Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – rel. Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 7987-2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

COND. (OMISSIS) – in (OMISSIS), (OMISSIS) elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2/2006 del GIUDICE DI PACE di TROIA, depositata il 30/01/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/02/2013 dal Consigliere Dott. CESARE ANTONIO PROTO;
udito l’Avvocato CROCE Gianluigi, con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che si riporta agli atti;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 13/11/2004 (OMISSIS) e (OMISSIS) proponevano opposizione al decreto ingiuntivo con il quale il Giudice di Pace di Troia aveva loro ingiunto di pagare 226,08 euro per spese condominiali al Condominio (OMISSIS) sulla base del verbale di assemblea condominiale del 28/6/2004 con la quale era approvato a maggioranza il bilancio consuntivo 2003-2004 e all’unanimita’ il bilancio preventivo 2004 2005.

Gli opponenti deducevano l’improcedibilita’ dell’azione monitoria perche’ non preceduta dalla previa contestazione della morosita’ da parte dell’amministratore; secondo gli opponenti la contestazione era resa obbligatoria dall’articolo 34 del regolamento condominiale; deducevano, inoltre, la mancata comunicazione del verbale di assemblea e contestavano la debenza della somma.

Il Giudice di Pace con sentenza del 30/1/2006 rigettava l’opposizione condannando gli opponenti al pagamento delle spese a favore del costituito condominio.

Il Giudice di Pace osservava:

- che il decreto ingiuntivo era stato legittimamente emesso sulla base della prova scritta rappresentata dalla delibera di approvazione del bilancio preventivo e consuntivo e che la previsione dell’articolo 34 del regolamento condominiale, secondo la quale l’amministratore poteva mettere in mora il condomino inadempiente, non era condizione necessaria per la richiesta di ingiunzione.

(OMISSIS) e (OMISSIS) propongono ricorso affidato a quattro motivi; resiste con controricorso il condominio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Occorre premettere, con riferimento ai quesiti formulati con il ricorso, che al ricorso non si applica l’articolo 366 bis ora abrogato e che imponeva la formulazione di un quesito a conclusione dell’illustrazione del motivo; la sentenza impugnata e’ stata depositata il 30/1/2006, mentre l’articolo 366 bis c.p.c. era applicabile solo ai ricorsi avverso provvedimenti pubblicati successivamente alla Legge n. 40 del 2006, ossia dal 2/3/2006.

1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono violazione e falsa applicazione degli articoli 1130, 1322, 1175 e 1375 c.c. e il vizio di motivazione sostenendo che il GdP ha errato nell’interpretare la disposizione del regolamento condominiale che obbliga l’amministratore

all’osservanza del regolamento condominiale; in particolare l’articolo 34 del regolamento, interpretato secondo buona fede, precluderebbe il ricorso alla procedura monitoria, senza previa messa in mora.

1.1 Il motivo e’ manifestamente infondato in quanto nella norma del regolamento non e’ fatto divieto all’amministratore di agire in via monitoria senza previa messa in mora.

La norma regolamentare si limita a fissare una regola di condotta dalla cui violazione potrebbe, in ipotesi, discendere una responsabilita’ da inesatto adempimento del mandato, ma non la preclusione processuale invocata.

2. Con il secondo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli articoli 1130, 1322, 1175 e 1375 c.c. in relazione all’articolo 20, lettera G del regolamento condominiale e sostengono che l’amministratore avrebbe violato l’articolo 20 del regolamento che gli fa obbligo di inviare a mezzo di raccomandata a.r. la copia del verbale dell’assemblea condominiale.

2.1 Il motivo e’ addirittura inammissibile in quanto introduce una censura, relativa all’inadempimento dell’obbligo dell’amministratore di trasmettere copia del verbale dell’assemblea condominiale, per nulla conferente rispetto alla causa di opposizione a decreto ingiuntivo nella quale occorreva stabilire unicamente se le somme di cui al preventivo e consuntivo approvati fossero o meno dovute, ne’ risulta che nel giudizio di merito siano state sollevate specifiche contestazioni del debito.

3. Con il terzo motivo i ricorrenti deducono il vizio di omessa e contraddittoria motivazione in relazione alla valutazione delle risultanze istruttorie e sostengono che se il giudice di pace avesse correttamente valutato la testimonianza di (OMISSIS), avrebbe dovuto trarre il convincimento che era prassi e regola del condominio che l’amministratore mettesse in mora i condomini prima di procedere con decreto ingiuntivo.

3.1 Il motivo e’ inammissibile in quanto si censura un vizio di motivazione su un “punto” (secondo la formulazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 5 anteriore alla riforma del 2006) per nulla decisivo: l’inosservanza delle regole o delle prassi invocate non precludeva, per le ragioni gia’ illustrate sub 1.1, il ricorso alla procedura monitoria.

4. Con il quarto motivo i ricorrenti deducono il vizio di omessa e contraddittoria motivazione in relazione alla valutazione delle risultanze istruttorie e sostengono che il Giudice di Pace ha ritenuto che il (OMISSIS) avesse approvato il bilancio consuntivo, mentre dal verbale risulta che non lo aveva approvato.

4.1 Il motivo e’ inammissibile in quanto il dedotto vizio di motivazione riguarda una circostanza irrilevante perche’ la controversia non attiene al voto espresso dal condominio, ma alla debenza delle somme risultanti a debito sulla base degli approvati bilanci preventivo e consuntivo, che non risultano oggetto di specifica contestazione davanti al giudice del merito.

5. Con il quinto motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli articoli 1175 e 1375 c.c. in relazione all’articolo 34 del regolamento condominiale in violazione degli articoli 91 e 92 c.p.c. e censurano la sentenza impugnata in relazione alla pronunciata condanna al pagamento delle spese processuali, malgrado l’amministratore abbia agito in via monitoria senza previamente contestare la morosita’ e senza informarli sulla loro posizione debitoria.

5.1 Il motivo e’ infondato in quanto i ricorrenti sono rimasti integralmente soccombenti e pertanto il giudice del merito, condannandoli al pagamento delle spese, ha fatto corretta applicazione dell’articolo 91 c.p.c.. Il mancato esercizio del potere di compensazione attribuito al giudice del merito dall’articolo 92 c.p.c. non e’ sindacabile davanti a questo giudice di legittimita’, concernendo valutazioni di merito che non risultano nemmeno sollecitate davanti al giudice del merito dalla parte che, detto per inciso, non ha mai offerto il dovuto pagamento e ha formulato difese manifestamente infondate sia davanti al GdP sia davanti a questo giudice di legittimita’.

6. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato; le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza dei ricorrenti.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a pagare al controricorrente condominio (OMISSIS) le spese di questo giudizio di cassazione che liquida in euro 500,00 oltre euro 200,00 per esborsi.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 20547/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

COND VIA (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T., P.I. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 1403/2005 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 28/05/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/01/2013 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei ricorrenti che si riporta agli atti depositati;
udito l’Avv. (OMISSIS) difensore dei controricorrenti che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 17-3-2001 il Condominio di via (OMISSIS) conveniva dinanzi al Tribunale di Milano (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari di un’unita’ immobiliare sita all’ultimo piano dello stabile, esponendo che gli stessi avevano indebitamente realizzato delle strutture murarie nel sottotetto di proprieta’ condominiale sovrastante il loro appartamento, cosi’ da separare tale porzione di sottotetto dalla residua area comune e da determinare l’impossibilita’ di accesso e di passaggio. L’attore chiedeva, pertanto, la condanna dei convenuti a ripristinare l’accesso alla proprieta’ comune, con demolizione delle strutture murarie erette.

Nel costituirsi, i convenuti chiedevano il rigetto della domanda, eccependo la carenza di legittimazione attiva dell’amministratore e sostenendo che il sottotetto non era di proprieta’ condominiale, ma costituiva una pertinenza del loro appartamento, ed era stato comunque da essi posseduto in via esclusiva sin dal 1979, di modo che in loro favore era maturata l’usucapione.

In corso di causa intervenivano volontariamente i condomini (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), aderendo alla domanda attrice.

Con sentenza n. 2837 del 2004 il Tribunale accoglieva la domanda, condannando i convenuti al pagamento delle spese processuali.

Con sentenza depositata il 28-5-2005 la Corte di Appello di Milano rigettava il gravame proposto avverso la predetta decisione dal (OMISSIS) e dalla (OMISSIS).

Questi ultimi hanno proposto ricorso per cassazione avverso tale sentenza, sulla base di tre motivi.

Il Condominio di via (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con un comune controricorso.

Con ordinanza emessa all’udienza del 5-7-2012 la Corte ha assegnato ai ricorrenti termine per il deposito dell’autorizzazione a stare in giudizio rilasciata dall’assemblea condominiale all’amministratore.

I ricorrenti hanno provveduto alla produzione di tale atto ed hanno depositato una memoria ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Con il primo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli articoli 1158, 1159, 2607 e 2699 c.c.. Sostengono che dal primo atto di vendita frazionata degli appartamenti dell’edificio di via (OMISSIS) e dal regolamento di condominio risulta che il sottotetto, non tinteggiato di grigio, non e’ di natura condominiale.

Rilevano, inoltre, che la deduzione di prova testimoniale era legittima, contenendo gli elementi fattuali costitutivi dell’istituto dell’usucapione.

Il motivo difetta del requisito di specificita’ richiesto dall’articolo 366 c.p.c., n. 3.

Le deduzioni svolte, nella prima parte, si risolvono nella mera riproposizione di assunti in fatto gia’ esaminati e disattesi dal giudice di appello, il quale, all’esito di un’approfondita disamina delle risultanze processuali, ha negato, con argomentazioni congruenti, che dalle planimetrie in atti e dal regolamento condominiale possano desumersi elementi a sostegno della tesi della natura non condominale del sottotetto per cui e’ causa. Il motivo in esame e’ privo di qualsiasi riferimento alla statuizione adottata dal giudice di merito e alle ragioni che la sostengono; ne’ spiega in alcun modo in cosa consistano le dedotte violazioni di legge (cfr. 25-9-2009 n. 20652; Cass. 6-7-2007 n. 15263; Cass. 18-3-2002 n. 3941).

Anche le censure mosse nella seconda parte del motivo non soddisfano le esigenze di specificita’ imposte dalla menzionata disposizione di legge, non indicando nemmeno il contenuto dei capitoli di prova testimoniale articolati in corso di causa e non ammessi dal giudice di merito. Le critiche rivolte alla sentenza impugnata, pertanto, per la loro genericita’, non valgono a superare i rilievi svolti dalla Corte di Appello, la quale ha ritenuto inammissibile il mezzo istruttorio invocato dai convenuti per la indeterminatezza, anche sotto il profilo temporale, dei capitoli dedotti ai fini dell’accertamento dell’usucapione, nonche’ per la loro inidoneita’ a provare un possesso esclusivo qualificato del bene comune, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., comma 2.

2) Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano l’erronea e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Sostengono che la Corte di Appello, pur avendo ritenuto la legittimazione attiva del Condominio sul rilievo che l’azione proposta era di reintegra, non ha proceduto all’accertamento dell’esercizio di fatto del possesso del sottotetto da parte dei condomini e dell’esecuzione, da parte dei convenuti, di opere impeditive dell’uso comune. Deducono che, non risultando il possesso comune del sottotetto da parte dei condomini, non puo’ nemmeno raffigurarsi l’ipotesi di uno spoglio. Rilevano, inoltre, che non puo’ attribuirsi alcun valore confessorio alle dichiarazioni del (OMISSIS), il quale non ha ammesso alcun abuso come fatto materiale, ma si e’ ripromesso di effettuare “alcune modifiche”.

Il motivo deve essere disatteso.

Le censure mosse non si confrontano con le ragioni della decisione, atteso che la Corte di Appello, nel disattendere l’eccezione di carenza di legittimazione attiva dell’amministratore sollevata dagli appellanti, non ha affatto qualificato la domanda proposta dall’attore come possessoria, bensi’ come diretta alla tutela dello stato di fatto del bene condominiale, mediante il “ripristino” dell’originario stato dei luoghi, mutato attraverso l’esecuzione di opere in muratura, con conseguente acquisizione dello spazio intercluso nell’ambito esclusivo dei convenuti.

Nel ritenere l’amministratore legittimato a proporre l’azione di ripristino dello stato dei luoghi, la Corte di merito si e’ conformata alla consolidata giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale il potere rappresentativo che compete all’amministratore del condominio ex articoli 1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facolta’ di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio, comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto, dall’ambito degli atti conservativi (tra le tante v. Cass. 25-7-2011 n. 16230; Cass. 30-10-2009 n. 23065; Cass. 24-11-2005 n. 24764).

Resta esclusa, di conseguenza, la possibilita’ di esperimento di azioni reali, contro i singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarita’ o al contenuto di diritti su cose e parti dell’edificio (Cass. 6-2-2009 n. 3044; Cass. 24-11-2005 n. 24764).

