Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MERONE Antonio – Presidente
Dott. CHINDEMI Domenico – rel. Consigliere
Dott. SAMBITO Maria Giovanna Concetta – Consigliere
Dott. BRUSCHETTA Ernestino Luigi – Consigliere
Dott. TERRUSI Francesco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30062-2007 proposto da:

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende ope legis;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 138/2006 della COMM.TRIB.REG. di MILANO, depositata il 12/10/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/02/2013 dal Consigliere Dott. DOMENICO CHINDEMI;
udito per il ricorrente l’Avvocato (OMISSIS) che ha chiesto l’accoglimento;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SEPE Ennio Attilio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO

Con sentenza n. 138/2/2006, depositata il 12.10.2006, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia rigettava l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Milano, n. 287/30/2004 che aveva annullato gli avvisi di liquidazione con cui veniva contestata la indebita applicazione dell’aliquota agevolata per la prima casa con riferimento al lastrico solare, ritenuta dall’ufficio unita’ immobiliare a se’ stante, non rientrante nelle pertinenze messe ai fini della predetta agevolazione.

Rilevava al riguardo la Commissione Tributaria Regionale, confermando quanto affermato gia’ nella sentenza di primo grado, che il lastrico solare sia da considerarsi pertinenza dell’immobile sul quale insiste, trattandosi di porzione di terrazzo scoperto, destinata a servizio e ornamento dell’immobile stesso.

L’Agenzia delle Entrate impugna la sentenza della Commissione Tributaria Regionale deducendo i seguenti motivi:

a) Nullita’ della sentenza per mancanza di motivazione, ai sensi del Decreto Legislativo n. 546 del 1992, articolo 36, n. 4, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4, con riferimento all’esclusione del lastrico solare dall’agevolazione prima casa;

b) violazione e falsa applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 1; articolo 1, nota 2 bis, comma 3 della tariffa allegata al TUIR, articolo 1117 c.c., n. 1, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, avendo omesso i giudici di appello di tener conto che il lastrico solare e’ disciplinato dall’articolo 1117 c.c., n. 1 che ne stabilisce la proprieta’ comune in capo ai condomini, rilevando anche la mancanza, con riferimento al lastrico solare, del nesso pertinenziale rilevante ai fini fiscali per usufruire dei benefici prima casa, non rientrante nelle categorie catastali previste espressamente e tassativamente nel TUIR e perche’ censito autonomamente rispetto all’unita’ immobiliare principale.

Gli intimati si sono costituiti con controricorso nel giudizio di legittimita’.

Il ricorso e’ stato discusso alla pubblica udienza del 7/2/2013, in cui il PG ha concluso come in epigrafe.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo e’ inammissibile, dovendo essere rappresentate sotto il profilo del difetto di motivazione (articolo 360 c.p.c., n. 5) e non sotto quello dell’ omessa motivazione, ex articolo 360 c.p.c., n. 4 non risolvendosi nel mancato esame di una domanda, ma semmai nella insufficiente motivazione, avendo, peraltro,la CTR motivato, seppur sinteticamente, sulle ragioni per le quali il lastrico solare debba essere considerato pertinenza dell’appartamento e soggetto al beneficio prima casa.

2. Il secondo motivo e’ infondato.

Ai sensi del comma tre della nota 2 bis, modificata dalla Legge n. 549 del 1995, articolo 3, comma 131, “le agevolazioni di cui al comma 1… spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile… sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unita’ immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”.

Il tenore letterale della norma consente di ritenere che l’ultimo inciso serva a ricomprendere tra le varie pertinenze, sulla base della nozione civilistica di pertinenze dell’immobile, di cui all’articolo 817 c.c., ai fini fiscali, anche le unita’ immobiliari ivi specificate, senza alcuna esclusione della categoria generale. L’alinea indicato non ha, quindi, valore esaustivo delle pertinenze a cui puo’ essere estesa l’agevolazione prima casa, ma solo valenza complementare alla categoria generale di pertinenza di rilievo civilistico, ricomprendente i beni destinati in modo durevole al servizio e ornamento di altro immobile, tra cui va ricompreso anche il lastrico solare di proprieta’ esclusiva dell’acquirente.

Peraltro per qualificare un lastrico solare come parte comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 1, e’ necessaria la sussistenza di connotati strutturali e funzionali, di cui prova manca nel caso di specie, comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di piu’ unita’ immobiliari appartenenti in proprieta’ esclusiva a diversi proprietari (cfr Cass. Sez. 2, Sentenza n. 22466 del 04/11/2010).

Il mero rilievo della proprieta’ comune in capo ai condomini, ex articolo 1117 c.c., del lastrico solare, non supportato da alcun elemento probatorio, non e’ idoneo a inficiare il presupposto implicito della esclusiva proprieta’ in capo agli intimati, deducibile dall’atto di acquisto.

Non e’ necessario, inoltre, al fine dell’agevolazione, che il bene sia censito unitamente all’immobile principale, non richiedendosi tale presupposto dalla normativa di riferimento, spettando le agevolazioni anche per l’acquisto delle pertinenze con atto separato.

Va, conseguentemente, rigettato il ricorso con condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso, condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’ che liquida in euro.600 per compensi professionali, euro 200 per spese, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SALME’ Giuseppe – Presidente
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12258/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;
COMUNE ROMA, in persona del Sindaco On.le (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEL TEMPIO DI GIOVE 21, presso l’AVVOCATURA COMUNALE DI ROMA, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale notarile del Dott. Notaio (OMISSIS) in (OMISSIS), rep. n. 49003;
CONDOMINIO (OMISSIS) (OMISSIS), in persona del suo Amministratore pro tempore Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

sul ricorso 13959/2007 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrenti -

e contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 1055/2006 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 27/02/2006 R.G.N. 4193/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/12/2012 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. (OMISSIS), nel 1996, inizio’ procedimento per danno temuto nei confronti di (OMISSIS) per le infiltrazioni nell’appartamento di proprieta’ provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo della (OMISSIS), dopo che dal Comune di Roma era stata ordinata la demolizione di un manufatto ivi abusivamente costruito. Eseguite dal Condominio le opere, ordinate dal Pretore, necessarie ad eliminare le infiltrazioni, la (OMISSIS) inizio’ giudizio di merito nei confronti della (OMISSIS) e del Condominio per l’esecuzione di tutte le opere e per il risarcimento del danno.

Nel giudizio intervennero (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari di altri appartamenti sottostanti, chiedendo l’esecuzione delle opere necessarie e il risarcimento dei danno. Su istanza della (OMISSIS), vennero chiamati in giudizio il Comune di Roma e (OMISSIS), che aveva venduto l’appartamento alla (OMISSIS).

