Presidente Lamorgese – Relatore Marotta

Svolgimento del processo

Con ricorso al Tribunale, giudice del lavoro, di Napoli, A.C., premesso di aver svolto le mansioni di portiere del condominio sito in Casoria alla via Marconi 36 dall’1/6/1966 al 30/6/1995, aveva agito nei confronti del condominio per ottenere il riconoscimento del diritto alle differenze retributive maturate in relazione al rapporto di portierato, nonché nei confronti del condomino P.S., per ottenere la condanna di entrambi i convenuti in solido alla restituzione della somma di £. 2.800.000, oltre interessi e rivalutazione monetaria, versata nelle mani del S. a titolo di deposito cauzionale per l’alloggio da lui utilizzato nel corso del rapporto di portierato. Il Tribunale, accogliendo parzialmente la domanda, aveva condannato il condominio al pagamento in favore del C. delle differenze retributive determinate in € 18.138,33 oltre accessori come per legge; mentre aveva rigettato la richiesta di restituzione della somma dì £. 2.800.000 versata a titolo di deposito cauzionale. Aveva, infine, rigettato la domanda risarcitoria avanzata nel medesimo giudizio dal condominio e condannato il C. al rilascio dell’unità immobiliare.
Avverso tale sentenza il lavoratore aveva proposto appello reclamando la restituzione della somma di £. 2.800.000, da ritenersi quale credito di lavoro e, dunque, da maggiorare degli interessi legali e della rivalutazione monetaria, e deducendo di aver rilasciato l’immobile in data 8/6/2004. Costituiti in giudizio P.S. ed il condominio di Viale Marconi n. 36 avevano contestato la fondatezza del gravame, chiedendone il rigetto. La Corte territoriale aveva parzialmente accolto il ricorso ritenendo sussistente l’obbligo restitutorio in capo al solo S. (il quale, ”non essendo amministratore all’atto del versamento nelle sue mani, del deposito cauzionale non poteva impegnare i condomini con le sue pattuizioni”) e limitatamente alla sorte capitale, stante la ritenuta natura non retributiva della somma corrisposta a titolo di cauzione e l’intervenuta legittima pattuizione della restituzione della stessa senza accessori.
Per a cassazione di tale sentenza C.A. propone ricorso affidato a tre motivi.
Resistono con controricorso M.R.S., nella qualità di procuratore speciale di P.S., ed il condominio di viale Marconi n. 36.