Al contrario, nell’ipotesi, ricorrente nel caso di specie, di abusiva occupazione di una porzione di area condominiale, mediante la costruzione di un manufatto di proprieta’ esclusiva, sussiste la legittimazione dell’amministratore di condominio ad agire giudizialmente, con azione volta al “ripristino dei luoghi”, nei confronti dell’autore dell’opera denunciata (Cass. 25-7-2011 n. 16230). Una simile azione, infatti, essendo diretta al mantenimento dell’integrita’ materiale dell’area condominiale, stravolta dalla nuova costruzione, rientra nel novero degli atti conservativi di cui al menzionato articolo 1130 c.c..

Le ulteriori deduzioni svolte con il motivo in esame per escludere valore confessorio alle dichiarazioni del (OMISSIS) sono inammissibili.

La Corte di Appello ha dato atto che i convenuti nelle loro difese non hanno contestato i fatti rappresentati dall’attore (costruzione di opere murarie all’interno dello spazio del sottotetto, tale da escludere l’area cosi’ chiusa dalla rimanente area condominale); ed ha rilevato che tale mancata contestazione assume un indubbio valore probatorio circa la presenza della condotta addebitata dal Condominio. In ogni caso, essa ha evidenziato che nella specie e’ stata acquisita prova positiva del fatto attraverso l’acquisizione del verbale dell’assemblea del 7-6-1003, dal quale risulta che il (OMISSIS), a fronte delle contestazioni dell’amministratore e della richiesta di sgombero e ripristino, si e’ dichiarato disponibile all’abbattimento del muro di chiusura con ripristino della porticina di collegamento tra le due “entrata ed uscita”, in tal modo riconoscendo la condotta addebitatagli.

I ricorrenti non hanno prospettato specifiche violazioni di legge o vizi di motivazione riguardo alla prima parte della motivazione, di per se’ idonea a sorreggere la decisione. Come e’ stato precisato da questa Corte, infatti, l’onere di specifica contestazione, introdotto, per i giudizi instaurati dopo l’entrata in vigore della Legge n. 353 del 1990, dall’articolo 167 c.p.c., comma 1, imponendo al convenuto di prendere posizione sui fatti posti dall’attore a fondamento della domanda, comporta che i suddetti fatti, qualora non siano contestati dal convenuto, debbono essere considerati incontroversi e non richiedenti una specifica dimostrazione (Cass. 20-11-2008 n. 2596; Cass. 25-5-2007 n. 12231).

Cio’ posto, si richiama il principio affermato dalla giurisprudenza, secondo cui, nel caso in cui venga impugnata con ricorso per cassazione una sentenza (o un capo di questa) che si fondi su piu’ ragioni, tutte autonomamente idonee a sorreggerla, e’ necessario, per giungere alla cassazione della pronuncia, non solo che ciascuna di esse abbia formato oggetto di specifica censura, ma anche che il ricorso abbia esito positivo nella sua interezza con l’accoglimento di tutte le censure, affinche’ si realizzi lo scopo proprio di tale mezzo di impugnazione, il quale deve mirare alla cassazione della sentenza, “in toto” o nel suo singolo capo, per tutte le ragioni che autonomamente l’una o l’altro sorreggano. Ne consegue che e’ sufficiente che anche una sola delle dette ragioni non abbia formato oggetto di censura, ovvero, pur essendo stata impugnata, sia respinta, perche’ il ricorso o il motivo di impugnazione avverso il singolo capo di essa, debba essere respinto nella sua interezza, divenendo inammissibili, per difetto di interesse, le censure avverso le altre ragioni poste a base della sentenza o del capo impugnato (v. per tutte Cass. S.U. 8-8-2005 n. 16602).

Nella specie, di conseguenza, non avendo i ricorrenti specificamente impugnato il primo ordine di argomentazioni addotte dalla Corte territoriale, si rivelano inammissibili le doglianze inerenti al valore attribuito in sentenza alle dichiarazioni rese nel corso dell’assemblea condominale dal (OMISSIS); doglianze che, peraltro, si sostanziano nella inammissibile pretesa di ottenere, al riguardo, una valutazione diversa rispetto a quella compiuta dal giudice di merito, che, in quanto sorretta da una motivazione immune da vizi logici, si sottrae al sindacato di legittimita’.

3) Con il terzo motivo viene dedotta la violazione dell’articolo 132 c.p.c., n. 5, non essendo identificate ne’ identificabili le opere di demolizione da eseguire.

Il motivo e’ infondato, desumendosi dal complessivo contesto della sentenza impugnata che le opere di cui e’ stata ordinata la demolizione erano rappresentate dalla strutture realizzate dai convenuti, che precludevano l’uso comune del sottotetto, e rimanendo comunque devoluta al giudice dell’esecuzione la soluzione di eventuali problemi tecnici che insorgano in sede di concreta attuazione del comando (Cass. Sez. Un. 15-1-1987 n. 245).

4) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27506/2010 proposto da:

M.N.G. (OMISSIS), rappresentata e difesa da se medesima ex art. 86 c.p.c., elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA DI SAN SALVATORE IN CAMPO 33, presso il suo studio;

- ricorrente -

contro

C.E., C.S., C.G., L.F., CONDOMINIO (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 3513/2010 del TRIBUNALE di NAPOLI, depositata il 26/03/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/04/2012 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
udito l’Avvocato M.N.G., difensore ex art. 86 c.p.c., che ha chiesto l’accoglimento del ricorso e deposita in udienza cartolina di avvenuta notifica del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Il condominio di (OMISSIS), agiva in giudizio, innanzi al locale giudice di pace, affinché fosse accertata l’inesistenza del diritto della condomina M.N. G. di utilizzare il cortile condominiale a fini di parcheggio di un’autovettura.

La convenuta nel resistere in giudizio deduceva di aver acquistato tale diritto insieme con la proprietà del suo appartamento, e per l’eventuale evizione chiamava in causa i venditori, C.G., S. ed E., nonché L.F.. Questi ultimi due erano, poi, estromessi dal giudizio di primo grado.

Respinta dal giudice di pace, la domanda, sull’appello del condominio, era accolta dal Tribunale di Napoli, il quale dichiarava che nel cortile comune non era ammesso, in virtù del regolamento condominiale, il parcheggio di autovetture, ordinando, per l’effetto, alla M. di astenersi dal lasciarvene in sosta.

Per quanto ancora rileva in questa sede di legittimità, il Tribunale riteneva infondata l’eccezione della M. volta a far valere il difetto di legitimatio ad processum dell’amministratore del condominio, in mancanza di delibera autorizzativa dell’assemblea.