Il Tribunale accolse le domande di (OMISSIS) e dei condomini intervenuti e condanno’ la (OMISSIS) all’esecuzione dei lavori di rifacimento del lastrico solare, al risarcimento dei danni ai condomini, oltre alle spese del processo; dichiaro’ improcedibile la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) per difetto di notifica; rigetto’ quella proposta dalla stessa (OMISSIS) nei confronti del Comune.

2. La Corte di appello di Roma:

dichiaro’ inesistente il rapporto processuale con la (OMISSIS), mancando la prova della notifica dell’appello;

dichiaro’ inammissibile l’appello della (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS), per tardivita’, per essere stata la sentenza notificata dai suddetti alla (OMISSIS) il 21 marzo 2003 ed essere stato l’appello notificato a (OMISSIS) e (OMISSIS) il 2 maggio 2003;

dichiaro’ inammissibili gli appelli incidentali sul quantum, proposti oltre che da (OMISSIS) e (OMISSIS), dagli altri condomini (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), per essere stata depositata la comparsa contenente le impugnazioni incidentale senza il rispetto dei 20 giorni dall’udienza indicata nell’atto di appello, in violazione dell’articolo 343 nella parte in cui richiama l’articolo 166 c.p.c.;

rigetto’ l’appello principale della (OMISSIS);

condanno’ la (OMISSIS) alle spese del secondo grado in favore del Comune e del Condominio; compenso’ tra la (OMISSIS) e i condomini che avevano proposto appello incidentale dichiarato inammissibile le spese del grado. (sentenza del 27 febbraio 2006).

3. Avverso la suddetta sentenza, (OMISSIS) propone ricorso per cassazione con sette motivi.

Resistono con controricorso il Condominio, il Comune di Roma, i condomini (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS) e (OMISSIS); questi ultimi propongono ricorso incidentale con tre motivi.

(OMISSIS) e (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS), non svolgono difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La decisione ha per oggetto i ricorsi riuniti proposti avverso la stessa sentenza.

1.1. Con il primo motivo del ricorso principale, si deduce violazione degli articoli 326 e 332 c.p.c., censurando l’erronea dichiarazione della inammissibilita’ dell’appello principale della (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS).

Il motivo e’ inammissibile perche’ generico, non argomentato, esplicandosi la censura in poche righe scritte, in violazione dell’articolo 366 c.p.c., n. 4; ed, inoltre, non pone la Corte nella condizione di verificarne la portata attraverso la esatta indicazione, ed eventuale parziale riproduzione, degli atti processuali rilevanti.

1.2. Con il secondo si deduce violazione dell’articolo 149 c.p.c., in riferimento alla pronuncia nella parte in cui riguarda la citazione della (OMISSIS). Secondo l’assunto della ricorrente, in atti esisterebbe la prova della notifica dell’atto di appello alla (OMISSIS), con plico restituito perche’ non ritirato, al contrario di quanto ritenuto dalla Corte di merito.

Il motivo e’ inammissibile.

Si denuncia un errore revocatorio, ex articolo 395 c.p.c., da parte del giudice di merito, che avrebbe fondato la sua decisione sull’erronea percezione in ordine all’esistenza della prova della notifica, (tra le tante Cass. n. 11276 del 2005).

1.3. Con il terzo motivo si deduce violazione dell’articolo 112 c.p.c., come ultrapetita, per avere la sentenza considerato il pericolo statico del terrazzo, che non sarebbe contenuto nell’atto introduttivo.

Il motivo e’ inammissibile. E’ inconferente rispetto al decisum della sentenza impugnata, ed e’ generico; comunque, tale profilo non emerge neanche dall’atto di appello, riprodotto integralmente nel ricorso.

1.4. Con il quarto motivo si deduce violazione dell’articolo 2700 c.c., in riferimento alla mancanza di responsabilita’ del Comune sulla base del verbale di demolizione.

Il motivo e’ inammissibile risultando completamente costruito ed esplicato in riferimento alla sentenza di primo grado.

1.5. Il quinto e sesto motivo, con i quali si deduce, rispettivamente, la violazione degli articoli 1126 e 1102 c.c., ed insufficienza di motivazione, sono strettamente connessi e vanno esaminati congiuntamente.

Si censura, anche sotto il profilo del difetto di motivazione, la parte della sentenza che ha ritenuto la responsabilita’ della (OMISSIS), per via del manufatto abusivo realizzato e del mancato rifacimento del terrazzo dopo la demolizione, escludendo l’applicazione dell’articolo 1126 c.c.. Secondo l’assunto della ricorrente, sarebbero stati trascurati elementi che escludevano la responsabilita’ della (OMISSIS), e, in mancanza dell’accertamento della responsabilita’, si sarebbe dovuto applicare l’articolo 1126 cit..

1.5.1. I motivi vanno rigettati.

Il sesto, logicamente preliminare, non e’ idoneo a scalfire la decisione nella parte in cui ritiene accertata la responsabilita’ della (OMISSIS) nel difetto di manutenzione del terrazzo. Infatti, e’ confuso e generico e, anche, di difficile comprensibilita’, stanti i richiami frammisti alla decisione di primo grado, con conseguente inammissibilita’ sotto tale profilo. D’altra parte, non e’ censurata la sentenza di appello con riferimento all’adozione di una motivazione per relationem a quella di primo grado.

Rimasta accertata la responsabilita’ della (OMISSIS), la Corte di merito ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza consolidata della Corte di legittimita’, secondo cui “In tema di condominio di edifici, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprieta’ esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, percio’, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c.” (Cass. 21 febbraio 2006, n. 3676).

1.6. Con il settimo motivo si deduce violazione dell’articolo 92 c.p.c., in riferimento alla parte della decisione che ha rigettato il motivo di appello relativo alle spese di primo grado.

La Corte di merito ha ritenuto correttamente applicato il criterio della soccombenza e, per il resto, ha ritenuto generica la censura di appello.

1.6.1. Il motivo e’ in parte inammissibile, in parte infondato.

Inammissibile, per la parte in cui ripropone il motivo di appello che e’ stato ritenuto generico (scaglioni applicabili e spese cautelare), perche’ per censurare tale statuizione avrebbe dovuto dedurre la violazione dell’articolo 342 c.p.c..

Infondato, nella parte in cui sembra dolersi della mancata compensazione delle spese processuali, perche’ si tratta di potere del giudice il cui esercizio e’ sindacabile, ma certo non e’ sindacabile il mancato esercizio.

