Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 5323/07) proposto da:

(OMISSIS) (C.F. (OMISSIS)), rappresentato e difeso, in virtu’ di procura a margine del ricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), rappresentato e difeso, in virtu’ di procura speciale a margine del controricorso (contenente ricorso incidentale) dagli Avv.ti (OMISSIS) ed (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS);

- controricorrente -

e

CONDOMINIO PALAZZO (OMISSIS) SCALA A e CONDOMINIO (OMISSIS) SCALA B, in persona dei rispettivi amministratori pro tempore;

- intimati -

nonche’

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 8430/07) proposto da:

(OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), rappresentato e difeso, in virtu’ di procura speciale a margine del controricorso (contenente ricorso incidentale) dagli Avv.ti (OMISSIS) ed (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS);

- ricorrente incidentale -

contro

(OMISSIS) (C.F. (OMISSIS)), rappresentato e difeso, in virtu’ di procura a margine del ricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS);

- controricorrente -

e

CONDOMINIO (OMISSIS) SCALA A e CONDOMINIO (OMISSIS) SCALA B, in persona dei rispettivi amministratori pro tempore;

- intimati -

Avverso la sentenza della Corte di appello di Catanzaro n. 364 del 2006, depositata il 13 luglio 2006 (e non notificata);
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 9 gennaio 2013 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
uditi gli Avv.ti (OMISSIS) per il ricorrente principale e (OMISSIS) e (OMISSIS) per il ricorrente incidentale;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’inammissibilita’ di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato nel luglio 1992 il sig. (OMISSIS) conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Castrovillari, il Condominio (OMISSIS) scala B) esponendo: – che, con lettera racc. A.R. del 10 giugno 1992, l’amministratore del predetto Condominio gli aveva trasmesso copia della deliberazione assembleare adottata il 13 giugno 1992, mediante la quale erano stati decisi l’installazione di cancelli all’ingresso della proprieta’ condominiale, l’affidamento dei relativi lavori, le modalita’ di pagamento e la ripartizione delle spese; – che, sulla scorta dell’approvata ripartizione (computata su un importo complessivo di lire 25.000.000), esso esponente avrebbe dovuto corrispondere l’importo di lire 2.115.000, di cui lire 634.500 entro 5 giorni dalla ricezione della lettera, lire 634.500 a lavori ultimati e collaudati e la residua somma di lire 846.000 nel termine di 90 giorni dall’ultimazione stessa dei lavori; – che, tuttavia, la delibera in questione si sarebbe dovuta considerare viziata poiche’ alla stessa avevano partecipato condomini privi di legittimazione, in quanto proprietari di appartamenti ricompresi nel Condominio della scala A), sicche’ non si sarebbero potute ritenere raggiunte le prescritte maggioranze; – che, peraltro, la collocazione dei cancelli e della relativa muratura di sostegno risultava situata in area non condominiale e, comunque, in posizione tale da precludere il libero accesso alla sua esclusiva proprieta’, nel piazzale retrostante l’edificio condominiale; tanto premesso, chiedeva l’annullamento dell’impugnata deliberazione con il conseguente ordine di collocare i cancelli in modo da non pregiudicare il libero accesso alla sua proprieta’. Si costituiva in giudizio l’evocato Condominio, il quale, oltre ad instare per il rigetto della domanda principale, proponeva domanda riconvenzionale diretta all’ottenimento della restituzione, in favore dello stesso, del piazzale antistante il Condominio medesimo affinche’ potesse assolvere alla sua originaria destinazione di verde e parcheggio condominiale, oltre alla condanna al risarcimento dei danni. Con separato atto di citazione notificato il 6 luglio 1992, il (OMISSIS) impugnava la stessa delibera anche nei confronti del Condominio scala A), che, a sua volta, si costituiva in giudizio formulando le medesime difese avanzate dall’altro Condominio. Disposta la riunione delle due cause ed ordinata, in un primo momento, la sospensione dei lavori cui era riferita la delibera impugnata (la quale, pero’, veniva poi revocata), all’esito dell’espletata istruzione probatoria (nel corso della quale veniva anche esperita c.t.u.), il Tribunale adito, con sentenza n. 678 del 2002, accoglieva la domanda proposta dal (OMISSIS), dichiarando la nullita’ assoluta dell’impugnata delibera condominiale, e rigettava le formulate domande riconvenzionali.

Avverso la predetta sentenza avanzava appello il sig. (OMISSIS), quale condomino del Condominio del (OMISSIS) e, previa integrazione del contraddittorio nei confronti dei Condomini (OMISSIS) scala A) e scala B) (i quali, peraltro, rimanevano contumaci), la Corte di appello di Catanzaro, nella costituzione dell’appellato (OMISSIS), con sentenza n. 364 del 2006 (depositata il 13 luglio 2006), accoglieva il gravame e, per l’effetto, in riforma dell’impugnata sentenza, rigettava la domanda di annullamento della delibera condominiale proposta nell’interesse di (OMISSIS), compensava tra le parti le spese del giudizio di primo grado, dichiarava l’inammissibilita’ della domanda riconvenzionale come riproposta dall’appellante e condannava il (OMISSIS) alla rifusione delle spese del giudizio di secondo grado in favore del (OMISSIS). A sostegno dell’adottata decisione, la Corte territoriale, previa reiezione dell’eccezione di nullita’ della sentenza di primo grado e di quella di difetto di legittimazione passiva del (OMISSIS) (che aveva, infatti, documentalmente dimostrato di essere proprietario di uno degli appartamenti siti nel Condominio (OMISSIS) scala A), ravvisava la fondatezza del gravame sul presupposto che l’area sulla quale erano stati installati i cancelli presentava la natura (sul piano oggettivo) di cortile che afferiva ad un supercondominio in ordine al quale l’opera approvata integrava gli estremi di un’innovazione che non poteva considerarsi vietata e che, anzi, non era idonea a comportare alcun mutamento di destinazione delle aree condominiali, mirando, in contrario, a potenziare le facolta’ dei condomini e a regolamentare, migliorandolo, l’uso della cosa comune impedendo a terzi estranei al condominio l’indiscriminato accesso al cortile.

Nei confronti della suddetta sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione il (OMISSIS), articolato in nove motivi, in ordine al quale ha resistito, in questa sede, il (OMISSIS) con controricorso, contenente anche ricorso incidentale (riferito ad un unico motivo). Nessun altro intimato risulta essersi costituito nella presente fase di legittimita’. Il ricorrente principale ha, altresi’, formulato controricorso avverso il ricorso incidentale del (OMISSIS). Il difensore del ricorrente principale ha, inoltre, depositato memoria illustrativa ai sensi dell’articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. In primo luogo deve essere disposta la riunione dei due ricorsi ai sensi dell’articolo 335 c.p.c., poiche’ gli stessi sono riferiti alla medesima sentenza.

2. In via pregiudiziale, poi, deve essere respinta la richiesta (reiterata anche in sede di discussione) di cui alla prodotta “istanza di rinvio e rimessione in termini” ad opera dei difensori del controricorrente (OMISSIS) motivata dalla circostanza che l’avviso di fissazione dell’udienza non era stato recapitato presso la sede effettiva del nominato domiciliatario Avv. (OMISSIS) (che l’aveva trasferita, nelle more del giudizio, da via Adige, n. 39, di Roma – quale indicata originariamente nel controricorso – in viale Somalia, 35, di Roma), con conseguente ritenuta illegittimita’ della notificazione del predetto avviso presso la Cancelleria della Corte di cassazione.

Infatti, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte (e sul presupposto che, nel caso di specie, i difensori del (OMISSIS) non avevano comunicato alla Cancelleria alcuna modificazione del luogo di domiciliazione), nel giudizio di cassazione le comunicazioni di cui all’articolo 377 c.p.c., comma 2, vanno effettuate presso la cancelleria della Corte di Cassazione, in applicazione di quanto l’articolo 366 c.p.c., comma 2, stabilisce per il caso di mancata elezione di domicilio, qualora il domiciliatario, indicato con l’elezione di domicilio in precedenza effettuata ai sensi del suddetto dell’articolo 366 c.p.c., comma 2, si sia trasferito fuori del luogo indicato con essa, senza comunicare alla Cancelleria della stessa Corte il nuovo domicilio, potendo tale comunicazione acquisire rilevanza fino a quando le attivita’ di notificazione o comunicazione predette presso la Cancelleria non si siano perfezionate e non potendo, invece, assumere alcun rilievo la conoscenza del nuovo indirizzo del domiciliatario che possa essere risultata acquisita “aliunde”, ancorche’ il luogo del trasferimento del domiciliatario (sia esso o meno un avvocato) si situi in Roma. Infatti, il suddetto articolo 366, comma 2, (che ha natura di disposizione generale, atta a regolare non solo la notificazione del controricorso e dell’eventuale ricorso incidentale, ma tutte le notificazioni e comunicazioni da farsi agli avvocati delle parti nel giudizio di cassazione e, quindi, anche quelle di cui all’articolo 377 c.p.c., comma 2) impone di configurare l’elezione di domicilio come una dichiarazione indirizzata ai soggetti che a diverso titolo operano nel giudizio di cassazione (cioe’ alla controparte; al giudice, per quel che attiene alla rilevanza che essa ha ai fini della regolarita’ dello svolgimento del processo e dell’esecuzione dei relativi controlli; all’ausiliario, tenuto ad individuare il luogo in cui indirizzare le comunicazioni e notificazioni cui la Cancelleria della Corte deve provvedere), con la conseguenza che un trasferimento del luogo della domiciliazione, per acquisire rilievo come nuova elezione di domicilio, esige anch’esso – necessariamente ed in via esclusiva – una specifica dichiarazione indirizzata e comunicata alla Cancelleria della Corte di Cassazione, in difetto della quale e’ da ritenersi legittima la comunicazione effettuata presso la stessa Cancelleria (cfr., ad es., Cass., S.U., n. 92 del 1999, ord.; Cass. n. 7309 del 2002; Cass. n. 6508 del 2004; Cass. n. 7394 del 2008).

3. Con il primo motivo il (OMISSIS) ha dedotto la violazione dell’articolo 342 c.p.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), formulando al riguardo, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c. (“ratione temporis” applicabile, poiche’ la sentenza impugnata risulta pubblicata il 13 luglio 2006), il seguente quesito di diritto: “anche in sede di legittimita’ deve essere rilevata l’inammissibilita’ del gravame privo del requisito della specificita’ dei motivi, ai sensi dell’articolo 342 c.p.c.?”.

3.1. Il motivo e’ inammissibile per inosservanza del prescritto requisito di cui al citato articolo 366 bis c.p.c., siccome il formulato quesito e’ assolutamente generico, non risultando puntualmente ed autonomamente correlato alla controversia in concreto. Sul piano generale si osserva (cfr., ad es., Cass. n. 4556/2009) che l’articolo 366 bis c.p.c., nel prescrivere le modalita’ di formulazione dei motivi del ricorso in cassazione, comporta, ai fini della declaratoria di inammissibilita’ del ricorso medesimo, una diversa valutazione da parte del giudice di legittimita’ a seconda che si sia in presenza dei motivi previsti dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 1, 2, 3 e 4, ovvero del motivo previsto dal numero 5 della stessa disposizione. Nel primo caso ciascuna censura deve, all’esito della sua illustrazione, tradursi in un quesito di diritto, la cui enunciazione (e formalita’ espressiva) va funzionalizzata, come attestato dall’articolo 384 c.p.c., all’enunciazione del principio di diritto ovvero a “dieta” giurisprudenziali su questioni di diritto di particolare importanza, mentre, ove venga in rilievo il motivo di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 5, (il cui oggetto riguarda il solo “iter” argomentativo della decisione impugnata), e’ richiesta una illustrazione che, pur libera da rigidita’ formali, si deve concretizzare in una esposizione chiara e sintetica del fatto controverso – in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria – ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza rende inidonea la motivazione a giustificare la decisione.

Cio’ posto, alla stregua della uniforme interpretazione di questa Corte (secondo la quale, inoltre, ai fini dell’articolo 366 bis c.p.c., il quesito di diritto non puo’ essere implicitamente desunto dall’esposizione del motivo di ricorso, ne’ puo’ consistere o essere ricavato dalla semplice formulazione del principio di diritto che la parte ritiene corretto applicare alla fattispecie, poiche’ una simile interpretazione si sarebbe risolta nell’abrogazione tacita della suddetta norma codicistica), deve escludersi che il ricorrente – con il primo motivo – si sia attenuto alla rigorosa previsione scaturente dal citato articolo 366 bis c.p.c., difettando del necessario connotato della specificita’ e risolvendosi in un interrogativo del tutto generico e sganciato dalla concreta fattispecie.

4. Con il secondo motivo il predetto ricorrente ha prospettato la violazione degli articoli 99 e 112 c.p.c. in ordine all’articolo 360 c.p.c., (senza indicare alcun riferimento ad uno dei vizi richiamati in quest’ultima norma), formulando il quesito di diritto nei seguenti termini: “e’ viziata da ultrapetizione la decisione che ecceda i limiti della domanda giudiziale proposta?”.

4.1. Anche questo motivo e’, all’evidenza, inammissibile per assoluta genericita’ del quesito formulato, risolvendosi in un interrogativo di carattere tautologico privo di specificita’ in correlazione con la vicenda processuale in questione.

5. Con il terzo motivo il (OMISSIS) ha denunciato la violazione dell’articolo 100 c.p.c., e articoli 1131 e 1117 c.c., deducendo il seguente quesito di diritto: “il singolo condomino e’ privo di legittimazione ad impugnare una sentenza che riguardi un condominio diverso da quello di appartenenza”. Ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., e’ stato chiesto a questa Corte se “il singolo condomino e’ privo di legittimazione ad impugnare una sentenza che riguardi un condominio diverso da quello di appartenenza”.

5.1. Il motivo, da ritenersi ammissibile in relazione all’osservanza del requisito di cui al richiamato articolo 366 bis c.p.c., e’ infondato.

Con tale doglianza il ricorrente ha inteso sostenere che l’appellante (OMISSIS) era proprietario di una unita’ immobiliare del condominio della scala A), ragion per cui avrebbe potuto ritenersi legittimato all’appello esclusivamente con riferimento all’ambito del condominio di era partecipe, con la sua conseguente mancanza di legittimazione in ordine all’altro condominio, relativo alla scala B).

Occorre, innanzitutto, evidenziare (cfr., ad es., Cass. n. 7286 del 1996 e Cass. n. 2305 del 2008) che i singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un “supercondominio” quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d’ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l’alloggio del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con piu’ edifici, appartengono ai proprietari delle unita’ immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtu’ di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici. Ne consegue che le disposizioni dettate dall’articolo 1136 c.c., in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unita’ abitative comprese nel complesso e da tutti i proprietari.

