Svolgimento del processo

G.C., con atto notificato il 17 maggio 1999, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Chiavari il Condominio (omissis) e premesso: di essere usufruttuaria dell’unità abitativa int. 9 del caseggiato condominiale, che da tempo il predetto appartamento era riscaldato in modo insufficiente tanto da essere inabitabile, che tale inconveniente era dovuto all’insufficienza della caldaia per avere taluni dei condomini aumentato le rispettive superficie radianti, che aveva chiesto con lettera raccomandata che fosse discussa in assemblea la propria richiesta di verifica delle superficie radianti, di eventuale revisione della tabella millesimale del riscaldamento, di rilevamento delle temperature in ogni unità immobiliari e di adozione dei provvedimenti del caso, che l’assemblea del 17 aprile 1999 indicava nella presenza di bolle d’aria la causa dell’inconveniente de quo e invitava la signora C. (rectius G.) a provvedere allo sfiato dell’impianto. Tanto premesso, l’attrice chiedeva che il Tribunale dichiarasse nulla illegittima o inefficace la predetta delibera assembleare e condannasse il Condominio all’eliminazione di ogni deficienza strutturale o funzionate dell’impianto nonchè al risarcimento del danno.
Si costituiva il Condominio, contestando la domanda attrice e ne chiedeva il rigetto.
Il Tribunale di Chiavari con sentenza n. 734 del 2002 dichiarava inefficace ed illegittima la delibera assembleare del 17 aprile 1999 relativamente at punto 7 dell’ordine del giorno, condannava il convenuto Condominio ad eliminare l’inconveniente relativo all’impianto condominiale e, pertanto, ad eseguire le opere e gli interventi descritti dal CTU nella sua relazione peritale a ff. 4 e 5 sub a) o in alternativa quelli descritti a ff. 5 e 6 sub b); respingeva la domanda di risarcimento danni, condannava il Condominio al rimborso in favore dell’attrice della metà delle spese di causa in tale misura ridotta.
Avverso tale sentenza proponeva appello il Condominio chiedendo in riforma della sentenza impugnata il rigetto della domanda attrice.
Osservava che era stato accertato che l’impianto di riscaldamento funzionava regolarmente, considerato che nell’appartamento dell’attrice era stata accertata una temperatura compresa tra i 20 e 22 gradi inferiore di solo 1,5 gradi rispetto alla media rilevata negli altri appartamenti.
Si costituiva la G. chiedendo il rigetto del gravame.
La Corte di Appello di Genova con sentenza n. 539 del 2006 accoglieva l’appello e, in parziale riforma della sentenza di primo grado, respingeva la domanda di G. di condanna del Condominio all’esecuzione sull’impianto centralizzato di riscaldamento degli interventi indicati nella relazione del CTU. Secondo la Corte genovese l’impianto sorto con le caratteristiche descritte nella relazione del CTU funzionava regolarmente ed era idoneo ad assicurare l’adeguato riscaldamento dell’appartamento dell’attrice sol che costei provvedesse quando del caso ad intervenire manualmente con manovra semplicissima sulle valvole di sfiato in dotazione a tutti i radiatori. E’ certo possibile scrive la Corte genovese – un’iniziativa del condominio intesa ad ottenere l’eliminazione dei gas che nel tempo si fossero formati all’interno dell’impianto con interventi sulle parti comuni dell’impianto, ma accorreva al riguardo la discrezionale decisione dell’assemblea dei condomini cui non può sostituirsi, atteso il regolare funzionamento dell’esistente impianto, la volontà del giudice.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da G. C. con ricorso affidato a due motivi, illustrati con memoria.
Il condominio di via (omissis) ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