Motivi della decisione

1. Con primo motivo di ricorso censura il ricorrente l’impugnata sentenza per: ”error in procedendo ed error in iudicando – violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e segg. cod. civ. e della scrittura privata del 2/9/1966 in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ. – violazione e falsa applicazione degli artt. 1341 e 1342 cod. civ. e della scrittura privata del 2/9/1966 in relazione all’art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ. – insufficiente, contraddittoria ed inadeguatezza della motivazione su un punto decisivo della controversia”. Deduce che la Corte partenopea, pur pervenendo al collegamento tra la scrittura privata di deposito cauzionale ed il contratto di lavoro, ne ha svelato il contenuto e fatto malgoverno del principio affermato allorché ha negato al ricorrente il diritto alla corresponsione degli interessi e della rivalutazione monetaria. Deduce che la limitazione della restituzione al solo capitale di cui alla scrittura predetta, intervenuta al momento della costituzione di un rapporto di lavoro, era viziata da nullità insanabile oltre ad integrare una clausola vessatoria che necessitava di una autonoma sottoscrizione.
2. Con secondo motivo di ricorso censura il ricorrente la sentenza impugnata per: ”violazione e mancata applicazione del comma 3 dell’art. 429 cod. proc. civ. per mancato riconoscimento sulla sorte capitale di rivalutazione monetaria ed interessi con riferimento all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ. – insufficiente, contraddittoria ed inadeguatezza della motivazione su un punto decisivo della controversia”. Deduce che la disposizione di cui all’art. 429, comma 3, cod. proc. civ., che riconosce al lavoratore il maggior danno per la diminuzione del suo credito, trova applicazione anche nel caso di restituzione di deposito cauzionale, in quanto anche tale credito del prestatore di lavoro, ancorché non sinallagmaticamente collegato con una prestazione lavorativa, rappresenta pur sempre una utilità economica di cui il lavoratore si è privato per un lungo periodo.
3. Con terzo motivo di ricorso censura il ricorrente la sentenza impugnata per: ”violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ. – comunque omessa o insufficiente motivazione sul punto”. Deduce che la Corte ha compensato le spese di entrambi i gradi di giudizio ”essendo maturate tutte le condizioni dell’azione solo successivamente alla pronuncia dell’impugnata sentenza” tra lo stesso C. e P. e S., non considerando che in ogni caso il S. non aveva mai offerto la somma ricevuta a titolo di cauzione.
Nella formulazione dei motivi sono state assolte le prescrizioni di cui all’art. 366 bis cod. proc. civ., qui applicabile trattandosi di impugnazione avverso sentenza pubblicata anteriormente all’abrogazione del predetto articolo disposta con la legge 18/6/2009 n. 69, art. 47, e secondo quanto espressamente stabilito dall’art. 58 della stessa normativa.
I primi due mezzi di annullamento, da trattare congiuntamente per la loro connessione, sono fondati nei limiti appresso precisati.
La Corte territoriale ha negato gli interessi e la rivalutazione monetaria sulla somma versata dal C. a titolo di deposito cauzionale sulla base del contenuto della clausola contenuta nella scrittura privata del 2/9/66 che tali accessori escludeva ed ha, altresì, ritenuto l’estraneità del condominio all’obbligo di restituzione di tale cauzione, condannando al pagamento della somma il solo P.S. che tale scrittura aveva sottoscritto.
Orbene, pur sottolineando che detta scrittura era parte integrante del rapporto di lavoro con il condominio, la Corte ha ritenuto che a nulla rilevava il legame tra il deposito cauzionale ed il rapporto di portierato.
Tale ragionamento non è coerente.
Premesso, infatti, che la coerenza di una motivazione, che è il riflesso della logicità della stessa, si estrinseca nella mancanza di contraddittorietà e che il vizio di contraddittorietà ricorre in presenza di argomentazioni contrastanti e tali da non permettere di comprendere la ratio decidendi che sorregge il decisum adottato, va osservato che, nella fattispecie in esame, la motivazione della sentenza è affetta da contraddittorietà laddove ha, da un lato, affermato che la scrittura privata, denominata ”contratto di costituzione e di deposito cauzionale e contratto di lavoro” – che, invero, già nella intitolazione descriveva la res locata e lo scopo della locazione – regolava i rapporti relativi alla utilizzazione dell’alloggio in stretto collegamento con quelli di cui al contratto di lavoro (prevedendo la restituzione per contanti della somma di £. 2.800.000) all’atto della cessazione del rapporto di portierato e della riconsegna dell’alloggio definito ”di servizio”) e dall’altro, ha sganciato l’una obbligazione (quella afferente il deposito cauzionale per l’utilizzazione dell’alloggio) dall’altra (quella afferente il contratto di lavoro) per quanto attiene alla disciplina restitutoria.
Non è, infatti, logico scindere, nell’ambito di un’unica regolamentazione pattizia, l’obbigazione principale rispetto a quella accessoria alla prima funzionalmente collegata, quasi che si tratti di pattuizioni separate, destinate ad operare in modo autonomo. Si consideri, del resto, che la ratio sottesa alla sussunzione nell’ambito delle controversie di lavoro previste dall’art. 409 c.p.c. di quelle relative al rilascio dell’alloggio concesso per l’espletamento delle mansioni di portiere o di addetto alla pulizia dello stabile, è che la concessione in godimento dell’immobile in ragione del rapporto di lavoro è una prestazione accessoria del rapporto stesso (cfr. in tal senso Cass., v 4301 del 09/05/1987, Cass. n, 4780 del 2/10/1985, Cass. n. 4241 del 29/6/1981) funzionalmente collegata con la prestazione lavorativa, costituendo un parziale corrispettivo. L’utilizzazione dell’alloggio costituisce, dunque, una prestazione accessoria del rapporto di portierato e, in quanto tale, lungi dell’integrare un autonomo rapporto di locazione, segue le sorti del contratto cui accede, essendo a questo funzionalmente collegata, con obbligo di rilascio al momento della cessazione del rapporto di lavoro. Tale accessorietà si estende, evidentemente, anche alla cauzione corrisposta in ragione dell’utilizzo dell’alloggio ”di servizio”.
L’accoglimento dei primi due motivi comporta l’assorbimento del terzo.
Il giudizio va, pertanto, rimesso alla stessa Corte di appello di Napoli, in diversa composizione, per il riesame della controversia (ivi compresa la posizione del condominio).
Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla stessa Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione ed anche per il regolamento delle spese del presente giudizio

