Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9856/2006 proposto da:

VITA NOVA SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore L.P., elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZALE CLODIO 61, presso lo studio dell’avvocato MARANO FLORANGELA, rappresentato e difeso dall’avvocato BERSANI Stefano;

- ricorrente -

contro

V.R.(OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA SALARIA 227, presso lo studio dell’avvocato IASONNA STEFANIA, rappresentato e difeso dall’avvocato PROCACCINI Ernesto;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 312/2005 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 07/02/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/12/2011 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato Rita SCOPA con delega depositata in udienza dell’Avvocato PROCACCINI Ernesto, difensore del resistente che ha chiesto di riportarsi agli scritti depositati;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 6-4-2002 la Vita Nova s.r.l. assumeva che con atto per notaio Iaccarino dei 30-6-1994 aveva venduto a V.R. un appartamento sito in (OMISSIS); che nel detto atto la parte acquirente aveva dato mandato alla società venditrice di redigere e depositare il regolamento di condominio con le annesse tabelle millesimali, nonchè ampio mandato per l’amministrazione condominiale; che in adempimento di tale mandato la venditrice aveva gestito l’intero fabbricato, provvedendo al pagamento delle spese necessarie per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio; che il V., per il periodo dal 30-6-1994 al 31-12-2000, era rimasto debitore della somma di Euro 5.992,92. Tanto premesso, l’attrice chiedeva la condanna del convenuto al pagamento della predetta somma per oneri condominiali ovvero, in via gradata, a titolo di indebito arricchimento.

Con sentenza del 9-1-2004 il Tribunale di Napoli, ritenuto che nella specie trovavano applicazione le norme sul mandato e non quelle sul condominio, in accoglimento della domanda condannava il V. al pagamento della somma richiesta dall’attrice, oltre agli interessi moratori dal 7-2-2002.

Avverso tale decisione proponeva appello il V..

Con sentenza depositata il 7-2-2005 la Corte di Appello di Napoli, in riforma della sentenza impugnata, dichiarava improponibile la domanda, per difetto di legittimazione e del diritto azionato. In motivazione, la Corte territoriale rilevava che la società Vita Nova, nella clausola 4 del contratto di compravendita del 30-6-1994, aveva dato atto che l’unità immobiliare alienata al V. faceva parte di un edificio in condominio; che nella specie, pertanto, trovavano applicazione i principi giuridici dettati in materia di amministrazione condominiale; che in base a tale disciplina la società istante, per poter richiedere il pagamento di contributi o conguagli rispetto agli acconti versati, avrebbe dovuto farsi legittimare dall’assemblea nella carica di amministratrice, sottoporre all’approvazione dei condomini-proprietari le tabelle millesimali e il regolamento, e sottoporre all’approvazione dell’assemblea le voci di spesa.

Per la cassazione di tale sentenza ricorre la Vita Nova s.r.l., sulla base di un unico motivo.

Il V. resiste con controricorso.

In prossimità dell’udienza entrambe le parti hanno depositato memorie.

Diritto

Con l’unico motivo la ricorrente, lamentando l’”errata individuazione della norma regolatrice della controversia” e vizi di motivazione, deduce che, data la mancanza di regolari tabelle millesimali, di un valido regolamento e di un legittimo organo gestore delle cose comuni, nella fattispecie in esame non possono trovare applicazione le norme sul condominio. Fa presente che la clausola contenuta nel contratto di vendita prevedeva il conferimento di un incarico per la “redazione ed il deposito del regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali”, senza il quale non si sarebbe potuto amministrare il condominio per il tempo necessario alla sua costituzione. Sostiene che tale incarico va inquadrato nella disciplina del mandato, con conseguente applicazione dell’art. 1720 c.c., in forza del quale al mandatario vanno rimborsate le anticipazioni fatte per l’adempimento dell’incarico al medesimo conferito.

Il motivo è infondato.

Secondo il costante orientamento di questa Corte, il condominio negli edifici viene ad esistenza per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso (Cass. 4-6-2008 n. 14813;

v. anche Cass. 18-1-1982 n. 319; Cass. 22-6-1982 n. 3787). Il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi, pertanto, comporta il sorgere di uno stato di condominio.

Tanto è sufficiente ai fini dell’applicazione delle apposite disposizioni di legge (artt. 1100-1139 c.c.), non richiedendosi preliminarmente la formazione del regolamento condominiale nè l’approvazione delle tabelle millesimali.