1.- Con il primo motivo G.C. lamenta un vizio motivazionale su un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5). Secondo la ricorrente, la Corte genovese avrebbe ragionato in modo contraddittorio, dato che: a) l’enunciato secondo cui “l’impianto funziona regolarmente” sarebbe in aperta contraddizione con gli inconvenienti accertati dal CTU e ammessi dallo stesso Giudicante; b) l’enunciato secondo cui la ricorrente dovrebbe intervenire manualmente sulle valvole di sfiato sarebbe in insanabile contraddizione con gli enunciati dalla CTU accertati secondo cui potrebbe essere eliminato con l’adozione di uno dei due interventi che venivano indicati; c) l’enunciato secondo cui l’impianto è idoneo ad assicurare l’adeguato riscaldamento sarebbe in contraddizione con quello successivo della stessa Corte, secondo cui la ricorrente corre il rischioogni volta che rientra nell’appartamento, di trovarlo non riscaldato.
1.1- Il motivo è fondato.
A ben vedere, la Corte genovese, pur avendo accertato che nei radiatori dell’appartamento dell’attrice (sito al piano attico) a causa della tipologia dell’impianto si accumulava una notevole quantità di gas che impediva la circolazione dell’acqua calda, ha egualmente ritenuto che l’impianto di riscaldamento, di cui si dice, fosse perfettamente funzionante. Non solo, ma la Corte genovese pur avendo accertato che per un perfetto funzionamento, era necessario sfiatare i radiatori ovvero intervenire sui radiatori per procedere allo spurgo del gas che si era formato, ha, comunque, ritenuto che tale interevento manuale e da effettuare con manovra semplicissima poteva e doveva essere eseguito dalla stessa G.. Epperò, la Corte di merito non si è avveduta che gli impianti ed i servizi in un condominio per essere perfettamente funzionali, cioè, idonei allo scopo cui sono destinati, devono assicurare, alle stesse condizioni, la stessa prestazione, ovvero, la stessa utilità a tutti i condomini. Nè è pensabile che un condomino possa o debba assumersi l’onere, ben poco conta se impegnativo o sopportabile, di effettuare uno o più interventi per rendere perfettamente funzionale un impianto condominiale, soprattutto, quando esistono tecniche – e, per il caso in esame il CTU le ha indicate – che consentono di escludere, per la loro funzionalità, definitivamente la necessità di un intervento umano.

2- Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione ed errata applicazione di legge artt. 1140, 1123, 1137, 2043 e 2048, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3. Avrebbe errato la Corte genovese, secondo la ricorrente, nell’aver ritenuto che eventuali iniziative sull’impianto fossero di competenza dell’assemblea e che attesa l’inesistenza della violazione del diritto del condomino di usufruire del riscaldamento la Corte potesse sostituirsi alla decisione dell’assemblea stessa, perchè a tutela di un suo diritto il singolo condomino può provocare una delibera condominiale attinente agli interventi da effettuarsi in ordine ad un impianto o struttura condominale o rivolgersi direttamente all’autorità giudiziaria a tutela del suo diritto leso.
2.1.- Anche questo motivo è fondato.
Va qui osservato che il condomino, a tutela del suo diritto ad ottenere che una struttura o un impianto condominiale sia strutturato e condotto in modo da assicurare l’utilità cui è destinato, può provocare una delibera condominiale attinente agli eventuali interventi necessari per la piena funzionalità dell’impianto o della struttura oppure può rivolgersi direttamente all’autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che obblighi il condominio ad adottare i provvedimenti necessari per sopperire guasti o deficienze di impianti o strutture condominiali ed eventualmente, ove ne ricorrono i presupposti, richiedere il risarcimento del danno.
Ora, nell’ipotesi in esame, la sg.ra G., aveva sollecitato una delibera condominiale e impugnava la relativa delibera, assunta dal condominio il 17 aprile 1999, che aveva negato alla stessa l’intervento richiesto di adeguare l’impianto di riscaldamento in modo tale che lo stesso assicurasse, anche alla sua unità abitativa, l’utilità cui quell’impianto era destinato.
In definitiva, il ricorso va accolto, la sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Genova anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Genova anche per il regolamento delle spese.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – rel. Consigliere -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 28519/2005 proposto da:

A.F., M.V. (OMISSIS), Z.E., COND (OMISSIS) in persona dell’Amministratore

pro tempore, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA VAL PUSTERIA 22 15, presso lo studio dell’avvocato CORREALE MERCEDES, rappresentati e difesi dall’avvocato CORREALE EUGENIO ANTONIO;