Svolgimento del processo

La spa Impresa N. Fratelli Costruzioni Generali citava innanzi al Tribunale di Imperia, con atto notificato nell’ottobre 1994, il Condominio (omissis) di Cervo Ligure, assumendo di aver acquistato, a seguito di incanto, nel febbraio 1992, dall’eredità beneficiata dell’ing. R.S., un locale sito in detto condominio utilizzato come abitazione del portiere senza alcuna autorizzazione del proprietario. Deducendo la non opponibilità a sé della previsione statuente tale destinazione funzionale contenuta nel regolamento di condominio, chiedeva la società attrice il rilascio dell’immobile e la condanna dell’ente convenuto al pagamento di un corrispettivo per l’uso dell’abitazione del custode a partire dalla data di formazione del Condominio medesimo (1979); in subordine, qualora fosse stato accertato che i detti locali fossero stati sottoposti a vincolo di destinazione in favore dello stesso convenuto, chiedeva la risoluzione del contratto da cui il vincolo, a carico dell’attrice, sarebbe derivato, con condanna al ristoro dei danni.

II Condominio convenuto si costituiva confermando l’esistenza del vincolo de quo, stabilito dall’originario costruttore-venditore, assumendo che quest’ultimo aveva concesso l’uso dei locali in oggetto senza richiedere alcun corrispettivo, con l’intesa che esso deducente si sarebbe assunto tutti gli oneri condominiali. Si dichiarava comunque disposto a corrispondere mensilmente un importo per l’utilizzo dell’abitazione del portiere. In via riconvenzionale instava per la condanna della società attrice al pagamento degli oneri condominiali afferenti alla detta portineria.

L’adito Tribunale, pronunziando sentenza n. 277/2002, dichiarava l’inammissibilità della domanda diretta a far accertare il vincolo di destinazione sull’alloggio in questione e respingeva le altre domande.
La Corte di Appello di Genova, con decisione n. 749/2005 respingeva l’appello della società N., regolando le spese di lite; il giudice del gravame perveniva a tale soluzione osservando: a) che da una sentenza in precedenza resa dal Tribunale di Imperia n. 264/1984 sarebbe emerso che tutti in tutti i rogiti di vendita delle unità immobiliari comprese nello stesso comprensorio- del quale faceva parte anche il Condominio – era contenuto il mandato al costruttore – venditore R.S., di redigere un regolamento condominiale, vincolante per tutti i successivi acquirenti, contenente la clausola n. 6 con la quale si disponeva che il custode avrebbe abitato permanentemente nell’alloggio oggetto di controversia; nella medesima sentenza era stata accertata la validità ed opponibilità della clausola anche per gli acquirenti dal S. in epoca anteriore alla predisposizione di tale regolamento; b) che per gli acquirenti successivi alla data di trascrizione del regolamento – 24/9/1979 – il vincolo di destinazione (a carico del S. ed a favore del Condominio) era vieppiù opponibile; c) che le predette statuizioni, contenute nella sentenza n. 264/1984, sarebbero state coperte dal giudicato e vincolanti per le parti del presente procedimento, anche se l’oggetto del pregresso contenzioso era parzialmente diverso; d) che la predetta pattuizione – da interpretarsi come obligatio propter rem – era valida pur in assenza di una prestazione a carico della parte – Condominio – che avrebbe tratto vantaggio dall’obbligo assunto dal S., dal momento che l’interpretazione della volontà negoziale trasfusa nella clausola del regolamento di condominio portava a concludere che il vincolo di destinazione de quo non era stato assunto a titolo gratuito dal momento che nei rogiti di acquisto sottoscritti dai singoli inquilini i medesimi si sarebbero obbligati – nel caso fosse destinata un’unità immobiliare del complesso ad uso abitazione del custode e per il caso quindi che detta unità venisse a far parte degli enti condominiali – ad acquistare la quota di essa afferente alla propria abitazione, con la conseguenza che solo in quel caso il S. si sarebbe spogliato della proprietà del locale adibito ad alloggio a fronte del versamento del corrispettivo; e) che il mancato adempimento dell’obbligazione contenuta nei singoli rogiti di trasferimento avrebbe riguardato i singoli condomini – non evocati in giudizio – e non già il Condominio appellante; f) che la clausola in esame non poteva essere interpretata – alla luce delle considerazioni in precedenza fatte – come istituente un diritto di uso o di abitazione in favore del Condominio; g) che infondata era la riproposta domanda di condanna al pagamento di un tantundem per l’uso del locale, dal momento che la tale richiesta era stata motivata dall’assenza di un valido titolo che legittimasse il Condominio a detenere l’immobile, titolo che invece si era dimostrato sussistente, sia pure nei confronti dei condomini.