1.7. In conclusione, il ricorso principale deve rigettarsi.

2.1. Con il primo motivo del ricorso incidentale, (OMISSIS) e (OMISSIS) deducono la violazione dell’articolo 327 c.p.c..

Nella parte esplicativa, i ricorrenti assumono che, essendo stato dichiarato inammissibile l’appello principale nei loro confronti, l’appello da essi proposto avrebbe dovuto considerarsi principale, e da proporsi nei termini dell’articolo 327 c.p.c., con la conseguenza che non verrebbero in questione gli articoli 343 e 166 c.p.c., applicati dalla corte di merito, che ha ritenuto inammissibile l’appello incidentale. A prescindere da ogni considerazione sul merito della censura, il motivo e’ inammissibile sulla base del preliminare rilievo della mancata censura degli articoli 343 e 166 c.p.c., oltre che per genericita’, considerato che non chiarisce neanche quando l’appello e’ stato notificato.

2.2. Il secondo e il terzo motivo, riproducono, sembra, quelli che possono essere stati i motivi dell’appello incidentale, dichiarato inammissibile, proposto verso la sentenza di primo grado.

2.2.1. Entrambi i motivi sono evidentemente inammissibili, atteso che la Corte di merito non ha pronunciato nel merito degli stessi, avendo definito il giudizio per profilo preliminare di rito.

2.2.2. Comunque, se, come pure sembra, i ricorrenti sostengono che la Corte avrebbe dovuto pronunciare sugli stessi nonostante la dichiarazione di inammissibilita’, i motivi sono inammissibili perche’, in astratto, si sarebbe dovuta invocare la violazione dell’articolo 112 cod. proc. civ..

Invece, il secondo invoca la violazione dell’articolo 287 c.p.c., e censura la sentenza di secondo grado per non aver pronunciato su un errore materiale della sentenza di primo grado concernente il quantum liquidato, cui sarebbe stata tenuta nonostante l’inammissibilita’ dell’appello incidentale. Il terzo invoca l’articolo 91 e censura la sentenza di secondo grado per non aver pronunciato sulla censura alla sentenza di primo grado in ordine all’importo delle spese di lite di primo grado, liquidate in misura inferiore a quella delle altri parti.

2.3. In conclusione, il ricorso incidentale deve essere dichiarato inammissibile.

3. In ragione della reciproca soccombenza, sono integralmente compensate le spese processuali del giudizio di legittimita’ tra la ricorrente e i controricorrenti e ricorrenti in via incidentale, (OMISSIS) e (OMISSIS).

Seguono la soccombenza e sono liquidate sulla base dei parametri vigenti, di cui al Decreto Ministeriale n. 140 del 2012, le spese nei rapporti tra ricorrente e controricorrenti Condominio, Comune di Roma e (OMISSIS). Non avendo gli intimati (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) svolto attivita’ difensiva, non sussistono le condizioni per la pronuncia in ordine alle spese processuali.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE

decidendo sui ricorsi riuniti, rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile il ricorso incidentale. Dichiara l’integrale compensazione delle spese del presente giudizio tra la ricorrente e i contro ricorrenti e ricorrenti in via incidentale. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore di ciascuno dei controricorrenti costituiti, Condominio, Comune di Roma e (OMISSIS), delle spese dello stesso giudizio, che liquida in euro 6.200,00, di cui euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8813/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS) in proprio e nella qualita’ di erede di (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) nella qualita’ di erede di (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 294/2006 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 30/03/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/05/2012 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’accoglimento del 1 e 3 motivo del ricorso, assorbito il 2, rigetto del 4 motivo.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – Con atto di citazione notificato il 9 novembre 1992, (OMISSIS), proprietario dell’appartamento al primo piano dello stabile sito in (OMISSIS), con ingresso dal civico (OMISSIS), assumendo che il defunto (OMISSIS), dante causa della moglie superstite (OMISSIS) e dei fratelli (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quale proprietario del limitrofo edificio a piano terra con ingresso dal civico (OMISSIS) della stessa Via (OMISSIS), aveva sopraelevato un piano aprendo abusivamente dalla scala del contiguo portoncino di cui al predetto civico (OMISSIS) due porte per l’accesso alle unita’ immobiliari del piano terra e del primo piano del predetto immobile di (OMISSIS), convenne in giudizio (OMISSIS) e i fratelli (OMISSIS) innanzi al Tribunale di Foggia per sentir dichiarare inesistente il loro diritto di comproprieta’ della scala e conseguentemente di quello relativo alla realizzazione dei due ingressi. L’attore, inoltre, lamentando che (OMISSIS) si era abusivamente appropriato del ripostiglio ubicato sul terrazzo dell’edificio di (OMISSIS), di sua esclusiva proprieta’, e, nella veste di procuratore speciale del fratello (OMISSIS), lo aveva venduto al figlio (OMISSIS) con rogito del (OMISSIS), convenne costui anche in proprio per sentir dichiarare che l’intero terrazzo di (OMISSIS) con il ripostiglio in questione erano di sua proprieta’.

Costituitisi in giudizio, la (OMISSIS) ed i fratelli (OMISSIS) dedussero che la scala era in comunione tra i due edifici, come da scrittura privata del (OMISSIS), relativa all’acquisto da parte del loro genitore.

2. – La Sezione stralcio del Tribunale adito, dichiarato il difetto di legittimazione passiva di (OMISSIS), per avere costei rinunciato all’eredita’ del marito, e dei fratelli (OMISSIS) ed (OMISSIS) sul presupposto che la lite riguardava solo l’attore e (OMISSIS), rigetto’ la domanda, ritenendo la comproprieta’ della scala e la proprieta’ del ripostiglio in capo al convenuto quanto meno in forza del vincolo pertinenziale del bene in questione con l’appartamentino di cui al rogito del (OMISSIS), poiche’ l’attore non aveva dimostrato di essere il proprietario esclusivo del terrazzo.

3. – Con sentenza depositata il 30 marzo 2006, la Corte d’appello di Bari rigetto’ il gravame proposto da (OMISSIS). Riconosciuta la legittimazione passiva di (OMISSIS) ed (OMISSIS), che, contestando la domanda attorea, e sostenendo il loro diritto di realizzare gli accessi agli appartamenti dello stabile di (OMISSIS) attraverso la scala comune di cui al civico (OMISSIS) della stessa via in forza di acquisto effettuatone dal padre in virtu’ della scrittura del (OMISSIS), avevano dimostrato di aver accettato l’eredita’ paterna, ritenne il giudice di secondo grado la idoneita’ della predetta scrittura ad integrare il titolo del diritto reale invocato dagli appellati, idoneita’ negata dall’appellante alla stregua della considerazione che essa era stata predisposta per attestare un risarcimento di danno e non la costituzione di una comunione.