Orbene, con riferimento al caso di specie, la Corte di appello ha idoneamente accertato che il (OMISSIS) aveva dimostrato, attraverso la produzione del proprio titolo di acquisto, di essere proprietario di uno degli appartamenti ubicati nel condominio (OMISSIS) scala A), donde la sua legittimazione ad impugnare la sentenza che riguardava il costituito supercondominio, non trascurandosi la decisiva circostanza che la delibera condominiale oggetto di impugnazione da parte del (OMISSIS) aveva ad oggetto l’apposizione di due cancelli su aree antistanti e comuni ad entrambi gli edifici del complesso condominiale costituente il supercondominio, ragion per cui l’impugnativa del (OMISSIS) aveva riguardato un oggetto riferibile a parti ed interessi comuni allo stesso supercondominio inteso nella sua unitarieta’ (tanto e’ vero che il contraddittorio era stato integrato anche nei confronti del condominio scala B). Deve, percio’, affermarsi – trovando applicazione in proposito i principi generali in materia condominiale (cfr., ad es., Cass. n. 8842 del 2001; Cass. n. 12588 del 2002; Cass. n. 9206 del 2005 e Cass. n. 14765 del 2012) che, anche nell’ipotesi di “supercondominio”, la legittimazione d agire perla tutela di diritti comuni spetta a ciascun singolo condomino (facente parte dei distinti condominiiche compongono complessivamente il supercondominio).

6. Con il quarto motivo risulta dedotta la violazione dell’articolo 112 c.p.c., nonche’ degli articoli 1117 e 1136 c.c., con la formulazione del seguente quesito di diritto: “il supercondominio si costituisce con atto formale che regoli i rapporti tra i condomini che lo compongono e la ripartizione degli oneri tra i singoli partecipanti”.

6.1. Anche questo motivo (ancorche’ ammissibile) e’ privo di pregio giuridico. Secondo la prospettazione del ricorrente, il supercondominio, come accorpamento di due o piu’ singoli condomini per la gestione di beni comuni (ferma l’autonomia amministrativa per i beni propri di ciascun distinto organismo), deve essere costituito attraverso le deliberazioni degli enti che concorrono a formarlo e, naturalmente, deve essere anche dotato di un proprio regolamento, che determini la misura in cui ciascun ente fondante partecipa alla gestione dei beni comuni, assumendo i relativi oneri e ripartendoli al suo interno. Sulla scorta di tale presupposto, la difesa del (OMISSIS) ha inteso evidenziare che, nella fattispecie, ne’ il condominio scala A), ne’ quello riferito alla scala B), avevano affermato e provato l’avvenuta costituzione tra i due enti del supercondominio (che, invece, la sentenza aveva dato per costituito), non risultando prodotto alcun documento in virtu’ del quale erano stati regolati i rapporti reciproci e la distribuzione degli oneri tra i proprietari delle diverse unita’ immobiliari.

La riportata ricostruzione non e’ corretta sul piano giuridico.

Infatti, secondo la giurisprudenza praticamente consolidata di questa Corte (cfr, ad es., Cass. n. 2305 del 2008; Cass. n. 13883 del 2010; Cass. n. 17332 del 2011 e, da ultimo, Cass. n. 19939 del 2012), ai fini della costituzione di un supercondominio, non e’ necessaria ne’ la manifestazione di volonta’ dell’originario costruttore ne’ quella di tutti i proprietari delle unita’ immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 c.c., (quali, ad esempio, il viale d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorieta’ necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarita’ “pro quota” su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. In altri termini, al pari del condominio negli edifici, regolato dall’articolo 1117 c.c. e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere “ipso iure et facto”, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volonta’ o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per cio’ appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unita’ immobiliari comprese nei diversi fabbricati. La Corte di appello catanzarese, nella sentenza impugnata (v. pagg. 15-17), si e’ attenuta a tali principi e, quindi, non merita censura sotto il profilo denunciato con il motivo in questione.

7. Con il quinto motivo il (OMISSIS) ha prospettato la violazione degli articoli 1117 e 1136 c.c., indicando il seguente quesito di diritto: “nel caso di riunione congiunta di piu’ condominii non costituiti in supercondominio, per l’adozione di una decisione e’ richiesta la maggioranza dei partecipanti a ciascun condominio, oppure quella calcolata sulla somma dei millesimi di ciascun condominio, sempre che la questione sia stata prospettata dalle parti in causa”.

7.1. Anche questa doglianza e’ priva di fondamento e deve essere, percio’, respinta. La Corte territoriale, anche sulla scorta dei principi affermati dalla giurisprudenza di questa Corte e richiamati con riferimento al precedente motivo, ha accertato che, al momento dell’adozione della delibera assembleare oggetto di impugnazione, risultavano costituiti due condominii (relativi all’edificio della scala A) e all’edificio della scala B), ai quali si affiancava la costituzione di un supercondominio, poiche’ era pacifico che esistevano parti comuni ad entrambi i fabbricati tra cui si inserivano anche le aree pertinenziali oggetto della controversia. Pertanto, nel caso in esame e per quanto precedentemente spiegato, il presupposto al quale risulta correlato il motivo in questione – ovvero che non risultasse costituito un supercondominio – e’ erroneo ed, inoltre, il ricorrente non ha, comunque, idoneamente contestato la circostanza che, nell’ambito dei singoli condominii, non fossero state raggiunte le maggioranze necessarie per l’adozione della deliberazione oggetto di impugnativa.

Chiarito cio’, la Corte di appello di Catanzaro ha anche evidenziato che, per la legittimita’ della delibera in questione occorreva la partecipazione all’assemblea dei proprietari di entrambi i condominii, la cui convocazione in seduta comune non aveva costituito nemmeno oggetto di espressa censura, evidenziandosi, altresi’, quanto al raggiungimento della maggioranza, che erano state allegate agli atti le tabelle millesimali (anch’esse non oggetto di specifica contestazione in ordine alla regolarita’ della loro formazione e alla rispondenza alle proprieta’ che erano rappresentate) relative all’intero supercondominio; sulla scorta di cio’, la stessa Corte di merito ha accertato che la delibera in oggetto, approvata in seconda convocazione, recava il valore delle quote dei partecipanti all’assemblea, ammontante a 566,524 millesimi, superiore alla meta’ del valore dell’intero supercondominio, onde era risultata rispettata la maggioranza prescritta dall’articolo 1136 c.c., commi 2 e 3. In tal senso, quindi, la Corte territoriale si e’ conformata al principio ribadito da questa Corte (v. Cass. n. 7286 del 1996, cit., e Cass. n. 15476 del 2001) in base al quale all’assemblea del “supercondominio” devono partecipare tutti i proprietari delle unita’ immobiliari ubicate nei diversi edifici, con la conseguenza che le disposizioni dell’articolo 1136 c.c., in tema di formazione e di calcolo delle maggioranze, si applicano considerando gli elementi reale e personale dello stesso “supercondominio”, rispettivamente configurati da tutte le unita’ comprese nel complesso e da tutti i proprietari.

8. Con il sesto motivo il ricorrente principale ha denunciato la violazione degli articoli 194 e 195 c.p.c., nonche’ dell’articolo 1117 c.c., esponendo il seguente quesito di diritto: “deve ritenersi viziata la sentenza che disattende le risultanze di una consulenza tecnica senza adeguata e sufficiente motivazione, che renda chiaramente e logicamente conto del diverso criterio adottato perla valutazione dei fatti e delle risultanze accertate”.

8.1. Questo motivo e’ da ritenersi inammissibile per violazione dell’articolo 366 bis c.p.c., poiche’ il formulato quesito, sulla scorta dei principi precedentemente illustrati, e’ del tutto generico; peraltro, con detta doglianza viene, in effetti, dedotto un vizio motivazionale del percorso logico seguito dalla Corte territoriale con riferimento al mancato superamento, da parte dello stesso (OMISSIS), della presunzione di appartenenza alla collettivita’ condominiale delle aree oggetto della delibera impugnata, in rapporto alle complessive risultanze emergenti dal contenuto della relazione del c.t.u. e dagli allegati documenti. Ma anche sotto questo profilo il ricorrente non ha assolto all’onere incombentegli ai sensi del citato articolo 366 bis c.p.c., non essendo stata idoneamente riportata alcuna sintesi dello stesso vizio prospettato e mancando del tutto la chiara indicazione, in apposito quadro riepilogativo, del fatto controverso in relazione al quale si e’ assunto che la motivazione fosse insufficiente, cosi’ come difetta anche la prospettazione delle ragioni, in termini adeguatamente specifici, per le quali la supposta insufficienza motivazionale si sarebbe dovuta ritenere inidonea a supportare la decisione.

In ogni caso, la Corte catanzarese ha compiuto una valutazione di merito adeguatamente e logicamente motivata in merito alla ravvisata inattendibilita’ sul punto della c.t.u., come tale incensurabile in questa sede. In particolare, la Corte di secondo grado ha idoneamente argomentato in ordine all’esclusione della univocita’ dell’interpretazione degli atti come supposta dal c.t.u. in ordine all’individuazione oggettiva e della natura della striscia dello spazio esterno posta ai due lati del fabbricato delimitata da un muretto, considerando la condominialita’ della stessa sulla base di una pluralita’ di elementi probatori sintomatici riconducibili sia alle previsioni della destinazione delle aree circostanti il fabbricato nella concessione edilizia, sia al comportamento successivo adottato dallo stesso (OMISSIS), dai quali, percio’, era scaturita la conseguenza che non si sarebbe potuto ritenere con certezza – sulla scorta degli atti prodotti – accertato il fatto che il (OMISSIS) avesse effettivamente riservato per se’ la proprieta’ dell’area di accesso al fabbricato ove insistevano i cancelli apposti, donde non poteva considerarsi idoneamente confutata la presunzione di comproprieta’ e, quindi, di condominialita’ di tali spazi.

9. Con il settimo motivo il (OMISSIS) ha dedotto la violazione degli articoli 194 e 195 c.p.c., oltre che degli articoli 832, 840 e 1117 c.c., formulando il quesito di diritto nel seguente tenore: “e’ priva di motivazione la sentenza che omette di considerare dati certi, documentati dai titoli di proprieta’ e rilevati dalla c.t.u.”.

9.1. Anche questo motivo e’ da qualificare inammissibile per le medesime ragioni riportate in ordine al motivo appena esaminato, che, percio’, devono qui intendersi integralmente richiamate.

10. Con l’ottavo motivo il (OMISSIS) ha dedotto la violazione degli articoli 832, 840 e 1117 c.c., prospettando il seguente quesito di diritto: “in assenza di qualsiasi diritto d’uso ed in contrasto con i titoli di trasferimento, e’ ingiustificata l’affermazione di presunzione di comproprieta’ di un’area, posta a servizio di locali di uso esclusivo”.

10.1. Anche questa doglianza si prospetta inammissibile perche’ non risulta assistita da un quesito formulato in modo specifico e rapportato, con precisione ed univocita’, alla controversia dedotta in giudizio. Peraltro, con essa, il ricorrente ha inteso dedurre, in effetti, un vizio motivazionale la cui illustrazione non risponde ai parametri di ammissibilita’ prescritti dal piu’ volte citato articolo 366 bis c.p.c., da interpretarsi nei sensi gia’ precedentemente individuati, senza, oltretutto, obliterare il dato che la sentenza impugnata- per quanto gia’ riferito in relazione al sesto motivo – appare sufficientemente motivata in ordine alla circostanza del mancato superamento della presunzione di comproprieta’ delle aree controverse. E, del resto, la giurisprudenza di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 5633 del 2002 e Cass. n. 11195 del 2010) e’ concorde nel ritenere che la presunzione legale di condominialita’ stabilita per i beni elencati nell’articolo 1117 c.c., la cui elencazione non e’ tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprieta’ esclusiva ha l’onere di fornire la prova di tale diritto, precisandosi, al riguardo, che e’ necessario un titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio, ne’ l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprieta’ esclusiva di un singolo condomino.

11. Con il nono ed ultimo motivo il (OMISSIS) ha censurato la sentenza impugnata per l’assunta violazione dell’articolo 1120 c.c., e articolo 1136 c.c., comma 5, formulando il seguente quesito di diritto: “l’installazione ex novo di cancelli costituisce innovazione che deve essere deliberata con la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 c.c.?”.

11.1. Questo motivo e’ da ritenere infondato e deve, quindi, essere rigettato. Secondo la prospettazione del ricorrente principale la Corte di appello di Catanzaro avrebbe errato nell’affermare che l’installazione di cancelli (che, invece, comporta una modificazione dell’accesso alle aree di uso condominiale) non costituisce innovazione, sottoposta al regime di approvazione previsto dall’articolo 1136 c.c., comma 5, ma soltanto la realizzazione di opere non comportanti alcun mutamento di destinazione delle aree condominiali, mirando anzi a potenziare le facolta’ dei condomini e a regolamentare, migliorandolo, l’uso della cosa comune. Tale prospettazione non e’ accoglibile. Ad avviso della giurisprudenza di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 15460 del 2002; Cass. n. 12654 del 2006 e, da ultimo, Cass. n. 18052 del 2012), in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque “opus novum”), ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entita’ materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attivita’ o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In altre parole, nell’ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico – giuridico, vietata ai sensi dell’articolo 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entita’ sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere piu’ comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto. A tale principio si e’ conformata la Corte di secondo grado che, con valutazione di merito adeguatamente motivata e fondata su univoci accertamenti di fatto, ha esattamente ritenuto che i lavori deliberati concernenti l’apposizione, all’ingresso dell’area condominiale, di due cancelli per il transito pedonale e due cancelli per il passaggio veicolare, non potevano ricondursi al concetto di innovazioni come qualificate dall’articolo 1120 c.c., non comportando alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali ed essendo, anzi, dirette a disciplinare, in senso migliorativo, l’uso della cosa comune impedendo a terzi estranei l’indiscriminato accesso al condominio, soprattutto considerando che, nel caso di specie, al piano terra del fabbricato esisteva un istituto scolastico provvisto di autonomo cortile e, quindi, un luogo aperto al pubblico con conseguente possibilita’ di un transito continuo di persone estranee alle collettivita’ condominiale. Pertanto deve, in questa sede, essere riconfermato il principio secondo cui, in tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o piu’ cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attinendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facolta’ di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune ne’ alterandone la funzione o la destinazione (cfr., per idonei riferimenti, Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999). Pertanto, non e’ richiesta (come ravvisato esattamente, nella fattispecie, dalla Corte territoriale) per la legittimita’ di una delibera assembleare condominiale avente detto oggetto, l’adozione con la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell’edificio, non concernendo tale delibera una “innovazione” secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell’uso ordinario della cosa comune consistente nel consentire a terzi estranei al condominio l’indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli.

12. Con l’unico motivo di ricorso incidentale il (OMISSIS) ha dedotto la violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato (articolo 360 c.p.c., n. 4, e, in via gradata, n. 3), con riferimento agli articoli 99 e 112 c.p.c., nonche’ la violazione e falsa applicazione (ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3) in relazione all’articolo 345 c.p.c., oltre al vizio di omessa o, in linea gradata, insufficiente motivazione (articolo 360 c.p.c., n. 5). Al riguardo risulta formulato il seguente quesito di diritto in virtu’ dell’articolo 366 bis c.p.c. (mentre mancano l’indicazione del fatto controverso e l’idonea sintesi del vizio motivazionale): “integra la violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato la statuizione del giudice di merito che dichiara inammissibile una domanda proposta in appello perche’ da lui erroneamente ritenuta non conforme a quella riconvenzionale gia’ articolata in prime cure”, nonche’ “deve ritenersi viziata la sentenza di merito che, limitandosi alla lettura della prospettazione meramente letterale della pretesa della parte, ritenga come nuova la domanda che tale non sarebbe se letta alla stregua dell’effettivo contenuto sostanziale della domanda stessa”.