Osservava il Tribunale che sin dal giudizio di primo grado il condominio aveva prodotto copia della delibera 18.4.2005 con la quale l’assemblea condominiale aveva conferito all’amministratore il mandato di intimare ai condomini di non occupare il cortile, così conferendogli evidentemente anche il potere di far rispettare la volontà assembleare. Inoltre, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. l’amministratore non necessitava di specifica delibera di autorizzazione al giudizio, atteso che l’azione esercitata mirava ad ottenere l’attuazione del regolamento condominiale.

Nel merito, il Tribunale osservava che la pretesa della M. traeva origine dall’atto pubblico 12.7.1989, con il quale gli allora proprietari dell’intero edificio condominiale alienarono a terzi l’appartamento che, per via di passaggi successivi, sarebbe poi pervenuto alla stessa appellata. Tale atto, sebbene contenesse la specifica indicazione della facoltà per l’acquirente di parcheggiare un’autovettura di medie dimensioni nel cortile del fabbricato condominiale, non aveva posto in discussione la condominialità del cortile stesso, ma aveva soltanto attribuito all’acquirente l’anzi detta facoltà, che non lasciava intendere la costituzione di un diritto di proprietà o di usufrutto o di servitù in favore dei danti causa della M., prima, e di quest’ultima, poi. Piuttosto, con l’atto 12.7.1989 pareva essere stato attribuito un diritto d’uso (se non addirittura di un diritto personale di godimento) a titolo personale in favore dell’allora parte acquirente ( S.I. M.), tant’è che tale diritto non compariva più nell’atto di vendita del 1994, tornando ad essere previsto, invece, con l’atto del 2000 con il quale l’immobile era stato venduto alla M.. “Ma allora”, concludeva il Tribunale partenopeo, “sia per il carattere di mera facoltà concessa a titolo di uso (o di diritto personale di godimento) all’originaria acquirente, sia per la, consequenziale, assenza di continuità nell’attribuzione di quel peculiare diritto di utilizzo del cortile”, doveva escludersi “pur nel ristretto ambito dell’oggetto del presente giudizio”, che la M. avesse acquistato un diritto reale su detto cortile.

Per la cassazione di tale sentenza ricorre M.N. G., formulando due motivi d’annullamento.

Nessuna delle parti intimate – condominio di (OMISSIS), C.G. e S., anche quali eredi di C.E., e L.F. – hanno svolto attività difensiva.

Diritto

1. – Preliminarmente va rilevato che a) L.F. ed C.E. sono stati estromessi sin dal processo di primo grado, per noi non sono più da considerarsi parti dei giudizio nè il primo, nè gli eredi, in quanto tali, del secondo; e b) in seguito all’appello del condominio, l’odierna ricorrente non ebbe a proporre avverso la sentenza di primo grado appello incidentale condizionato volto a far valere la garanzia nei confronti dei propri venditori (sulla necessità del quale cfr., tra le più recenti, Cass. nn. 9535/10, 5249/06 e 2061/04); ne consegue e si impone, rispettivamente, l’inammissibilità del ricorso notificato nei confronti di C.S. e G. e la relativa declaratoria.

2. – Con il primo motivo d’impugnazione parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione, ex art. 360 c.p.c., n. 3, dell’art. 1131 c.c..

Il giudice d’appello, si sostiene, ha erroneamente ritenuto che l’amministratore di condominio abbia la rappresentanza dei partecipanti al condominio e possa agire in giudizio sia contro i condomini, sia contro terzi, e che l’art. 1131 c.c. gli conferisca tale potere senza alcuna autorizzazione.

Tale affermazione contrasta con l’insegnamento di Cass. S.U. n. 18331/10, secondo la quale l’amministratore non è un organo necessario del condominio, essendo tale, invece, l’assemblea, depositaria del potere decisionale.

Nella specie, l’amministratore del condominio ha ritenuto di proporre sua sponte appello avverso la sentenza di primo grado, senza che tale potere gli sia mai stato conferito dall’assemblea, nonostante apposita convocazione al riguardo. L’amministratore, pertanto, ha impugnato detta sentenza in difetto della, o meglio contro la volontà dei condomini, i quali non partecipando all’assemblea appositamente indetta, avevano sia pur tacitamente manifestato la volontà di non interporre gravame. Pertanto, l’appello deve ritenersi inammissibile, per non essere stato rilevato il difetto di rappresentanza o di autorizzazione del condominio, che il giudice avrebbe dovuto rilevare in prima udienza ai sensi dell’art. 182 c.p.c., e per non essere intervenuta alcuna ratifica dell’operato dell’amministratore da parte dell’assemblea condominiale.

2.1. – Il motivo è infondato, basandosi su di un’errata considerazione della giurisprudenza di questa Corte.

La controversia su cui si sono pronunciate le S.U. con la sentenza n. 18331/10, esulava da quelle in relazione alle quali l’amministratore condominiale è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1, rientrando, invece, nel novero delle cause aventi ad oggetto le parti comuni dell’edificio e la relativa responsabilità da custodia. In tal senso ed entro siffatta cornice di riferimento va letto il principio di diritto enunciato dalle S.U., secondo cui l’amministratore condominiale, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131 c.c., commi 2 e 3, può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, che è suo onere richiedere poi in ratifica del suo operato per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.

Nell’ambito dell’esecuzione delle delibere condominiali, attività che ai sensi dell’art. 1130 c.c., comma 1, n. 1) rientra nelle normali attribuzioni dell’amministratore, questi, invece, può agire in giudizio sia contro i condomini, sia contro i terzi, come prevede l’art. 1131 c.c., comma 1 (cfr. in tema, Cass. nn. 27292/05, 14665/99, 4900/98, 2452/94 e 12125/92).

2.1.1. – Ed è questa la fattispecie che è stata ritenuta esistente dalla Corte territoriale, lì dove ha accertato con motivazione in parte qua non investita da censura – che “l’amministratore non necessitasse di specifica delibera autorizzativa del giudizio, dal momento che (…) l’azione esercitata mirava ad ottenere l’attuazione del regolamento condominiale secondo la lettura che lo stesso Condominio ritiene di darne” (così, a pag. 7 della sentenza impugnata).

3. – Con il secondo motivo è dedotta la violazione, ex art. 360 c.p.c., n. 3, degli artt. 818, 1362 e 1369 c.c..