Ne discende l’infondatezza dell’assunto della ricorrente, secondo cui, nella specie, il condominio sarebbe venuto ad esistenza solo a seguito della formazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali, con conseguente applicabilità fino a tale momento delle norme sul mandato. Al contrario, avendo insindacabilmente accertato che l’unità immobiliare alienata al V. faceva parte di un edificio condominiale, correttamente la Corte di Appello ha ritenuto operanti le norme sul condominio e rilevato che l’attrice, per ottenere conguagli e rimborsi per le anticipazioni sostenute per l’amministrazione del fabbricato, avrebbe dovuto in primo luogo farsi legittimare dall’assemblea nella carica di amministratrice, in secondo luogo sottoporre all’approvazione dei condomini il regolamento e le tabelle millesimali, e infine far approvare dall’assemblea le voci di spesa. In assenza di una deliberazione dell’assemblea, infatti, nemmeno l’amministratore può pretendere il rimborso delle spese da esso sostenute, in quanto il principio posto dall’art. 1720 c.c. (secondo il quale il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario) deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido nè esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea (cfr. Cass. 27-6-2011 n. 14197).

Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 16 dicembre 2011.

Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere -
Dott. MANNA Felice – Consigliere -
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Condominio – Impugnazione di delibera assembleare sul ricorso (iscritto al N.R.G. 16750/05) proposto da:

V.M. (OMISSIS), rappresentata e difesa, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dagli Avv.ti ZANNINI FERRUCCIO e Marcello Zannini ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo, in Roma, viale Gorizia n. 51 b;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO DI (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti MORALES GABRIELE e Marcello Corradi, in virtù di procura speciale a margine del controricorso, ed selettivamente domiciliato presso lo studio del primo, in Roma, v. Cola di Rienzo, n. 243;

- controricorrente -

Avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 1214/2005, depositata il 16 marzo 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica dell’8 novembre 2011 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
udito l’Avv. Gabriele Morales per il controricorrente condominio;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 25 gennaio 1998, la signora V.M., quale proprietaria di un’unità immobiliare sita nel condominio di (OMISSIS), di Roma, conveniva quest’ultimo dinanzi al Tribunale di Roma per sentir dichiarare la nullità della delibera adottata, in data 22 ottobre 1998, dall’assemblea dei condomini relativamente al punto n. 1 dell’ordine del giorno, denunciando la violazione dell’art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, poichè l’assemblea non aveva alcun potere e/o legittimazione di revisionare i bilanci condominiali di dieci anni prima già regolarmente approvati. Nella costituzione del convenuto condominio, il tribunale adito, con sentenza del 1 luglio 2001, rigettava la domanda.

A seguito di rituale appello interposto dalla suddetta V. M., la Corte di appello di Roma, nella resistenza dell’appellato condominio, con sentenza n. 1214 del 2005 (depositata il 16 marzo 2005), rigettava il gravame e condannava l’appellante alla rifusione delle spese del grado.

A sostegno dell’adottata sentenza, la Corte territoriale confermava la correttezza della declaratoria di inammissibilità della domanda nuova, siccome proposta tardivamente, relativa al mancato inoltro dei documenti giustificativi delle spese effettuate negli anni per i quali si era ridiscussa l’approvazione, e, inoltre, rilevava che l’assemblea condominiale era pienamente legittimata ad adottare la delibera impugnata, non essendo ravvisabile, nella specie, alcuna contrarietà alla legge o al regolamento.

Avverso la suddetta sentenza di secondo grado ha proposto ricorso per cassazione la V.M., articolato in due motivi, al quale ha resistito con controricorso l’intimato Condominio, il quale, a seguito di ordinanza interlocutoria depositata il 25 febbraio 2011, ha prodotto la delibera assembleare (del 9 maggio 2011) autorizzativa a resistere nel presente giudizio.

Diritto

1. Con il primo motivo la ricorrente ha censurato la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 35 reg.

cond., art. 1105 c.c., e art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, art. 183 c.p.c., nonchè per contraddittorietà della motivazione (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5). In particolare, con tale doglianza la ricorrente ha contestato la sentenza della Corte territoriale nella parte in cui aveva ritenuto inammissibile, in quanto ritenuta domanda nuova, l’eccezione dalla stessa formulata ex art. 35 reg. cond., art. 1105 c.c., e art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, in ordine al mancato inoltro da parte dell’amministratore dei documenti giustificativi delle spese degli ascensori (risalenti al 1988) come da ella espressamente richiesto con racc. del 10 novembre 1997 e dei documenti giustificativi delle spese effettuate negli anni per i quali si era ridiscussa l’approvazione.