12. Il motivo e’ inammissibile quanto alla denunciata di legge dedotta siccome il quesito di diritto dedotto ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., e’ del tutto generico, non emergendo dallo stesso nemmeno quale fosse il contenuto della domanda riconvenzionale e non risultando riportata la correlazione tra la sentenza di primo e quella di secondo grado al fine del rilievo della possibile violazione del principio stabilito dall’articolo 112 c.p.c.. Con riferimento, invece, al complessivo vizio motivazionale dedotto esso deve ritenersi allo stesso modo inammissibile, non emergendo alcuna relativa sintesi di esso, mancando la chiara evidenziazione, in apposito quadro riepilogativo, del fatto controverso in relazione al quale si assume che la motivazione era stata carente e anche la prospettazione delle ragioni, in termini adeguatamente specifici, per le quali la supposta insufficienza motivazionale si sarebbe dovuta considerare inidonea a supportare la decisione.

13. In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni esposte, il ricorso principale deve essere rigettato, mentre quello incidentale va dichiarato inammissibile. Stante la prevalente e complessiva soccombenza del ricorrente principale (valutata congiuntamente al principio di causalita’), lo stesso deve essere condannato al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo sulla scorta dei nuovi parametri previsti per il giudizio di legittimita’ dal Decreto Ministeriale Giustizia 20 luglio 2012, n. 140 (applicabile nel caso di specie in virtu’ dell’articolo 41 dello stesso Decreto Ministeriale: cfr. Cass., S.U., n. 17405 del 2012). Non deve essere adottata, invece, alcuna statuizione sulla disciplina delle spese nei confronti delle altre parti intimate, che non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale e dichiara l’inammissibilita’ del ricorso incidentale. Condanna il ricorrente principale al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori nella misura e sulle voci come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, per procura speciale in calce al ricorso, dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) ((OMISSIS)) e (OMISSIS) ((OMISSIS));

- intimati -

e sul ricorso iscritto al R.G. n. 22395 del 2005 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)) e (OMISSIS) ((OMISSIS)), rappresentati e difesi, per procura speciale in calce al controricorso, dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio del secondo;

- ricorrenti incidentali -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, per procura speciale in calce al ricorso, dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo in (OMISSIS);

- controricorrente al ricorso incidentale -

avverso la sentenza della Corte di appello di Torino n. 514/2005, depositata in data 30 marzo 2005;
Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 31 maggio 2012 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha chiesto il rigetto del ricorso principale, assorbito l’incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) e (OMISSIS), condomini dello stabile sito in (OMISSIS), convenivano in giudizio dinnanzi al Tribunale di Torino il Condominio, proponendo impugnazione avverso la delibera assunta nell’assemblea condominiale del 27 maggio 1994, con la quale, in presenza di 19 condomini che rappresentavano 627,5 millesimi, era stato all’unanimita’ “autorizzato, chi lo richiede, al passaggio della tubazione del gas in facciata e all’uso dell’attuale pattumiera per alloggiare il nuovo contatore e l’eventuale caldaia di produzione di acqua calda”.

Costituitosi il contraddittorio, il Condominio resisteva alla domanda, sostenendo che i collettori condominiali dei rifiuti avevano da tempo perso la loro originaria destinazione comune e non ne avevano acquistata un’altra e che pertanto la delibera era stata assunta legittimamente, in quanto non aveva ad oggetto una innovazione ai sensi dell’articolo 1120 cod. civ..

L’adito Tribunale, con sentenza del 17 luglio 2003, ha rigettato la domanda.

Gli attori hanno proposto appello e, nella resistenza del Condominio, la Corte d’appello di Torino, con sentenza depositata il 30 marzo 2005, ha accolto il gravame.

La Corte d’appello ha rigettato innanzi tutto i primi due motivi di appello, con i quali gli appellanti si dolevano del fatto che il Tribunale avesse ritenuto nuova, e percio’ inammissibile, la questione della contrarieta’ dei progettati interventi alla normativa di sicurezza, integrando la detta deduzione una mera emendatio libelli. In proposito, la Corte territoriale ha condiviso la decisione del Tribunale, rilevando che la indicata deduzione non atteneva ad una emendatio libelli, ma immutava la causa petendi del richiesto annullamento della delibera. Ne’ la denunciata contrarieta’ della delibera alle norme di sicurezza poteva configurare una nullita’ rilevabile d’ufficio, non avendo gli attori richiesto una dichiarazione di nullita’ della delibera, ma solo il suo annullamento.

La Corte ha poi ritenuto frutto di equivoco il terzo motivo di appello, giacche’ il Tribunale non aveva affatto negato la legittimazione passiva del Condominio in relazione all’azione proposta, ma si era limitato ad affermare che gli attori avrebbero potuto agire in futuro nei confronti dei singoli condomini che si fossero avvalsi della delibera, realizzando impianti non conformi a norma. Tale affermazione, ha osservato la Corte d’appello, era del tutto irrilevante nell’economia della decisione impugnata.

La Corte ha invece accolto il quarto motivo, con il quale gli appellanti avevano censurato la sentenza del Tribunale per avere ritenuto gia’ intervenuta la “cessazione della destinazione d’uso” della condotta di scarico dell’immondizia, cosi’ negando il valore di innovazione della delibera. In proposito, la Corte ha rilevato che la sigillatura delle aperture della canna pattumiera era intervenuta – come accertato dal Tribunale – nel 1978 e che da molti anni la canna non era piu’ stata usata secondo la sua originaria destinazione. La delibera impugnata ha dunque autorizzato l’uso del vano, evidentemente ove corrispondente ad un alloggio, per allocarvi il contatore e l’eventuale caldaia del gas, non servendo piu’ detto vano all’uso originario. E tale concessione costituiva certamente una innovazione, non vietata – perche’ la circostanza che chi non aveva affaccio sul cortile non potesse mettere la caldaia nel vano senza richiedere ad altri il passaggio della tubazione sulla proprieta’ individuale di costoro, doveva ritenersi irrilevante, trattandosi di circostanza meramente accidentale, per cui il pari utilizzo di chi si trovava in situazione diversa era meno agevole ma non di per se’ impedito dalla delibera (da qui il rigetto del sesto motivo di appello) -, ma pur sempre implicante un utilizzo esclusivo sia pur frazionato del manufatto comune, radicalmente diverso da quello passato (canna pattumiera) e da quello presente, inesistente, ma non per questo irrilevante: la presenza ai piani inferiore e superiore delle caldaie a gas, il passaggio dei tubi, la eventuale esecuzione dei lavori per la messa a norma degli impianti dovevano infatti considerarsi tutti atti innovativi, conseguenti alla delibera. Questa, pertanto, avrebbe dovuto essere approvata con la maggioranza dei due terzi del valore dell’edificio, nella specie non raggiunta.

Per la cassazione di questa sentenza il Condominio ha proposto ricorso sulla base di un motivo; hanno resistito, con controricorso, gli intimati, i quali hanno anche proposto ricorso incidentale condizionato, affidato a tre motivi. Il Condominio ricorrente ha notificato controricorso al ricorso incidentale.

La trattazione della causa veniva fissata per l’udienza del 12 gennaio 2011, in prossimita’ della quale le parti hanno depositato memoria, e quindi, con ordinanza emessa in udienza, rinviata onde consentire al Condominio ricorrente la produzione della delibera di autorizzazione alla impugnazione.

La causa veniva quindi avviata alla trattazione in camera di consiglio, essendosi ravvisata una ipotesi di improcedibilita’ per la mancata produzione della delibera.

All’esito dell’adunanza camerale del 30 gennaio 2012, in prossimita’ della quale il Condominio ricorrente ha depositato memoria, con ordinanza interlocutoria n. 1676 del 2012, e’ stato disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo, previa revoca della precedente ordinanza che onerava il Condominio della produzione della delibera assembleare, avendo il Condominio stresso dimostrato l’esistenza in atti della detta autorizzazione.

La causa e’ stata quindi discussa all’udienza del 31 maggio 2012, in prossimita’ della quale il Condominio ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Deve essere preliminarmente disposta la riunione del ricorso principale e di quello incidentale, in quanto rivolti avverso la medesima sentenza (articolo 335 cod. proc. civ.).

2. Con l’unico motivo del ricorso principale, il Condominio deduce falsa applicazione dell’articolo 1120 cod. civ. e vizio di motivazione contraddittoria.

Premesso che, al momento della delibera impugnata, la canna della spazzatura non svolgeva piu’ la sua funzione da oltre sedici anni e che detta funzione la medesima canna non avrebbe piu’ potuto svolgere per effetto dell’ordinanza comunale del 1992, che detto uso aveva vietato, ipotizzandone l’utilizzazione per altri scopi ove cio’ fosse consentito dalle norme edilizie, il Condominio ricorrente rileva che correttamente il Tribunale aveva definito la canna in questione un mero spazio cavo, essendo la sua destinazione d’uso venuta definitivamente meno. Rileva altresi’ che la Corte d’appello, dopo aver condiviso il ragionamento del Tribunale, respingendo il motivo di gravame relativo alla imprescrittibilita’ della destinazione delle parti comuni dell’edificio condominiale, ha tuttavia ritenuto che la concessione di costituire nella canna della spazzatura l’installazione del contatore e della caldaia, costituisse innovazione sicuramente non vietata ma nondimeno implicante un utilizzo esclusivo del manufatto comune, radicalmente diverso da quello passato (canna pattumiera) e da quello attuale “(inesistente ma non per questo irrilevante)”.

Tale affermazione, ad avviso del ricorrente, sarebbe contraddittoria oltre che contrastante con i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimita’ in tema di innovazioni. Queste, invero, devono implicare una notevole modificazione della cosa comune, alterandone l’entita’ sostanziale, nel senso che il bene, a seguito delle opere innovative eseguite, presenti una diversa consistenza materiale, ovvero della destinazione originaria, nel senso che il bene sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti all’esecuzione delle opere. Nel caso di specie, la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere integrato il diverso uso della cosa comune, atteso che, come la stessa Corte riconosce, detto uso era inesistente al momento della adozione della delibera.

La Corte d’appello avrebbe quindi errato nel ritenere la fattispecie regolata dall’articolo 1120 cod. civ., laddove la stessa avrebbe dovuto essere inquadrata e risolta in base all’articolo 1102 cod. civ.; mentre infatti l’articolo 1120 si riferisce ad innovazioni che comportano oneri e spese per tutti i condomini, l’articolo 1102 disciplina invece il caso in cui non si debba procedere alla ripartizione di tali oneri, per essere la spesa per le innovazioni assunta per intero dal condomino, il quale puo’ anche apportare innovazioni finalizzate ad un maggiore uso della cosa comune, purche’ questo uso non impedisca agli altri condomini il pari uso.

Ove correttamente inquadrata nell’ambito di applicazione dell’articolo 1102 cod. civ., la delibera impugnata, come ritenuto dal Tribunale, si e’ limitata a stabilire, una volta per tutte, che il condominio non si sarebbe opposto alla eventuale futura utilizzazione degli impianti considerati, senza pregiudizio per successive eventuali doglianze da parte di condomini che si fossero ritenuti lesi dalla concreta utilizzazione posta in essere dall’uno o dall’altro condomino.

3. Con il primo motivo del proprio ricorso condizionato, i rincorrenti incidentali denunciano l’errore nel quale sarebbe incorsa la Corte d’appello nell’iter logico che la ha condotta a ritenere applicabile l’articolo 1120 cod. civ., segnatamente laddove ha sostenuto che essi avrebbero contrapposto la imprescrittibilita’ della destinazione d’uso delle parti comuni dell’edificio. In realta’, il motivo di gravame era volto a dedurre che nel caso di specie non si era verificata la prescrizione della destinazione d’uso, invece ritenuta sussistente dalla Corte d’appello. Al contrario di quanto affermato dalla sentenza impugnata, la canna della pattumiera non avrebbe mai perso la propria destinazione, che non era mai stata giuridicamente modificata.

Con il secondo motivo, i ricorrenti incidentali si dolgono del fatto che la Corte d’appello non abbia ritenuto l’innovazione vietata, giacche’ dalla stessa discendeva che alcuni condomini non avrebbero potuto fare il medesimo uso della cosa comune degli altri, osservando inoltre che la semplice installazione da parte di un condomino della caldaia nella canna avrebbe comportato, in forza delle norme di sicurezza che disciplinano dette installazioni (che non consentono canne fumarie collettive), la impossibilita’ per gli altri di effettuare la medesima installazione. La delibera impugnata, per tale aspetto, era quindi nulla e la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere che detta nullita’ non fosse compresa nella domanda come proposta.

Con il terzo motivo, i ricorrenti incidentali denunciano violazione dell’articolo 1108 cod. civ. e vizio di motivazione. La delibera impugnata aveva effetto dispositivo del bene comune, consentendo ai singoli condomini l’acquisizione di una servitu’ su di una parte comune dell’edificio, o quanto meno la realizzazione di una situazione di fatto suscettibile di condurre all’usucapione del relativo diritto. Essa quindi avrebbe dovuto essere approvata con la maggioranza qualificata della totalita’ del valore dell’edificio.

Con l’ultimo motivo, il ricorrente censura la motivazione con la quale la Corte d’appello ha disposto la compensazione delle spese.

4. Il ricorso principale e’ fondato.

La questione che il Condominio ricorrente consiste nel valutare se la Corte d’appello abbia correttamente o no ritenuto che la deliberazione assembleare impugnata – con la quale si e’ “autorizzato, chi lo richiede, al passaggio della tubazione del gas in facciata e all’uso dell’attuale pattumiera per alloggiare il nuovo contatore e l’eventuale caldaia di produzione di acqua calda” – costituisse una innovazione, soggetta alla maggioranza dei due terzi, secondo la disciplina dell’articolo 1136 c.c., comma 5, sostenendosi, da parte del ricorrente, che non di innovazione in senso proprio si sarebbe trattato, ma di mera autorizzazione all’uso piu’ intenso, da parte dei condomini interessati, della cosa comune, costituita dalla canna pattumiera.

Occorre in proposito premettere che nella giurisprudenza di questa Corte si e’ chiarito che “costituisce innovazione ex articolo 1120 cod. civ., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entita’ materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione della opere. Ove invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene piu’ intenso e proficuo, si versa nell’ambito dell’articolo 1102 cod. civ., che pur dettato in materia di comunione in generale, e’ applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell’articolo 1139 cod. civ.” (Cass. n. 240 del 1997; Cass. n. 2940 del 1963).

In sostanza, perche’ possa aversi innovazione e’ necessaria l’esecuzione di opere che, incidendo sull’essenza della cosa comune, ne alterino l’originaria funzione e destinazione. Inoltre, proprio perche’ oggetto di una delibera assembleare, l’esecuzione di opere, per integrare una innovazione, deve essere rivolta a consentire una diversa utilizzazione delle cose comuni da parte di tutti i condomini.