Osservo’ al riguardo la Corte di merito che l’atto in questione conteneva un esplicito riferimento ai lavori in corso sul “muro in comune” ai genitori di (OMISSIS) e a (OMISSIS), con l’esplicita autorizzazione di quest’ultimo alla prosecuzione dei medesimi. Nella scrittura si leggeva che (OMISSIS) si obbligava in nome e per conto dei genitori (OMISSIS) e (OMISSIS) al pagamento della somma di euro 1.600.000 nelle mani di (OMISSIS) quale procuratore di (OMISSIS) non solo per il risarcimento dei danni provocati dai lavori che i coniugi stavano effettuando sul muro comune, ma anche come corrispettivo per la desistenza dalla opposizione al proseguimento dei lavori, e che il rappresentante di (OMISSIS) accettava il pagamento della somma in questione “per le causali innanzi spiegate”, e cioe’ anche per la desistenza dell’opposizione dall’opposizione alla prosecuzione dei lavori sul muro comune a tutti costoro.

La scrittura poi non risultava sottoscritta da (OMISSIS), poiche’ costui, a seguito del rogito del (OMISSIS), aveva alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), sicche’ era ormai estraneo alla comunione.

Rilevo’ ancora la Corte, con riguardo al fatto che l’appellante facesse discendere la sua proprieta’ esclusiva del terrazzo dalla circostanza di aver ricevuto dalla madre la titolarita’ dell’area sovrastante il piano terra di proprieta’ del fratello (OMISSIS), che, atteso che la cosiddetta riserva dell’area sovrastante un edificio in realta’ integra gli estremi di un diritto di superficie separato dalla proprieta’ del lastrico, l’avvenuta utilizzazione attraverso la sopraelevazione del manufatto ne determina la cessazione senza comportare automaticamente l’acquisizione in via esclusiva del nuovo lastrico solare di copertura che pertanto, in difetto di diverso titolo, appartiene, quale bene condominiale, a tutti i proprietari degli appartamenti sottostanti. Quanto alla pretesa nullita’ del contratto del (OMISSIS) perche’ concluso dal procuratore senza i necessari poteri, rilevo’ la Corte di merito che i negozi posti in essere dal rappresentante senza poteri sono inefficaci fino al momento della ratifica e non nulli.

4. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre (OMISSIS) sulla base di quattro motivi. Resistono con controricorso (OMISSIS), in proprio e quale erede di (OMISSIS), e (OMISSIS), quale erede di (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1. – Con il primo motivo si deduce falsa applicazione delle norme e dei principi in materia di interpretazione, perfezionamento ed efficacia del contratto, con conseguente violazione degli articoli 1350 e 1325 cod. civ. e della conseguente inidoneita’ della scrittura del (OMISSIS) a costituire titolo per la costituzione di diritti reali e connessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5. Si osserva che perche’ la scrittura possa ritenersi titolo idoneo a costituire diritti reali, e’ necessario che l’atto abbia natura contrattuale, che rivesta la forma stabilita dalla legge e che da esso la volonta’ delle parti di costituire la servitu’ risulti inequivocabilmente. La dichiarazione del (OMISSIS), invece, non conteneva dichiarazioni dirette di per se’ a costituire rapporti di natura reale tra i sottoscrittori, consistendo, invece, in un semplice negozio unilaterale, sottoscritto dal solo (OMISSIS), il quale si obbligava a risarcire, in nome e per conto dei propri’ genitori, a (OMISSIS), procuratore di (OMISSIS), i danni cagionati dalla esecuzione dei lavori sul muro comune degli stessi in (OMISSIS) per la somma di lire 1.600.000, dichiarando altresi’ di non avere null’altro a pretendere “dallo stesso” e di non opporsi al prosieguo dei lavori. Tale dichiarazione era illogica, sia perche’ (OMISSIS) non era in realta’ titolare della pretesa risarcitoria ne’ legittimato a disporre di un diritto che non gli apparteneva, sia perche’ non poteva essere utilizzata a fini costitutivi di un diritto reale la “dichiarazione di quietanza” senza data, stesa in calce alla scrittura, con la quale (OMISSIS), sedicente procuratore di (OMISSIS), dichiarava di ricevere da (OMISSIS) la predetta somma “per la causale innanzi spiegata”, espressone, codesta, riferita solo al risarcimento dei danni. Dunque, secondo il ricorrente, la mancata costituzione del preteso diritto di servitu’ nelle forme di legge comporterebbe la declaratoria di inesistenza del diritto di apertura, nel muro di proprieta’ dello stesso ricorrente, delle porte di accesso alla scala dello stabile di (OMISSIS) al fine di mettere in comunicazione con essa gli appartamenti del contiguo stabile al numero civico n. (OMISSIS).

1.2. – La illustrazione della censura si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366-bis cod. proc. civ., applicabile nella specie ratione temporis: “Accerti la S.C. se la dichiarazione del (OMISSIS) non sottoscritta ne’ dal ricorrente, ne’ da un suo procuratore abbia natura contrattuale e possa costituire titolo per la costituzione del diritto reale preteso, nonche’ se la mancanza di sottoscrizione comporti la violazione degli articolo 1350 e 1325 c.c., enunciando il principio di diritto; accerti altresi’ la S.C. se la firma apposta alla dichiarazione di quietanza del procuratore di (OMISSIS), (OMISSIS), vale ad integrare i requisiti di forma richiesti dall’articolo 1350 c.c., per l’esistenza del contratto, enunciando il principio di diritto; accerti, altresi’, la S.C. se in relazione alla carenza di sottoscrizione e di contenuto contrattuale della dichiarazione (OMISSIS), la Corte territoriale abbia reso insufficiente e/o contraddittoria motivazione anche sul punto del difetto di legittimazione del (OMISSIS) a disporre la costituzione del diritto reale preteso, enunciando il principio di diritto; accerti, infine, se la dichiarazione proveniente da soggetto non legittimato ( (OMISSIS)), per il suo contenuto obbligatorio, possa costituire manifestazione di volonta’ idonea a costituire diritti reali su bene non di sua proprieta’ in violazione degli articoli 1350 e 1325 c.c., enunciando il principio di diritto”.

2.1. – La censura non puo’ trovare ingresso nel presente giudizio.

2.2. – Secondo la giurisprudenza ormai consolidata di questa Corte, viola l’articolo 366-bis cod. proc. civ., il ricorso che risulti caratterizzato da un unico motivo concluso da quesiti multipli e cumulativi (cfr. invero Cass. n. 5471 del 2008, cui adde Cass. n. 8780 del 2010, e, piu’ di recente, Cass. n. 1571 del 2012).

