 con cui ha definito il giudizio dinanzi a sè pendente, ha chiarito che nella specie ciò di cui si discuteva non era la misura o la modalità di uso di un servizio condominiale, ma “se la materia relativa all’esposizione di targhe ed insegne sia sottratta alla disponibilità dell’assemblea dei condomini”: quesito al quale il giudice ha dato risposta affermativa, sul rilievo che non può essere vietato al singolo condomino “di servirsi della cosa comune, e cioè dei muri perimetrali, per apporvi le proprie insegne”, ciò “raffigurando una modifica della cosa comune conforme alla destinazione del muro perimetrale, che ciascun condomino può legittimamente apportare a propria cura e spese, se non impedisce l’altrui pari uso”.

Il merito della controversia, ad onta delle ragioni che avevano indotto ad affermare la competenza per materia del giudice di pace, ha dunque riguardato, non già i limiti quantitativi e qualitativi nell’uso dei servizi del condominio, ma l’esistenza (o l’inesistenza) del diritto di usare del muro comune al fine di apporvi targhe, e quindi un diritto soggettivo di carattere dominicale spettante al condomino.

E’ evidente che, in siffatta fattispecie, il Tribunale, investito dell’appello del singolo condomino, ha errato a ritenere che la legittimazione ad impugnare spettasse esclusivamente all’amministratore per essere la causa decisa in primo grado relativa alla gestione di un servizio comune.

Essendo in discussione i diritti e le facoltà che si riconnettono al diritto di comproprietà dei condomini sulla parte comune, il Tribunale avrebbe dovuto riconoscere la legittimazione ad appellare del singolo condomino, in luogo dell’amministratore che era stato parte nel giudizio di primo grado, e ciò in base al principio secondo cui nel condominio di edifici, che costituisce un ente di gestione, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, nè quindi del potere di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell’amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza (Cass., Sez. 2, 6 agosto 1999, n. 8479; Cass., Sez. 2, 21 gennaio 2010, n. 1011, Cass., Sez. 3, 18 febbraio 2010, n. 3900; Cass., Sez. 3, 16 maggio 2011, n. 10717).

3. – La sentenza impugnata è cassata.

La causa deve essere rinviata al Tribunale di Venezia, in persona di diverso giudicante.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Venezia, in persona di diverso giudicante.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della seconda sezione civile della corte suprema di cassazione, il 13 marzo 2012.

Depositato in Cancelleria il 28 marzo 2012.