Per la cassazione di tale decisione ha proposto ricorso la spa Impresa N. Fratelli Costruzioni Generali sulla base di quattro motivi; il Condominio convenuto, nella sua nuova denominazione di Condominio (omissis), ha depositato procura, non svolgendo difese.

Motivi della decisione

I – Con il primo motivo la ricorrente lamenta la “violazione di legge e falsa applicazione dell’art. 2659 e 2697 cod. civ.” assumendo che erroneamente la Corte di Appello aveva ritenuto opponibile il regolamento di condominio, non considerando che lo stesso non sarebbe stato trascritto contro tutti gli acquirenti antecedenti alla data del 21/24 sett. 1979 e mancava la prova che il regolamento di condominio fosse stato trascritto sull’immobile in discorso, non essendo stata prodotta la nota di trascrizione.
Il motivo è infondato.
Invero la corte distrettuale ha puntualmente evidenziato che con sentenza n. 264/1984 del Tribunale di Imperia, era stata accertata la natura contrattuale e la legittimità del regolamento, per cui non si poteva più dubitare della validità di quest’ultimo in relazione a coloro che avevano acquistato gli immobili dal costruttore S. prima della predisposizione del regolamento stesso. Ha poi precisato che per rendere il regolamento opponibile ai successivi acquirenti (come l’attrice) bastava la sua trascrizione nei registri immobiliari senza uno specifico rinvio nell’atto di acquisto al regolamento convenzionale (mentre la trascrizioni nei confronti del S. era avvenuta il 24.09.1979).
II – Con il secondo motivo la ricorrente deduce la “violazione di legge e mancata applicazione degli artt. 2659, 2826 c.c., e 111 cpc; 2697 c.c.; violazione e falsa applicazione degli artt. 124 disp. att. c.p.c. e 324 c.p.c. nonché dell’art. 2909 c.c. “lamentando che la Corte genovese abbia dato per accertata la vincolatività delle statuizioni contenute nella sentenza n. 264/1984 del Tribunale di Imperia di cui sarebbe stata prodotta una copia mancante della certificazione di passaggio in giudicato; ciò avrebbe comportato che non si sarebbe potuto trarre alcun argomento da detta pronunzia a sostegno della tesi del Condominio.

Il motivo è infondato oltre che inammissibile trattandosi di questione in parte nuova; in effetti la questione del difetto di prova del passaggio in giudicato della sentenza 264/1984 – che fu richiamata nella pronunzia di primo grado – non formò oggetto di rilievo in appello, come espressamente sottolineato dalla Corte genovese; va anche rilevato che il richiamo all’anzidetta sentenza fu operato dalla Corte territoriale (ndr: testo originale non comprensibile) di rendere incontestabile la liceità della clausola di destinazione di una porzione all’uso condominiale sia di ritenere che detto vincolo fosse oramai opponibile anche agli acquirenti di unità immobiliari precedenti alla trascrizione del regolamento: dal momento però che nella fattispecie l’aggiudicazione alla società N. e del 1992, altre furono le argomentazioni della Corte distrettuale a sostegno dell’opponibilità del testo regolamentare per gli acquirenti successivi (come visto, facenti leva sulla trascrizione del regolamento in relazione alla impostazione personale dei registri immobiliari).