2.3. – Nel caso di specie si deve osservare che la censura denuncia indistintamente e in modo unitario un coacervo di asseriti errori di diritto in cui il giudice del merito sarebbe incorso; con finale formulazione, in sequenza, di quattro quesiti, laddove, in base al precetto dell’articolo 366-bis cod. proc. civ., ci si dovrebbero attendere tanti diversi corpi argomentativi quanti sono i vizi in iudicando della sentenza d’appello denunciati nell’epigrafe del motivo di impugnazione, con terminale enunciazione, per ciascun corpo argomentativo, del corrispondente (pertinente) quesito.

3. Per le medesime ragioni, va dichiarato inammissibile anche il secondo motivo, con il quale si deduce falsa applicazione dell’articolo 1108 cod. civ., comma 3, per difetto di consenso anche del compartecipe alla comunione e connessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5, per aver errato la Corte di merito nel giustificare il difetto di sottoscrizione da parte di (OMISSIS) della dichiarazione del (OMISSIS) sul rilievo che costui, avendo alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), sarebbe ormai divenuto estraneo alla comunione; motivo la cui illustrazione si completa con la formulazione del seguente quesito di diritto, affetto dal vizio gia’ riscontrato in relazione al primo: “Accerti la S.C., ove non assorbito dal motivo n. 1, se la mancanza della sottoscrizione della scrittura del (OMISSIS) da parte del compartecipe (OMISSIS) alla comunione del portoncino e della scalinata ha comportato la violazione dell’articolo 1108 c.c., comma 3, per difetto di consenso, enunciando il principio di diritto; accerti, altresi’, la S.C. se non ravvisi insufficiente o contraddittoria motivazione nella sentenza della Corte territoriale, allorche’ afferma che il compartecipe (OMISSIS), avendo alienato i suoi diritti sullo stabile di (OMISSIS), e’ soggetto ormai estraneo alla comunione, e, contraddittoriamente, si afferma che l’adesione ad un atto puo’ intervenire in epoca successiva attraverso l’uso in giudizio dell’atto stesso; accerti, altresi’, la Corte se l’uso in giudizio della scrittura del (OMISSIS) da parte dell’avente causa da (OMISSIS), (OMISSIS), il cui atto di acquisto ((OMISSIS)) e’ successivo alla scrittura privata ((OMISSIS)), equivale a implicita manifestazione di volonta’ di volersene avvalere in violazione del principio che solo l’uso in giudizio della scrittura privata da parte di chi non l’ha sottoscritta equivale a implicita manifestazione di volonta’ di volersene avvalere (Cass. 7.7.88 n. 4471), enunciando il principio di diritto”.

4.1. – Con il terzo motivo si denuncia falsa applicazione di norme di diritto in relazione agli articoli 952, 1117 e 1127 c.c., omesso esame del titolo di proprieta’ (atto per Notar (OMISSIS) (OMISSIS)), e connessa omessa insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia (articolo 360 c.p.c., n. 5). Il ricorrente sostiene di aver acquistato, per effetto di titoli inoppugnabili ed incontestati, sia il terrazzo, sia il ripostiglio posto sullo stesso. In particolare, (OMISSIS), dopo avere venduto, con rogito del (OMISSIS), al figlio (OMISSIS) l’area soprastante la casa in (OMISSIS), riservandosi “l’area soprastante al piano a costruirsi”, con successivo rogito del (OMISSIS) aveva venduto detta area al figlio (OMISSIS), attuale ricorrente, senza alcuna riserva, ed anzi con facolta’ di goderne e disporne “da vero ed assoluto padrone…”. Di conseguenza, avendo (OMISSIS) costruito sulla predetta area, egli sarebbe divenuto proprietario assoluto non solo del piano sopraelevato ma anche del lastrico solare e dei ripostigli posti sullo stesso.

4.2. – La illustrazione del motivo si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “Accerti la S.C. e vi e’ stata violazione degli articoli 952, 1117 e 1127 c.c., ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione alla enunciazione della Corte territoriale per cui la cosiddetta riserva dell’area soprastante un edificio integra gli estremi di un diritto di superficie separata dalla proprieta’ del lastrico per cui l’avvenuta sopraelevzione ne determina la cessazione del diritto senza comportare automaticamente l’acquisizione in via esclusiva del nuovo lastrico solare, trasformandolo in bene condominiale, enunciando il principio di diritto per cui la titolarita’ della colonna d’aria comporta il diritto di sopraelevazione e la conseguente proprieta’ dell’immobile costruito, per accessione (Cass. n. 4258/06)”.

5.1. – La doglianza risulta meritevole di accoglimento.

5.2. – Alla stregua dell’orientamento espresso da questa Corte con la sentenza n. 1916 del 1987, che il Collegio intende ribadire, nell’ipotesi di cessione in proprieta’ ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprieta’ comune, ma, nel caso di sopraelevazione, esso rimane di proprieta’ del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprieta’ della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l’erezione della costruzione sul lastrico, ne’ il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiche’ il titolare della superficie, allorche’ eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioe’ quello di dare un tetto all’edificio, ma resta sempre titolare del diritto di sopralzo che e’ indipendente dalla proprieta’ della costruzione. E, dunque, il titolare della superficie non subisce alcuna limitazione all’esercizio del diritto di sopraelevazione.

5.3. – Nella specie, conclusivamente, l’attuale ricorrente era titolare, per accessione, oltre che del lastrico solare, anche dei ripostigli costruiti sullo stesso.

6. – Resta assorbito dall’accoglimento del terzo motivo l’esame del quarto, con il quale si lamenta la falsa applicazione degli articoli 1398 e 1399 cod. civ., in materia di inefficacia del rogito notarile in relazione alla esorbitanza dai poteri conferiti al procuratore dal rappresentante, nonche’ la omessa motivazione in ordine alla declaratoria di “nessun effetto giuridico” della vendita del terrazzo e del ripostiglio in difetto del diritto di proprieta’ di (OMISSIS) in relazione all’articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5; motivo che si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “Accerti la Corte se la richiesta di declaratoria (in alternativa a quella di nullita’) di ritenere e dichiarare di nessun effetto giuridico la vendita del terrazzo e del ripostiglio per atto notar (OMISSIS) ((OMISSIS)), da parte di (OMISSIS), a favore del figlio (OMISSIS), in carenza di potere conferito dal rappresentante, configuri “negozio inefficace” in assenza di ratifica, comportante violazione degli articoli 1398 e 1399 c.c.; accerti, altresi’, se la Corte territoriale sia incorsa in omessa motivazione sul punto, non equiparando l’inefficacia del negozio alla declaratoria “di nessun effetto giuridico”, ex articolo 360 c.p.c., n. 3 e 5, enunciando il principio di diritto.