- ricorrente -

contro

C.E.L., C.A.L.M., CA.EM.LU.MA.;

- intimati -

sul ricorso 238/2006 proposto da:

C.A.L.M. (OMISSIS), C.E.L.M. (OMISSIS), C.E.L. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA TRIONFALE 5637, presso lo studio dell’avvocato BATTISTA DOMENICO, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato RICCI CARLO ALBERTO;

- controricorrenti ricorrenti incidentali -

contro

CONDO VIA (OMISSIS), M.V., Z.E., A.F.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 2560/2004 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 01/10/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/05/2012 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;
udito l’Avvocato BATTISTA Domenico difensore dei resistenti che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, accoglimento del ricorso incidentale.

Fatto

Ca.Em., E. ed A. quali condomini dissenzienti, con atto di citazione notif. il 14.3.97 impugnavano dinnanzi al tribunale di Milano, la delibera assembleare in data 12.2.97 del Condominio di via (OMISSIS) con la quale era stato autorizzato a maggioranza il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato dell’appartamento di proprietà del condomino M.V.. Deducevano gli attori che il distacco in parola doveva essere deciso all’unanimità in quanto lo stesso comportava pregiudizio per la cosa comune.

Con ulteriore atto di citazione notif. in data 18.12.1997 gli stessi attori impugnavano anche la successiva delibera condominiale del 18.11.97 con la quale era stato deciso ancora a maggioranza il distacco dell’unita immobiliare del M. dall’impianto di riscaldamento centralizzato ed inoltre la trasformazione di quest’ultimo in singoli impianti autonomi.

Nella prima causa si costituivano M.V., Z.E. e A.F., nella seconda il Condominio di via (OMISSIS). I convenuti deducevano che il distacco autorizzato dall’assemblea non poteva portare a squilibri nel funzionamento dell’impianto centralizzato, in considerazione della particolare sistemazione delle porzioni immobiliari, e per i precedenti storici che avevano visto numerose altre unità immobiliari, anche di proprietà degli attori staccarsi dalla centrale termica.

Previa riunione delle due cause, l’adito tribunale di Milano, con sentenza n. 12555 del 15.11.2001, dichiarava cessata la materia del contendere relativamente alla prima delibera, in quanto superata dalla seconda. Accoglieva quindi l’impugnazione relativa alla 2 delibera del 18.11.97 che annullava, ritenendo che l’autorizzazione del condomino a distaccarsi dall’impianto centralizzato avrebbe dovuto essere approvata all’unanimità e non a maggioranza, in quanto all’esito dell’espletate CTU era emerso che tale distacco avrebbe comportato per gli altri condomini un incremento del costo di conduzione per millesimo del 42%; condannava pertanto il M. a risarcire il danno nella misura del 42 % di quanto gli attori avevano speso oltre quanto da essi dovuto.

Il tribunale riteneva altresì illegittima anche la delibera in relazione alla disposta abolizione dell’impianto di riscaldamento centralizzato e all’introduzione d’impianti autonomi perché esulante dall’ordine del giorno.

Avverso la predetta pronuncia, ricorrevano in appello con due distinti atti da una parte il M., lo Z., l’ A. ed il Condominio, dall’altra, Ca.Em., E. ed A.. I primi insistevano per la riforma della sentenza ribadendo in specie che il distacco nessun pregiudizio poteva provocare all’impianto di riscaldamento centralizzato; contestavano le risultanze della CTU e la mancata ammissione delle prove orali richieste, nonché la condanna del M. al risarcimento del danno in realtà non sopportato perché relativo a costi non pagati.

I C. insistevano perché fosse riconosciuta la nullità della delibera, di cui era stato disposto solo l’annullamento e perché il M. fosse condannato a ripristinare l’allacciamento del suo impianto a quello centralizzato.