Il Tribunale, si sostiene, ha ricostruito in maniera del tutto non condivisibile la vicenda. Sebbene abbia correttamente ritenuto che la presunzione di condominialità di un bene possa essere superata da un atto proveniente da tutti i proprietari dell’edificio condominiale, nello specifico il giudice di primo grado, nell’interpretare come diritto d’uso o come diritto personale di godimento la facoltà di parcheggio nel cortile comune concessa con il contratto del 1989 all’acquirente dell’appartamento oggi di proprietà M., non ha considerato che con tale atto fu ceduta ad S.I. la sola nuda proprietà dell’immobile, di guisa che se l’intento delle parti fosse stato quello di attribuire un diritto transitorio e personale di godimento del posto auto, tale diritto sarebbe stato attribuito all’usufruttuaria, S.T.. Tale considerazione dimostra da sola, secondo la ricorrente, la violazione dell’art. 1367 c.c., perché la clausola attributiva del diritto in questione non avrebbe senso alcuno per il soggetto acquirente della sola nuda proprietà. Anche l’inclusione di tale clausola in un atto pubblico destinato alla trascrizione depone nel senso anzi detto ed appare, ai sensi dell’art. 1369 c.c., in linea con la natura e l’oggetto del contratto.

In realtà, conclude la ricorrente, con l’atto del 1989 tutti gli allora condomini intesero costituire una pertinenza collegata all’appartamento alienato e la circostanza che nel successivo atto del 1994, avente ad oggetto quest’ultimo, non vi sia analoga indicazione concernente il posto auto, dimostra, al contrario di quanto ritenuto dal Tribunale, proprio che si trattava di una pertinenza, ceduta congiuntamente al bene principale.

3.1. – Anche tale motivo è infondato.

La giurisprudenza di questa Corte è consolidata nel senso che l’interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di emeneutica contrattuale, di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., o di motivazione inadeguata, ovverosia non idonea a consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione.

Pertanto, onde far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione, mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esso contenuti, ma occorre, altresì, precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato, con l’ulteriore conseguenza dell’inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (v. fra le tante e più recenti, Cass. nn. 10554/10, 22536/07 e 16099/03).

3.1.1.- Nel caso che qui ne occupa, la ricorrente ha assolto il primo dei due oneri di allegazione prescritti, indicando, in particolare, la violazione degli artt. 1367 e 1369 c.c., ma non anche il secondo.

In disparte la mera enunciazione del vizio (che da sola non può certo avere effetto salvifico), va osservato, infatti, che la ricorrente ha riferito il malgoverno di dette norme non ad un dato ragionamento giuridico della Corte territoriale, ma alla dissonanza tra l’esito interpretativo cui è pervenuta la sentenza impugnata e la propria aspettativa di parte, propugnando, attraverso la più evidente e caratteristica indagine di fatto, una diversa interpretazione degli atti di provenienza dell’immobile oggi di sua proprietà.

4. – In conclusione il ricorso va respinto.

5. – Nulla per le spese, non avendo le parti intimate svolto attività difensiva in questa sede.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso nei confronti di C. G. e S., rigetta il ricorso nei confronti del condominio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 24 aprile 2012.

Depositato in Cancelleria il 12 luglio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SPIRITO Angelo – Presidente -
Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere -
Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere -
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8829-2011 proposto da:

S.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’Avv. PROIETTI LIVIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS) in persona del suo rappresentante legale, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE CARSO 14, presso lo studio dell’avvocato OLANDA LUIGI, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato ANTINORI SEBASTIANO giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro

S.A.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 579/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 10/02/2010 R.G.N. 2670/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/01/2012 dal Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;
udito l’Avvocato SERGIO TORRI per delega;
udito l’Avvocato SEBASTIANO ANTINORI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso con il rigetto del ricorso.

Fatto

1.1. S.G. ricorre, affidandosi a due motivi, per la cassazione della sentenza n. 579 del 10.2.10 della corte di appello di Roma, resa ai sensi dell’art. 281-sexies cod. proc. civ., con cui è stato rigettato il suo appello avverso la sentenza n. 14204/05 del tribunale della Capitale, recante la condanna di lui a consentire l’accesso ad un immobile, da lui detenuto, a tutti i condomini del Condominio di via (OMISSIS), a seguito della domanda di quest’ultimo avanzata in primo momento nei confronti di S.A. e poi estesa nei confronti di esso ricorrente per le difese in fatto dell’originaria convenuta.

1.2. Degli intimati resiste con controricorso il condominio, mentre S.A. non svolge attività difensiva in questa sede; e, per la pubblica udienza del giorno 11.1.12, sia il ricorrente che il controricorrente producono memorie ai sensi dell’art. 378 cod. proc. civ. e prendono parte alla discussione orale.

Diritto

2. Il S. sviluppa due motivi e:

2.1. con il primo – di “violazione e falsa applicazione dell’art. 111 Cost., artt. 281 sexies, 352 e 359 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″ – egli si duole dell’illegittimità della decisione del gravame con il rito previsto dall’art. 281 sexies cod. proc. civ., lungamente argomentando per la sua incompatibilità con il giudizio di appello e richiamando la contraria decisione di Cass. 13 marzo 2009 n. 6205;

2.2. con il secondo – di “violazione e falsa applicazione degli artt. 948, 949 e 1117 c.c. e artt. 11 (?) e 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″ – egli censura la qualificazione dell’azione come azione personale per rilascio e la valutazione di inammissibilità per novità della questione della natura reale o personale, deducendo: che non rilevano, ai fini della qualificazione, le modalità di svolgimento del giudizio di primo grado, soprattutto dinanzi alla sua eccezione riconvenzionale di usucapione; che invece la domanda deve interpretarsi come rei vindicatio, alla stregua delle richieste svolte dal condominio in primo grado; che pertanto attivamente legittimati sono tutti i comproprietari e non il condominio, costituitosi solo nel 2000; che malamente è stata ritenuta la natura condominiale del bene, nonostante esso sia intercluso e conduca esclusivamente all’alloggio di esso ricorrente.

3. Dal canto suo il controricorrente contesta sia il primo che il secondo motivo, aderendo alle argomentazioni della corte territoriale sulla relative questioni di rito e di merito.