7. – In definitiva, il primo ed il secondo motivo del ricorso devono essere dichiarati inammissibili, mentre va accolto il terzo motivo, assorbito il quarto. La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto, e la causa rinviata ad un diverso giudice – che si individua in altra sezione della Corte d’appello di Bari, cui e’ demandato altresi’ il regolamento delle spese processuali -, che riesaminera’ la controversia alla luce del principio di diritto enunciato sub 5.2.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibili il primo ed il secondo motivo, accoglie il terzo, assorbito il quarto. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Bari.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MASSERA Maurizio – Presidente -
Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta – rel. Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 890/2011 proposto da:

T.G. (OMISSIS), nella qualità di Erede di M.T.A. elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 268-A, presso lo studio dell’avvocato PETRETTI ALESSIO,

rappresentato e difeso dall’avvocato QUEIROLO SILVANO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

S.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA NIZZA 53, presso lo studio dell’avvocato CAIAFFA FABIO, rappresentato e difeso dall’avvocato S.A. difensore di sè medesimo giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 342/2009 del TRIBUNALE di GENOVA, depositata il 28/01/2010; R.G.N. 12207/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/01/2012 dal Consigliere Dott. ROBERTA VIVALDI;
udito l’Avvocato ALESSIO PETRETTI per delega;
udito l’Avvocato S.A.;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto che ha concluso per rigetto.

Fatto

La presente controversia trae origine dal rapporto di locazione transitoria, con durata annuale e rinnovabile di anno in anno salvo disdetta, intercorso fra M.T.A. e S.A., ed avente ad oggetto un appartamento sito in (OMISSIS), di proprietà della prima, e locato al secondo, con la corresponsione della somma di L. 8.000.000 a titolo di canone di locazione.

La vicenda è stata oggetto di due sentenze della Corte di Cassazione ed ora perviene, per la terza volta, all’esame della Corte di legittimità, con l’impugnazione della sentenza emessa, in sede di rinvio, dal tribunale di Genova in data 28.1.2010, con la quale è stata dichiarata la risoluzione ex art. 1453 c.c. del detto contratto a far data dal 15.3.1987, per inadempimento della locatrice, con la condanna del convenuto T.G., quale erede della M., al risarcimento dei danni in favore del S. “che si ritengono equivalenti all’importo relativo al terzo trimestre dei canoni di locazione dovuti all’attore, il quale pertanto più nulla deve corrispondere a tale titolo”; e con il rigetto di ogni altra domanda.

Il T. ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso il S..

Diritto

Al ricorso si applicano le disposizioni della L. 18 giugno 2009, n. 69, per essere il provvedimento impugnato in questa sede successivo (sentenza depositata il 28.1.2010) al 4 luglio 2009, data di entrata in vigore della legge indicata.
Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione degli artt. 384 e 394 c.p.c., nonchè dell’art. 2909 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4.
Con il secondo motivo si denuncia la illogicità erroneità e contraddittorietà nel merito della sentenza in relazione ad un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5.
I motivi, per l’intima connessione delle censure con gli stessi avanzate, sono esaminati congiuntamente.
Essi non sono fondati.
Il tribunale di Genova, quale giudice del rinvio, con la sentenza in questa sede impugnata, per quel che qui interessa, ha preso atto dei principi enunciati dalla Corte di legittimità con la sentenza n. 596 del 1999 richiamandoli come segue:

al punto 2) “pur non ricorrendo una ipotesi di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo ai sensi dell’art. 1578 c.c., n. 1 nè di eliminazione dei vizi a spese del locatore, ex art. 1575 c.c., n. 2, avendo il conduttore avuto conoscenza dei vizi della cosa locata nel momento della conclusione del contratto e tenendoli in considerazione nella determinazione del corrispettivo, tuttavia, avendo la locatrice assunto lo specifico obbligo di intervenire e provvedere alla necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all’uso convenuto, può ritenersi sussistente un’ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente risarcimento del danno, ai sensi dell’art. 1453 c.c.”.

Al punto 3) “diversamente da quanto opinato dal Tribunale di Chiavari non sono state dimostrate in modo sufficiente la ragioni che avrebbero esonerato la M. da ogni responsabilità e fatto ritenere l’inadempimento incolpevole, ai sensi dell’art. 1218 c.c., essendosi limitato il Tribunale a prendere atto delle sollecitazioni da lei rivolte all’amministrazione condominiale senza considerare che il problema delle interferenze dell’obbligo in parola con le competenze condominiali (per essere le riparazioni, come si esprime la sentenza impugnata, a carico della copertura con interdipendenze condominiali, non poteva risolversi col semplice richiamo alle proteste rimaste inascoltate, ma era necessario esaminare la fattispecie anche alla luce dell’art. 1134 c.c. e dei poteri d’intervento diretto che tale norma riconosce al singolo condomino sulle parti comuni dell’edificio, salva la salutazione dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c.”.

Ed, in applicazione dei principi suddetti, il giudice di rinvio ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della locatrice, per non avere adempiuto all’obbligo di eliminare “gli inconvenienti riscontrati”, ritenendo tale inadempimento rilevante ai sensi dell’art. 1455 c.c. “posto che, di fatto, impedì al conduttore di fruire in modo integrale dell’appartamento tra l’altro destinato alle vacanze ed alla villeggiatura….”.

La Corte, pertanto, nel pieno rispetto dei principi enunciati dalla Corte di legittimità con la richiamata pronuncia, ha individuato l’inadempimento imputabile alla locatrice e la sua gravità ai fini della risoluzione. Più particolarmente, ai fini dell’applicazione dell’art. 1134 c.c. richiamato dalla Corte di legittimità, va riscontrata la sua sostanziale applicazione da parte del giudice di merito.

A tal fine giova anche rammentare che l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda, sia la parte dell’ immobile di esclusiva proprietà del locatore, sia le parti comuni dell’edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell’immobile locato (v. anche Cass. 28.6.2010 n. 15372).

Va anche sottolineato che, in materia di condominio di edifici, la Corte di legittimità, ai fini del riconoscimento della legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati alle proprietà sottostanti, ha affermato spettare al proprietario del lastrico solare soltanto se tali danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando altrimenti al condominio.