III – Con il terzo motivo la società N. denunzia la “violazione dell’art. 1346 del cod. civ., nonché vizio di motivazione, in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.: – sul corrispettivo del vincolo di destinazione dell’immobile ad abitazione del custode”; assume altresì che la Corte di merito sarebbe incorsa in – vizio di motivazione, in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.; violazione e mancata applicazione dell’art. 1346 c.c. e dell’art. 112 c.p.c.; violazione delle norme di ermeneutica dei contratti, lamentando inoltre la violazione degli artt. 1362 e segg.; 1467 nonché vizio di motivazione, in relazione all’art. 360 nn 3 e 5 c.p.c.
A sostegno del motivo osserva innanzi tutto la ricorrente che la Corte del merito non avrebbe correttamente applicato le norme sull’ermeneutica negoziale e soprattutto avrebbe seguito un’interpretazione della clausola del regolamento – tale da identificare un nesso sinallagmatico tra cessione del diritto dominicale sull’alloggio poi aggiudicato alla società N. e l’obbligazione dei condomini di pagare pro quota di cessione del diritto condominiale su detto locale – del tutto difforme dalla prospettazione del Condominio che aveva invece sostenuto che l’obbligo di destinazione ed il diritto di uso fossero gratuiti. Assume l’illogicità dell’affermazione del giudice distrettuale laddove ritiene che il corrispettivo del vincolo sarebbe stato la promessa di acquisto delle quote dell’immobile da parte dei condomini e la novità dell’affermazione dell’esistenza di un corrispettivo, giacché il condominio aveva sempre sostenuto che il diritto d’uso fosse gratuito.

La doglianza appare fondata.

Si osserva invero che la creazione di un vincolo di destinazione sul proprio bene da parte del venditore comporta una diminuzione del valore dello stesso e sconta un minor prezzo in sede di vendita; questione diversa è la natura di bene infruttifero, giacché l’aver posto un vincolo di destinazione non esclude che il suo uso debba essere retribuito. Ad avviso del Collegio la sentenza appare illogica laddove configura il corrispettivo nell’obbligo di acquisto delle quote da parte degli altri condomini senza valutare che ciò attiene alla proprietà e non la redditività del bene. Si deve dunque ritenere che per il concreto utilizzo del locale, il condominio avrebbe dovuto stipulare un contratto di locazione e che la sua l’occupazione in assenza di questo, avrebbe costituito occupazione senza titolo, ferma la validità della costituzione del vincolo.

IV – Con il quarto motivo infine la società ricorrente deduce la “violazione dell’art. 112 c.p.c. nonché vizio di motivazione, assumendo che la Corte territoriale aveva negato il diritto ad un risarcimento per il mancato utilizzo del locale poi adibito ad abitazione del custode, adducendo che detta richiesta era stata avanzata presupponendo la mancanza di valido titolo per vincolare all’uso del condominio, mentre la richiesta, svolta in via di mero subordine, partiva proprio dal presupposto della esistenza di un titolo – concessione in uso con opzione di acquisto – opponibile ad essa ricorrente; il giudice dell’appello avrebbe altresì violato il principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunziato – art. 112 c.p.c. – sollevando d’ufficio un’eccezione (deve ritenersi costituita dalla mancanza del titolo) non sollevata da controparte.
Il motivo in esame deve ritenersi assorbito, in conseguenza dell’accoglimento del motivo che precede che ha ritenuto senza titolo l’occupazione del locale da parte del condominio, con ogni conseguenza sul piano del pagamento dell’indennizzo o del risarcimento dei danni.
Conclusivamente deve essere accolto il ricorso principale in relazione al motivo n. 3, assorbito il 4^ e rigettati gli altri, nel senso come sopra precisato. Dev’essere cassata pertanto la sentenza impugnata, con il rinvio della causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’Appello di Genova.