L’adita Corte d’Appello di Milano, previa riunione degli appelli, con la sentenza n. 2560/04, depos. in data 1-10.2004, rigettava l’appello proposto da M., Z., A. ed il Condominio ed in parziale accoglimento di quello formulato dai C., dichiarava la nullità anziché l’annullamento della delibera condominiale impugnata di approvazione del distacco dal riscaldamento centrale da parte del M., che condannava a ripristinare l’allacciamento all’unità immobiliare distaccata all’impianto centralizzato, condannando i soccombenti alle spese del grado. La Corte condivideva le risultanze della CTU come già ritenuto dal giudice di 1 grado.

Avverso la predetta pronuncia, ricorrono per cassazione M., Z., A. ed il Condominio sulla base di una 4 mezzi;

resistono con controricorso gli intimati e propongono a loro volta ricorso incidentale. Le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c., e il C. anche documenti ai sensi dell’art. 372 c.p.c.. La causa è pervenuta all’odierna udienza per la produzione in giudizio della delibera dell’assemblea condominiale autorizzante l’amministratore a stare in giudizio con riferimento della sentenza delle S.U. n. 18131/2010. E’ stata prodotta altra memoria ex art. 378 c.p.c. dai ricorrenti.

Diritto

Preliminarmente occorre procedere alla riunione dei ricorsi, il Collegio da atto, in via preliminare, che l’assemblea dei condomini del 3.10.2011 non ha autorizzato l’amministratore alla proposizione del presente ricorso per cassazione (mancando la prescritta maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 4), nè ha ratificato il suo operato, di talché il relativo ricorso deve dichiararsi inammissibile (v. Cass. S.U. n. 18131/2010).

Passando all’esame del ricorso principale, proposto dai condomini M., A. e Z. (con il primo motivo i ricorrenti denunziano l’erronea interpretazione della L. n. 10 del 1991, art. 26, comma 2, che la corte d’appello ha ritenuto consentire il distacco del singolo condominio. Invece secondo i ricorrenti, tale normativa non attiene al distacco, concernendo invece la diversa ipotesi della trasformazione dell’impianto centralizzato in impianti autonomi funzionanti a gas. Osserva il Collegio che la Corte milanese ha in effetti fatto un improprio riferimento alla L. n. 10 del 1991, totalmente estranea alla fattispecie oggetto di cognizione; ciò tuttavia non ha avuto alcun rilevo ai fini della soluzione della controversia.

Con il 2 motivo i ricorrenti denunziano l’erronea attribuzione ad essi dell’onere della prova ex art. 2697 c.c. che incombeva invece agli attori che avevano impugnato le delibere assunte dall’assemblea condominiale nell’ambito delle proprie attribuzioni.

La censura non ha fondamento.

La Corte d’Appello infatti ha compiutamente affermato in diritto il principio secondo il quale perché il condomino possa staccarsi dall’impianto centralizzato senza l’unanimità di consenso dei altri condomini, è necessaria la duplice condizione che dal distacco non derivino nè uno squilibrio termico pregiudizievole all’impianto nè un aggravio di spese per coloro che continuino ad usufruire dell’impianto (Cass. 30.6.2006, n. 15079; Cass. 25.3.2004, n. 5974; Cass. 14.3.2001, 3777; Cass. 20.02.1998, n. 1775).

Ha quindi accertato in fatto che nel caso di specie il distacco dell’unità immobiliare in questione, comportava per i restanti condomini un notevole incremento di spese, cosicché il condomino non aveva diritto a distaccarsi dall’impianto, senza il consenso dell’unanimità degli altri condomini, con conseguente nullità delle delibere condominiali che avevano diversamente stabilito. Essendo stata raggiunta tale prova, il motivo attinente al relativo onere risulta inconferente.

Con il 3 motivo gli esponenti denunziano: “L’insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto prospettato dalle parti e confortato da documenti, da istanze di prove orali, e dal riconoscimento delle controparti in relazione alla statuizione sull’incremento dei consumi che il CTU ha asserito senza alcun riscontro e contraddicendo il prospetto dei consumi di sette anni prodotto dal condominio – Omessa considerazione ovvero incongruo rigetto delle istanze di prova”.