Nella specie, la delibera impugnata si era limitata a consentire un mutamento di destinazione d’uso della canna pattumiera, senza tuttavia prevedere l’esecuzione, da parte del Condominio, di alcuna opera, da realizzarsi, eventualmente, solo successivamente su iniziativa di singoli condomini interessati e non da parte di tutti i condomini.

Si deve quindi ritenere che l’impugnata delibera non dovesse essere assoggettata al regime delle innovazioni, e segnatamente al requisito della maggioranza qualificata di cui al citato articolo 1136 c.c., comma 5.

Del resto, questa Corte, proprio pronunciandosi in materia di utilizzo della canna pattumiera, ha avuto modo di affermare che “la deliberazione dell’assemblea condominiale di sigillare le cosiddette canne pattumiere non concreta l’approvazione di un’innovazione vietata a norma del secondo comma dell’articolo 1120 cod. civ., bensi’ la statuizione di una modalita’ di svolgimento del servizio di smaltimento dei rifiuti, per il quale dette canne non sono indispensabili, che puo’ essere adottata dalla maggioranza dei condomini sulla base di valutazioni di opportunita’ (nella specie, relativa ai costi ed alle ragioni di igiene) e, come tale, insindacabile, quanto al merito, dall’autorita’ giudiziaria” (Cass. n. 11138 del 1995). In motivazione, in tale sentenza si e’ rilevato, da un lato, che le innovazioni designano le nuove opere, le modificazioni, materiali o funzionali, dirette al miglioramento, all’uso piu’ comodo o al maggior rendimento delle parti comuni nell’interesse di tutti i condomini, che possono essere deliberate dall’assemblea con la maggioranza qualificata (o che alla stessa assemblea sono vietate); dall’altro, che il giudizio sulla liceita’ di una delibera dipende dal suo contenuto precettivo e, talora, si giustifica alla stregua degli effetti, in considerazione della sua incidenza sui poteri e sulle facolta’ inerenti ai diritti dei condomini. E nella fattispecie allora in esame (sigillatura della canna pattumiera), poiche’ il contenuto non consisteva nella approvazione di innovazioni e nell’impedimento al diritto dei condomini di beneficiare del servizio comune di smaltimento dei rifiuti, ma si esauriva nella modifica delle modalita’ di svolgimento di esso, si e’ ritenuto che rientrasse nella competenza dell’assemblea il potere di deliberare a maggioranza la modifica delle modalita’ di attuazione del servizio di smaltimento dei rifiuti e, per conseguenza, trattandosi di parti comuni non indispensabili per lo svolgimento di esso, la decisione di sigillare le cosiddette canne pattumiere ormai obsolete e antigieniche.

Ricondotta, quindi, la destinazione della canna pattumiera ad una delle modalita’ di svolgimento di un servizio condominiale, deve rilevarsi che opera il principio per cui “le attribuzioni dell’assemblea condominiale riguardano l’intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volonta’ contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e piu’ razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione piu’ funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L’assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalita’ di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini” (Cass. n. 144 del 2012; Cass. n. 6915 del 2007).

E’ ben vero che, nel caso di specie, deve ritenersi pacifico che la sigillatura della canna pattumiera fosse avvenuta in precedenza sulla base di una diversa delibera assembleare, mentre la delibera impugnata dagli odierni controricorrenti e ricorrenti incidentali ha un contenuto diverso, implicante la possibilita’ di un mutamento di destinazione del vano in questione; tuttavia, non puo’ non rilevarsi che costituisce circostanza altrettanto pacifica quella che, per effetto della sigillatura e della successiva delibera comunale che aveva inibito l’utilizzo di quella modalita’ di espletamento del servizio condominiale inerente al conferimento dei rifiuti, la canna pattumiera aveva perso la sua originaria destinazione. Anche da questo punto di vista, dunque, non appare condivisibile la sentenza impugnata nella parte in cui ha individuato unna innovazione per mutamento di destinazione nell’utilizzo di una cosa comune, ritenendo rilevante la inesistenza di una attuale utilizzazione di quel bene comune.

Il ricorso principale deve essere quindi accolto, sussistendo il denunciato vizio, per avere la Corte d’appello ricondotto la delibera assembleare impugnata al regime delle innovazioni e non anche a quello dell’uso da parte di singoli condomini del bene comune “dismesso”.

5. All’accoglimento del ricorso principale consegue la necessita’ di procedere all’esame dei motivi del ricorso incidentale.

5.1. Il primo motivo del ricorso incidentale (B/1) e’ inammissibile, atteso che esso si fonda sul presupposto che la sentenza impugnata abbia ritenuto maturata la prescrizione della destinazione della canna pattumiera alla sua originaria funzione, laddove nella sentenza impugnata una simile affermazione non si rinviene, tanto che la Corte d’appello ha accolto l’appello e ha ricondotto la delibera impugnata all’ambito di applicazione della disciplina delle innovazioni, pur dando atto del fatto che la destinazione originaria era, da anni, venuta meno.

5.2. Il secondo motivo, sviluppato dai ricorrenti incidentali sub B/2 e’ assorbito dall’accoglimento del ricorso principale; tale motivo, per la parte in cui si lamenta il fatto che l’utilizzo della canna pattumiera, secondo le indicazioni contenute nella deliberazione impugnata, non sarebbe possibile per tutti i condomini, in considerazione della conformazione dell’edificio condominiale, postula, invero, il nuovo esame della compatibilita’ della delibera con la disposizione di cui all’articolo 1102 cod. civ., e dovra’ quindi essere valutato all’esito del detto esame.

Per la parte concernente la compatibilita’ della detta delibera con le norme di sicurezza e quindi per la dedotta invalidita’ della delibera impugnata, il motivo e’ infondato, atteso che la Corte d’appello ha ritenuto che la domanda volta a far accertare la nullita’ della delibera per tale ragione non fosse stata tempestivamente proposta, avendo i ricorrenti introdotto unicamente una domanda di annullamento della delibera e non di dichiarazione della nullita’ della stessa per contrarieta’ a norme imperative, ed avendo invece prospettato il detto contrasto solo in sede di comparsa conclusionale. Ne’ poteva la Corte d’appello rilevare d’ufficio il detto contrasto, in considerazione della natura meramente autorizzativa della delibera impugnata, di per se’ non necessariamente comportante una situazione attuale di contrasto con le norme tecniche poste a garanzia della sicurezza dell’edificio.

5.3. Il terzo motivo e’ inammissibile, atteso che la Corte d’appello ha implicitamente ritenuto assorbiti gli ulteriori motivi di impugnazione. In assenza di una statuizione sul punto, la questione andra’ riproposta in sede di rinvio.

5.4. Il quarto motivo (sviluppato sub C) e’ assorbito, attendo alla regolamentazione delle spese del giudizio.

6. In conclusione, il ricorso principale va accolto e quello incidentale va complessivamente rigettato, salvo per quanto riguarda le censure relative alle questioni assorbite.

La sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio, per nuovo esame alla luce delle considerazioni e dei principi enunciati in precedenza, ad altra sezione della Corte d’appello di Torino.

Al giudice del rinvio e’ demandata altresi’ la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso principale, rigetta l’incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita’, ad altra sezione della Corte d’appello di Torino.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SETTIMJ Giovanni – Presidente -
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 19082/2010 proposto da:

T.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA TARANTO 6, presso lo studio dell’avvocato ALTAMURA Giuseppe, che la rappresenta e difende, giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO di (OMISSIS) in persona dell’amministratrice pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GIUSEPPE AVEZZANA 2/B, presso lo studio dell’avvocato LATELLA Stefano, che lo rappresenta e difende, giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 429/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA del 23.12.09, depositata il 03/02/2010;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 27/05/2011 dal Consigliere Relatore Dott. LINA MATERA;
udito per la ricorrente l’Avvocato Giuseppe Altamura che si riporta agli scritti.
È presente il Procuratore Generale in persona del Dott. COSTANTINO FUCCI che nulla osserva.

Fatto

PREMESSO IN FATTO

Il relatore della Sezione ha depositato in Cancelleria la seguente relazione, a norma dell’art. 380 bis c.p.c.:

“Con atto di citazione notificato il 18-4-2002 T.A., quale proprietario dell’appartamento sito nella palazzina (OMISSIS), conveniva in giudizio il Condominio di tale edificio, per sentire annullare o dichiarare la nullità della deliberazione adottata dall’assemblea dei condomini in data 22 marzo 2002, nella parte in cui aveva stabilito di utilizzare una parte del giardino condominiale per la realizzazione di dodici posti auto da assegnare ai condomini tramite sorteggio.

L’attrice deduceva che tale delibera era illegittima, in quanto prevedeva una innovazione vietata ai sensi degli artt. 1102 e 1120 c.c., per assoluta alterazione della funzione e destinazione del giardino, nonchè del decoro architettonico dell’edificio.

Evidenziava, inoltre, che non vi era stata la maggioranza richiesta dall’art. 1120 c.c. e art. 1136 c.c., comma 5.

Il Condominio si costituiva contestando la fondatezza della domanda.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 11009/2004, rigettava la domanda.

Tale sentenza veniva appellata dalla T..

Con sentenza depositata il 3-2-2010 la Corte di Appello di Roma rigettava il gravame.

Per la cassazione di tale sentenza ricorre la T., sulla base di tre motivi.

Il Condominio di (OMISSIS) resiste con controricorso.

1) Col primo motivo di ricorso la T. denuncia violazione di legge, in relazione agli artt. 1102, 1120 e 1121 c.c..

Deduce che, con sentenza n. 4922/1977, la Corte di Cassazione, in una situazione sostanzialmente identica a quella decisa dalla sentenza impugnata, ha affermato che l’autorizzazione data ai condomini di parcheggiare autovetture private in un’area relativamente ampia (circa 500 mq.) originariamente destinata a parco giardino altera in modo notevole ed in misura intollerabile le funzioni tipiche di un parco giardino; e che l’innovazione costituita dalla mutata destinazione di tale area condominiale da parco giardino a parcheggio di autovetture private di singoli condomini, non è certamente diretta al miglioramento della cosa comune, risultandone questa degradata sotto il profilo sia estetico che funzionale.

Assume che tale decisione ribalta in toto il ragionamento dei giudici di merito, i quali hanno apoditticamente sostenuto che la eliminazione di un’area verde condominiale e la trasformazione della stessa in parcheggio costituiscono una nota miglioria.

La censura è inammissibile per difetto del requisito di specificità.

La ricorrente si è limitata a richiamare una precedente pronuncia di questa Corte, pretendendo di desumere da essa l’erroneità del giudizio espresso dal giudice territoriale circa l’insussistenza della dedotta violazione del decoro architettonico.

E’ noto, peraltro, che l’indagine volta a stabilire se, a norma dell’art. 1120 c.c., una innovazione determini o meno l’alterazione del decoro architettonico di un determinato fabbricato, deve essere condotta tenendo conto delle peculiarità del caso concreto; e che, ai fini considerati, è necessario che l’alterazione del decoro architettonico sia apprezzabile e si traduca in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle singole porzioni in esso comprese (Cass. 25/1/2010 n. 1286). E’ pacifico, inoltre, in giurisprudenza, che l”indagine volta a stabilire se, in concreto, a norma dell’art. 1120 c.c., una innovazione determini o meno l’alterazione del decoro architettonico di un fabbricato è demandata al giudice di merito, il cui apprezzamento si sottrae al sindacato di legittimità se congruamente motivato (Cass. 3-9-1998 n. 8731; Cass. 24-3-2004 n. 5899; Cass. 25/1/2010 n. 1286).

Nel caso di specie la Corte di Appello, sulla base delle risultanze acquisite, ha escluso, con motivazione immune da vizi logici e in piena coerenza con i principi innanzi enunciati, che la destinazione a parcheggio di un’area di giardino interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione (mq. 240) rispetto alla superficie complessiva (mq. 1.300) abbia provocato un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, evidenziando altresì che la realizzazione del parcheggio, netta persistenza di una vasta area giardinata, lungi dal determinare un deprezzamento dell’edificio, ha comportato una valorizzazione dell’immobile.

La valutazione espressa al riguardo, pertanto, non può essere inficiata dalle contrarie e apodittiche affermazioni della ricorrente, prive di qualsiasi riferimento alla specifica situazione di fatto oggetto del presente giudizio.

2) Col secondo motivo la ricorrente denuncia violazione di legge, in relazione all’art. 8 del regolamento di condominio.

Sostiene che tale articolo vieta in maniera assoluta la eliminazione, anche parziale, del giardino condominiale e che, di conseguenza, erroneamente la Corte di Appello ha ritenuto compatibile col detto regolamento di condominio la eliminazione di una parte del giardino e la trasformazione dello stesso in parcheggio per auto.

Il motivo è inammissibile, sia perchè l’interpretazione del regolamento condominiale, per la natura negoziale di tale atto, può formare oggetto di censura in sede di legittimità solo sotto i profili della violazione o falsa applicazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale e dell’omissione, insufficienza o contraddittorietà della motivazione (Cass. 25-10-2010 n. 21841), vizi che nella specie non sono stati dedotti, sia perchè, in base al principio di autosufficienza del ricorso, la ricorrente avrebbe dovuto trascrivere il testo della norma regolamentare asseritamente male interpretata dai giudici di merito, in modo di porre questa Corte in condizione di effettuare le necessarie verifiche.

3)Col terzo motivo la T. lamenta il difetto di motivazione.

Sostiene che la Corte di Appello non ha compiutamente motivato in ordine all’affermazione, contenuta in sentenza, secondo cui un appartamento fornito di parcheggio di auto sull’ex giardino condominiale avrebbe notoriamente maggior valore. Rileva, inoltre, che il giudice di merito non ha adeguatamente motivato in ordine alle deduzioni svolte dall’appellante, secondo cui ciascuno degli appartamenti facenti parte del condominio in questione è dotato di box, le auto vengono attualmente parcheggiate sul violetto condominiale e anche sulla pubblica via vi sono adeguate possibilità di parcheggio.

Anche tale motivo è inammissibile.

In ordine alla prima censura, si osserva che, secondo il costante orientamento di questa Corte, il ricorso alle nozioni di comune esperienza attiene all’esercizio di un potere discrezionale riservato al giudice di merito, il cui giudizio circa la sussistenza di un fatto notorio può essere censurato in sede di legittimità solo se sia stata posta a base della decisione una inesatta nozione del notorio stesso, da intendere come fatto conosciuto da un uomo di media cultura, in un dato tempo e luogo, non anche per inesistenza o insufficienza della motivazione, non essendo il giudice tenuto ad indicare gli elementi sui quali la determinazione si fonda (Cass. 18/3/2004 n. 5493; Cass. 14-7-2004 n. 13073; Cass. 17-9-2005 n. 18446; Cass. 14-12- 2005 n. 27591; Cass. 18-5-2007 n. 11643).