1.1. Il motivo è infondato e deve, pertanto, essere rigettato.

Con motivazione logica ed adeguata, fondata sul riscontro degli atti processuali e sulla corretta interpretazione della domanda introduttiva del giudizio di primo grado in relazione all’oggetto dedotto, la Corte capitolina ha rilevato che, con la memoria ex art. 183 c.p.c., comma 5, (nella versione “ratione temporis” applicabile anteriormente alla modifiche intervenute con le novelle processuali del 2005 e del 2006), la ricorrente aveva introdotto in giudizio un’ulteriore ragione di supposta nullità (relativa al mancato inoltro dei predetti documenti giustificativi) da ricondurre all’impugnativa della deliberazione assembleare oggetto della controversia, che, in quanto tale, esulava dall’ambito del contendere e, quindi, era da qualificarsi nuova e, perciò, inammissibile.

Peraltro, la Corte territoriale ha ritenuto che, nella fattispecie, non ricorressero i presupposti per ravvisare l’accettazione del contraddittorio, quanto meno in forma implicita, sulla proposta domanda nuova, ma, a tal riguardo, si rileva che, con riferimento alla controversia in questione, introdotta successivamente all’entrata in vigore della L. n. 353 del 1990 (l’atto di citazione in primo grado risulta, infatti, notificato nel 1998), non era nemmeno necessario valutare l’eventuale sussistenza di tale circostanza (invero valorizzabile solo nel regime processuale anteriore), poichè l’inammissibilità della domanda nuova era, in ogni caso, rilevabile d’ufficio (correggendosi, pertanto, per questa parte, la motivazione della sentenza impugnata).

2. Con il secondo motivo la ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 2377 c.c., artt. 324 e 329 c.p.c., nonchè il vizio motivazionale della sentenza impugnata, avuto riguardo all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.

Con questa doglianza la V. allega l’inesattezza e la carenza di motivazione della sentenza oggetto di ricorso nella parte in cui era stato confermato, ancorchè implicitamente, il collegamento operato dal Tribunale in primo grado all’art. 2377 c.c..

2.1. Il motivo, ancor prima che infondato, appare inammissibile. Con una doglianza complessivamente confusa la ricorrente ha posto riferimento ad una serie di delibere assembleari (e segnatamente a quelle del 28 aprile 1989 e del 18 maggio 1989) per asseverare l’assunta fondatezza del motivo, senza riportare il contenuto delle stesse in osservanza del principio della necessaria autosufficienza del motivo stesso, onde poter desumere le eventuali violazioni prospettate. Nè la ricorrente, richiamando l’improprio riferimento al richiamo operato da Tribunale in primo grado all’art. 2377 c.c., ha svolto il motivo in modo tale da rendere intellegibile l’eventuale violazione di legge o il difetto di motivazione riconducibili alla sentenza del giudice di appello. Invero, quest’ultimo, nel riportare il contenuto del secondo motivo dedotto con il formulato gravame, ha congruamente evidenziato che, con lo stesso, era stato richiesto che la sentenza di primo grado avrebbe dovuto essere riformata in relazione alla mancata valutazione della sussistenza della manifesta violazione del disposto dell’art. 1135 c.c., nn. 1 e 2. Al riguardo va evidenziato che la Corte territoriale, con motivazione altrettanto sufficiente e pertinente, ha compiutamente argomentato sulla insussistenza dei supposti vizi di legittimità della delibera impugnata, evidenziando come il condominio avesse agito nell’ambito dei propri poteri senza ravvisare alcuna contrarietà alla legge o al regolamento e avesse legittimamente provveduto sulla revisione dei bilanci pregressi in forza della sentenza, emessa “inter partes”, n. 3693/1992 del Tribunale di Roma con la quale era stata accolta parzialmente la domanda proposta dalla stessa V. con riferimento all’impugnativa della delibera de 28 aprile 1989 (a seguito della quale era stata respinta la dichiarazione di illegittimità della ripartizione riguardante le spese per la sostituzione degli ascensori).

3. In definitiva, alla stregua delle esposte ragioni, il ricorso della V. deve essere integralmente rigettato, con la sua conseguente condanna, in quanto soccombente, al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 8 novembre 2011.

Depositato in Cancelleria il 6 dicembre 2011.