Peraltro se detto proprietario, nel giudizio instaurato nei suoi confronti, intenda eccepire il proprio difetto di legittimazione, egli ha l’onere di precisare, con opportuni riferimenti agli atti processuali, che l’azione introduttiva del giudizio era stata esercitata o comunque si era rivelata, all’esito dell’istruzione, come avente ad oggetto una situazione dannosa non imputabile al medesimo in via esclusiva, ma della quale doveva rispondere il condominio (Cass. 4.10.2010 n. 20).

Una tale condotta, pur con le caratteristiche peculiari della fattispecie in esame, non risulta mai avere formato oggetto di prova al riguardo, neppure offerta. In ogni caso, il difetto di autosufficienza del presente ricorso e la violazione dell’art. 366 c.p.c., n. 6 e art. 369 c.p.c., n. 4 sul punto sono evidenti – per non avere il ricorrente neppure accennato ad una presunta deduzione nel giudizio di merito e la sede processuale in cui la circostanza sarebbe stata evidenziata – e non ne consentono, sotto questo profilo, l’esame.

Quanto alla supposta contraddittorietà, sostenuta con il secondo motivo, è del tutto irrilevante che la Corte di merito abbia affermato che l’obbligo della eliminazione dei vizi lamentati fosse stato assunto “in sede di stipula del contratto”, posto che, trattandosi di contratto di durata, ciò che la Corte di merito ha ritenuto rilevante ai fini dell’affermazione della “non scarsa importanza dell’inadempimento” è stata la condotta della locatrice in corso di rapporto che “omise successivamente di porvi rimedio” alle infiltrazioni lamentate.

Quanto all’importanza dell’inadempimento, la sua valutazione spetta al giudice di merito e correttamente motivato come nella specie, non è censurabile in questa sede (v. per tutte Cass. 28.6.2006 n. 14974).

Conclusivamente, il ricorso è rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, sono posta a carico del ricorrente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in complessivi Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 18 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 6 marzo 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8487/2006 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

COND. (OMISSIS), in persona dell’Amministratore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 77/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 25/01/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/05/2012 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del resistente che ha chiesto di depositare verbale di assemblea già precedentemente prodotto, e chiede il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Dalla narrativa della sentenza impugnata si ricava che (OMISSIS) e (OMISSIS), partecipanti al condominio di (OMISSIS), impugnavano la Delib. 23 maggio 2001 con la quale l’assemblea condominiale aveva stabilito l’applicazione dell’articolo 3 del regolamento comune in ordine alle spese di rifacimento dei terrazzi. Il condominio si costituiva in giudizio, resistendo alla domanda.

Il Tribunale di Torino annullava la delibera, ritenendo applicabile alla fattispecie la regola legale di cui all’articolo 1126 c.c., avendo il terrazzo di proprietà attorea la funzione di copertura dell’edificio al pari di un lastrico solare.

Tale sentenza era ribaltata dalla Corte d’appello di Torino, che rigettava la domanda.

La Corte subalpina, ritenuto il giudicato interno “in merito alla attinenza del concetto di manutenzione di cui al punto 3 cap. IV del regolamento, alla sola attività di semplice conservazione”, esclusa ogni attività di rifacimento dell’impermeabilizzazione e di successiva ripavimentazione della terrazza a livello, sicché non si poteva più far leva su tale previsione regolamentare per farvi rientrare le spese di manutenzione, attribuendole in via esclusiva ai proprietari dell’alloggio, osservava che non di meno restava valida l’affermazione con la quale si apriva la predetta norma regolamentare, ossia che “i terrazzi esistenti all’ultimo piano fanno parte degli alloggi ad essi prospicienti”. Riteneva, quindi, che in base a detta norma autonoma le spese di imposte e tutte le altre spese sia ordinarie che straordinarie riferite all’interno dei singoli lotti dovevano essere sopportate esclusivamente dai relativi proprietari. Pertanto, concludeva la Corte territoriale, il regolamento era chiaro nel porre le spese straordinarie relative ai terrazzi dell’ultimo piano a carico dei proprietari degli alloggi prospicienti, di guisa che la norma residuale di cui al punto 8 del cap. 2 del regolamento, pacificamente contrattuale, che rinviava alla disciplina codicistica, non era operante nella specie.

Per la cassazione di detta sentenza ricorrono (OMISSIS) e (OMISSIS), formulando due motivi d’impugnazione, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso il condominio di (OMISSIS).

Questa Corte, rilevato il difetto di autorizzazione dell’amministratore del condominio a resistere in sede di legittimità , fissava apposito termine per depositare l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, che è stata prodotta nel termine concesso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Col primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli articoli 345 e 346 c.p.c., la difformità tra il chiesto il pronunciato e l’insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia. Mentre in primo grado il condominio aveva dedotto la legittimità della delibera impugnata perché coerente all’applicazione del comma 2 dell’articolo 3 del regolamento condominiale, in grado d’appello ha invece sostenuto che la disposizione in base alla quale i costi delle opere in questione dovrebbero essere sopportati in via esclusiva dai proprietari dell’unità immobiliare di cui è parte il terrazzo, dovrebbe individuarsi nel comma 4 del medesimo articolo 3, secondo cui i costi per le opere in questione dovrebbero essere sopportati dai proprietari dell’appartamento di cui il terrazzo stesso è prosecuzione. In tal modo, sostiene parte ricorrente, il condominio appellante ha sottoposto al giudice di secondo grado un tema di indagine del tutto diverso, violando il divieto dell’ius novorum in appello. Inoltre, conclude sul punto parte ricorrente, il condominio non aveva appellato la sentenza di primo grado nella parte in cui era stato ritenuto corretto il rinvio per relationem al codice civile operato dall’articolo 8 cap. 2 del regolamento condominiale.

1.1. – Il motivo è manifestamente infondato.

Il divieto dello ius novorum in d’appello si riferisce alle domande, alle eccezioni e alle prove (articolo 345 c.p.c.), e non già indiscriminatamente alle mere difese comunque svolte dalle parti per resistere alle pretese o alle eccezioni di controparte, potendo i fatti su cui esse si basano e che risultano dalle acquisizioni processuali essere rilevati d’ufficio dal giudice alla stregua delle eccezioni “in senso lato” o “improprie” (cfr. fra le tante, Cass. nn. 11015/11, 11774/07 e 18096/05). Pertanto, nell’ambito dell’interpretazione delle norme di un regolamento condominiale e della loro applicazione al caso concreto, la deduzione per la prima volta in appello di una soluzione giuridica diversa da quella precedentemente prospettata, intatti i relativi presupposti fattuali, costituisce una mera difesa, che non determina alcuna variazione del thema decidendum quale si è formato nel primo grado di giudizio.