Quanto alla seconda censura, la stessa investe circostanze di fatto che dalla lettura della sentenza impugnata non risultano essere state dedotte nel giudizio di merito. Per il principio di autosufficienza del ricorso, pertanto, la ricorrente non poteva limitarsi ad affermare di aver allegato “sia in primo che in secondo grado” i fatti non esaminati dalla Corte di Appello, ma avrebbe dovuto trascrivere compiutamente quelle che erano state le sue deduzioni e indicare specificamente l’atto difensivo nel quale queste erano state proposte, in modo da consentire al giudice di verificare la tempestività e decisività delle stesse”.

La relazione è stata ritualmente comunicata al P.G. e notificata alle parti. La ricorrente ha depositato una memoria.

Il Collegio, esaminati gli scritti delle parti, discussa la relazione e considerati gli argomenti che vi sono stati svolti, condivide i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione, dovendo solo aggiungere:

In relazione al primo motivo di ricorso, il giudice del gravame ha altresì ritenuto, con apprezzamento di fatto non censurabile in questa sede, che la realizzazione del parcheggio non ha determinato alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune e, quindi, la sua “inservibilità” ex art. 1120 c.c.; e che, anzi, da essa è derivata una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini, stante la possibilità per i medesimi di usufruire di idonee aree di parcheggio e, quindi, di trarre dal bene comune un godimento di contenuto più pregnante.

Tale valutazione si pone in linea con l’orientamento espresso da questa Corte, la quale, in epoca più recente rispetto alla sentenza richiamata dalla ricorrente, ha avuto modo di puntualizzare che la delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini ed in parte a parco giochi ha ad oggetto un’innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune (Cass. 29-12-2004 n. 24146), e che la deliberazione di destinazione a parcheggio di un cortile è diretta a disciplinare le modalità d’uso del detto bene comune (Cass. 8-11-2004 n. 21287), stabilendo, in entrambi i casi, la legittimità delle delibere adottate anche soltanto a maggioranza.

Il motivo in esame, pertanto, è infondato.

In relazione alla seconda censura mossa col terzo motivo, l’inammissibilità discende dalla non deducibilità in Cassazione di questioni che dalla sentenza impugnata, come nella specie, non risultino aver formato oggetto del giudizio di merito e che non siano introdotte con la previa censura della stessa sentenza per omessa pronuncia, ex art. 360 c.p.c., n. 4.

Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato, con conseguente condanna dei ricorrente al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, che liquida in Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 27 maggio 2011.

Depositato in Cancelleria il 12 luglio 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto – Presidente -
Dott. ODDO Massimo – Consigliere -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

F.F. e F.D., elettivamente domiciliati in Roma, viale Tiziano n. 80, presso lo studio dell’Avv. Paolo Ricciardi, rappresentati e difesi dall’Avv. RICCIARDI Edilberto, per procura a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO DEL FABBRICATO DI VIA (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliato in Roma, via Pavia n. 28, presso lo studio dell’Avv. PORPORA Raffaele, rappresentato e difeso dall’Avv. BARBATO Francesco per procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Salerno n. 332, depositata il 16 giugno 2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 5 giugno 2009 dal Consigliere Relatore Dott. Stefano Petitti;
udito, per il ricorrente, l’Avvocato Edilberto Ricciardi che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito, per il resistente, l’Avvocato Francesco Barbato, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 2 luglio 1998, F. e F.D. esponevano che erano proprietari di un locale destinato ad autorimessa sito nell’immobile di via (OMISSIS), al quale si accedeva dalla via (OMISSIS) attraverso un cancello che dava su di uno spazio comune, antistante all’androne condominiale; che avevano iniziato a servirsi di detto locale per parcheggiare la loro autovettura, incontrando peraltro l’opposizione dell’amministratore del condominio, che aveva preteso la restituzione delle chiavi del cancello sul rilievo che essi attori non avevano diritto di parcheggiare; che il Pretore, adito in via possessoria, aveva negato il richiesto interdetto possessorio, per assenza del periculum, riconoscendo peraltro il loro diritto a servirsi dell’area condominiale secondo la sua destinazione ai sensi dell’art. 1102 cod. civ.; che l’esercizio del loro diritto non ledeva nè comprimeva il diritto degli altri condomini, giacchè l’accesso richiedeva l’impegno del passaggio per un lasso di tempo appena apprezzabile;

che a causa dell’opposizione del Condominio avevano subito danni, quantificati in L. 43.000.000, tenuto conto delle tariffe di parcheggio applicate in zona; tanto premesso, gli attori convenivano dinnanzi al Tribunale di Salerno il Condomino di via (OMISSIS) per ivi sentir dichiarare il diritto di essi attori, in quanto proprietari, a servirsi, ex art. 1102 cod. civ., dell’area comune condominiale ubicata innanzi al locale di loro proprietà, accedendo alla stessa con l’automobile dal cancello sito al civico n. (OMISSIS), e per sentire ordinare al medesimo Condominio di non frapporre ostacoli a tale transito, con condanna al risarcimento dei danni.

Si costituiva il Condominio di via (OMISSIS) (e non (OMISSIS), come erroneamente indicato dagli attori), contestando la domanda e deducendo che il box-garage degli attori faceva parte in origine di un più ampio locale destinato a tipografia, che aveva diritto di accesso anche con veicoli da via (OMISSIS), mentre aveva diritto di accesso solo pedonale dallo spazio condominiale di via (OMISSIS); circostanza, questa, risultante sia dagli atti di vendita del locale ai F., sia da quello di vendita al loro dante causa.

Escluso il diritto di passo carraio, deduceva il condominio, non poteva ammettersene l’esercizio ex art. 1102 cod. civ., posto che il piccolo locale condominiale era sempre stato utilizzato come area di accesso e transito solo pedonale, sicchè la pretesa degli attori avrebbe alterato quella destinazione e sarebbe stata comunque incompatibile con l’uso promiscuo del cortile, risultando posta in pericolo l’incolumità fisica dei pedoni e impedito agli altri condomini il pari uso.

L’adito Tribunale, con sentenza del 16 febbraio 2001, accoglieva la domanda ex art. 1102 cod. civ., rigettava quella risarcitoria e compensava per un terzo le spese del giudizio.

Proponeva appello il Condominio, cui resistevano gli attori.

Con sentenza depositata il 16 giugno 2004, la Corte d’appello di Salerno, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava la domanda proposta da F.F. e F.D. e condannava gli stessi al pagamento delle spese del giudizio.

La Corte, rilevato che la domanda era relativa all’uso, da parte di alcuni dei condomini, della cosa comune ed aveva quindi ad oggetto l’esercizio puro e semplice del diritto di condominio e non l’esercizio di ius in re aliena, e rigettato per questo il primo motivo di gravame, accoglieva invece il secondo e il terzo, con i quali il Condominio aveva dedotto, rispettivamente: a) che il Tribunale aveva omesso di considerare che la facoltà di ciascun condomino di servirsi della cosa comune in maniera tale da trame il maggior godimento individuale era condizionata dal divieto di alterarne la destinazione originaria, naturale, funzionale e attuale nonchè dal divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; b) che la sentenza impugnata comportava la immutazione concreta della destinazione da sempre data alla cosa comune e il diniego di pari uso da parte degli altri partecipanti, stante la incompatibilità del sanzionato uso promiscuo del bene e il pericolo per la incolumità degli altri condomini.

Richiamati i principi in tema di uso della cosa comune e di rapporto tra l’uso di alcuni e il concorrente uso da parte degli altri condomini, la Corte d’appello riteneva che il Tribunale, nell’affermare che l’uso del cortile per il transito dei veicoli che dovevano accedere al box-garage degli appellati non alterasse l’equilibrio tra le utilizzazioni concorrenti del bene comune, e corrispondesse invece alla utilizzazione anche potenziale da parte degli altri condomini, avesse fatto applicazione di un principio corretto ad una fattispecie diversa.

Dalla descrizione dei luoghi allegata alla relazione del consulente tecnico della parte appellata emergeva, invero, che il preteso cortile condominiale che avrebbe dovuto essere utilizzato per il transito veicolare, altro non era che un viottolo chiuso sul lato di via (OMISSIS), largo circa mt. 2,85, da un cancello, la cui larghezza massima, all’altezza dell’androne del fabbricato, era di mt. 4,10.

Emergeva altresì che su tale viottolo non vi erano altre aperture se non quella dell’androne del fabbricato, all’incirca alla metà del percorso partendo da via (OMISSIS), e quella del locale dei F..

Dalle fotografie allegate alla relazione, pur se relative all’ingresso di altri fabbricati ubicati nella medesima via, inoltre, si rilevava che l’ingresso era esclusivamente pedonale, in quanto posto al di sopra del marciapiede, e presentava anche uno scalino all’altezza del cancello. Da questi elementi, la Corte d’appello traeva il convincimento che la destinazione e l’uso del viottolo- cortile era sempre stata quella pedonale, sin dalla costituzione del condominio nel 1962 e riteneva quindi infondato l’assunto degli appellati secondo cui non sarebbe risultato provato che l’area era destinata ad esclusivo uso pedonale: la circostanza, non contestata in primo grado, doveva infatti ritenersi pacifica.

La Corte rilevava poi che il locale destinato dai F. a rimessa era scaturito dal frazionamento di un più ampio locale destinato a tipografia, che aveva un autonomo accesso carraio da altro civico di via (OMISSIS). In sostanza, la conformazione del viottolo-cortile (larghezza, lunghezza, accessi) dimostrava che lo stesso era sempre stato utilizzato come via d’accesso esclusivamente pedonale. Il che comportava, in relazione alla prospettazione della domanda ex art. 1102 cod. civ., la necessità di verificare se fosse possibile il preteso uso particolare in relazione alla possibile destinazione del viottolo. La risposta, ad avviso della Corte territoriale, doveva essere negativa, nel senso che il transito dei veicoli per accedere al locale terraneo dei F. doveva ritenersi incompatibile con la destinazione normale del viottolo condominiale; e ciò in quanto, avuto riguardo alla larghezza del cortile, il transito veicolare avrebbe impedito una concorrente utilizzazione da parte degli altri condomini, non essendo certamente possibile parcheggiare le auto in un ambito così angusto e non essendovi altri locali destinati ad autorimessa. Il transito veicolare, inoltre, sarebbe risultato incompatibile con il normale uso pedonale del cortile, derivandone l’esposizione dei pedoni al rischio della propria incolumità e comunque l’impossibilità per gli stessi di transitare contemporaneamente al passaggio dei veicoli. Le dimensioni del cortile, infatti, non consentirebbero un sicuro e contemporaneo transito pedonale e veicolare, sicchè l’uno dovrebbe escludere l’altro e quindi quello veicolare determinerebbe una pregiudizievole invadenza nell’ambito dei coesistenti diritti degli altri condomini di servirsi del viottolo per accedere (a piedi e anche con veicoli per il carico e lo scarico di beni) allo stabile condominiale. Non a caso, del resto, lo stesso consulente tecnico di parte appellata aveva suggerito di delineare un passaggio esclusivamente pedonale, separato da quello veicolare, e di installare un semaforo all’altezza dell’androne del fabbricato.

In conclusione, la destinazione del cortile al transito esclusivamente pedonale non poteva ritenersi compatibile con l’apertura di un accesso per gli automezzi da parte dei proprietari del vano terraneo, in quanto l’ingresso e la sosta dei veicoli nell’area, impedendo o intralciando l’uso della stessa agli altri condomini, esorbiterebbe dall’ambito di un uso più intenso e più esteso della cosa comune, per rientrare in quello delle innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1120 cod. civ..

Per la cassazione di questa sentenza propongono ricorso F. e F.D. sulla base di un unico articolato motivo; resiste, con controricorso, l’intimato Condominio. Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Diritto

Con l’unico motivo di ricorso, i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1120 e 1139 cod. civ., nonchè vizio di omessa, insufficiente, contraddittoria e/o incongrua motivazione.

Premesso di essere condomini, al pari degli altri proprietari degli appartamenti ubicati nel condominio di via (OMISSIS), del cortile e del viottolo di accesso allo stesso, i ricorrenti affermano innanzitutto di avere diritto di servirsi di tale cortile transitandovi, oltre che a piedi, anche con le auto che devono essere custodite nell’apposita rimessa di proprietà esclusiva. Ritengono quindi che la sentenza d’appello, che ha escluso tale loro diritto, sia erronea per diverse ragioni. Innanzitutto, perchè ha ritenuto che oggetto del contendere fosse il diritto di parcheggiare o sostare nell’indicato cortile, giacchè ciò che l’amministratore del condominio aveva loro contestato era la possibilità di transitare per il viottolo e il cortile per accedere al locale di proprietà esclusiva.

La Corte d’appello avrebbe poi violato l’art. 1102 cod. civ., laddove non ha considerato che la cosa comune può essere utilizzata dal condomino anche in modo diverso rispetto alla sua normale destinazione, sempre che ciò non alteri l’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri comproprietari. La compatibilità dell’uso diverso con quello degli altri condomini deve poi essere valutata con riferimento alla effettiva utilizzazione che il condomino intenda fare della cosa comune e alle modalità del suddetto uso. E nel caso di specie non sarebbe dubbio che essi ricorrenti intendevano ed intendono utilizzare il cortile non per parcheggiare le auto ma unicamente per accedere al locale rimessa di loro proprietà esclusiva. In realtà, l’uso non normale della cosa comune sarebbe limitatissimo sia nel tempo che nello spazio, sicchè l’avere ritenuto che detto uso sia illegittimo violerebbe l’art. 1102 cod. civ..

La Corte poi non avrebbe considerato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, la nozione di pari uso della cosa comune non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo (Cass., n. 8808 del 2003), sicchè sarebbe errata la sentenza impugnata laddove sostiene che l’uso della cosa comune per il transito veicolare è inammissibile perchè qualche condomino, se contemporaneamente volesse entrare o uscire dal portone, potrebbe essere esposto al rischio della propria incolumità ovvero non potrebbe parcheggiare o far sostare la sua auto. La Corte territoriale, quindi, avrebbe omesso di valutare se lo sporadico transito giornaliero di una o due vetture nel cortile determinasse o meno un costante squilibrio in danno delle esigenze e degli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, così omettendo di motivare sul punto decisivo costituito dalla compatibilità o meno dell’ipotetico utilizzo dell’area da parte di essi ricorrenti con gli usi da parte degli altri condomini.

La sentenza impugnata sarebbe inoltre contraddittoria laddove nega l’uso diverso ad essi ricorrenti ritenendolo incompatibile con i coesistenti diritti degli altri condomini di servirsi del cortile per accedere a piedi o anche con veicoli allo stabile condominiale.

Risulterebbe infatti incomprensibile la ragione per cui il solo transito di essi ricorrenti per accedere al box di loro proprietà causerebbe una pregiudizievole invadenza nell’ambito dei coesistenti diritti degli altri condomini, mentre ciò non avverrebbe in conseguenza del passaggio delle vetture degli altri condomini, per i quali viene ipotizzata addirittura la legittimità di un uso più intenso, quale la sosta dei veicoli nel cortile.

I ricorrenti censurano anche l’interpretazione data dalla sentenza impugnata alle considerazioni svolte nella consulenza tecnica di parte, rilevando che i riferimenti in essa contenuti miravano unicamente a dimostrare come uno spazio di circa un metro per il passaggio pedonale sarebbe del tutto adeguato, tanto che in moltissime strade della città i marciapiedi hanno una estensione non superiore a detta misura.