Secondo i ricorrenti la tesi del CTU secondo cui il distacco dell’impianto di riscaldamento singolo avrebbe comportato per gli altri condomini un incremento del costo di conduzione per millesimo del 42%, era errato poiché in realtà i consumi erano scesi di oltre il 60% a seguito del distacco. Essi deducono infatti che non dev’essere confrontato il rendimento teorico della caldaia come ha fatto il CTU, ma bensì quanto si consumava prima del distacco, rispetto a quanto si è effettivamente consumato dopo.

La doglianza non ha pregio. Il motivo palesa evidenti profili d’inammissibilità volto com’è a contrastare le conclusioni cui la corte è pervenuta sulla scia dei risultati della disposta ctu la quale aveva evidenziato il pregiudizio sotto forma di aggravio di consumi, derivato al sovradimensionamento dell’impianto centralizzato a seguito dell’avvenuto distacco da esso da parte di alcuni condomini. Le motivazione della sentenza sul punto appare congrua e ampia, oltre che immune da vizi logici e giuridici.

Con il 4 motivo l’esponente denunzia il mancato esame del motivo d’appello relativo alla condanna al risarcimento dei danni nei confronti dei singoli condomini, nonostante la mancanza di prova che essi avrebbero corrisposto al condominio le maggiori spese di riscaldamento riportandone dei danni.

Il motivo è infondato poiché l’an ed il quantum del pregiudizio sofferto dagli odierni controricorrenti è stato riconosciuto dalla corte territoriale sulla base degli accertamenti del CTU secondo il quale il distacco del M. comportava per i restanti condomini un incremento del costo di conduzione per millesimo e quindi una spesa aggiuntiva, per quanto da essi dovuto per spese di riscaldamento al condominio dell’ordine del 42%. Le critiche rivolte alla metodologia seguita dal CTU si risolvono in una quaestio facti inammissibile in questa sede, stante la congrua, diffusa ed esaustiva motivazione sul punto resa dalla corte di merito, che ha aderito al metodo seguito dall’ausiliare; essa invero che ha preso nella dovuta considerazione l’obiezione degli attuali ricorrenti relativa all’effettuazione dei calcoli teorici senza considerare i consumi effettivi, rilevando che, in buona sostanza, non era possibile procedere diversamente, essendo impossibile un confronto tra la situazione antecedente al distacco e quella successiva (v. sentenza pagg.16-17).

Passando all’esame del ricorso incidentale, con il primo motivo, i contro ricorrenti denunciano l’omessa o contraddittoria motivazione, mentre con il 2 motivo denuncia la violazione e falsa applicazione di cui all’art. 2043 c.c. nella parte in cui, la corte, accertato il danno ingiusto, non ha condannato il M. al risarcimento del danno per gli esercizi successivi al 1997/998 (si tratta degli esercizi relativi alla delibera impugnata).

Le censure sono infondate, avendo la Corte Appello esattamente provveduto alla condanna al risarcimento dei danni in relazione ai periodi relativi alle delibere dichiarate nulle, essendo restato fermo, per le annualità successive, l’obbligo di pagare secondo i millesimi.

In conformità di quanto richiesto dalle parti, va dato atto della cessazione della materia del contendere limitatamente all’obbligo del M. di riallacciarsi dell’impianto centralizzato, in conformità a quanto deliberato dall’assemblea condominiale, all’unanimità in data 25.1.2006. Si ravvisano giusti motivi, in relazione all’esito complessivo del giudizio per compensare per intero le spese processuali tra tutte le parti.

P.Q.M.

la Corte, previa riunione dei ricorsi; dichiara cessata la materia del contendere in ordine a M.V., limitatamente all’obbligo di riallacciarsi all’impianto centralizzato; dichiara inammissibile il ricorso proposto dal Condominio; e per il resto rigetta entrambi i ricorsi; compensa le spese di questo giudizio per tutte le parti.
Così deciso in Roma, il 10 maggio 2012 – 18 giugno 2012.
Depositato in Cancelleria il 31 luglio 2012.