4. Il primo motivo è infondato:

4.1. già la pronuncia richiamata dal ricorrente (Cass. 13 marzo 2009, n. 6205) confina l’illegittimità dell’applicazione dell’art. 281-sexies cod. proc. civ. all’ipotesi in cui una delle parti richieda al giudice di disporre lo scambio delle comparse conclusionali, così ammettendola quando nessuna negativa conseguenza, prospettata in quella stessa sede da una delle parti, possa derivare dalla soppressione della fase di trattazione scritta;

4.2. più in generale, la giurisprudenza di questa Corte è ormai orientata nel senso che la norma dell’art. 281-sexies cod. proc. civ. – che consente al giudice, al termine della discussione, di redigere immediatamente il dispositivo e la concisa motivazione della sentenza – in assenza di un’espressa previsione che ne limiti l’applicabilità al solo giudizio di primo grado, è norma applicabile anche nel giudizio di appello (Cass., ord. 27 gennaio 2011, n. 2024), salvo il caso – che peraltro qui con tutta evidenza non ricorre, sia perchè il ricorrente non lo prospetta in modo chiaro in ricorso, sia soprattutto perchè dal verbale dell’udienza di discussione, che forma parte integrante della sentenza ai sensi dell’art. 281-sexies cod. proc. civ., non risulta alcuna diversa richiesta dell’odierno ricorrente, che in quella sede rivestiva la qualità di appellante – in cui si prospetti una specifica conseguenza dell’adozione di tale rito sulla lesione in concreto di propri diritti di difesa (giurisprudenza ormai consolidata, per la quale basti un richiamo alle seguenti pronunce di questa Corte, tutte del 2011: ord. n. 2024 del 27 gennaio 2011, n. 16142, n. 16395, n. 16396, n. 16397, n. 16398, n. 16399, n. 16400, n. 16403, n. 16501, n. 16502, n. 16503, n. 16504, n. 16505, n. 16506, n. 16507, n. 16508, n. 16509, n. 16510, n. 16511, n. 16512, n. 16513, n. 16514, n. 16515, n. 16516, n. 16517, n. 16518, n. 16520, n. 17724, n. 17778, n. 18115, n. 18116, n. 18117, n. 18118, n. 18119, n. 18120, n. 18121, n. 18122, n. 18123, n. 18124, n. 18125, n. 18126, n. 18127, n. 18128, n. 18129, n. 18635, n. 18636, n. 18637, n. 18638, n. 18639, ord. n. 23202 del dì 8 novembre 2011);

4.3. quand’anche, poi, si volesse argomentare nel senso che tale possibilità sia stata riconosciuta soltanto con le riforme legislative successive (con conseguente implicita conferma a contrario dell’insussistenza, per il passato, di qualunque fondamento normativo), bene può rilevarsi in contrario che queste comportano invece soltanto il riconoscimento normativo di un valido indirizzo giurisprudenziale ormai già consolidato e l’adeguamento anche del tessuto normativo testuale al contenuto della norma come individuato dall’interprete in sede di nomofilachia.

5. Anche il secondo motivo è infondato:

5.1. la qualificazione della domanda, da parte del tribunale prima e della corte territoriale poi, quale azione personale di accertamento di insussistenza di alcun titolo a detenere in capo alle controparti si fonda con tutta evidenza sull’interpretazione quanto meno delle conclusioni dell’attore condominio testualmente riportate in ricorso (pie di pag. 14): “accertare che la convenuta non può vantare alcun diritto in ordine al bene condominiale …; condannare … all’immediato rilascio di tale bene e comunque consentire il libero accesso al bene anzidetto a tutti i condomini e gli aventi diritto …”;

5.2. è indubitabile poi – e comunque non adeguatamente contraddetto dal ricorrente, per avere anzi egli sostenuto la possibilità di rilevare la relativa questione anche in sede di gravame (piè di pag. 13 del ricorso), sia pure sotto il diverso profilo della (conseguente) individuazione del legittimato – che la contestazione della qualificazione dell’azione quale azione personale volta a conseguire non già una statuizione in ordine alla proprietà del bene in capo all’attore, ma soltanto all’insussistenza di qualsiasi diritto del convenuto sul medesimo, sia avvenuta soltanto in occasione del gravame;

5.3. già potrebbe sostenersi, a rincalzo dell’opinione della corte territoriale sulla novità della tesi, che in grado di appello non è consentito il mutamento dei presupposti di fatto e giuridici che si risolva in una modificazione obiettiva del contenuto intrinseco dell’azione esperita in primo grado ed in una diversa qualificazione giuridica del rapporto (Cass. 5 maggio 1973, n. 1174);

5.4. l’argomento dirimente è però altro e cioè che, sulla base delle risultanze del solo ricorso per cassazione (e non potendosi, per il principio della sua autosufficienza, ricercare aliunde il contenuto dei relativi atti), le difese del S. (v. pag. 3 ricorso) si appuntavano, nel merito, contro il difetto di legittimazione del condominio, ma esclusivamente sotto il profilo della mancata valida costituzione di questo e della sussistenza – al più – della legittimazione della cooperativa che aveva costruito l’edificio, peraltro priva di poteri, nonchè nel dispiegamento di domanda riconvenzionale di usucapione per possesso ultraventennale dell’area;

5.5. in questo quadro, mentre l’azione diretta del condominio rimane personale, è – a tutto concedere – quella del S. ad assumere la natura di domanda reale, con conseguenti onere in capo a lui della prova del suo possesso ultraventennale ed individuazione, quali contraddittori ma dal lato passivo, di tutti i potenziali condomini dell’area: ma questo attiene esclusivamente all’integrità del contraddittorio in ordine alla domanda riconvenzionale; e, poichè del rigetto di questa, a ben leggere la gravata sentenza ed il ricorso (e non potendosi acquisire, per quanto già ricordato, aliunde la conoscenza del contenuto degli atti del processo), il S. non si è doluto, la non integrità del contraddittorio sulla riconvenzionale – il cui rigetto diviene definitivo – resta irrilevante ai fini della disamina della domanda principale;

5.6. l’amministratore del condominio, attesa la natura personale dell’azione, è pertanto pienamente legittimato, essendo il recupero del bene essenziale per l’ulteriore fruizione dello stesso da parte di tutti i condomini (per il rilascio di beni comuni detenuti senza titolo, si vedano, per tutte: Cass. 26 giugno 1991, n. 7162, oppure Cass. 2 ottobre 1985, n. 4780); e non vi è necessità di integrazione del contraddittorio (tra le molte: Cass. 19 dicembre 2002, n. 18091; Cass. 5 giugno 2003, n. 8978; e riferendosi la necessità di integrazione del contraddittorio solo in caso di domanda riconvenzionale opposta ad azione reale: Cass. 27 luglio 1999, n. 8119; Cass. 11 aprile 2002, n. 5190) nei confronti degli altri condomini;

5.7. infine, quanto alla ritenuta erroneità della qualificazione del bene come condominiale, la censura è inammissibile, perchè il ricorrente non riporta, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso, in quest’ultimo il contenuto e la completa indicazione della sede processuale degli atti o dei documenti da cui evincere gli elementi di fatto sulla cui base escludere 1′invece ritenuta condominialità del bene; resta quindi oggetto di mere allegazioni (piè di pag. 18 e pag. 19 del ricorso):

che il giardino sia intercluso ed a livello dell’appartamento del S. ed anzi dinanzi a questo; che conduca esclusivamente all’abitazione del S.; che manchi qualsiasi destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale;

5.8. e quanto fin qui considerato consente di prescindere dal fatto che anche solo in astratto tali circostanze potrebbero di per sè non essere sufficienti, visto che la potenzialità o suscettibilità di fruizione esclusivamente da parte di uno dei condomini non comporta affatto, di per sè sola considerata, l’esclusione del carattere condominiale di un bene (si pensi alle parti dei ballatoi interni prospicienti gli ingressi dei singoli appartamenti, normalmente non utilizzate da chi non sia il condomino della singola unità immobiliare, ma pur sempre di natura comune), ove non suffragata dal riscontro dell’atto di acquisto e dall’identificazione del suo preciso oggetto.