Erroneamente, infine, la Corte d’appello ha ritenuto che l’uso diverso della cosa comune, in assenza di opere di trasformazione fisica del bene comune, integri una non consentita innovazione.

Deve innanzitutto essere rigettata l’eccezione di inammissibilità del ricorso, formulata sul rilievo che i ricorrenti avrebbero censurato un accertamento di fatto compiuto dal giudice del merito.

Contrariamente a quanto sostenuto dal Condominio controricorrente, invero, i ricorrenti hanno inteso porre una questione concernente la interpretazione dell’art. 1102 cod. civ., in tema di limiti all’uso da parte dei singoli condomini delle cose comuni, e un vizio di motivazione, evidenziandone aspetti di contraddittorietà o lacune argomentative.

Il ricorso è quindi ammissibile.

Esso è anche fondato e va quindi accolto.

Nella giurisprudenza di questa Corte si è avuto modo di precisare che “il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l’altrui pari uso. La nozione di pari uso della, cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto” (Cass., n. 5753 del 2007; Cass., n. 1499 del 1998). Invero, “qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto” (Cass., n. 8808 del 2003).

Al contrario, “lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intesa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione” (Cass., n. 17208 del 2008).

In sostanza, “l’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare” (Casa., n. 4617 del 2007).

In particolare, si è poi affermato che “tra gli usi propri cui è destinato un cortile comune si deve annoverare la possibilità, per i partecipanti alla comunione, di accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici al fine di esercitarvi le attività – anche diverse rispetto a quelle compiute in passato – che non siano vietate dal regolamento condominiale, poichè tale uso non può ritenersi condizionato ne dalla natura dell’attività legittimamente svolta nè dall’eventuale, più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato” (Cass., n. 5848 del 2006).

Nel quadro di tali principi, ritiene il Collegio che il ricorso sia fondato e che meriti quindi accoglimento. Premesso che la materia del contendere concerne esclusivamente la possibilità, per i ricorrenti, di accedere con un autoveicolo alla rimessa di loro esclusiva proprietà e non anche la possibilità di parcheggiare l’autoveicolo stesso nel cortile condominiale, deve rilevarsi che, pur muovendo dalla condivisione dei principi ora enunciati, la Corte d’appello ha ritenuto che, nel caso di specie, l’uso della cosa comune richiesto dai ricorrenti sarebbe incompatibile con il concorrente uso della medesima cosa comune da parte degli altri condomini. Singolarmente, peraltro, la Corte d’appello ha apprezzato tale incompatibilità non solo con la consolidata destinazione della cosa comune al passaggio pedonale, ma anche con il contemporaneo transito veicolare da parte degli altri condomini, quanto meno al fine di eseguire operazioni di carico e di scarico di merci. Se dunque un simile uso della cosa comune è stato ipotizzato dalla Corte d’appello a favore dei condomini, che potrebbero accedere all’androne condominiale non solo a piedi ma anche con autoveicoli per effettuare operazioni di carico e di scarico, non si vede perchè l’uso analogo da parte dei ricorrenti sarebbe lesivo del pari uso della cosa comune e dell’art. 1102 cod. civ.. La contraddizione della motivazione della sentenza impugnata è pertanto evidente. Paradossalmente, nella ricostruzione della Corte d’appello solo ai ricorrenti, proprietari di un locale destinato a rimessa sarebbe precluso l’accesso veicolare, laddove agli altri condomini sarebbe possibile accedere al solo androne con autoveicoli per effettuare il carico e lo scarico di beni.

La Corte d’appello avrebbe infatti dovuto spiegare le ragioni per le quali quello che potrebbe costituire il pari uso della cosa comune sarebbe consentito agli altri condomini e non anche ai ricorrenti, i quali, in aggiunta alla posizione di comproprietari della cosa comune, rivestono la qualità di proprietari esclusivi dei locali che si aprono sulla cosa comune. Nè possono essere condivise le osservazioni del Condominio controricorrente, secondo il quale l’uso della cosa comune preteso dai ricorrenti determinerebbe la trasformazione dell’uso del bene comune in uso esclusivo dello stesso in favore dei ricorrenti. Infatti, posto che il transito veicolare è ipotizzato dalla stessa Corte d’appello come possibile utilizzo da parte degli altri condomini, sarebbe contraddittorio ritenere, come la Corte d’appello ha fatto e come il Condominio controricorrente sostiene, che il transito veicolare muterebbe la destinazione della cosa comune ove effettuato dai ricorrenti per condurre i propri autoveicoli nella rimessa di proprietà esclusiva.

E’ appena il caso di osservare poi che, ove si ammettesse la possibilità, che la stessa Corte d’appello ipotizza, di un transito veicolare per il carico e lo scarico di beni da parte degli altri condomini, il problema della incompatibilità di detto transito con la incolumità dei pedoni risulterebbe del tutto depotenziato e logicamente inidoneo a precludere la destinazione della cosa comune al transito veicolare richiesto dai ricorrenti.

Meritevole di censura appare altresì l’affermazione della Corte d’appello secondo cui la destinazione della cosa comune al transito anche veicolare in favore dei ricorrenti determinerebbe una innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 cod. civ.. In proposito, si deve ricordare che, secondo la giurisprudenza d questa Corte, “in tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico – giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (la S.C. ha così escluso che costituisse innovazione vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria)” (Cass., n. 11936 del 1999; Cass., n. 15460 del 2002).

Orbene, la sentenza impugnata, nella parte in cui afferma che, in assenza di opere materiali, la destinazione dell’accesso all’androne dell’edificio anche al transito dei veicoli diretti all’unica rimessa che si affaccia sul cortile condominiale, in un contesto in cui, secondo la stessa Corte d’appello, potrebbe ipotizzarsi l’accesso all’androne con veicoli da parte degli altri condomini, contrasta con l’indicato principio, poichè non emerge dalla situazione descritta dalla Corte d’appello la riconducibilità del diverso e più intenso uso della cosa comune alla nozione di innovazione, vietata ex art. 1120 c.c., comma 2.

In relazione a tali profili, che investono un punto decisivo della controversia, il ricorso va quindi accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio a diversa sezione della Corte d’appello di Napoli, la quale provvederà a nuovo esame dell’appello proposto dal Condominio, alla luce degli enunciati principi.

Al giudice del rinvio è demandato altresì il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, a diversa sezione della Corte d’appello di Napoli.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 5 giugno 2009.

Depositato in Cancelleria il 5 ottobre 2009.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. G. Battista D’AVINO Presidente
” Filippo ANGLANI Consigliere
” Franco PAOLELLA Rel. ”
” Antonio VELLA ”
” Roberto MICHELE TRIOLA ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

il Primo (Rg. n. 6279-85):

AP, quale proc.re di Eraldo Pieragnoli; elett. dom. in Roma Via del Corso, 300 presso lo studio dell’avv. Franco Giove; rapp. e difeso dall’avv. Giuliano Staderi per delega in calce al ricorso.

- Ricorrente -

contro

COND. VIA C.

- Intimato -

il Secondo (RG. n. 7468-85) proposto da:

CONDOMINIO DI VIA C, in persona del suo Amm.re Pier Paolo Guidi; elett. dom. in Roma, V.le delle Milizie, 19 presso l’avv. Ornella Manfredini; rapp. e difeso dagli avv.ti Nino Scripelletti e Silvio Marchetti per delega a margine del ricorso incidentale.

- Controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

PIERAGNOLI ALVARADO quale proc.re di Eraldo Pieragnoli.

- Intimati -

per l’annullamento della sentenza della C.A. di Firenze del 21-12-84 – 18-12-85.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30-1-89 dal Cons. Franco Paolella.
Per il ricorrente incidentale è comparso l’avv. N. Scripelletti che ha concluso per l’accoglimento del proprio ricorso.
Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dr. Mario De Martini che ha concluso per la riunione dei ricorsi, rigetto ricorso principale; assorbimento di quello incidentale.

Fatto

Con atto del 16-6-1977, Pieragnoli Alvarado, quale procuratore “ad negotia” di Pieragnoli Eraldo, premesso che questi era condominio del fabbricato sito in Via Coppo di Marcovaldo 15 Firenze e proprietario, in parte, del lastrico solare di copertura, esponeva che il condominio nell’assemblea del 12 maggio 1977, aveva deliberato di effettuare un lavoro radicale di restauro di detto lastrico, con demolizione totale della pavimentazione e ricostruzione della stessa con “campigiane”; che il disposto rifacimento era inutile, poiché le infiltrazioni d’acqua che avevano motivato la decisione si erano manifestate soltanto in corrispondenza della grondaia; che la scelta del tipo di pavimentazione non spettava al condominio ma al proprietario del lastrico.

Tanto premesso, conveniva in giudizio il Condominio di Via Coppo di Marcovaldo 15, in persona dell’amministratore, davanti al Tribunale di Firenze, per sentir dichiarare illegittima ed inefficace la delibera impugnata.

Costituitosi, il condominio convenuto contestava le pretese attrici, chiedendone il rigetto.

Il Tribunale, previo espletamento di consulenza tecnica ed acquisizioni documentali, con sentenza del 4 maggio 1983 respingeva la domanda.

Impugnava il soccombente, riproponendo, quali ragioni di illegittimità della delibera, sia quella esposta nell’atto introduttivo che quelle introdotte nel corso del giudizio di primo grado, indicate – queste ultime – nel fatto che la delibera aveva riguardato materia non inclusa nell’ordine del giorno ed era stata assunta senza la maggioranza prescritta per le innovazioni dall’art. 1136 comma 5 c.p.c..

Con sentenza del 21 dicembre 1984 – 18 febbraio 1985, la Corte d’Appello di Firenze respingeva il proposto gravame e condannava l’appellante al pagamento delle spese processuali del grado.

Osservava tra l’altro la Corte, per quanto specificamente interessa il presente giudizio, che la deduzione – come ragione di illegittimità della delibera della mancata adozione della stessa con la maggioranza prescritta per le innovazioni, contrariamente a quanto ritenuto dai primi giudici, non poteva considerarsi inammissibile, avendo su di essa il convenuto condominio accettato, sia pure indirettamente, il contraddittorio; che tale deduzione doveva però respingersi perché infondata, attesocché con la delibera in questione non era stata decisa alcuna modifica sostanziale del lastrico solare e della sua utilizzazione, inquadrabile tra le “innovazioni” della cosa comune; che dell’asserita proprietà “esclusiva” del lastrico solare, dedotta in primo grado al solo fine di contestare l’opportunità della sostituzione della preesistente pavimentazione in mattonelle di gres con una in “campigiane”, l’appellante non aveva fornito alcuna prova idonea a superare la presunzione di condominialità di detto lastrico discendente dall’art. 1117 cod. civ..

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di due motivi, il Pieragnoli.

Resiste con controricorso e ricorso incidentale condizionato affidato ad un unico motivo, il Condominio.

Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Diritto

Preliminarmente, va disposta la riunione dei due ricorsi, principale ed incidentale, siccome proposti avverso la stessa sentenza (art. 335 c.p.c.).

Col primo motivo del ricorso principale, denunziando violazione dell’art. 1136 comma 5 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., il ricorrente deduce che erroneamente i giudici di merito non avrebbero ravvisato nella deliberazione assembleare di demolire e ricostruire, con mattonelle di tipo diverso da quelle preesistenti, la pavimentazione del lastrico solare, una decisione implicante una vera e propria innovazione, e perciò esigente la speciale maggioranza prevista dalla norma anzidetta.

Argomentando in tal senso sul rilievo che le opere deliberate non avevano previsto e comportato alcuna modifica sostanziale del lastrico solare e della sua utilizzazione, avrebbero quei giudici omesso di considerare che, secondo un orientamento condiviso dalla più autorevole dottrina e dalla giurisprudenza, deve ritenersi costituire innovazione qualsiasi opera nuova che alteri in tutto o in parte, nella materia o nella forma, nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune.

Il motivo è manifestamente infondato.

Come la stessa giurisprudenza richiamata dal ricorrente ha avuto modo di precisare, non ogni modifica, nella materia o nella forma, della cosa comune, costituisce “innovazione” in senso tecnico-giuridico, ma solo quelle modifiche (o alterazioni) che non rientrano nei limiti dell’ordinaria conservazione, amministrazione e godimento della cosa medesima (v. sent. nn. 4035 del 21-9-77; 1111 del 14-2-80; 2846 del 7-5-82). Si è altresì precisato (v. sent. n. 5101 del 20-8-86) che la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per “innovazione” deve intendersi soltanto quella modificazione notevole della cosa comune che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, con esclusione, quindi, delle modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione.

Ciò posto, e premesso che lo stabilire se un’opera integri o meno gli estremi dell’”innovazione”, e comporti quindi ai sensi dell’art. 1120 comma 1 c.c., la necessità della speciale maggioranza di cui all’art. 1136 comma 5 c.c., costituisce un’indagine di fatto riservata al giudice di merito ed insindacabile in cassazione se sostenuta da corretta e congrua motivazione, alle censure svolte col motivo in esame si sottrae la conclusione negativa che simile indagine ha trovato presso i giudici d’appello, relativamente alla decisione dell’assemblea condominiale correlata e contestuale a quella di provvedere al rifacimento dell’impermeabilizzazione del lastrico solare di sostituire alla pavimentazione preesistente (in mattonelle di gres) una pavimentazione di tipo diverso (“Campigiane”). Siffatto convincimento, invero, quei giudici hanno correttamente anche se concisamente motivato sul rilievo, in linea con gli esposti principi, che la deliberata modifica del tipo di pavimentazione non aveva alterato, nella forma e-o nella sostanza, la cosa comune (il lastrico solare), nè aveva negativamente inciso sulla conservazione dell’originaria destinazione e delle possibilità di utilizzazione e godimento della cosa medesima.

Col secondo motivo, denunziando violazione dell’art. 1126 c.c. in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., il ricorrente deduce che, essendo pacifica in causa, se non la proprietà esclusiva, la disponibilità esclusiva (ad uso esclusivo), in capo al Pieragnoli, di una parte del lastrico solare, l’argomentazione dei giudici d’appello secondo cui la dedotta ragione d’illegittimità della delibera consistente nell’essere stata con essa indebitamente imposta al proprietario esclusivo di detta parte la decisione di mutare il tipo di pavimentazione in essa esistente, non poteva essere presa in considerazione non avendo l’appellante fornito la prova dell’asserita proprietà esclusiva della parte medesima, dovrebbe ritenersi viziata da contraddittorietà o inficiata da un errore nell’interpretazione ed applicazione dell’art. 1126 c.c., stante l’identità del trattamento legale riservato, sia in regime di proprietà esclusiva che di uso esclusivo, a quelle parti od opere del lastrico solare che, come il tipo di pavimentazione, non assolvono la funzione di copertura, ma mirano esclusivamente ad assicurare utilità diverse, in ordine alle quali deve ritenersi inammissibile qualsiasi ingerenza del condominio.