1.2. – Neppure ha pregio l’assunto secondo cui il condominio non aveva appellato la sentenza del Tribunale nella parte in cui era stato ritenuto corretto il rinvio per relationem al codice civile operato dall’articolo 8 cap. 2 del regolamento condominiale.

La nozione di “parte della sentenza”, alla quale fa riferimento l’articolo 329 cpv. c.p.c., dettato in tema di acquiescenza implicita, e cui si ricollega la formazione del giudicato interno, identifica non già qualsivoglia affermazione, contenuta nella sentenza impugnata, che non sia stata espressamente o implicitamente investita da una censura specifica, bensi’ soltanto le statuizioni minime suscettibili di acquisire autonoma efficacia decisoria nell’ambito della controversia. Queste ultime sono costituite dalla sequenza fatto, norma ed effetto, intesa come unitaria scansione logica che comprende e supera le singole sue componenti, ancorché ciascuna di esse possa essere, isolatamente considerata, oggetto d’impugnazione (cfr. Cass. n. 10832/98, la quale, premesso che l’inidoneità in astratto di un fatto a produrre un effetto giuridico ovvero l’inesistenza di una norma che al fatto associ l’effetto è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, con il solo limite del giudicato interno, osserva che la statuizione minima suscettibile di rimanere coperta dal giudicato interno è quella avente ad oggetto congiuntamente le decisioni sull’esistenza di un fatto, l’esistenza di una norma, e l’esistenza degli effetti da questa associati al fatto).

Ne consegue che l’appello, motivato con riguardo ad uno soltanto degli elementi della suddetta statuizione minima suscettibile di giudicato, apre il riesame sull’intera questione che essa identifica, ed espande nuovamente il potere del giudice di riconsiderarla e riqualificarla anche relativamente agli aspetti che, sebbene coessenziali alla statuizione impugnata, non siano stati singolarmente coinvolti, neppure in via implicita, dal motivo di gravame.

Diversamente opinando, ove cioè si ritenesse possibile frazionare il giudicato interno estraniando fra loro ciascuna delle componenti della questione controversa, ne soffrirebbe la stessa razionalità della decisione, divisa tra due esigenze non necessariamente esaudibili in contemporanea, ossia non contraddire il singolo dictum della sentenza impugnata che non sia stato oggetto di gravame, ancorché in ipotesi illogico o errato in punto di diritto, e pervenire ad una soluzione finale che sia non di meno giuridicamente corretta. In tal modo, l’errore non censurato finirebbe con l’ipotecare la sentenza del giudice deputato a correggerlo, e ciò solo per l’inavvedutezza della parte appellante incapace di coglierlo quale causa o concausa della decisione che, pure, abbia espressamente criticato sotto altro e consequenziale aspetto.

1.2.1. – Nel caso in esame, l’identificazione della disposizione del regolamento condominiale, sola o integrata da quelle codicistiche espressamente richiamate o ad ogni modo inderogabili, attiene alla norma applicabile, mentre l’illegittimità , ritenuta dal Tribunale, della delibera di attribuzione ai soli (OMISSIS) e (OMISSIS) delle spese di cui si discute ne costituisce l’effetto, il quale ultimo è stato esplicitamente criticato mediante l’atto d’appello. La duplice conseguenza è che non si è prodotto alcun giudicato interno, nè sulla norma del regolamento di condominio da applicare nella specie (punto 8 del cap. 2, secondo gli odierni ricorrenti), nè -contrariamente a quanto affermato nella sentenza della Corte d’appello – sull’attinenza del concetto di manutenzione, di cui al punto 3 del cap. 4 stesso regolamento, alla sola conservazione, nel senso di escludere da quest’ultima il rifacimento dell’impermeabilizzazione della terrazza e la successiva ripavimentazione della stessa.

2. – Con il secondo motivo si deduce la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1123, 1117 e 1126 c.c. e dell’articolo 116 c.p.c., nonché la contraddittorietà e illogicità della motivazione e l’erronea valutazione delle prove, e l’errata interpretazione della clausola del regolamento condominiale concernente la ripartizione delle spese di manutenzione del terrazzo. I ricorrenti non contestano che ai sensi dell’articolo 3 del regolamento condominiale il terrazzo posto all’ultimo piano faccia parte dell’alloggio ad esso prospiciente, ma sostengono che la proprietà esclusiva sia limitata al piano di calpestio, con esclusione, pertanto, di tutte quelle parti sottostanti, tra cui i pannelli d’impermeabilizzazione e le strutture portanti, che servono di protezione, copertura e sostegno agli appartamenti ubicati al di sotto.

2.1. – Il motivo è, nei termini che seguono, fondato.

Premesso che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini – ovvero in proprietà esclusiva dello stesso -, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò, ai sensi dell’articolo 1126 c.c., le spese per la sua riparazione o ricostruzione sono poste per due terzi a carico del condominio (cfr. Cass. nn. 11029/03, 13858/01, 3542/94, 5125/93 e 1618/87), va osservato che, sempre secondo la giurisprudenza di questa Corte, il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall’articolo 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresi’ quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, si’ da doversi considerare come spese accessorie (Cass. n. 11449/92).

Ancor più chiaramente, è stato osservato in materia che a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, sono soltanto le spese attinenti a quelle parti di esso del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, perché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell’articolo 1126 c.c. (cosi’, in motivazione, Cass. n. 2726/02).

2.1.1. – La Corte territoriale non ha applicato i suddetti principi, e ciò perché ha erroneamente ritenuto preclusa dal giudicato interno la questione se, ai fini del riparto delle spese, nel concetto di manutenzione rientrasse o non l’impermeabilizzazione e la pavimentazione della terrazza. E opinandosi vincolata da un esito intermedio escludente l’attualità della problematica, ha risolto la controversia altrimenti, invertendone i termini, nel senso che dalla premessa (maggiore) per cui tutte le spese ordinarie e straordinarie riferite all’interno delle singole unità abitative sono sopportate esclusivamente da ogni singolo comproprietario, e da quella (minore) in base alla quale i terrazzi dell’ultimo piano sono parte integrante degli alloggi prospicienti, ha tratto paralogicamente la conclusione che (anche) le spese straordinarie riguardanti i terrazzi dell’ultimo piano sono a carico dei proprietari dei relativi alloggi.

3. – In conclusione la sentenza impugnata va cassata limitatamente al secondo motivo d’impugnazione, respinto il primo, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Torino, che deciderà la controversia nel merito attenendosi al seguente principio di diritto: “in tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura ai piani sottostanti, fissato dall’articolo 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento”.

4. – Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Torino, che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.