6. Il ricorso, infondati entrambi i motivi, va pertanto rigettato ed il soccombente ricorrente condannato al pagamento, in favore del controricorrente Condominio, delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna S.G. al pagamento, in favore del Condominio di via (OMISSIS), in pers. del leg. rappr. p.t., delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 11 gennaio 2012.
Depositato in Cancelleria il 8 febbraio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CARNEVALE Corrado – Presidente -
Dott. MACIOCE Luigi – Consigliere -
Dott. DOGLIOTTI Massimo – rel. Consigliere -
Dott. RAGONESI Vittorio – Consigliere -
Dott. DIDONE Antonio – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 20785/2010 proposto da:

CONDOMINIO DI (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA VIRGILIO 8, presso l’avvocato CICCOTTI Enrico, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato ANDREA ARREGHINI, giusta procura in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

BANCA POPOLARE COMMERCIO E INDUSTRIA SPA (OMISSIS), in persona del procuratore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA LIMA 28, presso l’avvocato NICOLOSI Marco, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati MONTI FEDERICO FORTUNATO, LUCA PARAZZINI, giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrente -

contro

GENERALI ASSICURAZIONI S.P.A.,
S.C.G.;

- intimati -

Nonchè da:

S.C.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA F.LLI DENZA 15, presso l’avvocato IZZO ANIELLO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato BARBETTA EDGARDO, giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

CONDOMINIO DI (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA VIRGILIO 8, presso l’avvocato CICCOTTI ENRICO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato ANDREA ARREGHINI, giusta procura in calce al ricorso principale;

controricorrente al ricorso incidentale -

contro

GENERALI ASSICURAZIONI S.P.A., BANCA POPOLARE COMMERCIO E INDUSTRIA S.P.A.;

- intimati -

Nonchè da:

ASSICURAZIONI GENERALI S.P.A. (OMISSIS), e per essa GENERALI BUSINESS SOLUTIONS S.C.P.A., nella qualità di suo procuratore e rappresentante, in persona dei procuratori speciali pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA MARTIRI DI BELFIORE 2, presso l’avvocato CILIBERTI GIUSEPPE, che la rappresenta e difende, giusta procura in calce al controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

BANCA POPOLARE COMMERCIO E INDUSTRIA S.P.A.,
S.C.G.,
CONDOMINIO DI (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 1026/2010 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 07/04/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/02/2012 dal Consigliere Dott. MASSIMO DOGLIOTTI;
udito, per il ricorrente, l’Avvocato ANDREA VITTORIO ARREGHINI che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale; rigetto dei ricorsi incidentali;
udito, per il controricorrente e ricorrente incidentale S.C.G., l’Avvocato ANIELLO IZZO che ha chiesto l’accoglimento del proprio ricorso incidentale; il rigetto del principale;
udito, per la controricorrente e ricorrente incidentale GENERALI, l’Avvocato GIUSEPPE CILIBERTI che ha chiesto il rigetto del ricorso principale del Condominio ed il rigetto dell’incidentale S.C.;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SORRENTINO Federico, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

Fatto

Con atto di citazione ritualmente notificato, il Condominio di (OMISSIS), in persona dell’amministratore, proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, emesso dal Presidente del Tribunale di Milano a favore della Banca Popolare Commercio e Industria, Soc. Coop. a r.l., per l’importo di L. 67.586.914 per saldo negativo di conto corrente. Proponeva altresì domanda di manleva nei confronti di S.C.G., già amministratore del condomino stesso.

Costituitosi il contraddittorio, la Banca chiedeva rigettarsi la domanda e proponeva in subordine azione di manleva nei confronti del S.; questi chiedeva rigettarsi la domanda del condominio, dichiararsi inammissibile quella della Banca, e chiamarsi in causa la S.p.A. Assicurazioni Generali, per esserne garantito; costituitasi, la S.p.A. Assicurazione Generali chiedeva rigettarsi le domande nei suoi confronti.

Con sentenza in data 17 giugno – 4 luglio 2006, il Tribunale di Milano, in parziale accoglimento delle domande del condominio, revocava il decreto ingiuntivo, rigettando ogni altra domanda.

Proponeva appello la Banca Popolare e Industria S.p.A., successore della Banca convenuta. Costituitosi il contraddittorio, il condominio ne chiedeva il rigetto, proponendo appello incidentale condizionato, circa la manleva nei confronti del S.; la S.p.A. Assicurazioni Generali parimenti proponeva appello incidentale condizionato, chiedendo rigettarsi la domanda di manleva del S.; questi chiedeva rigettarsi l’appello della Banca e quello incidentale del condominio; proponeva a sua volta appello incidentale, chiedendo la condanna del Condominio al pagamento a suo favore della somma di Euro 20.138,76. La Corte d’Appello di Milano, con sentenza in data 4.11.2009 – 7.4.2010, in parziale riforma dell’impugnata sentenza, dichiarava cessata la materia del contendere tra la S.p.A. Assicurazioni Generali e la Banca; confermava il decreto ingiuntivo e rigettava l’opposizione.

Ricorre per cassazione il Condominio.

Resistono con controricorso la Banca, la S.p.a. Assicurazioni Generali, nonchè il S., che pure propone ricorso incidentale.

Resiste con controricorso al ricorso incidentale il condominio.

Diritto

Preliminarmente, appaiono infondate le eccezioni di inammissibilità del ricorso principale, sollevate, in controricorso, dalla Banca Popolare Commercio e Industria S.p.A.. Da un lato, infatti, la censura circa l’insufficienza di motivazione (non evidentemente l’assenza), può coesistere con quella di illogicità, dall’altro, la stessa controricorrente, quanto all’asserita violazione dell’art. 360 bis c.p.c., non da indicazione alcuna sugli orientamenti giurisprudenziali di questa Corte, che il ricorrente principale avrebbe contrastato, limitandosi a richiamare pronunce isolate e non del tutto pertinenti (Cass., n. 1046/1974, sui poteri dell’amministratore; Cass., n. 1640/1997 sul contratto d’appalto).