Il motivo non può trovare accoglimento, anche se deve essere corretta – ex art. 384 comma 2 c.p.c. – la motivazione in diritto della statuizione con esso censurata.

La motivazione della sentenza impugnata, pur esente da quei vizi di contraddittorietà che il ricorrente pretende di ravvisarvi (è stato l’appellante a riproporre, a fondamento dell’impugnativa, la tesi della “proprietà esclusiva” di una porzione del lastrico solare), risulta errata in diritto nella parte in cui implica o sottintende l’esistenza di regimi giuridici differenti, quanto ai poteri deliberativi dell’assemblea in tema di riparazione o ricostruzione del lastrico solare nell’ipotesi in cui una parte di esso non sia di uso comune, a seconda che su questa parte esista un diritto di proprietà esclusiva ovvero un diritto di uso esclusivo.

La funzione di copertura degli appartamenti sottostanti cui il lastrico solare assolve, costituisce la ragione e segna, ad un tempo, l’unico limite dei poteri dell’assemblea in ordine alle riparazioni o ricostruzioni del medesimo ed al riporto delle relative spese, nel caso in cui esso sia, in tutto o in parte, sottratto all’uso comune, mentre nessuna rilevanza riveste la natura giuridica del diritto di uso esclusivo, ovverossia il suo carattere reale o personale (v. sent. n. 1501 del 21-5-74 e n. 1618 del 14-2-87).

Nell’ipotesi considerata, invero, l’obbligo dei condomini dell’edificio cui il lastrico solare serve di copertura, di contribuire alle spese di manutenzione e ricostruzione dello stesso, trova fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico medesimo, ma – come reso palese dal criterio di riparto di dette spese previsto dall’art. 1126 c.c. – nel principio dell’utilità che presiede in materia condominiale, e cioè nella regola generale per la quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilità che la cosa (da riparare o ricostruire) è destinata a dare ai singoli loro appartamenti.

In forza dello stesso principio, i poteri deliberativi dell’assemblea restano – nella medesima ipotesi – circoscritti alle decisioni concernenti la riparazione, ricostruzione e sostituzione di quegli elementi strutturali del lastrico solare che si presentano quali inscindibili componenti del medesimo nella sua funzione di copertura (solaio e relativa impalcatura; manto o guaina impermeabilizzanti; pavimento sovrastante, se ed in quanto destinata a proteggere il manto impermeabile dall’azione degli agenti atmosferici e-o dalle conseguenze del calpestio), senza estendersi alla riparazione o ricostruzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (parapetti, ringhiere ed altri simili ripari) che servono non già alla copertura dell’edificio ma solo alla praticabilità e maggiore amenità del lastrico solare (o di quella parte di esso) di proprietà o di uso esclusivo di uno o più condomini, ai quali soltanto, quali esclusivi fruitori delle corrispondenti utilità, devono del resto far carico i correlati oneri di spesa (v. sent. n. 2651 del 13-11-61).

Sotto entrambi i profili (ampiezza dei poteri deliberativi dell’assemblea e riparto delle spese) è, quindi, del tutto indifferente che il lastrico solare, o parte di esso, sia sottratto all’uso comune perché di proprietà esclusiva di uno o più condomini oppure perché uno o più condomini abbiano su di esso un diritto (personale) di uso esclusivo.

Pacifica in causa, per quanto si legge nella sentenza impugnata (pag. 8), l’esistenza di un diritto del Pieragnoli all’uso esclusivo di una parte del lastrico solare dell’edificio condominiale, hanno perciò errato i giudici d’appello nel ritenere di non poter prendere in considerazione la dedotta ragione d’illegittimità della delibera assembleare del 12-5-77 consistente nell’essere stata con essa decisa la sostituzione della preesistente pavimentazione (dell’intera superficie del lastrico solare) con latra di tipo diverso, perchè l’appellante non aveva fornito un’idonea prova della vantata “proprietà esclusiva” di detta parte.

Piuttosto, e nei termini corrispondenti deve correggersi ed integrarsi la motivazione della statuizione censurata, una decisiva ed assorbente ragione d’inammissibilità dell’impugnativa della delibera assembleare in questione, andava – come va ravvisata nell’omessa allegazione e dimostrazione, da parte del condomino impugnante, di un proprio interesse a far valere in giudizio l’invalidità di detta delibera.

La deliberazione dell’assemblea condominiale esorbitante dai poteri che alla stessa competono – quale, secondo l’assunto del Pieragnoli, sarebbe nella specie quella, adottata il 12-5-77 dall’assemblea del Condominio di Via C, di modificare il tipo di pavimentazione del lastrico solare anche in quella porzione del medesimo di cui egli ha l’uso esclusivo – è affetta da nullità, deducibile in ogni momento con azione di accertamento.

La legittimazione all’esercizio di siffatta azione, in applicazione del principio generale di cui all’art. 1421 c.c. principio che, dettato specificamente per i contratti, non risulta derogato in tema di comunione e condominio (cfr. sent. n. 4839 del 25-7-80 e sent. n. 3232 del 27-5-82) – compete a qualsiasi condomino che alleghi (e dimostri) di aver interesse all’accertamento della nullità, e cioè che la deliberazione impugnata, se non annullata, gli arrecherebbe un qualche apprezzabile pregiudizio.

Ma in tutto il corso del giudizio di merito – come si evince anche dalla narrativa del processo nella sentenza di secondo grado il Pieragnoli non si è minimamente curato di indicare quale concreto pregiudizio, quale lesione della propria sfera giuridica gli avrebbe mai cagionato la delibera impugnata, nella parte concretatasi nella decisione dell’assemblea, correlata e conseguente a quella del rifacimento del manto impermeabile del lastrico solare (previo smantellamento della sovrastante pavimentazione), di adottare un tipo di mattonato diverso da quello preesistente, e ciò per tutta l’estensione del lastrico medesimo, compresa la porzione di cui esso condomino ha l’uso esclusivo.

Il ricorrente si è limitato a prospettare, quale ragione d’illegittimità della delibera impugnata, l’indebita ingerenza che con la scelta di un diverso “tipo” di pavimentazione l’organo condominiale avrebbe esercitato nella sfera delle sue facoltà di titolare di un diritto di uso esclusivo di una parte del lastrico solare. Senonchè, non integrata da una qualsiasi indicazione od allegazione della natura e delle specie delle conseguenze pregiudizievoli che da siffatta “scelta” sarebbero derivate (al deducente), tale prospettazione fa risultare l’azione (di nullità) proposta esclusivamente per un fine generale di attuazione della legge, e non, com’è indispensabile perché sorga per il giudice l’obbligo di pronunziare nel merito, per evitare una lesione attuale della sfera giuridica propria del soggetto che agisce.

Dal rigetto del ricorso principale resta assorbito quello incidentale.

Ricorrono giusti motivi di compensazione delle spese di questo procedimento.

P.Q.M.

La Corte: riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale, assorbito l’incidentale; compensa tra le parti le spese di questo procedimento.

Così deciso in Roma il 30-1-89.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. PROTO Cesare – Consigliere -
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

V.A., residente in (OMISSIS), rappresentato e difeso per procura a margine del ricorso dagli Avvocati ROMOR Polo e Mario Contaldi, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via Pir Luigi da Palestrina n. 03;

- ricorrente -

contro

Condominio (OMISSIS), in persona dell’amministratore Dott. P.G., rappresentato e difeso per procura in calce al controricorso dagli Avvocati SALVADEO Pierfrancesco e Cesare Della Rocca, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, largo Lucio Apuleio n. 11;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 302 della Corte di appello di Milano, depositata l’8 febbraio 2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’8 giugno 2012 dal consigliere relatore Dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. Gianluca Casavola, per delega dell’Avv. Mario Contaldi, per il ricorrente;
udite le conclusioni del Procuratore Generale, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Federico Sorrentino.

Fatto

La Corte:

letto il ricorso proposto da V.A. per la cassazione della sentenza n. 302 della Corte di appello di Milano, depositata l’8 febbraio 2010, che aveva respinto il suo appello per la riforma della pronuncia di primo grado che aveva rigettato la sua domanda diretta ad accertare l’illegittimità della delibera con cui l’assemblea del Condominio, con maggioranza semplice e non all’unanimità, aveva deciso di destinare uno spazio comune a parcheggio di autovetture, così modificandone la sua destinazione a verde, avendo reputato il giudice di secondo grado che la modifica deliberata, consistente nell’aggiungere ai cinque posti auto esistenti altri due posti auto ed un terzo di dimensioni ridotte, per la sostanziale irrilevanza dell’intervento in relazione alla superficie interessata rispetto a quella condominiale, non costituisse innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 cod. civ.;

letto il controricorso del Condominio intimato;

vista la relazione redatta ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ. dal Consigliere delegato Dott. Mario Bertuzzi, che ha concluso per l’infondatezza del ricorso, osservando che:

- “l’eccezione di inammissibilità del ricorso per tardività, sollevata dal Condominio resistente sulla base del nuovo testo dell’art. 327 cod. proc. civ., come introdotto dalla L. n. 69 del 2009, art. 46, appare infondata, tenuto conto che la nuova disposizione si applica, ai sensi dell’art. 58, comma 1, della predetta legge, soltanto ai procedimenti instaurati successivamente alla data della sua entrata in vigore, laddove il presente processo risulta introdotto nel 2004″;

- “il primo motivo di ricorso denunzia il vizio di omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione, lamentando che la Corte di merito, disattendendo le deduzioni ed i documenti introdotti dall’attore, abbia ritenuto che l’intervento del Condominio avesse interessato soltanto l’aggiunta di due posti auto, più uno di ridotte dimensioni, ai cinque già esistenti, laddove invece esso aveva avuto ad oggetto tutti i posti auto, atteso che in precedenza lo spazio condominiale in questione non era mai stato destinato a parcheggio di autovetture”;

- “il motivo appare inammissibile in quanto investe un accertamento di fatto che risulta adeguatamente motivato dalla Corte di appello mediante il rinvio ai documenti prodotti in causa dal Condominio (rappresentazione grafica e computo della misura della superficie interessata dai lavori per cui è causa) e non contestato efficacemente dal ricorrente mediante la trascrizione o riproduzione del contenuto di elementi di prova contrari”;

- “costituisce orientamento consolidato di questa Corte che, per il principio di autosufficienza, il ricorrente per cassazione che ritenga di fondare le proprie ragioni su documenti o risultanze di prova che assume colpevolmente ignorati o malamente interpretati dal giudice a quo ha l’onere di trascriverne il contenuto, al fine di consentire a questa Corte, che, attesa la natura del vizio lamentato non ha accesso diretto agli atti del processo di merito, di valutare la consistenza e decisività della censura (Cass. n. 17915 del 2010; Cass. n. 18506 del 2006; Cass. n. 3004 del 2004)”;

- “il secondo motivo di ricorso, denunziando violazione o falsa applicazione dell’art. 1120 cod. civ., assume che l’errore compiuto dal giudice di merito nella ricostruzione dei fatti ha influenzato anche la sua conclusione in ordine alla sostanziale irrilevanza dell’innovazione, per la scarsa entità della superficie interessata, aggiungendo comunque che l’eliminazione della porzione di verde condominiale, anche nella più limitata misura riconosciuta dal giudicante, avrebbe dovuto portarlo a ritenere illegittima l’innovazione”;

- “che il motivo appare in parte assorbito dal rigetto del primo motivo, in relazione all’assunto difensivo secondo lui l’intervento del Condominio avrebbe interessato una superficie maggiore di quella accertata dal giudicante, nonchè inammissibile con riguardo alla seconda censura, che, con riferimento all’entità ed alla rilevanza dell’intervento contestato, investe un apprezzamento di fatto, mentre non risulta specificamente contestato il criterio interpretativo adottato dal giudice distrettuale in sede di applicazione della disposizione di cui all’art. 1120 cod. civ. (peraltro conforme all’orientamento di questa Corte: Cass. n. 11936 del 1999), secondo cui, ai fini della qualificazione dell’opera come innovazione, deve aversi riguardo anche alla effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce, che lo ha condotto ad escludere, nel caso di specie, attesa la pochezza dell’intervento, i presupposti stessi dell’innovazione”;

rilevato che la relazione è stata regolarmente comunicata al Procuratore Generale, che non ha svolto controsservazioni, e notificata alle parti; ritenuto che le argomentazioni e la conclusione della relazione meritano di essere interamente condivise, apparendo rispondenti sia a quanto risulta dall’esame degli atti di causa che all’orientamento della giurisprudenza di questa Corte sopra indicato, cui questo Collegio ritiene di dover dare piena adesione, meritando solo aggiungere che la sentenza impugnata appare sostanzialmente conforme anche all’orientamento giurisprudenziale di questa Corte, laddove ha affermato la piena compatibilità della destinazione del cortile condominiale al parcheggio di autovetture con l’uso consentito ai singoli condomini del bene comune (Cass. n. 15319 del 2011; Cass. n. 13879 del 2010; Cass. n. 5997 del 2008);

che, pertanto, il ricorso va respinto, con condanna della parte ricorrente, per il principio di soccombenza, al pagamento delle spese di giudizio, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in complessivi Euro 1.700, di cui Euro 200 per esborsi, oltre spese generali e contributi di legge.
Così deciso in Roma, il 8 giugno 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE – Presidente -
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Rel. Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI – Consigliere -
Dott. Enrico SPAGNA MUSSO – Consigliere -
Dott. Carlo CIOFFI – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

BO, TZ CLARA, ZF, AVV. PALOMBI VINCENZO C., elettivamente domiciliati presso quest’ultimo in ROMA VIA CRESCENZIO 25, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO in persona dell’Amm.re pro – tempore sig. PU elettivamente domiciliati in ROMA L.GO DI TORRE ARGENTINA 11, presso lo studio dell’avvocato GIANCARLO DI MATTIA, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1221-97 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 16-04-97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29-04-99 dal Consigliere Dott. Vincenzo CALFAPIETRA;
udito l’Avvocato Vincenzo PALOMBI difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato Giancarlo DI MATTIA, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per l’accoglimento p.q.r. del ricorso.

Fatto

Con tre successivi atti di citazione Ornella BO, Clara TZ, Franco ZF e Vincenzo Palombi, proprietari di appartamenti nell’edificio condominiale sito in n. 5 di Santa Marinella (fraz. Santa Severa) instaurarono tre diversi processi davanti al Tribunale di Civitavecchia, convenendo in giudizio il condominio in persona dell’amministratore pro tempore PU ed il PU in proprio e chiedendo nell’ordine 1) la dichiarazione di nullità della delibera in data 13 gennaio 1991 nella parte in cui aveva autorizzato il prolungamento della rastrelliera per biciclette sul lato erboso posto a sud dell’aiuola condominiale, e la dichiarazione dell’illegittimità dell’operato dell’amministratore, che aveva di sua iniziativa ristretto il vialetto (o marciapiede) di accesso all’edificio, allargato conseguentemente l’aiuola condominiale ed installato al centro di questa una rastrelliera per biciclette, eseguendo in tal modo innovazioni vietate, 2) la dichiarazione di nullità della delibera condominiale del 4 dicembre 1991 sia per il mancato rispetto del termine stabilito per l’avviso di convocazione sia per la pretesa di ratificare le innovazioni vietate di cui sopra, 3) la dichiarazione di nullità della delibera condominiale del 3 febbraio 1992 relativamente a) alla ripartizione delle spese attinenti al primo giudizio, b) alle spese per l’installazione della nuova rastrelliera, c) alle spese per la ristrutturazione del vialetto, d) alla conferma della deliberazione di ratifica adottata il 4 dicembre 1991, e) all’incarico conferito all’amministratore di cercare un’impresa di pulizia e stipulare il relativo contratto.