P.Q.M.

la Corte accoglie il 3^ motivo del ricorso, assorbito il 4^ e rigettati gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’appello di Genova.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 174/2008 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, rag. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2975/2006 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 26/10/2006 R.G.N. 3378/05;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 5 giugno 2004 il Tribunale di Napoli rigettava la domanda proposta da (OMISSIS),  (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), volta ad ottenere la dichiarazione di finita locazione di un immobile acquistato dal loro dante causa (OMISSIS) e destinato a portineria, che, a loro avviso, non era stato mai adibito dal Condominio, di cui l’immobile faceva parte, ad abitazione del portiere e/o portineria, bensi’ utilizzato come deposito.
Su gravame degli originar attori la Corte di appello di Napoli il 24 ottobre 2006 ha rigettato la proposta impugnazione.
Avverso siffatta decisione propongono ricorso i (OMISSIS), affidandosi a due motivi, corredati dei prescritti quesiti.
Resiste con controricorso l’intimato Condominio.
Le parti hanno depositato rispettive memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.-Con il primo motivo ( violazione e falsa applicazione degli articoli 832, 1133, 1135, 2697, 2727, 2728, 2725, 2730, 2731, 2934, 2935, 2946 c.c.; articoli 447 bis e 667 c.p.c.; omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia – articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5), in estrema sintesi, i ricorrenti lamentano che erroneamente il giudice dell’appello, a fronte della loro eccezione di estinzione del vincolo, avrebbe ritenuto soddisfatto l’onere probatorio a carico del Condominio con la unica produzione in giudizio dell’atto di compravendita del notaio (OMISSIS) del 1 agosto 1964, che avrebbe comprovato la esistenza del vincolo di destinazione, mentre essi appellanti avevano sostenuto la estinzione dello stesso per non uso conseguente all’esercizio del servizio di portierato.
La censura e’ infondata nei sensi di seguito precisati. Infatti, l’atto per notaio (OMISSIS) era, dal punto di vista storico e giuridico l’unico atto cui non poteva non riferirsi il giudice del merito, essendo quello con cui gli originari acquirenti avevano “caratterizzato” l’immobile de quo ed e’ per questo che l’ha ritenuto fondamentale.
In quel documento “si dava espressamente atto che gli acquirenti avevano convenuto sulla destinazione a portineria dei locali in questione” (p. 7 sentenza impugnata) e dopo, sulla base del documento del suo tenore letterale e delle intenzioni degli originari acquirenti, quali da esso ragionevolmente emergevano, ha qualificato obbligazione propter rem il vincolo predetto e, seguendo un consolidato indirizzo giurisprudenziale (Cass. n. 6474/05).
Ne ha, quindi, dedotto, anche a seguito della prova testimoniale, che non vi era stata alcuna dismissione del servizio, per cui sussisteva quel vincolo, fondato sulla dimostrazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti anche in mancanza di trascrizione, peraltro possibile ex articolo 2646 c.c. (Cass. n. 4435/01; Cass. n. 11068/95) essendo, invece, necessario che sia stata assunta dal Condominio una deliberazione che avesse escluso l’immobile adibito a portineria o ad alloggio del portiere dalla utilizzazione comune (Cass. n. 4435/01).
Alla luce di tale dictum, che la sentenza impugnata condivide, e per quanto si evince anche dalla parte finale della nota di trascrizione dell’atto notaio (OMISSIS), cosi’ come riportata dal resistente Condominio, non vi e’ motivo di ritenere che, in realta’, in quell’atto si sia voluto costituire una servitu’ o addirittura un diritto reale di uso ex articolo 1021 c.c. a favore del Condominio, ma solo una obbligazione propter rem che, per quanto accertato in sede di merito, non si e’ affatto estinta.
Di vero, a suffragio dell’assunto degli attuali ricorrenti non vi era alcuna delibera assembleare ne’ un fattuale cambio di destinazione del predetto locale, ma solo e’ risultato un occasionale intervallo di tempo nella sospensione del servizio di portierato, che trovava ragionevole spiegazione nei tempi di reclutamento del dipendente (portiere) e delle modalita’ di determinazione contrattuale proprio di un ente di gestione (p. 8 sentenza impugnata ).
In presenza di tali elementi cade l’elemento fondante la censura, ossia il mancato uso secondo la destinazione pattizia dell’immobile e correttamente il giudice dell’appello ha ritenuto che il Condominio, a fronte della dedotta esistenza del rapporto locatizio (assunto fatto proprio dagli appellanti), non doveva che limitarsi ad una mera contestazione, peraltro corredata dalla produzione del documento originario, mentre i (OMISSIS) avrebbero dovuto provare il fatto costitutivo della domanda e il fatto impeditivo all’accoglimento della eccezione sollevata dal Condominio, ossia che l’immobile non fosse solo portineria, ma alloggio del portiere.
Quindi, nessuna violazione dell’articolo 2697 c.c., e’ addebitabile al giudice a quo e lo stesso quesito non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata, con l’effetto che risulta assorbito il profilo del vizio motivazionale, indicato e formulato in tal senso.
Di qui, anche il rigetto della eccezione del resistente Condominio (p. 9-11 controricorso) in ordine alla corrigenda motivazione ex articolo 384 c.p.c. con la richiesta di dare una qualificazione giuridica diversa, ossia di vera e propria servitu’ o comunque di un diritto reale di uso ex articolo 1021 c.c. a suo favore e soggetto a prescrizione ventennale per non uso o in applicazione dell’articolo 1073 c.c. o del comb. disp. att. articoli 1026 e 1014 c.c., a quanto previsto nell’atto notarile.
Di vero, a prescindere dalla circostanza che la qualificazione giuridica di quanto dedotto in giudizio e’ compito esclusivo del giudice del merito, che si sottrae al sindacato di legittimita’ se congruamente e logicamente motivato, come e’ accaduto nel caso in esame, va osservato che la deduzione importerebbe una valutazione in fatto che e’ preclusa a questa Corte (Cass. n. 4148/74).
Per concludere su questo punto va affermato che il giudice a quo ha accertato in modo compiuto che nell’atto per notaio (OMISSIS) l’immobile era soggetto al vincolo di destinazione; vincolo che si configurava come obbligazione propter rem stante la costituzione di tale vicolo per volonta’ delle originarie parti acquirenti e che, in quanto caratterizzato dalla tipicita’, e’ sorto nel contratto del dante causa secondo il contenuto previsto dalla legge, ossia, come nella specie, in favore del condominio, cui per voluntas legis, come e’ pacifico, si applicano le norme sulla comunione (articolo 1104 c.c.) (Cass. n. 25289/07; Cass. n. 5888/10).