E’ fondata, invece, l’eccezione di inammissibilità per tardività, sollevata dal S. nella memoria per l’udienza (la questione, ovviamente, è rilevabile d’ufficio) circa il controricorso di S.p.A. Assicurazioni Generali nei suoi confronti: la notifica del ricorso principale reca la data del 21 luglio 2010; quella del controricorso e del ricorso incidentale, del 18 ottobre 2010; il controricorso di S.p.A. Assicurazioni Generali è stato notificato in data 27 settembre 2011.

Venendo all’esame del ricorso principale, con il primo motivo, il Condominio di (OMISSIS) lamenta violazione degli artt. 1130, 1131, 1388, 1393, 1398, 1708, 1711 c.c., e vizio di motivazione, circa il potere e la responsabilità dell’amministratore nell’apertura di un conto corrente e nella successiva apertura di una linea di credito da parte della Banca. Con il secondo, violazione dell’art. 2697 c.c., artt. 106, 111 c.p.c., nonchè omissione di motivazione, circa la manleva nei confronti del S. e la sua condanna alla restituzione della somma di L. 46.068.012.

I motivi vanno rigettati, in quanto infondati.

E’ da ritenere che, secondo, del resto, orientamenti diffusi nell’ambito della dottrina e della giurisprudenza di merito (sul punto, questa Corte non ancora avuto modo di pronunciarsi specificamente), l’amministratore condominiale possa aprire un conto corrente contenente i contributi alle spese condominiali. E’ vero che, come precisa il ricorrente principale, l’amministratore rappresenta il condominio nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c.. Egli ha l’obbligo, ai sensi del comma 1, n. 3, di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

Nell’ambito di tali poteri, l’amministratore gode di ampia autonomia, e può sicuramente anticipare fondi per effettuare pagamenti a favore di terzi (al riguardo, v. Cass., n. 1046/1974) (ad es., se alcuni condomini siano inadempienti). Egli sarebbe ritenuto responsabile se non richiedesse in tempo i contributi ai condomini, e da ciò derivasse un danno al condominio.

Anche se non si può affermare, come pure talora è stato fatto, che addirittura la mancata apertura di un conto corrente separato rispetto al patrimonio personale dell’amministratore, costituirebbe irregolarità tale da comportarne la revoca del mandato, si può sostenere che, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Vi è pure un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale.

L’apertura del conto corrente non richiede dunque specifiche autorizzazioni assembleari, ciò che invece richiederebbe sicuramente l’apertura di una linea di credito bancaria. Va peraltro precisato che, negli ordinari contratti di conto corrente formulati e proposti dall’ABI, è prevista la possibilità di uno scoperto, necessariamente produttivo di interessi passivi.

D’altra parte, come ha chiarito il Giudice a quo, con motivazione adeguata e non illogica, l’amministratore, all’assemblea condominiale del 25-01-1996 (superandosi evidentemente l’errore materiale della sentenza impugnata, dove si fa riferimento al 25-11-1996) propose l’apertura di un conto corrente, senza incontrare opposizione. E i condomini erano ben consapevoli del successivo scoperto del conto corrente – continua il Giudice a quo – come emerge dai verbali delle due assemblee straordinarie del 16 luglio e 25 novembre 1997, convocate dall’amministratore, proprio con riferimento a tale “scoperto”: in quella sede, veniva deliberata la copertura delle spese correnti, per evitare l’accumularsi di interessi passivi sul conto corrente condominiale, e si precisava che alcuni condomini avevano provveduto, con il versamento di fondi, a sanare, ancorchè parzialmente, la situazione di scoperto.

E’ da ritenere pertanto, sulla base di quanto finora osservato che l’apertura del conto corrente e lo “scoperto” bancario fossero immediatamente opponibili al condominio.

Quanto al secondo motivo, il Giudice a quo ha rigettato la domanda di manleva e di restituzione di somme, proposte dal condomino, nei confronti del S.. Si lamenta, sotto quest’ultimo profilo, omessa motivazione, là dove invece la motivazione stessa susssiste ed è adeguata e non illogica. La Corte di Merito chiarisce che le somme destinate al conto corrente e trattenute dal S. erano tutte provenienti da debiti contratti e da anticipi effettuati per la gestione del patrimonio condominiale: l’amministratore non ha usato il conto corrente per fini personali, ma ha effettuato prelievi per far fronte alle esigenze condominiali (e talora per recuperare – come emerge, seppur per implicito, dalla sentenza impugnata – propri anticipi).

In sostanza, il condominio finisce, al riguardo, per introdurre profili di fatto, in contrasto con quanto indicato nella sentenza, insuscettibili di controllo in questa sede. Ancora, il ricorso del condominio si palesa a tratti non autosufficiente, perchè non si indicano specificamente le vicende del conto corrente e le partite di dare ed avere.

Conclusivamente, va rigettato il ricorso principale. Quanto al ricorso incidentale del S., con un unico motivo, egli lamenta violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., art. 184 c.p.c., nonchè errata valutazione delle risultanze e delle istanze istruttorie, relativamente al credito vantato verso il condominio per una parte degli anticipi effettuati.

Per giurisprudenza ampiamente consolidata (tra le altre, Cass. n. 13375/09), la valutazione delle risultanze e delle istanze istruttorie spetta al Giudice di Merito, e non può essere oggetto di controllo in questa sede se sorretta da congrua motivazione.

Con motivazione essenziale, ma adeguata e non illogica, la sentenza impugnata, richiamando argomentazioni del primo Giudice, precisa che non è stato provato in alcun modo il credito del S. e che risultano ininfluenti le prove richieste, mentre la C.T.U. proposta sarebbe meramente esplicativa: sarebbe stato indispensabile – secondo il Giudice a quo – la presentazione di uno specifico rendiconto, con riferimento alla formazione del passivo e agli eventuali crediti del S. stesso.

Va dunque rigettato, in quanto infondato, il ricorso incidentale.

Le spese seguono la soccombenza del Condominio nei confronti della Banca, rimanendo compensate tutte le altre posizioni.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta; compensa le spese tra il Condominio di (OMISSIS), S.C. G. e Assicurazioni Generali S.p.A.; condanna il predetto Condominio al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità nei confronti della Banca Popolare Commercio e Industria S.p.A., che liquida in Euro 2.500,00 per onorari ed Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, il 13 febbraio 2012.
Depositato in Cancelleria il 10 maggio 2012.