Nel costituirsi in giudizio il condominio, in persona dell’amministratore pro tempore PU, e lo stesso PU in proprio contestarono le domande e ne chiesero il rigetto.

Riuniti i tre procedimenti, acquisiti agli atti i documenti prodotti dalle parti ed espletata una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale, a conclusione del giudizio, con sentenza in data 11 marzo 1996, accolse in parte le domande (ritenendo vietate le innovazioni), annullò la delibera assembleare del 13 gennaio 1991, annullò anche quelle del 4 dicembre 1991 e del 3 febbraio 1992 nella parte in cui avevano ratificato l’operato dell’amministratore in esecuzione della delibera del 13 gennaio 1991, rigettò la domanda di accertamento della responsabilità dell’amministratore e compensò le spese.

A seguito dell’impugnazione proposta dai quattro condomini BO, TZ, ZF e Palombi, e di quella incidentale formulata dal condominio, il contraddittorio tra le parti si instaurò nuovamente davanti alla Corte d’appello di Roma, la quale, a conclusione del giudizio di secondo grado, con sentenza in data 16 aprile 1997, rigettò l’appello principale (qualificando le opere come semplici miglioramenti e disattendendo la domanda di accertamento della responsabilità dell’amministratore), accolse quello incidentale e, in parziale riforma della decisione del Tribunale, dichiarò la validità della delibera del 13 gennaio 1991 compresa la parte concernente il prolungamento della rastrelliera, e di quella del 3 febbraio 1992 di ratifica dell’operato dell’amministratore, dichiarò cessata la materia del contendere in ordine alla delibera assembleare del 4 dicembre 1991, e rigettò ogni altra domanda avanzata dai condomini.

Contro la sentenza Ornella BO, Clara TZ, ZF e Vincenzo Palombi hanno proposto ricorso per cassazione e formulato sei motivi d’impugnazione, poi illustrati con memoria.

Il condominio e PU in proprio hanno depositato controricorso.

Diritto

1. Col primo motivo i ricorrenti denunziano violazione degli artt. 100, 323 e 333 c.p.c., nonché omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere la Corte d’appello omesso di esaminare la questione processuale, tempestivamente posta, relativa all’ammissibilità dell’appello incidentale proposto contro la sentenza del Tribunale da PU in proprio e dal condominio, i quali avrebbero potuto solo riproporre in via di eccezione le loro tesi già esposte in primo grado.

La doglianza è infondata.

Il Tribunale, con la sua decisione, disattese l’eccezione del condominio – secondo cui le opere in questione erano miglioramenti e non innovazioni vietate – ed affermò che le opere stesse dovevano essere approvate all’unanimità da tutti i condomini, per cui annullò la delibera condominiale del 13 gennaio 1991 ed anche quelle del 4 dicembre 1991 e 3 febbraio 1992 nella parte in cui avevano ratificato l’operato dell’amministratore in esecuzione della delibera del 13 gennaio 1991; escluse invece la personale responsabilità dell’amministratore affermando che lo stesso aveva agito nell’ambito del mandato conferitogli dai condomini non dissenzienti, come comprovato dall’intervenuta ratifica del suo operato.

Contro la sentenza il condominio propose appello incidentale chiedendone la riforma e riproponendo le proprie eccezioni e difese; gli odierni ricorrenti formularono un’eccezione di inammissibilità dell’appello incidentale, astenendosi però in seguito dal formularla nuovamente con le conclusioni definitive.

Ciò posto, appare evidente che, in presenza d’una decisione di annullamento delle delibere, come quella adottata dal Tribunale, l’interesse del condominio ad impugnare la decisione stessa è innegabile, considerato che l’interesse in questione nasce dalla soccombenza e il risultato cui tende può essere realizzato solo mediante la proposizione del gravame.

La manifesta infondatezza dell’eccezione di inammissibilità sollevata dagli odierni ricorrenti – peraltro, come s’è detto, non riproposta tra le conclusioni definitive riportate nell’epigrafe della sentenza impugnata, delle quali non si denunzia l’erronea trascrizione – fa si che il silenzio osservato dalla Corte d’appello in proposito si presenti giustificato.

Nessun appello propose invece il PU in proprio contro la sentenza del Tribunale (a lui personalmente favorevole), essendosi egli limitato – come risulta dalle conclusioni riportate nell’epigrafe della sentenza oggi impugnata, delle quali non si denunzia l’incompleta trascrizione – a chiedere il rigetto delle domande proposte dai condomini appellanti contro di lui.

Il primo motivo di ricorso va dunque rigettato. 2. Col secondo motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 1120 c.c. nonché difetto di motivazione sul punto decisivo relativo al ritenuto carattere di innovazioni meramente migliorative delle opere in questione, anziché di innovazioni vietate sulla cosa comune. Affermano che così qualificando le opere la Corte d’appello ha immotivatamente disatteso il parere espresso dal consulente tecnico d’ufficio e non ha considerato che il vialetto (o marciapiede) d’ingresso aveva subito una menomazione oggettiva e soggettiva a seguito del suo restringimento, non compensato dall’ampliamento dell’aiuola erbosa e dall’impianto della rastrelliera destinati ad un uso non necessario nè comune a tutti; non ha considerato che l’assemblea condominiale non è provvista di un potere discrezionale insindacabile nel decidere le opere volte al miglior godimento della cosa comune, nè che le innovazioni consentite sono solo quelle dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune, e che sono vietate quelle che rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

La doglianza va disattesa.

La Corte d’appello ha accertato che i lavori in questione avevano comportato la trasformazione in aiuola erbosa di mq. 12,82 di marciapiede, e precisamente di una striscia di tale marciapiede larga m. 0,89 e lunga m. 14,40, nonché la collocazione sull’aiuola stessa di una rastrelliera per il deposito delle biciclette.

La Corte ha ritenuto – alla luce anche della documentazione fotografica in atti – che nessuna di dette opere rientrava nella previsione tassativa della norma ex art. 1120 comma 2 c.c. e che per nessuna di loro era richiesto il consenso unanime dei condomini, dato che esse non precludevano ad alcun condomino l’uso del bene comune, ma costituivano delle semplici innovazioni che l’assemblea condominiale, nell’ambito della sua insindacabile discrezionalità, aveva ritenuto opportune per il miglior godimento del bene comune, considerato anche che la trasformazione in aiuola di parte del marciapiede e l’impianto della rastrelliera metallica avevano consentito ai condomini, con una spesa modesta, di poter fruire di un servizio utile nelle località marine di villeggiatura, dove l’uso della bicicletta è molto diffuso.

La motivazione in tal senso adottata è conforme alla giurisprudenza di questa Corte Suprema, secondo cui la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e alla qualità dell’incidenza della nuova opera, nel senso che per innovazione in senso tecnico – giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento della cosa comune ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.

In coerenza con tali principi, nel caso di specie, il modesto restringimento del viale di accesso, destinato al solo passaggio a piedi, è stato giustamente escluso dalla Corte d’appello dal novero delle innovazioni vietate, dato che esso non integra un’alterazione sostanziale della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rende inservibile o scarsamente utilizzabile solamente per uno o più condomini, ma si limita a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale nei confronti di tutti coloro che la utilizzano, lasciandone immutata la destinazione originaria.

Nè può avere rilievo il fatto che il miglioramento attuato con l’ampliamento dell’aiuola e l’installazione della rastrelliera vada a beneficio solo dei condomini che fanno uso della bicicletta, altro essendo le innovazioni (illegittime) che in se stesse ledono i diritti dei condomini, escludendoli dall’uso e dal godimento delle cose comuni, ed altro quelle (legittime) che non giovano egualmente a tutti ma che, senza recare intollerabile pregiudizio ad alcuno, realizzino il miglior uso delle cose comuni in relazione all’utilità della comunione considerata come unità.

A differenza di quanto sostengono i ricorrenti la norma giuridica richiamata risulta correttamente applicata e la motivazione addotta dalla Corte d’appello a sostegno della decisione è sufficiente e non contraddittoria anche per quanto riguarda il dissenso rispetto alle valutazioni, certamente non vincolanti, del consulente tecnico d’ufficio; per cui il motivo di ricorso – che si risolve, nel resto, nell’implicita richiesta d’una diversa e più favorevole valutazione dei fatti, preclusa al giudice di legittimità – va rigettato perché infondato. 3. Col terzo motivo i ricorrenti denunziano violazione degli artt. 1136 e 1137 c.c.. Sostengono che l’affermazione della Corte, secondo cui le opere in questione erano state approvate e ritualmente ratificate dal condominio nell’assemblea del 3 febbraio 1992, era errata, perché la relativa delibera non era stata approvata con la maggioranza dei due terzi del valore dell’edificio prevista dall’art. 1136 quinto comma c.c.

La doglianza è inammissibile.

Essa attiene, infatti, ad una questione nuova, dato che – come risulta dalle conclusioni precisate dagli odierni ricorrenti all’udienza del 26 ottobre 1994, cui fanno richiamo le conclusioni definitive riportate nell’epigrafe della sentenza di secondo grado – la delibera in questione risulta impugnata, con riferimento alle opere in questione, solo per il fatto di non essere stata approvata dall’unanimità dei condomini “in quanto ratifica di innovazioni vietate dall’art. 1120, 2 co. c.c.” e non per violazione del principio maggioritario richiamato.

Anche il terzo motivo di ricorso va rigettato. 4. Col quarto motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 306 c.p.c. nonché difetto di motivazione in ordine alla dichiarazione di cessazione della materia del contendere relativamente all’impugnata delibera del 4 dicembre 1991. Affermano che: I) non s’era verificata la completa rimozione di ogni ragione di contrasto avendo essi interesse all’annullamento della delibera in questione in considerazione del suo contenuto (esecuzione di innovazioni vietate ed illegittima ratifica dell’illegittimo operato dell’amministratore), considerato altresì che anche la successiva delibera del 3 febbraio 1992 era nulla, come sostenuto nel precedente motivo, e che tra i due atti sussisteva uno stretto collegamento, II) la cessazione della materia del contendere comunque non poteva comportare la loro condanna alle spese, adottata dalla Corte in modo generico ed indistinto nonostante la fondatezza dell’impugnazione.

La doglianza è infondata.

I) Non è dato, infatti, ravvisare alcun interesse dei ricorrenti a proporre la censura in esame, considerato che la Corte d’appello, in presenza della ratifica della delibera del 4 dicembre 1991 ad opera di quella adottata nell’assemblea del 3 febbraio 1992, avrebbe dovuto – se non avesse dichiarato cessata la materia del contendere – necessariamente rigettare l’impugnazione, adottando così una statuizione sfavorevole agli odierni ricorrenti, per coerenza con i principi in precedenza enunciati e correttamente applicati, II) A differenza di quanto affermano i ricorrenti la Corte d’appello ha spiegato le ragioni della statuizione in ordine alle spese, indicando il diverso momento, rispetto alla ratifica, in cui erano iniziati il giudizio di primo grado e quello di appello.

Anche il quarto motivo di ricorso va dunque rigettato non ravvisandosi nella predetta statuizione alcun vizio di legittimità. 5. Col quinto motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 1123 c.c. nonché difetto di motivazione su due punti decisivi della controversia. Assumono che la Corte d’appello: a) ha erroneamente rigettato l’impugnazione della delibera del 3 febbraio 1992 in ordine alle spese per raccomandate, buste, fotocopie, telefonate e postali, illegittimamente poste anche a loro carico, affermando che esse non riguardavano esclusivamente la difesa del condominio nei giudizi intentati dai quattro condomini dissenzienti, b) ha erroneamente rigettato l’impugnazione anche con riferimento alla spesa per l’installazione della nuova rastrelliera, nonostante tale opera costituisse un’innovazione vietata. a) Il motivo di ricorso è su questo punto generico e quindi inammissibile, perché per censurare l’affermazione resa in proposito dalla Corte d’appello (“non è vero che le spese per buste, raccomandate, fotocopie e spedizione riguardano esclusivamente la difesa del condominio nelle cause intentate dagli appellanti”) non si indicano in maniera specifica le singole voci di spesa, l’ammontare di ciascuna e la prova fornita in giudizio. b) Il motivo è per questa parte infondato, considerato che, una volta accertato che le innovazioni eseguite non rientravano tra quelle vietate, la relativa spesa è a carico di tutti i condomini nella misura da ciascuno dovuta, come correttamente ha ritenuto la Corte d’appello.

Anche il quinto motivo di ricorso va rigettato nel suo complesso. 6. Col sesto motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 1120, 2 comma c.c. nonché difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia. Sostengono che la Corte d’appello ha erroneamente rigettato l’impugnazione della delibera del 3 febbraio 1992 relativamente a) alla generica delega all’amministratore per concludere un contratto con un’impresa di pulizie, affermando che essi non avevano assolto all’onere di produrre il preventivo del 1992 ma non considerando che essi non potevano produrre in giudizio un documento del quale avevano denunziato l’assenza, b) al loro obbligo di contribuire alla pulizia anche di quella parte dell’aiuola, allargata a spese del marciapiede, su cui era stata installata la rastrelliera, in violazione al principio della necessità dell’approvazione unanime delle innovazioni vietate.

La doglianza sub a) è infondata, essendosi gli attori a suo tempo doluti della mancata indicazione nella delibera impugnata della cifra preventivata necessaria per concludere un contratto con un’impresa di pulizie, da cui nasceva la genericità della delega all’amministratore di concordare un corrispettivo che poteva arrivare anche al 100% della somma preventivata.

La Corte ha negato, a tal proposito, la denunziata genericità, osservando che la delibera faceva riferimento, per quanto riguarda il relativo onere di spesa, al preventivo 1992, che gli odierni ricorrenti non avevano neppure prodotto in giudizio, ed ha aggiunto che l’indicazione nel verbale di assemblea del limite massimo del 100% era stato stabilito con riferimento all’importo così preventivato e ne costituiva la percentuale massima di aumento, oltre la quale il contratto con l’impresa non poteva essere concluso; per tale ragione nessuna illegittimità era dato ravvisare nella delibera in questione.

La doglianza sub b) è anch’essa infondata in considerazione del ritenuto carattere non vietato dell’innovazione in questione, come in precedenza esposto.

Nella decisione in tal senso adottata dalla Corte d’appello non è dato ravvisare nè la denunziata violazione dell’indicata norma di diritto nè un difetto di motivazione.

Il ricorso va in conclusione rigettato nella sua interezza con la condanna dei ricorrenti in solido alle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido alle spese, liquidate in L. 234.800, oltre a L. 2.500.000 per onorari.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 sezione civile, il 29 aprile 1999.