2.- Con il secondo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1579, 1988, 2697, 2702, 2720, 2727, 2729, 2735, 2934, 2935; omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia – articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5), in buona sostanza, i ricorrenti lamentano che erroneamente il giudice dell’appello avrebbe ritenuto provato da parte del Condominio il mantenimento del vincolo (p. 12 ricorso).
La censura, cosi’ come proposta, e ribadita nei quesiti (p. 16 ricorso) e’ in realta’ rivolta a una rivisitazione delle prove diversa da quella attuata nella sentenza impugnata.
Di vero, il giudice dell’appello ha dato rilievo non solo al documento per cosi’ dire pattizio, ma anche alle deposizioni testimoniali, anche sotto il profilo della loro attendibilita’ (v. p. 8 sul teste (OMISSIS), sentenza impugnata), alle voci inserite nel “bilancio”, all’annuale incasso da parte del Condominio di un importo inferiore al comune canone, sostenendo che si trattava di una mera indennita’ per l’utilizzo del locali ed escludendo una valenza confessoria alle ricevute rilasciate dall’amministratore e inserite in atto approvato dall’assemblea (p. 9-10 ricorso).
Appare, quindi, di tutta evidenza che la motivazione risulta appagante sotto ogni profilo, sia logico che giuridico, anche perche’ confortata da puntuali richiami a giurisprudenza di questa Corte (v. p. 9 sentenza impugnata e poi p.10 ) a parte la considerazione che il primo quesito non coglie la ratio decidendi della decisione ed in parte si appalesa meramente enunciativo, mentre il secondo risulta smentito per quanto sopra evidenziato.
Ma, anche a volerla ritenere, come deduzione di un errore di diritto, oltre quanto evidenziato in sentenza e di cui si e’ dato conto, in linea di principio va affermato che in presenza di una obbligazione propter rem il c.d. corrispettivo e’ irrilevante al fine di escludere la sussistenza di una tale obbligazione che costituisce, comunque, un vincolo di i destinazione al bene ed e’ insensibile, pertanto, ad ogni connotazione economica, essendo esso caratterizzato dalla situazione giuridica del bene stesse, del quale segue le vicende nel corso del tempo, a meno che non risulti dismesso per espressa e ritualmente redatta volonta’ delle parti.
Circostanza questa che, come detto, non e’ risultata provata. Conclusivamente il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in euro 3.200, di cui euro 200 per spese, oltre accessori come per legge.